Dr. Ir. Iwan Kustiwan, MTKelompok Keahlian Perencanaan Dan Perancangan Kota SAPPK Institut Teknologi Bandung

Deskripsi SingkatRDTR adalah rencana secara terperinci tentang tata ruang wilayah kabupaten/kota yang dilengkapi peraturan zonasi. Sebagai rencana rinci, RDTR mempunyai kedudukan sebagai penjabaran dari RTRW kabupaten/kota yang perlu dilengkapi dengan acuan yang bersifat lebih detail sekaligus memuat ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang kabupaten/kota. RDTR yang muatan materinya lengkap, termasuk peraturan zonasi, sebagai salah satu dasar dalam pengendalian pemanfaatan ruang juga akan menjadi dasar bagi penyusunan RTBL bagi zona-zona yang pada RDTR ditentukan sebagai zona yang penanganannya diprioritaskan.

MateriKedudukan, Fungsi dan Manfaat RDTR dan Peraturan Zonasi Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR dan Peraturan Zonasi Persoalan penyusunan rencana rinci tata ruangPersoalan pengendalian pemanfaatan ruang dan kebutuhan peraturan zonasiMuatan RDTR (dan Peraturan Zonasi)

Beberapa Pengertian Dasar

Rencana tata ruang wilayah (RTRW) kabupaten/kota: rencana tata ruang yang bersifat umum dari wilayah kabupaten/kota, yang merupakan penjabaran dari RTRW provinsi, dan yang berisi tujuan, kebijakan, strategi penataan ruang wilayah kabupaten/kota, rencana struktur ruang wilayah kabupaten/kota, rencana pola ruang wilayah kabupaten/kota, penetapan kawasan strategis kabupaten/kota, arahan pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota, dan ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota. Rencana Detail Tata Ruang (RDTR): rencana secara terperinci tentang tata ruang wilayah kabupaten/kota yang dilengkapi dengan peraturan zonasi. Peraturan Zonasi: ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang. Bagian Wilayah Perkotaan (BWP): bagian dari kabupaten/kota dan/atau kawasan strategis kabupaten/kota yang akan atau perlu disusun rencana rincinya, dalam hal ini RDTR, sesuai arahan atau yang ditetapkan di dalam RTRW kabupaten/kota yang bersangkutan, dan memiliki pengertian yang sama dengan zona peruntukan sebagaimana dimaksud dalam PP No. 15/2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang.

Penyelenggaraan Penataan RuangPengaturanPembinaanPengawasanPelaksanaanPerencanaanPemanfaatanPengendalianPeraturan ZonasiPerizinanInsentif & DisinsentifPengenaan SanksiRencana UmumRencana RinciKedudukan Rencana Rinci dalam Sistem Penataan Ruang

KETENTUAN RENCANA RINCI TATA RUANG (UU 26/2007)(1)Perencanaan tata ruang dilakukan untuk menghasilkan: a. rencana umum tata ruang; dan rencana rinci tata ruang. (3)Rencana rinci tata ruang terdiri atas: a. rencana tata ruang pulau/kepulauan dan rencana tata ruang kawasan strategis nasional; b. rencana tata ruang kawasan strategis provinsi; dan c. rencana detail tata ruang kabupaten/kota dan rencana tata ruang kawasan strategis kabupaten/kota. (4)Rencana rinci tata ruang disusun sebagai perangkat operasional rencana umum tata ruang.

KETENTUAN PERATURAN ZONASIUU No. 26/2007 mengamanatkan penyusunan Peraturan Zonasi (ps. 35):Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi.Pengendalian pemanfaatan ruang diatur dengan peraturan pemerintah (ps. 40)

Kedudukan RDTR PP No. 15 Tahun 2010: Setiap RTRW kabupaten/kota harus menetapkan bagian dari wilayah kabupaten/kota yang perlu disusun RDTR-nya.

Bagian dari wilayah yang akan disusun RDTR merupakan kawasan perkotaan atau kawasan strategis kabupaten/kota.

Kawasan strategis kabupaten/kota dapat disusun RDTR apabila merupakan: a. kawasan yang mempunyai ciri perkotaan atau direncanakan menjadi kawasan perkotaan; dan b. memenuhi kriteria lingkup wilayah perencanaan RDTR yang ditetapkan dalam pedoman penyusunan RDTR.

Hubungan antara RTRW kabupaten/Kota, RTBL dan Wilayah Perencanaannya

Keterkaitan antara Penataan Ruang dan Penataan Bangunan

Fungsi Rencana Detail Tata Ruang Kendali mutu pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota berdasarkan RTRW; Acuan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih rinci dari kegiatan pemanfaatan ruang yang diatur dalam RTRW; Acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang; Acuan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang; dan Acuan dalam penyusunan RTBL.

Manfaat RDTR Penentu lokasi berbagai kegiatan yang mempunyai kesamaan fungsi dan lingkungan permukiman dengan karakteristik tertentu; Alat operasionalisasi dalam sistem pengendalian dan pengawasan pelaksanaan pembangunan fisik kabupaten/kota yang dilaksanakan oleh pemerintah, pemerintah daerah, swasta, dan/atau masyarakat; Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang untuk setiap bagian wilayah sesuai dengan fungsinya di dalam struktur ruang kabupaten/kota secara keseluruhan; dan Ketentuan bagi penetapan kawasan yang diprioritaskan untuk disusun program pengembangan kawasan dan pengendalian pemanfaatan ruangnya pada tingkat BWP atau sub BWP.

Kriteria penyusunan RDTR RDTR disusun apabila: RTRW kabupaten/kota dinilai belum efektif sebagai acuan dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang karena tingkat ketelitian petanya belum mencapai 1:5.000; dan/atau RTRW kabupaten/kota sudah mengamanatkan bagian dari wilayahnya yang perlu disusun RDTR-nya.

Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR Wilayah perencanaan RDTR mencakup: a. wilayah administrasi; b. kawasan fungsional: bagian wilayah kota/subwilayah kota; c. bagian dari wilayah kabupaten/kota yang memiliki ciri perkotaan; d. kawasan strategis kabupaten/kota yang memiliki ciri kawasan perkotaan; dan/atau e. bagian dari wilayah kabupaten /kota yang berupa kawasan perdesaan dan direncanakan menjadi kawasan perkotaan.

Lingkup Wilayah RDTR Berdasarkan Wilayah Administrasi Kecamatan dalam Wilayah KotaLingkup Wilayah RDTR Berdasarkan Kawasan Fungsional seperti Bagian Wilayah Kota/Sub Wilayah Kota Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR

Lingkup Wilayah RDTR Berdasarkan Bagian dari Wilayah Kabupaten yang memiliki Ciri PerkotaanLingkup Wilayah RDTR Berdasarkan Kawasan Strategis kabupaten yang memiliki Ciri Perkotaan

Lingkup Wilayah RDTR Berdasarkan Berdasarkan Bagian dari Wilayah Kabupaten/Kota yang Berupa Kawasan Perdesaan dan direncanakan menjadi Kawasan Perkotaan

Masa Berlaku RDTRRDTR berlaku dalam jangka waktu 20 (dua puluh) tahun dan ditinjau kembali setiap 5 (lima) tahun.

Peninjauan kembali RDTR dapat dilakukan lebih dari 1 (satu) kali dalam 5 (lima) tahun jika: a. terjadi perubahan RTRW kabupaten/kota yang mempengaruhi BWP RDTR; atau b. terjadi dinamika internal kabupaten/kota yang mempengaruhi pemanfaatan ruang secara mendasar, antara lain berkaitan dengan bencana alam skala besar, perkembangan ekonomi yang signifikan, dan perubahan batas wilayah daerah.

PENGERTIAN PERATURAN ZONASI

Pengertian peraturan zonasi TIDAK DISEBUTKAN dalam Ketentuan Umum UU No. 26/2007 tapi disebutkan dalam penjelasan sbb:Penjelasan umum angka 6:Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang.(definisi ini yang digunakan dalam PP No. 26/2008 tentang RTRWN ps. 1 angka 27)

Penjelasan ps. 36 ayat 1:Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur pemanfaatan ruang dan unsurunsur pengendalian yang disusun untuk setiap zona peruntukan sesuai dengan rencana rinci tata ruang.

FUNGSI PERATURAN ZONASISalah satu perangkat pengendalian pemanfaatan ruang , Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi (ps. 35)Sebagai pedoman pengendalian pemanfaatan ruang (ps 36 ayat 2). Pelaksanaan RRTR untuk mengoperasionalkan RUTR harus tetap mematuhi batasan yang telah diatur dalam rencana rinci dan peraturan zonasi. Penyempurnaan RRTR berdasarkan aspirasi masyarakat harus tetap mematuhi batasan yang telah diatur dalam rencana rinci dan peraturan zonasi (penjelasan ps. 14 ayat 1).Peraturan zonasi yang melengkapi rencana rinci tata ruang kabupaten/kota menjadi salah satu dasar dalam pengendalian pemanfaatan ruang sehingga pemanfaatan ruang dapat dilakukan sesuai dengan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang (penjelasan umum angka 6).

KETENTUAN PENYUSUNAN PERATURAN ZONASIPenyusunan peraturan zonasi :didasarkan pada RDTR kabupaten/kota dan RTR kawasan strategis kabupaten/kota (ps. 14 ayat 3 huruf c)berdasarkan rencana rinci tata ruang untuk setiap zona pemanfaatan ruang (ps. 36 ayat 1).Peraturan zonasi berisi (penjelasan ps. 36 ayat 1):ketentuan yang harus, boleh, dan tidak boleh dilaksanakan pada zona pemanfaatan ruangamplop ruang (KDRH, KDB, KLB, GSB), penyediaan sarana dan prasarana,ketentuan lain yang dibutuhkan untuk mewujudkan ruang yang aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan, antara lain:keselamatan penerbangan, pembangunan pemancar alat komunikasi, pembangunan jaringan listrik tegangan tinggiCatatan: Istilah yang umum digunakan untuk amplop ruang adalah BUILDING ENVELOPE (AMPLOP BANGUNAN)Amplop bangunan dibatasi oleh GSB, tinggi bangunan, dan sky exposure.

Ada perbedaan kedalaman antara indikasi arahan, kententuan umum, arahan, dan Peraturan ZonasiMUATAN PZ DALAM RTRW

Rencana UmumMuatan Peraturan ZonasiRTRWNarahan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah nasional yang berisi indikasi arahan peraturan zonasi sistem nasional (ps. 20 ayat 1 huruf f)RTRWParahan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah provinsi yang berisi indikasi arahan peraturan zonasi sistem provinsi (ps. 23 ayat 1 huruf f)RTRW Kabupaten/Kotaketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kabupaten yang berisi ketentuan umum peraturan zonasi (ps. 26 ayat 1 huruf f)RTR Kaw. Metropolitan Kaw. Megapolitan ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang kawasan metropolitan dan/atau megapolitan yang berisi arahan peraturan zonasi (ps. 44 ayat 2 huruf e).RTR Kaw. Agropolitan ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang kawasan agropolitan yang berisi arahan peraturan zonasi (ps. 51 ayat 2 huruf e).

PENTINGNYA PERATURAN ZONASIPenyelenggaraan Penataan RuangPengaturanPembinaanPengawasanPelaksanaanPerencanaanPemanfaatanPengendalianPeraturan ZonasiPerizinanInsentif & DisinsentifSanksiProgram PRPembiayaan Peraturan Zonasi merupakan perangkat utama dalam pengendalian karena perizinan, insentif & disinsentif, dan sanksi harus didasarkan pada Peraturan Zonasi

RencanaRinciPERATURANZONASIsalah satu perangkat pengendalian pemanfaatan ruangRencanaUmumKaitan RDTR dan Peraturan Zonasi salah satu jenjang rencana tata ruang kab/kota dengan skala 1:5000RDTR DAN PERATURAN ZONASI

Persoalan Penyusunan Rinci Tata RuangPersoalan penyusunan rencana rinci : penerapan prinsip hierarkis komplementer dalam penyusunan rencana rincitingkat kerincian muatan Rencana Tata Ruang (RTR)klasifikasi pola ruang/zonasi; perbedaan nomenklatur dalam rencana umum dan rencana rinciperbedaan proses teknis penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Persoalan pengendalian pemanfaatan ruang Kebutuhan penyusunan Peraturan Zonasi*

Persoalan dalam perencanaan tata ruang

Tingkat kerincian muatan RTR (rencana struktur dan rencana pola ruang)Penerapan prinsip hierarkis-komplementer Klasifikasi pola ruang/zonasi dalam rencana Lingkup dan delineasi wilayah perencanaan Perbedaan nomenklatur dalam rencana umum dan rencana rinci Kaitan antara rencana tata ruang dan instrumen pengendalian pemanfaatan ruang.

*

Persoalan dalam perencanaan tata ruang

Tingkat kerincian muatan RTR (rencana struktur dan rencana pola ruang)Penerapan prinsip hierarkis-komplementer Klasifikasi pola ruang/zonasi dalam rencana Lingkup dan delineasi wilayah perencanaan Perbedaan nomenklatur dalam rencana umum dan rencana rinci Kaitan antara rencana tata ruang dan instrumen pemendalian pemanfaatan ruang.

*

Persoalan Penyusunan Rencana Rinci

Perbedaan rencana umum dengan rencana rinci

Rencana umum tata ruang merupakan rencana yang dihasilkan dari perencanaan tata ruang yang dilakukan berdasarkan wilayah administrasi pemerintahan, yang secara berhierarki terdiri atas Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (RTRWN), Rencana Tata Ruang Provinsi (RTRWP), dan RTRW Kabupaten/KotaRencana rinci tata ruang merupakan penjabaran rencana umum tata ruang berupa rencana tata ruang kawasan yang penetapan kawasannya tercakup di dalam RTRW, sekaligus perangkat operasional dari rencana umum tata ruang Rencana rinci tata ruang terdiri atas: RTR Pulau/Kepulauan dan RTR Kawasan Startegis Nasional RTR Kawasan Strategis Provinsi RDTR Kabupaten/Kota dan RTR Kawasan Strategis Kabupaten/Kota. *

Kedudukan rencana umum dan rencana rinciKedudukan rencana umum dan rencana rinci dalam wilayah Kabupaten/Kota:Rencana umum tata ruang merupakan perangkat penataan ruang wilayah yang disusun berdasarkan pendekatan wilayah administratif, yang dalam operasionalisasinya memanfaatkan rencana rinci tata ruang yang disusun dengan pendekatan nilai strategis kawasan dan/atau kegiatan kawasan dengan muatan subtansi yang dapat mencakup hingga penetapan blok dan subblok peruntukan. Rencana rinci tata ruang wilayah kabupaten/kota dan peraturan zonasi yang melengkapi rencana rinci tersebut menjadi salah satu dasar pengendalian pemanfaatan ruang sehingga pemanfaatan ruang dapat dilakukan sesuai rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang.

*

Persoalan dalam penyusunan rencana rinciPenerapan prinsip hierarkis komplementer dalam penyusunan rencana rinciTingkat kerincian muatan rencana tata ruang (RTR)Klasifikasi pola ruang/zonasiPerbedaan nomenklatur dalam rencana umum dan rencana rinciPerbedaan proses teknis penyusunan RDTR dan peraturan zonasi.

*

Prinsip hierarkis-komplementer (1)Konsitensi substansi RDTR Kabupaten/Kota terhadap produk rencana tata ruang yang bersifat umum Komplementaritas dalam penyusunan RDTRPenjabaran rinci dari rencana umum.

Dalam penyusunan RDTR Kabupaten/Kota bagaimana RTRW Kabupaten/Kota dijabarkan lebih lanjut:Tingkat kerincian/kedetailan struktur ruang wilayah kabupaten/kotaTingkat kerincian/kedetailan pola ruang wilayah kabupaten/kota

*

Prinsip hierarkis-komplementer (2)Tiap jenis produk RTR pada dasarnya berbeda-beda tingkat kedalamannya/ ketelitiannya. Makin kecil wilayah perencanaannya, makin rinci arahan materi/ substansinya, sesuai dengan skala peta yang makin besar. Rencana rinci lebih besar muatan pengaturan pola ruang daripada pengaturan struktur ruang. Dengan wilayah perencanaan dalam RDTR yang mencakup bagian wilayah kabupaten/kota atau bagian wilayah perkotaan (BWP) yang lebih kecil, tingkat ketelitian/skala petanya menjadi lebih besar.RTRW Kabupaten (skala peta 1:100.000 atau 1:50.000) RDTR bagian wilayah Kabupaten 1: 10.000 atau 1:5000. RTRW Kota(skala peta 1: 25.000 atau 1:10.000) RDTR bagian wilayah Kotanya akan mempunyai skala 1:5.000.

*

Tingkat Kerincian Rencana Pola Ruang (1)RTRW Kota: Kawasan LindungKawasan hutan lindungkawasan yang memberikan perlindungan terhadap kawasan bawahannya (kawasan bergambut dan kawasan resapan air)kawasan perlindungan setempat (sempadan pantai, sempadan sungai, kawasan sekitar danau atau waduk, kawasan sekitar mata air)ruang terbuka hijau (taman RT, taman RW, taman kota dan permakaman; kawasan suaka alam dan cagar budaya)kawasan rawan bencana alam (kawasan rawan tanah longsor, kawasan rawan gelombang pasang dan kawasan rawan banjir)kawasan lindung lainnya.

RDTR: Zona Lindungzona hutan lindung; zona yang memberikan perlindungan terhadap zona di bawahnya (zona bergambut dan zona resapan air) zona perlindungan setempat (sempadan pantai, sempadan sungai, zona sekitar danau, waduk, dan zona sekitar mata air)zona RTH kota (taman RT, taman RW, taman kota dan pemakaman) zona suaka alam dan cagar budaya; zona rawan bencana alam (zona rawan tanah longsor, zona rawan gelombang pasang, dan zona rawan banjir) zona lindung lainnya.

RDTR: Zona Lindung

Tingkat Kerincian Rencana Pola Ruang (2)

RTRW Kota: Kawasan budidaya

kawasan perumahan (perumahan dengan kepadatan tinggi, perumahan dengan kepadatan sedang, dan perumahan dengan kepadatan rendah;kawasan perdagangan dan jasa (pasar tradisional, pusat perbelanjaan dan toko modern)kawasan perkantoran (perkantoran pemerintahan dan perkantoran swasta)kawasan industri (industri rumah tangga/kecil dan industri ringan;kawasan pariwisata (pariwisata budaya, pariwisata alam, dan pariwisata buatankawasan ruang terbuka non hijaukawasan ruang evakuasi bencana (ruang terbuka atau ruang-ruang lainnya yang dapat berubah fungsi menjadi melting point ketika bencana terjadikawasan peruntukan ruang bagi kegiatan sektor informalkawasan peruntukan lainnya (pertanian, pertambangan, pelayanan umum, pendidikan, kesehatan, peribadatan, keamanan dan keselamatan, militer, dll)RDTR : Zona Budidayazona perumahan, yang dapat dirinci ke dalam perumahan dengan kepadatan sangat tinggi, tinggi, sedang, rendah, dan sangat rendah zona perdagangan dan jasa (perdagangan jasa deret dan perdagangan jasa tunggal), bila diperlukan dapat dirinci lebih lanjut ke dalam lokasi PKL, pasar tradisional, pasar modern, pusat perbelanjaan, dsb. zona perkantoran (perkantoran pemerintah dan perkantoran swasta)zona sarana pelayanan umum (pendidikan, transportasi, kesehatan, olahraga, sosial budaya, dan peribadatan)zona industri (industri kimia dasar, industri mesin dan logam dasar, industri kecil, dan aneka industri)zona khusus (zona untuk keperluan pertahanan dan keamanan, Instalasi Pengolahan Air, Tempat Pemrosesan Akhir, dan zona khusus lainnya)zona lainnya (pertanian, pertambangan, dan pariwisata)zona campuran, yaitu zona budidaya dengan beberapa peruntukan fungsi dan/atau bersifat terpadu (perumahan dan perdagangan/jasa, perumahan, perdagangan/jasa dan perkantoran).

Persoalan dalam pengendalian pemanfaatan ruang

Ketidaksesuaian kegiatan/fungsi dengan rencana pola ruang dalam RTRKetidaksesuaian intensitas kegiatan dengan rencana pola ruang dalam RTRPerubahan penggunaan lahan dari kawasan tidak terbangun ke kawasan terbangun Penerbitan izin pemanfaatan ruang tidak sesuai dengan RTRPerkembangan kegiatan tambahan/aksesoris.

*

Konteks persoalan pengendalian di Kota/Kawasan perkotaan (1)Tingginya tingkat urbanisasi disertai keterbatasan ruang.Cepatnya peningkatan harga lahan Terbatasnya sistem informasi lahan, yang mengurangi kemampuan pengendalian pemanfaatan ruang.Belum tepat dan belum terpadunya strategi pengembangan lahan perkotaanKetidaklengkapan dan ketidakjelasan rujukan pengendalian (peraturan zonasi, perizinan, insentif/disinsentif, sanksi) baik teknis maupun prosedural.

*

konteks persoalan pengendalian di Kota/Kawasan perkotaan (2)Kecenderungan setiap instansi mengeluarkan ketentuan yang berkaitan dengan pemanfaatan ruang dan pengendaliannya, sehingga proses pengendalian tidak berjalan secara sistematis, tumpang tindih, tidak efisien dan efektif.Kurangnya jumlah, pengetahuan, pemahaman dan kompetensi aparat untuk menangani pengendalian secara rutin Kurangnya kegiatan rutin dalam pengawasan pemanfaatan ruang Kurang tegas dan konsistennya penertiban pemanfaatan ruang Kurangnya pemahaman dan ketaatan dari masyarakat untuk mengikuti ketentuan dan prosedur yang ditetapkan.

*

Kebutuhan penyusunan RDTRRTRW kab/kota belum dapat dijadikan acuan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih rinci; RTRW kab/kota belum dapat dijadikan acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang; RTRW kab/kota belum dapat dijadikan acuan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang;RTRW kab/kota belum dapat dijadikan acuan dalam penyusunan rencana tata bangunan dan lingkungan (RTBL). *

Kebutuhan Penyusunan Peraturan Zonasi (yang melengkapi RDTR)

Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kab/Kota belum operasional, sehingga sulit dijadikan rujukan dalam pengendalian penataan ruang;Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kab/Kota pada meskipun sudah lebih rinci seringkali masih kurang operasional sebagai rujukan pengendalian pemanfaatan ruang karena tidak disertai dengan aturan yang lengkap. Perlu menerapkan instrumen pengendalian pemanfaatan ruang sebagai upaya untuk mewujudkan tertib tata ruang

Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang (UU 26/2007, penjelasan umum no. 6)

*

Objek yang perlu dikendalikan?Penggunaan lahan/kegiatan:(Memperkecil) konflik antarguna lahan (negative externalities)(Memaksimalkan) manfaat antarguna lahan Lokasi kegiatan/pembangunan Waktu pembangunan/redevelopmentPenyediaan prasarana minimum yang diperlukan Tampilan lingkungan Struktur dan tapak bersejarah/estetik; Lingkungan lama yang indah/menarik; Keragaman dalam pembangunan baru/redevelopmentAlat/cara untuk kompensasi ekonomi Kecukupan rancangan fisik dari pembangunan baruPemeliharaan kualitas lingkungan binaan/terbangun.

*

Dasar-dasarpengendalian pemanfaatan ruangTujuan:Menjamin tercapainya tertib tata ruangPengendalian pemanfaatan ruang mencakup berbagai perangkat untuk memastikan rencana tata ruang dan pelaksanaannya berlangsung sesuai dengan rencana tata ruang yang telah ditetapkan.Prasyarat pengendalian berjalan efektif dan efisien; 1.Produk rencana yang baik, berkualitas2.Informasi yang akurat terhadap praktek-praktek pemanfaatan ruang yang berlangsung (informasi, perizinan, partisipasi, dll)

ALASAN perlunya pengendalian pemanfatan ruangPenegasan dalam UU No. 26/2007: pengendalian pemanfaatan ruang adalah upaya untuk mewujudkan tertib tata ruang agar pembangunan baik di tingkat pusat maupun daerah sesuai dengan rencana tata ruang yang telah ditetapkan. Praktek pelaksanaan pembangunan/pemanfaatan ruang tidak selalu dapat berjalan sesuai dengan tata ruang.Pelanggaran oleh faktor teknis operasional, administrasi/politis, mekanisme pasar, kurang memperhatikan rencana tata ruang.Perubahan/pelanggaran pemanfaatan ruang memberi dampak ketidakadilan, dampak negatif.

Landasan kewenangan pemerintah dalam pengendalian pembangunanBundles of Rights (Hak atas Lahan)Kewenangan untuk mengatur hak atas lahan, hubungan hukum antara orang/badan dengan lahan, dan perbuatan hukum mengenai lahan.Police Power (Pengaturan)Kewenangan menerapkan peraturan hukum (pengaturan, pengawasan dan pengendalian pembangunan di atas lahan maupun kegiatan manusia yang menghuninya) untuk menjamin kesehatan umum, keselamatan, moral dan kesejahteraan. Seringkali dianggap sebagai limitation on private property/individual rights.Pertimbangan: Tujuan umum (public purpose):Keamanan, ketertiban, keefektifan, efisiensi, pertahanan, pemerataan, keadilan, kesehatan, lingkungan dan energi, moral, pelestarian, dllKepentingan umum (public interest)Kenyamanan, angkutan massal/umum, prasarana, perumahan, kebangkrutan, Kesejahteraan umum (general welfare)Kepastian usaha, keberlanjutan usaha

Eminent Domain (Pencabutan Hak atas Lahan)Kewenangan tindakan mengambil alih atau mencabut hak atas lahan di dalam batas kewenangannya dengan kompensasi seperlunya dengan alasan untuk kepentingan umumTaxation Kewenangan mengenakan beban atau pungutan yang dilandasi kewajiban hukum terhadap perorangan/kelompok atau pemilik lahan untuk tujuan kepentingan umum.Spending PowerKewenangan membelanjakan dana publik untuk kepentingan umum (melalui APBN dan/atau APBD)

Hak atas Lahan(Property Right)Hak Membangun(Development Right)MasyarakatPerusahaanNegaraPemerintah Daerah:Menerbitkan IzinContoh:- Manfaat individual vs. kewajiban mentaati tata ruang

SIFAT dan PERANGKATPENGENDALIAN PEMBANGUNAN

PreventifKuratifMengarahkan Pembangunan (Direct Development)Zoning.Development control.Development Permit.Site Plan Control.Perizinan,Pengawasan, Disinsentif, dllEnforcement:penertibansanksiMendorong Pembangunan (Promote Development)RTRWK RDTRKInsentif

Muatan RDTR Kabupaten/ Kota(PerMen PU No. 20/2011)Tujuan penataan BBagian Wilayah Perkotaan (BWP)Rencana pola ruang Rencana jaringan prasarana Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya Ketentuan pemanfaatan ruang Peraturan zonasi.

Planning[Zoning] RegulationPendekatan/Metode:EkonomiSosialFisik.Sistem Internal & EksternalDimana sebaiknya (arah pengembangan dan berapa intensitasnya:Perumahan [Jenis, R]Komersial [K]Industri [I]dllProduk:Perwujudan pola ruang (alokasi pola ruang)Bagaimana sebaiknya [kinerja]:Perumahan [Jenis, R]Komersial [K]Industri [I]dllPendekatan/Metode:Dampak.Kesesuaian/kompatibilitas guna lahan dan kegiatandllProduk:Perangkat pengendalian.Ketentuan pemanfaatan ruang.Dampak Pembangunan dllvs

Muatan RDTR

Prosedur Penyusunan RDTR dan Peraturan ZonasiProsedur penyusunan RDTR dan peraturan zonasi proses dan jangka waktu penyusunan (proses teknis)pelibatan masyarakatpembahasan rancangan RDTR dan peraturan zonasi.

Prosedur penyusunan dibedakan:Prosedur penyusunan RDTRProsedur penyusunan peraturan zonasi (zoning text dan zoning map).

Prosedur Penyusunan RDTR

Pra persiapan penyusunan RDTR penyusunan Kerangka Acuan Kerja (KAK)/TOR; penentuan metodologi yang digunakan; penganggaran kegiatan penyusunan RDTR.

Persiapan penyusunan RDTR persiapan awal, upaya pemahaman terhadap KAK/TOR penyiapan anggaran biaya; kajian awal data sekunder, yaitu review RDTR sebelumnya dan kajian awal RTRW kabupaten/kota dan kebijakan lainnya; persiapan teknis pelaksanaan: penyusunan metodologi/metode dan teknik analisis rinci, serta penyiapan rencana survei.

Pengumpulan Data Untuk keperluan pengenalan karakteristik BWP dan penyusunan rencana pola ruang dan rencana jaringan prasarana BWPPengolahan dan Analisis Data analisis karakteristik wilayahanalisis potensi dan masalah pengembangan BWP analisis kualitas kinerja kawasan dan lingkungan. Perumusan Konsep RDTR Dilakukan dengan mengacu pada RTRW dan pedoman dan petunjuk pelaksanaan bidang penataan ruang; dan memperhatikan RPJP kabupaten/kota dan RPJM kabupaten/kota. Konsep RDTR dirumuskan berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan sebelumnya dengan menghasilkan beberapa alternatif konsep pengembangan wilayah

Proses Penyusunan Peraturan Zonasi

Proses penyusunan peraturan zonasi sebagai bagian dari RDTR dilakukan secara pararel dengan penyusunan RDTR. Pengumpulan Data/Informasi pengenalan karakteristik wilayah kabupaten/kota dan penyusunan peraturan zonasi, harus dilakukan pengumpulan data primer dan data sekunder. Analisis dan perumusan ketentuan teknis 1) tujuan peraturan zonasi; 2) klasifikasi zonasi; 3) daftar kegiatan; 4) delineasi blok peruntukan; 5) ketentuan teknis zonasi, terdiri atas: 6) standar teknis; 7) ketentuan pengaturan zonasi; 8) ketentuan pelaksanaan, terdiri atas: 9) ketentuan dampak pemanfaatan ruang; 10) kelembagaan; dan 11) perubahan peraturan zonasi

Penyusunan RDTR bersama dengan Peraturan Zonasi

Penetapan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota

IWAN KUSTIWAN, Dr., Ir., MT.

Kelompok Keahlian Perencanaan dan Perancangan KotaSekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan KebijakanInstitut Teknologi Bandung

Jl. Ganesha 10 Bandung 40132Tel. 022-2504735, 2509171Fax. 022-2501263E-mail: iwank@pl.itb.ac.id; kustiwan2003@yahoo.comTERIMA KASIH 11 Juni 2014

*************************************************************