Alternatif teknik pengaturan zonasi

[Type here]

Alternatif Teknik Pengaturan Zonasi

1. Incentive ZoningIncentive zoning memudahkan para developer membangun dengan kepadatan yang lebih tinggi, dengan tujuan untuk pengembangan lingkungan. Penambahan kepadatan menambah jumlah pembangunan bangunan berkepadatan tinggi yang mendukung pengmbangan kompak. Sebagai gantinya, developer harus memasukkan proyek pengembangan lingkungan pada proyek mereka. Pengembangan lingkungan termasuk lahan terbuka tambahan, rumah yang murah, fitur bangunan tertentu, atau karya seni publik Contoh: Kota Alpharetta, Georgia, AS menggunakan Incentive Zoning untuk merencanakan kawasan pusat kota lamanya menjadi kawasan pariwisata kota dengan arahan menjadikan kawasan tersebut menarik untuk bermukim, berbelanja,bekerja, rekreasi, dan hiburan dengan membangun bangunan mixed-use dan berbasis pejalan kaki.Gambar 1Zonasi Insentif Kota Alpharetta, Georgia, AS

2. Performance ZoningPerformance zoning adalah salah satu pendekatan perencanaan penggunaan lahan yang berdasar kepada standar ukuran performa yang mengatur intensitas penggunaan lahan, untuk mencegah dampak negatif batas-batas pembangunan dan properti di dekatnya. Performance zoning pertama kali digunakan pada zonasi industrial, dimana zona industri kecil, sedang, dan besar dapat digantikan dengan standar tertentu yang berfokus pada efek lingkungan dari industri. Standar zonasi ini dibagi menjadi dua kategori; mengatur lahannya dan mengatur aktivitasnya. Standar guna lahan mengatur penampilan, dalam artian menjaga keaslian karakteristik kawasan. Standar aktivitas mengatur intensitas atau output dari suatu penggunaan lahan tersebut. Standar tersebut harus bersifat objektif dan dapat diukur, menggunakan alat, pengukuran, atau metode yang menjamin kesesuaian dengan batasan-batasan yang dapat diterima (contohnya standar pemerintah atau standar badan tertentu) Contoh: Bucks County, Pennyslvania, AS, telah menggunakan jenis zonasi ini mulai tahun 1973 hanya untuk kawasan permukimannya sajaGambar 2Rancangan Performance Zoning Bucks County, Pennsylvania, AS

3. Fiscal ZoningFiscal zoning adalah praktek penatagunaan tanah setempat untuk menjaga dan sebisa mungkin meningkatkan nilai dasar dari pajak tanah setempat. Menurut teori ini, di beberapa kawasan terdapat satu tata guna lahan yang berorientasi pada perdagangan jasa, perkantoran, dll yang menghasilkan surplus pajak tanah dari kawasan tersebut. Beberapa kawasan juga mendapat label kawasan defisit fiskal, yaitu kawasan yang membayar pajak tanah lebih sedikit daripada biaya fasilitas umum pada kawasan tersebut.4. Special ZoningSpecial use zoning adalah perizinan untuk pengecualian pembangunan khusus pada peraturan zonasi dari daftar pengecualian yang disepakati untuk suatu bagian lahan tertentu pada kawasan dengan karakter zonasi tertentu. Kemudian, pihak pengatur zonasi setempat mengkajinya lalu memberikan izinnya. Contoh: Kota New York, AS telah mendesain kawasan-kawasan dengan zonasi spesial sejak 1969 untuk mencapai tujuan perencanaan dan perancangan kota tertentu pada kawasan tertentu dengan karakteristik yang unik. Kawasan ini akan disediakan untuk kondisi pembangunan spesifik; setiap kawasan khusus didesain oleh pemerintah kota dengan kesepakatan persyaratan zonasi dan insentif yang berkaitan dengan kualitas zonasi itu sendiri5. Exclusionary ZoningExclusionary zoning adalah pemakaian peraturan zonasi untuk mengeluarkan beberapa jenis orang dari suatu kawasan. Zonasi macam ini dipakai pertama kali di Amerika Serikat pada awal abad 20 oleh masyarakat kelas menegah atas untuk mencegah orang orang yang tidak diinginkan agar tidak berdiam di dekat tempat tinggal mereka. Contoh: Kota Chicago, AS, menerapkan sistem zonasi ini pada awal abad 20, dengan ketentuan masyarakat berkulit putih tinggal di pusat kota, masyarakat berbangsa Cina dan jepang mengelilingi pusat kota, dan masyarakat berkulit gelap dan negro berada di luar kedua kawasan tersebut, hingga ke pinggir kotaGambar 3Persebaran Suku dan Ras di Kota Chicago, AS akibat Exclusionary Zoning

6. Contract ZoningContract zoning adalah proses zonasi ulang lahan untuk mengakomodasi peruntukan khusus atau pembangunan yang bergantung pada kondisi, syarat, atau batas waktu tertentu yang disepakati oleh calon pengguna lahan dengan pemerintah setempat, dengan didasarkan pada peraturan perencanaan yang ada. Contoh: Kota Regina, Saskatchewan, Kanada telah mengeluarkan peraturan tentang Contract Zoning ini, dengan beberapa ketentuan dan persyaratannya7. Negotiated ZoningNegotiated zoning adalah salah satu peraturan zonasi yang melibatkan developer dan pemerintah untuk bersama sama bernegosiasi terkait penggunaan dan pembangunan zona tersebut, dengan tetap merujuk pada peraturan zonasi setempat yang berlaku. Contoh: Kota Charlotte, North Carolina, AS, telah menerbitkan peraturan zonasi lahan perkotaannya pada 2013, dan salah satu zonasi yang akan digunakan adalah negotiated zoning ini

8. Transfer of Development Rights (TDR)Transfer of Development Rights (TDR) adalah suatu teknik berbasis pasar yang merangsang proses transfer pengembangan secara sukarela, dari satu lokasi dimana direncanakan akan dikurangi pengembangannya (disebut lokasi pengirim) menuju lokasi lain yang direncanakan akan ditambah pengembangannya (disebut lokasi penerima). Lokasi pengirimnya dapat berupa lahan terbuka, lahan pertanian, habitat liar, situs bersejarah, atau lokasi-lokasi lain yang penting bagi suatu kawasan. Lokasi penerima seharusnya adalah lokasi dimana telah disetujui publik bahwa diperlukan pengembangan tambahan tertentu karena lokasi tersebut dekat dengan kawasan perkantoran, perdangangan jasa, pendidikan, transportasi, dan fasilitas umum lainnya. Contoh: Kota New York, AS, menjadi kawasan pertama di AS yang mengadopsi konsep TDR ini ketika kota tersebut menyetujui hukum preservasi lahannya pada 1968. Pada 1998, kota ini mengadopsi program TDR baru yang didesain untuk mencegah pembongkaran atau pengalihfungsian teater di kawasan teater Broadway (Bredin, 2000)9. Design / historic perservationKonservasi situs bersejarah melibatkan perlindungan karakteristik sejarah dari suatu kawasan dan sekaligus bangunannya, maka pembangunan, pembongkaran, dan pengubahan yang bersifat baru tidak memiliki dampak negatif terhadap karakteristik sejarah dan nilai kawasan tersebut. Konservasi situs bersejarah seringkali melibatkan peraturan dan kebijakan perencanaan konservasi lokal, daerah, dan negara untuk mencapainya. Contoh: Kota Harrisburg, Pennsylvania, AS, telah menerbitkan panduan desain dan penjagaan kawasan bersejarahnya pada 2009 untuk melindungi kawasan kawasan bersejarah kotanya

Gambar 4Zonasi Kawasan bersejarah Kota Harrisburg, Pennsylvania, AS

10. Overlay ZoningOverlay zoning adalah alat pengatur yang menciptakan kawasan zonasi spesial, yang diletakkan diatas zonasi dasar eksisting, yang menandakan persyaratan khusus pada tambahan dari apa yang ada pada zonasi dasar tadi. Distrik overlay ini dapat berbagi batasan yang sama dengan zona dibawahnya, atau memotong batas antar zona dibawahnya tadi. Peraturan atau insentif diberikan pada distrik overlay untuk melindungi sumber daya tertentu atau membimbing pengembangan di suatu kawasan tertentu. Contoh: Kota Osceola, Wisconsin, AS merancang peraturan overlay zonasi untuk pembangunan bandara kotanya. Tujuan peraturan tersebut adalah untuk melindungi ruang udara dan area fisik dari bandara tersebut dan menjamin kesesuaian guna lahan sekitarnya, serta melanjutkan pembangunan hingga kemampuan maksimal lahan tersebut.Gambar 5Zonasi Overlay dari bandara Kota Osceola, Wisconsin, AS. Warna Kuning dan Oranye adalah zonasi eksisting dari tanah dan bangunan Bandara, sementara warna pink adalah zonasi overlay dari bandara tersebut

11. Floating ZonesFloating Zones sering digunakan untuk memberi insentif pada suatu tipe pengembangan tertentu adalah zonasi kawasan yang fleksibel karena berasal dari model zonasi Euclidian tradisional, dan bertambahnya fleksibilitas yang diberikan pada para developer dan masyarakat disesuaikan dengan standar masing-masing. Pada pembuatan floating zone, klasifikasi zona diperuntukkan untuk pemakaian masa depan, namun tidak dimasukkan pada peta zonasi. Contoh: Kawasan Permukiman Tarrytown di New York, AS memakai konsep zonasi ini mulai tahun 1950an. Seorang tokoh bernama Rodgers V. Tarrytown adalah orang yang mencetuskan ide zonasi ini pada zaman itu.12. Flood Plain ZoningFlood plain zoning adalah alat yang berguna untuk melindungi hidup manusia, kesehatan, dan properti. Dengan menjalankan peraturan zonasi daerah banjir, masyarakat dapat meminimalisir resiko dan biaya yang berhubungan dengan pembangunan daerah banjir yang kurang sesuai. Tujuan-tujuan zonasi daerah banjir adalah:a. Melindungi nyawa, kesehatan, dan propertib. Meminimalisir biaya untuk proyek pengontrol banjirc. Mengurangi pajak yang dihabiskan untuk penyelamatan, bantuan, dan perbaikan dari kerusakan akibat banjird. Memperpendek gangguan bisnis akibat banjire. Mencegah kawasan langganan banjir di masa mendatangf. Mencegah bertambahnya ketinggian air banjr akibat pembangunan daerah banjir yang kurang sesuai Contoh: Negara bagian Wisconsin, AS telah menerbitkan buku panduan zonasi kawasan banjir dan kawasan pantai pada 2005, yang menyatakan bahwa Wisconsin adalah kawasan yang rawan banjir karena banyakanya sungai di dalam wilayah tersebut.13. Conditional Use ZoningConditional use zoning adalah penggunaan lahan yang diatur pada peraturan zonasi, dengan perizinan khusus dalam zonasi distrik, selama beberapa standar tertentu dipenuhi. Peraturan zonasi biasanya merinci baik standar umum yang berlaku untuk semua penggunaan kondisional, dan standar spesifik yang berlaku pada penggunaan kondisional tertentu pada distrik zonasi tersebut.14. Growth ControlGrowth Control Zoning adalah peraturan zonasi yang dibuat untuk mengontrol pertumbuhan kota (pertumbuhan penduduk) dengan menggunakan beberapa prinsip tertentu, yaitu: Urban Growth Boundaries = prinsip ini menyatakan bahwa penduduk tidak boleh lagi membangun lahan yang berada di luar batas zonasi kawasan mereka, dan prinsip ini terkadang juga membatasi jumlah lahan yang dapat dibangun pada suatu zonasi kawasan tertentu Urban Service Boundary = prinsip ini menyatakan bahwa pemerintah kota membatasi pertumbuhan penduduk dengan cara tidak lagi membangun fasilitas umum, dan penduduk yang membangun di luar area jangkauan fasilitas umum tersebut harus rela kekurangan fasilitas umum yang jangkauannya tidak sampai ke lahan bengunannya tersebut. Pembatasan Izin Pembangunan = pihak pemerintah kota mengontrol pembangunan dengan cara membatasi jumlah izin mendirikan bangunan (IMB) Contoh: Kota Portland, Oregon, AS telah memberdayakan sistem Urban Growth Boundary (Batas pertumbuhan kota) sejak tahun 1973. Kini, izin mendirikan bangunan yang diajukan penduduk setempat telah turn menjadi 4000 izin pertahunnya, setelah dua dekade sebelumnya jumlah izin mendirikan bangunan yang diajukan pertahunnya mencapai 100.000 izin.Gambar 6Urban Growth Boundary kota Portland, Oregon, AS

Sumber:The City of Alpharetta, Georgia Ofiicial Site; Downtown Incentive Zoning Package; http://www.alpharetta.ga.us/index.php?m=publications&id=29; Diakses pada 13 Mei pukul 12.01 WIBQuora.com; Which US cities are implementing performance zoning?; http://www.quora.com/Which-US-cities-are-implementing-performance-zoning; diakses pada 13 Mei 2015 pukul 12.05 WIBNashua Regional Planning Commision; 2011; Performance Zoning; Integrating Transportation and Community Planning (iTRaC) Fact Sheet part 34Georgia Department of Community Affair; Incentive Zoning Fischel, William A.; 2013; Fiscal Zoning and Economists Views on Property Tax; Lincoln Institute of Land PolicyDepartment of City Planning , City of New York; Zoning Districts Special Purpose Districts: Overview; http://www.nyc.gov/html/dcp/html/zone/zh_special_purp_dist.shtml; diakses pada 14 Mei 2015 pukul 15.31New York State Department of State; 2011; Guide to Planning and Zoning Laws of New York StateLibby, Brian; 2010; The Urban Growth Boundary and Homebuilder Humble Pie; http://chatterbox.typepad.com/portlandarchitecture/2010/12/the-urban-growth-boundary-and-homebuilder-humble-pie.html; Diakses pada 14 Mei 2015 pukul 15.00 WIBWikipedia.org; Exclusionary Zoning; http://en.wikipedia.org/wiki/Exclusionary_zoning; diakses pada 13 Mei 2015 pukul 13.21City of Regina Planning Department; 2013; Contract Zoning ApplicationCity of Newton Department of Planning and Development, 2011, The World of ZoningClarion Associates, LLC; 2013; City of Charlotte, North Carolina Zoning Ordinance Approach ReportHiggins, Noelle; 2012; Transfer Development Rights; University of WashingtonCity of Harrisburg Planning Bureau; 2009; Historic District Design and Preservation GuideCenter for Land Use Education; 2005; Planning Implementation Tools Overlay Zoning; University of WisconsinCity of Osceola, Wisconsin; 2009; Airport Overlay Zoning Ordinances; http://www.vil.osceola.wi.us/index.asp?Type=B_BASIC&SEC=%7B24033B2F-706C-4758-952E-A25699ADBF5F%7D; diakses pada 13 Mei 2015 pukul 13.55Mosher, Benjamin; 1964; The Floating Zone: Legal Status and Application to Gasoline Stations; Tulsa Law Review Vol. 1 Issue 2Reno, Russell R.; 1963; Non-Euclidean Zoning: the Use of the Floating Zone; Maryland Law Review Vol. 23 Issue 2Wisconsin Department of Natural Resources; 2005; Floodplain and Shoreland ZoningLeague of Minnesota Cities; 2013; Land Use Conditional Use Permits; Information MemoGirsang, John William & Estihandayani, Paramita; 2012; Zoning and Growth Controls; Presentasi untuk mata kuliah Ekonomi Perkotaan6Tata Guna dan Pengembangan Lahan 2015