perancangan manajemen pemeliharaan dan...

PERANCANGAN MANAJEMEN PEMELIHARAAN

DAN PERAWATAN KOMPONEN MEKANIKAL DAN

ELEKTRIKAL GEDUNG ASSESSMENT AND

LEARNING CENTER PT. POS

Laporan ini disusun untuk memenuhi salah satu syarat menyelesaikan

Pendidikan Diploma IV Program Studi Teknik Perawatan dan Perbaikan Gedung

Jurusan Teknik Sipil

Oleh :

Empy Shofiyullah

091144009

POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

2013

i

ABSTRAK

Tujuan dari didirikannya bangunan adalah untuk mendukung kegiatan

atau sebagai sarana pengguna bangunan dalam melaksanakan kegiatan sehari-

hari secara optimal. Seiring berjalannya waktu, bangunan akan mengalami

penurunan kualitas dalam hal kekuatan maupun nilai estetik (keindahan).

Penurunan mutu pada bangunan merupakan sesuatu yang tidak bisa dihindari,

namun bisa dicegah dengan tindakan pemeliharaan dan perawatan.

Agar perawatan dapat terlaksana dengan baik maka harus dibangun suatu

sistem perawatan dan manajemen maintenance yang baik dan teratur. Proses

manajemen maintenance dimulai dari perencanaan, pengadaan suku cadang,

preventive maintenance, corrective maintenance, dan daur pembaharuan

komponen bangunan (renewal cycle).

Dalam tugas akhir ini difokuskan hanya pada komponen mekanikal

elektrikal. Tujuan dari tugas akhir ini adalah merancang kegiatan pemeliharaan

serta merencanakan anggaran biaya pemeliharaan komponen mekanikal

elektrikal pada gedung asssessment and learning center PT.POS. Pengambilan

data dilakukan melalui survey dan wawancara dengan pihak terkait gedung

assessment and learning center PT. POS

Hasil dari tugas akhir ini menunjukkan bahwa biaya yang dikeluarkan

oleh pihak PT. POS untuk maintenance cost gedung assessment and learning

center pada tahun 2013 sebesar Rp. 82.036.828,37. Dengan rincian untuk

preventive maintenance sebesar Rp. 73.043.000,- corrective maintenance sebesar

Rp. 6.521.265,87 dan renewal cycle sebesar Rp. 2.472.562,50. Sedangkan

program pemeliharaan pada gedung ini tidak jelas dan tidak terstruktur, yang

ada hanya melakukan kegiatan bila telah terjadi kerusakan. Sehingga perlu

dilakukan perancangan pemeliharaan pencegahan (preventive maintenance)

setiap tahunnya dan renewal cycle hingga lima puluh tahun kedepan.

Kata kunci : pemeliharaan, perawatan, preventive maintenance,

corrective maintenance, renewal cycle.

ii

ABSTRACT

Purpose of constructing buildings is to support activities and as media for

users to do their daily activities optimally. Time after time, a quality degradation

of a building will occur wether in its strenght or aesthetic value. This quality

degradation of a building is a thing that cannot be avoided but can be prevented

by maintenance treatments.

In case to run the maintenance well, a comprehensive system of

maintaining and maintenance managemant need to be applied. The maintenance

management process is starting from planning, spare-part procurement,

preventice maintenance, corrective maintenance, and renewal cycle.

This final project focusing on mechanical and electrical components only.

The purpose of this final project was to planning maintenance treatments also

planned budget of maintaining mechanical and electrical components on PT. POS

assessment and learning center building.

Result of this final project shown the expenditure of PT. POS for

maintenance cost of the assessment and learning center building on 2013 was Rp.

82.036.828,37. Details of expenditure was Rp. 73.043.000,- for preventive

maintenance, Rp. 6.521.265,87 for corrective maintenance, and Rp. 2.472.562,50

for renewal cycle. The maintenance program of this building was not clear and

unstructurized, there were only spontanious treatment if any damage occured.

Therefore, design of preventive maintenance treatments needed to be enforced

anually and also renewal cycle for fifty years ahead.

Keywords: maintenance, treatments, preventive maintenance,

corrective maintenance, renewal cycle.

iii

KATA PENGANTAR

Dengan mengucapkan puji serta syukur Alhamdulillah, kami panjatkan

kehadirat Allah SWT. Atas Rahmat dan Karunia-Nya, sehingga penyusun

dapat menyelesaikan laporan tugas akhir ini.

Laporan ini untuk memenuhi salah satu syarat mata kuliah Tugas

Akhir di Program Studi Teknik Perawatan dan Perbaikan Gedung Jurusan

Teknik Sipil Politeknik Negeri Bandung.

Dalam penyusunan laporan ini tentunya tidak lepas dari bantuan,

bimbingan serta dukungan dari semua pihak hingga selesai. Oleh karena itu,

pada kesempatan ini penyusun mengucapkan banyak terima kasih kepada :

1. Ibu Hj. Siti Farhatin, Alm. K. Maksudi dan Keluarga tercinta yang

telah mendukung secara moril maupun materil serta doanya yang selalu

diberikan selama penyusunan melaksanakan dan menyusun laporan ini.

2. Ibu RR. Elisabeth, selaku dosen pembimbing, atas saran, arahan dan

bimbingannya.

3. Bapak Taufik Hamzah,Ir.,MSA, MBA dan Ibu Yullianty

Noorlaelasari, MT., MT selaku penguji atas masukannya kepada

penyusun.

4. Bapak Darmawan selaku Property PT. POS Indonesia yang telah

memberikan ijin untuk melakukan tugas akhir, membuatkan surat diterima

untuk melakukan tugas akhir, membantu dalam mendapatkan data-data

terkait topik tugas akhir, serta masukan berupa materi-materi maupun

informasi yang berguna bagi penyusun.

5. Bapak Tubagus dan Bapak Diki selaku Divisi Rumah Tangga (RUTA)

PT. POS yang telah membantu dalam mendapatkan data-data terkait topik

tugas akhir, serta masukan berupa materi-materi maupun informasi yang

berguna bagi penyusun.

6. Bapak Diyan selaku karyawan gedung assessment and learning center

PT. POS yang telah membantu dalam mendapatkan data-data terkait topik

iv

tugas akhir, serta masukan berupa materi-materi maupun informasi yang

berguna bagi penyusun.

7. Bapak Aep serta para staff Divisi Property PT. POS.

8. Rekan-rekan seperjuangan kelas D-IV TPPG 2009 (pioneer).

9. Pihak-pihak lain yang telah membantu kami dalam penyusunan laporan.

Semoga amal baik yang telah diberikan senantiasa mendapat balasan dari

Allah SWT. Amin

Kami menyadari bahwa laporan ini masih jauh dari kesempurnaan.

Oleh karena itu, kami mengharapkan saran dan kritik yang membangun demi

perbaikan laporan lainnya di masa mendatang. Semoga laporan ini dapat

memberikan manfaat yang sebesar-besarnya, khususnya bagi kami dan

umumnya bagi para pembaca semuanya.

Bandung, Agustus 2013

Penyusun

v

DAFTAR ISI

HALAMAN PENGESAHAN

ABSTRAK ..................................................................................................... i

KATA PENGANTAR ................................................................................... iii

DAFTAR ISI .................................................................................................. v

DAFTAR GAMBAR ..................................................................................... ix

DAFTAR TABEL ......................................................................................... xi

BAB I PENDAHULUAN .............................................................................. 1

1.1 Latar Belakang ........................................................................................... 1

1.2 Tujuan ........................................................................................................ 3

1.3 Ruang Lingkup Pembahasan ...................................................................... 4

1.4 Sistematika Penulisan ............................................................................... 4

BAB II DASAR TEORI ................................................................................ 5

2.1. Definisi ...................................................................................................... 5

2.2. Latar Belakang Pemeliharaan Bangunan .................................................. 5

2.3. Tujuan Pemeliharaan ................................................................................ 6

2.4. Konsep Dasar Pemeliharaan dan Perbaikan ............................................. 7

2.5. Tipe Pemeliharaan .................................................................................... 7

2.6. Maintenance Planning ........................................................................... 10

2.7. Sistem Manajemen Pengoperasian, Pemeliharaan & Perawatan .............. 11

2.8. Lingkup Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung ....................... 14

2.8.1. Mekanikal ........................................................................................ 14

2.8.1.1. Pengkondisian Udara (AC) ................................................. 15

2.8.1.2. Saluran Jaringan Air Bersih ................................................ 15

2.8.1.3. Komponen Instalasi Saniter................................................. 16

2.8.1.4. Saluran Jaringan Pipa Pembuangan .................................... 16

2.8.2. Elektrikal ......................................................................................... 18

vi

2.8.2.1. Komponen-komponen Elektrikal ........................................ 18

2.8.2.2. Pekerjaan Instalasi Penangkal Petir ..................................... 19

2.9. Persyaratan Komponen Mekanikal Elektrikal .......................................... 19

2.9.1 Instalasi Air Bersih .......................................................................... 19

2.9.2 Peralatan Sanitair ............................................................................. 20

2.9.3 Fire Protection ................................................................................. 20

2.9.4 Pompa .............................................................................................. 22

2.9.5 Genset .............................................................................................. 23

2.9.6 Tata Udara (AC) .............................................................................. 23

2.10. Biaya Pemeliharaan ................................................................................. 24

2.11. Daur Pembaharuan Komponen Bangunan .............................................. 27

BAB III METODOLOGI .............................................................................. 29

3.1 Metodologi ................................................................................................ 29

3.2 Alur Tugas Akhir ...................................................................................... 31

BAB IV PEMBAHASAN ............................................................................... 32

4.1. Identifikasi Bangunan ............................................................................... 32

4.2. Identifikasi Komponen-Komponen Mekanikal Elektrikal ........................ 34

4.2.1 Mekanikal ........................................................................................ 39

4.2.1.1 Instalasi Air Bersih .............................................................. 39

4.2.1.2.Instalasi Air Kotor ............................................................... 41

4.2.1.3 Sanitair ................................................................................. 42

4.2.1.4 Fire Protection .................................................................... 42

4.2.1.5 Tangki Penampung Air ........................................................ 48

4.2.1.6 Pompa .................................................................................. 50

4.2.1.7 Genset .................................................................................. 51

4.2.2 Elektrikal .......................................................................................... 51

4.2.2.1 Tata Udara (AC) .................................................................. 51

4.2.2.2 Instalasi Listrik .................................................................... 54

4.2.2.2.1 Jaringan Kabel Listrik ........................................... 54

vii

4.2.2.2.2 Jaringan Kabel Telepon ........................................ 68

4.2.2.2.3 Jaringan Kabel Tata Suara .................................... 70

4.2.2.2.4 Jaringan Kabel Komputer/Data/Multimedia ......... 71

4.2.2.3 CCTV .................................................................................. 73

4.2.2.4 Access Control ..................................................................... 73

4.3. Preventive Maintenance ......................................................................... 78

4.4. Corrective Maintenance ......................................................................... 82

4.5. Renewal Cycle ....................................................................................... 90

4.6. Standar Operasional Pekerjaan ................................................................. 108

4.6.1 Mekanikal ........................................................................................ 108

4.6.1.1 Pemeliharaan Tata Udara (AC) ........................................... 108

4.6.1.2 Pemeliharaan Peralatan Penanggulangan Bahaya Kebakaran

(Fire Protecton) ................................................................... 111

4.6.1.3 Pemeliharaan Sistem Fire Alarm Dan Smoke Detector....... 113

4.6.1.4 Pemeliharaan Sarana Jalan Keluar (Means Of Access) ....... 113

4.6.1.5 Pemeliharaan Instalasi Air Kotor ........................................ 114

4.6.1.6 Pemeliharan Instalasi Air Bersih ......................................... 116

4.6.1.7 Pemeliharaan Pompa Air Bersih ......................................... 122

4.6.1.8 Pemeliharaan Roof Tank ...................................................... 122

4.6.1.9 Pemeliharaan Sanitasi .......................................................... 123

4.6.1.10 Pemeliharaan Keran Air .................................................... 124

4.6.1.11 Pemeliharaan Shower ........................................................ 126

4.6.1.12 Pemeliharaan Bak Cuci Piring ........................................... 126

4.6.1.13 Pemeliharaan Toilet ........................................................... 127

4.6.1.14 Pemeliharaan Floor Drain ................................................. 128

4.6.2 Elektrikal .......................................................................................... 128

4.6.2.1 Pemeliharaan Instalasi Kabel............................................... 129

4.6.2.2 Pemeliharaan Rutin Panel Utama Listrik ............................ 129

4.6.2.3 Pemeliharaan Saklar ............................................................ 132

4.6.2.4. Pemeliharaan Stop Kontak ................................................. 132

4.6.2.5 Pemeliharaan Lampu ........................................................... 133

viii

4.6.2.6 Pemeliharaan Genset ........................................................... 141

4.6.2.7 Pemeliharaan Telepon ......................................................... 142

4.6.2.8 Pemeliharaan Tata Suara ..................................................... 143

4.6.2.9 Pemeliharaan Sistem Jaringan Komputer Atau Internet...... 144

4.6.2.10 Pemeliharaa Saluran Televisi Dan CCTV ......................... 144

4.6.2.11 pemeliharaan Fire Alarm Dan Detector ............................ 144

BAB V PENUTUP .......................................................................................... 149

5.1 Kesimpulan ................................................................................................ 149

5.2 Saran ........................................................................................................... 150

DAFTAR PUSTAKA ..................................................................................... xiv

LAMPIRAN A ................................................................................................ A-1

LAMPIRAN B ................................................................................................ B-1

LAMPIRAN C ................................................................................................ C-1

ix

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Struktur Biaya Pemeliharaan ........................................................ 25

Gambar 3.1 Flowchart Tugas Akhir ................................................................ 31

Gambar 4.1Struktur Organisasi PT.POS Secara Garis Besar .......................... 33

Gambar 4.2 Sistem Distribusi Air Bersih ........................................................ 40

Gambar 4.3 Sistem Jaringan Air Bersih Gedung Assessment and Learning Center

PT. POS ......................................................................................... 41

Gambar 4.4 Jenis-jenis Fire Protection Yang Terdapat Pada Gedung ............ 43

Gambar 4.5 Perencanaan APAR Pada Lantai 1 ............................................... 45



Gambar 4.8 Tanda Exit Yang Terdapat Dalam Gedung .................................. 48

Gambar 4.9 Tangki Penampung Air Yang Terdapat Dalam Gedung .............. 49

Gambar 4.10 Pompa Yang Terdapat Dalam Gedung ...................................... 50

Gambar 4.11 Jenis AC Floor Standing Yang Terdapat Dalam Gedung .......... 52

Gambar 4.12 Simbol Yang Digunakan Untuk Instalasi Penerangan ............... 56

Gambar 4.13 Instalasi Penerangan Lantai 1 ..................................................... 57



Gambar 4.16 Simbol Yang Digunakan Untuk Outlet Daya ............................. 60

Gambar 4.17 Instalasi Outlet Daya Lantai 1 .................................................... 61



Gambar 4.20 Diagram Satu Garis Panel MDP................................................. 64

x

Gambar 4.21 Diagram Satu Garis Panel-A ...................................................... 65

Gambar 4.22 Diagram Satu Garis Panel-B ...................................................... 66

Gambar 4.23 Diagram Satu Garis Panel-C ...................................................... 67

Gambar 4.24 Exhaust Fan Yang Terdapat Dalam Gedung ............................. 68

Gambar 4.25 Diagram Satu Garis Sistem Telepon .......................................... 69

Gambar 4.26 PABX Yang Terdapat Dalam Gedung ....................................... 70

Gambar 4.27 Tata Suara Yang Terdapat Dalam Gedung ................................ 71

Gambar 4.28 Diagram Satu Garis Jaringan Data Komputer ............................ 72

Gambar 4.29 CCTV Yang Terdapat Dalam Gedung ....................................... 73

Gambar 4.30 Access Control Yang Terdapat Dalam Gedung ......................... 74

xi

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Kebutuhan Air Bersih (Air Dingin) Per Hari ................................... 19

Tabel 2.2 Jumlah Kebutuhan Peralatan Untuk Plambing ................................ 20

Tabel 2.3 Penempatan APAR .......................................................................... 21

Tabel 2.4 Klasifikasi Bangunan ....................................................................... 22

Tabel 2.5 Klasifikasi Bangunan Gedung Menurut Dep. Pek. Umum ............. 26

Tabel 2.6 Daur Pembaharuan Komponen Bangunan ...................................... 28

Tabel 4.1 Pengelompokkan Komponen ME Perlantai ..................................... 34

Tabel 4.2 Form Checklist ................................................................................. 36

Tabel 4.3 Perhitungan Beban Pendingin .......................................................... 53

Tabel 4.4 Diagram Satu Garis Panel MDP ...................................................... 54

Tabel 4.5 Matriks Perbandingan Komponen Mekanikal Elektrikal ................. 75

Tabel 4.6 Perencanaan Pemeliharaan Gedung Assessment And Learning Center

PT. POS ........................................................................................... 79

Tabel 4.7 Biaya Preventive Maintenance ........................................................ 81

Tabel 4.8 Data Corrective Maintenance Komponen ME ................................ 84

Tabel 4.9 Biaya Corrective Maintenance Hasil Inspeksi................................. 87

Tabel 4.10 Biaya Corrective Maintenance ...................................................... 88

Tabel 4.11 Masa Umur Layan Komponen ME ................................................ 90

Tabel 4.12 Perencanaan Renewal Cycle Gedung Assessment and Learning Center

PT.POS .......................................................................................... 93

Tabel 4.13 Spesifikasi Komponen Mekanikal Elektrikal ................................ 95

Tabel 4.14 Biaya Renewal Cycle ..................................................................... 102

Tabel 4.15 Rincian Biaya Preventive Maintenance, Corrective Maintenance, dan Renewal Cycle Hingga 50 Tahun Kedepan ..................................... 104

xii

Tabel 4.16 Flow Proses Chart Pemeliharaan AC ............................................ 109

Tabel 4.17 Contoh Kartu Kendali Pemeliharaan dan Perawatan AC Sentral .. 110

Tabel 4.18 Flow Proses Chart Pemeliharaan Fire Extinguisher ..................... 112

Tabel 4.19 Flow Proses Chart Pemeliharaan Bel Alarm dan Tanda “Exit” .... 112

Tabel 4.20 Frekuensi Pemeliharaan APAR ..................................................... 113

Tabel 4.21 Frekuensi Pemeliharaan Sarana Jalan Keluar ................................ 113

Tabel 4.22 Flow Proses Chart Pemeliharaan Air Kotor .................................. 115

Tabel 4.23 Flow Proses Chart Pemeliharaan Air Bersih ................................. 118

Tabel 4.24 Flow Proses Chart Pemeliharaan Pompa Air Bersih ..................... 122 Tabel 4.25 Flow Proses Chart Pemeliharaan Pompa Air Bersih ..................... 123

Tabel 4.26 Flow Proses Chart Pemeliharaan Pompa Air Bersih ..................... 123

Tabel 4.27 Flow Proses Chart Pemeliharaan Keran Air .................................. 125

Tabel 4.28 Flow Proses Chart Pemeliharaan Shower..................................... 126

Tabel 4.29 Flow Proses Chart Pemeliharaan Bak Cuci Piring ........................ 127

Tabel 4.30 Flow Proses Chart Pemeliharaan Toilet ........................................ 127

Tabel 4.31 Flow Proses Chart Pemeliharaan Floor Drain ............................. 128

Tabel 4.32 Flow Proses Chart Pemeliharaan Instalasi Kabel .......................... 129 Tabel 4.33 Flow Proses Chart Pemeliharaan Panel Utama Listrik .................. 132

Tabel 4.34 Flow Proses Chart Pemeliharaan Saklar ........................................ 131

Tabel 4.35 Flow Proses Chart Pemeliharaan Stop Kontak .............................. 133

Tabel 4.36 Flow Proses Chart Pemeliharaan Stop Kontak .............................. 134

Tabel 4.37 Metoda Pemeliharaan Sistem Listrik ............................................. 135

Tabel 4.38 Contoh Kartu Kendali Pemeliharaan dan Perawatan Panel Tegangan Menengah ...................................................................................... 140

Tabel 4.39 Flow Proses Chart Pemeliharaan Genset ....................................... 141

xiii

Tabel 4.40 Contoh Kartu Kendali Pemeliharaan dan Perawatan Genset ......... 142

Tabel 4.41 Contoh Kartu Kendali Pemeliharaan/Perawatan Sistem Telepon.. 143

Tabel 4.42 Contoh Kartu Kendali Pemeliharaan/Perawatan Fire Alarm ......... 145

Tabel 4.43 Frekuensi Pemeliharaan dan Perawatan Gedung Assessment and

Learninng Center PT.POS ............................................................ 147

xiv

DAFTAR PUSTAKA

Amri Sjafei, 2006. Teknologi Audit Forensik Repair dan Retrofit Untuk Rumah &

Bangunan Gedung. Jakarta, Yayasan John Hi-Tech Idetama.

Departemen Pendidikan Nasional, Pusat Bahasa. 2008. Kamus Bahasa Indonesia.

Jakarta.

Ervianto, Wulfram. 2007. Studi Pemeliharaan Bangunan Gedung. Yogyakarta,

Jurnal Teknik Sipil. Universitas Atma Jaya.

Juwana S. Jimmy. 2004. Usia Bangunan dan Dampaknya Pada Biaya

Pengoperasian, Pemeliharaan, dan Perawatan Bangunan Gedung. Jurusan

Arsitektur Fakultas Teknik Sipil & Perencanaan, Universitas Trisakti.

Juwana S. Juwana. 2005. Panduan Sistem Bangunan Tinggi untuk Arsitek dan

Praktisi Bangunan. Jakarta, Erlangga.

Kepmen PU, 2008. Peraturan Menteri No.24 Tahun 2008 Mengenai Pedoman Pemeliharaan Bangunan Gedung.

Lee, Reginald. 1987. Building Maintenance Management Third Edition. London, Wiliams Collins Sons & Co.Ltd.

Mahmudi, Ali. 2012. Buku Bahan Ajar Pompa dan Kompresor. Jurusan Teknik Mesin, Politeknik Negeri Bandung.

Marlailana, Elisabeth. Bahan Ajar Perawatan dan Perbaikan Gedung. Jurusan Teknik Sipil, Politeknik Negeri Bandung.

Mulyandari Hestin & Rully Adi Saputra. Pemeliharaan Bangunan-Basic Skill

Fasility Management. Yogyakarta, Andi.

Supriyatna Yatna. Majalah Ilmiah UNIKOM Vol.9, No.2: Estimasi Biaya

Pemeliharaan Bangunan Gedung. Jurusan Teknik Sipil, Universitas

Komputer Indonesia.

xv

Munthe Sirmas, Denny W. Utama, Idayani Pane. Semai Teknologi, Volume 3,

Nomor 1, Juni 2009: Implementasi Manajemen dan Teknik Pemeliharaan

Pada PT. Garuda Mas Perkasa. Teknik Industri, Universitas Sumatera

Utara.

CURRICULUM VITAE

DATA PERSONAL

Nama : Empy Shofiyullah

Tempat, Tanggal Lahir : Indramayu, 11 Juli 1991

Agama : Islam

Status Pernikahan : Belum Nikah

Alamat : Komp. PonPes Darun Nahwi RT/RW: 07/02

No. 92 Singajaya-Indramayu

KONTAK

HP/Telepon : 085659225050/087828765558

E-mail : [email protected]

LATAR BELAKANG PENDIDIKAN

Tahun Nama Institusi Status

2009-2013 Jurusan Teknik Sipil Program Studi Teknik Perawatan

dan Perbaikan Gedung Politeknik Negeri Bandung

(POLBAN)

Lulus

2006-2009 Madrasah Aliyah (MA) Islamic Boarding School

PonPes Husnul Khotimah, Kuningan-Jawa Barat,

Program IPA

Lulus

2003-2006 MTs Islamic Boarding School PonPes Husnul

Khotimah, Kuningan-Jawa Barat

Lulus

1997-2003 SDN Paoman I, Indramayu Lulus

perancangan manajemen pemeliharaan dan...

Documents