pengadilan tinggi medan - pt-medan.go.id filestatus tanah : sertifikat hak milik, imb, sesuai dengan...

Hal. 1 dari 35 Halaman Putusan No. 125/PDT/2016/PT-MDN.

P U T U S A N

NOMOR : 125/PDT/2016/PT-MDN.

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA;

Pengadilan Tinggi Medan, yang memeriksa dan mengadili perkara perkara

perdata dalam tingkat banding telah menjatuhkan putusan sebagai berikut

dalam perkara antara:

PIMPINAN DEVELOPER VISTA ESTATE, berkedudukan di Jalan Gatot

Subroto No. 152C Medan, atau yang beralamat di Jalan

Adi Sucipto Komp. Taman Malibu Indah Blok F No. 9

Medan, dalam hal ini memberikan kuasa kepada H.

SYARWANI, SH., ALFAHMI KHAIRI MAUNURUNG, SH.,

RAHMATSYAH, SH., JEFRIDA AGUS ERMAWATI, SH.,

masing-masing Advokat / Penasehat Hukum dari Kantor Hukum “SYARWANI, SH., & Associates”, beralamat di

Jalan T. Amir Hamzah Komplek Pertokoan Griya Riatur

Indah Blok-B No. 188 Medan, dalam hal ini bertindak

berdasarkan kekuatan Surat Kuasa Khusus tanggal 10 Nopember 2014. sebagai PEMBANDING, semula

TERGUGAT I ;

L A W A N

1. ANDRE ROLAND BASTIAANS, umur 57 tahun, pekerjaan Wiraswasta,

agama Kristen Protestan dan isterinya IDA AYU LINDA

BRAHMANING PUTRI, umur 55 tahun, pekerjaan Ibu

Rumah Tangga, beralamat di Jalan Karya Wakaf Gg. Amal

No. 5 Kel. Sei Agul Kec. Medan Barat, Kota Medan, dalam

hal ini memberikan kuasa kepada JAPANSEN SINAGA,

SH., M.Hum., CHRISE H. SIMANGUNSONG, SH.MH.,

dan HERIANTO SINAGA, SH., masing-masing Advokat / Penasehat Hukum dari Kantor Hukum “Japansen Sinaga,

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


SH.M.Hum & Associates”, beralamat di Jalan Pancur

Batu No. 1-AA Kota Medan, dalam hal ini bertindak

berdasarkan kekuatan Surat Kuasa Khusus tanggal 21 Agustus 2014, sebagai TERBANDING, semula

PENGGUGAT;

2. KEPALA CABANG PT. BANK CIMB NIAGA, berkedudukan di Jalan

Pemuda No. 14 a-b, Kel. Aur, Kec. Medan Maimun, Kota

Medan, dalam hal ini memberikan kuasa kepada FRAYADI

DHARMA HARAHAP, SH., FRANZ MIKA WIDARDO

HARAHAP, SH., WERIYUS HESTON MARBUN, SH.,

masing-masing Advokat / Penasehat Hukum dari Kantor

Hukum & Administrasi MEMORI KEADILAN, beralamat di

Jalan Sei Selayang No. 8 Medan, dalam hal ini bertindak

berdasarkan kekuatan Surat Kuasa Khusus tanggal 06 Oktober 2014. sebagai TURUT TERBANDING semula TERGUGAT II;

PENGADILAN TINGGI TERSEBUT:

Telah membaca:

1. Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Medan tanggal 12 April 2016, Nomor

125/PDT/2016/PT-MDN.- tentang Penunjukan Majelis Hakim untuk

memeriksa dan mengadili perkara tersebut ditingkat banding;

2. Berkas perkara Nomor : 408/PDT.G/2014/PN-MDN.- tanggal 27 JULI 2015,

dan surat-surat yang bersangkutan dengan perkara tersebut;

TENTANG DUDUKNYA PERKARA:

Menimbang, bahwa Penggugat dengan Surat Gugatannya bertanggal 26

Agustus 2014 yang diterima dan didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri

Medan tanggal 26 Agustus 2014 dibawah register perkara No.

408/Pdt.G/2014/PN.Mdn, serta perubahan Gugatan tertanggal 22 September

2014 yang dibacakan pada hari itu juga, telah mengajukan gugatan terhadap

Tergugat, atas hal-hal sebagai berikut:

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


1. Bahwa Penggugat membeli tanah dan berikut bangunan rumah Tergugat I

yang terletak di : BUENA VISTA, Kavling rumah : (PHEODORA) BLOK A

NO. 7 Jalan Jamin Ginting-Medan, Ukuran Tanah : 8 m x 14 m (sudut) dan

Ukuran Bangunan : 102 m2, Fasilitas : Air PAM, Listrik PLN 2200 Watt,

Status tanah : Sertifikat Hak Milik, IMB, sesuai dengan Perjanjian

Pengikatan Jual Beli No : 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tertanggal 25

November 2008 dengan harga sebesar Rp. 508.000.000,- (lima ratus

delapan juta rupiah), secara angsuran KPR melalui Tergugat II;

2. Bahwa pada saat pelaksanaan pembayaran booking fee sebesar

Rp.10.000.000,- (sepuluh juta rupiah), bahwa Tergugat I menjanjikan untuk

memberikan hadiah TV 32” LCD Samsung, DVD, Astro + Kayu Parkit untuk

Master Bed Room, akan tetapi punya tunggu sampai hari ini belum kunjung

hadiahnya dibayar oleh Tergugat I, walaupun berapa kali diminta tetap tidak

ada pelaksanaan;

3. Bahwa kemudian Penggugat telah membayar DP sebanyak 7 (tujuh) kali

dengan rincian 6 (enam) kali Rp. 15.000.000,- (lima belas juta rupiah) dan 1

(satu) kali sebesar Rp. 9.600.000,- (sembilan juta enam ratus ribu rupiah)

dan ditambah pelunasan uang muka sebesar Rp. 13.400.000,- (tiga belas

juta empat ratus ribu rupiah);

4. Bahwa pada tanggal 28 Juli 2009 Penggugat menandatangani KPR di

tempat Tergugat II yang dihadiri/diketahui oleh Tergugat I dengan

membayar : Biaya Notaris sebesar Rp. 3.500.000,- (tiga juta lima ratus ribu

rupiah), Biaya Administrasi Bank sebesar Rp. 500.000,- (lima ratus ribu

rupiah), Biaya Provisi sebesar Rp. 4.200.000,- (empat juta dua ratus ribu

rupiah), biaya lain-lain sebesar Rp. 604.160,- (enam ratus empat puluh

seratus enam puluh rupiah) dan Angsuran pertama sebesar Rp. 5.926.655,-

(lima juta sembilan ratus dua puluh enam ribu enam ratus lima puluh lima

rupiah) total pembayaran akad kredit adalah sebesar Rp. 14.730.815,-

(empat belas juta tujuh ratus tiga puluh ribu delapan ratus lima belas

rupiah);

5. Bahwa kemudian sejak tanggal 28 Agustus 2009 s/d 28 Oktober 2010

Penggugat telah melakukan pembayaran cicilan KPR kepada Tergugat II

besar angsuran setiap bulannya adalah sebesar @ Rp. 5.926.655,- (lima

juta sembilan ratus dua puluh enam ribu enam ratus lima puluh lima rupiah)

setiap bulannya dan telah berjalan 16 X cicilan dan total pembayaran

angsuran KPR yang telah dibayar ke Tergugat II sebesar Rp. 5.926.655,- X

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


16 bulan = Rp. 94.826.480,- (sembilan puluh empat juta delapan ratus dua

puluh enam ribu empat ratus delapan puluh rupiah) ;

6. Bahwa pada tanggal 28 Juli 2009 Tergugat II maupun Tergugat I telah

meminta Penggugat untuk memeriksa kondisi rumah sebelum serah terima,

dan ternyata setelah melakukan peninjauan dan pengecekan pada rumah

tersebut hasilnya sangat mengecewakan dan tidak siap untuk dihuni karena

masih banyak yang harus diperbaiki akhirnya tidak jadi untuk serah terima

rumah tersebut;

7. Bahwa jelas-jelas pembangunan rumah tersebut sudah tidak sesuai

perjanjian sehingga tidak siap huni dan ditambah lagi dengan janji hadiah

yang telah dijanjikan berupa TV 32” LCD Samsung, DVD, Astro + Kayu

Parkit untuk Master Bed Room pada saat dilunasi uang muka, hadiah

tersebut akan diberikan kepada Penggugat, akan tetapi tidak kunjung

diberikan, karena sampai saat ini dan bahkan rumah tidak siap-siap dan

sudah lewat waktu sehingga Penggugat menghentikan untuk sementara

pembayaran cicilan dimaksud hingga Tergugat I menyelesaikan rumah

sesuai perjanjian yang telah disepakati dan Tergugat I pada saat itu telah

menyanggupi dan berjanji untuk melakukan perbaikan sesuai dengan

Perjanjian;

8. Bahwa selanjutnya Penggugat dan Tergugat I serta Tergugat II kembali

melakukan peninjauan secara langsung kerumah tersebut untuk melihat

perbaikan yang dilakukan oleh Tergugat I sesia dengan janji yang telah

disampaikan pada saat pemeriksaan rumah pada tanggal 28 Juli 2009 yang

lalu, akan tetapi hasilnya sama saja. Pihak Tergugat I sama sekali tidak

melakuka perbaikan apapun sebagaimana kewajiban yang telah

diperjanjikan, sehingga mulai pada bulan November 2010 Penggugat

memutuskan untuk tidak lagi melakukan pembayaran cicilan kepada pihak

Bank (Tergugat II) karena Penggugat merasa ditipu dan ditelantarkan serta

sangat dirugikan oleh tindakan Tergugat I yang tidak menyelesaikan rumah

tersebut sesuai dengan perjanjian dan spesifikasinya;

9. Bahwa pembayaran cicilan rumah sudah berjalan 16X dan ditambah uang

muka (DP) dan waktu pembangunan dalam Perjanjian sudah lama berakhir

akan tetapi rumahnya tidak siap-siap dan belum diselesaikan oleh pihak

Tergugat I, maka hal ini telah saya laporkan kepada Tergugat II agar ditegur

oleh Tergugat II kepada Tergugat I, karena Tergugat II selaku pemberi KPR

ikut bertanggung jawab atas pemeliharaan dan perawatan rumah yang telah

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


di agunkan pada Tergugat II, akan tetapi pihak Tergugat I tetap tidak ada

menyelesaikannya;

10. Bahwa kemudian Penggugat sebagai pihak yang dirugikan dalam hal ini

juga telah membawa permasalahan ini ke Dewan Perwakilan Rakyat

Daerah (DPRD) Kota Medan pada akhir tahun 2013 untuk dimediasi atau

untuk dicari jalan keluarnya antara Penggugat dengan Tergugat I, akan

tetapi Tergugat I berjanji untuk melakukan perbaikan dan meyelesaikan

rumah tersebut sesuai Spesifikasinya namun Tergugat I tetap juga tidak

melaksanakan kewajibannya;

11. Bahwa akhirnya demi mendapat kepastian hukum berkenaan dengan

masalah ini, maka Penggugat meminta bantuan Lembaga Bantuan Hukum

(LBH) Medan pada tanggal 08 April 2014 yang lalu, dimana selanjutnya LBH

Medan telah mengajukan Permohonan ke Lembaga Penyelesaian Sengketa

Konsumen kepada Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) di

Medan untuk penyelesaiannya;

12. Bahwa setelah proses persidangan antara Penggugat dan Tergugat I serta

Tergugat II, pada tanggal 20 Mei 2014 Majelis hakim BPSK telah

memutuskan Perkara Perselisihan Sengketa Konsumen tersebut, dengan

amar putusannya mengabulkan Gugatan Penggugat untuk sebagian

dengan mengadili dan memberikan Putusan sebagai berikut:

1. Mengabulkan Gugatan konsumen sebagian;

2. Menghukum pelaku usaha (Developer Vista Estate) menyelesaikan

rumah konsumen sesuai spesifikasi teknis;

3. Mewajibkan pelaku untuk memberi hadiah 1 unit TV 32” Samsung dan

Kayu Parkit khusus Master Room kepada Konsumen;

4. Menolak gugatan seluruhnya;

13. Bahwa nyata dan jelas dalam amar putusan BPSK di atas Tergugat I

dihukum untuk menyelesaikan rumah konsumen (Penggugat) sesuai

dengan spesifikasi teknis dan mewajibkan Tergugat I untuk memberi hadiah

1 unit TV 32” Samsung dan Kayu Parkit Khusus Master Room kepada

Penggugat, namun hingga gugatan ini diajukan Tergugat I tidak pernah

melaksanakan putusan tersebut, walaupun sudah di putus oleh BPSK untuk

menyelesaikan rumah dimaksud;

14. Bahwa hingga saat ini rumah yang dibeli oleh Penggugat belum juga siap

serta tidak ada itikad baik dari Tergugat I maupun Tergugat II untuk

melaksanakan sebagaimana termaktub dalam perjanjian yang telah

disepakati, sehingga telah menimbulkan kerugian yang sangat besar bagi

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


Penggugat baik kerugian materiil maupun kerugian moriil, karena rumah

tersebut sebelum serah terima sudah hancur, kusen jendela dan kusen

pintu busuk dal lapuk kayu-kayunya dan bahkan tidak ada pintu sama

sekali, karena kusen-kusen dan pintu juga diperjanjikan meranti bantu atau

sejenisnya, kemudian dipakai kayu sembarang belum 2 tahun sudah busuk

pintu dan jendela/kusen;

15. Bahwa oleh karena itu wajar dan pantas apabila Penggugat meminta

kembali kerugian Penggugat akibat Tergugat I tidak menyelesaikan

rumahnya sesuai waktu, karena rumah telah hancur dan tidak layak huni,

maka Penggugat meminta ganti rugi materiil dan morill dan rumah kembali

milik Tergugat-Tergugat;

16. Bahwa jelas dalam hal ini Tergugat I telah melanggar Pasal 1338 KUH

Perdata yang berbunyi “Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku

sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”, kemudian Pasal

1365 BW yang berbunyi “tiap perbuatan yang melanggar hukum dan

membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang

menimbulkan kerugianitu karena kesalahannya untuk mengganti kerugian

tersebut”;

17. Bahwa Tergugat II juga mempunyai kewajiban terhadap Penggugat dengan

disetujuinya perjanjian Kredit No. 032/PK/027/2/07/09. Dimana perjanjian

antara pihak tersebut telah diatur dalam Pasal 7 poin (a) UU No. 8 tahun

1999 tentang Perlindungan Konsumen yang menyatakan “beritikad bai

dalam melakukan kegiatan usahanya”, dan pada poin (b) menyatakan

“memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan

jaminan barang dan/atau jasa serta memberikan penjelasan penggunaan,

perbaikan dan pemeliharaan”, poin (d) menyatakan : “menjamin mutu

barang dan/atau jasa yang diproduksi dan/atau diperdagangkan

berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa penggantian

apabila barang dan/atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai

dengan perjanjian” maka dapat dituntut ganti rugi atau barang tersebut

dapat di claim untuk dikembalikan;

18. Bahwa rumah belum siap dan tidak layak huni dan tidak sesuai dengan

Spesifikasi yang telah diperjanjikan atau rumah tersebut tidak sesuai

dengan nilai agunan yang diagunkan oleh Pihak Tergugat I kepada

Tergugat II, karena rumahnya telah hancur dan tidak dapat ditempati, akibat

perbuatan Tergugat I dengan bekerja sama dengan Tergugat II, Penggugat

sangat dirugikan baik secara materiil maupun secara moril bahkan Negara

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


juga dirugikan karena nilai agunan atau pinjaman kredit tidak sesuai lagi

karena rumah tersebut telah hancur dan tidak sesuai dengnan

spesifikasinya, akan tetapi pihak Tergugat II tidak menegur Tergugat I

karena agunan rumah tersebut tidak sesuai dengan Standard mutu sebagai

jaminan utang Penggugat kepada Tergugat II;

19. Bahwa akibat tindakan dan perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh

Tergugat I dan Tergugat II maka Penggugat telah menderita kerugian

Materiil hingga saat ini seluruhnya: Booking fee : Rp. 10.000.000,-

DP yang disetor selurunya : Rp. 113.000.000,-

Biaya Notaris, Biaya Administrasi

Bank, Biaya Provisi, Biaya lain-lain,

Angsuran pertama (Akad Kredit) : Rp. 14.730.815,-

Pembayaran cicilan melalui Bank

CIMB Niaga 16 X Rp. 5.926.655,- : Rp. 94.826.480,-

Rp. 232.557.295,-

20. Bahwa total kerugian Penggugat, uang kontan yang telah disetor baik

kepada Tergugat I maupun kepada Tergugat II untuk pembelian rumah

tersebut di atas adalah Rp. 232.557.295,- (dua ratus tiga puluh dua juta lima

ratus lima puluh tujuh ribu dua ratus sembilan puluh lima rupiah);

21. Bahwa akibat pembelian rumah yang Penggugat harapkan dan dinantikan

seharusnya selesai pada akhir tahun 2009 sesuai dengan perjanjian yang

telah dibuat dan ditandatangani akan tetapi Tergugat I tidak dapat

menyelesaikannya dengan baik, maka kami terpaksa mengontrak rumah

sejak awal tahun 2010 karena kami belum dapat menghuni rumah

sebagaimana yang diperjanjikan, karena sampai sekarang rumah tersebut

tidak layak huni, karena pintu-pintunya tidak ada, jendela tidak ada, kloset

dan WC sudah rusak, dll, akhirnya sampai sekarang belum serah terima

rumah tersebut;

22. Bahwa Penggugat kembali mengeluarkan biaya untuk mengontrak atau

menyewa rumah sebagai tempat tinggal sementara keluarga Penggugat,

yang tentunya menambah kerugian bagi Penggugat hingga saat ini. Dan

apabila dirinci kerugian tersebut dimana sewa rumah pertahunnya sebesar

Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) dihitung sejak tahun 2010 sampai

Pembayaran ganti rugi tersebut dibayar lunas kepada Penggugat;

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


23. Bahwa oleh karena itu tindakan Tergugat I yang tidak melaksanakan sesua

dengan janji yang ada sebagaimana termaktub dalam Perjanjian Pengikatan

Jual Beli No. 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tertanggal 25 November 2008 dan

telah diputuskan oleh BPSK tertanggal 20 Mei 2014 tetap tidak

mengindahkannya atau melaksanakan putusan BPSK tersebut, untuk itu

jelas pihak Tergugat I tidak ada etikad baik untuk melaksanakan

kewajibannya, maka perbuatan Tergugat adalah merupakan perbuatan

melawan hukum (onrecht matge daad), oleh sebab itu patut kiranya

perbuatan Tergugat I dinyatakan Perbuatan Melawan Hukum;

24. Bahwa setiap Perbuatan Melawan Hukum (onrecht matge daad) yang

mengakibatkan orang lain menderita kerugian, mewajibkan siapa saja yang

bersalah karena menyebabkan kerugian maka wajib mengganti kerugian

tersebut, oleh karena itu siapa yang berbuat Melawan Hukum akan

dibebankan suatu kewajiban hukum, karena awalnya adalah Perikatan yang

timbul karena Perbuatan Hukum dengan kesengajaan atau etikad tidak baik;

25. Bahwa dengan demikian karena perbuatan Tergugat I yang tidak

melaksanakan kewajibannya sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati

sebagaimana Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 67/A-7/BUENA

VISTA/2008 tertanggal 25 November 2008 dan perjanjian Kredit No.

032/PK/07/09 tanggal 28 Juli 2009 sewajarnya perjanjian tersebut

dinyatakan tidak berkekuatan hukum atau batal Perjanjian tersebut;

26. Bahwa akibat dari tidak dilaksanakannya Jual Beli No. 67/A-7/Buena

Vista/2008 tanggal 25 November 2008 oleh Tergugat dan Perjanjian Kredit

No. 032/PK/02/2/07/09 tanggal 28 Juli 2009 dibuat dibawah tangan dan juga

tidak berjalan dengan baik, karena Tergugat I tidak menyerahkan rumah

kepada Penggugat sampai gugatan ini di masukkan dan Tergugat II juga

tidak bertanggung jawab atas jaminan rumah yang di agunkan oleh

Tergugat I kepada Tergugat II wajib menegur/mengingatkan Tergugat I agar

diselesaikan tepat waktu;

27. Bahwa oleh karena Tergugat I telah dinyatakan melakukan Perbuatan

Melawan Hukum maka untuk menghindari kerugian yang lebih besar

terhadap Penggugat apabila perkara ini telah memiliki kekuatan hukum

yang tetap. Maka layak kiranya apabila Majelis Hakim yang menyidangkan

perkara ini untuk menyatakan semua kewajiban Penggugat yaitu cicilan

yang belum dibayar sejak bulan November 2010 kepada Tergugat II sesuai

dengan perjanjian kredit No. 032/PK/02/2/07/09 tertanggal 28 Juli 2009

berikut dengan bunga-bunganya untuk dihapuskan;

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


28. Bahwa Tergugat II juga harus bertanggung jawab untuk mengembalikan

uang yang telah dicicil Penggugat selama 16 X Rp. 5.926.655 = Rp.

94.826.480,- (sembilan puluh empat juta delapan ratus dua puluh enam ribu

empat ratus delapan puluh rupiah), karena Tergugat II sebagai penerima

agunan yang telah membayarkan uangnya kepada Tergugat I sedagkan

Tergugat I belum menyerahkan rumah yang di agunkan kepada Penggugat

untuk dihuni dan dinikmati, maka Tergugat II bertanggung jawab dan

dihukum untuk mengembalikan uang cicilan Penggugat yang telah disetor

ke Tergugat II;

29. Bahwa akibat tindakan Tergugat I yang tidak menyelesaikan sesuai dengan

perjanjian pengikatan Jual Beli No. 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tertanggal

25 November 2008, dan tidak melaksanakan apa yang menjadi putusan

BPSK, membuat Penggugat dan keluarga Penggugat menjadi kurang

harmonis oleh karena permasalahan yang sedang terjadi, oleh karena itu

layak kiranya apabila Penggugat mendapatkan kompensasi sebagai bentuk

pertanggungjawaban moral Tergugat I, meskipun tidak dapat dirinci secara

jelas dalam gugatan ini, namun apabila diperhitungkan mengakibatkan

Penggugat dirugikan Tergugat I secara moral, maka dapat dinilai sebesar

Rp. 500.000.000,- (lima ratus juta rupiah);

30. Bahwa untuk menghindari Tergugat I dan Tergugat II lalai dalam memenuhi

tenggungjawabnya untuk mematuhi putusan dalam perkara ini, maka

Penggugat mohon kepada Majelis Hakim yang menyidangkan perkara ini

agar menetapkan uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 10.000.000,-

(sepuluh juta rupiah) setiap harinya, apabila Tergugat I dan Tergugat II lalai

dalam memenuhi putusan ini;

31. Bahwa oleh karena gugatan ini telah di dasarkan pada bukti-bukti yang

cukup dan eksepsionil serta dapat dipertanggungjawabkan adanya, maka

patut dan beralasan kiranya putusan ini dapat dijalankan terlebih dahulu

meskipun ada upaya hukum banding, kasasi maupun verzet;

Berdasarkan uraian-uraian dan bukti-bukti di atas, dengan ini

dimohonkan kepada Majelis Hakim yang menyidangkan perkara ini untuk

memanggil para pihak pada suatu hari persidangan yang telah ditetapkan, dan

memberi putusan sebagai berikut:

1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menyatakan Tergugat I yang tidak melaksanakan kewajibannya sesuai

dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 67/A-7/BUENA VISTA/2008

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


tertanggal 25 November 2008 dan Putusan Badan Penyelesaian Sengketa

Konsumen tertanggal 25 November 2014 adalah merupakan perbuatan

melawan hukum (onrecht matigedaad);

3. Menyatakan demi Hukum Perjanjian No. 67/A-7/BUENA VISTA/2008

tertanggal 25 November 2008 dan Perjanjian Kredit No. 032/PK/02/2/07/09

tanggal 28 Juli 2009 dinyatakan tidak Berkekuatan Hukum dan tidak berlaku

atau dibatalkan;

4. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II untuk membayar kerugian materiil

kepada Penggugat sebesar Rp. 232.557.295,- (dua ratus tiga puluh dua juta

lima ratus lima puluh tujuh ribu dua ratus sembilan puluh lima rupiah) secara

tanggung renteng ditambah bunga sebesar 3 %;

5. Menghukum Tergugat I memberikan penggantian biaya sewa

rumah/kontrakan Penggugat sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah)

sejak tahun 2010 s/d dibayar lunas ganti rugi;

6. Menghukum Tergugat I untuk memberikan hadiah berupa TV 32” LCD

Samsung, DVD, Astro + Kayu Parkit untuk Master Bed Room kepada

Penggugat yang telah disepakati/diperjanjikan;

7. Menghukum Tergugat I untuk membayar kerugian immaterial kepada

Penggugat sebesar Rp. 500.000.000,- (lima ratus juta rupiah);

8. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II untuk membayar uang paksa

(dwangsom) sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah);

9. Menyatakan demi hukum bahwa semua kewajiban Penggugat berupa

cicilan yang belum dibayar sejak bulan November 2010 kepada Tergugat II

sesuai dengan perjanjian kredit No. 032/PK/02/2/07/09 tertanggal 28 Juli

2009 dan berikut dengan bunga-bunganya untuk dihapuskan seluruhnya;

10. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II untuk membayar biaya perkara

yang timbul dalam perkara ini;

Atau,

Apabila Majelis Hakim berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-

adilnya Ex Aequo Et Bono;

Menimbang, bahwa terhadap gugatan Penggugat tersebut, Tergugat I

mengajukan dan menyerahkan Jawabannya dipersidangan tertanggal 09

Februari 2015, yang pada pokoknya sebagai berikut:

I. DALAM EKSEPSI. a. EXCEPTIO OBSCUUR LIBELI

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


- Bahwa Penggugat dalam perkara ini telah mengakumulasikan

gugatannya yakni terhadap Tergugat I (Developer Vista Estate) sekaitan

dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli No : 67/A-7/BUENA VISTA/2008

tanggal 25 November 2008, dan terhadap Tergugat II (PT. Bank CIMB

Niaga) tentang Perjanjian Kredit kepemilikan rmah (Perjanjian Kredit No.

032/PK/027/2/07/09 tanggal 28 Juli 2009), serta sekaligus menuntut

Tergugat I dengan Tergugat II secara tanggung-renteng membayar

kepada Penggugat ganti kerugian/pengembalian uang panjar (DP)

pembelian rumah incasu dan cicilan kredit/KPR yang telah dibayarkan;

Pada hakekatnya hubungan hukum antara Penggugat dengan Tergugat I

(Perjanjian pembelian rumah/antara penjual-pembeli), dan hubungan

hukum antara Penggugat dengan Tergugat II (kredit kepemilikan rumah

dengan pembebasan hak tanggungan/antara kreditu-debitur) adalah

suatu hubungan / ranah hukum yang terpisah, beridiri sendiri atau sangat

berbeda karena memiliki aturan hukum, akibat hukum, subjek, objek,

ikatan perjanjian yang saling berbeda, sehingga bagaimanapun juga tidak

memungkinkan untuk dikumulasikan dalam suatu gugatan ;

Oleh karena gugatan Penggugat incasu memuat kumulasi (objek

sengketa dan subjek) yang dilarang, maka gugatan yang demikian

dikwalifikasikan sebagai obscuur libel, kabur, membingungkan (Comfuse)

dan/atau telah melanggar ketertiban beracara, gugatan harus dinyatakan

tidak dapat diterima (Niet Onvantkelijk Verlaard);

- Bahwa Penggugat mendalilkan. “Pada tanggal 28 Juli 2009 kondisi

rumah tidak siap huni sehingga tidak jadi serah terima”, akan tetapi pada

sisi lain Penggugat memohonkan/mendapatkan fasilitas kredit “Niaga

Kredit Rumah” dari Tergugat II, memberikan hak tanggungan,

mendalilkan telah membayar kredit sampai dengan tanggal 28 Oktober

2010, sehingga dengan demikian gugatan Penggugat memuat dalil yang

saling kontradiktif dan membingungkan;

- Bahwa formulasi gugatan Penggugat pada satu sisi mendasarkan kepada

Putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Pemerintah

Kota Medan No. : 36/ARB/BPSK/2014 tanggal 20 Mei 2014, akan tetapi

pada sisi lain Penggugat menuntut pembatalan Perjanjian Pengikatan

Jual Beli No : 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tanggal 25 November 2008,

dan pada sisi lain lagi Penggugat telah membuat perjanjian kredit,

memberikan hak tanggung terhadap Tergugat II, dengan demikian

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


gugatan Penggugat memuat dalil yang saling kontradiktif dan tidak ada

persesuaian;

- Bahwa Penggugat telah mencampur adukkan dalam satu gugatannya

antara uji dalil pelaksanaan atas suatu perjanjian (Perjanjian Pengikatan

Jual Beli No : 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tanggal 25 November 2008)

dengan uji dalil perbuatan melawan hukum, sehingga membuat gugatan

Penggugat kabur dan membingungkan;

- Bahwa Penggugat tidak menguraikan/merinci dalam gugatannya tentang

hal-hal apa yang tidak dipenuhi/dilaksanakan dalam Perjanjian

Pengikatan Jual Beli No : 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tanggal 25

November 2008 atau dalam pembangunan rumah incasu, demikian pula

tuntutan ganti kerugian yang diajukan dalam gugatan tidak terperinci,

angka-angkanya muncul seperti disulap dan terjelma begitu saja tidak

jelas perincian dan asal-muasalnya;

- Bahwa dengan gelap/tidak jelasnya (Obscuur Libel) gugatan Penggugat,

maka pada gilirannya membuat hak Tergugat I dalam hal pembelaan diri

maupun pembuktian, telah dirugikan, -------sekali lagi---------, dirugikan;

b. EXCEPTIO TEMPORIS (Dilatoria Exceptie):

- Bahwa gugatan Penggugat dalam perkara ini pada pokoknya

mendalilkan/menuntut Tergugat I dan Tergugat II “untuk membayar

kepada Penggugat ganti kerugian/pengembalian uang sekaitan denga

pembelian secara KPR tanah/rumah terletak di BUENA VISTA, kavling

rumah : (PHEODORA) Blok A No. 7 Jalan Jamin Ginting – Medan Jo.

Perjanjian Pengikatan Jual Beli No : 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tanggal

25 November 2008”;

- Bahwa ternyata Penggugat sebagai Konsumen pernah mengajukan

gugatan/tuntutan yang sama dengan gugatan yang diajukan dalam

perkara ini dihadapan BADAN PENYELESAIAN SENGKETE

KONSUMEN (BPSK) PEMERINTAHAN KOTA MEDAN dalam perkara

sengketa konsumen No. : 36/ARB/BPSK/2014 antara ANDRE ROLAND

BASTIANS sebagai Konsumen (Ic. Penggugat) dengan DEVELOPER

VISTA ESTATE sebagai Pelaku Usaha 1 (ic. Tergugat I) dan PT. Bank

CIMB Niaga sebagai Pelaku Usaha 2 (ic. Tergugat II);

- Bahwa terhadap sengketa konsumen tersebut, Badan Penyelesaian

Sengketa Konsumen (BPSK) Pemerintahan Kota Medan berdasarkan

kewenangan yang ada padanya (Pasal 1 angka 11, Pasal 49 s.d Pasal

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


52 UU No. 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen) telah

memberikan Putusan No. : 36/ARB/BPSK/2014 tanggal 20 Mei 2014

dengan amar sebagai berikut:

MENGADILI:

1. Mengabulkan gugatan Konsumen sebagian;

2. Menghukum Pelaku Usaha (Developer Vista Estate) menyelesaikan

rumah Konsumen sesua spesifikasi teknis;

3. Mewajibkan Pelaku Usaha untuk memberi hadiah 1 unit 32” Samsung

dan Kayu Parkit Khusus Master Room kepada Kosumen;

4. Menolak gugatan selebihnya;

- Bahwa terhadap Putusan BPSKA Kota Medan tersebut, para pihak

perkara (Partij Process) : “Konsumen (ic. Penggugat) maupun para

Pelaku Usaha (ic. Para Tergugat)” tidak ada mengajukan upaya

Keberatan dalam tenggang waktu 14 (empat belas) hari sebagaimana

kesempatan yang secara limitatif ditentukan dalam Pasal 56 ayat (2) UU

RI No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, yang

menyebutkan :

(2). Para Pihak dapat mengajukan keberatan kepada Pengadilan Negeri

paling lambat 14 (empat belas) hari kerja setelah menerima

pemberitahuan putusan tersebut ;

- Bahwa dengan demikian Putusan BPSK Kota Medan

No.36/ARB/BPSK/2014 tanggal 20 Mei 2014 telah final dan mengikat

(berkekuatan hukum tetap) sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1

angka 11 dan Pasal 54 ayat (3) UU No. 8 Tahun 1999 tentang

Perlindungan Konsumen, yang menyebutkan:

11. Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen adalah badan yang

bertugas menangani dan menyelesaikan sengketa antara Pelaku

Usaha dan Konsumen;

(1). Untuk menangani dan menyelesaikan sengketa konsumen,

badan penyelesaian sengketa konsumen membentuk Majelis;

(2). Putusan Majelis bersifat final dan mengikat;

- Bahwa setelah melihat/mengamati gugatan Penggugat dalam perkara

perdata ini yang mendalilkan/menuntut “Pembatalan Perjanjian

Pengikatan Jual Beli No : 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tanggal 25

November 2008 dan ganti kerugian pengembalian uang, dll”, ternyata

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


substansinya / pada pokoknya adalah sebagai bentuk KEBERATAN

terhadap eksistensi Putusan BPSK Kota Medan Nomor :

36/ARB/BPSK/2014.- tanggal 20 Mei 2014 (lihat amar Putusan BPSK

tersebut di atas);

- Bahwa dengan demikian, gugatan atau upaya keberatan Penggugat

dalam perkara ini diajukan telah daluwarsa atau lewat/lampau waktu 14

(empat belas) hari sebagaimana diatur secara imperatif dalam Pasal 56

ayat (2) (3) UU No. 8 Tahun 1999 tentag Perlindungan Konsumen

tersebut di atas, maka sebagai Konsekwensi juridisnya gugatan

Penggugat incasu harus dinyatakan Tidak Dapat Diterima (Nite

Onvankelijke Verklaring);

c. EXCEPTIO RES JUDICATA (Ne Bis In Idem).

- Bahwa Penggugat mendalilkan/mendasarkan dalam gugatannya tentang,

“Pembelian tanah/rumah dari Tergugat I terletak di BUENA VISTA,

kavling rumah : (PHEODORA) Blok A No. 7 Jalan Jamin Ginting Medan

dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 67/A-7/BUENA VISTA/2008.-

tanggal 25 November 2008” dan mengajukan tuntutan “Pembatalan

Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 67/A-7/BUENA VISTA/2008.- tanggal

25 November 2008 dan ganti kerugian pengembalian uang, dll”;

- Bahwa ternyata Penggugat sebagai Konsumen pernah mengajukan hal

(dalil, tuntutan, pihak-pihak/Partij Process) yang sama / identik

sebagaimana substansi gugatan/pengaduan Penggugat (Konsumen)

dihadapan BADAN PENYELESAIAN SENGKETA KONSUMEN (BPSK)

PEMERINTAHAN KOTA MEDAN dalam perkara sengketa konsumen

Nomor : 36/ARB/BPSK/2014.- antara ANDRE ROLAND BASTIANS

sebagai Konsumen (ic. Penggugat) dengan DEVELOPER VISTA

ESTATE sebagai Pelaku Usaha 1 (ic. Tergugat I) dan PT. Bank CIMB

Niaga sebagai Pelaku Usaha 2 (ic. Tergugat II);

- Bahwa terhadap sengketa konsumen tersebut, Badan Penyelesaian

Sengketa Konsumen (BPSK) Pemerintahan Kota Medan berdasarkan

kewenangan yang ada padanya (Pasal 1 angka 11, Pasal 49 s/d Pasal

52 UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen) telah

memberikan Putusan Nomor : 36/ARB/BPSK/2014.- tanggal 20 Mei 2014

dengan amar sebagai berikut:

MENGADILI:


PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN







- Bahwa terhadap Putusan BPSK Kota Medan tersebut, para pihak perkara

(Partij Process) : “Konsumen (ic. Penggugat) maupun para Pelaku Usaha

(ic. Para Tergugat)” tidak ada mengajukan upaya Keberatan dalam

tenggang waktu 14 (empat belas) hari sebagaimana kesempatan/hak

yang secara limitatif ditentukan dalam Pasal 56 ayat (2) UU RI No. 8

Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, yang menyebutkan:

(2). Para Pihak dapat mengajukan keberatan kepada Pengadilan Negeri

paling lambat 14 (empat belas) hari kerja setelah menerima

pemberitahuan putusan tersebut;

(3) Pelaku Usaha yang tidak mengajukan keberatan dalam jangka waktu

sebagaimana dimaksud dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud

pada ayat (2) dianggap menerima putusan badan penyelesaian

sengketa konsumen;

- Dengan demikian Putusan BPSK Kota Medan No. 36/ARB/BPSK/2014

tanggal 20 Mei 2014 telah final dan mengikat (berkekuatan hukum tetap)

sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1 angka 11 dan Pasal 54 ayat (3)

UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, yang

menyebutkan:

11. Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen adalah badan yang

bertugas menangani dan menyelesaikan sengketa antara Pelaku

Usaha dan Konsumen;

(1).Untuk menangani dan menyelesaikan sengketa konsumen, badan

penyelesaian sengketa konsumen membentuk Majelis;

(3).Putusan Majelis bersifat final dan mengikat;

Sesuai azas hukum “sesuatu yang telah ditentukan statusnya harus

diikuti untuk kepastian hukum”;

- Bahwa oleh karena BPSK Kota Medan telah memeriksan & mengadili

(memutus) hal-hal yang dipersengketakan Penggugat dalam perkara ini

(khususnya tentang uji eksistensi Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor :

67/A-7/BUENA VISTA/2008.- tanggal 25 November 2008 dan tentang

tuntutan ganti kerugian/pengembalian uang), maka gugatan Penggugat

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


dalam perkara ini patut dinyatakan telah melanggar prinsif-prinsif Ne Bis

In Idem;

Pasal 1917 KUHPerdata yang menyebutkan:

Kekuatan suatu putusan Hakim yang telah memperoleh kekuatan hukum

yang pasti, hanya mengenai pokok perkara yang bersangkutan. Untuk

dapat menggunakan kekuatan itu, soal yang dituntut harus sama,

tuntutan harus didasarkan pada alasan yang sama, dan harus diajukan

oleh pihak yang sama dan terhadap pihak-pihak yang sama dala

hubungan yang sama pula;

Jurisprudensi Jawa Barat, Proyek tahun 1975-1976, Hukum Perdata,

Cetakan Kedua 1979, Dirjed Pembinaan Badan Peradilan Umum

Departemen Kehakiman, halaman 52 menyebutkan:

Hakekat dari Azas “Ne Bis In Idem” adalah bahwa baik pihak yang

berperkara maupun barang yang dipersengketakan adalah sama;

- Bahwa oleh karena gugatan Penggugat telah mencederai azas kepastian

hukum dan ketertiban beracara (Process Deolmatigheid & Process Orde),

maka gugatan Penggugat harus dinyatakan Tidak Dapat Diterima (Niet

Onvankelijke Verklaring);

d. ERROR IN PROSEDUR

- Bahwa gugatan Penggugat mendasarkan kepada Putusan Badan

Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Pemerintahan Kota Medan

No. : 36/ARB/BPSK/2014 tanggal 20 Mei 2014 dengan amar sebagai

berikut:

MENGADILI :







- Bahwa akan tetapi Penggugat mengajukan gugatan dalam perkara ini

telah menepikan dan menyampingkan eksistensi Putusan BPSK Kota

Medan tersebut, padahal tentang perjanjian pembelian atas rumah incasu

telah diberikan putusan hukum yang bersifat final dan mengikat. Sesuai

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


azas hukum “sesuatu yang telah ditentukan statusnya harus diikuti untuk

kepastian hukum”;

- Bahwa dengan demikian, upaya gugatan Penggugat yang diajukan dalam

perkara ini adalah sebagai kekeliruan dalam beracara (Error In Prosedur),

sebab seharusnya upaya Penggugat terhadap Putusan BPSK tersebut

adalah berupa pengajuan prosedural eksekusi dengan memintakan

Penetapan Eksekusi kepada Pengadilan Negeri berwenang sesuai yang

ditentukan secara imperatif dalam Pasal 57 UU No. 8 Tahun 1999

tentang Perlindungan Konsumen, dan bukan dengan mengajukan

gugatan perdata sebagaimana dalam perkara ini;

Berdasarkan segala uraian diatas, maka tampak jelas bahwasanya

formulasi gugatan Penggugat tidak memenuhi syarat-syarat hukum atau

kategori sebagai gugatan yang tidak sempurna secara hukum, atau keliru dalam

beracara, sehingga gugatan yang demikian harus dinyatakan tidak dapat

diterima (Niet Onvankelijke Verlaard);

II. DALAM POKOK PERKARA

Bahwa segala apa yang Tergugat I paparkan dalam eksepsi di atas

sepanjang relevan, mohon kiranya ----- Mutatis Mutandis ------ dimasukkan

dan dianggap termaktub dalam uraian jawaban pokok perkara dibawah ini

sehingga tidak perlu diulangi lagi:

1. Bahwa Tergugat I menolak secara tegas seluruh gugatan Penggugat,

terkecuali hal-hal sebagaimana dipaparkan dalam uraian berikut ini;

2. Bahwa pada prinsifnya Tergugat I selaku Developer/Penjual telah

melaksanakan kewajiban hukumnya untuk membanggun rumah guna

diperuntukkan kepada Penggugat selaku Konsumen/Pembeli, akan tetapi

Penggugat sendiri yang tidak menempati/menghuni dan merawatnya

secara patut sebagaimana layaknya seorang pemilik rumah;

3. Bahwa sejak semula setelah selesainya pembangunan rumah, Tergugat I

menyampaikan/memberitahukan kepada Penggugat bahwasanya

terhadap rumah tersebut sudah dapat dikuasai, dihuni atau dipergunakan

secara leluasa sebagai tempat tinggal oleh Penggugat, dan seandainya

Penggugat mendalilkan “tidak siap huni” hal tersebut bersifat penilaian

subjektif, karena menurut Tergugat I kondisi rumah pada saat selesai

dibangun atau akan diserahkan penguasaannya kepada Penggugat,

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


sudah sebagaimana layaknya standard/type bangunan rumah yang dapat

dipergunakan sebagai tempat tinggal;

4. Bahwa secara hukum, sejak dilakukannya jual beli antara Tergugat I

selaku penjual dengan Penggugat selaku Pembeli maka kepemilikan atas

objek jual beli menjadi hak sepenuhnya Pembeli (Penggugat), dan setelah

selesai dilakukannya pembangunan rumah seandainya ternyata

Penggugat atas kehendak sendiri tidak bersedia menguasai/menghuni

rumah sehingga menjadi tidak terawat/terurus, maka tentunya Tergugat I

tidak mempunyai kuasa untuk itu, dan segala akibat yang timbul dari

kelalaian yang justru datangnya dari pihak Penggugat sendiri tentunya

tidaklah adil/tidak ada dasar hukumnya untuk dibebankan kepada

Tergugat I;

5. Bahwa sekaitan dengan Putusan Badan Penyelesaian Sengketa

Konsumen (BPSK) Pemerintahan Kota Medan No. : 36/ARB/BPSK/2014

tanggal 20 Mei 2014 dengan amar sebagai berikut:

MENGADILI:







6. Bahwa sejak awal Tergugat I berkomitmen untuk membangun rumah

Penggugat sesuai spesifikasi teknis dan mentaati Putusan Badan

Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Pemerintahan Kota Medan

tersebut di atas, akan tetapi dalam kenyataannya bangunan berikut tanah

pertapakannya (sebidang tanah Sertifikat Hak Milik No. 2149/Kel. Kwala

Bekala, Surat Ukur Nomor : 652/Kwala Bekala/2008 tanggal 22 Oktober

2008, luas 161 M2 (seratus enam puluh satu meter persegi), terletak di

Kelurahan Kwala Bekala, Kecamatan Medan Johor, Kota Medan telah

dibebani/diikat dengan Hak Tanggungan antara Penggugat selaku

pemberi hak Tanggungan/Debitur dengan Tergugat II (PT. Bank CIMB

Niaga Tbk.) selaku penerima & Pemegang Hak Tanggungan/Kreditur

sesuai dengan AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN No. 241/2009

tanggal 28 Juli 2009 yang diperbuat dihadapan Haji MAKMUR RITONGA,

SH., PPAT di Kota Medan Jo. SERTIFIKAT HAK TANGGUNGAN No.

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


5837/2009 Peringkat (I) Pertama tanggal 26 Agustus 2009 sekaitan

dengan fasilitas kredit “Niaga Kredit Rumah” yang diperoleh

Penggugat/Debitur dari Tergugat II (PT. Bank CIMB Niaga Tbk/Kreditur)

sesuai dengan Perjanjian Kredit No. 032/PK/027/2/07/09 tanggal 28 Juli

2009, sehingga secara hukum Tergugat I tidak mempunyai

kuasa/wewenang untuk melakukan sesuatu (termasuk merobah bentuk)

terhadap bangunan dengan status masih terikat/dibebani hak tanggungan

tanpa adanya persetujuan tegas dari Tergugat II selaku Pemegang Hak

Tanggungan;

7. Bahwa apalagi ternyata “sebagaimana pengakuan Penggugat dalam

gugatannya”, Penggugat membayar kepada Tergugat II cicilan kredit

hanya berjumlah 16 kali (tanggal 28 Agustus 2009 s/d 28 Oktober 2010)

dari 10 (sepuluh) tahun atau 120 bulan yang diperjanjikan (jatuh tempo

fasilitas kredit tanggal 28 Juli 2019), dengan demikian Penggugat telah

nyata-nyata melalaikan kewajiban hukumnya untuk membayar cicilan

kredit incasu, sehingga menjadi terang benderang bahwasanya

terkendalanya Tergugat I dalam mematuhi Putusan Badan Penyelesaian

Sengketa Konsumen (BPSK) Pemerintahakn Kota Medan Nomor :

36/ARB/BPSK/2014.- tanggal 20 Mei 2014 adalah bermuara/bersumber

dari kelalaian yang justru datangnya dari pihak Penggugat sendiri (Excetio

Non Adimpletie Contractus), dengan demikian segala kerugian yang

timbul dari kelalaian yang justru datangnya dari pihak Penggugat sendiri

tentunya tidaklah adil/tidak ada landasan hukumnya harus dibebankan

kepada Tergugat I dan Tergugat II secara tanggung renteng;

8. Bahwa dengan demikian tidak ada perbuatan melawan hukum yang

dilakukan Tergugat I terhadap Penggugat dalam perkara ini, sebab sejak

awal Tergugat I ta’at azas untuk mematuhi Putusan BPSK Kota Medan

sepanjang hal tersebut dilakukan sesuai aturan-aturan yang sah menurut

hukum sehingga tidak terjadi pelanggaran hukum dalam pelaksanaannya;

9. Bahwa oleh karena jual beli atau perjanjian Jual Beli No. 67/A-7/BUENA

VISTA/2008.- tanggal 25 November 2008 telah dipergunakan Penggugat

atau merupakan salah satu syarat atau landasan dasar bagi Penggugat

dalam memohonkan, mengadakan, membuat terjadinya PERJANJIAN

KREDIT No. 032/PK/027/07/09 tanggal 28 Juli 2009 guna memperoleh

fasilitas kredit “Niaga Kredit Rumah” dari Tergugat II (PT. Bank CIMB

Niaga Tbk/Kreditur) sehingga kemudian terbit AKTA PEMBERIAN HAK

TANGGUNGAN No. 241/2009.- yang diperbuat dihadapan Haji MAKMUR

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


RITONGA, SH., PPAT di Kota Medan Jo. SERTIFIKAT HAK

TANGGUNGAN No. 5837/2009 Peringkat (I) Pertama tanggal 26 Agustus

2009, maka tidak ada alasan yang sah menurut hukum untuk

membatalkan atau menyatakan tidak berlaku dan tidak berkekuatan

hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 67/A-7/BUENA VISTA/2008

tanggal 25 November 2008 incasu;

10. Bahwa demikian pula tuntutan ganti kerugian materil & immaterill, uang

sewa rumah, dwangsom, putusan serta merta dan lain-lain yang

diajukan/dituntut Penggugat harus ditolak seluruhnya karena tidak

beralasan hukum sama sekali;

Berdasarkan segala alasan tersebut di atas, oleh karena ternyata gugatan

Penggugat diajukan tidak berdasarkan/beralasan hukum, maka Tergugat I

memohon kepada Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara

perdata ini agar berkenan memberikan putusan hukum:

Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya, atau setidak-tidaknya menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima (Niet Onvantkelijke Verklaard) ;

Demikian eksepsi & jawaban ini Tergugat I sampaikan, atas perhatian

dan perkenan Majelis Hakim diucapkan terima-kasih.

Menimbang, bahwa terhadap gugatan Penggugat tersebut, Tergugat II juga

telah mengajukan dan menyerahkan Jawabannya dipersidangan tertanggal 09

Februari 2015, yang pada pokoknya sebagai berikut:

I. DALAM KONPENSI: A. DALAM EKSEPSI TERGUGAT II 1. Tentang Gugatan Kabur, Tidak jelas dan tidak lengkap (obscuur libel)

- Bahwa Penggugat menggabungkan Gugatan Ingkar Janji dengan

Perbuatan Melawan Hukum (Pasal 102 RV) dimana Gugatan

Penggugat menguraikan berdasarkan Perjanjian dan menguraikan

Perbuatan Melawan Hukum. Jadi tidak jelas atau kabur Gugatan

Penggugat apakah Gugatan Wanprestasi atau Gugatan Perbuatan

Melawan Hukum. Dalam hal ini Penggugat mencampuradukkan

Gugatan Wanprestasi dengan Perbuatan Melawan Hukum sehingga

tidak dibenarkan, sesuai dengan Putusan Mahkamah Agung RI No. 879

K/Pdt/1997;

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


- Bahwa posita Gugatan dengan petitum Gugatan berbeda dimana

didalam posita Gugatan Penggugat pada halaman 5 (lima) Gugatan

Penggugat point 19 dan point 20 hanya membuat tentang Penggugat

menderita kerugian materil tetapi didalam petitum Gugatan Penggugat

pada halaman 7 (tujuh) dibuat Penggugat mengalami kerugian materil

ditanggung secara renteng oleh Tergugat I dan Tergugat II serta

membuat bunga 3% jadi Gugatan Penggugat kabur, tidak jelas dan

tidak lengkap;

- Bahwa pada halaman 5 point 19 dan point 20 mengenai posita Gugatan

Penggugat dimana Penggugat menderita kerugian materil dibuat secara

terperinci tetapi pada halaman 7 (tujuh) petitum Gugatan Penggugat

tidak dibuat secara terperinci kerugian materil yang diderita Penggugat

jadi Gugatan Penggugat kabur, tidak jelas dan tidak lengkap ;

- Bahwa Gugatan Penggugat juga tidak membuat secara terperinci

kerugian materil yang diderita Penggugat;

- Bahwa Gugatan Penggugat tidak jelas didalam menentukan ukuran

tanah yang dibeli Penggugat dari Tergugat I secara angsuran KPR

melalui Tergugat II yang mana ukuran tanah di dalam Gugatan

Penggugat 8 m x 14 m sedangkan ukuran tanah yang dibeli Penggugat

dari Tergugat I secara angsuran KPR melalui Tergugat II seluas 161

(seratus enam puluh satu) meter persegi. jadi Gugatan Penggugat

kabur, tidak jelas dan tidak lengkap;

- Bahwa berdasarkan hal-hal yang kami sebutkan diatas, kami mohon

kepada Majelis Hakim Pengadilan Negeri Medan yang memeriksa dan

mengadili perkara a quo, agar menolak Gugatan Penggugat

keseluruhannya atau setidak-tidaknya menyatakan Gugatan Penggugat

tidak dapat diterima (niet ontvankelijke verklaard);

- Bahwa telah dilakukan akad kredit pada tanggal 28 Juli 2009 antara

Penggugat dan Tergugat II dan dalam akad kredit tersebut Penggugat

telah membuat surat pernyataan yang menyatakan:

1. Bahwa penandatanganan dengan ini menyatakan mengetahui

dengan sebenarnya kondisi tanah dan bangunan dalam kondisi siap

huni dan/atau belum selesai dibangun dan/atau belum dibangun;

2. Bahwa untuk kepentingan pembayaran Tanah dan Bangunan

dengan kondisi sebagaimana yang tersebut pada point A diatas,

maka penandatanganan dengan ini memberikan persetujuan kepada

BANK untuk mencairkan seluruh dana kepada penjual;

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


3. Bahwa penandatanganan dengan ini sekarang dan untuk seterusnya

dikemudian hari membebaskan dan melepaskan Bank dari segala

gugatan, tuntutan atau tagihan dari siapapun juga jika tanah dan

bangunan tidak siap huni dan/atau tidak selesai dibangun dan/atau

tidak dibangun, sampai batas waktu seperti apa yang diperjanjikan

secara terpisah antara penandatanganan dengan penjual;

4. Bahwa terhadap surat pernyataan ini dan segala dokumen yang

berhubungan dan yang timbul akibat Surat Pernyataan ini, tunduk

pada Hukum Negara Republik Indonesia dan para pihak memilih

tempat kedudukan hukum yang tetap dan seumumnya di Kantor

Kepaniteraan Pengadilan Negeri Medan sebagaimana ditetapkan

dalam Perjanjian tanpa mengurangi hak dan wewenang BANK untuk

mengajukan tuntutan/gugatan hukum terhadap Penandatanganan

dimuka Pengadilan lain dalam Wialyah Republik Indonesia;

5. Bahwa surat pernyataan ini tidak dapat dicabut dan dibatalkan oleh

penandatanganan tanpa adanya persetujuan tertulis dari pihak

BANK;

Berdasarkan surat Pernyataan diatas gugatan Penggugat tidak jelas,

tidak berdasar, kabur (obscuur libel).

B. DALAM POKOK PERKARA

- Bahwa Tergugat II membantah dengan tegas seluruh dalil-dalil, alasan

dan hal-hal yang dikemukakan oleh Penggugat kecuali yang secara

tegas dinyatakan diakui kebenarannya oleh Tergugat II dalam jawaban

Pokok Perkara ini;

- Bahwa Tergugat II tetap berpegang pada dalil-dalil Tergugat semula

sebagaimana telah disebutkan dalam bagian eksepsi tersebut diatas,

agar tidak terjadi pengulangan yang tidak perlu, hal-hal yang telah

dimasukkan dalam Ekspesi, mutatis mutandis, mohon dianggap telah

dimasukkan dalam pokok perkara aquo dan satu sama lain merupakan

satu kesatuan yang tidak terpisahkan;

- Bahwa Penggugat membeli tanah dan berikut bangunan dari Tergugat I

yang terletak di BUENA VISTA, kavling rumah (PHEODORA) Blok A

No. 7 Jalan Jamin Ginting, dengan harga sebesar Rp. 508.000.000,-

(lima ratus delapan juta rupiah), secara angsuran KPR melalui Tergugat

II;

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


- Bahwa Penggugat membayar booking fee sebesar Rp. 10.000.000,-

(sepuluh juta) dengan rincian enam kali Rp. 15.000.000,- (lima belas

juta rupiah) dan satu kali sebesar Rp. 9.600.000,- (sembilan juta enam

ratus ribu rupiah) dan ditambah pelunasan uang muka sebesar

Rp.13.400.000,- (tiga belas juta emapat ratus ribu rupiah) total panjar

Rp.113.000.000,- (seratus tiga belas juta rupiah);

- Bahwa pada tanggal 28 Juli 2009 Penggugat menandatangani KPR

ditempat Tergugat II yang dihadiri/diketahui oleh Tergugat I dengan

membayar : biaya Notaris sebesar Rp. 3.500.000,- (tiga juta lima ratus

ribu rupiah) biaya administrasi bank sebesar Rp. 500.000,- (lima ratus

ribu rupiah), biaya provisi sebesar Rp. 4.200.000,- (empat juta dua ratus

ribu rupiah), biaya lain-lain sebesar Rp. 604.160,- (enam ratus empat

ribu seratu enam puluh rupiah) dan angsuran pertama sebesar

Rp.5.926.655,- (lima juta sembilan ratus dua puluh enam ribu enam

ratus lima puluh lima rupiah) total pembayara akad kredit adalah

sebesar Rp.14.730.815,- (empat belas juta tujuh ratus tiga puluh ribu

delapan ratus lima belas rupiah);

- Bahwa sejak tanggal 28 Agustus 2009 sampai dengan 28 Oktober 2010

Penggugat telah melakukan pembayaran cicilan KPR kepada Tergugat

II sebesar angsuran setiap bulannya adalah sebesar Rp. 5.926.655,-

(lima juta sembilan ratus dua puluh enam ribu enam ratus lima puluh

lima rupiah) setiap bulannya dan telah berjalan 16 x cicilan dan total

pembayaran angsuran KPR yang telah dibayar ke Tergugat I sebesar

Rp. 5.926.655,- x 16 bulan = Rp. 94.826.480,- (sembilan puluh empat

juta delapan ratus dua puluh enam ribu empat ratus delapan puluh

rupiah);

- Pada bulan November 2010 Penggugat tidak melakukan pembayaran

cicilan KPR kepada pihak Bank (Tergugat II) sampai sekarang yang

merupakan angsuran setiap bulannya yang harus dibayar Penggugat

kepada Tergugat II. Dalam hal ini Penggugat telah lalai dalam

kewajibannya sesuai dengan perjanjian kredit No. 032/PK/027/2/07/09

yang telah disepakati untuk melakukan pembayaran cicilan KPR dengan

mencicil/mengangsur setiap bulannya;

- Bahwa dengan demikian dari unsur-unsur tersebut di atas Tergugat II

tidak melakukan Perbuatan Melawan Hukum;

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


Maka berdasarkan hal-hal tersebut di atas, Tergugat II mohon kepada

Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini berkenan

memutuskan yang amar putusannya sebagai berikut:

1. DALAM EKSEPSI

- Menerima Eksepsi dari Tergugat II untuk seluruhnya;

- Menyatakan Gugatan Penggugat tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijke

Verklraad);

2. DALAM POKOK PERKARA

- Menolak Gugatan Penggugat untuk seluruhnya ;

- Menghukum Penggugat untuk membayar seluruh biaya yang timbul dalam

perkara ini ;

Atau,

Majelis Hakim berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (Ex

Aequo Et Bono);

Menimbang bahwa atas gugatan Penggugat tersebut Pengadilan

Negeri Medan telah menjatuhkan putusan tanggal 27 Juli 2015, Nomor :

408/PDT.G/2014/PN-MDN. yang amarnya berbunyi sebagai berikut :

M E N G A D I L I :

DALAM EKSEPSI:

- Menolak Eksepsi Tergugat I dan Tergugat untuk seluruhnya;

DALAM POKOK PERKARA:

1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebahagian;

2. Menyatakan Tergugat I yang tidak melaksanakan kewajibannya sesuai

dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor : 67/A-7/BUENA VISTA/2008

tertanggal 25 November 2008 dan Putusan Badan Penyelesaian Sengketa

Konsumen tertanggal 25 November 2014 adalah merupakan perbuatan

melawan hukum (onrecht matigedaad);

3. Menyatakan demi Hukum Perjanjian Nomor : 67/A-7/BUENA VISTA/2008

tertanggal 25 November 2008 dan Perjanjian Kredit Nomor :

032/PK/02/2/07/09.- tanggal 28 Juli 2009 dinyatakan dibatalkan;

4. Menghukum Tergugat I untuk membayar kerugian materiil kepada

Penggugat sebesar Rp. 232.557.295,- (dua ratus tiga puluh dua juta lima

ratus lima puluh tujuh ribu dua ratus sembilan puluh lima rupiah);

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


5. Menyatakan demi hukum bahwa semua kewajiban Penggugat berupa

cicilan yang belum dibayar sejak bulan November 2010 kepada Tergugat II

sesuai dengan perjanjian kredit No. 032/PK/02/2/07/09 tertanggal 28 Juli

2009 dan berikut dengan bunga-bunganya untuk dihapuskan seluruhnya;

6. Menghukum Tergugat I untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam

perkara ini sebesar Rp. 2.006.000,- (Dua juta enam ribu rupiah);

7. Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya;

Setelah membaca, berturut-turut :

1. Relaas Pemberitahuan Putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor :

408/Pdt.G/2014/PN-MDN.- tanggal 27 Juli 2015, yang dibuat dan

ditandatangani oleh Jurusita Pengadilan Negeri Medan, bahwa pada hari

Kamis tanggal 17 Desember 2015, telah memberitahukan kepada Pimpinan

Developer Vista Estate, tentang isi putusan Pengadilan Negeri Medan

Nomor : 408/Pdt.G/2014/PN-MDN,tanggal 27 Juli 2015;

2. Akta Banding Nomor : 209/2015.- tanggal 29 Desember 2015, yang dibuat

dan ditandatangani oleh Panitera Pengadilan Negeri Medan menerangkan

bahwa Kuasa Hukum Pembanding semula Tergugat I, menyatakan banding

terhadap putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor : 408/Pdt.G/2014/PN-

MDN.- tanggal 27 Juli 2015;

3. Relaas Pemberitahuan Pernyataan Banding No. 408/Pdt.G/2014/PN-MDN.-

Jo. Akta Banding Nomor : 209/2015.- yang dibuat dan ditandatangani oleh

Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Medan, telah memberitahukan

kepada Kuasa Terbanding semula Penggugat, pada hari Jumat tanggal 12

Februari 2016;

4. Relaas Pemberitahuan Pernyataan Banding No. 408 /Pdt.G/2014/PN-MDN,

Jo. Akta Banding Nomor : 209/2015.- yang dibuat dan ditandatangani oleh

Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Medan, telah memberitahukan

kepada Kepala Cabang PT. Bank Cimb Niaga, pada hari Rabu tanggal 20

Januari 2016;

5. Akta tanda terima Memori Banding, yang dibuat dan ditandatangani oleh

Wakil Panitera Pengadilan Negeri Medan, menerangkan bahwa telah

menerima Memori Banding yang diajukan oleh Pembanding semula

Tergugat I pada hari Jumat, tanggal 29 Januari 2016, dan Memori Banding

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


tersebut pada hari Jumat tanggal 12 Februari 2016 telah diserahkan oleh

Jurusita Pengadilan Negeri Medan kepada Kuasa Terbanding semula

Penggugat dan kepada Kepala Cabang PT.Bank Cimb Niaga telah

diserahkan oleh Jurusita Pengadilan Negeri Medan pada hari Kamis

tanggal 04 Februari 2016;

6. Akta tanda terima Kontra Memori banding, yang dibuat dan ditandatangani

oleh Panitera Kepala Pengadilan Negeri Medan menerangkan bahwa telah

menerima Kontra Memori Banding yang diajukan oleh Terbanding semula

Penggugat pada hari Selasa ,tanggal 08 Maret 2016;

7. Akta tanda terima Kontra Memori banding , yang dibuat dan ditandatangani

oleh Panitera Pengadilan Tinggi Medan menerangkan bahwa telah

menerima Kontra Memori Banding yang diajukan oleh Turut Terbanding

semula Tergugat II pada hari Rabu, tanggal 18 Mei 2016;

8. Relaas Pemberitahuan Membaca berkas Banding No. 408 /Pdt.G/2014/PN-

MDN.- Jo. Akta Banding Nomor : 209/2015.- yang dibuat dan

ditandatangani oleh Jurusita Pengganti Pengadilan Negeri Medan

menerangkan bahwa pada hari Rabu tanggal 17 Februari 2016 telah

memberitahukan kepada Kuasa Pembanding semula Tergugat I dan kepada

Terbanding semula Penggugat, pada hari Jumat tanggal 12 Februari 2016

dan kepada Kepala Cabang PT. Bank Cimb Niaga / Turut Terbanding

semula Tergugat II pada hari Kamis tanggal 04 Februari 2016, untuk

membaca berkas perkara banding dalam tenggang waktu 14 (empat belas)

hari setelah diberitahukan, sebelum berkas dikirim ke Pengadilan Tinggi

Medan untuk diperiksa ditingkat banding;

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM;

Menimbang, bahwa karena permohonan banding dari Pembanding semula

Tergugat I, diajukan dalam tenggang waktu maupun tata-cara dan syarat-syarat

yang ditentukan oleh Undang-Undang, maka pengajuan permohonan banding

tersebut secara formal dapat diterima ;

Menimbang, bahwa Pembanding semula Tergugat I telah mengajukan

Memori Banding dan pada pokoknya keberatan terhadap putusan Pengadilan

Negeri Medan Nomor : 408/PDT.G/2014/PN-Mdn tanggal 27 Juli 2015, karena

Judex Factie dalam memeriksa dan memutus perkara aquo tanpa didasarkan

pada pertimbangan yang cukup (onvoldunde gemotieverrd), sehingga tidak

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


memenuhi ketentuan sebagai mana diatur dalam Pasal 23 Undang undang

No.14 Tahun 1970, sebagai mana telah diubah dengan Undang Undang Nomor

35 Tahun 1999 Jo. Pasal 25 ayat (1) Undang undang Nomor 4 Tahun 2004, Jo.

Pasal 50 ayat (1) Undang undang Nomor 48 Tahun 2009, tentang Kekuasaan

Kehakiman, yang mengatakan bahwa putusan Pengadilan Harus memuat

alasan-alasan dan dasar-dasar putusan beserta sumber hukum yang

bersangkutan dan juga telah mengenyampingkan bukti-bukti relevan, fakta-fakta

hukum yang terungkap dipersidangan, Pengadilan Negeri Medan telah keliru,

tidak tepat dan tidak cermat karena telah mengabaikan Putusan Badan

Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Pemerintah Kota Medan Nomor

36/ARB/BPSK/2014, tanggal 20 Mei 2014 (bukti T-I.1) yang telah final dan

mengikat, demikian pula Putusan Pengadilan Negeri Medan yang telah

membatalkan “ Perjanjian Nomor 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tanggal 25

Nopember 2008 dan perjanjian Kredit Nomor 032/PK/02/07/09 tanggal 28 Juli

2008 adalah bertentangan/kontradiksi dengan Putusan Badan Penyelesaian

Sengketa Konsumen (BPSK) Pemerintah Kota Medan Nomor :

36/ARB/BPSK/2014.- tanggal 20 Mei 2014 (bukti T-I.1) yang telah final dan

mengikat dengan demikian cukup beralasan jika Pengadilan Tinggi memutus

perkara aquo dengan amar putusan sebagai berikut :

- Menerima permohonan banding Tergugat I/Pembanding (Pimpinan

Developer Vista Estate);

- Membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Medan No.

408/PDT.G/2014/PN-MDN, tanggal 27 Juli 2015 yang dimonkan banding

tersebut;

DENGAN MENGADILI SENDIRI:

Dalam Eksepsi.

- Menerima eksepsi-eksepsi Tergugat I/Pembanding;

- Menyatakan Gugatan Penggugat/Terbanding tidak dapat diterima (Niet

Onvantkelijke Verklaard);

Dalam Pokok Perkara.

-Menolak Gugatan Penggugat /Terbanding untuk seluruhnya;

-Membebankan ongkos perkara untuk disemua tingkatan kepada

Penggugat/Terbanding;

Menimbang, bahwa Terbanding semula Penggugat telah mengajukan Kontra Memori Banding terhadap Memori Banding yang diajukan oleh pihak

Pembanding semula Tergugat I, pada pokoknya sebagai berikut:

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


- Bahwa tidaklah dapat diterima dan harus ditolak serta dikesampingkan

adanya dalil keberatan banding pembanding pada halaman 3 (tiga) pada poin

1 (satu) yang pada pokoknya menyinggung tentang eksepsi absolute yang dihubungkan dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) No. 67/A-

7/BUENA VISTA/2008 tanggal 25 November 2008 dimana intinya menyatakan jika terjadi perselisihan maka para pihak sepakat untuk memilih

penyelesaiannya melalui Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI), sementara gugatan ini diajukan bukan menguji tentang surat Perjanjian

Pengikatan Jual Beli (PPJB) No. 67/A-7/BUENA VISTA/2008 tertanggal 25 November 2008, namun adanya tindakan perbuatan melawan hukum yang

dilakukan oleh pembanding, dimana rumah tersebut belum selesai yang mengakibatkan rumah tersebut tidak layak huni, hingga tenggang waktu

yang telah disepakati sampai hari ini, dimana dengan adanya kejadian itu terbanding sangat dirugikan dan merasa ditipu oleh pihak developer dalam

hal ini pembanding, oleh karenanya sudah tepat apabila Majelis Hakim

tingkat pertama tidak perlu mempertimbangkannya; - Bahwa demikian juga pada alinea selanjutnya dimana pembanding

menyatakan bahwa gugatan terbanding saling kontradiksi karena menggabungkan putusan BPSK dengan menuntut pembatalan (PPJB) No.

67/A-7/BUENA VISTA/2008 tanggal 25 November 2008 serta membuat perjanjian kredit, memberikan hak tanggungan terhadap turut tergugat.

Adalah dalil yang keliru dan tidak mengandung kebenaran sama sekali, sebab jika pembanding memiliki itikad yang baik dan kejujuran kenapa pembanding

tidak melaksanakan langsung isi putusan BPSK tersebut dengan segera, pastilah terbanding tidak akan melayangkan gugatan ini kepada Pengadilan

Negeri Medan apabila pembanding melaksanakan semua isi putusan BPSK tersebut. Oleh karenanya dalil tersebut sangat jauh dari logika hukum yang

tepat dan layak untuk ditolak; - Bahwa demikian juga dengan dalil pembanding pada halaman 7 (tujuh) alinea

pertama hingga alinea yang keenam, dimana pada pokoknya pembanding menyoal tentang putusan BPSK yang lalu, dimana pembanding beranggapan

bahwa putusan BPSK tersebut sudah memiliki kekuatan hukum yang tetap,

sehingga dengan adanya gugatan aquo maka perkara aquo yang diajukan di Pengadilan Negeri sudah Nebis In Idem.

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


- Bahwa dalil tersebut haruslah ditolak karena telah dan tidak mengandung

kebenaran sama sekali, sebab seadainyapun benar putusan BPSK tersebut sudah final, maka sebagai orang yang taat hukum dan menghormati putusan

BPSK tersebut, seharusnya pembanding sudah melaksanakan semua isi putusan tersebut dengan baik, namun kenyataannya berbanding terbalik

dengan fakta yang ada, dimana pembanding sama sekali tidak melakukan

apa-apa terkait dengan pelaksanaan isi putusan BPSK tersebut;

Menimbang, bahwa Turut Terbanding semula Tergugat II telah mengajukan Kontra Memori Banding terhadap Memori Banding yang diajukan

oleh pihak Pembanding semula Tergugat I, pada pokoknya sebagai berikut :

Bahwa adapun hubungan hukum yang terjadi antara Turut

Terbanding/Tergugat II dengan Terbanding/Penggugat/Andre Roland Bastiaans

adalah sesuai dengan adanya Perjanjian Kredit No. 032/PK/027/2/07/09.-

tertanggal 28 Juli 2009 (Vide Bukti P-12 jo. Bukti T.II-1) yang telah

ditandatangani bersama antara Turut Terbanding / Tergugat II dan Terbanding /

Penggugat / Andre Roland Bastiaans serta disetujui oleh istrinya / Ida Ayu Linda

Brahmaning Putri, sehingga Perjanjian Kredit tersebut adalah sah berlaku

sebagai Undang-Undang bagi para pihak yang membuatnya serta harus

dilaksanakan dengan itikad baik (vide Pasal 1320 dan Pasal 1338 KUHPerdata);

Bahwa dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor : 67/A-7/BUENA

VISTA/2008.- tanggal 25 November 2008 tersebut (Vide Bukti P-11),

Pembanding/Tergugat I dan Terbanding/Penggugat sepakat bahwa apabila

terjadi perselisihan diantara para pihak (i.c. Pembanding/TergugatI/Penjual dan

Terbanding/Penggugat/Pembeli), maka perselisihan tersebut harus diselesaikan

melalui Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) sebagaimana diatur pada

klausula angka 16 dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor : 67/A-

7/BUENA VISTA/2008.- tanggal 25 November 2008 (Vide Bukti P-11);

Bahwa Kewenangan mengadili berdasarkan klausula pada angka 16

Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) No. : 67/A-7/BUENA VISTA/2008

tanggal 25 November 2008 (Vide Bukti P-11), seharusnya : Perkara aquo yang

telah diputus oleh Majelis Hakim Pengadilan Negeri Medan dengan register

putusan No. 408/Pdt.G/2014/PN.Mdn tertanggal 27 Juli 2015 haruslah diperiksa oleh Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) dan putusan dari

BANI adalah bersifat final dan mempunyai kekuatan hukum tetap dan mengikat

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


para pihak pertama dan pembeli (i.c. Pembanding/Tergugat I dan Terbanding /

Penggugat), sehingga kesepakatan itu berlaku sebagai Undang-Undang

sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 KUHPerdata dan Akte tersebut adalah

otentik sebagai bukti sempurna sebagaimana diatur dalam Pasal 1870

KUHPerdata;

Bahwa dengan tidak adanya keberatan yang diajukan oleh Turut

Terbanding / Tergugat II / Pelaku Usaha 2 maupun oleh Pembanding / Tergugat

I/ Pelaku Usaha 1, maka seharusnya Terbanding / Penggugat / Konsumen

bukan mengajukan gugatan baru melalui Pengadilan Negeri Medan melainkan

mengajukan permohonan eksekusi atas putusan Badan Penyelesaian Sengketa

Konsumen (BPSK) (i.c. putusan No. 36/ARB/BPSK/2014.- tanggal 20 Mei 2014

kepada Pengadilan Negeri di tempat kedudukan hukum konsumen (i.c.

Terbanding / Penggugat) yang bersangkutan atau dalam wilayah hukum BPSK

yang mengeluarkan putusan (vide Pasal 7 ayat (1) Peraturan Mahkamah

Agung Nomor : 01 Tahun 2006 tentang Tata Cara Pengajuan Keberatan Terhadap Putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen jo. Pasal 42 ayat (2) Keputusan Menteri Perindustrian dan Perdagangan RI Nomor :

350/MPP/Kep/12/2001.- tentang Pelaksanaan Tugas dan Wewenang Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen jo. Pasal 57 UU No. 8 Tahun 1999 tentang

Perlindungan Konsumen);

Bahwa berdasarkan uraian dan argumentasi hukum diatas, maka

Turut Terbanding/Tergugat II memohon kepada Yth. Majelis Hakim Pengadilan

Tinggi Sumatera Utara yang memeriksa perkara aquo agar berkenan

memberikan putusan hukum dengan amar sebagai berikut : MENGADILI:

Dalam Eksepsi:

– Menerima eksepsi-eksepsi Turut Terbanding / Tergugat II untuk

seluruhnya;

Dalam Pokok Perkara:

– Menolak gugatan Penggugat/Terbanding untuk seluruhnya atau setidak-

tidaknya tidak dapat diterima (Niet Onvantkelijke Verklaard);

– Membatalkan putusan Pengadilan Negeri Medan register

Nomor : 408/Pdt.G/2014/PN.Mdn.- tertanggal 27 Juli 2015 yang

dimohonkan banding tersebut;

– Menyatakan Perjanjian Kredit Nomor : 032/PK/027/2/07/09.- tanggal 28

Juli 2009 adalah sah dengan segala akibat hukum yang timbul dari

perjanjian kredit tersebut;

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


– Membebankan ongkos perkara untuk di semua tingkatan kepada

Penggugat/Terbanding;

Selanjutnya:

MENGADILI SENDIRI :

– Menyatakan Pengadilan Negeri Medan tidak berwenang memeriksa,

mengadili dan memutuskan perkara aquo;

– Menyatakan putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK)

Pemerintahan Kota Medan, Register Nomor : 36/ARB/BPSK/2014.-

tanggal 20 Mei 2014 adalah sah serta mengikat bagi Terbanding /

Penggugat dan Pembanding / Tergugat I;

– Menghukum Pembanding / Tergugat I untuk mematuhi dan melaksanakan

putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Pemerintahan

Kota Medan, Register Nomor : 36/ARB/BPSK/2014.- tanggal 20 Mei 2014;

Menimbang, bahwa Majelis Hakim Tingkat Banding telah dengan

seksama membaca dan mempelajari dan meneliti dengan cermat berkas

perkara yang bersangkutan yang terdiri dari Berita Acara Pemeriksaan, surat-

surat bukti dan Salinan Resmi Putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor :

408/PDT.G/2014/PN.Mdn.- tanggal 27 Juli 2015, setelah membaca dan

memeriksa Memori Banding dari Pembanding semula Tergugat I, serta Kontra

Memori Banding dari Terbanding semula Penggugat dan Kontra Memori

Banding dari Turut Terbanding semula Tergugat II, Majelis Hakim Pengadilan

Tingkat Banding berpendapat sebagai berikut :

Menimbang bahwa gugatan Terbanding semula Penggugat terhadap

Pembanding semula Tergugat I, dan Turut Terbanding semula Tergugat II

adalah oleh karena Pembanding semula Tergugat I tidak melaksanakan

putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Kota Medan

tanggal 20 Mei 2014 Nomor : 36/ARB/BPSK/2014.- yang telah memperoleh

Kekuatan Hukum tetap;

Menimbang,bahwa pertimbangan hukum Hakim tingkat pertama dalam

putusan perkara Nomor : 408/PDT.G/2014/PN-MDN.- tanggal 27 Mei 2015 pada

intinya mengabulkan gugatan Terbanding semula Penggugat untuk sebagian

dengan alasan, Pembanding semula Tergugat I tidak melaksanakan

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


kewajibannya menyelesaikan objek sengketa sesuai spesifikasi, berdasarkan

Perjanjian pengikatan Jual Beli Nomor : 67/A-7/BUENA–VISTA/2008.- tanggal

25 Nopember 2008 dengan demikian unsur perbuatan melawan hukum Pasal

1365 KUH Perdata yang dilakukan oleh Pembanding semula Tergugat I, dan

tidak melaksanakan isi putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen

(BPSK) kota Medan tanggal 20 Mei 2014 Nomor : 36/ARB/BPSK/2014.-;

Menimbang,bahwa berdasarkan Pasal 56 ayat (1) Undang undang

Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen ,berbunyi “paling lambat

7 (tujuh) hari kerja sejak menerima putusan BPSK sebagaimana dimaksud

Pasal 55 Undang undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan

Konsumen,Pelaku Usaha wajib melaksanakan putusan tersebut “.selanjutnya

Pasal 56 ayat (2) Undang undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan

Konsumen menyebutkan “Para pihak dapat mengajukan keberatan ke

Pengadilan Negeri paling lambat 14 (empat belas) hari setelah menerima

pemberitahuan putusan tersebut” . Pasal 56 ayat (3) Undang undang Nomor 8

Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen menyebutkan “Pelaku Usaha

tidak mengajukan dalam jangka waktu 14 (empat belas)hari kerja sebagaimana

disebutkan ayat (2) demi hukum menerima putusan BPSK”;

Selanjutnya Pasal 54 ayat (3) Undang undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang

Perlindungan Konsumen berbunyi “Putusan Majelis BPSK final dan mengikat “;

Menimbang bahwa Majelis Hakim tingkat banding setelah memeriksa

tanda bukti terima putusan BPSK Kota Medan tanggal 20 Mei 2014 Nomor :

36/ARB/BPSK/2014, pihak Pelaku Usaha I / Pembanding semula Tergugat I dan

Pelaku Usaha II / PT.Bank Cimb Niaga / Turut Terbanding semula Tergugat II,

telah menerima putusan tanggal 17 Juni 2014;

Menimbang bahwa,oleh karena dalam tenggang waktu 14 (empat) hari

sejak menerima putusan pihak Pelaku Usaha tidak mengajukan keberatan,

maka demi hukum putusan BPSK tersebut telah berkekuatan hukum tetap, final

dan mengikat;

Menimbang bahwa berdasarkan Pasal 57 Undang Undang No.8 Tahun

1999 tentang perlindungan konsumen, Putusan BPSK sebagaimana disebutkan

dalam Pasal 54 ayat (3) selanjutnya prosedur pelaksanaan isi putusan BPSK

yang telah Berkekuatan Hukum Tetap dapat dilaksanakan dengan permintaan

Penetapan Eksekusi ke Pengadilan Negeri ditempat Konsumen yang dirugikan;

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


Menimbang, bahwa telah menjadi fakta dipersidangan ternyata

Konsumen yang merasa dirugikan dalam perkara a quo, Terbanding semula

Penggugat tidak menempuh penyelesaian melalui jalur hukum permintaan

eksekusi ke Pengadilan Negeri Medan, akan tetapi memilih penyelesaian

melalui Gugatan Perbuatan Melawan Hukum ke Pengadilan Negeri Medan;

Menimbang, bahwa setelah Majelis Hakim tingkat banding, memeriksa

bukti P.11 yang diajukan oleh Terbanding semula Penggugat tentang Perjanjian

Pengikatan Jual Beli Nomor : 67/A-7/BUENA VISTA/2008, tanggal 25

Nopember 2008, pada no.urut 16 disebutkan : ”Jika terjadi perselisihan,

perbedaan pendapat maupun sengketa yang timbul diantara para pihak

mengenai PPJB dengan segala akibat pelaksanaannya, maka para pihak akan

menyelesaikan secara musyawarah untuk mencapai mufakat. Jika penyelesaian

secara musyawarah tidak tercapai, maka para pihak sepakat untuk memilih

penyelesaiannya melalui Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) dan

putusan dari BANI adalah bersifat final dan mempunyai kekuatan hukum tetap

dan mengikat para pihak Pertama dan Kedua”;

Menimbang bahwa dari clausule Perjanjian Permufakatan Jual Beli

tersebut diatas, Majelis Hakim tingkat banding berpendapat bahwa seharusnya

penyelesaian perkara a quo diselesaikan melalui BANI bukan melalui BPSK

atau Pengadilan Negeri ;

Menimbang, bahwa oleh karena penyelesaian perkara a quo ditempuh

oleh Konsumen / Terbanding semula Penggugat melalui Gugatan Perbuatan

Melawan Hukum ke Pengadilan Negeri Medan dan tidak melalui Badan

Arbitrase Nasional Indonesia karena telah diperjajikan dalam clausule Perjajian

Permufakan Jual Beli;

Menimbang, bahwa oleh karena itu menurut Majelis Hakim tingkat

banding Pengadilan Negeri Medan tidak berwenang memeriksa dan mengadili

perkara aquo dengan alasan Perbuatan Melawan Hukum;

Menimbang,bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan hukum

diatas putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor : 408/PDT.G/2014/PN-MDN.-

tanggal 27 Mei 2015 tidak dapat dipertahankan lagi dan harus dibatalkan,

selanjutnya Majelis Hakim tingkat banding mengadili sendiri yang amarnya

sebagaimana tersebut dibawah ini;

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


Menimbang, bahwa karena gugatan Terbanding semula Penggugat

diajukan melalui Peradilan Umum yang tidak berwenang memeriksa dan

mengadili perkara a quo, maka biaya-biaya yang timbul dibebankan kepada

Terbanding semula Penggugat untuk kedua tingkat peradilan;

Mengingat dan memperhatikan Undang Undang Nomor 8 Tahun 1999

tentang Perlindungan Konsumen dan Undang Undang Nomor 30 Tahun 1999

tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa, serta peraturan

Undang Undang lain yang berkaitan ;

M E N G A D I L I : - Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Tergugat I;

- Membatalkan putusan Pengadilan Negeri Medan perkara Nomor :

408/PDT.G/2014/PN-MDN.- tanggal 27 Mei 2015 yang dimohonkan

banding tersebut, dengan:

MENGADILI SENDIRI: - Menyatakan Pengadilan Negeri Medan tidak berwenang memeriksa dan

mengadili perkara Nomor : 408/PDT.G/2014/PN-MDN.- tanggal 27 Mei 2015;

- Menghukum Terbanding semula Penggugat untuk membayar biaya perkara

dalam kedua tingkat peradilan yang dalam tingkat banding sejumlah

Rp.150.000.- (seratus lima puluh ribu rupiah);

Demikianlah diputuskan pada hari : RABU, tanggal : 15 JUNI 2016,

dalam rapat permusyawaratan Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Medan

dengan susunan DR. H. CICUT SUTIARSO, SH,M.Hum. sebagai Hakim

Ketua, SABAR TARIGAN SIBERO, SH.MH. dan BANTU GINTING, SH masing-

masing sebagai Hakim Anggota yang ditunjuk untuk memeriksa dan mengadili

perkara ini dalam tingkat banding berdasarkan Penetapan Ketua Pengadilan

Tinggi Medan tanggal 12 April 2016, Nomor : 125/PDT/2016/PT-MDN.- putusan mana pada hari : RABU, tanggal 22 JUNI 2016, telah diucapkan dalam

persidangan yang terbuka untuk umum oleh Hakim Ketua dengan dihadiri oleh

para Hakim Anggota tersebut diatas, dengan dibantu oleh HARSONO, SH.MH.

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN


sebagai Panitera pengganti pada Pengadilan Tinggi Medan, akan tetapi tidak

dihadiri oleh kedua belah pihak yang berperkara maupun kuasanya.-

HAKIM ANGGOTA: HAKIM KETUA,

SABAR TARIGAN SIBERO, SH.MH. DR. H. CICUT SUTIARSO, SH.M.Hum.

BANTU GINTING, SH.

PANITERA-PENGGANTI,

HARSONO,SH.MH.-

Perincian biaya proses:

1. Meterai Rp 6.000,- 2. Redaksi Rp 5.000,- 3. Leges Rp 3.000,- 4. Pemberkasan Rp 136.000,-

Jumlah Rp 150.000,- ( seratus lima puluh ribu rupiah )

PE

NG

AD

ILA

N T

ING

GI M

ED

AN

pengadilan tinggi medan - pt-medan.go.id filestatus tanah : sertifikat hak milik, imb, sesuai dengan...

Documents