pendahuluan latar belakang -...

1

PENDAHULUAN

Latar Belakang

Tidak bisa dipungkiri, sepak bola adalah olahraga terpopuler di dunia saat ini.

Olahraga yang memang tidak memandang umur, profesi, maupun latar belakang ini

semakin hari peraturan dan jenisnya juga makin berkembang. Salah satu jenis

olahraga yang menjadi pengembangan sepakbola adalah futsal. Olahraga Futsal

merupakan hasil perkembangan dari cabang sepak bola yang memanfaatkan arena atau

lapangan lebih kecil baik indoor ataupun outdoor. Kebanyakan arena futsal banyak

menggunakan rumput sintetis, parket atau plester sebagai lantai lapangan dimana

sesuai dengan aturan yang berlaku. Futsal sendiri dimainkan oleh lima orang pemain

setiap timnya termasuk penjaga gawang.

Futsal sebagai olahraga alternatif kini menjadi salah satu olahraga yang paling

digemari di Indonesia. Terbukti dengan semakin menjamurnya arena bermain futsal

di setiap sudut kota. Di sejumlah arena futsal hampir selalu padat dengan jadwal tim-

tim yang akan berlaga. Bahkan tidak sedikit arena futsal yang membuka jam operasi

hingga tengah malam. Antusiasme masyarakat dari kaum remaja hingga dewasa

untuk bermain futsal makin dimanjakan dengan semakin seringnya diadakan

kompetisi-kompetisi futsal baik tingkat kelompok, daerah, hingga nasional

(http://www.palopopos.co.id).

2

Sejak masuk ke Indonesia pada tahun 2002 olahraga ini mulai populer di kota-

kota besar. Di Salatiga sendiri perkembangan futsal berawal di sekitar tahun 2007,

awalnya hanya terdapat satu Gedung Olahraga (GOR) terletak di Kridanggo yang

memberikan jasa layanan lapangan futsal, itupun sebenarnya untuk basket dan

bulutangkis, tetapi seiring permintaan dan trend yang sedang berkembang pada saat

itu pengelola membuat lapangan futsal yang menjadi satu dengan basket dan

bulutangkis, pengelola tinggal menyesuaikan permintaan penyewa

basket/bulutangkis/futsal. Di sekitar tahun 2008, peluang ini mulai dilirik dan

diterapkan untuk membuat gedung futsal baru. Di Jalan Jendral Soedirman km 3 arah

Solo muncullah gedung futsal baru yang memanfaatkan lahan kosong bekas dealer

mobil mitsubishi yang bernama Futsal ABC, walaupun bisa dikatakan tidak layak

untuk standar lapangan futsal. Alas lapangan dari kayu yang membuat pergerakan

pemain tidak gesit karena licin, tidak ada pelindung jaring di sekitar lapangan

menambah resiko keamanan pemain yang bisa terbentur langsung dengan tembok

pembatas. Tetapi pada waktu itu permintaan lebih besar dibanding penawarannya.

Setelah itu di Salatiga bermunculan gedung-gedung futsal baru, ibarat kata jamur

dimusim penghujan. Pebisnis-pebisnis mulai merambah ke jasa persewaan yang satu

ini. Mulai dari Centro Futsal di Randuares RW/RT 01/07 No.1 Ngawen, Planet Futsal

di Jalan Kalilondo Sidorejo Kidul, disusul The Goal Futsal Jalan Jendral Soedirman

No.20, Garasi Futsal Stadium di Jalan Hasanudin No.110 Ngawen, Arena Futsal

Centre di Jalan Cemara Raya Kemiri, kemudian Salatiga Futsal di jalan Iman Bonjol

No.24C dan GOR Hantera Wijaya di Jalan Mardi Utama Klumpit. Putra Abadi Sport

3

Center yang terletak di Mrican, Kecamatan Sidomukti, Kota Salatiga, Provinsi Jawa

Tengah.

Sampai November 2011 tercatat sekitar 10 lokasi penyewaan lapangan futsal

di Salatiga. Pertanyaan yang muncul adalah apakah bisnis ini masih menjadi peluang

yang menggiurkan seperti tahun awal-awal futsal masuk di Salatiga. Buktinya

penyewaan lapangan futsal di Salatiga cenderung sepi pengunjung atau permintaan

turun, bahkan lapangan futsal ABC terpaksa harus ditutup pada tahun 2010.

Penyewaan lapangan futsal yang terletak di pinggir kota Salatiga seperti Centro

Futsal di Ngawen, Planet Futsal Sidorejo Kidul, Garasi Futsal Stadium di Ngawen,

GOR Hantera Wijaya Klumpit, jika tidak melakukan inovasi juga terancam tutup.

Beberapa diantaranya sudah berusaha menarik minat masyarakat dengan cara

menurunkan harga tetapi pendapatan tetap belum mengalami kemajuan. Sepinya

pengunjung atau penyewa lapangan futsal ini diduga disebabkan oleh penawaran

melebihi permintaan, dan karena tidak dapat bersaing dilihat dari berbagai faktor.

Dari fakta tersebut pengusaha Putra Abadi Sport Center tidak hanya membuat

lapangan futsal saja tetapi mengkombinasikan dengan lapangan basket yang berguna

untuk mengurangi resiko dari penurunan permintaan futsal. Tentunya pemillik

berharap bisa mendiversifikasi resiko, apabila permintaan futsal turun belum tentu

permintaan basket juga menurun, harapannya jika permintaan futsal menurun,

permintaan akan basket meningkat, atau paling tidak stabil.

Bola basket adalah olahraga bola berkelompok yang terdiri atas dua tim

beranggotakan masing-masing lima orang yang saling bertanding mencetak poin

4

dengan memasukkan bola ke dalam keranjang/ring lawan. Bola basket sangat cocok

untuk ditonton karena biasa dimainkan di ruang olahraga tertutup dan hanya

memerlukan lapangan yang relatif kecil. Selain itu, bola basket mudah dipelajari

karena bentuk bolanya yang besar, sehingga tidak menyulitkan pemain ketika

memantulkan atau melempar bola tersebut. Basket memang bukan hal baru dalam

dunia olahraga, kebanyakan sekolahan memiliki lapangan basket sendiri tetapi masih

outdoor. Sedangkan untuk basket indoor di Salatiga sendiri masih jarang, tentunya ini

menjadi peluang bisnis yang layak diperhitungkan apalagi dikombinasikan dengan

persewaan lapangan futsal yang sedang trend di kalangan anak muda serta luas

lapangan yang tidak jauh berbeda dengan luas lapangan futsal.

Kedua olahraga ini tidak harus dilakukan sore hari dan di dalam lapangan

terbuka, sering kita dapati seseorang yang ingin berolahraga tetapi tidak bisa karena

terikat waktu kerja atau faktor lain yang menjadi kendalanya. Tetapi di bisnis ini

waktu bukan masalah karena dijalankan dari pagi siang hingga malam hari. Faktor

cuaca juga tidak begitu berpengaruh terhadap permintaan bisnis ini karena olahraga

ini dilakukan di dalam gedung (indoor). Futsal sedang menjadi trend olahraga baru

yang sedang diminati anak muda laki-laki atau perempuan bahkan disemua kalangan.

Sedangkan manfaat dari bisnis ini antara lain sebagai alternatif olahraga baru

(untuk futsal) dan menggugah semangat berolahraga masyarakat khususnya warga

Kota Salatiga sehingga terwujudnya masyarakat yang sehat. Mencetak bibit-bibit

pemain futsal ataupun basket mengingat seringanya event-event turnamen terbuka

5

dan agenda resmi diantaranya Kejurda (Kejuaraan Daerah), Porprov (Pekan Olahraga

Provinsi), PON (Pekan Olahraga Nasional), dan masih banyak yang lainnya.

Suatu bisnis selalu mengandung resiko. Bagi seorang enterprenuer modal

utama adalah berani menanggung resiko, resiko yang tentunya sudah diperhitungkan.

Dalam perkembangannya bisnis ini mulai nampak resiko-resiko yang harus dihadapi.

Kecenderungan sepinya pengunjung atau penyewa lapangan futsal karena terlalu

banyaknya berdiri gedung futsal dibanding permintaan dari masyarakat dan

persaingan bisnis maka perlu dianalisis kelayakan bisnis Putra Abadi sport center

secara finansial apakah layak dilanjutkan atau tidak.

Berdasarkan latar belakang masalah tersebut di atas, maka penulis

merumuskan masalah:

Apakah penyewaan lapangan futsal dan basket Putra Abadi Sport Center layak

dilanjutkan atau dilikuidasi (diberhentikan) ?

Tujuan dari penyusunan skripsi ini adalah untuk menganalisis kelayakan

keberlanjutan operasional Putra Abadi Sport Center. Melalui penelitian ini, hasil yang

diharapakan dapat memberikan manfaat atau kegunaan sebagai berikut:

1. Hasil penelitian ini diharapkan bisa menjadi masukan dan acuan dalam

menentukan kebijakan di masa mendatang bagi Putra Abadi Sport Center.

2. Penelitian ini sebagai penerapan teori yang penulis terima dibangku kuliah untuk

dapat diterapkan pada kehidupan nyata.

3. Sebagai salah satu bahan referensi pembanding bagi penelitian lain yang

melakukan penelitian sejenis di masa yang akan datang.

6

Gambaran Obyek Penelitian

Putra Abadi sport center adalah bisnis persewaan lapangan indoor olahraga

futsal maupun basket. Gedung yang dimiliki sekaligus dikelola oleh Budi Sutrisno

SH yang dibantu anaknya ini sudah beroperasi sejak bulan November 2010. Artinya

bisnis ini sudah berjalan kurang lebih satu tahun. Dalam hal permodalan, Putra Abadi

Sport Center seluruhnya menggunakan modal sendiri bukan utang. Memanfaatkan

lahan kosong seluas 1215m² di belakang rumah pengelola untuk didirikan gedung

futsal dan basket.

Putra Abadi Sport Center yang terletak di Jalan Jendral Soedirman no.196

Mrican, Kecamatan Sidomukti, Kota Salatiga, Provinsi Jawa Tengah yang sudah

berjalan bulan November tahun 2010 ini terdapat dua lapangan yang setiap lapangan

berukuran 25m x 15m. Satu lapangan khusus futsal dan yang satu lagi disewakan

untuk olahraga futsal sekaligus bisa disewakan untuk olahraga basket tergantung

permintaan. Fasilitas bisnis persewaan ini terbilang lengkap dan layak dari segi

kualitas lapangan dan gedungnya. Peralatan sudah tersedia disini diantaranya bola

futsal maupun basket, kondisi gawang, ring basket, jaring dan plester (alas lapangan)

yang bisa dikatakan baik. Terdapatnya lahan parkir yang luas termasuk dalam

layanan untuk penyewa yang menggunakan motor atau mobil. Luas parkir

diperkirakan 4m x 30m, yang berada di samping lapangan futsal. Mengingat lokasi

bisnis ini terletak di area strategis dipusat keramaian tentunya menjadi suatu

kemudahan akses kelapangan dari berbagai daerah.

7

Dalam bisnis ini yang utama adalah menyewakan lapangan futsal dan basket

untuk latihan sehari-hari atau disewakan pada saat ada event turnamen yang

diselenggarakan oleh pihak penyewa atau pengelola sendiri. Cara kegiatan investasi

ini ditangani oleh Budi Sutrisno SH selaku pemilik sekaligus pengelola, dengan cara

sewa gedung perjam. Harga sewa dibagi menjadi beberapa kriteria waktu. Untuk

sewa lapangan futsal pagi jam 08.00-16.00 biaya Rp50.000/jam dan 16.00-23.00

biaya Rp70.000/jam. Sedangkan sewa lapangan basket pagi jam 08.00-16.00 biaya

Rp60.000/jam dan 16.00-23.00 biaya Rp80.000/jam. Pengelola memberi potongan

harga bagi penyewa yang berlangganan atau secara rutin menyewa dengan

mengurangi Rp10.000/jam biaya sewa di semua kriteria waktu sewa. Tentunya ini

mengurangi resiko pengelola karena penyewa relatif lebih rutin menggunakan

lapangan dan biasanya diminta memberikan uang muka sewa walaupun dengan

konsekuensi mengurangi pendatan sebesar Rp10.000/jam dibandingkan apabila

penyewa tersebut tidak berlangganan atau secara rutin menyewa.

8

KERANGKA TEORI

Penganggaran Modal

Penganggaran modal adalah proses mengevaluasi dan menyeleksi investasi

jangka panjang yang konsisten dengan tujuan perusahaan untuk memaksimalkan

kesejahteraan pemiliknya (Widayanti dkk, 2006 : 117).

Ada beberapa kriteria yang biasa digunakan untuk menentukan kelayakan

bisnis melalui analisis manfaat finansial. Dari sekian banyak kriteria tersebut ada

empat yang paling banyak digunakan, yaitu discounted payback period, net present

value (NPV), modified internal rate of return (MIRR), ditambah net benefit cost ratio

(Net B/C ratio).

Discounted Payback Period

Discounted payback period adalah lamanya waktu yang diperlukan agar

present value dari arus kas bersih proyek dapat mengembalikan investasi awal

(Frensidy, 2010 : 383).

Untuk mengatasi salah satu kelemahan dari metode payback period, yaitu

tidak memperhatikan nilai waktu uang, maka dicoba untuk memperbaiki metode

tersebut dengan cara mempresent-valuekan arus kas masuk (cash inflow) dari rencana

investasi tersebut kemudian baru dihitung payback period-nya. Dengan demikian arus

kas yang dipakai adalah arus kas yang telah didiskontokan atas dasar biaya modal.

9

Penilaian teknik discounted payback period adalah bila discount payback

period lebih kecil dari maksimum discounted payback period yang masih dapat

diterima, investasi layak untuk dilanjutkan. Sedangkan, bila discounted payback

period labih besar dari maksimum discounted payback period yang masih dapat

diterima, investasi tidak layak untuk dilanjutkan.

Net Present Value (NPV)

Net Present Value secara eksplisit mempertimbangkan nilai waktu dari uang,

teknik ini dianggap sebagai teknik penganggaran modal yang rumit. Net Present

Value merupakan manfaat bersih yang diterima selama umur proyek pada tingkat

diskonto tertentu.

Dengan menggunakan NPV, semua arus kas, baik arus kas masuk maupun

arus kas keluar diukur dalam nilai sekarang. Karena kita hanya berurusan dengan

investasi yang mempunyai arus kas konvensional, maka nilai investasi awal secara

otomatis dinyatakan dalam nilai sekarang. Bila tidak, nilai sekarang dari suatu proyek

akan dihitung dengan mengurangkan nilai sekarang arus kas keluar dari nilai

sekarang arus kas masuk (Widayanti dkk, 2006: 137) .

Kriteria keputusan penilaian dengan pendekatan ini yaitu apabila NPV positif,

maka investasi layak untuk dilanjutkan. Apabila NPV negatif, maka investasi tidak

layak untuk dilanjutkan.

MIRR (Modified Internal Rate of Return)

Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat diskonto yang menyamakan nilai

sekarang dari serangkaian arus kas masuk dengan investasi awal yang berkaitan

10

dengan proyek tersebut. Dengan kata lain IRR adalah tingkat diskonto yang

menghasilkan NPV=0 (Widayanti dkk, 2006: 139).

MIRR merupakan modifikasi atau perbaikan dari metode IRR. Asumsi yang

digunakan pada metode IRR adalah bahwa tingkat pengembalian dari penginvestasian

kembali sebesar IRR-nya, bukan sebesar biaya modalnya. Hal inilah yang dianggap

merupakan salah satu kelemahan dari metode IRR, jika dibandingkan dengan metode

NPV. Untuk memperbaiki kelemahan inilah muncul metode MIRR, yang dianggap

lebih baik, karena menggabungkan antara metode IRR dengan NPV.

MIRR dapat didefinisikan sebagai suatu tingkat diskonto yang menyamakan

antara nilai sekarang dari terminal (terminal value) dengan investasi awalnya.

(Warsono, 2002: 179).

Kriteria penilaian suatu investasi dengan menggunakan metode MIRR adalah

jika MIRR lebih besar dari biaya modal, maka investasi layak untuk dilanjutkan. Jika

MIRR lebih kecil dari biaya modal, maka investasi tidak layak untuk dilanjutkan.

Net Benefit Cost Ratio (Net B/C Ratio)

Menurut Rahim dan Hastuti (2007), analisis net B/C ratio merupakan

perbandingan antara manfaat (benefit) dan biaya (cost), yang mengukur besarnya

manfaat tambahan pada setiap tambahan biaya sebesar satu satuan.

Kriteria penilaian dilakukan sebagai berikut: jika net B/C ratio lebih besar

1(satu) investasi layak untuk dilanjutkan, dan jika net B/C ratio lebih kecil 1(satu)

investasi tidak layak untuk dilanjutkan.

11

Dalam prinsip penganggaran modal, pengertian investasi tidak dilanjutkan

bukan berarti sepenuhnya dihentikan atau dilkuidasi. Ada beberapa alternatif

misalnya dengan mengubah perhitungan menggunakan analisis sensitivitas, atau

investasi dialihkan pada obyek investasi yang lain.

12

METODE PENELITIAN

Jenis dan Sumber data

Penelitian ini menggunakan dua jenis data, yaitu data primer dan data

sekunder. Data primer yaitu data yang diperoleh dari hasil wawancara dengan

responden. Data primer diperoleh dari data yang tidak terdokumentasi. Data

sekunder adalah data yang didapat tidak secara langsung dari objek penelitian.

Peneliti mendapatkan data yang sudah jadi yang dikumpulkan oleh pihak lain. Data

sekunder diperoleh dari catatan keuangan berupa penerimaan dan biaya operasional

PASC.

Metode Pengumpulan Data

Metode pengumpulan data yang akan digunakan dalam penelitian ini adalah

dengan metode dokumentasi, yaitu dengan mengadakan pencatatan dan penelaahan

terhadap catatan keuangan atau dokumen-dokumen yang berhubungan dengan obyek

dalam penelitian ini. Sedangkan data-data lain yang bersifat manajerial dan informasi

keuangan yang tidak terdokumentasi dilakukan dengan teknik wawancara dengan

pengelola terkait.

Teknik Analisis

Teknik analisis yang digunakan adalah teknik statistik deskriptif yaitu teknik

analisis yang berusaha mengumpulkan, menyajikan dan menganalisis data sehingga

memberikan gambaran yang jelas tentang obyek yang diteliti. Alat analisis yang

13

digunakan untuk mengolah data penelitian adalah metode penganggaran modal,

menggunakan kriteria discounted payback period, net present value (NPV), modified

internal rate of return (MIRR), ditambah net benefit cost ratio (Net B/C ratio).

Kriteria-kriteria tersebut dapat dihitung menggunakan rumus seperti pada tabel di

bawah ini :

Keterangan : II: initial investment CF: cash flow tahunan periode t k: biaya modal n: umur ekonomis PVIF: present value interest factor MIRR: Modified Initial rate of return PVCF: present value cash flow PVII: present value initial investment

Kriteri-Kriteria Kelayakan Bisnis Rumus

Discounted Payback Period

Net Present Value (NPV)

Modified Internal Rate of Return (MIRR)

Net Benefit Cost Ratio (Net B/C Ratio) =

14

Dalam analisis ini akan dilakukan dalam tiga skenario yaitu kondisi optimis

diasumsikan dari penerimaan tertinggi perbulan dari catatan keuangan Putra Abadi

Sport Center. Kondisi normal diasumsikan dari penerimaan rata-rata perbulan dari

catatan keuangan Putra Abadi Sport Center. Dan kondisi pesimis diasumsikan dari

penerimaan terendah perbulan dari catatan keuangan Putra Abadi Sport Center. Dari

ketiga kondisi tersebut diberlakukan penyesuasian terhadap biaya operasional sesuai

kondisi masing-masing.

Pengukuran Variabel Penelitian

Adapun variabel penelitian yang terkait dengan keempat kriteria tersebut

adalah umur ekonomis, arus kas investasi awal, arus kas operasi, arus kas akhir, biaya

modal.

a) Umur Ekonomis

Menurut PSAK no 30 (revisi 2007), umur ekonomis adalah:

periode dimana suatu aset diharapkan secara ekonomis dapat digunakan

oleh satu atau lebih pengguna; atau

jumlah produksi atau unit serupa yang diharapkan akan diperoleh dari aset

oleh satu pengguna atau lebih.

Usia ekonomis investasi yang digunakan adalah selama bangunan utama

yaitu gedung lapangan futsal dan basket masih dianggap layak selama 15 tahun.

Mengingat bangunan ini adalah bangunan yang baru bukan hasil renovasi. Atap yang

berkualitas baik sehingga tidak terjadi kebocoran yang bisa mempercepat kerusakan

alas lapangan akibat air hujan, juga disertai perawatan yang berkala maka umur

15

ekonomis 15 tahun dirasa masuk akal. Dalam penelitian ini sisa umur ekonomis

tinggal 14 tahun (November 2011- November 2025) mengingat investasi ini telah

berjalan setahun.

b) Arus Kas Investasi Awal

Investasi awal adalah arus kas keluar yang relevan untuk dipertimbangkan

ketika mengevaluasi suatu pengeluaran modal yang berprospek. Investasi awal

dihitung dengan mengurangkan seluruh arus kas masuk yang terjadi pada tahun ke 0

dengan semua arus kas keluar yang terjadi pada periode yang sama (Widayanti dkk,

2006: 123). Komponen arus kas investasi awal didominasi perolehan aktiva baru

(tetap), seperti gedung, perlengkapan meja kursi, peralatan kebersihan, peralatan

futsal dan basket, dan sebagainya. Untuk pengecualian perijinan merupakan investasi

awal yang tidak termasuk aktiva baru.

Variabel Penelitian Rumus

Arus kas investasi awal Biaya perolehan aktiva baru= Biaya pembelian aktiva baru +biaya instalasi -Penerimaan setelah pajak dari aktiva lama= Penerimaan dari penjualan aktiva lama ±Pajak penjualan aktiva lama ±perubahan dalam modal kerja = Investasi awal

Dalam penelitian ini, periode awal investasi (t=0) adalah November 2011,

meskipun awal usaha sejak bulan November 2010. Untuk mengatasi hal tersebut

semua arus kas investasi awal yang telah dikeluarkan pada tahu 2010 difuture-

16

valuekan 1 tahun. Dan diperhitungkan penyusutan 1 tahun ke depan untuk

menghitung nilai penyusutan.

c) Arus Kas Operasi

Arus kas masuk menggambarkan jumlah uang yang dapat dibelanjakan dan

bukan hanya laba akuntansi. Perhitungan dasar membutuhkan penambahan kembali

semua pengeluaran bukan tunai yang telah dianggap sebagai biaya dalam perhitungan

laba setelah pajak. Karena depresiasi adalah pengeluaran bukan tunai yang sering

terjadi maka untuk keperluan pembahasan berikutnya diasumsikan bahwa

pengeluaran bukan kas adalah depresiasi (Widayanti dkk, 2006: 125). Dapat dihitung

menggunakan rumus seperti pada tabel di bawah ini.

Variabel Penelitian Rumus Arus kas operasi Arus kas operasi = laba setelah pajak +

depresiasi

Dalam investasi ini arus kas operasi diperoleh dari pendapatan sewa baik

futsal maupun basket dikurangi biaya operasional seperti gaji pegawai, listrik, air,

telepon, perawatan gedung, dan lain-lain. Juga dalam proyeksi arus kas operasi ke

depan akan dipengaruhi oleh metode depresiasi, laju inflasi, pertumbuhan penduduk

dan munculnya pesaing sejenis. Untuk pertumbuhan penduduk dan munculnya

pesaing sejenis, faktor ini dianggap konstan atau tidak mempunyai pengaruh

terhadap arus kas operasi ke depan.

17

Depresiasi

Berdasarkan standar akuntansi keuangan (PSAK no 17) akuntansi penyusutan;

“Depresiasi adalah alokasi sistematis jumlah aktiva yang dapat disusutkan

sepanjang masa manfaat yang bisa diestimasi. Penyusutan periode akuntansi

dibebankan ke pendapatan baik secara langsung maupun tidak secara langsung.”

Pengecualian tanah merupakan aktiva yang tidak dapat didepresiasi karena tidak

memiliki umur ekonomis.

Penyusutan merupakan cadangan yang nantinya digunakan untuk membeli

aktiva baru untuk menggantikan aktiva lama yang sudah tidak produktif lagi .

Dalam perhitunagan depresiasi pada investasi ini menggunakan metode garis

lurus menganggap aktiva tetap akan memberikan kontribusi yang merata (tanpa

fluktuasi) disepanjang masa penggunaannya, sehingga aktiva tetap akan mengalami

tingkat penurunan fungsi yang sama dari periode ke periode hingga aktiva ditarik dari

penggunaannya. Dapat dihitung menggunakan rumus seperti pada tabel di bawah ini.

Inflasi

Menurut Bodie dan Marcus (2001 : 331), definisi atau pengertian inflasi

(inflation) merupakan suatu nilai di mana tingkat harga barang dan jasa secara umum

Variabel Penelitian

Rumus

Depresiasi =

18

mengalami kenaikan. Menurut Weston dan Copeland (1998 : 250), definisi atau

pengertian inflasi (inflation) adalah suatu keadaan ekonomi yang mengalami

kenaikan tingkat harga tertinggi dan tidak bisa dicegah atau dikendalikan lagi.

Dari beberapa definisi atau pengertian inflasi di atas, maka dapat disimpulkan

bahwa inflasi merupakan suatu nilai dimana tingkat harga barang dan jasa secara

umum mengalami kenaikan.

Asumsi inflasi digunakan untuk penyesuaian harga sewa dan biaya

operasional yang pada tahun ke depan diprediksi akan mengalami kenaikan sebesar

laju inflasi. Laju inflasi yang digunakan adalah year on year (September 2010-

September 2011) sebesar 3,56 persen (Suaramerdeka, 04 Oktober 2011).

d) Arus Kas Akhir

Arus kas akhir adalah arus kas yang dihasilkan oleh penghentian dan likuidasi

suatu proyek pada akhir umur ekonomisnya. Arus kas ini menunjukkan arus kas

setelah pajak yang secara khusus terjadi pada akhir usia proyek (Widayanti dkk,

2006: 129). Dapat dihitung menggunakan rumus seperti pada tabel di bawah ini.

Variabel Penelitian Rumus Arus kas akhir

Penerimaan setelah pajak dari penjualan aktiva baru= Penerimaan dari penjualan aktiva baru ± Pajak penjualan aktiva baru -Penerimaan setelah pajak dari penjualan aktiva lama= Penerimaan dari penjualan aktiva lama ±Pajak penjualan aktiva lama ±Perubahan dalam modal kerja bersih =Arus kas akhir

19

Diasumsikan pada bulan November tahun 2025 (14 tahun ke depan) dari

November 2011 investasi tersebut diberhentikan hingga menjadi terminal value yang

nantinya nilai sisa aktiva tetap akan menambah arus kas masuk.

e) Biaya Modal

Biaya modal disebut juga sebagai tingkat pengembalian yang diharapkan oleh

penyedia dana untuk menginvestasikan dana mereka. Bila resiko dianggap tetap,

suatu proyek dengan tingkat pengembalian di atas biaya modal akan meningkatkan

nilai dan sebaliknya proyek dengan tingkat pengembalian di bawah biaya modal akan

menurunkan nilai perusahaan (Widayanti dkk, 2006 : 153). Dapat dihitung

menggunakan rumus seperti pada tabel di bawah ini.

Variabel Penelitian Rumus Biaya modal = tingkat pengembalian bebas resiko +

harapan mendapatkan keuntungan di atas tingkat bunga deposito

Biaya modal yang digunakan adalah tingkat pengembalian bebas resiko (Rf)

menggunakan suku bunga deposito 12 bulan bank BNI sebesar 6,25% tahun 2012 ,

ditambah dengan harapan mendapatkan keuntungan di atas tingkat bunga deposito

terkait adanya resiko yang harus ditanggung dalam menjalankan usahanya, maka

biaya modal dalam investasi ini ditetapkan 12% pertahun.

Adapun asumsi tambahan diantaranya pajak dan perlakuan tanah;

Asumsi Pajak

Pajak yang digunakan adalah pajak penghasilan. Tarif pajak yang diterapkan

atas Penghasilan Kena Pajak berdasarkan Undang-Undang Pajak Penghasilan

20

No.36 Tahun 2008 yang mulai berlaku tanggal 1 Januari 2009 adalah sebagai

berikut;

No Lapisan Penghasilan Kena Pajak Tarif Pajak

1 sampai dengan Rp50.000.000 5%

2 di atas Rp50.000.000 sampai dengan Rp250.000.000

15%

3 Di atasi Rp250.000.000 sampai dengan Rp500.000.000

25%

4 Di atas Rp500.000.000 30%

Sedangkan Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP), wajip pajak kawin

penghasilan istri digabung dan tidak memiliki tanggungan sebesar

Rp33.000.000 pertahun.

Asumsi Perlakuan Tanah

Dilihat dari lokasi dan faktor lainnya maka menurut pakar tanah diasumsikan

harga tanah pada tahun 2012 sebesar Rp 972,000,000. Dengan prediksi

pertumbuhan harga tanah 15% pertahun, maka pada tahun 2025 harga tanah

mencapai Rp 5,980,509,568. Kepemilikan tanah ini akan mempengaruhi arus

kas awal dan arus kas akhir.

21

ANALISIS DAN PEMBAHASAN

Identifikasi Arus Kas Investasi Awal

Identifikasi biaya investasi PASC terdiri dari biaya investasi yang

dikeluarkan sebelum memulai usaha dan biaya operasional yang dikeluarkan selama

melakukan kegiatan jasa persewaan lapangan. Rincian biaya investasi awal PASC

seperti terlihat pada tabel 1.

Tabel 1

Biaya Investasi untuk Lapangan Futsal dan Basket PASC

No Komponen

biaya Jumlah

fisik Harga

persatuan Jumlah biaya

Rp (2010)

FV 1tahun suku bunga 12% (2011)

Umur ekonomis (tahun)

1 Tanah 800.000 845.217.391 - 2 Bangunan 1 1.100.000.000 1.232.000.000 15

3 Kursi penonton 8 6.000.000 48.000.000 53.760.000 15

4 Jenset 1 7.000.000 7.000.000 7.840.000 15 5 Lemari loker 2 3.500.000 7.000.000 7.840.000 10 6 TV 1 2.500.000 2.500.000 2.800.000 10 7 Perijinan - 5.000.000 5.000.000 5.600.000 5 8 Tempat bola 2 750.000 1.500.000 1.680.000 5

9 Lampu lapangan 44 100.000 4.400.000 4.928.000 5

10 Galon 2 25.000 50.000 56.000 5 11 Pompa bola 1 70.000 70.000 78.400 5 12 Meja kasir 1 400.000 400.000 448.000 4 13 Gawang 4 3.000.000 12.000.000 13.440.000 4 14 Ring basket 2 4.000.000 8.000.000 8.960.000 4 15 Speaker active 6 250.000 1.500.000 1.680.000 4 16 Komputer 1 4.000.000 4.000.000 4.480.000 4 17 Plang PSAC 1 400.000 400.000 448.000 4 18 Tempat duduk 12 200.000 2.400.000 2.688.000 3

22

No Komponen

biaya Jumlah

fisik Harga

persatuan Jumlah biaya

Rp (2010)

FV 1tahun suku bunga 12% (2011)

Umur ekonomis (tahun)

19 Meja 3 800.000 2.400.000 2.688.000 3 20

Lampu penerangan 12 40.000 480.000 537.600 3

21 MMT ukuran besar 5 105.000 525.000 588.000 2

22 MMT ukuran kecil 6 35.000 210.000 235.200 2

23 Rompi 10 20.000 200.000 224.000 2 24 Tong sampah 6 10.000 60.000 67.200 2 25 Ember+gayung 12 20.000 240.000 268.800 2 26 Gelas plastik 20 1.000 20.000 22.400 2

27 Lampu kerlap-kerlip 1 200.000 200.000 224.000 1

28 Lompa galon 2 30.000 60.000 67.200 1

29 Buku catatan keuangan 2 15.000 30.000 33.600 1

Jumlah

2.198.899.791

Pada tabel 1 perlu penyesuaian biaya investasi yang difuture-valuekan selama

setahun ke depan menggunakan suku bunga 12%, diperoleh sebesar Rp2.198.899.791

yang digunakan sebagai awal perhitungan yang baru.

Identifikasi Arus Kas Operasi

Arus kas operasi tersiri dari dua komponen yaitu arus kas keluar (cash

outflow) dan arus kas masuk (cash inflow).

Arus Kas Keluar (cash outflow)

Biaya operasional (cash outflow) merupakan biaya yang dikeluarkan setiap

periode (1bulan) dan tahunan selama pengusahaan PASC. Tabel 2 menunjukkan rata-

rata biaya yang terjadi antara bulan Januari 2010 hingga Desember 2011.

23

Tabel 2

Biaya Operasional PASC

Biaya Jumlah No Komponen per bulan biaya tahunan biaya (Rp) (Rp)

1 Tenaga kerja 2.600.000 31.200.000 2 Telepon 500.000 6.000.000 3 Air 250.000 3.000.000 4 Listrik 1.500.000 18.000.000 5 Bensin jenset 500.000 6.000.000 6 Perawatan gedung 1.500.000 18.000.000 7 Promosi 1.000.000

Total 83.200.000

Untuk biaya promosi pihak PASC menggunakan selebaran yang ditempel

ditempat-tempat strategis, serta melalui event-event turnamen futsal maupun basket

yang keduanya dilakukan secara berkala.

Adapun kegiatan operasional persewaan PASC menggunakan tenaga kerja

tetap dan tenaga kerja tidak tetap. Tenaga kerja tetap terdiri dari dua tenaga kasir

yang bertugas mengatur jadwal persewaan serta bagian pembayaran hingga

pencatatan peneriman sewa. Dua tenaga kebersihan bertugas menjaga kebersihan

seluruh bagian gedung. Tenaga kerja tidak tetap yaitu diperlukan untuk perawatan

gedung dan lapangan, tenaga kerja ini diperlukan ketika dibutuhkan saja. Misalnya,

kerusakan pada atap, jaring lapangan, mengecat dan lain sebagainya. Pada komponen

biaya perawatan gedung sudah termasuk upah tenaga kerja dengan bahan baku

perawatannya, seperti cat tembok, semen, pasir, dan lain sebagainya.

24

Listrik digunakan untuk menyalakan TV, komputer, lampu penerangan,

lampu hias kerlap-kerlip dan lampu penerangan lapangan. Untuk lampu hias kerlap-

kerlip dan lampu penerangan lapangan dihidupkan antara jam 18.00-23.00, tetapi ada

kemungkinan lampu penerangan lapangan dihidupkan sebelum jam 18.00 karena

cuaca mendung sehingga ruangan lapangan terlihat gelap dan mengganggu

penglihatan penyewa. Tidak dipungkiri resiko pemadaman listrik terjadi ketika

malam hari, hal tersebut tentunya akan mengurangi penerimaan PSAC. Untuk

menanggulangi hal tersebut maka pihak PSAC menggunakan jenset.

Berikut adalah tabel biaya operasional pada kondisi pesimis, normal,dan

optimis.

Tabel 2.1

Biaya Operasional pada Kondisi Pesimis, Normal,dan Optimis

Kondisi pesimis Kondisi normal Kondisi optimis No Komponen Biaya Jumlah Biaya Jumlah Biaya Jumlah

biaya per

bulan biaya

tahunan per

bulan biaya

tahunan per

bulan biaya

tahunan

1 Tenaga kerja 1,950,000 23,400,000 2,600,000 31,200,000 3,250,000 39,000,000

2 Telepon 500,000 6,000,000 500,000 6,000,000 500,000 6,000,000 3 Air 250,000 3,000,000 250,000 3,000,000 250,000 3,000,000 4 Listrik 1,200,000 14,400,000 1,500,000 18,000,000 1,800,000 21,600,000

5 Bensin jenset 500,000 6,000,000 500,000 6,000,000 500,000 6,000,000

6 Perawatan gedung 1,250,000 15,000,000 1,500,000 18,000,000 1,750,000 21,000,000

7 Promosi 1,000,000 1,000,000 1,000,000

Total 68,800,000 Total 83,200,000 Total 97,600,000

25

Tabel di atas menunjukkan penyesuaian terhadap biaya operasional pada 3

skenario. Adapun komponen yang disesuaikan antara lain tenaga kerja, listrik dan

perawatan gedung. Karena ketiga komponen tersebut berbiaya tinggi maka perlu

disesuaikan.

Pada komponen tenaga kerja akan ada pengurangan satu karyawan pada

kondisi pesimis dan penambahan satu karyawan pada kondisi optimis. Pada kondisi

pesimis/optimis akan mengurangi/menambah biaya listrik sebesar Rp300.000/bulan.

Sedangkan pada komponen perawatan gedung, akan mengurangi/menambah biaya

sebesar Rp3.000.000/tahun.

Arus Kas Masuk (cash inflow)

Penerimaan (cash inflow) adalah segala sesuatu yang dihasilkan oleh suatu

kegiatan menggunakan sejumlah biaya. Table 3.1 menunjukkan penerimaan dari

investas PSAC pada periode November 2010 hingga Desember 2011.

Tabel 3.1

Penerimaan PASC

No Bulan Penerimaan (Rp) 1 November (2010) 2.000.000 2 Desember 7.000.000 3 Januari (2011) 23.710.000 4 Februari 22.950.000 5 Maret 31.626.000 6 April 24.639.000 7 Mei 30.926.000 8 Juni 19.946.000 9 Juli 21.500.000 10 Agustus 22.256.000 11 September 24.449.000 12 Oktober 20.210.000

26

No Bulan Penerimaan (Rp) 13 November 35.171.000 14 Desember 20.470.000

Pada tabel 3.1, bulan November dan Desember 2010 menunjukkan

penerimaan yang sedikit karena pada bulan-bulan tersebut merupakan tahap awal atau

promosi, sehingga penerimaan jauh dari yang diharapkan. Tetapi memasuki bulan

Januari 2011 investasi ini mulai menunjukkan hasil yang diharapkan hingga

Desember 2011. Untuk proyeksi, penerimaan bulan November dan Desember tahun

2010 dihilangkan, sehingga menggunakan data keuangan dari bulan Januari hingga

Desember 2011. Dapat kita lihat antara bulan tersebut penerimaan berfluktuatif

disebabkan liburan sekolah atau kuliah mengingat pangsa pasar investasi ini adalah

kalangan mahasiswa dan anak sekolah. Perlu di ketahui mahasiswa di Salatiga

sebagian besar berasal dari luar kota bahkan luar Provinsi. Sehingga dapat

disimpulkan faktor liburan sekolah atau kuliah menjadi kendala terbesar dalam

penerimaan investasi PASC, walaupun ada faktor faktor lain yang juga mempunyai

pengaruh seperti adanya turnamen yang sedikit mempengaruhi penerimaan PASC.

Skenario kondisi pesimis/normal/optimis diasumsikan dari pendapatan

terendah/rata-rata/tertinggi perbulan dari catatan keuangan Putra Abadi Sport Center.

Pada tabel 3.2 menunjukkan proyeksi penerimaan pada kondisi pesimis, normal dan

optimis.

27

Tabel 3.2

Proyeksi Penerimaan Investasi PASC

Kondisi Pesimis, Normal dan Optimis

Pesimis Normal Optimis

No Bulan Penerimaan

(Rp) Penerimaan

(Rp) Penerimaan

(Rp) 1 Januari 19.946.000 23.710.000 35.171.000 2 Februari 19.946.000 22.950.000 35.171.000 3 Maret 19.946.000 31.626.000 35.171.000 4 April 19.946.000 24.639.000 35.171.000 5 Mei 19.946.000 30.926.000 35.171.000 6 Juni 19.946.000 19.946.000 35.171.000 7 Juli 19.946.000 21.500.000 35.171.000 8 Agustus 19.946.000 22.256.000 35.171.000 9 September 19.946.000 24.449.000 35.171.000 10 Oktober 19.946.000 20.210.000 35.171.000 11 November 19.946.000 35.171.000 35.171.000 12 Desember 19.946.000 20.470.000 35.171.000

Total Penerimaan Setahun 239.352.000 297.853.000 422.052.000

Penggantian aktiva adalah gambaran penggantian aktiva selama umur

ekonomis investasi PASC. Pembelian aktiva tetap baru dikurangi penjualan aktiva

lama maka diperoleh penggantian aktiva/reinvestasi bersih, yang nantinya akan

mempengaruhi arus kas operasi. Cara untuk penggantian aktiva bisa menempuh

dengan jalan menjual aktiva lama ke pengepul barang bekas/ dijual kepada konsumen

yang membutuhkan/ barang yang bahan utamanya kayu dijual ke pengepul kayu

untuk dijadikan kayu bakar sesuai harga pasaran tahun 2011. Tentunya hasil di atas

sudah disesuaikan dengan tingkat inflasinya. Untuk pengecualian aktiva lama yang

tidak direinvestasi adalah bangunan, sementara aktiva yang tidak bisa dijual antara

28

lain perijinan (aktiva tak berwujud), MMT, rompi. Tabel 4 menunjukkan total

penggantian aktiva. Selengkapnya penggantian aktiva dapat dilihat pada lampiran 3.

Tabel 4

Penggantian Aktiva

Tahun investasi

Total penggantian aktiva (Rp)

1 296.465 2 1.633.482 3 6.064.748 4 29.503.800 5 13.352.520 6 8.261.993 7 365.700 8 33.935.382 9 7.481.093

10 30.756.056 11 420.623 12 46.905.785 13 451.105 14 2.487.329

Lampiran 3

Pada tabel penggantian aktiva di atas terlihat pada tahun-tahun tertentu

memiliki arus kas operasi dari penggantian aktiva yang cukup besar, yaitu tahun ke-4,

ke-8, ke-10, ke-12. Hal tersebut bisa terjadi karena banyak aktiva yang harus diganti

karena dianggap telah habis umur ekonomisnya. Selain itu aktiva tersebut juga

memliki harga yang cukup mahal. Seperti gawang, ring basket, lemari loker,

perijinan, dan lain sebagainya.

29

Identifikasi Arus Kas Akhir

Arus kas akhir diperoleh dari penjualan aktiva-aktiva lama, dijual pada harga

pasar tahun 2011 yang disesuaikan dengan faktor inflasi dan akan dijual pada tahun

terakhir umur investasi yaitu tahun ke 15 (2025). Arus kas akhir dapat dilihat pada

tabel 5.

Tabel 5

Arus Kas Akhir

No Komponen Biaya Jumlah

fisik

Kondisi Barang pada akhir

tahun 15 (2025)

Prediksi harga pasar Rp (2025)

1 Tanah 5.980.509.568 2 Bangunan 1 30% 538.520.852 3 Kursi penonton 8 0% 3.655.414 4 Jenset 1 0% 359.014 5 Lemari loker 2 50% 1.305.505 6 TV 1 50% 1.142.317 7 Tempat bola 2 0% 132.182 8 Lampu penerangan lapangan 44 0% 4.308 9 Galon 2 0% 16.319 10 Pompa bola 1 0% 4.406 11 Meja kasir 1 25% 81.594 12 Gawang 12 25% 2.423.344 13 Ring basket 6 25% 1.077.042 14 Speaker active 6 25% 300.000 15 Komputer 1 25% 1.631.881 16 Plang PSAC 1 0% 376.965 17 Tempat duduk 12 0% 97.913 18 Meja 3 0% 73.435 19 Lampu penerangan 12 0% 1.175 20 MMT ukuran besar 5 0% 0 21 MMT ukuran kecil 6 0% 0 22 Rompi 10 0% 0 23 Tong sampah 6 0% 20.643 24 Ember+gayung 12 0% 6.265 25 Gelas plastic 20 0% 938

30

No Komponen Biaya Jumlah

fisik

Kondisi Barang pada akhir

tahun 15 (2025)

Prediksi harga pasar Rp (2025)

26 Lampu kerlap-kerlip 1 0% 3,917 27 Pompa gallon 2 0% 1,251 28 Buku catatan keuangan 2 0% 914 Total 6.531.747.162

Untuk tanah diperkirakan akan mengalami pertumbuhan harga 15% pertahun

maka pada tahun 2025 diperoleh Rp5.980.509.568. Sedangkan bangunan futsal dan

basket diperkirakan kondisi tinggal 30% dari biaya perolehannya, yaitu sebesar

Rp538.520.852 setelah disesuaikan dengan faktor inflasi. Kemudian untuk peralatan

elektronik seperti komputer, TV, speaker active akan dijual dengan harga pasar

barang second. Satu komputer dapat dijual dengan harga Rp1.631.881, satu TV dapat

dijual dengan harga Rp1.142.317, 6 spaker active dengan harga Rp300.000.

Sedangkan untuk barang-barang yang bahan baku utamanya terdiri dari besi

akan dijual pengepul barang bekas perkilogram. Pipa besi 2700/kg, B&b 3300/kg,

B&A 4000/kg. Delapan kursi penonton, satu jenset, dua tempat bola, satu plang

PSAC, empat gawang dan dua ring basket yang masih memiliki nilai guna 25%

diprediksi akan dijual ke pengepul barang bekas karena sulit menjual pada pengusaha

futsal lain. Total arus kas akhir dari aktiva tetap dari barang bahan baku utama besi

sebesar Rp8.023.961.

Pun aktiva-aktiva yang terbuat dari bahan dasar plastik dan kaca juga akan

dijual perkilogram pada pengepul barang bekas. Plastik warna dengan harga

2300/kg, galon 5000/kg, gelas 4200/kg. Dua galon, 6 tong sampah, 12 ember dan

31

gayung, 20 gelas plastik, 2 pompa galon, dua buku catatan keuangan. Untuk kaca

600/kg lampu. Semua model lampu, (hias, penerangan ruangan, penerangan

lapangan). Total arus kas akhir dari aktiva tetap kertas, plastik dan kaca sebesar Rp

55.730 .

Untuk aktiva dari bahan baku kayu cara menjualnya kondisi 0% dijual ke

pengepul kayu bakar; 2 tempat duduk dan 3 meja sebesar Rp 171.348, yang masih

memiliki nilai guna dijual pada peminat, 2 lemari loker kondisi 25%, 1 meja kasir

kondisi 25%, ditaksir senilai Rp1.427.896. Total arus kas dari aktiva tetap kayu

sebesar Rp 1.558.447. Sedangkan MMT dan rompi sulit untuk dijual.

Dari seluruh arus kas akhir dari aktiva tetap tersebut diperoleh nilai arus kas

akhir sebesar Rp6.531.747.162.

Evaluasi Kelayakan Keberlanjutan Investasi

Teknik analisis yang digunakan adalah teknik penganggaran modal.

Penganggaran modal adalah proses mengevaluasi dan menyeleksi investasi jangka

panjang yang konsisten dengan tujuan perusahaan untuk memaksimalkan

kesejahteraan pemiliknya (Widayanti dkk, 2006 : 117).

Analisis finansial PASC pada kondisi normal. Kondisi dimana diproyeksikan

jumlah penerimaan pada tahun-tahun mendatang sama dengan catatan keuangan

PSAC pada bulan Januari 2011 sampai Desember 2012. Tabel 5.1 menunjukkan

perhitungan analisis kelayakan investasi pada kondisi normal. Selengkapnya dapat

dilihat pada lampiran 4.1

32

Tabel 6.1 Cash Flow Analisis Kelayakan Investasi PASC

Kondisi Normal (sisa umur investasi 14 tahun)

Tahun Arus kas keluar Arus kas masuk Arus kas bersih

PV arus kas bersih

investasi (1) (2) (3) = (2) - (1) (4)= PV(3) 0 2.198.899.791 0 -2.198.899.791 -2.198.899.791 1 99.821.262 308.456.567 208.635.305 186.290.464 2 105.211.057 319.437.621 214.226.563 170.781.416 3 113.354.298 330.809.600 217.455.302 154.784.684 4 137.690.929 342.586.422 204.895.493 130.211.086 5 128.624.597 354.782.498 226.157.902 128.321.993 6 129.157.328 367.412.755 238.255.427 120.700.199 7 127.513.056 380.492.649 252.979.593 114.422.670 8 161.123.561 394.038.188 232.914.627 94.074.218 9 144.036.192 408.065.947 264.029.755 95.209.130

10 169.328.122 422.593.095 253.264.973 81.551.321 11 149.355.700 437.637.409 288.281.709 82.880.991 12 194.666.728 453.217.301 258.550.572 66.369.932 13 191.431.295 469.351.837 277.920.542 63.699.388 14 199.634.013 7.017.807.924 6.818.173.911 1.394.998.382

Total 4.249.847.929 12.006.689.811 7.756.841.882 Discounted Payback Period (th) 13,51 NPV Rp685.396.083 MIRR 14,19% Net B/C Ratio 2,83

Lampiran 4.1

Tabel 5.1 menunjukkan perhitungan kelayakan investasi dengan PV 12%

secara finansial diperoleh Discounted Payback Period selama 13,51 tahun, artinya

masih dianggap layak karena tidak melebihi sisa umur ekonomis investasi persewaan

gedung PASC.

33

NPV Sebesar Rp685.396.083. Nilai NPV tersebut berarti penanaman

investasi pada investasi persewaan gedung PASC akan memberikan keuntungan

sebesar Rp685.396.083 selama sisa umur investasi 14 tahun.

MIRR merupakan tingkat bunga maksimum yang dapat dibayar oleh

investasi untuk sumberdaya yang digunakan karena investasi membutuhkan dana

lagi untuk biaya-biaya operasional dan reinvestasi sampai pada tingkat pengembalian

modal. Berdasarkan Tabel 5.1 menunjukkan nilai MIRR yang lebih besar dari tingkat

suku bunga 12% atau dengan kata lain bahwa usaha ini akan memberikan pendapatan

rata-rata setiap tahun dari modal yang telah diinvestasikan sebesar 14,19%. Artinya

dengan biaya modal sebesar 12%, usaha ini layak dilanjutkan karena memberikan

pendapatan rata-rata sebesar 14,19% per tahun dari modal yang ditanamkan.

Nilai net B/C ratio yang diperoleh sebesar 2,83 berarti untuk setiap nilai

sekarang dari pengeluaran 1 rupiah akan memberikan penerimaan sebesar Rp. 2,83.

Nilai net B/C ratio > 1 menunjukkan bahwa usaha ini layak untuk dilanjutkan.

Dari keempat kriteria kelayakan investasi pada kondisi normal didapatkan

hasil yang konsisten, maka investasi PASC layak dilanjutkan selama 14tahun

mendatang.

Setelah itu dilakukan analisis finansial PASC pada kondisi pesimis. Skenario

ini perlu dilakukan agar dapat melihat pengaruh yang akan terjadi akibat keadaan

yang berubah-ubah pada masa mendatang. Tabel 5.2 menunjukkan analisis kelayakan

investasi PASC pada kondisi pesimis. Selengkapnya dapat dilihat pada lampiran 4.2.

34

Tabel 6.2 Cash Flow Analisis Kelayakan Investasi PASC Kondisi Pesimis (sisa umur investasi 14 tahun)

Tahun Arus kas

keluar Arus kas masuk Arus kas bersih PV arus kas

bersih investasi (1) (2) (3) = (2) - (1) (4)= PV(3)

0 2.198.899.791 0 -2.198.899.791 -2.198.899.791 1 78.057.973 247.872.931 169.814.959 151.627.776 2 82.672.995 256.697.208 174.024.213 138.732.102 3 90.013.881 265.835.628 175.821.748 125.149.920 4 113.519.593 275.299.377 161.779.784 102.811.053 5 103.592.761 285.100.034 181.507.274 102.987.227 6 103.234.359 295.249.596 192.015.236 97.274.919 7 100.667.229 305.760.481 205.093.252 92.763.678 8 133.322.022 316.645.554 183.323.532 74.044.375 9 115.244.919 327.918.136 212.673.217 76.689.962

10 139.511.879 339.592.022 200.080.142 64.425.806 11 118.477.999 351.681.498 233.203.499 67.046.006 12 162.689.782 364.201.359 201.511.577 51.728.022 13 128.315.969 377.166.927 248.850.959 57.036.640 14 135.339.781 6.922.341.232 6.787.001.451 1.388.620.497

Total 3.803.560.932 10.931.361.982 7.127.801.050 Discounted Payback Period 13,71 NPV Rp392.038.190 MIRR 13,32% Net B/C Ratio 2,87

Lampiran 4.2 Tabel 5.2 menunjukkan perhitungan kelayakan investasi dengan PV 12%



gedung PASC.

35

NPV Sebesar Rp392.038.190. Nilai NPV tersebut berarti penanaman

investasi pada investasi persewaan gedung PASC akan memberikan keuntungan

sebesar Rp392.038.190 selama sisa umur investasi 14 tahun.




modal. Berdasarkan Tabel 5.2 menunjukkan nilai MIRR yang lebih kecil dari tingkat



dengan biaya modal sebesar 12%, usaha ini tidak layak dilanjutkan karena

memberikan pendapatan rata-rata sebesar 13,32% per tahun dari modal yang

ditanamkan.




Dari keempat kriteria kelayakan investasi pada kondisi optimis didapatkan

hasil yang konsisten, maka investasi PASC layak dilanjutkan selama 14 tahun

mendatang.

Analisis finansial PASC kondisi optimis juga perlu dilakukan untuk melihat

seberapa jauh pengaruh terhadap kelayakan investasi tersebut karena ketidakpastian

keadaan pada masa mendatang. Tabel 5.3 menunjukkan analisis kelayakan investasi

PASC pada kondisi optimis. Selengkapnya dapaat dilihat pada lampiran 4.3.

36

Tabel 6.3 Cash Flow Analisis Kelayakan Investasi PASC

Kondisi Optimis (sisa umur investasi 14 tahun)

Tahun Arus kas

keluar Arus kas masuk Arus kas bersih

PV arus kas bersih

investasi (1) (2) (3) = (2) - (1) (4)= PV(3) 0 2.198.899.791 0 -2.198.899.791 -2.198.899.791 1 131.790.079 437.077.051 305.286.973 272.590.738 2 138.317.964 452.636.994 314.319.030 250.575.131 3 148.090.407 468.750.871 320.660.464 228.246.118 4 173.197.006 485.438.402 312.241.397 198.429.408 5 167.586.424 502.720.009 335.133.585 190.154.796 6 171.290.579 520.616.842 349.326.263 176.968.685 7 173.216.348 539.150.801 365.934.453 165.512.153 8 206.234.807 558.344.570 352.109.762 142.217.133 9 194.750.748 578.221.636 383.470.889 138.279.602

10 220.723.185 598.806.327 378.083.142 121.742.772 11 206.971.657 620.123.832 413.152.175 118.781.250 12 250.787.666 642.200.240 391.412.574 100.475.608 13 225.627.442 665.062.569 439.435.126 100.718.531 14 237.177.276 7.220.485.959 6.983.308.682 1.428.784.956

Total 4.844.661.379 14.289.636.104 9.444.974.725 Discounted Payback Period (th) 12,06 NPV Rp1.434.577.090 MIRR 16,09% Net B/C Ratio 2,95

Lampiran 4.3 Tabel 5.3 menunjukkan perhitungan kelayakan investasi dengan PV 12%



gedung PASC.

37

Diperoleh NPV Sebesar Rp1.434.577.090. Nilai NPV tersebut berarti

penanaman investasi pada investasi persewaan gedung PASC akan memberikan

keuntungan sebesar Rp1.434.577.090 selama sisa umur investasi 14 tahun.




modal. Berdasarkan tabel 5.1 menunjukkan nilai MIRR yang lebih besar dari tingkat



dengan biaya modal sebesar 12%, usaha ini layak dilanjutkan karena memberikan

pendapatan rata-rata sebesar 16,09% per tahun dari modal yang ditanamkan.




Dari keempat kriteria kelayakan investasi pada kondisi optimis didapatkan

hasil yang konsisten, maka investasi PASC layak dilanjutkan selama 14 tahun

mendatang.

38

Tabel 6.4 Perbandingan Hasil pada Tiga Kondisi (Pesimis, Normal, Optimis)

Metode Kelayakan Kondisi Pesimis

Kondisi Normal

Kondisi Optimis

Discounted Payback Period 13,71 13,51 12,06 NPV Rp392.038.190 Rp685.396.083 Rp1.434.577.090 MIRR 13,32% 14,19% 16,09% Net B/C Ratio 2,87 2,83 2,95

Dari tabel di atas dapat dilihat bahwa hasil discounted payback period ketiga

kondisi tidak jauh berbeda karena pengaruh dari besarnya nilai tanah pada komponen

arus kas awal dan arus kas akhir.. Pada kondisi pesimis menunjukkan tingkat

kelayakan finansial yang lebih rendah dari pada kondisi normal dan optimis. Dari

tabel di atas dapat disimpulkan keempaat metode hasilnya layak atas keberlanjutan

investasi PASC.

39

PENUTUP

Kesimpulan

Dari hasil analisis dan pembahasan terhadap kelayakan investasi metode

Discounted Payback Period, NPV, MIRR dan Net B/C ratio maka secara umum

(kondisi normal, pesimis dan optimis) dapat dikatakan bahwa investasi PASC

tersebut di anggap layak dilanjutkan, dengan data-data sebagai berikut :

1. Discounted payback period pada kondisi pesimis adalah 13,71, pada kondisi

normal adalah 13,51 dan pada kondisi optimis adalah 12,06. Karena

discounted payback period lebih kecil dari usia ekonomis investasi sebesar 14

tahun maka kelayakan keberlanjutan investasi dengan menggunakan metode

discounted payback period pada tiga kondisi adalah layak

2. Net Present Value pada kondisi pesimis adalah Rp392.038.190 , pada kondisi

normal adalah Rp685.396.083, pada kondisi optimis adalah Rp1.434.577.090

. Karena NPV bernilai positif maka kelayakan keberlanjutan investasi dengan

menggunakan metode NPV pada tiga kondisi adalah layak

3. Modified Internal Rate of Return pada kondisi pesimis adalah 13,32%, pada

kondisi normal adalah 14,19% , pada kondisi optimis adalah 16,09% . Karena

MIRR diatas biaya modal sebesar 12% seperti yang diharapkan pemilik maka

kelayakan keberlanjutan investasi dengan menggunakan metode MIRR pada

tiga kondisi adalah layak.

40

4. Net B/C Ratio pada kondisi pesimis adalah 2,87, pada kondisi normal adalah

2,83, pada kondisi optimis adalah 2,95. Karena Net B/C Ratio bernilai di atas

satu maka kelayakan keberlanjutan investasi dengan menggunakan metode

Net B/C Ratio pada ketiga kondisi adalah layak.

Keterbatasan

Keterbatasan dalam penelitian ini berkaitan dengan data yang tersedia untuk

perhitungan komponen – komponen biaya operasional. Hal tersebut berpengaruh

terhadap arus kas keluar juga arus kas bersih. Sehingga arus kas bersih yang

diperoleh setiap tahun tidak menggambarkan atau tidak mewakili kondisi yang

sesungguhnya.

Implikasi Terapan

Dalam melaksanakan kegiatan investasi, salah satu yang menjadi perhatian

adalah bagaimana agar tujuan tersebut dapat tercapai. Tujuan dari kegiatan investasi

mendapatkan return yang diharapkan dalam jangka panjang secara terus–menerus.

Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa pada kondisi pesimis return yang diperoleh

sangat kecil di atas return yang diharapkan, tetapi pada kondisi normal dan kondisi

optimis return yang diperoleh besar di atas return yang diharapkan. Untuk

mengantisipasi return kondisi pesimis, sebaiknya pihak PASC mengurangi waktu jam

kerja karyawan yang awalnya jam kerja antara pukul 08.00–22.00 menjadi 10.00–

22.00, karena dianggap antara jam 08.00–10.00 hampir sering tidak ada pengguna

lapangan, sehingga biaya tenaga kerja bisa dikurangi dengan adanya kebijakan

tersebut. Perlu dipikirkan lagi tentang penambahan usaha baru di lokasi yang sama,

41

misalnya bulutangkis atau voli untuk mendiversifikasi resiko. Atau perlu adanya

usaha penjualan peralatan olahraga di lokasi tersebut untuk menambah penerimaan.

DAFTAR PUSTAKA

Bodie, Kane and Marcus, Investment, 2006, Irwin,Homewood. http://id.shvoong.com. 11 Januari 2012.

Frensidy, Budi. 2010. Matematika Keuangan. Jakarta : Salemba Empat. Halim, Abdul. 2005. Analisis Investasi. Jakarta : PT Salemba Embat Patria. Harahap, Sofyan Syafri. 2004. Analisis Kritis atas Laporan Keuangan. Jakarta : PT.

Raja Grafindo Persada. Ikatan Akuntans Indonesia, 2007, Standard Akuntansi Keuangan, Jakarta,

http://www.scribd.com. 11 Januari 2012. Rahim, Abd. Dan Diah Retno Dwi Hastuti. 2007. Ekonomika Pertanian. Penebar

Swadaya. Jakarta. Weston, J. Fred, Copeland, Thomas E., “Manajemen Keuangan”, Edisi Kedelapan.

Penerbit Erlangga, Jakarta, 1996. http://id.shvoong.com. 11 Januari 2012. Widayanti, Rita, Ekawati, Henny, Dorkas Rambu A, Apriani, Sis Sucahyo, Usil, dan

Rio Rita, Maria. 2006. Manajemen Keuangan. Salatiga: Fakultas Ekonomi – UKSW.

http://id.shvoong.com/writing-and-speaking (diunduh pada 1 November 2011) http://nasional.kompas.com/read/2010 (diunduh pada 1 November 2011) http://suaramerdeka.com (diunduh pada 5 November 2011)` http://www.bni.co.id/Tarif/ (diunduh pada 19 November 2011) http://www.wikiapbn.org/artikel (diunduh pada 5 November 2011)

pendahuluan latar belakang -...

Documents