pemeliharaan bangunan
TRANSCRIPT
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
1/38
Pemeliharaan
Bangunan
Resume UAS Semester 5
Penilai PBB 2009
Cahyo Aji
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
2/38
Materi UAS Semester V Penilai
Page 2 of38
Bab I
Perencanaan dan Pendanaan Pemeliharaan Bangunan
A. Pemeliharaan yang efektif
B. 4 Faktor yang dapat mempengaruhi kebijaksaaan pemeliharaan:
1. Sosial, untuk menyediakan pelayanan yang cepat yang memenuhi standard
kualitas yang tinggi.
2. Pendanaan, untuk menginvestasikan dana dalam aktifitas yang paling efisien
dengan memandang efeknya terhadap beban hutang, subsidi dan sewa.
3. Teknis, untuk memelihara property pada level pertimbangan tertentu setelah
dilakukan survey teknis secara seksama dan teratur.
4. Tenaga Kerja, menjaga ketersediaan tenaga kerja.
C. Perumusan kebijaksanaan pemeliharaan
Menurut James ada 5 faktor yang harus dipertimbangkan:
1. Tujuan organisasi , persyaratan pada bangunan dan perlengkapannya untuk
mendukung tujuan organisasi.
2. Persyaratan standard, dipengaruhi oleh tujuan organisasi tetapi dapat bervariasi
tergantung bangunannya.
3. Pertanggungjawaban hukum, kepatuhan terhadap persyaratan undang-undang /
peraturan.
4. Metode pelaksanaan, seperti penggunaan tenaga kerja langsung atau
menggunakan kontraktor dengan memperhatikan efeknya terhadap produksi.
BiayaPemeliharaan
Perencanaan
Penganggaran
Kontrol
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
3/38
Pemeliharaan Banugnan
Page 3 of38
5. Biaya dan metode pendanaan, dengan keputusan yang didukung oleh analisa
keuntungan biaya dimana telah mempertimbangkan keempat faktor sebelumnya (1
- 4).
D. Pemeliharaan yang optimum
Tindakan yang dilakukan maajer pemeliharaan
1. Langkah pertama adalah menentukan standard yang layak untuk pemeliharaan
untuk elemen-elemen bangunan yang bervariasi.
Ada dua kategori dalam penentuannya yaitu:
a. Standard direlasiakn secara lansung dengan biaya.
Contoh: sangat jelas bahwa atap tidak boleh dibiarkan mengalami kerusakan
yang sangat parah karena akan dapat meningkatkan jumlah pengeluaran
perbaikan nantiya.
b. Biaya pemeliharaan tidak meningkat secara signifikan seiring dengan
meningkatnya kerusakan.
Contoh : Pengecatan ulang dinding dalam akan memerlukan biaya lebih kecil
apabila dilakukan setelah umur 7 tahun daripada umur 5 tahun (jika dihitung
secara menyeluruh dengan mempertimbangkan fungsi dari komponen
bangunan).
2. Kedua adalah mengestimasi tingkat kerusakan masing-masing elemen dengan
memperhatikan kondisi dan umur setiap elemen bangunan.
3. Ketiga, memutuskan kebijaksanaa pemeliharaan yang akan diimplementasikan
untuk masing-masing elemen.
4. Keempat, menentukan biaya rata-rata per tahun untuk mengimplementasikan
kebijaksanaan pemeliharaan, dengan mejumlahkan iaya perawatan rata-rata per
tahun untuk masing-masing elemen.
E. Penganggaran biaya pemeliharaan
Penganggaran biaya dapat diartikan sebagai pernyataan dan atau kuantitatif
pendanaan yang disiapkan sebelum kebijaksanaan dijalankan dalam periode waktu
yang telah ditentukan untuk mencapai tujuan yang diinginkan.
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
4/38
Materi UAS Semester V Penilai
Page 4 of38
F. System control penganggaran biaya yang efektif
Kriteria yang harus dipenuhi untuk mendapatkannya:
1. Pemahaman yang jelas tentang sasaran dan order prioritasnya.
2. Analisa dan evaluasi yang sistematik terhadap keperluan dan permintaan.
3. Keseimbangan yang rasional antara permintaan dan sasaran yang ingin dicapai
dengan memperhatikan keterbatasan tenaga kerja, material, waktu, keahlian
manajerial dan pendanaan.
4. Penghindaran terhadap pemborosan sumber daya finansial.
G. Struktur biaya
Biaya dapat diklasifikasikan sebagai berikut :
1. Bedrock Costs, diadakan untuk merawat aset sehingga berada dalam kondisi dapat
digunakan, tanpa memperhatikan apakah property tersebut digunakan secara
produktif.
2. Programme Costs, diadakan melalui keputusan manajemen yang spesifik dengan
memandang peningkatan level aktifitas, teknologi operasional, kualitas lingkungan
dan citra hubungan masyarakat.
3. Operating Costs, diadakan melalui keputusan manajemen untuk memenuhi aturan
operasional suatu perusahaan.
4. Commited Costs, kelanjutan dari keputusan sebelumnya, dimana manajemen saat
ini sedikit atau tidak melakukan kontrol terhadap biaya tersebut.
5. Engineered Costs, biaya untuk pengukuran jumlah pekerjaan optimum dan aktifitas
di masa mendatang.
H. Anggaran dan perawatan bangunan
Tujuan manajemen adalah untuk meminimasi biaya yang terlalu bebas atau tidak tentu
penggunaannya, dan seharusnya ditentukan jumlah yang tepat untuk setiap tingkat
kegiatan.
Dalam menetapkan anggaran pemeliharaan bangunan, sering terjadi perhatian lebih
diberikan pada pengeluaran tahun yang lalu, dan sedikit perhatian pada kebutuhan
teknis.
Kurangnya perhatian pada hal-hal teknis biasanya menyebabkan jumlah pekerjaan
yang tidak terduga semakin banyak sehingga akan menyulitkan perencanaan danpengawasannya.
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
5/38
Pemeliharaan Banugnan
Page 5 of38
Anggaran dan perawatan bangunan dapat dikelompokkan dalam 3 komponen, dilihat
dari program rencana tahunan, yaitu :
1. Non recurring (tidak berulang)
2. Cyclical work
3. Service contract
I. Anggaran dan keuangan
Finansial dapat berasal dari capital/modal atau revenue/pendapatan. Modal biasanya
untuk membiayai pekerjaan baru dan pendapatan untuk membiayai running cost / biaya
rutin.
Kecenderungan sering terjadi adalah terlalu banyak perhatian pada pengurangan biaya
rutin untuk membiayai pekerjaan penggantian / perbaikan. Jika hal tersebut
berlangsung terus menerus maka jika terjadi gejolak pada pendapatan dapat
menggangu program kerja yang telah disusun, sementara penundaan pekerjaan berarti
peningkatan biaya dikemudian hari.
Untuk itu maka sebaiknya biaya modal, depresiasi dan biaya rutin harus sudah
diperhitungkan dalam perencanaan suatu proyek.
J. Pengawasa biaya
Proses pengawasan yang dilakukan manajemen harus mencangkup hal berikut :
1. Menetapkan standard kinerja pada level yang sesuai untuk mencapai tujuan yang
telah ditetapkan.
2. Mengukur kinerja aktual dan membandingkannya dengan standard.
3. Mengambil tindakan untuk mengatasi perbedaan antara aktual dengan standard.
Untuk mencapai pengawasan total biaya, kriteria berikut harus diperhatikan :
1. Pengetahuan akan hubungan anggaran dengan keuangan.
2. Adanya uraian anggaran dalam kapital dan revenue.
3. Diketahui faktor yang akan berpengaruh pada anggaran, termasuk rencana
pemeliharaan bangunan.
4. Metode perhitungan penggunaan dan penggunaan analisa DCFdari pengeluaran-
pengeluaran.
5. Evaluasi akibat dari pekerjaan-pekerjaan non pemeliharaan bangunan.
6. Pengawasan anggaran, termasuk rencana lengkap waktu pelaksanaan.7. Penggunaan teknik costing yang paling kuat.
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
6/38
Materi UAS Semester V Penilai
Page 6 of38
K. Planned maintenance
Dalam konteks bangunan, kegiatan inspeksi merupakan yang terpenting dan treatment
perbaikan akan dilaksanakan apabila kerusakan ditemukan. Sementara itu kegiatan
rutin pemeliharaan tetap dilaksanakan pada tingkat yang minimal dibutuhkan.
Planned maintenance terbagi menjadi :
1. Preventive running maintenance, dilaksanakan jika komponen masih bekerja.
2. Corrective shutdown maintenance, dilaksanakan jika komponen sudah tidak
bekerja.
3. Corrective break down maintenance, dilaksanakan jika komponen sudah rusak.
Planned maintenance terdiri dari 2 komponen yang harus dilaksanakan secara
berimbang, diawasi dan dibuat catatannya; yaitu planned preventive maintenance dan
planned corrective maintenance.
Pada planned preventive maintenance, setiap item diidentifikasi sebelum terjadi
kerusakan atau kondisi sudah menurun dari standard. Sementara planned corrective
maintenance harus dilaksanakan dengan ketersediaan dana.
Program pemeliharaan seharusnya dilaksanakan secara preventif didasarkan pada
inspeksi regular dalam suatu interval waktu untuk mencegah kerusakan menjadi besar
karena terbengkalai / tidak ditangani.
L. Siklus inspeksi
Siklus inspeksi merupakan suatu komponen penting syarat suatu pemeliharaan
bangunan yang efektif. Pada umumnya supplier memberikan persyaratan siklus
inspeksi bagi setiap item elemen untuk suatu jangka waktu usianya.
Tujuan inspeksi adalah untuk mendeteksi kondisi kerusakan yang akan terjadi dari laju
kerusakan.
Pada pelaksanaan inspeksi, informasi berikut harus diperoleh yang juga berfungsi
sebagai awal inspeksi berikutnya, yaitu :
1. Posisi dan identifikasi elemen
2. Jenis pekerjaan yang diperlukan
3. Area yang akan terkena untuk pekerjaan
4. Perkiraan biaya total
5. Perkiraan waktu pekerjaan
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
7/38
Pemeliharaan Banugnan
Page 7 of38
M. Program pemeliharaan
Untuk mempersiapkan suatu program diperlukan data kondisi umum keseluruhan
bangunan, tingkat pelayanan, dan pekerjaan yang sedang berlangsung, dimana hal
tersebut sebagai bahan perbandingan untuk kriteria yang dipakai.
Sebagai contoh program pemeLiharaan bangunan gedung Shell Center di South Bank
London didasarkan pada program 9 tahunan yang termasuk kebersihan, dekorasi
kembali dan perlengkapan bangunan.
N. Komputerisasi pemeliharaan
Penggunaan komputer adalah untuk pengolahan data dari inspeksi teknis dan
penyelesaian standard inspeksi untuk menghasilkan output kebutuhan pekerjaan
pemeliharaan bangunan untuk setiap spesifikasi item, jika perlu dapat dihubungkan
dengan masalah kontrak dokumen.
Keuntungan penggunaan komputer antara lain :
1. Mengurangi kebutuhan tenaga pegawai administrasi dan biaya manajemen.
2. Mengurangi kesalahan akibat human error.
3. Tersedia daftar periksa untuk masing-masing pekerjaan.
4. Memungkinkan updating yang cepat.
5. Dapat cepat diterapkan pada bangunan yang berbeda.
6. Menghubungkan berbagai fungsi manajerial.
7. Menyediakan berbagai kebutuhan data bagi manajemen.
Beberapa informasi yang dapat disajikan secara cepat oleh komputer adalah :
1. Pekerjaan yang masih berjalan dan telah selesai, untuk menghindarkan duplikasi
pekerjaan.
2. Pekerjaan detil dari kegiatan rutin.
3. Tren dan pola kerusakan.
4. Identifikasi dan pengaturan tugas yang memerlukan pre-inspeksi.
5. Tingkat penyelesaian masing-masing pekerjaan.
6. Updating data biaya secara otomatis, untuk pengawasan biaya dan anggaran.
O. Umpan balik pemeliharaan
Umpan balik dapat diterapkan dalam sistem manajemen dengan 2 cara :
1. Kepada tim desain, terutama informasi kesalahan desain, material ataupengerjaan.
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
8/38
Materi UAS Semester V Penilai
Page 8 of38
2. Kepada tim pemeliharaan, solusi dihasilkan melalui diskusi.
Untuk memberikan umpan balik yang informatif, kerusakan sebaiknya dicatat dan
dilaporkan dalam bentuk simptom / gejala, diagnosis, prognosis /perkiraan kerusakan
berikut, dan usaha mengatasi.
P. Manual pemeliharaan
Kebanyakan bangunan telah mengalami perkembangan yang semakin kompleks
dewasa ini. Bentuk konstruksi banyak yang sudah memerlukan penanganan khusus
yang berbeda dari cara-cara konvensional.
Untuk memberikan informasi penanganan tersebut diperlukan manual pemeliharaan
yang jelas dan mencangkup seluruh pekerjaan yang dibutuhkan untuk menjaga
bangunan dalam kondisi baik.
1. Fungsi manual pemeliharaan
Manual yang komprehensif harus menyediakan 3 fungsi berikut :
a. Memungkinkan manajer properti untuk mengorganisir pekerjaan perbaikan
secara efektif dan ekonomis.
b. Memungkinkan pengguna bangunan untuk membersihkan dan melakukannya
dengan cara yang benar sehingga akan menghemat waktu.
c. Menciptakan hubungan saling menguntungkan tim desain proyek dan klien.
2. Isi manual pemeliharaan
Manual harus terdiri dari 3 bagian :
a. Catatan fisik bangunan dan lahan secara detail.
b. Jangka waktu dan siklus pemeliharaan untuk setiap elemen lengkap dengan
checklist, jadwal dan daftar sub kontrakor spesialis.
c. Instruksi pemeliharaan bagi pemakai.
3. Kandungan detilnya harus dilengkapi dengan :
a. Aspek legal dan kontrak. Termasuk tim desain, kontraktor, sub kontraktor, isi
kontrak dan garansi (jika ada).
b. Housekeeping. Detail finishing permukaan luar dan dalam, cara dan jadwal
pembersihan.
c. Operasional utilitas. Alat untuk mengopearsikan perkakas mekanikal, elektrikal,
beserta jadwal perawatan rutin dan periodik, alat ukur, katup dan lainnya harus
dicatat.
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
9/38
Pemeliharaan Banugnan
Page 9 of38
d. Pemeliharaan dan perbaikan. Termasuk segala perlengkapan yang
tersembunyi.
e. Catatan pemeliharaan yang dilakukan.
f. Denah dan gambar-gambar. Untuk setiap lantai dan jumlah sesuai kebutuhan.
g. Informasi untuk kondisi darurat. Nama, alamat, nomor telepon untuk kontak
keadaan darurat, dan lokasi alat untuk keadaan darurat.
h. Brosur manufaktur. Termasuk pelayanan purna jual dan informasi penting
untuk membersihkan dan memelihara bangunan.
4. Kriteria manual pemeliharaan
Carnwath mendeskripsikan kriteria yang dapat digunakan sewaktu menyiapkan
manual pemeliharaan bangunan, yaitu :
a. kemudahan identifikasi,
b. penggunaan kode seminimal mungkin,
c. menggunakan singkatan yang mudah dimengerti,
d. gambar untuk drainase,
e. jalur saluran yang tertanam,
f. beban lantai,
g. lokasi pemadaman alarm kebakaran,
h. dan operasi umum mempermudah menjalankan pemeliharaan.
5. Bagian.komponen manual pemeliharaan
Manual tersebut dibagi dalam 3 bagian :
a. Spesifikasi bangunan dengan gambar petunjuk. Nama, posisi, warna cat,
material, daya listrik, dll.
b. Referensi pemeliharaan. Menjelaskan seluruh kebutuhan dan frekuensi
pemeliharaan dan kebersihan.
c. Rencana anggaran untuk program pemeliharaan bangunan dan anggaran saat
ini.
6. Contoh manual pemeliharaan
Contoh lain manual pemeliharaan bangunan yang dilakukan oleh manajemen
Clwyd dan Deeside adalah :
a. Riwayat singkat.
b. Spesifikasi singkat dari sistem, konstruksi dan material.
c. Denah dan potongan lantai.d. Penjelasan renovasi, penambahan dan pekerjaan besar.
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
10/38
Materi UAS Semester V Penilai
Page 10 of38
e. Grafik biaya pemeliharaan bangunan sejak 1960.
f. Perkiraan biaya pemeliharaan bangunan tahunan untuk selama 10 tahun.
g. Statistik dari jumlah tempat tidur per luas ruangan.
h. Jadwal pengecatan dinding luar.
i. Jadwal ruangan.
Manual harus dapat memberikan analisa bagi suatu permasalahan secara cepat
dengan melakukan sesedikit mungkin pemeriksaan, dan mengusulkan suatu pekerjaan
perbaikan tanpa menyebabkan kerusakan besar di tempat lain.
Segala bahan finishing harus dibersihkan sesuai instruksi dari pabrik, kesalahan
treatment dapat mengurangi usia bahan.
Berhasilnya suatu manual sangat bergantung dari tersedianya literatur/informasi dari
manufaktur dan ketersediaan layanan purna jual.
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
11/38
Pemeliharaan Banugnan
Page 11 of38
Bab II
Langkah-langkah Perencanaan Pemeliharaan Bangunan
Langkah-langkah perencanaan pemeliharaan
A. Policy formulation
1. Tujuan Organisasi
2. Standard kebutuhan minimal
3. Persyaratan hukum
4. Pelaksanaan pekerjaan
5. Biaya dan metode pembiayaan
B. Budgeting/Costing
1. Keadaan ekonomi
2. kadar hunian / occupancy rate
3. Biaya pengurusan
4. Tingkat sewa
5. Keberadaan aktifitas lain
Biaya pemeliharaan bangunan
1. Biaya pegawai, yang harus dipertimbangkan : Jumlah pegawai, besar gaji / lembur,
kenaikan gaji, asuransi, perlengkapan / seragam, transportasi / konsumsi, training
Policy Formulation
Budgeting/Costing
Programming
Execution
Supervision/Controlling
Feedback
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
12/38
Materi UAS Semester V Penilai
Page 12 of38
2. Biaya pemeliharaan, tergantung pada : planned atau unplanned, sistem yang
tersedia
3. Biaya Operasional: Listrik, telepon, fax, perlengkapan kantor, pajak, dll
4. Biaya tak terduga
Service Charge : 40 55 % dari tingkat sewa.
Bentuk penyusunan anggaran:
1. Cost Plus
Menggunakan prosentase tertentu yang disetujui.
Kelebihan :
a. Kontrol atas pengeluaran
b. Insentif dan pelatihan dapat dimasukkan
Kekurangan :
a. Pembelanjaan rutin tidak menentu
b. Lambat jika ada pekerjaan tertentu
c. Terdapat pekerjaan yang tidak masuk anggaran
d. Insentif yang mempengaruhi motivasi kerja
2. Comprehensive
Merupakan biaya tetap per periodik
Kelebihan :
e. Jumlah konstan
f. Otorita penuh manager bangunan
g. Gejolak biaya dikendalikan oleh manager
h. Kecepatan kerja dapat dikendalikan
i. Seluruh pekerjaan dapat ditampung dalam anggaran
j. Insentif dapat dikendalikan
Kekurangan :
a. Kecendrungan menghemat biaya oleh manager
b. Lambat jika ada pekerjaan tertentu
c. Terdapat pekerjaan yang tidak masuk anggaran
d. Insentif yang mempengaruhi motivasi kerja
3. Historical Factor
Menggunakan data anggaran masa lalu dari bangunan sejenis.
Data-data :
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
13/38
Pemeliharaan Banugnan
Page 13 of38
a. Keluasan bangunan : keluasan lantai kotor (gross area), lantai umum (common
area), lantai sewa (rentable area), taman, parkir, areal tidak ber-AC.
b. Peralatan yang terpasang : jenis, kapasitas dan jumlahnya.
c. Jenis service yang diberikan
d. Waktu operasi bangunan
e. data lain yang berkaitan
Kelebihan :
a. Cepat dalam penyusunan
b. Murah biaya pekerjaan
Kekurangan :
a. Perlu penyesuaian jika sistem berbeda
b. Tidak memperhatikan perkembangan
C. Perancangan sistematik
Tujuan :
1. Menghasilkan rancangan optimal bagi komponen bangunan
2. Minimalisasi biaya pemeliharaan
3. Sinergi seluruh sumber daya untuk pelaksanaan pekerjaan
4. Perbaikan kerja melalui feedback / umpan balik
Metode : menggunakan peringkat perancangan.
1. Peringkat pertama
a. Inventarisasi komponen terpasang
b. Memberikan kode bagi setiap peralatan
c. Membuat klasifikasi berdasarkan keperluan
d. Mempelajari manual pemeliharaan
e. Membuat catatan daftar ganti komponen
f. Membuat metode pelaksanaan pekerjaan
g. Membuat penjadwalan kerja rutin
h. Membuat daftar belanja komponen
2. Peringkat kedua
a. Merancang tempat penyimpanan dan pengawasannya
b. Menyusun penyesuaian jadwal kerja
c. Membagi tugas antar pekerjad. Membuat tim-tim tugas
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
14/38
Materi UAS Semester V Penilai
Page 14 of38
e. Mengkaji ulang pelaksanaan tugas
f. Menjelaskan tugas dan posisi ke setiap pegawai
3. Peringkat ketiga
a. Mendata semua kerja peralatan
b. Membuat standard kerja untuk setiap pekerjaan
c. Memberi kode alat dan penyusunan pada gudang
4. Peringkat keempat
a. Membuat standard waktu pekerjaan
b. Melaksanakan sepenuhnya pekerjaan berdasarkan rencana
D. Pengawasan dalam pemeliharaan bangunan
Tujuan :
1. Untuk mendata masalah yang terjadi
2. Untuk mengurangi terjadinya masalah yang lebih besar
3. Untuk mencari solusi yang paling optimal dari masalah
Objek Pengawasan :
4. Biaya: Gaji, kontrak, alat, fasilitas, sparepart
5. Pekerja: waktu, pembagian, cuti, shift kerja
6. Sparepart: Pengadaan, penyimpanan, penggunaan
7. Keselamatan: Asuransi, peraturan keselamatan, pengobatan
E. Feedback
Cara :
1. Langsung kepada tim desain
Kesalahan desain, kesalahan pelaksanaan, kesalahan penggunaan material
2. Diskusi intern
Tentang segala hal yang berasal dari berbagai pihak.
F. Contoh pemeliharaan bangunan
Diketahui : Gedung Perkantoran
Bangunan :
Jumlah lantai 30 lt
Luas Bangunan 60.000 m2Areal Sewa 90%
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
15/38
Pemeliharaan Banugnan
Page 15 of38
Areal Penunjang 10%
Tanah :
Luas taman 3.000 m2
Luas parkir 8.000 m2
Luas tanah lainnya 4.000 m2
Investasi tanah dan bangunan 45.000.000 US$
Rental charge 20 US$ / bulan / m2
Maintenance charge 25% dari rental charge
Perhitungan :
Biaya perawatan per bulan
Areal sewa = 90% x 60.000 m2 = 54.000 m2
Maintenance charge = 25% x 20 US$ = 7,50 US$/bulan/m2
Maintenance cost = 7,50 US$ x 54.000 m2 = 405.000 US$/bulan
Komposisi biaya :
Pemeliharaan 94% = 380.700 US$ / bulan
Pengelolaan/manaj 6% = 24.300 US$/ bulan
NO KOMPONEN KOMP HARGA (US$/bln)
1 Elektrikal dan pengelolaan air bersih 35% 141.750
2 Operasi dan perawatan 15% 50.750
3 Keamanan dan keselamatan kerja 2% 8.100
4 Pengendalian lingkungan 5% 20.250
5 Jasa kebersihan : 35% 141.700
Sanitarial 40% 56.700
Kebersihan eksterior 10% 14.175
Karpet 3% 4.253
Langit-langit 30% 42.525 Ventilasi dan ducting 15% 21.263
Atap 2% 2.835
6 Taman 2% 8.100
94% 380.700
Biaya Pengelolaan/Manajemen 6% 24.300
Total 100% 405.000
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
16/38
Materi UAS Semester V Penilai
Page 16 of38
Bab III
Kontrak dan Tender
A. Definisi kontrakKontrak berasal dari bahasa Latin contractum yang artinya mengerjakan bersama.
Kontrak dapat didefinisikan sebagai perjanjian yang melibatkan dua atau lebih pihak,
dimana salah satu pihak melakukan kewajiban tertentu bagi pihak lain atas imbalan
tertentu dari pihak lain tersebut.
Perjanjian akan menjadi kontrak jika :
1. Diikuti dengan adanya tindakan dari pihak-pihak yang membuat perjanjian.
2. Memiliki kekuatan hukum yang mengikat pihak-pihak yang terkait.3. Memungkinkan dilaksanakan tanpa melanggar hukum.
B. Validitas Kontrak
Sah atau tidak sahnya suatu kontrak jika kondisi berikut dipenuhi :
1. Ada penawaran yang dibuat oleh seseorang (pihak yang menawarkan / offeror) dan
penerima dari tawaran (offeree). Selanjutnya penawaran haruslah pasti / tegas, dan
dibuat dengan maksud untuk membuat kontrak yang mengikat.
2. Kontrak harus memiliki bentuk berupa naskah resmi / dokumen tertulis,
ditandatangani dan distempel. Kontrak seperti ini disebut kontrak formal. Jika tidak
dalam bentuk naskah resmi, harus didukung dengan pertimbangan tertentu, yang
disebut kontrak sederhana.
3. Semua pihak yang terlibat kontrak secara hukum harus memenuhi syarat untuk
melaksanakan kewajiban kontrak.
4. Persetujuan yang diberikan oleh pihak-pihak yang terlibat harus asli, tidak ada
unsur penipuan, salah interprestasi, di bawah paksaan, dll.
5. Subjek kontrak tidak boleh melanggar hukum.
C. Kontrak perTermin
Dilakukan jika terdapat batasan legal / peraturan, sehingga pekerjaan tidak dapat
dilakukan sebagai satu kontrak utuh, sehingga harus dibagi-bagi dalam termin-termin
pekerjaan dengan batasan tipe, waktu dan tarif pekerjaan.
Bentuk termin
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
17/38
D. Pelanggaran kontrak
Jika terjadi pelanggaran
dapat berupa :
1. Ganti Rugi
Perintah untuk mengg
posisi jika kontrak berl
2. Membayar hutang
Perintah untuk memb
3. Performansi khusus
Perintah untuk melaks
dari perjanjian).
4. Pelarangan
Perintah untuk memb
5. Pembatalan
Perintah untuk memb
E. Jenis Kontrak
1. Cost plus contract/Co
Prinsipnya adalah nil
bagi kontraktor
Terukur
Hari Kerj
Khusus
ontrak, maka bentuk penyelesaiannya
anti rugi (umumnya dalam bentuk uang)
angsung.
yar hutang (menggunakan peraturan ten
anakan suatu tindakan khusus tertentu (
talkan suatu tindakan yang dinilai merug
talkan kontrak, seolah-olah kontrak tida
t Reimbursement/Price Cost
i kontrak keseluruhan ditambah harga
nilai kontrak didasarkan pada volume pekerj
umum dilakukan pada pekerjaan perawatantambahan baru
nilai kontrak didasarkan pada jumlah hari ke
digunakan pada pekerjaan kecil
nilai kontrak didasarkan pada suatu pekerjaamisalya inspeksi lift
Pemeliharaan Banugnan
Page 17 of38
(secara pengadilan)
yang setara dengan
tang hutang).
dapat berupa bagian
ikan pihak lain.
pernah terjadi.
tertentu sebagai fee
an terhadap tarif-tarif.
dan pekerjaa
ja
n khusus tertentu,
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
18/38
Materi UAS Semester V Penilai
Page 18 of38
2. Target Cost Contract
Prinsipnya nilai kontra
target harga pada Bil
tambahan bonus atau
3. Fixed Price ContractPrinsipnya adalah nil
keuntungannya denga
pekerjaan.
4. Contract Based On Dr
Prinsipnya adalah nil
sesuai gambar dan sp
Contoh: pekerjaan po
5. Design and Building C
Prinsipnya adalah n
pembangunan (kontra
F. Pihak yang terlibat
1. Employer, Client (maji
a. orang pribadi atau
b. pihak yang memb
Cost plusPercentage Cn
Cost plus FixedContract
Cost plusFluctuating Con
Target CoContrac
k adalah biaya ditambah fee tertentu be
l of Quantity. Sebagai rangsangan bag
pengurangan berupa denda.
i kontrak merupakan harga tetap. Ko
n beberapa cara : tarif tertentu, perkiraa
awing dan Spesification
i kontrak tetap dan kontraktor berke
esifikasi. Sering disebut dengan lumpsu
dasi dihitung biayanya dalam satuan m3
ontract
ilai kontrak adalah untuk perencana
tor) sekaligus.
an, pemilik)
badan
ayar untuk pekerjaan
Nilai kontrak = Biayaract
Nilai kontrak = BiayaFee
Nilai Kontrak = BiayaFeetract
Nilai kontrak = Biatarget biaya)
t
rupa prosentase dari
i kontraktor terdapat
ntraktor menghitung
, atau dari item rinci
ajiban membangun
m.
(RpA/m3)
an (konsultan) dan
% biaya
Harga Tetap
+ Fluctuating
a (%
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
19/38
Pemeliharaan Banugnan
Page 19 of38
c. tidak memiliki hubungan kontraktor dengan sub kontraktor
2. Architect (arsitek)
a. merumuskan kebutuhan klien
b. sebagai technical agent bagi pemilik
c. memberi nasihat pemilihan kontraktor/ sub kontraktor
d. menyiapkan gambar dan spesifikasi
e. membuat Bill of Quantity
f. supervisi pekerjaan
g. menyiapkan tindakan mengatasi masalah teknis
h. menyiapkan tindakan alternatif
3. Engineer (teknisi)
a. sebagai technical agent pekerjaan khusus
b. menyiapkan gambar dan spesifikasi pekerjaan khusus
c. supervisi pekerjaan khusus
d. membuat laporan pada arsitek
4. Quantity Surveyor
a. memberikan nasihat implikasi desain pada biaya
b. pengendalian biaya pelaksanaan
c. penilaian pekerjaan di lapangan
5. Contractor (kontraktor)
a. melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaan
b. menerima instruksi dari arsitek atau QS
6. Sub Contractor (sub kontraktor)
a. melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaan khusus
b. menerima instruksi dari kontraktor (utama)
c. hubungan kontrak dengan kontraktor (utama)
7. Contractors Suvervisory Staff (personil kontraktor pengawas)
a. mengorganisasi pekerjaan di lapangan
b. memastikan efisiensi penggunaan material dan alat
c. membuat report progress
8. Clerk of Work (pelaksana)
a. merupakan wakil pemilik di lapangan
b. memastikan pekerjaan dilakukan sesuai spesifikasi
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
20/38
Materi UAS Semester V Penilai
Page 20 of38
9. Building Control Officer (petugas pengawas bang.)
a. bekerja untuk pemda
b. memastikan bangunan mengikuti peraturan teknis
G. Tahap proyek bangunan
1. Tahap Briefing
a. Klien menjelaskan berbagai hal tentang projek, antara lain : fungsi proyek dan
batas biaya.
b. sarana bagi tim pembangun menafsirkan keinginan proyek
2. Tahap Perancangan
Tim perencana menafsirkan keinginan klien dalam bentuk : rancangan tata letak,
metode konstruksi dan rasionalisasi biaya3. Tahap Kontrak / Tender
Penunjukan tim kontraktor yang akan melaksanakan konstruksi
4. Tahap Konstruksi
Pelaksanaan konstruksi dalam batasan biaya, waktu dan kualitas yang telah
disepakati
5. Tahap Persiapan Penggunaan
Menjamin bangunan sesuai dokumen kontrak dan semua fasilitas terpasang danbekerja normal
TahapBriefing
TahapPerencanaan
TahapKontrak/Tender
TahapKonstruksi
Tahap PersiapanPenggunaan
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
21/38
Pemeliharaan Banugnan
Page 21 of38
H. Tahap tender
Adalah tahap menentukan dan menunjuk kontraktor yang bersaing dari beberapa
peserta tender yang lulus pra kualifikasi.
1. Tahap pra kualifikasi :
adalah tahap penyaringan kontraktor yang sesuai dengan kualifikasi proyek,
meliputi :
a. kompetensi
b. pengalaman
c. keuangan, dll
2. Pelaksanaan tender :
a. Iklan (terpilih): tender kompetitif untuk seluruh kontraktor
b. Undangan (terpilih): dengan beberapa kontraktor pilihan
c. Negosiasi (tertutup): dengan suatu kontraktor pilihan
I. Dokumen Kontrak
Merupakan dokumen legal yang mengendalikan tugas dan tanggung jawab
pihak yang terlibat dalam kontrak.
Merupakan dasar utama bagi pengendalian kontrak.
Dokumen kontrak terdiri dari :
1. Naskah Perjanjian
Perjanjian formal antara pihak terlibat.
a. Kontraktor : pembangunan, penyelesaian, dan pemeliharaan
b. Klien : membayar fee kontraktor
2. Persyaratan Kontrak
Mengatur hubungan kerja, pekerjaan yang disetujui, hak dan kewajiban
3. Spesifikasi
Sebagai referensi pelaksanaan pekerjaan. Antara lain : detailing, kualitas bahan,
kualitas pekerjaan, metode konstruksi.
4. Bill of Quantity
Berisi jadwal pelaksanaan item pekerjaan, kuantitas pekerjaan, biaya / keuntungan.
5. Gambar Kontrak
Berupa gambar-gambar teknis antara lain : site, topografi, drainase. Menggunakanbeberapa skala, antara lain : 1 : 1000, 1 : 200, 1 : 50, dll.
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
22/38
Materi UAS Semester V Penilai
Page 22 of38
J. Prosedur tender
Sasaran ideal tender: men
Contoh kegiatan tender:
Pemilihan kontraktor mem
*) harga terendah
*) mutu pekerjaan di m
K. Prosedur pada kontrak
1. Pengadaan Kontrak
Adalah prosedur pe
dokumen kontrak dan
2. Perubahan
Adalah prosedur per
engineer dan QS pad
3. Sertifikasi
Adalah prosedur pediselesaikan kontrakto
4. Hari Kerja
Adalah prosedur pe
pembayaran harian.
5. Gugatan
Adalah prosedur peru
arsitek / engineer.
6. Formula Penyesuai H
jamin terjadinya kompetisi dan evaluasi
pertimbangkan :
*) kualifikasi / bonafiditas kont
sa lalu *) waktu penyelesaian yang di
ngesahan kontrak, dimana pihak-pih
mendapat copy-nya.
intaan perubahan gambar atau desain
kontraktor.
ilaian volume dan nilai pekerjaan or per periode.
ilaian penggunaan hari kerja oleh
bahan nilai kontrak karena adanya per
rga
ang adil
aktor
sulkan
k menandatangani
susulan dari arsitek,
leh QS yang telah
QS sebagai dasar
ubahan susulan dari
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
23/38
Adalah prosedur per
tenaga kerja.
7. Perhitungan Akhir
Adalah prosedur sertifi
L. Langkah-langkah dari p
(R. Chudly, The Maintena
bahan harga akibat adanya fluktuasi
kasi akhir dari seluruh pekerjaan.
rencanaan sampai dengan kontrak
ce and Adaptation of Building)
Pemeliharaan Banugnan
Page 23 of38
harga material atau
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
24/38
Materi UAS Semester V Penilai
Page 24 of38
Bab IV
Organisasi Pemeliharaan Bangunan
Merupakan lingkup kerja Manajemen Properti. Ada 3 model pemeliharaan bangunan yaitu:1. Internal / in house / direct labour
2. External / contract out / indirect labour / contractor
3. Kombinasi kedua di atas
A. Model peeliharaan bangunan:
1. In house
Dibentuk oleh pemilik property
Sub struktur (orang dalam) dari organisasi
Hubungan kerja : majikan (employer) pekerja (employee)
Kelebihan :
a. Pengawasan atas seluruh aktifitas dan kualitas kerja
b. Fleksibilitas kerja
c. Standard kerja dapat ditentukan
d. Standard kelengkapan kerja dapat ditentukan
e. Peningkatan produktifitas dengan insentif
f. Cocok untuk pekerjaan mendesak dan khusus
Kekurangan :
a. Harus menyediakan sarana dan administrasi fasilitas : kantin, bengkel, tempat
kerja, transportasi dan akuntasi.
b. Harus membuat standard pengawasan kerja : program kerja yang ekonomis,
produktifitas, kualitas kerja.
c. Manajemen harus efisien
d. Harus membina hubungan kerja dan komunikasi.
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
25/38
2. Contract Out
Pekerjaan Pemeli
yang ditunjuk oleh
Kontraktor PB
berdasarkan spesi
Hubungan kerja :
Pekerjaan :
a. Memproses order
b. Membina komunik
c. Manajemen stok b
d. Penempatan peke
Lingkup Kerja:
a. Cleaning
b. Securiti
c. Parking
d. Building Automati
e. Lift / Escalator
araan Bangunan dilakukan oleh kontra
pemilik melalui proses tender.
kan menyediakan : tenaga kerja,
ikasi kerja.
emberi tugas (principal) agen (agent)
secara efisien
asi dengan owner
arang
rja
n
f. Electrical
g. Cooling T
h. Pest Cont
i. System R
j. Fire Fight
Pemeliharaan Banugnan
Page 25 of38
tor (perusahaan PB)
material, peralatan
ower treatment
rol
ectification
ing
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
26/38
Materi UAS Semester V Penilai
Page 26 of38
B. Pertimbangan pengguna
1. Bentuk konstruksi
2. Penggunaan banguna
3. Kebijaksanaan peraw4. Biaya pelaksanaan
5. Ketersediaan tenaga
6. Lokasi bangunan
7. Tipe bangunan
8. jenis / fluktuasi pekerj
a. in house ; e
b. contract out : s
C. Menurut Christer Idham
1. Variabilitas beban kerj
Semakin baik manaj
sedikit pekerjaan yan
pemeliharaan penceg
tidak banyak sehingg
an:
n
tan
erja
an
ergency, scheduled
asonal, special, long term
ar (www.idcon.com)
a
men beban kerja sumber daya yang
harus dikontrakkan. Dalam pekerjaan
han yang dimiliki bagus maka perubah
tidak perlu dikontrakkan. Namun apa
kita miliki, semakin
rutin apabila sistem
n pada beban kerja
bila suatu pekerjaan
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
27/38
menyebabkan peruba
perlu dikontrakkan pa
2. Jadwal kerja rutin terh
Selama jadwal kerja r
menggunakan tenaga
3. Core business philos
Kebanyakan perusah
mereka, sehingga pek
4. Kemampuan tenaga k
Untuk pekerjaan pe
mentraining pekerja y
kita lakukan, sehingga
D. Kebutuhan Biaya:
E. Pendayagunaan In Hous
1. Mengurangi / memba
dan perjalanan antar p2. Monitoring skema pe
3. Peningkatan kualitas
4. Rasionalisasi temapt
5. Review metode kerj
penggunaan material.
6. Pengaturan area kerja
an beban kerja yang sangat besar, mak
a kontraktor.
nti.
utin terhenti karena sesuatu hal, sanga
kontraktor untuk melanjutkan sementara
phy.
aan, menganggap maintenance buka
erjaan tersebut dikontrakkan ke pihak lai
rja.
meliharaan yang khusus sangat tid
ng kita miliki untuk pekerjaan tersebut
lebih baik dikontrakkan ke pihak lain.
e
asi waktu terbuang akibat menunggu
ekerjaan.bayaran insentif.
rogram dan jadwal pekerjaan skala bes
erja, lokasi gudang, dan transportasi
a untuk memaksimalkan fleksibilitas
untuk : maksimalisasi pelayanan dan mi
Pemeliharaan Banugnan
Page 27 of38
a pekerjaan tersebut
lumrah apabila kita
.
nlah core business
.
ak mungkin untuk
arena sangat jarang
aterial, transportasi
r.
dan meminimalkan
nimalisasi biaya.
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
28/38
Materi UAS Semester V Penilai
Page 28 of38
Bab V
Pelaksanaan Pemeliharaan Bangunan
A. Pengaturan Pekerjaa Pemeliharaan Dilakukan setelah perencanaan pemeliharaan
Harus dilakukan secara rapi dan teratur
Penggunaan komputer, banyak tersedia software yang didesain khusus untuk
pengaturan sistem pemeliharaan bangunan
Sistem tersebut mengatur 2 hal penting yaitu pengaturan pendanaan dan pekerjaan
teknis.
Sistem pemeliharaan bangunan tidak akan berarti apa-apa jika tidak ada data yangdiinput ke sistem tersebut. Data dari sisi pendanaan tentunya berupa pemasukan
dan pengeluaran dana pemeliharaan. Sementara dari sisi teknis, datanya dapat
berupa pengaduan / pemberitahuan dari tenant / occupant atau temuan dari staff
pemeliharaan sendiri (hasil inspeksi).
B. Pelaksanaan Dengan Sumber Daya Sendiri (In-House)
Apakah jika ada kerusakan semua ditanggung oleh pihak pemilik ataukah penyewa
/ penghuni bertanggungjawab terhadap beberapa kerusakan bangunan.
Keputusan urgensi pekerjaan, apakah kerusakan langsung ditangani ataukah
menunggu sampai siklus pemeliharaan berikutnya.
Keputusan response time terhadap penyewa untuk pekerjaan non emergency.
Sebagian besar sistem pemeliharaan dengan sumber daya sendiri dioperasikan dalam
bentuk job ticket, request / order form, dimana staff pemeliharaan hanya melakukan
pekerjaan yang ada pada form tersebut.
C. Pelaksanaan Pemeliharaan oleh Kontraktor (Contract Out)
Kontraktor pemeliharaan harus dapat menjalankan semua perintah dan pesanan
dari pemilik secara efisien.
Komunikasi yang efektif penting antara kontraktor dengan pemilik maupun
kontraktor dengan staffnya.
Operasional pemeliharaan disebarkan secara efektif (beban kerja, ketersediaan
material dan tenaga kerja).
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
29/38
Pemeliharaan Banugnan
Page 29 of38
Sistem biaya yang teratur serta analisis biaya yang memadai harus dilakukan.
Untuk mendapatkan data bagi sistem biaya, kontraktor mendapatkannya melalui
elemen dasar biaya berikut ini :
i. biaya buruh / tenaga kerja : dari lembar kerja mingguan
ii. biaya material : dari faktur belanja
iii. biaya transportasi : dari lembar kerja pengemudi
iv. ongkos lainnya : dari klaim, voucher, dll
v. upah dan potongan lainnya : seperti air, listirk, dll
D. Peralatan dan Pekerja Pemeliharaan
Baik kontraktor maupun departemen pemeliharaan dalam suatu perusahaan (in
house) memerlukan peralatan dan pekerja yang memadai untuk melaksanakan
pekerjaan pemeliharaan.
Harus diputuskan apakah membeli atau menyewa peralatan. Idealnya peralatan
yang digunakan secara rutin harus dimiliki sendiri dan yang tidak sering digunakan
bisa sewa ke pihak lain.
E. Material dan Kontrol Stok
Operasional pemeliharaan perlu ditopang dengan suplai material yang tetap dan tipe
yang benar dan waktu tunggu yang tidak terlalu lama.
Ada beberapa pertanyaan mendasar yang harus dipertimbangkan berkaitan dengan
material dan stok :
1. Tipe material yang bagaimana yang harus disimpan di gudang dan kuantitasnya
berapa?
2. Pada tingkatan keberapa material tersebut sudah harus dipesan lagi dan dalam
jumlah berapa?
3. Bagaimana menyeimbangkan antara diskon yang diperoleh karena pembelian
dalam jumlah banyak dengan biaya penyimpanannya?
4. Dimanakah harusnya material disimpan apakah di sub gudang atau gudang
sentral?
5. Material yang mana yang secara ekomonis lebih baik dihantar langsung ke lokasi
daripada disimpan di gudang?
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
30/38
Materi UAS Semester V Penilai
Page 30 of38
F. Manajemen Pekerjaan Pemeliharaan (untuk Bangunan Hunian)
1. Thurley dan Richardson menyatakan ada beberapa permasalahan dalam
manajemen pekerjaan pemeliharaan :
a. Masalah komunikasi antara penyewa dan pihak manajemen
b. Standard pemeliharaan sangat jarang didefinisikan dengan jelas dan secara
umum dapat diterima.
c. Pemeliharaan terkadang dipengaruhi oleh faktor pendanaan dan terkadang
perencanaan yang sudah ditentukan dialihkan dananya untuk kegiatan lain.
d. Kesulitan dalam mendapatkan data kontrol yang memadai untuk manajemen
pemeliharaan.
2. Fox mengidentifikasi beberapa hal yang berkaitan dengan pemeliharaan bangunan
hunian :
a. Seluruh perbaikan, kecuali yang disebabkan oleh kelalaian penyewa, idealnya
menjadi tanggungjawab pihak manajemen.
b. Kebanyakan pasangan bekerja di luar dan akses hanya diberikan jika ada
perjanjian.
c. Banyak waktu harus disediakan untuk melakukan inspeksi rutin untuk
memastikan semua pelayanan berjalan dengan baik sebelum dikeluhkan oleh
penyewa.
d. Sangat disarankan untuk menetapkan acceptable standardd dalam melakukan
pemeliharaan bangunan hunian.
e. Pihak manajemen harus memastikan stok material pemeliharaan selalu
tersedia.
f. Penyewa disarankan untuk memperhatikan pemeliharaan tempat huniannya
sendiri, dan pihak manajemen sebaiknya mengajak penyewa untuk
mendiskusikan pemeliharaan areal yang bersifat umum misalnya dari sisi
prioritas penanganannya.
G. Tingkat Kemajuan (Progress) Pekerjaan Pemeliharaan
Untuk memantau kemajuan pekerjaan pemeliharaan secara rutin, harus disediakan
grafik tingkat kemajuan pekerjaan.
Keberadaan pekerja, material dan peralatan merupakan kunci utama dalam
menentukan waktu selesainya pekerjaan.
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
31/38
Pemeliharaan Banugnan
Page 31 of38
Langkah awal adalah menentukan pelaksana dari operasional pemeliharaan yang
bervariasi, yang mana dijalankan oleh kontraktor dan yang mana dilaksanakan oleh
sub kontraktor.
Perkiraan waktu penyelesaian masing-masing pekerjaan dimasukkan kedalam
grafik. Pada beberapa kasus, ada pekerjaan tertentu yang baru bisa dilaksanakan
jika pekerjaan lain telah dilakukan.
Kapasitas penyimpanan material pada lokasi juga menentukan kecepatan
penyelesaian pekerjaan.
Selanjutnya grafik kemajuan ini akan dipasang selama proyek berlangsung untuk
melakukan pencatatan kemajuan pekerjaan.
Metode untuk mengontrol pekerjaan pemeliharaan bangunan:
1. Metode Critical Path
Umum digunakan dalam mengorganisasi dan mengontrol pekerjaan
pemeliharaan, setiap pekerjaan ditampilkan dalam bentuk diagram sehingga
memungkinkan setiap permasalahan yang mendasar dapat dilihat secara
terpisah-pisah.
Melalui diagram ini dapat dihitung waktu yang diperlukan untuk mengerjakan
proyek secara keseluruhan (berdasarkan penjumlahan waktu masing-masing
pekerjaan), dapat ditentukan bagian-bagian yang kritis (yang harus dipercepat
pengerjaannya), dan pekerjaan yang tidak kritis (pekerjaan yang masih ada
toleransi batas waktu pengerjannya).
Beberapa keuntungan dengan menggunakan metode ini:
a. Mempermudah pengawasan setiap pekerjaan
b. Memperlihatkan hubungan timbal balik setiap pekerjaan, dan memungkinkan
setiap orang melihat tidak hanya rencana keseluruhan tetapi posisi pekerjaan
yang dikerjakannya dalam proyek dipengaruhi oleh pekerjaan yang mana, dan
pekerjaan yang ia kerjakan mempengaruhi pekerjaan siapa.
c. Dapat dengan mudah mencari alternatif metode lain untuk satu pekerjaan
tertentu.
d. Kebutuhan peralatan maupun pekerja secara total dapat dengan mudah
ditentukan.
2. Insentif Pemeliharaan
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
32/38
Materi UAS Semester V Penilai
Page 32 of38
Tujuan untuk mendapatkan nilai maksimum dari uang yang dikeluarkan untuk
pemeliharaan, atau dengan kata lain untuk mendapatkan efisiensi maksimum
dalam pemeliharaan.
Insentif dapat dikatakan sebagai hubungan antara upah pekerja dan hasil
kerjanya; majikan mendapatkan keuntungan dari peningkatan produktifitas
sementara pekerja mendapatkan gaji yang lebih tinggi.
Beberapa prinsip yang harus diperhatikan dalam memformulasikan insentif:
a. Insentif harus adil bagi semua pihak.
b. Bonus yang dibayarkan harus sesuai dengan usaha yang dikeluarkan.
c. Standard performansi yang diinginkan agar mendapatkan bonus harus realistis
dan dapat dicapai oleh kebanyakan pekerja.
d. Bonus tidak boleh dipengaruhi oleh hal-hal diluar kontrol operasional.
e. Pembayaran bonus harus segera dilakukan setelah pekerjaan selesai
dikerjakan.
f. Skema insentif harus permanen.
g. Pihak pekerja harus bisa menghitung bonusnya sendiri.
h. Insentif harus disetujui oleh manajemen, pekerja dan supervisor.
Metode Menentukan Bonus
Ada beberapa metode yang digunakan antara lain:
i. Pengeluaran atau biaya untuk pelaksanaan pekerjaan.
j. Penggunaan material dalam pelaksanaan pekerjaan.
k. Pesanan barang.
l. Standard waktu.
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
33/38
A. Latar Belakang
B. Kualitas
Totalitas sifat dari suatu
memenuhi kebutuhan,
diseimbangkan maupun
lingkungannya.
Aspek kualitas:
1. Sifat luar (Pengaruh ti
2. Sifat penampilan (Ber
3. Estetika / kenyamana
Bab VI
Nilai Ekonomis Kualitatif
bangunan yang memungkinkan bang
ermasuk cara dimana masing-masi
digabungkan dalam keseluruhan ban
bal balik dengan lingkungan).
perasi efisien, kondisi memadai bagi pe
(Standard lebih dari hanya memenuhi k
Pemeliharaan Banugnan
Page 33 of38
nan tersebut untuk
ng sifat dikaitkan,
unan dan keadaan
akai).
ebutuhan).
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
34/38
Materi UAS Semester V Penilai
Page 34 of38
C. Kualitas dalam konstruk
D. Pengendalian Kualitas
E. Factor Kualitas
1. Market : Perbedaan d2. Men : Orang yang tep
3. Money : Uang setara
4. Management : Peneta
5. Method : Metode deng
6. Machine : Mesin yang
i
ri produsent pada suatu pekerjaan
ualitas
pan kebijaksanaan kualitas
an toleransi yang diinginkan
tepat dan efisien
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
35/38
Pemeliharaan Banugnan
Page 35 of38
F. Standard Kualitas
Tujuan
untuk mencapai sasaran praktis, faktual dan
dapat diukur
kKasifikasi
Variabel : Nilai set tertentu yang dapat diukur,objektif, mudah dikontrol. Contoh: sifat, bahan,
dimensi.
Atribut : Karakter kualitatif, subjektif. susah
dikontrol. Contoh: warna, penampilan.
IdentifikasiKualitas
Melalui (BQ)
dimensi
penampilan
kekuatan
stabilitasmaterial
daya kerja
lapisanpenutup
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
36/38
Materi UAS Semester V Penilai
Page 36 of38
Eko
A. Life Cycle Costing (LCC)
LCC adalah suatu metod
yang didasarkan pada bia
ekonomis bangunan terse
Pada bangunan baru LC
material yang didasarkan
Pada bangunan yang su
merehabilitasi vs membanrehabilitasi harus dilaku
menentukan metode apa
First Costs
Adalah seluruh biaya i
Future Costs
Dapat dibagi 2 yait
pencahayaan bangun
penggantian kompone
Salvage Value
Nilai aset pada akhir u
B. Analisis LCC memerluka
1. Menentukan tujuan da
2. Identifikasi pilihan unt
3. Menentukan asumsi-a
4. Identifikasi dan estima
5. Konversi seluruh biay
6. Bandingkan TLCC seti
7. Analisa tingkat sensitif
Bab VII
omi Pemeliharaan Bangunan
e untuk mengevaluasi alternatif investa
ya inisial, operasional dan biaya pemeli
ut. (A.S. Rakhra www.nrc.ca).
digunakan untuk mengevaluasi piliha
ada TLCC (total life cycle costs).
ah ada biasanya digunakan untuk :
gun ulang kembali, menentukan seberaan untuk mendapat keuntungan ya
ang terbaik untuk melakukan rehabilitasi
nvestasi termasuk biaya lahan, instalasi
: Energy Costs (biaya untuk pema
n) dan Non Energy Costs (biaya pera
n bangunan).
mur ekonomi
n langkah-langkah berikut :
n batasan dari analisis
k mencapai tujuan
sumsi
si biaya relevan
pada nilai rupiah yang tetap
ap pilihan, dan pilih yang paling rendah.
itas hasil terhadap asumsi awal.
si proyek bangunan
araan selama umur
desain, lokasi dan
erbandingan antara
a besar (pekerjaan)g maksimum, dan
.
an konstruksi.
nas, pendingin dan
atan, perbaikan dan
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
37/38
Pemeliharaan Banugnan
Page 37 of38
C. Beberapa Penggunaan LCC
1. Desain bangunan
Desain bangunan yang paling optimum menurut TLCC adalah yang memiliki TLCC
paling rendah.
2. Penghematan Energi
TLCC - kaitannya dengan penghematan energi - dapat digunakan untuk menjawab
beberapa pertanyaan berikut : bagaimana memilih teknik penghematan energi
yang paling baik ?, berapa investasi yang harus dikeluarkan untuk penghematan
energi ?, kombinasi yang bagaimana yang terbaik untuk penghematan energi ?
3. Rehabilitasi dan TLCC
Metode TLCC dapat digunakan untuk membantu memutuskan apakah suatu
bangunan perlu direhabilitasi ataukah dibangun ulang.
D. Permasalahan LCC
1. Estimasi Biaya
Kesulitan untuk mengestimasi lifetime costs. Menentukan initial costs tidak terlalu
susah dibandingkan dengan future maintenance costs dan operation costs. Biaya
perawatan peralatan, mesin dan bangunan dapat dibedakan menjadi biaya
langsung dan biaya tidak langsung. Biaya langsung seperti perawatan bangunan
tiap hari sedikit lebih mudah diestimasi dibandingkan biaya tidak langsung seperti
penggantian mesin dan peralatan bangunan.
2. Kesalahan Prediksi
Proses prediksi biaya-biaya dan penghematan penuh dengan kesalahan.
Penyebab utamanya adalah ketidakpastian masa depan. Kesalahan prediksi
secara garis besar dapat dibagi 2 yaitu :
a. Kesalahan pengukuran dan sampling
Kesalahan pengukuran sering terjadi karena perbedaan unit pengukuran,
sedangkan kesalahan sampling terjadi karena sample tidak merepresentasikan
populasinya.
b. kesalahan asumsi
Kesalahan prediksi juga terjadi karena kesalahan mengasumsikan tingkat
bunga, tingkat inflasi, umur bangunan dan umur material, dll.
-
8/3/2019 Pemeliharaan Bangunan
38/38
Materi UAS Semester V Penilai
E. Ilustrasi LCC