perencanaan pemeliharaan dan perawatan ......2 perencanaan pemeliharaan dan perawtan rusunawa...

Diklat Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa

MODUL 5

PERENCANAAN PEMELIHARAAN

DAN PERAWATAN RUSUNAWA

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa i

KATA PENGANTAR

Modul Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa ini bertujuan

untuk memberikan pemahaman mengenai perencanaan teknis pemeliharaan

dan perawatan rusunawa, perencanaan anggaraan pemeliharaan dan

perawatan rusunawa.

Buku ini disusun dalam tujuh bab, yang terdiri dari Pendahuluan, Dasar hukum

dan pengertian ; Perencanaan Teknis Pemeliharaan Rusunawa; Perencanaan

Teknis Perawatan Rusunawa; Perencanaan Anggaran Pemeliharaan Bangunan

Gedung Rusunawa; Perencanaan Anggaran Perawatan Bangunan Gedung

RusunawaProses Penyusunan Program dan Anggaran, Proses Penyusunan RKA

K/L, Data Pendukung sebagai Syarat Kelengkapan Alokasi Anggaran, serta

Penutup. Buku ini disusun secara sistematis agar peserta pelatihan dapat

mempelajari materi dengan lebih mudah. Fokus pembelajaran diarahkan pada

peran aktif peserta diklat.

Ucapan terima kasih dan penghargaan kami sampaikan kepada tim penyusun

atas tenaga dan pikiran yang dicurahkan untuk mewujudkan modul ini.

Penyempurnaan, maupun perubahan modul di masa mendatang senantiasa

terbuka dan dimungkinkan mengingat akan perkembangan situasi, kebijakan

dan peraturan yang terus menerus terjadi. Semoga modul ini dapat membantu

dan bermanfaat bagi peningkatan kompetensi aparatur di Pusat dan Daerah

dalam pemeliharaan dan perawatan rusunawa

.

Bandung, Desember 2016

Kepala Pusat Pendidikan dan Pelatihan

Jalan, Perumahan, Permukiman, dan

Pengembangan Infrastruktur Wilayah

ii Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR................................................................................................... i

DAFTAR ISI .............................................................................................................. ii

DAFTAR TABEL ....................................................................................................... v

DAFTAR GAMBAR .................................................................................................. vi

PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL ...................................................................... vii

A. Deskripsi ............................................................................................... vii

B. Persyaratan ........................................................................................... vii

C. Metode ................................................................................................. vii

D. Alat Bantu/Media ................................................................................. vii

BAB 1 PENDAHULUAN .......................................................................................... 1

A. Latar Belakang ....................................................................................... 2

B. Deskripsi Singkat .................................................................................... 3

C. Tujuan Pembelajaran ............................................................................. 4

D. Materi Pokok dan Submateri Pokok ...................................................... 4

E. Estimasi Waktu ...................................................................................... 5

BAB 2 DASAR HUKUM DAN PENGERTIAN ............................................................. 7

A. Indikator Keberhasilan........................................................................... 8

B. Dasar Hukum ......................................................................................... 8

C. Pengertian ............................................................................................. 9

D. Latihan ................................................................................................. 12

E. Rangkuman .......................................................................................... 12

BAB 3 PERENCANAAN TEKNIS PEMELIHARAAN RUSUNAWA ........................... 13

A. Indikator Keberhasilan......................................................................... 14

B. Perencanaan Teknis Pemeliharaan Bangunan Rusunawa ................... 14

C. Perencanaan Teknis Pemeliharaan Unit Hunian ................................. 21

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa iii

D. Perencanaan Teknis Pemeliharaan Fasiltas Bersama .......................... 39

E. Perencanaan Teknis Pemeliharaan PSU .............................................. 44

F. Latihan ................................................................................................. 77

G. Rangkuman .......................................................................................... 77

BAB 4 PERENCANAAN TEKNIS PERAWATAN RUSUNAWA ................................. 79

A. Indikator Keberhasilan ......................................................................... 80

B. Perencanaan Teknis Perawatan Bangunan Gedung Rusunawa Bidang

Struktural ............................................................................................. 80

C. Perencanaan Teknis Perawatan Komponen Mekanikal Bangunan

Rusunawa ............................................................................................. 89

D. Perencanaan Teknis Perawatan Komponen Elektrikal Bangunan

Rusunawa ........................................................................................... 122

E. Latihan ............................................................................................... 141

F. Rangkuman ........................................................................................ 141

BAB 5 PERENCANAAN ANGGARAN PEMELIHARAAN BANGUNAN GEDUNG

RUSUNAWA ....................................................................................... 143

A. Indikator Keberhasilan ....................................................................... 144

B. Lingkup Anggaran Pemeliharaan ....................................................... 144

C. Perencanaan Anggaran Pemeliharaan Rusunawa ............................. 150

D. Latihan ............................................................................................... 162

E. Rangkuman ........................................................................................ 163

BAB 6 PERENCANAAN ANGGARAN PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG

RUSUNAWA ....................................................................................... 165

A. Indikator Keberhasilan ....................................................................... 166

B. Lingkup Anggaran Perawatan ............................................................ 166

C. Perencanaan Anggaran Perawatan Rusunawa .................................. 171

D. Latihan ............................................................................................... 177

E. Rangkuman ........................................................................................ 178

iv Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

BAB 7 PENUTUP ................................................................................................ 179

A. Simpulan ............................................................................................ 180

B. Tindak lanjut ...................................................................................... 181

DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................. 183

GLOSARI ............................................................................................................ 185

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa v

DAFTAR TABEL

Tabel 1 Pekerjaan dan Perlengkapan/Pekerjaan ................................................ 17

Tabel 2 Metode Pemeliharaan Sistem Listrik ...................................................... 55

Tabel 3 Daftar Simak (Checklist) Pencegahan Kebakaran ................................... 93

Tabel 4 Frekuensi Inspeksi Visual Sistem Alarm Kebakaran................................ 96

Tabel 5 Frekuensi Tes Sistem Alarm Kebakaran .................................................. 98

Tabel 6 Ikhtisar Inspeksi, Tes dan Pemeliharaan Katup .................................... 104

Tabel 7 Ikhtisar Inspeksi, Tes dan Perawatan Sistem Pipa Tegak / Hidran ....... 106

Tabel 8 Hidran Pilar ........................................................................................... 107

Tabel 9 Sistem Pipa Tegak / Hidran ................................................................... 107

Tabel 10 Ikhtisar Inspeksi, Tes & Pemeliharaan Tangki/Reservoir Air .............. 109

Tabel 11 Ikhtisar Inspeksi, Tes & Perawatan Sistem Springkler ........................ 113

Tabel 12 Metode Pemeliharaan Sistem Listrik .................................................. 122

Tabel 13 Satuan Biaya Pemeliharaan Gedung/Bangunan Dalam Negeri 2015 . 151

Tabel 14 Contoh Format Anggaran Pemeliharaan Rusunawa .......................... 159

Tabel 15 Analisis Harga Satuan ......................................................................... 162

Tabel 16 Contoh Format Rencana Anggaran Perawatan Rusunawa................. 175

Tabel 17 Analisis Harga Satuan Pekerjaan ........................................................ 177

vi Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1 Electric Work Platform Lift/tangga elektrik untuk rusunawa kurang

dari 8 lantai ....................................................................................... 28

Gambar 2 Tangga Untuk Pembersihan ............................................................... 28

Gambar 3 Ember dan Lap Pengering .................................................................. 28

Gambar 4 Petunjuk Exit ...................................................................................... 49

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa vii

PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL

A. Deskripsi

Mata diklat Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa ini bertujuan

untuk memberikan pemahaman kepada peserta mengenai perencanaan teknis

pemeliharaan dan perawatan rusunawa, perencanaan anggaraan pemeliharaan

dan perawatan rusunawa melalui metode ceramah, diskusi interaktif, dan

latihan soal.

B. Persyaratan

Dalam mempelajari modul ini peserta diklat dilengkapi dengan peraturan

perundangan dan pedoman yang terkait dengan materi Perencanaan

Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

C. Metode

Dalam pelaksanaan pembelajaran ini, metode yang dipergunakan adalah

dengan kegiatan pemaparan yang dilakukan oleh pemberi materi (narasumber),

adanya kesempatan tanya jawab, bahkan diskusi.

D. Alat Bantu/Media

Untuk menunjang tercapainya tujuan pembelajaran ini, diperlukan Alat

Bantu/Media pembelajaran tertentu, yaitu :

1. LCD/projector

2. Laptop

3. Papan tulis atau whiteboard dengan penghapusnya

4. Flip chart

5. Bahan tayang

viii Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa 1

BAB 1

PENDAHULUAN

2 Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

Pendahuluan

A. Latar Belakang

Pada hakekatnya pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung adalah

dimaksudkan untuk mempertahankan, dan memulihkan kembali sesuai fungsi

dan kondisi bangunan sebagaimana yang telah di rencanakan. Dengan kondisi

bangunan rusunawa yang dimaksud diatas, akan terkait dua hal yaitu

performance bangunan dan keandalan bangunan. Sedangkan fungsi dari

bangunan biasanya sudah direncanakan sewaktu diadakan perencanaan awal

yang tidak boleh dirubah, karena akan ada kemungkinan mempengaruhi

keandalan struktur bangunan. Sebagai contoh bangunan yang berfungsi untuk

hunian tidak boleh dirubah menjadi bangunan yang berfungsi untuk komersial.

Atau lebih detail ruang untuk kantor tidak boleh dirubah menjadi ruang untuk

gudang, hal ini akan sangat berbahaya karena beban pelat lantai akan tidak

mampu.

Pemeliharaan bangunan gedung rusunawa adalah merupakan kegiatan menjaga

keandalan bangunan gedung rusunawa beserta prasarana dan sarananya agar

bangunan gedung rusunawa selalu laik fungsi. Sedangkan perawatan bangunan

gedung rusunawa adalah kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian

bangunan gedung, komponen bangunan gedung, bahan bangunan, dan/atau

prasarana dan sarana agar bangunan gedung tetap laik fungsi. Fungsi bangunan

gedung rusunawa dapat merupakan hunian, keagamaan, usaha, sosial dan

budaya dan juga fungsi khusus.

Menyinggung masalah performance bangunan, dapat merupakan performance

luar bangunan, performance didalam bangunan, performance masalah

mekanikal dan elektrikal bangunan, tetapi masalah performance bangunan

gedung rusunawa ini bisa terjadi banyak kriterianya, sebagai contoh

performance bangunan rusunawa untuk komersial yang berupa condominium

akan jauh berbeda dibandingkan dengan performance untuk rusunawa hunian.

Tetapi itu semua tergantung dengan Pemilik, Pengelola dan Penghuni.

Masalahnya adalah masing-masing pihak mempunyai keinginan performance

yang berbeda-beda. Pekerjaan pemeliharaan dan perawatan bangunan susun


tingkat kompleksitasnya sangat banyak, maka kadang-kadang Manajemen

Pemeliharaan dan Perawatan dilakukan oleh Badan Pemeliharaan dan

Perawatan tersendiri, yang bertanggung jawab dalam perencanaan,

pengawasan, dan operasional pelaksanaan. Badan ini bisa dibentuk oleh Pemilik

Bangunan, atau bisa dengan cara out-sourcing, yaitu lembaga/badan hukum

dari luar yang dapat berupa Konsultan atau Kontraktor Pemeliharaan dan

Perawatan Gedung Rusunawa. Tetapi karena waktu yang diperlukan untuk

pemeliharaan dan perawatan sangat bervariasi dan masing-masing komponen

bangunan mempunyai senggang waktu secara periodik berlain-lainan pula,

maka biasanya Pemilik bangunan lebih condong untuk menyerahkan pekerjaan

pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung ini kepada lembaga/badan

hukum dari luar, karena jika menggunakan karyawan bulanan, akan banyak

waktu menunggu sesuai bidang keahliannya. Sebagai contoh kasus ahli

pertamanan setelah selesai dan menunggu senggang waktu berikutnya, tidak

mungkin akan membantu bidang keahlian disiplin ilmu yang lain misalnya

perawatan genset.

Lembaga/badan hukum dari luar yang dapat berupa Konsultan atau Kontraktor

Pemeliharaan dan Perawatan Gedung Rusunawa ini, salah satu tugasnya adalah

membuat perencanaan teknis dan perencanaan anggaran untuk pemeliharaan

dan perawatan bangunan rusunawa yang dimaksud, kemudian diusulkan

kepada Pengelola Bangunan, untuk mendapatkan peresetujuan. Hasil

perencanaan teknis dan perencanaan anggaran untuk pemeliharaan dan

perawatan bangunan rusunawa yang telah disetujui, diserahkan kepada

Pengawas sebagai rujukan dalam pengawasan pemeliharaan dan perawatan

rusunawa.

B. Deskripsi Singkat

Mata diklat Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa ini bertujuan

untuk memberikan pemahaman kepada peserta mengenai perencanaan teknis

pemeliharaan dan perawatan rusunawa, perencanaan anggaraan pemeliharaan

dan perawatan rusunawa melalui metode ceramah, diskusi interaktif, dan

latihan soal.


C. Tujuan Pembelajaran

Tujuan pembelajaran diuraikan dalam hasil belajar dan indikator hasil belajar

sebagai berikut:

1. Hasil Belajar

Setelah mengikuti mata diklat perencanaan pemeliharaan dan perawatan

bangunan Rusunawa ini, peserta dapat memahami kebijakan dan program

Pemerintah tentang penyelenggaraan pemeliharaan dan perawatan

bangunan rusunawa.

2. Indikator Hasil Belajar

Setelah mengikuti mata diklat Pengenalan Rusunawa ini, peserta diklat

mampu :

a. menjelaskan dasar hukum dan pengertian dalam pemeliharaan dan

perawatan rusunawa

b. menjelaskan tentang perencanaan teknis pemeliharaan bangunan

gedung rusunawa;

c. menjelaskan tentang perencanaan teknis perawatan bangunan

gedung rusunawa;

d. menjelaskan tentang perencanaan anggaran pemeliharaan;

e. menjelaskan tentang perencanaan anggaran perawatan.

D. Materi Pokok dan Submateri Pokok

Materi dan submateri pokok dalam modul ini adalah:

1. Dasar Hukum dan Pengertian, dengan submateri:

a. Dasar Hukum

b. Pengertian

2. Perencanaan Teknis Pemeliharaan Rusunawa, dengan submateri:

a. Perencanaan Teknis Pemeliharaan Bangunan Rusunawa

b. Perencanaan Teknis Pemeliharaan Unit Hunian

c. Perencanaan Teknis Pemeliharaan Fasiltas Bersama

d. Perencanaan Teknis Pemeliharaan PSU


3. Perencanaan Teknis Perawatan Rusunawa, dengan submateri:

a. Perencanaan Teknis Perawatan Bangunan Gedung Rusunawa

bidang Struktural

b. Perencanaan Teknis Perawatan Komponen Mekanikal Bangunan

Rusunawa

c. Perencanaan Teknis Perawatan Komponen Elektrikal Bangunan

Rusunawa

4. Perencanaan Anggaran Pemeliharaan Bangunan Gedung Rusunawa,

dengan submateri:

a. Lingkup Anggaran Pemeliharaan

b. Perencanaan Anggaran Pemeliharaan Rusunawa

5. Perencanaan Anggaran Perawatan Bangunan Gedung Rusunawa, dengan

submateri:

a. Lingkup Anggaran Perawatan

b. Perencanaan Anggaran Perawatan Rusunawa

E. Estimasi Waktu

Untuk mempelajari modul Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan

Rusunawa dalam Diklat Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa sebanyak 8 jam

pelajaran.


BAB 2

DASAR HUKUM DAN PENGERTIAN


Dasar Hukum dan Pengertian

A. Indikator Keberhasilan

Dengan mempelajari bab ini, peserta diharapkan dapat menjelaskan dasar

hukum dan pengertian dalam pemeliharaan dan perawatan rusunawa.

B. Dasar Hukum

Peraturan dan perundangan yang menjadi rujukan dalam pelaksanaan

pemeliharaan dan perawatan rusunawa adalah :

1. Undang-undang Nomor 18 Tahun 2008 tentang Pengelolaan Sampah

2. Undang-undang Nomor 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

3. Peraturan Pemerintah Nomor 36 tahun 2005 tentang Peraturan

Pelaksanaan Undang-undang No. 28 tahun 2002 tentang Bangunan

Gedung

4. Peraturan Presiden Nomor 73 Tahun 2011 tentang Pembangunan

Bangunan Gedung Negara

5. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 03/PRT/M/2013 tentang

Penyelenggaraan Prasarana dan Sarana Persampahan dalam

Penanganan Sampah Rumah Tangga dan Sampah Sejenis Sampah

Rumah


Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung


Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara


Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung


Kebijakan dan Strategi Nasional Pengembangan Sistem Pengelolaan

Persampahan (KSNP – SPP)


10. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 05/PRT/M/2007 Tentang

Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat

Tinggi

11. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 60/PRT/1992 Tentang

Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun

C. Pengertian

Definisi dalam pemeliharaan dan perawatan gedung:

1. Pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan

bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung

selalu laik fungsi (preventive maintenance)

2. Perawatan bangunan gedung adalah kegiatan memperbaiki dan/atau

mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan,

dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan gedung tetap laik fungsi

(currative maintenance)

3. Bangunan gedung adalah bangunan yang didirikan dan atau diletakkan

dalam suatu lingkungan sebagian atau seluruhnya pada, di atas, atau di

dalam tanah dan/atau perairan secara tetap yang berfungsi sebagai tempat

manusia untuk melakukan kegiatan bertempat tinggal, berusaha, bersosial-

budaya, dan kegiatan lainnya

4. Bangunan umum adalah bangunan yang berfungsi untuk tempat manusia

berkumpul, mengadakan pertemuan, dan melaksanakan kegiatan yang

bersifat publik lainnya, seperti keagamaan, pendidikan, rekreasi, olah raga,

perbelanjaan

5. Bangunan gedung hunian adalah bangunan yang berfungsi sebagai hunian

atau tempat tingga manusia


Beberapa Ketentuan dan Pengertian Peraturan Pemerintah Republik Indonesia

Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor

28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung:

a. Penyedia jasa konstruksi bangunan gedung adalah orang perorangan

atau badan yang kegiatan usahanya menyediakan layanan jasa

konstruksi bidang bangunan gedung, meliputi perencana teknis,

pelaksana konstruksi, pengawas/manajemen konstruksi, termasuk

pengkaji teknis bangunan gedung dan penyedia jasa konstruksi lainnya.

b. Penyedia jasa bidang pemeliharaan dan perawatan gedung adalah

badan usaha yang dapat melakukan pekerjaan dan mempunyai

kompetensi bidang pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung

sesuai peraturan perundang-undangan

c. Tim ahli bangunan gedung adalah tim yang terdiri dari para ahli yang

terkait dengan penyelenggaraan bangunan gedung untuk memberikan

pertimbangan teknis dalam proses penelitian dokumen rencana teknis

dengan masa penugasan terbatas, dan juga untuk memberikan

masukan dalam penyelesaian masalah penyelenggaraan bangunan

gedung tertentu yang susunan anggotanya ditunjuk secara kasus per

kasus disesuaikan dengan kompleksitas bangunan gedung tertentu

tersebut.

d. Tim ahli bangunan gedung ditetapkan oleh bupati atau walikota, kecuali

untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta ditetapkan oleh Gubernur,

sedangkan untuk bangunan gedung fungsi khusus ditetapkan oleh

Menteri.

e. Masa kerja tim ahli bangunan gedung sebagaimana dimaksud pada ayat

(1) adalah 1 (satu) tahun, kecuali masa kerja tim ahli bangunan gedung

fungsi khusus diatur lebih lanjut oleh Menteri.

f. Keanggotaan tim ahli bangunan gedung bersifat Adhoc, independen,

objektif dan tidak mempunyai konflik kepentingan.

g. Keanggotaan tim ahli bangunan gedung terdiri atas unsur-unsur

perguruan tinggi, asosiasi profesi, masyarakat ahli, dan instansi

pemerintah yang berkompeten dalam memberikan pertimbangan

teknis di bidang bangunan gedung, yang meliputi bidang arsitektur

bangunan gedung dan perkotaan, struktur dan konstruksi, mekanikal


dan elektrikal, pertamanan/lanskap, dan tata ruangdalam/ interior,

serta keselamatan dan kesehatan kerja serta keahlian lainnya yang

dibutuhkan sesuai dengan fungsi bangunan gedung.

h. Pemerintah daerah menerbitkan sertifikat laik fungsi terhadap

bangunan gedung yang telah selesai dibangun dan telah memenuhi

persyaratan kelaikan fungsi berdasarkan hasil pemeriksaan kelaikan

fungsi bangunan gedung sebagai syarat untuk dapat dimanfaatkan.

i. Pemberian sertifikat laik fungsi bangunan gedung dilakukan dengan

mengikuti prinsip-prinsip pelayanan prima dan tanpa dipungut biaya.

j. Sertifikat laik fungsi berlaku selama 20 (dua puluh) tahun untuk rumah

tinggal tunggal dan rumah tinggal deret, serta berlaku 5 (lima) tahun

untuk bangunan gedung lainnya.

k. Pemanfaatan bangunan gedung hanya dapat dilakukan setelah pemilik

bangunan gedung memperoleh sertifikat laik fungsi.

l. Pemeliharaan adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung

beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung selalu laik

fungsi.

m. Pemeliharaan bangunan gedung harus dilakukan oleh pemilik dan/atau

pengguna bangunan gedung dan dapat menggunakan penyedia jasa

pemeliharaan bangunan gedung yang memiliki sertifikat sesuai dengan

peraturan perundangundangan.

n. Kegiatan pemeliharaan bangunan gedung meliputi pembersihan,

perapian, pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan/atau penggantian

bahan atau perlengkapan bangunan gedung, dan kegiatan sejenis

lainnya berdasarkan pedoman pengoperasian dan pemeliharaan

bangunan gedung

o. Hasil kegiatan pemeliharaan dituangkan dalam laporan pemeliharaan

yang digunakan untuk pertimbangan penetapan perpanjangan sertifikat

laik fungsi yang ditetapkan oleh pemerintah daerah.

p. Dalam hal pemeliharaan menggunakan penyedia jasa pemeliharaan,

maka pengadaan jasa pemeliharaan bangunan gedung dilakukan

melalui pelelangan, pemilihan langsung, atau penunjukan langsung.


q. Hubungan kerja antara penyedia jasa pemeliharaan bangunan gedung

dan pemilik atau pengguna bangunan gedung harus dilaksanakan

berdasarkan ikatan kerja yang dituangkan dalam perjanjian tertulis

sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

r. Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pemeliharaan bangunan

gedung diatur dengan Peraturan Menteri.

s. Kegiatan pelaksanaan pemeliharaan bangunan gedung harus

menerapkan prinsip-prinsip keselamatan dan kesehatan kerja (K3).

t. Standar teknis adalah standar yang dibakukan sebagai standar tata cara,

standar spesifikasi, dan standar metode uji baik berupa Standar

Nasional Indonesia maupun standar internasional yang diberlakukan

dalam penyelenggaraan bangunan gedung.

D. Latihan

1. Sebutkan 5 peraturan perundangan yang menjadi rujukan dalam

pelaksanaan pemeliharaan dan perawatan rusunawa!

2. Apakah pengertian dari pemeliharaan bangunan gedung?

3. Apakah pengertian dari perawatan bangunan gedung?

E. Rangkuman

Pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan

gedung beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung selalu laik

fungsi (preventive maintenance). Perawatan bangunan gedung adalah kegiatan

memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan

bangunan, dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan gedung tetap laik

fungsi (currative maintenance).

Untuk melakukan pemeliharaan dan perawatan rusunawa, ada beberapa

peraturan yang dikeluarkan oleh instansi terkait, salah satunya adalah

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 24/PRT/M/2008 tentang Pedoman

Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung.


BAB 3

PERENCANAAN TEKNIS

PEMELIHARAAN RUSUNAWA


Perencanaan Teknis Pemeliharaan Rusunawa


Dengan mempelajari bab ini, peserta mampu menjelaskan tentang perencanaan

teknis pemeliharaan bangunan gedung rusunawa.

B. Perencanaan Teknis Pemeliharaan Bangunan Rusunawa

Dalam perencanaan, setiap item teknis berikut ini, penyedia jasa harus

membuat:

1. Perencanaan program kerja dan jadwal pemeliharaan;

2. Metode kerja pemeliharaan;

3. Perlengkapan, peralatan bantu, dan bahan pembersih untuk

pemeliharaan ;

4. Standar kinerja (hasil pemeliharaan).

1. Perencanaan Program Kerja dan Jadwal Pemeliharaan

Penyedia Jasa Bidang Pemeliharaan harus merencanakan program kerja,

metode pelaksanaan, pelaksanaan pemeliharaan dan peralatan/

perlengkapan yang dipakai, yang harus disetujui oleh pemilik dan/atau

pengguna bangunan gedung. Dalam kondisi tertentu misalnya penyedia jasa

membuat metode kerja yang memiliki resiko sangat tinggi, pemilik

dan/atau pengguna bangunan gedung perlu meminta kepada tim ahli

bangunan gedung untuk ikut memberikan pertimbangan teknis. Jadwal dan

program kerja sebagai berikut:

1) Penyedia Jasa Bidang Pemeliharaan merencanakan program kerja

dengan pembuatan shop drawing (gambar kerja) dengan berdasar pada

gambar dokumen kontrak dan as built drawing dan spesifikasi teknik.

Untuk pemeliharaan mesin sesuai dengan buku petunjuk (manual)

2) Penyedia Jasa Bidang Pemeliharaan merencanakan jadwal kerja,

termasuk jadwal yang menunjukkan tanggal dan lokasi pemeliharaan

sesuai gambar bangunan pada dokumen kontrak

3) Merencanakan equipment schedule (jadwal pendatangan peralatan)


4) Merencanakan material schedule (jadwal pendatangan marerial)

5) Merencanakan man power schedule (jadwal kerja personil)

6) Membuat rencana anggaran biaya pemeliharaan

7) Ketentuan durasi pemeliharaan sesuai Permen PU no 24/PRT/M/2008

8) Semua petugas harus memiliki sertifikat ketrampilan

2. Metode Kerja Pemeliharaan untuk Rusunawa

1) Interpretasikan potensi kecelakaan kerja hasil identifikasi dan yang

tercantum dalam daftar simak ke dalam rencana/langkah

mengantisipasi adanya potensi bahaya dan kecelakaan kerja.

2) Siapkan catatan hasil identifikasi dan daftar simak potensi kecelakaan

kerja;

3) Pendeteksian potensi kecelakaan kerja dan selanjutnya dijadikan bahan

dalam pembuatan rencana mengantisipasi terjadinya kecelakaan kerja,

yang diharapkan akan menjadikan suatu kondisi kerja tanpa kecelakaan

kerja atau zero accident

4) Penyedia jasa membuat usulan pemakaian peralatan untuk

pemeliharaan unsur-unsur tampak luar bangunan, usulan bahan

pembersih dan usulan peralatan kerja.

5) Penyedia jasa membuat site plan

a) Jika menggunakan gondola, menetapkan lokasi barak untuk tempat

perlengkapan dan bahan-bahan pembersih, di plat dak paling atas.

b) Jika menggunakan Electric Work Platform Lift/tangga elektrik, untuk

rusunawa yang rendah, menetapkan tanggal penempatan dan

lokasi mobile Electric Work Platform Lift di pelataran gedung.

menetapkan lokasi barak untuk tempat perlengkapan dan bahan-

bahan pembersih. Memasang APK di pelataran gedung

6) Semua petugas memiliki sertifikat ketrampilan

7) Petugas menggunakan peralatan kerja khusus yang telah disetujui

Pengawas

8) Rambu-rambu, dan semboyan K3L, harus dipasang pada dinding yang

setiap orang mudah melihatnya.


9) Penyedia jasa menyiapkan alat pelindung diri (APD) dan memerintahkan

kepada semua petugas untuk memakainya

10) Penyedia jasa menyiapkan alat pengaman kerja (APK) dan

memerintahkan petugas untuk menerapkan semua alat pengaman kerja

pada lokasi terkait dengan maksud dari APK tersebut. Lokasi yang

dianggap pihak lain yang tidak berkepentingan ataupun pihak luar yang

dapat mengalami cidera jika masuk ke lokasi tersebut, harus diberi

barricade tape (pita penghalang).

11) Perencanaan prosedur penanggulangan kecelakaan kerja, kebakaran

dan bahaya lainnya, harus di sosialisasikan setiap akan memulai

pekerjaan

12) Operasional pelaksanaan dan ketentuan metode kerja sesuai Permen

PU no 24/PRT/M/2008

13) Penyedia jasa membuat laporan kepada pemilik dan/atau pengguna

bangunan gedung:

a) Hasil kerja pemeliharaan unsur-unsur tampak luar bangunan,

berupa:

Tanggal mulai dan tanggal penyelesaian yang sudah disetujui

Pengawas

Jumlah semua jenis bahan yang digunakan

Penggunaan tenaga kerja

Penggunaan alat dan peralatan bantu

Laporan cuaca

b) Laporan K3-L

Pengisian laporan K3-L sesuai dengan format dari institusi

masing-masing

3. Perlengkapan, peralatan bantu, dan bahan pembersih

1) Peralatan dan peralatan bantu yang dipakai sesuai Permen PU no

24/PRT/M/2008

2) APD dan APK yang dipakai sesuai jenis pekerjaan yang dikerjakan

3) Bahan pembersih yang dipakai sesuai Permen PU no 24/PRT/M/2008

Perlengkapan dan peralatan kerja yang digunakan dapat dilihat pada tabel

di bawah ini:


Tabel 1 Pekerjaan dan Perlengkapan/Pekerjaan

Uraian Pekerjaan Jenis Alasan Frekuens

i

Perlengkapan Keterangan

Sementara Tetap

Pem

bersihan

Lantai &

Tangga

Mencuci

Interior

Estetika AA

Alat-alat

kebersihan,

tangga, dll

Perlu

disiapkan

kebutuhan

air yang

cukup dan

stop kontak

listrik

Menyapu Kesehatan AA

Meyedot

debu AA

Memoles A+

Plafon &

Dinding

Menyeka Interior Estetika A

Tongkat

panjang

Mencuci Int/

Eksterior Kesehatan

A Tangga Cat walk

Jendela &

Genteng kaca

Mencuci Int/

Eksterior

Estetika/

Efesiensi A Steiger Akses luar,

Gondola, dll

Perlu

kelengkapa

n

keselamata

n kerja Memoles

Int/

Eksterior Penerangan A

Pengecetan Dinding

Mmbersihkan Interior Estetika A

Tangga &

Steiger

Mengecat Interior B

Memperbaiki Eksterior

Perlindungan

cuaca B Gondola

Plafon Mengecat Interior Estetika AB Steiger

Pemulihan Lantai Keramik, vinil, Interior Estetika/ B



i


Sementara Tetap

permukaan dll Kesehatan

Jalan setapak Aspal, Paving Eksterior C

Peralatan

khas

Dinding

Perbaikan

plesteran

Int/

Eksterior

Perlindungan

cuaca BC Steiger, dll Gondola

Perbaikan

panil

Int/

Eksterior C

Atap Perbaikan Eksterior

Perlindungan

cuaca C Tangga

Servis &

penggantian

Penerangan

Mengganti

lampu

Int/

Eksterior

Estetika/

Efesiensi AB

Tangga,

steiger

beroda

Akses (man

holes)

Kabel

Mengganti

kabel

- Listrik Interior Keselamatan B

-

Telekomunika

si Interior

Peningkatan

mutu A

Penghawaan/

AC

Membersih-

kan Interior

Kesehatan/

Efesiensi B Tangga Panel, Shaft

Gas Perbaikan

Int/

Eksterior Keselamatan X

Air Perbaikan Int/ Cegah X Bak kontrol



i


Sementara Tetap

Eksterior kerusakan

Sprinkler

Uji coba/

Penggantian Interior Keselamatan

A Tangga

Drainase

Perbaikan

tersumbat

Int/

Eksterior Kesehatan X Man holes

Talang Perbaikan

Eksterior

Perlindungan

cuaca A Tangga

Perawatan

peralatan

Unit Ac Periksa, servis

Int/

Eksterior

Efesiensi,

keselamatan

dan

kesinambunga

n operasioanl

AA

Steiger dan

alat-alat

khusus

Perlu

disiapkan

ruangan

yangh

cukup

disekitar

peralatan

yang ada

untuk

kemudahan

kerja dan

sirkulasi

Ventilasi

Perbaikan

dan

pergantian

yang rusak

Interior A Katrol

Lift/ Escalator Interior A

Genset

Int/

Eksterior

Kebutuhan

darurat A

Limbah

Int/

Eksterior Kesehatan A

Pemanas air Interior Kesehatan A

Perawatan

taman Tanaman

Menyiram

dan

memangkas

Int/

Eksterior Estetika

Tangga dan

selang air

Saluran

irigasi



i


Sementara Tetap

AA

Menanam

ulang

Int/

Eksterior X

Dekorasi

Macam-

macam

Mengubah

hiasan

Int/

Eksterior Estetika A Tangga

Jaringan

kabel

Catatan: AA Teratur (harian, mingguan, bulanan)

A 3 bulan ~ 2 tahun

B 2 tahun ~ 10 tahun

C Di atas 10 tahun

X Tidak dapat ditentukan


4. Standar kinerja

Sesuai ketentuan yang berlaku atau sesuai dengan Peraturan Menteri

Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M/2008 .

C. Perencanaan Teknis Pemeliharaan Unit Hunian

1. Pemeliharaan Pondasi Bangunan

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan pondasi

bangunan, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan pemeliharaan pondasi bangunan :

a) Pembersihan akar pohon yang dapat merusak pondasi pada

sekitar bangunan atau bagian yang dekat dengan badan pondasi

b) Mengusahakan tidak ada air yang menggenangi badan pondasi

c) Memeriksa penurunan dasar pondasi agar tidak melebihi

persyaratan yang berlaku

d) Menjaga sedemikian rupa sehingga air yang mengalir disekitar

pondasi tidak mengikis tanah sekitar pondasi

e) Mencegah kehadiran rayap disekitar pondasi

b. Perencanaan prosedur dan metode kerja , sesuai subbab B2 Bab 3.

c. Perlengkapan dan peralatan, sesuai subbab B3 Bab 3.

1) Perlengkapan dan peralatan untuk penggalian tanah, pemadatan

tanah, pemotongan akar pohon, alat CBR lapangan

2) Bahan-bahan pembersih sesuai Permen PU no 24/PRT/M/2008

d. Standar kinerja, sesuai subbab B4 Bab 3.

Standar kinerja bersih dari akar pohon yang dapat merusak pondasi,

tidak ada air yang menggenang pada badan pondasi, tidak terjadi

penurunan dari dasar pondasi, tidak ada air yang mengalir disekitar

pondasi

2. Pemeliharaan Pondasi Tiang Pancang


tiang pancang, sesuai subbab B4 Bab 3.

1) Ketentuan pemeliharaan pondasi tiang pancang :

a) Tiang pancang dari bahan beton bertulang tidak memerlukan

pemeliharaan


b) Tiang pancang dari bahan besi tidak memerlukan pemeliharaan

c) Pemeliharaan tiang pancang dari kayu

d) Mencegah lumut atau binatang air yang menempel pada tiang

pancang




Untuk pondasi tiang pancang kayu dengan standar kinerja bersih dari

akar pohon yang dapat merusak pondasi, bersih dari lumut atau

binatang air yang menempel pada tiang pancang kayu, dan cacing laut

3. Pemeliharaan Pondasi Sumuran Batu Kali


sumuran batu kali, sesuai subbab B1 Bab 3

1) Ketentuan pemeliharaan pondasi sumuran batu kali :

a) Menghindari drainase sekitar bangunan yang menggunakan

pondasi sumuran batu kali

b) Menghindari akar pohon atau akar tanaman lain yang bersifat

merusak

c) Melindungi sumuran batu kali terhadap akar tanaman yang

merusak, dengan bahan yang tidak tembus dan bersifat keras

sehingga akar tidak merusak pondasi sumuran batu kali




tanah, pemotongan akar pohon


Untuk pondasi sumuran batu kali dengan standar kinerja bersih dari

akar pohon yang dapat merusak pondasi sumuran batu kali, bersih dari

lumut atau binatang air yang menempel pada tiang pancang kayu, dan

cacing laut.


4. Pemeliharaan Pondasi Menerus Batu Kali


menerus batu kali, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan pemeliharaan pondasi menerus batu kali :

a) Menghindari drainase yang tidak berfungsi dengan baik di

sekitar bangunan yang menggunakan pondasi menerus batu kali


merusak

c) Melindungi pondasi menerus batu kali terhadap akar tanaman

yang merusak, dengan bahan yang tidak tembus dah bersifat

keras sehingga akar tidak merusak pondasi menerus batu kali

b. Perencanaan prosedur dan metode kerja , sesuai subbab B2 Bab 3



tanah, pemotongan akar pohon, CBR lapangan


Untuk pondasi menerus batu kali dengan standar kinerja bersih dari

akar pohon yang dapat merusak pondasi menerus batu kali, terlindungi

terhadap akar tanaman yang merusak dengan bahan yang tidak tembus

dan bersifat keras, konstruksi drainase sekitar bangunan berfungsi

dengan baik

5. Pemeliharaan Pondasi Menerus Bahan Beton / Monolitik


menerus bahan beton / monolitik, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan pemeliharaan pondasi menerus bahan beton / monolitik:

a) Menghindari drainase yang tidak berfungsi dengan baik di

sekitar bangunan yang menggunakan pondasi menerus bahan

beton / monolitik


merusak

c) Melindungi pondasi menerus bahan beton / monolitik terhadap

akar tanaman yang merusak, dengan bahan yang tidak tembus

dah bersifat keras sehingga akar tidak merusak pondasi

menerus bahan beton / monolitik





tanah, pemotongan akar pohon, CBR lapangan


Untuk pondasi menerus bahan beton / monolitik dengan standar

kinerja bersih dari akar pohon yang dapat merusak pondasi menerus

bahan beton/monolitik, terlindungi terhadap akar tanaman yang

merusak dengan bahan yang tidak tembus dan bersifat keras, konstruksi

drainase sekitar bangunan berfungsi dengan baik

6. Pemeliharaan Struktur Bangunan Baja

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan struktur

bangunan baja, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan pemeliharaan struktur bangunan baja :

a) Menghindari permukaan bahan struktur baja terhadap bahan

yang mengandung garam, atau bahan lain yang bersifat korosif

b) Menghindari bagian konstruksi yang terkena langsung air dan

panas secara bergantian dalam waktu lama

c) Menghindari air yang menggenang atau tertampung oleh

sambungan komponen, pada titik pertemuan konstruksi

d) Menghindari karat atau oksidasi pada konstruksi




7. Pemeliharaan Struktur Bangunan beton


bangunan beton

1) Ketentuan pemeliharaan struktur bangunan beton:

a) Menghindari kotoran yang menempel pada permukaan beton

b) Memperbaiki beton tiang bangunan yang rontok terkena

benturan

c) Memperbaiki retakan pada plat beton atau dinding beton

b. Perencanaan prosedur dan metode kerja

c. Perlengkapan dan peralatan


d. Standar kinerja

8. Pemeliharaan Struktur Bangunan Komposit


bangunan komposit, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan pemeliharaan struktur bangunan komposit:

a) Menghindari kotoran yang menempel pada permukaan beton

b) Memperbaiki beton tiang bangunan yang rontok terkena

benturan

c) Memperbaiki retakan pada plat beton atau dinding beton




Untuk struktur bangunan komposit dengan standar kinerja bersih dari

kotoran yang menempel pada permukaan beton

9. Pemeliharaan Dinding Bata Merah / Conblock

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan dinding

bata merah / conblock, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan pemeliharaan bata merah / conblock :

a) Menghindari rembesan air

b) Memelihara terhadap keretakan dinding

c) Memelihara dinding yang basah




Untuk dinding bata merah / conblock dengan standar kinerja bersih dari

kotoran, tidak rembes dan tidak basah

10. Pemeliharaan Dinding Batu Kali


batu kali, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Pemeliharaan pembersihan permukaan batu sekurang-kurangnya 2

(dua) kali dalam setahun

2) Ketentuan pemeliharaan dinding batu kali :

a) Permukaan batu kali harus bersih


b) Permukaan tidak mengandung lumut, kotoran dan lumpur yang

menempel




Untuk dinding batu kali dengan standar kinerja bersih dari kotoran, dan

tidak berlumut

11. Pemeliharaan Dinding Beton


beton, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Pembersihan permukaan dilakukan setiap 6 (enam) bulan sekali

2) Ketentuan pemeliharaan dinding beton :

a) Menghilangkan kotoran pada dinding beton




Untuk dinding beton dengan standar kinerja bersih dari kotoran, tidak

rembes dan tidak basa

12. Pemeliharaan Dinding Kayu


kayu, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Pemeliharaan pembersihan permukaan dinding kayu sekurang-

kurangnya 1 (satu) bulan sekali

2) Ketentuan pemeliharaan dinding kayu :

a) Pembersihan debu permukaan dinding kayu

b) Pembersihan dengan menggunakan politur / teak oil

b. Perencanaan prosedur dan metode kerja, sesuai sub bab 2.2.2b.



Untuk dinding kayu dengan standar kinerja bersih dari kotoran, tidak

kusam


13. Dinding keramik / mozaik (dinding kamar mandi, wc, tempat cuci, tempat wudhu), sesuai subbab B1 Bab 3.


keramik

1) Ketentuan durasi perawatan untuk dinding keramik/ mozaik

dilaksanakan 2 (dua) kali setiap hari

2) Ketentuan penggunaan disinfectant untuk membunuh bakteri di

lantai dan di dinding, dilaksanakan 2 (dua) bulan sekali

b. Perencanaan prosedur dan metode kerja, sesuai subbab B2 Bab 3.

1) Operasional pelaksanaan pemeliharaan dinding keramik /mozaik

(pembersihan 2 (dua) kali setiap hari , dan pemberian disinfectant

untuk membunuh bakteri di lantai dan di dinding, dilaksanakan 2

(dua) bulan sekali)


1) Alat tangga khusus pembersihan dinding

2) Bahan-bahan pembersih sesuai Permen PU no 24/PRT/M/2008



Gambar 1 Electric Work Platform Lift/tangga elektrik untuk rusunawa

kurang dari 8 lantai

Gambar 2 Tangga Untuk Pembersihan

Gambar 3 Ember dan Lap Pengering

14. Plafon Triplek

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan Plafon

Triplek, sesuai subbab B4 Bab 3.

1) Diperkirakan plafon triplek akan rusak terutama pada bagian luar

bangunan gedung setelah lebih dari 10 tahun

2) Ketentuan durasi perawatan untuk plafon triplek dilaksanakan

sekurang-kurangnya 3 (tiga) bulan sekali dari kotoran yang melekat



1) Operasional pelaksanaan pemeliharaan plafon triplek sekurang-

kurangnya 3 (tiga) bulan sekali dari kotoran yang melekat


Bahan-bahan pembersih sesuai Permen PU no 24/PRT/M/2008

d. Standar Kinerja, sesuai subbab B4 Bab 3.

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M/2008 Tabel 4.3

15. Plafon Akustik


Akustik, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan durasi pembersihan untuk plafon akustik dilaksanakan

sekurang-kurangnya 2 (dua) bulan sekali


1) Operasional pelaksanaan pemeliharaan plafon akustik sekurang-

kurangnya 2 (dua) bulan sekali




sesuai Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M/2008 Tabel

4.3,

16. Plafon Gypsum


Gypsum, sesuai subbab B4 Bab 3.

1) Ketentuan durasi pembersihan untuk gypsum dilaksanakan setiap

terkena air akibat atap yang bocor


1) Operasional pelaksanaan pemeliharaan dilaksanakan setiap terkena

air akibat atap yang bocor




Sesuai Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M/2008 Tabel

4.3,


17. Plafon kayu



1) Ketentuan durasi pembersihan untuk plafon kayu setiap 2 (dua)

bulan sekali






4.3,

18. Plafon Metal

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan plafon

metal, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan durasi pembersihan untuk plafon metal setiap 2 (dua)

bulan sekali






4.3,

19. Kunci, Grendel dan Engsel

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan kunci,

grendel dan engsel, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan durasi pelumasan bagian yang bergerak untuk kunci,

grendel dan engsel metal setiap 2 (dua) bulan sekali






20. Sliding door, Rolling door, Falding door

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan sliding

door, rolling door, falding door, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan durasi pembersihan untuk sliding door, rolling door,

falding door setiap 2 (dua) bulan sekali





Disamakan dengan difuser/grill, sesuai dengan Peraturan Menteri

Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M/2008 Tabel 4.3,

21. Kusen Aluminium a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan kusen

aluminium, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan durasi pembersihan dengan Finishing powder coating

setiap 1 (satu) bulan sekali,

2) Ketentuan pada tempat tempat yang menghasilkan debu,

pembersihan dilakukan setiap hari





Sesuai Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M/2008 Tabel 4.3,

22. Kusen kayu a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan kusen


1) Ketentuan durasi politut kusen kayu setiap 6 (enam) bulan sekali

2) Pembersihan kusen kayu dan kusen besi setiap hari





Bebas dari kotor, tidak ada noda, tidak berdebu, bila diusap tidak

membekas.


23. Kusen Plastik dan Kusen Besi

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan kusen

plastik dan kusen besi, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan durasi pembersihan kusen plastik dan kusen besi setiap

hari dari debu yang menempel

2) Untuk kusen besi pengecatan ulang setiap tahun





bebas dari kotor, tidak ada noda, tidak berdebu, bila diusap tidak

membekas

24. Door closer

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan door

closer, sesuai subbab B1 Bab 3.





Bebas dari kotor, tidak ada noda, tidak berdebu, tidak ada sarang laba-

laba

25. Pengecatan luar bangunan

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pengecatan luar

bangunan, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Membuat rencana anggaran biaya pengecatan luar bangunan

(pengecatan tembok bangunan setiap 2 (dua) atau 3 (tiga) tahun

sekali)

2) Ketentuan durasi pengecatan luar bangunan dilaksanakan 2 (dua)

tahun atau 3 (tiga) tahun sekali



1) Operasional pelaksanaan pengecatan luar bangunan setiap 2 (dua)

atau 3 (tiga) tahun sekali.

Bila cat menggelembung, cara perbaikannya sebagai berikut :

- Keroklah lapisan cat yang menggelembung dan haluskan

permukaannya dengan kertas ampelas

- Beri lapisan cat baru hingga seluruh permukaan tertutup

rata

- Keroklah lapisan yang mengelupas dan bersihkan dengan

kertas ampelas hingga permukaan rata, halus & kering

- Beri lapisan cat yang baru hingga permukaan tertutup rata.

Bila cat berbintik (Bittiness), cara perbaikannnya sebagai

berikut:

- Tunggu lapisan cat sampai kering sempurna

- Gosok permukaan yang akan dicat dengan kertas ampelas

halus dan bersihkan

- Beri lapisan cat baru (yang sudah disaring) sampai

permukaan cukup rata.

Bila cat retak-retak (crazing/cracking), cara perbaikannya

sebagai beikut :

- Keroklah seluruh lapisan cat, dan permukaannya haluskan

dengan kertas ampelas kemudian bersihkan

- Beri lapisan cat baru

Bila terjadi perubahan warna (discoloration), cara perbaikannya

sebagai berikut :

- Pilih jenis cat lain

- Lakukan kembali persiapan permukaan dan lapis dengan cat

dasar tahan alkaline

Bila cat sukar mengering (drying troubles), cara perbaikannya

sebagai berikut :

- Keroklah seluruh lapisan cat, bersihkan dan biarkan

permukaan mengering dan baru di cat ulang dalam keadaan

cuaca baik

- Keroklah seluruh lapisan cat, bersihkan dan beri lapisan cat

yang tahan alkaline


Bila cat ada garis-garis bekas kuas (brush marks) maka cara

perbaikannya adalah sebgai berikut :

- Setelah lapisan cat mengering, gosoklah dengan kertas

amplas, bersihkan dan di cat dengan cara pengecatan yang

benar dan di cat ulang dengan cat yang kekentalannya

cukup

Bila daya tutup cat berkurang (poor opacity) maka cara

perbaikannya adalah sebagai berikut :

- Encerkan cat sesuai anjuran, aduk cat sehingga merata

- Ulangi pengecatan sampai cukup rata

Lapisan cat menurun pada beberapa tempat (sagging), cara

perbaikannya adalah :

- Biarkan cat mengering dengan baik

- Ratakan bagian-bagian yang menurun dengan kertas

amplas, kemudian lakukan pengecatan ulang

Cat kurang mengkilap (loss of gloss), cara perbaikannya adalah

sebagai berikut :

- Amplaslah dan ulang pengecatan kayu pada lapisan cat

yang sudah tua / kurang mengkilap

- Keroklah seluruh lapisan cat dari permukaan sebelum

melakukan pengecatan baru


1) Tangga, Hidraulic work platform atau sejenis dan/atau gondola

2) Peralatan pengecatan tembok

3) Alat pengerok cat tembok


Cat tidak menggelembung (blestering)

Cat tidak berbintik (bittiness)

Cat tidak retak-retak (cracking)

Cat tidak berubah warna (discoloration)

Cat tidak sukar mengering (drying trouble)

Cat tidak bergaris-garis bekas kuas (brush marks)

Daya tutup cat berkurang (poor opacity)


Lapisan cat tidak menurun pada beberapa tempat (sagging)

Cat kurang mengkilap (loss of gloss)

26. Pemeliharaan atap seng dan cement fiber gelombang

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan atap seng

dan cement fiber gelombang

1) Ketentuan durasi pemeliharaan atap seng dan cement fiber

gelombang dilaksanakan setiap 4 (empat) tahun sekali



1) Alat tangga khusus pemeliharaan atap seng dan cement fiber

gelombang

2) Tangga, Hidraulic work platform atau sejenis

3) Kuas

4) Cat meni

5) Paku atau angkur pengikat

6) Karet seal

d. Standar kinerja

Untuk atap seng dan cement fiber gelombang tidak terdapat kebocoran

27. Pemeliharaan atap genteng metal

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan atap

genteng metal, sesuai subbab B1 Bab 3.


1) Operasional pelaksanaan pemeliharaan atap genteng metal :

Pembersihan setiap bulan dari kotoran yang terdapat pada

permukaan atas atap agar tidak berkarat

Bersihkan dengan air dan sikat permukaan atap agar

tampilannya selalu rapih


1) Alat tangga khusus pemeliharaan atap genteng metal



Untuk atap genteng metal tidak terdapat kebocoran


28. Pemeliharaan atap sirap

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan atap sirap,

sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan durasi perawatan untuk atap sirap dilaksanakan setiap 6

(enam) bulan


1) Operasional pelaksanaan pemeliharaan atap sirap :

Pembersihan atap dari kotoran setiap 6 (enam) bulan agar

jamur atau tumbuhan tidak melekat

Penggantian atap sirap yang telah rapuh atau pecah


1) Alat tangga khusus pemeliharaan atap genteng metal



Untuk atap sirap tidak terdapat kebocoran

29. Pemeliharaan atap beton


beton, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan durasi perawatan untuk atap beton dilaksanakan

pembersihan sebulan sekali dari kotoran yang melekat


1) Operasional pelaksanaan pemeliharaan atap beton :

Pembersihan kotoran dilaksanakan sebulan sekali

Beri lapisan anti bocor dengan kuas atau dengan semprot

Bila menggunakan aspal cair sebagai lapisan atas permukaan

atap, periksa aspal yang mengelupas karena perubahan cuaca

dan berikan cairan aspal baru setebal 5 mm


1) Peralatan pembersihan kotoran

2) Sikat besi

3) Aspal cair

4) Lapisan anti bocor

5) Kuas

6) Alat semprot anti bocor



Permukaan atap bersih dari kotoran

Tidak ada tanda-tanda kebocoran

30. Pemeliharaan atap genteng keramik


genteng keramik, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan durasi perawatan untuk atap genteng keramik

dilaksanakan 6 (enam) bulan sekali


1) Operasional pelaksanaan pemeliharaan atap genteng keramik :

Periksa atap keramik dan bubungan setiap 6 (enam) bulan

Cat dengan anti bocor jika terdapat retak

Cat pertemuan bubungan dengan genteng keramik

menggunakan cat genteng yang sewarna


1) Cat anti bocor atau campuran epoxy

2) Kuas


Tidak terdapat retak dari atap keramik dan bubungan

31. Pemeliharaan atap fiberglass


fiberglass, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan durasi perawatan untuk atap fiberglass dilaksanakan

pemeriksaan 6 (enam) bulan sekali


1) Operasional pelaksanaan pemeliharaan atap fiberglass

Pemeriksaan atap fiberglass terutama pada sambungan antara

komponen fiberglass setiap 6 (enam) bulan sekali

Pembersihan dengan menggunakan sikat yang lembut dan

cairan sabun atau detergen

Bila terdapat retak tutup dengan cat anti bocor



1) Sikat lembut

2) Cairan sabun atau detergen

3) Cat anti bocor

4) kuas


Atap bersih

Tidak terdapat retak

32. Pemeliharaan lisplang kayu

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan lisplang


1) Ketentuan durasi perawatan untuk lisplang kayu dilaksanakan

pemeriksaan 6 (enam) bulan sekali


1) Operasional pelaksanaan pemeliharaan lisplang kayu :

Pemeriksaan kondisi lisplang setiap 6 (enam) bulan

Pembersihan lisplang dengan sikat lembut dengan cairan sabun

atau detergen

Bila terdapat retak pada lisplang tutup dengan plamur kayu dan

cat kembali

Perbaikan yang sempurna dapat dilakukan dengan mengerok

sampai habis cat lama yang melekat, kemudian ampelas dan cat

kembali dengan cat dasar serta cat penutup khusus untuk kayu



Lisplang bersih

Tidak terdapat retak pada lisplang

33. Pemeliharaan list glass fiber cement

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan list glass

fiber cement, sesuai subbab B1 Bab 3.





D. Perencanaan Teknis Pemeliharaan Fasiltas Bersama

1. Pemeliharaan Sistem Transportasi Vertikal

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan sistem

transportasi vertikal, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Pemeliharaan sistem transportasi vertikal pada dasarnya

pemeliharaan dan perawatannya mengikuti standar pemeliharaan

yang ditetapkan oleh pabrik pembuat peralatan yang terpasang.

Pemeliharaan meliputi peralatan/perlengkapan :

a) Lift penumpang, Lift barang, Lift kebakaran, Eskalator,

Travelator

Setiap lift pemeliharaan dan pemeriksaan adalah sebagai berikut :

a) Pembersihan kamar mesin, ruang luncur dan pit

b) Pelumasan rel pemandu, governor, pesawat pengaman, kereta,

pintu-pintu, mesin, penyangga (buffer) dan peralatannya

c) Tali baja

d) Atap kereta (top of car), pemeriksaan meliputi :

(1) Akses kepintu darurat diatas kereta (emergency exit)

(2) Saklar pengaman kecepatan lebih (safety operated switch)

(3) Broken tape switch

(4) Saklar henti darurat (emergency stop switch)

(5) Limit switch

(6) Kontak- kontak pintu (door contacts)

e) Kamar mesin, pemeriksaan meliputi :

(1) Besaran nilai sekring ampere

(2) Power rating motor (kW)

(3) Putaran motor (rpm)

(4) Frekuensi (hertz)

(5) Temperatur rice motor

(6) Isolasi motor

(7) Kecepatan putar puli roda tarik (traction sheape) dengan

menggunakan tachometer

f) Pit, pemeriksaan meliputi :

(1) Plat tabir pemisah bobot timbang (counter weight)

(2) Tangga monyet


(3) Kebersihan dasar pit

(4) Final limit switch

(5) Directional limit switch

g) Lantai lobby lift, pemeriksaan meliputi :

(1) Kondisi pintu lantai (hoistway entrance) :

(a) tidak berbunyi

(b) tidak bergetar

(c) posisi tidak miring

Pertemuan daun pintu

Fungsi tombol-tombol

Fungsi lampu-lampu indikator tiap lantai

Fungsi emergency key device

Setiap eskalator / travelator pemeriksaan meliputi :

a) Pit

b) Step dan roller

c) Ban pegangan

d) Landasan dan combplate



1) Peralatan pembersihan ruangan , Pelumas, Tachometer, Ampere

meter, Ban pegangan, Landasan dan combplate,

d. Standar kinerja , sesuai subbab B4 Bab 3.

Untuk sistem transportasi vertikal : dengan standar kinerja

1) Kamar mesin, ruang luncur dan pit harus bersih dan bebas dari

sampah, debu, dan ceceran minyak

2) Rel pemandu, governor, pesawat pengaman, kereta, pintu-pintu,

mesin, penyangga (buffer) dan perawatannya dilumasi dengan jenis

pelumas yang sesuai dengan jenis dan merknya

3) Tali baja dengan tanda-tanda retak, putus, atau patah pada

beberapa komponen kawat atau berkarat, dan atau diameternya

susut lebih dari 10% dari ukuran semula harus diganti

4) Tali baja yang kering atau ada tanda-tanda korosi harus dilumasi

5) Pemeriksaan atap kereta (top car)

6) Pemeriksaan kamar mesin

7) Pemeriksaan pit

8) Pemeriksaan lantai lobby lift


Eskalator / travelator, pemeriksaan meliputi :

1) Pit

2) Step and roller

3) Ban pegangan tidak boleh retak atau rusak

4) Landasan dan combplate tidak boleh rusak / retak

2. Pemeliharaan kebersihan toilet

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan

kebersihan toilet, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan durasi perawatan untuk kebersihan toilet dilaksanakan

setiap kali habis digunakan

2) Ketentuan penggunaan disinfectant untuk membunuh bakteri di

lantai dan di dinding, dilaksanakan 2 (dua) bulan sekali




1) Tempat sampah / asbak / standing ashtray didalam toilet dalam

keadaan bersih

2) Urinoir, wastefel, toilet bowl bagian luar dan bagian dalam, dalam

keadaan bersih

3) Daun pintu, dinding / ruang kloset bagian luar / dalam toilet dalam

keadaan bersih

4) Soap dispenser siap pakai

5) Roll tissue dalam keadaan siap pakai

6) Tempat wudhu dalam keadaan bersih

7) Dinding keramik toilet dalam keadaan bersih

8) Exhaust fan callmic, hand drier, rak lemari dalam keadaan bersih

9) Shower room / kran shower / shower / shower pan, dalam keadaan

bersih

10) Ember dan gayung toilet dalam keadaan bersih dan siap pakai

11) Kaca cermin dalam keadaan bersih

12) Lantai keramik dalam keadaan bersih

13) Keset nomad enterence dalam keadaan bersih


3. Pemeliharaan kebersihan lantai basement


kebersihan lantai basement, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan durasi perawatan untuk kebersihan lantai basement

dilaksanakan setiap hari pada pukul 07:00 wib


1) Operasional pelaksanaan pemeliharaan kebersihan lantai basement

setiap hari, dimulai pukul 07:00 wib :



1) Lantai basement dalam keadaan bersih

2) Bagian atas tidak ada sawang

3) Dinding dalam keadaan bersih

4) Tempat sampah dan asbak di lantai basement dalam keadaan

kosong

5) Fan toliet basement dan lantai semen dalam keadaan bersih

6) Tempat wudhu, dinding dan kran air dan saluran pembuangan

dalam keadaan bersih

7) Lantai mushola dan tikar sholat dalam keadaan bersih

8) Dinding parkir basement dalam keadaan bersih

9) Pipa / instalasi air pada plafon basement dalam keadaan bersih

10) Pos satpam, dinding kaca dalam keadaan bersih

11) Tempat duduk tunggu supir dalam keadaan bersih

12) Loker dalam keadaan bersih

13) Keset enterence toilet basement dalam keadaan bersih

4. Pemeliharaan kebersihan lobby dan lift


kebersihan lobby dan lift, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Membuat rencana anggaran biaya pemeliharaan kebersihan lobby

dan lift setiap hari pada pukul 07:00 wib

2) Ketentuan durasi perawatan untuk kebersihan lobby dan lift

dilaksanakan setiap hari





5. Pemeliharaan kebersihan tangga kebakaran

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan tangga

kebakaran, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan durasi perawatan untuk tangga kebakaran dilaksanakan

setiap hari




1) Bagian atas plafon dalam keadaan bersih

2) Lantai dalam keadaan bersih

3) Cat tangga eksit dalam keadaan bersih

4) Pegangan tangga eksit dalam keadaan bersih

5) Daun pintu tangga eksit bagian luar dan dalam dalam keadaan

bersih

6) Tangga darurat dalam keadaan bersih

6. Pemeliharaan kebersihan koridor

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan koridor

1) Ketentuan durasi perawatan untuk koridor dilaksanakan setiap hari


1) Dilaksanakan oleh penyedia jasa khusus pemeliharaan koridor


d. Standar kinerja

1) Plafon koridor dalam keadaan bersih

2) Kayu pada plafon selasar dalam keadaan bersih

3) Dinding selasar dalam keadaan bersih

4) Dinding kayu / wall paper dalam keadaan bersih

5) Dinding lift dan plat aluminium yang terdapat pada sisi bagian

bawah dalam pintu lift dalam keadaan bersih

6) Pantry (dapur), lantai keramik, dinding, wastafel, kotak sampah,

lemari rak bagian atas, daun pintu luar dalam, exhaust grill, kran air,

kabinet dibawah wastafel dalam keadaan bersih

7) Lantai selasar dalam keadaan bersih

8) Perlengkapan alat pemadam kebakaran dalam keadaan bersih


7. Pemeliharaan kebersihan lift

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan lift, sesuai

subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan durasi perawatan untuk lift dilaksanakan setiap kali lift

kotor




1) Ruangan didalam lift dalam keadaan bersih

2) Automatic air freshener berfungsi dengan baik

E. Perencanaan Teknis Pemeliharaan PSU

1. Pemeliharaan Saluran Air Kotor

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan saluran air

kotor, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Pembersihan saluran terbuka air kotor pada sekitar bangunan

sekurang-kurangnya 1 (satu) bulan sekali

2) Ketentuan pemeliharaan saluran air kotor :

a) Pemeriksaan saluran tegak air kotor pada setiap sambungan

yang menggunakan lem

b) Membersihkan saluran terbuka air kotor

c) Memeriksa bak kontrol dari saluran tertutup air kotor


1) Pendeteksian potensi kecelakaan kerja dan selanjutnya dijadikan

bahan dalam pembuatan rencana mengantisipasi terjadinya

kecelakaan kerja, akan menghasilkan suatu kondisi kerja tanpa

kecelakaan kerja atau zero accident.



Untuk saluran air kotor dengan standar kinerja seluruh saluran air kotor

bersih dan berfungsi dengan baik


2. Pemeliharaan Saluran Air Bersih

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan saluran air

bersih , sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan pemeliharaan saluran air bersih:

a) Pemeriksaan saluran air bersih pada saluran yang menggunakan

PVC yang yang tidak terlindung dari matahari

b) Pemeriksaan penggantung PVC



1) Penggantung PVC

2) Lem PVC

3) Karet ban bekas motor


Untuk saluran air bersih dengan standar kinerja seluruh saluran air

bersih tidak ada kebocoran dan berfungsi dengan baik

3. Pemeliharaan Peralatan Saniter

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan Peralatan

Saniter, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan pemeliharaan peralatan saniter:

a) Pembersihan seluruh peralatan saniter



1) Kain lap pembersih, Sabun atau bahan pembersih lainnya yang tidak

menyebabkan korosi, Spon, sikat lembut,


Untuk peralatan saniter: dengan standar kinerja seluruh per

alatan saniter mengalir lancar, tidak ada bercak air, tidak ada noda,

tidak bau


4. Pemeliharaan Pemanas Air

a. Perencanaan program kerja dan Jadwal kerja pemeliharaan pemanas

air, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Pemeliharaan setiap minimal 4 tahun sekali

2) Ketentuan pemeliharaan pemanas air:

Pembersihan pemanas air




5. Pemeliharaan kran air

a. Perencanaan program kerja dan Jadwal kerja pemeliharaan kran air,


1) Pemeliharaan setiap minimal 2 bulan sekali



1) Kunci pengencang baut

2) Seal pada batang ulir kran


Untuk kran air: dengan standar kinerja tidak basah, tidak kusam, tidak

berkarat,

6. Pemeliharaan Bak Cuci Piring

a. Perencanaan program kerja dan Jadwal kerja pemeliharaan bak cuci

piring, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Pemeliharaan setiap kali sesudah dipakai



1) Plastik spon halus

2) Cairan pembersih atau sabun atau detergen


Untuk bak cuci piring: dengan standar kinerja bersih


7. Pemeliharaan Sistem Tata Udara

a. Perencanaan program kerja dan Jadwal kerja pemeliharaan tata

udara, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Pemeliharaan :

a) Unit chiller :

b) Kompresor : pemeriksaan berkala terhadap tekanan diukur

dengan menggunakan pressure gauge, motor kompresor

sebagai penggerak arus yang masuk dan tegangannya diukur

secara berkala dengan tang ampere

c) Kondenser/ cooler : pengukuran tekanan refrigerant pada

kondensor dan cooler diukur secara rutin. Motor fan untuk

menggerakkan udara pendingin harus diperiksa. Untuk cooler

temperatur air yang masuk dan keluar diukur secara rutin

d) Metering device : harus diperiksa rutin

e) Panel kontrol / power : komponen pada panel power diperiksa

secara rutin

f) AHU / FCU / ducting : pemeriksaan tekanan air dingin masuk

dan keluar AHU diperiksa dengan menggunakan pressure gauge

dan juga termometer

g) Pompa : pemeriksaan motor dan starter secara rutin

h) Instalasi pipa : instalasi pipa chiller harus diperiksa rutin

2) Ketentuan pemeliharaan sistem tata udara : pemeriksaan dan

pengukuran secara rutin dari unit chiller



1) Pressure gauge, Tang ampere, Termometer,


Untuk bak sistem tata udara : mutu udara dalam ruangan tetap

memenuhi persyaratan teknis dan kesehatan yang disyaratkan


8. Perencanaan pemeliharaan jalan keluar sarana penyelamat (egress) 1

a. Jadwal dan program kerja, sesuai subbab B1 Bab 3.

b. Metode kerja, sesuai sub bab 2.2.2. b.

Dasar pembuatan metode kerja rencana pemeliharaan jalan keluar

sarana penyelamat (egress) adalah

1) SNI 03-1746-2000 - Tata cara perencanaan dan pemasangan sarana

jalan keluar untuk penyelamatan terhadap bahaya kebakaran pada

bangunan gedung

2) SNI 03-6571-2001 Sistem pengendali asap kebakaran pada

bangunan gedung

3) SNI 03-7012-2004 Sistem manajemen asap di dalam mal, atrium

dan ruangan bervolume besar

Memeriksa dan memelihara secara teratur jalur jalan keluar sebagai

sarana penyelamat bagi pemilikdan penggunan rusunawa. Pada jalur

jalan keluar sarana penyelamat harus selalu tidak ada hambatan. Dalam

pelaksanaan pemeliharaan sarana jalan keluar,

Jalur jalan keluar sarana penyelamat merupakan jalur yang tidak

boleh ada hambatan

Perlu pengaturan jalur, dan jika terpaksa harus menutup sebagian

jalur sarana penyelamat, maka perlu dipertimbangkan ada

tambahan jalur.

Pelaksanaan pekerjaan pemeliharaan pada jalur jalan keluar sarana

penyelamat harus merupakan pekerjaan crash programme

(pekerjaan kilat).

Sumber daya uang, sumber daya manusia, sumber daya alat, harus

tersedia agar pekerjaan cepat selesai

Semua petugas harus yang kompeten untuk mengerjakan pekerjaan

terkait

1 Sumber dari: Peraturan Menteri PU No. 24/PRT/M/2008 Tentang Pedoman

Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung

http://sisni.bsn.go.id/index.php?/sni_main/sni/detail_sni/2107







Pada sepanjang jalur jalan keluar sarana penyelamat harus

dilengkapi dengan tanda EKSIT dan tidak boleh terhalang serta

harus memenuhi persyaratan sesuai dengan SNI yang berlaku.

Gambar 4 Petunjuk Exit


9. Pemeliharaan Sistem Proteksi Kebakaran


proteksi kebakaran, sesuai subbab B1 Bab 3.

Sistem proteksi kebakaran ini meliputi :

1) Kerumahtanggaan keselamatan kebakaran (fire safety house

keeping).

2) Sarana jalan ke luar (means of access)

Inspeksi dilakukan setiap bulan untuk :

a) Pintu :

1) Tidak boleh dikunci/digembok

2) Kerusakan pada penutup pintu otomatik

3) Terdapatnya ganjal atau ikatan yang membiarkan pintu

terbuka, pada pintu yang harus selalu pada keadaan

tertutup

4) Halangan benda dan lain-lain didepan pintu eksit

b) Tangga kebakaran :

1) Terdapat ganjal atau ikatan yang membiarkan pintu tangga

terbuka

2) Harus bersih. Dan tidak digunakan tempat istirahat /

merokok, serta tidak digunakan untuk gudang

EXIT


3) Tidak boleh dipakai tempat peralatan seperti panel, unit ac

dsb

4) Kerusakan pada lantai dan pegangan tangga

c) Koridor jalur untuk keluar :

1) Bebas dari segala macam hambatan

2) Tidak digunakan untuk gudang

d) Eksit pelepasan dilantai dasar yang menuju ke jalan umum atau

tempat terbuka diluar bangunan harus tidak boleh dikunci

e) Tanda eksit :

1) Jelas kelihatan tidak terhalang

2) Lampu penerangannya hidup

f) Penutup pintu otomatik (door closer) yang rusak harus

diperbaiki

g) Lampu penerangan tanda eksit yang mati segera diperbaiki

h) Penerangan darurat pada sarana jalan keluar harus diuji coba

selama setengah jam setiap tahun dan selama sekurang-

kurangnya selama 10 detik setiap bulan. Waktu pengalihan ke

penerangan darurat oleh diesel generator harus tidak lebih dari

10 detik

i) Pengujian operasional dan berkala sistem fan presurisasi tangga

kebakaran harus dilakukan setiap 6 bulan dan mengikuti SNI 03-

6571-2001 atau edisi terbaru, sistem pengendalian asap

kebakaran pada bangunan gedung

3) Sistem deteksi dan alarm kebakaran dan sistem komunikasi suara

darurat.

4) Alat pemadam api ringan (PAR) (fire extinguisher).

5) Sistem pompa kebakaran terpasang tetap.

6) Sistem pipa tegak dan slang atau hidran bangunan.

7) Sistem sprinkler otomatik

8) Sistem pemadam kebakaran terpasang tetap lain

9) Sistem pengendalian dan manajemen asap

b. Perencanaan prosedur dan metode kerja sistem proteksi kebakaran,




1) APAR

2) Peralatan untuk pembersihan lantai

3) Alat penyaring lemak

4) Peralatan pembersihan limbah dan sampah

5) Peralatan pengujian sistem deteksi dan alarm kebakaran untuk

pencegahan bahaya kebakaran


Untuk sistem proteksi kebakaran dengan standar kinerja :

1) Masalah kerumah tanggaan keselamatan kebakaran

a) Lantai bersih tidak ada sampah

b) Tidak ada bahan atau perabotan yang mudah terbakar

c) Tempat sampah dari bahan yang tidak mudah terbakar

d) Sampah yang mudah terbakar sudah ditempatkan ditempat

yang khusus agar aman tidak terbakar

e) Tempat dan waktu untuk merokok sudah ditentukan

f) Hunian industri bersih dari sampah dan sisa bahan yang mudah

terbakar

g) Cairan mudah terbakar tersimpan diruang terpisah

h) Pekerjaan pengelasan dan pemotongan daerah sekitarnya

bersih dari sampah yang mudah terbakar

2) Pada sarana jalan keluar :

Pada pintu tidak boleh dikunci / digembok

Tidak ada kerusakan pada door closser

Tidak terdapat ganjal / ikatan yang membiarkan pintu

terbuka, pada pintu yang harus selalu tertutup

a) Pada tangga kebakaran :

Tidak boleh terdapat ganjal atau ikatan yang membiarkan

pintu terbuka

Pada tangga harus bersih, dan tidak digunakan untuk

tempat istirahat merokok penghuni karyawan, serta tidak

digunakan untuk gudang

Tidak boleh dipakai untuk tempat peralatan seperti panel,

unit AC dan sebagainya

Tidak boleh terdapat kerusakan pada lantai dan pegangan

tangga


b) Koridor yang digunakan sebagai jalur keluar :

Harus bebas dari segala hambatan

Tidak digunakan untuk gudang

c) Eksit pelepasan dilantai dasar yang menuju ke jalan umum atau

tempat terbuka harus tidak boleh dikunci

d) Tanda eksit :

Harus jelas kelihatan

Lampu penerangan hidup

Penutup pintu otomatik (door closer) berfungsi dengan baik

Lampu penerangan tanda eksit harus nyala

3) “Sistem deteksi dan alarm kebakaran dan sistem komunikasi suara

darurat” harus berfungsi dengan baik

4) Alat pemadam api ringan berfungsi dengan baik

5) “Sistem pompa kebakaran terpasang tetap” berfungsi dengan baik

6) “Sistem pipa tegak dan selang atau hidran bangunan” harus

berfungsi dengan baik

7) “Sistem sprinkler otomatik” harus berfungsi dengan baik

8) “Sistem pemadam kebakaran terpasang tetap lain” harus berfungsi

dengan baik

9) “Sistem pengendalian dan manajemen asap” harus berfungsi

dengan baik”

10. Pemeliharaan kebersihan perlengkapan alat pemadam kebakaran


perlengkapan alat pemadam kebakaran, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan durasi pemeliharaan untuk perlengkapan alat pemadam

kebakaran dilaksanakan setiap hari


1) Dilaksanakan oleh penyedia jasa khusus pemeliharaan

perlengkapan alat pemadam kebakaran

2) Operasional pelaksanaan pemeliharaan perlengkapan alat

pemadam kebakaran :

Sebelum pekerjaan dimulai, siapkanlah peralatan kerja

selengkapnya yaitu: ember, sponge, kain majun, deterjen.


Bersihkan tabung alat pemadam api ringan (fire extinguisher)

yang terpasang di gedung dengan lap basah atau spons,

celupkan pada ember yang berisi larutan deterjen, kemudian

sikat debu yang melekat, gunakan sikat nylon, setelah itu bilas

dengan air bersih sampai larutan tidak tersisa dan keringkan.

Letakan kembali pada posisi semula.

Hati-hati, selama dibersihkan jangan menarik / merusak katup

alat pemadam api ringan atau terjatuh / terpelanting ke lantai

sehingga menimbulkan benturan akibatnya alat pemadam tidak

berfungsi lagi.

Bersihkan tutup kotak selang kebakaran (box hydrant) di setiap

lantai Gedung, dengan lap basah atau spons, celupkan pada

ember yang berisi larutan deterjen, kemudian bilas dengan air

bersih sampai larutan tidak tersisa dan keringkan.

Bersihkan debu kotak penarik alarm di setiap lantai gedung

dengan lap kering atau bulu ayam, harus hati-hati

mengerjakannya, jangan menarik handle-nya.

Bersihkan debu bel alarm di setiap lantai gedung dengan lap

kering atau bulu ayam.

Bersihkan debu penutup tanda EKSIT tangga darurat dengan lap

kering


1) Ember, Spons, Kain majun, Detergen


Perlengkapan alat pemadam kebakaran harus dalam keadaan bersih

11. Pemeliharaan kebersihan perlengkapan alat pemadam kebakaran


perlengkapan alat pemadam kebakaran, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan durasi pemeliharaan untuk perlengkapan alat pemadam

kebakaran dilaksanakan setiap hari


1) Dilaksanakan oleh penyedia jasa khusus pemeliharaan

perlengkapan alat pemadam kebakaran


2) Operasional pelaksanaan pemeliharaan perlengkapan alat

pemadam kebakaran :

Sebelum pekerjaan dimulai, siapkanlah peralatan kerja

selengkapnya yaitu: ember, sponge, kain majun, deterjen.

Bersihkan tabung alat pemadam api ringan (fire extinguisher)

yang terpasang di gedung dengan lap basah atau spons,

celupkan pada ember yang berisi larutan deterjen, kemudian

sikat debu yang melekat, gunakan sikat nylon, setelah itu bilas

dengan air bersih sampai larutan tidak tersisa dan keringkan.

Letakan kembali pada posisi semula.

Hati-hati, selama dibersihkan jangan menarik / merusak katup

alat pemadam api ringan atau terjatuh / terpelanting ke lantai

sehingga menimbulkan benturan akibatnya alat pemadam tidak

berfungsi lagi.

Bersihkan tutup kotak selang kebakaran (box hydrant) di setiap

lantai Gedung, dengan lap basah atau spons, celupkan pada

ember yang berisi larutan deterjen, kemudian bilas dengan air

bersih sampai larutan tidak tersisa dan keringkan.

Bersihkan debu kotak penarik alarm di setiap lantai gedung

dengan lap kering atau bulu ayam, harus hati-hati

mengerjakannya, jangan menarik handle-nya.

Bersihkan debu bel alarm di setiap lantai gedung dengan lap

kering atau bulu ayam.

Bersihkan debu penutup tanda EKSIT tangga darurat dengan lap

kering


1) Ember, Spons, Kain majun, Detergen


Perlengkapan alat pemadam kebakaran harus dalam keadaan bersih


12. Pemeliharaan Dan Perawatan Sistem Elektrikal


elektrikal, sesuai subbab B1 Bab 3.

Pekerjaan ini meliputi :

Pemeliharaan dan perawatan instalasi listrik dan penerangan perlu

memperhatikan penghematan energi listrik

Pemeliharaan panel distribusi tegangan menengah (TM) dan

tegangan rendah (TR)

Pemeliharaan panel-panel listrik di tiap-tiap lantai gedung

Pemeliharaan genset beserta kelengkapannya

Memeriksa kondisi operasi peralatan listrik dengan menggunakan

alat infra red investigation

Metode pemeliharaan sistem listrik dapat ditunjukkan seperti tabel

dalam PerMen PU no.24/PRT/M/2008 tanggal 30 Desember 2008

tentang pedoman pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung,

sebagai berikut :

Tabel 2 Metode Pemeliharaan Sistem Listrik

No. SUB SISTEM KEGIATAN RINCIAN KEGIATAN

1 2 3 4

I POWER SUPPLY

A. Transformator

(trafo kering)

1. Inspection a. Relay pengaman

b. Bushing

c. Terminal

d. Dudukan transformator

e. Kondisi fisik transformator

f. Temperatur transformator

g. Peralatan pengamanan dan

pengukuran

h. Temperatur dan kondisi

udara ruangan

transformator

i. Koneksi kabel pada terminal



1 2 3 4

bushing dan sistem

pentanahan

2. Service a. Pembersihan bagian luar

trafo

b. Penyesuaian temperature

dan kondisi udara ruangan

transformator

3. Penggantian

peralatan

dan spare

part bila

rusak

Penggantian peralatan dan

spare part bila terjadi kerusakan

B. UPS

(Sealed Type)

1. Inspection a. Kondisi kabel

a. Fuse

b. Relay

c. Kondisi Battery Back Up

d. Terminal Battery

e. Kalibrasi alat penunjuk di

panel UPS

f. Fungsi sistim control

2. Service a. Pengencangan baut

b. Pembersihan terminal

3. Penggantian

peralatan

dan spare

part bila

rusak



II

SISTEM DISTRIBUSI

A. Panel Tegangan

Menengah

1. Inspection Komponel panel TM (Load Break

Switch, Earthing Switch, HRC

Fuse, Lightning Arrester,

Interlock System, peralatan

pengukuran dan seluruh



1 2 3 4

peralatan bantunya)

2. Service a. Pengukuran tahanan

pentanahan

b. Pembersihan elektroda

pentanahan

c. Pengukuran dan pembersihan

tahanan kontak LBS dan

earthing switch

d. Pengujian interlocking

secara elektrikal dan mekanik

pada panel TM

3. Penggantian

peralatan

dan spare

part bila

rusak



B. Panel Distribusi

Utama Tegangan

Menengah

(LVMDP)

a. Rumah Panel

1. Inspection a. Pemeriksaan rumah panel

b. Kondisi fisik kabel feeder dan

kabel control

c. Terminal kabel, mur dan baut

2. Service a. Pembersihan rumah panel

b. Perapihan jalur kabel pada

panel

c. Pengencangan kabel, mur dan

baut

d. Pengecatan ulang

3. Penggantian

peralatan

dan spare





1 2 3 4

part

b. Komponen

Peralatan Proteksi

1. Inspection Pemeriksaan komponen

peralatan proteksi

2. Service a. Pembersihan air, kelembaban,

debu, dan kotoran

b. Pengujian trip MCCB,dan MCB

dengan menggunakan Current

Injector

3. Penggantian

peralatan

dan spare

part bila

rusak



c. Busbar

1. Inspection a. Pemeriksaan panel-panel

busbar

2. Service b. Pemeriksaan terminal kabel

dan circuit breaker

a. Pembersihan panel-panel

busbar dari air, kelembaban,

debu dan kotoran

b. Pengencangan terminal

kabel dan circuit breaker

3. Penggantian

peralatan

dan spare

part bila

rusak



d. Alat

Pengukur

1. Inspection a. Pencatatan penunjukan

semua alat ukur setiap jam

b. Pencatatan dan pembukuan

kurva beban listrik dari

output travo

c. Evaluasi dan



1 2 3 4

penanggulangannya dari

hasil pencatatan

d. Pemeriksaan terminal kabel

ke meteran

2. Service a. Pengencangan terminal

kabel ke meteran

b. Kalibrasi semua alat

pengukur pada panel

3. Penggantian

peralatan

dan spare

part bila

rusak



e. Pilot Lamp

dan Fuse

1. Inspection a. Fungsi pilot lamp tiap-tiap

fase

b. Pemeriksaan terminasi pilot

lamp pada panel

2. Penggantian

peralatan

dan spare

part bila

rusak

Penggantian bola lampu dan

fuse serta peralatan dan spare

part bila terjadi kerusakan

f. Kabel Feeder

Tegangan

Menengah

1. Inspection a. Kabel-kabel feeder, rak

kabel, sambungan, terminasi

dan peralatan bantunya

b. Kondisi fisik kabel feeder

2. Service a. Pembersihan pada kabel

feeder, rak kabel,

sambungan, terminasi

b. Perapihan kabel feeder

c. Pengukuran tahanan isolasi

dengan megger

3. Penggantian Penggantian peralatan dan



1 2 3 4

peralatan

dan spare

part bila

rusak


g. Kabel Feeder

Tegangan Rendah


kabel, sambungan, terminasi

dan peralatan bantunya



feeder, rak kabel,



c. Pengukuran tahanan isolasi

dengan megger

3. Penggantian

peralatan

dan spare

part bila

rusak



h. Busduct

1. Inspection Kondisi fisik busduct

2. Service a. Pembersihan

busduct,feeding end, tap-off

box,MCCB, MCB, Fuse

b. Pengukuran tahanan isolasi

dengan Megger

c. Pengujian MCB/MCCB dalam

Tap-off box Busduct

3. Penggantian

peralatan

dan spare

part bila

rusak



III BEBAN LISTRIK



1 2 3 4

A. Panel-Panel

Beban

1. Inspection Pemeriksaan kondisi fisik

a. MCB dan MCCB 2. Service a. Pembersihan air,

kelembaban, debu dan

kotoran

b. Pengujian trip MCB dan

MCCB dengan menggunakan

Current Injector

3. Penggantian

peralatan

dan spare

part bila

rusak



b. Busbar 1. Inspection a. Pemeriksaan kondisi fisik

Busbar panel-panel beban

b. Pemeriksaan terminasi kabel

dan circuit breaker

2. Service a. Pembersihan air,


kotoran

b. Pengencangan terminasi


3. Penggantian

peralatan

dan spare

part bila

rusak


spare part bila terjadi

kerusakan

c. Alat pengukur

(Metering)


semua alat ukur (V-meter, A-

Meter, Kwh-meter)

b. Evaluasi hasil pencatatan

c. Pemeriksaan terminasi kabel

ke meteran



1 2 3 4

2. Service a. Pengencangan terminasi

kabel, mur dan baut

b. Kalibrasi semua alat ukur

3. Penggantian

peralatan

dan spare

part bila

rusak



d. Pilot Lamp dan

Fuse


fase

b. Pemeriksaan terminasi pilot

lamp pada panel

2. Service Pengencangan terminasi pilot

lamp di panel

3. Penggantian

peralatan

dan spare

part bila

rusak


fuse serta peralatan dan spare

part bila terjadi kerusakan

B. Sistem

Penerangan

1. Inspection a. Pengamatan setiap titik

lampu

2. Service b. Kondisi Battery Back Up

pada lampu emergency

a. Pembersihan armature

a. Pengukuran intensitas

penerangan dengan Lux

meter

b. Pengujian tahanan isolasi

dengan Megger 500 V

3. Penggantian

peralatan

dan spare

part bila

a. Penggantian bola lampu bila

terjadi kerusakan atau telah

melampaui batas usia pakai

b. Penggantian Battery Back Up



1 2 3 4

rusak pada lampu emergency

c. Penggantian peralatan dan


kerusakan

C. Sistem Kontrol

Penerangan

1. Inspection a. Pemeriksaan dan

pengamatan seluruh titik

lampu

b. Kondisi sistim control secara

keseluruhan (Transmission,

terminal, Transformer,

Relay, Contact Output

Terminal, instalasi dan

peralatan bantunya).

2. Service Pembersihan seluruh sistem

control

3. Penggantian

peralatan

dan spare

part bila

rusak

Penggantian komponen system

kontrol bila terjadi kerusakan

D. Stop Kontak dan

Saklar

1. Inspection Pemeriksaan dan pengamatan

fungsi dari seluruh stop kontak

dan saklar

2. Service Pengecekan instalasi dengan

Megger 500 V D. Stop Kontak

dan Saklar

3. Penggantian

peralatan

dan spare

part bila

rusak

Penggantian saklar, stop kontak

serta peralatan lain bila terjadi

kerusakan

E. Under Floor

Ductdan / atau


pengamatan seluruh Service



1 2 3 4

ReisedFloor

System

Box dan Junction Box

termasuk seluruh outletnya

b. Pemeriksaan tahanan isolasi

stop kontak dalam floor

duct/raised floor dengan

Megger

2. Service a. Pembersihan seluruh service

box dan junction box




megger

3. Penggantian

peralatan

dan spare

part bila

rusak

a. Penggantian Service Box dan

Junction Box serta peralatan

lainnya bila terjadi

kerusakan

b. Penggantian conduit/kabel

bila rusak atau tidak sesuai

standar nilai tahanannya

F. Sistem Pertanahan 1. Inspection

a. Pengamatan seluruh bak

kontrol termasuk koneksi

kabelnya

b. Pengukuran tahanan

pertanahan bila tahanan di

atas standar

2. Service a. Pembersihan elektroda

pentanahan

b. Perbaikan tahanan

pertanahan bila tahanan di

atas standar

3. Penggantian

peralatan

Penggantian kabel dan

peralatan lain bila terjadi



1 2 3 4

dan spare

part bila

rusak

kerusakan

G. Sistem

Penangkal Petir

1. Inspection a. Pengamatan seluruh bak


kabelnya


pentanahan setiap bak

dengan Earth Tester


pentanahan


pentanahan di atas standar

3. Penggantian

peralatan

dan spare

part bila

rusak



kerusakan

Pemeliharaan Sistem Kelistrikan

a) Umum

Sistem Kelistrikan Bangunan Gedung meliputi :

Sistem Power Supply

- Transformator.

- UPS (Uninterrupted Power Supply).

Sistem Distribusi

- Panel Distribusi Tegangan Menengah

- Panel Distribusi Tegangan Rendah

- Kabel Feeder Tegangan Menengah

- Kabel Feeder Tegangan Rendah

- Busduct

Sistem Pembumian (grounding system/arde)

Sistem Penangkal Petir


b) Standard Operation Procedure

Metoda pengoperasian untuk Sistem Kelistrikan adalah sebagai

berikut.

Transformator

- Sebelum melakukan pengoperasian dilakukan pemeriksaan

antara lain :

o Memastikan transformator dalam keadaan bersih.

o Memeriksa semua sambungan kabel pada terminal

transformator, dalam posisi benar dan kuat.

- Pemeriksaan terhadap transformator secara periodik tiap 1

(satu) jam secara terus menerus.

UPS

Sebelum pengoperasian UPS dilakukan pemeriksaan antara lain

:

- Memeriksa dan memastikan kondisi battery dalam keadaan

normal dan baik.

- Memeriksa dan memastikan fuse dan relay pengaman

dalam keadaan normal dan berfungsi dengan baik.

- Memeriksa semua sambungan kabel pada terminal

UPS,dalam posisi benar dan kuat.

- Memeriksa dan memastikan semua meteran-meteran

dalam kondisi normal dan berfungsi dengan baik.

Setelah UPS beroperasi dilakukan pemeriksaan terhadap diesel

genset secara periodik tiap 1 (satu) jam secara terus menerus.

Melakukan pendataan dan pencatatan penunjukan meteran-

meteran panel UPS pada tiap-tiap jam selama UPS beroperasi

antara lain :

- Tegangan Output

- Frekuensi (Hertz)

- Arus (Ampere)


Panel Tegangan Menengah MVDP Chiller

- Sebelum dilakukan pengoperasian dilakukan pemeriksaan

antara lain :

o Panel dalam keadaan bersih.

o Semua sambungan kabel pada terminal, dalam posisi

benar dan kuat.

o Pemeriksaan pilot lamp untuk mengetahui incoming

power telah ada.

o Pemastian tegangan incoming sama dengan tegangan

sistem yang diinginkan, dengan mengamati Voltmeter

melalui Selector Switch.

- Pencatatan atas penunjukan angka-angka pada meteran-

meteran di panel MVDP secara periodik tiap 1 (satu) jam

secara terus menerus antara lain

o Tegangan Input (Kilo Volt/Volt)

o Tegangan Output (Kilo Volt/Volt)

o Frekuensi (Hertz)

o Arus (Ampere)

o KWH meter

o KVARH meter

Panel Tegangan Rendah LVMDP Chiller


antara lain :


o Sambungan kabel pada terminal, dalam posisi benar

dan kuat.

o Pilot lamp untuk mengetahui incoming power telah ada.





meteran di panel MVDP secara periodik tiap 1 (satu) jam

secara terus menerus antara lain




o Frekuensi (Hertz)

o Arus (Ampere)

o KWH meter

o KVARH meter

- Melakukan analisa dan membuat kurva beban harian

sebagai bahan untuk evakuasi akan kebutuhan beban

maupun mengevaluasi apabila terjadi gangguan.

Lampu Penerangan dan sistem kontrol.

- 1 (satu) jam sebelum jam kerja seluruh lampu ruangan kerja

harus dinyalakan dan setelah jam kerja lampu harus

dimatikan, kecuali pada ruangan-ruangan di mana masih

digunakan untuk lembur oleh karyawan kantor yang dapat

dilakukan melalui Sistem Kontrol Penerangan.

- Melakukan pemeriksaan atas performance lampu yang

dinyalakan, dan melakukan penggantian bilamana ada

lampu rusak.

- Melakukan pemrograman atas sistem kontrol penerangan

sesuai dengan penggunaan ruangan dan sesuai dengan

permintaan pihak Pemberi Tugas.

Diesel Genset

Catu Daya pada Bangunan Gedung berasal dari Perusahaan

Listrik Negara (PLN) yang di Back-Up dengan Diesel Genset, di

mana pengoperasiannya dapat dilakukan dengan 2 (dua)

sistem, yaitu :

- Secara manual, dengan langkah :

o Terlebih dahulu dilakukan pemeriksaan bahan bakar,

terminal/pole batteray, air accu, air radiator, V belt, oli

pelumas, dan panel-panel.

o Tekan tombol NOL (0) dari posisi automatic.

o Putar posisi selector switch dari automatic ke posisi

OFF.

o Pelumasan mesin dengan menjalankan motor pompa

oli + 5 (lima) menit

o Tekan tombol manual posisi NOL (0) selanjutnya tekan

tombol start, genset beroperasi secara manual.


o Cara mematikannya tekan tombol Stop, Led merah

menyala, berkedip dan dipindah ke automatic terlebih

dahulu sebelum Led merah mati.

- Secara Automatic, dengan langkah :


terminal/pole battery, air accu, air radiator, V belt, oli


o Pelumasan mesin dengan menjalankan motor pompa

oli + 5 (lima) menit

o Pindahkan posisi selector switch dari manual ke

automatic Tekan tombol automatic, Led merah akan

menyala.

o Genset standby dan akan hidup apabila catu daya dari

PLN mati atau dimatikan secara manual.

13. Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Elektronika

Sistem detektor pencegahan bahaya kebakaran dan elektronika yang

terdapat pada bangunan gedung meliputi :

a. Sistem Fire Alarm dan Detektor

1. Umum

Sistem Fire Alarm adalah sistem deteksi awal terhadap

kemungkinan terjadinya bahaya kebakaran dengan memberikan

indikasi secara audio maupun visual, dari mana asal kebakaran itu

dimulai sehingga dapat diambil tindakan pencegahan lebih lanjut.

Pemeliharaan dan pengoperasian Sistem Fire Alarm dan detektor

terdiri atas

a) Sistem Deteksi Kebakaran

b) Sistem Instalasi

2. Standar Operational Prosedur

Metoda pengoperasian yang akan diterapkan untuk sistem

FireAlarm adalah sebagai berikut.

a) Setiap hari Operator Fire Alarm melakukan pengontrolan atas

unjuk kerja dari Annunciator selama 24 (dua puluh empat) jam

baik di dalam hari dan jam kerja maupun di luar hari dan jam

kerja termasuk hari libur.


b) Apabila Operator Fire Alarm menemukan gangguan atau alarm

pada MCFA, maka Operator Fire Alarm harus segera

melaporkannya ke petugas Maintenance Fire Alarm dan segera

melakukan pengecekan ke lokasi untuk mengetahui penyebab

terjadinya alarm di MCFA dan melaporkannya juga ke petugas

lain yang terkait seperti Satuan Pengaman.

c) Selanjutnya Operator Alarm akan mereset bunyi alarm, dan

setelah dipastikan tidak terjadi Fault Alarm, selanjutnya petugas

dengan berkoordinasi dengan Satuan Pengaman dapat

melakukan pemeriksaan; jika ternyata sumber kebakaran dapat

diatasi maka Alarm dapat di-cancel.

b. Telepon

1. Umum

Layanan jaringan telepon ke dalam bangunan gedung dilakukan

oleh PT Telkom. Selanjutnya jaringan di dalam bangunan gedung

dilakukan melalui fasilitas PABX (Pivate Automatic Branch Exchange)

dan melalui kotak hubung induk (MDF – Main Distribution Frame)

disebarkan ke kotak terminal (JB – Junction Box) melalui kabel

distribusi.


a) Setiap hari operator telepon melakukan pemeriksaan atas unjuk

kerja MDF dan JB dari panel pengendali di ruang operator.

b) Apabila menemukan gangguan pada sistem jaringan telepon,

maka harus segera melaporkannya ke petugas Maintenance

Telephone dan segera melakukan pengecekan ke lokasi untuk

mengetahui penyebab terjadinya gangguan di MDF atatu JB dan

melaporkannya juga ke petugas lain yang terkait seperti Satuan

Pengaman.


c. Tata Suara

1. Umum

Layanan sistem tata suara pada bangunan gedung, di samping

untuk keperluan pemanggilan dan program musik, juga

diintegrasikan dengan sistem tanda bahaya dan program panduan

evakuasi bangunan gedung.


a) Setiap hari operator melakukan pemeriksaan atas unjuk kerja

Rectifier, Amplifier, Equalizer, Speaker Selector, MDF,

microphone dan perlengkapan radio, cassete, dll. dari panel

pengendali di ruang operator.

b) Apabila menemukan gangguan pada sistem tata suara, maka

harus segera melaporkannya ke petugas Maintenance dan

segera melakukan pengecekan ke lokasi untuk mengetahui

penyebab terjadinya gangguan tersebut dan melaporkannya

juga ke petugas lain yang terkait seperti Satuan Pengaman.

d. Building Automation System (BAS)

1. Umum

Sistem Otomatisasi Gedung (BAS) pada bangunan gedung

digunakan untuk mengotomatisasikan operasional dari peralatan-

peralatan Mekanikal dan Elektrikal Gedung dan juga dimaksudkan

untuk dapat dilakukan penghematan dalam penggunaan Energi

terutama Energi Listrik.

Sistem Otomatisasi Gedung (BAS) merupakan monitor dan kontrol

atas :

a) Sistem Central Control.

b) Sistem Remote Control.

c) Sistem Power Supply.

d) Sistem Ventilasi dan Air Conditioning.

e) Sistem Elektrikal.

f) Sistem Plumbing.

g) Sistem Lift / Elevator.

h) Sistem Fire Alarm dan Fire Fighting.

i) Sistim Kontrol Penerangan.



Dengan melakukan koordinasi dengan Pelaksana Pemeliharaan

Gedung Perkantoran metoda pengoperasian yang akan diterapkan

oleh Badan Usaha Perawatan Gedung untuk Sistem Otomatisasi

Gedung (BAS) adalah sebagai berikut :

a) Sistem Ventilasi dan Air Conditioning, khususnya Sistem AHU :

Memeriksa bekerjanya sistem AHU secara Sentral.

Mengukur suhu udara di ducting dan ruangan yang

memakai AHU.

Memeriksa indikasi status setiap AHU.

Memeriksa indikasi switch mode setiap AHU.

Memeriksa indikasi trip alarm setiap AHU.

Memeriksa indikasi smoke alarm setiap AHU.

Memeriksa indikasi kondisi filter setiap AHU.

Memeriksa indikasi temperatur dan kelembaban (humidity)

setiap AHU.

b) Pressurized Fan

Memeriksa bekerjanya Pressurized Fan secara sentral.

Memeriksa indikasi status setiap Pressurized Fan.

Memeriksa indikasi switch mode setiap Pressurized Fan.

Memeriksa indikasi trip alarm setiap Pressurized Fan.

c) Sistem Elektrikal dan Penerangan.

Memeriksa lampu-lampu penerangan.

Memeriksa kontak-kontak catu daya.

d) Transformator

Memeriksa high temperatur alarm setiap trafo.

Memeriksa minyak trafo.

e) Genset

Memeriksa indikasi status genset.

Memeriksa indikasi tegangan genset.


Memeriksa indikasi arus genset.

Memeriksa indikasi trouble genset.

Memeriksa indikasi alarm high fuel tank.

Memeriksa alarm low fuel tank.

Memeriksa mesin penggerak diesel.

f) PanelLVMDP

Memeriksa indikasi status panel LVMDP.

Memeriksa indikasi arus panel LVMDP.

Memeriksa indikasi tegangan panel LVMDP.

Memeriksa indikasi KWH panel LVMDP.

Memeriksa indikasi connecting pada pemutus daya

g) Panel Penerangan dan Daya

Memeriksa bekerjanya saklar utama di setiap lantai secara

sentral.

Memeriksa indikasi status saklar utama di setiap lantai.

Memeriksa indikasi connecting pada pemutus daya pada

setiap lantai.

Mengatur time program.

h) Sistem Plambing

Ground Reservoir

- Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai

permukaan batas atas.


permukaan batas bawah.

- Memeriksa mutu air.

Pompa Air Bersih

- Memeriksa indikasi status pompa air bersih.

- Memeriksa trip alarm pompa air bersih.


Roof Tank






cabang utama pemipaan air bersih

- Memeriksa pengaturan pembukaan dan penutupan

aliran pipa air utama.

- Memeriksa indikasi aliran air terbuka atau tertutup.

i) Sistem Fire Alarm / Fire Fighting

Merekam general alarm yang terjadi di MCFA.

Memeriksa indikasi status pompa fire hydrant / sprinkler.

Memeriksa indikasi trip alarm pompa fire hydrant /

sprinkler.

Sistem elevator / Lift

Memeriksa indikasi status setiap elevator / lift.

a. Perencanaan Prosedur dan Metode Kerja, sesuai subbab B2 Bab 3.

b. Perlengkapan dan peralatan, sesuai subbab B3 Bab 3.

1) Peralatan pengamanan dan pengukuran

2) Peralatan pembersihan bagian luar travo

3) Alat kalibrasi untuk panel ups

4) Alat pengencangan baut

5) Peralatan pembersihan terminal

6) Alat pengukur tahanan pentanahan

7) Alat pengukur tahanan kontak LBS dan earthing switch

8) Alat megger untuk pengukuran tahanan isolasi

9) Current injector

10) Alat kalibrasi semua alat ukur

11) Lux meter untuk pengukuran intensitas penerangan

12) Pengukur suhu udara

13) Pengukur kelembaban udara


c. Standar kinerja, sesuai subbab B4 Bab 3.

Untuk komponen elektrikal bangunan gedung dengan standar kinerja :

1) Pemeliharaan dan perawatan sistem elektrikal

Panel distribusi tegangan menengah dan tegangan rendah

berfungsi dengan baik

Panel-panel listrik di tiap-tiap lantai gedung berfungsi dengan

baik

Genset beserta kelengkapannya berfungsi dengan baik

2) Pemeliharaan dan perawatan sistem elektronika

Sistem fire alarm dan detector berfungsi dengan baik

Telepon berfungsi dengan baik

Tata suara berfungsi dengan baik

Sistem jaringan komputer / internet berfungsi dengan baik

Saluran televisi dan CCTV berfungsi dengan baik

Building Automation System (BAS) yang merupakan sistem :

- Sistem central kontrol berfungsi dengan baik

- System Remote Control berfungsi dengan baik

- System Power Supply berfungsi dengan baik

- System ventilasi dan air conditioning berfungsi dengan baik

- System electrical berfungsi dengan baik

- System plumbing berfungsi dengan baik

- System lift/ elevator berfungsi dengan baik

- System fire alarm dan fire fighting berfungsi dengan baik

- System control penerangan berfungsi dengan baik

14. Pemeliharaan dan Perawatan tanki septic

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan tanki

septic, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan durasi pemeliharaan untuk tanki septic dilaksanakan 6

(enam) bulan sekali

2) Ketentuan pencegahan :

Masuknya bahan yang tidak larut kedalam tanki septic dan

Pembuangan air bekas mandi kedalam tanki septic

b. Perencanaan prosedur dan metode kerja , sesuai sub bab 2.2.b.



1) Mesin penyedot tinja yang disediakan oleh penyedia jasa lain

2) Lampu senter untuk melihat dalam tanki


Hasil penyedotan tinja harus bersih

15. Pemeliharaan talang tegak dan datar

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan talang

tegak dan datar, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan durasi perawatan untuk talang tegak dan datar

dilaksanakan :

Pemeriksaan talang datar pada atap bangunan setiap 1 (satu)

tahun sekali

Pelapisan dengan meni pada atap datar setiap 2 (dua) tahun

sekali

Talang tegak PVC di cat sekurang-kurangnya 4 (empat) tahun

sekali



1) Peralatan pembersihan kotoran pada talang datar

2) Meni

3) Kuas cat

4) Perekat / lem


Talang datar bersih dari kotoran

Talang datar bersih dari bahan yang dapat menimbulkan korosif

Talang tegak PVC tidak retak dan tidak pecah

16. Pemeliharaan floor drain

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan floor

drain, sesuai subbab B1 Bab 3.

1) Ketentuan durasi perawatan untuk floor drain dilaksanakan setiap

hari




1) Peralatan pembersihan lubang ujung saluran


Di dalam floor drain selalu ada air penyekat untuk mencegah udara

yang tidak sedap ke dalam ruangan

Tutup saringan dalam keadaan baik

Lubang ujung saluran bersih

F. Latihan

1. Dalam perencanaan pemeliharaan dan perawatan rusunawa, item apa

saja yang harus disiapkan oleh penyedia jasa?

2. Dalam metode kerja pemeliharaan untuk rusunawa, penyedia jasa perlu

membuat laopran kepada pemilik dan/atau pengguna bangunan

gedung berupa….

G. Rangkuman

Dalam perencanaan, setiap item teknis berikut ini, penyedia jasa harus

membuat perencanaan program kerja dan jadwal pemeliharaan; metode kerja

pemeliharaan; perlengkapan, peralatan bantu, dan bahan pembersih untuk

pemeliharaan ; standar kinerja (hasil pemeliharaan). Perencanaan teknis

pemeliharaan bangunan dapat diuraikan dalam kelompok pemeliharaan unit

hunian, fasilitas umum, serta prasarana, sarana dan utilitas umum.


BAB 4

PERENCANAAN TEKNIS

PERAWATAN RUSUNAWA


Perencanaan Teknis Perawatan Rusunawa


Dengan mempelajari bab ini, peserta mampu menjelaskan tentang perencanaan

teknis perawatan bangunan gedung rusunawa.

B. Perencanaan Teknis Perawatan Bangunan Gedung Rusunawa Bidang Struktural

Kegiatan perawatan bangunan gedung meliputi perbaikan dan/atau

penggantian bagian bangunan, komponen, bahan bangunan, dan/atau

prasarana dan sarana berdasarkan dokumen rencana teknis perawatan

bangunan gedung. Rencana teknis perawatan bangunan gedung disusun oleh

penyedia jasa perawatan bangunan gedung dengan mempertimbangkan

dokumen pelaksanaan konstruksi dan tingkat kerusakan bangunan gedung.

Perbaikan dan/atau penggantian dalam kegiatan perawatan bangunan gedung

dengan tingkat kerusakan sedang dan berat dilakukan setelah dokumen

rencana teknis perawatan bangunan gedung disetujui oleh pemerintah daerah.

Persetujuan rencana teknis perawatan bangunan gedung tertentu dan yang

memiliki kompleksitas teknis tinggi dilakukan setelah mendapat pertimbangan

tim ahli bangunan gedung. Perawatan bangunan gedung dilakukan oleh pemilik

dan/atau pengguna bangunan gedung dan dapat menggunakan penyedia jasa

perawatan bangunan gedung yang memiliki sertifikat sesuai dengan peraturan

perundang-undangan. Penyedia jasa konstruksi bangunan gedung adalah orang

perorangan atau badan yang kegiatan usahanya menyediakan layanan jasa

konstruksi bidang bangunan gedung, meliputi perencana teknis, pelaksana

konstruksi, pengawas/manajemen konstruksi, termasuk pengkaji teknis

bangunan gedung dan penyedia jasa konstruksi lainnya.


Perawatan adalah kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan

gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana agar

bangunan gedung tetap laik fungsi. Dalam hal perawatan menggunakan

penyedia jasa perawatan, maka pengadaan jasa perawatan bangunan gedung

dilakukan melalui pelelangan, pemilihan langsung, atau penunjukan langsung.

Hubungan kerja antara penyedia jasa perawatan bangunan gedung dan pemilik

atau pengguna bangunan gedung harus dilaksanakan berdasarkan ikatan kerja

yang dituangkan dalam perjanjian tertulis sesuai dengan peraturan

perundangundangan.

Pelaksanaan konstruksi pada kegiatan perawatan harus mengikuti ketentuan-

ketentuan yang berlaku, yang mana didalamnya termasuk kegiatan pelaksanaan

perawatan bangunan gedung harus menerapkan prinsip-prinsip keselamatan

dan kesehatan kerja (K3). Hasil kegiatan perawatan harus dituangkan dalam

laporan perawatan yang digunakan untuk pertimbangan penetapan

perpanjangan sertifikat laik fungsi yang ditetapkan oleh pemerintah daerah.

Laik fungsi adalah suatu kondisi bangunan gedung yang memenuhi persyaratan

administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung

yang ditetapkan. Kegiatan perawatan bangunan gedung adalah meliputi:

1. Perbaikan dan/atau penggantian bagian bangunan, komponen, bahan

bangunan, dan/atau prasarana dan sarana berdasarkan dokumen

rencana teknis perawatan bangunan gedung.

2. Rencana teknis perawatan bangunan gedung sebagaimana dimaksud

pada ayat disusun oleh penyedia jasa perawatan bangunan gedung

dengan mempertimbangkan dokumen pelaksanaan konstruksi dan

tingkat kerusakan bangunan gedung.

3. Perbaikan dan/atau penggantian dalam kegiatan perawatan bangunan

gedung dengan tingkat kerusakan sedang dan berat dilakukan setelah

dokumen rencana teknis perawatan bangunan gedung disetujui oleh

pemerintah daerah.

4. Persetujuan rencana teknis perawatan bangunan gedung tertentu dan

yang memiliki kompleksitas teknis tinggi dilakukan setelah mendapat

pertimbangan tim ahli bangunan gedung.

5. Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara perawatan bangunan gedung

diatur dengan Peraturan Menteri.


Tim ahli bangunan gedung adalah tim yang terdiri dari para ahli yang terkait

dengan penyelenggaraan bangunan gedung untuk memberikan pertimbangan

teknis dalam proses penelitian dokumen rencana teknis dengan masa

penugasan terbatas, dan juga untuk memberikan masukan dalam penyelesaian

masalah penyelenggaraan bangunan gedung tertentu yang susunan anggotanya

ditunjuk secara kasus per kasus disesuaikan dengan kompleksitas bangunan

gedung tertentu tersebut. Pertimbangan teknis adalah pertimbangan dari tim

ahli bangunan gedung yang disusun secara tertulis dan profesional terkait

dengan pemenuhan persyaratan teknis bangunan gedung baik dalam proses

pembangunan, pemanfaatan, pelestarian, maupun pembongkaran bangunan

gedung. Masa kerja tim ahli bangunan gedung sebagaimana adalah 1 (satu)

tahun, kecuali masa kerja tim ahli bangunan gedung fungsi khusus diatur lebih

lanjut oleh Menteri. Keanggotaan tim ahli bangunan gedung adalah bersifat Ad

hoc, independen, objektif dan tidak mempunyai konflik kepentingan.

Keanggotaan tim ahli bangunan gedung terdiri atas unsur-unsur perguruan

tinggi, asosiasi profesi, masyarakat ahli, dan instansi pemerintah yang

berkompeten dalam memberikan pertimbangan teknis di bidang bangunan

gedung, yang meliputi bidang arsitektur bangunan gedung dan perkotaan,

struktur dan konstruksi, mekanikal dan elektrikal, pertamanan/lanskap, dan tata

ruang dalam/ interior, serta keselamatan dan kesehatan kerja serta keahlian

lainnya yang dibutuhkan sesuai dengan fungsi bangunan gedung.

Pemeriksaan secara berkala bangunan gedung sebagaimana dimaksud dalam

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2005 Tentang

Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang

Bangunan Gedung Pasal 72 ayat (1) dilakukan oleh pemilik dan/atau pengguna

bangunan gedung dan dapat menggunakan penyedia jasa pengkajian teknis

bangunan gedung yang memiliki sertifikat sesuai dengan peraturan perundang-

undangan. Pemeriksaan secara berkala bangunan gedung dilakukan untuk

seluruh atau sebagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan,

dan/atau prasarana dan sarana dalam rangka pemeliharaan dan perawatan

bangunan gedung, guna memperoleh perpanjangan sertifikat laik fungsi.

Kegiatan pemeriksaan secara berkala bangunan gedung harus dicatat dalam

bentuk laporan. Ketentuan lebih lanjut mengenai pemeriksaan secara berkala

bangunan gedung diatur dengan Peraturan Menteri. Dalam hal pemeriksaan

secara berkala menggunakan tenaga penyedia jasa pengkajian teknis bangunan


gedung maka pengadaan jasa pengkajian teknis bangunan gedung dilakukan

melalui pelelangan, pemilihan langsung, atau penunjukan langsung. Lingkup

pelayanan jasa pengkajian teknis bangunan gedung meliputi:

1. Pemeriksaan dokumen administratif, pelaksanaan, pemeliharaan dan

perawatan bangunan gedung;

2. Kegiatan pemeriksaan kondisi bangunan gedung terhadap pemenuhan

persyaratan teknis termasuk pengujian keandalan bangunan gedung;

3. Kegiatan analisis dan evaluasi;

4. Kegiatan penyusunan laporan.

Hubungan kerja antara penyedia jasa pengkajian teknis bangunan gedung dan

pemilik atau pengguna bangunan gedung harus dilaksanakan berdasarkan

ikatan kerja yang dituangkan dalam perjanjian tertulis sesuai dengan peraturan

perundangundangan. Pengkajian teknis bangunan gedung dilakukan

berdasarkan kerangka acuan kerja dan dokumen ikatan kerja. Dalam hal belum

terdapat penyedia jasa pengkajian teknis, pengkajian teknis dilakukan oleh

pemerintah daerah.

Perpanjangan sertifikat laik fungsi bangunan gedung pada masa pemanfaatan

diterbitkan oleh pemerintah daerah dalam jangka waktu 20 (dua puluh) tahun

untuk rumah tinggal tunggal dan rumah tinggal deret, dan dalam jangka waktu

5 (lima) tahun untuk bangunan gedung lainnya, berdasarkan hasil pemeriksaan

kelaikan fungsi bangunan gedung terhadap pemenuhan persyaratan teknis dan

fungsi bangunan gedung sesuai dengan izin mendirikan bangunan gedung.

Pemilik dan/atau pengguna bangunan gedung wajib mengajukan permohonan

perpanjangan sertifikat laik fungsi kepada pemerintah daerah paling lambat 60

(enam puluh) hari kalender sebelum masa berlaku sertifikat laik fungsi berakhir.

Sertifikat laik fungsi bangunan gedung diberikan atas dasar permintaan pemilik

untuk seluruh atau sebagian bangunan gedung sesuai dengan hasil pemeriksaan

kelaikan fungsi bangunan gedung. Pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan

gedung dilakukan oleh penyedia jasa pengkajian teknis bangunan gedung,

kecuali untuk rumah tinggal tunggal dan rumah tinggal deret oleh pemerintah

daerah. Perawatan bangunan gedung dilakukan oleh pemilik dan/atau

pengguna bangunan gedung dan dapat menggunakan penyedia jasa perawatan

bangunan gedung yang memiliki sertifikat sesuai dengan peraturan perundang-

undangan. Dalam hal perawatan menggunakan penyedia jasa perawatan, maka


pengadaan jasa perawatan bangunan gedung dilakukan melalui pelelangan,

pemilihan langsung, atau penunjukan langsung. Hubungan kerja antara

penyedia jasa perawatan bangunan gedung dan pemilik atau pengguna

bangunan gedung harus dilaksanakan berdasarkan ikatan kerja yang dituangkan

dalam perjanjian tertulis sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Hasil

kegiatan perawatan harus dituangkan dalam laporan perawatan yang

digunakan untuk pertimbangan penetapan perpanjangan sertifikat laik fungsi

yang ditetapkan oleh pemerintah daerah.

Perlu diketahui dalam perawatan bangunan gedung rusunawa, bahwa yang

dimaksud dengan standar teknis adalah standar yang dibakukan sebagai standar

tata cara, standar spesifikasi, dan standar metode uji baik berupa Standar

Nasional Indonesia maupun standar internasional yang diberlakukan dalam

penyelenggaraan bangunan gedung rusunawa.

1. Lingkup Pekerjaan Perencanaan Teknis Perawatan Bangunan Rusunawa

Sesuai ketentuan bahwa untuk perpanjangan sertifikat laik fungsi bangunan

gedung pada masa pemanfaatan diterbitkan oleh pemerintah daerah dalam

jangka waktu 20 (dua puluh) tahun untuk rumah tinggal tunggal dan rumah

tinggal deret, dan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun untuk bangunan

gedung lainnya, berdasarkan hasil pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan

gedung terhadap pemenuhan persyaratan teknis dan fungsi bangunan

gedung sesuai dengan izin mendirikan bangunan gedung. Dengan demikian

rusunawa adalah termasuk kategori untuk perpanjangan sertifikat laik

fungsi dalam jangka waktu 5 (lima) tahun.

Selama melaksanakan perawatan bangunan gedung rusunawa, banyak

kemungkinan terjadi kerusakan pada bangunan dan/atau memerlukan

perubahan komponen dari struktur, mekanikal dan elektrikal dari bangunan

gedung. Pemilik dan/atau pengguna bangunan gedung perlu

memperhatikan hal ini, dan meminta petunjuk kepada tim ahli bangunan

gedung bila terjadi kerusakan dan/atau perubahan komponen bangunan

gedung, komponen mekanikal, dan komponen elektrikal rusunawa. Dalam

hal ini pemilik dan/atau pengguna bangunan gedung rusunawa perlu

meneliti kembali dokumen perencanaan, as built drawing, spesifikasi teknik,

dan bahkan juga rencana anggaran biaya, untuk di diskusikan dengan pihak


tim ahli bangunan gedung yang terdiri dari ahli struktur, ahli mekanikal dan

elektrikal gedung rusunawa, terkait dengan perencanaan metode kerja dan

pelaksanaan pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung rusunawa.

Perencanaan metode kerja dan pelaksanaan pemeliharaan dan perawatan

bangunan gedung rusunawa begitu penting sehingga perlu direncanakan

secara matang dan harus disetujui oleh Pengawas.

Demikian juga selama melaksanakan perawatan bangunan gedung

rusunawa banyak kemungkinan terjadi polusi udara dan polusi suara yang

dapat mengganggu kenyamanan bagi pemakai gedung rusunawa. Dengan

demikian pelaksanaan pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung

rusunawa perlu mengeliminir kemungkinan terjadinya polusi udara dan

polusi suara tersebut. Sebagai misal pemotongan ubin keramik, akan

menimbulkan suara bising, dan debu karena pekerja enggan untuk

mengaliri air pada alat pemotongnya. Dengan suara yang bising, perlu

perencanaan pelaksanaannya diatur diwaktu siang hari, sehingga tidak

mengganggu penghuni. Dengan demikian prinsip-prinsip keselamatan dan

kesehatan kerja dan lingkungan (K3-L) perlu diterapkan sesuai dengan

ketetapan atau ketentuan yang berlaku.

Termasuk dalam proses perawatan bangunan gedung rusunawa akan

banyak menghambat atau mengganggu kegiatan penghuni sehingga

pelaksanaan pemeliharan dan perawatan bangunan gedung rusunawa perlu

direncanakan pengaturan waktu dan metode pelaksanaannya agar tidak

mengganggu proses kegiatan operasional pengguna bangunan gedung

rusunawa.

Sesuai Peraturan Menteri PU No. 24/PRT/M/2008 Tentang Pedoman

Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung, lingkup pekerjaan

perawatan meliputi perbaikan dan/atau penggantian bagian bangunan,

komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana berdasarkan

dokumen rencana teknis perawatan bangunan gedung, dengan

mempertimbangkan dokumen pelaksanaan konstruksi, yang terdiri dari:


a. Rehabilitasi

Memperbaiki bangunan yang telah rusak sebagian dengan maksud

menggunakan sesuai dengan fungsi tertentu yang tetap, baik arsitektur

maupun struktur bangunan gedung tetap dipertahankan seperti

semula, sedang utilitas dapat berubah.

b. Renovasi

Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan

maksud menggunakan sesuai fungsi tertentu yang dapat tetap atau

berubah, baik arsitektur, struktur maupun utilitas bangunannya

c. Restorasi

Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan

maksud menggunakan untuk fungsi tertentu yang dapat tetap atau

berubah dengan tetap mempertahankan arsitektur bangunannya

sedangkan struktur dan utilitas bangunannya dapat berubah.

d. Tingkat kerusakan

1. Perbaikan dan/atau penggantian dalam kegiatan perawatan

bangunan gedung dengan tingkat kerusakan sedang dan berat

dilakukan setelah dokumen rencana teknis perawatan bangunan

gedung disetujui oleh pemerintah daerah.

2. Kerusakan bangunan adalah tidak berfungsinya bangunan atau

komponen bangunan akibat penyusutan/berakhirnya umur

bangunan, atau akibat ulah manusia atau perilaku alam seperti

beban fungsi yang berlebih, kebakaran, gempa bumi, atau sebab

lain yang sejenis.

3. Intensitas kerusakan bangunan dapat digolongkan atas tiga tingkat

kerusakan, yaitu:

a) Kerusakan ringan

1) Kerusakan ringan adalah kerusakan terutama pada

komponen non-struktural, seperti penutup atap, langit-

langit, penutup lantai, dan dinding pengisi.

2) Perawatan untuk tingkat kerusakan ringan, biayanya

maksimum adalah sebesar 35% dari harga satuan tertinggi

pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk

tipe/klas dan lokasi yang sama.


b) Kerusakan sedang

1) Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian

komponen non-struktural, dan atau komponen struktural

seperti struktur atap, lantai, dan lain-lain.

2) Perawatan untuk tingkat kerusakan sedang, biayanya

maksimum adalah sebesar 45% dari harga satuan tertinggi

pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk

tipe/klas dan lokasi yang sama.

c) Kerusakan berat

1) Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar

komponen bangunan, baik struktural maupun non-

struktural yang apabila setelah diperbaiki masih dapat

berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya.

2) Biayanya maksimum adalah sebesar 65% dari harga satuan

tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang

berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.

d) Perawatan Khusus

Untuk perawatan yang memerlukan penanganan khusus atau

dalam usaha meningkatkan wujud bangunan, seperti kegiatan

renovasi atau restorasi (misal yang berkaitan dengan perawatan

bangunan gedung bersejarah), besarnya biaya perawatan

dihitung sesuai dengan kebutuhan nyata dan dikonsultasikan

terlebih dahulu kepada Instansi Teknis setempat.

4. Penentuan tingkat kerusakan dan perawatan khusus setelah

berkonsultasi dengan Instansi Teknis setempat.

5. Persetujuan rencana teknis perawatan bangunan gedung tertentu

dan yang memiliki kompleksitas teknis tinggi dilakukan setelah

mendapat pertimbangan tim ahli bangunan gedung.

6. Pekerjaan perawatan ditentukan berdasarkan bagian mana yang

mengalami perubahan atau perbaikan.


2. Perencanaan Teknis Perawatan Komponen Struktur Bangunan Rusunawa

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja perawatan pekerjaan

sipil2, sesuai subbab B1 Bab 3

1) Merencanakan jadwal dan penempatan sumber daya manusia

(a) 1 (satu) orang penyelia (supervisor) untuk gedung dengan

kualifikasi pendidikan minimal S1 Teknik Sipil/Arsitektur.

(b) Tenaga Honorer meliputi: tukang batu, tukang kayu, dsb dengan

pengalaman minimal 10 (sepuluh) tahun. Jumlah disesuaikan

dengan luasan/volume pekerjaan.

b. Perencanaan prosedur dan metode kerja , sesuai subbab B2 Bab 3

1) Operasional pelaksanaan perawatan pekerjaan sipil

(a) Tidak mengganggu aktivitas kantor

(b) Hasil perbaikan atau penggantian seperti kondisi

semula/aslinya (mutu dan jumlahnya).

(c) Memenuhi spesifikasi teknis pelaksanaan sesuai dengan

material yang diperbaiki.

(d) Menjaga kebersihan dalam pelaksanaan pekerjaan.

(e) Jenis bahan pengganti harus disesuaikan terhadap bahan yang

terpasang sebelumnya.

(f) Pelaksana Pekerjaan harus mengikuti perkembangan teknologi

dalam hal:

Bahan bangunan dan metoda pemasangannya.

Peralatan yang digunakan untuk perbaikan.

(g) Pelaksana Pekerjaan harus mengajukan contoh bahan, rencana

kerja/perbaikan kepada Pemberi Tugas sebelum memulai

pelaksanaan pekerjaan.

c. Perlengkapan dan peralatan, sesuai subbab B3 Bab 3

d. Tujuan Perbaikan

Memelihara penampilan gedung agar selalu dalam keadaan terbebas

dari kerusakan akibat pemakaian, cuaca dan pudar karena kondisi

waktu.

2 Sumber dari: Peraturan Menteri PU No. 24/PRT/M/2008 Tentang



e. Standar Teknis Pemeriksaan dan Perbaikan Komponen Bahan

Bangunan sebagai berikut :

1) Mendata semua komponen bangunan yang ada pada gedung.

2) Pemeriksaan dan Memasukan ke dalam borang-borang Daftar

Simak (Check List) kondisi Komponen Bangunan.

3) Menyusun Program Pemeliharaan Komponen Bangunan.

4) Menentukan Jadwal Pemeliharaan Komponen Bangunan.

5) Menentukan Skala Prioritas Pelaksanaan Perbaikan

6) Menentukan Usulan Teknis Pelaksanaan Perawatan Pekerjaan.

7) Membuat Rencana Anggaran Biaya Pelaksanaan Pekerjaan

Perawatan.

8) Mengajukan Rencana Anggaran Biaya Perawatan disertai Jadwal

Pelaksanaan untuk mendapat persetujuan.

9) Menginformasikan jadwal pelaksanaan pekerjaan kepada jajaran

terkait

10) Melakukan Pengawasan pada saat pelaksanaan pekerjaan.

11) Menyiapkan Berita Acara Pemeriksaan Pekerjaan

12) Menyiapkan Berita Acara Serah Terima Pekerjaan

C. Perencanaan Teknis Perawatan Komponen Mekanikal Bangunan Rusunawa

1. Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Transportasi Vertikal3

Pada dasarnya Pemeliharaan dan Perawatan sistem transportasi dalam

gedung mengikuti standar pemeliharaan yang ditetapkan oleh pabrik

pembuat peralatan yang terpasang.

Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Transportasi dalam gedung, meliputi

peralatan/perlengkapan :

a) Lift penumpang

b) Lift barang

c) Lift kebakaran

d) Eskalator

e) Travelator




Setiap lift perlu dipelihara dan diperiksa :

a) Kamar mesin, ruang luncur dan pit harus dijaga kebersihannya dan

bebas dari sampah, debu, dan cecaran minyak.

b) Rel pemandu, governor, pesawat pengaman, kereta, pintu-pintu, mesin,

penyangga (buffer) dan peralatannya harus dirawat dan dilumasi secara

teratur, dengan jenis pelumas yang sesuai dengan jenis dan merknya.

c) Tali baja yang memperlihatkan tanda-tanda retak, putus, atau patah

pada beberapa komponen kawat ataupun berkarat, dan atau

diameternya susut lebih dari 10% dari ukuran semula, harus segera

diganti dengan yang baru.

d) Tali baja yang kering atau menunjukkan adanya tanda-tanda korosi,

harus dilumasi dengan minyak pelumas khusus.

e) Atap Kereta (Top of Car)

Pemeriksaan meliputi :

1) Akses ke pintu darurat di atas kereta (emergency exit)

2) Saklar pengaman kecepatan lebih (safety operated switch)

3) Broken tape switch

4) Saklar henti darurat (emergency stop switch)

5) Limit switch di ujung atas ruang luncur

6) kontak-kontak pintu (door contacts)

f) Kamar Mesin


1) Besaran nilai sekring (Ampere)

2) Power rating motor (KW)

3) Putaran motor (rpm)

4) Frekuensi (Hertz)

5) Temperatur rise motor

6) Isolasi motor

7) Dengan menggunakan tachometer, periksa kecepatan putar puli

tarik (traction sheave)

g) Pit

Pemeriksaan meliputi:

1) Plat tabir pemisah bobot imbang (counter weight)

2) Tangga monyet

3) Kebersihan dasar pit


4) Final limit switch

5) Directional limit switch

h) Lantai lobby lift


1) kondisi pintu lantai (hoistway entrance)

(a) tidak berbunyi

(b) tidak bergetar

(c) posisi tidak miring

Pertemuan daun pintu

Fungsi tombol-tombol

Fungsi lampu-lampu indikator tiap lantai

Fungsi emergency key device

Setiap eskalator/travelator perlu dipelihara dan diperiksa:

a) Pit harus dijaga kebersihannya dan bebas dari sampah, debu, dan

cecaran minyak.

b) Step & Roller, motor, dan peralatannya harus dirawat dan dilumasi

secara teratur, dengan jenis pelumas yang sesuai dengan jenis dan

merknya.

c) Ban pegangan yang memperlihatkan tanda-tanda retak, atau putus,

harus segera diganti dengan yang baru.

d) Landasan dan Combplate yang rusak atau patah/retak, harus segera

diganti dengan yang baru.

2. Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Proteksi Kebakaran 4

Pemeliharaan dan pengoperasian Sistem Proteksi Kebakaran termasuk

menjaga berfungsinya semua peralatan/perlengkapan pencegahan api (fire

stop):

a) Umum

Pedoman ini menetapkan persyaratan minimum pemeliharaan dan

perawatan sistem proteksi kebakaran. Jenis sistem meliputi:

1) Kerumahtanggaan keselamatan kebakaran (fire safety house

keeping).




2) Sarana jalan ke luar (means of access).

3) Sistem deteksi dan alarm kebakaran dan sistem komunikasi suara

darurat.

4) Alat pemadam api ringan (APAR) (fire extinguisher).

5) Sistem pompa kebakaran terpasang tetap.

6) Sistem pipa tegak dan slang atau hidran bangunan.

7) Sistem sprinkler otomatik.

8) Sistem pemadam kebakaran terpasang tetap lain.

9) Sistem pengendalian dan manajemen asap.

b) Kerumahtanggaan keselamatan kebakaran (fire safety housekeeping)

(1) Kerumahtanggaan keselamatan kebakaran meliputi:

(a) Pemeliharaan dan perawatan bangunan, termasuk:

Lantai:

- Kompon sapu (sweeping compound):

- Minyak lantai (floor oil)

- Lilin lantai (floor wax)

- Semir perabotan (furniture polish)

- Gunakan selalu bahan pembersih tidak berbahaya (non

hazardous cleaning agent)

Debu dan kain tiras (dust & lint):

Dakting pembuangan dan peralatan terkait:

- Alat penyaring lemak (grease filter,grease removal

device) harus diinspeksi setiap hari dan kalau perlu

dibersihkan.

- Dakting pembuangan dan peralatan terkait harus. Bila

ditemui deposit lemak, maka seluruh sistem dakting

pembuangan harus dibersihkan.

- Sistem dakting yang lain: Semua sistem dakting dapat

mengakumulasi kotoran dan bahan apa saja yang beredar

di bangunan. Outlet yang kotor di langit-langit dan

dinding adalah bukti akibat tidak dipelihara. Pembersihan

berkala sistem adalah perlu untuk kesehatan dan

kerumahtanggaan yang baik. Semua filter harus secara

berkala dibersihkan.


(b) Kerumahtanggaan hunian dan proses, kuncinya di sini adalah

tidak memberikan kebakaran tempat untuk mulai:

Pembuangan sampah

Pengendalian/kontrol sumber penyalaan

Bahaya kerumahtanggaan industri

Tabel 3 Daftar Simak (Checklist) Pencegahan Kebakaran

No. Perihal

Peralatan Elektrikal

1 Tidak terdapat pengabelan yang serampangan

2 Kabel fleksibel tarik dalam kondisi baik

3 Motor dan peralatan bebas kotoran dan minyak pelumas

4 Letak lampu jauh dari barang mudah terbakar

5 Sirkuit mempunyai pengaman lebur atau diproteksi dengan benar

6 Peralatan khusus untuk daerah berbahaya (hazardous areas) (bila

dipersyaratkan)

7 Sambungan pembumian bersih, tidak longgar dan mempunyai kontinyuitas

listrik

Friksi

1 Mesin diberi pelumas dengan benar

2 Mesin disetel dengan benar

Material Bahaya Kebakaran Khusus

1 Penyimpanan barang mudah menyala terpisah

2 Barang non metal bersih dari sampah metal

Pengelasan dan Pemotongan

1 Daerah diperiksa untuk keselamatan terhadap kebakaran

2 Barang mudah terbakar ditutupi atau dipindahkan

3 Ijin diterbitkan

Api terbuka (open flames)

1 Jauhkan dari ruang pengecatan (spray booth)

2 Jauhkan dari pemukaan mudah terbakar


No. Perihal

3 Tidak ada kebocoran gas

Permukaan yang panas (hot surfaces)

1 Pipa panas bebas dari bahan mudah terbakar

2 Jarak ruangan disekitar boiler dan tungku

3 Alat solder jangan mengenai permukaan mudah terbakar

4 Abu diletakkan di kotak metal

Merokok dan korek api

1 ”Dilarang Merokok” dan ”Tempat Merokok” ditandai dengan jelas

2 Tidak ada puntung yang dibuang di tempat terlarang

3 Asbak tersedia untuk digunakan

Penyalaan Spontan (spontaneous ignition)

1 Limbah yang mudah menyala ditaruh dalam kotak metal bertutup

2 Penumpukan material di tempat yang kering dan dingin, berventilasi baik

3 Kotak limbah yang mudah menyala dikosongkan secara berkala

4 Kotak sampah dikosongkan setiap hari

Listrik statis

1 Tanki pengisi / penyalur cairan mudah terbakar dibumikan

2 Humiditas yang sesuai dipertahankan

3 Peralatan pemindah dibumikan

Kerumahtanggaan

1 Tidak ada sampah yang terakumulasi/menumpuk

2 Penyimpanan material mudah menyala yang aman

3 Koridor bebas tidak ada halangan

4 Sprinkler tidak terhalang

5 Fasilitas bebas dari material mudah terbakar yang tidak diperlukan

6 Tidak ada kebocoran atau tetesan dari cairan mudah menyala dan genangan di

lantai

7 Pintu tahan api / eksit tidak terhalang dan bebas dioperasikan

Peralatan Pemadam Api Ringan

1 Jenis yang sesuai


No. Perihal

2 Dalam kondisi siap dioperasikan

3 Di lokasi yang benar

4 Tanggal pemeliharaan masih berlaku

5 Akses tidak terhalang

6 Personil terlatih untuk menggunakannya

7 Ditandai dengan jelas

3. Sarana jalan ke luar (means of egress).

(1) Sarana jalan keluar meliputi eksit, eksit ke akses dan exit pelepasan,

tanda jalan ke luar, penerangan darurat dan fan presurisasi tangga

kebakaran.

(2) Inspeksi harus dlakukan secara berkala setiap bulan, atau lebih sering

tergantung kondisi, untuk

(a) Pintu:

Tidak boleh dikunci atau digembok

Kerusakan pada penutup pintu otomatik (door closer)

Terdapatnya ganjal atau ikatan yang membiarkan pintu terbuka,

pada pintu yang harus selalu pada keadaan tertutup.

Halangan benda dan lain-lain di depan pintu eksit.

(b) Tangga kebakaran:

Terdapatnya ganjal atau ikatan yang membiarkan pintu tangga

terbuka.

Bersih, dan tidak digunakan untuk tempat istirahat/merokok

penghuni/karyawan, serta tidak digunakan untuk gudang.

Tidak boleh dipakai untuk tempat peralatan seperti panel, unit

AC dan sejenisnya.

Kerusakan pada lantai dan pegangan tangga.

(c) Koridor yang digunakan sebagai jalur untuk ke luar:

Bebas dari segala macam hambatan.

Tidak digunakan untuk gudang.


(d) Eksit pelepasan di lantai dasar yang menuju ke jalan umum atau

tempat terbuka di luar bangunan harus tidak boleh dikunci.

(e) Tanda eksit:

Jelas kelihatan tidak terhalang.

Lampu penerangannya hidup.

(2) Pemeliharaan

a) Penutup pintu otomatik (door closer) yang rusak harus segera

diperbaiki/diganti.

b) Lampu penerangan tanda eksit yang mati harus segera

diperbaiki/diganti.

(3) Pengujian

a) Penerangan darurat pada sarana jalan keluar harus diuji coba

selama ½ jam setiap tahun dan selama sekurang-kurangnya selama

10 detik setiap bulan. Waktu pengalihan ke penerangan darurat

oleh diesel generator harus tidak lebih dari 10 detik.

b) Pengujian operasional dan berkala sistem fan presurisasi tangga

kebakaran harus dilakukan setiap 6 bulan dan mengikuti SNI 03-

6571-2001 atau edisi terbaru; Sistem pengendalian asap kebakaran

pada bangunan gedung.

c) Sistem deteksi dan alarm kebakaran dan sistem komunikasi suara darurat.

Frekuensi inspeksi/pemeriksaan berkala menggunakan Tabel 4 berikut ini.

Tabel 4 Frekuensi Inspeksi Visual Sistem Alarm Kebakaran

No

. Peralatan

Serah

terima

ke 1/

dites

kembal

i

Bulana

n

Kwarta

l

Setenga

h

tahunan

Tahuna

n

1 Peralatan notifikasi alarm

a

Alat yang berbunyi

(audible) X X

b Speaker X X

a Alat yang tampak X X


No

. Peralatan

Serah

terima

ke 1/

dites

kembal

i

Bulana

n

Kwarta

l

Setenga

h

tahunan

Tahuna

n

(visible)

2 Batere sistem Fire Alarm:

a Jenis Lead-Acid X

b Jenis Nickle-Cadmium X

c Jenis primer - Dry Cell X

d Jenis SealedLead-Acid X

3 Peralatan kontrol sistem FA

yang dimonitor untuk

alarm, supervisi, sinyal

kesalahan (trouble)

a Pengaman lebur X X

b Peralatani nterface X X

c Lampu dan LED X X

d

Pasokan daya

primer/utama X

X

4 Peralatan kontrol sistem FA

yang tidak dimonitor untuk

alarm, supervisi, sinyal

kesalahan

a Pengaman lebur X X

b Peralatan interface X X

c Lampu dan LED X X

d

Pasokan daya

primer/utama X

X

5 Sinyal kesalahan panel

control (trouble) X

X

6 Peralatan komunikasi

suara/alarm darurat X

X

7 Sambungan kabel fiber

optik X

X

8 Peralatan sekuriti / guard's

tour equipment X

X

9 Alat memulai sinyal /


No

. Peralatan

Serah

terima

ke 1/

dites

kembal

i

Bulana

n

Kwarta

l

Setenga

h

tahunan

Tahuna

n

initiating devices:

a

Pengambilan contoh

udara / air sampling X

X

b Detektor dakting X X

c

Alat pelepas jenis

elektro mekanik X

X

d

Saklar sistem pemadam

kebakaran X

X

e

Kotak alarm

kebakaran/titik panggil

manual

X

X

f Detektor panas X X

g

Detektor jenis energi

radiasi X

X

h Detektor asap X X

i Alat sinyal supervisi X X

j Alarm aliran air X X

10 Peralatan interface X X

11 Panel annunciator X X

12 Prosedur khusus X X

(4) Frekuensi pengujian berkala menggunakan Tabel 5 berikut ini.

Tabel 5 Frekuensi Tes Sistem Alarm Kebakaran

No. Peralatan

Serah

terima ke

1/ dites

kembali

Bulanan Kwartal Setengah

tahunan Tahunan

1

Peralatan notifikasi

alarm

a Alat yang berbunyi

(audible) X X


No. Peralatan

Serah

terima ke

1/ dites

kembali


tahunan Tahunan

b Speaker X X

c Alat yang tampak

(visible) X X

2 Batere sistem Fire

Alarm:

a Jenis Lead-Acid

1

Charger Test

(ganti batere

bila perlu)

X

2 Discharged

Test (30 menit) X X X

3 Load Voltage

Test X X X

4 Spesific Gravity X X X

b Jenis Nickle-

Cadmium

1

Charger Test

(ganti batere

bila perlu)

X X

2 Discharged

Test (30 menit) X X

3 Load Voltage

Test X X

c Jenis primer - Dry

Cell

1 Load Voltage

Test X X

d Jenis Sealed Lead-

Acid

1

Charger Test

(ganti batere

bila perlu)

X X

2 Discharged

Test (30 menit) X X

3 Load Voltage X X


No. Peralatan

Serah

terima ke

1/ dites

kembali


tahunan Tahunan

Test

3 Penghantar metalik X

4 Penghantar non-

metalik X

5 Peralatan kontrol

sistem FA yang

dimonitor untuk alarm,

supervisi, sinyal

kesalahan

a Fungsi X X

b Pengaman lebur X X

c Peralatan interface X X

d Lampu dan LED X X

e Pasokan daya

primer/utama X X

f Transponder X X

6 Peralatan kontrol

sistem FA yang tidak

dimonitor untuk alarm,

supervisi, sinyal

kesalahan

a Fungsi X X

b Pengaman lebur X X

c Peralatan interface X X

d Lampu dan LED X X

e Pasokan daya

primer/utama X X

f Transponder X X

7 Sinyal kesalahan unit

control (trouble) X X

8 Peralatan komunikasi

suara/alarm darurat X X

9 Daya kabel fiber optik X X

10 Peralatan sekuriti /

guard's tour equipment X X


No. Peralatan

Serah

terima ke

1/ dites

kembali


tahunan Tahunan

11 Alat memulai sinyal /

initiating devices: X X

a

Pengambilan

contoh udara / air

sampling

X X

b Detektor dakting X X

c Alat pelepas jenis

elektromekanik X

d

Saklar sistem

pemadam

kebakaran

X X

e

Kotak alarm

kebakaran/titik

panggil manual

X X

f Detektor panas X X

g Detektor jenis

energi radiasi X X

h Detektor asap X

i Alat sinyal supervisi X X

j Alarm aliran air X X

12 Peralatan interface X X

13 Panel annunciator X X

14 Prosedur khusus X X

4. Alat Pemadam Api Ringan (APAR) 5

(1) Alat pemadam api ringan meliputi alat pemadam portabel/jinjing dan

yang memakai roda.

(2) Prosedur inspeksi/pemeriksaan, pengujian hidrostatik dan

pemeliharaan berkala mengikuti SNI 03-3987-1995 Tata Cara

Perencanaan Dan Pemasangan Alat Pemadam Api Ringan Untuk

Pencegahan Bahaya Kebakaran Pada Bangunan Rumah Dan Gedung.

5 Sumber dari: Peraturan Menteri PU No. 24/PRT/M/2008 Tentang



(3) Inspeksi

(a) Inspeksi/pemeriksaan harus dilakukan pada saat pertama kali

dipasang/digunakan, dan selanjutnya setiap bulan.

(b) Inspeksi/pemeriksaanmeliputi:

Lokasi di tempat yang ditentukan.- Halangan akses atau

pandangan (visibilitas).

Pelat nama instruksi operasi jelas terbaca dan menghadap

keluar.

Terisi penuh ditentukan dengan ditimbang atau dirasakan

dengan diangkat.

Pemeriksaan visuil untuk kerusakan fisik, karat, kebocoran, atau

nozel tersumbat.

Bacaan penunjuk atau indikator tekanan menunjukkan pada

posisi dapat dioperasikan.

Untuk yang memakai roda, kondisi dari roda, kereta, slang dan

nozel.

Terdapat label (tag) pemeliharaan.

(c) Tindakan korektif:

Bila dalam inspeksi/pemeriksaan terdapat satu kondisi

kekurangan dari butir 5 c 2) tersebut di atas, tindakan korektif

harus segera dilakukan.

Alat pemadam api ringan yang dapat diisi kembali: bila dalam

inspeksi/pemeriksaan terdapat setiap kondisi kekurangan dari

butir 5 c 2), 3), 4), 5), 6) dan 7) tersebut di atas, maka harus

diberlakukan prosedur pemeliharaan yang berlaku.

Alat pemadam api ringan yang tidak dapat diisi kembali: bila

dalam inspeksi/pemeriksaan terdapat setiap kondisi

kekurangan dari butir 5 c 2), 3), 4), 5), 6) tersebut di atas, maka

harus tidak dipakai kembali, digunakan/disemprotkan, dan

harus dimusnahkan atau dikembalikan ke pabrikan.

Alat pemadam api ringan jenis Halon yang tidak dapat diisi

kembali: bila dalam inspeksi/pemeriksaan terdapat setiap

kondisi kekurangan dari butir 5 c 2), 4), 5), 6) tersebut di atas,

maka harus tidak dipakai kembali, digunakan/disemprotkan


untuk pelatihan, dan harus dikembalikan ke pabrikan, atau

dikembalikan ke pemasok untuk proses daur ulang Halon.

(d) Catatan inspeksi bulanan, berisi alat pemadam api ringan yang

diinspeksi, tanggal dan paraf personil yang melakukan, harus

dimuat dalam label (tag) pemeliharaan yang dilekatkan pada alat

pemadam api ringan tersebut.

(4) Pemeliharaan

(a) Pemeliharaan harus dilakukan setiap tahun oleh manufaktur,

perusahaan jasa pemeliharaan alat pemadam api ringan, atau oleh

personil yang terlatih.

(b) Prosedur pemeliharaan harus termasuk pemeriksaan menyeluruh dari

elemen dasar alat pemadam api ringan seperti berikut:

Bagian mekanikal dari semua alat pemadam api ringan.

Media pemadam.

Cara penghembusan media pemadam.

(c) Pengisian kembali: semua alat pemadam api ringan yang dapat diisi

kembali, harus diisi kembali setelah setiap penggunaan atau seperti

ditunjukkan oleh hasil inspeksi atau pemeliharaan.

(5) Pengujian hidrostatik

(a) Tabung bertekanan yang dipakai sebagai alat pemadam api ringan harus

diuji secara hidrostatik

(b) Pengujian hidrostatik harus dilakukan oleh personil yang terlatih dalam

prosedur pengujian dan pengamanan tabung bertekanan menggunakan

fasilitas dan peralatan yang sesuai.

(c) Frekuensi pengujian hidrostatik menggunakan Tabel 5

a) Sistem pompa kebakaran terpasang tetap

(1) Sistem ini meliputi pompa kebakaran dan motor penggeraknya, dan alat

kontrol atau panelnya.

(2) Prosedur uji serah terima, inspeksi/pemeriksaan, pengujian dan

pemeliharaan berkala mengikuti SNI 03-6570-2001 atau edisi terbaru;

Instalasi pompa yang dipasang tetap untuk proteksi kebakaran.

(3) Prosedur pengujian tahunan mengikuti SNI 03-6570-2001 atau edisi

terbaru; Instalasi pompa yang dipasang tetap untuk proteksi kebakaran.


(4) Frekuensi inspeksi/pemeriksaan, pengujian dan pemeliharaan berkala

menggunakan Tabel 4

(5) Frekuensi inspeksi/pemeriksaan, pengujian dan pemeliharaan berkala

katup dan sambungan pemadam kebakaran menggunakan Tabel 6

Ikhtisar inspeksi, pengujian dan pemeriksaan katup dan komponen

berikut ini.

Tabel 6 Ikhtisar Inspeksi, Tes dan Pemeliharaan Katup

URAIAN

AKTIVITAS

FREKUENSI

Katup kontrol

Disegel Inspeksi Mingguan

Digembok/dikunci Inspeksi Bulanan

Bulanan Saklar Anti Rusak(Tamper proof switch) Inspeksi Bulanan

Katup alarm

Eksterior Inspeksi Bulanan

Interior Inspeksi 5 Tahun

Strainer, filter, orifice Inspeksi 5 Tahun

Katup penahan balik (Check valve)


Katup Pra-Aksi/Banjir (Preaction/Deluge valve)


Interior Inspeksi 1 ~ 5

Tahun


Katup pipa kering (Dry pipe valve)




Katup pengurang tekanan dan pengaman

tekanan (Pressure Reducing and relief valve)

Sistem sprinkler

Inspeksi

3 Bulan

Sambungan slang Inspeksi 3 Bulan


URAIAN

AKTIVITAS

FREKUENSI

Rak slang Inspeksi 3 Bulan

Pompa kebakaran: relief valve pada rumah

(casing) pompa

Inspeksi Mingguan

Pressure relief valve Inspeksi Mingguan

Sambungan Pemadam Kebakaran

Pembuangan utama (main drain) Tes 1 Tahun

Katub kontrol

Posisi Tes 1 Tahun

Operasi Tes 1 Tahun

Supervisi Tes 6 Bulan

Katup Pra-Aksi/Banjir (Preaction/Deluge valve)

Isi air (priming) Tes 3 Bulan

Alarm tekanan udara rendah Tes 3 Bulan

Aliran penuh Tes 1 Tahun

Katup pipa kering (Dry pipe valve)

Isi air (priming) Tes 3 Bulan

Alarm tekanan udara rendah Tes 3 Bulan

Uji aktivasi (trip test) Tes 1 Tahun

Uji aktivasi (trip test) aliran penuh Tes 3 Tahun

Katup pengurang tekanan dan pengaman

tekanan (Pressure Reducing and relief valve)

Sistemsprinkler Tes 5 Tahun

Pengaman tekanan sirkulasi (circulation relief) Tes 1 Tahun

Katup pengaman tekanan (pressure relief valve) Tes 1 Tahun

Sambungan slang Tes 5 Tahun

Rak slang Tes 5 Tahun

Katup kontrol Pemeliharaan 1 Tahun

Katup Pra-Aksi/Banjir (Preaction/Deluge valve) Pemeliharaan 1 Tahun

Katup pipa kering (Dry pipe valve) Pemeliharaan 1 Tahun


b) Sistem pipa tegak dan slang atau hidran bangunan

(1) Sistem ini meliputi pemipaan dan gantungan, katup dan

sambungan slang, serta pompa kebakaran hidran (bila ada).

(2) Frekuensi inspeksi/pemeriksaan, pengujian dan pemeliharaan

berkala menggunakan Tabel 7 Ikhtisar inspeksi, pengujian dan

pemeriksaan sistem pipa tegak dan slang atau hidran bangunan,

Tabel 8 Hidran pilar, dan Tabel 9 Sistem pipa tegak dan hidran di

bawah ini.

Tabel 7 Ikhtisar Inspeksi, Tes dan Perawatan Sistem Pipa Tegak / Hidran

KOMPONEN AKTIVITAS FREKUENSI

Katup-Katup / valve yang di segel Inspeksi Mingguan

Katup / Valve yang di gembok/kunci Inspeksi Bulanan

Saklar anti rusak/ tamper switches di katup Inspeksi Bulanan

Bulanan katup-katup penahan balik/ check valves Inspeksi 5 Tahunan

Katup pembuang / relief valves di rumah Inspeksi Mingguan

Katup pengatur tekanan / pressure regulating

valve

Inspeksi 3 Bulan

Pemipaan / Piping Inspeksi 3 Bulan

Sambungan slang / Hose Connection Inspeksi 3 Bulan

Kotak / rumah slang / Hose Cabinet Inspeksi 1 Tahun

Slang / Hose

Alat gantungan slang/ hose storage devices

Inspeksi

Inspeksi

1 Tahun

1 Tahun

Sambungan pemadam kebakaran / fire dept.

connection

Inspeksi Bulanan

Alat deteksi/ alarm devices Tes 3 Bulan

Nozel / hose nozzel Tes 1 Tahun

Alat gantungan slang / hose storage devices Tes 1 Tahun

Slang / Hose Tes 5 Tahun

Katup pengatur tekanan / pressure regulating

valve

Tes 5 Tahun

Hidrostatik / hydrostatic test Tes 5 Tahun

Aliran / flow test Tes 5 Tahun

Sambungan slang / hose connection perawatan Perawatan 1 Tahun

Semua katup / all valves Perawatan 1 Tahun


Tabel 8 Hidran Pilar

KONDISI TINDAKAN KOREKTIF

Tidak dapat diakses Buat supaya dapat diakses

Kebocoran di outlet atau bagian

atas hidran pilar

Perbaiki atau ganti gasket, paking, atau

komponen seperlunya

Keretakan di batang pilar hidran Perbaiki atau ganti

Outlet Beri pelumas atau kencangkan

seperlunya

Alur nozel yang aus Perbaiki atau ganti

Mur operasi hidran yang aus Perbaiki atau ganti

Ketersediaan kunci hidran Pastikan kunci hidran tersedia

Tabel 9 Sistem Pipa Tegak / Hidran

KOMPONEN / TITIK SIMAK TINDAKAN KOREKTIF

Sambungan Slang

Tutup hilang Ganti

Sambungan slang rusak Perbaiki

Roda pemutar katup hilang Ganti

Gasket tutup hilang atau rusak Ganti

Katup bocor Tutup katup dan perbaiki

Terhalang benda lain Pindahkan

Katup tidak dapat lancar

dioperasikan

Diberi pelumas atau perbaiki

Pemipaan

Kerusakan pada pemipaan Perbaiki

Katup kontrol rusak Perbaiki atau ganti

Gantungan / penopang pipa hilang

atau rusak

Perbaiki atau ganti

Kerusakan pada alat supervisi Perbaiki atau ganti

Slang

Inspeksi Lepaskan dan periksa slang, termasuk

gasket, dan pasang kembali pada rak

atau penggulung (reel)



Ditemui berjamur, berlubang, kasar

dan pelapukan

Ganti dengan slang sesuai standar

Kopling rusak Ganti atau perbaiki

Gasket hilang atau lapuk Ganti

Alur kopling yang tidak cocok/ tidak

kompatibel

Ganti atau sediakan adaptor

Slang tidak tersambung ke katup Sambung kembali

Nozel slang

Hilang Ganti dengan nozel sesuai standar

Gasket hilang atau lapuk Ganti

Halangan /obstruksi Pindahkan

Nozel tidak dapat lancar

dioperasikan

Perbaiki atau ganti

Alat penyimpan slang (rak dan

penggulung)

Sukar dioperasikan Perbaiki atau ganti

Rusak Perbaiki atau ganti

Halangan/obstruksi Pindahkan

Slang disimpan / digulung secara

salah

Disimpan / digulung kembali secara

benar

Bila ditempatkan dalam kotak,

apakah rak akan berputar keluar

sekurang-kurangnya 90 derajat?

Perbaiki atau pindahkan semua halangan

Kotak slang

Periksa kondisi umum untuk bagian

yang rusak atau berkarat

Perbaiki atau ganti komponen; bila perlu,

ganti seluruh kotak slang

Pintu kotak tidak dapat dibuka

penuh

Perbaiki atau pindahkan halangan

Kaca pintu retak atau pecah Ganti

Bila jenis break glass apakah kunci

berfungsi?

Perbaiki atau ganti

Tidak ada tanda identifikasi berisi

alat pemadam kebakaran

Pasang tanda identifikasi

Terhalang benda lain Pindahkan



Semua katup, selang, nozel, alat

pemadam api ringan dan lain-lain

dapat diakses dengan mudah

Pindahkan semua benda yang tidak

terkai


berkala katup dan sambungan pemadam kebakaran

menggunakan Tabel 6


tangki air /reservoir menggunakan Tabel 10

Tabel 10 Ikhtisar Inspeksi, Tes & Pemeliharaan Tangki/Reservoir Air

URAIAN AKTIVITAS FREKUENSI

Kondisi air di dalam tangki Inspeksi 1 Bulan

Katup kontrol Inspeksi Mingguan/bulanan

(Tabel 4)

Tinggi air Inspeksi Bulanan

Eksterior Inspeksi 3 bulan

Stuktur penopang Inspeksi 3 bulan

Tangga dan platform Inspeksi 3 bulan

Daerah sekeliling Inspeksi 3 bulan

Permukaan yang dicat/dilapisi Inspeksi 1 tahun

Sambungan ekspansi (expantion

joint)

Inspeksi 1 tahun

Interior Inspeksi 3 tahun/5 tahun

Katup penahan balik (checkvalve) Inspeksi 5 tahun

Alarm tinggi air Tes 6 bulan

Indikator tinggi air Tes 5 tahun

Pembuangan endapan Pemeliharaan 6 bulan

Katup kontrol Pemeliharaan Tabel 4

Katup penahan balik (checkvalve) Pemeliharaan Tabel 4


(5) Prosedur uji serah terima, dan frekuensi inspeksi/pemeriksaan,

pengujian dan pemeliharaan berkala pompa kebakaran hidran

(bila ada) harus dilakukan sebagaimana dijelaskan dalam butir

a. 6. b. dan c. tersebut di atas.

(6) Inspeksi

(a) Tabel 9 harus digunakan untuk inspeksi, pengujian dan

pemeliharaan semua kelas sistem pipa tegak dan slang atau

hidran bangunan.

(b) Titik simak dan tindakan korektif yang diuraikan dalam

Tabel 8 dan Tabel 9 harus diikuti untuk memastikan bahwa

komponen bebas dari karat, benda asing, kerusakan fisik,

atau kondisi lain yang berpengaruh merugikan pada operasi

sistem.

(c) Pemipaan dan fiting harus diinspeksi setiap tahun untuk

kondisi yang baik dan bebas dari kebocoran, karat,

kerusakan mekanik dan kelurusan pemipaan.

(d) Penunjuk tekanan (pressure gauge) harus diinspeksi setiap

bulan untuk menjamin dalam kondisi baik dan bahwa

tekanan air normal sistem dipertahankan.

(e) Semua katup kontrol harus diinspeksi setiap minggu. Katup

yang dikunci atau disupervisi dari jauh secara elektrik

diperbolehkan diinspeksi setiap bulan.

(f) Setelah setiap perubahan atau perbaikan, harus dilakukan

pemeriksaan untuk menjamin bahwa sistem ada dalam

keadaan siaga dan semua katup kontrol ada dalam posisi

normal dan disupervisi lokal (terkunci) atau jauh secara

elektrik.

(g) Pemeriksaan katup kontrol harus menjamin bahwa katup

ada di kondisi berikut:

Pada posisi normal terbuka atau tertutup.

Di supervisi secara benar, terkunci atau jauh secara

elektrik.

Dapat diakses.

Tidak ada kebocoran.


Ditandai dengan tanda identifikasi yang sesuai (tag).

(h) Katup pengurang tekanan pada sambungan slang atau

kotak hidran, dan semua katup pengurang tekanan lainnya

yang terpasang pada sistem proteksi kebakaran harus

diinspeksi setiap 3 bulan (kwartal) untuk memastikan

sebagai berikut:

Roda pemutar tidak hilang atau patah.

Tidak ada kebocoran.

(i) Katup slang harus diinspeksi setiap tiga bulan (kwartal)

untuk memastikan sebagai berikut:

Semua kerusakan harus diperbaiki.

Tutupnya ada dan tidak rusak.

Tidak ada kerusakan pada ulir.

Roda pemutar tidak hilang atau patah.

Tidak ada kerusakan pada gasket.

Tidak ada sumbatan.

(j) Sambungan pemadam kebakaran (siamese) harus diinspeksi

setiap tiga bulan (kwartal) untuk memastikan sebagai

berikut:

Tampak jelas dan dapat diakses.

Tutupnya ada dan tidak rusak.

Gasketnya ada dan dalam kondisi baik

Ada tanda identifikasi

Katup penahan balik (check valve) tidak bocor

(k) Hidran halaman/pilar hidran harus diinspeksi setiap tahun

dan setelah setiap operasi seperti yang diuraikan dalam

Tabel 6.

(l) Kotak slang hidran halaman/pilar hidran harus diinspeksi

setiap tiga bulan (kwartal) seperti yang diuraikan dalam

Tabel 7.

(7) Pengujian

(a) Bila terdapat kemungkinan kerusakan karena air, pengujian

tekanan udara harus dilakukan pada tekanan 1,7 bar

sebelum pengisian air ke dalam sistem.


(b) Pengujian aliran air harus dilakukan setiap lima tahun pada

sambungan slang terjauh secara hidrolik dari setiap zona

sistem pipa tegak dan slang atau hidran bangunan, untuk

verifikasi bahwa pasokan air masih memberikan rancangan

tekanan pada aliran yang dipersyaratkan.

(c) Penunjuk tekanan harus diganti atau diuji setiap lima tahun

dengan membandingkannya dengan sebuah penunjuk

tekanan yang telah dikalibrasi.

(d) Semua katup kontrol setiap tahun harus dioperasikan

penuh dan dikembalikan ke posisi normalnya.

(e) Katup pengurang tekanan atau katup pengatur tekanan

pada pipa tegak, sambungan sprinkler ke pipa tegak, dan

kotak hidran yang dilengkapi dengan katup ini, harus diuji

coba dengan aliran penuh setiap lima tahun sekali.

(f) Hidran halaman/pilar hidran harus diuji coba setiap tahun

untuk menjamin fungsinya dengan cara setiap hidran harus

dibuka penuh sampai semua kotoran dan benda asing

terbuang ke luar selama tidak kurang dari satu menit.

(8) Pemeliharaan

(a) Pemeliharaan dan perbaikan harus dilakukan sesuai dengan

Tabel 7, Tabel 8 dan Tabel 9.

(b) Sambungan slang: setelah setiap pemakaian, semua slang

harus dibersihkan, dibuang airnya dan dikeringkan

seluruhnya sebelum dipasang kembali.

(c) Batang operasi (stem) dari katup kontrol jenis OS&Y

(outsidescrew & yoke) setiap tahun harus diberi

pelumas/gemuk, dan kemudian ditutup penuh dan dibuka

kembali untuk menguji operasi dan mendistribusikan

pelumasnya.

(d) Bila tutup sambungan pemadam kebakaran (siamese) tidak

ada pada tempatnya, bagian dalam sambungan pemadam

kebakaran harus diperiksa untuk halangan atau sumbatan.


(e) Hidran halaman/pilar hidran harus diberi pelumas setiap

tahun untuk menjamin bahwa semua batang, tutup, sumbat

dan ulir ada dalam kondisi operasi yang baik.

(f) Kotak slang hidran halaman/pilar hidran harus

dipelihara/dirawat setiap tahun untuk menjamin bahwa

semua slang kebakaran dan kelengkapannya ada dalam

kondisi dapat digunakan.

c) Sistem sprinkler otomatik

(1) Sistem ini meliputi pemipaan dan gantungan, katup, kepala

sprinkler serta pompa kebakaran sprinkler.


berkala menggunakan Tabel 11 Ikhtisar inspeksi, pengujian dan

pemeliharaan sistem sprinkler otomatik di bawah ini.

Tabel 11 Ikhtisar Inspeksi, Tes & Perawatan Sistem Springkler


Springkler / Sprinklers Inspeksi 1 tahun

Cadangan Springkler / Spare Sprinklers Inspeksi 1 tahun

Pemipaan & Sambungan / Pipe & Fittings Inspeksi 1 tahun

Katup-Katup / Valve yang di segel Inspeksi Mingguan

Katup-Katup / valve yang di gembok / kunci Inspeksi Bulanan

Saklar Anti Rusak / tamper switches di katup Inspeksi Bulanan

Katup Alarm / alarm valve Inspeksi Bulanan

Katup-Katup Penahan Balik / check valves Inspeksi 5 Tahun

Katup Pembuang / relief valves di rumah pompa Inspeksi Mingguan

Katup Pengatur Tekanan / pressure regulating

valves

Inspeksi 3 bulan

Sambungan pemadam kebakaran Inspeksi Bulanan

Meteran (sistim pipa basah) / gauges Inspeksi Bulanan

Pembuangan air / main drains Tes 3 bulan

Katup-katup kendali / control valves – posisi Tes 3 bulan

Katup-katup kendali / control valves – operasi Tes 6 bulan

Pengawasan & supervisi / control – supervisory Tes 3 bulan

Katup pengatur tekanan / pressure regulating Tes 1 tahun



valves

Pembuangan sirkulasi / circulation relief Tes 1 tahun

Katup pengaman / pressure relief valve Tes 1 tahun

Springkler temp. Extra tinggi/Sprinklers – extra

high temp.

Tes 5 Tahun

Springkler Fast Response/Sprinklers – fast

response

Tes 20 Tahun

dan

kemudian

tiap 10 tahun

Springkler Tes 50 Tahun

dan

kemudian

tiap 10 tahun

Alat ukur (sistim pipa basah) / gauges Tes 5 Tahun

Semua katup / all valves Pemeliharaan 1 tahun


berkala katup dan sambungan pemadam kebakaran

menggunakan Tabel 3.4.

(4) Prosedur uji serah terima, dan frekuensi inspeksi/pemeriksaan,

pengujian dan pemeliharaan berkala pompa kebakaran sprinkler

harus dilakukan sebagaimana dijelaskan dalam butir f. 2) dan 3)

tersebut di atas.


tangki air / reservoir menggunakan Tabel 3.8.

(6) Inspeksi

(a) Kepala sprinkler harus diinspeksi setiap tahun

Untuk kebocoran, bebas dari karat, benda asing, cat dan

kerusakan fisik; dan harus dipasang dalam orientasi

yang benar (misal jenis tegak, penden atau dinding

(sidewall).

Sprinkler jenis tabung gelas yang tabungnya kosong

harus diganti.


Sprinkler yang dipasang dalam ruang tersembunyi

seperti di atas langit-langit tidak perlu diinspeksi.

Halangan pada pola pancaran air harus dikoreksi.

(b) Pasokan sprinkler cadangan harus diperiksa untuk:

Jumlah dan jenis sprinkler cadangan, dan

Sebuah kunci sprinkler untuk setiap jenis sprinkler.

(c) Pemipaan dan fiting harus diinspeksi setiap tahun:

Untuk kondisi yang baik dan bebas dari kebocoran,

karat, kerusakan mekanik dan kelurusan pemipaan.

Bebas dari muatan beban eksternal oleh benda yang

terletak di atas pipa atau digantung dari pipa.

Pemipaan yang dipasang dalam ruang tersembunyi

seperti di atas langit-langit tidak perlu diinspeksi.

(d) Gantungan dan penahan seismik/gempa harus diinspeksi

setiap tahun:

Bebas dari kerusakan atau longgar: yang rusak harus

diganti/diperbaiki, dan yang longgar harus

dikencangkan.

Gantungan dan penahan seismik/gempa yang dipasang

dalam ruang tersembunyi seperti di atas langit-langit

tidak perlu diinspeksi.

(e) Penunjuk tekanan pada sistem sprinkler jenis pipa basah

harus diinspeksi setiap bulan untuk menjamin dalam kondisi

baik dan bahwa tekanan air normal sistem dipertahankan.

(f) Peralatan alarm aliran air meliputi bel motor air mekanik

(watermotor gong) dan jenis saklar tekanan, dan alarm

aliran air harus diinspeksi setiap tiga bulan (kwartal) untuk

verifikasi bahwa peralatan alarm bebas dari kerusakan fisik.

(g) Semua katup kontrol harus diinspeksi setiap minggu seperti

dilakukan pada sistem pipa tegak dan slang.

(h) Setelah setiap perubahan atau perbaikan, harus dilakukan

pemeriksaan untuk menjamin bahwa sistem ada dalam

keadaan siaga dan semua katup kontrol ada dalam posisi


normal dan disupervisi lokal (terkunci) atau jauh secara

elektrik.

(i) Pemeriksaan katup kontrol harus menjamin bahwa katup

ada di kondisi sebagaimana dimaksud dalam sistem pipa

tegak dan slang.

(j) Katup pengurang tekanan pada sistem sprinkler harus

diinspeksi setiap tiga bulan (kwartal) untuk memastikan

sebagai berikut:

Roda pemutar tidak hilang atau patah

Tidak ada kebocoran

(k) Sambungan pemadam kebakaran (siamese) harus diinspeksi

setiap tiga bulan (kwartal) seperti dilakukan pada sistem

pipa tegak dan slang.

(7) Pengujian

(a) Sprinkler

Bila dipersyaratkan dalam bagian pedoman ini, contoh

sprinker harus diserahkan ke sebuah laboratorium

pengujian yang dikenali dan diterima oleh instansi

berwenang, untuk diuji coba.

Bila sprinkler telah digunakan selama 50 tahun, maka

harus diganti; atau contoh representatif dari satu atau

lebih lokasi harus diuji coba. Prosedur uji coba harus

diulangi pada setiap selang waktu 10 tahun.

Sprinkler jenis waktu tanggap cepat (fast response) yang

telah digunakan selama 20 tahun harus diuji coba.

Prosedur uji coba harus diulangi pada setiap selang

waktu 10 tahun.

Bila sprinkler telah digunakan selama 75 tahun, maka

harus diganti; atau contoh representatif dari satu atau

lebih lokasi harus diuji coba. Prosedur uji coba harus

diulangi pada setiap selang waktu 5 tahun.

Sprinkler kering yang telah digunakan selama 10 tahun

harus diuji coba atau diganti. Bila dilakukan


pemeliharaan, harus diuji coba kembali pada setiap

selang waktu 10 tahun.

Contoh representatif sprinkler untuk diuji coba harus

terdiri dari sekurang-kurangnya empat sprinkler atau 1%

(satu per seratus) dari jumlah sprinkler per contoh,

mana yang lebih besar. Bila satu sprinkler dalam contoh

representatif gagal memenuhi persyaratan uji coba,

maka semua sprinkler yang terwakili dalam contoh

representatif tersebut harus diganti.

(b) Penunjuk tekanan harus diganti atau diuji setiap lima tahun

dengan membandingkannya dengan sebuah penunjuk

tekanan yang telah dikalibrasi.

(c) Peralatan alarm

Bel motor air mekanik (water motor gong) dan jenis

saklar tekanan harus diuji coba setiap tiga bulan

(kwartal).

Alarm aliran air harus diuji coba setiap enam bulan.

Pengujian alarm aliran air pada sistem jenis pipa basah

harus dilakukan dengan membuka sambungan tes

inspektur.

Pengujian alarm aliran air pada sistem jenis pipa kering,

pra-aksi atau banjir, dilakukan dengan membuka

sambungan terlangpaui (by-pass).

(d) Semua katup kontrol setiap tahun harus dioperasikan

penuh dan dikembalikan ke posisi normalnya.

(e) Katup pengurang tekanan atau katup pengatur tekanan

pada sistem sprinkler, harus diuji coba dengan aliran penuh

setiap 5 tahun sekali.

(8) Pemeliharaan

(a) Sprinkler

Sprinkler pengganti harus mempunyai karakteristik yang

benar sesuai dengan aplikasi dimaksud. Karakteristik ini

harus termasuk sebagai berikut:


- Jenis.

- Ukuran lubang (orifice) dan faktor-K.

- Klasifikasi temperatur.

- Pelapis (coating), bila ada.

- Jenis deflektor (misal jenis tegak, penden atau

dinding (sidewall).

- Persyaratan rancangan.

Hanya sprinkler baru yang terdaftar (listed) boleh

digunakan untuk mengganti sprinkler terpasang.

Sprinkler jenis khusus dan lekas tanggap (quick

response) harus diganti dengan sprinkler dari

manufaktur, model, ukuran lubang (orifice), klasifikasi

temperatur dan karakteristik tanggap termal, dan

faktor-K yang sama. Bila sprinkler jenis khusus dan lekas

tanggap ini tidak lagi diproduksi, sebuah sprinkler jenis

khusus dan lekas tanggap dengan karakteristik kinerja

sebanding harus dipasang.

(b) Pasokan sprinkler cadangan

Stok sprinkler cadangan harus meliputi semua jenis dan

nominal sprinkler terpasang dan harus sebagai berikut:

- Untuk fasilitas terproteksi yang mempunyai kurang

dari 300 sprinkler → tidak kurang dari 6 sprinkler.

- Untuk fasilitas terproteksi yang mempunyai 300

sampai dengan 1000 sprinkler → tidak kurang dari

12 sprinkler.

- Untuk fasilitas terproteksi yang mempunyai lebih

dari 1000 sprinkler → tidak kurang dari 24 sprinkler.

Sebuah kunci pas khusus sprinkler harus disediakan dan

disimpan bersama sprinkler cadangan untuk digunakan

dalam membongkar dan memasang sprinkler. Satu

kunci harus disediakan untuk setiap jenis sprinkler

terpasang.

(c) Sprinkler untuk proteksi ruangan pengecatan harus

dilindungi terhadap residu semprotan cat, menggunakan


kantung plastik tebal maksimum 0,076 mm atau kantung

kertas. Kantung harus diganti kalau sudah kotor oleh residu.

(d) Sprinkler dan nozel otomatik yang digunakan untuk proteksi

peralatan masak komersial dan sistem ventilasinya, harus

diganti setiap tahun. Bila inspeksi tahunan tidak

menunjukkan terdapatnya akumulasi lemak atau benda lain

pada sprinkler dan nozel otomatik, maka tidak perlu diganti.

(e) Sistem jenis pipa kering

Sistem jenis pipa kering harus dijaga kering setiap saat.

`Pengering udara dan kompresor udara yang digunakan

bersama dengan sistem jenis pipa kering harus

dipelihara sesuai dengan instruksi manufaktur.

(f) Batang operasi (stem) dari katup kontrol jenis OS&Y

(outsidescrew & yoke) setiap tahun harus diberi

pelumas/gemuk, dan kemudian ditutup penuh dan dibuka

kembali untuk menguji operasi dan mendistribusikan

pelumasnya.

(g) Bila tutup sambungan pemadam kebakaran (siamese) tidak

ada pada tempatnya, bagian dalam sambungan pemadam

kebakaran harus diperiksa untuk halangan atau sumbatan.

d) Sistem pemadam kebakaran terpasang tetap lain

a) Sistem pemadam kebakaran terpasang tetap lain adalah sistem

pemadam otomatis yang menggunakan bahan khusus bukan

hanya air, berkaitan dengan sifat bahan dan proses yang

diproteksi.

b) Sistem pemadam kebakaran ini meliputi sistem kimia kering

atau basah, sistem pemadam gas luapan total atau aplikasi

lokal, dan sistem busa.

c) Inspeksi, pengujian dan pemeliharaan mengikuti pedoman

manufaktur, atau dalam hal pedoman pemeliharaan belum

mempunyai SNI, dapat digunakan standar baku dan pedoman

teknis yang diberlakukan oleh instansi yang berwenang.

e) Sistem pengendalian dan manajemen asap


(1) Sistem pengendalian asap meliputi sistem yang menggunakan

perbedaan tekanan dan aliran udara untuk menyempurnakan

satu atau lebih hal berikut:

(a) Menghalangi asap yang masuk ke dalam sumur tangga,

sarana jalan ke luar, daerah tempat berlindung, saf lif, atau

daerah yang serupa.

(b) Menjaga lingkungan aman yang masih dapat dipertahankan

dalam daerah tempat berlindung dan sarana jalan ke luar

selama waktu yang dibutuhkan untuk evakuasi.

(c) Menghalangi perpindahan asap dari zona asap.

(d) Memberikan kondisi di luar zona kebakaran yang

memungkinkan petugas mengambil tindakan darurat untuk

melakukan operasi penyelamatan dan untuk melokalisir

serta mengendalikan kebakaran.

(2) Sistem manajemen asap meliputi metodologi dasar teknik

untuk memperkirakan lokasi asap di dalam atrium, mal tertutup

dan ruangan bervolume besar yang sejenis, yang disebabkan

oleh kebakaran dalam ruangan tersebut atau dalam suatu

ruangan yang bersebelahan.


pemeliharaan berkala sistem pengendalian asap mengikuti SNI

03-6571-2001 atau edisi terbaru; Sistem pengendalian asap

kebakaran pada bangunan gedung.


pemeliharaan berkala sistem manajemen asap mengikuti SNI

03-7012-2004 atau edisi terbaru; Sistem manajemen asap di

dalam mal, atrium dan ruangan ber volume besar.

5. Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Plambing dan Pompa

a) Sistem Plambing

1) Ground Reservoir

a) Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai permukaan batas

atas.


b) Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai permukaan batas

bawah.

2) Pompa Air Bersih

Memeriksa indikasi status pompa air bersih.

b) Memeriksa trip alarm pompa air bersih.

(1) Roof Tank

(a) Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai permukaan

batas atas.

(b) Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai permukaan

batas bawah.

(2) Cabang Utama Pemipaan Air Bersih

(a) Memeriksa pengaturan pembukaan dan penutupan aliran pipa

air utama.

(b) Memeriksa indikasi aliran air terbuka atau tertutup.

(3) Peralatan Utama

(a) Pompa Delivery Centrifugal Self Priming.

(b) Pompa Hydrophor lantai atap Centrifugal.

(c) Top ReservoirTank .

(d) Pressure Water Tank .

(e) Pump Pit Submersible Sewage.

(f) Pompa Kuras Reservoir Submersible Sewage.

(g) Unit Pengolah Limbah.

(h) Peralatan Pompa Air Mancur lengkap Instalasi & Asesorisnya

c) Instalasi dan Fixtures

Instalasi Pemipaan lengkap Accessories

(1) Pipa GSP.

(2) Pipa Cast Iron.

(3) Pipa PVC.

d) Sanitary Fixtures pada ruang toilet

(1) Pengering Tangan (hand dryer)

(2) Kloset duduk

(3) Lavatory


(4) Urinoir

(5) Shower

(6) Kloset jongkok

D. Perencanaan Teknis Perawatan Komponen Elektrikal Bangunan Rusunawa6

1. Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Elektrikal

Pekerjaan Perawatan, Pemeliharaan instalasi listrik pada bangunan gedung

meliputi pekerjaan :

a) Pemeliharaan dan perawatan instalasi listrik dan penerangan perlu

memperhatikan penghematan energi listrik.

b) Pemeliharaan panel distribusi tegangan menengah (TM) dan tegangan

rendah (TR).

c) Pemeliharaan panel panel listrik di tiap-tiap lantai gedung.

d) Pemeliharaan genset beserta kelengkapannya.

e) Memeriksa kondisi operasi peralatan listrik dengan menggunakan alat

infra red investigation.

Tabel 12 berikut menunjukkan metode pemeliharaan sistem listrik

Tabel 12 Metode Pemeliharaan Sistem Listrik


1 2 3 4

I POWER SUPPLY

A. Transformator

(trafo kering)

1. Inspection a. Relay pengaman

b. Bushing

c. Terminal

d. Dudukan transformator

e. Kondisi fisik

transformator





1 2 3 4

f. Temperatur

transformator

g. Peralatan pengamanan

dan pengukuran

h. Temperatur dan kondisi

udara ruangan

transformator

i. Koneksi kabel pada

terminal bushing dan

sistem pentanahan

2. Service a. Pembersihan bagian luar

trafo

b. Penyesuaian temperature

dan kondisi udara

ruangan transformator

3. Penggantian

peralatan dan

spare part bila

rusak



kerusakan

B. UPS

(Sealed Type)

1. Inspection a. Kondisi kabel

b. Fuse

c. Relay

d. Kondisi Battery Back Up

e. Terminal Battery

f. Kalibrasi alat penunjuk di

panel UPS

g. Fungsi sistim control

2. Service a. Pengencangan baut

b. Pembersihan terminal

3. Penggantian

peralatan dan

spare part bila

rusak



kerusakan



1 2 3 4

II

SISTEM DISTRIBUSI

A. Panel Tegangan

Menengah

1. Inspection Komponen panel TM (Load

Break Switch, Earthing

Switch, HRC Fuse, Lightning

Arrester, Interlock System,

peralatan pengukuran dan

seluruh peralatan bantunya)

2. Service a. Pengukuran tahanan

pentanahan

b. Pembersihan elektroda

pentanahan

c. Pengukuran dan

pembersihan tahanan

kontak LBS dan earthing

switch

d. Pengujian interlocking

secara elektrikal dan

mekanik pada panel TM

3. Penggantian

peralatan dan

spare part bila

rusak



kerusakan

B. Panel Distribusi

Utama Tegangan

Menengah

(LVMDP)

a. Rumah Panel

1. Inspection a. Pemeriksaan rumah panel


dan kabel control

c. Terminal kabel, mur dan

baut

2. Service a. Pembersihan rumah panel

b. Perapihan jalur kabel pada



1 2 3 4

panel

c. Pengencangan kabel, mur

dan baut

d. Pengecatan ulang

3. Penggantian

peralatan dan

spare part



kerusakan

b. Komponen

Peralatan Proteksi

1. Inspection Pemeriksaan komponen

peralatan proteksi


kelembaban, debu, dan

kotoran

b. Pengujian trip MCCB,&

MCB dengan

menggunakan Current

Injector

3. Penggantian

peralatan dan

spare part bila

rusak



kerusakan

c. Busbar

1. Inspection a. Pemeriksaan panel-

panel busbar

2. Service a. Pemeriksaan terminal


b. Pembersihan panel-

panel busbar dari air,


kotoran

c. Pengencangan terminal


3. Penggantian

peralatan dan





1 2 3 4

spare part bila

rusak

kerusakan

d. Alat Pengukur


semua alat ukur setiap

jam

b. Pencatatan dan

pembukuan kurva beban

listrik dari output travo

c. Evaluasi dan

penanggulangannya dari

hasil pencatatan

d. Pemeriksaan terminal

kabel ke meteran

2. Service a. Pengencangan terminal

kabel ke meteran

b. Kalibrasi semua alat

pengukur pada panel

3. Penggantian

peralatan dan

spare part bila

rusak



kerusakan

e. Pilot Lamp

dan Fuse

1. Inspection a. Fungsi pilot lamp tiap-

tiap fase

b. Pemeriksaan terminasi

pilot lamp pada panel

2. Penggantian

peralatan dan

spare part bila

rusak


fuse serta peralatan dan


kerusakan

f. Kabel Feeder

Tegangan

Menengah


kabel, sambungan,

terminasi dan peralatan

bantunya



1 2 3 4



feeder, rak kabel,



c. Pengukuran tahanan

isolasi dengan megger

3. Penggantian

peralatan dan

spare part bila

rusak



kerusakan

g. Kabel Feeder

Tegangan Rendah


kabel, sambungan,

terminasi dan peralatan

bantunya



feeder, rak kabel,



c. Pengukuran tahanan

isolasi dengan megger

3. Penggantian

peralatan dan

spare part bila

rusak



kerusakan

h. Busduct

1. Inspection Kondisi fisik busduct

2. Service a. Pembersihan

busduct,feeding end, tap-

off box,MCCB, MCB, Fuse


isolasi dengan Megger

c. Pengujian MCB/MCCB



1 2 3 4

dalam Tap-off box

Busduct

3. Penggantian

peralatan dan

spare part bila

rusak



kerusakan

III BEBAN LISTRIK

A. Panel-Panel

Beban

1. Inspection Pemeriksaan kondisi fisik

a. MCB dan MCCB 2. Service a. Pembersihan air,


kotoran

b. Pengujian trip MCB dan

MCCB dengan

menggunakan Current

Injector

3. Penggantian

peralatan dan

spare part bila

rusak



kerusakan

b. Busbar 1. Inspection a. Pemeriksaan kondisi fisik

Busbar panel-panel beban





kotoran

b. Pengencangan terminasi


3. Penggantian

peralatan dan

spare part bila

rusak



kerusakan



1 2 3 4

c. Alat pengukur

(Metering)


semua alat ukur (V-

meter, A-Meter, Kwh-

meter)

b. Evaluasi hasil

pencatatan

c. Pemeriksaan terminasi

kabel ke meteran

2. Service a. Pengencangan terminasi

kabel, mur dan baut

b. Kalibrasi semua alat ukur

3. Penggantian

peralatan dan

spare part bila

rusak



kerusakan

d. Pilot Lamp dan

Fuse


fase


pilot lamp pada panel

2. Service Pengencangan terminasi

pilot lamp di panel

3. Penggantian

peralatan dan

spare part bila

rusak


fuse serta peralatan dan


kerusakan

B. Sistem

Penerangan

1. Inspection a. Pengamatan setiap titik

lampu

2. Service a. Kondisi Battery Back Up

pada lampu emergency

b. Pembersihan armature

c. Pengukuran intensitas

penerangan dengan Lux



1 2 3 4

meter

d. Pengujian tahanan

isolasi dengan Megger

500 V

3. Penggantian

peralatan dan

spare part bila

rusak

a. Penggantian bola lampu

bila terjadi kerusakan

atau telah melampaui

batas usia pakai

b. Penggantian Battery Back

Up pada lampu

emergency

c. Penggantian peralatan dan


kerusakan

C. Sistem Kontrol

Penerangan


pengamatan seluruh titik

lampu

b. Kondisi sistim control

secara keseluruhan

(Transmission, terminal,

Transformer, Relay,

Contact Output Terminal,

instalasi dan peralatan

bantunya).

2. Service Pembersihan seluruh sistem

control

3. Penggantian

peralatan dan

spare part bila

rusak

Penggantian komponen

system kontrol bila terjadi

kerusakan

D. Stop Kontak dan

Saklar

1. Inspection Pemeriksaan dan

pengamatan fungsi dari

seluruh stop kontak dan



1 2 3 4

saklar

2. Service Pengecekan instalasi dengan

Megger 500 V D. Stop

Kontak dan Saklar

3. Penggantian

peralatan dan

spare part bila

rusak

Penggantian saklar, stop

kontak serta peralatan lain

bila terjadi kerusakan

E. Under Floor

Ductdan / atau

ReisedFloor

System


pengamatan seluruh

Service Box dan Junction

Box termasuk seluruh

outletnya

b. Pemeriksaan tahanan

isolasi stop kontak dalam

floor duct/raised floor

dengan Megger

2. Service a. Pembersihan seluruh

service box dan junction

box




megger

3. Penggantian

peralatan dan

spare part bila

rusak

a. Penggantian Service Box

dan Junction Box serta

peralatan lainnya bila

terjadi kerusakan

b. Penggantian

conduit/kabel bila rusak

atau tidak sesuai standar

nilai tahanannya

F. Sistem Pertanahan 1. Inspection a. Pengamatan seluruh bak



1 2 3 4


kabelnya


pertanahan bila tahanan

di atas standar


pentanahan


pertanahan bila tahanan

di atas standar

3. Penggantian

peralatan dan

spare part bila

rusak



kerusakan

G. Sistem

Penangkal Petir

1. Inspection a. Pengamatan seluruh bak


kabelnya


pentanahan setiap bak

dengan Earth Tester

2. Service c. Pembersihan elektroda

pentanahan

d. Perbaikan tahanan

pentanahan di atas standar

3. Penggantian

peralatan dan

spare part bila

rusak



kerusakan

Pemeliharaan Sistem Kelistrikan

a) Umum

Sistem Kelistrikan Bangunan Gedung meliputi :

Sistem Power Supply


- Transformator.

- UPS (Uninterrupted Power Supply).

Sistem Distribusi

- Panel Distribusi Tegangan Menengah

- Panel Distribusi Tegangan Rendah

- Kabel Feeder Tegangan Menengah

- Kabel FeederTegangan Rendah

- Busduct

Sistem Pembumian (grounding system/arde)

Sistem Penangkal Petir

b) Standard Operation Procedure

Metoda pengoperasian untuk Sistem Kelistrikan adalah sebagai berikut.

Transformator

- Sebelum melakukan pengoperasian dilakukan pemeriksaan

antara lain :

o Memastikan transformator dalam keadaan bersih.

o Memeriksa semua sambungan kabel pada terminal

transformator, dalam posisi benar dan kuat.

- Pemeriksaan terhadap transformator secara periodik tiap 1

(satu) jam secara terus menerus.

UPS

Sebelum pengoperasian UPS dilakukan pemeriksaan antara lain :

- Memeriksa dan memastikan kondisi battery dalam keadaan

normal dan baik.

- Memeriksa dan memastikan fuse dan relay pengaman dalam

keadaan normal dan berfungsi dengan baik.

- Memeriksa semua sambungan kabel pada terminal UPS,dalam

posisi benar dan kuat.

- Memeriksa dan memastikan semua meteran-meteran dalam

kondisi normal dan berfungsi dengan baik.

Setelah UPS beroperasi dilakukan pemeriksaan terhadap diesel

genset secara periodik tiap 1 (satu) jam secara terus menerus.

Melakukan pendataan dan pencatatan penunjukan meteran-meteran

panel UPS pada tiap-tiap jam selama UPS beroperasi antara lain :


- Tegangan Output

- Frekuensi (Hertz)

- Arus (Ampere)

Panel Tegangan Menengah MVDP Chiller


antara lain :


o Semua sambungan kabel pada terminal, dalam posisi benar

dan kuat.

o Pemeriksaan pilot lamp untuk mengetahui incoming power

telah ada.





meteran di panel MVDP secara periodik tiap 1 (satu) jam secara

terus menerus antara lain



o Frekuensi (Hertz)

o Arus (Ampere)

o KWH meter

o KVARH meter

Panel Tegangan Rendah LVMDP Chiller


antara lain :


o Sambungan kabel pada terminal, dalam posisi benar dan

kuat.

o Pilot lamp untuk mengetahui incoming power telah ada.






meteran di panel MVDP secara periodik tiap 1 (satu) jam secara

terus menerus antara lain



o Frekuensi (Hertz)

o Arus (Ampere)

o KWH meter

o KVARH meter

- Melakukan analisa dan membuat kurva beban harian sebagai

bahan untuk evakuasi akan kebutuhan beban maupun

mengevaluasi apabila terjadi gangguan.

Lampu Penerangan dan sistem kontrol.

- 1 (satu) jam sebelum jam kerja seluruh lampu ruangan kerja

harus dinyalakan dan setelah jam kerja lampu harus dimatikan,

kecuali pada ruangan-ruangan di mana masih digunakan untuk

lembur oleh karyawan kantor yang dapat dilakukan melalui

Sistem Kontrol Penerangan.

- Melakukan pemeriksaan atas performance lampu yang

dinyalakan, dan melakukan penggantian bilamana ada lampu

rusak.

- Melakukan pemrograman atas sistem kontrol penerangan

sesuai dengan penggunaan ruangan dan sesuai dengan

permintaan pihak Pemberi Tugas.

Diesel Genset

Catu Daya pada Bangunan Gedung berasal dari Perusahaan Listrik

Negara (PLN) yang di Back-Up dengan Diesel Genset, di mana

pengoperasiannya dapat dilakukan dengan 2 (dua) sistem, yaitu :

- Secara manual, dengan langkah :


terminal/pole batteray, air accu, air radiator, V belt, oli


o Tekan tombol NOL (0) dari posisi automatic.

o Putar posisi selector switch dari automatic ke posisi OFF.


o Pelumasan mesin dengan menjalankan motor pompa oli + 5

(lima) menit

o Tekan tombol manual posisi NOL (0) selanjutnya tekan

tombol start, genset beroperasi secara manual.

o Cara mematikannya tekan tombol Stop, Led merah

menyala, berkedip dan dipindah ke automatic terlebih

dahulu sebelum Led merah mati.

- Secara Automatic, dengan langkah :


terminal/pole battery, air accu, air radiator, V belt, oli


o Pelumasan mesin dengan menjalankan motor pompa oli + 5

(lima) menit

o Pindahkan posisi selector switch dari manual ke automatic

Tekan tombol automatic, Led merah akan menyala.

o Genset standby dan akan hidup apabila catu daya dari PLN

mati atau dimatikan secara manual.

2. Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Elektronika

Sistem detektor pencegahan bahaya kebakaran dan elektronika yang

terdapat pada bangunan gedung meliputi:

a) Sistem Fire Alarm dan Detektor

1. Umum

Sistem Fire Alarm adalah sistem deteksi awal terhadap

kemungkinan terjadinya bahaya kebakaran dengan memberikan

indikasi secara audio maupun visual, dari mana asal kebakaran itu

dimulai sehingga dapat diambil tindakan pencegahan lebih lanjut.

Pemeliharaan dan pengoperasian Sistem Fire Alarm dan detektor

terdiri atas

a) Sistem Deteksi Kebakaran

b) Sistem Instalasi


Metoda pengoperasian yang akan diterapkan untuk sistem

FireAlarm adalah sebagai berikut.


(a) Setiap hari Operator Fire Alarm melakukan pengontrolan atas

unjuk kerja dari Annunciator selama 24 (dua puluh empat) jam

baik di dalam hari dan jam kerja maupun di luar hari dan jam

kerja termasuk hari libur.

(b) Apabila Operator Fire Alarm menemukan gangguan atau alarm

pada MCFA, maka Operator Fire Alarm harus segera

melaporkannya ke petugas Maintenance Fire Alarm dan segera

melakukan pengecekan ke lokasi untuk mengetahui penyebab

terjadinya alarm di MCFA dan melaporkannya juga ke petugas

lain yang terkait seperti Satuan Pengaman.

(c) Selanjutnya Operator Alarm akan mereset bunyi alarm, dan

setelah dipastikan tidak terjadi Fault Alarm, selanjutnya petugas

dengan berkoordinasi dengan Satuan Pengaman dapat

melakukan pemeriksaan; jika ternyata sumber kebakaran dapat

diatasi maka Alarm dapat di-cancel.

b) Telepon

1) Umum

Layanan jaringan telepon ke dalam bangunan gedung dilakukan

oleh PT Telkom. Selanjutnya jaringan di dalam bangunan gedung

dilakukan melalui fasilitas PABX (Pivate Automatic Branch

Exchange) dan melalui kotak hubung induk (MDF – Main

Distribution Frame) disebarkan ke kotak terminal (JB – Junction Box)

melalui kabel distribusi.

2) Standar Operational Prosedur

(a) Setiap hari operator telepon melakukan pemeriksaan atas unjuk

kerja MDF dan JB dari panel pengendali di ruang operator.

(b) Apabila menemukan gangguan pada sistem jaringan telepon,

maka harus segera melaporkannya ke petugas Maintenance

Telephone dan segera melakukan pengecekan ke lokasi untuk

mengetahui penyebab terjadinya gangguan di MDF atatu JB dan

melaporkannya juga ke petugas lain yang terkait seperti Satuan

Pengaman.

c) Tata Suara

1) Umum


Layanan sistem tata suara pada bangunan gedung, di samping

untuk keperluan pemanggilan dan program musik, juga

diintegrasikan dengan sistem tanda bahaya dan program panduan

evakuasi bangunan gedung.

2) Standar Operational Prosedur

(a) Setiap hari operator melakukan pemeriksaan atas unjuk kerja

Rectifier, Amplifier, Equalizer, Speaker Selector, MDF,

microphone dan perlengkapan radio, cassete, dll. dari panel

pengendali di ruang operator.

(b) Apabila menemukan gangguan pada sistem tata suara, maka

harus segera melaporkannya ke petugas Maintenance dan

segera melakukan pengecekan ke lokasi untuk mengetahui

penyebab terjadinya gangguan tersebut dan melaporkannya

juga ke petugas lain yang terkait seperti Satuan Pengaman.

d) Building Automation System (BAS)

(1) Umum

Sistem Otomatisasi Gedung (BAS) pada bangunan gedung

digunakan untuk mengotomatisasikan operasional dari peralatan-

peralatan Mekanikal dan Elektrikal Gedung dan juga dimaksudkan

untuk dapat dilakukan penghematan dalam penggunaan Energi

terutama Energi Listrik.

Sistem Otomatisasi Gedung (BAS) merupakan monitor dan kontrol

atas:

(a) Sistem Central Control.

(b) Sistem Remote Control.

(c) Sistem Power Supply.

(d) Sistem Ventilasi dan Air Conditioning.

(e) Sistem Elektrikal.

(f) Sistem Plumbing.

(g) Sistem Lift / Elevator.

(h) Sistem Fire Alarm dan Fire Fighting.

(i) Sistim Kontrol Penerangan.

(2) Standar Operational Prosedur


Dengan melakukan koordinasi dengan Pelaksana Pemeliharaan

Gedung Perkantoran metoda pengoperasian yang akan diterapkan

oleh Badan Usaha Perawatan Gedung untuk Sistem Otomatisasi

Gedung (BAS) adalah sebagai berikut :

(a) Sistem Ventilasi dan Air Conditioning, khususnya Sistem AHU:

Memeriksa bekerjanya sistem AHU secara Sentral.

Mengukur suhu udara di ducting dan ruangan yang

memakai AHU.

Memeriksa indikasi status setiap AHU.

Memeriksa indikasi switch mode setiap AHU.

Memeriksa indikasi trip alarm setiap AHU.

Memeriksa indikasi smoke alarm setiap AHU.

Memeriksa indikasi kondisi filter setiap AHU.

Memeriksa indikasi temperatur dan kelembaban (humidity)

setiap AHU.

(b) Pressurized Fan

Memeriksa bekerjanya Pressurized Fan secara sentral.

Memeriksa indikasi status setiap Pressurized Fan.

Memeriksa indikasi switch mode setiap Pressurized Fan.

Memeriksa indikasi trip alarm setiap Pressurized Fan.

(c) Sistem Elektrikal dan Penerangan.

Memeriksa lampu-lampu penerangan.

Memeriksa kontak-kontak catu daya.

(d) Transformator

Memeriksa high temperatur alarm setiap trafo.

Memeriksa minyak trafo.

(e) Genset

Memeriksa indikasi status genset.

Memeriksa indikasi tegangan genset.

Memeriksa indikasi arus genset.


Memeriksa indikasi trouble genset.

Memeriksa indikasi alarm high fuel tank.

Memeriksa alarm low fuel tank.

Memeriksa mesin penggerak diesel.

(f) PanelLVMDP

Memeriksa indikasi status panel LVMDP.

Memeriksa indikasi arus panel LVMDP.

Memeriksa indikasi tegangan panel LVMDP.

Memeriksa indikasi KWH panel LVMDP.

Memeriksa indikasi connecting pada pemutus daya

(g) Panel Penerangan dan Daya

Memeriksa bekerjanya saklar utama di setiap lantai secara

sentral.

Memeriksa indikasi status saklar utama di setiap lantai.

Memeriksa indikasi connecting pada pemutus daya pada

setiap lantai.

Mengatur time program.

(h) Sistem Plambing

Ground Reservoir






Pompa Air Bersih

- Memeriksa indikasi status pompa air bersih.

- Memeriksa trip alarm pompa air bersih.

Roof Tank







Cabang Utama Pemipaan Air Bersih

- Memeriksa pengaturan pembukaan dan penutupan

aliran pipa air utama.

- Memeriksa indikasi aliran air terbuka atau tertutup.

(i) Sistem Fire Alarm / Fire Fighting

Merekam general alarm yang terjadi di MCFA.

Memeriksa indikasi status pompa fire hydrant / sprinkler.

Memeriksa indikasi trip alarm pompa fire hydrant /

sprinkler.

Sistem elevator / Lift

Memeriksa indikasi status setiap elevator / lift.

E. Latihan

1. Apa yang dimaksud dengan renovasi, rehabilitasi, dan restorasi?

F. Rangkuman

Sesuai Peraturan Menteri PU No. 24/PRT/M/2008 Tentang Pedoman

Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung, lingkup pekerjaan perawatan

meliputi perbaikan dan/atau penggantian bagian bangunan, komponen, bahan

bangunan, dan/atau prasarana dan sarana berdasarkan dokumen rencana

teknis perawatan bangunan gedung, dengan mempertimbangkan dokumen

pelaksanaan konstruksi.

Perencanaan teknis perawatan rusunawa yang perlu diperhatikan antara lain

perencanaan teknis perawatan bangunan gedung rusunawa bidang structural,

perencanaan teknis perawatan komponen mekanikal, Perencanaan teknis

perawatan komponen elektrikal.


BAB 5

PERENCANAAN ANGGARAN PEMELIHARAAN

BANGUNAN GEDUNG RUSUNAWA


Perencanaan Anggaran Pemeliharaan

Bangunan Gedung Rusunawa

Anggaran dalam beberapa literatur disebut sebagai sebuah perkiraan atau

taksiran rinci mengenai penerimaan dan penggunaan sumber daya keuangan

atau sumber daya lainnya secara terperinci dalam satu periode tertentu.

Proyeksi penerimaan dan pendayagunaan sumber daya yang diuraikan dalam

suatu rencana, di samping menggambarkan dari mana sumber daya keuangan

tersebut diperoleh dan untuk apa sumber daya tersebut digunakan, rencana

tersebut juga dapat dijadikan alat pengendalian bagi para pelaksana, dalam hal

ini badan pengelola rusunawa.

Dalam merencanakan anggaran pemeliharaan, hal pertama yang perlu

dilakukan adalah mengidentifikasi komponen-komponen pekerjaan yang

termasuk dalam pekerjaan pemeliharaan dan perawatan dalam satu lingkungan

rusunawa, kemudian memperkirakan biaya yang dibutuhkan untuk merawat

masing-masing komponen tersebut


Dengan mempelajari bab ini, diharapkan peserta mampu menjelaskan tentang

perencanaan anggaran pemeliharaan.

B. Lingkup Anggaran Pemeliharaan

Pemeliharaan dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 24 Tahun

2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung

diartikan sebagai suatu kegiatan untuk menjaga keandalan bangunan gedung

beserta prasarana dan saranya agar bangunan gedung selalu laik fungsi, sifatnya

preventive maintenance. Kalaupun ada kerusakan, kerusakan tersebut sifatnya

kerusakan kecil yang tidak terlalu mengganggu secara fungsional.


Dalam merencanakan suatu anggaran pemeliharaan untuk mendukung

terwujudkan bangunan yang terjaga kelayakannya sebagai area hunian MBR

diperlukan mengidentifikasi lingkup anggaran kegiatan pemeliharaan yang

harus dilakukan atau menurut skala prioritas dan sumber-sumber dana yang

tersedia untuk membiayai kegiatan pemeliharaan tersebut.

Lingkup anggaran pekerjaan pemeliharaan meliputi:

1. Anggaran Pemeliharaan Pekerjaan Arsitektural

a. Anggaran untuk memelihara secara baik dan teratur jalan keluar

sebagai sarana penyelamat (egress) bagi pemilik dan pengguna

bangunan. Anggaran ini disiapkan agar para penyewa ruang pada

gedung rusunawa merasa nyaman dan aman serta jauh dari kesan kotor

atau kumuh selama mereka menyewa ruang-ruang, baik ruang tempat

tinggal, maupun ruang non hunian atau tempat usaha.

b. Anggaran rinci untuk memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur

tampak luar bangunan sehingga tetap rapih dan bersih. Pekerjaan yang

harus dilakukan setiap hari, agar gedung selalu terlihat rapi, menarik

dan jauh dari kesan kumuh.

c. Anggaran rinci untuk memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur

dalam ruang serta perlengkapannya, khususnya untuk ruang-ruang

bersama,

d. Anggaran yang diperlukan untuk menyediakan sistem dan sarana

pemeliharaan yang memadai dan berfungsi secara baik, berupa

perlengkapan/peralatan tetap dan/atau alat bantu kerja (tools).

e. Anggaran untuk petugas yang kompeten yang bertugas untuk

memelihara ornamen arsitektural dan dekorasi secara benar.

2. Anggaran Pemeliharaan Pekerjaan Struktural

a. Anggaran yang diperlukan untuk memelihara secara baik dan teratur

unsur-unsur struktur bangunan gedung dari pengaruh korosi, cuaca,

kelembaban, dan pembebanan di luar batas kemampuan struktur, serta

pencemaran lainnya.

b. Anggaraan yang diperlukan untuk memelihara secara baik dan teratur

unsur-unsur pelindung struktur.

c. Anggaran untuk melakukan pemeriksaan secara berkala kondisi struktur

sebagai bagian dari perawatan preventif (preventive maintenance).


d. Anggaran yang diperlukan untuk menyiapkan dan mendukung tata cara

pemeliharaan dan perbaikan struktur yang benar yang dapat

dipedomani oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau

kompetensi di bidangnya.

e. Anggaran yang diperlukan untuk melakukan tindakan pre-emptif

terhadap bangunan agar difungsikan sesuai dengan penggunaan yang

direncanakan

3. Anggaran Pemeliharaan Pekerjaan Mekanikal

a. Anggaran untuk memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala

sistem tata udara, agar mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi

persyaratan teknis dan kesehatan yang disyaratkan meliputi

pemeliharaan peralatan utama dan saluran udara.

b. Anggaran untuk memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala

sistem distribusi air yang meliputi penyediaan air bersih, sistem instalasi

air kotor, sistem hidran, sprinkler dan septik tank serta unit pengolah

limbah.

c. Anggaran untuk memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala

sistem transportasi dalam gedung, baik berupa lift (kalau ada), tangga,

dan peralatan transportasi vertikal lainnya

4. Anggaran Pemeliharaan Pekerjaan Elektrikal (catu daya, tata cahaya,

telepon, komunikasi, dan alarm)

a. Anggaran untuk melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada

perlengkapan pembangkit daya listrik cadangan.

b. Anggaran untuk melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada

perlengkapan penangkal petir.

c. Anggaran untuk melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara

sistem instalasi listrik, baik untuk pasokan daya listrik maupun untuk

penerangan ruangan.

d. Anggaran untuk melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara

jaringan instalasi tata suara dan komunikasi (telepon) serta data.

e. Anggaran untuk melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara

jaringan sistem tanda bahaya dan alarm


5. Anggaran Pemeliharaan Pekerjaan Tata ruang luar

a. Anggaran untuk memelihara dan menata secara baik dan teratur

kondisi dan permukaan tanah dan/atau halaman luar bangunan

gedung.

b. Anggaran untuk memelihara dan menata secara baik dan teratur unsur-

unsur pertamanan di luar dan di dalam bangunan gedung, seperti

vegetasi (landscape), bidang perkerasan (hardscape), perlengkapan

ruang luar (landscape furniture), saluran pembuangan, pagar dan pintu

gerbang, lampu penerangan luar, serta pos/gardu jaga.

c. Anggaran untuk menjaga kebersihan di luar bangunan gedung,

pekarangan dan lingkungannya.

d. Anggaran untuk merancang sistem dan prosedur pemeliharaan taman

yang benar oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau

kompetensi di bidangnya.

6. Anggaran Pemeliharaan Pekerjaan Tata GRHA (house keeping)

a. Anggaran untuk pemeliharaan kebersihan (Cleaning Service). Sesuai

dengan program kerja pemeliharaan kerja gedung meliputi program

kerja harian, mingguan, bulanan dan tahunan yang bertujuan untuk

memelihara kebersihan gedung yang meliputi kebersihan ‘Public Area’,

‘Office Area’ dan ‘Toilet Area’ serta kelengkapannya.

b. Anggaran untuk pemeliharaan dan perawatan Hygiene Service. Sesuai

dengan program kerja ‘Hygiene Service meliputi program pemeliharaan

dan perawatan untuk pengharum ruangan dan anti septik yang

memberikan kesan bersih, harum, sehat meliputi ruang kantor, lobby,

lift, ruang rapat, ruang bersama, maupun toilet yang disesuaikan

dengan fungsi dan keadaan ruangan bila dibutuhkan.

c. Anggaran untuk pemeliharaan Pest Control. Sesuai dengan program

kerja pelaksanaan pemeliharaan dan perawatan ‘Pest Control’bisa

dilakukan setiap tiga bulan atau enam bulan dengan pola kerja bersifat

umum, berdasarkan volume gedung secara keseluruhan dengan tujuan

untuk menghilangkan hama tikus, serangga dan dengan cara

penggunaan pestisida, penyemprotan, pengasapan (fogging) atau

fumigasi, baik ‘indoor’ maupun ‘outdoor’ untuk memberikan

kenyamanan kepada pengguna gedung .


d. Anggaran untuk merealisasikan program General Cleaning. Sesuai

dengan program pemeliharaan kebersihan yang dilakukan secara umum

untuk sebuah gedung dilakukan untuk tetap menjaga keindahan,

kenyamanan maupun performance gedung yang dikerjakan pada hari

hari tertentu atau pada hari libur yang bertujuan untuk mengangkat

atau mengupas kotoran pada suatu objek tertentu, misalnya lantai,

kaca bagian dalam, dinding, toilet dan perlengkapan kantor badan

pengelola selaku building manager.

Berdasarkan identifikasi anggaran untuk komponen-komponen pekerjaan

pemeliharaan rusunawa yang dilakukan secara rutin setiap tahunnya, maka

berdasarkan hasil identifikasi dan perhitungan tersebut disusun anggaran

pemeliharaan rusunawa secara keseluruhan, berdasarkan klasifikasi pekerjaan

pemeliharaan.

Anggaran tersebut dapat dialokasikan, baik secara swakelola maupun anggaran

untuk dilaksanakan oleh pihak ketiga, tergantung dengan kesiapan sumber daya

manusia yang tersedia pada badan pengelola rusunawa.

Bila dikerjakan secara swakelola, maka biaya-biaya tersebut bila dikaitkan

dengan objek yang dibiayai, maka dapat diidentifikasi sebagai berikut:

Biaya Langsung, yaitu biaya-biaya langsung yang terkait dengan

pemeliharaan, yaitu:

Upah tenaga kerja

Material/bahan yang digunakan

Biaya peralatan habis pakai, misal kuas, sapu dan lain sebagainya.

Mungkin kuas atau sapu masih dapat disimpan, namun nilai kuas atau

sapu terlalu kecil untuk dijadikan aset atau aktiva. Lebih tepat

dimasukkan ke dalam unsur biaya.

Biaya overhead, termasuk dalam overhead ini, kalau biaya inspeksi atau

biaya pengawas atau penyelia atau mandor dimasukkan ke dalam biaya

pemeliharaan.

Biaya tidak langsung antara lain honorarium yang dibayarkan kepada

pegawai pada Urusan Operasi dan Pemeliharaan Rusunawa


Selain dikerjakan secara swakelola, pekerjaan pemeliharaan juga dapat

diserahkan kepada pihak ketiga. Biaya-biaya yang timbul dari penyerahan

pekerjaan pemeliharaan kepada pihak ketiga dapat diidentifikasi sebagai

berikut:

Biaya langsung

Pada pekerjaan pemeliharaan yang diserahkan kepada pihak ketiga ini,

biaya langsung pemeliharaan dapat diidentifikasi sebagai:

Biaya kontraktor, atau biaya pihak ketiga, yaitu biaya atau lebih tepatnya

nilai pekerjaan yang diserahkan kepada pihak ketiga atau pemborong,

misalnya biaya pemeliharaan untuk menjaga kebersihan bangunan

terutama ruang bersama, pembersihan dinding luar bangunan rusunawa,

kusen jendela, jalan masuk dan jalan keluar, taman-taman yang ada di

lingkungan rusunawa, dan lapangan bermain diserahkan pada perusahaan

cleaning service.

Biaya tidak langsung

Biaya tidak langsung pada pekerjaan pihak ketiga ini dapat diidentifikasi

sebagai:

Biaya pengadaan

Biaya pengawasan

Honorarium petugas pada Urusan Operasi dan Pemeliharaan

Rusunawa.

Biaya-biaya lain yang secara tidak langsung terkait dengan pekerjaan

pemeliharaan bangunan rusunawa.

Biaya pemeliharaan tersebut, baik yang dilakukan secara swakelola maupun

dikerjakan oleh pihak keetiga merupakan alokasi dana yang harus disediakan

dalam rencana anggaran yang dinyatakan dalam satuan nilai uang untuk

menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan saranya agar

bangunan gedung selalu laik fungsi sebagaimana telah dikemukakan

sebelumnya.


C. Perencanaan Anggaran Pemeliharaan Rusunawa

1. Sumber Pembiayaan Anggaran Kegiatan Pemeliharaan Rusunawa

Sumber dana untuk membiayai pekerjaan pemeliharaan dapat berasal dari

APBN/APBD, uang sewa, uang sewa satuan nonhunian, pendapatan dari

hasil pengusahaan prasarana dan sarana, uang denda, iuran lain dari

penghuni sewa, penerimaan lainnya.

a) APBN / APBD

Terutama untuk bangunan-bangunan rusunawa yang dibangun dengan

menggunakan dana APBN dan/atau APBD, maka dana untuk

pemeliharaannya juga bersumber dari APBN dan/atau APBD karena

bangunan rusunawa tersebut merupakan barang milik negara (BMN)

atau barang milik daerah, dan pemerintah atau pemerintah daerah

sebagaimana diatur dalam Pasal 35 ayat (3) Peraturan Pemerintah

Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah

yang terakhir dirubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun

2008, berbunyi “Biaya pemeliharaan barang milik negara/daerah

dibebankan pada Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara/Daerah”,

sepanjang tidak ada kerjasama pemanfaatan rusunawa dengan pihak

lain, sebagaimana diatur dalam Pasal 26 ayat (2) Peraturan Pemerintah

Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah

yang berbunyi “Semua biaya berkenaan dengan persiapan dan

pelaksanaan kerjasama pemanfaatan tidak dapat dibebankan pada

Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara/Daerah”

Pemanfaatan rusunawa sebagai bentuk pendayagunaan barang miliki

negara/daerah dipergunakan sesuai dengan tugas pokok dan fungsi

kementerian/lembaga/satuan kerja perangkat daerah, dalam bentuk

sewa, pinjam pakai, dan kerjasama pemanfaatan, dengan tidak

mengubah status kepemilikan yang dilakukan badan pengelola untuk

memfungsikan rusunawa sesuai dengan aturan yang ditetapkan.

Dana yang bersumber dari APBN atau APBD disusun menurut ketentuan

yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan yang diperhitungkan sebagai

Belanja Biaya Pemeliharaan Gedung dan Bangunan termasuk dalam

Belanja Barang. Belanja ini dapat digunakan dalam rangka

mempertahankan gedung dan bangunan kantor dengan tingkat


kerusakan kurang dari atau sampai dengan 2% (termasuk cleaning

service).

Besaran dana yang dapat diperoleh dari alokasi belanja pemeliharaan

gedung dan bangunan tersebut didasarkan biasanya m2 luas lantai

bangunan dan gedung yang akan dipelihara.

Besaran biaya untuk biaya pemeliharaan gedung bertingkat bervariasi

antar daerah, sebagaimana ditetapkan dalam Peraturan Menteri

Keuangan Nomor 53/PMK.02/2014 tentang Standar Biaya Masukan

Tahun Anggaran 2015. Dalam permenkeu tersebut, di samping biaya

pemeliharaan bangunan gedung, juga disediakan biaya pemeliharaan

halaman gedung, sebagaimana tabel di bawah ini.

Tabel 13 Satuan Biaya Pemeliharaan Gedung/Bangunan Dalam Negeri 2015

No Provinsi Satuan Gedung

bertingkat

Gedung

tidak

bertingkat

Halaman

gedung/

bangunan

kantor

(1) (2) (3) (4) (5) (6)

1 Aceh m2/tahun 170.000 131.000 10.000

2 Sumatera Utara m2/tahun 178.000 133.000 10.000

3 Riau m2/tahun 188.000 140.000 11.000

4 Kepulauan Riau m2/tahun 209.000 156.000 11.000

5 Jambi m2/tahun 181.000 134.000 10.000

6 Sumatera Barat m2/tahun 157.000 107.000 10.000

7 Sumatera Selatan m2/tahun 187.000 126.000 11.000

8 Lampung m2/tahun 186.000 112.000 10.000

9 Bengkulu m2/tahun 163.000 99.000 10.000

10 Bangka Belitung m2/tahun 182.000 115.000 11.000

11 Banten m2/tahun 177.000 126.000 10.000

12 Jawa Barat m2/tahun 156.000 89.000 10.000

13 Dki Jakarta m2/tahun 179.000 133.000 11.000

14 Jawa Tengah m2/tahun 155.000 87.000 10.000


No Provinsi Satuan Gedung

bertingkat

Gedung

tidak

bertingkat

Halaman

gedung/

bangunan

kantor

(1) (2) (3) (4) (5) (6)

15 D.I. Yogyakarta m2/tahun 151.000 87.000 10.000

16 Jawa Timur m2/tahun 173.000 128.000 10.000

17 Bali m2/tahun 177.000 131.000 10.000

18 Nusa Tenggara

Barat

m2/tahun 195.000 134.000 10.000

19 Nusa Tenggara

Timur

m2/tahun 178.000 116.000 10.000

20 Kalimantan Barat m2/tahun 178.000 116.000 10.000

21 Kalimantan Tengah m2/tahun 204.000 130.000 11.000

22 Kalimantan Selatan m2/tahun 175.000 120.000 11.000

23 Kalimantan Timur m2/tahun 188.000 177.000 10.000

24 Kalimantan Utara m2/tahun 188.000 177.000 10.000

25 Sulawesi Utara m2/tahun 177.000 101.000 10.000

26 Gorontalo m2/tahun 169.000 111.000 14.000

27 Sulawesi Barat m2/tahun 193.000 143.000 11.000

28 Sulawesi Selatan m2/tahun 165.000 119.000 10.000

29 Sulawesi Tengah m2/tahun 195.000 145.000 11.000

30 Sulawesi Tenggara m2/tahun 171.000 125.000 10.000

31 Maluku m2/tahun 202.000 141.000 14.000

32 Maluku Utara m2/tahun 205.000 137.000 14.000

33 Papua m2/tahun 399.000 227.000 14.000

34 Papua Barat m2/tahun 514.000 381.000 19.000

Dalam Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun,

pada Pasal 57 ayat (3) yang menyatakan bahwa “Biaya pengelolaan

rumah susun umum sewa dan rumah susun khusus milik pemerintah


dapat disubsidi pemerintah” dan ayat (4) yang berbunyi “Besarnya

biaya pengelolaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dihitung

berdasarkan kebutuhan nyata biaya operasional, pemeliharaan, dan

perawatan”. Jadi biaya operasional, pemeliharaan, dan perawatan

dapat disubsidi oleh pemerintah, tentunya bila sewa hunian yang

diterima tidak mencukupi untuk membiayai biaya operasional,

pemeliharaan, dan perawatan rusunawa milik pemerintah.

Salah satu contoh rusunawa yang menggunakan dana APBD untuk

perbaikan kerusakan bagian-bagian tertentu di rusunawa Purus 32

Padang, yang menyediakan anggaran untuk perbaikan sebesar Rp. 200

juta pada tahun 2014, dan Rp. 200 juta juga pada tahun 2015 (Sumber:

Minangkabau News). Begitu juga UPTD Rusunawa Kota Tegal

menyediakan anggaran pemeliharaan rusunawa sebesar Rp. 60 juta

melalui APBD Tahun Anggaran 2015 (sumber: Suara Merdeka Cetak, 23

Januari 2015)

Sedangkan di DKI Jakarta, Dinas Perumahan dan Gedung Pemerintahan

DKI Jakarta mengajukan anggaran rehabilitasi rumah susun sederhana

sewa mencapai Rp 150 miliar pada 2016. Anggaran itu rencananya akan

digunakan untuk merehab tujuh rusunawa, meliputi rusunawa Cipinang

Besar Utara (Cibesut), Marunda, Penjaringan, Sukapura, Flamboyan,

Muara Baru, dan Komaruddin (Sumber: Kompas.com)

Sedangkan dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor

14 Tahun 2007 dalam Pasal 25 ayat (40 dinyatakan, bahwa hasil sewa

sarusunawa dimanfaatkan untuk:

a. Kegiatan operasional, pemeliharaan dan perawatan rusunawa;

b. Pemasaran, pendampingan penghuni, pemeliharaan, perawatan,

perbaikan, penggantian suku cadang, pembayaran kewajiban atas

beban biaya operasi serta pemupukan biaya cadangan; dan

c. Pemanfaatan uang jaminan untuk membayar tunggakan biaya

sewa, listrik, air bersih/minum serta biaya lainnya yang belum

dibayar penghuni.

Berdasarkan uraian tersebut di atas, pada prinsipnya biaya sumber

dana utamanya berasal dari sewa, baik sewa hunian, sewa sarana


dan/atau prasarana yang ada di lingkungan rusunawa, bila jumlah sewa

yang diterima tidak cukup membiayaii operasional badan pengelola

rusunawa, secara faktual, badan pengelola mendapat bantuan dari

pemerintah daerah sebagai subsidi pemerintah terhadap rumah susun

sederahana sewa.

b) Uang Sewa

Uang sewa yang berasal dari penghuni merupakan sumber dana

pendapatan utama rusunawa. Pada dasarnya pembiayaan kebutuhan

dibiayai dari uang sewa ini, besaran uang sewa ditentukan oleh tarif

sewa sesuai dengan kualifikasi hunian yang disewa. Tarif sewa yang

ditetapkan untuk penghuni tidak termasuk penggunaan air, gas, listrik

dan/atau telepon yang dipergunakan oleh penghuni.

Struktur tarif berdasarkan Peraturan Menteri Negara Perumahan

Rakyat Nomor 18 Tahun 2007 tentang Petunjuk Pelaksanaan

Perhitungan Tarif Sewa Rusunawa yang dibiayai oleh APBNdan APBD,

disusun dalam tiga kelompok, terdiri dari:

a) Tarif sewa komersial

Tarif sewa komersial adalah tarif sewa yang ditetapkan dengan

memperhitungkan biaya isnvestasi, biaya operasional, biaya

pemeliharaan, dan biaya perawatan termasuk eskalasi harga karena

inflasi.

Tarif sewa komersial diperuntukkan bagi masyarakat golongan

menengah atas.

b) Tarif sewa dasar

Tarif sewa dasar adalah tarif sewa yang ditetapkan dengan

memperhitungkan biaya operasional, biaya pemeliharaan, dan

perawatan termasuk eskalasi harga karena inflasi.

Tarif sewa dasar diperuntukkan bagi masyarakat golongan

menengah bawah.

c) Tarif sewa sosial

Tarif sewa sosial adalah tarif sewa yang ditetapkan berdasarkan

perhitungan biaya pemeliharaan dan perawatan rutin termasuk

eskalasi harga karena inflasi.

Tarif sewa sosial diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan

rendah (MBR).


Menurut ketentuan Pasal 22 ayat (5) Peraturan Pemerintah Nomor 6

Tahun 2006 bahwa Hasil penyewaan merupakan penerimaan

negara/daerah dan seluruhnya wajib disetorkan ke rekening kas

umumnegara/daerah.

Sewa yang dipungut dari para penghuni berdasarkan tarif sewa

rusunawa yang ditetapkan berdasarkan ketentuan yang berlaku dalam

Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2007,

sebagaimana diatur dalam Pasal 24 yang berbunyi sebagai berikut:

a) besaran tarif sewa disesuaikan dengan daya beli kelompok sasaran

dan dibatasi setinggi-tingginya 1/3 (sepertiga) dari penghasilan

calon penghuni;

b) perhitungan besaran tarif sewa disesuaikan dengan pengeluaran

biaya operasional, biaya pemeliharaan rusunawa, termasuk eskalasi

harga karena inflasi;

c) besaran tarif sewa rusunawa untuk penghuni mahasiswa

disesuaikan dengan peraturan perguruan tinggi;

d) dalam hal calon penghuni tidak memiliki kemampuan membayar

sewa yang ditetapkan, badan pengelola dapat melakukan subsidi

silang atau mengusahakan subsidi maupun bantuan dari sumber

lain.

Untuk Provinsi Jawa Barat pada tahun 2013, berdasarkan Peraturan

Gubernur Jawa Barat Nomor 50 Tahun 2013 menetapkan besaran tarif

sewa paling tinggi ¼ kali Upah Minimum Kabupaten/Kota (Pasal 20

ayat(2)a).

Menurut Pasal 25 ayat (4) Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat

Nomor 14 Tahun 2007, hasil sewa rusunawa dimanfaatkan untuk:

a. kegiatan operasional, pemeliharaan dan perawatan rusunawa;

b. pemasaran, pendampingan penghuni, pemeliharaan, perawatan,

perbaikan, penggantian suku cadang, pembayaran kewajiban atas

beban biaya operasi serta pemupukan biaya cadangan; dan

c. pemanfaatan uang jaminan untuk membayar tunggakan biaya

sewa, listrik, air bersih/minum serta biaya lain yang belum dibayar

penghuni.


Dalam ayat sebelumnya (3), pengaturan hasil sewa sebagaimana

dimaksud pada ayat (2) dapat dilakukan oleh Badan Layanan Umum

daerah untuk rusunawa di atas tanah negara atau badan lain bagi

rusunawa yang dibangun di atas tanah bukan milik negara sesuai

dengan ketentuan yang berlaku.

Komponen perhitungan tarif sewa menurut Peraturan Menteri Negara

Perumahan Rakyat Nomor 18 Tahun 2007 adalah:

Perhitungan komponen-komponen biaya pengeluaran yang mencakup

kelompok biaya investasi awal dalam pengadaan rumah susun

sederhana selama umur ekonomis bangunan, dan biaya operasional,

perawatan, serta pemeliharaan setiap bulan, artinya dalam tarif sewa

yang telah ditetapkan untuk para penghuni rusunawa sudah termasuk

komponen biaya pemeliharaan.

Sumber-sumber dana lain yang dapat dikelola oleh badan pengelola

rusunawa adalah pemanfaatan ruang komersial yang ada dirusunawa,

besaran tarif sewa ruang komersial ini bervariasi antara rusunawa, tapi

ada yang menerapkan tarif sewa sebesar 150% sampai 300% dari tarif

sewa hunian.

c) Uang Sewa Satuan Non Hunian

Merupakan uang sewa yang diperoleh dari pemanfaatan ruang non

hunian untuk aktivitas tertentu yang diizinkan oleh peraturan

perundang-undangan yang berlaku.

d) Pendapatan Dari Hasil Pengusahaan Prasarana Dan Sarana

Pendapatan yang diterima dari pengusahaan prasarana dan sarana yang

terdapat di lingkungan rusunawa, misalnya penyewaan ruang halaman

rusunawa untuk parkir, penyewaan ruang serba guna rusunawa untuk

resepsi pernikahan, dan lain sebagainya.

Penyewaan ruang terbuka untuk kepentingan komersial yang berada di

lingkungan rusunawa

e) Uang Denda

Yaitu pendapatan yang diperoleh dari denda keterlambatan

pembayaran uang sewa dari penghuni.


f) Iuran Lain Dari Penghuni Sewa

Iuran yang dipungut dari penghuni sewa, misalnya iuran kebersihan,

iuran listrik dan lain sebagainya.

g) Penerimaan Lain-Lainnya

Yaitu penerimaan dari uang jaminan sewa dan lain-lain

2. Penyusunan Anggaran Pemeliharaan

Untuk penyusunan anggaran pemeliharaan, plafon anggarannya sudah

dapat dirancang sesuai dengan perhitungan yang diberikan oleh Menteri

Keuangan, yang perlu dirinci adalah rencana penggunaan anggaran

tersebut.

Hal penting dalam penyusunan Rencana Anggaran Pemeliharaan, selain

uraian yang telah dibahas sebelumnya, yaitu menyusun cost estimate atau

perkiraan biaya. Tujuan penyusunan cost estimate tersebut adalah:

1) Untuk menetapkan besaran biaya masing-masing item biaya

pemeliharaan dan perawatan rusunawa

2) Untuk disajikan kepada pemerintah daerah, dalam hal dinas teknis

yang mengurusi rusunawa di daerah tersebut untuk mendapat

persetujuan, dengan koreksi atau tidak ada koreksi.

3) Untuk mendapatkan gambaran mengenai kebutuhan dana untuk

pelaksanaan pekerjaan pemeliharaan dan perawatan rusunawa.

Setelah cost estimate tersebut disetujui oleh pemerintah daerah dalam hal

ini bisa diwakili oleh dinas teknis terkait, selanjutnya cost estimate tersebut

dituangkan dalam rencana anggaran pemeliharaan rusunawa yang

merupakan bagian dari rencana anggaran operasional pengelolaan

rusunawa.

Rencana anggaran pemeliharaan rusunawa ini bertujuan untuk:

1) Untuk menetapkan item-item kegiatan yang dibiayai dalam satu

tahun anggaran, kaitannya dengan pemeliharaan gedung rusunawa,

rencana anggaran ini menetapkan item pekerjaan pemeliharaan

yang yang rutin dikerjakan setiap bulannya, setiap tahunnya.


2) Untuk menetapkan sumber-sumber dana yang dapat digunakan

untuk pemeliharaan rusunawa.

3) Menyajikan batasan biaya pemeliharaan untuk masing-masing item

pekerjaan

4) Untuk menetapkan plafon atau untuk mematok masing-masing

biaya yang diperkenankan, dalam hal biaya pemeliharaan, plafond

ditetapkan untuk item-item rinci biaya untuk kegiatan

pemeliharaan gedung rusunawa beserta prasarana dan saranya

rusunawa.

5) Sebagai pengendalian pendapatan dan biaya-biaya untuk kegiatan

di lingkungan rusunawa.

6) Mengenggambarkan prioritas alokasi sumber daya keuangan yang

dapat dijadikan cetak biru bagi badan pengelola rusunawa dalam

bertindak dan mengambil keputusan.

7) Menggambarkan hasil kesepakatan dan negosiasi antara pemangku

kepentingan; badan pengelola, pemerintah daerah, dan para

penghuni rusunawa dalam pengelolaan rusunawa yang dapat

menjamin kenyamanan, kesehatan, kemanan, dan ketenangan

sebuah hunian masyarakat berpenghasilan rendah.

8) Memengaruhi dan memotivasi para pemangku kepentingan untuk

bertindak bijaksana untuk mewujudkan lingkungan yang sehat dan

bersih.

Format anggaran untuk pemeliharaan rusunawa dapat disusun sebagai

berikut (bentuk format ini tidak mengikat, dapat disesuaikan dengan

kebutuhan di masing-masing rusunawa)


Tabel 14 Contoh Format Anggaran Pemeliharaan Rusunawa RENCANA ANGGARAN PEMELIHARAAN RUSUNAWA

TAHUN ANGGARAN….

Kode

Klasifikasi Pembebanan

Kode


Kel Sub kel Uraian

Jumlah

(rp)

Kel Sub

kel Uraian Jumlah

I

1

2

3

4

5

7

Biaya pemeliharaan

Pemeliharaan kebersihan lantai

rusunawa

Pemeliharaan dinding luar rusunawa

Pemeliharaan saluran air bersih

Pemeliharaan saluran air kotor

Pemeliharaan plafon

Pemeliharaan jalan masuk

Pemeliharaan strtuktur beton pada

bangunan

Pemeliharaan kunci grendel

Pemeliharaan kusen pintu dan

jendela

I Pendapatan sewa

1

2

3

Sewa penghuni

Sewa lain-lain

Dst nya

Ii Iuran penyewa

1

2

Iuran sampah

Iuran lain-lain

iii Pendapatan lain-lain yang dialokasikan untuk

pemeliharaan


Kode


Kode


Kel Sub kel Uraian

Jumlah

(rp)

Kel Sub

kel Uraian Jumlah

8

9

10

11

12

13

14

15

Pemeliharaan peralatan sanitair

Pemeliharaan kran air

Pemeliharaan sistem tata udara

Pemeliharaan sistem proteksi

kebakaran

Pemeliharaan komponen lainnya


Kode


Kode


Kel Sub kel Uraian

Jumlah

(rp)

Kel Sub

kel Uraian Jumlah

V Pengeluaran lain-lain

Total Total


Item-item biaya yang terdapat dalam rencana anggaran induk tersebut

bersumber dari hasil analisis harga satuan setiap item pekerjaan pada masing-

masing sub klasifikasi.

Tabel 15 Analisis Harga Satuan

Analisis harga satuan pekerjaan

Nama pekerjaan M3

No Deskripsi Harga

satuan Jumlah Total

A Material

B Tenaga kerja

C Peralatan

D Lain-lain

Total

Harga per m3

Dibulatkan

D. Latihan

1. Sebutkan tujuan pembuatan cost estimation!

2. Bagaimanan hasil sewa sarusunawa dimanfaatkanmenurut Permen

PUPR No. 14 Tahun 2007 pasal 25 ayat 40?

3. Sebutkan tujuan rencana anggaran pemeliharaan rusunawa!


E. Rangkuman

Pemeliharaan diartikan sebagai suatu kegiatan untuk menjaga keandalan

bangunan gedung beserta prasarana dan saranya agar bangunan gedung selalu

laik fungsi, sifatnya preventive maintenance. Kalaupun ada kerusakan,

kerusakan tersebut sifatnya kerusakan kecil yang tidak terlalu mengganggu

secara fungsional.

Sehingga biaya pemeliharaan, dalam sistem keuangan negara Republik

Indonesia diklasifikasikan sebagai Belanja Barang, yaitu Belanja Biaya

Pemeliharaan Gedung dan Bangunan

Dalam sistem akuntansi biaya pemeliharaan tersebut dapat dikategorikan

sebagai pengeluaran pendapatan (revenue expenditure).

Biaya pemeliharaan untuk gedung-gedung negara termasuk rusunawa dapat

dibiayai dari APBN/APBD, tapi berdasarkan Peraturan Menteri Negara

Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2007, biaya pemeliharaan harus dibiayai

dari sewa. Di beberapa daerah, biaya pemeliharaan rusunawa dibiayai dari dana

APBD.

Biaya pemeliharaan dapat dikelompokkan menurut klasifikasi komponen

bangunan rusunawa yang menjadi objek pemeliharaan, misalnya biaya

pemeliharaan untuk pekerjaan arsitektural, struktur dan sebagainya.


BAB 6

PERENCANAAN ANGGARAN PERAWATAN

BANGUNAN GEDUNG RUSUNAWA


Perencanaan Anggaran Perawatan Bangunan

Gedung Rusunawa

Perawatan dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 24 Tahun 2008

tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung diartikan

sebagai pekerjaan yang meliputi perbaikan dan/atau penggantian bagian

bangunan, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana

berdasarkan dokumen rencana teknis perawatan bangunan gedung, dengan

mempertimbangkan dokumen pelaksanaan konstruksi.


Dengan mempelajari bab ini, diharapkan peserta mampu menjelaskan tentang

perencanaan anggaran perawatan.

B. Lingkup Anggaran Perawatan

Lingkup perencanaan anggaran untuk perawatan sangat terkait dengan bentuk

perawatan yang dilakukan sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Negara

Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2007. Dalam Permenpera tersebut

pengertian perawatan untuk rusunawa adalah kegiatan memperbaiki dan/atau

mengganti bagian bangunan rusunawa dan/atau komponen, bahan bangunan,

dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan tetap laik fungsi

Selanjutnya Permenpera Nomor 14 Tahun 2007 tersebut membagi perawatan

rusunawa dalam kategori sebagai berikut:

1. Perawatan rutin, yaitu merupakan kegiatan pengoperasian, perbaikan

kecil peralatan utilitas dan kemanan bangunan.

2. Perawatan berkala, yaitu merupakan kegiatan yang direncanakan

menurut jangka waktu dan diatur menurut jadwal tertentu dengan

tujuan mencegah kerusakan (Pasal 11 ayat (1)), pekerjaan perawatan

berkala meliputi penggantian komponen bangunan, penggantian suku

cadang, pengecatan gedung, servis peralatan mekanikal dan elektrikal

(ayat 2).


3. Perawatan mendesak, merupakan kegiatan yang dilakukan secara tidak

terencana berdasarkan hasil inspeksi atau laporan dengan tujuan untuk

mengatasi kerusakan yang membutuhan penanganan mendesak dan

harus segera ditangani.(Pasal 12)

4. Perawatan darurat, merupakan kegiatan yang bersifat segera dan

memerlukan perbaikan terhadap kerusakan yang membutuhkan

penanganan segera agar tidak membahayakan. (Pasal 13)

Sedangkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 24 Tahun 2008

membagi tiga tingkat kerusakan dalam perawatan gedung, maka besaran

anggaran ditentukan oleh tingkat kerusakannya, yaitu:

1. Kerusakan ringan, yaitu kerusakan yang terjadi terutama pada non

struktural, seperti penutup atap, langit-langit, penutup lantai dan

dinding pengisi. Biaya maksimum untuk perbaikannya 35% dari harga

satuan tertinggi bangunan gedung baru, untuk tipe/klas dan lokasi yang

sama.

2. Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian komponen non-

struktural, dan atau komponen struktural seperti struktur atap, lantai,

dan lain-lain Biaya maksimum untuk perbaikannya 45% dari harga


sama.

3. Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar komponen

bangunan, baik struktural maupun non-struktural yang apabila setelah

diperbaiki masih dapat berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya

Perawatan untuk kerusakan berat biayanya maksimum 65% dari harga


sama.

4. Perawatan khusus, untuk perawatan yang memerlukan penanganan

khusus atau dalam usaha meningkatkan wujud bangunan, seperti

kegiatan renovasi atau restorasi (misal yang berkaitan dengan

perawatan bangunan gedung bersejarah), besarnya biaya perawatan

dihitung sesuai dengan kebutuhan nyata dan dikonsultasikan terlebih

dahulu kepada Instansi Teknis setempat.


Berdasarkan lingkup kegiatan perawatan dan tingkat kerusakan yang terjadi,

maka prakiraan anggaran untuk rusunawa dapat dialokasikan untuk kegiatan

perawatan berdasarkan tuntutan tingkat kerusakan yang ditemukan, yaitu:

1. Anggaran Rehabilitasi

Anggaran ini dibutuhkan untuk memperbaiki bangunan yang telah rusak

sebagian dengan maksud menggunakan sesuai dengan fungsi tertentu

yang tetap, baik arsitektur maupun struktur bangunan gedung tetap

dipertahankan seperti semula, sedang utilitas dapat berubah

2. Anggaran Renovasi


berat sebagian dengan maksud menggunakan sesuai fungsi tertentu

yang dapat tetap atau berubah, baik arsitektur, struktur maupun utilitas

bangunannya.

3. Anggaran Restorasi


berat sebagian dengan maksud menggunakan untuk fungsi tertentu

yang dapat tetap atau berubah dengan tetap mempertahankan

arsitektur bangunannya sedangkan struktur dan utilitas bangunannya

dapat berubah

Kapan masing-masing anggaran tersebut dibutuhkan tergantung hasil opname

yang dilakukan pada saat kegiatan perawatan rutin atau berkala dilakukan.

Pengalokasian anggaran untuk masing-masing tingkat kerusakan tersebut dapat

dilakukan setelah tersedia dokumen rencana teknis perawatan bangunan

gedung disetujui oleh pemerintah daerah.

Kegiatan dalam perawatan yang perlu dianggarkan adalah kegiatan inspeksi dan

tes terhadap kondisi bangunan, peralatan dan utilitas yang terdapat di

rusunawa, karena kegiatan ini berlangsung secara rutin, baik secara harian,

mingguan, bulanan, tigabulanan, enambulanan, atau tahunan.

Alokasi anggaran untuk perawatan bangunan rusunawa tergantung termasuk

kategori mana kerusakan terjadi, bila perbaikan dapat menambah masa

manfaat bangunan gedung, maka biaya perawatan termasuk dalam belanja

modal, kecuali untuk perawatan rutin, seperti pembersihan saluran drainase


dari sampah, pembersihan ruang dan halaman, pengecatan jendela, pintu,

lemari dan kursi, pembabatan rumput halaman rusunawa, perbaikan kecil

peralatan utilitas dan keamanan bangunan, seperti pengisian alat pemadam api

ringan, maka biaya perawatan ini masih dapat dikategorikan sebagai belanja

barang, yaitu belanja pemeliharaan bangunan gedung apabila jumlah biaya

perawatan tersebut tidak memenuhi syarat minimum kapitalisasi.

Berdasarkan jangka waktu manfaatnya, biaya perawatan dapat dikategorikan

sebagai pengeluaran modal (capital expenditure), yakni biaya yang mempunyai

manfaat lebih dari satu periode akuntansi. tersebut bertambahnya masa

manfaat atau umut ekonomis bangunan tersebut, maka biaya tersebut

dimasukkan ke dalam belanja modal, artinya menambah nilai investasi

bangunan gedung tersebut. Nilai kapitalisasi minimum untuk pemeliharaan

gedung dan bangunan menurut Peraturan Menteri Keuangan Nomor

101/PMK.02/2011 tentang Klasifikasi Anggaran terakhir dirubahi dengan

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 134/PMK. 02/2012 mengenai Kriteria

kapitalisasi dalam pengadaan/pemeliharaan barang/aset merupakan suatu

tahap validasi untuk penetapan belanja modal atau bukan dan merupakan

syarat wajib dalam penetapan kapitalisasi atas pengadaan barang/aset:

1. Pengeluaran anggaran belanja tersebut mengakibatkan bertambahnya

aset dan/atau bertambahnya masa manfaat/umur ekonomis aset

berkenaan. Pengeluaran anggaran belanja tersebut mengakibatkan

bertambahnya kapasitas, peningkatan standar kinerja, atau volume

aset.

2. Memenuhi nilai minimum kapitalisasi sesuai dengan Peraturan Menteri

Keuangan yang mengatur mengenai penatausahaan barang milik

negara.

3. Pengadaan barang tersebut tidak dimaksudkan untuk diserahkan/

dipasarkan kepada masyarakat/pemda/entitas lain di luar pemerintah

pusat.


Pernyataan nomor 3) bahwa pengadaan barang tersebut tidak dimaksudkan

untuk diserahkan/dipasarkan kepada masyarakat/pemda/entitas lain di luar

pemerintah pusat menjadi memerlukan penjelasan yang lebih konkrit, karena

banyak rusunawa yang dibangun yang kemudian bangunan tersebut diserahkan

kepada pemerintah daerah atau lembaga lainnya. Dengan penjelasan tersebut,

pertanyaannya adalah apakah biaya perawatan rusunawa yang telah memenuhi

persyaratan minimum kapitalisasi tidak dapat diperlakukan sebagai kapitalisasi

aset.

Penjelasan tersebut juga dimuat dalam Panduan Teknis Penyusunan Rencana

Kerja dan Anggaran (RKA-K/L), bahwa pengeluaran anggaran yang digunakan

dalam rangka memperoleh atau menambah aset tetap dan/atau lainnya yang

memberi manfaat lebih dari satu periode akuntansi serta melebihi batasan

minimal kapitalisasi aset tetap atau aset lainnya yang ditetapkan pemerintah.

Aset tetap tersebut dipergunakan untuk operasional kegaitan sehari-hari suatu

satuan kerja bukan untuk dijual.

Untuk mengetahui apakah suatu jenis belanja dapat dikategorikan sebagai

belanja modal atau tidak maka perlu diketahui definisi Aset Tetap/Aset lainnya

dan kriteria pengakuannya sebagai berikut:

1. Dimiliki dan berwujud (untuk aset lainnya bisa tidak berwujud)

2. Mempunyai masa manfaat lebih dari 12 bulan

3. Digunakan dalam kegiatan operasional pemerintah atau dimanfaatkan

oleh masyarakat umum

4. Memenuhi kriteria nilai satuan minimum kapitalisasi (untuk jenis Aset

Tetap yang ada pembatasan nilai minimumnya).

Jadi perencanaan anggaran untuk pekerjaan perawatan dapat dibedakan,

apakah nilai perawatan tersebut memenuhi syarat minimum kapitalisasi aset

tetap atau tidak, kalau biaya perawatan tidak memenuhi persyaratan minimum

kapitalisasi, maka perencanaan anggaran untuk perawatan dimasukkan pada

belanja barang, yaitu pemeliharaan gedung dan bangunan.


Salah satu contoh penetapan belanja di lingkungan Pemerintah Provinsi Daerah

Istimewa Yogyakarta yang ditetapkan berdasarkan Peraturan Gubernur Daerah

Istimewa Yogyakarta Nomor 37 Tahun 2011 tentang Pedoman Kapitalisasi

Barang Milik Daerah, bahwa pengeluaran belanja Rehabilitasi/Renovasi/

Restorasi dapat dikategorikan sebagai Belanja Modal jika memenuhi

persyaratan sebagai berikut:

1. mengakibatkan peningkatan kualitas, kapasitas, kuantitas dan/atau

umur aset yang telah dimiliki; dan

2. nilainya sama dengan/melebihi batasan minimum nilai kapitalisasi aset

tetap.

C. Perencanaan Anggaran Perawatan Rusunawa

Sama dengan biaya pemerliharaan, biaya perawatan sebagaimana disinggung di

atas merupakan belanja modal. Biaya perawatan juga dapat dibedakan antara

biaya perawatan yang dilakukan secara swakelola, atau biaya perawatan yang

diborongkan pada pihak ketiga atau kontraktor. Kalau pekerjaan perawatan

dilakukan secara swakelola, maka struktur biaya untuk pekerjaan perawatan

meliputi:

Biaya Langsung, yaitu biaya-biaya langsung yang terkait dengan

pemeliharaan dan perawatan, yaitu:

Upah tenaga kerja

Material/bahan yang digunakan

Sewa alat, kalau alat yang diperlukan tidak tersedia di rusunawa,

atau kalau alat tersebut dibutuhkan untuk pelaksanaan pekerjaan

perawatan, misal molen untuk pengadukan beton, atau yang

lainnya.

Biaya overhead, termasuk dalam overhead ini, alat bantu yang

sifatnya habis pakai, misalnya bambu, papan tripleks, dan lain

sebagainya.

Biaya tidak langsung antara lain honorarium yang dibayarkan kepada tenaga

pengawas atau penyelia, serta staf pada bagian operasi dan pemeliharaan,

sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku.


Sedangkan biaya yang timbul pada saat pekerjaan diserahkan kepada pihak

ketiga, adalah:

Biaya kontraktor, atau biaya pihak ketiga, yaitu biaya atau lebih

tepatnya nilai pekerjaan yang diserahkan kepada pihak ketiga atau

pemborong.

Berdasarkan jangka waktu manfaatnya, biaya perawatan dapat dikategorikan

sebagai pengeluaran modal (capital expenditure), yakni biaya yang mempunyai

manfaat lebih dari satu periode akuntansi. tersebut bertambahnya masa

manfaat atau umut ekonomis bangunan tersebut, maka biaya tersebut

dimasukkan ke dalam belanja modal, artinya menambah nilai investasi

bangunan gedung tersebut.

Sebagaimana telah dijelaskan sebelumnya, berdasaran Bagan Akun Standar

Tahun Anggaran 2015, biaya perawatan ditinjau dari definisi dan bentuk

kegiatannya dapat diklasifikasikan sebagai Belanja Modal untuk Belanja

Penambahan Nilai Gedung dan Bangunan, yaitu Belanja Modal setelah

perolehan gedung dan bangunan yang memperpanjang masa manfaat/umur

ekonomis, atau yang kemungkinan besar memberi manfaat ekonomis di masa

yang akan datang dalam bentuk peningkatan kapasitas, produksi atau

peningkatan standar kinerja; dan memenuhi batasan minimun kapitalisasi

sesuai dengan peraturan menteri keuangan yang mengatur batasan minimum

kapitalisasi.

Penjelasan pada Lampiran II.08 Peraturan Pemerintah RI Nomor 71 Tahun 2010

tentang Standar Akuntansi Pemerintahan Pernyataan No. 07 tentang Akuntansi

Aset Tetap paragraf 49 disebutkan bahwa pengeluaran yang dapat di

kapitalisasi merupakan “Pengeluaran setelah perolehan awal suatu aset tetap

yang memperpanjang masa manfaat atau yang kemungkinan besar memberi

manfaat ekonomik di masa yang akan datang dalam bentuk kapasitas, mutu

produksi, atau peningkatan standar kinerja, harus ditambahkan pada nilai

tercatat aset yang bersangkutan”


Berdasarkan hal tersebut di atas, maka dapat disimpulkan bahwa dasar untuk

dapat dikapitalisasi tidak hanya di lihat dari jenis belanja yang digunakan

melainkan dari jenis pekerjaan dan nilai yang dibelanjakan, dengan kata lain

suatu belanja pemeliharaan dapat dikapitalisasi jika:

1) Pengeluaran tersebut rnengakibatkan bertambahnya masa manfaat,

kapasitas, kualitas, dan volume aset yang telah dimiliki;

2) Pengeluaran tersebut memenuhi batasan minimum nilai kapitalisasi aset

tetap/aset lainnya.

Batas minimum menurut Peraturan Menteri Keuangan Nomor 101 Tahun 2011

adalah sebesar Rp. 10.000.000 (sepuluh juta rupiah)

Walaupun pekerjaan perawatan yang dilakukan dengan cara swakelola, kalau

total nilai pekerjaan tersebut memenuhi syarat minimum kapitalalisasi aset

tetap, maka biaya tersebut termasuk dalam kategori belanja modal.

1. Sumber Dana Perawatan

Sumber dana untuk perawatan tidak berbeda dari anggaran untuk

pemeliharaan, terutama untuk anggaran perawatan rutin. Sedangkan untuk

perawatan yang bersifat rehabilitasi, renovasi, dan restorasi, atau adanya

kerusakan sedang, berat dan perawatan khusus maka dalam Undang-

Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dalam Pasal 57

dijelaskan sebagai berikut:

(1) Dalam menjalankan pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 56

ayat (2), pengelola berhak menerima sejumlah biaya pengelolaan.

(2) Biaya pengelolaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibebankan

kepada pemilik dan penghuni secara proporsional.

Dalam penjelasan Pasal 57 ayat (2) dijelaskan sebagai berikut:

Yang dimaksud dengan “proporsional” adalah biaya dan operasional dan

pemeliharaan ditanggung oleh penghuni, biaya perawatan ditanggung

pemilik. Pengertian pemilik dalam Pasal 1 ayat 18 adalah Pemilik adalah

setiap orang yang memiliki sarusun. Sedangkan pengertian pemilik

rusunawa dalam Pasal 1 ayat 5 Peraturan Menteri Negara Perumahan

Rakyat Nomor 14 Tahun 2007 tentang Pengelolaan Rumah Susun Sewa

Sederhana mengatakan bahwa “Pemilik rusunawa, yang selanjutnya disebut


sebagai pemilik, adalah pengguna barang milik negara yang mempunyai

penguasaan atas barang milik negara berupa rusunawa.

Dengan memahami pengertian-pengertian dalam peraturan perundang-

undangan terkait dengan Rumah Susun dan Rusunawa, maka untuk biaya

perawatan rusunawa milik pemerintah dan/atau pemerintah daerah

dibiayai oleh pemerintah dan/atau pemerintah daerah.

2. Penyusunan Rencana Anggaran Perawatan

Tidak berbeda dengan penyusunan rencana anggaran pemeliharaan,

penyusunan anggaran perawatan juga dilakukan dengan didahului survei,

melakukan pengecekan ke lokasi-lokasi yang perlu dirawat, kemudian

menentukan bentuk pekerjaan perawatan yang akan dilakukan, sesuai

dengan tingkat kerusakan yang terjadi di masing-masing lokasi.

Dalam penyusunan rencana anggaran perawatan, untuk perawatan dengan

kerusakan ringan atau sedang secara prinsip sama dengan penyusunan

rencana anggaran pemeliharaan. Sedangkan perawatan dengan kerusakan

berat atau khusus diperlukan langkah-langkah sebagai berikut:

1) Mendata semua komponen bangunan yang ada pada gedung,

2) Melakukan pemeriksaan dan memasukkan ke dalam borang-

borang daftar simak (check list) kondisi komponen bangunan.

3) Menyusun program perawatan komponen bangunan.

4) Menentukan jadwal pemeliharaan komponen bangunan.

5) Menentukan skala prioritas pelaksanaan perbaikan.

Bila dana yang diperoleh dari hasil sewa penghuni, sewa lain-lainnya atau

pendapat lainnya, mencukupi untuk membiayai perbaikan atau perawatan

atas komponen bangunan yang rusak, maka dana APBN atau APBD tidak

dibutuhkan, tapi sebagaimana telah dikemukakan di atas, bahwa biaya

pengelolaan (opersional, pemeliharaan, dan perawatan) dibebankan kepada

penghuni secara proporsional. Arti proporsional di sini telah dijelaskan

bahwa biaya perawatan dibebankan kepada pemilik rusunawa, yaitu

pemerintah atau pemerintah daerah.

Bentuk format rencana anggaran perawatan sama dengan rencana

anggaran pemeliharaan, yaitu sebagai berikut:


Tabel 16 Contoh Format Rencana Anggaran Perawatan Rusunawa

RENCANA ANGGARAN PERAWATANRUSUNAWA

TAHUN ANGGARAN…………………

KODE

KLASIFIKASI PEMBEBANAN

KODE


KEL SUB

KEL URAIAN

JUMLAH

(Rp)

KEL SUB KEL URAIAN JUMLAH

I

1

2

3

BIAYA PERAWATAN

BIAYA REHABILITASI

............

............

...........

...........

BIAYA RENOVASI

.....................

....................

....................

....................

BIAYA RESTORASI

I DANA APBN/APBD

II SEWA YANG

DIALOKASIKAN UNTUK

PERAWATAN

1

SEWA NON HUNIAN

III PENDAPATAN LAIN-LAIN

YANG DIALOKASIKAN

UNTUK PERAWATAN


KODE


KODE


KEL SUB

KEL URAIAN

JUMLAH

(Rp)

KEL SUB KEL URAIAN JUMLAH

.....................

.....................

.....................

....................

II PENGELUARAN LAIN-

LAIN

TOTAL TOTAL


Item-item biaya yang terdapat dalam rencana anggaran induk tersebut

bersumber dari hasil analisis harga satuan setiap item pekerjaan pada masing-

masing sub klasifikasi.

Tabel 17 Analisis Harga Satuan Pekerjaan ANALISIS HARGA SATUAN PEKERJAAN

NAMA PEKERJAAN M3

NO DESKRIPSI HARGA SATUAN JUMLAH TOTAL

A MATERIAL

B TENAGA KERJA

C PERALATAN

D LAIN-LAIN

TOTAL

HARGA PER M3

DIBULATKAN

Analisis harga satuan tersebut dapat juga diperoleh dari Standar Nasional

Indonesia (SNI) untuk item-item pekerjaan yang sejenis.

Rencana anggaran pemeliharaan dan rencana anggaran perawatan tersebut di

atas selanjutnya digabungkan menjadi Rencana Anggaran Operasional

Pengelolaan Rusunawa.

D. Latihan

1. Menurut Permenpera Nomor 14 Tahun 2007, perawatan rusunawa

dapat dikategorikan dalam empat jenis, sebutkan jenis perawatan

tersebut!

2. Sebutkan proses penyusunan rencana anggaran perawatan dengan

kerusakan berat dan khusus!


E. Rangkuman

Biaya perawatan untuk rusunawa, prinsipnya sama dengan biaya pemeliharaan,

berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011, biaya perawatan dibiayai

oleh pemilik rusunawa berdasarkan prinsip proporsional, artinya biaya dan

opersional dan pemeliharaan ditanggung oleh peghuni; biaya perawatan

ditanggung oleh pemilik rusunawa atau pemerintah.

Biaya perawatan dalam sistem keuangan negara Republik Indonesia dapat

diklasifikasikan sebagai Belanja Modal apabila biaya yang dikeluarkan

memenuhi persyaratan minimum kapitalisasi yang ditetapkan oleh Menteri

Keuangan. Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 101 Tahun 2011,

pengeluaran minimum yang dapat dikapitalisasi adalah sebesar Rp. 10.000.000,-

Biaya perawatan yang dapat dikapitalisasikan menurut konsep akuntansi

dikategorikan sebagai pengeluaran modal (capital expenditure) yang dapat

ditambahkan pada nilai perolehan aset tersebut.

Anggaran untuk perawatan dapat dialokasikan sesuai dengan kondisi nyata

yang terjadi untuk perawatan yang bersifat rehabilitasi, renovasi atau restorasi.

Atau sesuai dengan ketentuan yang terdapat dalam Peraturan Menteri Negara

Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2007, yaitu perawatan rutin, perawatan

berkala, perawatan mendesak; dan perawatan darurat.

Perencanaan anggaran pemeliharaan dan perawatan merupakan bagian dari

rencana anggaran operasional rusunawa, rencana anggaran pemeliharaan dan

rencana anggaran perawatan dapat disusun terpisah untuk memudahkan untuk

melakukan pelaksanaan dan pengendalian.

Sebelum disusun ke dalam rencana anggaran pemeliharaan atau rencana

anggaran perawatan, perlu dilakukan analisis harga satuan untuk masing-

masing item pekerjaan di kedua kelompok kegiatan tersebut.


BAB 7

PENUTUP


Penutup

A. Simpulan

Pekerjaan pemeliharaan dan perawatan gedung, yang salah satunya adalah

rusunawa, merupakan pekerjaan dengan multi disiplin ilmu dan sangat

complicated, ruwet dan menyulitkan. Dalam pelaksanaannya setiap petugas

mempunyai keahliannya masing-masing.

Dalam membuat perencanaan pemeliharaan dan perawatan bangunan

rusunawa, kenyataannya harus diawali dari perencana bangunan. Beberapa hal

secara teknis bahwa Konsultan Perencana bangunan mempunyai peran dalam

pemeliharaan dan perawatan bangunan rusunawa yang akan dibangun. Sebagai

contoh kasus adalah sebagai berikut:

1. Konsultan Perencana perlu membuat perhitungan kekuatan struktur

untuk tempat gantungan, tempat sandaran, dan/atau tempat dudukan,

dimana katrol, tangga, dan mesin harus diletakkan, yang nantinya harus

dioperasikan untuk peralatan ataupun merupakan peralatan bantu

untuk operasional pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung

rusunawa. Jadi disini jelas dimulai dari perencanaan sudah harus ada

perencanaan yang matang agar dalam pelaksanaan pemeliharaan dan

perawatan rusunawa dapat mudah dilaksanakan

2. Contoh kasus lain adalah dalam pembuatan lubang untuk pembuangan

sampah disetiap satuan hunian, disini Konsultan perencana harus

merencanakan agar lubang tersebut aman terhadap kejadian anak kecil

masuk kedalam lubang tersebut

3. Parapet untuk penggantung gondola, harus diperhitungkan kekuatan

strukturnya terhadap beban sangkar gondola, beban petugas

pembersihan, beban peralatan, dan beban bahan-bahan pembersihan

4. Mesin gondola yang dapat berputar diatas pelat atap beton (movable

machine) harus diperhitungkan kestabilannya terhadap beban sangkar

gondola, beban petugas pembersihan, beban peralatan, dan beban

bahan-bahan pembersihan


Agar tercipta kondisi yang membuat para penghuni atau penyewa lainnya

merasa aman, nyaman, tentram, dan sehat menempati bagian-bagian unit

hunian maupun non hunian di rusunawa, serta dapat terjaminnya kelangsungan

umur ekonomis bangunan rusunawa diperlukan dua bentuk perencanaan

anggaran pokok disamping rencana anggaran operasional rusunawa lainnya,

yaitu:

1. Anggaran untuk pemeliharaan, yaitu anggaran yang dibutuhkan untuk

membiayai kegiatan untuk menjaga keandalan bangunan gedung

beserta prasarana dan saranannya agar bangunan gedung selalu laik

fungsi.

2. Anggaran untuk perawatan, yaitu anggaran yang dibutuhkan untuk

membiayai kegiatan yang meliputi perbaikan dan/atau penggantian

bagian bangunan, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana

dan sarana berdasarkan dokumen rencana teknis perawatan bangunan

gedung dengan mempertimbangkan dokumen pelaksanaan konstruksi.

Demikian materi “Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa”

disampaikan dengan harapan bahwa modul diklat ini dapat membekali peserta

diklat dalam menjalankan tugasnya. Dalam modul diklat Perencanaan

Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa ini kami menguraikan perencanaan

teknis dan perencanaan anggaran untuk pemeliharaan dan perawatan

rusunawa untuk membekali para peserta diklat, dalam pemahaman modul

diklat selanjutnya, untuk uraian masalah pemeliharaan rusunawa.

Sudah barang tentu modul diklat ini belum sempurna, kami tetap

mengharapkan kritik dan perbaikan dari kalangan terkait yang akan

menggunakan modul diklat ini.

B. Tindak lanjut

Sebagai tindak lanjut, dalam merencanakan bangunan rusunawa, Konsultan

Perencana harus memperhatikan beberapa hal, diantaranya,

1. Konsultan Perencana perlu membuat perencanaan bangunan rusunawa

sedemikian sehingga untuk pemeliharaan dan perawatannya mudah

dilaksanakan

2. Konsultan Perencana perlu membuat perencanaan layout bangunan

sedemikian rupa agar tidak mempersulit jalur evakuasi


3. Konsultan Perencana perlu membuat perencanaan konstruksi yang

handal untuk pemeliharaan dan perawatan, dalam hal bentuk

bangunan yang sekiranya ada bagian yang sulit untuk dilaksanakan

pemeliharaan dan perawatan.

4. Konsultan Perencana perlu membuat perencanaan layout bangunan,

kondisi landscape, posisi tangga kebakaran, posisi dan konstruksi pintu

darurat, dan posisi kotak hydran agar tidak mempersulit operasional

petugas pemadam kebakaran

Mengingat sasaran utama dari pembangunan rusunawa adalah masyarakat

berpenghasilan rendah (MBR), maka pembiayaan untuk biaya pemeliharaan

dan perawatan bangunan, prasarana dan sarana rusunawa terlalu dibebankan

kepada penghuni rusunawa yang masuk dalam kategori MBR, tetapi harus

diupayakan dengan memanfaat ruang-ruang non hunian untuk disewakan

secara komersil untuk keperluan usaha.

Disamping itu, juga harus dikembangkan ruang hunian yang dapat disewakan

secara komersil kepada orang-orang yang mampu, tentunya dengan

menyiapkan ruangan hunian yang layak untuk ditempati oleh orang-orang yang

berpenghasilan menengah ke atas. Upaya ini merupakan suatu strategi untuk

mensubsidi kebutuhan pemeliharaan dan perawatan rusunawa.

Selain itu juga, pada saat pembangunannya, juga disediakan ruang bersama

yang dapat disewakan untuk berbagai keperluan, seperti perkawinan, acara-

acara lainnya yang dapat meningkatkan pendapatan bangunan rusunawa.

Terakhir, menyediakan lahan-lahan yang mungkin untuk disewakan untuk

pemasangan papan billboard dan lain sebagainya.

APBN atau APBD merupakan bagian dari upaya terakhir untuk membiayai

kegiatan pemeliharaan dan perawatan rusunawa agar tidak berproses menjadi

pemukiman kumuh.


DAFTAR PUSTAKA

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun

Undang-Undang Nomor 71 Tahun 2010 tentang Standar Akuntansi

Pemerintahan

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 24/PRT/M/2008 Tentang


Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik

Negara/Daerah dirubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun

2008.

Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2007 tentang

Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa

Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 18 Tahun 2007 tentang

Petunjuk Pelaksanaan Perhitungan Tarif Sewa Rumah Susun Sederhana

Yang Dibiayai APBN dan APBD

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 53 Tahun 2014 tentang Standar Biaya

Masukan Tahun Anggaran 2015

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 101 Tahun 2011 tentang Klasifikasi

Anggaran, dirubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 134

Tahun 2012

Peraturan Gubernur Jawa Barat Nomor 50 Tahun 2013 tentang Pengelolaan

Rusunawa

Peraturan Gubernur Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta Nomor 37 Tahun

2011 tentang Pedoman Kapitalisasi Barang Milik Daerah.

Kementerian Pekerjaan Umum, 2012, Panduan Teknis Penyusunan Rencana

Kerja dan Anggaran (RKA-K/L) di Lingkungan Kementerian Pekerjaan

Umum 2013


_____________, Bagan Akun Standar Tahun Anggaran 2015

Padang Minangkabau News -- Anggaran Pemeliharaan Rumah Susun Sederhana

Sewa

Suara Pantura, Pemeliharaan Rusunawa Disiapkan Rp 60 Juta

Solopos.Com, Anggaran Perawatan 8 Rusunawa Rp100 Juta


GLOSARI

Air kotor Semua air yang bercampur dengan kotoran-kotoran

dapur, kamar mandi, kakus dan peralatan-peralatan

pembuangan lainnya.

Air Limbah Semua air yang berasal dari buangan proses rumah

tangga (limbah domestik) dan proses industri (limbah

industri)

Atrium Suatu ruang dalam suatu bangunan yang

menghubungkan 2 atau lebih tingkat/ lantai, di mana :

a. Seluruh atau sebagian ruangnya tertutup pada bagian

atasnya oleh lantai atau atap, termasuk struktur atap

kaca;

b. Termasuk setiap ruang yang berbatasan/ berdekatan

tetapi tidak terpisahkan oleh pembatas;

Tidak termasuk lorong tangga, lorong ramp, atau ruang

dalam saf.

Baku Tingkat

Getaran

Mekanik dan getaran kejut adalah batas maksimal tingkat

getaran mekanik yang diperbolehkan dan usaha atau

kegiatan pada media padat sehingga tidak menimbulkan

gangguan terhadap kenyamanan dan kesehatan serta

keutuhan bangunan

Baku Tingkat

Kebisingan

Batas maksimal tingkat kebisingan yang diperbolehkan

dituang ke lingkungan dari usaha atau kegiatan sehingga

tidak menimbulkan gangguan kesehatan manusia dan

kenyamanan lingkungan

Bangunan gedung Angunan yang didirikan dan atau diletakkan dalam suatu

lingkungan sebagian atau seluruhnya pada, di atas, atau

di dalam tanah dan/atau perairan secara tetap yang

berfungsi sebagai tempat manusia untuk melakukan

kegiatan bertempat tinggal, berusaha, bersosial-budaya,

dan kegiatan lainnya


Bangunan Induk Bangunan yang mempunyai fungsi dominan dalam suatu

persil

Bangunan turutan Bangunan sebagai tambahan atau pengembangan dari

bangunan yang sudah ada

Bangunan umum Bangunan yang berfungsi untuk tempat manusia

berkumpul, mengadakan pertemuan, dan melaksanakan

kegiatan yang bersifat publik lainnya, seperti keagamaan,

pendidikan, rekreasi, olah raga, perbelanjaan, dsb

Buffing Cara membersihkan lantai dengan mesin, termasuk

menggosok dengan menggunakan bulu atau kain, dan

penggunaan secara berkala dengan steel wool atau spon

nylon untuk menghilangkan bekas kaki atau lumpur,

sampai permukaan lantai benar-benar bersih, merata dan

mengkilap

Daerah Hijau

Bangunan (DHB)

Ruang terbuka pada bangunan yang dimanfaatkan untuk

penghijauan

Damp mopping Membersihkan lantai atau permukaan lainnya dengan

pengepel benang atau spon, dan deterjen atau obat

pembersih kotoran bila diperlukan, serta menggunakan

air seminim mungkin sampai permukaan yang dipel bebas

dari kotoran, debu dan air yang berlebih

Damp wiping Cara untuk menghilangkan minyak, bercak tangan pada

permukaan yang dicat atau lainnya menggunakan kain

lembut yang bersih dengan deterjen yang lembut dan air

hangat yang diperas sebelum digunakan

Dinding Luar Suatu dinding bangunan terluar yang bukan merupakan

dinding pembatas

Dinding Luar Non-

struktural

Suatu dinding luar yang tidak memikul beban dan bukan

merupakan dinding panel

Dinding Pembatas Dinding yang menjadi pembatas antara bangunan


Dry moping Cara penggosokan ringan pada daerah yang jarang dilalui,

atau lantai licin dengan mop penggosok yang tebal

Floor dry cleaning Cara membersihkan lantai dengan mesin pembersih

untuk menghilangkan bercak-bercak kaki dan kotoran

yang keras melekat dengan menggunakan steel wool atau

spoon nylon dan emulsi atau spirit wax. Mesin

disesuaikan dengan daya isap menghilangkan pasir debu

dan lain-lain, sehingga menghasilkan lantai bersih dan

bercahaya

Garis Sempadan

Bangunan

Jarak bebas minimum dari bidang terluar suatu massa

bangunan terhadap :

a. Batas lahan yang dikuasai,

b. Batas tepi sungai/pantai,

c. Antar masa bangunan lainnya, atau

Rencana saluran, jaringan tegangan tinggi listrik, jaringan

pipa gas dan sebagainya

Garis Sempadan

Loteng

Garis yang terhitung dari tepi jalan berbatasan yang tidak

diperkenankan didirikan tingkat bangunan

Garis Sempadan

Pagar

Garis bagian luar dari pagar persil atau pagar pekarangan

Getaran Gerakan bolak-balik suatu massa melalui keadaan

seimbang terhadap suatu titik acuan

Getaran Kejut Getaran yang berlangsung secara tiba-tiba dan sesaat

Getaran Mekanik Getaran yang ditimbulkan oleh sarana dan peralatan

kegiatan manusia

Getaran Seismik Getaran tanah yang disebabkan oleh peristiwa alam dan

kegiatan manusia

High dusting Cara menghilangkan debu, sarang laba-laba, dll dari

dinding, langit-langit dan permukaan lainnya yang sukar

dijangkau dari lantai dengan menggunakan dry mop,

pembersih


Jarak antara

bangunan

Jarak terkecil antara bangunan yang diukur antara

permukaan-permukaan denah bangunan

Jaringan Persil Jaringan sanitasi dan jaringan drainasi dalam persil

Jaringan Saluran

Umum Kota

Adalah jaringan sarana dan prasarana saluran umum

perkotaan, seperti jaringan sanitasi dan jaringan drainasi

Kamar Adalah ruangan yang tertutup seluruhnya atau sebagian,

untuk tempat kegiatan manusia, selain kamar untuk MCK

dan dapur

Kebisingan Bunyi yang tidak diinginkan dari usaha atau kegiatan

dalam tingkat dan waktu yang dapat menimbulkan

gangguan kesehatan manusia dan kenyamanan

lingkungan

Koefiesien Tapak

Besmen (KTB)

Angka prosentasi perbandingan luas tapak besmen

dengan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang

dikuasai sesuai dengan rencana tata ruang dan tata

bangunan yang ada

Koefisien Daerah

Hijau (KDH)

Angka prosentase perbandingan antara luas ruang

terbuka di luar bangunan yang diperuntukkan bagi

pertamanan/ penghijauan dengan luas tanah perpetakan/

daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata

ruang dan tata bangunan yang ada

Koefisien Dasar

Bangunan (KDB)

Koefisien perbandingan antara luas lantai dasar bangunan

terhadap luas persil/ kaveling/ blok peruntukan

Koefisien Lantai

Besmen (KLB)

Adalah koefisien perbandingan antara luas keseluruhan

lantai bangunan terhadap luas persil/ kaveling/ blok

peruntukan

Lubang Atrium Ruang dari suatu atrium yang dikelilingi oleh batas pinggir

bukaan lantai atau oleh batas pinggir lantai dan dinding

luar


Mendirikan

Bangunan

a. Mendirikan, memperbaiki, memperluas, mengubah

bentuk atau membongkar secara keseluruhan atau

sebagian suatu bangunan;

b. Melakukan pekerjaan tanah untuk keperluan

pekerjaan-pekerjaan yang dimaksud pada butir a di

atas

Pekarangan Bagian yang kosong dari suatu persil/ kaveling/ blok

peruntukan bangunan

Pembersih Logam Cara membersihkan permukaan metal dengan tangan,

khususnya pintu, jendela serta langit-langit tertentu,

hingga permukaan tersebut bersih dari kerak, noda atau

kotoran lainnya, sehingga peralatan logam-logam

tersebut terlihat terang dan bercahaya (obat penggosok

metal yang digunakan adalah yang mempunyai efek

tertentu pada logam yang digosok)

Pembersihan Debu Cara penggunaan dusterlembab atau handmop yang tebal

dan berbulu, atau vacuum pembersih debu dengan

nozzle-nya yang cocok sampai permukaan yang berdebu

bebas dari debu, sarang laba-laba, bercak kotoran atau

debu-debu lainnya yang dapt dilihat

Pembersihan

Dinding

Cara membersihkan cat, kertas atau dinding kayu dengan

tidak menggunakan air, kecuali dengan instruksi khusus

dan dibersihkan dengan menggunakan bulu ayam

(kemoceng) setinggi dinding

Pemeliharaan

bangunan gedung

Kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta

prasarana dan sarananya agar bangunan gedung selalu

laik fungsi (preventive maintenance).

Pengepelan Cara penyikatan dengan tangan tanpa adanya debu yang

menempel dengan penyikat atau penyikat listrik/vacuum


Penggosokan Cara pembersihan dengan menggunakan sponnylon atau

sink swabs dengan bubuk atau cairan pembersih yang

tidak merusak, untuk menghapus semua bercak dan

kotoran yang terakumulasi (tidak menggunakan cairan

keras kecuali dengan instruksi khusus)

Penyikat Cara pembersihan lantai atau permukaan lainnya dengan

sikat nylon atau mesin pembersih yang kuat dengan

deterjen pilihan diikuti dengan pembilasan air bersih dan

pengangkatan cairan hingga permukaan yang dicuci

bersih tanpa kotoran, bekas tapak, bercak-bercak dan sisa

air yang tertinggal

Perawatan

bangunan gedung

Kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian

bangunan gedung, komponen, bahan bangunan,

dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan gedung

tetap laik fungsi (currative maintenance)

Primary waxing Cara pemakaian dengan menggunakan pelapis emulsi

dasar atau emulsi air/minyak dengan kuas pembersih

atau dua lapisan cair spiritus atau pasta minyak pada

saluran permukaan sesudah minyak di antara dua lapisan

dihilangkan dengan menggosoknya secara ringan

Rencana Tata

Bangunan dan

Lingkungan (RTBL)

Pedoman rencana teknik, program tata bangunan dan

lingkungan, serta pedoman pengendalian pelaksanaan

yang umumnya meliputi suatu lingkungan/

kawasan(urban design and development guidelines)

Ruang Persiapan Ruang yang berhubungan dengan, dan berbatasan ke

suatu panggung yang dipergunakan untuk barang-barang

dekorasi panggung, peralatan, ruang ganti, atau

sejenisnya

Sambungan

Jaringan

Penghubung antara sesuatu jaringan persil dengan

jaringan saluran umum kota

Tinggi Bangunan Jarak antara garis potong permukaan atap dengan muka

bangunan bagian luar dan permukaan lantai denah

bawah


Tinggi Efektif Tinggi ke lantai tingkat paling atas (tidak termasuk lantai

atap), bila hanya terdiri atas mesin lif, tangki air atau unit

pelayanan lainnya dari lantai dasar/tanah (ground floor)

yang menyediakan jalan keluar langsung menuju jalan

atau ruang terbuka

Tingkat Kebisingan Kuran energi bunyi yang dinyatakan dalam satuan desibel

disingkat db

Tingkat Ketahanan

Api (TKA)

Tingkat ketahanan api yang dipersyaratakan pada bagian

atau komponen bangunan ukuran waktu satuan menit,

dengan kriteria-kriteria berurut yaitu aspek ketahanan

struktural, integritas, dan insulasi. Contoh : tka 90/-/60

berarti hanya terdapat persyaratan tka untuk ketahanan

struktural 90 menit dan insulasi 60 menit

perencanaan pemeliharaan dan perawatan ......2 perencanaan pemeliharaan dan perawtan rusunawa...

Documents