FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK KONSTRUKSI GEDUNG

FIRMANSYAH, Bayu A.1, VERONIKA, Alin 2, TRIGUNARSYAH, Bambang.3

ABSTRAK

Kebijakan otonomi daerah menjadikan setiap pemerintah daerah berlomba-lomba mengembangkan potensi daerah dan meningkatkan perekonomiannya. Hal ini dilakukan dengan memberikan kemudahan bagi berbagai jenis investasi, termasuk investasi proyek konstruksi. Investasi pada proyek konstruksi dapat memberikan keuntungan yang relatif besar disamping mempunyai ketidakpastian yang tinggi. Ketidakpastian ini sangat dipengaruhi oleh berbagai aspek, yaitu aspek pemasaran, teknis dan teknologi, politik, peraturan dan kebijakan, sosial budaya, tata ruang dan lingkungan, finansial, ekonomi. Sebelum pelaksanaan investasi, perlu dilakukan terlebih dahulu analisis studi kelayakan yang memberikan proyeksi aliran keuangan pada tahun-tahun kedepan. Hal ini dijadikan sebagai salah satu pertimbangan penting bagi pengambilan keputusan dilaksanakan atau tidaknya investasi proyek tersebut.

Tujuan penelitian pada makalah ini adalah untuk mengidentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi kelayakan investasi pada proyek konstruksi gedung. Pendekatan penelitian yang digunakan adalah metode survai dengan penyebaran kuesioner dan studi kasus pada investasi proyek konstruksi gedung. Analisis yang dilakukan menggunakan Analytical Hierarchy Process (AHP) untuk mengetahui ranking pengaruh dari faktor-faktor tersebut. Hasil penelitian menunjukkan bahwa 3 (tiga) faktor yang paling menentukan kelayakan investasi proyek konstruksi gedung adalah aspek finansial, aspek ekonomi dan aspek peraturan dan kebijakan.

KATA KUNCI: kelayakan investasi, proyek konstruksi gedung, analytical hierarchy process

1. PENDAHULUAN

Setiap proyek konstruksi yang dilaksanakan pasti diharapkan dapat memberikan keuntungan bagi investor. Keuntungan tersebut dapat dilihat dari berbagai aspek seperti laba yang diperoleh, pengembangan usaha, pemanfaatan sumber daya, pembukaan lapangan pekerjaan baru dan lain sebagainya. Keuntungan, khususnya laba, diperoleh dalam jangka waktu yang cukup panjang dan harus mempunyai proyeksi perhitungan yang tepat sehingga mampu meyakinkan investor untuk tetap menanamkan modalnya di proyek konstruksi tersebut. Salah satu cara untuk mengurangi beban biaya rutin bagi pemiliknya dan bahkan mengubahnya menjadi sumber pemasukan adalah dengan memanfaatkan lahan dengan efektif dan efisien.

Sebelum dilakukannya pekerjaan konstruksi, terdapat beberapa tahapan yang harus dilalui terlebih dahulu. Beberapa tahapan tersebut antara lain pengembangan gagasan atau ide dari investor serta pelaksanaan studi kelayakan investasi. Sesuai dengan sifat industri konstruksi yang mempunyai tingkat ketidakpastian sangat tinggi maka akan timbul berbagai macam risiko yang sewaktu-waktu dapat terjadi baik selama masa pembangunan maupun masa operasional

1 Master Program Student, Civil Engineering Department Faculty of Engineering, University of Indonesia2 Formerly a Master Degree student in Construction Management at University of Indonesia 3 Associate Professor, Civil Engineering Department Faculty of Engineering, University of Indonesia

1

bangunan tersebut. Akibat dari risiko yang terjadi bisa mengakibatkan penurunan tingkat keuntungan yang diperoleh sampai pada ketidaklayakan investasi proyek. Dari pertimbangan diatas, faktor risiko harus diantisipasi dengan memperhitungkannya ke dalam studi kelayakan sehingga tidak terjadinya risiko tersebut menjadi suatu keuntungan tambahan bagi investor.

Makalah ini membahas faktor-faktor yang mempengaruhi kelayakan investasi pada proyek konstruksi gedung.

2. KELAYAKAN INVESTASI PROYEK KONSTRUKSI

Investasi proyek konstruksi membutuhkan dana yang tidak sedikit dengan tingkat ketidakpastian yang tinggi. Walaupun keuntungan yang dapat diperoleh relatif besar namun hal tersebut harus melalui analisis yang cukup matang sehingga dapat mengurangi risiko kegagalan. Usaha untuk mengurangi kegagalan dan meningkatkan kepastian keberhasilan proyek sangat ditentukan dari segi perencanaannya. Salah satu tahapan terpenting dalam perencanaan adalah penyelenggaraan studi kelayakan yaitu penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil [1]. Perencanaan membutuhkan usaha yang tidak mudah serta biaya yang tidak kecil. Namun keputusan yang diambil melalui perencanaan yang baik akan mengurangi tingkat risiko yang dihadapi, baik itu dalam segi kegagalan penyelesaian proyek ataupun kegagalan dalam pemasaran dan penggunaan bangunan proyek itu sendiri. Dalam siklus proyek, peluang terbesar untuk menekan biaya akhir proyek justru pada tahap studi kelayakan dan perencanaan [2].

Salah satu tahapan terpenting dalam perencanaan adalah penyelenggaraan studi kelayakan. Yang dimaksud dengan studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil [1]. Banyak sebab yang mengakibatkan gagalnya suatu proyek, antara lain adalah kesalahan pada perencanaan, kesalahan dalam penaksiran pasar yang tersedia, kesalahan dalam penggunaan teknologi yang akan dipakai, kesalahan dalam memperkirakan kebutuhan tenaga kerja dengan tenaga kerja yang dimiliki. Sebab lainnya adalah pelaksanaan proyek yang tidak terkendali sehingga biaya pembangunan semakin tinggi dan penyelesaian proyek juga tertunda. Disamping itu, adanya perubahan-perubahan dalam lingkungan ekonomi, sosial maupun politik serta bencana alam juga merupakan faktor-faktor yang dapat menggagalkan perencanaan proyek. Oleh karena itulah perlunya dilakukan suatu studi mengenai peramalan tingkat keberhasilan proyek agar tidak menjadi sia-sia dalam studi kelayakan.

Berbagai aspek yang diteliti dalam pelaksanaan studi kelayakan antara lain [2]: aspek pasar, mempelajari tentang permintaan, penawaran dan harga yang akan dibebankan; aspek teknis, membahas hal-hal yang langsung berhubungan dengan operasional usaha, seperti kapasitas produksi, teknologi yang dipergunakan, skala produksi, proses, lokasi proyek dan tata letak bagian-bagiannya dan lain-lain; aspek manajemen, mempelajari hal-hal yang berkaitan dengan rencana pengelola dan pelaksana proyek yang akan berjalan; aspek keuangan, mempelajari hal-hal yang berhubungan dengan aliran kas yang terjadi serta sumber dana dan proyeksi keuangan baik pemasukan atau pengeluaran yang mungkin terjadi selama masa produksi.

Analisis kelayakan investasi akan memperhitungkan faktor-faktor proyek konstruksi. Variabel yang digunakan mengacu pada variabel yang digunakan oleh Donald H. Anakotta (2004). Variabel tersebut mencakup 8 aspek kelayakan investasi yang meliputi: aspek pemasaran, aspek teknis dan teknologi, aspek politik, aspek peraturan dan kebijakan, aspek sosial budaya, aspek tata ruang dan lingkungan, aspek finansial, aspek ekonomi [3].

2

3. METODOLOGI PENELITIAN

Penelitian ini dilakukan untuk mengidentifikasi faktor-faktor apa saya yang berpengaruh terhadap kelayakan investasi proyek konstruksi gedung. Pendekatan penelitian yang digunakan dalam menjawab pertanyaan penelitian tersebut adalah metode survai dengan penyebaran kuesioner dan metode studi kasus terhadap investasi proyek konstruksi di DKI Jakarta. Variabel yang digunakan pada penelitian ini dapat dilihat pada Tabel 1. Metode analisis data yang digunakan adalah metode Analytical Hierarchy Process (AHP). Metode ini dipilih untuk dapat melihat peringkat faktor dari yang berpengaruh (dominan) sampai yang pengaruhnya paling kecil [4], dalam penelitian ini disebut factor ranking.

Tabel 1. Variabel Kelayakan Investasi

Kode Deskripsi VariabelA. Aspek Pemasaran

A.1 Permintaan pasar terhadap jenis properi saat ini di sekitar lokasiA.2 Ketersediaan properti A.3 Perubahan permintaan pasar terhadap jenis properti A.4 Pertumbuhan jenis properti A.5 Capturing marketA.6 Perang harga jual/sewa properti di sekitar lokasi saat iniA.7 Perang harga jual/sewa properti di sekitar lokasi dalam 10 tahun mendatangA.8 Kepuasan KonsumenA.9 Promosi

B. Aspek Teknis dan TeknologiB.1 Tingkat pencapaian / aksesibilitas menuju lokasiB.2 Tingkat pencapaian / aksesibilitas dari lokasi menuju highway (jalan arteri dan jalan tol)B.3 Tingkat kemacetan lalu lintas di sekitar lokasiB.4 Ketersediaan public transportationB.5 Fasilitas dan sarana pendukung di sekitar lokasi B.6 Penggunaan teknologi pada tahap konstruksiB.7 Penggunaan teknologi pada tahap operasi/perawatanB.8 Ketersediaan sumber daya manusia

C. Aspek PolitikC.1 Stabilitas politik untuk berinvestasiC.2 Penegakkan hukum (law enforcement) C.3 Kekuasaan politikC.4 Clean governmentC.5 Keterlibatan LSM yang dalam rencana investasiC.6 Penerimaan masyarakat di sekitar lokasi terhadap rencana investasi

D. Aspek Peraturan dan KebijakanD.1 Peraturan mengenai pembatasan ekspor-imporD.2 Kebijakan/peraturan mengenai kenaikan tarif pajak dan bea masukD.3 Kebijakan penggunaan produk dan sumber daya domestikD.4 Kebijakan penghentian pemberian subsidiD.5 Birokrasi dalam pemberian ijin pembangunanD.6 Birokrasi dalam pemberian ijin pengoperasianD.7 Kebijakan/peraturan mengenai kenaikan suku bunga pinjaman

E. Aspek Sosial dan BudayaE.1 Rencana investasi terhadap peningkatan taraf hidup masyarakat di sekitar lokasiE.2 Rencana investasi dalam memberikan kesempatan kerja bagi masyarakat di sekitar lokasiE.3 Rencana investasi dalam peningkatan harga tanah di sekitar lokasiE.4 Rencana investasi terhadap pergeseran perilaku masyarakat di sekitar lokasi

F. Aspek Tata Ruang dan Lingkungan

3

Kode Deskripsi VariabelF.1 Nilai tanah di lokasi dan sekitarnya akibat rencana investasi proyekF.2 Perubahan tata ruang dan wilayah akibat rencana investasi proyekF.3 Polusi udara di lokasi dan sekitarnya akibat rencana investasi proyekF.4 Perubahan air tanah di lokasi dan sekitarnya akibat rencana investasi proyekF.5 Kebisingan di lokasi dan sekitarnya akibat rencana investasi proyek

G. Aspek FinansialG.1 Payback PeriodG.2 Break Even Point (BEP) G.3 Tingginya Deb /Equity RatioG.4 Keuntungan yang diperolehG.5 Fluktuasi valuta asing yang mempengaruhi pinjaman dalam bentuk mata uang asingG.6 Tingkat suku bunga pinjamanG.7 Biaya OverheadG.8 Investasi yang berlebihan pada saat yang tidak tepatG.9 Pembatalan pemberian pinjamanG.10 Pinjaman atau hutang yang berlebihan

H. Aspek EkonomiH.1 Pertumbuhan ekonomi nasionalH.2 Tingkat inflasi H.3 Terjadinya devaluasi rupiahH.4 Terjadinya kenaikan upah minimum regional

4. HASIL PENELITIAN

Faktor-faktor pada kelayakan investasi proyek konstruksi yang dalam penelitian ini disebut faktor risiko mempunyai pengaruh yang besar dalam keberhasilan investasi yang akan ditanamkan. Dari berbagai faktor yang telah diidentifikasi, diperoleh peringkat faktor dengan metode AHP. Dari peringkat faktor teratas, sebagian besar merupakan faktor yang berhubungan dengan aspek ekonomi dan finansial. Hal ini menunjukkan bahwa faktor perekonomian merupakan faktor yang tidak mudah diprediksi perubahannya sehingga dirasakan menjadi bagian atau aspek terpenting dalam investasi proyek konstruksi.

Perubahan pada faktor ekonomi ini, memberikan dampak langsung terhadap perubahan hasil dan keuntungan yang diperoleh dari investor. Seperti pada devaluasi rupiah dan kenaikan tingkat inflasi yang menyebabkan kenaikan harga jasa maupun material; kenaikan tingkat suku bunga pinjaman dan biaya overhead tinggi yang menyebabkan kenaikan beban pengeluaran yang harus ditanggung oleh investor, dan lain-lain.

Hasil analisis studi kasus menunjukkan bahwa pada studi kasus lahan Perum Pegadaian menunjukkan (3) dua peringkat teratas ternyata justru dipengaruhi oleh aspek teknis yaitu penggunaan teknologi yang kurang tepat pada saat konstruksi dan pada saat operasi. Pada peringkat-peringkat faktor berikutnya, terdapat faktor yang berhubungan dengan aspek ekonomi dan finansial seperti investasi yang berlebihan pada saat yang tidak tepat, BEP yang lebih lama dari rencana, dan lain-lain [3]. Adanya perbedaan prioritas yang diperoleh ini dapat terjadi akibat berbagai hal, antara lain perbedaan responden dan tingkat pengalamannya, lokasi lahan yang ditinjau serta jenis penggunaan yang dipilih. Faktor responden dirasa merupakan salah satu penyebab perbedaan yang sangat mempengaruhi. Kriteria responden yang diambil mencakup pengalaman yang lebih dari 10 tahun dalam dunia bisnis properti. Jumlah responden yang didapat sebanyak 6 (enam) orang dengan berbagai tingkat pendidikan dan pengalaman dalam bisnis properti [3]. Sedangkan pada studi kasus di PT. Perusahaan Gas Negara (Persero) ,

4

responden yang diperoleh sebanyak 4 (empat) orang dengan pengalaman minimal 10 tahun. Namun responden pada penelitian ini sebagian besar bergerak di bidang konsultan perencana. Dari perbedaan responden ini, dirasa terdapat perbedaan cara pandang atas faktor-faktor yang mempengaruhi rencana investasi proyek konstruksi atas lahan. Responden yang berpengalaman di bidang konsultan sangat mungkin memandang aspek ekonomi lebih besar dibandingkan terhadap aspek teknis. Sedangkan responden yang bergerak di bidang properti mampu melakukan proyeksi perekonomian dengan lebih baik sehingga aspek ekonomi masih lebih rendah dibandingkan dengan aspek teknisnya [5].

Ditinjau dari segi lokasi obyek penelitian, lahan Perum Pegadaian di Jakarta Timur dirasa masih merupakan daerah yang baru mulai berkembang. Hal ini berbeda dengan lahan PT. Perusahaan Gas Negara (Persero) di Jakarta Pusat yang sudah dikenal sebagai salah satu kawasan perekonomian di Jakarta. Hal ini sangat mempengaruhi pertumbuhan permintaan (demand) atas jenis infrastruktur yang akan dibangun.

Perbedaan penggunaan pun menjadi salah satu pengaruh dalam perbedaan prioritas risiko. Rencana penggunaan lahan sebagai mall-perkantoran di obyek penelitian dirasakan sesuai dengan jenis bangunan yang telah ada di sekitarnya serta peruntukan bangunan sesuai peraturan dan tata ruang yang berlaku. Pada lahan Perum Pegadaian, rencana peruntukan bangunan sebagai mixed-use rumah sakit-universitas didasarkan atas pengaruh risiko terkecil diantara beberapa alternatif penggunaan. Hal yang menjadi salah satu keuntungan adalah belum tersedianya bangunan dengan penggunaan serupa di kawasan sekitar. Dengan perbedaan-perbedaan tersebut, ranking faktor yang dihasilkan pada kedua lahan yang ditinjau sangat dimungkinkan untuk berbeda.

5. HASIL PENELITIAN

Dari hasil penelitian ini dapat disimpulkan bahwa:

1. Pada studi kasus di PT. Perusahaan Gas Negara (Persero), didapatkan bahwa faktor-faktor yang mempunyai pengaruh paling besar dalam kelayakan investasi proyek konstruksi gedung adalah faktor yang berhubungan dengan aspek ekonomi dan finansial. Faktor dari aspek ekonomi tersebut adalah devaluasi rupiah dan kenaikan tingkat inflasi serta kenaikan tingkat suku bunga pinjaman dan biaya overhead tinggi.

2. Pada studi kasus di Perum Pegadaian, didapatkan bahwa aktor-faktor yang mempunyai pengaruh paling besar dalam kelayakan investasi proyek konstruksi gedung adalah faktor yang berhubungan dengan aspek teknis yaitu penggunaan teknologi yang kurang tepat pada saat konstruksi dan pada saat operasi. Kemudian dilanjutkan dengan aspek ekonomi dan finansial seperti investasi yang berlebihan pada saat yang tidak tepat, BEP yang lebih lama dari rencana, dan lain-lain.

3. Hasil studi kasus menunjukkan bahwa perbedaan lokasi proyek serta jenis penggunaan lahan (land use) juga menentukan dalam kelayakan investasi poryek konstruksi.

6. REFERENSI

1. Husnan, Suad dan Suwarsono Muhammad. (2000). Studi Kelayakan Proyek. Yogyakarta, UPP AMP YKPN.

2. Maulana, Ary. (2004). Capital Investment Analysis Pada Commercial Building. Skripsi Program Sarjana Teknik Sipil Departemen Teknik Sipil Universitas Indonesia.

5

3. Anakotta, Donald Harny. (2004) Project Finance Driven Feasibility Study Gedung Komersial dalam Rangka Optimalisasi Pemanfaatan Lahan Melalui Kerjasama Investasi, Studi Kasus : Financial Engineering. Tesis Program Studi Teknik Sipil Program Pasca Sarjana Universitas Indonesia.

4. Saaty, T. L. (1986). Decision Making for Leaders. The Analytical Hierarchy Process for Decisions in Complex World. Pittsburgh, University of Pitsburgh.

5. Firmansyah, Bayu Aditya (2005) Analisa RIsiko pada Studi Kelayakan Proyek Konstruksi Gedung, Studi Kasus: Lahan PT. Perusahaan Gas Negara (PERSERO). Skripsi Program Sarjana Teknik Sipil Departement Teknik Sipil Universitas Indonesia.

6