studi kelayakan investasi proyek pembangunan …

14
STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN (Studi Kasus : Perumahan Bumi Podo Rukun, Sumbersekar, Dau, Kabupaten Malang) Skripsi Diajukan Kepada Universitas Muhammadiyah Malang Untuk Memenuhi Salah Satu Persyaratan Akademik Dalam Menyelesaikan Program Sarjana Teknik Disusun Oleh : ARENGGA NUGRAHA BIMA UTAMA 201410340311151 JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG 2018

Upload: others

Post on 16-Oct-2021

17 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

Page 1: STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN …

STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK

PEMBANGUNAN PERUMAHAN

(Studi Kasus : Perumahan Bumi Podo Rukun, Sumbersekar, Dau,

Kabupaten Malang)

Skripsi

Diajukan Kepada Universitas Muhammadiyah Malang

Untuk Memenuhi Salah Satu Persyaratan Akademik

Dalam Menyelesaikan Program Sarjana Teknik

Disusun Oleh :

ARENGGA NUGRAHA BIMA UTAMA

201410340311151

JURUSAN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG

2018

Page 2: STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN …

i

Page 3: STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN …

ii

Page 4: STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN …

iii

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT yang telah

melimpahkan rahmat dan hidayahnya , sehingga penulis dapat menyelesaikan

skripsi yang berjudul “Analisa Kelayakan Investasi Proyek Pembangunan

Perumahan (Studi Kasus : Perumahan Bumi Podo Rukun, Sumbersekar, Dau,

Kabupaten Malang)”. Skripsi ini merupakan tugas akhir yang diajukan untuk

memenuhi syarat dalam memperoleh gelar Sarjana Teknik (ST) pada Fakultas

Teknik Universitas Muhammadiyah Malang. Penulis menyadari bahwa penulisan

skripsi ini tidak akan terwujud tanpa adanya bantuan dan dorongan dari berbagai

pihak. Oleh karena itu pada kesempatan ini penulis menyampaikan terimakasih

kepada :

1. Allah SWT yang telah memberi keteguhan hati untuk mengerjakan tugas akhir

ini.

2. Kedua orangtua, dan keluarga yang selalu memeberi semangat dalam

pengerjaan Tugas akhir saya.

3. Drs. Fauzan, M.Pd. selaku Rektor Universitas Muhammadiyah Malang.

4. Dr. Ahmad Mubin, M.T. selaku Dekan Fakultas Teknik Universitas

Muhammadiyah Malang.

5. Ir. Rofikatul Karimah, M.T. selaku Ketua Jurusan Teknik Sipil Universitas

Muhammadiyah Malang.

6. Dr. Ir Sulianto, M.T. selaku Dosen Pembimbing I yang telah meluangkan

waktu untuk membimbing dan mengarahkan penulis dalam menyusun skripsi

ini hingga selesai.

7. Dr. Ir. Samin, M.T. selaku Dosen Pembimbing II yang telah meluangkan waktu

untuk membimbing dan mengarahkan penulis dalam menyusun skripsi ini

hingga selesai.

8. Seluruh Dosen Pengajar Teknik Sipil dan Staf Tata Usaha di lingkungan

Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Malang.

9. Seluruh rekan Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Malang.

10. Pihak Developer proyek yang telah memberikan izin saya untuk menjadikan

proyek sebagai objek skripsi saya, dan semua bantuan yang telah diberikan.

Page 5: STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN …

iv

11. Kawan-kawan teknik sipil kelas C yang telah memberikan warna dalam selama

pengerjaan skripsi sehingga membuat lebih semangat dalam pengerjaan.

12. Kawan-kawan kos Furqon, Zain, Wisnu yang telah memeberikan semangat dan

dukungan untuk pengerjaan tugas akhir saya.

13. Finda karena telah membantu dalam kebingunan mencari referensi.

14. Kawan-kawan kontrakan Dian, Septa, Malingga, Dani, Rohiki, Tantok, Emon

yang telah menjadi teman saya dimalang selama ini.

15. Kawan-Kawan Asisten, Partime, dan Staff MATC 2015-2016 yang telah

memberikan saya pelajaran dalam bekerja berkelompok dan berorganisasi

16. Kawan-kawan Surya Team yang telah memberikan banyak pelajaran dalam

berbagai hal bagi kehidupan saya kelak, semangat berproses.

17. Kawan-kawan Asisten, Staff, dan Partime Laboratorium Teknik Sipil yang

telah memberikan pelajaran dalam bekerja dalam tim.

18. Kawan-kawan dini yang juga memberi semangat saya dalam pengerjaan tugas

akhir ini.

19. Dini Saputri Yanianti yang sudah mendorong dan memberikan semangat untuk

mengerjakan tugas akhir hingga selesai. Semoga proses dan usaha yang kita

lakukan akan berbuah manis. Semoga cita-cita dan impian yang kita harapkan

tercapai, Terimakasih.

Kepada pihak-pihak yang telah disebutkan diatas, sekali lagi penulis ucapkan

terimakasih sehingga tugas akhir ini terselesaikan dengan baik.Terimakasih.Demi

kesempurnaan skripsi ini, saran dan kritik yang sifatnya membangun sangat

diharapkan penulis. Semoga skripsi ini bermanfaat dan dapat memberikan

sumbangan berarti bagi pihak yang membutuhkan.

Malang, 24 Oktober 2018

Penulis.

Page 6: STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN …

v

DAFTAR ISI

LEMBAR PENGESAHAN............................................................................................... i

SURAT PERNYATAAN ................................................................................................. ii

KATA PENGANTAR ..................................................................................................... iii

DAFTAR ISI .................................................................................................................... v

DAFTAR TABEL ......................................................................................................... viii

DAFTAR GAMBAR ........................................................................................................ x

DAFTAR LAMPIRAN ................................................................................................... xi

BAB I ................................................................................................................................ 1

PENDAHULUAN ............................................................................................................ 1

1.1. Latar belakang .................................................................................................... 1

1.2. Rumusan Masalah .............................................................................................. 2

1.3. Batasan Masalah ................................................................................................. 2

1.4. Tujuan dan Manfaat Penelitian ........................................................................... 3

BAB II ............................................................................................................................... 4

TINJAUAN PUSTAKA ................................................................................................... 4

1.2. Pengertian studi kelayakan proyek ..................................................................... 4

1.3. Tujuan studi kelayakan proyek ........................................................................... 5

1.4. Manfaat studi kelayakan ..................................................................................... 7

1.5. Aspek-aspek kelayakan proyek .......................................................................... 9

1.5.1. Aspek pasar dan pemasaran ........................................................................ 9

1.5.2. Aspek finansial ......................................................................................... 10

1.5.3. Aspek manajemen .................................................................................... 11

2.6.5. Aspek ekonomi Sosial dan Politik ............................................................ 12

2.6.6. Aspek Lingkungan hidup.......................................................................... 13

2.7. Definisi biaya ................................................................................................... 13

1. Tahap Pra konstruksi ................................................................................ 14

2. Tahap konstruksi ...................................................................................... 16

3. Tahap paska konstruksi ............................................................................ 17

2.7.1. Biaya langsung (Direct cost) .................................................................... 18

2.7.2. Biaya Tidak langsung (Indirect cost) ........................................................ 19

2.8. Klasifikasi Aspek Finansial .............................................................................. 19

Page 7: STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN …

vi

2.8.1. Net Present Value ..................................................................................... 20

2.8.2. Internal Rate of Return ............................................................................. 21

2.8.3. Profitability Index (PI) ............................................................................. 21

2.8.4. Payback Period (PBP) ............................................................................. 22

2.9. Analisis Sensitivitas ......................................................................................... 22

2.9.1. Parameter Input ........................................................................................ 25

BAB III ................................................................................................................... 26

METODOLOGI PERENCANAAN ........................................................................ 26

3.1. Diagram Alir .................................................................................................... 26

3.2. Lokasi Perumahan ............................................................................................ 29

3.3. Sumber data ...................................................................................................... 30

BAB IV ................................................................................................................... 32

ANALISA DAN PEBAHASAN ............................................................................... 32

4.1. Gambaran Umum Proyek ................................................................................. 32

4.1.1. Spesifikasi Unit Rumah ............................................................................ 32

4.1.2. Ruas Jalan................................................................................................. 33

4.1.3. Saluran Drainase....................................................................................... 33

4.1.4. Dinding Penahan Tanah ........................................................................... 34

4.2. Analisa Harga ................................................................................................... 34

4.3. Kondisi Finanial Normal .................................................................................. 38

4.3.1. Estimasi investasi awal ................................................................................. 38

4.3.2. Cost Project .............................................................................................. 39

A. Rab Harga Pokok Produksi (HPP) ............................................................ 39

B. Harga Pokok Produksi (HPP) Legalitas dan Perijinan .............................. 40

C. Harga Pokok Produksi (HPP) Operational................................................ 41

4.3.3. Benefit Project ...................................................................................... 41

A. Penerimaan Penjualan .............................................................................. 41

4.3.4. Sumber Dana ................................................................................................ 44

4.3.5. Cash Flow Project ........................................................................................ 44

4.3.6. Analisa Investasi .......................................................................................... 45

4.3.6.1. Net Present Value (NPV) .................................................................. 45

4.3.6.2. Profitibility Index (PI) ...................................................................... 46

4.3.7. Kondisi Finansial Alternatif 1 ...................................................................... 48

Page 8: STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN …

vii

4.3.8. Estimasi Biaya .......................................................................................... 48

4.3.9. Cost Project .......................................................................................... 49

A. Rab Harga Pokok Produksi ....................................................................... 49

B. Harga Pokok Produksi Legalitas dan Perijinan ......................................... 50

C. Harga Pokok Produksi Operational .......................................................... 51

4.3.10. Benefit Project ...................................................................................... 51

A. Penerimaan penjualan ............................................................................... 51

4.3.11. Sumber dana ............................................................................................. 54

4.3.12. Cash Flow Project .................................................................................... 54

4.3.13. Analisa Investasi....................................................................................... 54

4.3.13.1. Net Present Value (NPV) .................................................................. 55

4.3.13.2. Internal Rate of Return (IRR) ........................................................... 56

4.3.13.3. Profitibility Index (PI) ...................................................................... 57

4.3.13.4. Payback Periode (PBP) .................................................................... 58

4.3.14. Analisa sensitivitas ................................................................................... 60

1. Parameter input ............................................................................................ 60

4.3.1.5. Analisa Sensitivitas Penerimaan Penjualan Terhadap NPV .............. 61

4.3.1.6. Analisa Sensitivitas Pembanguna Sarana & Prasaranan terhadap NPV

64

4.3.1.7. Analisa Sensitivitas Pembangunan Unit Rumah Terhadap NPV ...... 67

BAB V ............................................................................................................................. 74

PENUTUP ...................................................................................................................... 74

Page 9: STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN …

viii

DAFTAR TABEL

Tabel 4 1 BOQ Rumah tipe 25/60......................................................................... 34

Tabel 4 2 BOQ Rumah tipe 30/70......................................................................... 35

Tabel 4 3BOQ Rumah tipe 45/72.......................................................................... 35

Tabel 4 4 Analisa harga pasangan paving block ................................................... 36

Tabel 4 5 Analisa harga pasangan kanstin ............................................................ 36

Tabel 4 6 Analisa harga pasangan buis beton U 40cm ......................................... 37

Tabel 4 7 Analisa harga pasangan dinding penahan tanah ................................... 38

Tabel 4 8 RAB HPP .............................................................................................. 40

Tabel 4 9 HPP legalitas dan peijinan proyek ........................................................ 40

Tabel 4 10 HPP operational .................................................................................. 41

Tabel 4 11 Sumber dana ........................................................................................ 44

Tabel 4 12 Net Present Value................................................................................ 46

Tabel 4 13 Profitibility Index ................................................................................ 47

Tabel 4 14 Internal Rate of Return ........................................................................ 48

Tabel 4 15 RAB HPP Alternatif............................................................................ 50

Tabel 4 16 HPP legalitas dan perijinan alternatif.................................................. 50

Tabel 4 17 HPP operational alternatif ................................................................... 51

Tabel 4 18 Sumber dana alternatif ........................................................................ 54

Tabel 4 19 Net Present Value alternatif ................................................................ 56

Tabel 4 20 Internal Rate of Return alternatif ........................................................ 57

Tabel 4 21 Profitibility Index alternatif ................................................................ 58

Tabel 4 22. Tabel Cost and Benefit Project .......................................................... 58

Tabel 4 23 Payback Periode alternatif .................................................................. 59

Tabel 4 24 Analisa sensitivitas penerimaan penjualan terhadap NPV keadaan

optimis ................................................................................................................... 61

Tabel 4 25 Analisa sensitivitas penerimaan penjualan terhadap NPV kedaan

pesimis................................................................................................................... 62

Tabel 4 26 Tabel target pejualan per unit rumah .................................................. 63

Tabel 4 27Analisa sensitivitas sarana dan prasarana terhadap NPV keadaan

optimis ................................................................................................................... 65

Page 10: STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN …

ix

Tabel 4 28 Analisa sensitivitas sarana dan prasarana terhadap NPV keadaan

optimis ................................................................................................................... 66

Tabel 4 29 Analisa sensitivitas konstruksi rumah terhadap NPV keadaan optimis

............................................................................................................................... 67

Tabel 4 30 Analisa sensitivitas konstruksi rumah terhadap NPV keadaan pesimis

............................................................................................................................... 69

Tabel 4 31 Tabel Kenaikan harga per unit rumah ................................................. 69

Tabel 4 32 Tabel perbandingan hasil analisa ........................................................ 72

Page 11: STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN …

x

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2 1 Tabel analisa sensitivitas ................................................................... 24

Gambar 2 2 Grafik analisa sensitivitas.................................................................. 24

Gambar 3 1 Diagram alir....................................................................................... 26

Gambar 3 2 Lokasi perumahan bumi podo rukun ................................................. 30

Gambar 3 3 Site plan bumi podo rukun ................................................................ 30

Gambar 3 4 Estimasi Investasi Awal .................................................................... 39

Gambar 3 5 Skena pembayaran DP rumah tipe 25/60 .......................................... 42

Gambar 3 6 Skema pembayaran DP rumah tipe 30/70 ......................................... 42

Gambar 3 7 Skema pembayaran DP rumah tipe 45/72 ......................................... 43

Gambar 3 8 Pererimaan penjualan ....................................................................... 43

Gambar 3 9 Estimasi Investasi Awal .................................................................... 49

Gambar 3 10 Skema pembayaran DP rumah tipe 25/60 ....................................... 52

Gambar 3 11 Skema pembayaran DP rumah tipe 30/70 ....................................... 52

Gambar 3 12 Skema pembayaran DP rumah tipe 45/72 ....................................... 53

Gambar 3 13 Penerimaan penjualan ..................................................................... 53

Gambar 3 14. Grafik Break Even Point ................................................................ 59

Gambar 3 15 Grafik kedaan optimis penerimaan penjualan terhadap NPV ......... 62

Gambar 3 16 Grafik sensitivitas keadaan pesimis penerimaan penjualan terhadap

NPV ....................................................................................................................... 64

Gambar 3 17 Grafik sensitivitas keadaan optimis sarana dan prasarana terhadap

NPV ....................................................................................................................... 65

Gambar 318 Grafik sensitivitas keadaan pesimis sarana dan prasarana terhadap

NPV ....................................................................................................................... 66

Gambar 3 19 Grafik sensitivitas keadaan optimis konstruksi rumah terhadap NPV

............................................................................................................................... 68

Gambar 3 20 Grafik sensitivitas keadaan pesimis konstruksi rumah terhadap NPV

............................................................................................................................... 70

Page 12: STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN …

xi

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1 : Harga Satuan Bahan dan Upah

Lampiran 2 : Analisa Harga Rumah

Lampiran 3 : RAB Rumah Tipe 25/60

Lampiran 4 : RAB Rumah Tipe 30/70

Lampiran 5 : RAB Rumah Tipe 45/72

Lampiran 6 : Penerimaan DP Kondisi Existing

Lampiran 7 : Penerimaan DP Kondisi Alternatif

Lampiran 8 : RAB Harga Pokok Produksi (HPP)

Lampiran 9 : RAB Legalitas dan Perijinan

Lampiran 10 : Harga Pokok Prosuksi Operational

Lampiran 11 : Harga Cicilan DP Rumah 25/60 Existing

Lampiran 12 : Harga Cicilan DP Rumah 30/70 Existing

Lampiran 13 : Harga Cicilan DP Rumah 45/72 Existing

Lampiran 14 : Harga Cicilan DP Rumah 25/60 Alternatif

Lampiran 15 : Harga Cicilan DP Rumah 30/70 Alternatif

Lampiran 16 : Harga Cicilan DP Rumah 45/72 Alternatif

Lampiran 17 : Scedule Penjualan Existing dan Alternatif

Lampiran 18 : Cash Flow Existing

Lampiran 19 : Cash Flow Alternatif

Lampiran 20 : Rekap Cash Flow Existing

Lampiran 21 : Rekap Cash Flow Alternatif

Lampiran 22 : Analisa Harga Fasum

Lampiran 23 : Skema Beban Cash Flow

Lampiran 24 : Notasi Skema Beban

Lampiran 25 : Site Plan Fasum

Lampiran 26 : Site Plan Kontur

Lampiran 27 : Site Plan Luas Kavling

Lampiran 28 : Potongan Kontur 1

Lampiran 29 : Potongan Kontur 2

Lampiran 30 : Potongan Kontur 3

Page 13: STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN …

xii

Lampiran 31 : Site Plan Unit Perumahan

Lampiran 32 : Gambar Rencana Drainase

Lampiran 33 : Gambar Rencana Ruas Jalan lebar 5m

Lampiran 34 : Gambar Rencana Ruas Jalan lebar 6m

Lampiran 35 : Gambar Rencana Dinding Penahan Tanah

Lampiran 36 : Gambar Rencana Rumah Tipe 25/60

Lampiran 37 : Gambar Rencana Rumah Tipe 30/70

Lampiran 38 : Gambar Rencana Rumah Tipe 45/72

Page 14: STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN …

xiii

DAFTAR PUSTAKA

Sutojo, Siswanto. 2002, Studi Kelayakan Proyek, PT Damar Mulia Pustaka,

Jakarta.

Dr. Kasmir, S.E., M.M.&Jakfar, S.E., M.M., 2012, Studi Kelayakan Bisnis,

Kencana, Jakarta

Analisis Kelayakan dan Sensitivitas Investasi Monorail Yogyakarta. (2015), (June).

Hidayat, L. (2011). DALAM SUATU PENGAMBILAN KEPUTUSAN

INVESTASI Studi Kasus Pada PT Krakatau Daya Listrik, 11(2), 134–140.

Febriyan, H. Y., Walangitan, D. R. O., Sibi, M., Teknik, F., Sipil, J., Sam, U., …

Belakang, L. (2017). STUDI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN

PERUMAHAN BETHSAIDA BITUNG OLEH PT . CAKRAWALA INDAH

MANDIRI, 5(7), 401–410.

Jurusan, D., Sipil, T., Teknik, F., & Riau, U. (2016). STUDI KELAYAKAN

TEKNIS DAN FINANSIAL PROYEK PEMBANGUNAN HOTEL X

Andra, F., Hasyim, M. H., Negara, K. P., Sipil, J., Teknik, F., & Brawijaya, U.

(n.d.). PERUMAHAN GRIYA MAPAN DI KABUPATEN SUMENEP, (18).

Taufik, H., Sipil, J. T., Teknik, F., Riau, U., & Panjang, R. (2015). Analisa

kelayakan investasi proyek pembangunan perumahan berlian kuok sejahtera,

978–979.

Dan, P., & Permukiman, K. (2015). D:\e dea\DEA\Produk Hukum\Kep

Pendek\2015\RAPERDA\PSU\PSU fix ke prov.docx.

Teknik, J., Fakultas, S., & Maret, U. S. (n.d.). Studi kelayakan investasi properti

proyek pembangunan perumahan citra alam mandiri sukoharjo.