no. : 012/zpp/iv/94 26 april 1994...2 dalam rangka mendukung rencana transaksi penerbitan notes...

No. : 00014/2.0162-00/BS/03/0153/1/II/2020 17 Februari 2020 Kepada Yth. PT LIPPO KARAWACI Tbk Menara Matahari Lantai 22 Jl. Palem Raya Bulevar No. 7, Lippo Karawaci Tangerang 15811 U.p. : Direksi Hal : Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan Dengan hormat, Pada tanggal 18 Februari 2020, Theta Capital Pte. Ltd. (selanjutnya disebut “TCPL”), entitas anak yang dimiliki sepenuhnya oleh PT Lippo Karawaci Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) merencanakan untuk menandatangani Global Note, dimana TCPL akan melakukan penerbitan surat utang dengan jumlah pokok sebesar USD 95,00 juta dengan kupon sebesar 8,125% per tahun yang dibayarkan per semester setiap tanggal 22 Januari dan 22 Juli untuk setiap tahunnya yang dimulai sejak tanggal 22 Juli 2020 (selanjutnya disebut “Notes Tambahan”) yang akan jatuh tempo pada tanggal 22 Januari 2025 (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan”). Sebelumnya, pada tanggal 22 Januari 2020, TCPL, Perseroan, dan Entitas Anak Perseroan, dan DB Trustees (Hong Kong) Limited telah menandatangani Indenture, dimana TCPL telah melakukan penerbitan surat utang dengan jumlah pokok sebesar USD 325,00 juta dengan kupon sebesar 8,125% per tahun yang dibayarkan per semester setiap tanggal 22 Januari dan 22 Juli untuk setiap tahunnya yang dimulai sejak tanggal 22 Juli 2020 (selanjutnya disebut “Notes”) yang akan jatuh tempo pada tanggal 22 Januari 2025 (selanjutnya disebut “Transaksi Penerbitan Notes”).

2

Dalam rangka mendukung Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan tersebut, berdasarkan Akta-Akta Perubahan atas Akta Jaminan Korporasi yang akan ditandatangani pada tanggal 18 Februari 2020, yang seluruhnya akan dibuat oleh Notaris Ir. Nanette Cahyanie Handari Adi Warsito, S.H., (selanjutnya secara bersama-sama disebut “Akta PAAJK”), Perseroan bersama-sama dengan beberapa entitas anak Perseroan telah memberikan jaminan perusahaan yang merupakan salah satu persyaratan dan kondisi Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi Pemberian Jaminan Perusahaan”), dengan rincian entitas anak Perseroan sebagai berikut:

SD, WJP, MKP, dan PP selanjutnya secara bersama-sama disebut “Entitas Anak Perseroan”. Selanjutnya, sehubungan dengan Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan, TCPL, Perseroan, dan Entitas Anak Perseroan merencanakan untuk menandatangani Akta Perubahan atas Akta Pernyataan Kesanggupan (Amendment to The Deed of Undertaking) pada tanggal 18 Februari 2020 yang dibuat oleh Notaris Ir. Nanette Cahyanie Handari Adi Warsito, S.H., (selanjutnya disebut “Akta PAAPK”), dimana TCPL, Perseroan, dan Entitas Anak Perseroan telah sepakat untuk mengubah Akta Pernyataan Kesanggupan (Deed of Undertaking) No. 18 tanggal 22 Januari 2020 yang dibuat oleh Notaris Ir. Nanette Cahyanie Handari Adi Warsito, S.H., sehubungan dengan Transaksi Penerbitan Notes. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Transaksi Penerbitan Notes, Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan, dan Rencana Transaksi Pemberian Jaminan Perusahaan merupakan satu kesatuan transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya dan selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”. Sehubungan dengan Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan tersebut, manajemen Perseroan telah menunjuk Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas kewajaran Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan sesuai dengan surat penawaran kami No. KR/200108-001 tanggal 8 Januari 2020 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PM.22/2018 (penilai bisnis), menyampaikan pendapat kewajaran (fairness opinion) (selanjutnya disebut “Pendapat Kewajaran”) atas Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan.

PT Sentra Dwimandiri (SD) 100,00%

PT Wisma Jatim Propertindo (WJP) 100,00%

PT Megapratama Karya Persada (MKP) 100,00%

PT Primakreasi Propertindo (PP) 99,99%

Entitas Anak Persentase

Kepemilikan

3

ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI Perseroan merupakan sebuah perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang real estat, termasuk namun tidak terbatas pada real estat yang dimiliki sendiri atau disewa, yaitu meliputi usaha pembangunan, pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat seperti tanah, bangunan apartemen, mal, pusat perbelanjaan, rumah sakit, gedung pertemuan, perhotelan, pusat sarana olah raga dan sarana penunjang, pengembangan perkotaan, pengembangan gedung untuk dioperasikan sendiri, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum dan penunjang usaha lainnya, baik secara langsung maupun tidak langsung melalui penyertaan (investasi) ataupun pelepasan (divestasi) modal dalam perusahaan lain. Perseroan memiliki kantor pusat di Jalan Palem Raya Bulevar No. 7, Lippo Karawaci, Tangerang 15811, dengan nomor telepon: (021) 2566 9000, nomor faksimile: (021) 2566 9098 dan website: www.lippokarawaci.co.id. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal 11 April 2014, TCPL menerbitkan obligasi (unsecured bond) dengan nilai nominal sebesar USD 150,00 juta dengan tingkat bunga tetap sebesar 7,00% per tahun (selanjutnya disebut “Obligasi 2014”). Pada tanggal 27 Maret 2019, TCPL telah melunasi sebagian Obligasi 2014, sehingga nilai nominal obligasi menjadi USD 149,30 juta. Obligasi 2014 akan jatuh tempo pada tanggal 11 April 2022 dan pembayaran bunga dilakukan setiap 6 bulan. Selanjutnya, pada tanggal 10 Agustus 2016, TCPL menerbitkan obligasi (unsecured bond) dengan nilai nominal sebesar USD 260,00 juta, dengan tingkat bunga tetap sebesar 7,00% per tahun (selanjutnya disebut “Obligasi 2016”). Obligasi 2016 akan jatuh tempo pada tanggal 11 April 2022 dan pembayaran bunga dilakukan setiap 6 bulan. Obligasi 2014 dan Obligasi 2016 selanjutnya secara bersama-sama disebut “Obligasi”. Dalam rangka menjamin ketersediaan pendanaan di tengah ketidakpastian pasar keuangan dunia, Perseroan memandang perlu untuk melakukan Transaksi Penerbitan Notes dan Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan, dimana setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan dapat menggunakan dana yang diperoleh dari Transaksi Penerbitan Notes dan Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan untuk mendukung pembelian kembali sebagian Obligasi, yang diharapkan dapat meningkatkan rasio likuiditas dan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa yang akan datang.

http://www.lippokarawaci.co.id/

4

Dana yang diterima TCPL akan diberikan kepada Theta Kemang Pte. Ltd. (selanjutnya disebut “TKPL”), entitas anak yang dimiliki sepenuhnya oleh TCPL, dimana berdasarkan Subscription Agreement yang telah ditandatangani TCPL dan TKPL pada tanggal 10 Februari 2020 (selanjutnya disebut “SA”), dimana TCPL mengambil bagian atas saham baru yang diterbitkan TKPL dan berdasarkan Intercompany Loan Agreement yang akan ditandatangani TCPL dan TKPL pada tanggal 18 Februari 2020 (selanjutnya disebut “ILA – TCPL”), dimana TCPL akan memberikan pinjaman kepada TKPL. Selanjutnya, berdasarkan Intercompany Loan Agreement yang akan ditandatangani TKPL dan Perseroan pada tanggal 18 Februari 2020 (selanjutnya disebut “ILA TKPL – LPKR”) serta berdasarkan Intercompany Loan Agreement yang akan ditandatangani TKPL dan PP pada tanggal 18 Februari 2020 (selanjutnya disebut “ILA TKPL – PP”), TKPL merencanakan untuk menggunakan dana yang diperoleh dari TCPL sebagai pinjaman kepada Perseroan dan PP. Perseroan dan PP selanjutnya akan menggunakan dana yang diperoleh dari TKPL untuk melakukan pembelian kembali atas sebagian Obligasi. Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:

• Dalam rangka menjamin ketersediaan pendanaan di tengah ketidakpastian pasar keuangan dunia, Perseroan memandang perlu untuk melakukan Transaksi Penerbitan Notes dan Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan.

• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan dapat menggunakan dana yang diperoleh dari Transaksi Penerbitan Notes dan Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan untuk mendukung pembelian kembali sebagian Obligasi, yang diharapkan dapat meningkatkan rasio likuiditas dan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa yang akan datang.

• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan mengharapkan dapat meningkatkan kemampuan Perseroan dalam melakukan pengembangan usaha ataupun keperluan korporasi Perseroan dan entitas anak Perseroan yang diharapkan dapat meningkatkan nilai aset dan meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa yang akan datang.

• Dalam rangka mendukung Transaksi Penerbitan Notes dan Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan tersebut, Perseroan bersama-sama dengan Entitas Anak Perseroan memberikan jaminan perusahaan, yang merupakan salah satu persyaratan dan kondisi Transaksi Penerbitan Notes dan Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan.

5

Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan bukan merupakan transaksi afiliasi sebagaimana diatur dalam Peraturan Bapepam-LK No. IX.E.1 tentang “Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu” yang dimuat dalam Keputusan Ketua Bapepam-LK No. Kep-412/BL/2009 tanggal 25 November 2009 (selanjutnya disebut “Peraturan IX.E.1”). Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat Rencana Transaksi Pemberian Jaminan Perusahaan dilakukan oleh Entitas Anak Perseroan, maka Rencana Transaksi Pemberian Jaminan Perusahaan tersebut merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan IX.E.1. Namun demikian, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pelaksanaan Rencana Transaksi Pemberian Jaminan Perusahaan dikecualikan dari Peraturan IX.E.1 berdasarkan ketentuan butir 2.b.5), mengingat Entitas Anak Perseroan merupakan entitas anak yang saham atau modalnya dimiliki Perseroan paling kurang 99%. Selanjutnya, berdasarkan laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2019 yang telah direviu oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya disebut “KAP”) Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan (selanjutnya disebut “AAJAMR”), nilai buku ekuitas Perseroan adalah sebesar Rp 29,66 triliun. Dengan demikian, jumlah nilai transaksi dari Rencana Transaksi tersebut mencerminkan lebih dari 20,00% nilai ekuitas Perseroan per tanggal 30 Juni 2019 sehingga Rencana Transaksi merupakan transaksi material, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan Bapepam-LK No. IX.E.2 tentang “Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama” yang dimuat dalam Keputusan Ketua Bapepam-LK No. Kep-614/BL/2011 tanggal 28 November 2011 (selanjutnya disebut “Peraturan IX.E.2”). Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi material, Peraturan IX.E.2 mensyaratkan adanya laporan pendapat kewajaran atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai independen. Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan tersebut, maka Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk memberikan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan. Selanjutnya, Pendapat Kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan dan tidak dapat digunakan untuk kepentingan lainnya. Pendapat Kewajaran ini juga tidak dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi untuk menyetujui atau tidak menyetujui Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan atau mengambil tindakan tertentu atas Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan. OBYEK TRANSAKSI PENDAPAT KEWAJARAN Obyek transaksi dalam Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan adalah rencana transaksi dimana TCPL merencanakan untuk melakukan penerbitan surat utang dengan jumlah pokok sebesar USD 95,00 juta dengan kupon sebesar 8,125% per tahun yang dibayarkan per semester setiap tanggal 22 Januari dan 22 Juli untuk setiap tahunnya yang dimulai sejak tanggal 22 Juli 2020 yang akan jatuh tempo pada tanggal 22 Januari 2025.

6

MAKSUD DAN TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN Maksud dan tujuan penyusunan laporan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan adalah untuk memberikan gambaran kepada Direksi Perseroan mengenai kewajaran Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan dari aspek keuangan dan untuk memenuhi ketentuan yang berlaku, yaitu Peraturan IX.E.2. Pendapat Kewajaran ini disusun dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.3 tentang “Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Usaha di Pasar Modal” yang dimuat dalam Keputusan Ketua Bapepam-LK No. Kep-196/BL/2012 tanggal 19 April 2012 (selanjutnya disebut “Peraturan VIII.C.3”) dan Standar Penilaian Indonesia (selanjutnya disebut “SPI”) 2018. TANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan dalam laporan Pendapat Kewajaran diperhitungkan pada tanggal 30 September 2019. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan analisis Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan. JENIS LAPORAN Jenis laporan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan ini merupakan laporan terinci. RUANG LINGKUP Dalam menyusun Pendapat Kewajaran ini, kami telah menelaah, mempertimbangkan, mengacu atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi, antara lain sebagai berikut: 1. Draft Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Rencana Transaksi Penerbitan Notes

Tambahan yang disusun oleh manajemen Perseroan;

2. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Transaksi Penerbitan Notes yang disusun oleh manajemen Perseroan;

3. Preliminary Offering Circular pada tanggal 10 Februari 2020;

4. Final Offering Circular pada tanggal 10 Februari 2020;

5. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk periode Sembilan bulan yang berakhir pada tanggal 30 September 2019 yang telah direviu oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya No. R/036.ARC/sat/2019 tanggal 21 November 2019 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian dengan penekanan suatu hal;

7

6. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk enam bulan yang berakhir pada

tanggal 30 Juni 2019 yang telah direviu oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya No. R/013.ARC/sat/2019 tanggal 27 Agustus 2019 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian dengan penekanan suatu hal;

7. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00097/2.1030/AU.1/03/0499-2/1/III/2019 tanggal 1 Maret 2019 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian dengan penekanan suatu hal;

8. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya No. R/274.AGA/sat.1/2018 tanggal 4 April 2018 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;

9. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2016 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya No. R/102.AGA/dwd.3/2017 tanggal 17 Februari 2017 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;

10. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2015 yang telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya No. R/085.AGA/dwd.2/2016 tanggal 26 Februari 2016 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian dengan penekanan suatu hal;

11. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2014 yang telah diaudit oleh KAP Aryanto Amir Jusuf Mawar & Saptoto (selanjutnya disebut “AAJMS”) sebagaimana tertuang dalam laporannya No. R/150.AGA/dwd.1/2015 tanggal 3 Maret 2015 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian;

12. Proforma laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Rencana Transaksi untuk periode sembilan bulan yang berakhir pada tanggal 30 September 2019;

13. Proyeksi keuangan Perseroan sebelum dan setelah Rencana Transaksi untuk periode tiga bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2020 – 2025 yang disusun oleh manajemen Perseroan;

14. Description of the Notes sehubungan dengan Rencana Transaksi;

15. Draft Global Note;

16. Indenture;

17. Draft Akta PAAJK;

18. Draft Akta PAAPK;

8

19. SA;

20. Draft ILA – TCPL;

21. Draft ILA TKPL – LPKR;

22. Draft ILA TKPL – PP;

23. Perjanjian Pembelian (Purchase Agreement) yang telah ditandatangani oleh Perseroan,

TCPL, SD, WJP, PP, MKP, BNP Paribas, CIMB Bank Berhad, Labuan Offshore Branch, Citigroup Global Markets Singapore Pte. Ltd., Credit Suisse (Singapore) Limited, Deutshce Bank AG, Singapore Branch, dan Mandiri Securities Pte. Ltd. pada tanggal 10 Februari 2020;

24. Pricing Supplement tanggal 10 Februari 2020;

25. Laporan pemeringkat sehubungan dengan Transaksi Penerbitan Notes yang disusun oleh S&P, Moody’s, dan Fitch;

26. Secondary Market Bonds Comparable;

27. Anggaran dasar Perseroan yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam akta No. 42 tanggal 18 April 2019 oleh Ir. Nanette Cahyanie Handari Adi Warsito, S.H., M.Kn., notaris di Jakarta mengenai persetujuan untuk mengubah dan menyusun kembali Anggaran Dasar Perseroan;

28. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Surya Tatang dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang dan hal-hal lain yang terkait dengan Rencana Transaksi;

29. Informasi mengenai rencana-rencana bisnis yang akan dilakukan oleh Perseroan di masa mendatang;

30. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi;

31. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia dan Bloomberg;

32. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia dan Bloomberg;

33. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia dan Bloomberg;

34. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan serta pihak-pihak lain yang relevan untuk penugasan; dan

9

35. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil

analisis lain yang kami anggap relevan. KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK Analisis Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan dipersiapkan menggunakan data dan informasi sebagaimana diungkapkan di atas, data dan informasi mana telah kami telaah. Dalam melaksanakan analisis, kami bergantung pada keakuratan, kehandalan dan kelengkapan dari semua informasi keuangan, informasi atas status hukum Perseroan dan informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan atau yang tersedia secara umum dan kami tidak bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan bahwa mereka tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan. Oleh karenanya, kami tidak bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas Pendapat Kewajaran kami dikarenakan adanya perubahan data dan informasi tersebut. Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Rencana Transaksi disusun oleh manajemen Perseroan. Kami telah melakukan penelahaan atas proyeksi laporan keuangan tersebut dan proyeksi laporan keuangan tersebut telah menggambarkan kondisi operasi dan kinerja Perseroan. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang signifikan yang perlu kami lakukan terhadap target kinerja Perseroan. Kami tidak melakukan inspeksi atas aset tetap atau fasilitas Perseroan. Selain itu, kami juga tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan. Jasa-jasa yang kami berikan kepada Perseroan dalam kaitan dengan Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan hanya merupakan pemberian Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit atau perpajakan. Kami tidak melakukan penelitian atas keabsahan Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan dari aspek hukum dan implikasi aspek perpajakan. Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan hanya ditinjau dari segi ekonomis dan keuangan. Laporan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan. Selanjutnya, kami juga telah memperoleh informasi atas status hukum Perseroan dan TCPL berdasarkan anggaran dasar Perseroan dan TCPL.

10

Pekerjaan kami yang berkaitan dengan Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak berada dalam posisi untuk mendapatkan dan menganalisis suatu bentuk transaksi-transaksi lainnya di luar Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan yang ada dan mungkin tersedia untuk Perseroan serta pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut terhadap Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan. Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan pada tanggal Pendapat Kewajaran ini diterbitkan. Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini, kami menggunakan beberapa asumsi, seperti terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan serta semua pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan. Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan akan dilaksanakan seperti yang telah dijelaskan sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan serta keakuratan informasi mengenai Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan yang diungkapkan oleh manajemen Perseroan. Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan informasi dan analisis lainnya secara utuh sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan pandangan dan kesimpulan yang menyesatkan atas proses yang mendasari Pendapat Kewajaran. Penyusunan Pendapat Kewajaran ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak dapat dilakukan melalui analisis yang tidak lengkap. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan Pendapat Kewajaran sampai dengan tanggal terjadinya Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan ini tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal surat ini. Perhitungan dan analisis dalam rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah dilakukan dengan benar dan kami bertanggung jawab atas laporan pendapat kewajaran. Kesimpulan Pendapat Kewajaran ini berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang memiliki dampak material terhadap Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan. Perubahan tersebut termasuk, namun tidak terbatas pada, perubahan kondisi baik secara internal pada Perseroan maupun secara eksternal, yaitu kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis, perdagangan dan keuangan serta peraturan-peraturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait lainnya setelah tanggal laporan pendapat kewajaran ini dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal laporan pendapat kewajaran ini dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut di atas, maka Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan mungkin berbeda.

11

TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI Dalam menyusun laporan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan, KR diberikan kesempatan untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan pendapat kewajaran. INDEPENDENSI PENILAI Dalam mempersiapkan laporan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan, KR bertindak secara independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan. KR juga tidak memilki kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan pendapat kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh kewajaran kesimpulan yang dihasilkan dari proses analisis Pendapat Kewajaran ini dan KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penawaran No. KR/200108-001 tanggal 8 Januari 2020 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN (SUBSEQUENT EVENTS) Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal Pendapat Kewajaran, yaitu tanggal 30 September 2019, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan pendapat kewajaran, tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal Pendapat Kewajaran (subsequent events), yang secara signifikan dapat mempengaruhi Pendapat Kewajaran. PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENDAPAT KEWAJARAN ATAS RENCANA TRANSAKSI PENERBITAN NOTES TAMBAHAN Dalam evaluasi Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan ini, kami telah melakukan analisis melalui pendekatan dan prosedur Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan dari hal-hal sebagai berikut: I. Analisis atas Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan; II. Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan;

dan III. Analisis atas Kewajaran Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan.

12

I. ANALISIS KEWAJARAN RENCANA TRANSAKSI PENERBITAN NOTES TAMBAHAN

Berdasarkan pendekatan dan prosedur Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi sebagaimana diuraikan di atas, analisis kewajaran Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:

I.A. Identifikasi dan Analisis Hubungan antara Pihak-pihak yang Bertransaksi

I.A.1. PT Lippo Karawaci Tbk Dalam Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan, Perseroan merupakan entitas induk TCPL dengan kepemilikan 100,00%, dimana TCPL merencanakan untuk melakukan penerbitan surat utang dengan jumlah pokok sebesar USD 95,00 juta dengan kupon sebesar 8,125% per tahun yang dibayarkan per semester setiap tanggal 22 Januari dan 22 Juli untuk setiap tahunnya yang dimulai sejak tanggal 22 Juli 2020 yang akan jatuh tempo pada tanggal 22 Januari 2025. Latar belakang, manajemen, kepemilikan saham, dan kegiatan usaha Perseroan adalah sebagai berikut:

I.A.1.a. Latar Belakang Perseroan didirikan dengan nama PT Tunggal Reksakencana pada tanggal 15 Oktober 1990 berdasarkan Akta Pendirian No. 233 yang dibuat di hadapan Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta. Akta pendirian ini disetujui oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusannya No. C2-6974.HT.01.01.Th’-91 tanggal 22 November 1991 serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 62, Tambahan No. 3593 tanggal 4 Agustus 1992. Anggaran dasar Perseroan telah diubah beberapa kali, terakhir dengan Akta Pernyataan Sebagian Keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan No. 42 tanggal 18 April 2019 yang dibuat di hadapan Ir. Nanette Cahyanie Handari Adi Warsito, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta, mengenai persetujuan untuk mengubah dan menyusun kembali Anggaran Dasar Perseroan. Perubahan ini telah dicatat dan diterima oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan suratnya No. AHU-AH.01.03-0211345 tanggal 18 April 2019. Perseroan memiliki kantor pusat di Jalan Boulevard Palem Raya No. 7, Menara Matahari Lantai 22 – 23, Lippo Karawaci Central, Tangerang 15811, Banten – Indonesia. Perseroan mulai beroperasi komersial pada tahun 1993.

13

I.A.1.b. Manajemen

Susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan pada tanggal 30 September 2019 adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris Presiden Komisaris : John A. Prasetio Komisaris Independen : Anangga W. Roosdiono Komisaris : Stephen Riady Komisaris : George Raymond Zage III Komisaris : Kin Chan Direksi Presiden Direktur : Ketut Budi Wijaya Direktur : John Riady Direktur : Surya Tatang Direktur : Alwi Rubidium Sjaaf Direktur : Marshal Martinus Direktur : Tissadharma

I.A.1.c. Kepemilikan Saham Susunan pemegang saham Perseroan berikut dengan kepemilikannya pada tanggal 30 September 2019 adalah sebagai berikut:

I.A.1.d. Kegiatan Usaha Ruang lingkup kegiatan Perseroan adalah bergerak dalam bidang real estat yang dimiliki sendiri atau disewa, yaitu meliputi usaha pembangunan, pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat seperti tanah, bangunan apartemen, mal, pusat perbelanjaan, rumah sakit, Gedung pertemuan, perhotelan, pusat sarana olahraga dan sarana penunjang, pengembangan perkotaan, pengembangan gedung untuk dioperasikan sendiri, penyediaam akomodasi dan penyediaan makan minum dan penunjang usaha lainnya, baik secara langsung maupun tidak langsung melalui penyertaan (investasi) ataupun pelepasan (divestasi) modal dalam perusahaan lain.

(Dalam Rupiah)

PT Inti Anugerah Pratama 20.236.819.711 28,67% 2.023.681.971.100

Sierra Corporation 11.929.552.267 16,90% 1.192.955.226.700

PT Primantara Utama Sejahtera 2.181.228.577 3,09% 218.122.857.700

John Riady (direktur) 527.000 0,00% 52.700.000

Publik (masing-masing kurang dari 5%) 36.243.786.314 51,34% 3.624.378.631.400

Subjumlah 70.591.913.869 100,00% 7.059.191.386.900

Saham treasuri 306.104.500 30.610.450.000

Jumlah 70.898.018.369 7.089.801.836.900

Pemegang Saham Jumlah SahamPersentase

KepemilikanJumlah Modal

14

I.A.1.e. Kegiatan Operasional dan Prospek Usaha

Ruang lingkup kegiatan Perseroan adalah bergerak dalam bidang industri properti. Saat ini, segmen usaha Perseroan terbagi menjadi empat, yaitu Properti (Residential dan Urban Development), Healthcare, Komersial (Mall dan Hotel, dan Asset Management. Perseroan terus mengembangkan konsep-konsep hunian baru untuk menyesuaikan dengan gaya hidup masyarakat modern dan jumlah landbank yang tersedia demi mengembangkan unit usaha properti. Ketersediaan landbank yang terbatas membuat Perseroan mengembangkan strategi baru dengan mengembangkan proyek high rise strata title mixed use, yang menggabungkan apartemen, mal ritel, dan Gedung perkantoran dalam satu lahan tanpa perlu menggunakan landbank yang terlampau besar. Selain itu, Perseroan juga terus mengembangkan Large Scale Integrated Development, yang meliputi pengembangan dan penjualan property hunian, kantor dan ruang ritel, perhotelan, pusat rekreasi, dan fasilitas layanan kesehatan dalam satu lokasi. Perseroan kini sedangan mengembangkan 8 Large Scale Integrated Development yang terdiri dari properti, residential, kantor dan hiburan, fasilitas Pendidikan dan kesehatan dalam satu lokasi yaitu City of Tommorow di Surabaya, Kemang Village di Jakarta Selatan, The St. Moritz di Jakarta Barat, The St. Moritz Makassar di Makassar, Millenium Village di Lippo Village, Park View di Depok, Nine Residences di Jakarta Selatan, dan Monaco Bay di Manado. Sebagai bagian dari keberlanjutan rencana ekspansi rumah sakit, pada tahun 2018, Perseroan melalui anak usahanya di bidang layanan kesehatan, PT Siloam International Hospitals Tbk (selanjutnya disebut “Siloam”), akan terus melakukan penetrasi pasar yang belum terlayani saat ini, dengan menyediakan layanan kesehatan berstandar internasional, peralatan canggih dan telemedicine serta kemitraan yang kuat dengan para dokter. Focus Siloam adalah untuk memberikan layanan kesehatan berkualitas tinggi dan perawatan spesialis yang belum tersedia di Indonesia, juga membuka peluang pasar untuk medical tourism yang memiliki keunggulan tersendiri. Selain properti dan healthcare, Perseroan juga menetapkan strategi untuk memperkuat branding Aryaduta dan memberikan insentif untuk para wisatawan bisnis guna menaikkan tingkat hunian dan tarif kamar rata-rata (average room rates) semua properti hotel Perseroan. Perseroan juga terus mencari peluang untuk dapat mengembangkan hotel di lokasi-lokasi strategis terutama di proyek mixed use milik Perseroan.

15

Dalam melakukan pengelolaan kota-kota mandiri yang telah dibangun, Perseroan membentuk dan mengoperasikan Town Management Division yang berfungsi untuk keamanan, pengolahan air dan limbah, pengumpulan sampah, lansekap, pemeliharaan jalan raya dan drainase serta layanan transportasi umum untuk penduduknya. Perseroan menyadari pentingnya pengembangan unit bisnis ini untuk terus menyediakan jasa manajemen kota berkualitas tinggi dan memastikan konsistensi layanan di seluruh kota mandiri Perseroan untuk memperbaiki dan meningkatkan lingkungan tempat hidup warganya.

I.A.2. Theta Capital Pte. Ltd. Dalam Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan, TCPL merupakan pihak yang merencanakan untuk melakukan penerbitan surat utang dengan jumlah pokok sebesar USD 95,00 juta dengan kupon sebesar 8,125% per tahun yang dibayarkan per semester setiap tanggal 22 Januari dan 22 Juli untuk setiap tahunnya yang dimulai sejak tanggal 22 Juli 2020 yang akan jatuh tempo pada tanggal 22 Januari 2025. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, TCPL entitas anak yang dimiliki sepenuhnya oleh Perseroan. Latar belakang, manajemen, kepemilikan saham dan kegiatan usaha TCPL adalah sebagai berikut:

I.A.2.a. Latar Belakang TCPL didirikan berdasarkan hukum yang berlaku di Republik Singapura. TCPL memiliki kantor dengan alamat terdaftar di 8 Robinson Road, #03-00 ASO Building, Singapore 048544, The Republic of Singapore.

I.A.2.b. Manajemen Direksi TCPL pada tanggal 30 September 2019 adalah Chiang Hock Loo, Billy dan Chuan Hwee Hiow.

I.A.2.c. Kepemilikan Saham TCPL merupakan entitas anak Perseroan yang seluruh sahamnya dimiliki oleh Perseroan pada tanggal 30 September 2019.

I.A.2.d. Kegiatan Usaha Ruang lingkup kegiatan usaha TCPL adalah bergerak dalam bidang investasi.

16

I.A.3. PT Sentra Dwimandiri

Dalam Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan, SD merupakan pihak yang bersama-sama Perseroan dan Entitas Anak Perseroan merencanakan untuk memberikan jaminan perusahaan dalam rangka Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal 30 September 2019, SD merupakan entitas anak Perseroan dengan kepemilikan efektif sebesar 99,99%. Latar belakang, manajemen, kepemilikan saham dan kegiatan usaha SD adalah sebagai berikut:

I.A.3.a Latar Belakang SD didirikan berdasarkan Akta Pendirian No. 236 tanggal 15 September 1993 oleh Misahardi Wilamarta, S. H., Notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. C2-10266.HT.01.01.TH.93, tanggal 5 Oktober 1993 dan telah didaftarkan dalam buku register di Kantor Pengadilan Negeri jakarta Selatan dibawah No. 992/A.PT/HKM/1993/PN.JAK.SEL tanggal 20 Oktober 1993, dan telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 57 tanggal 19 Juli 1994, Tambahan No. 4521. Anggaran dasar SD telah beberapa kali mengalami perubahan. Perubahan terakhir berdasarkan Akta No. 84 tanggal 23 Mei 2019, dibuat dihadapan Notaris Sriwi Bawana Nawaksari, S.H., M.Kn., notaris di Kabupaten Tangerang mengenai perubahan Pasal 3 Anggaran Dasar SD tentang maksud dan tujuan serta kegiatan usaha. Perubahan anggaran dasar tersebut telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. AHU-0029035.AH.01.02.TAHUN 2019 tertanggal 27 Mei 2019, telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0086657.AH.01.11.TAHUN 2019 tertanggal 27 Mei 2019.

I.A.3.b. Manajemen Susunan Dewan Komisaris dan Direksi SD pada tanggal 30 September 2019 adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris Presiden Komisaris : Tjokro Libianto Komisaris : Ketut Budi Wijaya Direksi Presiden Direktur : Marshal Martinus Tissadharma Direktur : Susanto Direktur : Norita Alex

17

I.A.3.c. Kepemilikan Saham

Susunan pemegang saham SD berikut dengan kepemilikannya pada tanggal 30 September 2019 adalah sebagai berikut:

I.A.3.d. Kegiatan Usaha Ruang lingkup kegiatan usaha SD adalah bergerak dalam bidang aktivitas konsultasi manajemen lainnya, real estat yang dimiliki sendiri atau disewa, perdagangan eceran minuman beralkohol, dan aktivitas arsitektur.

I.A.4. PT Wisma Jatim Propertindo Dalam Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan, WJP merupakan pihak yang bersama-sama Perseroan dan Entitas Anak Perseroan merencanakan untuk memberikan jaminan perusahaan dalam rangka Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal 30 September 2019, WJP merupakan entitas anak Perseroan dengan kepemilikan efektif sebesar 99,99%. Latar belakang, manajemen, kepemilikan saham dan kegiatan usaha WJP adalah sebagai berikut:

I.A.4.a Latar Belakang WJP didirikan berdasarkan Akta Pendirian No. 607 tanggal 31 Mei 1990 oleh Misahardi Wilamarta S. H., Notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. C2.8866.HT.01.01-Th92 tanggal 27 Oktober 1992 dan telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 65 tanggal 13 Agustus 1993, Tambahan No.3696. Anggaran dasar WJP telah beberapa kali mengalami perubahan. Perubahan terakhir berdasarkan Akta No. 90 tanggal 30 Agustus 2019, dibuat dihadapan Notaris Sriwi Bawana Nawaksari, S.H., M.Kn., notaris di Kabupaten Tangerang, mengenai perubahan Pasal 3 Anggaran Dasar Wisma tentang maksud dan tujuan serta kegiatan usaha dan sehubungan dengan peningkatan modal dasar dan modal ditempatkan WJP. Perubahan anggaran dasar tersebut telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Keputusan No. AHU-0066624.AH.01.02.Tahun 2019 tertanggal 9 September 201, telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0163511.AH.01.11.TAHUN 2019 tertanggal 9 September 2019.

(Dalam Rupiah)

PT Lippo Karawaci Tbk 803.599.999 99,9999999% 803.599.999.000

PT Maharama Sakti 1 0,0000001% 1.000

Jumlah 803.600.000 100,0000000% 803.600.000.000

Pemegang Saham Jumlah Saham Persentase

Kepemilikan Jumlah Modal

18

I.A.4.b. Manajemen

Susunan Dewan Komisaris dan Direksi WJP pada tanggal 30 September 2019 adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris Presiden Komisaris : Tjokro Libianto Komisaris : Ketut Budi Wijaya Direksi Presiden Direktur : Marshal Martinus Tissadharma Direktur : Susanto Direktur : Norita Alex

I.A.4.c. Kepemilikan Saham Susunan pemegang saham WJP berikut dengan kepemilikannya pada tanggal 30 September 2019 adalah sebagai berikut:

I.A.4.d. Kegiatan Usaha Ruang lingkup kegiatan usaha WJP adalah bergerak dalam bidang real estat yang dimiliki sendiri atau di sewa, aktivitas konsultasi manajemen lainnya, pengangkutan, pengelolaan air, pengelolaan air limbah, pengelolaan dan daur ulang sampah dan aktivitas remediasi, aktivitas ketenagakerjaan dan penunjang usaha lainnya, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, konstruksi, dan perdagangan.

I.A.5. PT Megapratama Karya Persada Dalam Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan, MKP merupakan pihak yang bersama-sama Perseroan dan Entitas Anak Perseroan merencanakan untuk memberikan jaminan perusahaan dalam rangka Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal 30 September 2019, MKP merupakan entitas anak Perseroan dengan kepemilikan efektif sebesar 99,99%. Latar belakang, manajemen, kepemilikan saham dan kegiatan usaha MKP adalah sebagai berikut:

(Dalam Rupiah)

PT Lippo Karawaci Tbk 3.063.173.239 99,99999997% 3.063.173.239.000

PT Prudential Development 1 0,00000003% 1.000

Jumlah 3.063.173.240 100,00000000% 3.063.173.240.000



19

I.A.5.a Latar Belakang

MKP didirikan berdasarkan Akta Pendirian No. 2 tanggal 3 November 2006 oleh Unik Setyawati, S. H., Notaris di Kabupaten Tangerang. Akta pendirian ini telah mendapatkan pengesahan dari Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. W29-00062 HT.01.01-TH.2007 tanggal 9 Januari 2007 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. 1202/BH.3006/II/2007 tanggal 8 Februari 2007, serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 103 tanggal 24 Desember 2007, Tambahan No. 12426. Anggaran dasar MKP telah beberapa kali mengalami perubahan. Perubahan terakhir berdasarkan Akta No. 6 tanggal 7 Agustus 2019, dibuat dihadapan Notaris Myra Yuwono, S.H., notaris di Jakarta, mengenai perubahan Pasal 3 Anggaran Dasar MKP terkait dengan maksud dan tujuan serta kegiatan usaha. Perubahan anggaran dasar tersebut telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Keputusan No. AHU-0050004.AH.01.02.TAHUN 2019 tertanggal 12 Agustus 2019, telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0135120.AH.01.11.TAHUN2019 tertanggal 12 Agustus 2019.

I.A.5.b. Manajemen Susunan Dewan Komisaris dan Direksi MKP pada tanggal 30 September 2019 adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris Presiden Komisaris : Tjokro Libianto Komisaris : Ketut Budi Wijaya Direksi Presiden Direktur : Marshal Martinus Tissadharma Direktur : Susanto Direktur : Norita Alex

I.A.5.c. Kepemilikan Saham Susunan pemegang saham MKP berikut dengan kepemilikannya pada tanggal 30 September 2019 adalah sebagai berikut:

(Dalam Rupiah)

PT Lippo Karawaci Tbk 599.999 99,9998% 599.999.000


Jumlah 600.000 100,0000% 600.000.000



20

I.A.5.d. Kegiatan Usaha

Ruang lingkup kegiatan usaha MKP adalah bergerak dalam bidang real estat yang dimiliki sendiri atau disewa, aktivitas konsultasi manajemen lainnya, angkutan bus bertrayek lainnya, pengelolaan air, pengelolaan air lombah, pengelolaan dan daur ulang sampah dan aktivitas remdiasi, perdagangan eceran minuman beralkohol, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, aktivitas keamanan swasta, dan konsultasi.

I.A.6. PT Primakreasi Propertindo Dalam Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan, PP merupakan pihak yang bersama-sama Perseroan dan Entitas Anak Perseroan merencanakan untuk memberikan jaminan perusahaan dalam rangka Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal 30 September 2019, PP merupakan entitas anak Perseroan dengan kepemilikan efektif sebesar 99,99%. Latar belakang, manajemen, kepemilikan saham dan kegiatan usaha PP adalah sebagai berikut:

I.A.6.a Latar Belakang PP didirikan berdasarkan Akta Pendirian No. 10 tanggal 10 Oktober 2006 oleh Unita Christina Winata, S.H., Notaris di Kabupaten Tangerang. Akta pendirian ini telah mendapatkan pengesahan dari Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. W29-00300 HT.01.01-TH.2006 tanggal 1 November 2006 dan telah didaftarkan dalam buku register di Kantor Pendaftaran Perusahaan Tangerang dibawah No.1153/BH-3006/XII/2006 tanggal 14 Desember 2006, serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 16 tanggal 23 Februari 2007, Tambahan No. 1820. Anggaran dasar PP telah beberapa kali mengalami perubahan. Perubahan terakhir berdasarkan Akta No. 18 tanggal 12 Juni 2019, dibuat dihadapan Notaris sriwi Bawana Nawaksari, S.H., M.Kn., notaris di Kabupaten Tangerang. Perubahan anggaran dasar tersebut telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Keputusan No. AHU-0033759.AH.01.02.TAHUN 2019 tertanggal 29 Juni 2019, telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0100909.AH.01.11.TAHUN 2019 tertanggal 29 Juni 2019.

21

I.A.6.b. Manajemen

Susunan Dewan Komisaris dan Direksi PP pada tanggal 30 September 2019 adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris Presiden Komisaris : Tjokro Libianto Komisaris : Ketut Budi Wijaya Direksi Presiden Direktur : Marshal Martinus Tissadharma Direktur : Susanto Direktur : Norita Alex

I.A.6.c. Kepemilikan Saham Susunan pemegang saham PP berikut dengan kepemilikannya pada tanggal 30 September 2019 adalah sebagai berikut:

I.A.6.d. Kegiatan Usaha Ruang lingkup kegiatan usaha PP adalah bergerak dalam bidang aktivitas konsultasi manajemen lainnya, real estat yang dimiliki sendiri atau disewa, perdagangan, penyediaan akomodasi dan penyediaan makan minum, pengangkutan, pengelolaan air, pengelolaan air limbah, pengelolaan dan daur ulang sampah, dan aktivitas remediasi, aktivitas ketenagakerjaan dan penunjang usaha lainnya, dan konstruksi.

(Dalam Rupiah)

PT Lippo Karawaci Tbk 464.299.999 99,9999998% 464.299.999.000


Jumlah 464.300.000 100,0000000% 464.300.000.000



22

I.B. Analisis Perjanjian dan Persyaratan Sehubungan dengan Rencana Transaksi

Penerbitan Notes Tambahan Sehubungan dengan Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan, TCPL, TKPL, Perseroan, dan Entitas Anak Perseroan merencanakan untuk menandatangani beberapa perjanjian, dengan ringkasan penting dan material sebagai berikut: 1. SA

Pokok-pokok kesepakatan penting dalam SA adalah sebagai berikut:

• Pihak-pihak yang Bertransaksi Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan SA adalah TKPL dan TCPL.

• Jumlah saham dan Nilai Transaksi Berdasarkan SA, jumlah saham yaitu sebanyak 54.000.000 saham preferen Seri F dengan masing-masing saham bernilai nominal sebesar USD 1, dengan nilai transaksi yaitu sebesar USD 54,00 juta, dimana nilai tersebut akan dilunasi TCPL kepada TKPL pada saat penutupan.

• Hukum yang Berlaku Berdasarkan SA, hukum yang berlaku adalah hukum Singapura.

• Lembaga Penyelesaian Perselisihan Berdasarkan SA, lembaga penyelesaian perselisihan adalah Pengadilan Singapura.

2. Draft ILA – TCPL

Pokok-pokok kesepakatan penting dalam Draft ILA – TCPL adalah sebagai berikut:

• Pihak-pihak yang Bertransaksi Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan Draft ILA – TCPL adalah TCPL dan TKPL.

• Nilai Pinjaman Berdasarkan Draft ILA – TCPL, nilai pinjaman adalah sebesar USD 45,35 juta, yang akan jatuh tempo pada tanggal 22 Januari 2025.

23

• Tingkat Bunga Berdasarkan Draft ILA – TCPL, tingkat bunga tetap yaitu sebesar 8,126% per tahun yang akan dibayarkan setiap tanggal 22 Januari dan 22 Juli setiap tahunnya.

• Jaminan Berdasarkan Draft ILA – TCPL, tidak terdapat jaminan atas pinjaman.

• Hukum yang Berlaku Berdasarkan Draft ILA – TCPL, hukum yang berlaku adalah hukum Singapura.

• Lembaga Penyelesaian Perselisihan Berdasarkan Draft ILA – TCPL, lembaga penyelesaian perselisihan adalah Pengadilan Singapura.

3. Draft ILA TKPL – LPKR

Pokok-pokok kesepakatan penting dalam Draft ILA TKPL – LPKR adalah sebagai berikut:

• Pihak-pihak yang Bertransaksi Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan Draft ILA TKPL – LPKR adalah TKPL dan Perseroan.

• Nilai Pinjaman Berdasarkan Draft ILA TKPL – LPKR, nilai pinjaman adalah sebesar sebesar USD 88,35 juta, yang akan jatuh tempo pembayaran yaitu pada tanggal 22 Januari 2025.

• Tingkat Bunga Berdasarkan Draft ILA TKPL – LPKR, tingkat bunga tetap yaitu sebesar 8,9039% per tahun yang akan dibayarkan setiap tanggal 22 Januari dan 22 Juli setiap tahunnya.

• Jaminan Berdasarkan Draft ILA TKPL – LPKR, tidak terdapat jaminan atas pinjaman.

24

• Hukum yang Berlaku Berdasarkan Draft ILA TKPL – LPKR, hukum yang berlaku adalah hukum Singapura.

• Lembaga Penyelesaian Perselisihan Berdasarkan Draft ILA TKPL – LPKR, lembaga penyelesaian perselisihan adalah Pengadilan Singapura.

4. Draft ILA TKPL – PP

Pokok-pokok kesepakatan penting dalam ILA TKPL – PP adalah sebagai berikut:

• Pihak-pihak yang Bertransaksi Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan Draft ILA TKPL – PP adalah TKPL dan PP.

• Nilai Pinjaman Berdasarkan Draft ILA TKPL – PP, nilai pinjaman adalah sebesar USD 11,00 juta, yang akan jatuh tempo pada tanggal 22 Januari 2025.

• Tingkat Bunga Berdasarkan Draft ILA TKPL – PP, tingkat bunga tetap yaitu sebesar 8,9039% per tahun yang akan dibayarkan setiap tanggal 22 Januari dan 22 Juli setiap tahunnya.

• Jaminan Berdasarkan Draft ILA TKPL – PP, tidak terdapat jaminan atas pinjaman.

• Hukum yang Berlaku Berdasarkan Draft ILA TKPL – PP, hukum yang berlaku adalah hukum Singapura.

• Lembaga Penyelesaian Perselisihan

• Berdasarkan Draft ILA TKPL – PP, lembaga penyelesaian perselisihan adalah Pengadilan Singapura.

25

I.C. Analisis atas Manfaat dan Risiko dari Rencana Transaksi

Manfaat Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:




• Dalam rangka mendukung Transaksi Penerbitan Notes dan Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan tersebut, Perseroan bersama-sama dengan Entitas Anak Perseroan merencanakan untuk memberikan jaminan perusahaan, yang merupakan salah satu persyaratan dan kondisi Transaksi Penerbitan Notes dan Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan.

Risiko Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:

• Apabila pada saat Notes dan Notes Tambahan tersebut jatuh tempo, TCPL tidak memiliki kecukupan dana untuk melunasi Notes dan Notes Tambahan tersebut, maka hal tersebut berpotensi memberikan dampak bagi kredibilitas Perseroan.

• Adanya batasan terkait sehubungan dengan Rencana Transaksi yang dapat membatasi hak Perseroan dan TCPL. Hal ini memiliki potensi yang berdampak bagi implementasi strategi Perseroan yang terkait dengan pembatasan tersebut.

• Adanya risiko Perseroan sebagai entitas induk dari TCPL untuk dipailitkan oleh pemegang Notes dan Notes Tambahan melalui lembaga keuangan.

• Apabila terjadi potensi gagal bayar pada saat jatuh tempo, arus kas dan keuangan Perseroan mungkin akan terganggu.

• Kupon yang tetap atas Notes dan Notes Tambahan untuk jangka panjang berpotensi memberikan dampak jika bunga pasar menurun di masa depan.

26

II. Analisis Kualitatif atas Rencana Transaksi

II.A. PT Lippo Karawaci Tbk

II.A.1. Latar Belakang

Perseroan didirikan dengan nama PT Tunggal Reksakencana pada tanggal 15 Oktober 1990 berdasarkan Akta Pendirian No. 233 yang dibuat di hadapan Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta. Akta pendirian ini disetujui oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusannya No. C2-6974.HT.01.01.Th’-91 tanggal 22 November 1991 serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 62, Tambahan No. 3593 tanggal 4 Agustus 1992. Anggaran dasar Perseroan telah diubah beberapa kali, terakhir dengan Akta Pernyataan Sebagian Keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan No. 42 tanggal 18 April 2019 yang dibuat di hadapan Ir. Nanette Cahyanie Handari Adi Warsito, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta, mengenai persetujuan untuk mengubah dan menyusun kembali Anggaran Dasar Perseroan. Perubahan ini telah dicatat dan diterima oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan suratnya No. AHU-AH.01.03-0211345 tanggal 18 April 2019. Perseroan memiliki kantor pusat di Jalan Boulevard Palem Raya No. 7, Menara Matahari Lantai 22 – 23, Lippo Karawaci Central, Tangerang 15811, Banten – Indonesia. Perseroan mulai beroperasi komersial pada tahun 1993.

II.A.2. Kegiatan Usaha Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang real estat yang dimiliki sendiri atau disewa, yaitu meliputi usaha pembangunan, pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat seperti tanah, bangunan apartemen, mal, pusat perbelanjaan, rumah sakit, Gedung pertemuan, perhotelan, pusat sarana olahraga dan sarana penunjang, pengembangan perkotaan, pengembangan gedung untuk dioperasikan sendiri, penyediaam akomodasi dan penyediaan makan minum dan penunjang usaha lainnya, baik secara langsung maupun tidak langsung melalui penyertaan (investasi) ataupun pelepasan (divestasi) modal dalam perusahaan lain.

27

II.B. Tinjauan Industri Properti

II.B.1. Tinjauan Industri Properti di Dunia

Industri properti merupakan salah satu industri terbesar di dunia. Hal ini terlihat dengan perkembangan yang cukup pesat di setiap tahunnya untuk industri properti. Sektor-sektor penting dalam industri properti antara lain meliputi sektor perumahan/real estat, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan, perhotelan, serta kawasan industri. Salah satu sektor properti yang mengalami pertumbuhan dengan baik adalah sektor perumahan/real estat. Berdasarkan laporan Jones Lang LaSelle (selanjutnya disebut “JLL”) yang berjudul JLL Global Research – Global Market Perspective yang diterbitkan pada bulan Agustus 2019, pertumbuhan sewa untuk kantor utama pada tahun 2016, 2017, 2018, dan Juli 2019 adalah sebesar 2,40%, 4,20%, 3,40%, dan 3,00%. Pertumbuhan Sewa untuk Kantor Utama Tahun 2010 – 2018 dan Juli 2019

Berdasarkan data yang diperoleh dari JLL dalam Warta Ekonomi, volume transaksi real estat komersial di Asia Pasifik pada Q3/2019 mencapai USD 128,00 miliar. Hal ini menunjukkan bahwa pertumbuhan volume transaksi di Asia Pasifik lebih unggul daripada pertumbuhan volume transaksi rata-rata global. Di antara kota-kota di Asia Pasifik, Seoul merupakan kota yang paling likuid dengan nilai real estat pada Q3/2019 mencapai USD 15,40 miliar.

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018Jul-19

Pertumbuhan Sewa 7,10% 8,40% 3,30% 2,90% 3,00% 3,90% 2,40% 4,20% 3,40% 3,00%

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

7,00%

8,00%

9,00%

* Rata-rata tertimbang dari 30 pasar

Sumber: JLL Global Research - Global Market Perspective, Agustus 2019

28

Berdasarkan data yang diperoleh dari Knight Frank, pertumbuhan sewa kantor utama di Asia Pasifik meningkat sebesar 0,10% pada Q3/2019, lebih tinggi dibandingkan dengan Q2/2018. Penyebab melambatnya pertumbuhan sewa kantor utama di Asia Pasifik antara lain perang dagang Amerika Serikat (AS) – Tiongkok yang masih berkelanjutan, Brexit, dan pasar Hongkong yang mengalami penurunan drastis. Indeks Sewa Kantor Utama di Asia Pasifik Periode Q3/2018 – Q3/2019 dan Q2/2019 – Q3/2019

Berdasarkan laporan dari Knight Frank Research, pertumbuhan sewa kantor utama paling besar pada Q3/2019 terdapat di Bengaluru naik sebesar 8,00% dibandingkan pada Q2/2019. Sedangkan untuk pertumbuhan sewa kantor utama paling kecil pada Q3/2019 terdapat di Hongkong, yaitu sebesar 5,60% dibandingkan pertumbuhan pada Q2/2019. Berdasarkan data yang diperoleh dari Knight Frank, harga rumah di dunia mengalami peningkatan mencapai 3,70% pada Q3/2019. Hal ini menandai bahwa tingkat pertumbuhan pada Q3/2019 merupakan pertumbuhan paling lama dalam 6 tahun terakhir. Berdasarkan data yang diperoleh dari Knight Frank yang berjudul Global House Index pada Q3/2019, petumbuhan indeks harga rumah global pada Q3/2019 terbesar adalah Lativia, yaitu sebesar 5,60%. Sedangkan, petumbuhan indeks harga rumah global pada Q3/2019 terendah adalah Hongkong, yaitu sebesar -1,80%. Salah satu penyebab menurunnya indeks harga rumah di Hongkong dikarenakan adanya aksi demo yang telah berlangsung berbulan-bulan di Hongkong yang menyebabkan melemahnya perekonomian Hongkong.

Pertumbuhan Pertumbuhan Harga Sewa

(Q3/2018 - Q3/2019) (Q2/2019 - Q3/2019) USD/ Sqm/ Bulan

Australia

Brisbane CBD 3,00% 1,20% 34,50

Melbourne CBD 15,50% 2,10% 39,10

Perth CBD 3,40% 2,30% 34,30

Sydney CBD 6,40% 2,50% 65,60

Asia Timur

Tokyo Central 5 Wards 1,60% -4,30% 110,90

Beijing Various -4,70% -0,80% 50,30

Guangzhou CBD 1,40% 0,20% 27,00

Shanghai Puxi, Pudong -2,10% -1,10% 39,60

Hongkong Central -8,30% -5,60% 206,60

Taipei Downtown 2,20% 0,00% 27,20

Seoul CBD, GBD, YBD 0,50% -0,40% 28,20

India

Bengaluru CBD 17,60% 8,00% 20,50

Mumbai BKC 2,00% 1,00% 46,20

ASEAN

Phnom Penh City Centre 0,50% 0,00% 23,60

Jakarta CBD -10,80% 0,00% 24,70

Kuala Lumpur City Centre 1,50% 2,10% 15,20

Singapura Raffles Place, Marina Bay 4,50% -0,60% 80,50

Bangkok CBD 9,40% -1,20% 36,90

Manila Various 7,50% -0,40% 21,10

Kawasan Submarket(s)

Sumber: Knight Frank Research - Commercial Research Asia Pacific Prime Office Rental Index

* CBD: Central Business District

*GBD: Gangnam Business District

*YBD: Yeouido Business District

29

Pertumbuhan Harga Rumah Global Periode Q3/2019

Berdasarkan data yang diperoleh dari Knight Frank dalam laporan Property Inside 2019, diproyeksikan pertumbuhan pasar perumahan utama pada tahun 2020 di beberapa kota di dunia seperti Paris, Berlin, Miami, Jenewa, Sydney, dan Los Angeles akan mengalami pertumbuhan masing-masing sebesar 7,00%, 5,00%, 5,00%, 4,00%, 4,00%, dan 2,00%. Sedangkan, untuk pertumbuhan pasar perumahan utama di Madrid, Singapura, Melbourne akan tetap stabil masing-masing sebesar 3,00%.

Latvia 5,60%

Hungaria 5,00%

Luxembourg 5,00%

Yunani 3,50%

Turki 3,20%

Slovakia 3,00%

Finlandia 2,70%

Ukraina 2,60%

Krosia 2,60%

Swedia 2,20%

Republik Ceko 2,10%

Portugal 2,10%

Denmark 2,10%

Jerman 2,00%

Russia 1,80%

Tiongkok 1,70%

Mesiko 1,60%

Inggris 1,60%

Singapura 1,30%

Korea Selatan 0,90%

Israel 0,70%

Amerika Serikat 0,60%

Indonesia 0,50%

Malaysia -0,60%

Australia -0,70%

Hongkong -1,80%

Negara Q3/2019

Sumber: Knight Frank Research - Global House Price Index

30

Meningkatnya pertumbuhan pasar perumahan utama di Paris disebabkan oleh stabilitas ekonomi, suku bunga rendah, pasokan terbatas, serta permintaan harga rumah kedua yang juga mendukung pertumbuhan harga. Sedangkan, salah satu faktor pertumbuhan pasar perumahan di Los Angeles adalah permintaan yang kuat untuk perumahan dengan harga dibawah USD 2,00 juta. Sementara itu, pertumbuhan pasar perumahan untuk harga diatas USD 10,00 juta mengalami perlambatan dan untuk harga rumah diantara USD 2,00 juta hingga USD 10,00 juta bertumbuh moderat.

II.B.2. Tinjauan Industri Properti di Indonesia Perumahan Berdasarkan data yang diperoleh dari Bank Indonesia (BI) dalam laporannya berjudul Survei Harga Properti Residensial (SHPR), Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada Q2/2019 melambat di pasar primer. Hal ini dapat dilihat bahwa pertumbuhan Q2/2019 hanya mencapai 0,20% quater to quarter (qtq) dibandingkan pada Q1/2019 sebesar 0,49% qtq. Melambatnya pertumbuhan IHPR terjadi pada semua tipe rumah yang ada di Indonesia. Volume penjualan properti residensial pada Q2/2019 mengalami penurunan sebesar -15,90% (qtq) dibandingkan dengan pertumbuhan pada Q1/2019 sebesar 23,77% qtq. Salah satu faktor menurunnya penjualan properti residensial adalah turunnya penjualan pada rumah tipe kecil dan rumah tipe menengah. Hal ini disebabkan oleh melemahnya daya beli, suku bunga KPR yang cukup tinggi dan tingginya harga rumah. Indeks harga properti komersial pada Q2/2019 mengalami kenaikan sebesar 0,14% dibandingkan dengan pertumbuhan pada Q1/2019 sebesar 0,12% qtq. Hal ini terutama disebabkan oleh kenaikan pada harga segmen lahan industri. Secara tahunan, harga properti komersial tumbuh sebesar 1,50% year on year (yoy) yang menunjukkan peningkatan dibandingkan pada Q1/2019 sebesar 0,95% yoy. Indeks pasokan properti komersial secara triwulan pada Q2/2019 tumbuh sebesar 0,03% qtq, meningkat dibandingkan dengan pertumbuhan pada Q1/2019 yaitu sebesar 0,00% qtq. Hal ini terutama disebabkan oleh peningkatan pada pasokan hotel. Sementara secara tahunan, pasokan properti komersial tumbuh sebesar 3,26% yoy dibandingkan pada Q1/2019 sebesar 3,25%. Indeks permintaan properti komersial pada Q2/2019 sebesar 0,13% qtq, meningkat dibandingkan dengan pertumbuhan triwulan sebelumnya yaitu sebesar 0,10% qtq. Hal ini terutama disebabkan oleh kenaikan permintaan apartemen dan pekantoran. Sementara secara tahunan, indeks permintaan tumbuh sebesar 1,19% yoy lebih rendah dibandingkan pada Q1/2019 sebesar 0,93% yoy.

31

Berdasarkan data yang diperoleh dari BI, pertumbuhan IHPR di pasar primer pada Q3/2019 masih terbatas. Hal ini dapat dilihat pada pertumbuhan IHPR pada Q3/2019 bertumbuh sebesar 0,50% qtq dibandingkan pada Q2/2019 sebesar 0,41%. Kenaikan pertumbuhan IHPR disebabkan oleh kenaikan harga bahan bangunan dan penambahan fasilitas umum pada perumahan yang dibangun. Secara triwulanan, pertumbuhan harga properti residensial pada tipe rumah menengah dan tipe besar masih melemah. Pada Q3/2019, harga rumah tipe menengah mencapai 0,30% qtq atau naik 0,16% qtq dan tipe rumah besar mencapai 0,24% atau naik 0,10% qtq. Sedangkan untuk rumah tipe kecil pertumbuhannya relatif stabil sekitar 0,97% qtq. Pertumbuhan harga properti residensial terbesar terdapat di kota Medan mencapai 3,06% qtq. Selain itu, penjualan properti residensial pada Q3/2019 bertumbuh sebesar 16,18% qtq lebih tinggi dari kontraksi -15,90% qtq pada Q2/2019. Faktor penyebab meningkatnya pertumbuhan penjualan properti residensial terutama dari kenaikan penjualan pada rumah tipe kecil (23,01% qtq) dan tipe besar (34,89% qtq), sedangkan untuk rumah tipe menengah masih mengalami kontraksi (-1,38% qtq). Kompas memperkirakan pertumbuhan perumahan pada tahun 2020 mengalami peningkatan khususnya pada rumah seharga Rp 300,00 juta - Rp 500,00 juta dan di atas Rp 500,00 juta bertumbuh masing-masing sebesar 24,27% dan 30,27%. Apartemen Berdasarkan laporan dari Colliers International Indonesia, pada Q2/2019 dalam Kompas terdapat 1.972 unit tambahan pasokan apartemen strata baru atau setara 24,00% dari total pasokan apartemen yang diproyeksikan untuk tahun 2019. Total pasokan apartemen mencapai 205.822 unit, jumlah ini meningkat 1,00% dibandingkan dengan Q1/2019. Melambatnya pertumbuhan apartemen di Indonesia pada Q2/2019 disebabkan oleh investor dan end user menahan pembelian dikarenakan adanya pemilihan umum Presiden pada Q2/2019. Berdasarkan laporan dari Colliers International Indonesia, pada Q3/2019 jumlah unit apartemen baru mengalami peningkatan sebesar 3.255 unit atau naik 1,70% qtq atau 7,30% yoy dibandingkan pada Q2/2019. Harga permintaan rata-rata mengalami peningkatan sebesar 1,00% qtq atau setara dengan Rp 34,20 juta/ square meters (sqm). Pertumbuhan ini disebabkan oleh proyek apartemen di daerah non-prime.

32

Harga Permintaan Rata-Rata Apartemen di Jakarta dan Sekitarnya Periode Q3/2018 – Q3/2019 (Dalam jutaan Rupiah per meter persegi)

Colliers International Indonesia memproyeksikan hingga tahun 2023 jumlah unit apartemen Jakarta akan bertambahan pasokan sekitar 47.000 unit baru dan mengalami pertumbuhan sebesar 4,00% – 5,00%. Selanjutnya, Colliers International Indonesia juga memproyeksikan selama tahun 2020 hingga 2023 mendatang, tingkat serapan apartemen Jakarta berada pada level 87,00% hingga 89,00%. Perkantoran Berdasarkan data dari JLL, pada Q2/2019, tingkat keterisian (okupansi) perkantoran dikawasan Central Business District (CBD) mengalami penurunan sebesar 2,00% atau menjadi 76,00% dibandingkan pada Q2/2018 sebesar 78,00%. Sedangkan, untuk total penyerapan ruang kantor mencapai 24.000 sqm. Menurunnya tingkat okupansi disebabkan oleh meningkatnya pasokan unit kantor pada Q2/2019 yang mencapai sebesar 23.500 sqm. Tingkat okupansi untuk kawasan non-CBD pada Q2/2019 mengalami peningkatan menjadi 79,00% atau naik 3,00%, sehingga total penyerapan ruang kantor di kawasan non-CBD mencapai 79.000 sqm lebih tinggi dibandingkan daripada kawasan CBD. Pada Q2/2019, Kawasan non-CBD menambah 118.000 sqm perkantoran, hal ini disebabkan permintaan yang besar pada perkantoran kawasan non-CBD. Secara total ketersediaan pasokan ruang perkantoran di Jakarta pada Q2/2019 mencapai 7,3 juta sqm yang terdiri dari kawasan CBD sebesar 6,4 juta sqm dan kawasan non-CBD sebesar 2,9 juta sqm. Pada Q3/2019, di area CBD khususnya di Sudirman telah menambahkan gedung pekantoran grade A seperti Sudiman 7.8 dengan luas sebesar 50.000 sqm. Dimana letak gedung ini sangat strategis yang berada di jalan utama Sudirman dan dekat dengan transportasi umum seperti mass rapid transit (MRT).

CBD 51,30 51,92 52,20 52,20

Jakarta Selatan 38,40 38,54 39,00 38,80

Non-Prime Area 25,30 24,86 26,00 26,30

Overall Jakarta 33,30 51,91 34,20 34,70

Q3/2019Kawasan Q3/2018 Q1/2019 Q2/2019

Sumber: Colliers International Indonesia - Jakarta Property Market Report Q2/2019

Sumber: Colliers International Indonesia - Jakarta Property Market Report Q3/2019

33

Pada Q3/2019, harga sewa tanah di area CBD untuk grade A mengalami penurunan sebesar 1,00% (qtq). Dengan demikian, tingkat sewa setiap kuartalnya sejak tahun 2015 mengalami penurunan rata-rata sekitar 30,00%. Akan tetapi, beberapa pemilik tanah memiliki berbagai cara untuk dapat menstabilkan harga sewa tanah agar tetap dapat mengalami pertumbuhan seperti memiliki gedung di lokasi yang strategis. Berdasarkan laporan yang diperoleh dari Savills Indonesia, pada tahun 2023 ruang pengkantoran di kawasan CBD diproyeksikan akan bertumbuh hingga 1,1 juta sqm. Selain itu, Savills Indonesia juga memproyeksikan jumlah pasokan perkantoran pada empat tahun mendatang akan mencapai 7,7 juta sqm. Dimana pertumbuhan akan terjadi di Kuningan, Sudirman, Thamrin dan Gatot Subroto masing-masing mengalami pertumbuhan sebesar 40,00%, 35,00%, 15,00% dan 10,00%. Sedangkan, dari sisi kualitas, gedung perkantoran grade A, kelas premium dan grade B masing-masing sebesar 56,00%, 31,00% dan 12,00%. Perhotelan Berdasarkan datang yang diperoleh dari Badan Pusat Statistik (BPS), secara kumulatif, Januari – September 2019, jumlah wisatawan mancanegara (Wisman) ke Indonesia mencapai 12,27 juta orang atau naik 2,63% dibandingkan dengan jumlah kujungan wisman pada periode yang sama tahun sebelumnya, yaitu sebesar 11,96 juta orang. Pada bulan September 2019, pertumbuhan kujungan wisman yang masuk ke Indonesia mengalami peningkatan sebesar 1,30% dibandingkan dengan pertumbuhan pada September 2018. Selanjutnya , pertumbuhan kujungan wisman di Indonesia terbesar terdapat pada bulan Agustus 2019 sebesar 1.530.258 orang. Sedangkan, untuk pertumbuhan paling kecil terjadi pada bulan Januari 2019 sebesar 1.201.735 orang.

34

Pertumbuhan Kujungan Wisatawan Mancanegara di Indonesia Bulan Januari – September 2019

Pada bulan Desember 2019, secara keseluruhan jumlah kujungan wisman di Indonesia mengalami penurunan yang hanya mencapai 1.377.067 orang atau turun 2,03% dibandingkan dengan jumlah pada Desember 2018 yang mecapai sebesar 1.405.554 orang. Sedangkan, jika dibandingkan pertumbuhan pada bulan Desember 2019 dengan November 2019 mengalami kenaikan sebesar 7,52%. TPK hotel klasifikasi berbintang di Indonesia pada bulan Desember 2019 mencapai rata-rata 59,39% atau turun 0,36 poin dibandingkan dengan TPK Desember 2018 yang tercatat sebesar 59,75%. Demikian pula, jika dibandingkan TPK November 2019, TPK hotel klasifikasi berbintang pada Desember 2019 mengalamie kenaikan sebesar 0,81 poin. Pada tahun 2019, secara keseluruhan dari bulan Januari hingga Desember 2019 pertumbuhan kujungan wisman di Indonesia mengalami peningkatan sebesar 1,88% atau setara dengan 16.106.954 orang dibandingkan dengan jumlah keseluruhan pada tahun 2018 yang hanya mencapai sebesar 15.810.305 orang. Besarnya jumlah wisatawan (baik asing maupun domestik) yang datang ke Indonesia setiap tahunnya merupakan kesempatan besar bagi para investor untuk mengembangkan industri perhotelan. Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) memproyeksikan okupansi atau tingkat hunian kamar hotel klasifikasi bintang hingga akhir tahun 2020 akan mencapai 55,00%. Selain itu, PHRI mempredisikan jumlah kujungan wisman di Indonesia pada 2020 akan mencapai 16,5 juta orang.

1.201.735

1.243.996

1.311.911

1.274.231

1.249.536

1.434.103

1.468.173

1.530.268

1.388.719

-

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

1.800.000

Jan Feb Maret April Mei Juni Juli Agust Sept

sumber: Badan Pusat Statistik

35

Kawasan Industri Berdasarkan informasi yang diperoleh dari Kementrian Perindustrian (Kemenprin), sepanjang tahun 2019 terdapat 103 kawasan industri yang telah beroperasi dengan cakupan wilayah seluas 55.181 hektar. Dimana 103 kawasan industri tersebut terdapat di pulau Jawa, pulau Sumatera, pulau Kalimatan, dan pulau Sulawesi masing-masing terdapat sebanyak 58 kawasan, 33 kawasan, 8 kawasan dan 4 kawasan. Dari sisi status kawasan industri terdapat 15 kawasan masih dalam proses kontruksi, 103 kawasan operasi dan 10 kawasan tahap perencanaan. Berdasarkan informasi yang diperoleh dari Kemenprin dalam economy oke zone, Pemerintah akan memprioritaskan penyebaran industri diluar pulau Jawa, salah satunya dengan pengembangan 27 kawasan industri prioritas sebagaimana tertuang dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah 2020 – 2024. Lokasi untuk 27 kawasan industri prioritas akan ada di pulau Sumatera (14), pulau Kalimatan (6), pulau Madura (1), pulau Jawa (1), pulau Sulawesi dan Maluku (3), pulau Papua (1), dan Nusa Tenggara Barat (1). Pemerintah mengharapkan adanya pemerataan ekonomi di Indonesia dengan adanya kawasan industri prioritas yang akan disebarkan di beberapa daerah di Indonesia.

II.C. Kegiatan Operasional dan Prospek Usaha Ruang lingkup kegiatan Perseroan adalah bergerak dalam bidang industri properti. Saat ini, segmen usaha Perseroan terbagi menjadi empat, yaitu Properti (Residential dan Urban Development), Healthcare, Komersial (Mall dan Hotel, dan Asset Management. Perseroan terus mengembangkan konsep-konsep hunian baru untuk menyesuaikan dengan gaya hidup masyarakat modern dan jumlah landbank yang tersedia demi mengembangkan unit usaha properti. Ketersediaan landbank yang terbatas membuat Perseroan mengembangkan strategi baru dengan mengembangkan proyek high rise strata title mixed use, yang menggabungkan apartemen, mal ritel, dan Gedung perkantoran dalam satu lahan tanpa perlu menggunakan landbank yang terlampau besar. Selain itu, Perseroan juga terus mengembangkan Large Scale Integrated Development, yang meliputi pengembangan dan penjualan property hunian, kantor dan ruang ritel, perhotelan, pusat rekreasi, dan fasilitas layanan kesehatan dalam satu lokasi.

36

Perseroan kini sedangan mengembangkan 8 Large Scale Integrated Development yang terdiri dari properti, residential, kantor dan hiburan, fasilitas Pendidikan dan kesehatan dalam satu lokasi yaitu City of Tommorow di Surabaya, Kemang Village di Jakarta Selatan, The St. Moritz di Jakarta Barat, The St. Moritz Makassar di Makassar, Millenium Village di Lippo Village, Park View di Depok, Nine Residences di Jakarta Selatan, dan Monaco Bay di Manado. Sebagai bagian dari keberlanjutan rencana ekspansi rumah sakit, pada tahun 2018, Perseroan melalui anak usahanya di bidang layanan kesehatan, PT Siloam International Hospitals Tbk (selanjutnya disebut “Siloam”), akan terus melakukan penetrasi pasar yang belum terlayani saat ini, dengan menyediakan layanan kesehatan berstandar internasional, peralatan canggih dan telemedicine serta kemitraan yang kuat dengan para dokter. Focus Siloam adalah untuk memberikan layanan kesehatan berkualitas tinggi dan perawatan spesialis yang belum tersedia di Indonesia, juga membuka peluang pasar untuk medical tourism yang memiliki keunggulan tersendiri. Selain properti dan healthcare, Perseroan juga menetapkan strategi untuk memperkuat branding Aryaduta dan memberikan insentif untuk para wisatawan bisnis guna menaikkan tingkat hunian dan tarif kamar rata-rata (average room rates) semua properti hotel Perseroan. Perseroan juga terus mencari peluang untuk dapat mengembangkan hotel di lokasi-lokasi strategis terutama di proyek mixed use milik Perseroan. Dalam melakukan pengelolaan kota-kota mandiri yang telah dibangun, Perseroan membentuk dan mengoperasikan Town Management Division yang berfungsi untuk keamanan, pengolahan air dan limbah, pengumpulan sampah, lansekap, pemeliharaan jalan raya dan drainase serta layanan transportasi umum untuk penduduknya. Perseroan menyadari pentingnya pengembangan unit bisnis ini untuk terus menyediakan jasa manajemen kota berkualitas tinggi dan memastikan konsistensi layanan di seluruh kota mandiri Perseroan untuk memperbaiki dan meningkatkan lingkungan tempat hidup warganya.

II.D. Alasan Dilakukan Rencana Transaksi Alasan dilakukannya Transaksi adalah sebagai berikut:



37



II.E. Analisis Keuntungan dan Kerugian dari Transaksi

Keuntungan Transaksi adalah sebagai berikut:

• Dalam rangka menjamin ketersediaan pendanaan di tengah ketidakpastian pasar keuangan dunia, Perseroan memandang perlu untuk melakukan Transaksi Penerbitan Notes dan Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan;

• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan dapat menggunakan dana yang diperoleh dari Transaksi Penerbitan Notes dan Rencana Transaksi Penerbitan Notes Tambahan untuk mendukung pembelian kembali sebagian Obligasi, yang diharapkan dapat meningkatkan rasio likuiditas dan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa yang akan datang;

• Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, Perseroan mengharapkan dapat meningkatkan kemampuan Perseroan dalam melakukan pengembangan usaha ataupun keperluan korporasi Perseroan dan entitas anak Perseroan yang diharapkan dapat meningkatkan nilai aset dan meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan pada masa yang akan datang; dan


38

Kerugian Transaksi adalah sebagai berikut:

• Apabila pada saat Notes dan Notes Tambahan tersebut jatuh tempo, TCPL tidak memiliki kecukupan dana untuk melunasi Notes dan Notes Tambahan tersebut, maka hal tersebut berpotensi memberikan dampak bagi kredibilitas Perseroan;

• Adanya batasan terkait sehubungan dengan Rencana Transaksi yang dapat membatasi hak Perseroan dan TCPL. Hal ini memiliki potensi yang berdampak bagi implementasi strategi Perseroan yang terkait dengan pembatasan tersebut;

• Adanya risiko Perseroan sebagai entitas induk dari TCPL untuk dipailitkan oleh pemegang Notes dan Notes Tambahan melalui lembaga keuangan.

• Apabila terjadi potensi gagal bayar pada saat jatuh tempo, arus kas dan keuangan Perseroan mungkin akan terganggu; dan

• Kupon yang tetap atas Notes dan Notes Tambahan untuk jangka panjang berpotensi memberikan dampak jika bunga pasar menurun di masa depan.

39

III. Analisis Kuantitatif atas Rencana Transaksi

III.A. Analisis atas Kinerja Historis Perseroan

Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk periode sembilan bulan yang berakhir pada tanggal 30 September 2019 telah direviu oleh KAP AAJAMR dengan pendapat wajar tanpa pengecualian dengan penekanan suatu hal. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 telah diaudit oleh KAP AAJAMR dengan pendapat wajar tanpa pengecualian dengan penekanan suatu hal. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2017, 2016, dan 2014 telah diaudit oleh KAP AAJAMR masing-masing dengan pendapat wajar tanpa pengecualian. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2015 telah diaudit oleh KAP AAJAMR dengan pendapat wajar tanpa pengecualian dengan penekanan suatu hal. Ikhtisar data keuangan penting Perseroan adalah sebagai berikut:

III.A.1. Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian

(Dalam jutaan Rupiah)

A S E T

ASET LANCAR

Kas dan setara kas 5.173.130 1.818.430 2.538.160 3.249.702 1.839.366 3.582.644

Piutang usaha

Pihak ketiga 2.368.734 2.393.509 2.259.393 1.817.142 1.424.218 947.554

Pihak berelasi 7.524 8.029 3.037 5.454 10.130 3.550

Aset keuangan tersedia untuk dijual - 217.529 225.411 6.274.988 5.869.063 5.502.958

Aset keuangan lancar lainnya 1.821.204 1.721.405 2.060.508 1.960.606 2.928.089 2.607.723

Persediaan 26.865.588 25.403.046 28.118.642 23.370.271 20.458.990 16.579.176

Pajak dibayar di muka 638.757 522.662 885.101 508.588 817.415 621.469

Beban dibayar di muka 376.622 353.633 324.525 266.658 229.666 196.903

Uang muka 608.263 608.263 48.360 - - -

Jumlah Aset Lancar 37.859.822 33.046.506 36.463.137 37.453.409 33.576.937 30.041.977

ASET TIDAK LANCAR

Piutang pihak berelasi non-usaha 3.435.587 447.082 36.470 45.029 37.094 14.788

Aset keuangan tidak lancar lainnya 866.767 1.069.211 1.439.197 795.490 754.184 619.925

Investasi pada entitas asosiasi 4.907.949 4.700.208 3.900.037 261.942 153.843 123.284

Investasi pada ventura bersama - 145.985 253.485 245.055 231.427 -

Properti investasi 429.588 432.505 453.060 625.125 417.000 310.305

Aset tetap 5.568.969 5.397.911 3.854.458 2.902.208 2.731.533 3.208.763

Goodwill 667.282 583.979 583.979 494.063 - -

Aset takberwujud 117.792 123.645 98.715 77.567 534.930 528.286

Aset pajak tangguhan 103.327 66.774 56.297 41.129 46.950 63.919

Uang muka 1.449.074 1.666.136 2.718.202 1.291.396 1.429.932 1.709.940

Tanah untuk pengembangan 1.131.256 1.121.631 1.113.684 1.299.027 1.369.661 1.136.227

Aset non-keuangan tidak lancar lainnya 273.419 281.887 308.305 72.243 43.067 98.962

Jumlah Aset Tidak Lancar 18.951.010 16.036.954 14.815.889 8.150.274 7.749.621 7.814.400

JUMLAH ASET 56.810.832 49.083.460 51.279.026 45.603.683 41.326.558 37.856.377

*Direviu

Keterangan 31/12/1630/09/19* 31/12/1731/12/18 31/12/15 31/12/14

40

III.A.2. Aset Jumlah aset Perseroan pada tanggal-tanggal 30 September 2019, 31 Desember 2018, 2017, 2016, 2015, dan 2014 masing-masing adalah sebesar Rp 56,81 triliun, Rp 49,08 triliun, Rp 51,28 triliun, Rp 45,60 triliun, Rp 41,33 triliun, dan Rp 37,86 triliun. Pada tanggal 30 September 2019, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan sebesar Rp 7,73 triliun atau setara dengan 15,74% dibandingkan dengan jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2018. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh kenaikan kas dan setara kas, persediaan, dan piutang pihak berelasi non–usaha masing-masing sebesar Rp 3,35 triliun, Rp 1,46 triliun, dan Rp 2.99 triliun.

(Dalam jutaan Rupiah)

LIABILITAS DAN EKUITAS

LIABILITAS

LIABILITAS JANGKA PENDEK

Utang usaha

Pihak ketiga 1.320.944 1.305.409 1.056.664 818.572 782.917 404.174

Pihak berelasi 74.182 68.016 55.405 - - -

Beban akrual 1.902.107 1.345.089 1.268.638 1.289.951 1.006.469 1.129.923

Utang pajak 281.404 331.181 587.400 299.318 228.974 648.190

Liabilitas imbalan kerja jangka pendek 107.595 107.271 59.710 49.022 12.171 18.384

Utang bank jangka pendek 584.000 1.384.050 1.338.400 1.332.728 962.174 173.540

Bagian lancar atas liabilitas jangka panjang

Utang bank 87.554 111.162 555.496 53.543 48.261 12.436

Utang sewa pembiayaan 57.527 45.186 27.512 21.995 - -

Pinjaman anjak piutang 73.701 74.000 - - - -

Liabilitas keuangan jangka pendek lainnya 461.723 636.863 351.773 337.799 339.866 408.790

Uang muka pelanggan 1.876.390 2.290.423 2.863.689 2.119.141 863.192 2.523.984

Pendapatan ditangguhkan 419.098 352.809 373.206 405.676 480.093 362.175

Laba ditangguhkan atas transaksi jual dan sewa balik 153.462 153.462 207.293 138.564 132.767 127.287

Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 7.399.687 8.204.921 8.745.186 6.866.309 4.856.884 5.808.885

LIABILITAS JANGKA PANJANG

Utang bank jangka panjang 181.501 387.875 914.086 1.463.260 471.750 30.525

Utang sewa pembiayaan 95.701 131.404 145.621 105.042 - -

Utang pihak berelasi non-usaha 2.767 2.205 2.226 2.425 7.529 3.379

Utang obligasi 11.361.818 12.737.646 10.830.302 10.686.105 10.883.059 9.780.611

Liabilitas keuangan jangka panjang lainnya 299.909 281.254 165.149 108.706 85.550 67.387

Liabilitas imbalan pascakerja 367.848 345.699 371.640 302.944 311.086 255.677

Liabilitas pajak tangguhan 67.132 63.050 50.731 32.585 39.594 28.148

Uang muka pelanggan 744.341 892.033 4.325.864 2.529.202 4.348.552 2.695.672

Pendapatan ditangguhkan 355.181 363.092 345.022 419.841 359.099 418.009

Laba ditangguhkan atas transaksi jual dan sewa balik 806.535 927.213 1.015.995 1.012.125 1.046.691 1.147.253

Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 14.282.733 16.131.471 18.166.636 16.662.235 17.552.910 14.426.662

JUMLAH LIABILITAS 21.682.420 24.336.392 26.911.822 23.528.544 2

no. : 012/zpp/iv/94 26 april 1994...2 dalam rangka mendukung rencana transaksi penerbitan notes...

Documents