1

1 PENDAHULUAN

Latar Belakang

Kota merupakan salah satu tempat yang ideal untuk pengembangan bisnis.

Sinulingga dan Budi (1999) menyatakan bahwa kota adalah tempat bermukim

penduduk serta sekaligus menjadi tempat penyediaan pelayanan umum terhadap

kota. Oleh sebab itu, kota menjadi sebuah magnet bagi para masyarakat untuk

berdatangan dengan harapan untuk meningkatkan taraf kehidupan. Perkembangan

kota dipengaruhi oleh beberapa aspek seperti perkembangan penduduk, kemajuan

di bidang ekonomi, sosial, budaya, dan teknologi di daerah perkotaan yang akan

mendorong peningkatan taraf hidup dan tingkat mobilitas.

Pembangunan wilayah kota harus berimbang antara pembangunan fisik

maupun nonfisik. Kedua aspek pembangunan ini bisa diwujudkan dalam bentuk

pembangunan sosial, pembangunan ekonomi dengan tetap menjaga kelestarian dan

keseimbangan lingkungan baik terhadap kawasan tersebut maupun antar kawasan.

(Rachman 2010). Kota dan masyarakat penghuninya merupakan simbiosis yang

saling terkait dan saling mempengaruhi. Perkembangan kota secara tidak langsung

dapat mempengaruhi pola kehidupan masyarakatnya. Demikian pula sebaliknya,

perkembangan kebutuhan dan pola hidup masyarakat kota dapat memacu

pertumbuhan fisik kota. Perkembangan masyarakat ke kehidupan perkotaan secara

historis telah ditunjukkan sebagai suatu kegiatan yang menuju pada kehidupan yang

lebih baik dari sebelumnya. Peningkatan jumlah penduduk dapat mengakibatkan

peningkatan kebutuhan ruang, sedangkan peningkatan kebutuhan ruang memicu

pertumbuhan dan perkembangan kawasan perkotaan. (Daldjoeni 1996).

Kemampuan kota sebagai magnet yang menarik penduduk dari kota lain atau

dari desa selain sangat menentukan terjadinya pertumbuhan dan perkembangan

kota juga berpengaruh terhadap pola pengaturan kota dan kemungkinan perluasan

kota, kemungkinan penyediaan lapangan kerja serta besaran jenis dan susunan

fasilitas dan pelayanan kota. Dengan semakin banyaknya penduduk, maka kegiatan

di perkotaan pun menjadi bertambah dan berdampak pada meningkatnya kebutuhan

lahan yang diperlukan salah satunya untuk perumahan beserta kebutuhan fasilitas

penunjangnya. (Hartadi dan Arief 2009).

Kebutuhan lahan untuk perumahan sering kali berbenturan dengan isu alih

fungsi lahan. Alih fungsi lahan didefinisikan sebagai sebuah mekanisme yang

mempertemukan permintaan dan penawaran terhadap lahan dan menghasilkan

kelembagaan lahan baru dengan karakteristik sistem produksi yang berbeda.

(Nugroho dan Dahuri 2004). Fenomena alih fungsi lahan adalah bagian dari

perjalanan transformasi struktur ekonomi nasional. Pertumbuhan ekonomi dan

penduduk yang memusat di wilayah perkotaan menuntut ruang yang lebih luas ke

arah luar kota bagi berbagai aktivitas ekonomi dan untuk permukiman.

Kebutuhan rumah setiap tahunnya mencapai tidak kurang dari 800 ribu unit

rumah (BTN 2012). Jumlah ini tidak termasuk rumah tangga yang belum memiliki

rumah yang diperkirakan saat ini mencapai 6,3 juta unit rumah (BPS 2011). Selain

itu, masih ada sekitar 14,5 juta unit rumah yang membutuhkan peningkatan mutu,

karena tidak memenuhi syarat untuk layak huni. Pemerintah sampai saat ini terus

memfasilitasi pembangunan perumahan, baik yang dilakukan secara formal,

maupun secara swadaya. Namun berbagai upaya tersebut belum mampu untuk

2

mengurangi kesenjangan antara kebutuhan perumahan dengan ketersediaan

perumahan (backlog) yang setiap tahunnya terus meningkat. Angka backlog peru-

mahan sampai dengan tahun 2010 berjumlah 13,6 juta unit rumah. (BPS 2011).

Masalah ketersedian rumah menjadi isu yang tidak pernah selesai. Prosentase

tingkat kebutuhan rumah selalu meningkat di setiap tahunnya. Manurut data yang

dikeluarkan oleh BPS, gap / selisih antara jumlah penyediaan rumah dengan jumlah

permintaan semakin meningkat. Suprijanto (2004) dalam penelitiannya juga

mengungkapkan bahwa rendahnya tingkat pemenuhan kebutuhan perumahan

menjadi penyebab tingginya selisih antara permintaan kebutuhan rumah dengan

ketersediaan rumah. Pada tahun 2013, total jumlah rumah yang harus dipenuhi

mencapai 14 ribu unit. Sedangkan menurut studi bank Dunia jumlah pemenuhan

perumahan hanya mencapai 250.000 – 400.000 unit setiap tahunnya. Data empiris

Kementerian Negara Perumahan Rakyat juga menunjukkan bahwa cara pengadaan

perumahan formal mampu menyediakan ±15% dari kebutuhan perumahan nasional

setiap tahunnya. Kekurangan sebesar 85% kebutuhan dipenuhi sendiri secara

swadaya oleh masyarakat. Pola pembangunan perumahan yang dilakukan oleh

pemerintah serta pengembang swasta adalah skema pengadaan perumahan yang

ditawarkan melalui mekanisme pasar formal dengan fasilitas kredit bagi

pembelinya.

Penelitian yang sudah dilakukan sebelumnya oleh Rahman (2010)

menyatakan bahwa, permasalahan utama dalam perkembangan kota adalah

semakin meningkatnya aktifitas dan akumulasi penduduk menuntut penyediaan

ruang, sarana dan prasarana baru. Sebagai implikasinya adalah perubahan dan

pertumbuhan bangunan serta sarana dan prasarananya yang ditandai dengan

perubahan penggunaan lahan menjadi lahan terbangun. Rahman (2010) juga

menyatakan bahwa upaya pengelolaan pembangunan perkotaan tidak terpisahkan

dari ruang (lahan) yang harus dimanfaatkannya sehingga harus selalu mengacu

pada kebijakan penataan ruang kawasan yang dinamis dan responsif terhadap

kebutuhan masyarakat. Kebutuhan tersebut adalah agar semua anggota masyarakat

dapat menghuni kota yang layak huni (livable), berkeadilan sosial, sejahtera,

berkembang secara berkelanjutan sesuai dengan potensi serta saling memperkuat

dalam mewujudkan pengembangan wilayah yang serasi dan seimbang, yang

dilaksanakan oleh para pemangku (stakeholders) secara bersama-sama.

Pembangunan perumahan memiliki suatu sistem tujuan yang kompleks. Oleh

karena itu, rumah merupakan elemen penting dalam agenda pembangunan nasional,

seperti halnya kesehatan, pendidikan, dan banyak aspek kehidupan manusia lainnya.

Rumah merupakan kebutuhan dasar setelah sandang dan pangan. Secara garis besar

pembangunan perumahan dan permukiman memiliki tujuan sosial, ekonomi dan

perencanaan (social, economic and planning objectives), yang artinya memiliki

tujuan yang luas dan melintasi sejumlah lokalitas. (Wahyudi 2007).

Terdapat tiga macam aktifitas pembangunan kota dan permukiman yang

dapat dikategorikan sebagai atau berkaitan dengan pembangunan dengan tujuan

berskala luas. Pertama adalah pembangunan infrastruktur perkotaan/permukiman;

kedua adalah pembangunan pusat-pusat kota; dan yang ketiga adalah pembangunan

perumahan dengan skala luas atau pembangunan suatu kota baru. Selain itu

menurut Silas (1989), aspek kependudukan merupakan unsur yang selalu dikaitkan

dengan masalah perumahan dan dianggap sebagai penyebab utama. Pendapat ini

walau belum jelas kebenarannya, dianut oleh banyak pihak mulai dari pengambil

3

keputusan, awam dan para cendekiawan. Bahkan sempat berkembang masalah

housing backlog tanpa kejelasan data, konsep maupun pemakaiannya. Lebih jauh

dikemukakan bahwa paling tidak terdapat tiga aspek yang terkait dengan

pertumbuhan permukiman yaitu tingkat pendapatan, ketersediaan lapangan kerja

dan tingkat pendidikan masyarakat penduduk kota.

Rumusan Permasalahan

Kondisi perekonomian dunia saat ini sedang mengalami ancaman krisis.

Kebangkrutan Yunani karena tidak mampu membayar hutangnya kepada negara

dan lembaga internasional dikhawatirkan akan berampak sistemik terhadap

perekonomian dunia. Kekhawatiran ini bukannya tanpa dasar, karena gejala yang

terjadi pada Yunani mirip dengan krisis ekonomi tahun 1998 dan 2008, khususnya

pada sektor keuangan. Dikhawatirkan apa yang terjadi pada tahun 1998 dan 2008

bisa terulang.

Tahun 1998 merupakan krisis terburuk bagi Indonesia. Krisis ekonomi

bersamaan dengan krisis yang nyaris mengenai segala aspek kehidupan.

Pertumbuhan ekonomi minus 13,1 persen dan laju inflasi hingga mencapai lebih

dari 80 persen. Nilai tukar rupiah melambung hingga Rp 16.650 per dollar AS. Suku

bunga naik sampai 70,6 persen. Impor turun sebesar 30,9 persen dan defisit akun

lancar (current account) mencapai 4 persen dari produk domestik bruto (PDB).

Defisit ini bahkan ditambah parah dengan arus modal yang mengalir ke luar negeri

(capital flight). Akibatnya cadangan devisa terkuras hingga hanya tertinggal

sebesar 14,1 miliar dollar AS. Utang pemerintah mirip dengan utang Yunani

sekarang, lebih dari 100 persen PDB.

Saat ini pertumbuhan ekonomi Indonesia melambat yaitu hanya sebesar 4,7

persen yang juga dialami oleh negara lain di dunia. Perlambatan sektor properti

dapat terlihat jelas dari survey yang rutin dilakukan oleh Bank Indonesia (BI)

dimana tingkat pertumbuhan penjualan rumah pada kuartal II-2015 hanya tumbuh

sebesar 10,84 persen, lebih kecil dari pertumbuhan penjualan pada kuartal I-2015

yang mencapai 26,2 persen. Terlebih dengan isu currency war yang gencar

diberitakan, ikut menggoyah kestabilan perekonomian Indonesia secara tidak

langsung. Kenaikan harga bahan bangunan, upah pekerja, dan harga bahan bakar

minyak merupakan faktor yang sangat berperan dalam memicu kenaikan harga

properti residensial. Pergerakan rupiah yang semakin hari kian melemah dengan

penguatan yang belum signifikan membuat para pengusaha yang mengandalkan

investasi menggunakan dollar semakin terancam. Kondisi rupiah dalam 7 (tujuh)

hari terakhir ini memperlihatkan posisi yang masih mengkhawatirkan dapat dilihat

pada Gambar 1.

Sumber : seputarforex.com

Gambar 1 Tren pergerakan rupiah

4

Melihat kondisi tersebut maka tidak heran apabila banyak pegiat usaha

properti termasuk perumahan mulai waspada. Menurut laporan Bank Indonesia (BI)

kenaikan harga bahan bangunan berkontribusi 31,14 persen pada peningkatan harga

rumah, upah kerja berkontribusi 25,79 persen, dan harga bahan bakar minyak

(BBM) berkontribusi sebesar 19,46 persen dalam kenaikan harga rumah. Tingginya

nilai tukar dolar terhadap rupiah menyebabkan harga bahan baku yang diimpor dari

luar Indonesia mengalami kenaikan harga, hal itu menyebabkan harga jual rumah

per unitnya juga meningkat. Sementara itu daya beli masyarakat kini menurun,

tingginya harga kebutuhan pokok dengan penghasilan yang cenderung tetap

membuat harga yang harus dibayarkan masyarakat untuk dapat memiliki satu unit

rumah semakin tinggi. Para pengusaha perumahan juga tentu tidak dapat

menetapkan harga yang terlalu rendah menimbang harga bahan baku untuk

pembuatan rumah, upah pekerja dan juga biaya distribusi untuk bahan baku yang

tinggi.

Disisi lain, indikator ekonomi lain seperti inflasi, suku bunga kredit,

cadangan devisa, defisit akun lancar masih menunjukkan indikasi aman. Defisit

akun lancar hanya 1,9 persen PDB pada triwulan I-2015 dan indeks harga saham

masih lumayan tinggi yaitu 4.900-an. Industri perbankan yang merupakan tulang

punggung perekonomian pun masih tergolong sehat yang bisa dilihat pada indikator

kesehatan keuangan pada Tabel 1 . Hal ini berarti perekonomian Indonesia

walaupun melambat tapi masih dalam jalur pertumbuhan yang tepat.

Tabel 1 Indikator Kesehatan Perbankan Nasional

Indonesia juga masih menjadi salah satu negara tujuan untuk melakukan

investasi. Indonesia mengalami kenaikan penanaman modal asing sebesar 20

persen ke angka US$ 22,6 miliar dari US$ 18,8 miliar dibanding dengan tahun

sebelumnya, sebagaimana dilansir didalam World Investment Report 2015.

Pertumbuhan investasi tersebut menempatkan Indonesia diposisi tertinggi kedua di

Asia Timur, sedangkan apabila dilihat dari sisi nilai penanaman modal asing (PMA)

Indonesia menempati posisi terbesar keempat. Jika difokuskan untuk area Asia

Tenggara, pertumbuhan PMA Indonesia sebesar 20 persen merupakan angka

tertinggi dibandingkan negara lainnya. Peluang pertumbuhan ekonomi tersebut jika

tidak disikapi dengan baik, maka akan berdampak buruk bagi perekonomian.

Perekonomian harus tetap berjalan walaupun melambat. Salah satunya adalah

dengan menghidupkan sektor-sektor produktif baik dari sektor riil maupun sektor

keuangan. Salah satu industri yang bisa menggabungkan kedua sektor tersebut dan

berdampak pada perekonomian adalah perumahan. Industri perumahan secara

Indicators Dec '12 Dec '13 Dec '14 Apr '15

Total asset (Trillion Rp) 4263 4954 5615 5793

Deposits (Trillion Rp) 3225 3664 4114 4218

- Demand deposits 767 847 890 954

- Saving accounts 1077 1213 1284 1204

-Time deposits 1381 1604 1940 2060

Loans (Trillion Rp) 2708 3293 3674 3712

Capital adequency ratio (CAR) % 17,40 18,40 19,40 20,70

NPL gross, without channeling (%) 1,87 1,77 2,16 2,40

Returns on asset (%) 3,10 3,10 2,80 2,60

Net Interest margin (%) 5,50 5,40 4,10 5,10

Ops. Expenses/Ops. Income(BOPO)(%) 74,10 74,10 76,30 79,90

Loan to deposit ratio (%) 84,70 90,60 89,30 87,60

Number of Banks 120 120 119 118

Number of Banks offices 16625 18558 19948 20117

Source : Bank Indonesia and Financial Services Authority (OJK)

5

langsung memiliki efek multiplier terhadap perekonomian di daerah tempatnya

dibangun. Salah satu daerah yang banyak melakukan pembangunan perumahan

dalam rangka menyesuaikan kebutuhan konsumen adalah Kota Depok.

Depok merupakan salah satu kota yang memiliki pertumbuhan ekonomi

sangat pesat. Pertumbuhan ekonomi Kota Depok berdampak pada juga pada

migrasi penduduk yang masuk ke dalam kota untuk mencari kehidupan yang lebih

baik. Selain itu kondisi Depok yang menjadi kota satelit bagi DKI Jakarta

menjadikan Depok sebagai kota alternatif utama sebagai tempat tinggal masyarakat

yang beraktivitas di DKI Jakarta. Penduduk Kota Depok berjumlah 1.962.182 jiwa

dengan luas wilayah 199,44km2 dan kepadatan penduduk sebesar 4,33 persen (BPS

2014). Kondisi seperti ini merupakan potensi bagi pengembang perumahan karena

banyaknya jumlah penduduk dipastikan juga kebutuhan rumah sebagai salah satu

kebutuhan pokok juga akan meningkat.

Pembangunan dan pertumbuhan bisnis perumahan sangat dipengaruhi oleh

berbagai aspek, seperti tingginya laju pertumbuhan penduduk, dukungan (berupa

arah kebijakan, program dan regulasi) dan aspek ekonomi sosial masyarakat

(meliputi lapangan kerja dan pendapatan) akan berimplikasi terhadap kebutuhan

lahan untuk pembangunan perumahan yang sangat besar. Karena itu, penting bagi

pihak pengembang perumahan untuk mengetahui terlebih dahulu faktor-faktor yang

menjadi pertimbangan utama konsumen perumahan dalam menentukan pilihan

rumah. Dengan berdasarkan hal tersebut, diharapkan ada fokus yang bisa dilakukan

oleh pengembang perumahan untuk memenuhi harapan konsumen.

Di sisi lain, PT Triasta Putra Santika sebagai perusahaan pengembang

perumahan juga harus melakukan analisis strategi untuk bisa memiliki keunggulan

dibandingkan dengan perusahaan pengembang perumahan lainnya. Berdasarkan

data internal, terlihat penjualan dari tahun 2011-2015 terlihat grafik yang belum

stabil seperti terlihat pada Gambar 2. Dari grafik tersebut dapat dilihat bahwa

penjualan PT Triasta Putra Santika mengalami peningkatan pada tahun 2011 hingga

2013, kemudian mengalami penurunan drastis hingga 50% pada tahun 2014 sampai

2015. Salah satu pemicu turunya penjual tersebut adalah karna faktor politik

(pergantian presiden) serta perlambatan pertumbuhan ekonomi Indonesia.

Sumber : Data Internal PT Triasta Putra Santika (2015)

Gambar 2 Data Penjualan Rumah PT. Triasta Putra Santika

Dengan mengkaji kondisi internal maupun eksternal serta masukan dari

kebutuhan konsumen, diharapkan bisa dibuat strategi yang tepat untuk

pengembangan perusahaan.

12

46

102

56

35

2011 2012 2013 2014 2015

Data Penjualan Rumah (unit)

6

Berdasarkan hal tersebut, maka perumusan masalah yang dijadikan fokus

dalam penelitian kali ini adalah :

1. Apa faktor-faktor yang menjadi pertimbangan konsumen perumahan dalam

memilih rumah?

2. Apa strategi yang bisa diterapkan oleh PT Triasta Putra Santika untuk

memperoleh keunggulan dibanding pesaing di Kota Depok?

Tujuan Penelitian

Tujuan dari penelitian ini adalah :

1. Menganalisis faktor-faktor yang menjadi pertimbangan konsumen perumahan

dalam memilih rumah.

2. Menganalisis strategi yang bisa diterapkan oleh PT Triasta Putra Santika untuk

memperoleh keunggulan dibanding pesaing di Kota Depok.

Manfaat Penelitian

Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat bagi berbagai pihak

yaitu:

1. Bagi pengembangan ilmu

Hasil penelitian diharapkan dapat dijadikan referensi bagi peneliti untuk

menambah wawasan dan pengetahuan serta dapat berguna bagi pengembangan

ilmu manajemen strategik khususnya bidang perumahan.

2. Bagi perusahaan

Hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi masukan dan langkah strategik

yang dapat diambil oleh pelaku usaha perumahan khususnya PT Triasta Putra

Santika dalam proses mengembangkan usahanya.

Ruang Lingkup Penelitian

Ruang lingkup penelitian ini difokuskan pada faktor-faktor utama dalam

pemilihan rumah oleh konsumen serta strategi pengembangan bisnis perumahan di

Kota Depok, didahului dengan identifikasi faktor internal dan eksternal,

menganalisis kekuatan, kelemahan, peluang, dan ancaman yang dihadapi serta

merumuskan strategi pengembangan bisnis yang terbaik bagi pengembangan bisnis

perumahan.

2 TINJAUAN PUSTAKA DAN KERANGKA PENELITIAN

Kerangka Teoritis

Kesukaan atau Preferensi

Preferensi adalah kecenderungan untuk memilih sesuatu yang lebih disukai

daripada yang lain. Preferensi konsumen menunjukkan tingkat kesukaan konsumen

terhadap pilihan produk yang ada. Konsumen menyukai suatu produk (barang dan

jasa) karena atribut mutu yang dipunyai produk tersebut (Kotler 2012). Deiner

Untuk Selengkapnya Tersedia di Perpustakaan SB-IPB