kata pengantar - bpsdm.pu.go.id€¦ · terbuka dan dimungkinkan mengingat akan perkembangan...
TRANSCRIPT
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL I
KATA PENGANTAR
Modul Pembinaan Penyelenggaraan Rumah Umum dan komersial (RUK)
bertujuan untuk memberikan pemahaman kepada peserta pelatihan mengenai
penyiapan bahan pembinaan teknis, serta proses penyeleksian pola pembinaan
kelembagaan dan kemitraan dalam penyelenggaraan RUK.
Buku ini disusun dalam 10 (sepuluh) bab, yang meliputi Pendahuluan,
Pengertian dan Aspek Pembinaan, Sasaran Pembinaan, Tata Cara Pembinaan,
Pola pembinaan Kelembagaan, Urgensi Kemitraan dan Kemitraan
Penyelenggaraan RUK, serta Penutup.
Modul ini disusun secara sistematis agar peserta pelatihan dapat mempelajari
materi dengan lebih mudah. Fokus pembelajaran diarahkan pada peran aktif
peserta pelatihan.
Ucapan terima kasih dan penghargaan kami sampaikan kepada tim penyusun
atas tenaga dan pikiran yang dicurahkan untuk mewujudkan modul ini.
Penyempurnaan maupun perubahan modul di masa mendatang senantiasa
terbuka dan dimungkinkan mengingat akan perkembangan situasi, kebijakan
dan peraturan yang terus menerus terjadi. Semoga modul ini dapat membantu
dan bermanfaat bagi peningkatan kompetensi Aparatur Sipil Negara di
lingkungan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat dalam
Penyelenggaraan RUK.
Bandung, Desember 2018
Kepala Pusat Pendidikan dan Pelatihan
Jalan, Perumahan, Permukiman, dan
Pengembangan Infrastruktur Wilayah
I I PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL I I I
UCAPAN TERIMA KASIH
TIM TEKNIS
Ir. Thomas Setiabudi Aden, M.Sc,Eng (Kepala Pusdiklat JP3IW)
Hasto Agoeng Sapoetro, S.ST., MT (Kepala Bidang TM Perkim)
Deva Kurniawan Rahmadi, ST., M.Sc (Kasubbid Teknik Pelatihan,
Bidang TM Perkim)
Nur Fajri Arifiani, ST., MT., M.Eng (Kasubbid Materi Pelatihan,
Bidang TM Perkim)
TIM PENYUSUN
Ir. Pangihutan Marpaung (Praktisi)
Tati Meilani Kacaribu, ST. (Kasi. Penyusun Rencana, Subdit.
Perencanaan Teknik dan Evaluasi)
NARASUMBER
Ir. Moch Yusuf Hariagung, MM, MT (Direktur Rumah Umum
dan Komersial)
Suryono Herlambang, ST., M.Sc (Tenaga Ahli)
Diterbitkan Oleh: Pusdiklat Jalan, Perumahan, Permukiman, dan
Pengembangan Infrastruktur Wilayah Badan Pengembangan Sumber Daya Manusia
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
Bandung, Desember 2018
IV PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR .......................................................................................... I
DAFTAR ISI ................................................................................................... IV
DAFTAR GAMBAR ........................................................................................ VII
DAFTAR TABEL............................................................................................ VIII
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL................................................................. IX
A. Deskripsi ........................................................................................ ix
B. Persyaratan.................................................................................... ix
C. Metode ......................................................................................... ix
D. Alat Bantu/Media ............................................................................ x
BAB 1 PENDAHULUAN ............................................................................... 1
A. Latar Belakang ................................................................................ 2
B. Deskripsi Singkat ............................................................................. 3
C. Kompetensi Dasar ........................................................................... 3
D. Indikator Hasil Belajar...................................................................... 3
E. Materi dan Submateri Pokok............................................................ 3
F. Estimasi Waktu ............................................................................... 4
BAB 2 PENGERTIAN DAN DASAR HUKUM PEMBINAAN ................................ 5
A. Indikator keberhasilan ..................................................................... 6
B. Pengertian Pembinaan..................................................................... 6
C. Aspek Pembinaan Teknis ................................................................. 7
D. Aspek Pembinaan Kelembagaan ......................................................32
E. Rangkuman ....................................................................................32
BAB 3 SASARAN PEMBINAAN....................................................................33
A. Indikator keberhasilan ....................................................................34
B. Pemerintah Daerah ........................................................................34
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL V
C. Asosiasi Pengembang ..................................................................... 34
D. Masyarakat (P3SRS)........................................................................ 34
E. Akademisi ...................................................................................... 34
F. Asosiasi Profesi .............................................................................. 34
G. BUMN/BUMD ................................................................................ 34
H. Kelompok Kerja Perumahan............................................................ 34
I. Perbankan ..................................................................................... 34
J. Rangkuman.................................................................................... 34
BAB 4 TATA CARA PEMBINAAN TEKNIS ..................................................... 35
A. Indikator keberhasilan .................................................................... 36
B. Pengaturan .................................................................................... 36
C. Sosialisasi/Diseminasi/Penyebarluasan Informasi............................. 36
D. Bimbingan Teknis ........................................................................... 36
E. Pendampingan (Advokasi, Mediasi) ................................................. 36
F. Pemantauan dan Pengawasan ........................................................ 36
G. Rangkuman.................................................................................... 36
BAB 5 KEMITRAAN PENYELENGGARAN RUK .............................................. 37
A. Indikator keberhasilan .................................................................... 38
B. Pengertian Kemitraan..................................................................... 38
C. Dasar Hukum ................................................................................. 38
D. Urgensi Kemitraan ......................................................................... 38
E. Pola Kemitraan .............................................................................. 38
F. Rangkuman.................................................................................... 38
BAB 6 PENUTUP....................................................................................... 39
A. Simpulan ....................................................................................... 40
B. Tindak Lanjut ................................................................................. 40
DAFTAR PUSTAKA......................................................................................... 41
VI PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
GLOSARIUM .................................................................................................42
BAHAN TAYANG ...........................................................................................43
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL VII
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1 Peta Perencanaan Perumahan ........................................................8
Gambar 2 Lingkup Perencanaan Kawasan Permukiman ................................. 11
Gambar 3 Pemeliharaan dan Perbaikan Perumahan dan Kawasan Permukiman
.................................................................................................. 12
Gambar 4 Pencegahan dan Peningkatan kualitas Perumahan Kumuh dan
Permukiman Kumuh .................................................................... 13
Gambar 5 Ilustrasi Pengertian dalam Undang-Undang Rusun ........................ 15
Gambar 6 Contoh Juklak Penyusunan RP3KP Provinsi.................................... 26
Gambar 7 Keterkaitan Juklak, Juknis dan SOP .............................................. 28
VIII PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
DAFTAR TABEL
Tabel 1 Contoh SOP Pengawasan dan Pengendalian Pembangunan Rumah
Susun ............................................................................................31
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL IX
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL
A. Deskripsi
Penggunaan modul dilakukan dengan berurutan yang terdiri dari 2 (dua)
substansi besar, yaitu pembinaan dan kemitraan. Substansi pembinaan terdiri
atas substansi pembinaan teknis, aspek dan sasaran pembinaan, tata cara
pembinaan teknis, aspek pembinaan kelembagaan, pola pembinaan
kelembagaan, bahan pembinaan kelembagaan, sedangkan unsur kemitraan
terdiri dari urgensi kemitraan, identifikasi pola kemitraan, tata laksana
kemitraan dan penutup.
Untuk lebih memahami penerapan pembinaan dan kemitraan dalam
penyelenggaraan pembangunan perumahan (termasuk rumah susun) dilakukan
tanya jawab dan latihan dengan menyediakan peraturan perundangan dan
data-data yang mendekati kondisi lapangan yang sesungguhnya, dengan
harapan peserta pelatihan memperoleh gambaran yang lebih lengkap.
Peserta pelatihan harus mempelajari keseluruhan modul ini dengan cara yang
berurutan. Pemahaman setiap materi pada modul ini sangat diperlukan karena
materi ini menjadi dasar pemahaman sebelum mengikuti pembelajaran modul-
modul berikutnya. Hal ini diperlukan karena masing-masing modul saling
berkaitan. Setiap kegiatan belajar dilengkapi dengan latihan atau evaluasi.
Latihan atau evaluasi ini menjadi alat ukur tingkat penguasaan peserta
pelatihan setelah mempelajari materi dalam modul ini.
B. Persyaratan
Dalam mempelajari modul ini, peserta pelatihan dilengkapi dengan peraturan
perundang-undangan dan pedoman yang terkait dengan penyelenggaraan
penyediaan perumahan.
C. Metode
Dalam pelaksanaan pembelajaran ini, metode yang dipergunakan adalah
dengan kegiatan pemaparan yang dilakukan oleh pemberi materi (narasumber) ,
dan diskusi kelompok atau membahas suatu kasus yang pernah atau sedang
terjadi. Dalam kegiatan pembelajaran juga diberikan kesempatan tanya jawab,
X PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
curah pendapat berdasarkan pengamatan atau pengalaman lapangan, dan
mengerjakan latihan. Kunjungan lapangan dilakukan ke lokasi pembangunan
rumah susun atau rumah tapak, bisa berupa rumah khusus yang dibiayai APBN
atau rumah umum yang dibangun oleh pelaku pembangunan perumahan
(pengembang). Kunjungan lapangan dilakkan untuk memperoleh gambaran
yang lebih lengkap antara unsur-unsur pembinaan dan kemitraan diwujudkan di
lapangan atau proyek perumahan.
D. Alat Bantu/Media
Untuk menunjang tercapainya tujuan pembelajaran ini, diperlukan alat
bantu/media pembelajaran tertentu, yaitu :
a. LCD/projector
b. Laptop
c. Papan tulis atau whiteboard dengan penghapusnya
d. Flip chart
e. Bahan tayang
f. Modul dan/atau Bahan Ajar
g. Laser pointer.
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL 1
BAB 1
PENDAHULUAN
2 PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
Pendahuluan
A. Latar Belakang
Rumah umum dan komersial adalah rumah yang dibangun oleh pelaku
pembangunan (masyarakat maupun badan usaha) untuk disewakan atau
diperjual belikan, tanpa menggunakan anggaran pemerintah atau pemerintah
daerah. Selama ini, untuk lebih mendorong pembangunan perumahan oleh
dunia usaha (pengembang) yang membangun perumahan bagi masyarakat
berpenghasilan rendah yang pemilikannya memperoleh subsidi pemerintah,
pemerintah menyediakan stimulan prasarana lingkungan, atau sarana
lingkungan atau utilitas umum dengan kapasitas terbatas.
Sebagaimana diketahui pelaku pembangunan perumahan terbesar adalah
masyarakat sendiri berdasarkan pengetahuan, keahlian atau ketrampilan sendiri
dan kemampuan sendiri. Selain masyarakat, pelaku pembangunan yang lain
adalah pelaku pembangunan atau pengembang. Mengingat kapasitas
pengembang belum sepenuhnya mampu menyediakan kebutuhan perumahan
bagi masyarakat berpenghasilan rendah, Pemerintah dan pemerintah daerah
juga melakukan pembangunan perumahan dalam bentuk rusunawa (rumah
susun sederhana sewa) dan rumah khusus, serta memberikan stimulan untuk
pembangunan baru atau peningkatan kualitas yang dilakukan oleh masyarakat
dengan cara swadaya.
Sehubungan dengan itu, materi pelatihan ini lebih dimaksudkan agar peserta
pelatihan memahami bagaimana melakukan penjelasan atas pembinaan dan
bagaimana mengembangkan kemitraan antara pemangku kepentingan,
pemerintah daerah dan badan usaha atau pengembang, yang membangun
rumah untuk tujuan disewakan atau dijual. Di samping itu, peserta pelatihan
diharapkan pula mampu menyiapkan bahan atau materi pembinaan teknis,
pembinaan kelembagaan dan menjelaskan bagaimana menyelenggarakan
kemitraan antara pemerintah dan/ atau pemerintah daerah dengan badan
usaha, khususnya dalam hal penyediaan rumah umum dan rumah susun umum,
yang saat ini masih merupakan kebutuhan terbesar masyarakat di Indonesia.
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL 3
B. Deskripsi Singkat
Mata pelatihan Pembinaan Penyelenggaraan RUK memberikan pemahaman
kepada peserta pelatihan mengenai penyiapan bahan pembinaan teknis, serta
proses penyeleksian pola pembinaan kelembagaan dan kemitraan dalam
penyelenggaraan RUK.
C. Kompetensi Dasar
Setelah mengkuti pembelajaran pada pelatihan ini, peserta pelatihan
diharapkan mampu menyiapkan bahan pembinaan teknis, pembinaan
kelembagaan, dan fasilitasi kemitraan penyelenggaraan RUK.
D. Indikator Hasil Belajar
Setelah mengikuti pelatihan ini, peserta pelatihan mampu:
a. menyiapkan bahan pembinaan teknis dan pembinaan kelembagaan;
b. menyiapkan bahan fasilitasi kemitraan penyelenggaraan RUK.
E. Materi dan Submateri Pokok
Materi dan submateri pokok dalam mata Pelatihan ini adalah:
a. Pengertian dan Dasar Hukum Pembinaan
1) Pengertian Pembinaan
2) Aspek Pembinaan Teknis
3) Aspek Pembinaan Kelembagaan
b. Sasaran Pembinaan
1) Pemerintah Daerah
2) Asosiasi Pengembang
3) Masyarakat (P3SRS)
4) Akademisi
5) Asosiasi Profesi
6) BUMN/BUMD
7) Pokja Perumahan
8) Perbankan
c. Tata Cara Pembinaan
1) Pengaturan
2) Sosialisasi/Diseminasi/Penyebarluasan Informasi
3) Bimbingan Teknis
4 PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
4) Pendampingan (Advisory, Advokasi, Mediasi)
5) Pemantauan dan Pengawasan
d. Kemitraan Penyelenggaraan RUK
1) Pengertian Kemitraan
2) Dasar Hukum
3) Urgensi Kemitraan
4) Pola Kemitraan (CSR, KPBU)
5) Tata Laksana Kemitraan (CSR, KPBU)
F. Estimasi Waktu
Untuk mempelajari mata pelatihanpembinaan dan pemantauan pelaksanaan
kegiatan RUKini, dialokasikan waktu sebanyak 6 (enam) jam pelajaran.
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL 5
BAB 2
PENGERTIAN DAN DASAR HUKUM PEMBINAAN
6 PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
Pengertian dan Dasar Hukum Pembinaan
A. Indikator keberhasilan
Setelah mengikuti pelatihan ini, peserta pelatihan mampu menyiapkan bahan
pembinaan teknis dan pembinaan kelembagaan.
B. Pengertian Pembinaan
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI), Pembinaan dapat diartikan:
1) Proses, cara, perbuatan membina (negara dan sebagainya);
2) Pembaharuan, penyempurnaan;
3) Usaha, tindakan dan kegiatan yang dilakukan secara efisien dan efektif
untuk memperoleh hasil yang lebih baik.
Peraturan Pemerintah No. 88 Tahun 2014 Tentang pembinaan Penyelenggaraan
Perumahan dan Kawasan Permukiman mendefinisikan Pembinaan
penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman adalah upaya yang
dilakukan oleh Menteri, gubernur, dan bupati/walikota sesuai dengan
kewenangannya, untuk mewujudkan tercapainya tujuan penyelenggaraan
perumahan dan kawasan permukiman.
Dalam konteks yang lebih luas terdapat beberapa bidang pembinaan yang
berkaitan dengan penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman,
yaitu pembinaan administrasi, pembinaan kelembagaan, pembinaan teknis dan
pembinaan managerial. Pembinaan administrasi berkaitan dengan administrasi
penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman seperti persyaratan
administrasi pengajuan usulan bantuan pembangunan rumah susun dan rumah
khusus, legalitas tanah dan ruang, perizinan dan sebagainya, sedangkan
pembinaan kelembagaan meliputi 3 (tiga) hal, yaitu pembinaan atas
pembentukan struktur organisasi, pembinaan tata kelola. Pembinaan sumber
daya manusia dan pembinaan managerial meliputi pembinaan atas 5 M (man,
method, machine, material dan money) sedankan pembinaan teknis, berkaitan
dengan hal-hal yang bersifat teknis, misalnya dalam perencanaan, pelaksanaan
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL 7
pembangunan, pengawasan dan pengendalian, pemeliharaan dan perawatan
serta pemanfaatan.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 45 Tahun 2007 Tentang Pedoman
Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara menyatakan pembinaan teknis
dapat dilakukan melalui pemberian bantuan teknis berupa: bantuan tenaga,
bantuan informasi, bantuan kegiatan percontohan.
C. Aspek Pembinaan Teknis
1. Peraturan Perundang-undangan
Beberapa peraturan perundang-undangan yang diacu dalam pembinaan teknis
adalah sebagai berikut:
a. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman
b. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun
c. Peraturan Pemerintah No. 88 Tahun 2014 Tentang Pembinaan
Perumahan dan Kawasan Permukiman;
d. Peraturan Pemerintah No. 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan
Perumahan dan Kawasan Permukiman;
e. Pedoman Teknis Rumah Tapak, berupa Peraturan Menteri;
f. Pedoman Teknis Rumah Susun, berupa Peraturan Menteri;
g. Peraturan Menteri Tentang Hunian Berimbang
h. Peraturan Menteri Tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan
Rumah Susun (P3SRS)
i. Peraturan Menteri tentang Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB);
j. Perizinan, berupa Peratruan Menteri.
a. Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman
Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman mengamanatkan:
Pemerintah melakukan pembinaan perumahan dan kawasan permukiman
yang pelaksanaannnya dilakukan oleh Menteri pada tingkat nasional,
Gubernur pada tingkat provinsi dan Bupati/ Walikota pada tingat
kabupaten/ kota.
8 PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
Pembinaan penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman
meliputi perencanaan, pengaturan, pengendalian dan pengawasan.
Penyelenggaraan perumahan sebagaimana dimaksud meliputi;
perencanaan perumahan, pembangunan perumahan, pemanfaatan
perumahan dan pengendalian perumahan, dimana perumahan mencakup
rumah atau perumahan beserta prasarana, sarana, dan utilitas umum, dan
rumah dibedakan menurut jenis dan bentuknya.
Hasil perencanaan dan perancangan rumah harus memenuhi persyaratan
teknis, administratif, tata ruang, dan ekologis, dimana persyaratan
merupakan syarat bagi diterbitkannya izin mendirikan bangunan.
Perencanaan dan perancangan rumah merupakan bagian dari perencanaan
perumahan dan/atau permukiman. Perencanaan prasarana, sarana, dan
utilitas umum perumahan meliputi, rencana penyediaan kaveling tanah
untuk perumahan sebagai bagian dari permukiman dan rencana
kelengkapan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan, dimana
rencana penyediaan kaveling tanah sebagai landasan perencanaan
prasarana, sarana, dan utilitas umum. Rencana penyediaan kaveling tanah
dimaksudkan untuk meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah bagi
kaveling siap bangun sesuai dengan rencana tata bangunan dan lingkungan.
Gambar 1 Peta Perencanaan Perumahan
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL 9
Dalam hal pengaturan, pemerintah melakukan pengaturan yang berkenaan
dengan penyediaan tanah, pembangunan, pemanfaatan, pemeliharaan, dan
pendanaan dan pembiayaan, dimana pengendalian dilakukan terhadap
rumah, perumahan, permukiman, lingkungan hunian dan kawasan
permukiman, sedangkan pengawasan meliputi kegiatan pemantauan,
evaluasi dan koreksi.
Undang-Undang 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan
Permkiman juga membagi tugas dan wewenang yang harus dijalankan oleh
Pemerintah, pemerintah provinsi dan pemerintah kabupaten/ kota.
Undang-undang juga menyebutkan jenis rumah sebagai rumah komersial,
rumah umum, rumah swadaya, rumah khusus dan rumah negara, dimana
rumah umum, rumah khusus dan rumah swadaya ditujukan untuk
pemenuhan rumah yang layak huni bagi Masyarakat Berpenghasilan
Rendah (MBR), sedangkan bentuk rumah dikelompokkan menjadi rumah
tunggal, rumah deret dan rumah susun.
Pembangunan perumahan meliputi pembangunan rumah dan prasarana,
sarana, dan utilitas umum dan/atau peningkatan kualitas perumahan,
dimana pembangunan perumahan dilakukan dengan mengembangkan
teknologi dan rancang bangun yang ramah lingkungan serta
mengembangkan industri bahan bangunan yang mengutamakan
pemanfaatan sumber daya dalam negeri dan kearifan lokal yang aman bagi
kesehatan, sedangkan industri bahan bangunan wajib memenuhi Standar
Nasional Indonesia (SNI).
Pembangunan untuk rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun,
dapat dilakukan di atas tanah, baik berupa tanah dengan legalitas hak milik,
maupun hak guna bangunan, baik di atas tanah negara maupun di atas hak
pengelolaan atau hak pakai di atas tanah negara.
Pemilikan rumah dapat difasilitasi dengan kredit atau pembiayaan
pemilikan rumah, dan dapat dibebani hak tanggungan, namun Kredit atau
pembiayaan rumah umum tidak harus dibebani hak tanggungan.
Undang-Undang 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman juga memungkinkan pembelian rumah dengan Perjanjian
Pendahuluan Jual Beli (PPJB), artinya perolehan rumah dapat dilakukan
sebelum rumah selsai dibangun dengan persyaratan, kepastian atas:
10 PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
b. status pemilikan tanah;
c. hal yang diperjanjikan;
d. kepemilikan izin mendirikan bangunan induk;
d. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan
e. keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen),
dengan ketentuan tambahan Badan hukum yang melakukan pembangunan
rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun tidak boleh melakukan
serah terima dan/atau menarik dana lebih dari 80% (delapan puluh persen)
dari pembeli.
Disamping berfungsi sebagai hunian, rumah dapat pula difungsikan sebagai
tempat usaha secara terbatas, tanpa membahayakan dan tidak
mengganggu fungsi hunian serta memastikan terpeliharanya perumahan
dan lingkungan hunian. Hak untuk menghuni rumah dapat berupachak
milik atau dengan cara sewa atau dengan cara bukan sewa.
Undang-Undang 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman juga mengatur pengendalian perumahan yang dimulai dari
tahap perencanaan, pembangunan dan pemanfaatan, yang dilakukan dalam
bentuk perizinan, penertiban, dan/atau penataan.
Pemerintah dan/atau pemerintah daerah diwajibkan memberikan
kemudahan pembangunan dan perolehan rumah, khususnya rumah bagi
masyarakat berpenghasilan rendah, melalui program perencanaan
pembangunan perumahan secara bertahap dan berkelanjutan yang dapat
berupa:
a. subsidi perolehan rumah;
b. stimulan rumah swadaya;
e. insentif perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan di bidang perpajakan;
f. perizinan;
g. asuransi dan penjaminan;
h. penyediaan tanah;
h. sertifikasi tanah; dan/atau
i. prasarana, sarana, dan utilitas umum.
Penyelenggaraan kawasan permukiman dilakukan untuk mewujudkan
wilayah yang berfungsi sebagai lingkungan hunian dan tempat kegiatan
yang mendukung perikehidupan dan penghidupan yang terencana,
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL 11
menyeluruh, terpadu, dan berkelanjutan sesuai dengan rencana tata ruang
dan bertujuan untuk memenuhi hak warga negara atas tempat tinggal yang
layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur serta
menjamin kepastian bermukim, dengan arahan meliputi:
a. hubungan antarkawasan fungsional sebagai bagian lingkungan hidup di
luar kawasan lindung;
b. keterkaitan lingkungan hunian perkotaan dengan lingkungan hunian
perdesaan;
c. keterkaitan antara pengembangan lingkungan hunian perkotaan dan
pengembangan kawasan perkotaan
d. keterkaitan antara pengembangan lingkungan hunian perdesaan dan
pengembangan kawasan perdesaan;
e. keserasian tata kehidupan manusia dengan lingkungan hidup;
f. keseimbangan antara kepentingan publik dan kepentingan setiap orang;
dan
g. lembaga yang mengoordinasikan pengembangan kawasan permukiman.
Lingkup perencanaan kawasan permukiman ditujukan bagi peningkatan
sumber daya kota/ desa, mitigasi bencana dan penyediaan/ peningkatan
prasarana, sarana dan utilitas umum, baik lingkungan hunian perkotaan
maupun lingkungan hunian perdesaan, melalui pengembangan lingkungan
hunian, pembangunan lingkungan hunian baru maupun pembangunan
kembali lingkungan hunian.
Gambar 2 Lingkup Perencanaan Kawasan Permukiman
12 PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman juga mengatur tentang pemeliharaan dan perbaikan, dimana pemeliharaan meliputi perawatan dan pemeriksaan berkala sedangkan perbaikan meliputi rehabilitasi dan pemugaran.
Gambar 3 Pemeliharaan dan Perbaikan Perumahan dan Kawasan Permukiman
Di samping pemeliharaan dan perbaikan Undang-Undang 1 Tahun 2011
tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman juga mengamatkan
pencegahan dan peningkatan kualitas perumahan kumuh dan permukiman
kumuh.
Pencagahan perumahan kumuh dan permukiman kumuh dilakukan melalui
kegiatan pengawasan dan pengendalian serta pemberdayaan masyarakat,
sedangkan peningkatan kualitas perumahan kumuh dan permukiman
kumuh dilakukan melalui urutan kegiatan penetapan lokasi melalui
Peraturan Daerah dan pola penanganan dengan pemugaran atau
peremajaan atau permukiman kembali.
PEMELIHARAAN
Perawatan PemeriksaanBerkala
PERBAIKAN
Rehabilitasi Pemugaran
Rumah
PSU
Perumahan, Permukiman
&
Lingkungan Hunian
PSU
Kawasan Permukiman
Oleh
Setiap
Orang
Oleh
Pemerintah
&/ Setiap
Orang
Oleh
Pemerintah
&/ Badan
Hukum
Rumah
PSU
Perumahan, Permukiman
&
Lingkungan Hunian
PSU
Kawasan Permukiman
Oleh
Setiap
Orang
Oleh
Pemerintah
&/ Setiap
Orang
Oleh
Pemerintah
&/ Badan
Hukum
TANTANGANPENGEMBANG
SebelumDiserahkan
Ke Pemda
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL 13
Gambar 4 Pencegahan dan Peningkatan kualitas Perumahan Kumuh dan Permukiman Kumuh
b. Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun
Sebelum mendalami rumah susun ada baiknya dicermati beberapa definisi
berikut ini:
a. Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam
suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan
secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan
merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan
digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang
dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah
bersama.
b. Penyelenggaraan rumah susun adalah kegiatan perencanaan,
pembangunan, penguasaan dan pemanfaatan, pengelolaan,
pemeliharaan dan perawatan, pengendalian, kelembagaan, pendanaan
dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat yang dilaksanakan
secara sistematis, terpadu, berkelanjutan, dan bertanggung jawab.
c. Satuan rumah susun yang selanjutnya disebut sarusun adalah unit
rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan
fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana
penghubung ke jalan umum.
PENCEGAHAN PENINGK. KUALITAS*)
Wasdal Pemberdayaan Masyarakat
Kesesuaian
Perizinan
Standar
Teknis
Laik Fungsi
PemeriksaanBerkala
Kepada
Pemangku
Kepentingan
Pendampingan& Pelayanan
Informasi
Penetapan Lokasi
Pola Penanganan
Pemugaran
Peremajaan
Pemukiman Kembali
PERDA
*) Untuk Lokasi Strategis Perkotaan
menguntungkan bagi pengembangdengan membangunrusun sewa dan
Mixed-use Komersil
14 PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
d. Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk
bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah
yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam
persyaratan izin mendirikan bangunan.
e. Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak
terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan
satuan-satuan rumah susun.
f. Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah
susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah
untuk pemakaian bersama.
g. Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk
memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
h. Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk
memenuhi kebutuhan khusus.
i. Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan
berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan
keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai
negeri.
j. Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan
untuk mendapatkan keuntungan.
k. Sertifikat hak milik sarusun yang selanjutnya disebut SHM sarusun
adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak
guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna
bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan.
l. Sertifikat kepemilikan bangunan gedung sarusun yang selanjutnya
disebut SKBG sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di
atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf
dengan cara sewa.
Undang-Undang No. 20 tahun 2011 Tentang Rumah Susun hanya mengatur
rumah susun hunian dan atau campuran, antara hunian dan bukan hunian,
serta tidak mengatur rumah susun bukan hunian sebagaimana diatur dalam
Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 Tentang Rumah susun.
Ilustrasi atas definisi di atas digambarkan di bawah ini.
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL 15
Gambar 5 Ilustrasi Pengertian dalam Undang-Undang Rusun
Sebagian definisi dan pengaturan dalam Undang-Undang No. 20 Tahun
2011 tentang Rumah Susun mirip dengan Undang-Undang No. 1 Tahun
2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, seperti Rumah Susun
Umum, mirip dengan rumah umum, rumah susun komersial, rumah susun
negara dan rumah susun khusus, dimana rumah susun umum diperuntukan
bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang dapat dimiliki atau disewa
atau bahkan disewa beli. Pembangunan rumah susun misalnya dapat
dilakukan di atas tanah sebagaimana yang diatur dalam UU 1 Tahun 2011,
namun ada tambahan peluang pembangunan, yaitu dimungkinkannya
rumah susun dibangun di atas tanah barang milik negara/ daerah atau di
atas tanah wakaf dengan cara sewa 60 tahun atau dengan cara kerjasama
pemanfaatan.
Beberapa hal penting dalam Undang-Undang Rumah Susun adalah Nilai
perbandingan proporsional (NPP) yang didefinisikan sebagai angka yang
menunjukkan perbandingan antara sarusun terhadap hak atas bagian
bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan
nilai sarusun yang bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun secara
keseluruhan pada waktu pelaku pembangunan pertama kali
memperhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk
menentukan harga jualnya.
16 PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
NPP menunjukan hak atas kepemilikan dan kewajiban pengelolaan oleh
setiap pemilik, dimana pemegang NPP yang lebih besar memiliki hak dan
sekaligus kewajiban atas pengelolaan yang lebih besar dibandingkan dengan
pemegang NPP yang lebih kecil. Sebagai liustrasi, misalnya seseorang
berinisial A memiliki NPP = 0,001 dan seseorang berinisial B memiliki NPP =
0,002, maka jika luas tanah bersama sebesar 5.000 m2 dan rumah susunnya
musnah, maka hak si A atas tanah bersama sebesar: 0,001 x 5.000 m2 = 5
m2, sedangkan si B berhak atas tanah bersama seluas: 0,002 x 5.000 m2 =
10 m2, yang dapat dihitung atau dikonversi terhadap nilai tanah, sehiingga
jika tanah bernilai Rp. 10 juta/ m2, maka si A memperoleh Rp. 50 juta,
sedangkan si B memperoleh 100 juta. Sebaliknya dalam hal kewajiban,
misalnya terdapat pergantian elevator senilai Rp. 400 juta, maka kewajiban
si A besarnya: 0,001 x Rp. 400 juta = Rp. 400 ribu sedangkan si B sebesar:
0,002 x Rp. 400 juta = Rp. 800 ribu. Besarnya NPP ditentukan oleh harga
jual satuan rumah susun (sarusun), sehingga mereka yang membeli satuan
rumah susun lebih mahal, artinya lebih mampu, maka kewajibannya lebih
besar dibandingkan mereka yang membeli sarusun lebih murah. NPP juga
bermanfaat manakala dilakukan peningkatan kualitas rumah susun dengan
cara peremajaan. dengan mengambil contoh di atas, jika satuan rumah
susun hasil peremajaan dijual seharga Rp. 500 juta, maka si A akan
membayar selisih haknya berdasarkan NPP dengan harga jual satuan rumah
susun, atau sebesar: Rp. 500 juta - Rp. 50 juta = Rp. 450 juta dan si B hanya
akan membayar sebesar Rp. 500 juta - Rp. 100 juta = Rp. 400 juta. Tetapi
dalam hal yang berkaitan dengan penghunian Undang-Undang
mengamanatkan setiap pemilik hanya memiliki 1 (satu) suara, sekalipun
seseorang memiliki NPP lebih besar.
Kepemilikan atas satuan rumah susun (rumah umum atau rumah susun
komersial) yang dibangun di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak
Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan (HPL) atau Hak Pakai atas tanah
negara dan Hak Pakai di atas tanah HPL, satuan rumah susunnya
memperoleh Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS) dimana
kepemilikan bersama meliputi kepemilikan atas bagian bersama, benda
bersama dan tanah bersama, sedangkan rumah susun umum (tidak
termasuk rumah susun komersial) yang dibangun di atas tanah Barang Milik
Negara/ Daerah (BUMN/D) memperoleh SKBG (Sertifikat Kepemilikan
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL 17
Bangunan Gedung), yang berarti kepemilikan bersama hanya atas bagian
bersama dan benda bersama serta tidak termasuk tanah bersama.
Undang-Undang rumah susun juga mengatur tentang pengelolaan rumah
susun oleh Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun
(PPPSRS) yang berdasarkan UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
dinyatakan sebagai Badan Hukum. Pembentukan PPPSRS difasilitasi oleh
pelaku pembangunan (pengembang), dan Undang-Undang juga
mengamanatkan bahwa 1 (satu) tahun sejak penrahan pertama satuan
rumah susun, pengelolaannya wajib diserahkan pelaku pembangunan
kepada PPPSRS.
c. Peraturan Pemerintah No. 88 Tahun 2014 Tentang Pembinaan
Perumahan dan Kawasan Permukiman
d. Peraturan Pemerintah No. 14 Tahun 2016 Tentang Penyelenggaraan
Perumahan dan Kawasan Permukiman
e. Pedoman Teknis Rumah Tapak
Rumah merupakan bangunan, dan oleh karena itu hal -hal teknis yang
berkaitan dengan rumah, sama dengan berkaitan dengan bangunan.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 29 Tahun 2006 Tentang Pedoman
persyaratan Teknis Bangunan Gedung, yang meliputi persyaratan tata
bangunan dan lingkungan dan persyaratan keandalan bangunan gedung.
Persyaratan teknis bangunan gedung meliputi:
a. Persyaratan tata bangunan dan lingkungan yang terdiri dari:
1) Peruntukan lokasi dan intensitas bangunan gedung;
2) Arsitektur bangunan gedung;
3) Pengendalian dampak lingkungan;
4) Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL); dan
5) Pembangunan bangunan gedung di atas dan/atau di bawah tanah,
air dan/atau prasarana/sarana umum.
b. Persyaratan keandalan bangunan gedung yang terdiri dari:
1) Persyaratan keselamatan bangunan gedung;
2) Persyaratan kesehatan bangunan gedung;
3) Persyaratan kenyamanan bangunan gedung; dan
4) Persyaratan kemudahan bangunan gedung.
18 PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
Seluruh persyaratan tersebut di atas berkaitan dengan perencanaan rumah
sebagai bangunan gedung, namun beberapa persyaratan tentu kurang tepat
diterapkan pada rumah sederhana, seperti persyaratan kemudahan
bangunan, bahkan persyaratan kenyamanan bangunan, karena
kenyamanan bangunan misalnya berkaitan dengan suhu ruangan dan
kelembaban ruangan, kemdahan bangunan misalnya berkaitan dengan
sarana difabel, dan lainnya.
Penyelenggaraan rumah umum dan komersial dilakukan oleh setiap orang,
artinya dapat dilakukan oleh individu dan dapat pula dilakukan oleh pelaku
pembangunan atau pengembang, sejak perencanaan, pelaksanaan
pembangunan hingga pengawasan dan pengendalian. Pemerintah daerah
selaku pihak yang menerbitkan perizinan membangun (IMB) melakukan
pengawasan dan pengendalian pelaksanaan pembangunan untuk
memastikan rumah yang dibangun sesuai dengan izin yang diterbitkan, baik
dalam hal pemenuhan perizinan yang berkaitan dengan tata ruang, seperti
KDB, GSB, jumlah lantai dan lainnya, serta perizinzn yang berkaitan dengan
pelaksanaan pembangunan, sesuai dengan gambar DED yang telah ditanda
tangani dan spesifikasi teknis yang dipersyaratkan.
Pemerintah, melalui Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
(PUPR) juga membangun rumah khusus (tapak) yang ditujukan bagi
masyarakat berpenghasilan rendah dan penyelenggara negara (anggota TNI,
Polri, petugas imigrasi, kesehatan dan lainnya) yang berada di daerah
perbatasan negara, para nelayan di pulau terluar, daerah terpencil,
masyarakat terdampak bencana alam maupun terdampak program
pemerintah. Rumah khusus yang dibangun harus memenuhi standar teknis
pembangunan rumah tapak atau rumah sederhana yang diterbitkan oleh
Kementerian PUPR.
Pedoman teknis pembangunan rumah tapak yang diterbitkan oleh
Kementerian Pekerjaan Umum pada awalnya terdiri atas 2 (dua) jenis, yaitu
pedoman teknis pembangunan rumah sederhana dan pedoman teknis
pembangunan rumah sangat sederhana. Kemudian dikembangkan
pedoman teknis pembangunan rumah sejahtera tapak, pada era
Kementerian Permukiman dan Prasarana WIlayah (Kimpraswil) yang dikenal
dengan Keputusan Menteri Kimpraswil No. 403 Tahun 2002. Selanjutnya
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL 19
pada tahun 2010 Kementerian Perumahan Rakyat menerbitkan Pedoman
Pembangunan Rumah Murah.
Dalam pedoman teknis pembangunan rumah sederhana diperkenalkan luas
kaveling dan luas lantai rumah sederhana, dan melalui SKB 3 (tiga) Menteri
(Menteri Pekerjaan Umum, Menteri Perumahan Rakyat dan Menteri Dalam
Negeri) tahun 1992, Tentang Pedoman Pembangunan Perumahan dan
Permukiman dengan Lingkungan Hunian yang Berimbang diperkenalkan
pula besarnya biaya membangun, sehingga definisi rumah sederhana
menjadi:
Rumah sederhana adalah rumah yang dibangun diatas tanah dengan luas
kaveling antara 54 m2 sampai 200 m2 dan biaya pembangunan per m2
tidak melebihi dari harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan
perumahan dinas pemerintah kelas C yang berlaku.
SKB yang sama juga mendefinisikan Rumah Menengah dan Rumah Mewah,
agar pedoman ini dapat berjalan di lapangan, yaitu:
Rumah menengah adalah rumah ying dibangun diatas tanah dengan luas
kaveling antara 200 m2 sampai 600 m2 dan/atau biaya pembangunan per
m2 antara harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan
dinas pemerintah kelas C sampai A yang berlaku.
Rumah mewah adalah rumah yang dibangun diatas tanah dengan luas
kaveling antara 600 m2 sampai dengan 2000 m2 dan/atau biaya
Pembangunan per m2 diatas harga satuan per m2 tertinggi untuk
pembangunan perumahan dinas kelas A yang berlaku.
SKB inilah yang mencantumkan setiap pelaku pembangunan (pengembang)
yang membangun rumah tapak, wajib membangun perumahan dengan pola
hunian berimbang dengan perbandingan 1 rumah mewah berbanding 3
rumah menengah dan 6 rumah sederhana, atau dikenal dengan pola hunian
berimbang 1 : 3 : 6.
Dalam SKB diatur pula bagaimana jika pengembang hanya membangun
rumah menengah atau rumah mewah saja, dengan pengaturan sebagai
berikut:
Pembangunan lingkungan perumahan dan permukiman tersebut hanya
diperuntukan bagi lingkungan hunian dengan tipe rumah menengah dan
atau tipe rumah mewah dengan batasan sebagai berikut :
20 PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
- pembangunan tipe rumah menengah saja sebanyak-banyaknya 900 unit
pada setiap lokasi dianjurkan menibangun 2 (dua) tipe rumah
sederhana untuk setiap 1 (satu) tipe rumah menengah di lokasi lain.
- pembangunan tipe rumah mewah saja selanyak-banyaknya 100 unit
pada satu lokasi.
- pembangunan tipe rumah mewah antara 100 unit sampai dengan 300
unit pada satu lokasi diwajibkan membangun 6 (enam) tipe rumah
sederhana untuk setiap 1 (satu) tipe rumah mewah, dan dianjurkan
membangun 3 (tiga) tipe rumah menengah di lokasi lain.
Pedoman teknis pembangunan rumah sederhana menampilkan kriteria
lokasi pembangunan perumahan sederhana, menyusun rencana tapak (site
plan), merencanakan lebar jalan, merencanakan rumah, baik tunggal
maupun deret, hingga merencanakan kusen dan daun pintu dan jendela,
termasuk detail konstruksi, detail arsitektur dan detail sanitasi dan
plambing serta jaringan air minum hingga tangki septik dan rembesan.
Melalui Permenpera No. 10 Tahun 2012 Tentang penyelenggaraan
perumahan dan Kawasan Permukiman dengan Hunian Berimbang, yang
mengatur:
1. Lokasi hunian berimbang dalam satu hamparan sekurang-kurangnya menampung (seribu) rumah.
2. Lokasi hunian berimbang tidak dalam satu hamparan dapat dilaksanakan pada perumahan yang sekurang-kurangnya menampung 50 (lima puluh) rumah.
3. Perbandingan jumlah rumah sekurang-kurangnya 3:2:1 (tiga berbanding
dua berbanding satu), yaitu 3 (tiga) atau lebih rumah sederhana
berbanding 2 (dua) rumah menengah berbanding 1 (satu) rumah
mewah.
4. Dalam hal tidak dapat dibangun rumah sederhana dalam bentuk rumah
tunggal atau rumah deret dapat dibangun dalam bentuk rumah susun
umum.
5. Didefiniskan pula Perumahan, permukiman, lingkungan hunian, dan
kawasan permukiman dengan skala sebagai berikut:
a. Rumah sederhana adalah rumah umum yang dibangun di atas
tanah dengan luas kavling antara 60 m2 sampai dengan 200
m2 dengan luas lantai bangunan paling sedikit 36 m2 dengan
harga jual sesuai ketentuan pemerintah.
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL 21
b. Rumah menengah adalah rumah komersial dengan harga jual lebih
besar dari 1 (satu) sampai dengan 4 (empat) kali harga jual rumah
sederhana.
c. Rumah mewah adalah rumah komersial dengan harga jual lebih
besar dari 4 (empat) kali harga jual rumah sederhana.
d. perumahan dengan jumlah rumah sekurang-kurangnya 50 (lima
puluh) sampai dengan 1.000 (seribu) rumah;
e. permukiman dengan jumlah rumah sekurang-kurangnya (seribu)
sampai dengan 3.000 (tiga ribu) rumah;
f. lingkungan hunian dengan jumlah rumah sekurang-kurangnya
3.000 (tiga ribu) sampai dengan 10.000 (sepuluh ribu) rumah; dan
g. kawasan permukiman dengan jumlah rumah lebih dari 10.000
(sepuluh ribu) rumah.
Permenpera No. 10 Tahun 2012 Tentang penyelenggaraan perumahan dan
Kawasan Permukiman dengan Hunian Berimbang direvisi menjadi
Permenpera No. 07 Tahun 2012 tentang Perubahan atas Permenpera No.
10 tahun 2012 tentang penyelenggaraan perumahan dan Kawasan
Permukiman dengan Hunian Berimbang dengan merubah definisi rumah
menengah dan rumah mewah:
a. Rumah menengah adalah rumah komersial dengan harga jual lebih
besar dari 1 (satu) sampai dengan 6 (enam) kali harga jual rumah
sederhana.
b. Rumah mewah adalah rumah komersial dengan harga jual lebih besar
dari 6 (enam) kali harga jual rumah sederhana, dan definisi;
c. Perumahan dengan jumlah rumah dari sekurang-kurangnya 50 (lima
puluh) unit menjadi sekurang-kurangnya 15 (lima belas) sampai dengan
1.000 (seribu) rumah;
Selain pedoman teknis pemangunan rumah sederhana dan rumah sangat
sederhana serta rumah sejahtera sehat dan rumah murah, terdapat pula
SNI yang mengatur penyelenggaraan rumah sederhana, yaitu SNI 03-7961-
2004 Tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan Sederhana
Tidak Bersusun di Daerah Perkotaan, dan SNI 03-1733-2004 Tentang Tata
Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan.
Seiring dengan perkembangan jaman, saat ini sudah banyak teknologi yang
mendukung pembangunan rumah sederhana, baik teknologi bahan
22 PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
bangunan maupun konstruksi bangunan, termasuk yang berkaitan dengan
sanitasi dan plambing. Sekarang ini telah ada bata ringan, dikenal dengan
nama hebel, kuda-kuda baja ringan dan genteng metal untuk penutup atap,
kusen aluminium, hingga septik tank yang tidak memerlukan rembesan, dan
dikenal dengan nama pasaran, Bioseptic, Bio Filter dan lain-lain.
Dengan demikian Kementerian Pekerjaan Umum (sekarang Kementerian
Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat) hanya menerbitkan peraturan
atau pedoman teknis yang berkaitan dengan rumah sederhana, rumah
sangat sederhana, rumah sejahtera tapak dan rumah murah, dimana
sesungguhnya hal-hal yang berkaitan dengan struktur dan konstruksi pada
dasarnya sama. Maksudnya untuk pemisalan, cara penyambungan besi
beton untuk sloof, kolom atau balok cincin (ring balk) antara rumah
sederhana, rumah sangat sederhana dan rumah menengah atau rumah
mewah pada dasarnya sama, mempunyai prinsip yang sama, dan yang
membedakan hanyalah diameter tulangan manakala beban yang dipikul
dan bentang struktur atau jumlah lantai yang berbeda. Contoh lain adalah
kualitas beton, jika dipergunakan kualitas beton K 175 untuk pengecoran
kolom rumah sederhana misalnya, maka pada rumah menengah dan/ atau
rumah mewah, K 175 juga dapat dipergunakan untuk pengecoran kolom
praktis.
Selain luas (luas kaveling dan luas rumah), yang membedakan antara rumah
sederhana, rumah sangat sederhana dan rumah sejahtera sehat dengan
rumah menengah dan/ atau rumah mewah adalah penggunaan bahan
bangunan. Misalnya pada lantai rumah sederhana dipergunakan keramik,
pada rumah mewah dapat menggunakan granit atau marmer, untuk atap
misalnya rumah seederhana mempergunakan metal roof, pada rumah
mewah menggunakan atap beton keramik berglaszur.
f. Pedoman Teknis Rumah Susun
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum yang berkenaan dengan persyaratan
teknis rumah susun sederhana, terdiri dari 2 (dua) jenis, yaitu rumah susun
bertingkat rendah (low rise building/flat atau walk-up Flat) dan rumah
susun sederhana bertingkat tinggi. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.
60 Tahun 1992 Tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun
mengatur ketentuan teknis tentang Ruang, Struktur, komponen dan bahan
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL 23
bangunan, Kelengkapan rumah susun, Satuan rumah susun, Bagian
bersama dan benda bersama, Kepadatan dan tata letak bangunan,
Prasarana lingkungan dan Fasilitas lingkungan.
Pengaturan mengenai Satuan rumah susun (sarusun) dalam Peraturan
Menteri tersebut menyatakan, harus mempunyai ukuran standar yang
dapat dipertanggungjawabkan sesuai dengan kebutuhan ruang dan
ketentuan satuan rumah susun sekurang-kurangnya 18 (delapan belas)
meter persegi dengan lebar muka sekurang-kurangnya 3 (tiga) meter,
dimana satuan rumah susun dapat terdiri dari 1 (satu) ruang utama dan
ruang lain di dalam dan/atau di luar ruang utama yang merupakan kesatuan
untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari sesuai fungsi dan penggunaannya.
Terdapat pula pengaturan tentang Bagian bersama yang didefinisikan
sebagai bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk
pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah
susun dan dapat berupa ruang untuk umum, struktur dan komponen
kelengkapan rumah susun, prasarana lingkungan dan fasilitas lingkungan
yang menyatu dengan bangunan rumah susun, dimana ruang untuk umum
dapat berupa ruang umum, koridor, selasar dan ruang tangga yang harus
disediakan bagi rumah susun.
Pengaturan tentang ruang umum dapat berfungsi sebagai ruang tunggu,
ruang tamu atau ruang lain yang harus disediakan bagi rumah susun
terutama rumah susun yang terdiri dari satuan rumah susun tipe kecil atau
lebih dari 5 (lima) lantai atau sekurang-kurangnya terdiri dari 15 (lima belas)
satuan rumah susun.
Koridor dapat berfungsi sebagai ruang penghubung antara dua sisi satuan
rumah susun, harus mempunyai ukuran lebar sekurang-kurangnya 180
(seratus delapan puluh) centimeter, sedangkan selasar dapat berfungsi
sebagai ruang penghubung untuk satu sisi satuan rumah susun harus
mempunyai ukuran lebar sekurang-kurangnya 150 (seratus lima puluh)
centimeter.
Ruang tangga untuk rumah susun terdiri dari 8 (delapan) lantai atau lebih
dari 40 (empat puluh) meter harus disediakan pintu tahan api ke arah atap.
24 PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) yang merupakan perbandingan antara luas
lantai dasar bangunan pada permukaan tanah dengan luas lahan
peruntukannya ditetapkan sebagai berikut:
a. Untuk rumah susun hunian dengan jumlah lantai 5 (lima) dan
kepadatan penghuni maksimum : 1.736 orang, dengan nilai Koefisien
Lantai Bangunan (KLB) sebesar 1,25. Artinya luas lantai bangunan
sebesar 1,25 kali luas tanah dimana bangunan tersebut berdiri.
Semakin tinggi nilai KLB maka semakin besar luas lantai bangunan
rumah susun yang diizinkan, yang jika dibatasi oleh KDB (Koefisien
Dasar Bangunan), maka jumlah lantai bangunan akan semakin banyak.
b. Untuk rumah susun non hunian nilai Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
diperhitungkan terhadap kebutuhan dan fungsi yang sesuai dengan
peraturan daerah setempat. Untuk bangunan rumah susun non hunian
besar kecilnya KDB umumnya tergantung seberapa besar luas tanah
yang dibutuhkan untuk menampung parkir kendaraan bermotor,
mengingat ada kemungkinan pembangunan gedung parkir jauh lebih
tinggi dari pada harga tanah. Khusus untuk lokasi komersial dimana
harga tanah sudah demikian tinggi, maka kebutuhan gedung parkir
menjadi keharusan.
Pengaturan lain adalah mengenai ketinggian dan kedalaman bangunan yang
merupakan bangunan ukuran tegak di atas dan di bawah permukaan tanah
yang batas ketinggiannya disesuaikan dengan kemampuan teknis teknologi,
psikologi dan sosial budaya masyarakat. Kemampuan teknis tekonologi
mengacu kepada daya dukung dan daya tampung lahan serta kapasitas
prasarana yang tersedia, termasuk antisipasi terhadap ancaman gempa.
Kemampuan psikologi mengacu pada seberapa besar pengaruh psikologis
bangunan rumah susun kepada masyarakat penghuni maupun bukan
penghuni. Masyarakat yang tidak menghuni atau memiliki rumah susun
cenderung beranggapan bahwa dengan adanya bangunan rumah susun air
tanah mereka menjadi terganggu (jika mereka menggunakan air tanah,
bukan PDAM) dan menganggap saluran drainase akan meluber dengan
adanya rumah susun, mengingat buangan air limbah pasti meningkat
dengan adanya rumah susun, sementara kapasitas prasarana lingkungan
tetap, tidak bertambah besar. Demikian pula dengan masalah sosial budaya
masyarakat yang harus berubah, dari tadinya menghuni rumah tapak
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL 25
(landed housing) kemudian menghuni rumah susun (vertical housing).
Sebagai contoh, penempatan barang-barang bekas atau bungkus kardus
peralatan elektronik yang ditempatkan di ruang tangga darurat, sehingga
akan berbahaya jika terjadi kebakaran, karena penghuni tidak dapat
melakukan evakuasi dengan cepat.
Penggunaan tanah yang merupakan perbandingan luas tanah untuk
banguanan rumah susun atau prasarana lingkungan atau fasilitas
lingkungan terhadap luas tanah bersama harus memperhatikan ketentuan
sebagai berikut:
a. Luas tanah untuk bangunan rumah susun terhadap luas tanah bersama
seluas-luasnya 50% (lima puluh persen).
b. Luas tanah untuk prasarana lingkungan terhadap luas tanah bersama
sekurang-kurangnya 20% (dua puluh persen).
c. Luas tanah untuk fasilitas lingkungan terhadap tanah bersama
sekurang-kurangnya 30% (tiga puluh persen).
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 5 Tahun 2007, Tentang
Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi.
Peraturan Menteri ini, selain mengatur tentang ketentuan teknis
sebagaimana Peraturan Menteri No. 60 Tahun 1992, juga memuat
pengaturan tentang biaya pembangunan. Ketentuan teknis rusuna
bertingkat tinggi meliputi:
a. Ketentuan teknis tata bangunan yang meliputi persyaratan peruntukan
lokasi dan intensitas, arsitektur, serta persyaratan dampak lingkungan.
b. Ketentuan teknis keandalan bangunan yang meliputi persyaratan
keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.
Semua ketentuan sebagaimana tersebut di atas, menjadi salah satu syarat
untuk memperoleh Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
Sedangkan ketentuan yang berkaitan dengan pembiayaan bangunan rusuna
(rumah susun sederhana) bertingkat tinggi meliputi:
a. Umum;
c. Biaya pembangunan fisik;
d. Biaya yang dapat dioptimasi; dan
26 PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
e. Biaya-biaya yang dapat disubsidi/dibiayai oleh Pemerintah dan/atau
pemerintah daerah.
Khusus untuk pemenuhan kebutuhan hunian masyaraat berpenghasilan
rendah, semua ketentuan pembiayaan pembangunan rusuna bertingkat
tinggi mengacu kepada keterbatasan daya beli dan daya cicil masyarakart
berpenghasilan rendah yang akan membeli satuan rumah susun.
2. Petunjuk Pelaksanaan (Juklak) dan Petunjuk Teknis (Juknis)
Petunjuk Pelaksanaan (Juklak) adalah urut-urutan pelaksanaan kegiatan untuk
menghasilkan suatu produk, sedangkan Petunjuk Teknis atau Pedoman teknis
adalah bagaimana setiap kegiatan tersebut dilaksanakan.
Sebagai contoh dalam Penyusunan Rencana Pembangunan dan pengembanagn
Perumahan dan Kawasan Permukiman (RP3KP) Provinsi, terdapat urut-urutan
kegiatan, yang disebut sebagai Petunjuk Pelaksanaan (Juklak):
Gambar 6 Contoh Juklak Penyusunan RP3KP Provinsi
Terdapat urut-urutan dari kegiatan 1 hingga kegiatan 8, bagaimana proses
urutan kegiatannya, sedangkan yang dimaksud dengan Petunjuk Teknis adalah
bagaimana kegiatan 1 hingga kegiatan 8 dilakukan. Misalnya kegiatan 1,
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL 27
penyusunan Profil Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), apa yang harus
dilakukan dan bagaimana melakukannya. Dalam buku Petunjuk Pelaksanaan
Penyusunan RP3KP Provinsi, penyusunan profil PKP (kegiatan 1) dilakukan
dengan mengumpulkan data umum yang terdiri dari Rencana Pembangunan
Jangka Panjang (RPJP) dan Rencana Pembangunan Jangka Menengah (RPJM)
Provinsi, data RTRW Provinsi, data dan informasi kebijakan pembangunan PKP,
data kependudukan, data daya dukung wilayah, data tanah, data pembiayaan,
dan data kelembagaan, dilanjutkan dengan memilah data dan melakukan
analisis atas data yang tersedia. Seluruh tata cara pelaksanaan kegiatan ini
disebut sebagai petunjuk teknis penyusunan profil PKP. dengan kata lain, perlu
petunjuk teknis mengumpulkan dan menganalisis data tanah, perlu petunjuk
teknis bagaimana mengumpulkan dan menganalisis data pembiayaan, perlu
petunjuk teknis bagaimana mengumpulkan dan menganalisis data kelembagaan
dan seterusnya.
Contoh lain yang lebih sederhana misalnya untuk pemasangan pondasi batu kali
bangunan rumah tidak bersusun atau rumah tapak. Urutan kegiatannya, yang
menjadi petunjuk pelaksanaan (juklak) adalah; menggali pondasi, pemasangan
pasir di bawah pondasi, pemasangan batu aanstamping, pemasangan batu kali,
dan pengurungan pondasi. Petunjuk teknisnya (juknis) berupa cara
melakukannya, misalnya pemasangan batu kali, juknisnya merupakan urutan
pelaksanaan pemasangan batu kali, seperti memecah batu kali, menyiapkan
adukan dengan campuran 1 PC : 5 PS (1 bagian semen/portland cement/PC
berbanding 5 bagian pasir/PS), dan memasang batu kali dimana batu kali yang
lebih besar diletakkan di bagian bawah diikuti dengan batu kali pecah di
atasnya.
Pertanyaannya: Apa bedanya petunjuk teknis dengan SOP (Standard Operating
Procedure). Perbedaan petunjuk teknis dengan SOP tidak terlalu besar, namun
saling mendukung antara petunjuk teknis dengan SOP. Pada petunjuk teknis
tidak terdapat limitasi waktu, sedangkan pada SOP ada limitasi waktu dan ada
yang bertanggung jawab pada setiap tahap kegiatan. Dengan demikian antara
Juklak, Juknis sesungguhnya dipadukan oleh SOP.
28 PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
Gambar 7 Keterkaitan Juklak, Juknis dan SOP
3. Standard Operating Procedure (SOP)
Pengertian SOP adalah urutan langkah-langkah (atau pelaksanaan-pelaksanaan
pekerjaan), di mana pekerjaan tersebut dilakukan, bagaimana melakukannya,
bilamana melakukannya, di mana melakukannya, dan siapa yang melakukannya.
selain itu, SOP dapat berarti suatu pedoman atau acuan untuk melakukan tugas
pekerjaan sesuai dengan fungsi dan alat penilaian kinerja instansi pemerintah
maupun non-pemerintah, usaha maupun non-usaha, berdasarkan indikator-
indikator teknis, administratif, dan prosedural sesuai tata kerja, prosedur kerja
dan sistem kerja pada unit kerja yang bersangkutan.
Secara umum tujuan SOP/ Standar Operasional Prosedur adalah untuk
menjelaskan secara detail tentang kegiatan tugas dan pekerjaan yang dilakukan
berulang di dalam suatu perusahaan atau pekerjaan atau tahapan pekerjaan,
sedangkan tujuan SOP yang bermanfaat bagi operasional suatu organisasi,
yaitu:
1. Untuk menjaga konsistensi kinerja atau kondisi tertentu, dan kemana
petugas dan lingkungan dalam pelaksanaan pekerjaan atau tugas
tertentu
2. Untuk memberikan pedoman atau acuan dalam pelaksanaan pekerjaan
atau tugas bagi supervisor dan pekerja
3. Membantu menghindari kesalahan, konflik, keraguan, duplikasi, serta
pemborosan, dalam pelaksanaan pekerjaan
4. Memberikan ukuran atau parameter dalam penilaian mutu kerja atau
pelayanan
5. Memberikan jaminan penggunaan semua sumber daya secara efektif
dan efisien
6. Menjelaskan urutan dan alur kerja, wewenang dan tanggungjawab para
petugas yang terkait
SOP
Juklak Juknis
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL 29
7. Sebagai dokumen yang memberikan penjelasan dan penilaian proses
pelaksanaan kerja bila terjadi mal praktek atau kesalahan administratif
8. Sebagai dokumen yang dapat digunakan padaa kegiatan pelatihan
pekerja.
9. Menjadi dokumen sejarah jika dilakukan revisi SOP dan menggantinya
dengan SOP baru.
Setelah memahami pengertian SOP dan tujuannya, tentu kita juga perlu
mengetahui apa saja fungsi Standar Operasional Prosedur ini. Berikut adalah
beberapa fungsi SOP:
1. Membantu untuk memudahkan pekerjaan para pekerja atau Tim/ Unit
Kerja;
2. Berfungsi sebagai dasar hukum yang kuat bila terjadi penyimpangan;
3. Berfungsi untuk memberikan pengetahuan mengenai hambatan-
hambatan yang akan dan sedang dialami oleh pekerja;
4. Memberikan arahan kepada para pekerja agar saling menjaga
kedisiplinan dalam bekerja;Sebagai pedoman pelaksanaan kerja.
Beberapa manfaat SOP diantaranya:
Mengurangi dan meminimalisir kesalahan atau kelalaian pekerja dalam
menyelesaikan pekerjaan karena SOP berperan sebagai standarisasi
perusahaan.
Dokumen SOP mengandung pedoman kerja sehingga dapat membantu
pekerja agar lebih mandiri dan tidak tergantung dari intervensi manajemen.
Membantu meningkatkan akuntabilitas.
Menciptakan ukuran standar kerja dan menjadi acuan untuk evaluasi
kinerja pegawai.
Membantu pekerja baru lebih cepat beradaptasi dengan pekerjaannya.
Menghindari adanya tumpang tindih pelaksanaan pekerjaan.
Membantu pekerjaan dapat diselesaikan dengan konsisten.
Prinsip-prinsip SOP:
1. Konsistensi: Karena tujuannya sebagai pedoman kerja, maka SOP harus
dibuat dan dilaksanakan secara konsisten dari waktu ke waktu dan oleh
siapapun dengan kondisi apapun.
2. Komitmen: SOP harus dipenuhi dan dilaksanakan dengan penuh
komitmen, baik untuk pekerja maupun jajaran petinggi perusahaan.
30 PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
3. Perbaikan Berkelanjutan; SOP tidak bersifat kaku dimana dalam
pelaksanaannya SOP harus terbuka dengan penyempurnaan untuk
membentuk prosedur yang lebih efektif dan efisien.
4. Mengikat; Meskipun SOP bersifat dinamis terhadap penyempurnaan,
namun dalam praktiknya, SOP bersifat mengikat bagi siapapun.
Pekerjaan atau tugas harus diselesaikan sesuai dengan prosedur yang
sudah tertulis dalam SOP.
5. Setiap Unsur Memiliki Peran Penting; SOP mengandung peran-peran
penting setiap pekerja sehingga jika terdapat satu pekerja yang tidak
melaksanakan perannya dengan baik maka dapat menganggu proses
lainnya.
6. Terdokumentasi; Setiap prosedur yang tercantum di dalam SOP
hendaknya dilakukan dokumentasi dengan baik sehingga dapat
dijadikan referensi bagi anggota lain yang membutuhkan.
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL 31
Tabel 1 Contoh SOP Pengawasan dan Pengendalian Pembangunan Rumah Susun
4. Peraturan Perundang-undangan di Daerah
Peraturan perundang-undangan yang berkaitan khusus untuk rumah umum dan
komersial tidak ada. Rumah umum ditujukan kepada masyarakat
berpenghasilan rendah sedangkan rumah komersial diperuntukkan bagi
Kasatker PPKManajemen
Konstruksi
Penyedia
Jasa
Konstruksi
Tim Teknis
atau
Panitia/
Pejabat
Peneliti
Perubahan
Kontrak
Direksi
TeknisKelengkapan Waktu Output
1
Menerima SK Penetapan Penerima Bantuan,
membentuk Tim Teknis atau Panitia/Pejabat
Peneliti Perubahan Kontrak, menyampaikan SK
Penetapan Penerima Bantuan kepada PPK untuk
ditindaklanjuti.
SK Penetapan Penerima
Bantuan5 hari
SK Tim Teknis
atau SK
Panitia/
Pejabat Peneliti
Perubahan
Kontrak
2
Melaksanakan penandatanganan kontrak kerja,
menerbitkan SPMK, dan membentuk Direksi
Teknis.
Dokumen Kontrak dan
Format SPMK 14 hari
Kontrak Kerja
SPMK
SK Direksi
Teknis
3Melaksanakan rapat persiapan pelaksanaan
konstruksi atau Pre-Construction Meeting (PCM)
Dokumen Kontrak
Gambar DED
SPMK
Format BA PCM
Format Mekanisme CCO
Dokumen Sistem
Manajemen Mutu (SMM):
RMP dan RMK
7 hari BA Hasil PCM
4
Melaksanakan Mutual Check 0 (MC 0). Apabila
hasil MC 0 sesuai dengan kontrak, maka PPK
memerintahkan Penyedia Jasa Konstruksi untuk
memulai pembangunan. Apabila hasil MC 0 tidak
sesuai dengan kontrak, maka disampaikan kepada
Tim Teknis atau Panitia/Pejabat Peneliti
Perubahan Kontrak untuk rekomendasi Contract
Change Order (CCO) dan Addendum Kontrak.
SK Penetapan Penyedia
Jasa Konstruksi
Dokumen Kontrak
Gambar DED dan RAB
SPMK
BA PCM
Format BA MC 0
Format CCO
Addendum Kontrak
3 hari BA MC 0
5
Menyiapkan rekomendasi CCO dan Addendum
Kontrak untuk selanjutnya disampaikan kepada
PPK.
Dokumen Kontrak
Gambar DED dan RAB
SPMK
BA PCM
BA MC 0
3 hari
Dokumen CCO
dan Addendum
Kontrak
6Menyiapkan area kerja dan mobilisasi peralatan,
tenaga kerja, dan material.
Peta Lokasi
Site Plan
Format Surat Persetujuan
Sesuai
kontrak
Laporan
Progres
Pelaksanaan
7
Melaksanakan konstruksi pembangunan rumah
susun dan melaporkan progres pembangunan
kepada PPK dan Manajemen Konstruksi.
Dokumen Kontrak
Gambar DED dan RAB
Sesuai
kontrak
Laporan
Progres
Pelaksanaan
8
Bersama dengan Direksi Teknis, mengawasi dan
mengendalikan pembangunan rumah susun.
Apabila hasil pengawasan dan pengendalian
sesuai dengan spesifikasi, maka Penyedia Jasa
Konstruksi dapat melanjutkan pembangunan.
Apabila hasil pengawasan dan pengendalian tidak
sesuai dengan spesifikasi, maka perlu tindakan
turun tangan yang disetujui oleh Kasatker.
Dokumen Kontrak
Gambar DED dan RAB
Format Laporan
Pengawasan dan
Pengendalian
5 hari
Laporan
Pengawasan
dan
Pengendalian
9Menyetujui usulan tindakan turun tangan untuk
penyelesaian pekerjaan pembangunan.
Laporan Pengawasan dan
Pengendalian3 hari
Rekomendasi
Tindak Turun
Tangan
10Menyelesaikan pembangunan dan menyerahkan
hasil pembangunan kepada PPK.
Laporan Progres
Pelaksanaan
Sesuai
kontrak
BA Serah
Terima
11
Menilai hasil pembangunan rumah susun. Apabila
hasil pembangunan dinilai sesuai dengan kontrak,
maka PPK memerintahkan Manajemen Konstruksi
untuk menyiapkan daftar SIMAK dan dokumen
permohonan Sertifikat Laik Fungsi.
Apabila hasil pembangunan dinilai tidak sesuai
dengan kontrak, maka PPK memerintahkan
Penyedia Jasa Konstruksi untuk melakukan
perbaikan.
BA Serah Terima 5 hari
Daftar SIMAK
dan Surat
Pernyataan
Kelaikan
Fungsi
12
a. Membuat daftar SIMAK serta Surat
Pernyataan Kelaikan Fungsi
b. Mengurus Sertifikat Laik Fungsi atas nama
Penerima Bantuan
Daftar SIMAK dan Surat
Pernyataan Kelaikan
Fungsi
7 HariSertifikat Laik
Fungsi
14 Menerima hasil pembangunan rumah susun. Sertifikat Laik Fungsi
No. Kegiatan
Pelaksana Mutu Baku
ya
tidak
ya
tidak
ya
tidak
32 PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
masyarakat berpenghasilan menengah atas. Pengaturan rumah umum, lebih
dikenal dengan sebutan rumah sederhana untuk rumah tapak dan rumah susun
sederhana untuk rumah susun atau rumah vertikal, sedangkan rumah untuk
masyarakat berpenghasilan menengah atas dikenal dengan nama rumah
komersial atau rumah susun komersial. Dalam implementasinya rumah
komersial diterjemahkan sebagai rumah menengah dan rumah mewah atau
rusun menengah dan rusun mewah. Oleh karena itu pengaturan yang
diterbitkan oleh pemerintah lebih berkaitan dengan rumah umum atau rumah
sederhana dan pengaturan yang berhubungan dengan rumah komersial (rumah
menengah dan rumah mewah) dilakukan melalui hunian berimbang, baik dalam
bentuk rumah tapak maupun rumah susun.
Hunian berimbang dalam bentuk rumah tapak dirumuskan dengan
perbandingan 1 (satu) rumah mewah berbanding 2 (dua) rumah menengah
berbanding 3 (tiga) rumah sederhana, sedangkan dalam bentuk rumah susun
diatur melalui UU No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun, yang
mengamanatkan kewajiban pengembang rumah susun komersial untuk
membangun rumah susun umum (rumah susun sederhana) sebesar 20 % luas
lantai rumah susun komersial.
D. Aspek Pembinaan Kelembagaan
1. Organisasi
2. Tata Kelola
3. Sumber Daya Manusia
E. Rangkuman
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL 33
BAB 3
SASARAN PEMBINAAN
34 PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
Sasaran Pembinaan
A. Indikator keberhasilan
Setelah mengikuti pelatihan ini, peserta pelatihan mampu menyiapkan bahan
pembinaan teknis dan pembinaan kelembagaan.
B. Pemerintah Daerah
C. Asosiasi Pengembang
D. Masyarakat (P3SRS)
E. Akademisi
F. Asosiasi Profesi
G. BUMN/BUMD
H. Kelompok Kerja Perumahan
I. Perbankan
J. Rangkuman
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL 35
BAB 4
TATA CARA PEMBINAAN TEKNIS
36 PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
TATA CARA PEMBINAAN TEKNIS
A. Indikator keberhasilan
Setelah mengikuti pelatihan ini, peserta pelatihan mampu menyiapkan bahan
pembinaan teknis dan pembinaan kelembagaan.
B. Pengaturan
C. Sosialisasi/Diseminasi/Penyebarluasan Informasi
D. Bimbingan Teknis
E. Pendampingan (Advokasi, Mediasi)
F. Pemantauan dan Pengawasan
G. Rangkuman
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL 37
BAB 5
KEMITRAAN PENYELENGGARAN RUK
38 PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
Kemitraan Penyelenggaraan RUK
A. Indikator keberhasilan
Setelah mengikuti pelatihan ini, peserta pelatihan mampu menyiapkan bahan
fasilitasi kemitraan penyelenggaraan RUK.
B. Pengertian Kemitraan
C. Dasar Hukum
D. Urgensi Kemitraan
E. Pola Kemitraan
1. Corporate Social Responsibility (CSR)
2. Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha
F. Rangkuman
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL 39
BAB 6
PENUTUP
40 PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
Penutup
A. Simpulan
B. Tindak Lanjut
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL 41
DAFTAR PUSTAKA
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman
42 PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL
GLOSARIUM
Perumahan dan
Kawasan
Permukiman
Satu kesatuan sistem yang terdiri atas pembinaan,
penyelenggaraan perumahan, penyeleggaraan kawasan
permukiman, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan
dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh
dan permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan
dan sistem pembiayaan serta peran masyarakat.
Perumahan Adalah kumpulan ruma sebagai bagian dari permukiman,
baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi
dengan prasarana, sarana dan utilitas umum sebagai
hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.
Peyelenggaraan
perumahan dan
kawasan
permukiman
Adalah kegiatan perencanaan, pembangunan,
pemanfaatan dan pengendalian, termasuk didalamnya
pengembangan kelembagaan, pendanaan dan sistem
pembiayaan serta peran msayarakat yang terkoordinasi
dan terpadu.
Rumah Komersial Rumah yang diselenggarakan untuk mendapatkan
keuntungan
Rumah Umum Rumah yang diselenggarakan unutk memenuhi
kebutuhan bagi masyarakat berpenghasilan rendah
PEMBINAAN PENYELENGGARAAN RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL 43
BAHAN TAYANG