1

PLAZA MANDIRI BANJARMASIN PENCAPAIAN SEBUAH BANGUNAN PINTAR

NAMA MAHASISWA : RIRIN ASRI ENDAH RIYANI NIM : H1B110019 JURUSAN : TEKNIK ARSITEKTUR UNLAM DOSEN PEMBIMBING : YUSWINDA FEBRITA, MT

ABSTRAK

Pentingnya kebedaraan Plaza Mandiri Banjarmasin yang berada di bawah manajemen pengelolaan PT. Bank Mandiri (Persero) Tbk ini diharapkan dapat menjadi solusi dari masalah kurangnya ketersediaan fasilitas lahan yang terdapat pada bangunan kantor yang saat ini banyak bertempat di area ruko-ruko. Segala kemudahan, fasilitas, sistem pengelolaan gedung, lokasi yang strategis dan ber-ada di pusat Kota Banjarmasin serta prestise yang ditawarkan oleh Plaza Mandiri Banjarmasin akan menjadi kelebihan dan daya tarik tersendiri bagi para investor untuk menempatkan kantornya pada ruang kantor sewa yang disediakan.

Metode yang digunakan untuk mendapatkan konsep perancangan adalah dengan menganalisis data dan kondisi eksisting serta memahami fungsi dan sis-tem kerja bangunan tinggi dengan mempelajari dari literatur dan contoh ba-ngunan sejenis. Mengacu pada berbagai faktor yang mempengaruhi perancang-an bangunan tinggi seperti permasalahan fungsional ruang, keefektifan dan efisi-ensi pengelolaan bangunan baik itu dalam penggunaan energi, sistem teleko-munikasi dan otomasi bangunan, sampai kenyamanan bagi para penghuninya diselesaikan dengan tema yang diambil, yaitu Bangunan Pintar.

Konsep Bangunan Pintar yang diterapkan mengintegrasikan beberapa as-pek pada bangunan, seperti sistem kontrol bangunan, sistem keamanan dan kenyamanan, sistem telekomunikasi, sistem penghematan energi, konstruksi ba-ngunan, perencanaan lingkungan, dan sistem otomasi perkantoran. Dari kese-luruhan aspek ini menjadikan bangunan Plaza Mandiri Banjarmasin tidak hanya atraktif dari segi penampilan luarnya tetapi juga memiliki keunggulan dalam kemudahan dan kenyamanan dari segala fasilitas yang disediakan bagi para penggunanya. Katakunci : Plaza, Bank Mandiri, Bangunan Tinggi, Kantor Sewa, Bangunan

Pintar, Banjarmasin

PENDAHULUAN Latar Belakang

Kota Banjarmasin sebagai Ibu-kota Provinsi Kalimantan Selatan me-miliki fungsi strategis sebagai pusat pertumbuhan provinsi, perdagangan, pemerintahan dan pelayanan sosial.

Dalam Laporan Peninjauan Kembali RTBL (Rencana Tata Ba-ngunan dan Lingkungan) Koridor Ahmad Yani Tahun 2012 dijelaskan bahwa berkembangnya Kota Banjar-

masin ditandai dengan tingginya mo-bilitas masyarakat kota. Faktor pen-dorong pesatnya pertumbuhan kota ini juga yang merangsang pertum-buhan ekonomi dan menjadi daya tarik penduduk untuk berurbanisasi dan bekerja di kota.

Berkembangnya sektor ekono-mi di Kota Banjarmasin ini terlihat de-ngan banyaknya pembangunan ge-dung tinggi seperti Hotel-Hotel, Mall, dan yang saat ini sedang dalam ma-

2

sa pembangunan adanya Apartemen 21 lantai yang semakin menandakan bahwa investor-inves-tor dari luar Ka-limantan mulai me-nilai Kota Ban-jarmasin sebagai Kota yang memiliki peluang investasi yang cukup bagus dengan potensi ekonomi yang baik.

Berikut adalah grafik pertum-buhan dari sektor perbankan.

Gambar 1. Grafik Pertumbuhan Aset Bank Umum Kalimantan Selatan

(yoy) Pertumbuhan sektor ekonomi

tersebut biasanya terkonsentrasi pa-da koridor-koridor utama kota seperti di koridor Jalan Ahmad Yani, Jalan H. Hasan Basry, Jalan Lam-bung Mang-kurat, Jalan Pangeran Antasari dan Jalan Sutoyo S. Pesatnya pertum-buhan kawasan dan ter-batasnya ru-ang yang ada menye-babkan terjadi-nya perubahan wajah, bentuk dan konstruksi bangunan yang tidak ter-kendali dan serasi.

Nilai ekonomis lahan di area yang merupakan pusat kota menjadi melonjak tinggi sehingga pemba-ngunan gedung cenderung dilakukan secara vertikal, optimal, dan intensif. Namun hal ini tidak disesuaikan de-ngan keserasian arsitektur dan kon-struksi bangunan dengan lingkung-annya, sehingga timbulnya parkir di pinggir jalan karena kurang tersedia-nya area parkir ataupun gedung par-kir.

Gambar 2. Gedung-gedung

Perkantoran Di Jalan Lambung Mangkurat – Banjarmasin Kondisi lain yang terdapat di

sepanjang Jalan A. Yani adalah di mana banyak kantor-kantor yang ma-sih menempati bangunan ruko-ruko yang memiliki keterbatasan lahan dan ruang. Kondisi ini berakibat pada kurangnya lahan untuk parkir.

Gambar 3. Gedung-gedung

Perkantoran Di Jalan A. Yani yang Masih Bertempat Di Ruko-Ruko

Pada perancangan Plaza Man-diri Banjarmasin ini, Bank Mandiri se-bagai penyewa terbesar dan pemilik gedung memiliki hak atas nama ge-dung. Direncanakan, sebagai posisi tenant terbesar, Bank Mandiri akan menempati 3 – 5 lantai atau sekitar 20 - 25% dalam gedung Plaza Man-diri Banjarmasin. Pengelolaan ge-dung sendiri dapat dikelola langsung oleh Bank Mandiri atau anak perusa-haannya atau kepada salah satu per-usahaan pengelola yang ditunjuk langsung oleh Bank Mandiri sebagai pengelola gedung. Perencana tata-nan fisik bangunan Plaza Mandiri Banjarmasin akan sangat bergantung dari fungsi bangunan, peraturan se-tempat yang berlaku, dan standar-

3

standar bentuk bangunan tinggi serta bangunan perkantoran.

Selain itu, perancangan ba-ngunan berlantai banyak yang ber-fungsi sebagai gedung perkantoran saat ini mengharuskan sistem pe-ngelolaannya yang dapat memberi-kan kenyamanan dan memudahkan aktivitas penghuni di dalamnya. Hal ini ditunjukkan sebagai salah satu wujud dari tujuan pembangunan ba-ngunan Rental office itu sendiri se-bagai gedung kantor sewa yang diha-rapkan dapat memberikan efisiensi waktu dan tempat kepada para peng-huni gedung. Dengan semakin ber-kembangnya ilmu teknologi yang ada saat ini, pembangunan gedung-ge-dung berlantai banyak juga telah mengambil pertimbangan teknologi sebagai konsep dalam perancangan bangunannya.

Oleh karena itu, perancangan bangunan Rental Office Plaza Man-diri Banjarmasin ini akan lebih me-merhatikan aspek fungsional ruang, fleksibilitas, efisiensi, dan fasilitas-fa-silitas penunjang yang menjadikan bangunan ini dapat dikategorikan se-bagai bangunan.

Perumusan Masalah

Bagaimana merancang se-buah bangunan tinggi yang fungsi-onal, fleksibel, efisien, efektif, ramah lingkungan, memberikan kenyaman-an dan keamanan pada penghuni-nya serta mudah dalam sistem pe-ngelolaan bangunannya. Tujuan Perencanaan

Terbentuknya desain gedung Plaza Mandiri Banjarmasin yang ber-tema Bangunan Pintar, dengan me-merhatikan aspek fungsional ruang, efisiensi, fleksibilitas dan efektifitas, baik itu dalam penggunaan sistem energi, sistem keamanan, perenca-naan lingkungan, sistem keselamat-an, sistem telekomunikasi, konstruk-

si bangunan, otomasi perkantoran, dan sistem kontrol bangunan.

Manfaat Perencanaan

Diharapkan hasil perencanaan ini dapat digunakan sebagai bahan acuan dalam perancangan sebuah bangunan tinggi dengan konsep bangunan pintar sebagai keutama-annya di Banjarmasin pada khusus-nya. TINJAUAN PUSTAKA Fungsi Bangunan

Plaza Mandiri Banjarmasin me-miliki 2 fungsi utama, yaitu: 1. Sebagai Kantor Cabang Utama

Bank Mandiri di Banjarmasin 2. Sebagai Kantor Sewa (Rental

Office) Bangunan Plaza Mandiri selain

sebagai Kantor Cabang Utama Bank Mandiri di Banjarmasin juga memiliki fasilitas ruang yang dapat disewakan kepada tenant yang dapat memiliki hubungan mitra atau kerjasama de-ngan Bank Mandiri sebagai ruang kantor. Pengertian Bangunan Pintar

Bangunan Pintar atau bangun-an pintar dapat diartikan sebagai suatu pendekatan konsep desain suatu bangunan yang memiliki visi ke depan. Dengan memerhatikan aspek fungsional ruang dalam bangunan, efisiensi, dan fleksibilitas gedung baik itu dalam komponen-komponen dan penerapannya, memiliki sistem-sis-tem yang unggul da-lam kecanggihan teknologi dan memberikan kenya-manan bagi penghuni di dalam ba-ngunan.

Latar belakang adanya sistem bangunan pintar; 1) Semakin ketat persaingan dunia bisnis yang me-mengaruhi kelengkapan fasilitas ba-ngunan yang mempermudah, mem-percepat, dan melancarkan kegiatan di dalam bangunan. 2) Tuntutan pe-

4

langgan akan kecanggihan teknologi pada bangunan yaitu dalam hal pengolahan informasi, proteksi terha-dap keamanan dan keselamatan ba-ngunan yang akan memberikan rasa aman dan nyaman pada pengguna-annya. 3) Perkembangan teknologi yang mengakibatkan tun-tutan pe-langgan akan kemudahan, keleng-kapan atau fasilitas dalam sebuah bangunan komersial.

Kemudahan sebuah gedung menggunakan sistem bangunan pin-tar yaitu sistem terpadu antara oto-masi bangunan, otomasi perkantor-an, telekomunikasi dan engineering bangunan. Dasar perencanaan dari sistem bangunan pintar adalah: 1) Untuk memberikan fleksibelitas

dalam pertukaran tempat bagi pemakai bangunan.

2) Memberikan prasarana yang me-nunjang peralatan bangunan.

3) Memberikan prasarana yang me-nunjang kegiatan-kegiatan infor-masi.

Gambar 4. Tujuan Sistem Bangunan

Pintar

Tujuan diadakannya sistem ba-ngunan pintar adalah: 1. Mengurangi biaya operasional 2. Menjamin kelangsungan penye-

waan 3. Mencegah terlalu seringnya

penggantian peralatan bangun-an

Gambar 5. Integrasi sistem bangunan

pintar TINJAUAN UMUM

Secara geografis, wilayah kota Banjarmasin berada antara 3’15” – 3’22” LS dan di antara 114’32” – 114’38’ BT. Luas kota Banjarmasin yang terletak di tepian timur sungai Barito dan dibelah oleh Sungai Mar-tapura yang berhulu di Pegunungan Meratus ini sekitar 98.460 Ha atau sekitar 98,46 km2 Kriteria Penentuan Kawasan

Pemilihan kawasan yang akan digunakan sebagai lokasi site dida-sarkan pada Kebijakan dan Peratu-ran Pemerintah Daerah Kota Banjar-masin, mengenai arah pengembang-an kegiatan perkotaan. Dari analisa lapangan dan kecenderungan per-kembangan kota, serta berdasarkan rencana tata guna lahan yang tertulis dalam peraturan RTRW Kota Ban-jarmasin bahwa kawasan terpilih me-miliki potensi komersial yang diperlu-kan dalam pembangunan bangunan komersial. (Tabel 1)

Tabel 1. Potensi dan Kendala Site

Potensi

1. Lokasi Strategis dan terletak di pu-sat Kota Banjarmasin.

2. Aksesibilitas mudah, terletak tepat di Jalan Jend. A. Yani

3. Letaknya dekat dengan fasilitas-fa-silitas umum yang mendukung; Du-ta Mall, Hotel, Rumah Sakit

4. Sesuai dengan Perda Kota Banjar-masin dan RTBL Koridor Jalan Ah-mad Yani mengenai lokasi komersi-al terhadap pengembangan ekono-mi kota pada sektor perdagangan dan jasa.

5

Kendala

1. Pada area ini masih mengelami pe-ngembangan di mana belum terli-hat skyline yang mendukung untuk wajah kota dengan bangunan-ba-ngunan tinggi.

2. Lokasi terletak di tanah rawa 3. Site dengan luas yang terbatas 4. Letaknya masih dekat dengan per-

mukiman warga.

Tinjauan Penentuan Lokasi

Untuk menentukan alternatif lo-kasi yang paling cocok maka digu-nakan beberapa kriteria pada tabel 2 berikut:

Tabel 2. Kriteria Lokasi Site KRITERIA LOKASI JL. JEND. A. YANI

Kesesuaian dengan RTRW sebagai lokasi perkantoran

Terletak pada area dengan fungsi perkantoran, perda-gangan dan jasa

Kesesuaian dengan rencana tata guna lahan pada RTBL Koridor Jalan Ahmad Yani

Lokasi site terletak di pem-bagian segmen B, di mana di area tersebut akan dikem-bangkan sebagai kawasan perkantoran vertikal dan mengarah pada konsep retal office dan apartemen.

Kemudahan pencapaian

1. Merupakan jalan arteri primer dengan kondisi baik, terdapat pemisah jalan 2 arah (median)

2. Tersedia fasilitas ang-kutan umum

3. Terdapat trotoar, pene-rangan jalan, dan kanal

Kelengkapan fasilitas kota dan jaringan utilitas

Fasilitas kota tersedia seperti jaringan telepon, listrik, air bersih (PDAM), saran pem-buangan sampah dan drain-ase.

Faktor-faktor gangguan (kendala)

1. Tingkat kemacetan dan kebisingan sedang, ka-rena arus lalu lintas di area tersebut termasuk di pusat kota. Dengan terdapatnya beberapa fasilitas seperti mall dan rumah sakit yang dekat dengan lokasi site men-jadikan area tersebut cu-kup ramai dan pada jam-jam tertentu dapat terjadi kemacetan pada area seberang jalan site.

2. Aktivitas kegiatan terfo-kus pada siang dan se-dikit pada malam hari karena area tersebut de-kat dengan lokasi pusat perbelanjaan mall.

Korelasi tapak dengan lingkungan

Korelasi tapak dengan fasi-ltas umum strategis. Lokasi memiliki akses yang baik menuju berbagai kawasan di Kota Banjarmasin karena le-

taknya masih berada di pu-sat kota dan berada di jalur jalan arteri primer. Selain itu jalan Jend. A. Yani juga me-rupakan salah satu akses jalan menuju keluar kota. Pada lokasi site terdapat fa-silitas umum lain, dengan nilai komersial yang cukup besar.

Berdasarkan hasil kriteria dan analisa penentuan lokasi yang ses-uai sebagai lokasi kantor sewa ter-letak di daerah Banjarmasin Timur yaitu di jalan Jend. A. Yani segmen (b) Km 2,5. (Gambar 6 dan 7)

Gambar 6. Rencana Tata Guna

Lahan Koridor Jalan Ahmad Yani

Gambar 7. Ukuran dan Peta Lokasi

Site Adapun spesifikasi site dapat

dilihat pada tabel 3 berikut: Tabel 3. Spesifikasi Site

KRITERIA SPESIFIKASI SITE

Kesesuaian dengan RTRWK Banjarmasin dan RTBL A. Yani 1. Peruntukan

Lahan 2. Kondisi Site

3. Luasan Site 4. Potensi Site

Perkantoran, Perdagangan dan Jasa Site berbentuk trapesium, terdiri dari lahan kosong dan sebagian bangunan ruko ± 12.145,72 m2 Site terletak di depan jalan arteri primer Jend. A. Yani dengan fasilitas pendukung yang cukup banyak di sekitar

Lokasi site terletak di wilayah

Segmen B

6

5. Topografi 6. Potensi Ekspresif

7. Nilai Komersial

site, nilai komersial tinggi karena merupakan area strategis dan terletak di pusat kota Banjarmasin. Terletak di tanah rawa Aksesibilitas yang cukup muda dicapai dengan letak site yang berada di pinggir jalan utama kota Banjarmasin Lokasi pertokoan, perhotelan, dengan nilai komersial relatif tinggi.

Batasan Site Utara : RSUD Ulin, Hotel Jelita, Duta Mall Banjarmasin Selatan : Permukiman warga Timur : Hotel Golden Tulip Barat : Pertokoan

Sarana dan Prasarana Lingkungan 1. Jaringan Utilitas

2. Alat Transportasi

3. Fasilitas

Pada Jalan Jend. A. Yani terdapat aliran listrik dari PLN, instalasi pengolahan air minum/bersih (IPA) dengan kapasitas 500 liter/detik, pengadaan IPA ini rencananya akan ditingkatkan kapasitasnya menjadi 3.500 liter/detik Taksi kota dan angkutan umum kota Ruang pejalan kaki di sisi jalan A. Yani, taman median Jalan A. Yani, dan penerangan kota.

Berdasarkan tabel arahan KDB dan KLB di Wilayah Perencanan Segmen B dalam RTBL Koridor Ah-mad Yani disebutkan bahwa KDB maksimal pada bangunan perkantoan adalah 50%, KLB maksimal 10, dan KTB maksimal 20 lantai. (Tabel 4)

Tabel 4. Arahan KDB dan KLB di Wilayah Perencanaan Segmen B

No. Fungsi

Kegiatan

KDB/KLB Tinggi maks

KDB maks

KLB maks

1. Rumah Deret 0,6 1,2 2

Apartemen 0,5 4-5 8-10

2. Perkantoran

Pemerintahan 0.55 10 18

3. Perkantoran 0,5 10 20

4.

Komersil Tunggal

0,5 – 0,6

15 25-30

Komersil Deret 0,5 – 0,6

5 8-10

5. Fasilitas

Pendidikan 0,45 –

0,5 2 4.5

6. Fasilitas

Kesehatan 0,6 1 - 2 1-3

7. Fasilitas

Peribadatan 0,50 1 2

ANALISIS KONSEP DAN PEMBA-HASAN Analisis Mikro Pelaku Aktivitas

Pelaku kegiatan adalah semua pihak yang memiliki kepentingan se-cara langsung maupun yang tidak langsung dengan segala kegiatan yang berada di dalam bangunan Pla-za Mandiri Banjarmasin. Dalam hal ini, pelaku aktivitas di gedung Plaza Mandiri Banjarmasin dapat dibeda-kan menjadi beberapa kelompok an-tara lain yaitu pelaku dari pihak PT. Bank Mandiri (Persero). Tbk, yang di-bagi menjadi dua bagian yaitu ba-gian Kantor Cabang dan Kantor Wi-layah, kemudian pelaku dari staf Pe-ngelola Bangunan dan penghuni ti-dak tetap yaitu penghuni kantor se-wa. (Tabel 5)

Tabel 5. Aktivitas Pelaku Plaza Mandiri Banjarmasin

Pelaku Aktivitas

Karyawan Pengunjung Staff Keamanan – Kebersihan

Datang Menuju Tempat Kerja Bekerja Pulang Datang Menuju Tempat yang Diperlukan Pulang Datang Menuju Tempat Kerja Bekerja Pulang

Sirkulasi

Konsep dan Analisis sirkulasi pada Plaza Mandiri Banjarmasin ini dibagi berdasarkan pelaku dan area dalam bangunan. 1. Sirkulasi Pegawai Bank Mandiri

dan Nasabah Bank Mandiri

Gambar 8. Gambar Pola Sirkulasi

Karyawan Bank Mandiri

Parkir

BE

Servis Musholla R. Kerja

LOBBY

ME

7

Gambar 9. Pola Sirkulasi Nasabah Bank Mandiri

Gambar 10. Pola Sirkulasi Pegawai

Kantor Pengelola

Gambar 11. Pola Sirkulasi Pegawai Kantor Sewa dan Pengunjung

Gambar 12. Pola Pembagian Plotting

Denah

Gambar 13. Pembagian Plotting Tiap Lantai

Analisis Makro Angin

Gambar 14. Arah Angin Terhadap

Site

LOBBY

ME

B. Hall TELLER CSO

Parkir

BE

Lobby Kantor Pengelola

Basement

R. Kerja Musholla Servis

Parkir

BE

Parkir

BE

Servis Musholla R. Kerja

LOBBY

ME

LOBBY

ME

CORE Area Pelayanan

Basement

Podium

Multi Tenant

Double/Triple Tenant

Single/Double Tenant

U

8

Gambar 15. Arah Mata Angin

Terhadap Bangunan Area Selatan dan Timur di mana

arah angin lebih banyak datang dan mengenai bangunan, dapat dimanfa-atkan untuk area terbuka dan buka-an agar dapat menangkap angin. Ke-tersediaan bukaan ini dimaksudkan untuk menjaga suhu dalam bangunan tetap rendah dan diharapkan dapat mengurangi beban AC sebagai pen-dingin ruangan.

Gambar 16. Proses Bukaan dan Arah

Angin pada Bangunan

Setelah adanya bukaan pada bangunan, maka angin dapat dialir-kan ke dalam bangunan. Sehingga area seperti area sirkulasi yang tidak terlalu memerlukan pendingin ruang-an dapat menggunakan penghawa-an alami dari bukaan yang di letak-kan pada arah datang angin.

Selain itu dengan adanya pe-motongan denah yang dimaksudkan sebagai bukaan untuk menangkap angin juga dapat dimanfaatkan se-bagai area balkon atau teras yang bisa digunakan sebagai area rekre-asi bagi para karyawan kantor sewa.

Gambar 17. Area Balkon dan Teras

Matahari

Gambar 18. Analisis Matahari

Terhadap Site

Site terletak di wilayah dengan iklim tropis sehingga sinar matahari mengenai bangunan sepanjang hari dan sepanjang tahun. Pada gambar di bawah ini terlihat perkiraan termal dan intensitas matahari yang me-ngenai bangunan pada jam-jam ter-tentu. Termal paling panas berada pada sekitar pukul 9.00 – 16.00.

9

Gambar 19. Arah Bayangan Matahari

pada Bangunan Area gedung yang paling ba-

nyak terkena sinar matahari adalah sebelah Barat dan Selatan bangun-an. Antisipasi yang dapat diterapkan pada bangunan adalah mengguna-kan shading dan secondary skin. Penggunaan keduanya diterapkan sekaligus selain bertujuan sebagai penghalang sinar matahari juga upa-ya untuk menghemat penggunaan beban AC.

Sesuai dengan konsep Ba-ngunan Pintar, sistem pada otomasi bangunan lebih diutamakan untuk memudahkan dalam pengelolaan. Untuk melindungi bangunan dari si-nar matahari berlebihan, secon-dary skin yang digunakan adalah alu-minum solar shading. Sistem solar shading ini bekerja dengan meman-faatkan energi dari matahari. Energi yang didapat akan menggerakkan ka-tup shading. Katup ini akan bergerak membuka dan menutup sesuai de-ngan sudut arah datangnya matahari.

Gambar 20. Solar Shading System

Gambar 21. Area Outdoor dan

Balkon/Teras

Pada area balkon letak lantai sedikit menjorok ke dalam. Hal ini dapat mengurangi intensitas panas matahari yang masuk ke dalam ba-ngunan. Lantai bangunan yang lebih menonjol dapat berfungsi sebagai sun shading. Dengan begitu panas yang masuk dapat diminimalkan. Maka semakin dingin area dalam ba-ngunan, beban AC juga akan sema-kin ringan. View

Site Plaza Mandiri Banjarma-sin terletak di pusat Kota Banjarma-sin, dan tepat berada di pinggir jalan arteri primer Ahmad Yani. Tidak ada-nya bangunan lain yang tingginya melebihi perencanaan bangunan Plaza Mandiri Banjarmasin membuat view ke arah bangunan tidak terha-lang oleh bangunan lain. Pada gam-bar di bawah terdapat analisis view dari dalam dan luar bangunan.

Gambar 22. (1) View pada Site, (2) View (+) Out pada Bangunan, (3)

View dari Belakang Bangunan

Kebisingan Terdapat satu sumber kebi-

singan pada lokasi site, yaitu kebi-

10

singan yang berasal dari Jalan Jend. A. Yani karena kondisi di jalan ini terbilang cukup ramai, terutama pa-da jam sibuk dan banyaknya ba-ngunan komersial di sekitar site

Gambar 23. Kondisi Arus Kendaraan

sekitar Site

Gambar 24. (1) Ilustrasi Kebisingan

sekitar Site, (2) Jarak GSB Bangunan pada Jalan

Sementara dari area lain tidak

terdapat area bising karena lokasi si-te berbatasan dengan bangunan ho-tel, ruko, dan permukiman warga. Da-pat dilihat dari gambar 4.27 bahwa sumber kebisingan hanya berasal da-ri area depan site, yaitu dari Jalan A. Yani.

Selain pepohonan yang dapat berfungsi sebagai peredam kebising-an, jarak bangunan dengan jalan su-dah mengikuti aturan GSB dari Pe-merintah Kota sebagaimana yang terdapat dalam RTBL Koridor A. Ya-ni. Karena bangunan Plaza Mandiri

Banjarmasin merupakan bangunan berlantai banyak, maka kebisingan tidak akan terlalu berpengaruh, khu-susnya pada bangunan tower.

Kebisingan akan mengganggu pada area podium dan area terbuka restoran. Sehingga antisipasi yang dapat diterapkan pada area podium adalah bahan penutup bangunn yang dapat meredam suara dari luar bangunan, agar suara bising dari ja-lan tidak masuk ke dalam bangunan.

Sementara untuk area outdoor restoran, penempatan kisi-kisi de-ngan tanaman rambat dan pohon-pohon yang berukuran sedang dan dapat diletakkan di bak tanaman di lantai atas dapat digunakan sebagai antisipasi pada area ini. Kebutuhan Parkir

Terdapat dua jenis pelayanan parkir, yaitu: 1. Parkir Publik, yaitu parkir yang

melayani kebutuhan parkir untuk publik, dalam hal ini adalah pe-ngunjung. Kebutuhan secara lu-asnya diasumsikan dari jumlah pengunjung perhari. Akses untuk parkir publik ini pun diletakkan di area yang mudah dijangkau dan tidak jauh dari area exit. Hal ini dimaksudkan agar segera setelah keperluan dari pengunjung dalam gedung selesai, pengunjung tidak kesulitan ketika akan keluar dari site.

2. Parkir Privat, yaitu parkir yang memang disediakan untuk peng-huni gedung, dalam hal ini adalah karyawan kantor sewa dan pe-ngelola gedung. Letaknya pun di-tempatkan di area privat yang terpisah dari area parkir publik dan hanya dapat diakses untuk karya-wan kantor sewa dan pengelola.

Contoh gedung parkir yang dapat digunakan sebagai tempat parkir privat. Penggunaan gedung parkir dapat memaksimalkan area

11

parkir dengan luasan parkir yang ter-batas. Gedung parkir dibangun ver-tikal sehingga dapat lebih banyak menampung parkir kendaraan roda empat. Untuk parkir kendaraan roda dua, lokasi parkir dapat diletakkan di lantai dasar gedung parkir.

Gambar 25. (1) Contoh Area Gedung

Parkir, (2) Contoh Area Semi Basement

Gambar 26. Contoh Pola Sirkulasi

pada Site

Perencanaan bangunan Plaza Mandiri Banjarmasin setinggi 32 lan-tai dapat menggunakan struktur inti kaku (rigid frame and core), namun karena ketinggian lebih dari 20 lan-tai, maka sebagai tambahan perku-atan bangunan pada beban lateral, struktur badan bangunan diperkaku dengan penambahan dinding geser (shearwall).

Gambar 27. Perkuatan Shearwall

pada Bangunan Atap

Atap bangunan Plaza Mandiri Banjarmasin yang merupakan ba-ngunan tinggi dapat berupa susunan rangka baja yang dibentuk kerucut atau perisai dengan penutup kaca atau aluminium, dapat juga berupa atap dak. Penggunaan atap dak da-pat dimanfaatkan menjadi roof gar-den atau sebagai tempat solar panel di atap bangunan.

Pada perencanaan bangunan Plaza Mandiri Banjarmasin dengan konsep bangunan yang memiliki efi-siensi dalam penggunaan energi ini memerlukan solar panel sebagai salah satu sumber energi. Perletak-an solar panel ini dapat diletakkan di atap bangunan, karena area atap merupakan area yang paling ter-ekspos oleh sinar matahari.

Gambar 28. Atap Dak Bangunan

untuk Solar Panel

Transportasi Vertikal 1. Lift

Lift yang terdapat dalam bangun-an terbagi atas 2 jenis yaitu lift

12

penumpang (passenger lift) dan lift barang. Jenis lift yang digunakan ada-lah Gearless Elevator. Lift jenis ini merupakan lift yang bekerja dengan sistem hidrolik. Sistem ini menghu-bungkan kereta ke bagian atas dari piston panjang yang bergerak naik turun. Gerakan naik turun kereta dikendalikan oleh katup hidrolik. (Gambar 32)

Gambar 32. Jenis Gearless Elevator

Gambar 33. Elevator Plan

2. Tangga Darurat

Area tangga darurat harus ter-tutup dinding yang tahan api. Seti-daknya selama waktu evakuasi peng-huni berlangsung. Umumnya, dinding yang mampu menahan api rata-rata bertahan antara 1 – 2 jam. Dinding tahan api ini dapat terbuat dari beton atau dengan lapisan Vermiculite.

Gambar 34. Sistem Tangga Darurat

pada Bangunan

Perencanaan Limbah Limbah yang terdapat pada ba-

ngunan rental office biasanya adalah berupa limbah yang sama seperti lim-bah rumah tangga. Dengan tambah-an adanya restoran, maka akan di-tambah limbah pembuangan lemak. Bangunan Plaza Mandiri Banjarmasin merencanakan adanya System Treat-ment Plan atau STP yang mengolah kembali limbah buangan air kotor yang berasal dari toilet dan wastafel. (Gambar 40)

Gambar 40. Skema Sistem

Penyaringan STP

Sistem Keamanan dan Pelacak Sistem keamanan yng terdapat

pada Plaza Mandiri Tower terdapat 2 jenis, yaitu: 1. Pengawasan di luar gedung (se-

curity staff) Pengawasan gedung dari luar oleh staf keamanan gedung yang bertem-pat di pos security yang ada di jalan masuk lokasi site. Pada main ent-rance menuju gedung juga terdapat staf yang merupakan penerima tamu atau security staff. Terdapat kamera CCTV yang juga ditempatkan di titik-titik tertentu guna untuk mengawasi aktivitas yang terdapat di luar bangunan. 2. Pengawasan dalam gedung

(CCTV dan Pelacak) Sistem keamanan dalam gedung menggunakan CCTV (close circuit television) yang merupakan kamera pengawas yang ditempatkan di ber-bagai titik di dalam bangunan. Ber-fungsi untuk mengawasi aktivitas penghuni yang berada dalam ge-dung. Pengunjung ataupun karyawan yang memasuki gedung juga memiliki prosedur tertentu, yaitu harus dileng-

13

kapi dengan proximity card (kartu pe-ngenal) yang sudah dilengkapi de-ngan chip pelacak. Chip pelacak pa-da kartu pengenal ini dihubungkan melalui server yang terdapat pada operator jaringan bangunan.

Gambar 42. Skema Sistem Proximity

Card

3. Pengawasan terhadap nasabah Bank dan kegiatan dalam perban-kan.

Gambar 43. Sistem Keamanan Bank

Konsep Bentuk dan Tampilan Ba-ngunan

Hasil dari transformasi awal bentukan bangunan dapat dilihat dari proses pada gambar 44 berikut:

Gambar 44. Proses Transformasi

Bentuk

Bagian denah yang telah dipo-tong kemudian ditumpuk dengan pola yang berbeda tiap lantainya agar memberikan kesan dinamis. Pola 1 – 2 – 1 – 2 diterapkan dari lantai 7 sampai lantai 12, dan pola 2 – 3 – 2 – 3 – 3 diterapkan dari lantai 12 sampai lantai 20. Pola seperti ini memberikan variasi pada penyusunan lantai ba-ngunan sehingga dapat memperin-dah tampilan bangunan.

Gambar 45. Hasil Bentukan

Bangunan

14

PENUTUP Kesimpulan

Dalam perencanaan Plaza Mandiri Banjarmasin yang telah disu-sun dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut: 1. Bangunan tinggi menjadi alterna-

tif masalah terbatasnya lahan di pusat kota.

2. Untuk mengatasi permasalahan yang terdapat pada desain ba-ngunan, konsep yang diusung pada perancangan Plaza Mandiri Banjarmasin adalah konsep Ba-ngunan Pintar.

3. Perencanaan Plaza Mandiri Ban-jarmasin menampilkan identi-tas Bank Mandiri sebagai bentuk cit-ra perusahaan dan pemilik ge-dung.

4. Tampilan desain bangunan yang atraktif dengan konsep Bangun-an Pintar diharapkan dapat men-jadikan Plaza Mandiri Banjarma-sin sebagai salah satu landmark di lokasinya Jalan A. Yani.

Saran

Saran-saran yang didapat dari proses perencanaan adalah sebagai berikut: 1. Perancangan sebuah bangunan

komersial harus memikirkan as-pek BEP (break event point) yang menjadi titik balik modal dari perencanaan pembangunan gedung

2. Secara tidak langsung, aspek ini berkaitan dengan perancangan gedung karena semakin bak image dan fungsional suatu ge-dung, akan semakin menarik mi-nat penyewa untuk menyewa ru-ang pada kantor sewa di Plaza Mandiri Banjarmasin

DAFTAR PUSTAKA Dirdjojuwono, Roestanto W. (2000);

Sistem Bangunan Pintar – Intelligent Building: The

Future; Universitas Tarumanegara, Jakarta

Hakim, Evaluasi Sistem Bangunan Pintar; Arsitron Vol. 1 No. 2, Desember 2010

Juwana, Jimmy S. (2005); Panduan Sistem Bangunan Tinggi, Penerbit Erlangga, Jakarta

Kajian Ekonomi regional Kalimantan Selatan Triwulan I-2012; Kanwil Bank Indonesia Wilayah II Kalimantan

Marlina, Endy (2008); Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Andi Publisher, Yogyakarta

Peninjauan Kembali Dokumen Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Koridor Jalan Ahmad Yani Tahun 2012

Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Banjarmasin Tahun 2013 – 2032

Schueller, Wolfgang (1989); Struktur Bangunan Bertingkat Tinggi (High-Rise Building Structure), PT. Eresco, Bandung

http://www.bankmandiri.co.id

http://bisniskeuangan.kompas.com

http://www.bumimandiri-officebuilding.com

http://www.pn-banjarmasin.go.id

http://id.wikipedia.org/wiki/Kota_Banjarmasin

http://maps.google.com

http://www.windfinder.com

http://www.achiexpo.com

http://www.ecogrepps.com

http://elevatorescalator.wordpress.com/brosur-hyundai-elevator/

http://www.electrical-knowhow.com