informe de avalúo. vivienda unifamiliar. josmary-jogly-

Informe Técnico de Avalúo de Sucesion Eude Jose Morales

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UBICACIÓN:

INMUEBLE UBICADO EN EL SECTOR VISNACA PARROQUIA EL CARMEN, MUNICIPIO BOCONO DEL ESTADO TRUJILLO.

Propietario: Eude José Morales

Avaluadores:

Rafael Bastidas, Josmary Bracamonte, Jogly Márquez

Boconó Mayo 2016


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Índice. Introducción……………………………………………………………………………………..3

Carta de Resumen de los resultados…………………………………………...……………4

Certificación………………………………………………………………………………..….. 5

Resumen del avaluó………………………………………………………………………….. 6

Aspectos generales…………………………………………………………………………….7

1.1- Requerimiento……………………………………………………………………………..7

1.2-Objetivo……………………………………………………………………………………..7

2.-Descripción del inmueble…………………………………………………………………..7

2.1.-Ubicación superficie documental………………………………………………….…….7

2.2-Superficie documental…………………………………………………………………….7

2.3.-Superficie levantada en campo……………………………………………….…………7

2.4.-Linderos………………………………………………………………………...………….7

Documentales y de campo……………………………………………………...…………7

Características generales……………………………………………………………..………8

3.-Localidad y entorno………………………………………………………………..……….9.

3.1.- Vialidad y accesos……………………………………………………………………….9

3.2.- Entorno……………………………………………………………………………..…….9

4.- Servicios existentes………………………………………………………………………10

5.- situación jurídica sobre arrendamiento…………………………………………………10

6.- situación legal del inmueble……………………….……………………………………10

7.- Situación Urbanística del Inmueble…………..…………………………………………10

8.- Metodología de Valoración………………………………..……………………………..10

8.1.- Métodos Utilizados………………………………………………………………….….10

8.1.1.- Valor de Reposición de las Edificaciones (Método del Costo)………………….11

8.1.2.- Método del Mercado………………………………………………………………….12

8.1.3 Análisis estadístico…………………………………………………………………….13

8.1.4 Ajuste o correctivo de áreas…………………………………………………..………13

8.1.5-Ajuste de precios unitarios por uso acceso y ubicación……………………….…..14

9.- Valoración de Bienes Inmuebles…………………………………..……………………14

9.1.- Calculo del Valor de las Construcciones………………………...……………….….14

Resumen del avaluó………………………………………………………………………….18

Anexos:

Presupuesto de las viviendas

Memoria fotográfica

Planos del terreno y vivienda, Copia del Documento de Propiedad


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Introducción

El objetivo principal de este Informe de avalúo es determinar el valor real y verdadero (Justiprecio) del inmueble ubicado en SECTOR VISNACA, PARROQUIA EL CARMEN, MUNICIPIO BOCONÓ ESTADO TRUJILLO

Este informe de avaluó es elaborado para conocer a una fecha determinada anteriormente su valor real o verdadero con el objetivo de obtener el titulo de certificación como expertos avaluadores.

Para realizar la tasación del inmueble, se empleó la fórmula de Ross – Heidecke la cual es el método más utilizado actualmente para depreciar las edificaciones en línea curva, que es lo que acontece en la práctica y toma en consideración el valor de reposición (VR), años de uso, vida útil, estado de conservación y mantenimiento para el momento del avaluó.

El Método utilizado para valorar el terreno es denominado método del Mercado o Ventas comparables, el cual permite ajustar precios por tiempo y áreas, uso, acceso y ubicación. Tomando como base referenciales de las compras ventas de terrenos iguales o semejantes al que se está valorando debidamente registrados y protocolizados en el Registro Subalterno del Municipio Boconó.


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Ciudadana:

EUDE JOSE ,MORALES Boconó – Trujillo.

De acuerdo a la solicitud y siguiendo las instrucciones se procedió a realizar el avalúo del inmueble ubicado en el sector Visnaca de la Parroquia El Carmen Municipio Boconó, del Estado Trujillo.

En el informe técnico de avalúo se puede evidenciar que el procedimiento

utilizado para el cálculo del valor actual del inmueble es el que usualmente se emplea el campo de la tasación, por lo cual se garantiza la veracidad del mismo basada en la metodología utilizada y la información recabada.

Efectuados los análisis y cálculos correspondientes resultó que el referido inmueble tiene un valor actual de: ocho millones quinientos noventa y Siete mil doscientos veinte y ocho con 89/100 (Bs. 8.597.228,89).


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CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD

El avalúo obtenido para el inmueble, solicitado por la sucesión Eude Morales y realizado por Rafael Humberto Bastidas Duran CI: 18.891.930, Jogly Marquez CI: 10.312.929 y Josmary Bracamonte CI: 19.670.367, en fecha 28-05-2016, es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en mi trabajo ningún factor, como el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos.

a. Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en cualquier posible operación comercial o crediticia, ni me ligan con el propietario lazos familiares ni de ninguna otra índole.

b. Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi carácter de profesional avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades.

c. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo.


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Resumen Ejecutivo Solicitado por: Propietario: Sucesión Eude José Morales C.I: 3.735.541 Motivo del avalúo: Requisito para obtener el título de certificación de expertos avaluadores por la asociación de tasadores profesionales de Venezuela (ASAPROVE) Bienes valorados en este informe: Terrenos y Vivienda Unifamiliar. Ubicación: Sector Visnaca, Parroquia El Carmen, Municipio Boconó, Estado Trujillo. Monto del Avalúo: ocho millones quinientos noventa y Siete mil doscientos veinte y ocho con 89/100 (Bs. 8.597.228,89).

Fecha de Elaboración: 28 de Mayo de 2.016

Elaborado por:

Ing. Rafael Bastidas

Ing. Josmary Bracamonte

Ing. Jogly Márquez


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1.-Aspectos Generales. 1.1.- Requerimiento:

El avalúo se realiza producto de solicitud emitida por la sucesión Eude Jose Morales. 1.2.- Objetivo.

Determinar el valor de las bienhechurias fomentadas en el inmueble obtener el título de certificación de expertos avaluadores. 2.- Descripción del Inmueble: 2.1.- Ubicación.

En el sector la Visnaca, Parroquia El Carmen, Municipio Boconó del Estado Trujillo. 2.2.- Superficie Documental.

La superficie total del predio según documento suministrado, es de 95,73 m2. 2.3.- Superficie Levantada en Campo.

La superficie total del predio según Levantamiento, es de 95,73 m2 de construcción 2.4- Linderos.

Los linderos generales contenidos en la documentación consignada son los siguientes: Documentales:

Norte: Robert Duran Con extensión de 10 m

Sur : Rosmary Duran Con extensión de 7 m

Este: Vía interna. Con extensión de 11 m

Oeste: Hugo Fernandez. Con extensión de 11,3 m

3.-Localidad y entorno 3.1.- Vialidad y Accesos.


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Avenida principal (T007) que comunica al Municipio Boconò con el Municipio Trujillo, posee una capa de rodamiento asfaltico, la cual se encuentra en buenas condiciones de transitabilidad.

3.2.-Entorno:

Viviendas unifamiliares, bifamiliares, locales comerciales, abastos, farmacia, escuela, estación de servicios. 4.- Servicios Existentes.

Sector posee consolidado los siguientes servicios:

Red de Acueductos y cloacas. Aseo urbano. Electricidad. Gas Transporte público.

Población: Clase baja.

Tendencia: Estable

Actividades Económicas Predominantes: Comercio.

Desarrollo y Consolidación de la Zona: En proceso de desarrollo.

Nivel Socio – Económico: Clase baja.

8.- Metodología de Valoración.

En el desarrollo de este avalúo se emplea una terminología particular asociada a la disciplina Inmobiliaria en general, y a la materia Valuadora en particular. Ello hace necesario el enunciado de un grupo de definiciones que permitan al lector no relacionado con estas disciplinas, una cabal comprensión del análisis a realizar 8.1.- Métodos Utilizados:

Para determinar el valor total del inmueble objeto de estudio serán empleados diferentes métodos “Método del Costo y Método del Mercado”, los cuáles se describen a continuación: 8.1.1.- Valor de Reposición de las Edificaciones (Método del Costo).


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Método del Costo quien nos proporciona el valor de la construcción, el cual será influenciado por un valor de depreciación en función del uso, conservación y edad del inmueble.

Se entiende por Valor de Reposición de una edificación, al costo de su reproducción a los precios actuales de mano de obra, materiales y equipos. Este criterio de valoración recibe la denominación del Método del Costo, y es el desarrollado por las distintas normativas administrativas de valoración de inmuebles.

Existen dos variantes principales de este método, el primero basado en el calculo de todos partidas que probablemente se involucraron al momento de ejecutar la construcción del inmueble objeto de estudio, y el segundo basado en el costo directo unitario, método que resulta mas expedito ya que se apoya en información ya existente de los costos de construcción según tipologías y estándares constructivos.

Para determinar el Valor de la Construcción de un inmueble objeto de estudio, es necesario deducirle al Valor de Reposición del inmueble, la depreciación que esta sufre por efecto del tiempo y condiciones en que se mantenga. Valor de la Construcción = Valor de Reposición – Depreciación.

Para determinar el valor de depreciación utilizaremos la fórmula de Roos-Heidecke, la cual involucra la edad, la condición o estado en que se encuentra el inmueble según valoración visual, y la vida útil del tipo de inmueble que se esta estudiando. La fórmula que se aplicará para la depreciación física será: Valor Actual: V.R. x 1- (1-r) x FRH

%V.U.: n/t n: Años de uso t: Vida útil r: Constante de 0.10 FRH: Factor de depreciación Física Ross-Heidecke (Tabla I)

TABLA I

DEPRECIACIÓN FÍSICA HEIDECKE

ESTADO CONDICIONES FÍSICAS COEFICIENTE C

Estado 1

Estado 1,5

Estado 2

Estado 2,5

Estado 3

Estado 3,5

Nuevo………………………………………………...

Entre nuevo y regular ………………………………

Regular con conservación normal…………………

Entre regular y reparaciones sencillas…………….

Reparaciones sencillas………………………………

Entre reparaciones sencillas e importantes…….…

0,00%

0,32%

2,52%

8,09%

18,10%

33,20%


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Estado 4

Estado 4,5

Estado 5

Reparaciones Importantes……………………….…

Entre reparaciones importantes y sin valor ……...

Sin valor… Demolición…………………………..…

52,60%

75,20%

100,00%

8.1.2.- Método del Mercado.

El método de mercado consiste en hacer una comparación directa de los precios pagados en el mercado de propiedades similares, cuando existen sustitutos razonablemente y suceden transacciones con cierta frecuencia a través de uso de referenciales de compra venta en este caso particular.

El principio fundamental para la aplicación de este enfoque es la similitud,

concepto que implica establecer un patrón de comparación entre objetos muy parecidos en cuanto a las características físicas con la finalidad de llegar así a la obtención justa de valor.

REFERENCIALES

FUENTE: Registro Público Boconò.

N° REF

COMPRADOR PARROQUIA

PRECIO DE

VENTA (Bs)

AREA (m2)

PRECIO BS/m2

Valor actualizado

Bs/m2

P(1+i)n

REGISTRO DOC NUMERO

MATRICULADO PLANILLA

FECHA

1 ISABEL RIVERA

BOCONÓ 250.000 110,50 2262,44 2329,65

447.19.2.2.2.1959 14/03/2016

2 UBAN GARCIA BOCONÓ 380.000 110 3454,54 3558,17

447.19.2.2.4517 05/04/2016

3 PEDRO SERRANO

BOCONÓ 200.000 75,3 2656,04

2704,26

447.19.2.2.3258 12/04/2016

4 JEAN VALLADARES

BOCONÓ 410.000 245 1673,46

1703,83

447.19.2.2.4521 12/04/2016

5 CANDELARIO MEJIA

BOCONÓ 240.000 84,20 2850,35 2899,61

447.19.2.2.4526 14/04/2016

6 CARLOS VALLADARES

BOCONÓ 350.000 90 3888,88 3945,37

447.19.2.2.4532 21/04/2016

7 LISBETH MONTILLA

BOCONÓ 190.000 105,78 1796,18 1852,44

447.19.2.2.4669 10/03/2016

8 MELITON SULBARAN

BOCONÓ 210.000 115 1826,08 1876,3

447.19.2.2.4688 18/03/2016

9 MARIA GONZALEZ

BOCONÓ 150.000 90 1666,66 1689,42

447.19.2.2.4696 23/04/2016

10 MARIBEL BRICEÑO

BOCONÓ 150.000 85 1764,70 1799,99

447.19.2.2.4706 06/04/2016

11 MONICA DIAZ BOCONÓ 180.000 63 2857,14 2943,27

447.19.2.2.4710 13/03/2016

12 FELICITA DEL ROSARIO

BOCONÓ 260.000 95 2376,84 2433,85

447.19.2.2.4719 21/03/2016


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Los datos referenciales obtenidos datan Del año 2016, por lo tanto no es necesario aplicar la fórmula de capitalización para encontrar los valores actuales.

Para la valoración del terreno, se efectuó una investigación de operaciones de compra - venta en el Registro Público del municipio Bocono del Estado Trujillo. Ventas registradas y protocolizadas, se obtuvo una muestra de doce (12) referenciales.

8.1.3 Estadística Descriptiva.

Descriptivos

Estadístico Error típ.

VAR00001 Media 2478,0133 217,13679

Intervalo de confianza para

la media al 95%

Límite inferior 2000,0985

Límite superior 2955,9282

Media recortada al 5% 2440,3043

Mediana 2381,7500

Varianza 565780,637

Desv. típ. 752,18391

Mínimo 1689,42

Máximo 3945,37

Rango 2255,95

Amplitud intercuartil 1119,25

Asimetría ,737 ,637

Curtosis -,430 1,232

Fuente: Programa spss 19.0

8.1.4 Ajuste o correctivo de áreas:

Correcion Potencial : 2.659,91 Bs

Lorenzo D`Ruggiero : 2.504,84 Bs

Carlos Meyer : 2.495,06 Bs

Fuente: Elaboración propia


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El valor unitario por metros cuadrados tomado según el ajuste correctivo por área fue por el Ing. Carlos Meyer debido a que la zona donde se encuentra el inmueble es media baja.

8.1.5 Valor Actual del Terreno

VA= 2.495,06 x 95,73

VA= 238.852,09

Valor total del terreno

238.852,09 9.- Valoración de Bienes Inmuebles. 9.1.- Calculo del Valor de las Construcciones.

Vivienda principal

Vivienda unifamiliar de construcción tradicional de 95,73m2 situada en el terreno 1, consta de fundaciones aisladas, sistema estructural tradicional, con paredes de bloque de concreto de e=0,15m frisados, losa de piso de concreto armado, techo de acerolit y estructura de hierro, piso de cemento requemado, instalaciones eléctricas superficiales, instalaciones sanitarias superficiales, presenta un estado de conservación bueno, la calidad en los interiores es de acabados de primera con regular estado de conservación en paredes pintura, puertas metálicas con protectores, electricidad, así como en la cerrajería y herrería, baños, ventanas metalicas, entre otros. Distribución de espacios: 01 Cocina 01 Sala 01 Comedor 03 Dormitorios 01 Salas sanitarias internas 01 Porche. 01 Patio

9.2-Características constructivas:

Infraestructura: Fundaciones aisladas, bases de concreto armado, con

vigas de riostra.

Superestructura: Columnas de concreto armado.

Techo: Acerolit.


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Ventanas: Tipo romanilla de hierro y vidrio.

Puertas: externas de hierro, internas de madera entamborada.

Pisos: cemento pulido.

Sanitarios: revestimiento de frisos de acabado rustico.

Instalaciones eléctricas: Externas con cable # 10

Cocina: tipo tradicional

Área: 95,73 m2

Edad: 22 años

Vida útil: 60 años

Estado de conservación según Ross-Heidecke: 2

VA = VR [1 – (1 – r)(F.R.H)]

1. Calculo de VR:

VR = 131.310,93. (Según presupuesto anexo CINPRONET tercer

bimestre 2016.)

2. Calculo de (F.R.H)

Donde;

n_ = 22 años = 0,36 T 60 años

En la Tabla de Ross-Heidecke: Estado 2, factor 66% da un F.R.H. = 36% = 0,36

Descripción construcción

Área (m

2)

Valor de Reposición

N (años de uso)

t (vida útil)

Ec. FRH

Vivienda unifamiliar

95,73 114.522,56 25 60 2 0,264

VA = 114.522,56 [1 – (1 – 0,10) (0,264)]

VA = 114.522,56 x 0,7624

VA = 87.311,99 Bs.

VA = 87.311,99 Bs x 95,73 m2.

Valor de mercado de la vivienda: 8.358.376,80 Bs.


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RESUMEN DE AVALUÓ

Valor de mercado del terreno

Bs. 238.852,09

Valor de mercado de la vivienda

Bs. 8.358.376,80 Bs.

Total:

VALOR MINIMO DE MERCADO Bs.F. 8.597.228,89

FUENTE: WWW.BCV.ORG.VE

http://www.bcv.org.ve/


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Conclusiones

El inmueble conformado por una vivienda unifamiliar ubicada en el sector Visnaca de la Parroquia El Carmen del Municipio Boconó del Estado Trujillo, se concluye, para la fecha de la inspección se tomo las siguientes consideraciones: Escasez en lo que se refiere a referenciales de la zona, la ubicación del inmueble se encuentra en una zona media baja, la vivienda se encuentra en un estado de conservación regular con reparaciones sencillas. Como resultado del análisis del avaluó tenemos que el valor del inmueble es de ocho millones quinientos noventa y Siete mil doscientos veinte y ocho con 89/100 (Bs. 8.597.228,89).


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ANEXO 1- FACHADA

ANEXO 2- SALA


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ANEXO 3- HABITACIÓN

ANEXO 4- COCINA


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ANEXO 5-- BAÑO

ANEXO 6- TECHO Y PUNTO DE ELECTRICIDAD


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