I. PENDAHULUAN

1. Latar Belakang

Pemerintah hingga kini terus berusaha menciptakan iklim investasi yang

semakin baik. Beberapa kebijaksanaan terus dikeluarkan oleh pemerintah agar

arus investasi semakin meningkat. Hal ini tidak lepas dari semakin tingginya

persaingan dengan negara-negara lain yang juga menjadi tujuan investasi negara-

negara maju.

Seiring dengan hal tersebut, maka Propinsi Jawa Timur juga tidak terlepas

dari keterkaitan global tersebut. Propinsi Jawa Timur merupakan propinsi yang

terletak di bagian ujung timur Pulau Jawa yang memiliki luas teritorial atau

daratan sebesar 47.922,48 km yang merupakan 2,5% dari seluruh luas daratan

Indonesia serta memiliki wilayah perairan 110.000 km2 dengan panjang garis tepi

pantai ± seluas 200 km.

Propinsi Jawa Timur yang mengalami perkembangan industri yang pesat.

Hal ini diketahui dari peningkatan ekspor di beberapa kota, yang dapat dilihat

pada tabel 1, yaitu:

2

Tabell

Ekspor Jawa Timur menurut pelabuhan ekspor ( 1995-1996)

PELABUHAN

Ekspor

Surabaya

Gresik

Probolinggo

1995

Volume

(ton)

2.615.261

113.219

58.425

Nilai / Value

(000 US$)

3.464.835

51.851

33.039

1996

Volume

(ton)

2.775.825

172.318

56.349

Nilai / Value

(000 US$)

3.706.059

76.372

35.158

Sumber: Biro Pusat Statistik

Dari data di atas dapat diketahui meningkatnya perkembangan ekspor

selain kota Surabaya. Sehingga sebagai alteraatif selain kota Surabaya, Gresik

juga dapat ikut memacu perkembangan kebutuhan suatu kawasan industri.

Kabupaten Gresik menghadap ke Selat Madura. Dihubungkan dengan

jalan raya yang menyusur pantai utara dengan Tuban, Bojonegoro dan Surabaya.

Dengan ketiga kota tersebut, Gresik juga mempunyai hubungan jalan kereta api.

Dalam bidang industri, terdapat pabrik semen yang berkapasitas produksi

1,3 juta ton / tahun. Selain itu Gresik juga mempunyai industri Petrokimia. Di

kabupaten itu juga terdapat berbagai industri menengah dan industri rumah tangga

di bidang makanan dan alat-alat rumah tangga serta bahan bangunan.

Untuk itu maka PT Maspion Industrial Estate membangun suatu kawasan

industri di daerah Gresik. Pengembangan lahan di daerah Gresik tersebut

memberikan sumbangan berupa penyediaan infrastruktur dan fasilitas umurn.

3

Infrastruktur dan fasilitas tersebut berupa jalan, taman, saluran pembuangan air

kotor, listrik, air, saluran telepon, keamanan dan sebagainya.

2. 1 iujauan Khusus Terhadap Lahan

Lahan tersebut dikembangkan oleh PT Maspion Industrial Estate menjadi

suatu kawasan industri. Lahan tersebut terletak di desa Manyar Sidomukti dan

Sukomulyo, Kecamatan Manyar, Kabupaten Gresik, Jawa Timur. Dipilihnya

tempat ini karena dekat dengan kota Surabaya dan pelabuhan Tanjung Perak.

Dengan luas lahan sekitar 335 hektar, merupakan satu-satunya kawasan

industri yang mempunyai pelabuhan sendiri, dengan panjang total 3,4 km. Yang

dibagi menjadi kapling-kapling untuk industri dengan skala besar dan industri

kimia. PT Maspion Industrial Estate menjual lahan tersebut dalam bentuk kapling

siap bangun.

3. Rum u san Masalah

PT Maspion Industrial Estate mengembangkan lahan di kabupaten Gresik

ini menjadi suatu kawasan industri dengan infrastruktur dan fasilitas yang lengkap

seperti jalan, taman, listrik, air, saluran telepon, keamanan, mess, kantin, mobil

pemadam kebakaran, mobil ambulans, sarana ibadah, sarana olahraga dan juga

jaringan pipa-pipa untuk supply material dari pelabuhan ke lokasi industri.

4

Untuk meningkatkan tingkat hunian, citra dan kesan yang baik, sangat

diperlukan manajemen yang baik dan profesional untuk mengelola properti

tersebut. Sehingga properti tersebut akan mempunyai nilai yang tinggi pada masa

yang akan datang. Untuk itu maka salah satu faktor yang diperlukan yaitu

mengetahui berapa nilai pasar wajar dari properti yang berupa kawasan industri

lengkap dengan infrastruktur dan fasilitas pendukungnya.

Untuk mendapatkan nilai pasar wajar, yaitu dengan melakukan penilaian

atau Appraisal terhadap properti yang dimaksud. Dengan berpedoman pada hal

tersebut, maka penulis merangkum permasalahan sebagai berikut: Berapa nilai

pasar wajar atau Open Market Value dari harta tetap berwujud yang

berupa suatu kawasan industri lengkap dengan infrastruktur dan fasilitas

pendukungnya ?

4. Penjelasan Judul

Penulis dalam menyusun skripsi ini memakai judul: Laporan

Penilaian Harta Tetap Berwujud Kawasan Industri Maspion di Kabu paten

Gresik, sebagai judul skripsi.

Penjelasan Judul:

-Laporan : Secara umum didefinisikan sebagai segala sesuatu

yang dilaporkan kepada seseorang atau kelompok.

Sedangkan laporan dalam penelitian ini

5

didefinisikan sebagai suatu dokumen yang berisi

hasil penilaian yang cukup jelas datanya dan

berpedoman pada tanggal tertentu yang mengandung

analisis-analisis perhitungan dan opini dari sebanyak

mungkin data yang relevan sebagai bahan penunjang

yang dibutuhkan (GAPPI,1991:2)

-Penilaian : Disebut juga Appraisal atau Valuation yang

didefinisikan sebagai suatu proses menghitung atau

mengestimasikan untuk mendapatkan perkiraan nilai

atas suatu aktiva berdasarkan fakta-fakta yang

diterima dan diperoleh dengan melakukan

penyelidikan dan pemeriksaan untuk tujuan tertentu

(The Appraisal of 25N Pinckney, March 1978:3)

-Harta Tetap Berwujud : Didefinisikan sebagai harta atau kekayaan yang

secara fisik mempunyai bentuk dan wujud yang

dapat diamati dengan satu atau lebih panca indra,

memiliki karakteristik umum dan memberi manfaat

ekonomi pada masa mendatang, tidak dapat

berpindah atau bergerak (tidak dapat dengan cepat

dipindah tangankan) yang berupa tanah dan

bangunan tetap berwujud beserta fasilitas dan

prasarana yang ada berfungsi sebagai pelengkap.

6

(Smith and Skousen, 1992:429)

-Kawasan Industri Maspion : Kawasan tempat pemusatan kegiatan industri

pengolahan yang dilengkapi dengan prasarana,

sarana dan fasilitas penunjang lainnya yang

disediakan dan dikelola oleh Kawasan Industri

Maspion.

-Di Kabupaten Gresik : Adalah kabupaten di mana Kawasan Industri

Maspion dibangun dan didirikan.

5. Tujuan Penulisan Skripsi

Penulisan skripsi ini disusun dengan tujuan antara lain sebagai berikut:

a) Memenuhi salah satu syarat untuk meraih gelar kesarjanaan SI di Fakultas

Ekonomi Manajemen Bidang Studi Real Estat Universitas Kristen Petra.

b) Untuk dapat mengungkapkan suatu pendapatan nilai pasar wajar atau

Open Market Value dari Kawasan Industri Maspion.

6. Manfaat Penyusunan Skripsi

Ditinjau dari segi teoritisnya, maka penulisan skripsi ini dapat

memberikan manfaat yaitu;

7

a) Untuk dapat melatih penulis memecahkan masalah-masalah, khususnya

dalam bidang penelitian properti dengan cara menerapkan ilmu

pengetahuan yang penulis dapatkan dan pelajari melalui perkuliahan.

b) Untuk menambah kasana perpustakaan dan sebagai bahan pertimbangan

bagi mahasiswa lain di masa yang akan datang untuk penelitian yang

sejenis.

c) Sebagai masukan dan dokumen pelengkap bagi perusahaan yaitu PT

Maspion Industrial Estate akan Kawasan Industri Maspion untuk

mengetahui berapa nilai pasar wajar dari properti tersebut.

7. Metodologi Penyusunan Skripsi

Metodologi yang dipakai dalam penulisan skripsi ini, meliputi hal-hal

sepertiberikutini:

7.1 Ruang Lingkup Pembahasan

Di dalam menyusun penulisan skripsi ini penulis mempunyai

batasan-batasan sebagai berikut:

a) Penulis melakukan permintaan data pada properti yang dinilai yaitu

Kawasan Industri Maspion pada tanggal 22 Oktober 1997

b) Nilai pasar wajar dari properti tersebut menggunakan Metode

Perbandingan Pasar (Market Comparison)

8

c) Properti yang penulis nilai adalah harta tetap berwujud milik PT

Maspion Industrial Estate yang berupa tanah, bangunan serta sarana

pelengkap yang berfungsi sebagai suatu kawasan industri.

d) Penilaian dilakukan dengan tujuan untuk mengetahui berapa nilai

pasar wajar atau Open Market Value dari Kawasan Industri Maspion

ini. Adapun nilai yang didapat nantinya akan digunakan untuk menulis

laporan penilaian dari Kawasan Industri Maspion yang terdiri dari

tanah, bangunan beserta sarana pelengkapnya.

7.2 Prosedur Pengumpulan dan Pengolahan Data

Metode pengumpulan dan pengolahan data yang dipakai dalam

penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut:

a. Survey Pendahuluan

Survey pendahuluan merupakan langkah pertama untuk mengetahui

gambaran umum tentang keadaan perusahaan yang akan dinilai

dalam rangka memperoleh permasalahan yang akan dibahas dalam

skripsi ini.

b. Survey Lapangan

Dengan melakukan penelitian lapangan yang secara langsung pada

obyeknya yaitu Kawasan Industri Maspion, untuk memperoleh data

primer dan data sekunder. Data primer yaitu data-data yang

diperoleh dengan cara wawancara dan pengamatan secara langsung.

Sedangkan data sekunder adalah pengelolaan data yang bersumber

9

dari instansi-instansi atau bisnis-bisnis yang serupa dengan kawasan

industri yang sedang penulis teliti.

c. Studi Kepustakaan

Melalui studi kepustakaan ini dikumpulkan bahan-bahan yang ada

hubimgannya dengan penyusunan skripsi ini, yaitu dengan membaca

dari beberapa sumber yang antara lain sebagai berikut:

1. literatur-literatur

2. surat kabar

3. majalah-majalah yang ada kaitannya dengan pembahasan materi

ini

8. Sistematika dan Pengolahan Data

Berikut ini dikemukakan mengenai uraian tentang sistematika penulisan

skripsi ini, yang antara lain adalah sebagai berikut:

BAB I PENDAHULUAN

Bab ini menguraikan tentang latar belakang, tinjauan khusus

terhadap lahan, rumusan masalah, penjelasan judul, tujuan

penulisan skripsi, manfaat penyusunan skripsi, metodologi

penyusunan skripsi serta sistematika dan pengelolaan data.

BAB II LANDASAN TEORI

Bab ini berisi tentang pengertian penilaian, definisi nilai,

definsi harga, definisi biaya, definisi nilai pasar wajar, tujuan

10

penilaian, karakteristik benda yang mempunyai nilai, faktor-

faktor eksternal yang berpengaruh pada nilai properti, faktor-

faktor internal yang berpengaruh pada nilai properti, kriteria

kawasan industri, proses penilaian dan metode penilaian

properti

BAB III GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN

Bab ini menjelaskan tentang sejarah singkat perusahaan yaitu

sejarah PT Maspion Industrial Estate selaku pengembang dari

Kawasan Industri Maspion, maksud dan tujuan dari Kawasan

Industri Maspion, lingkup dan pelayanan Kawasan Industri

Maspion, hak dan kewajiban perusahaan, tata tertib kawasan

industri, dan struktur organisasi serta deskripsi tugas dari

Kawasan Industri Maspion.

BAB IV ANALISAPASAR

Bab ini berisi tentang data-data kawasan industri yang akan

digunakan sebagai pembanding dalam laporan penilaian yang

sedang penulis teliti.

BAB V LAPORAN PENILAIAN

Bab ini berisi tentang laporan penilaian yang mempunyai sub

bahasan antara lain: identifikasi masalah, analisa properti,

konstruksi dan akomodasi, fasilitas, lahan, sarana pelengkap,

rencana tata kota, segi-segi hukum, pendapatan Iain-lain,

II

manajemen, penggunaan terbaik dari properti, metode

penilaian, dan ringkasan penilaian.

BAB VI KESIMPULAN

Bab ini merupakan bab penutup di mana menerangkan tentang

kesimpulan akhir dari proses penilaian yang telah dilakukan

dan memberikan nilai pasar wajar atas properti tersebut.