-
DEPARTEMENKEUANGANREPUBLIKINDONESIABADANPENDIDIKANDANPELATIHANKEUANGAN
PUSDIKLATKEUANGANUMUM2008
DIKLATTEKNISSUBSTANTIFSPESIALISASIPENILAIANPROPERTIDASAR
MODUL
PenyusunanLaporanPenilaian
-
IDENTITASMODUL
Judul :PenyusunanLaporanPenilaianPenulis :Satriotomo,SH,M.Ec.DevPenilai :Qoswara,SE,MsiEdisi :Tahun2008
DikeluarkanolehPusatPendidikandanPelatihanKeuanganUmumBadanPendidikandanPelatihanKeuangan
untukDTSSPenilaianPropertiDasar.
Dilarangkerasmengutip,menjiplak,ataumenggandakansebagianatauseluruhisimodulini,sertamemperjualbelikantanpaizintertulisdariPusatPendidikandan
PelatihanKeuanganUmumBPPK.
-
v
KATAPENGANTAR
Proses pendidikan dan pelatihan merupakan salah satu sarana yang
senantiasadiperlukanolehsetiaporang, termasukmerekayangtengahbekerjadalam
rangka meningkatkan karir kerja dalam kehidupannya, karena proses pembelajaran
pada hakekatnya adalah salah satu cara untuk terjadinya peningkatan dan
pengembangansumberdayamanusiadalamrangkamengantisipasipermasalahandan
pemenuhankebutuhankerjadimasadepan.
Modul Penyusunan Laporan Penilaian yang ditulis oleh Satriotomo, SH,
M.Ec.DevinidisusundandigunakandalamDiklatTeknisSubstantifSpesialisasi(DTSS)
PenilaianProperti Dasar yang diselenggarakan olehPusdiklat Keuangan Umum bagi
pegawaidariDirektoratJenderalKekayaanNegara(DJKN)DepartemenKeuangan,dan
dirancang untuk memberi bekal pengetahuan dan keterampilan yang diperlukan bagi
pegawai DJKN dalam bidang kekayaan negara guna meningkatkan kualitas sumber
dayamanusiagunamemperlancarpelaksanaantugasdilingkungankerjaDJKN.
Modul ini sudah mendapatkan masukanmasukan dari berbagai pihak,
diantaranyaSaudaraQoswaraSE,Msi(dariDJKN).
Kamimenghargaidanberterimakasihatasupayapenulisdanpereviewdalam
mempersiapkan dan menyusun modul ini sehingga turut membantu memberikan
kemudahan bagi peserta pendidikan dan pelatihan di lingkungan Pusdiklat Keuangan
UmumBadanPendidikandanPelatihanKeuanganDepartemenKeuangan.
Jakarta, Desember2008Pj.KepalaPusdiklatKeuanganUmum,
AriWahyuniNIP060078951
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian vi
DAFTARISI
Halaman
SAMPULDEPAN ....................................................................................... i
SAMPULDALAM...................................................................................... ii
LEMBARIDENTITASMODUL.................................................................. iii
LEMBARPERSETUJUANPENILAI........................................................... iv
KATA PENGANTAR.................................................................................. v
DAFTARISI................................................................................................ vi
PENDAHULUAN.......................................................................................... 1
DESKRIPSISINGKAT................................................................. 1
TUJUANINSTRUKSIONALUMUM .......................................... 1
TUJUANINSTRUKSIONALKHUSUS ....................................... 1
KEGIATANBELAJAR.................................................................................. 2
PENGERTIANLAPORAN............................................................ 2
BENTUKBENTUKLAPORAN................................................... 4
LAPORANLENGKAP(NARRATIVEREPORT)........................... 6
A. PENDAHULUAN .............................................................. .... 6
B. DASARPENILAIAN......................................................... .... 7
C. PRESENTASIDATA......................................................... .... 9
D. ANALISISDATADANKESIMPULAN ........................... .... 11
E. LAMPIRANLAMPIRAN ................................................. .... 13
CONTOHCONTOH .................................................................. 15
RANGKUMAN............................................................................................... 37
TESTFORMATIF ....................................................................................... 39
UMPANBALIK DANTINDAKLANJUT.................................................. 40
DAFTARPUSTAKA.................................................................................. 41
KUNCIJAWABANTESTFORMATIF ...................................................... 42
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 1
PENDAHULUAN
A. DESKRIPSISINGKAT/RELEVANSI/PENGANTAR
Direktorat Jenderal Kekayaan Negara mempunyai tugas dan fungsi salah satunya
sebagaipenilaiasetasetpemerintah.Hasildaripenilaiantersebutmerupakansebuah
data yang penting yang digunakan oleh pemerintah di dalammenyusunan Laporan
KeuanganPemerintahPusat.Berdasarkanhal itulahmakamodul inidisusundengan
maksud agar peserta diklat dalam hal ini yang akanmenjadi seorang penilai dapat
membuat laporan penilaian dengan efektif dan efisien sesuai dengan standar dan
peraturan yang berlaku, sehingga dapat meningkatkan kompetensi mereka untuk
meningkatkankinerja.
B. TUJUANINSTRUKSIONALUMUM
Setelah mengikuti mata pelajaran ini peserta diharapkan dapat menyusun laporan
penilaiandenganbaikdanbenar
C. TUJUANINSTRUKSIONALKHUSUS
Setelahmengikutipembelajaraninipesertadiharapkanmampu:
a. Menjelaskanpengertianlaporanpenilaian
b. Menjelaskantujuanpembuatanlaporanpenilaian
c. Menjelaskanfungsilaporanpenilaian
d. Menyusunlaporanpenilaiansesuaidenganbentukdanformatlaporanpenilaian
e. Menyusunisilaporanpenilaian
f. Menyusun laporan penilaian sesuai dengan sistematika pelaporan penilaian
lengkap
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 2
KEGIATANBELAJAR
1. PENGERTIANLAPORAN
Laporanpenilaian(valuationreport)merupakansebuahlaporantertulisdarinilai
danataupenilaianyangtelahdilaksanakanolehpenilaikepadapihakyangmemberitugas
(klien).Tujuandarilaporanpenilaianiniadalahagarpembaca(klien)memahamimasalah
penilaian dari objek yang dinilai melalui alasan dan deskripsi data yang relevan untuk
mendukung suatu opini/kesimpulan nilai. Laporan penilaian ini merupakan tahap akhir
darirangkaianprosespenilaian.
American Institute ofRealEstateAppraisers (AIREA),memberi standar bahwa
laporanpenilaiansetidaknyaharusmencakupbeberapahalsebagaiberikut:
1. Identifikasidandeskripsimengenaipropertisubjekyangdinilai.
2. Spesifikasi kepentingan (interests) yang terdapat dalam properti yang dinilai, yaitu
melaluianalisiskepemilikan,keuangan(financial),kepentinganlegaldanlainlain.
3. Mengidentifikasi opini yang menjadi tujuan penilaian dan sekaligus kegunaan
penilaianitusendiri.
4. Menetapkan tanggal penilaian (date of valuation), tanggal inspeksi lapangan dan
tanggalpelaporan.
5. Menentukan kegunaan tertinggi dan terbaik (highest & best use) dari properti yang
dinilai(jikadianggapperlu).
6. Menerangkanprosedurpenilaianyangdigunakan.
7. Menyediakan/menampilkan data pendukung dan alasanalasan yang mendukung
analisis,opinidankesimpulannilaidalamlaporan.
8. Menerangkan semua asumsi dan batasan (limiting condition) yang mempengaruhi
analisis,opinidankesimpulannilai.
9. Mengidentifikasi personal properti/itemitem yang bukan termasuk dalam real
properti.
10.Menerangkan sejarah/riwayat properti, termasuk riwayat penjualan, penyewaan,
pendanaandanlainlain.
Sementara itu, menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007, SPI 3 tentang
PelaporanPenilaianTahun2007,laporanpenilaianseharusnya:
1. Menyusun kesimpulan penilaian secara lengkap dan mudah dimengerti serta tidak
menimbulkankesalahpahaman.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 3
2. Mengidentifikasipemberi tugas,maksuddantujuanpenilaian, tanggaltanggalyang
relevan dengan penilaian yaitu tanggal penilaian, tanggal laporan penilaian, dan
tanggalinspeksilapangan.
3. Menentukandasarpenilaian, termasuk jenisdan definisi nilaipasardan nilai selain
nilai pasar yang akan dilaporkan secara terpisah dalam hal beberapa komponen
propertidalampenilaiandinilaipadadasarselainnilaipasar.
4. Mengidentifikasi danmenjelaskan hakkepemilikan ataukepentingan properti yang
dinilai, karakteristik fisik dan legal properti, golongan properti lain yang dinilai
selainkategoripropertiyangutama.
5. Menjelaskanruanglingkuppenugasanpenilaian.
6. Menjelaskanseluruhasumsidankondisipembatasyangmendasarikesimpulannilai.
7. Mengidentifikasiasumsikhususdanmenentukankemungkinankondisitersebutakan
terjadi.
8. Memuat deskripsi informasi dan data yang diperiksa, analisis pasar yang
dilaksanakan, pendekatan dan prosedur penilaian yangditerapkan, dan alasan yang
mendukunganalisis,opinidankesimpulandalamlaporan.
9. Memuat pernyataan yang secara khusus melarang publikasi dari laporan secara
keseluruhanatausebagian,ataureferensididalamnya,atauopininilaiataunamadan
afiliasiprofesionaldaripenilai,tanpapersetujuantertulisdaripenilai.
10. Memuatpernyataanpenilai(compliancestatement)dimanapenilaiantelahdilakukan
sesuaiSPI.Pernyataanpenilaitersebutharusmengkonfirmasikan:
a. Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian adalah benar
sesuaidenganpemahamanterbaikdariPenilai.
b. Analisisdankesimpulanhanyadibatasiolehasumsidankondisiyangdilaporkan.
c. Penilai tidak memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai (jika terdapat
kepentingantertentuharusdisebutkan).
d. Imbalanjasapenilaitidakberkaitandenganhasilpenilaianyangdilaporkan.
e. PenilaiandilakukandenganmemenuhiketentuanSPIdanKEPI.
f. Penilai telah memenuhi syarat pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakanoleh asosiasipenilaiyangdiakuipemerintah.
g. Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis properti yang
dinilai.
h. Penilaimelakukaninspeksiterhadappropertiyangdinilai.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 4
i. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah
menyediakanbantuanprofesionaldalampenyiapanlaporanpenilaian.
11. Mencantumkannama,kualifikasiprofesional,dantandatanganpenilai.
Menurut SPI 2007, penyajian laporan penilaian ditentukan oleh penilai dan
pemberitugasberdasarkaninstruksidanspesifikasipenugasan.Jenis,isi,danpanjangnya
laporantergantungdarimaksuddantujuanpengguna,persyaratanhukum,jenisproperti,
sifat, dan kompleksitas dari permasalahan penilaian. Dokumentasi yang cukup untuk
seluruh laporanpenilaianharusdisimpanrapidalamarsipkerjauntukmendukunghasil
dankesimpulandaripenilaiandan harusdisimpandalam jangkawaktusetidaknya lima
tahunsetelahpenyelesaian.
2. BENTUKBENTUKLAPORAN
Bentuklaporanpenilaiantergantungdarikebutuhandantujuanpenilaian.Secara
garis besar bentuk laporan penilaian dibagi menjadi laporan lisan dan laporan tertulis.
Namun demikian, bentuk laporan penilaian yang lazim digunakan dalam praktek
penilaian properti dikelompokkanmenjadi 4(empat)macam,yaitu:
a) Laporanlisan/oralreport,yaitulaporanlisandaripenilai.Laporaninidiperlukanjika
keadaannyamendesakatauklientidakmemerlukanpelaporansecaratertulis.
b) Surat/letter report, yaitu laporan penilaian yang berbentuk surat dan berisikan hasil
investigasi dan analisis yang disimpulkan dalam sebuah surat (contoh SPPTPBB).
Estimasi nilai disampaikan melalui suatu surat yang disahkan dengan tanda tangan
penilai. Surat ini biasanya hanya berisi opini nilai dari properti, tanpa disertai
dukungandata, informasidananalisis.Laporansemacam inibiasanyadisiapkanatas
permintaanpelanggan(klien),namunsetidaknyalaporanpenilaianberbentuksuratini
berisikantentang:
Identifikasiyangmencukupimengenaiproperti danhakkepemilikanyangterdapat
dalam properti yangdinilai
Pernyataanmengenaitujuanpenilaian
Deskripsimengenaibentukanalisisyangdipakai
Tanggalpenilaian,tanggalpelaporandansemuabatasanbatasanmasalah(limiting
condition).
Sertifikasinilai/pernyataantentangkesimpulannilai
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 5
c) Formulir/form report, adalah laporan penilaian dalam bentuk formulir khusus yang
disediakan oleh perusahaan penilai dan bentuk formulir tersebut adalah standar.
Bentuk laporan ini biasanya digunakan oleh institusi keuangan, asuransi, dan
pemerintah. Form report ini merupakan bentuk laporan yang memuat tentang hasil
penilaiandarisuatupropertisecarasingkatdanbiasanyaberisikaninformasiberkaitan
dengan:
Tanah, yaitu mencakupmengenai luas tanah, bentuk tanah, jenis hak atas tanah,
topografi,ada/tidaknyabanjir,lebardepan(frontage)dancirikhususlainnyayang
berkaitandenganonsitedanoffsiteimprovement.
Bangunan, yaitu mencakup informasi mengenai luas bangunan, jumlah lantai
bangunan, kegunaan bangunan, umur bangunan/tahundibangun, jumlah ruangan,
kondisi bangunan secara umum, spesifikasi bangunan (lantai, atap, dinding dan
langitlangit), fasilitas bangunan (mekanikal dan elektrikal), desain, bangunan
pelengkap,pagardantaman.
Sertifikasi nilai, yaitu kesimpulan/opini nilai yang dihasilkan melalui sebuah
analisis,tandatangan/pengesahan,asumsidankondisipembatas.
Dalampembuatanbentuklaporanini,halyangharusdiperhatikanadalahketikaform
tidakdapatmengakomodir data penilaian yangpenting dankrusialmaka sebaiknya
penilai tetap memasukkan data tersebut ke dalam laporan dengan tidak mengubah
struktur form.
d) Laporan lengkap/narrative report, adalah laporan penilaian yangdisampaikan secara
lengkap, disertai deskripsi properti (tanah dan bangunan), datadata pendukung,
analisisdandisertai jugadengandatadatapendukung lainnyaseperti foto,siteplan,
buildingplan,gambardetaildanpotonganbangunan,denah/petayangmenunjukkan
letakobjekdaninformasilainyangmendukungopininilai.Laporanpenilaianbentuk
iniharus lengkap, jelas, terperincidansistematis sehinggapembacadapatmengikuti
langkahlangkahpenilaianhinggasampaipadakesimpulannilaiakhir.Dalamlaporan
lengkap ini, penilai harusmemisahkan bagian deskriptif dengan bagian analisis dan
interpretasi. Data faktual dan deskriptif biasanya terletak di awal laporan sehingga
memudahkandalamanalisisdaninterpretasi.Datafaktualtersebutmenjadidasarbagi
penilai untuk menganalisis faktorfaktor yang mempengaruhi nilai dan dasar bagi
penilaiuntukmelakukaninterpretasi.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 6
3. LAPORANLENGKAP(NARRATIVEREPORT)
Sebagaimana diterangkan di atas bahwa laporan penilaian berbentuk naratif
haruslah memuat secara lengkap, jelas, rinci dan sistematis mengenai data dan analisis
penilaian yangdilakukan.Untuk itu setiap laporan penilaian berbentuk naratif haruslah
memuatbeberapahal,diantaranyaadalah
A. PENDAHULUAN
Bagian pendahuluan dari laporan lengkap ini meliputi beberapa bagian penting,
yaituhalamanjudul,suratpengantar,daftarisi,sertifikasi/pernyataannilaidanringkasan
konklusi penting (summary of important conclusion). Secara lengkap bagianbagian
tersebutdapatdijabarkansebagaiberikut:
a) Halamanjudul.Halamanjudul inisekaligusjugadigunakansebagaihalamansampul
laporan.Halaman inibiasanyaberisipropertidanalamatpropertiyangdinilai,nama
dan alamat penilai/perusahaan penilai beserta logonya dan bulan/tahun penilaian
tersebutdilaksanakan.
b) Suratpengantaratauseringdisebutsebagailetteroftransmitalmerupakansuratyang
dibuat oleh penilai kepada pelanggan (klien) yangmenyatakan bahwa penilai telah
melakukanpenilaianatasobjekyangditunjukpadatanggaltertentudanuntuktujuan
tertentu serta pernyataan/opini nilai atas objek yang dinilai. Surat pengantar ini
berisikanantaralain:
tanggalsuratdanpihakyangmemberitugas
alamatproperti
pernyataanidentifikasikepentingankepentinganyangterdapatdalamproperti yang
dinilai
Pernyataanmengenaitelahdilaksanakannyainspeksiterhadapproperti
tanggalpenilaianefektif
estimasinilai
batasanmasalah
tandatanganpenilai.
c) Daftar isi (table of content), yaitu memuat mengenai daftar pokok bahasan yang
terdapat dalam laporan penilaian, termasuk daftar tabel, diagram, denah dan foto
objek.
d) Sertifikasi nilai, yaitu sertifikasi nilai yang disertai dengan pernyataan nilai akhir,
tandatanganpenilai,tanggaldancap/stempeldenganuraian/pernyataanseperticontoh
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 7
berikut : Kesimpulan nilai yang terdapat dalam laporan penilaian ini adalah
berdasarkan fakta yang benar dan sesuai dengan kenyataan dan pengetahuan
penilai.
e) Rangkumankonklusipenting,rangkuman inidiperlukanbila laporanterlalupanjang
danterdiridaribeberapaobjek.
Mengawalilaporanpenilaian,penilaijugaharusmenyatakansiapapemberitugas,
untuk siapa laporan tersebut dibuat dan menyatakan bahwa properti telah dilakukan
pemeriksaan/inspeksi. Penilai dalam hal ini juga dapat menegaskan batasanbatasan
penggunaan laporan penilaian tersebut dan tanggung jawabpenilai hanya terbatas pada
tujuansebagaimanadinyatakandalam laporan,kecualiklientelahmeminta izinterlebih
dahulukepadapenilai.
B. DASARPENILAIAN
Bagian berikutnya dari suatu laporan penilaian adalah dasar penilaian. Dasar
penilaianyangdimaksudadalahsegalahalyangdipakai sebagaidasardalampenentuan
nilai atauyangdijadikandasardalammemberikanopini nilai.Padabagian ini biasanya
merangkumitentang:
a. Asumsiasumsi yang dipakai sebagai dasar pertimbangan dalammemberikan opini
nilaidankondisikondisiyangmembatasivaliditasopinitersebut.
b. Tujuandankegunaanpenilaiantersebutdilakukan.
c. Definisijenisnilaiyangdipakai/diestimasidantanggalditetapkannyanilai.
d. Hakhakyangterdapatdalampropertiyangdinilai.
Secara detail halhal diatas dinyatakan pada bagianbagian dari laporan sebagai
berikut:
i. Asumsidan kondisipembatas
Asumsi dan kondisi pembatas ini dinyatakan dalam laporan adalah bertujuan
untuk melindungi penilai terhadap kemungkinan penyalahgunaan hasil penilaian yang
telah dilakukan. Asumsi dan kondisi pembatas yang sering dimasukkan dalam laporan
penilaian adalah asumsi pasar wajar, opini yang berbeda, dasar yang dipakai dalam
menentukan nilai tanah/bangunan, tanggal dan tujuan yang spesifik dilakukannya
penilaiansertabatastanggungjawabpenilai.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 8
ii. Tujuanpenilaian(theobjectiveofsolution)
Tujuanpenilaianharuslahdinyatakandenganjelaspadalaporanpenilaianapakah
untuk tujuan jual beli, agunan bank,asuransi, lelang,pajak,pembebasan tanahdan lain
sebagainya.Tujuanpenilaianiniperludinyatakandenganjelaskarenamempunyaikaitan
eratdenganjenisnilaiyangdihasilkandansejauhmanatanggungjawabpenilaiterhadap
opininilaiyangdiberikan.Sebagaicontoh,apabila tujuanpenilaianadalahuntuktujuan
pajak(misalnyaPajakBumidanBangunan),makajenisyangdiestimasiadalahnilaijual
objek pajak (NJOP) dimana dalam penentuannya perlu memperhatikan peraturan
peraturan yang berlaku seperti kelas tanah dan bangunan, daftar biaya komponen
bangunan (DBKB) dan zona nilai tanah (ZNT) serta tanggung jawab penilai hanya
sebatasuntuktujuan/kepentinganpajaksajadanbukanuntuktujuanlainnya.
iii. Tanggalpemeriksaan(inspectiondate)
Tanggalpemeriksaanadalahtanggaldilakukannyapengecekan fisik,pengukuran
dan pengidentifikasian langsung di lapangan terhadap objek yang dinilai. Tanggal
pemeriksaanlapanganiniperludisebutkandenganlengkaptanggal,bulandantahunnya,
sesuai denganwaktu inspeksi yang telah dilakukan. Tanggal pemeriksaan lapangan ini
dapatberupasuatutanggaltertentu,misalnya3Maret2001,ataupundapatberupasuatu
periodewaktu,misalnya3Mei2001sampaidengan10Mei2001.
iv. Tanggalpenilaian(dateofvaluation)
Tanggal penilaian adalah tanggal dimana nilai ditetapkan.Tanggal penilaian ini
harusdinyatakandenganjelasdanlengkaptanggal,bulandantahunnya.Mungkintanggal
penilaian ini sama atau mungkin juga berbeda dengan tanggal pemeriksaan lapangan,
tergantungdarimasingmasingkeadaan.Sebagaicontoh:tanggalpenilaianuntuktujuan
pajak (PBB) adalah selalu ditetapkan berdasarkan keadaan objek per tanggal 1 Januari
daritahunpajakyangbersangkutan,jadiapabilapadatanggal1Januaritahunpajakyang
bersangkutan bangunan tersebut ada dan pada tanggal 10 Januari tahun yang sama
bangunan tersebut terbakar, maka Pajak Bumi dan Bangunannya tetap dikenakan
berdasarkan tanggal penilaian per tanggal 1 Januari tahun pajak tersebut.Untuk tujuan
jualbeli biasanya tanggal penilaian ditetapkan berdasarkan permohonan klien atau
ditetapkan sama sesuai tanggal pelaksanaan pemeriksaan lapangan, sedangkan untuk
asuransi nilai ganti rugi/penggantian adalah berdasarkan pada nilai objek pada tanggal
sebelum terjadinya musibah. Jadi tanggal penilaian biasanya ditetapkan berdasarkan
tujuanpenilaiantersebutdilakukan.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 9
v. Dokumenkepemilikan
Semuaitemyangberkaitandengankepemilikanpropertipadabagianiniperludinyatakan
denganjelas,yaitumeliputiantaralain:
Alamat :jalan,no,RT/RW,kelurahan,kecamatan,kota/kabupaten.
Jenishak :hakmilik,hakgunabangunan,hakpakai,hakgunausaha,danlainlain.
Namapemilik:namadaripemeganghakapakahpribadi/badan.
Luastanah :berapameterpersegiluastanahyangdimiliki/dikuasai.
Statustanah :apakahsedangdijadikanjaminanbankdikuasaipihaklaindan
sebagainya.
vi. Deskripsilokasi
Dalam bagian ini perlu dijelaskan tentang alamat properti secara lengkap dan
jelas, sehingga pembaca jika menghendaki dapat menemukan properti tersebut hanya
denganberpatokanpadaalamatyangdisampaikantersebut.Penilaipadabagian ini juga
perlumenguraikanlokasipropertiatauobjekyangdinilaidarisuatulandmarktertentudi
suatukotadimanaobjek yangdinilai terletak, seperti tugu,alunalun, balaikota,pasar,
kantor pos besar (central post office) dan sebagainya. Selain lokasi, penilai juga perlu
menguraikan mengenai aksesibilitas menuju ke objek yang dinilai, seperti pencapaian
dari jalanbesar,saranatransportasiumumyangtersedia, lingkungansekitardanhalhal
lainyangdapatmenjelaskankeberadaanpropertiyangdinilai.
C.PRESENTASIDATA
Pada bagian presentasi data ini biasanya terdiri dari bagianbagian yang
membahassecaralebihrincimengenai:
Identifikasiproperti.
Identifikasipersonal properti/itemsyangbukantermasukrealproperti.
Dataluasareadanpersekitaran(neighborhood).
Zoning.
Ukurandata.
Deskripsi mengenaibangunan(improvement).
Studipemasaran(jikadiperlukan).
i. Identifikasiproperti
Identifikasi properti yang dimaksud adalah meliputi dua hal, yaitu identifikasi
terhadaptanahdan identifikasi terhadappengembanganyangadadiatas tanahtersebut.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 10
Jika properti yang dinilai berupa tanah kosong, maka identifikasi hanya dilakukan
terhadap tanah saja, sedangkan bila properti yang dinilai berupa tanah yang sudah
dikembangkan/dibangun,makaselainterhadaptanah,identifikasidilakukanjugaterhadap
bangunan, bangunan pelengkap, fasilitas dan semua pengembangan yang dilakukan di
atastanahpropertisubjek.
Deskripsimengenaitanahadalahmenjelaskanmengenaikeadaanfisiktanah,yaitu
meliputi luas, bentuk tanah, kontur tanah, elevasi, lebar depan (frontage), dayadukung
tanah,lokasitanah(kebaikandankekurangannya)dan view.Deskripsiterhadapbangunan
dalam hal ini adalah meliputi deskripsi mengenai kualitas fisik/ material bangunan,
desain, fungsi, fasilitas bangunan dan keadaan bangunan. Secara lengkap deskripsi
mengenaitanahdanbangunaniniakanditerangkanpadababselanjutnya.
ii. Lingkungansekitarnya(neighborhood)
Lingkungan sekitarnya merupakan bagian penting yang harus diterangkan juga
dalam laporan, karena bagaimanapun juga nilai suatu properti sangat dipengaruhi oleh
keadaan lingkungan sekitar. Beberapa item yang biasa diterangkan adalah fasilitas
lingkungansekitarseperti:sekolah,toko/mal,terminal,stasiun,bandara,tempatrekreasi
dan sebagainya. Fasilitas lingkungan ini dapat berdampak positif dan dapat pula
berdampaknegatif.Sebagaicontohapabilaproperti terletakberdekatandengankampus,
pusat perbelanjaan, bandara atau terletak dengan jalan besar maka otomatis akan
berpengaruh positif terhadap nilai properti. Sebaliknya, apabila suatu properti terletak
berdekatan dengan kuburan, tempat penimbunan sampah (TPA) atau terletak dekat
dengankawasankumuh,makaotomatisakanberpengaruhnegatifterhadapnilaiproperti.
iii. Perencanaankota/zoning
Untukmelakukanpenilaian beberapapropertitertentu,penilaiperlumenyatakan
apakah zoning yang ditetapkan pemerintah pada kawasan di mana properti tersebut
berada. Dari informasi zoning tersebut maka penilai perlu menganalisis apakah
penggunaan properti sesuai dengan zoning yang ditetapkan oleh pemerintah dan
bagaimanakaitannyadengannilaiproperti.Nilaisuatupropertiakanmencapaisuatunilai
yang tertinggi dan terbaik apabila memenuhi kriteria the highest dan best use, yaitu
bahwa properti tersebut harus memenuhi 4 (empat) kelayakan, yaitu kelayakan secara
fisik,kelayakan secara legalitas/peraturan,kelayakan secara finansialdanmenghasilkan
keuntunganyangmaksimal.Darikeempatsyaratdiatas,zoningmerupakanbagiansyarat
pentingbagisuatupropertiuntukdapatmenghasilkannilaiyangtertinggidanterbaik.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 11
iv. Ukurandata
Ukuran data disini penting untuk dikemukakan supaya tidak terjadi salah
penafsiran dan untuk memudahkan pemahaman. Ukuran data biasanya menggunakan
ukuran yang lazim digunakan pada kawasan dimana properti tersebut terletak, apakah
menggunakanmeterpersegi,kakipersegi,yard,tombak,hektar,accredansebagainya.
v. Deskripsimengenaibangunan/pengembangan
Deskripsi mengenai bangunan/pengembangan ini penting untuk memberikan
informasimengenai identifikasigambaran fisikdaribangunanyangakandinilai.Dalam
melakukanidentifikasiinipenilaiperlumembagibangunanmenjadi3(tiga)bagian,yaitu
: bangunan utama, yaitu bangunan yangmempunyai luas paling besar danmempunyai
kegunaan yang utama dan paling dominan bangunan tambahan dan pengembangan
lainnya(otherslandimprovement/OLI).
Beberapahal yangpentinguntukdiuraikandalamdeskripsi bangunan iniantara
lainmeliputi:
Fungsibangunan/jenispenggunaanbangunan
Luasbangunan
Jumlahlantaibangunan
Tahundibangun
Tahunrenovasi
Strukturutamabangunan
Komponenpenutupbangunan, yaitukomponen/material yangmenjadipenutupatap,
dinding,lantaidanlangitlangit
Komponenkomponenkhususbangunan,sepertireliefdinding,bentukatap,meterial
khususbangunandansebagainya
Fasilitas pelengkap bangunan, yaitu listrik, telepon, sistem pendingin udara, sound
system,sistempemadamkebakaran,pasokanairbersih,sistempembuanganairkotor,
sistempemanasairdanlift/eskalator
Pengembangan tanah lainnya, yaitu meliputi ada tidaknya kolam renang, taman,
lapangantenis,jalanlingkungan,perkerasanhalamandanpagar.
D.ANALISISDATADANKESIMPULAN
Bagian analisis data dan kesimpulan ini biasanya terdiri dari beberapa bagian
analisis,yaituanalisis:
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 12
Penggunaan tertinggi dan terbaik bilamana properti berupa tanah kosong (vacant
land)ataupuntelahdikembangkan.
Dasarpenilaian.
Nilaitanah.
Pendekatanperbandingan.
Pendekatanbiaya.
Pendekatanpendapatan.
Rekonsiliasinilai/indikasinilaiakhirproperti.
i. Analisiskegunaantertinggidanterbaik
Analisis kegunaan tertinggi dan terbaik ini diperlukan untuk melihat apakah
kegunaan dan keberadaan properti subjek/properti yang dinilai telah memenuhi kriteria
sebagai kegunaan tertinggi dan terbaik, yaitu mempunyai kelayakan secara fisik,
kelayakansecaralegalitas,kelayakansecarafinansialdanmemberikankeuntunganyang
palingmaksimal.Analisiskegunaantertinggidanterbaikinidapatdilakukanbaikkepada
objek berupa tanah kosong/tanah yang dianggap kosong maupun terhadap tanah yang
sudahterdapatpengembangandiatasnya.
ii. Dasarpenilaian
Dalam itemdasarpenilaian ini adadua hal yangharusdijelaskan, yaitudefinisi
nilai dan metodemetode penilaian yang digunakan dalam penilaian tersebut. Dalam
penjelasan tentangmetodepenilaian,penilaimenguraikansecara jelasmetodepenilaian
apa yang digunakan dalam mengestimasi nilai properti. Selain menjelaskan metode
penilaian yangdipakai,padabagian ini jugaperludijelaskanpuladatadatapendukung
yangdiperolehuntukpenerapanmasingmasingmetode.Sebagaicontoh,datadataharga
jualpropertipembandingdisertakan jikapendekatandatapasar (marketdataapproach)
digunakandalampenilaianproperti tersebutdan jikadigunakanpendekatanpendapatan
(income approach) maka perlu diuraikan mengenai datadata yang berkaitan dengan
perbandingansewapropertisejenisdi lingkungansekitarnya, tingkathunian(occupancy
rate)propertisejenis,trendpasardansebagainya.
iii. Nilaitanah
Pada bagian ini diuraikan mengenai dasar dan metode yang dipakai dalam
menentukan nilai tanah, apakah berdasarkan pada analisis perbandingan data pasar
ataukah berdasar pada metode penentuan nilai tanah yang lain seperti metode alokasi,
metode ekstraksi, metode subdivision of development, metode residual ataukahmetode
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 13
pengkapitalisasian sewa dasar tanah. Metode perbandingan data pasar adalah metode
terbaikdanpalingumumdigunakan,karenametodeinilebihmencerminkankondisipasar
yangsebenarnyadariproperti sejenis.Namundalampenentuannilai tanahuntuktujuan
pajak, seringkali penentuannilai tidakmendasarkansecaramurnimetodeperbandingan
data pasar, tetapi sudah terdapat unsur kebijakan yang tertuang dalam klasifikasi tanah
sebagaimanasaatinidipakaidalampenentuanNJOPPBBuntukbumi.
iv. Penilaian(valuation)
Dalam bagian ini penilai menguraikan secara ringkas semua metode dalam
penilaian yang digunakan, baik secara pendekatan biaya (cost approach), pendekatan
pendapatan(incomeapproach)maupunpendekatanperbandingandatapasar(marketdata
approach) yang sesuai dengan tujuan penilaian tersebut dilakukan. Selainmenguraikan
mengenaimetodepenilaianyangdigunakanadalahcukuppentingjugauntukmenyatakan
bagaimanaprosesdanhasilpenilaianyangdihasilkansertarekonsiliasinilaidarimetode
metodepenilaianyangdipakai.
v. KesimpulanNilai(StatementofValue)
Dari berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari tiapmetodeyangdipakai serta
setalah melakukan rekonsiliasi nilai, maka selanjutnya dalam bagian ini penilai
menyampaikan keputusan tentang opini nilai yang dihasilkannya. Kesimpulan nilai
properti ini harus disertai tandatangan asli dari penilai dan sebaiknya antara halaman
kesimpulan nilai dan tanda tangan penilai tidak terdapat pada halaman yang terpisah,
yaituuntuktujuankeamanandangunamenghindariadanyapemalsuan.
E.LAMPIRANLAMPIRAN
Datadatapendukungyangperludiketahuiolehpembacaperludisertakandalam
laporanpenilaian,yaitupadabagianlampiran.Datadatayangdilampirkantersebutantara
lainmeliputi:
Plotplan,yaitupeta(plan)yangmenunjukkanletakdaritiaptiapunitbangunanyang
dinilaipadatanahproperti subyek.
Planandelevationofbuilding,yaitupeta(plan)yangmenunjukkandenah/pembagian
ruangtiapunitbangunansertagambartampakbangunan,baikdaridepanmaupundari
samping, yang berguna bagi pengidentifikasian dan penghitungan biaya reproduksi
barupadapendekatanbiaya.
Photo/gambar, yaitu berguna untuk memberi gambaran riil mengenai kondisi
bangunan, sebagai media untukmengingat keadaan bangunan yang sebenarnya dan
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 14
sekaligus sebagai barang bukti sekiranya pada suatu ketika diperlukan sebagai alat
buktidipengadilan.
Petakota,kawasandanpetapeta lainnya.Hal inibergunauntukmemberigambaran
mengenailokasi/letakproperti.
Bagandangrafik.
Abstraksi mengenaisewa/penyewaan.
Datapendapatandanpengeluaran.
Spesifikasibangunan.
Estimasidetailmengenaibiayabangunanbaru(RCN).
Datapenjualan/datapembanding.
Analisispasar(trendandoccupancy).
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 15
4.CONTOHCONTOHa. Contoh Surat Pengantar yang memuat secara lengkap informasi mengenai Letter of
TransmitalSurabaya,15Agustus2007NomorSurat :...................................................Sifat :Penting/segeraLampiran :SatusetPerihal :PenilaianProperti......................
Yth. PemerintahKotaSbyJalan................Nomor.........................................
DenganHormat,
Berdasarkan kontrak Perjanjian Kerja Nomor: ...................... tertanggal ....................,kami telah melakukan peninjauan lokasi dan fisik, pemeriksaan, analisis dan penilaianterhadapsebuahpropertiyangterletakdiJalanTunjunganNomor3,KelurahanGenteng,KecamatanGenteng,KotaSurabaya,PropinsiJawaTimur,sesuaidengandatadatafisikdan legal (dokumendokumen),pernyataanpernyataan,danketeranganketerangan yangdiberikanPemberiTugas.Tujuanpenilaianadalahsesuaidengan yang telahdinyatakandalamKontrakPerjanjianKerjaNomor:.......................tertanggal..................,yaituuntukmenentukanNilaiPasarataspropertisebagaimanadimaksuddiatasuntukDasarNegosiasiPenentuanBagiHasildan Kerjasama Operasi antara Pemerintah Kota Surabaya dan PT.X berdasarkan sisaBOTsampai31Maret2009danrenovasiyangakandilakukanPT.XLaporanpenilaianinitidakdirekomendasikanuntuktujuanpenilaianlainnya.BerdasarkanStandarPenilaianIndonesia(SPI)2007,dansesuaidenganhasilpeninjauanlokasi dan fisik, pemeriksaan, analisis, dan penilaian serta dengan mempertimbangkansegaladatadan informasiyangobjektif,makadenganasumsiasumsi,syaratsyaratdan/atau pembatasanpembatasan tertentu sebagaimana dinyatakan dalam laporan penilaianini, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar Properti yang terletak di Jalan TunjunganNomor3KelurahanGenteng,KecamatanGenteng,KotaSurabaya,PropinsiJawaTimurpadatanggal15Agustus2007adalahsebagaiberikut:
Rp59.527.961.000,00(Limapuluhsembilanmilyarlimaratusduapuluhtujuhjutasembilanratusenampuluh
saturiburupiah)Nilai pasar tersebut merupakan nilai dari properti yang harus dianggap sebagai satukesatuanyangtidakdapatdipisahkan.Kami menyatakan bahwa kami tidak memiliki kepentingan apapun dan dalam bentukapapun, baik sekarangmaupundimasayangakandatang terhadapproperti yangdinilaimaupunpendapatnilaipropertiyangkaminyatakandalamlaporanpenilaianini.Demikian penilaian properti ini dilakukan secara objektif dan bebas dari konflikkepentingansesuaikapasitaskamisebagaiPerusahaanPenilai.KamiucapkanterimakasihataskepercayaanyangtelahSaudaraberikankepadakami.Hormatkami,Appraisal
NamalengkapPimpinanIjinPenilai:
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 16
b.ContohDaftarIsiyanglengkap
DaftarIsi
Halaman
SuratPengantarDaftarIsiPernyataanPenilaiRingkasanNilaiAsumsiAsumsidanSyaratSyaratPembatasanUmumI. Pendahuluan
I.1. DasarPenugasandanRuangLingkupPenilaianI.2. TujuanPenilaianI.3. TanggalInspeksidanPenilaianI.4. PengertiandandefinisiI.5. PendekatandanMetodePenilaianI.6. ProfilObjekPenilaianI.7. Data/DokumenyangDiberikan
II. PenilaianPlasadanParkirII.1. PenjelasanUmumProperti
II.1.1. LokasidanIdentitasII.1.2. FasilitasdanKeadaanLingkunganII.1.3. KondisidanPasarPropertiII.1.4. AnalisaDampakLingkunganII.1.5. DataKepemilikanTanahII.1.6. Peruntukan Lahan(TownPlanning)II.1.7. PemanfaatanTertinggidanTerbaik
II.2. ProsesPenilaianII.2.1. PendekatanBiayaII.2.2. PendekatanPendapatanII.2.3. Rekonsiliasi(Kesimpulan)Nilai
LampiranLampiranApendikA :TabelPerhitunganApendikB :PetaLokasiApendikC :FotoFotoApendikD :GambarSituasiTanah
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 17
c.ContohGeneralAssumptionsandLimitingConditionsyangLengkap
AsumsiAsumsidanSyaratSyaratPembatasanUmum
(GeneralAssumptionsandLimitingConditions)
Penilaian properti ini berdasarkan pada asumsiasumsi dan syaratsyarat pembatasansebagaiberikut:
1. Bahwa kami bertindak sebagai penilai tidak mempunyai kepentingan finansialterhadappropertiyangdinilaidanhasildaripenilaianyangdilakukan
2. Bahwa dengan dilandasi itikad baik, semua dokumen asli yang diberikan ataudiperlihatkan oleh Pemberi Tugas dan pihak ketiga kepada kami dalam rangkapenilaian properti ini adalah sah, lengkap dan sesuai dengan kenyataan sebenarnyadan bahwadokumendokumenyangdiberikankepadakami dalambentuk fotocopy,turunan dan/atau salinan adalah sesuai dengan dokumen asli yang dianggap sah,lengkapsertasesuaidengankenyataansebenarnya
3. Bahwa dokumendokumen, pernyataanpernyataan dan keteranganketerangan yangdiberikanolehPemberiTugasataupihakketigakepadakamiuntuktujuanpenilaianproperti ini adalah benar, akurat, lengkap dan sesuai dengan keadaan sebenarnya,serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal diberikannya penilaianpropertiini
4. Bahwa semua tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiapdokumenasliyangdiberikandan/ataudiperlihatkanolehPemberiTugaskepadakamiadalah benar, termasuk surat tanah,materai, coretan dan tanda yang terdapat dalamsetiap dokumen foto copy, turunan dan/atau salinan yang diberikan oleh PemberiTugaskepadakami
5. Bahwa instansipemerintahdan/ataupihakyangmengeluarkandan/ataumenerbitkanizin, persetujuan, lisensi dan/atau bukti tanda pendaftaran kepada Pemberi Tugasadalahpejabatdan /ataupihak yangberwenanguntukmelakukan tindakantindakantersebut dan diwakili oleh orang(orang) yang berhak dan mempunyai izin,persetujuan,lisensi,dan/ataubuktitandapendaftaranyangbersangkutan
6. Bahwadalammelakukanpenilaianpropertiini,kamitidakmemberikanlegalitasatassuatu transaksi dimanaPemberiTugasmenjadi pihak ataumempunyai kepentingandidalamnyaatasproperti yangterkait
7. Bahwa dalam melakukan penilaian properti ini, kami tidak memeriksakelengkapan/syaratsyarat yang harus dipenuhi layaknya sebgai jaminan pengikatanhaktanggungandanolehkarenanyajikalaporaninibertujuansebagaidasarkebijakanpemberiankreditolehbank,makapihakbankbersangkutanberkewajibanmemeriksadan memastikan terpenuhinya syaratsyarat tersebut termasuk di dalamnya aspeklegalitas
8. Kecualidinyatakansecarategasdalampenilaianpropertiini,tidakdapatdiasumsikanbahwa kami berkewajiban dan telah melakukan pemeriksaan legalitas atas propertiyangdinilai
9. Bahwasemuasengketadalambentukperkarapidanamaupunperdata(baikdidalammaupundiluarpengadilan)yangberkaitandenganpropertiyangdinilaitidakmenjaditanggungjawabkami
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 18
10. Bahwanilaidiberikan dalambentukrupiah
11. Bahwa biaya penilaian ditentukan berdasarkan hari orang (manday) dan bukanditentukanberdasarkanbesarnyanilaiyangdiberikandalamLaporanPenilaian
12. BahwaLaporanPenilaianinidianggapsahapabilaterdaptcap(seal)dantandatanganaslidaripihakkami
13. Bahwaperubahanperubahan yangdilakukanolehpihakPemerintahmaupun swastayang berkaitan dengan kondisi properti, dalam hal ini rezoning, pelebaran jalan,marketconditionsdansebagainyabukanmenjaditanggungjawabkami
14. Bahwa tanggung jawab kami terbatas kepada Pemberi Tugas dimaksud dan kamitidakbertanggungjawabterhdappihaklainyangmenggunakanLaporanPenilainini
15. Bahwa kami mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidakberkewajibanuntukmemeriksastrukturbangunanataupunbagianbagiandaripropertiyang tertutup, tidak terlihat maupun tidak terjangkau dan kami tidak memberikanjaminan jika terdapat pelapukan rayap, kerusakan serta gangguan lain yang tidakterlihat
16. Bahwadalampenilaian ini,mesinmesindirincikansebagai satuunitkerja lengkap,yaitutermasuksemuabagian(part)danperlengkapan(accessories)yangsecarateknistergabungdalamunittersebut
17. Bahwa tanggung jawabmaterial dalam penilaian ini adalah sebatas fee yang sudahkami terima
18. Laporan penilain ini baik sebagian maupun seluruhnya bersifat rahasia dan tidakdapatdisebarluaskansecaraumummelaluiiklan,berita,penjualanataumedialainnyatanpaijindarikami
19. Penilaian properti ini hanya ditujukan untuk tujuan sebagaimana disebutkan dalamtujuan penilaian dalam laporan ini serta menjadi satu kesatuan yang tidak dapatdipisahkan dan penilai tidak bertanggungjawab terhdap penggunaan untuk tujuanlainnya.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 19
d.ContohPernyataanPenilaiyangLengkap
PernyataanPenilai
Kami sebagai penilai yang bertandatangan dibawah ini menyatakan bahwa kesimpulan
nilaidalampenilaianpropertidimaksudadalah:
Berdasarkanpengetahuankamidanberdasarkandatayangkamipercaya
Berdasarkan pernyataan atas fakta yang dinyatakan dalam laporan ini dan fakta
tersebutadalahbenar
Berdasarkan atas analisis, opini, dan kesimpulan yang dibatasi oleh asumsi dan
kondisi yang membatasi dan hal ini merupakan hasil analisis, opini, dan kondisi
profesionalpenilai
Berdasarkan pada kondisi bahwa kami tidak memiliki kepentingan khusus atau
pribadibaiksekarangmaupunpadamasayangakandatangataspropertiyangdinilai
Telahdisiapkan,dibuat,disusunsesuaidantundukpadaStandarPenilaianIndonesia
(SPI)2007danKodeEtikPenilaiIndonesia(KEPI).
Penilai,
Appraisal
NamaLengkap
Pimpinan
IjinPenilai:
AnggotaMAPPI:
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 20
e.ContohLaporanPenilaianYangLengkap
Untuk memberi gambaran tentang laporan penilaian yang lengkap, makadisampaikancontohlaporanpenilaiansebagaiberikut:ContohLaporanPenilaianyangLengkap
I.Pendahuluan
I.1.DasarPenugasandanLingkupPenilaian
a. SesuaidenganKontrakPerjanjianKerjaNomor.................tertanggal ...............,penilaian ini dilakukan atas permintaan Pemerintah Kota Sby sebagai PemberiTugas.
b. Pendekatan penilaian yangdigunakan adalah sesuai denganStandarPenilaianIndonesia (SPI) 2007, dengan ruang lingkup meliputi peninjauan lokasi danfisik, pemeriksaan, investigasi datadata pembanding, penilaian danmenyampaikanLaporanPenilaian.
c. Objekpenilaianadalah:
Properti, terletakdi JalanTunjunganNomor3,KelurahanGenteng,KecamatanGenteng,KotaSurabaya,PropinsiJawaTimur.
Properti ini meliputi sebidang tanah dengan luas 4.130 m2, diatasnya berdiribangunan plasa, gedung parkir, perkantoran bertingkat, dan sarana pelengkaplainnya dengan luas kurang lebih 31.244 m2, berikut mesinmesin danperalatannya.
Alashakpropertiobjekpenilaianadalah berupaSertifikatHakGunaBangunanNomor295atasnamaPT.W,SuratUkurNo.437/1989tanggal02Mei1989danberakhir haknya pada tanggal 30 April 2009. Sertifikat mana berdiri diatasSertifikatHakPengelolaanTanahNomor :1atasnamaPemerintahKotamadyaDaerahTingkatIISbyditerbitkanpadatanggal23Sepetember1988,SuratUkurNo.1037/1988tanggal22September1988.
I.2.TujuanPenilaian
Penilaian inidibuatuntuk tujuanmenentukanNilaiPasaratasproperti sebagaimanadimaksud diatas untuk Dasar Negosisasi Penentuan Bagi Hasil dan KerjasamaOperasiantaraPemerintahkotaSurabayadanPT.XberdasarkansisaBOTsampai31Maret2009danrenovasiyangakandilakukanPT.X.
I.3.TanggalInspeksidanPenilaian
Inspeksi lapangandilakukanpadatanggal8Juni28Juli2007.Penilaiandibuatpertanggalpenilaian01Agustus2007,denganasumsitidakadaperubahansejaktanggalinspeksidilapangan.
I.4.PengertiandanDefinisi
a. Harga
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 21
Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta,ditawarkan, atau dibayarkan untuk sesuatu barang atau jasa. Hubungannyadenganpenilaian,hargamerupakanfaktorhistoris,baikyangdiumumkansecaraterbuka maupun dirahasiakan. Karena kemampuan finansial, motivasi, ataukepentingan khusus dari seorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkanatas suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengannilai barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanyamerupakan indikasiatas nilai relatifdari barang atau jasaolehpembeli tertentudanataupenjualtertentudalamkondisiyangtertentupula(SPI2007KonsepdanPrinsipUmumPenilaianbutir4.2).
b. Nilai
Nilaiadalahkonsepekonomisyangmerujukkepadahargayangsangatmungkindisepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersediauntuk dibeli. Nilai bukanmerupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yangsangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuaidengan definisi tertentu dari nilai. (SPI 2007 Konsep dan Prinsip UmumPenilaianbutir4.5).
c. NilaiPasar
Nilaipasardarisuaturealestatlebihmencerminkankegunaannyamenurutpasardan bukan status fisiknya secara murni. Kegunaan atas suatu aset bagi pihaktertentudapatsajaberbedadengankegunaanasetdipasaratauindustritertentu.
(SPI2007KonsepdanPrinsipUmumPenilaianbutir4.9).
d. PenggunaanTertinggidanTerbaik,HighestandBestUse
Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) didefinisikan sebgai penggunaan yangpalingmungkindanoptimaldarisuatuproperti,yangsecarafisikdimungkinkan,telahdipertimbangkanseceramemadai,secarahukumdiijinkan,secara finansiallayak,danmenghasilkannilai tertinggidariproperti tersebut (SPI2007KonsepdanPrinsipUmumPenilaianbutir6.3).
I.5.PendekatandanMetodePenilaian
Terdapatbeberapapendekatanyanglazimdigunakandalampenilaiansuatuproperti.Prinsipnyasemuapendekatandapatdiaplikasikanterhdapsemuajeinisproperti,tetapipadakenyataannyaadabeberapapendekatan yangkurangsesuaiatauterpaksa tidakdapat digunakan sehubungan dengan datadata yang disyaratkan oleh pendekatanbersangkutan tidak terpenuhi atau lebih disebabkan oleh tujuan dari penilaian itusendiri. Untuk kasuskasus tertentu, penilaian suatu properti dapat melibatkanbeberapa pendekatan sebelum hasil akhir diperoleh. Keputusan mengenai dasarmetodologi yang akan digunakan dalam penilaian ini akan diuraikan pada masingmasing penilaian aset bersangkutan. Metodologi yang umum digunakan dalampenilaianinidapatdijelaskansebagaiberikut:
a. PendekatanDataPasar
Pendekataninimempertimbangkanpenjualandaripropertisejenisataupenggantidan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui prosesperbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian)dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 22
maupunpropertiyangmasihdalamtahappenawaranpenjualandarisuatuprosesjualbeli.(SPI2007KonsepdanPrinsipUmumPenilaianbutir9.2.1.1).
Pendekatan Data Pasar atau Pendekatan Perbandingan Data Pasar disebut jugaPerbandinganLangsung.Konsepdasardaripendekatanpenilaianiniadalahpadaprinsip supply and demand, yaitu keseimbangan antara penawaran danpermintaan serta prinsip substitusi, yaitu adanya kecenderungan minat yangtinggipadaproperti/ aset yangditawarkan lebihmurahdibandingproperti/ asetsejenis(identik)yanglebihmahal.
Dengan pendekatan ini, penilaian atas suatu properti/aset dilakukan denganmembandingkan secara langsung dengan properti/ aset lain yang sejenis atauhampirsamayangterdapatdipasar.Pendekataniniakanmenghasilkanpenilaianyangakuratapabilaproperti/asetyangdinilaidenganproperti/asetyangmenjadipembandingmempunyaiperbedaanyangrelatifkecilataumasihdalamtoleransiyangwajar.Varian dari pendekatan ini dapatmenggunakan teknik perhitungantambah kurang baik dalam bentuk prosentase maupun dalam bentuk satuanjumlah uang atau dengan teknik perhitungan pasangan berganda dalam bentukpenyelesaianpersamaansimultan.
Perhitungan dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa penawaranatau transaksi yang terjadi atas beberapa properti/aset sejenis dan kemudianmelakukananalisahubungankorelasidari faktorfaktoryangberpengaruhuntukmenentukan nilai properti yangmenjadi objek penilaian.Apabila properti/ asetyangdinilaimempunyai faktoryang lebih baikdaridata,makapenyesuaiannyaberupa nilai (positif), sebaliknya bila properti/ aset yang dinilai mempunyaifaktor yang kurang dari data, maka penyesuaiannya adalah pengurangan nilai(negatif). Besarnya penyesuaian tersebut akan sangat tergantung pada jenispropertidandatadatapembandingyangtersedia.
Faktorfaktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan penyesuaian akanberbedabedapadatiap jenisproperti.Faktorfaktoryangmenjadipertimbangandalampenilaiandijelaskanpadamasingmasingpenilaianobjek.
Jikajumlahproperti/asetyangdinilairelatifbanyak,makaasumsipenjualannyaharus dilakukan secara bertahap dengan memperhatikan daya serap pasarproperti/asetbersangkutan.Hargajualdapatdiproyeksikanmengalamikenaikansesuai dengan kondisi riil pasar. Hasil penjualan dikurangi biaya yang timbuldalam proses penjualannya merupakan laba bersih (net income operational)masingmasing tahap yang kemudian didiskon (present value) dengan discountrate tertentu untuk mendapatkan nilai sekarang yang sebanding. Jumlahkeseluruhan nilai sekarang dari masingmasing tahap penjualan merupakanIndikasiNilaiPasar dariproperti/asetbersangkutan.
b. PendekatanBiaya
Pendekatan inimempertimbangkankemungkinanbahwa, sebagai substitusidaripembelian suatu properti, sesseorang dapat membuat properti yang lain baikberupa replika dari properti asli atau substitusinya yangmemberikan kegunaanyang sebanding. Dalam konteks real estat, seseorang biasanya dianggap tidakwajar untukmembeli suatu properti lebih daripada biaya untukmembeli tanahyang sebanding dan membuat suatu pengembangan alternatif, kecuali akanmelibatkan jangkawaktuyang lebihpanjang,ketidaknyamanandanresikoyanglebih tinggi. Dalam prakteknya, pendekatan ini juga melibatkan estimasi
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 23
depresiasiuntukpropertiyanglebihtuadan/ataumemilikikeusanganfungsionaldimana estimasi biaya baru secara tidakwajarmelampaui harga yangmungkindibayarkan untuk properti yang dinilai. (SPI 2007 Konsep dan Prinsip UmumPenilaianbutir9.2.1.2)
Pendekatan ini digunakan untuk menentukan suatu nilai properti/ asetberdasarkanperhitunganseluruh biayabiayayangdiperlukanuntukpengadaan,pembangunan/ pengganti properti/ aset yang identik dengan properti/ aset yangdinilai. Perhitungan dilakukan seolaholah properti yang dinilai masih dalamkeadaanbarusehingganilaiyangdihasilkandisebutsebagaiBiayaPenggantianBaru.
Setelah Biaya Penggantian Baru tersebut diketahui baru kemudian melakukanpenyesuaianpenyesuaiandenganmemperhitungkanpenyusutanpenyusutanyangterjadi sesuai kondisi fisik, kapasitas dan tingkat pelayanan serta kondisilingkungan sekitaryangberpengaruhdariproperti/asetyangdinilai.
Umumnyapenyusutandapatdikatagorikansebagaiberikut:
Kerusakanfisik(PhysicalDeterioration)
Rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada struktur yangpertimbanganpertimbangannya disesuaikan dengan umur dan kondisi fisikyangada.
Kemunduranfungsional(FunctionalObselesence)
Yaitu suatu penyusutan yang diakibatkan oleh faktor internal perencanaanyang kurang baik yang dapat meliputi bentuk, model/desain,ketidakseimbanganyangbertaliandenganukuran,kekuatanstruktur, fasilitassertakemajuanteknologidanlainlain.
Kemunduranekonomi(EconomicObsolescense)
Faktorfaktor luar yang mengakibatkan penurunan nilai serta kondisilingkungan, peraturanperaturan pemerintah seperti zoning dan peraturanperaturanlainyangmembatasipenggunaansuatuproperti/aset.
Nilai yang diperoleh setelah Biaya Penggantian Baru dikurangi denganpenyusutanpenyusutan yang terjadi merupakan indikasi Nilai Pasar dariproperti/asettersebut.
c. PendekatanPendapatan
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungandenganpropertiyangdinilaidanmengestimasinilaimelaluiproeseskapitalisasi.Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (biasanya merupakan pendapatanbersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadiestimasinilai.Prosesinimungkinmenggunakankapitalisasiatautingkatdiskonto(menggambarkan tingkat pengembalian investasi), atau keduanya. Padaumumnya, prinsip substitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatanyang menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi adalah sebanding dengantingkat resiko yang diambil dan akanmenghasilkan nilai yang paling mungkinterjadi.(SPI2007KonsepdanPrinsipUmumPenilaianbutir9.2.1.3).
Dasar pemikiran dari Pendekatan Pendapatan adalah bahwa nilai pasar suatupropertisangattergantungpotensisuatupropertiuntukmenghasilkanpendapatan.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 24
Ada empat metodologi yang lazim digunakan dalam pendekatan pendapatan,diantaranya ialah Gross Income Multiplier (GIM), Direct Capitalization,DiscountedCashFlow(DCF)danResidualTechnique.
Jika pendapatan bersih pertahun dianggap stabil selama masa operasional danbersifat tak terhingga atau terus menerus, maka pendapatan bersih yangdihasilkan pada tahun tertentuoleh suatu properti dapat dikapitalisasi langsungmenjadi nilai dari properti bersangkutan selama tingkat kapitalisasi yangdigunakanadalahtingkatkapitalisasi(yield)yangberlakuumumdipasarpropertibersangkutandanmetodeinidisebutKapitalisasiLangsung.
Apabilapendapatandariproperti yangdinilai tidakdapatdianggap tetap,makapenilaian dapat menggunakanMetodeArusKas yang didiskontokan atau lebihdikenaldenganistilahDiscountedCashFlow(DCF).DenganpendekatanininilaipasardarisuatupropertiadalahsejumlahnilaikinidariNetOperationalIncomeyangakandiperolehdarihasiloperasionalproperti.
HasilpenilaiandenganPendekatanPendapatanmerupakannilaidarikeseluruhanbagian aset yang mempunyai kontribusi langsung delam operasional sepertitanah,gedung,saranapelengkap,mesinmesindanperalatandanmerupakansatukesatuanyangtidakterpisahkan.
I.6.ProfilObjekPenilaian
PropertiJalanTunjunganNomor3Surabaya
Properti ini berupa bangunan plasa, gedung parkir dan gedung perkantoran yangterletakdiJalanTunjunganNomor3,KelurahanGenteng,KecamatanGentengKotaSurabayaPropinsiJawaTimur.
Padamulanya, aset inidibangundiatas lahan bekaskebakaransesuaidenganSuratPerjanjian No.511.3/3/03/411.12/1985 tanggal 16 Januari 1985 oleh PT. Y denganperuntukanplasadangedungparkiruntukparkirkendaraanpengunjungpertokoandiJalanTunjungandengansistemBOTdangandiberiHakGunaBangunanselama20tahun dan menerima pembayaran atas penjualan hak pakai stan pertokoan sertamenerima penghasilan lain yang timbul dari hak yang diberikan dengan tetapmembayarretribusikepadaPemerintahKota,denganmembayarsumbanganinvestasisebesarRp.170,000,000.00(seratustujuhpuluhjutarupiah)yangharusdibayarpadasaatpenandatanganankontrak.
(lihat SertifikatHakGunaBangunanNomor 295 atas namaPT.W,SuratUkurNo.437/1989 tanggal 02 Mei 1989 (berakhir haknya pda tanggal 30 April 2009).Sertifikat mana berdiri di atas Sertifikat Hak Pengelolaan Tanah No. 1 atas namaPemerintahKotamadyaDaerahTingkatIISby,SuratUkurNo.1037/1988tanggal22September1988).
Dalam perjalanannya, pada tahun 1996 atas persetujuan Pemerintah Kota Sbypengelolaannyatelahdiambil aliholehPT.W.
BerdasarkanSuratPermohonanPT.XNo..........tertanggal27September2005perihalPermohonanPenyerahanKembalikepadaPemKotSbydanPerpanjanganKerjasamaPengelolaanGedungTunjunganCenterdenganPT.X
Menurutzoning tata ruangwilayahKotamadyaSurabaya,obyekberadadikawasankomersial dengan KDB tinggi, KLB tinggi, aksesibilitas baik, sarana infrastrukturPLN,Telkomdamsaluranairtelahtersedia.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 25
Penggunaantanahobyektersebutsaat ini telahsesuaidenganperuntukantataruangkotamadyasetempat.
I.7.Data/Dokumenyangdiberikan
Data/dokumenberupafotocopyyangkamiterimadariPemkotSby(Pemilikasetyangdinilai) adalah berdasarkan dokumen yang diberikan pada penilaian sebelumnyasebagaiberikut:
1. Sertifikattanah.
2. LayoutDenahGambarTanahdanBangunan.
3. Rekeninglistrikdanair.
4. IMB.
5. SPPTdanBuktiPembayaranPBBtahun2005.
6. PerjanjianPembangunanGedungParkir,PertokoandanPerkantoranBertingkat.
7. AddendumPerjanjianPembangunanGedungParkir,PertokoandanPerkantoranBertingkat.
8. Permohonan penyerahan kembali dan perpanjangan kerjasama pengelolaanGedungTunjunganCenter.
9. PerincianBiayaRenovasi.
10. ClosingAdvicedariAsuransiPT.A.
11. Daftarluasstanddanmasapenyewaan.
12. BiayaPegawai(ditunjukan).
13. StrukturOrganisasi.
II.PenilaianProperti
II.1.PenjelasanUmumProperti
I.1.1. LokasidanIdentitas
PropertiiniberupabangunanplasayangterletakdiJalanTunjunganNomor3danJalanGentengkaliyangdikenalsebagaipusatpenjualanelektronikberadadi Kelurahan Genteng, Kecamatan Genteng, Kotamadya Surabaya, PropinsiJawaTimur.
UntukmenujuLokasiinidapatdicapaidariarahUtarakearahSelatanmelaluiJalanGemblongan,dari arahBaratkeSelatanmelalui JalanPraban,maupundariarahTimurkeSelatanmelaluiJalanGentengkali.
Lokasi properti terletak sekitar 35 meter dari pertemuan antara JalanGemblongandenganJalanPraban,JalanGentengkalidanJalanTunjungandanberjarak radial sekitar 1,14 km ke arah Selatan dari pusat kota (TuguPahlawan).
Bangunanbangunan di sekitar obyek yang dapat dijadikan petunjuk antaralain:
Siola.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 26
GitaTamtama.
BankMandiri.
Perhutani.
Batasbataspropertiditandaidengan:
SebelahUtara :SioladanJalanGentengkali.
SebelahTimur :JalanGentengArnowo.
SebelahSelatan :TunjunganElectronicCenter.
SebelahBarat :SioladanJalanTunjungan.
Kami jugamengidentifikasibeberapa faktorpenambahdan faktorpengurangdarilokasipropertiyangdinilai.
FaktorPenambah :
Propertitersebutterletakdipusatkota(CBD).
FaktorPengurang :
Pembangunan awalnya digunakan untuk mendukung lahan parkir di JalanTunjungansehinggajumlahluasyangdapatdisewakanrelatifkecildandalampengelolaannyakurangdiminatiolehpenyewa/pedagang.
I.1.2. FasilitasdanKeadaanLingkungan
Objek ini terletakdi lokasiyangstrategis,yaitu jalanutamapusatkota, jalanterbuatdariperkerasanaspalhotmixdenganlebarbadanjalanlebihkurang12m,jalaninidilengkapisaluranairtertutupdikeduasisinya.
Topografiobjekdatar,denganelevasitanahkuranglebih1mdaripermukaanjalanexsisting.
Fasilitas infrastruktur yang sudah tersedia di sekitar obyek adalah jaringanlistrik, jaringan telepon, saluran air, fasilitas umum yang tersedia di sekitarlokasi antara lain pasar Genteng, Kantor PemKot, sekolahsekolah, tempatibadahdansebagainya.
Angkutan penumpang umum dapat ditemui di depan lokasi dengan jenisangkutanberupabiskota,angkotdantaksiyanglewatdidepanlokasi.
Kondisilingkunganobjekamandanbebasbanjir.
I.1.3. KondisiPasarProperti
Lokasi obyek merupakan salah satu area untuk kawasan komersial berupaperdagangan,bank,perkantorandansebagainyayangcukupdiminatiinvestormaupunpengguna langsung(user)denganhargacukuptinggidanterletakditepijalanutamadenganaksesibilitasbaikdankondisilingkunganaman,ramaidanbebasbanjir.
Waktu yangdiperlukan untuk penjualan adalah sekitar 1 sampai dengan 1,5tahun,pendekatanyangterbaikuntukpenjualanmelaluiagenproperti,dijuallangsungmelaluimediamassacetakmaupunolehpenjual.
I.1.4. AnalisaDampakLingkungan
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 27
Dalam melaksanakan penilaian ini kami mengasumsikan bahwa propertitersebut tidak pernah digunakan dalam kegiatan berkaitan dengankontaminasi,pencemarandanpolusilingkungan.
Kamitidakmelakukanpenelitianperihalpenggunaanmasa lalumaupunsaatini,baikdipropertiyangbersebelahanuntukkemudianmenetapkanadaatautidaknyakontaminasimaupunpolusi lingkungan,sehinggakamiberanggapantidakadanyamasalahtersebut.
Namun demikian apabila ternyata ditemukan adanya kontaminasi maupunpotensi kontaminasi lingkungan di properti tersebut ataupun properti yangbersebelahan,kamimenyatakan bahwapenilaian inidengansendirinya tidakberlakudanperlusegeradilakukanpenilaianulang.
I.1.5. DataKepemilikanTanah
Berdasarkaninformasidandokumenyangkamiterima,datakepemilikanatastanahobjekiniadalahsebagaiberikut:
TanggalNo. HakKepemilikan Luas(m2) AtasNama Penerbitan Berakhir
SertifikatHakGunaBangunanNo.295,SuratUkurNo.437/1989
4.130
PT.W 06/05/1989 30/04/20091.
Berdiridiatas:
SertifikatHakPengelolaanNo.1,SuratUkurNo.1037/1988
4.130 PemkotSurabaya
22/09/1988 Selamadipergunakan
Tanah tersebut mempunyai bentuk huruf L, dengan panjang bagian depan(frontage) yang memanjang pada Jalan Tunjungan kurang lebih 37 meter,panjang ke belakang kurang lebih 76 meter, panjang bagian depan yangmemanjang pada Jalan Gentengkali kurang lebih 47,5 meter, panjang kebelakangkuranglebih53meter.
Kami tidak melakukan pengukuran menyeluruh, melainkan denganmengambil samplingukuran yangditunjukkanolehPemberiTugas (diwakiliBapak ........). Kami mengasumsikan bahwa besaran luas yang digunakandalam penilaian ini sesuai dengan besaran luasan yang dinyatakan dalamsalinansurattanahtersebutdiatas.
Dalampenilaianini,kamimengasumsikanbahwaperpanjanganmasaberlakuSertifikat Hak Guna Bangunan atas objek penilaian dapat diberikan olehKantorPertanahanKotaSurabaya.Selainitu,kamitidakmenelitisecaradetailaspekhukumdarisurattanahdiatasdanmenyarankankepadaPemberiTugasagarmenunjukkonsultanhukumindependentuntukmelakukannya.
Untuk penilaian ini, kami beranggapan bahwaproperti objekpenilaian telahdilengkapi dengan surat tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan danbebas dari ikatan, tuntutan atauhalangan apapun selain dikemukakandalamlaporanini.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 28
I.1.6. PeruntukanLahan,TownPlanning
Berdasarkan informasi lisan dari Dinas Tata Kota mengenai Rencana TataRuang Pemerintah Kota Surabaya, objek penilaian terletak di atas zoningkomersialdengan batasanbatasansebagaiberikut:
KoefisienDasarBangunan(KDB) :60%
Jumlahlantaimaksimum :10lantai
I.1.7. PemanfaatanTertinggidanTerbaik(ZoningHighestandBestUse)
Ditinjau dari aspek fisik, legal, finansial, pasar dan zona peruntukan yangditetapkan olehPemerintahKotaSby,maka pemanfaatan yang tertinggi danterbaikdariobjekiniadalahsebagaikawasankomersial.
Dengandemikian,penggunaansaatiniatasobjekpropertitelahmencerminkanpenggunaanyangtertinggidanterbaik.
II.2.ProsesPenilaian
Untuk memudahkan proses dan kesesuaian pendekatan, penilaian objek inidikelompokkan ke dalam beberapa bagian sesuai dengan karakteristik dan fungsimasingmasingdaribagianobjeksebagaiberikut:
Objekyangdinilai Pendekatanyangdigunakan
(1)PenilaianTanah
(2)PenilaianBangunan
(3)Fasilitaspelengkaplainnya
(4)Mesindanperalatannya
PendekatanDataPasar
PendekatanBiaya
PendekatanBiaya
PendekatanBiaya
Propertikeseluruhan MetodeDCF
II.2.1.PendekatanKalkulasiBiaya
(1)PenilaianTanah
a. Faktor Justifikasi
Sehubungan dengan penilaian tanah denganMetode Perbandingan Data Pasar,
faktorfaktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan justifikasi
perbandinganadalah:
1. FaktorWaktu,yaitukemungkinanperbedaanhargaantarawaktupenawaran/transaksi denganindikasihargapadasaatpenilaian.
2. Faktor Lokasi, meliputi pertimbangan pada aksesibilitas, fasilitasinfrastruktur, prospek pengembangan, tingkat hunian dan keadaanlingkungansecarakeseluruhan.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 29
3. FaktorLuas,sehubungandenganliquiditas(tingkatkemudahan)penjualan.
4. FaktorBentuk,meliputidenah,frontagedanposisitanah.
5. FaktorKondisiFisik,meliputikeadaanfisiktanahsecarakeseluruhan.
6. Faktor Status Kepemilikan dengan perbandingan antara Hak Milik, HakGunaBangunan,PetokD,Girikataulainlainnya.
7. Dan lainlain faktor yang dapat mempengaruhi nilai, seperti adanyaketerpaksaanatassuatutransaksidanlainlain.
b. DataPembandingTanah
Data transaksi atau penawaran yang digunakan sebagai bahan pertimbangandalampenilaianini,adalahsebagaiberikut:
DataPembandingNo. Karakteristik/DataPembanding 1 2 3
Lokasi Jl.TunjunganNo.5Surabaya
Jl.PemudaNo.23Surabaya
Jl.B.Rachmat80Surabaya
1. LuasTanah 2.415m2 2.950m2 3.780m2
2. SuratTanah SHGB SHGB SHGB
6. Peruntukan Komersial Komersial Komersial
Indikasihargatanah/m2 7.618.305 6.750.000 6.500.000
TanggalTransaksi Mei2005 Juli2004
No FaktorPenyesuaian Data1 Data2 Data3
Luas 2.415 Luas 2.950 Luas 3.780
% 7.618.305 % 6.750.000 % 6.500.000
1 Lokasi 0% 0 5% 337.500 5% 325.000
2 Luastanah 2,5% (190.458) 2,5% (168.750) 0% 0
3 Surattanah 0% 0 0% 0 0% 0
4 Peruntukan 0% 0 0% 0 0% 0
5 Tanggaltransaksi 0% 0 5% (337.500) 5% (325.000)
Jumlahpenyesuaian 2,5% (190.458) 2,5% (168.750) 0% 0
Nilaisetelahpenyesuaian 5% 7.237.390 5% 6.412.500 0% 6.500.000
Pembobotan 30% 2.171.217 30% 1.923.750 40% 2.600.000
Nilaiindikasi 100% 6.694.967
Properti 4.130
NilaiPasar 27.650.213.710
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 30
c. IndikasiNilaiPasarTanah
Setelah mempertimbangkan semua data dan informasi yang berkaitan dengannilaidanpenilaiansecaraobyektif,makakamiberpendapatbahwaindikasinilaipasartanahseluas4.130meterpersegiinipadatanggalpenilaianadalahsebesar:
Rp.27.650.213.710,00
(Duapuluh tujuhmilyarenam ratuslimapuluhjutaduaratus tigabelasributujuhratussepuluh rupiah)
(2)PenilaianBangunan
a. BiayaPenggantianBaruatauBiayaReproduksiBaru
Bangunanbangunanyangdiperhitungkanhanyayangberadadiatas tanahyangdinilai. Bangunanbangunan atau instalasiinstalasi bangunan yang tidak dapatdiestimasi secara visual, ataubagian yang tertanamakan diperhitungkan secarawajarsesuaidenganfungsinya.
Karakteristik Bangunan berdasarkan Surat KeputusanWalikota Kepala DaerahTingkat II Sby No.188.45/647.91/411.59/89 yang dikeluarkan An.WalikotamadyaKepalaDaerahTinggkat IIdiSby tanggal31Mei1989adalahsebagaiberikut:
Uraian Properti
Tahundibangun 1989
KonstruksiRangkaBangunan BetonBertulang
UkuranBangunan
TinggiBangunan 36m
Pondasi TiangPancang&BatuKali
LuasLantai(m2) 31.244m2
Atap DakBeton
Plafon Akustik,Gypsum,Triplek&Expose.
Dinding/Partisi Batadiplesterdandicatkacarangkaaluminium.
Lantai Teraso,Keramik& RabatBeton.
Pintu Harmonika,kacarangkaaluminium,doubleplywoodrangkakayu&PVC.
Jendela Kacarangkaaluminium,kacarangkakayu,jalusi.
PenggunaanRuangan PlasadanParkir.
Sanitair Washtafel,klosetdudukdanurinoir.
Fasilitas Lift,Escalator,Tangga.
KondisiBangunan Sedang.
BiayaReproduksiBaru 68.738.800.000
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 31
b. Penyusutan
Datapenyusutanyangdigunakandalampenilaianiniadalahsebagaiberikut:
DataPembanding
No. Karakteristik/DataPembanding 1 2 3
1. Tahundibangun 1990 1998 1985
2. Umurefektif 16tahun 8tahun 21tahun
3. Umurekonomis 30tahun 35tahun 25tahun
4. Kondisi sedang baik buruk
Penyusutan
(1)KerusakanFisik 23% 13% 30%
(2)KemunduranFungsional 20% 10% 26%
5
(3)KemunduranEkonomi 13% 5% 18%
6. TotalPenyusutan 56% 28% 74%
7. RataRataPenyusutan 3,50% 3,50% 3,52%
c. IndikasiNilaiBangunan
Setelah mempertimbangkan semua data dan informasi yang berkaitan dengannilaidanpenilaiansecaraobyektif,makakamiberpendapatbahwaindikasinilaibangunan seluas 31.244 meterpersegi dengan akumulasi penyusutan pasarsebesar59,75%padatanggalpenilaianadalahsebesar:
Rp27.666.600.600,00
(Duapuluhtujuhmilyarenamratusenampuluhenamjutaenamratusribuenamratusrupiah)
(3)PenilaianFasilitasPelengkapLainnya
a. KarakteristikFasilitasPelengkapLainnya
Sarana pelengkap yang diperhitungkan hanya yang berada di atas tanah yangdinilai.
Kami tidak melakukan inspeksi terhadap sarana atau instalasiinstalasi yangtertutup, tidakdapatdijangkau, tidakdapatdiestimasi secara visual ataubagianyang tertanam dengan kondisi yang masih dapat berjalan dan akandiperhitungkansecarawajarsesuaidenganfungsinya.
Kami tidak dapat memberikan pendapat ataupun saran atas kondisi bagianpropertiyangtidakdiinspeksidanlaporaninitidakdimaksudkanuntukmemberigambaranataupunpernyataanatasbagianbangunantersebut.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 32
No. Karakteristik Saranapelengkap
SumberListrik AirBersih SistemKomunikasi
1. SumberTenaga JaringanPLN JaringanPDAM
Sumurbor
JaringanTelkom
2. KapasitasTerpasang 2x1,000KVA 9linePABX8line32extension
3. Pelengkap Transformator2x1,000KVA
2MCCB1000Amp
PanelInduk
10Paneldistribusi
cabletry,dll
PompaTandomairpiping,Peralatanstandaruntukkerjanormal
4. Kondisi cukup cukup cukup
5. TahunPembelian 1999 1989 1999
6. PenyusutanPasar 49,86% 49,50% 48,13%
b. RekapitulasiBiayaPenggantianBaruFasilitasPelengkapLainnya
RekapitulasiBiayaPenggantianBarusaranapelengkaplainnyaadalahsebagaiberikut:
No. Fasilitas BiayaReproduksiBaru(Rp.) IndikasiNilaiPasar
1. SumberListrik 1.215.500.000 606.066.000
2. SumberAirBersih 207.000.000 102.456.000
3. Telepon10line+PABX 33.750.000 16.245.000
Jumlah 1.456.250.000 724.767.000
c. IndikasiNilaiFasilitasPelengkapLainnya
Setelah mempertimbangkan semua data dan informasi yang berkaitan dengannilaidanpenilaiansecaraobyektif,makakamiberpendapatbahwaindikasinilaisaranapelengkaplainnyapadatanggalpenilaianadalahsebesar:
Rp.724.767.000,00
(Tujuhratusduapuluhempatjutatujuhratusenampuluhtujuhriburupiah)
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 33
(4)PenilaianMesinMesindanPeralatannya
No. Uraian Jml. BiayaPenggantiBaru(Rp.)
IndikasiNilaiPasar(Rp.)
1. ElectricGeneratorSet 2 2.019.270.000 858.180.000
2. FireHydrantSystem 1 1.468.740.000 560.590.000
3. PasenggerLift 2 1.207.800.000 233.510.000
4. Escalator 8 2.214.300.000 357.240.000
5. SewageTreatmentPlant 1 275.000.000 81.130.000
6. ACSystem&Fan 1 3.548.200.000 1.508.000.000
Jumlah 10.733.310.000 3.598.650.000
Rincian lengkap mengenai spesifikasi dan sebagainya mengenai mesinmesin danperalatnnya tersebut adalah sebagaimana yang terdapat dalam laporan penilaiansebelum perbaikan dengan asumsi nilai yang dihasilkan telah mencerminkan nilaipasardarimesinmasindanperalatannya.
(5)IndikasiNilaiTunjunganCenterberdasarkanPendekatanBiaya
Berdasarkanasumsiasumsidanpendekatanpenilaian ini,makakamiberpendapatanbahwa Nilai Pasar atas Gedung Tunjungan Center pada tanggal penilaian adalahsebagaiberikut:
No. Uraian BiayaReproduksiBaru(Rp.)
IndikasiNilaiPasar(Rp.)
1. Tanah 27.650.213.710 27.650.213.710
2. Bangunan 68.736.800.000 27.666.600.600
3. Fasilitaspelengkaplainnya 1.456.250.000 724.767.000
4. Mesinmesindanperalatannya
10.733.310.000 3.598.650.000
Jumlah 108.576.573.710 59.640.231.310
II.2.2.PendekatanPendapatan
Karena properti yang dinilai menghasilkan pendapatan (income producingproperti) dan pembagian keuntungan didasarkan atas pendapatan yang akandiperoleh selama masa umur ekonomis dibangun maka digunakan metodepenilaianpendapatan(incomeapproach).
(1)AnalisisPasarPropertiKomersialdiSurabaya
Berdasarkan informasi dari beberapa lembaga penelitian tentang pasar propertikomersial di Surabaya dapat digambarkan bahwa secara umum, perkembangantingkat pasokan, tingkat permintaan dan tingkat hunian, harga sewa dan harga jualtahun2006dapatdideskripsikansebagaiberikut:
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 34
a. TingkatHunian(OccupancyRate)
No. NamaPusatPebelanjaan TingkatHunian
1. HiTechMall,Jl.KusumaBangsa 90% 100%
2. WorldTradeCentreSurabaya 90% 100%
3. PusatITPlasaMarinaJl.Margorejo 92%
4. TunjunganElectronicCentreGentengkali 80%
b. TingkatSewadanServiceCharge
No. NamaPusatPebelanjaan Rataratasewa/m2/bulan
ServiceCharge/m2/bulan
1. HiTechMall,Jl.KusumaBangsa 105.000 25.000
2. WorldTradeCentreSurabaya 122.000 50.000
3. PusatITPlasaMarinaJl.Margorejo 125.000 40.000
4. TunjunganElectronicCentreGentengkali 100.000 22.500
(2)KondisiProperti
Pada saat penilaian properti ini dilaksanakan, umur efektif bangunan mencapai 17tahun.Penilaiandidasarkanpadanilaikinidaripendapatanpropertiselamasisaumurekonomis. Penggunaan ruang sejakproperti dibangun sampaimasakerjasama tidakberubah,yaitu:
Basement :Peralatanutilitasgedung.
Lantai1 :Electronic,householddanaudiovisual.
Lantai2 :Game,DVD/VCD.
Lantai3 :ITMart.
Lantai4 :Hiburan(ClubDeluxe).
Lantai5 :Hiburan(HotShot),KantorOperasional&Parkir.
Lantai6 :Hiburan(HotShot),KantorOperasional&Parkir.
Lantai7 :Gudang,KantorOperasional&Parkir.
Lantai8 :Gudang,KantorOperasional&Parkir.
Lantai9 :RumahLift&Mesin(Radiator,coolingtower,tangki,dll).
(3)AsumsiPenilaian
DatadanasumsiasumsiyangkamigunakansehubungandenganPendekatanPendapatandalampenilaianiniadalahsebagaiberikut:
a. Tingkathuniandalammasa renovasidiasumsikanpada tahun2006adalah80%dantahun2007meningkat5%menjadi85%danselanjutnyatetapmenjadi90%.
b. Pendapatandiasumsikandiperolehdaripendapatan sewa, servicecharge,parkirdanruangiklan.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 35
c. Penyewa diasumsikan dikenakan harga sewa sesuai dengan tarif sewamasingmasinglantai.
d. Pendapat service charge didasarkan pada service charge yang berlaku padapropertisejenisdengandilakukanpenyesuaian.
e. Pendapatandiasumsikanmengalami pertumbuhan sebesar 10% setiap tahunnyadanmenjadipertumbuhankonstansetelahperiodeBOTberakhir.
f. Biaya PBB dan asuransi yang digunakan didasarkan atas SPPT PBB danInsurancePolicytahun2006yangkemudiandiproyeksikanmengalamikenaikan10%tiaptahunnya.
g. DiscountRatediperhitungkansesuaidenganasumsidari:
Modal Komposisi Rate Jumlah
Bank 65% 14% 9%
Sendiri 35% 17% 6%
DiscountRate 15%
h. Capitalization Rate diperhitungkan sesuai dengan asumsi Discount Rate padatahun yang bersangkutan dikurangi dengan pertumbuhan nilai properti yangdipengaruhiolehpertumbuhan incomedan recapture ratebangunandansarana.Tingkat capitalization rate yang diasumsikan pada akhir tahun tersebut adalah15%.
(4)PenghitungandenganMetodeDiscountedCashFlow
Tabelperhitunganterlampir
(5)IndikasiNilaiPropertiberdasarkanPendekatanPendapatan
Berdasarkan asumsiasumsi dan pendekatan penilaian ini, maka kami berpendapatbahwaNilaiPasaratasGedungKantorPropertipadatanggalpenilaianadalahsebagaiberikut:
Rp.59.415.691.472,00
(Limapuluhsembilanmilyarempatratuslimabelasjutaenamratussembilanpuluhsaturibuempatratustujuhpuluhduarupiah)
II.2.3.Rekonsiliasi(kesimpulan)nilai
Untukmemutuskankesimpulan nilaipasarproperti,kamimelakukan rekonsiliasinilai dari dua besaran nilai yang dihasilkan dari 2 (dua) pendekatan penilaiandengantetapmemprioritaskaninformasitransaksiyangterjadidipasarsaatini.
Denganmempertimbangkanpropertiyangdinilai telahmemenuhikriteriaHighestand Best Use, dan kedua pendekatan penilaian yang digunakan ternyata dapatmemberikan indikasi Nilai Pasar yang sesungguhnya, maka rekonsiliasi nilaidilakukan dengan cara pembobotan terhadap dua nilai dari kedua pendekatanpenilaiansebagaiberikut:
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 36
No. PendekatanPenilaian IndikasiNilaiPasar(Rp.)
Bobot RekonsiliasiNilai(Rp.)
1. Biaya 59.640.231.310 50% 29.820.115.655
2. Pendapatan 59.415.691.472 50% 29.707.845.736
NilaiPasarProperti 59.527.961.391
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 37
RANGKUMAN
Laporanpenilaian(valuationreport)adalahsebuahlaporantertulisdarinilaidan
atau penilaian yang telah dilaksanakan oleh penilai kepada pihak yang memberi tugas
(klien).
Bentuklaporanada4macam:
a. Laporanlisan/oralreport
b. Surat/letterreport
c. Formulir/formreport
d. Laporanlengkap/narrativereport
Bagian pendahuluan dari laporan lengkap ini meliputi beberapa bagian penting,
yaituhalamanjudul,suratpengantar,daftarisi,sertifikasi/pernyataannilaidanringkasan
konklusipenting(summaryofimportantconclusion).
Dasar penilaian yang dimaksud adalah segala hal yang dipakai sebagai dasar
dalam penentuan nilai atau yang dijadikan dasar dalam memberikan opini nilai. Pada
bagianinibiasanyamerangkumitentang:
1. Asumsiasumsi yang dipakai sebagai dasar pertimbangan dalam memberikan opini
nilaidankondisikondisiyangmembatasivaliditasopinitersebut.
2. Tujuandankegunaanpenilaiantersebutdilakukan.
3. Definisijenisnilaiyangdipakai/diestimasidantanggalditetapkannyanilai.
4. Hakhakyangterdapatdalampropertiyangdinilai.
Pada bagian presentasi data ini biasanya terdiri dari bagianbagian yang
membahassecaralebihrincimengenai:
1. Identifikasiproperti.
2. Identifikasipersonal properti/itemsyangbukantermasukrealproperti.
3. Dataluasareadanpersekitaran(neighborhood).
4. Zoning.
5. Ukurandata.
6. Deskripsimengenaibangunan(improvement).
7. Studipemasaran(jikadiperlukan).
Bagian analisis data dan kesimpulan ini biasanya terdiri dari beberapa bagian
analisis,yaituanalisis:
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 38
1. Penggunaantertinggidanterbaikbilamanapropertiberupatanahkosong(vacantland)
ataupuntelahdikembangkan.
2. Dasarpenilaian.
3. Nilaitanah.
4. Pendekatanperbandingan.
5. Pendekatanbiaya.
6. Pendekatanpendapatan.
7. Rekonsiliasinilai/indikasinilaiakhirproperti.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 39
TESTFORMATIF
JawablahPertanyaandibawahinidenganringkasdanjelas!
1. Sebutkan dan jelaskan beberapa hal yang Saudara ketahui yang setidaknya harus
tercantumdalamlaporanpenilaimenurutAmericanInstituteofRealEstateappraisers
(AIREA).
2. Sebutkan dan jelaskan bentukbentuk laporan penilaian secara umum yang Saudara
ketahui!
3. SebutkandanjelaskaninformasiapasajayangberkaitandengantanahyangSaudara
cantumkandalamlaporanpenilaian!
4. Sebutkandanjelaskaninformasiapasajayangberkaitandenganbangunanyangharus
Saudaracantumkandalamlaporanpenilaian!
5. SebutkandanjelaskandatadatapendukungapasajayangSaudaraketahuiyangperlu
disertakandalamlampiranlaporanpenulisan!
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 40
UMPANBALIK
PeriksalahjawabanSaudaradengankuncijawabantestformatifyangadadibagian
belakangmodulini.HitunglahjumlahjawabanSaudarayangsesuaidengankunci
jawaban,kemudiangunakanrumusdibawahiniuntukmengetahuitingkatpenguasaan
Saudaraterhadapmateri.
JumlahJawabanyangsesuaikunciRumus=Jumlahsemuasoal
X100
Penjelasantingkatkepuasan
90% 100% =sangatbaik
80% 89% =baik
70% 79% =cukup
0% 69% =kurang
KalauSaudaramencapaitingkatpenguasaan80%keatas, Saudaradapatmeneruskan
denganmateriselanjutnya.TetapikalaunilaiSaudarakurangdari80%makaSaudara
harusmengulangimateriiniterutamayangSaudarabelumkuasai.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 41
DAFTARPUSTAKA
AppraisalInstitute,2001,TheAppraisalofRealEstate,12thEdition,Chicago,Illinois,
USA.
Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi, 2003, Konsep Dasar Penilaian Properti, Edisi
Pertama,BPFEYogyakarta,3748.
StandarPenilaianIndonesia(SPI)2007
Supardi, Untung, Modul Mata Kuliah Penilaian Aset Sektor Publik, MEPUGM,
Yogyakarta.
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 42
KUNCIJAWABANTESTFORMATIF
1. Yangharusminimaltercantumdidalamlaporanadalah:
a. Identifikasidandeskripsimengenaipropertisubjekyangdinilai.
b. Spesifikasikepentingan(interests)yangterdapatdalampropertiyangdinilai,yaitu
melalui analisis kepemilikan, keuangan (financial), kepentingan legal dan lain
lain.
c. Mengidentifikasi opini yang menjadi tujuan penilaian dan sekaligus kegunaan
penilaianitusendiri.
d. Menetapkan tanggalpenilaian (dateof valuation), tanggal inspeksi lapangandan
tanggalpelaporan.
e. Menentukan kegunaan tertinggi dan terbaik (highest & best use) dari properti
yangdinilai(jikadianggapperlu).
f. Menerangkanprosedurpenilaianyangdigunakan.
g. Menyediakan/menampilkan data pendukung dan alasanalasan yangmendukung
analisis,opinidankesimpulannilaidalamlaporan.
h. Menerangkansemuaasumsidanbatasan(limitingcondition)yangmempengaruhi
analisis,opinidankesimpulannilai.
i. Mengidentifikasi personal properti/itemitem yang bukan termasuk dalam real
properti.
j. Menerangkan sejarah/riwayat properti, termasuk riwayat penjualan, penyewaan,
pendanaandanlainlain.
2. Bentuklaporanpenilaiansecaraumumada5antaralain:
e. Laporanlisan/oralreport
f. Surat/letterreport
g. Sertifikasinilai/pernyataantentangkesimpulannilai
h. Formulir/formreport
i. Laporanlengkap/narrativereport
3. Informasi yang berkaitan dengan tanah yang harus dicantumkandi dalam penilaian
adalah:
a. Faktorjustifikasi
b. Datapembandingtanah
c. Indikasinilaipasartanah
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 43
4. Informasi yang berkaitan dengan bangunan yang harus dicantumkan di dalam
penilaianadalah:
a.Biayapenggantibaru/biayareproduksibaru
b.Penyusutan
c.Indikasinilaibangunan
5. Datadatayangmendukungdidalamlampiranpenulisanpenilaianadalah
a. Plotplan.
b. Planandelevationofbuilding.
c. Photo/gambar.
d. Petakota,kawasandanpetapetalainnya.Bagandangrafik.
e. Abstractmengenaisewa/penyewaan.
f. Datapendapatandanpengeluaran.
g. Spesifikasibangunan.
h. Estimasidetailmengenaibiayabangunanbaru(RCN).
i. Datapenjualan/datapembanding.
j. Analisispasar(trendandoccupancy).
-
DTSSPenilaianPropertiDasarPusdiklatKeuanganUmum
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian 27
DAFTARPUSTAKA
AmericanInstituteofRealEstateAppraisers,1987,TheAppraisalofRealEstate,NinethEdition,Chicago,Illinois,USA.
Hidayati,WahyudanHarjanto,Budi,2003,KonsepDasarPenilaianProperti,EdisiPertama,BPFEYogyakarta,3748.
Supardi,Untung,ModulMataKuliahPenilaianAsetSektor Publik,MEPUGMYogyakarta.