BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

1.1.1 Kebutuhan Kantor Sewa Diyogyakarta

Di era sekarang ini, bekerja digedung perkantoran merupakan trend bekerja

yang ada sekarang. Ada saatnya sebuah perusahan menghendaki untuk menempati

sebuah bangunan yang baru dan perusahaan-perusahaan yang baru pun memerlukan

tempat untuk melaksanakan usahanya. Untuk itu ada dua pilihan dalam pemenuhan

akan tempat yang dapat dijadikan kantor, yaitu membangun sendiri tempat usaha atau

menyewa. Dengan banyaknya kendala yang dihadapi apabila ingin membangun

kantor sendiri, maka orang akan cenderung memilih untuk menyewa kantor saja

daripada membangun sendiri. Kendala yang didapat seperti:sulitnya mencari lokasi

yang strategis, harga tanah yang semakin tinggi, lamanya pembangunan, dan

ditambah lagi dengan harga bahan-bahan material yang juga semakin mahal.

Pertimbangan akan berbagai kemudahan yang didapatkan bila menyewa

kantor semakin menambah kecenderungan perusahaan untuk menyewa kantor.

Berbagai kemudahan seperti tempat yang strategis dan mudah dijangkau, sarana dan

prasarana juga sudah siap dapat ditemui pada kantor sewa. Keputusan untuk

menyewa muncul apabila ternyata dirasa lebih efisien dan menguntungkan.

Ada beberapa kenyataan yang terjadi di Yogyakarta sehubungan dengan

kebutuhan akan tempat yang dapat dijadikan kantor adalah :

• Seiring pulihnya perekonomian di Indonesia setelah krisis ekonomi tahun

1998, akan lebih banyak muncul perusahan-perusahaan baru di kota-kota

besar termasuk di Yogyakarta sehingga mengakibatkan demand (permintaan)

akan ruang-ruang perkantoran semakin meningkat, sedangkan suply ruang

perkantoran yang ada sekarang masih sangat kurang. Untuk memenuhi

kebutuhan akan tempat untuk kantor mereka, perusahaan-perusahaan baru

1

cenderung akan menyewa kantor dari pada membangun sendiri karena

keterbatasan modal yang dimiliki.

• Yogyakarta sebagai kota pelajar telah menghasilkan banyak sarjana-sarjana

baru. Tercatat dari 83 perguruan tinggi negeri dan swasta yang ada di

Yogyakarta pada tahun 1999/2000 terdapat 163.500 mahasiswa1. Jumlah ini

akan semakin bertambah setiap tahunnya. Sedangkan dari sekian banyak

sarjana baru, ada yang masih tinggal di Yogyakarta dan membuat usaha-usaha

baru sehingga juga membutuhkan tempat untuk kantor mereka.

• Perusahaan-perusahan yang berskala nasional maupun internasional memiliki

kantor cabang yang tersebar di Indonesia, terutama di kota-kota besar

termasuk di Yogyakarta. Kantor-kantor cabang itu biasanya akan menyewa

tempat untuk kantor mereka.

• Banyak perusahaan yang sudah ada ingin pindah ke tempat baru yang lebih

layak dan strategis. Untuk itu diperlukan kantor yang memiliki tempat yang

strategis. Dengan demikian diperlukan tempat strategis dan mudah dijangkau,

sarana dan prasarana yang juga tersedia dan sudah siap. Tempat seperti ini

dapat dipenuhi dengan membangun sendiri dengan biaya yang sangat tinggi

atau menyewa kantor.

• Prospek pasar makin terbuka dengan mulai banyaknya pelaku bisnis dari

generasi muda yang selain lebih berani dalam mendiversifikasikan usahanya,

juga menyakini bahwa suatu usaha perlu ditempatkan pada tempat yang

semestinya. Itu artinya tradisi berkantor di daerah perumahan akan mulai

terhapus.

1.1.2 Potensi Kawasan Jalan Solo

Kawasan jalan Solo yang kita kenal sebagai kawasan padat lalu lintas,

kawasan bisnis pertokoan, kawasan pendidikan (terdapat beberapa universitas dan

1 Disadur dari website http://www.pusdata.dprin.go.id pada tanggal 15/02/04

2

LPP) dan beberapa mall dalam tahap pembangunan seperti plaza ambarrukmo, saphir

square (akan selesai pada tahun 2008), jogja elektronik serta kawasan hunian dengan

tingkat kepadatan cukup tinggi. Juga terdapat hotel dengan skala internasional,

menjadikan kawasan ini sarat kegiatan dan fungsi.

Kawasan jalan Solo dengan tingkat kegiatan/mobilitas yang tinggi serta

kegiatan sekitar kawasan memungkinkan untuk disediakan sebuah bangunan yang

dapat difungsikan untuk berbagai macam kegiatan perkantoran dari berbagai macam

jenis pelayanan jasa yang lebih dikenal dengan kantor sewa atau rental office, yang

bisa disewakan untuk kebutuhan diatas.

Bisnis jasa transportasi, bisnis jasa pendidikan dan bisnis-bisnis jasa lainnya

yang berskala nasional maupun internasional, bisa menjadikan bangunan ini sebagai

kantor tetap mereka dalam menjalankan usaha, mengingat penawaran jasa-jasa seperti

yang disebutkan diatas memerlukan tempat yang strategis dan juga membutuhkan

ruang gerak yang efisien tanpa banyak memerlukan banyak biaya guna

mengoperasikan kegiatan mereka.

1.1.3 Pemakaian Energi Pada Kantor Sewa

Kantor-kantor yang ada sekarang ini kebanyakan sangat boros energi.

Bangunan kantor menghabiskan biaya operasional sama seperti banyaknya bangunan

kantor tersebut mengkonsumsi energi. Kenyataannya, biaya penyediaan energi pada

bangunan kantor adalah yang paling tinggi dari semua jenis bangunan komersial.

Sistem pemanas, ventilasi, dan sistem penghawaan buatan serta pencahayaan buatan

masih merupakan konsumsi energi terbesar, sedangkan konsumsi energi peralatan

kantor sekarang meliputi hampir 16% dari seluruh penggunaan energi bangunan

kantor.

Dalam setiap perancangan bangunan didaerah tropis lembab (iklim Indonesia)

haruslah memperhatikan kekayaan khasanah lingkungan alam termasuk iklim tropis

lembab yang bersahabat, yang slalu akan memberikan kenyamanan biologis tersendiri

3

juga akan lebih menghemat energi baik bahan bakar minyak (BBM) maupun listrik

yang sekarang sudah semakin mahal2.

Manfaat dari perancangan bangunan yang hemat energi adalah ekonomis

(hemat uang), sosial (mengurangi percepatan kekurangan bahan bakar) dan secara

ekologi (mengurangi eksploitasi sumber daya alam secara berlebihan). Setiap

perancangan bangunan baru idealnya harus mempunyai suatu strategi yang eksplisit

mengenai penghematan energi, mengedepankan cara-cara bagaimana agar manfaat-

manfaat tersebut diatas dapat dicapai.

Berikut ini data-data yang mendukung perlunya upaya penghematan energi

pada bangunan kantor sewa:

Gambar 1.1 konsumsi energi pada bangunan kantor sewa

Sumber : http://www.Arch.hku.hk3

2 Budiharjo, Eko, Arsitek dan Arsitektur Indonesia. 1997 3 Disadur dari website:http://www.Arch.hku.hk pada tanggal 15/02/2004

4

Dari diagram diatas, konsumsi energi pada bangunan kantor sewa, terlihat

bahwa konsumsi energi terbesar terdapat pada sistem penghawaan buatan (air

conditioning) yaitu sebesar 47,2% diikuti sistem pencahayaan (lighting) 32,3% dan

sisanya transportasi, saniter dan lainnya 20,5%.

Pada bangunan kantor sewa, penghematan energi pada sistem pencahayaan

sangat sulit dilakukan. Begitu juga dengan penggunaan sistem penghawaan buatan

(air conditioning), yang telah mengkonsumsi hampir sebagian besar dari penggunaan

energi bangunan keseluruhan. Penggunaan sistem pengkondisian udara ini tidak

hanya mengakibatkan tingginya biaya pengoperasian bangunan tetapi juga secara

tidak langsung telah memberikan andil terhadap naiknya suhu lingkungan khususnya

di kawasan perkotaan.

Desain bangunan pencakar langit di Indonesia sedikit sekali yang

memperhatikan aspek-aspek lingkungan khususnya iklim, kepekaan para perencana

dan perancang kota terhadap orientasi matahari dan mata angin masih rendah.

Pencahayaan dan penghawaan alami cenderung diabaikan, kebanyakan lebih

menyukai yang artifisial(buatan), padahal sesungguhnya sangat merugikan, karena

jelas-jelas boros energi.

Sehubungan dengan sulitnya penghematan pada sistem pencahayaan dan

sistem penghawaan buatan pada bangunan kantor sewa, agar pencahayaan alami dan

aliran udara sekitar lokasi bisa dimanfaatkan dengan maksimal, maka akan diterapkan

konsep arsitektur bioklimatik (arsitektur yang merespon unsur-unsur iklim) agar

penghematan energi bisa tercapai. Pendekatan Bioklimatik ini sebenarnya sudah

banyak diterapkan pada bangunan low-rise dan mid-rise, demikian juga bangunan

tradisional asia tenggara umumnya. Namun, pendekatan bioklimatik ini jarang

diterapkan pada bangunan high-rise, padahal justru bangunan tinggilah yang paling

banyak menerima dampak dari aktivitas iklim/cuaca. Aktivitas iklim jika tidak

ditanggapi dengan baik dapat mengakibatkan dampak yang merugikan bagi

5

bangunan, tetapi disisi lain iklim juga memiliki potensi yang dapat dimanfaatkan

guna mendukung usaha-usaha konservasi energi khususnya pada bangunan kantor

sewa.

1.2 Perumusan Masalah

1.2.1 Permasalahan Umum

Bagaimanakah konsep perancangan bangunan tinggi untuk fungsi kantor sewa

dikawasan pusat kota yang responsive terhadap lingkungan dengan

menerapkan prinsip-prinsip arsitektur bioklimatik

1.2.2 Permasalahan Khusus

• Bagaimanakah konsep perancangan bangunan yang berbasis pendekatan

arsitektur bioklimatik

• Bagaimanakah konsep massa dan tata layout ruang serta lanskap yang

mendukung penggunaan energi yang lebih hemat tanpa mengurangi

kenyamanan

• Bagaimanakah konsep dan penggunaan elemen-elemen bangunan hemat

energi yang terintegrasi sebagai bagian dari elemen arsitektur

1.3 Tujuan Dan Sasaran

• Tujuan

Mendapatkan alternatif rancangan bangunan tinggi untuk fungsi kantor sewa

yang menggunakan prinsip-prinsip arsitektur bioklimatik

• Sasaran

Sasaran pembahasan adalah untuk mendapatkan :

a. Konsep bangunan yang memiliki citra arsitektur bioklimatik

b. konsep massa dan tata layout ruang serta lanskap yang mendukung

penggunaan energi yang lebih hemat tanpa mengurangi kenyamanan

6

c. Konsep elemen-elemen bangunan hemat energi yang terintegrasi kedalam

arsitektur

1.4 Lingkup Dan Metode Pembahasan

1.4.1 Lingkup Bahasan

Pembahasan lebih ditekankan pada penerapan konsep-konsep bioklimatik

pada bangunan tinggi perkantoran, aspek-aspek ekonomi dan teknologi

disesuaikan dengan kaitannya dengan topik bahasan

1.4.2 Metode Pembahasan

Metode yang digunakan dalam studi ini adalah dengan melakukan studi-studi

literature dan observasi lapangan serta pencarian data disumber lainnya

(internet), dari ketiga data dan informasi yang ada kemudian dilakukan proses

analisa-analisa untuk dijadikan landasan bagi konsep perencanaan dan

perancangan selanjutnya.

1.5 Sistematika Pembahasan

Untuk mendapatkan pemahaman yang lebih jelas terhadap topik bahasan,

maka sistematika pembahasan terbagi atas :

BAB 1 PENDAHULUAN

Membahas mengenai latar belakang, perumusan masalah, tujuan dan

Sasaran, lingkup dan metode serta sistematika pembahasan

BAB II TINJAUAN KANTOR SEWA

Membahas mengenai kantor sewa diyogyakarta yang meliputi tinjauan

fisik, potensi kota, perkembangan dan tuntutan dimasa mendatang

serta Pengertian kantor sewa, kebutuhan, macam penyewa dan nilai

ekonomis kantor sewa

BAB III TINJAUAN ARSITEKTUR BIOKLIMATIK

7

Membahas mengenai pengertian arsitektur bioklimatik, pentingnya

bioklimatik, aspek teknik, strategi arsitektur bioklimatik dan studi

kasus kantor sewa serta penerapan arsitektur bioklimatik pada

bangunan tinggi kantor sewa

BABIV PENDEKATAN PERENCANAAN DAN PERANCANGAN

Berisi tentang landasan dasar pemikiran awal perencanaan dan

perancangan. Pendekatan mencakup aspek lokasi perancangan

bangunan dan pendekatan sistem bioklimatik

BAB V KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN

Melalui proses transformasi kedalam rancangan, bab ini menguraikan

tentang konsep perencanaan dan perancangan, konsep dasar kantor

sewa ini mengacu pada sistem bioklimatik dan pada akhirnya sebagai

rujukan untuk membuat final desain

8