dengan hormat, file no. 00064/2.0007-00/ bs/05/0027/1/viii

Graha STH Jl. Mandala Raya No. 20, Jakarta 11440 Tel : 021 – 563 7373 (Hunting) Fax : 021 – 563 6404 Email : [email protected] [email protected] Izin Usaha KJPP : No. 2.08.0007 Bidang Jasa : Penilaian Properti & Bisnis Wilayah Kerja : Indonesia

Professional Services in Valuation and Financial Consultancy

Jakarta, 27 Agustus 2021 Kepada Yth Direksi, Dewan Komisaris dan Pemegang Saham PT IMPACK PRATAMA INDUSTRI TBK Altira Office Tower Lantai 38, Altira Business Park Jl. Yos Sudarso Kav. 85, Sunter Jakarta 14350 Dengan hormat, Ref : File No. 00064/2.0007-00/ BS/05/0027/1/VIII/2021-SF

Penilaian Kewajaran Atas Rencana Sewa Bangunan dan Jual Beli Tanah dan Bangunan

Menindak lanjuti Surat Perjanjian Kerja No. STH-161/PR.069/SG/VII/2021, kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik resmi berdasarkan Izin Usaha Kantor Penilai Publik No.2.08.0007 dan Surat Izin Penilai Publik No.PB-1.08.00027 yang dikeluarkan oleh Menteri Keuangan Republik Indonesia serta Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PPB-38/PM.223/2019 yang dikeluarkan oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK), telah melakukan penilaian kewajaran atas rencana PT Mulford Indonesia dan PT Unipack Plasindo yang merupakan entitas anak yang dimiliki sepenuhnya oleh PT Impack Pratama Industri Tbk. untuk melakukan sewa bangunan serta jual beli tanah dan bangunan yang dimiliki oleh PT Abadi Adimulia. DAFTAR ISTILAH Abadi : PT Abadi Adimulia

Akta Perjanjian Sewa Menyewa antara Unipack dan Abadi No. 234 yang dibuat pada tanggal 27 Agustus 2021 di hadapan Christina Dwi Utami S.H., M.Hum., M.Kn., Notaris di Jakarta;

: Perjanjian Sewa Menyewa

2

KJPP Stefanus Tonny Hardi & Rekan


Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli antara Mulford dan Abadi No. 233 yang dibuat pada tanggal 27 Agustus 2021 di hadapan Christina Dwi Utami S.H., M.Hum., M.Kn., Notaris di Jakarta

: Perjanjian Pengikatan Jual Beli

KI : Keterbukaan informasi sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 31/POJK.04/2015 tertanggal 16 Desember 2015 tentang Keterbukaan Atas Informasi atau Fakta Material oleh Emiten atau Perusahaan Publik

Mulford : PT Mulford Indonesia

Pemberi Tugas : PT Impack Pratama Industri Tbk

POJK 17 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 17/POJK.04/2020 tertanggal 20 April 2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha

POJK 35

: Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 35/POJK.04/2020 tertanggal 20 April 2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal

POJK 42 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 42/POJK.04/2020 tertanggal 20 April 2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan

Perseroan : PT Impack Pratama Industri Tbk

Transaksi : Secara bersama- sama, terdiri dari: - Sewa Menyewa Bangunan (“Transaksi Sewa

Bangunan”) - Jual Beli Tanah dan Bangunan (“Transaksi

Jual Beli”)

Tanggal Penilaian : 31 Desember 2020

Tanggal Transaksi : 27 Agustus 2021

Unipack : PT Unipack Plasindo

MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN ATAS KEWAJARAN TRANSAKSI Maksud dari penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat kewajaran atas Transaksi.

3



Berdasarkan laporan keuangan konsolidasian Perseroan per 31 Desember 2020 yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Gani Sigiro & Handayani dan ditandatangani oleh Alexander Adrianto Tjahyadi, CPA tanggal 7 April 2021, ekuitas Perseroan adalah sebesar Rp. 1.465.907.828.766.

Suatu transaksi dikategorikan sebagai transaksi material berdasarkan POJK 17 apabila nilai transaksi sama dengan 20% atau lebih dari ekuitas Perusahaan Terbuka. Nilai transaksi sewa untuk masa sewa selama 5 (lima) tahun adalah sebesar total Rp. 4.534.560.000 dan nilai transaksi jual beli adalah sebesar Rp. 90.050.000.000, sehingga total Nilai Transaksi adalah sebesar Rp. 94.584.560.000 atau setara dengan 6,45% dari total ekuitas konsolidasian Perseroan. Dengan demikian, Transaksi bukan merupakan transaksi material. Transaksi merupakan transaksi yang mengandung unsur transaksi afiliasi sebagaimana didefinisikan dalam POJK 42 oleh karena Transaksi dilakukan antara entitas anak Perseroan yaitu Mulford dan Unipack dengan Abadi dimana per Tanggal Penilaian dan juga per tanggal transaksi terdapat kesamaan beberapa pengurus Perseroan, Mulford dan Unipack yang juga menjabat sebagai anggota Dewan Komisaris Abadi yaitu:

- Haryanto Tjiptodihardjo sebagai pemegang saham Perseroan dan Direktur Utama Perseroan, dan juga menjabat sebagai Komisaris Abadi

- Handojo Tjiptodihardjo sebagai Komisaris Utama Perseroan dan juga menjabat sebagai Komisaris Utama Abadi

Disamping itu juga oleh karena Mulford, Unipack, dan Abadi merupakan afiliasi dari pemegang saham utama Perseroan. Hubungan afiliasi antara pihak-pihak bertransaksi dapat dilihat dalam diagram berikut:

Berdasarkan penjelasan manajemen Perseroan, Transaksi ini bukan transaksi benturan kepentingan.

4



Mengingat Transaksi merupakan transaksi yang mengandung unsur afiliasi, maka Perseroan wajib untuk menggunakan penilai untuk menentukan nilai wajar dari objek Transaksi dan / atau kewajaran Transaksi yang dimaksud; mengumumkan keterbukaan informasi atas Transaksi kepada masyarakat; dan menyampaikan keterbukaan informasi dan dokumen pendukungnya kepada OJK. Jangka waktu antara Tanggal Penilaian dan tanggal transaksi wajib paling lama 6 (enam) bulan. Namun berdasarkan Surat Edaran OJK No 20/SEOJK.04/2021 tanggal 10 Agustus 2021 tentang Kebijakan Stimulus dan Relaksasi Ketentuan Terkait Emiten atau Perusahaan Publik Dalam Menjaga Kinerja dan Stabilitas Pasar Modal Akibat Penyebaran Corona Virus Disease 2019 pasal II No. 2 butir d dinyatakan bahwa ketentuan mengenai jangka waktu laporan yang dikeluarkan oleh penilai yang digunakan untuk pemenuhan ketentuan POJK 42 diperpanjang dari semula paling lama 6 (enam) bulan menjadi paling lama 8 (delapan) bulan. Dengan demikian penilaian atas kewajaran transaksi ini diperlukan dalam rangka pemenuhan POJK 42. PEDOMAN PENILAIAN Dalam melakukan penilaian kewajaran ini kami berpedoman pada POJK 35 dan SEOJK 17 serta Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI) Edisi VII – 2018. IDENTITAS PEMBERI TUGAS Pelaksanaan penilaian kewajaran Transaksi ini sebagai realisasi dari penugasan untuk melakukan penilaian kewajaran dari Perseroan sesuai dengan Surat Perjanjian Kerja No. STH-161/PR.069/SG/VII/2021 tanggal 23 Juli 2021. Adapun identitas lengkap dari pemberi tugas, yaitu Perseroan, adalah sebagai berikut:

Pemberi Tugas : PT Impack Pratama Industri Tbk Alamat : Altira Office Tower Lantai 38, Altira Business Park

Jl. Yos Sudarso Kav. 85, Sunter Jakarta 14350

Telepon : 021 – 2188 2000 Fax : 021 – 2188 2002 Email : [email protected] Bidang usaha : Produsen bahan bangunan dan barang plastik

RUANG LINGKUP PENILAIAN Sesuai dengan penugasan yang diberikan, ruang lingkup penilaian yang kami lakukan adalah pemberian pendapat kewajaran melalui analisis kewajaran, analisis kualitatif dan analisis kuantitatif atas Transaksi.

5



TANGGAL PENILAIAN Penilaian kewajaran ini dilakukan per tanggal 31 Desember 2020. HASIL PELAKSANAAN INSPEKSI Kami telah melakukan prosedur-prosedur penilaian, sebagai berikut:

- pengumpulan data-data Perseroan antara lain anggaran dasar, akta-akta, izin-izin, susunan pemegang saham dan pengurus, laporan keuangan yang telah diaudit, dan proyeksi laporan keuangan Perseroan dalam kondisi Melakukan dan Tidak Melakukan Transaksi;

- pengumpulan data-data Unipack dan Mulford antara lain anggaran dasar, akta-akta, izin-izin, susunan pemegang saham dan pengurus, Perjanjian Sewa Menyewa dan Perjanjian Jual Beli dengan Abadi;

- pengumpulan data-data Abadi antara lain latar belakang perusahaan, susunan pemegang saham dan pengurus;

- wawancara secara daring dengan manajemen Perseroan. Kami juga telah melakukan inspeksi ke lokasi bangunan yang akan disewa serta tanah dan bangunan yang akan dibeli oleh entitas anak Perseroan. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN Sifat dan sumber dari informasi yang relevan digunakan didalam proses penilaian, mencakup informasi yang dipublikasi, data riset atau data yang diperoleh dari Pemerintah tanpa diperlukan verifikasi seperti suku bunga pinjaman Rupiah dari situs Bank Indonesia dan tingkat suku bunga bebas resiko yang diperoleh dari data yang dikeluarkan oleh Indonesia Bond Pricing Agency (IBPA). Untuk dapat memberikan pendapat atas kewajaran Transaksi, kami sebagai penilai independen telah mempelajari, mempertimbangkan, atas hal-hal berikut : Surat Keterbukaan Informasi yang disusun oleh manajemen Perseroan; Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada

tanggal 31 Desember 2016 yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar dan ditandatangani oleh Rudi Hartono Purba tanggal 24 Maret 2017;

Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2017 yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Satrio Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar ditandatangani oleh Benny Andria tanggal 22 Maret 2018;

Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2018 yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar ditandatangani oleh Benny Andria tanggal 22 Maret 2019;

6



Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini wajar ditandatangani oleh Benny Andria tanggal 30 Maret 2020;

Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Gani Sigiro & Handayani dengan opini wajar dan ditandatangani oleh Alexander Adrianto Tjahyadi, CPA tanggal 7 April 2021;

Akta Perjanjian Sewa Menyewa antara Unipack dan Abadi No. 234 yang dibuat pada tanggal 27 Agustus 2021 di hadapan Christina Dwi Utami S.H., M.Hum., M.Kn., Notaris di Jakarta;

Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli antara Mulford dan Abadi No. 233 yang dibuat pada tanggal 27 Agustus 2021 di hadapan Christina Dwi Utami S.H., M.Hum., M.Kn., Notaris di Jakarta;

Proyeksi Keuangan Konsolidasi Perseroan untuk periode 2021-2026 untuk kondisi tidak melakukan Transaksi berikut asumsi dasarnya yang dipersiapkan oleh manajemen Perseroan;

Proyeksi Keuangan Konsolidasi Perseroan untuk periode 2021-2026 untuk kondisi melakukan Transaksi berikut asumsi dasarnya yang dipersiapkan oleh manajemen Perseroan;

Laporan penilaian tanah dan bangunan per 31 Desember 2020 yang dilakukan penilaian oleh KJPP Stefanus Tonny Hardi & Rekan dengan laporan File No. 00062/2.0007-00/PI/05/0027/1/VIII/2021 tanggal 18 Agustus 2021;

Laporan penilaian sewa bangunan per 31 Desember 2020 yang dilakukan penilaian oleh KJPP Stefanus Tonny Hardi & Rekan dengan laporan File No. 00063/2.0007-00/PI/04/0027/1/VIII/2021 tanggal 18 Agustus 2021;

Surat Pernyataan Manajemen Perseroan (Management Representation Letter) berkaitan dengan penilaian kewajaran Transaksi;

Wawancara dan diskusi dengan manajemen Perseroan sehubungan dengan Transaksi yaitu dengan Bapak Chairul Kurniawan selaku Corporate Finance Manager dari Perseroan;

Review atas data dan informasi yang kami peroleh yang berkaitan dengan Transaksi yang kami anggap relevan;

Equity Risk Premium dan Default Spread berdasarkan data dari Damodaran dengan link http://www.stern.nyu.edu/~adamodar/pc/datasets/ctryprem.xlsx;

Beta didasarkan pada beta dari Damodaran dengan link http://www.stern.nyu.edu/~adamodar/pc/datasets/betaemerg.xls;

Tingkat suku bunga bebas risiko berdasarkan data yield dari Indonesian Bond Pricing Agency (IBPA) per tanggal 31 Desember 2020;

Tingkat bunga bank didasarkan pada Suku Bunga Pinjaman Rupiah yang diberikan menurut kelompok bank dan jenis pinjaman berdasarkan data dari Bank Indonesia dengan link https://www.bi.go.id/SEKI/tabel/TABEL1_26.xls.

ASUMSI ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS Dalam menyusun pendapat kewajaran atas Transaksi kami menggunakan beberapa asumsi dan kondisi pembatas antara lain :

1. Laporan Penilaian Bisnis yang dihasilkan oleh penilai bisnis bersifat non-disclaimer opinion.

7



2. Penilai bisnis telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.

3. Data-data dan informasi yang diperoleh Penilai Bisnis berasal dari sumber yang dapat dipercaya keakuratannya

4. Penilai Bisnis menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan untuk pencapaiannya (fiduciary duty).

5. Penilai Bisnis bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan yang telah disesuaikan.

6. Penilai Bisnis menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.

7. Penilai Bisnis bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Bisnis dan Kesimpulan Pendapat Kewajaran

8. Penilai Bisnis telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari pemberi tugas.

Kami berpegang juga kepada surat pernyataan manajemen (management representation letter) bahwa manajemen telah menyampaikan seluruh informasi penting dan relevan dengan Transaksi dan sepanjang pengetahuan manajemen Perseroan tidak ada faktor material yang belum diungkapkan dan dapat menyesatkan. INDEPENDENSI PENILAI

Dalam penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi ini kami telah bertindak dengan independen tanpa adanya konflik kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan ataupun pihak-pihak lain yang terafiliasi. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh kewajaran yang dihasilkan dari proses analisis kewajaran ini. PENGGUNA LAPORAN PENILAIAN

Sesuai dengan Tujuan Penilaian, maka laporan penilaian akan digunakan oleh Perseroan. IDENTIFIKASI OBYEK ANALISIS KEWAJARAN

Obyek Analisis Kewajaran adalah transaksi yang dilakukan entitas anak Perseroan berupa sewa bangunan serta jual beli tanah dan bangunan yang dimiliki oleh Abadi dengan total Nilai Transaksi sebesar Rp. 94.584.560.000, yang terdiri dari:

- Transaksi Sewa sebesar Rp. 4.534.560.000 - Transaksi Jual Beli sebesar Rp. 90.050.000.000

8



STATUS PENILAI

Penilaian yang independen ini dilakukan oleh penilai di KJPP Stefanus Tonny Hardi & Rekan. BENTURAN KEPENTINGAN

Kami sebagai penilai tidak memiliki benturan kepentingan baik aktual maupun potensial dengan para pihak yang akan bertransaksi maupun dengan obyek penilaian. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN

Mata uang yang digunakan dalam penilaian kewajaran ini adalah dalam Rupiah. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI Kami melakukan penelaahan terhadap dokumen, data, dan informasi yang relevan terkait penugasan penilaian namun tidak melakukan uji tuntas detail atas informasi laporan keuangan dan dokumen legalitas perusahaan. Telah dilakukan wawancara dengan pihak manajemen Perseroan yang diwakili oleh Bapak Chairul Kurniawan selaku Corporate Finance Manager dari Perseroan. Kami telah memperoleh data dan informasi yang relevan, yang diambil dari sumber yang layak. METODOLOGI PENILAIAN KEWAJARAN ATAS TRANSAKSI

Untuk mengumumkan Transaksi ini kepada publik, diperlukan penilaian kewajaran dari penilai independen untuk melakukan analisis dan memberikan pendapat kewajaran atas Transaksi. Analisis Kewajaran atas Transaksi ini dilakukan dengan analisis transaksi, analisis kualitatif, maupun analisis kuantitatif yang berupa analisis kinerja dan analisis inkremental sehingga dapat ditentukan kewajaran Transaksi ditinjau dari dampak keuangan terhadap para pemegang saham Perseroan. Berdasarkan hasil penelaahan terhadap Transaksi yang telah kami lakukan dapat kami sampaikan analisis atas Transaksi tersebut sebagai berikut : A. Analisis Transaksi

A.1. Identifikasi dan Hubungan Pihak-Pihak Yang Bertransaksi

Pihak-pihak yang terkait dalam Transaksi adalah sebagai berikut:

- Unipack sebagai pihak penyewa - Mulford sebagai pihak pembeli - Abadi sebagai pemilik bangunan (pihak yang menyewakan) dan pihak penjual

9



Para pihak yang terlibat dalam Transaksi ini adalah Unipack, Mulford, dan Abadi yang hubungannya dapat dilihat dalam diagram berikut:

Uraian Singkat Tentang Perseroan Pendirian Perseroan Perseroan (dahulu PT Impack Pratama Industries Co. Ltd), merupakan perusahaan yang didirikan pada tanggal 26 Januari 1981, berdasarkan Akta Pendirian Nomor 55 tanggal 26 Januari 1981, yang dibuat oleh Notaris Abdul Latief S.H., Notaris di Kota Jakarta, serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia Nomor 94 tanggal 26 Agustus 1981, Tambahan Nomor 3210 tanggal 24 November 1989.

Anggaran Dasar Perseroan telah beberapa kali mengalami perubahan, terakhir sebagaimana diubah dengan Akta Nomor 170 tanggal 29 Juni 2020, yang dibuat dihadapan Notaris Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum., M.Kn., Notaris Kota Jakarta, yang pemberitahuannya telah diterima oleh Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia sebagaimana dinyatakan dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Perseroan, tanggal 27 Juli 2020 Nomor AHU.AH.01.03-09067 dan telah dicatat dalam Daftar Perseroan No AHU-0121057.AH.01.11 tanggal 27 Juli 2020.

Perseroan berkedudukan di Gedung Altira Office Tower Lantai 38, Altira Business Park, Jl. Yos Sudarso Kav. 85, Jakarta Utara, dan lokasi pabrik Perseroan di Jl. Trembesi Blok F17 No. 1, Kawasan Industri Delta Silicon 2, Cikarang, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat, dan di Jl. Inti Raya Blok C-4 Kav. 2-3, Hyundai Industrial Park, Cikarang, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat.

10



Struktur Permodalan dan Susunan Pemegang Saham

Modal dasar Perseroan adalah sebesar Rp.170.000.000.000 yang terdiri dari 17.000.000.000 saham dengan nilai nominal Rp. 10 per saham. Dari modal dasar tersebut telah ditempatkan dan disetor per Tanggal Penilaian sejumlah 4.833.500.000 saham dengan nilai nominal seluruhnya sebesar Rp. 48.335.000.000. Susunan pemegang saham Perseroan per Tanggal Penilaian adalah sebagai berikut:

Pemegang Saham Jumlah Saham

Modal Disetor (Rp)

Persentase Kepemilikan

(%) PT Harimas Tunggal Perkasa 2.145.336.900 21.453.369.000 44,38

PT Tunggal Jaya Investama 2.203.852.954 22.038.529.540 45,60

Haryanto Tjiptodihardjo 81.478.000 814.780.000 1,69 Masyarakat 402.832.146 4.028.321.460 8,33 TOTAL 4.833.500.000 48.335.000.000 100,00

Susunan Pemegang Saham Perseroan per Tanggal Transaksi adalah sesuai dengan susunan per Tanggal Penilaian. Pengurus Perseroan Susunan Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan per Tanggal Penilaian sebagaimana tercantum dalam Akta No 169 tanggal 29 Juni 2020, dibuat dihadapan Notaris Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum., M.Kn., Notaris Kota Jakarta, yang pemberitahuannya telah diterima oleh Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia sebagaimana dinyatakan dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Perseroan, tanggal 24 Juli 2020 Nomor AHU-AH.01.03-0307811 dan telah dicatat dalam Daftar Perseroan No AHU-0120592.AH.01.11 tanggal 24 Juli 2020 adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris:

Komisaris Utama : Handjojo Tjiptodihardjo Komisaris Independen : Kelvin Choon Jhen Lee Direksi:

Direktur Utama : Haryanto Tjiptodihardjo Wakil Direktur Utama Direktur Direktur Direktur

: : : :

Nga Seg Min Lindawati David Herman Liasdanu Janto Salim

Direktur Direktur Direktur

: : :

Lisan Sugiarto Romeli Wira Yuwana

Susunan Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan per Tanggal Transaksi tidak ada perubahan.

11



Kegiatan Usaha Maksud dan tujuan kegiatan usaha Perseroan berdasarkan Pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan adalah berusaha dalam bidang industri dan perdagangan. Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut, Perseroan dapat melakukan kegiatan usaha utama yaitu industri barang plastik lembaran, industri barang dari logam alumunium siap pasang untuk bangunan, industri barang dari logam siap pasang untuk konstruksi lainnya, perdagangan besar bahan konstruksi lainnya dan perdagangan besar berbagai macam barang. Izin-izin Yang Diperoleh Perseroan Berikut merupakan izin – izin untuk Altira Business Park, Jakarta Utara :

- Surat Keterangan Domisili Altira yang dikeluarkan oleh Unit Pelaksana Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kelurahan Sunter Jaya dengan nomor 176/27.1BU.1/31.72.02.1002/-071.562/e/2017 yang ditetapkan pada tanggal 14 Maret 2017 dan berlaku sampai dengan 14 Maret 2022.

- NPWP dengan No 01.361.563.8-046.000.

- Surat Izin Usaha Perdagangan yang diterbitkan OSS pada tanggal 18 Maret 2021

- Nomor Induk Berusaha dengan nomor 9120105132348 tanggal 1 Maret 2019.

- Izin Lokasi yang diterbitkan oleh Lembaga Pengelola dan Penyelenggara OSS

pada tanggal 18 Maret 2020. Berikut merupakan izin – izin untuk lokasi pabrik di Delta Silicon, Cikarang, Kabupaten Bekasi : - Surat Keterangan Domisili Perusahaan dengan Nomor :

503/87/SKDU/Ds.cc/VI/Pem yang diterbitkan pada tanggal 14 Juni 2021.

- Izin Usaha Industri yang diterbitkan oleh Lembaga Pengelola dan Penyelenggara OSS yang diterbitkan pada tanggal 18 Maret 2021.

Berikut merupakan izin – izin untuk lokasi pabrik di Kawasan Hyundai, Cikarang, Kabupaten Bekasi : - Surat Keterangan Domisili dengan Nomor : 503/18/II/2021 yang diterbitkan pada

tanggal 26 Februari 2021.

- Izin Usaha Industri yang diterbitkan oleh Lembaga Pengelola dan Penyelenggara OSS yang diterbitkan pada tanggal 31 Desember 2019.

12



Investasi Perseroan pada Entitas Anak dan Entitas Asosiasi Perseroan memiliki, baik secara langsung maupun tidak langsung, lebih dari 50% saham di entitas anak sebagai berikut:

Entitas Anak Domisili Bidang usaha Persentase Kepemilikan

(%)

Kepemilikan Langsung :

PT Unipack Plasindo (Unipack)

Kab. Karawang

Manufaktur Plastik

99,90

PT Sinar Grahamas Lestari (SGL)

Jakarta Pengembang

Properti 50,95

PT Mulford Indonesia (Mulford)

Jakarta Distributor 99,90

PT Kreasi Dasatama (KD) Jakarta Manufaktur

Plastik 99,90

PT Alsynite Indonesia (AI) Kab. Bekasi Manufaktur

Plastik 99,00

Impack Vietnam Co. Ltd. (IV) Vietnam Manufaktur

Plastik 100

PT OCI Material Pratama (OCI)

Kab. Bekasi Manufaktur

Plastik 99,90

Impack International Pte. Ltd. (II)

Singapura Merk Dagang, Investasi, dan Distribusi

100

PT Alderon Pratama Indonesia (API)

Jakarta Distributor 99,90

PT Solarone Pratama Internasional (SPI)

Jakarta

Industri dan Industri

Peralatan Listrik Lainnya

99,90

ImpackOne Pte. Ltd. (IPS) Singapura Merk Dagang, Investasi, dan

Distribusi 100

ImpackOne Sdn. Bhd. (IPM) Malaysia Manufaktur

Plastik 100

Mulford Plastics (M) Sdn. Bhd. (MPM)

Malaysia Distributor 100

ImpackOne Pty. Ltd. (IPA) Australia Manufaktur

Plastik 100

Kepemilikan Tidak Langsung:

Melalui II:

OCI International Sdn. Bhd. (OCI Int)

Malaysia Distributor 100

Alsynite One NZ Limited (AO) Selandia

Baru Manufaktur

Plastik 100

13



URAIAN SINGKAT TENTANG MULFORD Pendirian Mulford Mulford (dahulu PT Unitracosakti Abadi), merupakan perusahaan yang didirikan pada tanggal 8 April 1989, berdasarkan Akta Pendirian Nomor 106 tanggal 8 April 1989, yang dibuat oleh Notaris Benny Kristianto, S.H., Notaris di Jakarta. Akta tersebut telah memperoleh pengesahan Menteri Kehakiman Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. C2-5911 HT.01.01.Th.91 tanggal 19 Desember 1991, serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia Nomor 2171 tanggal 3 Juni 1997, Tambahan Nomor 44.

Anggaran Dasar Mulford telah beberapa kali mengalami perubahan sebagaimana termaksud dalam Akta No 152 tanggal 28 Juni 2019, dibuat dihadapan Notaris Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum., M.Kn., Notaris Kota Jakarta, yang telah disetujui oleh Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia sebagaimana dinyatakan dalam Surat Persetujuan tanggal 16 Juli 2019 Nomor AHU-0037937.AH.01.02 Tahun 2019 dan pemberitahuannya telah diterima oleh Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia sebagaimana dinyatakan dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Perseroan, tanggal 16 Juli 2019 Nomor AHU-AH.01.03-0298722 dan telah dicatat dalam Daftar Perseroan No AHU-0111795.AH.01.11 tanggal 16 Juli 2019.

Susunan pemegang saham terakhir Mulford sebagaimana tercantum dalam Akta No 15 tanggal 5 Mei 2011, dibuat dihadapan Notaris Dwi Himijati Tandika, SH., Notaris di Jakarta, yang pemberitahuannya telah diterima oleh Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia sebagaiana dinyatakan dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Perseroan, tanggal 13 Mei 2011 Nomor AHU-AH.01.10-145932 dan telah dicatat dalam Daftar Perseroan No AHU-0039139.AH.01.09 tanggal 13 Mei 2011 (“Akta 15/2011”).

Susunan pengurus terakhir Mulford sebagaimana tercantum dalam Akta No 105 tanggal 29 Januari 2021, dibuat dihadapan Notaris Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum., M.Kn., Notaris Kota Jakarta, yang pemberitahuannya telah diterima oleh Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia sebagaimana dinyatakan dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Perseroan, tanggal 1 Februari 2021 Nomor AHU-AH.01.03-0064460 dan telah dicatat dalam Daftar Perseroan No AHU-0019742.AH.01.11 tanggal 1 Februari 2021 ( “Akta 105/2021”).

Mulford berdomisili di Jakarta Utara, dengan kantor pusat di Gedung Altira Office Tower Lt. 37, Altira Business Park, Jl. Yos Sudarso Kav. 85, Kelurahan Sunter Jaya, Kecamatan Tanjung Priok, Jakarta Utara. Struktur Permodalan dan Susunan Pemegang Saham Mulford

Modal dasar Mulford adalah sebesar Rp. 15.000.000.000 yang terdiri dari 15.000.000 saham dengan nilai nominal Rp. 1.000 per saham. Dari modal dasar tersebut telah ditempatkan dan disetor penuh sejumlah 4.081.633 saham dengan nilai nominal seluruhnya sebesar Rp. 4.081.633.000,00.

14



Susunan pemegang saham per Tanggal Penilaian adalah sebagai berikut:


Modal Disetor (Rp.)


(%)

PT Impack Pratama Industri Tbk 4.077.551 4.077.551.000 99,90

Haryanto Tjiptodihardjo 4.082 4.082.000 0,10

Total 4.081.633 4.081.633.000 100,00

Susunan Pemegang Saham Mulford per Tanggal Transaksi adalah sesuai dengan susunan per Tanggal Penilaian. Susunan Pengurus Mulford

Susunan Direksi dan Dewan Komisaris Mulford per Tanggal Penilaian adalah sebagai berikut:

Dewan Komisaris:

Komisaris : Haryanto Tjiptodihardjo Dewan Direksi:

Direktur Utama : Janto Salim Direktur : Gideon Hadi Direktur : Belinda Puspasari Sedangkan susunan Direksi dan Dewan Komisaris Mulford per Tanggal Transaksi berdasarkan Akta 105/2021 adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris:

Komisaris : Phillip Tjipto

Direksi:

Direktur Utama : Janto Salim Direktur : Gideon Hadi Direktur : Belinda Puspasari Kegiatan Usaha Mulford

Maksud dan tujuan Mulford berdasarkan Pasal 3 Anggaran Dasar Mulford adalah berusaha dalam bidang usaha perdagangan. Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut, Perseroan dapat melaksanakan kegiatan usaha perdagangan besar berbagai macam material bangunan, perdagangan besar bahan kontruksi lainnya, perdagangan besar berbagai macam barang.

15



Izin-Izin Yang Diperoleh Mulford 1. Surat Keterangan Domisili Perusahaan yang diterbitkan oleh Unit Pelaksana

Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kelurahan Sunter Jaya dengan Nomor : 292/27.1BU.1/31.72.02.1002/-071.562/e/2017 yang dikeluarkan pada tanggal 08 Mei 2017.

2. Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) yang diterbitkan oleh Lembaga Pengelola dan Penyelenggara OSS yang diterbitkan pada tanggal 18 Maret 2021.

3. Nomor Induk Berusaha (NIB) dengan Nomor 8120106880072 tanggal 7 Agustus 2018.

4. Izin Lokasi yang diterbitkan oleh Lembaga Pengelola dan Penyelenggara OSS pada tanggal 11 Maret 2019.

URAIAN SINGKAT TENTANG UNIPACK Pendirian Unipack Unipack (dahulu PT Unipack Plasindo Corporation), merupakan perusahaan yang didirikan pada tanggal 30 November 1990, berdasarkan Akta Pendirian Nomor 405 tanggal 30 November 1990, yang dibuat oleh Notaris Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta, Akta tersebut telah memperoleh pengesahan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. C2-5394.HT.01.01.Th.92.Tahun 1992 tanggal 4 Juli 1992, serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia Nomor 10 tanggal 3 Februari 1998, Tambahan Nomor 770.

Anggaran Dasar Unipack telah beberapa kali mengalami perubahan, antara lain berdasarkan: (1) Akta No. 106 tanggal 29 Januari 2021, dibuat dihadapan Notaris Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum., M.Kn., Notaris Kota Jakarta, yang pemberitahuannya telah diterima oleh Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia sebagaimana dinyatakan dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Perseroan, tanggal 1 Februari 2021 Nomor AHU-AH.01.03-0064486 dan telah dicatat dalam Daftar Perseroan No AHU-0019756.AH.01.11 tanggal 1 Februari 2021 (“Akta 106/2021”), dan (2) Akta No. 91 tanggal 20 Mei 2021, dibuat dihadapan Notaris Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum., M.Kn., Notaris di Jakarta, yang pemberitahuannya telah diterima oleh Kementrian Hukum dan Hak Asasi Manusia sebagaimana dinyatakan dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Perseroan, tanggal 24 Mei 2021 Nomor AHU-0030009.AH.01.02 dan telah dicatat dalam Daftar Perseroan No AHU-0091437.AH.01.11 tanggal 24 Mei 2021 (“Akta 91/2021”).

Unipack berkedudukan di Dusun Sukamulya RT 025 / 006 Desa Anggadita, Kecamatan Klari – Kabupaten Karawang, Jawa Barat dan lokasi pabrik lainnya di Jl. Trembesi Blok F-7 No. 01 dan Jl. Gaharu Blok F5 No. 1, Kawasan Industri Delta Silicon 2, Cikarang, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat.

16



Struktur Permodalan dan Susunan Pemegang Saham Unipack Modal dasar Unipack pada Tanggal Penilaian adalah sebesar Rp. 5.000.000.000 yang terdiri dari 5.000 saham dengan nilai nominal Rp. 1.000.000 per saham. Dari modal dasar tersebut seluruhnya telah ditempatkan dan disetor penuh.



Modal Disetor (Rp.)


(%)

PT Impack Pratama Industri Tbk 4.995 4.995.000.000 99,90

Haryanto Tjiptodihardjo 5 5.000.000 0,10

Total 5000 5.000.000.000 100

Modal dasar Unipack pada Tanggal Transaksi adalah sebesar Rp. 20.000.000.000 yang terdiri dari 20.000 saham dengan nilai nominal Rp. 1.000.000 per saham. Dari modal dasar tersebut seluruhnya telah ditempatkan dan disetor penuh.

Susunan pemegang saham per Tanggal Transaksi adalah sebagai berikut:


Modal Disetor (Rp.)


(%)

PT Impack Pratama Industri Tbk 19.980 19.980.000.000 99,90

Haryanto Tjiptodihardjo 20 20.000.000 0,10

Total 20.000 20.000.000.000 100

Susunan Pengurus Unipack

Susunan Direksi dan Dewan Komisaris Unipack per Tanggal Penilaian adalah sebagai berikut:

Dewan Komisaris:

Komisaris : Haryanto Tjiptodihardjo

Direksi:

Direktur Utama : Ny. Lindawati Direktur : Handri Zaidin Ashfani Sedangkan susunan Direksi dan Dewan Komisaris Unipack pada Tanggal Transaksi adalah berdasarkan Akta 106/2021 sebagai berikut: Dewan Komisaris:

Komisaris : Phillip Tjipto

17



Direksi:

Direktur Utama : Handri Zaidin Asfihani Direktur : Wira Yuwana Kegiatan Usaha Unipack

Maksud dan tujuan Unipack sesuai Pasal 3 Anggaran Dasar adalah berusaha dalam bidang industri dan perdagangan. Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut, Unipack dapat melaksanakan kegiatan usaha industri barang plastik lembaran, industri barang dari plastik untuk bangunan, industri pipa plastik dan perlengkapannya, perdagangan besar berbagai macam material bangunan, perdagangan besar bahan konstruksi lainnya, perdagangan besar berbagai macam barang. Izin-izin yang diperoleh Unipack 1. Surat Keterangan Domisili Usaha / Perusahaan dengan Nomor

503/238/SKDU/Ds.Cc/XI/Pem yang diterbitkan oleh Pemerintah Kabupaten Bekasi Kecamatan Cikarang Pusat pada tanggal 17 November 2020.

2. Surat Keterangan Domisili Perusahaan dengan Nomor: 503/244/XI/2020/SKDU/EKBANG yang diterbitkan oleh Pemerintah Kabupaten Bekasi Kecamatan Cikarang Selatan pada tanggal 13 November 2020.

3. Surat Keterangan Domisili Perusahaan dengan Nomor : 503/11/ DS yang diterbitkan oleh Pemerintah Kabupaten Karawang Kecamatan Klari pada tanggal 07 Desember 2020.

4. Nomor Induk Berusaha (NIB) dengan Nomor : 8120311002961 tanggal 26 Oktober 2018.

5. Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) Besar yang diterbitkan oleh OSS pada tanggal 09 April 2019.

6. Izin Usaha Industri (Karawang) yang diterbitkan oleh OSS pada tanggal 30 Desember 2019.

7. Izin Usaha Industri (Trembesi) yang diterbitkan oleh OSS pada tanggal 30 Desember 2019.

8. Izin Usaha Industri (Gaharu) yang diterbitkan oleh OSS pada tanggal 30 Desember 2019.

9. Izin Lokasi (karawang) yang diterbitkan oleh Lembaga Pengelola dan Penyelenggara OSS pada tanggal 31 Desember 2015.

10. Izin Lokasi (Gaharu) yang diterbitkan oleh Lembaga Pengelola dan Penyelenggara OSS pada tanggal 8 April 2020.

11. Izin Lokasi (Trembesi) yang diterbitkan oleh Lembaga Pengelola dan Penyelenggara OSS pada tanggal 8 April 2020.

18



URAIAN SINGKAT TENTANG ABADI Pendirian Abadi Abadi merupakan perusahaan yang didirikan pada tanggal 4 Maret 1988, berdasarkan Akta Pendirian No. 25 tanggal 4 Maret 1988, yang dibuat oleh Notaris Mudofir Hadi, S.H., Notaris di Kota Malang, serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 95 tanggal 25 November 1988, Tambahan Nomor 1272. Anggaran Dasar Abadi telah beberapa kali mengalami perubahan, terakhir sebagaimana diubah dengan Akta No. 79 tanggal 17 November 2020, yang dibuat di hadapan Notaris Christina Dwi Utami, S.H., M.Hum., M.Kn., Notaris di Jakarta, yang pemberitahuannya telah diterima oleh Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia sebagaimana dinyatakan dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Perseroan, tanggal 26 November 2020 Nomor AHU-AH.01.03-0412090 dan telah dicatat dalam Daftar Perseroan No. AHU-0198745.AH.01.11 tanggal 26 November 2020. Struktur Permodalan dan Susunan Pemegang Saham Modal dasar Abadi adalah sebesar Rp. 5.000.000.000 yang terdiri dari 5.000 saham dengan nilai nominal Rp. 1.000.000 per saham. Dari modal dasar tersebut seluruhnya telah ditempatkan dan disetor penuh.



Modal Disetor (Rp.)


(%)

PT Harimas Tunggal Perkasa 2.500 2.500.000.000 50,00

PT Tunggal Jaya Investama 2.500 2.500.000.000 50,00

Total 5000 5.000.000.000 100,00

Susunan Permodalan dan Pemegang Saham per Tanggal Transaksi tidak ada perubahan. Susunan Pengurus Abadi

Susunan Direksi dan Dewan Komisaris Abadi per Tanggal Penilaian adalah sebagai berikut:

Dewan Komisaris:

Komisaris Utama : Handojo Tjiptodihardjo Komisaris : Haryanto Tjiptodihardjo

Direksi:

Direktur Utama : Eka Wiratmaja Direktur : Priscella Pipie Widjaja

19



Susunan Direksi dan Dewan Komisaris Abadi per Tanggal Transaksi tidak ada perubahan. A.2. Analisis Pokok-Pokok Perjanjian Sewa Menyewa dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli serta Persyaratan Yang Disepakati A.2.1.Perjanjian Sewa Menyewa Antara Unipack dan Abadi Dalam rangka Transaksi, pada tanggal 27 Agustus 2021, Unipack dan Abadi bersama-sama menandatangani Perjanjian Sewa Menyewa. Hal-hal yang diatur dalam Perjanjian Sewa Menyewa tersebut antara lain mengenai hal-hal sebagai berikut:

Pihak Yang Menyewakan Abadi

Pihak Penyewa Unipack

Obyek Sewa

Bangunan seluas 3.149 m2 yang terletak di Jl. Rungkut Industri I No. 14, Kelurahan Kendangsari, Kecamatan Rungkut Surabaya, Jawa Timur, yang akan digunakan Pihak Penyewa sebagai pabrik, gudang, dan kantor dalam rangka penyelenggaraan kegiatan usaha Pihak Penyewa.

Jangka Waktu Sewa 5 (lima) tahun terhitung sejak tanggal 01 Januari 2022 dan berakhir pada tanggal 31 Desember 2026.

Harga Sewa

Harga sewa selama Jangka Waktu Sewa adalah sebesar Rp. 24.000 per m2 per bulan atau sebesar Rp.75.576.000 per bulan, sehingga harga sewa seluruhnya yang harus dibayar Pihak Penyewa kepada Pihak Yang Menyewakan untuk seluruh Jangka Waktu Sewa adalah sebesar Rp. 4.534.560.000, belum termasuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN) namun sudah termasuk Pajak Penghasilan (PPh) 10%. Pihak Yang Menyewakan memberikan grace period sewa sejak Perjanjian ditandatangani sampai dengan 31 Desember 2021 tanpa dikenakan Harga Sewa. Harga Sewa akan dikenakan sejak tanggal 1 Januari 2022. Harga Sewa adalah tetap selama Jangka Waktu Sewa.

Service Charge Service charge adalah sebesar Rp. 6.500 per m2 atau sebesar Rp. 20.468.500 per bulan.

20



Deposit Jaminan

Pihak Penyewa akan memberikan deposit jaminan kepada Pihak Yang Menyewakan berupa uang tunai senilai Rp. 150.000.000. Pada akhir Jangka Waktu Sewa, Deposit Jaminan akan dikembalikan kepada Pihak Penyewa tanpa kewajiban Pihak Yang Menyewakan membayar bunga atau biaya apapun. Apabila pada saat berakhirnya Jangka Waktu Sewa, Pihak Penyewa memiliki kewajiban yang belum dibayarkan kepada Pihak Yang Menyewakan, maka Deposit Jaminan akan dikembalikan kepada Penyewa setelah dipotong kewajiban-kewajiban Penyewa yang tertunggak.

Biaya-Biaya

Biaya-biaya seperti listrik, air, tenaga keamanan di lingkungan sekitar serta biaya retribusi SIER, yang timbul semasa sewa menyewa menjadi tanggung jawab dan kewajiban Pihak Penyewa untuk membayar biaya-biaya tersebut. Biaya administrasi sewa kepada PT Surabaya Industrial Estate Rungkut dan perjanjian terkait usaha Pihak Penyewa menjadi beban dan tanggung jawab Pihak Penyewa. Segala pajak yang berkenaan dengan kepemilikan tanah / bangunan (Pajak Bumi dan Bangunan) dan semua perijinan untuk gedung tersebut tetap menjadi tanggung jawab dan kewajiban Pihak Yang Menyewakan untuk memenuhi dan melunasinya. Pajak-pajak yang timbul sehubungan dengan sewa menyewa ini menjadi kewajiban masing-masing pihak sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

Penyerahan Kembali Bangunan

Pada saat berakhirnya perjanjian, Pihak Penyewa diberi waktu 30 hari untuk mengosongkan bangunan dari segenap penghuni dan barang-barang.

Jadwal dan Cara Pembayaran

Harga Sewa dan Service Charge

Dibayarkan bulanan, maksimal 10 hari kerja sejak tagihan diterima dari Abadi

Listrik dan PAM Sesuai pemakaian, dengan metode reimbursement bulanan, dibayarkan maksimal 10 hari kerja sejak tagihan diterima dari Abadi

Iuran SIER Sesuai tagihan SIER, dengan metode reimbursement bulanan, dibayarkan maksimal 10 hari kerja sejak tagihan diterima oleh Abadi

Hukum yang mengatur Hukum Indonesia

21



A.2.2.Perjanjian Pengikatan Jual Beli Antara Mulford dan Abadi Dalam rangka Transaksi, pada tanggal 27 Agustus 2021, Mulford dan Abadi telah bersama-sama menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).

Hal-hal yang diatur dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli tersebut antara lain mengenai hal-hal sebagai berikut:

Penjual Abadi

Pembeli Mulford

Obyek Jual Beli

Sebidang tanah, berikut bangunan, turutan-turutannya yang ditanam dan melekat diatas tanah tersebut yang terletak di Jl. Rungkut Industri I No. 11, Desa Kendangsari, Kecamatan Rungkut, Surabaya, Jawa Timur (“Tanah dan Bangunan”), dengan luas tanah 10.250 m2.

Jenis Sertifikat Hak Guna Bangunan.

Harga Jual Beli

Harga jual beli adalah sebesar Rp. 90.050.000.000, belum termasuk PPN, BPHTB, biaya notaris & PPAT & pengurusan di BPN, izin rekomendasi SIER, dan biaya-biaya lain yang timbul di kemudian hari.

Pembayaran

Pembayaran dilakukan dengan cara angsuran sebagai berikut:

1. Sejumlah Rp. 1.000.000.000 (satu milyar Rupiah) telah dibayar oleh Pihak Pembeli kepada Pihak Penjual pada saat penandatanganan PPJB ini

2. Sejumlah Rp. 22.262.500.000 akan dibayar oleh Pihak Pembeli kepada Pihak Penjual selambat-lambatnya tanggal 31 Desember 2021

3. Sejumlah Rp. 22.262.500.000 akan dibayar oleh Pihak Pembeli kepada Pihak Penjual selambat-lambatnya tanggal 31 Maret 2022

4. Sejumlah Rp. 22.262.500.000 akan dibayar oleh Pihak Pembeli kepada Pihak Penjual selambat-lambatnya tanggal 30 Juni 2022

5. Sejumlah Rp. 22.262.500.000 akan dibayar oleh Pihak Pembeli kepada Pihak Penjual selambat-lambatnya tanggal 30 September 2022

Para Pihak sepakat jadwal pembayaran ini dapat dipercepat berdasarkan kesepakatan Para Pihak.

22



Ketentuan Penting Dalam PPJB

a. PPJB ini tidak akan berakhir dengan meninggalnya kedua atau salah satu pihak, akan tetapi turun temurun dan harus dipenuhi oleh ahli waris masing-masing pihak.

b. Semua bea dan biaya-biaya serta pajak-pajak dari tanah dan segala sesuatu yang berdiri serta tertanam diatasnya tersebut yang masih belum dibayar hingga hari ini ditanggung dan harus dibayar oleh Pihak Penjual

c. Untuk pengurusan surat-surat yang berkaitan dengan tanah dan bangunan tersebut di instansi yang berwenang, Pihak Penjual dan Pihak Pembeli akan melaksanakannya sesuai dengan peraturan dan/atau perundang-undangan yang berlaku

d. Para Pihak akan bersama-sama mengurus ijin rekomendasi pengalihan hak Tanah dan Bangunan ke SIER, dengan biaya ditanggung oleh Pihak Pembeli

e. Para Pihak sepakat bahwa penyerahan fisik atas Tanah Dan Bangunan akan dilaksanakan pada saat Pembeli melunasi pembayaran atau apabila masa sewa PT Cipta Mapan Logistik berakhir sebelum dilaksanakan penandatanganan Akta Jual Beli, mana yang lebih dahulu terjadi. Penjual berjanji dan mengikat diri untuk meminjampakaikan Tanah Dan Bangunan kepada Pembeli tanpa dikenakan biaya apapun juga.

f. Pihak Pembeli akan menanggung selisih pajak atas transaksi jual beli yang timbul dari sejak PPJB sampai dengan terlaksananya Akta Jual Beli.

g. Para Pihak menyetujui Pihak Penjual dapat membatalkan PPJB, jika antara lain:

1. Ijin rekomendasi dari SIER tidak diperoleh 2. Pihak Pembeli tidak memenuhi kewajibannya

membayar Harga Jual Beli dan setelah ditegur baik secara lisan maupun tertulis oleh Pihak Penjual namun tidak memenuhi kewajibannya tersebut dalam waktu 14 hari kalender setelah peneguran

3. Dalam hal Pihak Pembeli telah menempati bangunan, maka dengan terjadinya pembatalan, Pihak Pembeli berkewajiban mengosongkan dan menyerahkan Tanah dan Bangunan dalam waktu 30 hari kerja kepada Pihak Pertama. Atas keterlambatan pengosongan / penyerahan tersebut, Pihak Pembeli akan dikenakan denda Rp. 1.000.000 untuk setiap hari keterlambatan

A.3. Risiko dan Manfaat dari Transaksi Manfaat dan keuntungan bagi Perseroan atas Transaksi Manfaat dan keuntungan bagi Perseroan dengan melakukan Transaksi adalah bangunan yang disewa dan dibeli menunjang kegiatan produksi dan distribusi Perseroan di wilayah Indonesia Timur dimana pada akhirnya meningkatan pendapatan Perseroan melalui peningkatan kapasitas produksi dan penjualan.

23



Risiko yang mungkin timbul dari Transaksi Disamping manfaat yang akan diperoleh Perseroan dengan melakukan Transaksi, terdapat pula risiko-risiko yang mungkin dihadapi Perseroan. Risiko-risiko tersebut berkaitan langsung dengan risiko Perseroan dalam menjalankan usahanya, sehingga dapat mengganggu kegiatan operasional Perseroan. Risiko-risiko yang mungkin dihadapi Perseroan antara lain adalah : - Risiko perpanjangan PPKM darurat yang dapat menyebabkan tertundanya proses

produksi dan distribusi barang yang dapat mengakibatkan tertundanya rencana ekspansi Perseroan di wilayah Indonesia Timur sehingga penambahan pertumbuhan penjualan Perseroan juga tertunda.

- Risiko peraturan atau kebijakan pemerintah sehubungan dengan manufaktur dan kegiatan distribusi.

- Risiko penurunan permintaan sebagai akibat dari perubahan pola belanja

konsumen. - Risiko wabah penyakit menular yang saat ini sedang terjadi (Covid-19), atau

ketakutan akan wabah atau masalah kesehatan masyarakat lainnya yang akan memberikan dampak buruk bagi Perseroan.

- Risiko fluktuasi ekonomi yang dapat mempengaruhi turunnya meningkatnya biaya

operasional sehingga dapat mempengaruhi kondisi keuangan Perseroan. - Ketidakstabilan politik dan sosial di Indonesia dapat merugikan bisnis Perseroan. - Risiko bencana alam dan kebakaran yang menyebabkan kerusakaan pada properti.

- Disamping itu, terdapat pula kemungkinan risiko yang berkaitan dengan

ketidakmampuan manajemen Perseroan dalam mengelola manajemen asetnya di masa depan, yaitu kegagalan dalam membangun kerangka manajemen risiko aset, yang dapat menyebabkan menurunnya nilai aset di masa mendatang.

B. Analisis Kualitatif

B.1. Riwayat Perusahaan dan Sifat Kegiatan Usaha

Perseroan adalah suatu perusahaan dengan kegiatan usaha yang dijalankan meliputi kegiatan usaha utama di industri bahan bangunan berbahan plastik dengan industri pendukung bisnis utama di bidang bahan perekat dan distribusi kegiatan industri plastik. Selain itu Perseroan juga memiliki kegiatan usaha di bidang lainnya meliputi produsen dan distributor produk interior maupun arsitektur serta bidang usaha properti dan real estate. Perseroan menghasilkan beberapa produk yang telah dipasarkan antara lain:

24



Bahan Bangunan Varian produk yang dihasilkan berupa produk bahan bangunan untuk kebutuhan industri maupun rumah tangga dengan material dasar polimer dengan jenis polycarbonate, polyproylene, polyethylene dan produk non polimer berbahan logam. Jenis produk yang dihasilkan adalah sebagai berikut:

- Atap, dengan merek dagang utama yang diperdagangkan antara lain Ez-Lock, Twinlite, Solarlite, Solartuff, Lasercool, Alderon, Ultra Cool, Ultra, Everlite, XRP Lite, dan Alsynite

- Façade, dengan merek dagang utama alcotuff, alcolite, dan decobond. Perekat dan Material Lainnya Perseroan juga memproduksi bahan perekat dan material lainnya yang terdiri bahan perekat, kemasan dan polimer resin. Jenis produk yang dihasilkan adalah sebagai berikut:

- Perekat, dengan merek dagang Sealtuff dan Orgasil - Kemasan, dengan merek dagang Impraboard - Polimer Resin, dengan merek dagang Polyvic

Properti Merupakan salah satu diversifikasi usaha yang dibentuk Perseroan, dengan nama Altira Business Park yang berlokasi di Sunter, Jakarta Utara, yang merupakan kawasan perkantoran berkonsep office tower 32 lantai serta 5 blok office park berkonsep rukan /ruko dengan akses lift pribadi. Interior Perseroan juga menghasilkan produk-produk interior untuk kebutuhan rumah tangga dan non rumah tangga yang meliputi karpet, toilet kubikal dan lantai vinyl, dengan merek dagang Spot dan Alvera. Pipa PVC Di tahun 2020, Perseroan telah meluncurkan produk pipa PVC dengan merek Alderon. B.2. Alasan dan Latar Belakang Dilakukannya Transaksi Sejalan dengan rencana ekspansi usaha Perseroan di wilayah Indonesia Timur, maka Perseroan melalui entitas-entitas anak, memerlukan bangunan pabrik untuk kegiatan produksi Unipack dan bangunan gudang untuk sentra distribusi Mulford di area Jawa Timur. Sementara itu, Abadi memiliki beberapa bangunan pabrik yang dapat disewakan dan dibeli yang berlokasi di Rungkut Industri, Surabaya, Jawa Timur. Demikianlah Unipack dan Abadi mengadakan Perjanjian Sewa Menyewa atas bangunan serta Mulford dan Abadi mengadakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli.

25



B.3. Keuntungan dan Kerugian Yang Bersifat Kualitatif atas Transaksi Manfaat dan Keuntungan bagi Perseroan atas Transaksi Manfaat dan keuntungan bagi Perseroan dengan melakukan Transaksi adalah bangunan yang disewa dan dibeli menunjang kegiatan produksi dan distribusi Perseroan di wilayah Indonesia Timur dimana pada akhirnya meningkatan pendapatan Perseroan melalui peningkatan kapasitas produksi dan penjualan.

Risiko yang mungkin timbul dari Transaksi Disamping manfaat yang akan diperoleh Perseroan dengan melakukan Transaksi, terdapat pula risiko-risiko yang mungkin dihadapi Perseroan. Risiko-risiko tersebut berkaitan langsung dengan risiko Perseroan dalam menjalankan usahanya, sehingga dapat mengganggu kegiatan operasional Perseroan. Risiko-risiko yang mungkin dihadapi Perseroan antara lain adalah : - Risiko perpanjangan PPKM darurat yang dapat menyebabkan tertundanya proses

produksi dan distribusi barang yang dapat mengakibatkan tertundanya rencana ekspansi Perseroan di wilayah Indonesia Timur sehingga penambahan pertumbuhan penjualan Perseroan juga tertunda.

- Risiko peraturan atau kebijakan pemerintah sehubungan dengan manufaktur dan kegiatan distribusi.

- Risiko penurunan permintaan sebagai akibat dari perubahan pola belanja

konsumen. - Risiko wabah penyakit menular yang saat ini sedang terjadi (Covid-19), atau

ketakutan akan wabah atau masalah kesehatan masyarakat lainnya yang akan memberikan dampak buruk bagi Perseroan.

- Risiko fluktuasi ekonomi yang dapat mempengaruhi turunnya meningkatnya biaya

operasional sehingga dapat mempengaruhi kondisi keuangan Perseroan. - Ketidakstabilan politik dan sosial di Indonesia dapat merugikan bisnis Perseroan. - Risiko bencana alam dan kebakaran yang menyebabkan kerusakaan pada properti.

- Disamping itu, terdapat pula kemungkinan risiko yang berkaitan dengan

ketidakmampuan manajemen Perseroan dalam mengelola manajemen asetnya di masa depan, yaitu kegagalan dalam membangun kerangka manajemen risiko aset, yang dapat menyebabkan menurunnya nilai aset di masa mendatang.

26



C. Analisis Kuantitatif Penilaian atas Potensi Pendapatan, Aset, Liabilitas, dan kondisi keuangan Perusahaan C.1. Penilaian Kinerja Historis Perseroan

Laporan keuangan Perseroan per 31 Desember 2016 sampai dengan 2020 merupakan laporan keuangan yang telah diaudit. Berdasarkan penelaahan kami atas laporan keuangan historis selama lima tahun terakhir dapat kami simpulkan antara lain sebagai berikut:

31-DES-2016 31-DES-2017 31-DES-2018 31-DES-2019 31-DES-2020ASETASET LANCAR Kas dan setara kas 521.518.174.896 355.043.158.662 280.567.741.229 218.293.735.988 237.451.911.049 Aset keuangan untuk diperdagangkan 28.764.260.000 23.940.440.000 Piutang usaha 186.530.793.550 242.207.650.405 255.118.624.561 292.117.323.142 363.285.708.866 Piutang pihak berelasi 1.868.060 Persediaan 486.877.989.663 521.406.994.706 543.861.657.042 573.100.592.731 603.691.776.129 Pajak dibayar dimuka 25.227.448.920 24.247.924.901 41.714.399.274 38.549.184.714 34.657.049.168 Uang muka dan biaya dibayar di muka 39.354.755.776 28.162.371.093 69.034.421.830 25.686.454.241 21.008.301.176 Aset lancar lainnya 2.441.025.229 29.600.497.671 1.076.450.078 3.011.813.507 1.857.413.539

Jumlah Aset Lancar 1.261.952.056.094 1.200.668.597.438 1.220.137.554.014 1.174.699.544.323 1.261.952.159.927

ASET TIDAK LANCAR Aset pajak tangguhan 34.419.780.983 43.335.246.881 47.798.680.983 50.913.091.949 41.670.189.466 Aset keuangan tidak lancar lainnya 5.469.221.538 5.682.621.341 7.714.715.862 12.716.792.320 8.061.051.340 Taksiran pajak penghasilan 14.132.108.750 Properti investasi - bersih 147.124.245.814 164.328.979.069 182.938.435.724 232.138.769.740 234.913.503.552 Aset tetap - bersih 699.965.839.974 742.160.252.895 757.379.485.281 851.624.396.191 907.748.683.255 Aset hak guna - bersih - - - - 60.031.495.992 Goodwill 20.760.273.617 20.760.273.617 20.760.273.617 20.760.273.617 20.760.273.617 Biaya dibayar dimuka 70.396.965 5.023.256 53.752.688 15.966.979 - Aset tidak berwujud 92.137.998.347 117.736.498.986 133.415.919.634 158.264.021.100 161.962.705.607

Jumlah Aset Tidak Lancar 1.014.079.865.988 1.094.008.896.045 1.150.061.263.789 1.326.433.311.896 1.435.147.902.829

JUMLAH ASET 2.276.031.922.082 2.294.677.493.483 2.370.198.817.803 2.501.132.856.219 2.697.100.062.756

PT IMPACK PRATAMA INDUSTRI TBKLAPORAN POSISI KEUANGAN

UNTUK TAHUN YANG BERAKHIR TANGGAL 31 DESEMBER 2016 SAMPAI DENGAN 2020(dalam Rupiah)

31-DES-2016 31-DES-2017 31-DES-2018 31-DES-2019 31-DES-2020LIABILITAS DAN EKUITASLIABILITAS JANGKA PENDEK Utang bank 140.397.056.459 158.221.848.931 171.588.267.387 186.157.612.384 108.375.599.199 Utang usaha 107.534.635.335 105.168.631.579 78.383.126.572 118.276.792.937 177.576.700.917 Liabilitas keuangan lainnya 10.152.366.345 2.274.250.435 6.980.484.395 14.692.916.531 12.568.215.227 Utang pajak 23.902.193.641 13.023.249.566 20.342.834.279 23.678.011.695 33.916.434.254 Beban akrual 26.912.151.204 28.759.125.976 27.859.861.815 23.805.205.552 47.085.319.368 Uang muka pelanggan 16.988.494.997 6.364.157.745 19.666.654.855 22.734.083.577 16.930.890.538 Utang obligasi - 99.823.285.472 Liabilitas yang jatuh tempo selama setahun 8.647.111.301 19.193.329.511 17.507.672.513 89.734.922.590 112.077.174.420

Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 334.534.009.282 333.004.593.743 342.328.901.816 479.079.545.266 608.353.619.395

LIABILITAS JANGKA PANJANG Liabilitas jangka panjang 23.829.027.112 49.028.336.710 34.051.099.262 364.388.478.485 444.198.558.595 Liabilitas pajak tangguhan 21.609.473 60.799.146 Medium term notes 100.000.000.000 Utang obligasi 493.907.129.558 495.466.135.232 497.502.186.954 99.570.360.451 - Liabilitas imbalan pasca kerja 98.116.573.059 128.135.848.662 124.032.499.603 149.806.639.229 178.640.056.000

Total Liabilitas Jangka Panjang 1.050.386.739.011 1.005.656.523.820 997.975.486.781 1.092.845.023.431 1.231.192.233.990

EKUITAS Modal saham 48.335.000.000 48.335.000.000 48.335.000.000 48.335.000.000 48.335.000.000 Tambahan modal disetor 168.919.315.136 168.919.315.136 168.919.315.136 168.919.315.136 168.919.315.136 Selisih Nilai transaksi 52.846.189.067 64.097.283.122 66.601.636.361 81.581.510.268 84.078.065.983 Penghasilan komprehensif lain (169.046.695) 4.053.207.345 5.309.250.306 4.336.414.870 6.793.169.047 Saldo laba (rugi) 708.876.022.170 764.524.185.994 826.643.110.954 874.637.396.243 939.251.643.168

978.807.479.678 1.049.928.991.597 1.115.808.312.757 1.177.809.636.517 1.247.377.193.334 Kepentingan non-pengendali 246.837.703.393 239.091.978.066 256.415.018.265 230.478.196.271 218.530.635.432 Total Ekuitas 1.225.645.183.071 1.289.020.969.663 1.372.223.331.022 1.408.287.832.788 1.465.907.828.766

TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 2.276.031.922.082 2.294.677.493.483 2.370.198.817.803 2.501.132.856.219 2.697.100.062.756

PT IMPACK PRATAMA INDUSTRI TBKLAPORAN POSISI KEUANGAN

UNTUK TAHUN YANG BERAKHIR TANGGAL 31 DESEMBER 2016 SAMPAI DENGAN 2020(dalam Rupiah)

27



Kas dan Setara Kas

Dalam kas dan setara kas termasuk kas dan bank yang saldonya per 31 Desember 2016, 2017, 2018, 2019, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp. 521.518.174.896, Rp. 355.043.158.662, Rp. 280.567.741.229, Rp. 218.293.735.988, dan Rp. 237.451.911.049.

Piutang usaha

Piutang usaha Perseroan per 31 Desember 2020 sebesar Rp. 363.285.708.866 terdiri dari piutang usaha pihak berelasi sebesar Rp. 4.607.557.705 dan pihak ketiga sebesar Rp. 358.678.151.161.

Jumlah piutang usaha Perseroan pada tanggal 31 Desember 2016, 2017, 2018, 2019, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp. 186.530.793.550, Rp. 242.207.650.405, Rp. 255.118.624.561, Rp. 292.117.323.142, Rp. 363.285.708.866 yang sebagian besar berasal dari piutang atas penjualan kepada pihak ketiga.

Persediaan

Dalam saldo Persediaan Perseroan per 31 Desember 2020, terdapat penyisihan penurunan nilai persediaan sebesar Rp. 19.521.892.068.

Jumlah Persediaan Perseroan pada tanggal 31 Desember 2016, 2017, 2018, 2019, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp. 486.877.989.663, Rp. 521.406.994.706, Rp. 543.861.657.042, Rp. 573.100.592.731, dan Rp. 603.691.776.129.

Aset Tetap

Aset tetap Perseroan per 31 Desember 2020 meliputi tanah, bangunan, infrastruktur, instalasi, prasarana, mesin dan peralatan tehnik, kendaraan, peralatan kantor, peralatan pabrik, dan peralatan lokakarya. Aset tetap tersebut seluruhnya adalah aset operasional yang menunjang kegiatan usaha Perseroan.

Jumlah Aset Tetap Perseroan pada tanggal 31 Desember 2016, 2017, 2018, 2019, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp. 699.965.839.974, Rp. 742.160.252.895, Rp. 757.379.485.281, Rp. 851.624.396.191, dan Rp. 907.748.683.255.

Liabilitas Jangka Panjang

Per 31 Desember 2020 terdapat liabilitas imbalan paska kerja yang merupakan pencadangan untuk pembayaran pada saat karyawan berhenti atau pensiun. Kenaikan liabilitas jangka panjang pada tahun 2019 dan 2020 terutama disebabkan oleh karena adanya penambahan pada pinjaman bank.

Ekuitas

Jumlah Ekuitas Perseroan pada tanggal 31 Desember 2016, 2017, 2018, 2019, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp. 1.225.645.183.071, Rp. 1.289.020.969.663, Rp. 1.372.223.331.022, Rp. 1.408.287.832.788, dan Rp. 1.465.907.828.766.

28



Penjualan

Jumlah penjualan Perseroan pada tanggal 31 Desember 2016, 2017, 2018, 2019, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp. 1.135.296.191.546, Rp. 1.193.054.430.825, Rp. 1.395.298.815.177, Rp. 1.495.759.701.262, dan Rp. 1.797.514.877.242. Penjualan Perseroan pada tahun 2020 mengalami kenaikan di tengah-tengah masa pandemi Covid-19, dengan proporsi penjualan yang sebagian besar berasal dari penjualan di dalam negeri.

Laba / (rugi) Bersih

Jumlah laba bersih Perseroan pada tanggal 31 Desember 2016, 2017, 2018, 2019, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp. 125.823.130.775, Rp. 91.303.491.940, Rp. 105.523.929.164, Rp. 93.145.200.039, dan Rp. 115.805.324.362.

31-DES-2016 31-DES-2017 31-DES-2018 31-DES-2019 31-DES-2020

PENDAPATAN Dalam negeri 964.337.971.918 940.006.721.877 1.050.002.337.700 1.126.322.215.251 1.244.764.836.004 Luar negeri 170.958.219.628 253.047.708.948 345.296.477.477 369.437.486.011 552.750.041.238 PENDAPATAN BERSIH 1.135.296.191.546 1.193.054.430.825 1.395.298.815.177 1.495.759.701.262 1.797.514.877.242

BEBAN POKOK PENDAPATAN (729.267.950.819) (808.527.225.593) (978.652.263.708) (1.001.042.927.237) (1.146.328.782.026)

LABA (RUGI) BRUTO 406.028.240.727 384.527.205.232 416.646.551.469 494.716.774.025 651.186.095.216

BEBAN USAHA Beban penjualan (92.497.777.803) (90.750.790.922) (111.132.069.990) (124.612.004.341) (212.253.641.989) Beban umum dan administrasi (100.119.097.098) (134.771.913.447) (147.420.983.830) (154.522.325.096) (201.204.294.711)

(192.616.874.901) (225.522.704.369) (258.553.053.820) (279.134.329.437) (413.457.936.700)

LABA (RUGI) USAHA 213.411.365.826 159.004.500.863 158.093.497.649 215.582.444.588 237.728.158.516

PENDAPATAN (BEBAN) LAIN-LAIN Beban keuangan (45.072.396.716) (76.450.811.216) (72.272.544.025) (70.965.395.209) (66.391.570.721) Pendapatan keuangan 5.541.205.792 21.440.255.289 14.165.708.000 10.844.030.064 6.305.272.204 Pendapatan lainnya 9.981.084.063 11.420.366.544 35.385.082.558 3.816.179.943 25.537.002.306 Beban lain-lain (10.130.729.385) (2.634.762.860) (15.979.424.352) (23.904.990.387) (25.729.951.405) Pajak penghasilan final (8.934.362.348) (1.355.569.373) (1.932.360.711) (1.399.223.200) (1.971.982.805)

Jumlah pendapatan (beban) lain-lain bersih (48.615.198.594) (47.580.521.616) (40.633.538.530) (81.609.398.789) (62.251.230.421)

LABA (RUGI) SEBELUM PAJAK 164.796.167.232 111.423.979.247 117.459.959.119 133.973.045.799 175.476.928.095

Manfaat (beban) pajak penghasilan- Pajak kini (45.878.879.739) (25.112.881.482) (20.784.684.025) (41.667.814.122) (47.576.645.717) - Pajak tangguhan 6.905.843.282 4.992.394.175 8.848.654.070 839.968.362 (12.094.958.016)

(38.973.036.457) (20.120.487.307) (11.936.029.955) (40.827.845.760) (59.671.603.733)

LABA (RUGI) TAHUN BERJALAN 125.823.130.775 91.303.491.940 105.523.929.164 93.145.200.039 115.805.324.362

Penghasilan (beban) komprehensif lain (5.375.937.372) (8.578.823.710) 16.361.116.711 (8.706.824.686) (8.624.407.182)

LABA (RUGI) KOMPREHENSIF TAHUN BERJALAN 120.447.193.403 82.724.668.230 121.885.045.875 84.438.375.353 107.180.917.180

LABA RUGI KOMPREHENSIFUNTUK TAHUN YANG BERAKHIR TANGGAL 31 DESEMBER 2016 SAMPAI DENGAN 2020

(dalam Rupiah)

PT IMPACK PRATAMA INDUSTRI TBK

29



Rasio keuangan historis

2016 2017 2018 2019 2020

Rasio Lancar 3,77 3,61 3,56 2,45 2,07

Rasio Utang Terhadap Ekuitas

1,13 1,04 0,98 1,12 1,25

Rasio laba bersih tahun berjalan terhadap Pendapatan (%)

11,08 7,65 7,56 6,23 6,44

Rasio laba bersih tahun berjalan terhadap Ekuitas (%)

10,27 7,08 7,69 6,61 7,90

Dari tabel tersebut diatas memberikan gambaran bahwa :

Rasio lancar historis Perseroan menunjukkan bahwa Perseroan mampu memenuhi liabilitas-liabilitas lancarnya dengan cukup baik. Angka rasio lancar yang berada diatas 1 (satu) mengindikasikan kondisi yang cukup baik. Rasio utang terhadap ekuitas menunjukkan adanya kenaikan sejak tahun 2019. Hal ini disebabkan oleh karena adanya peningkatan pembiayaan Perseroan yang berasal dari perbankan sejak tahun 2019 untuk pembiayaan usahanya. Rasio laba bersih terhadap pendapatan dan rasio laba bersih terhadap ekuitas menunjukkan bahwa Perseroan berada dalam kondisi baik setiap tahunnya, termasuk di tahun 2020 meskipun berada dalam kondisi pandemi Covid-19. C.2. Analisis Berkaitan Dengan Penilaian Proyeksi Keuangan Perseroan Dalam memberikan analisis kewajaran atas Transaksi yang akan dilakukan Perseroan, kami juga melakukan analisis atas proyeksi keuangan konsolidasi Perseroan dalam keadaan Tidak Melakukan Transaksi dan Melakukan Transaksi.

Asumsi-asumsi yang mendasari proyeksi adalah sebagai berikut :

a. Asumsi Untuk Proyeksi Dalam Kondisi Tidak Melakukan Transaksi Dalam kondisi Tidak Melakukan Transaksi, diasumsikan bahwa per Tanggal Penilaian belum dilakukan Transaksi, dan dengan demikian Perseroan (melalui Unipack dan Mulford) masih belum menyewa bangunan dan membeli tanah dan bangunan dari Abadi.

30



- Proyeksi Laba Rugi Komprehensif :

Pendapatan Perseroan diasumsikan sebagai berikut :

(dalam Rupiah)

2021 2022 2023

Pendapatan 1.906.414.226.209 2.020.571.742.811 2.151.550.850.365

2024 2025 2026

Pendapatan 2.301.658.131.870 2.473.624.564.358 2.658.455.582.913

Pendapatan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, dan 2026 masing-masing adalah sebesar Rp. 1,91 triliun, Rp. 2,02 triliun, Rp. 2,15 triliun, Rp. 2,30 triliun, Rp. 2,47 triliun, dan Rp. 2,66 triliun dengan mengasumsikan kenaikan rata-rata per tahun selama tahun 2021 – 2026 sebesar 6,74%. Proyeksi pendapatan Perseroan ini didasarkan pada asumsi bahwa meskipun dengan adanya kondisi pandemi Covid-19, Perseroan masih menghasilkan pendapatan sebesar Rp. 1,79 triliun di tahun 2020 dengan kenaikan sebesar 20% dari tahun 2019, dan juga dengan memperhatikan sinyal perbaikan ekonomi yang mulai terlihat pada akhir tahun 2020 yang diharapkan dapat semakin membaik di tahun 2021. Program vaksinasi Covid-19 yang dimulai sejak awal tahun 2021 serta penerapan protokol kesehatan yang disiplin diharapkan dapat menekan angka kasus Covid-19 di Indonesia dan di sisi lain daya beli masyarakat kembali pulih.

31-DES-2021 31-DES-2022 31-DES-2023 31-DES-2024 31-DES-2025 31-DES-2026

PENDAPATAN BERSIH 1.906.414.226.209 2.020.571.742.811 2.151.550.850.365 2.301.658.131.870 2.473.624.564.358 2.658.455.582.913

BEBAN POKOK PENDAPATAN (1.227.979.019.853) (1.311.438.153.959) (1.402.977.162.856) (1.505.618.741.584) (1.625.723.897.068) (1.747.491.253.125)

LABA (RUGI) BRUTO 678.435.206.357 709.133.588.852 748.573.687.509 796.039.390.286 847.900.667.290 910.964.329.788

BEBAN USAHA Jumlah Beban Usaha (403.825.676.409) (432.222.774.701) (466.713.453.211) (503.961.207.415) (544.186.548.904) (587.627.628.834)

LABA (RUGI) USAHA 274.609.529.948 276.910.814.151 281.860.234.299 292.078.182.871 303.714.118.386 323.336.700.954

PENDAPATAN (BEBAN) LAIN-LAIN Beban keuangan (62.174.687.501) (57.174.687.501) (54.674.687.501) (52.174.687.501) (49.674.687.501) (47.174.687.501) Pendapatan lainnya 7.403.190.380 3.250.000.000 3.250.000.000 3.250.000.000 3.250.000.000 3.250.000.000 Beban lain-lain (1.860.255.014) (2.800.000.000) (2.800.000.000) (2.800.000.000) (2.800.000.000) (2.800.000.000)

Jumlah pendapatan (beban) lain-lain bersih (56.631.752.135) (56.724.687.501) (54.224.687.501) (51.724.687.501) (49.224.687.501) (46.724.687.501)

LABA (RUGI) SEBELUM PAJAK 217.977.777.813 220.186.126.650 227.635.546.797 240.353.495.370 254.489.430.885 276.612.013.452

Manfaat (beban) pajak penghasilan- Pajak kini (55.291.536.976) (55.079.358.184) (57.147.669.704) (60.481.850.609) (64.179.375.138) (69.786.424.852)

(55.291.536.976) (55.079.358.184) (57.147.669.704) (60.481.850.609) (64.179.375.138) (69.786.424.852)

LABA (RUGI) TAHUN BERJALAN 162.686.240.838 165.106.768.466 170.487.877.094 179.871.644.760 190.310.055.747 206.825.588.600

Penghasilan (beban) komprehensif lain (6.680.357.405) (7.252.691.411) (6.526.864.437) (6.406.151.956) (5.934.519.631) (5.585.148.372)

LABA (RUGI) KOMPREHENSIF TAHUN BERJALAN 156.005.883.433 157.854.077.055 163.961.012.657 173.465.492.805 184.375.536.116 201.240.440.229

UNTUK TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL 31 DESEMBER 2021 SAMPAI 2026(dalam Rupiah)

PT IMPACK PRATAMA INDUSTRI TBKPROYEKSI LABA RUGI KOMPREHENSIF

31



Beban pokok pendapatan diasumsikan sebagai berikut :

(dalam Rupiah) 2021 2022 2023

Beban Pokok Pendapatan

1.227.979.019.853 1.311.438.153.959 1.402.977.162.856

2024 2025 2026


1.505.618.741.584 1.625.723.897.068 1.747.491.253.125

Beban pokok pendapatan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, dan 2026 masing-masing adalah sebesar Rp. 1,23 triliun, Rp. 1,31 triliun, Rp. 1,40 triliun, Rp. 1,51 triliun, Rp. 1,63 triliun, dan Rp. 1,75 triliun atau secara persentase terhadap pendapatan adalah sebesar 64% di tahun 2021, 65% di tahun 2022 - 2024, 66% di tahun 2025 dan 2026. Beban pokok pendapatan pada tahun 2019 dan 2020 adalah sebesar 67% dan 64% dari pendapatan.

Beban usaha diasumsikan sebagai berikut :

(dalam Rupiah) 2021 2022 2023

Beban Usaha 403.825.676.409 432.222.774.701 466.713.453.211

2024 2025 2026 Beban Usaha 503.961.207.415 544.186.548.904 587.627.628.834

Beban usaha Perseroan terdiri dari beban penjualan, umum dan administrasi, yang untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, dan 2026 masing-masing adalah sebesar Rp. 403,83 miliar, Rp. 432,22 miliar, Rp. 466,71 miliar, Rp. 503.96 miliar, Rp. 544,19 miliar, dan Rp. 587,63 miliar, atau secara persentase terhadap penjualan adalah sebesar 21% - 22% di tahun 2021 - 2026.

Pajak penghasilan badan dihitung berdasarkan pada ketentuan

peraturan perpajakan Perseroan yaitu 22% di tahun 2021, dan 20% di tahun 2022 – 2026.

Laba (rugi) tahun berjalan Perseroan berdasarkan asumsi-asumsi proyeksi diatas adalah sebagai berikut:

(dalam Rupiah) 2021 2022 2023

Laba (rugi) tahun berjalan

162.686.240.838 165.106.768.466 170.487.877.094

2024 2025 2026


179.871.644.760 190.310.055.747 206.825.588.600

32



Laba (rugi) periode berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, dan 2026 masing-masing adalah sebesar Rp. 162,7 miliar, Rp. 165,11 miliar, Rp. 170,49 miliar, Rp. 179,87 miliar, Rp. 190,31 miliar, dan Rp. 206,83 miliar.

- Proyeksi Posisi Keuangan :

Jumlah aset Perseroan pada tanggal 31 Desember 2021, 2022, 2023,

2024, 2025, dan 2026 masing-masing adalah sebesar Rp. 2,76 triliun, Rp. 2,69 triliun, Rp. 2,64 triliun, Rp. 2,59 triliun, Rp. 2,62 triliun, dan Rp. 2,66 triliun. Kenaikan aset Perseroan setiap tahunnya disebabkan oleh karena adanya kenaikan pada piutang usaha, dan persediaan Perseroan.

31-DES-2021 31-DES-2022 31-DES-2023 31-DES-2024 31-DES-2025 31-DES-2026ASETASET LANCAR Kas dan setara kas 257.656.523.659 196.047.173.920 159.255.791.720 158.041.205.262 155.450.029.904 154.495.571.143 Aset keuangan untuk diperdagangkan - - - - - - Piutang usaha 337.504.471.734 383.265.070.351 405.889.758.760 391.408.150.431 428.004.300.852 488.039.873.836 Piutang pihak berelasi - - - - - - Persediaan 613.989.509.926 655.719.076.980 701.488.581.428 752.809.370.792 812.861.948.534 873.745.626.562 Pajak dibayar dimuka 10.036.074.991 4.215.881.582 4.799.386.728 5.144.570.369 5.916.255.924 6.803.694.313 Uang muka dan biaya dibayar di muka 21.675.252.888 22.442.247.357 23.324.290.996 24.338.641.181 25.505.143.894 26.846.622.014 Aset lancar lainnya 1.698.899.079 1.868.788.987 2.055.667.886 2.261.234.675 2.487.358.143 2.736.093.957

Jumlah Aset Lancar 1.242.560.732.278 1.263.558.239.177 1.296.813.477.517 1.334.003.172.710 1.430.225.037.251 1.552.667.481.825

ASET TIDAK LANCAR Aset pajak tangguhan 36.670.189.466 36.670.189.466 36.670.189.466 36.670.189.466 36.670.189.466 36.670.189.466 Aset keuangan tidak lancar lainnya 6.851.893.639 5.824.109.593 4.950.493.154 4.207.919.181 3.576.731.304 3.040.221.608 Taksiran pajak penghasilan - - - - - - Properti investasi - bersih 228.223.719.201 221.533.934.850 214.844.150.499 208.154.366.148 201.464.581.797 194.774.797.446 Aset tetap - bersih 1.018.542.811.358 953.718.656.479 888.894.501.600 824.070.346.721 759.246.191.842 694.422.036.962 Aset hak guna - bersih 43.985.893.302 27.940.290.612 11.894.687.922 6.546.153.692 2.534.753.020 331.737.309 Goodwill 20.760.273.617 20.760.273.617 20.760.273.617 20.760.273.617 20.760.273.617 20.760.273.617 Biaya dibayar dimuka - - - - - - Aset tidak berwujud 161.753.769.135 161.543.787.981 161.332.756.921 161.120.670.705 160.907.524.059 160.693.311.679

Jumlah Aset Tidak Lancar 1.516.788.549.718 1.427.991.242.598 1.339.347.053.179 1.261.529.919.530 1.185.160.245.104 1.110.692.568.087

JUMLAH ASET 2.759.349.281.996 2.691.549.481.775 2.636.160.530.696 2.595.533.092.240 2.615.385.282.355 2.663.360.049.912

PT IMPACK PRATAMA INDUSTRI TBKPROYEKSI LAPORAN POSISI KEUANGAN

PER TANGGAL 31 DESEMBER 2021 SAMPAI DENGAN 2026(dalam Rupiah)

31-DES-2021 31-DES-2022 31-DES-2023 31-DES-2024 31-DES-2025 31-DES-2026LIABILITAS DAN EKUITASLIABILITAS JANGKA PENDEK Utang bank 126.403.966.233 120.180.822.335 113.544.885.929 107.589.522.138 104.925.417.838 108.063.910.660 Utang usaha 176.805.626.782 178.573.683.050 180.359.419.881 182.163.014.080 183.984.644.221 185.824.490.663 Liabilitas keuangan lainnya 10.592.448.392 11.391.717.818 11.736.067.517 12.288.707.843 13.208.151.308 14.018.558.873 Utang pajak 35.612.255.967 46.049.872.297 59.824.029.407 73.597.836.553 87.157.509.913 102.941.035.206 Beban akrual 44.731.053.400 42.494.500.730 40.369.775.693 38.351.286.908 36.433.722.563 34.612.036.435 Uang muka pelanggan 11.277.435.065 11.841.306.818 12.433.372.159 13.055.040.767 13.707.792.805 14.393.182.445 Utang obligasi - - - - - - Liabilitas yang jatuh tempo selama setahun 109.862.609.845 138.415.611.274 132.200.788.963 60.057.676.360 56.864.148.305 34.145.744.543

Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 515.285.395.684 548.947.514.322 550.468.339.550 487.103.084.649 496.281.386.954 493.998.958.825

LIABILITAS JANGKA PANJANG Liabilitas jangka panjang 457.511.118.113 284.865.122.199 152.664.333.235 92.606.656.875 35.742.508.570 1.596.764.027 Liabilitas pajak tangguhan - - - - - - Medium term notes - - - - - - Utang obligasi - - - - - - Liabilitas imbalan pasca kerja 193.640.056.000 203.640.056.000 211.640.056.000 217.640.056.000 221.640.056.000 225.640.056.000

Total Liabilitas Jangka Panjang 1.166.436.569.797 1.037.452.692.521 914.772.728.785 797.349.797.524 753.663.951.524 721.235.778.852

EKUITAS Modal saham 48.335.000.000 48.335.000.000 48.335.000.000 48.335.000.000 48.335.000.000 48.335.000.000 Tambahan modal disetor 168.919.315.136 168.919.315.136 168.919.315.136 168.919.315.136 168.919.315.136 168.919.315.136 Selisih Nilai transaksi 84.078.065.983 84.078.065.983 84.078.065.983 84.078.065.983 84.078.065.983 84.078.065.983 Penghasilan komprehensif lain 474.654.758 (6.521.756.775) (12.739.559.714) (18.863.040.982) (24.501.694.521) (29.797.574.503) Saldo laba (rugi) 1.075.590.364.725 1.147.056.073.383 1.224.051.475.233 1.310.585.405.405 1.383.551.371.715 1.474.728.597.704

1.377.397.400.602 1.441.866.697.728 1.512.644.296.637 1.593.054.745.542 1.660.382.058.313 1.746.263.404.320 Kepentingan non-pengendali 215.515.311.597 212.230.091.526 208.743.505.273 205.128.549.174 201.339.272.518 195.860.866.740 Total Ekuitas 1.592.912.712.199 1.654.096.789.254 1.721.387.801.911 1.798.183.294.716 1.861.721.330.831 1.942.124.271.060

TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 2.759.349.281.996 2.691.549.481.775 2.636.160.530.696 2.595.533.092.240 2.615.385.282.355 2.663.360.049.912



33



Penyusutan aset tetap didasarkan pada perkiraan umur ekonominya dan disusutkan sesuai dengan kaidah akuntansi yang berlaku.

Rata-rata penagihan piutang dalam 66 hari.

Rata-rata perputaran persediaan dalam 183 hari.

Jumlah liabilitas Perseroan pada tanggal 31 Desember 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, dan 2026 masing-masing adalah sebesar Rp. 1,68 triliun, Rp. 1,59 triliun, Rp. 1,47 triliun, Rp. 1,28 triliun, Rp. 1,25 triliun, dan Rp. 1,22 triliun.

Rata-rata hari pembayaran utang usaha adalah dalam 46 hari.

Jumlah ekuitas Perseroan pada tanggal 31 Desember 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, dan 2026 masing-masing adalah sebesar Rp. 1,59 triliun, Rp. 1,65 triliun, Rp. 1,72 triliun, Rp. 1,80 triliun, Rp. 1,86 triliun, dan Rp. 1,94 triliun. Kenaikan ekuitas Perseroan setiap tahunnya disebabkan oleh karena laba yang diperoleh Perseroan.

b. Asumsi Untuk Proyeksi Dalam Kondisi Melakukan Transaksi

Dalam kondisi Melakukan Transaksi, diasumsikan bahwa per Tanggal Penilaian telah dilakukan Transaksi.

- Proyeksi Laba Rugi Komprehensif :

Pendapatan Perseroan dalam kondisi Melakukan Transaksi diasumsikan

sebagai berikut : (dalam Rupiah)

2021 2022 2023 Pendapatan 1.906.414.226.209 2.094.303.126.576 2.229.706.117.156

31-DES-2021 31-DES-2022 31-DES-2023 31-DES-2024 31-DES-2025 31-DES-2026

PENDAPATAN BERSIH 1.906.414.226.209 2.094.303.126.576 2.229.706.117.156 2.384.502.714.668 2.561.439.822.124 2.751.539.756.145

BEBAN POKOK PENDAPATAN (1.227.979.019.853) (1.360.446.139.174) (1.454.765.648.981) (1.560.357.305.334) (1.683.592.609.391) (1.808.681.339.426)

LABA (RUGI) BRUTO 678.435.206.357 733.856.987.403 774.940.468.175 824.145.409.335 877.847.212.733 942.858.416.720

BEBAN USAHA Beban penjualan (213.677.799.667) (231.890.606.206) (250.276.875.821) (270.129.911.254) (291.566.888.175) (314.714.348.595) Beban umum dan administrasi (190.147.876.741) (204.533.089.252) (220.889.256.392) (238.553.592.903) (257.630.736.135) (278.233.693.616)

Jumlah Beban Usaha (403.825.676.409) (436.423.695.457) (471.166.132.213) (508.683.504.157) (549.197.624.310) (592.948.042.211)

LABA (RUGI) USAHA 274.609.529.948 297.433.291.945 303.774.335.963 315.461.905.178 328.649.588.423 349.910.374.509

PENDAPATAN (BEBAN) LAIN-LAIN Beban keuangan (62.174.687.501) (63.270.647.088) (59.558.451.306) (55.838.212.692) (52.109.089.059) (48.370.150.027) Pendapatan lainnya 7.403.190.380 3.250.000.000 3.250.000.000 3.250.000.000 3.250.000.000 3.250.000.000 Beban lain-lain (1.860.255.014) (2.800.000.000) (2.800.000.000) (2.800.000.000) (2.800.000.000) (2.800.000.000)

Jumlah pendapatan (beban) lain-lain bersih (56.631.752.135) (62.820.647.088) (59.108.451.306) (55.388.212.692) (51.659.089.059) (47.920.150.027)

LABA (RUGI) SEBELUM PAJAK 217.977.777.813 234.612.644.857 244.665.884.657 260.073.692.486 276.990.499.364 301.990.224.482

Manfaat (beban) pajak penghasilan- Pajak kini (55.291.536.976) (58.469.589.962) (61.149.799.101) (65.116.096.932) (69.467.126.231) (75.750.304.444)

(55.291.536.976) (58.469.589.962) (61.149.799.101) (65.116.096.932) (69.467.126.231) (75.750.304.444)

LABA (RUGI) TAHUN BERJALAN 162.686.240.838 176.143.054.895 183.516.085.556 194.957.595.554 207.523.373.133 226.239.920.038

Penghasilan (beban) komprehensif lain (6.680.357.405) (7.252.691.411) (6.526.864.437) (6.406.151.956) (5.934.519.631) (5.585.148.372)

LABA (RUGI) KOMPREHENSIF TAHUN BERJALAN 156.005.883.433 168.890.363.484 176.989.221.120 188.551.443.598 201.588.853.503 220.654.771.666

UNTUK TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL 31 DESEMBER 2021 SAMPAI 2026(dalam Rupiah)

PT IMPACK PRATAMA INDUSTRI TBKPROYEKSI LABA RUGI KOMPREHENSIF

34



2024 2025 2026

Pendapatan 2.384.502.714.668 2.561.439.822.124 2.751.539.756.145

Pendapatan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, dan 2026 masing-masing adalah sebesar Rp. 1,91 triliun, Rp. 2,09 triliun, Rp. 2,23 triliun, Rp. 2,38 triliun, Rp. 2,56 triliun, dan 2,75 triliun dengan mengasumsikan kenaikan rata-rata per tahun selama tahun 2021 – 2026 sebesar 7,36%. Pada kondisi Melakukan Transaksi, diasumsikan adanya kenaikan pendapatan yang berasal kegiatan produksi dan distribusi di Rungkut:

(dalam Rupiah) 2021 2022 2023

Pendapatan Rungkut

- 73.731.383.765 78.155.266.791

2024 2025 2026

Pendapatan Rungkut

82.844.582.798 87.815.257.766 93.084.173.232

Beban pokok pendapatan pada kondisi Melakukan Transaksi diasumsikan sebagai berikut :

(dalam Rupiah) 2021 2022 2023


1.227.979.019.853 1.360.446.139.174 1.454.765.648.981

2024 2025 2026


1.560.357.305.334 1.683.592.609.391 1.808.681.339.426

Beban pokok pendapatan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, dan 2026 masing-masing adalah sebesar Rp. 1,23 triliun, Rp. 1,36 triliun, Rp. 1,45 triliun, Rp. 1,56 triliun, Rp. 1,68 triliun, dan Rp. 1,81 triliun atau secara persentase terhadap pendapatan adalah sebesar 64% di tahun 2021, 65% di tahun 2022 - 2024, 66% di tahun 2025 dan 2026. Pada beban pokok pendapatan dalam kondisi Melakukan Transaksi ini, diasumsikan adanya kenaikan dibandingkan dengan kondisi Tidak Melakukan Transaksi, dimana kenaikan ini berasal dari beban pokok pendapatan dari kegiatan produksi dan distribusi di Rungkut sebagai berikut:

(dalam Rupiah) 2021 2022 2023

Beban Pokok Pendapatan Rungkut

- 49.007.985.214 51.788.486.125

35



2024 2025 2026 Beban Pokok Pendapatan Rungkut

54.738.563.749 57.868.712.323 61.190.086.301

Beban usaha dalam kondisi Melakukan Transaksi diasumsikan sebagai berikut :

(dalam Rupiah) 2021 2022 2023

Beban Usaha 403.825.676.409 436.423.695.457 471.166.132.213

2024 2025 2026 Beban Usaha 508.683.504.157 549.197.624.310 592.948.042.211

Beban usaha Perseroan terdiri dari beban penjualan, umum dan administrasi, yang untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, dan 2026 masing-masing adalah sebesar Rp. 403,83 miliar, Rp. 432,22 miliar, Rp. 466,71 miliar, Rp. 503.96 miliar, Rp. 544,19 miliar, dan Rp. 587,63 miliar, atau secara persentase terhadap penjualan adalah sebesar 21% - 22% di tahun 2021 - 2026. Beban usaha dalam kondisi Melakukan Transaksi ini juga diasumsikan adanya kenaikan dibandingkan dengan kondisi Tidak Melakukan Transaksi, yang berasal dari beban usaha dari kegiatan produksi dan distribusi di Rungkut sebagai berikut:

(dalam Rupiah) 2021 2022 2023

Beban Usaha Rungkut

- 4.200.920.756 4.452.679.002

2024 2025 2026

Beban Usaha Rungkut

4.722.296.742 5.011.075.406 5.320.413.377

Pajak penghasilan badan dihitung berdasarkan pada ketentuan peraturan perpajakan Perseroan yaitu 22% di tahun 2021, dan 20% di tahun 2022 – 2026.

Laba (rugi) tahun berjalan Perseroan berdasarkan asumsi-asumsi proyeksi diatas adalah sebagai berikut:

(dalam Rupiah) 2021 2022 2023


162.686.240.838 176.143.054.895 183.516.085.556

2024 2025 2026


194.957.595.554 207.523.373.133 226.239.920.038

Laba (rugi) periode berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, dan 2026 masing-masing adalah sebesar Rp. 162,7 miliar, Rp. 176,14 miliar, Rp. 183,52 miliar, Rp. 194,96 miliar, Rp. 207,52 miliar, dan Rp. 226,24 miliar.

36



- Proyeksi Posisi Keuangan :

Jumlah aset Perseroan pada tanggal 31 Desember 2021, 2022, 2023,

2024, 2025, dan 2026 masing-masing adalah sebesar Rp. 2,83 triliun, Rp. 2,83 triliun, Rp. 2,80 triliun, Rp. 2,77 triliun, Rp. 2,80 triliun, dan Rp. 2,86 triliun. Kenaikan aset Perseroan setiap tahunnya disebabkan oleh karena adanya kenaikan pada piutang usaha dan persediaan Perseroan.

31-DES-2021 31-DES-2022 31-DES-2023 31-DES-2024 31-DES-2025 31-DES-2026ASETASET LANCAR Kas dan setara kas 218.283.523.659 188.705.270.182 178.862.372.072 195.102.984.011 199.890.924.699 208.689.447.274 Aset keuangan untuk diperdagangkan Piutang usaha 337.504.471.734 395.553.634.312 418.915.636.558 405.215.580.897 442.640.177.146 503.553.902.708 Piutang pihak berelasi Persediaan 613.989.509.926 680.223.069.587 727.382.824.490 780.178.652.667 841.796.304.696 904.340.669.713 Pajak dibayar dimuka 10.036.074.991 4.215.881.582 4.799.386.728 5.144.570.369 5.916.255.924 6.803.694.313 Uang muka dan biaya dibayar di muka 21.675.252.888 22.442.247.357 23.324.290.996 24.338.641.181 25.505.143.894 26.846.622.014 Aset lancar lainnya 1.698.899.079 1.868.788.987 2.055.667.886 2.261.234.675 2.487.358.143 2.736.093.957

Jumlah Aset Lancar 1.203.187.732.278 1.293.008.892.007 1.355.340.178.731 1.412.241.663.800 1.518.236.164.502 1.652.970.429.979

ASET TIDAK LANCAR Aset pajak tangguhan 36.670.189.466 36.670.189.466 36.670.189.466 36.670.189.466 36.670.189.466 36.670.189.466 Aset keuangan tidak lancar lainnya 6.851.893.639 5.824.109.593 4.950.493.154 4.207.919.181 3.576.731.304 3.040.221.608 Taksiran pajak penghasilan Properti investasi - bersih 228.223.719.201 221.533.934.850 214.844.150.499 208.154.366.148 201.464.581.797 194.774.797.446 Aset tetap - bersih 1.115.112.311.358 1.049.749.206.479 984.386.101.600 919.022.996.721 853.659.891.842 788.296.786.962 Aset hak guna - bersih 58.097.263.137 39.229.386.480 20.361.509.823 12.190.701.626 5.357.026.987 331.737.309 Goodwill 20.760.273.617 20.760.273.617 20.760.273.617 20.760.273.617 20.760.273.617 20.760.273.617 Biaya dibayar dimuka - - - - - - Aset tidak berwujud 161.753.769.135 161.543.787.981 161.332.756.921 161.120.670.705 160.907.524.059 160.693.311.679

Jumlah Aset Tidak Lancar 1.627.469.419.554 1.535.310.888.466 1.443.305.475.080 1.362.127.117.464 1.282.396.219.071 1.204.567.318.087

JUMLAH ASET 2.830.657.151.831 2.828.319.780.473 2.798.645.653.811 2.774.368.781.264 2.800.632.383.573 2.857.537.748.066



31-DES-2021 31-DES-2022 31-DES-2023 31-DES-2024 31-DES-2025 31-DES-2026LIABILITAS DAN EKUITASLIABILITAS JANGKA PENDEK Utang bank 126.403.966.233 159.387.210.506 181.113.266.944 192.069.695.128 194.224.551.330 202.476.243.273 Utang usaha 176.805.626.782 207.884.449.226 208.162.629.364 208.571.718.012 209.118.889.901 209.811.761.695 Liabilitas keuangan lainnya 10.592.448.392 11.391.717.818 11.736.067.517 12.288.707.843 13.208.151.308 14.018.558.873 Utang pajak 35.612.255.967 46.049.872.297 59.824.029.407 73.597.836.553 87.157.509.913 102.941.035.206 Beban akrual 44.731.053.400 42.494.500.730 40.369.775.693 38.351.286.908 36.433.722.563 34.612.036.435 Uang muka pelanggan 11.277.435.065 11.841.306.818 12.433.372.159 13.055.040.767 13.707.792.805 14.393.182.445 Utang obligasi Liabilitas yang jatuh tempo selama setahun 123.953.621.758 152.583.431.470 146.453.460.272 74.404.083.803 71.314.107.280 34.145.744.543

Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 529.376.407.598 631.632.488.865 660.092.601.356 612.338.369.014 625.164.725.100 612.398.562.469

LIABILITAS JANGKA PANJANG Liabilitas jangka panjang 514.727.976.035 327.914.159.925 181.460.699.653 107.056.615.850 35.742.508.570 1.596.764.027 Liabilitas pajak tangguhan - - - - - - Medium term notes - - - - - - Utang obligasi - - - - - - Liabilitas imbalan pasca kerja 193.640.056.000 203.640.056.000 211.640.056.000 217.640.056.000 221.640.056.000 225.640.056.000

Total Liabilitas Jangka Panjang 1.237.744.439.633 1.163.186.704.790 1.053.193.357.008 937.035.040.863 882.547.289.670 839.635.382.496

EKUITAS Modal saham 48.335.000.000 48.335.000.000 48.335.000.000 48.335.000.000 48.335.000.000 48.335.000.000 Tambahan modal disetor 168.919.315.136 168.919.315.136 168.919.315.136 168.919.315.136 168.919.315.136 168.919.315.136 Selisih Nilai transaksi 84.078.065.983 84.078.065.983 84.078.065.983 84.078.065.983 84.078.065.983 84.078.065.983 Penghasilan komprehensif lain 474.654.758 (6.521.756.775) (12.739.559.714) (18.863.040.982) (24.501.694.521) (29.797.574.503) Saldo laba (rugi) 1.075.590.364.725 1.158.081.323.525 1.248.091.905.629 1.349.696.700.644 1.439.858.771.024 1.550.430.914.119

1.377.397.400.602 1.452.891.947.870 1.536.684.727.034 1.632.166.040.781 1.716.689.457.622 1.821.965.720.735 Kepentingan non-pengendali 215.515.311.597 212.241.127.813 208.767.569.768 205.167.699.620 201.395.636.282 195.936.644.834 Total Ekuitas 1.592.912.712.199 1.665.133.075.683 1.745.452.296.802 1.837.333.740.401 1.918.085.093.903 2.017.902.365.569

TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 2.830.657.151.831 2.828.319.780.473 2.798.645.653.811 2.774.368.781.264 2.800.632.383.573 2.857.537.748.066



37



Posisi jumlah aset Perseroan pada kondisi Melakukan Transaksi lebih tinggi dibandingkan dengan kondisi Tidak Melakukan Transaksi oleh karena adanya peningkatan kas dan setara kas, piutang usaha, persediaan, dan juga oleh karena adanya penambahan aset tetap Perseroan.

Penyusutan aset tetap didasarkan pada perkiraan umur ekonominya dan disusutkan sesuai dengan kaidah akuntansi yang berlaku.

Rata-rata penagihan piutang dalam 66 hari.

Rata-rata perputaran persediaan dalam 183 hari.

Jumlah liabilitas Perseroan pada tanggal 31 Desember 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, dan 2026 masing-masing adalah sebesar Rp. 1,77 triliun, Rp. 1,79 triliun, Rp. 1,71 triliun, Rp. 1,55 triliun, Rp. 1,51 triliun, dan Rp. 1,45 triliun. Posisi jumlah liabilitas Perseroan pada kondisi Melakukan Transaksi lebih tinggi dibandingkan dengan kondisi Tidak Melakukan Transaksi oleh karena adanya peningkatan pada utang usaha dan liabilitas jangka panjang Perseroan.

Rata-rata hari penagihan utang usaha adalah dalam 50 hari.

Jumlah ekuitas Perseroan pada tanggal 31 Desember 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, dan 2026 masing-masing adalah sebesar Rp. 1,59 triliun, Rp. 1,67 triliun, Rp. 1,75 triliun, Rp. 1,84 triliun, Rp. 1,92 triliun, dan Rp. 2,02 triliun. Kenaikan ekuitas Perseroan setiap tahunnya disebabkan oleh karena laba yang diperoleh Perseroan.

C.3. Analisis Rasio Keuangan Pada tabel di bawah ini dapat dilihat perbandingan kondisi dan rasio keuangan berdasarkan proyeksi Perseroan apabila Tidak Melakukan Transaksi dan Melakukan Transaksi:

a. Tidak Melakukan Transaksi

2021 2022 2023 2024 2025 2026

Kas dan setara kas (Rp.’000)

257.656.524 196.047.174 159.255.792 158.041.205 155.450.030 154.495.571

Aset lancar (Rp.’000)

1.242.560.732

1.263.558.239 1.296.813.478 1.334.003.173 1.430.225.037 1.552.667.482

Aset tidak lancar (Rp.’000)

1.516.788.550

1.427.991.243 1.339.347.053 1.261.529.920 1.185.160.245 1.110.692.568

Liabilitas jangka pendek (Rp.’000)

515.285.396 548.947.514 550.468.340 487.103.085 496.281.387 493.998.959

Liabilitas jangka panjang (Rp.’000)

1.166.436.570

1.037.452.693 914.772.729 797.349.798 753.663.952 721.235.779

Laba (rugi) tahun berjalan (Rp.’000)

162.686.241 165.106.768 170.487.877 179.871.645 190.310.056 206.825.589

38



Rasio lancar 2,41 2,30 2,36 2,74 2,88 3,14

Return on Sales (%) 8,18 7,81 7,62 7,54 7,45 7,57

Return on Assets (%)

5,65 5,86 6,22 6,68 7,05 7,56

Return on Equity (%)

9,79 9,54 9,52 9,65 9,90 10,36

b. Melakukan Transaksi

2021 2022 2023 2024 2025 2026


218.283.524 188.705.270 178.862.372 195.102.984 199.890.925 208.689.447


1.203.187.732 1.293.008.892 1.355.340.179 1.412.241.664 1.518.236.165 1.652.970.430


1.627.469.420 1.535.310.888 1.443.305.475 1.362.127.117 1.282.396.219 1.204.567.318


529.376.408 631.632.489 660.092.601 612.338.369 625.164.725 612.398.562


1.237.744.440 1.163.186.705 1.053.193.357 937.035.041 882.547.290 839.635.382


162.686.241 176.143.055 183.516.086 194.957.596 207.523.373 226.239.920

Rasio lancar 2,27 2,05 2,05 2,31 2,43 2,70

Return on Sales (%)

8,53 8,41 8,23 8,18 8,10 8,22


5,75 6,23 6,56 7,03 7,41 7,92


10,21 10,58 10,51 10,61 10,82 11,21

Berdasarkan tabel di atas, dapat dilihat bahwa proyeksi keuangan Perseroan lebih baik dalam kondisi Melakukan Transaksi, terutama dalam kondisi laba dan rasio-rasio profitabilitas Perseroan.

C.4. Analisis Laporan Keuangan Sebelum Transaksi dan Proforma Laporan Keuangan Apabila Transaksi Dilakukan per Tanggal Penilaian

Tabel di bawah ini menunjukkan ikhtisar mengenai laporan posisi keuangan konsolidasian Perseroan sebelum Transaksi dan proforma laporan posisi keuangan konsolidasian Perseroan apabila Transaksi dilakukan per Tanggal Penilaian.

39



Ikhtisar Data Keuangan Penting Proforma Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian

PT Impack Pratama Industri Tbk Pada Tanggal 31 Desember 2020

(dalam Rupiah)

Keterangan 31 Des 2020 Penyesuaian PROFORMA

ASET

Aset Lancar Kas dan setara kas 237,451,911,049 (39,373,000,000) 198,078,911,049

Piutang usaha 363,285,708,866 363,285,708,866

Persediaan 603,691,776,129 603,691,776,129

Pajak dibayar di muka 34,657,049,168 34,657,049,168

Uang muka dan biaya dibayar di muka 21,008,301,176 21,008,301,176

Aset lancar lainnya 1,857,413,539 1,857,413,539 Jumlah Aset Lancar 1.261.952.159.927 (39,373,000,000) 1,222,579,159,927 Aset Tidak Lancar Aset pajak tangguhan 41,670,189,466 41,670,189,466 Aset keuangan tidak lancar lainnya 8,061,051,340 8,061,051,340 Properti investasi - bersih 234,913,503,552 234,913,503,552 Aset tetap - bersih 907,748,683,255 96,569,500,000 1,004,318,183,255 Aset hak guna - bersih 60,031,495,992 14,111,369,835 74,142,865,827 Goodwill 20,760,273,617 20,760,273,617 Aset takberwujud 161,962,705,607 161,962,705,607 Jumlah Aset Tidak Lancar 1,435,147,902,829 110,680,869,835 1,545,828,772,664

Jumlah Aset 2,697,100,062,756 71,307,869,835 2,768,407,932,591

LIABILITAS DAN EKUITAS Liabilitas Jangka Pendek Utang bank 108,375,599,199 108,375,599,199 Utang usaha 177,576,700,917 177,576,700,917 Liabilitas keuangan lainnya 12,568,215,227 12,568,215,227 Utang pajak 33,916,434,254 33,916,434,254 Beban akrual 47,085,319,368 47,085,319,368 Uang muka pelanggan 16,930,890,538 16,930,890,538 Utang obligasi 99,823,285,472 99,823,285,472 Utang jangka panjang yang jatuh tempo dalam waktu setahun

- Pinjaman bank 98,673,918,599 13,357,500,000 112,031,418,599

- Utang sewa pembiayaan -

- Liabilitas sewa 13,403,255,821 733,511,913 14,136,767,734

Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 608,353,619,395 14,091,011,913 622,444,631,308


Utang jangka panjang - setelah dikurangi bagian jangka pendek

- Pinjaman bank 410,134,259,345 53,430,000,000 463,564,259,345

- Utang sewa pembiayaan -

- Liabilitas sewa 34,064,299,250 3,786,857,922 37,851,157,172

Liabilitas imbalan kerja 178,640,056,000 178,640,056,000

Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 622,838,614,595 57,216,857,922 680,055,472,517

40



Keterangan 31 Des 2020 Penyesuaian PROFORMA

Ekuitas Modal saham 48,335,000,000 48,335,000,000 Tambahan modal disetor 168,919,315,136 168,919,315,136 Selisih nilai transaksi 84,078,065,983 84,078,065,983 Penghasilan komprehensif lain 6,793,169,047 6,793,169,047 Saldo Laba 939,251,643,168 939,251,643,168 1,247,377,193,334 1,247,377,193,334 Kepentingan Non-pengendali 218,530,635,432 218,530,635,432 Ekuitas 1,465,907,828,766 1,465,907,828,766 Jumlah Liabilitas dan Ekuitas 2,697,100,062,756 71,307,869,835 2,768,407,932,591

Analisis ringkas mengenai kondisi dan pengaruh terhadap proforma laporan posisi keuangan konsolidasian Perseroan adalah sebagai berikut:

Aset Lancar

Kas dan setara kas Perseroan mengalami penurunan sebesar Rp. 39,37 milliar karena adanya pembayaran uang muka pembelian tanah dan bangunan dan biaya renovasi terhadap bangunan gudang yang disewakan.

Sehingga, secara total aset lancar Perseroan mengalami penurunan sebesar Rp. 39,37 milliar

Aset Tidak Lancar

Aset tetap Perseroan mengalami kenaikan sebesar Rp. 96,57 milliar karena adanya pembelian terhadap tanah dan bangunan

Aset hak guna Perseroan mengalami kenaikan sebesar Rp. 14,11 milliar karena adanya transaksi sewa bangunan dan renovasi terhadap bangunan yang disewakan tersebut

Sehingga, secara total aset tidak lancar Perseroan mengalami kenaikan sebesar Rp. 110,68 milliar

Liabilitas Jangka Pendek

Utang bank Perseroan mengalami kenaikan sebesar Rp. 13,36 milliar yang merupakan bagian lancar terhadap utang bank yang diambil oleh Perseroan untuk membiayai sebagian pembelian tanah dan bangunan

Liabilitas sewa Perseroan mengalami kenaikan sebesar Rp. 0,73 milliar berkaitan dengan penyajian PSAK 73 terhadap sewa bangunan yang dilakukan Perseroan

Sehingga secara total, liabilitas jangka pendek Perseroan mengalami kenaikan sebesar Rp. 14,09 milliar

41




Utang bank Perseroan mengalami kenaikan sebesar Rp. 53,43 milliar yang merupakan bagian tidak lancar terhadap utang bank yang diambil oleh Perseroan untuk membiayai sebagian pembelian tanah dan bangunan

Liabilitas sewa Perseroan mengalami kenaikan sebesar Rp. 3,79 milliar berkaitan dengan penyajian PSAK 73 terhadap sewa bangunan yang dilakukan Perseroan

Sehingga, secara total, liabilitas jangka panjang Perseroan mengalami kenaikan sebesar Rp. 57,21 milliar

C.5. Penilaian Arus Kas

Tidak Melakukan Transaksi

Melakukan Transaksi

TERMINALUraian 2021 2022 2023 2024 2025 2026 VALUE

Proyeksi Laba Bersih 162.686.240.838 165.106.768.466 170.487.877.094 179.871.644.760 190.310.055.747 206.825.588.600

Ditambah :Penyusutan dan amortisasi 93.578.291.619 93.578.291.920 93.578.291.920 82.881.223.460 81.544.089.903 79.735.704.941 Bunga (setelah pajak) 48.496.256.251 45.739.750.001 43.739.750.001 41.739.750.001 39.739.750.001 37.739.750.001

Dikurangi :Perubahan Modal Kerja (diluarkas dan setara kas) (53.472.183.451) (48.944.738.001) (68.525.795.314) (101.769.536.551) (89.634.737.594) (125.679.331.464) Penambahan investasi (180.618.282.682) (5.000.000.000) (5.000.000.000) (5.000.000.000) (5.000.000.000) (5.000.000.000)

Arus Kas Bersih (NCF) 70.670.322.575 250.480.072.386 234.280.123.701 197.723.081.670 216.959.158.056 193.621.712.079 Terminal Value 3,0% 2.399.367.789.680 Discount Factor @ 11,24% 0,8989180

11,31% 0,8075676 0,7255006 0,6517733 0,5855385 0,5260346 0,5260346 63.526.823.387 202.279.600.378 169.970.359.408 128.870.632.473 127.037.932.563 101.851.710.686 1.262.150.361.753

Nilai kini Arus Kas Bersih (PV NCF) per 31 Desember 2020 2.055.687.420.648

PT IMPACK PRATAMA INDUSTRI TBK ARUS KAS BERSIH

KONDISI TIDAK MELAKUKAN TRANSAKSI(dalam Rupiah)

TERMINALUraian 2021 2022 2023 2024 2025 2026 VALUE

Proyeksi Laba Bersih 162.686.240.838 176.143.054.895 183.516.085.556 194.957.595.554 207.523.373.133 226.239.920.038

Ditambah :Penyusutan dan amortisasi 93.578.291.619 96.939.515.887 96.939.515.887 86.242.447.427 84.905.313.870 83.096.928.908 Bunga (setelah pajak) 48.496.256.251 50.616.517.670 47.646.761.044 44.670.570.154 41.687.271.247 38.696.120.022

Dikurangi :Perubahan Modal Kerja (diluarkas dan setara kas) (39.381.171.538) (17.143.331.939) (43.714.072.343) (88.415.105.472) (88.380.203.928) (138.701.905.532) Penambahan investasi (291.299.152.517) (5.000.000.000) (5.000.000.000) (5.000.000.000) (5.000.000.000) (5.000.000.000)

Arus Kas Bersih (NCF) (25.919.535.347) 301.555.756.513 279.388.290.145 232.455.507.662 240.735.754.323 204.331.063.435 Terminal Value 3,0% 2.532.078.488.380 Discount Factor @ 11,24% 0,8989180

11,31% 0,8075676 0,7255006 0,6517733 0,5855385 0,5260346 0,5260346(23.299.536.273) 243.526.669.959 202.696.359.127 151.508.301.617 140.960.044.264 107.485.199.535 1.331.960.774.768

Nilai kini Arus Kas Bersih (PV NCF) per 31 Desember 2020 2.154.837.812.998

PT IMPACK PRATAMA INDUSTRI TBKARUS KAS BERSIH

KONDISI MELAKUKAN TRANSAKSI(dalam Rupiah)

42



Dari perhitungan arus kas bersih, terlihat adanya peningkatan laba bersih dalam kondisi Melakukan Transaksi. Penambahan pada capex diakibatkan oleh karena dilakukannya Transaksi. Arus Kas Bersih (Net Cash Flow / NCF) Kami juga melakukan penghitungan atas arus kas bersih Perseroan dalam kondisi Melakukan dan Tidak Melakukan Transaksi seperti dapat terlihat dalam tabel berikut:

(dalam ribuan Rupiah)

2021 2022 2023 2024 2025 2026


70.670.323 250.480.072 234.280.124 197.723.082 216.959.158 193.621.712

Melakukan Transaksi

(25.919.535) 301.555.757 279.388.290 232.455.508 240.735.754 204.331.063

Selisih NCF (96.589.858) 51.075.684 45.108.166 34.732.426 23.776.596 10.709.351

Berdasarkan tabel diatas, terlihat bahwa terlihat adanya selisih lebih pada NCF Perseroan dengan Melakukan Transaksi mulai di tahun 2022, yaitu dengan adanya kenaikan pada NCF sebesar Rp. 51,07 milliar, kemudian sebesar Rp. 45,11 miliar di tahun 2023, Rp. 34,73 miliar di tahun 2024, Rp. 23,78 miliar di tahun 2025, dan Rp. 10,71 miliar di tahun 2026. D. Analisis Inkremental Berdasarkan hasil penelaahan terhadap Transaksi yang telah kami lakukan, dapat kami sampaikan sebagai berikut:

a. Atas dasar analisis arus kas bersih dan nilai kini arus kas bersih Perseroan untuk kondisi Melakukan Transaksi dan kondisi Tidak Melakukan Transaksi, dapat kami kemukakan sebagai berikut:

Analisis Arus Kas Bersih (Net Cash Flow - NCF) (dalam ribuan Rupiah)

2021 2022 2023 2024 2025 2026


70.670.323 250.480.072 234.280.124 197.723.082 216.959.158 193.621.712

Melakukan Transaksi

(25.919.535) 301.555.757 279.388.290 232.455.508 240.735.754 204.331.063

Selisih NCF (96.589.858) 51.075.684 45.108.166 34.732.426 23.776.596 10.709.351

43



Analisis Nilai Kini Arus Kas Bersih (Present Value Net Cash Flow - PVNCF)

Berdasarkan proyeksi arus kas Perseroan sampai dengan tahun 2026, posisi kas Perseroan pada kondisi Melakukan Transaksi memberikan gambaran yang lebih baik untuk jangka panjang, dimana berdasarkan perhitungan Nilai Kini Arus Kas Bersih (PVNCF) yang telah kami lakukan, nilai kini arus kas bersih dalam kondisi Melakukan Transaksi adalah sebesar Rp. 2.154.837.812.998. Sedangkan, untuk kondisi Tidak Melakukan Transaksi, Nilai Kini Arus Kas Bersihnya adalah Rp. 2.055.687.420.648, sehingga terdapat selisih lebih sebesar Rp. 99.150.392.349. Oleh karena itu berdasarkan analisis Nilai Kini Arus Kas Bersih ini, Transaksi memberikan nilai tambah kepada Perseroan.

Perhitungan Faktor Diskonto Untuk menghitung PVNCF digunakan faktor diskonto (Discount Factor) atas dasar Cost of Capital (WACC).

Untuk menghitung Cost of Capital akan dihitung dengan rata-rata biaya capital (Weighted Average Cost of Capital – WACC) dengan mendasarkan pada Cost of Equity atas dasar perhitungan Capital Asset Pricing Model (CAPM), dengan formula sebagai berikut:

E (Ri) = Rf + B (RPm)

E (Ri) = Tingkat balikan yang diharapkan (Cost of Equity)

Rf = Risk free rate B = Beta RPm = Equity risk premium

Ds = Default spread

Untuk menghitung Cost of Equity digunakan data-data sebagai berikut:

Tingkat bunga tanpa resiko (risk free rate) ditetapkan berdasarkan rata-rata yield Obligasi Pemerintah RI dalam mata uang Rupiah per 31 Desember 2020 untuk jangka waktu 30 tahun, yaitu sebesar 7,10%;

Equity Risk Premium berdasarkan data dari Damodaran untuk Indonesia tahun 2020 yang merupakan negara berkembang (emerging market) sebesar 6,56% dan adanya Default Spread untuk Indonesia sebagai negara berkembang (emerging market) sebesar 1,68% sebagai faktor penyesuaian dari Risk Free Rate karena menggunakan Equity Risk Premium dari Damodaran; dan

Besarnya beta didasarkan pada beta dari Damodaran untuk industri Chemical (Basic). Berdasarkan data tersebut, beta unleverednya adalah sebesar 0,88 dan Debt to Equity Ratio sebesar 29,63%.

44



Tingkat pajak yang dipergunakan untuk tahun 2021 sebesar 22% dan untuk tahun 2022 dan seterusnya sebesar 20% dengan beta levered dan Cost Equitynya sebagai berikut:

Tingkat Pajak Beta Levered Cost of Equity 22% 1,08 12,53% 20% 1,09 12,56%

Atas dasar Cost of Equity tersebut dan dengan memperhitungkan biaya bunga 8,87% serta rasio antara utang dan ekuitas sebesar 22,86% berbanding 77,14%, maka akan diperoleh Cost of Capital berdasarkan perhitungan WACC sebagai berikut:

Tingkat Pajak Cost of Equity WACC

22% 12,53% 11,24%

20% 12,56% 11,31%

D.1. Analisis Nilai Tambah

Dampak dari dilakukannya Transaksi terhadap proyeksi keuangan Perseroan adalah sebagai berikut:

a. Tidak Melakukan Transaksi

2021 2022 2023 2024 2025 2026


257.656.524 196.047.174 159.255.792 158.041.205 155.450.030 154.495.571


1.242.560.732

1.263.558.239 1.296.813.478 1.334.003.173 1.430.225.037 1.552.667.482


1.516.788.550

1.427.991.243 1.339.347.053 1.261.529.920 1.185.160.245 1.110.692.568


515.285.396 548.947.514 550.468.340 487.103.085 496.281.387 493.998.959


1.166.436.570

1.037.452.693 914.772.729 797.349.798 753.663.952 721.235.779


162.686.241 165.106.768 170.487.877 179.871.645 190.310.056 206.825.589

Rasio lancar 2,41 2,30 2,36 2,74 2,88 3,14

Return on Sales (%) 8,18 7,81 7,62 7,54 7,45 7,57


5,65 5,86 6,22 6,68 7,05 7,56


9,79 9,54 9,52 9,65 9,90 10,36

45



b. Melakukan Transaksi

2021 2022 2023 2024 2025 2026


218.283.524 188.705.270 178.862.372 195.102.984 199.890.925 208.689.447


1.203.187.732 1.293.008.892 1.355.340.179 1.412.241.664 1.518.236.165 1.652.970.430


1.627.469.420 1.535.310.888 1.443.305.475 1.362.127.117 1.282.396.219 1.204.567.318


529.376.408 631.632.489 660.092.601 612.338.369 625.164.725 612.398.562


1.237.744.440 1.163.186.705 1.053.193.357 937.035.041 882.547.290 839.635.382


162.686.241 176.143.055 183.516.086 194.957.596 207.523.373 226.239.920

Rasio lancar 2,27 2,05 2,05 2,31 2,43 2,70

Return on Sales (%)

8,53 8,41 8,23 8,18 8,10 8,22


5,75 6,23 6,56 7,03 7,41 7,92


10,21 10,58 10,51 10,61 10,82 11,21

Berdasarkan tabel di atas, dapat dilihat bahwa proyeksi keuangan Perseroan lebih baik dalam kondisi Melakukan Transaksi, terutama dalam kondisi laba dan rasio-rasio profitabilitas Perseroan.

Selain itu nilai tambah dari Transaksi dapat juga dilihat berdasarkan perbandingan Nilai Kini Arus Kas Bersih Perseroan dalam kondisi Melakukan dan Tidak Melakukan Transaksi, seperti dapat dilihat dalam tabel berikut:

Kondisi Nilai Kini

Arus Kas Bersih Melakukan Transaksi - dalam Rupiah 2.154.837.812.998 Tidak Melakukan Transaksi - dalam Rupiah 2.055.687.420.648 Selisih Lebih - dalam Rupiah 99.150.392.349

Berdasarkan analisis arus kas bersih Perseroan seperti terlihat dalam tabel diatas, nilai kini arus kas bersih Perseroan dalam kondisi Melakukan Transaksi lebih tinggi sebesar Rp. 99.150.392.349 dibandingkan dalam kondisi Tidak Melakukan Transaksi. D.2. Biaya yang Relevan Dari Transaksi

Biaya yang relevan dari Transaksi adalah berupa biaya yang timbul dalam proses dilaksanakannya Transaksi termasuk jasa profesional dan biaya lainnya dalam rangka memenuhi POJK 42.

46



D.3. Informasi Non Keuangan Yang Relevan

Perseroan adalah suatu perusahaan dengan kegiatan usaha yang dijalankan meliputi kegiatan usaha utama di industri bahan bangunan berbahan plastik dengan industri pendukung bisnis utama di bidang bahan perekat dan distribusi kegiatan industri plastik. Selain itu Perseroan juga memiliki kegiatan usaha di bidang lainnya meliputi produsen dan distributor produk interior maupun arsitektur serta bidang usaha properti dan real estate.

Berikut adalah struktur grup Perseroan:

Sumber: Laporan Tahunan 2020 PT Impack Pratama Industri Tbk.

D.4. Prosedur Pengambilan Keputusan oleh Perseroan Dalam Menentukan

Rencana dan Nilai Transaksi dengan Memperhatikan Alternatif Lain

Prosedur pengambilan keputusan oleh Perseroan dalam menentukan transaksi dan nilai transaksi dengan memperhatikan alternatif lain adalah pengambilan keputusan dilakukan oleh Direksi dengan persetujuan Komisaris Perseroan. Rencana transaksi dan nilai transaksi dengan persyaratan yang mudah, transparan dan akuntabel yang dapat dipenuhi Perseroan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Alternatif lain dari Transaksi adalah dengan membuka fasilitas produksi dan distribusi di Jawa Timur dengan membeli dan/atau menyewa bangunan dan/atau properti dari pihak ketiga, akan tetapi memerlukan waktu yang lebih lama lagi untuk mencari tempat yang sesuai dengan kebutuhan Unipack dan Mulford.

47



E. Analisis atas Kewajaran Nilai Transaksi

E.1. Perbandingan Nilai Transaksi dengan Hasil Penilaian

Laporan penilaian tanah dan bangunan per 31 Desember 2020 yang dilakukan penilaian oleh KJPP Stefanus Tonny Hardi & Rekan dengan laporan File No. 00062/2.0007-00/PI/05/0027/1/VIII/2021 tanggal 18 Agustus 2021;

Laporan penilaian sewa bangunan per 31 Desember 2020 yang dilakukan penilaian oleh KJPP Stefanus Tonny Hardi & Rekan dengan laporan File No. 00063/2.0007-00/PI/04/0027/1/VIII/2021 tanggal 18 Agustus 2021;

Berdasarkan laporan penilaian tanah dan bangunan per 31 Desember 2020 yang telah kami keluarkan dengan laporan File No. 00062/2.0007-00/PI/05/0027/1/VIII/2021 tanggal 18 Agustus 2021, nilai pasar Objek Jual Beli adalah sebesar Rp. 97.342.000.000, sementara berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli, Transaksi Jual Beli akan dilakukan dengan nilai Rp. 90.050.000.000. Kemudian, sehubungan dengan transaksi sewa, berdasarkan laporan penilaian sewa bangunan per 31 Desember 2020 yang telah kami keluarkan dengan laporan File No. 00063/2.0007-00/PI/04/0027/1/VIII/2021 tanggal 18 Agustus 2021, nilai pasar Obyek Sewa adalah sebesar Rp.24.000 / m2 / bulan atau total sebesar Rp.4.534.560.000 untuk total luas yang disewa seluas 3.149 m2 untuk periode selama 60 bulan atau 5 tahun. Sementara berdasarkan Perjanjian Sewa Menyewa, Transaksi Sewa akan dilakukan dengan nilai Rp.24.000 / m2 / bulan atau total sebesar Rp.4.534.560.000 untuk total luas yang disewa seluas 3.149 m2 untuk periode selama 60 bulan atau 5 tahun. Penilaian per 31 Desember 2020

Hasil penilaian KJPP STH atas Obyek Jual Beli Rp. 97.342.000.000 Hasil penilaian KJPP STH atas Obyek Sewa Rp. 4.534.560.000 Total Hasil Penilaian Rp.101.876.560.000

Perhitungan Nilai Transaksi

Nilai Transaksi Obyek Jual Beli Rp. 90.050.000.000 Nilai Transaksi Obyek Sewa Rp. 4.534.560.000 Total Nilai Transaksi Rp. 94.584.560.000

E.2. Analisis untuk Memastikan bahwa Rencana Nilai Transaksi Memberikan Nilai Tambah

Nilai tambah dari Transaksi dapat dilihat berdasarkan perbandingan Nilai Kini Arus Kas Bersih Perseroan dalam kondisi Melakukan dan Tidak Melakukan Transaksi, seperti dapat dilihat dalam tabel berikut:

Kondisi Nilai Kini

Arus Kas Bersih Melakukan Transaksi - dalam Rupiah 2.154.837.812.998 Tidak Melakukan Transaksi - dalam Rupiah 2.055.687.420.648 Selisih Lebih - dalam Rupiah 99.150.392.349

48



Berdasarkan analisis arus kas bersih Perseroan seperti terlihat dalam tabel diatas, nilai kini arus kas bersih Perseroan dalam kondisi Melakukan Transaksi lebih tinggi sebesar Rp. 99.150.392.349 dibandingkan dalam kondisi Tidak Melakukan Transaksi. E.2. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi untuk Meyakini bahwa Nilai Transaksi berada dalam kisaran Nilai yang didapat dari hasil Penilaian Merujuk kepada pasal 48 huruf b dari POJK 35, dinyatakan bahwa batas atas dan batas bawah pada kisaran nilai tidak boleh melebihi 7,5% dari nilai yang dijadikan acuan kisaran tersebut yang didapatkan berdasarkan perhitungan yang dilakukan oleh Penilai. Berikut ini adalah perbandingan antara hasil penilaian dan Nilai Transaksi: Penilaian per 31 Desember 2020 Hasil penilaian KJPP STH atas Obyek Jual Beli Rp. 97.342.000.000 Hasil penilaian KJPP STH atas Obyek Sewa Rp. 4.534.560.000 Total Hasil Penilaian Rp.101.876.560.000

Perhitungan Nilai Transaksi

Nilai Transaksi Obyek Jual Beli Rp. 90.050.000.000 Nilai Transaksi Obyek Sewa Rp. 4.534.560.000 Total Nilai Transaksi Rp. 94.584.560.000

Dengan total hasil penilaian sebesar Rp. 101.876.560.000 dan total Nilai Transaksi sebesar Rp. 94.584.560.000, maka batas atas dan batas bawah kisaran nilai atas Transaksi adalah sebesar 7,16%. Dengan demikian, Nilai Transaksi berada dalam kisaran Nilai yang didapat dari hasil Penilaian. F. Analisis Kewajaran Transaksi Atas dasar analisis transaksi, analisis kualitatif dan kuantitatif, dan analisis kewajaran atas nilai transaksi yang telah kami lakukan pada huruf A sampai dengan E diatas, terhadap Transaksi dapat kami simpulkan sebagai berikut: 1. Sejalan dengan rencana ekspansi usaha Perseroan di wilayah Indonesia Timur,

maka Perseroan melalui entitas-entitas anak, memerlukan bangunan pabrik untuk kegiatan produksi Unipack dan bangunan gudang untuk sentra distribusi Mulford di area Jawa Timur. Sementara itu, Abadi memiliki beberapa bangunan pabrik yang dapat disewakan dan dibeli yang berlokasi di Rungkut Industri, Surabaya, Jawa Timur. Demikianlah Unipack dan Abadi mengadakan Perjanjian Sewa Menyewa atas bangunan serta Mulford dan Abadi mengadakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli.

2. Berdasarkan laporan keuangan konsolidasian Perseroan per 31 Desember 2020 yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Gani Sigiro & Handayani dan ditandatangani oleh Alexander Adrianto Tjahyadi, CPA tanggal 7 April 2021, ekuitas Perseroan adalah sebesar Rp. 1.465.907.828.766.

49



Suatu transaksi dikategorikan sebagai transaksi material berdasarkan POJK 17 apabila nilai transaksi sama dengan 20% atau lebih dari ekuitas Perusahaan Terbuka. Nilai transaksi sewa untuk masa sewa selama 5 (lima) tahun adalah sebesar total Rp. 4.534.560.000 dan nilai transaksi jual beli adalah sebesar Rp. 90.050.000.000, sehingga total Nilai Transaksi adalah sebesar Rp. Rp. 94.584.560.000 atau setara dengan 6,45% dari total ekuitas konsolidasian Perseroan. Dengan demikian, Transaksi bukan merupakan transaksi material.

3. Transaksi merupakan transaksi yang mengandung unsur transaksi afiliasi

sebagaimana didefinisikan dalam POJK 42 oleh karena Transaksi dilakukan antara entitas anak Perseroan yaitu Mulford dan Unipack dengan Abadi dimana per Tanggal Penilaian dan juga per tanggal transaksi terdapat kesamaan beberapa pengurus Perseroan, Mulford dan Unipack yang juga menjabat sebagai anggota Dewan Komisaris Abadi yaitu: - Haryanto Tjiptodihardjo sebagai pemegang saham Perseroan dan Direktur

Utama Perseroan, dan juga menjabat sebagai Komisaris Abadi - Handojo Tjiptodihardjo sebagai Komisaris Utama Perseroan dan juga

menjabat sebagai Komisaris Utama Abadi

Disamping itu juga oleh karena Mulford, Unipack, dan Abadi merupakan afiliasi dari pemegang saham utama Perseroan. Dengan demikian penilaian atas kewajaran transaksi ini diperlukan dalam rangka pemenuhan POJK 42.

4. Berdasarkan laporan penilaian aset tetap yang telah kami keluarkan dengan

laporan File No. 00062/2.0007-00/PI/05/0027/1/VIII/2021 dan File No. 00063/2.0007-00/PI/04/0027/1/VIII/2021, total nilai pasar Obyek Transaksi Jual Beli dan Obyek Transaksi Sewa adalah sebesar Rp.101.876.560.000. Sementara berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan Perjanjian Sewa Menyewa, Transaksi akan dilakukan dengan total nilai transaksi sebesar Rp. 94.584.560.000. Dengan demikian, batas atas dan batas bawah kisaran nilai adalah sebesar 7,16%.

5. Dengan melakukan Transaksi, manfaat yang diperoleh Perseroan adalah bangunan yang disewa dan dibeli menunjang kegiatan produksi dan distribusi Perseroan di wilayah Indonesia Timur dimana pada akhirnya meningkatan pendapatan Perseroan melalui peningkatan kapasitas produksi dan penjualan.

6. Adapun dampak dari dilakukannya Transaksi terhadap proyeksi keuangan

Perseroan adalah sebagai berikut: Analisis Arus Kas Bersih (Net Cash Flow - NCF)

(dalam ribuan Rupiah)

2021 2022 2023 2024 2025 2026


70.670.323 250.480.072 234.280.124 197.723.082 216.959.158 193.621.712

Melakukan Transaksi

(26.670.035) 301.544.592 279.379.359 232.448.809 240.731.289 205.079.331

Selisih NCF (97.340.358) 51.064.520 45.099.235 34.725.728 23.772.131 11.457.619

dengan hormat, file no. 00064/2.0007-00/ bs/05/0027/1/viii

Documents