dampak rusunawa

8/2/2019 Dampak Rusunawa

1/14

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Dibuat dan dipresentasikan dalam Seminar Nasional Arsitektur

PERENCANAAN PERUMAHAN DAN PEMUKIMAN YANG BERKELANJUTAN

Tgl. 28 Pebruari 2007, di Universitas Budi Luhur, Jl. Ciledug Raya, Jakarta Selatan.

DAMPAK KEHADIRAN RUSUNAWA

BAGI PENATAAN BANGUNAN & INFRASTRUKTUR

DI DAERAH SEKITAR KAWASAN TERBANGUN

I n d a r t o y oDosen Tetap Jurusan Arsitektur FTSP Universitas Trisakti

dan Dosen Tidak tetap Jurusan Arsitektur Universitas Budi Luhur

Jl. Kiyai Tapa No:1, Grogol, Jakarta Barat-11440e-mail: [email protected]

ABSTRAK

Berbagai program penyediaan rumah susun sederhana sewa (RUSUNAWA), telah

diimplementasikan hingga saat ini, namun pada beberapa lokasi penanganan justru terjadi

perkembangan yang kurang menguntungkan, seperti terjadinya pengembangan rumah-rumah

tinggal yang tidak terkendali, tumbuhnya fasilitas layanan yang tidak teratur, diantaranya justrubanyak terjadi di sekitar lokasi pembangunan RUSUNAWA.

Melalui pembahasan pada empat kasus pembangunan RUSUNAWA di Indonesia, dapat

disimpulkan bahwa kehadiran RUSUNAWA diprediksi akan meningkatkan jumlah penduduk,sehingga secara signifikan akan menyebabkan; (1). peningkatan kebutuhan lahan, (2). peningkatan

jumlah dan volume infrastruktur, (3). peningkatan limbah, (4). bertambah padatnya lalu lintas, (5).

perubahan iklim mikro di sekitar kawasan, (6). berkurangnya daya serap tanah terhadap air hujan,dan (7). hadirnya komunitas baru, yang secara otomatis akan; (8). meningkatkan harga jual tanah,

(9). memperbanyak bangunan kumuh, (10). pengetatan aturan pembangunan, dan (11).

memerlukan usaha-usaha fisik dan sosial untuk mencapai integrasi antar penduduk.

Untuk itu Rencana Penataan Bangunan dan Infrastruktur (PSD) di kawasan sekitarRUSUNAWA sebagai suatu konsep peremajaan permukiman perkotaan yang integratif menangani

masalah penataan lingkungan permukiman perkotaan serta penyediaan kebutuhan perumahan

kota, harus dikaji secara hati-hati, cermat dan matang.

Kata kunci: dampak kehadiran, rusunawa, dan rencana penataan bangunan dan infrastruktur..

1. PENDAHULUAN

Kebutuhan akan rumah di

berbagai daerah perkotaan meningkat

setiap tahunnya. Berdasarkan hasil kajian

tim studi pasar perumahan di Indonesia

(HOMI Project), menunjukkan bahwa

jumlah penduduk berpenghasilan rendah

merupakan jumlah terbesar, yaitu sekitar

65% dari total jumlah penduduk

perkotaan di Indonesia. Dengan tingkat

pertumbuhan penduduk 4,2% sepanjang

tahun 1990-2000, kebutuhan perumahan

yang diperlukan dapat mencapai sekitar

800.000 rumah baru pada setiap

tahunnya, tetapi ternyata hanya 20% dari

total kebutuhan rumah yang dapat

dipenuhi. Migrasi penduduk yang sangat

cepat telah menimbulkan dampak di

daerah perkotaan, salah satunya adalah

tumbuhnya permukiman kumuh di lahan

ilegal.

Penanganan masalah perumahan

dan permukiman telah dilakukan oleh

pemerintah dengan segala upaya agar

dapat menyentuh hak dasar setiap warga

negara. Salah satu upaya yang telah nyata

dilakukan adalah penataan kawasan

permukiman yang telah terdegradasi daya

dukung dan kondisi bangunan rumah

serta infrastruktur pendukungnya.

Gagasan pembangunan perumahan secara

vertikal belum banyak diminati oleh


2/14

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------




masyarakat, sehingga dalam program

jangka panjang, pemerintah akan

berkonsentrasi membangun rumah susun

sederhana berbasis sewa (RUSUNAWA)

secara bertahap.

Berbagai program pemberdayaankomunitas di bidang sosial, ekonomi

serta lingkungan maupun perbaikan dan

atau penyediaan prasarana dan sarana

lingkungan, pemugaran dan atau

penyediaan rumah susun sewa sederhana,

telah diimplementasikan hingga saat ini,

namun pada beberapa lokasi penanganan

justru terjadi perkembangan yang kurang

menguntungkan, seperti terjadinya

pengembangan rumah-rumah tinggal

yang tidak terkendali, tumbuhnya fasilitas

layanan yang tidak teratur, yang justru biasanya terjadi di sekitar lokasi

pembangunan rumah susun sederhana

sewa (RUSUNAWA).

Padahal konsepsi dasar

pembangunan RUSUNAWA yang

dilaksanakan oleh Direktorat Jenderal

Cipta Karya adalah sebagai stimulan awal

untuk mengatasi berkembangnya

lingkungan kumuh perkotaan dalam

konteks peremajaan permukiman

perkotaan. Dengan adanya program

pembangunan RUSUNAWA oleh

pemerintah pusat, diharapkan dapat

berlangsung proses kerjasama antar

pihak-pihak yang terkait di daerah. Untuk

itu rencana Penataan bangunan

Infrastruktur (PSD) RUSUNAWA

sebagai suatu konsep peremajaan

permukiman perkotaan yang integratif

dalam menangani masalah penataan

lingkungan permukiman perkotaan serta

penyediaan kebutuhan perumahan kota,

harus dikaji dengan matang. Konsepsikawasan yang bankable, terlebih dahulu

harus disiapkan dan direncanakan dengan

perhitungan yang matang.

2. KEBIJAKAN PEMERINTAH

UNTUK PERUMAHAN.

Kebijakan dan Strategi Nasional

Penyelenggaraan Perumahan dan

Permukiman (KSNPP) dirumuskan

berdasarkan berbagai pertimbangan yang

bersifat struktural sehingga secara

nasional diharapkan dapat berlaku dalam

rentang waktu yang cukup, dapat

mengakomodasi berbagai ragam kondisikontekstual masing-masing daerah, dan

dapat memudahkan penjabaran pada

tingkat yang lebih operasional oleh

pelaku pembangunan. Kebijakan nasional

dirumuskan kedalam 3 (tiga) struktur

pokok, yaitu: (1). Melembagakan sistem

penyelenggaraan perumahan dan

permukiman dengan pelibatan

masyarakat sebagai pelaku utama. (2).

Mewujudkan pemenuhan kebutuhan

perumahan (papan) bagi seluruh lapisan

masyarakat, sebagai salah satu kebutuhandasar manusia. (3). Mewujudkan

permukiman yang sehat, aman, harmonis,

dan berkelanjutan guna mendukung

pengembangan jati diri, kemandirian, dan

produktivitas masyarakat

Sementara Direktorat Jenderal

Cipta Karya Departemen Pekerjaan

Umum untuk menangani masalah

permukiman, memiliki visi yaitu ingin

terwujudnya permukiman perkotaan dan

perdesaan yang layak huni, produktif dan

berkelanjutan melalui penyediaan

infrastruktur yang handal, pengembangan

sistem penyediaan air minum,

pengembangan penyehatan lingkungan

permukiman dan penataan bangunan

maupun lingkungan. Serta memiliki misi

untuk; (1). Meningkatkan pembangunan

prasarana dan sarana (infrastruktur)

permukiman di perkotaan dan perdesaan

yang layak huni, berkeadilan sosial,

sejahtera, berbudaya, produktif, aman,

tenteram, dan berkelanjutan. (2).Mewujudkan kemandirian daerah melalui

peningkatan kapasitas pemerintah daerah,

masyarakat dan dunia usaha dalam

penyelenggaraan pembanguna

infrastruktur permukiman, termasuk

pengembangan sistem pembiayaan dan

pola investasinya. (3). Melaksanakan

pembinaan penataan kawasan perkotaan


3/14

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------




dan perdesaan serta pengelolaan

bangunan gedung dan rumah negara yang

memenuhi standar keselamatan dan

keamanan bangunan. (4). Menyediakan

infrastruktur permukiman bagi kawasan

kumuh/nelayan, daerah perbatasan,kawasan terpencil, pulau-pulau kecil

terluar dan daerah tertinggal, serta air

minum dan sanitasi bagi masyarakat

miskin dan rawan air. (5). Memperbaiki

kerusakan infrastruktur permukiman dan

penanggulangan darurat akibat bencana

alam dan kerusuhan sosial. (6).

Mewujudkan organisasi yang efisien, tata

laksana yang efektif dan SDM yang

profesional, serta pengembangan NSPM,

dengan menerapkan prinsip good

govermance.3. KEHADIRAN RUSUNAWA DI

KAWASAN PERKOTAAN.

Melalui studi pada 4 (empat)

RUSUNAWA yang dibangun di Medan

Labuhan Medan, Cingesed Bandung,

Sleman Yogyakarta dan Penjaringan Sari

Surabaya, dapat diketahui bahwa lokasi

pembangunan RUSUNAWA biasanya

terletak di bagian pinggir kota, Dan

sesuai dengan arahan yang terdapat di

dalam Rencana Detail Tata Ruang

(RDTR) Kota, biasanya kawasan yang

dipilih memang diperuntukkan sebagai

daerah permukiman, sehingga tidak perlu

menghadirkan penambahan fasilitas atau

infrastruktur yang berlebihan. Dengan

luas tapak yang berkisar antara 20.000

m2 sampai dengan 30.000 m2, makauntuk memperoleh efisiensi dan

efektifitas pembangunan, biasanya

RUSUNAWA yang prioritasnya

diperuntukkan bagi masyarakat

berpenghasilan dibawah Rp 500.000,-

per-bulan, dibangun dengan jumlah blok

masa lebih dari satu (gubahan massa

majemuk), bahkan RUSUNAWA yang

ada di Medan memiliki 8 Twinblok (16

blok), dimana untuk setiap blok yang

biasanya berlantai empat atau lima, dapat

dibangun 48 - 96 unit hunian, denganluas rata-rata per-unit = 21 m2. Apabila

setiap unit diasumsikan dihuni oleh 3

(tiga) orang (standard kebutuhan ruang

untuk satu orang = 7,2 m2 ), maka dalam

satu blok (96 unit) bisa dihuni oleh 288

orang, sehingga dalam satu komplek

RUSUNAWA yang memiliki 16 blok

(768 unit), dapat dihuni oleh 2.304 orang.

sedangkan RUSUNAWA yang memiliki

5 blok (480 unit), dapat dihuni oleh 1.440

orang.


4/14

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------




----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------------------------------------------------Gambar 01 :

RUSUNAWA DI SLEMAN YOGYAKARTA.

Sebagai fasilitas tambahan bagi penghuni, pada setiap blok disediakan fasilitas

untuk umum, seperti: Ruang-ruang untuk usaha (berupa kios atau space), WC Umum,

Ruang Pengelola, Ruang Serba Guna, Mushola, Parkir motor dan Parkir Mobil. Sementara

untuk kompleks dilengkapi dengan sarana / prasarana, seperti: Masjid, Taman Kanak-kanak, Sekolah Dasar, Lapangan Olah Raga, Taman, Sirkulasi kendaraan, Pedestrian dan

Plaza. Untuk pengadaan air bersih biasanya diambil dari sumur bawah tanah, terus

dialirkan melalui reservoir bawah dan atas, sedangkan kotoran (Black Water) diolah

menggunakan septictank sebanyak 2 (dua) buah pada setiap blok, dan untuk air kotor

(Grey Water) diolah melalui sumur resapan dan dialirkan menuju saluran drainase.

Dalam satu komplek RUSUNAWA, untuk pembuangan sampah biasanya

dibuatkan satu TPS (Tempat Pembuangan Sampah), yang dapat menampung sampah yang

berasal dari gerobak-gerobak sampah yang diletakkan di depan blok, di dalam bangunan

yang terpisah, sehingga memudahkan perawatan dan pengelolaan sampah. Selanjutnya

setelah penuh, sampah dari masing-masing blok disatukan didalam TPS yang dapat

menampung sampah dalam skala kompleks. Untuk sumber listrik biasanya diambilkan dari

sambungan PLN, sementara untuk telpon memakai jaringan telpon dari Telkom, sertauntuk pemadam kebakaran menggunakan hydrant pipe pada lantai dasar dan tabung

pemadam kebakaran pada masing-masing lantai di atasnya

Pengadaan rumah susun sewa sederhana (RUSUNAWA), telah diimplementasikan

diseluruh Indonesia hingga saat ini, namun pada beberapa lokasi penanganan justru terjadi

perkembangan yang kurang menguntungkan, seperti terjadinya pengembangan rumah-

rumah tinggal yang tidak terkendali, tumbuhnya fasilitas layanan yang tidak teratur, yang

justru biasanya terjadi di sekitar lokasi pembangunan RUSUNAWA.


5/14

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------




4. DAMPAK KEHADIRAN RUSUNAWA.

Melalui studi terhadap 4 (empat) RUSUNAWA yang dibangun di Medan Labuhan

Medan, Cingesed Bandung, Sleman Yogyakarta dan Penjaringan Sari Surabaya, dapat

diketahui bagaimana dampak kehadiran RUSUNAWA di sekitar kawasan pembangunan.

Apabila disekitar RUSUNAWA diketahui memiliki 3 (tiga) jenis fungsi lahan yang

dominan; (1). fungsi hunian yang umumnya berbentuk perumahan (Real Estate), (2).fungsi umum dan komersial yang umumnya berbentuk toko, warung, perkantoran,

sekolahan, peribadahan atau fasilitas kesehatan, dan (3). lahan kosong, maka fungsi

pertama dan kedua dapat dianggap sebagai tata guna lahan eksisting yang tidak dapat

diubah, sehingga dengan demikian bagian dari kawasan studi yang masih bisa diubah

adalah jenis ketiga yang masih berupa lahan kosong. Dengan hadirnya RUSUNAWA

diprediksi akan meningkatkan jumlah penduduk, sehingga secara signifikan akan

menyebabkan ledakan jumlah kebutuhan ruang, sehingga lahan yang diperuntukkan bagi

kepentingan umum, seperti: bantaran sungai, akan diisi oleh pemulung dengan rumah-

rumah kumuhnya, sementara lahan-lahan kosong banyak diincar oleh Pengembang ataupun

badan-badan swasta lainnya untuk pembangunan perumahan atau fasilitas yang lain,

sehingga secara otomatis akan meningkatkan harga jual tanah di kawasan tersebut.

Kehadiran RUSUNAWA diprediksi akan meningkatkan jumlah penduduk,sehingga secara signifikan akan meningkatkan jumlah kebutuhan infrastruktur, termasuk

kemungkinan terjadinya peningkatan volume dan frekuensi lalu lintas kendaraan serta

pejalan kaki disekitar RUSUNAWA. Apabila pada beberapa titik muncul atau terdapat

kemacetan lalulintas, kondisi jalan menjadi penting untuk difikirkan. Lebar jalan yang

terlalu sempit dan pertemuan antara jalan yang menghubungkan dua pusat kegiatan dengan

jalan-jalan lingkungan mempunyai potensi untuk berkembang secara fisik dengan berbagai

aktifitas sehingga sebelum berkembang secara tidak terkendali dan dapat menyebabkan

kemacetan, jalan sempit dan titik persimpangan seperti itu perlu diperhatikan dan ditata.

Dampak yang ketiga dari kehadiran RUSUNAWA ialah terjadinya perubahan iklim

mikro di sekitar kawasan, sebagai akibat hadirnya bangunan baru di kawasan tersebut..

Salah satu iklim mikro yang harus diperhatikan adalah arah dan kecepatan angin yang

melalui kawasan. Sirkulasi udara yang baik dapat membawa heat-gains atau pertambahan

panas dan kelembaban pada diri manusia sehingga dapat secara efektif meningkatkan

kenyamanan manusia dalam suatu ruang. Udara akan bersirkulasi bila ada in-let dan out-

lettertentu bagi udara. Oleh karena itu sirkulasi udara adalah hal yang paling penting untuk

diciptakan dalam suatu kawasan di sebuah negara beriklim tropis-lembab seperti

Indonesia. Sirkulasi udara dapat diciptakan dengan cara memperhatikan sirkulasi eksisting

dan selanjutnya memperkuat dan mengarahkan sirkulasi udara tersebut. Oleh karena itu,

Penataan Bangunan dan Infrastruktur (PSD) hendaknya juga mengandung suatu aturan

yang ditujukan untuk menjamin agar sirkulasi udara aksisting tidak terhambat oleh letak

dan orientasi dari bangunan-bangunan yang bakal tumbuh di kawasan tersebut.

Dampak pembangunan RUSUNAWA yang paling signifikan diperkirakan adalah

dampak terhadap tata air permukaan. Seperti yang terlihat pada survei lapangan hal inidisebabkan oleh karena teknik pembangunan yang dilakukan pada Kawasan Studi selama

ini melibatkan proses pengurukan lahan. Dari hasil studi yang dilakukan, terlihat bahwa

Kawasan Studi pada umumnya ada di bawah elevasi atau peil jalan. Karena bila dilihat

dari sejarah Kawasan Studi, terlihat bahwa sebelumnya sebagian besar lahan adalah sawah

teknis atau tambak. Jadi berdasarkan sejarah itu sebagian besar lahan pada Kawasan Studi

adalah tempat penampungan air permukaan. Bila pola pembangunan dengan pengurukan

dilanjutkan maka dikhawatirkan akan terjadi pergeseran daerah genangan ke kawasan lain.

Oleh karena itu dalam penataan bangunan dan infrastruktur (PSD) pembangunan harus


6/14

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------




diatur dengan baik agar dampak pembangunan tidak menyebabkan kawasan lain

mengalami limpahan air permukaan yang seharusnya diperankan oleh Kawasan Studi.

Dampak lain dari kehadiran Rusunawa yang bisa dikatakan signifikan ialah

bertambahnya limbah yang dihasilkan oleh pertambahan jumlah penduduk dan

pembangunan lingkungan. Sampah bisa diatur pengelolaannya dengan sistem tempat

pembuangan sementara (TPS) di titik-titik tertentu pada Kawasan Studi dan selanjutnya

dibawa ke tempat pembuangan akhir di luar kawasan. Limbah cair dan padat yang

umumnya berasal dari kotoran manusia bisa ditangani dengan sistem setempat dengan

catatan sistem penyediaan air bersih dilakukan oleh PDAM dan bukan dari sumur artesis

dari masing-masing persil. Biasanya peningkatan jumlah limbah akan diikuti dengan

peningkatan jumlah pemulung disekitar kawasan, sehingga dengan demikian jumlah rumah

kumuh akan bertambah pula. Hal ini memerlukan pemecahan yang cukup serius. Belum

adanya kebijakan yang terperinci untuk pengembangan dan perencanaan kawasan studi

akan menyebabkan terjadi perkembangan yang tidak terarah dan kurang terkoordinasi.

Kehadiran RUSUNAWA dipastikan akan meningkatkan volume air kotor serta

mengurangi daya serap tanah terhadap air hujan (sebab luas permukaan tanah yang ditutup

oleh bangunan akan menjadi semakin besar), sehingga akan meningkatkan volume airhujan dalam sistim drainasi yang ada. Padahal kondisi drainase di kota-kota Indonesia pada

umumnya masih belum baik, artinya belum memiliki sistem drainase teknis yang baik.

Belum baiknya sanitasi, akan lebih diperparah dengan banyaknya tanah kosong. Tidak

terdapatnya sistem drainase teknis pada daerah-daerah permukiman, dapat menjadikan

berkurangnya kualitas lingkungan hidup. Drainase lingkungan yang ada sekarang masih

mengikuti jalan yang ada, dan sebagian besar bukan merupakan drainase teknis yang baik.

Drainase jalan hanya berfungsi untuk menampung air hujan dari jalan tersebut, bukan

untuk menampung air hujan dari halaman-halaman rumah. Hal itu semakin diperparah

karena sampai saat ini masih banyak rumah-rumah yang belum mempunyai sisitim

drainase yang dihubungkan dengan sistim drainase yang ada di pinggir jalan.

Adanya komunitas baru yang diprediksikan berasal dari berbagai wilayah kota diIndonesia, terutama karyawan yang bekerja disektor informal dan bekerja di kawasan pusat

perdagangan yang terletak di sekitar RUSUNAWA, dapat dipastikan akan berinteraksi

dengan penduduk asli, sehingga diperlukan usaha untuk mencapai integrasi antar penduduk

tersebut, antara lain dengan menghadirkan sarana prasarana pendukung interaksi sosial

yang memadai, seperti lapangan olah raga, pasar, sekolah dan ruang-ruang umum lainnya.

5. PENATAAN BANGUNAN & INFRASTRUKTUR DI SEKITAR KAWASAN.

Seperti telah diterangkan di depan, konsepsi dasar pembangunan RUSUNAWA

oleh Direktorat Jenderal Cipta Karya adalah sebagai stimulan awal untuk mengatasi

berkembangnya lingkungan kumuh perkotaan dalam konteks peremajaan permukiman

perkotaan. Dimana dengan adanya program pembangunan RUSUNAWA oleh pemerintah

pusat tersebut, diharapkan dapat berlangsung proses kerjasama antar pihak-pihak yang

terkait di daerah. Untuk itu rencana Penataan Bangunan dan Infrastruktur (PSD) yang

terletak disekitar RUSUNAWA, dapat dipandang sebagai suatu konsep peremajaan

permukiman perkotaan yang integratif dalam menangani masalah penataan lingkungan

permukiman perkotaan serta penyediaan kebutuhan perumahan kota, termasuk untuk

mengatasi berkembangnya lingkungan kumuh di perkotaan, harus dikaji secara matang.

Studi Penataan Bangunan dan Infrastruktur (PSD) di sekitar RUSUNAWA,

minimal meliputi studi tentang; (1). Tata guna lahan: (a). Exsisting tata guna lahan dan


7/14

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------




fungsi lahan, (b). Trend demografi, dan (c). Lahan yang tersedia, (2). Sistim hubungan,

terdiri dari: (a). Exsisting jalan, (b). Penggunaan jalan dan (c). Rencana jalan, (3). Penataan

masa bangunan, terdiri dari: (a). Typologi fungsi dan (b). Orientasi bangunan, (4).

Penataan ruang terbuka, (5). Kelengkapan sarana (Utilitas) dan (6). Jalur hijau.

(1). STUDI TATA GUNA LAHAN.(a). Exsisting tata guna lahan dan fungsi lahan.

Tata guna lahan dan fungsi lahan dapat bersifat eksisting dalam arti, ketika studi

dilakukan lahan tersebut sudah ada dan berfungsi seperti apa adanya. Hal ini diperlukan

untuk membedakan tata guna lahan yang belum terwujud nyata pada lahan karena masih

berupa rencana yang belum terealisasikan di lapangan. Berdasarkan pengertian itu,

eksisting tata guna dan fungsi lahan dapat dianalisis berdasarkan hal-hal sebagai berikut:

Jumlah dan luasan jenis fungsi dan tata guna lahan yang tidak bisa diubah lagi

Jumlah dan luasan jenis fungsi dan tata guna lahan yang masih bisa diubah, yang

harus diubah, dan yang sudah direncanakan.

Apabila dalam sebuah studi diketahui bahwa kawasan tersebut memiliki 3 (tiga) jenisfungsi lahan yang dominan. (1). fungsi hunian yang umumnya berbentuk perumahan (Real

Estate), (2). sebagai fungsi umum dan komersial yang umumnya berbentuk toko, warung,

perkantoran, sekolahan, peribadahan atau fasilitas kesehatan, dan fungsi yang (3) yaitu

lahan kosong. Fungsi pertama dan kedua dapat dianggap sebagai tata guna lahan eksisting

yang tidak dapat diubah dan dianggap bersifat given dalam studi. Sehingga semua bentuk

penataan bangunan dan lingkungan harus dilakukan untuk memberi nilai tambah kepada

fungsi jenis pertama dan kedua. Dengan demikian bagian dari kawasan studi yang masih

bisa diubah ialah tata guna lahan jenis ketiga yang masih berupa lahan kosong. Oleh sebab

itu, Penataan Bangunan dan Lingkungan harus memberi arahan yang relatif lengkap bagi

lahan jenis ketiga ini agar pembangunan baru dapat lebih terarah dan terencana.

(b). Trend Demografis.Berbagai rencana yang dilakukan oleh manusia, pada dasarnya sangat

antroposentris, atau meletakkan manusia sebagai pusat perhatian rencana. Oleh karena itu

dalam menentukan jenis, besaran dan alokasi spatial fungsi-fungsi tertentu harus mengacu

pada trend demografis yang bisa diperkirakan akan berkembang dan mempengaruhi

Kawasan Studi. Selajutnya dari trend demografis tersebut, dapat diperkirakan jumlah

manusia yang harus diwadahi oleh satuan ruang atau spatial tertentu.

Dengan mengunakan standar tertentu, dapat diketahui besaran dan intensitas ruang

yang harus dimiliki oleh sebuah kawasan. Berdasarkan data demografis selama dari BPS

yang diolah dalam RDTRK, dapat dipekirakan prosentase perkembangan jumlah penduduk

kota per tahun. Sehingga dengan demikian, ketika Rencana Penataan Bangunan dan

Infrastruktur (PSD) diimplementasikan, jumlah penduduk kota dapat diperkirakan.

Apabila kawasan studi diharapkan akan menjadi penyangga dari pusat kegiatan baru, maka paling sedikit fungsi-fungsi yang akan diwujudkan pada kawasan tersebut, harus dapat

melayani sekitar 10 % kebutuhan penduduk kota.

(c). Lahan yang tersedia.

Lahan yang tersedia dapat dikategorikan berdasarkan variabel-variabel berikut:

(1). Jenis kepemilikan lahan. Lahan yang diperuntukkan bagi kepentingan umum, seperti:

bantaran sungai, jalan bisanya dimiliki oleh pemerintah, sementara lahan-lahan yang

dipersiapkan untuk komplek perumahan biasanya dimiliki oleh Pengembang atau badan-


8/14

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------




badan swasta lainnya, sedangkan lahan-lahan yang dipergunakan untuk perumahan

penduduk biasanya dimiliki oleh masing-masing penduduk (2). Kualitas bangunan: kondisi

fisik bangunan di daerah studi, dan (3). Luasan persil; Persil-persil yang sudah ada

bangunannya biasanya memiliki luasan yang standar untuk perumahan, yaitu sekitar 100

m2 s/d 1000 m2, sementara lahan-lahan yang masih kosong, memiliki luasan yang lebih

lebar. Bedasarkan ketiga variabel tersebut, bisa ditentukan strategi penataan bangunan danlingkungan studi. yang tersedia di Kawasan Studi.

(2). STUDI SISTIM HUBUNGAN.

(A). Exsisting jalan.

Memberi gambaran existing keadaan jalan pada Kawasan Studi menurut jenis,

kelas, ukuran, panjang serta letaknya. Apabila pada beberapa titik muncul atau terdapat

kemacetan lalulintas, kondisi jalan menjadi penting untuk difikirkan. Pertemuan antara

jalan yang menghubungkan dua pusat kegiatan dengan jalan-jalan lingkungan mempunyai

potensi untuk berkembang secara fisik dengan berbagai aktifitas sehingga sebelum

berkembang secara tidak terkendali dan dapat menyebabkan kemacetan dan lain-lain, titik

persimpangan seperti itu perlu diperhatikan dan ditata dengan segera.

(b). Rencana Jalan

Sesuai dengan RDTRK (Rencana Detail Tata Ruang Kota), pada kawasan studi

perlu dilihat terdapat atau tidak terdapat rencana jalan baru. Selain itu, ada beberapa hal

yang perlu diperhatikan. antara lain, seperti: (1). Apabila pada beberapa bagian jalan, lebar

jalan terlalu sempit (hanya memiliki lebar jalan sekitar 6-7 m), padahal jalan tersebut

merupakan jalan utama diperlukan pelebaran jalan menjadi sekitar 8-12 m, sehingga akan

dapat dilalui oleh dua kendaraan yang berlawanan arah. (2). Pada beberapa kawasan studi

yang memiliki tingkat kemacetan tinggi, perlu direncanakan sebuah jalan bypass yang

dapat menghubungkan kawasan permukiman baru dengan jalan utama.

(c). Trend Penggunaan Jalan

Sesuai dengan trend penduduk dan sifat jalan yang ada, menurut RDRTK paling

sedikit dibutuhkan penambahan jalan lokal, sehingga cukup mampu menangani kebutuhan

transportasi di masa depan. Sehingga dengan demikian ruang-ruang lain yang masih ada,

bisa dimanfaatkan dan diutamakan peruntukannya bagi ruang publik lain selain jalan.

(3). STUDI PENATAAN MASSA BANGUNAN.

(a). T i p o l o g i F u n g s i .

Secara garis besar terdapat 3 (tiga) jenis fungsi dalam Kawasan Studi. yang terdiri

dari: (1). fungsi hunian, (2). fungsi komersial dan (3). fungsi sosial. Oleh karena itu, sesuai

dengan jenis fungsinya tersebut bangunan juga dapat diklasifikasikan menjadi Bangunan

Hunian, Bangunan Komersial dan Bangunan Sosial. Agar identitas fungsi-fungsi tersebutdi atas dapat ditampilkan, dalam penataan bangunan dan infrastruktur (PSD) hendaknya

diatur juga berbagai karakteristik fisik dari fungsi-fungsi yang telah diterangkan di atas.

Sebagai contoh perangkat bangunan komersial tentu akan berbeda dengan perangkat

bangunan kantor pemerintahan. Bila perkantoran swasta memerlukan akses kepada

konsumen dan tak terlalu mementingkan perangkat bagi kegiatan seremonial, maka

bangunan pemerintahan sebaliknya memerlukan perangkat bagi berbagai kegiatan

seremonial dan protokoler. Oleh karena itu fungsi dari bangunan pemerintah memerlukan

ruang antara yang memadai di antara zona privat dengan zona publiknya. Sebaliknya


9/14

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------




bangunan dan fungsi komersial justru menginginkan jarak yang sekecil mungkin antara

kegiatan privat dengan zona publiknya.

Bentuk serta warna bangunan sosial atau pemerintahan juga membutuhkan ciri-ciri

formal yang terbatas sedang bagunan komersial dan privat memliki kebebasan yang relatif

lebih besar dalam menentukan bentuk dan warnanya. Sebagai contoh bangunan formal

membutuhkan warna-warna formal dan akses visual yang lebih seimbang sehingga

membutuhkan sumbu simbolik tertentu. Bangunan komersial tidak terlalu membutuhkan

aspek-aspek simbolik pada bentuk dan penampilannya.

(b). Orientasi Bangunan.

Orientasi bangunan sangat terkait dengan: (1). Arah peredaran matahari, tiupan

angin dan berbagai aspek iklim mikro lainnya. (2). lajur sirkulasi manusia (3). landmark

atau pusat-pusat gubahan dan (4). sumber bencana seperti banjir dan lain-lain. Orientasi

bangunan dapat diarahkan sesuai dengan arah matahari, angin dan berbagai aspek iklim

lainnya. Sebagai kawasan yang beriklim tropis-lembab, bangunan hendaknya

diorientasikan ke arah tertentu, perlindungan ruang terhadap radiasi matahari, hujan dan

aliran air hujan (run-off), serta pemanfaataln aliran (sirkulasi) udara untuk mengurangikelembaban dan menurunkan suhu udara dapat tercapai.

Dengan demikian orientasi bangunan hendaknya ditujukan untuk mengurangi

waktu ekspose ruang-ruang publik terhadap radiasi matahari dari waktu ke waktu. Pada

Kawasan Studi, orientasi geografis koridor sirkuasi yang ada adalah dari Utara ke Selatan.

Hal ini berarti akan ada bagian tertentu dari ruang publik yang akan mengalami ekspose

terhadap radiasi matahari secara maksimum. Sebagai contoh, ruang-ruang publik yang ada

di sebelah timur jalan akan relatif mendapat radiasi matahari lebih banyak dari pada ruang

publik yang berada di barat jalan tersebut. Karena ruang publik yang berada di sebelah

barat akan dilindungi oleh bangunan-bangunan yang ada di sepanjang jalan tersebut.

Sedangkan ruang publik yang ada di sebelah timur tidak mempunyai pelindung dari

matahari barat yang relatif lebih intens radiasinya. Dengan keadaan seperti ini dalam

Penataan Bangunan dan Infrastruktur (PSD) perlu dipikirkan tentang bagaimana cara yangdapat digunakan untuk mengurangi radiasi matarahi dari arah barat bagi ruang publik yang

ada di sebelah timur. Selain itu, perlu juga dipikirkan cara memperbaiki kemampuan ruang

publik yang ada di sebelah barat dalam mengatasi radiasi matahari. Dengan demikian bisa

diharapkan dapat tercipta ruang publik yang nyaman secara thermis sehingga pemanfaatan

ruang publik dapat ditingkatkan. Sebagai negara yang beriklim tropis-lembab, perlu

dipikirkan cara-cara yang optimum untuk mengatasi berbagai permasalahan yang

ditimbulkan oleh hujan. Idealnya walaupun hujan, kegiatan manusia tidak perlu mengalami

gangguan baik karena tempias, genangan air (banjir) atau aliran run-off.


10/14

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------




Gambar 02

RUSUNAWA DI CINGESED BANDUNG

Dari hasil survei dapat diketahui bahwa pada umumnya, sistim pembangunan

cenderung dilakukan dengan cara pengurukan lahan, yang biasanya sampai melelbihi

tinggi elevasi (permukaan) jalan.. Selain itu, rata-rata kawasan juga belum memiliki sistim

drainase yang terpadu sehingga kemungkinan akan terjadi genangan air ketika curah hujan

tinggi. Hal ini bila tidak diatasi dengan sistim drainase yang baik dan terpadu, akan

mengakibatkan aliran run-offyang relatif deras ke arah bagian lahan yang belum diurug

yang sering juga dikenal sebagai banjir lokal.

Sirkulasi udara yang baik dapat membawa heat-gains atau pertambahan panas dan

kelembaban pada diri manusia sehingga dapat secara efektif meningkatkan kenyamanan

manusia dalam suatu ruang. Udara akan bersirkulasi bila ada in-let dan out-let tertentu

bagi udara. Oleh karena itu sirkulasi udara adalah hal yang paling penting untuk diciptakandalam suatu kawasan di sebuah negara beriklim tropis-lembab seperti Indonesia. Sirkulasi

udara dapat diciptakan dengan cara memperkuat sirkulasi eksisting dan selanjutnya

mengarahkan sirkulasi udara tersebut. Oleh sebab itu, dalam Penataan Bangunan dan

Infrastruktur (PSD) hendaknya mengandung suatu aturan yang menjamin agar sirkulasi

udara tidak terhambat oleh pembangunan yang berkembang di kawasan tersebut.

(c). View dan Vista.

Melalui studi pada 4 (empat) RUSUNAWA yang trepilih sebagai kasusu, tidak

dijumpai adanya suatu penanda yang signifikan. Walaupun Kantor pemerintahan yang ada

seperti kantor Kecamatan dan kantor Kelurahan secara dimensional ralatif besar, tapi

karena posisinya yang kurang potensial, tidak bisa dkategorikan sebagai penanda yang

dominan. Walaupun demikian, tepat ditengah-tengah lokasi Rusunawa ada yang memilikiplaza atau Masjid yang secara spatial bisa menjadi penanda yang baik.

Vista adalah pemandangan yang dibingkai oleh suatu frame visual. Sifat

memanjang jalan yang melintang di tengah-tengah kawasan studi sangat potensial bagi

penciptaan vista ke arah jalan tersebut. Walaupun melalui studi belum terlihat adanya

sebuah tetenger yang baik, maka dalam penataan bangunan dan infrastruktur (PSD) perlu

diusulkan hadirnya tetenger untuk memperkuat kondisi jalan. Hendaknya tetenger tersebut

bisa dinikmati sebagai sebuah vista, dengan bangunan dan berbagai elemen ruang yang ada

pada kawasan bertindak sebagai bingkai bagi tetenger tersebut.

(4). STUDI PENATAAN RUANG TERBUKA.

Ruang publik atau ruang terbuka harus dipandang sebagai suatu bagian penting darisebuah penataan bangunan dan infrastruktur (PSD). Pada dasarnya yang dimaksud dengan

lingkungan pada penataan bangunan dan infrastruktur (PSD) adalah ruang publik. Sedang

bangunan lebih dipandang sebagai elemen pembentuk ruang publik. Yang termasuk

sebagai ruang publik dalam hal ini adalah: (1). Jalan bagi kendaraan bermotor ataupun

tidak bermotor (sepeda misalnya), (2). Arkade atau selasar baik yang ada di depan,

samping ataupun belakang bangunan. (3). Plaza atau ruang terbuka umum yang dibentuk

oleh bangunan yang mengelilingi plaza tersebut. Ruang terbuka bisa merupakan ruang

terbuka hijau ataupun lapangan terbuka dengan pengerasan. Walaupun penting dalam


11/14

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------




memberi kesan ruang pada sebuah plaza, bentuk fisik plaza harus bisa mewadahi fungsi

sosialnya sebagai fasilitas umum sehingga manusia bisa berinteraksi secara nyaman.

Dalam hal ini bangunan ataupun ruang publik lainnya (seperti: arkade, jalan dsb)

dapat memperkuat fungsi publik sebuah plaza. Jalan bagi kendaraan bermotor pada

dasarnya sudah direncanakan baik dimensi maupun jenisnya. Dalam penataan bangunan

dan infrastruktur (PSD) hanya perlu ditekankan agar secara fisik dan pada level tertentusecara visual jalan bagi kendaraan bermotor harus dipisahkan dari tempat manusia

berinteraksi. Secara fisik jalan bagi kendaraan bermotor sudah jelas dipisahkan dari ruang

publik lainnya. Dalam penataan bangunan dan infrastruktur (PSD) perlu ditekankan

pemisahan visual antara jalan kendaraan bermotor dengan ruang-ruang publik lainnya

tempat manusia berinterkasi. Dengan demikian bisa memberi rasa keamanan bagi

pengguna ruang publik dari bahaya yang mungkin disebabkan oleh kendaraan bermotor.

Hanya perlu diperhatikan bahwa pemisahan visual tersebut tidak boleh bersifat total, tapi

harus cukup terbuka untuk bisa memberi cukup peluang bagi manusia dan mengantisipasi

sirkulasi kendaraan bermotor.

(5). STUDI KELENGKAPAN SARANA (UTILITAS).

Sarana atau utilitas yang dimaksud dalam pembahasan ini, adalah: jaringan jalan,sarana jalan kaki, halte kendaraan, jaringan listrik, telepon. air bersih, sampah, air kotor &

air hujan. Analisis kebutuhan utilitas memerlukan beberapa perkiraan yang menyangkut

penentuan kebutuhan utilitas, antara lain adalah: (a). Trend penduduk serta kebutuhan akan

utilitas dan (b). Trend kendaraan serta jalan. Melalui 2 (dua) trend tersebut dapat

diperkirakan jumlah kebutuhan terhadap utilitas yang harus dibangun pada kawasan

(a). Trend Penduduk dan Kebutuhan akan Utilitas.

Melalui survey pada instansi terkait, perkiraan trend jumlah penduduk yang akan

diwadahi oleh Kawasan Studi dapat diketahui. sehingga kebutuhan akan listrik, telepon, air

bersih, persampahan, pengolahan limbah dapat dihitung.

(b). Trend Kendaraan dan Jalan.

Melalui survey, trend perkembangan jumlah kendaraan dapat diperkirakan,

sehingga kebutuhan jalan, sistem pejalan kaki dan halte kendaraan umum, dapat dihitung.

(6). STUDI JALUR HIJAU.

Jalur hijau mempunyai fungsi klimatis, pembentuk kualitas ruang dan sekaligus

bisa mengandung nilai-nilai simbolis-historis. Dalam UU no.4 tahun 1992 tentang

Perumahan dan Permukiman disebutkan bahwa perbadingan luasan antara daerah

terbangun dengan yang tidak terbangun adalah 60 : 40. Hal ini diatur seperti itu karena

pengerasan permukaan lahan berarti akan mengurangi kemampuan alam untuk meyerap

air, sehingga dapat mennyebabkan banjir atau tanah longsor. Selain itu, luasan yang tidak

terbangun juga diangap sebagai ruang yang berpotensi untuk vegetasi. Walaupun vegetasi

bisa ditanam di lahan yang sudah terbangun, namun pada umumnya vegetasi ditanam di

lahan yang belum terbangun. Dengan demikian perbandingan antara luasan terbangun

dengan luasan yang tidak terbangun juga berarti penetapan luasan lahan bagi vegetasi.

Vegetasi berfungsi juga sebagai komponen utama lingkungan dalam

memperbaharui udara dari polusi dan penghasil oksigen. Oleh karena itu perbadingan 60 :

40 juga berfungsi untuk memastikan fungsi paru-paru kota ada pada sebuah kawasan.

Selain itu vegetasi juga berfungsi sebagai pelindung manusia dari radiasi matahari. Hal ini

juga menunjukan bahwa dengan mematuhi standar 60 : 40 bisa dipastikan adanya vegetasi

dalam suatu kawasan sehingga heat-gains matahari dapat dikendalikan.


12/14

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------




Pada bangunan komersial atau Ruko, kecenderungan pemilik lahan ialah untuk

membangun seluruh luasan persil yang ia miliki. Walaupun demikian, dari survei lapangan

yang telah dilakukan dapat diketahui bahwa ada rata-rata KDB di persil Ruko adalah 62 %

atau sama dengan 62 bagian terbangun dan 38 bagian tidak terbangun Walaupun sudah

sesuai dengan SNI, bila diperhatikan lebih rinci, 38 bagian yang tidak terbangun

sebenarnya berfungsi sebagai sirkulasi dan parkir kendaraan yang diperkeras. Jadi tidak100 % dari 38 bagian yang tidak terbangun itu mempunyai sifat yang sesuai bagi

penyerapan air permukaan, tempat tumbuhnya vegetasi dan terlindung dari radiasi

matahari. Dari 38 bagian lahan ruko yang tidak terbangun rata-rata hanya 8 % yang

diperuntukkan bagi vegetasi dan tidak diperkeras, 30 % terlindungi dari matahari oleh

vegetasi. Dengan kata lain hanya 3 % dari seluruh persil yang bervegetasi, dan 11% dari

luasan persil yang terlindungi dari radiasi matahari oleh vegetasi serta 90.2 % luasan persil

diperkeras sehingga tidak dapat menyerap air. Sehingga dapat disimpulkan bahwa dari segi

perbandingan luasan lahan yang terbagun dan tidak terbangun, dapat dibedakan, dengan

perbandingan sebagai berikut::

Pada kawasan komersial perbandingan terbangun dan tidak terbangun 90,2 : 9,8.

Pada kawasan perkantoran pemerintahan dengan perbandingan 50:50

melihat hal itu, agar perbandingan antara daerah terbangun dengan daerah tidak terbangun

bisa mencapai rasio perbandingan 60:40, maka pada penataan bangunan dan infrastruktur

(PSD) suatu kawasan perkotaan, perlu diatur KDB dan KLB dengan ketat.

DAFTAR PUSTAKA.

1. Sastra M, Suparno dan Endy Marlina, Perencanaan dan Pengembangan

Perumahan (Yogyakarta, Penerbit Andi, 2006).

2. Kuswartojo, Tjuk, Perumahan dan Pemukiman di Indonesia; Upaya membuat

perkembangan kehidupan yang berkelanjutan (Bandung: Penerbit ITB, 2005).

3. Laporan Akhir PSD Rusunawa di Kawasan Cingesed Bandung (2006), Medan

Labuhan (2006), Penjaringan sari Surabaya (2006) dan Sleman Yogyakarta (2005)..


13/14

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------




DAMPAK KEHADIRAN RUSUNAWA

DI KAWASAN PERKOTAAN INDONESIA

O l e h :

I N D A R T O Y O

NIK: 1519/USAKTI


14/14

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------




JURUSAN ARSITEKTURFAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN

UNIVERSITAS TRISAKTI

2 0 0 7

dampak rusunawa

Documents