ix

DAFTAR ISI

HALAMAN SAMPUL DALAM……………………..……………….. i

HALAMAN PRASYARAT GELAR SARJANA HUKUM………… ii

HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING SKRIPSI………….. iii

HALAMAN PENGESAHAN PANITIA PENGUJI…….………….. iv

HALAMAN SURAT PERNYATAAN KEASLIAN……………..…. v

HALAMAN KATA PENGANTAR…………………………………. vi

HALAMAN DAFTAR ISI…………………………………………… ix

ABSTRAK……………………………………………………………. xii

ABSTRACT…………………………………………………………… xiii

BAB I PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang Masalah………………………………………. 1

1.2. Rumusan Masalah…………………………………………….. 7

1.3. Ruang Lingkup Masalah……………………………………… 7

1.4. Orisinalitas Penelitian ………………………………………… 7

1.5. Tujuan Penelitian……………………………………………… 9

1.5.1. Tujuan umum…………………………………………. 9

1.5.2. Tujuan khusus………………………………………… 10

1.6. Manfaat Penelitian…………………………………………….. 10

1.6.1. Manfaat teoritis………………………………………. 10

1.6.2. Manfaat praktis………………………………………… 11

1.7. Landasan Teoritis……………………………………………… 11

x

1.8. Metode Penelitian……………………………………………… 15

1.8.1. Jenis penelitian………………………………………… 15

1.8.2. Jenis pendekatan……………………………………….. 15

1.8.3. Sumber bahan hukum…………………………………. 16

1.8.4. Teknik pengumpulan bahan hukum…………………… 17

1.8.5. Teknik analisis…………………………………………. 18

BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG HAK MILIK ATAS TANAH,

PERJANJIAN DAN NOMINEE

2.1. Tinjauan Umum Tentang Hak Milik Atas Tanah …………........ 19

2.1.1. Pengertian hak milik atas tanah………………...……. 19

2.1.2. Subyek hak milik atas tanah……………………...….. 20

2.1.3. Terjadinya hak milik atas tanah.................................... 23

2.1.4. Hapusnya hak milik atas tanah………………………. 25

2.2. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian…………….……………… 29

2.2.1. Pengertian perjanjian……………….…………………… 29

2.2.2. Jenis – jenis perjanjian……………..………………….... 30

2.2.3. Asas – asas perjanjian…………….…………………..... 31

2.2.4. Unsur – unsur perjanjian……….………………………. 34

2.2.5. Syarat sahnya perjanjian…….……………………..…… 36

2.3. Tinjauan Umum Tentang Nominee……………………………… 40

2.3.1. Pengertian dan ruang lingkup penggunaan nominee…… 40

xi

BAB III PENGUASAAN HAK MILIK ATAS TANAH OLEH ORANG

ASING BERDASARKAN PERJANJIAN PINJAM NAMA

(NOMINEE)

3.1. Pengaturan Penguasaan Tanah Oleh WNA Menurut UUPA …… 43

3.2. Penguasaan Hak Milik Atas Tanah Oleh Orang Asing Melalui

Perjanjian Nominee ………………………………..…………… 49

BAB IV AKIBAT HUKUM PENGUASAAN HAK MILIK ATAS TANAH

OLEH ORANG ASING BERDASARKAN PERJANJIAN

PINJAM NAMA (NOMINEE)

4.1. Akibat Hukum Terhadap Penguasaan Hak Milik Atas Tanah

Oleh Orang Asing Melalui Perjanjian Pinjam Nama (Nominee)… 56

4.2. Status Kepemilikan Tanah Berdasarkan UUPA Apabila Perjanjian

Nominee Batal Demi Hukum……………………………………… 63

BAB IV PENUTUP

5.1. Kesimpulan……………………………………………………… 66

5.2. Saran…………………………………………………………….. 66

DAFTAR PUSTAKA

RINGKASAN SKRIPSI

xii

ABSTRAK

Judul penelitian ini yakni akibat hukum terhadap penguasaan hak milik atas

tanah oleh orang asing berdasarkan perjanjian pinjam nama (nominee). Penjanjian

nominee merupakan salah satu dari jenis perjaniian innominaat, yaitu perjanjian

yang tidak dikenal dalam Kitab Undang – Undang Hukum Perdata yang selanjutnya

disebut KUHPerdata namun timbul, tumbuh dan berkembang di masyarakat.

Berdasarkan KUHPerdata, Perjanjian nominee harus tunduk pada ketentuan –

ketentuan hukum perjanjian dalam Buku III KUHPerdata tentang perikatan.

Perwujudan Nominee ini ada pada surat perjanjian yang dibuat oleh para pihak,

yaitu antara WNA dan WNI sebagai pemberi kuasa (nominee) yang diciptakan

melalui satu paket perjanjian itu pada hakikatnya bermaksud untuk memberikan

segala kewenangan yang mungkin timbul dalam hubungan hukum antara seseorang

dengan tanahnya kepada WNA selaku penerima kuasa untuk bertindak layaknya

seorang pemilik yang sebenarnya dari sebidang tanah yang menurut hukum di

Indonesia tidak dapat dimilikinya yaitu hak milik Berdasarkan uraian tersebut maka

dapat dirumuskan masalah penelitian ini sebagai berikut : yaitu, bertujuan untuk

mengetahui apakah orang asing dapat menguasai hak milik atas tanah berdasarkan

perjanjian pinjam nama (nominee) dan akibat hukum penguasaan hak milik atas

tanah berdasarkan perjanjian pinjam nama.

Penelitian ini dapat dikualifikasikan ke dalam jenis penelitian hukum

normatif. Dalam penelitian hukum normatif yaitu proses untuk menemukan suatu

aturan hukum, prinsip hukum, maupun doktrin – doktrin hukum untuk menjawab

permasalahan hukum yang dihadapi. Dalam analisisnnnya penelitian ini

menggunakan beberapa metode, metode pendekatan yang digunakan adalah

pendekatan Perundang-undangan (The Statute Approach).

WNA tidak dapat menguasai hak milik atas tanah berdasarkan perjanjian

pinjam nama (nominee) karena perjanjian tersebut pada dasarnya tidak sah karena

tidak memenuhi syarat sahnya perjanjian sesuai dengan Pasal 1320 KUHPerdata.

Akibat hukum penguasaan hak milik atas tanah berdasarkan perjanjian pinjam

nama (nominee) adalah batal demi hukum karena tidak terpenuhinya syarat obyektif

yaitu suatu sebab yang halal. Hendaknya agar WNA lebih memilih cara lain yang

tidak melanggar peraturan seperti hak guna bangunan, hak pakai, hak guna usaha

untuk menguasai ha katas tanah di Indonesia dan untuk pemerintah hendaknya

membuat peraturan yang lebih jelas mengenai penguasaan hak milik atas tanah

berdasarkan perjanjian pinjam nama (nominee).

Kata kunci : Penguasaan Hak Milik Atas Tanah, Orang Asing, Perjanjian Pinjam

Nama.

xiii

xiii

ABSTRACT

The tittle of this research is the law result to the Ownership right couping

ofland by foreigners based on nominee agreement. Nominee agreement is one type

of innominaat agreements, in which it is not welknown on Civil Law Institution,

where thenafter called as The Civil Low, however it was arises, grow and wel

developed in society. Based on Civil Law, the nominee agreement must obey to the

requirements of law agreement of the Book III of Civil law regarding to

Tighetening. The materialization of this nominee is found on the latter agreement

made by all parties, those are between Indonesian Citizen and Foreign Citizen as

a Nominee that is created in one package agreement, in mainly means to give any

authorization that might arise in related to law between someone and his land to

foreigner as Authorization receiver, to act as egual to the real owner from a land

where by the Indonesian law can not be owned, those are the ownership right. By

those description, this research can be proposed as follows: It purposes to know if

foregner can coupe the ownership right on land based on nominee agreement and

the law result of couping ownership right on land based on nominee agreement.

This research may be qualified into normatif research type. In normatif

research, in which the process of finding rules, principle even doctrints of law to

answer the problem faced. In analizing, this research use some methodes, the

approching methode in this research is statute approach.

The foreigner can not coupe the ownership right of a land based on nominee

agreement because basically by the law the agreement is not legal, as this

agreement does not fullfil the requirement based articel 1320 Civil law. The law

result of ownership right of land based on nominee agreement is cancelled by the

law, because the objective requirements are not ba able to be fullfilled, those are

the legal causes. It is recommended that foreigner choose different ways that do

not violate the rules such as The building use right, the use right, Business use right,

to coupe the ownership right of land in Indonesia, For the government, it should

make more clear regulatiions about the ownership right of land bases on nominee

agreement.

Keywords : Ownership right, Foreigner, Nominee Agreement

1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang Masalah

Indonesia sebagai salah satu negara berkembang yang ada di dunia,

merupakan negara kepulauan yang kakayaan alam nya sangat diakui oleh dunia

internasional dan telah menarik minat banyak Warga Negara Asing yang

selanjutnya disebut WNA khususnya para investor untuk menanamkan modal atau

investasi khususnya di bidang pertanahan.

Kehadiran WNA di Indonesia tidak hanya untuk tujuan investasi saja. Tidak

sedikit dari WNA yang datang ke Indonesia untuk menikmati keindahan alam

Indonesia. Kenyataan ini merupakan daya tarik tersediri bagi WNA untuk terjun

dalam bisnis penyelenggaraan kepariwisataan. Pengaturan mengenai

kepariwisataan diatur dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2009 tentang

Kepariwisataan yang selanjutnya disebut UU Pariwisata. Keberadaan UU

Pariwisata sebagai destinasi utama pariwisata Indonesia, menjadikan Bali sebagai

magnet bagi orang asing. Tidak sedikit WNA yang berkunjung ke Bali

berkeinginan untuk menetap dan menguasai hak atas tanah di Bali. Saat ini banyak

terjadi penguasaan tanah oleh WNA, baik melalui tata cara penguasaan tanah yang

sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku maupun dengan cara

yang terselubung, seperti dengan pola meminjam nama Warga Negara Indonesia

yang selanjutnya disebut WNI. Pertumbuhan ekonomi daerah Bali menjadikannya

1

2

memiliki daya tarik utama bagi para investor asing untuk menanamkan modal,

termasuk menguasai lahan sebagai asset utama.

Pengertian penguasaan dan menguasai dapat dipakai dalam arti fisik dan

yuridis. Selain itu kedua konsep di atas tersebut juga dapat memiliki aspek perdata

dan aspek publik. Menurut Boedi Harsono, Dalam hukum tanah dikenal juga

penguasaan yuridis yang tidak memberi kewenangan untuk menguasai tanah yang

bersangkutan secara fisik. Kreditor pemegang hak jaminan atas tanah mempunyai

hak penguasaan yuridis atas tanah yang dijadikan agunan tetapi penguasaan secara

fisik ada pada yang mempunyai tanah.1

Penguasaaan dalam arti yuridis adalah penguasaan yang dilandasi hak, yang

dilindungi oleh hukum dan pada umumnya memberi kewenangan kepada

pemegang hak untuk menguasai secara fisik tanah tersebut, misalnya pemilik tanah

mempergunakan atau mengambil manfaat dari tanahnya, tidak diserahkan kepada

pihak lain. Ada juga penguasaan yuridis, yang biarpun memberikan kewenangan

untuk menguasai tanah yang dihaki secara fisik, pada kenyataanya penguasaan

fisiknya dilakukan oleh pihak lain, misalnya seseorang yang memiliki tanah tidak

mempergunakan tanahnya sendiri akan tetapi disewakan kepada pihak lain, dalam

hal ini secara yuridis tanah tersebut dimiliki oleh pemilik tanah akan tetapi secara

fisik dilakukan oleh penyewa tanah. Ada juga penguasaan secara yuridis yang tidak

memberi kewenangan untuk menguasai tanah yang bersangkutan secara fisik,

misalnya kreditor (bank) pemegang hak jaminan atas tanah mempunyai hak

1 Boedi Harsono, 2008, Hukum Agraria Indonesia-Sejarah Pembentukan Undang-Undang

Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, h.71

3

penguasaan tanah secara yuridis atas tanah yang dijadikan agunan (jaminan), akan

tetapi secara fisik penguasaan tetap ada pada pemilik tanah.2

Maria Sumardjono berpendapat bahwa tanah sebagai sumber kehidupan

sering menjadi objek sengketa dengan berbagai kepentingan di dalamnya. Masalah

pertanahan yang dihadapi tidak semakin berkurang, namun justru bertambah dalam

kompleksitasnya, diantaranya terjadi kesenjangan antara persediaan dan kebutuhan

akan tanah, tumpang tindih peruntukkan tanah yang berkepanjangan dan kegiatan

spekulasi tanah dalam masyarakat.3

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok –

Pokok Agraria yang selanjutnya disebut UUPA sebagai bagian dari kesatuan

peraturan undang-undang mengatur lebih lanjut mengenai peraturan pertanahan.

Mengenai subyek yang dapat diberikan dan mempunyai hak atas tanah, maka sesuai

dengan asas nasionalitas yang tercantum dalam UUPA, ditentukan dalam pasal 9

ayat (1) yang menyatakan bahwa: “WNI yang dapat mempunyai hubungan

sepenuhnya dengan bumi, air, dan ruang angkasa”. Dalam penjelasannya dikatakan,

hanya WNI saja yang dapat menjadi subjek hak milik selain badan hukum tersebut.

UUPA secara tegas tidak melegalkan WNA memiliki hubungan sepenuhnya

dengan bumi, air, dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di

dalamnya. UUPA menentukan hanya WNI yang dapat menguasai tanah di

Indonesia dengan hak milik sedangkan orang asing termasuk perwakilan

perusahaan asing hanya dapat mempunyai hak atas tanah yang sifatnya terbatas dan

2 Ibid

3 Maria S.W. Sumardjono, 2001, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi,

Kompas, Jakarta, (yang selanjutnya disebut Maria S.W. Sumardjono I), h.7

4

tidak mengganggu kepentingan WNI. Prinsip nasionalitas dalam kepemilikan tanah

seperti diatas tidak terlepas dari perumusan konsep hak milik yang relatif mutlak.4

Menurut Pasal 20 UUPA, hak milik disebut sebagai hak yang paling kuat

dan paling penuh. Dikatakan paling kuat karena hak milik tidak dibatasi oleh jangka

waktu, hak ini akan berlangsung selamanya kecuali terdapat hal-hal yang

menyebabkan hapusnya hak milik sebagaimana ditentukan dalam Pasal 27 UUPA.

Dikatakan paling penuh karena penggunaan tanah hak milik dapat untuk bangunan

maupun untuk pertanian, serta diatas tanah hak milik dapat berdiri hak atas tanah

lainnya seperti, hak pakai atau hak guna bangunan.

Bila dikaji secara normatif, peraturan perundang-undangan yang mengatur

penguasaan tanah dalam bentuk sewa-menyewa oleh WNA di Indonesia dalam

bidang pertanahan sudah cukup memadai. Hanya saja masih ditemukan banyak

celah hukum yang bisa dimanfaatkan oleh WNA untuk menguasai tanah di Bali.

Instrumen pengusaan tanah yang digunakan oleh WNA untuk mengikat WNI secara

empiris dilakukan dengan memanfaatkan jasa Notaris. Notaris melalui akta yang

dibuatnya memiliki andil yang sangat besar dalam hal terjadinya penguasaan tanah

oleh WNA dengan mengikutsertakan WNI. Secara formal kedudukan WNI dalam

akta yang dibuatnya adalah sebagai pemilik tanah meskipun sesungguhnya sifat

kepemilikannya tersebut adalah semu karena kepemilikan yang sesungguhnya

berada di tangan WNA.

4 A.P Parlindungan, 1993, Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria Cet VII, Mandar

Maju, Bandung, h.80

5

Selain itu karena adanya asas kebebasan berkontrak sebagaimana diatur

dalam Buku III KUH Perdata. Asas kebebasan berkontrak tersebut sering dilakukan

hanya untuk mengakomodir kepentingan WNI ataupun WNA. Mengenai

inventarisasi awal tentang jenis akta yang dibuat dihadapan Notaris oleh WNA

untuk maksud mengikat kepemilikan atas tanah dari WNI antara lain melalui

instrumen hukum seperti sewa menyewa tanah, perpanjangan sewa menyewa, akta

pengakuan hutang, dan lain-lain. Tindakan ini dikenal sebagai nominee dengan

maksud agar WNA dapat memiliki tanah secara absolut.

Penjanjian nominee merupakan salah satu dari jenis perjaniian innominaat,

yaitu perjanjian yang tidak dikenal dalam Kitab Undang – Undang Hukum Perdata

yang selanjutnya disebut KUHPerdata namun timbul, tumbuh dan berkembang di

masyarakat. Berdasarkan KUHPerdata, Perjanjian nominee harus tunduk pada

ketentuan – ketentuan hukum perjanjian dalam Buku III KUHPerdata tentang

perikatan.

Penggunaan Perjanjian nominee yang notabene merupakan bentuk dari

perwujudan adanya suatu perikatan. Dalam Pasal 1233 KUHPerdata tertulis

perikatan dilahirkan baik karena persetujuan, baik karena undang – undang. Pasal

1234 KUHPerdata tertulis "tiap-tiap perikatan adalah untuk memberikan sesuatu,

untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu". Sehingga perikatan

sebagai bentuk perjanjian merupakan undang- undang bagi para pihak yang terlibat.

Oleh karena itu, perjanjian merupakan kesepakatan yang harus dipenuhi oleh para

pihak yang terkait di dalamnya yang tercantum dalam syarat sah perjanjian yang

diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata.

6

Perwujudan Nominee ini ada pada surat perjanjian yang dibuat oleh para

pihak, yaitu antara WNA dan WNI sebagai pemberi kuasa (nominee) yang

diciptakan melalui satu paket perjanjian itu pada hakikatnya bermaksud untuk

memberikan segala kewenangan yang mungkin timbul dalam hubungan hukum

antara seseorang dengan tanahnya kepada WNA selaku penerima kuasa untuk

bertindak layaknya seorang pemilik yang sebenarnya dari sebidang tanah yang

menurut hukum di Indonesia tidak dapat dimilikinya yaitu hak milik.5 Perjanjian

dengan menggunakan kuasa semacam itu, dengan menggunakan pihak WNI

sebagai nominee merupakan penyelundupan hukum karena bila dilihat sepintas,

perjanjian (Notariil) seolah-olah tidak menyalahi peraturan perundang-undangan

yang berlaku karena tidak dalam bentuk pemindahan hak secara langsung. Namun,

bila isi dari perjanjian tersebut diperiksa dengan seksama maka perjanjian tersebut

secara tidak langsung dimaksudkan untuk memindahkan tanah Hak Milik kepada

WNA.6

Dengan adanya latar belakang masalah yang telah dipaparkan diatas, maka

skripsi ini akan diberi judul “Akibat Hukum Terhadap Penguasaan Hak Milik

Atas Tanah Oleh Orang Asing Berdasarkan Perjanjian Pinjam Nama

(Nominee)”.

5 Maria S.W. Sumardjono, 2008, Alternatif Kebijakan Pengaturan Hak Atas Tanah Beserta

Bangunan, kompas, Jakarta, (yang selanjutnya disebut Maria S.W. Sumardjono II), h.18

6 Ibid, h.14.

7

1.2. Rumusan Masalah

Dari uraian latar belakang masalah diatas, maka penulis merumuskan

beberapa permasalahan sebagai berikut :

1. Apakah orang asing dapat menguasai hak milik atas tanah berdasarkan

perjanjian pinjam nama (nominee) ?

2. Bagaimana akibat hukum penguasaan hak milik atas tanah berdasarkan

perjanjian pinjam nama (nominee) ?

1.3. Ruang Lingkup Masalah

Untuk menghindari pembahasan yang menyimpang dari pokok

pennasalahan, maka diberikan batasan-batasan mengenai ruang lingkup

permasalahan yang akan dibahas. Adapun ruang lingkup yang akan dibahas adalah

sebagai berikut :

1. Penguasaan hak milik atas tanah oleh orang berdasarkan perjanjian pinjam

nama (nominee).

2. Akibat hukum penguasaan hak milik atas tanah berdasarkan perjanjian

pinjam nama (nominee) jika debitur wanprestasi.

1.4. Orisinalitas

Penulisan skripsi ini yang berjudul Perlindungan Hukum Terhadap

Penguasaan Hak Milik Atas Tanah Oleh Orang Asing Berdasarkan Perjanjian

Pinjam Nama (nominee) Terkait Debitur Wanprestasi, belum dipublikasikan

sebelumnya atau belum ada judul penelitian yang mendekati dengan penelitian ini.

Tabel perbandingan :

8

Nomor Judul Penulis Rumusan Masalah

1. Wanprestasi dalam

Penggunaan

Nominee Pada

Perjanjian yang

Dibuat Dibawah

Tangan Berkaitan

Dengan

Kepemilikan Tanah

Di Bali

G. Agus

Peramana Putra

1. Apakah

penggunaan

nominee pada

Perjanjian dibawah

tangan sah bila

ditinjau dari

Undang-undang

Pokok Agraria?

2. Bagaimana akibat

hukum apabila

WNI Wanprestasi

dalam penggunaan

nominee pada

perjanjian yang

dibuat dibawah

tangan ?

2. Perjanjian Nominee

dalam Kaitannya

dengan Kepastian

Hukum Bagi Pihak

Pemberi Kuasa

Miggi Sahabati

1. Bagaimanakah

pengaturan

mengenai

perjanjian nominee

saat ini yang

9

1.5.Tujuan Penelitian

1.5.1. Tujuan umum

1. Untuk mengetahui penguasaan hak milik atas tanah yang dilakukan oleh

orang asing berdasarkan perjanjian pinjam nama.

Ditinjau Dari

Undang – Undang

Pokok Agraria,

Undang – Undang

Tentang

Penanaman Modal,

Dan Undang –

Undang

Kewarganegaraan

berlaku di

Indonesia ?

2. Bagaimana Pihak

Pemberi Kuasa

Dapat Terlindungi

Haknya Apabila

Terjadi

Wanprestasi?

3. Apakah

Keberadaan

perjanjian nominee

dapat menjadi

alternative yang

menguntungkan

dalam

pengembangan

investasi di

Indonesia?

10

2. Untuk mengetahui akibat hukum dari penguasaan hak milik atas tanah

oleh orang asing berdasarkan perjanjian pinjam nama (nominee)

1.5.2. Tujuan khusus

1. Untuk memahami penguasaan hak milik atas tanah yang dilakukan oleh

orang asing berdasarkan perjanjian pinjam nama.

2. Untuk memahami akibat hukum dari penguasaan hak milik atas tanah

oleh orang asing berdasarkan perjanjian pinjam nama (nominee)

1.6. Manfaat Penelitian

1.6.1. Manfaat teoritis

Manfaat teoritis dalam penelitian ini adalah :

1. Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pikiran

bagi pengembangan ilmu pengetahuan di bidang hukum, serta dapat

digunakan sebagai acuan oleh pihak – pihak yang ingin melakukan

penelitian lebih mendalam terhadap permasalahan dari penguasaan hak

milik atas tanah oleh orang asing dan akibat hukumnya berdasarkan

perjanjian pinjam nama (nominee).

2. Manfaat teoritis dalam karya ilmiah ini diharapkan dapat bermanfaat

bagi seluruh bagian yang terkait dalam kegiatan penguasaan hak milik

atas tanah oleh orang asing khususnya dalam hal ini menggunakan

perjanjian pinjam nama (nominee) yang merupakan suatu

penyelundupan hukum. Nantinya karya ilmiah ini dapat membantu

menerangkan akibat hukum dari penggunaan perjanjian pinjam nama

11

(nominee) sebagai sarana penguasaan hak milik atas tanah oleh orang

asing.

1.6.2. Manfaat praktis

Manfaat praktis dalam penelitian ini adalah :

Manfaat praktis dalam karya ilmiah ini diharapkan dapat dijadikan pedoman

bagi masyarakat, mahasiswa, pemerintah maupun pihak notaris dalam

menyelesaikan permasalahan yang sejenis.

1.7. Landasan Teoritis

Untuk membahas rumusan masalah yang telah dipaparkan diatas, maka

diperlukan suatu bentuk landasan-landasan yang memungkinkan untuk dapat

dijadikan acuan penulisan karya tulis ini dengan tujuan agar pembahasan menjadi

lebih terarah sekaligus dapat menjadi acuan untuk menjawab permasalahan

tersebut.

1. Perjanjian yang didefinisikan ketentuan pasal 1313 KUHPerdata yang

menyebutkan “perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau

lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih”. Dengan demikian

perjanjian mengikat para pihak secara hukum, untuk mendapatkan hak atau

melaksanakan kewajiban yang ditentukan dalam perjanjian tersebut.

Pihak – pihak dalam perjanjian yaitu :

a Antara orang dengan orang

b Antara orang dengan badan usaha berbadan hukum

c Antara orang dengan badan usaha bukan badan hukum

12

Dalam perjanjian terdapat unsur – unsur perjanjian yang dibagi menjadi 3 unsur,

yaitu :

a Unsur esensialia

b Unsur naturalia

c Unsur aksidentalia7

Syarat sah nya perjanjian berdasarkan pasal 1320 KUHPerdata yang dibagi

menjadi 4, yaitu :

a Sepakat mereka yang mengikatkan diri

b Kecakapan untuk membuat perjanjian

c Suatu hal tertentu

d Suatu sebab yang halal

Di dalam hukum perjanjian dikenal beberapa asas – asas perjanjian, yaitu :

a Asas kebebasan berkontrak

Kebebasan kontrak merupakan salah satu asas yang sangat penting,

sebab merupakan perwujudan dari kehendak bebas, pancaran dari hak

manusia.

b Asas konsensualisme

Asas ini menentukan perjanjian dan dikenal baik dalam system hukum

Civil Law maupun Common Law. Dalam KUHPerdata asas ini

disebutkan pada pasal 1320 yang mengandung arti “kemauan atau will”

para pihak untuk saling berpartisipas mengikatkan diri

c Asas kepribadian

7 I Ketut Oka Setiawan, 2016, Hukum Perikatan, Sinar Grafika, Jakarta, h.43

13

Asas ini diatur dalam pasal 1315 jo. Pasal 1340 KUHPerdata. Bunyi

pasal 1315 KUHPerdata : “pada umumnya tak seorang dapat

mengikatkan diri atas nama sendiri atau meminta ditetapkan suatu janji

selain dari pada untuk dirinya sendiri.”

Sedangkan menurut pasal 1340 KUHPerdata : “persetujuan –

persetujuan hanya berlaku antara pihak – pihak yang membuatnya.”

Karena suatu perjanjian itu hanya berlaku bagi yang mengadakan

perjanjian itu sendiri, maka pernyataan tersebut dapat dikatakan

menganut asas kepribadian dalam suatu perjanjian

d Asas keseimbangan

Asas ini menghendaki kedua pihak memenuhi dan melaksanakan

perjanjian tersebut secara seimbang. Kreditur mempunyai hak untuk

menuntut prestasi, bila perlu melalui kekayaan debitur, tetapi ia juga

berkewajiban melaksanakan janji itu dengan itikad baik. Dengan

demikian, terlihat hak kreditur kuat diimbangi dengan kewajiban

memperhatikan itikad baik, sehingga kreditur dan debitur keduanya

seimbang.

e Asas kepastian hukum

Suatu perjanjian merupakan perwujudan hukum sehingga mengandung

kepastian hukum. Hal ini tersirat dalam pasal 1338 ayat (1)

KUHPerdata. Kepastian ini terungkap dari kekuatan mengikat

perjanjian itu, yaitu sebagai undang – undang bagi para pihak.

f Asas moral

14

Asas ini dapat ditemui dalam pasal 1339 KUHPerdata yang memberi

motivasi kepada pihak – pihak untuk melaksanakan perjanjian yang

tidak hanya hal – hal dengan tegas dinyatakan didalamnya, tetapi juga

kebiasaan dan kepatutan (moral)

g Asas kepatutan

Asas ini selayaknya tetap dipertahankan karena melalui asas kepatutan

ini dapat diketahui bahwa hubungan para pihak ditentukan juga oleh

rasa keadilan dalam masyarakat.8

2. Dikuasai dan dimiliki dalam konteks kedudukan negara atas sumber daya

alam merupakan dua hal yang berbeda. Terhadap sumber daya alam,

kedudukan negara bukanlah sebagai pemilik, akan tetapi negara sebagai

penguasa. Negara tidak mempunyai hak memiliki akan tetapi negara

mempunyai hak menguasai atas sumber daya alam9. Dengan hak menguasai

inilah negara memiliki wewenang untuk mengatur segala sesuatu mengenai

penggunaan, peruntukan, dan juga persediaan serta pengawasan terhadap

sumber daya alam. Wewenang yang ada pada Negara dengan hak

menguasai atas sumber daya alam tersebut haruslah benar – benar bertujuan

untuk mendatangkan kesejahteraan dan kemakmuran rakyat. Dari teori

tersebut dapat kita lihat letak perbedaan antara menguasai dan memiliki,

dimana menguasai hanya memiliki wewenang untuk mengelola dan

8 Ibid, h.45

9 Erna Sri Wibawanti dan R. Murjiyanto, 2013, Hak Atas Tanah dan Peralihannya, Liberty

Yogyakarta, Yogyakarta, h.12

15

bertanggung jawab atas tanah tersebut tetapi tidak memiliki wewenang

untuk menjual tanah tersebut seperti halnya memiliki tanah tersebut.10

1.8. Metode Penelitian

1.8.1. Jenis penelitian

Jenis penelitian yang dilakukan adalah jenis penelitian hukum normatif.

Penelitian normatif yaitu suatu proses untuk menemukan suatu aturan hukum,

prinsip hukum, maupun doktrin-doktrin hukum untuk menjawab permasalahan

hukum yang dihadapi.11 Soerjono Soekanto mengidentifikasikan penelitian

normatif tersebut sebagai penelitian hukum kepustakaan yang mencakup penelitian

terhadap asas-asas hukum, sistem hukum, penelitian taraf sinkronisasi vertikal dan

horizontal, perbandingan hukum serta sejarah hukum.12 Penelitian hukum normatif

yang dilakukan dalam penelitian ini adalah dengan cara meneliti bahan pustaka atau

data sekunder yang terdiri dari bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan

bahan hukum tersier. Bahan-bahan tersebut dikaji kemudian disusun secara

sistematis dan ditarik suatu kesimpulan dalam hubungannya dengan permasalahan

yang diteliti.

1.8.2. Jenis pendekatan

Pendekatan dalam penelitian hukum normatif dimaksudkan sebagai bahan

untuk mengawali sebagai dasar sudut pandang dan kerangka berpikir seseorang

10 Ibid

11 Peter Mahmud Marzuki, 2005, Penelitian Hukum, Kencana, Jakarta, h.35

12 Soerjono Soekanto dan Sri Mamuji, 2007, Penelitian Hukum Normatif, Suatu Tinjauan

Singkat, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, h.12

16

untuk melalukan analisis, karena apabila suatu isu hukum dilihat dari beberapa

pendekatan yang berbeda maka hasilnya dan kesimpulannya akan berbeda juga.13

Dalam penelitian hukum normatif umumnya mengenal 7 (tujuh) jenis

pendekatan yaitu "Pendekatan kasus, pendekatan perundang- undangan,

pendekatan fakta, pendekatan analisis konsep hukum, pendekatan frasa, pendekatan

sejarah, pendekatan perbandingan". Dalam pembuatan penelitian ini jenis

pendekatan masalah yang digunakan adalah pendekatan undang-undang (Statue

Approach) yaitu dengan menelaah semua undang-undang yang berkaitan dengan

isu hukum yang sedang ditangani.

1.8.3. Sumber bahan hukum

Untuk memecahkan isu hukum yang ada maka diperlukan sumber- sumber

bahan hukum yang digunakan pada penelitian ini adalah sebagai berikut :

1. Bahan Hukum Primer yaitu bahan hukum yang bersifat Otoritatif, artinya

mempunyai otoritas yaitu merupakan hasil tindakan atau kegiatan yang

dilakukan oleh lembaga yang berwenang untuk itu. Bahan hukum primer

terdiri dari peraturan perundang-undangan, catatan-catatan resmi, putusan-

putusan hakim. Dalam penelitian ini sumber hukum primer yang digunakan

adalah

a. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945

b. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

13 Johnny Ibrahim, 2006, Teori dan Metode Penelitian Hukum Normatif, Bayumedia Publishing,

Malang, h.303

17

c. Undang – undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok – Pokok Agraria

d. Undang – Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal

e. Undang – Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan

Terbatas

2. Bahan Hukum Sekunder yaitu bahan hukum yang dapat memberikan

penjelasan terhadap bahan hukum primer, bahan hukum sekunder yang

digunakan dalam penelitian ini adalah berupa rancangan peraturan

perundang-undangan, buku-buku, jurnal ilmiah, surat kabar. karya tulis

hukum atau pandangan ahli hukum yang termuat dalam media massa, dan

berita di internet terkait dengan hukum perjanjian.

3. Bahan Hukum Tersier merupakan bahan hukum non hukum yang digunakan

untuk menjelaskan, baik bahan hukum primer maupun bahan hukum

sekunder. Bahan hukum tersier yang digunakan dalam penelitian ini adalah

kamus dan ensiklopedia.

1.8.4. Teknik pengumpulan bahan hukum

Teknik pengumpulan bahan hukum yang digunakan dalam penelitian ini

adalah dengan melakukan studi pustaka terhadap bahan – bahan hukum, baik

hukum primer, bahan hukum sekunder, maupun bahan hukum tersier. Penelusuran

bahan-bahan hukum dapat dilakukan dengan melakukan studi dokumen yaitu

dengan membaca, melihat, mendengar, kemudian mencatat apa yang didapat ke

dalam suatu tulisan yang disusun secara sistematis yang nantinya akan dijadikan

18

suatu laporan penelitian, selain dengan cara studi dokumen juga dapat melakukan

penelusuran bahan hukum melalui media internet serta media cetak.14

1.8.5. Teknik analisis bahan hukum

Untuk menganalisis bahan – bahan hukum yang telah terkumpul dalam

penilaian ini menggunakan teknik Deskriptif, Argumentasi, dan Evaluasi. Teknik

deskriptif merupakan suatu kegiatan yang dilakukan untuk menentukan isi dan

struktur hukum positif, yaitu untuk menentukan isi dan makna aturan hukum yang

dijadikan sebagai rujukan dalam menyelesaikan permasalahan hukum yang

menjadi objek kajian, dimana dalam penelitian ini yang menjadi objek adalah akibat

hukum dari penguasaan hak milik atas tanah oleh orang asing berdasarkan

perjanjian nominee15.

Teknik argumentasi menekankan pada penilaian dan argument yang

didasarkan pada alasan – alasan yang bersifat penalaran hukum. Kemudian teknik

evaluasi dilakukan guna memberikan penilaian berupa tepat atau tidak, setuju atau

tidak setuju, benar atau salah, sah atau tidak sah terhadap suatu pandangan,

proposisi, pernyataan rumusan norma, keputusan, baik yang tertera dalam bahan

hukum primer maupun dalam bahan hukum sekunder

14 Mukti Fajar, 2010, Dualisme Penelitian Hukum Normatif & Empiris, Pustaka Pelajar,

Yogyakarta, h.160

15 H. Zainudin Ali, 2009, Metode Penelitian Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, h.107