UJIAN TENGAH SEMESTERPROCESS MEMBUAT BISNISTAHAP PERSIAPAN (STUDY KELAYAKAN)DISUSUN OLEH :

MARWAN RAHARJANIM :1322061007SALMAN NIM:DWI SEPTI LESTARI NIM :1322061004SELVI NIM:

PROGRAM MAGISTER MANAJEMENINSTITUT BISNIS NUSANTARAJANUARI 2015PROGRAM PASCASARJANA MAGISTER MANAJEMENSEMESTER PENDEK 2014/2015UJIAN TENGAH SEMESTERMATA KULIAH: CORPORATE GOVERNANCE.DOSEN : Dr. Sundari Soekotjo, MM & Dr. Ir. Erman Suparno, MBA, MSiHARI / TGL: Kamis, 22 Januari 2015SIFAT UJIAN: OPEN BOOK.KETENTUAN UJIAN 1. Setiap Satu Kelompok Mengerjakan Soal yang dikirimkan secara berkelompok.2. Jawaban dijilid dan diberi Cover IBN Dengan Baik.3. Pengumpulan UTS Jumat 30 Januari 2015 pada waktu Kelas.

KELOMPOK 5

a. Dalam setiap usaha atau berbisnis, sangat penting dilakukan Studi Kelayakan . Harap saudara jelaskan dengan detail, bagaimana proses atau tahapan tahapan tentang proses Studi Kelayakan dimaksud.b. Apa Maksud dan Tujuan melakukan Studi Kelayakan, dan Harap saudara jelaskan.c. Dalam sebuah Bisnis, maka perlu adanya modal usaha yang biasa di sebut investasi. Untuk berinvestasi perlu dilakukan analisa investasi lebih dulu. Buatlah analisa investasi dengan metode Break Event Point ( BEP ) dan metode Payback Period ( PP ).d. Jelaskan maksud dan tujuan analisa investasi dimaksud.

A. Bagaimana process atau tahapan tahapan tentang process study kelayakan?1. Pengertian Study KelayakanStudi kelayakan proyek merupakan suatu studi untuk menilai proyek yang akan dikerjakan di masa mendatang. Penilaian disini tidak lain adalah untuk memberikan rekomendasi apakah sebaiknya proyek yang bersangkutan layak dikerjakan atau sebaiknya ditunda dulu. Mengingat di masa mendatang penuh dengan ketidakpastian, maka studi yang dilakukan tentunya akan melibatkan berbagai aspek dan membutuhkan pertimbangan-pertimbangan tertentu untuk memutuskannya. Ini menunjukkan bahwa dalam melakukan studi kelayakan akanmelibatkan tim gabungan dari berbagai ahli sesuai dengan bidangnya masingmasing seperti ekonom, hukum, psikolog, akuntan, perekayasa teknologi, dan sebagainya.

Jika proyek yang dilakukan merupakan proyek investasi yang berorientasi laba, maka studi kelayakan proyek adalah dalam rangka menilai layak tidaknya proyek investasi yang dilakukan dapat memberikan keuntungan secara ekonomis. Tetapi jika proyek tersebut merupakan proyek investasi yang tidak berorientas laba seperti proyek investasi untuk lembaga-lembaga sosial maka studi kelayakan proyek yang dilakukan adalah untuk menilai layak atau tidakny proyek tersebut dikerjakan tanpa mempertimbangkan keuntungan secara ekonomis.

Secara umum aspek-aspek yang dikaji dalam studi kelayakan meliputi: aspek hukum, aspek sosial ekonomi dan budaya, aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologi, aspek manajemen, aspek keuangan.

Seringkali diperlukan juga evaluasi aspek mengenai analisis dampak lingkungan (AMDAL). Aspek-aspek yang menjadi fokus evaluasi dalam studi kelayakan rencana investasi proyek tersebut diatas, saling berkaitan satu dengan yang lain. Dengan demikian dalam mengevaluasi aspek tertentu tidak dapat mengabaikan hasil temuan aspek yang lain. Sebagai contoh, proyeksi penjualan tahunan hasil produksi yang disusun dari hasil penelitian aspek pasar dan pemasaran produk, akan dipergunakan sebagai salah satu bahan masukan untuk menentukan kapasitas produksi proyek yang akan dibangun.

Evaluasi Aspek hukum berkaitan dengan keberadaan proyek yang akan dibangun secara hukum seperti perizinannya, badan hukum yang digunakan, dan sebagainya.

Evaluasi aspek sosial ekonomi dan budaya meliputi pengaruh proyek terhadap pendapatan nasional, penambahan dan pemerataan kesempatan kerja, dampak pergeseran hidup masyarakat, dan sebagainya.

Evaluasi aspek pasar dan pemasaran berkaitan dengan adanya potensi pasar dari produk yang akan dipasarkan, analisis kekuatan pesaing yang mencakup program pemasaran yang akan dilakukan, estimasi penjualan yang mungkin akan diraih (market share) dan factor ekstern perusahaan yang dapat mempengaruhi permintaan produk di pasaran.Evaluasi aspek teknis dan teknologi berkaitan dengan pemilihan lokasi proyek, pemilihan jenis mesin atau peralatan lain sesuai dengan kapasitas produksi termasuk lay out nya dan pemilihan teknologi yang sesuai.

Sedangkan evaluasi aspek manajemen berkaitan dengan manajemen dalam pembangunan proyek dan manajemen dalam hal operasionalnya. Mencakup tentang jenis dan jumlah tenaga kerja yang diperlukan untuk mengelola dan mengoperasikan proyek. Sejalan dengan itu diteliti juga kualifikasi tenaga kerja, sumber pengadaan tenaga kerja, program training yang diperlukan, dimana program tersebut akan dilakukan, serta jenis dan jumlah nilai balas jasa tenaga kerja.

Aspek keuangan berkaitan dengan dari mana sumber dana yang akan diperoleh dan proyeksi pengembaliannya, struktur dan sumber pembiayaan investasi yang sehat serta prospek kemampuan proyek menghasilkan keuntungan.

2. Manfaat dilakukannya Studi Kelayakan:Manfaat utama dilakukan studi kelayakan proyek adalah untuk menghindari keterlanjuran investasi yang memakan dana relatif besar yang ternyata justru tidak memberikan keuntungan secara ekonomi.

Lebih dari itu, dengan dilakukannya studi kelayakan akan memberikan informasi kepada decision maker dalam rangka untuk memutuskan dan menilai alternatif proyek investasi yang akan dilakukan.

Mengapa Proyek Gagal:Proyek gagal karena sebab-sebab oleh hal-hal sebagai berikut:1. Kesalahan perencanaan2. Kesalahan dalam menaksir pasar yang tersedia3. Kesalahan dalam memperkirakan teknologi yang tepat dipakai4. Kesalahan dalam memperkirakan kontinyuitas bahan baku5. Kesalahan dalam memperkirakan kebutuhan tenaga kerja dengan ketersediaan tenaga kerja6. Dapat juga terjadi karena pelaksanaan proyek yang tidak bisaDikendalikan.7. Faktor lingkungan yang berubah-ubah baik lingkungan politik, sosial, maupun ekonomi8. Karena hal-hal lain yang tidak dapat dapat diprediksi atau di luardugaan seperti bencana alam pada lokasi proyek.

3. Proyek yang DitelitiProyek yang diteliti dalam studi kelayakan bisa saja berbentuk proyek raksasa seperti pembangunan proyek listrik tenaga nuklir, proyek jalan tol, dan sebagainya. Atau bisa juga proyek sederhana seperti membuka usaha jasa photo copy. Semakin besar proyek yang dikerjakan, maka semakin luas dampak yang akan terjadi. Dampak tersebut dapat berupa dampak ekonomi atau bisa juga bersifat sosial. Oleh karena itu ada yang melengkapi studi kelayakan ini dengan analisa yg disebut analisa manfaat dan pengorbanan (cost and benefit analysis).

Termasuk di dalam cost and benefit analysis adalah semua manfaat dan pengorbanan sosial (social cost and social benefit). Oleh karena itu pada umumnya suatu studi kelayakan proyek menyangkut 3 aspek yaitu: 1. Manfaat ekonomis proyek bagi proyek itu sendiri (manfaat finansial), artinya apakah proyek tersebut dipandang cukup menguntungkan apabila dibandingkan dengan resikonya.2. Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi negara tempat proyek dilaksanakan (manfaat ekonomi rasional) yang menunjukkan manfaat proyek tersebut bagi ekonomi makro suatu negara.3. Manfaat sosial proyek tersebut bagi masyarakat sekitar proyek. (suatu hal yang relatif sulit untuk dilakukan mengingat karakteristik masyarakat dan kondisi geografis yang berbeda-beda).

Semakin sederhana proyek yang dilaksanakan, semakin sederhana pula lingkup penelitian yang akan dilakukan, bahkan banyak proyek investasi yang mungkin tidak pernah dilakukan studi kelayakan, tetapi dapat berjalan dengan baik.

4. Lembaga-Lembaga Yang Memerlukan Studi Kelayakan:a. InvestorBerkepentingan dalam hal ini untuk mengetahui tingkat keuntungan dari investasi yang ia tanam, bagaimana resikonya dan bagaimana prospeknya di masa depan. Ada hubungan yang positif antara tingkat keuntungan dengan resiko investasi. Semakin tinggi resiko investasi maka akan semakin tinggi juga tingkat keuntungan yang diminta oleh para investor tersebut. Investasi proyek dapat dilakukan oleh investor swasta, baik perorangan maupun perusahaan. Disamping itu, koperasi, Badan Usaha Milik Negara dan yayasan juga dapat membangun proyek baru atau memperluas kegiatan usaha yang sudah berjalan. Adapun manfaat yang ingin dicapai oleh para investor dari investasi yang mereka tanamkan antara lain: Manfaat finansial, seperti memperoleh keuntungan atau likuiditas keuangan, Manfaat makro ekonomi, misalnya meningkatkan jumlah perdagangan ekspor, menciptakan lapangan kerja baru, penghematan pengeluaran devisa, Manfaat politis, sosial budaya dan sebagainya

Investor swasta cenderung mengutamakan pencapaian manfaat finansial, misalnya mendapatkan keuntungan lebih dari cukup; sedangkan investor dari pihak pemerintah lebih mengutamakan makro ekonomi. Namun demikian proyek yang dibangun oleh pemerintah sebaiknya tidak menderita kerugian minimum dalam jangka menengah. Hal ini disebabkan karena keuntungan atau laba mempunyai berbagai macam peranan penting bagi proyek atau badan usaha pemilik proyek tersebut, antara lain adalah sebagai sumber pembelanjaan untuk hal-hal sebagai berikut: Melunasi pinjaman yang dipergunakan untuk membiayai pembangunandan pengoperasian proyek, Perluasan proyek di kemudian hari, Mengganti fasilitas produksi proyek yang sudah tidak produktif, Membagi dividen kepada pemilik proyek, Meningkatkan kesejahteraan para karyawan yang ditugaskan untuk mengelola dan mengoperasikan proyek, Meningkatkan mutu produk yang dihasilkan proyek serta layanan kepada para konsumen, Kegiatan sosial terutama bagi masyarakat di sekitar lokasi proyek

b. Kreditur/ BankPara kreditur/Bank akan lebih memperhatikan segi keamanan dana yang mereka pinjamkan dan kelancaran pengembaliannya, mereka tentu mengharapkan agar bunga plus angsuran pokok pinjaman bisa dilakukan tepat pada waktunya. Oleh karena itu Bank sangat memperhatikan pola aliran kas selama jangka waktu pinjaman tersebut.

c. PemerintahLebih berkepentingan secara makro yaitu untuk mengetahui sampai seberapa jauh manfaat proyek tersebut bagi perekonomian nasional termasuk penambahan dan pemerataan kesempatan kerja. Manfaat tersebut terutama dikaitkan dengan penanggulangan masalah-masalah yang sedang dihadapi oleh negara tersebut. Contohnya apabila saat ini pemerintah sedang menggalakkan ekspor non migas, maka proyek-proyek yang akan mengekspor hasil produksinya dan tidak banyak memakai komponen impor lebih disukai oleh pemerintah. Fasilitas tentu akan lebih mudah diberikan pemerintah jika sektor yang digarap tengah menjadi prioritas pemerintah.

5. Hubungan Studi Kelayakan Proyek dengan InvestasiInvestasi atau penanaman modal di dalam perusahaan tidak lain adalah menyangkut penggunaan sumber-sumber yang diharapkan akan memberikan imbalan (pengembalian) yang menguntungkan di masa yang akan datang. Dari sudut jangka waktu penanamannya, investasi dalam perusahaan dapat dibagi dalam 2 tipe yaitu investasi jangka pendek dan investasi jangka panjang. Investasi jangka pendek biasanya kurang dari satu periode (1 tahun). Investasi semacam ini biasanya bersifat sementara yang bertujuan untuk memanfaatkan dana-dana yang menganggur (sementara). Contoh: pembelian surat-surat berharga dalam bentuk saham, ciri investasi ini adalah marketable (mudah diperjualbelikan) dan harganya pun relatif stabil. Sedangkan investasi jangka panjang adalah investasi yang jangka waktunya lebih dari satu periode. Cirinya tidak mudah diperjual belikan, karena menyangkut kelangsungan hidup perusahaan di masa yg akan datang.

Karakteristik Investasi dalam suatu Perusahaan1. Sebagian besar investasi mencakup aktiva yang dapat didepresiasi2. Keuntungan atas sebagian besar investasi meluas di atas periode waktu yang panjangInvestasi mengandung banyak resiko dan ketidakpastian. Atas alasan itu investasi dalam suatu perusahaan dapat dibedakan atas:1. Investasi yang tidak dapat diukur labanya2. Investasi yang tidak menghasilkan laba3. Investasi yang dapat diukur labanyaUntuk jenis investasi yang dapat diukur labanya perlu dilakukan studi kelayakan yang mengkaji dari berbagai aspek. Pada dasarnya ketiga jenis investasi diatas memerlukan studi kelayakan, namun dengan intensitas dan penekanan yang berbeda untuk masing-masing aspek jika dibandingkan dengan investasi yang dapat diukur labanya, intensitas dan penekanan tersebut dipengaruhi oleh faktor jumlah dana, ketidakpastian estimasi, dan kompleksitas proyek tersebut. Semakin besar dana yang ditanam dalam proyek investasi, semakin tidak pasti estimasi yang dibuat, dan semakin kompeks faktor-faktor yang mempengaruhinya, maka semakin intens/mendalam studi kelayakan yang dilakukan. Karena apapun jenis investasi yg dibuat tetap diperlukan studi kelayakan meskipun dengan intensitas yang berbeda karena Masa mendatang yang penuh dengan ketidakpastian.

B. Penjelasan mengenai maksud dan tujuan melakukan studi kelayakan bisnis, adalah sebagai berikut :Usaha yang akan dijalankan diharapkan dapat memberikan penghasilan sesuai dengan target yang telah ditetapkan. Pencapaian tujuan usaha harus memenuhi beberapa kriteria kelayakan usaha. Artinya, jika diihat dari segi bisnis, suatu usaha sebelum dijalankan harus dinilai pantas atau tidak untuk dijalankan. Pantas artinya layak atau akan memberikan keuntungan dan manfaat yang maksimal. Agar tujuan perusahaan dapat tercapai sesuai keinginan, apapun tujuan perusahaan (baik profit, sosial, maupun gabungan dari keduanya), apabila ingin melakukan investasi, terlebih dahulu hendaknya dilakukan sebuah studi. Tujuannya adalah untuk menilai apakah investasi yang akan ditanamkan layak atau tidak untuk dijalankan (dalam arti sesuai dengan tujuan perusahaan) atau dengan kata lain, jika usaha tersebut dijalankan, akan memberikan manfaat atau tidak.Untuk itu suatu usaha perlu melakukan suatu studi kelayakan usaha, yaitu suatu kegiatan yang mempelajari secara mendalam tentang suatu kegiatan, usaha atau bisnis yang akan dijalankan dalam rangka menentukan layak atau tidak suatu usaha tersebut dijalankan.Dari pengertian tersebut, maka studi kelayakan usaha merupakan kegiatan untuk mempelajari secara mendalam, artinya meneliti secara sungguh-sungguh data dan informasi yang ada, yang kemudian mengukur, menghitung dan menganalisis hasil penelitian tersebut dengan menggunakan metode-metode tertentu. Dan penelitian yang dilakukan terhadap usaha yang akan dijalankan menggunakan ukuran tertentu, sehingga diperoleh hasil yang maksimal.Istilah kelayakan mengandung arti, bahwa penelitian yang dilakukan secara mendalam dengan tujuan untuk menentukan apakah usaha yang dijalankan akan memberikan manfaat yang lebih besar dibandingkan dengan biaya yang akan dikeluarkan. Dengan kata lain, kelayakan dapat berarti bahwa usaha yang dijalankan akan memberikan keuntungan finansial dan nonfinansial sesuai dengan tujuan yang diinginkan. Lebih lanjut, istilah layak juga berarti bahwa suatu usaha juga dapat memberikan keuntungan tidak hanya bagi perusahaan yang menjalankan, tetapi juga bagi investor, kreditor, pemerintah dan masyarakat luas. Dengan demikian dalam suatu studi kelayakan usaha akan menyangkut tiga aspek, yaitu:1. Manfaat ekonomis usaha tersebut bagi usaha itu sendiri (sering disebut sebagai manfaat finansial). Yang berarti apakah usaha tersebut dipandang cukup menguntungkan apabila dibandingkan dengan risiko usaha tersebut.2. Manfaat ekonomis usaha tersebut bagi Negara tempat usaha itu dilaksanakan (sering disebut sebagai manfaat ekonomi nasional). Yang menunjukkan manfaat usaha tersebut bagi ekonomi makro suatu negara.3. Manfaat sosial usaha tersebut bagi masyarakat di sekitar lokasi usaha.

Ada lima tujuan, pentingnya melakukan studi kelayakan usaha:1. Menghindari risiko kerugianStudi kelayakan bertujuan untuk menghindari risiko kerugian keuangan di masa datang yang penuh ketidakpastian. Kondisi ini ada yang dapat diramalkan akan terjadi atau terjadi tanpa dapat diramalkan. Dalam hal ini fungsi studi kelayakan adalah untuk meminimalkan risiko yang tidak diinginkan, baik risiko yang dapat dikendalikan maupun yang tidak dapat dikendalikan.2. Memudahkan perencanaanRamalan tentang apa yang akan terjadi di masa yang akan datang, dapat mempermudah dalam melakukan perencanaan. Perencanaan tersebut, meliputi: Berapa jumlah dana yang diperlukan Kapan usaha akan dijalankan Di mana lokasi usaha akan dibangun Siapa yang akan melaksanakan Bagaimana cara melaksanakannya Berapa besar keuntungan yang akan diperoleh Bagaimana cara mengawasinya jika terjadi penyimpanganDengan adanya perencanaan yang baik, maka suatu usaha akan mempunyai jadwal pelaksanaan usaha, mulai dari usaha dijalankan sampai pada waktu tertentu.3. Memudahkan pelaksanaan pekerjaanBerbagai rencana yang sudah disusun akan memudahkan dalam pelaksanaan usaha. Rencana yang sudah disusun akan dijadikan acuan dalam mengerjakan setiap tahap usaha, sehingga suatu pekerjaan dapat dilakukan secara sistematis dan dapat tepat sasaran serta sesuai rencana.4. Memudahkan pengawasanPelaksanaan usaha yang sesuai rencana akan memudahkan untuk melakukan pengawasan terhadap jalannya uasaha. Pengawasan ini perlu dilakukan agar tidak terjadi penyimpangan dari rencana yang telah disusun. Di samping itu, pelaksanaan usaha dapat dilakukan secara sungguh-sungguh, karena ada yang mengawasi.5. Memudahkan pengendalianAdanya pengawasan dalam pelaksanaan pekerjaan dapat terdeteksi terjadinya suatu penyimpangan, sehingga dapat dilakukan pengendalian atas penyimpangan tersebut. Tujuan dari pengendalian ini adalah untuk mengendalikan pelaksanaan pekerjaan yang melenceng, sehingga tujuan perusahaan akan tercapai.

C. Buatlah analisa investasi dengan metode Break Event Point (BEP) dan metode Payback Period (PP).1. Pengertian Investasi Jika sebuah perekonomian ingin maju, maka perekonomian tersebut harus selalu meningkatkan investasinya untuk menambah modal dan kualitas sumber daya manusia. Investasi yang lazim disebut juga dengan istilah penanaman modal atau pembentukan modal merupakan komponen kedua yang menentukan tingkat pengeluaran agregat. Tabungan dari sektor rumah tangga melalui institusi-intitusi keuangan akan mengalir ke sektor perusahaan. Apabila para pengusaha menggunakan uang tersebut untuk membeli barang-barang modal , pengeluaran tersebut dinamakan investasi.

Investasi pada hakikatnya merupakan penempatan sejumlah dana yang ada saat ini dengan harapan untuk memperoleh keuntungan di masa mendatang. Umumnya investasi dibedakan menjadi dua yaitu: Investasi pada financial assets, dilakukan di pasar uang, misalnya berupa sertifikat deposito, commercial paper, surat berharga pasar uang, dan lainnya. Atau dilakukan di pasar modal, misalnya berupa saham, obligasi, waran, opsi, dan lainnya Investasi pada real assets, diwujudkan dalam bentuk pembelian assets produktif, pendirian pabrik, pembukaan tambang, dan pembukaan perkebunan.

2. Faktor-faktor yang mempengaruhi investasiBerikut ini faktor-faktor yang memengaruhi investasi. Tingkat Pengembalian yang Diharapkan (Expected Rate of Return)Faktor ini sangat dipengaruhi oleh kondisi internal maupun eksternal perusahaan. Kondisi internal adalah tingkat efisiensi pada proses produksi dan distribusi, kualitas sumber daya manusia, maupun tingkat teknologi yang digunakan. Adapun kondisi eksternal adalah perkiraan tingkat produksi, pertumbuhan ekonomi domestik maupun internasional dan kebijakan pemerintah. Tingkat Bunga Faktor utama yang menentukan biaya investasi adalah tingkat bunga pinjaman. Semakin tinggi tingkat bunga pinjaman maka biaya investasi semakin mahal. Ketersediaan Faktor-Faktor Produksi Berbicara tentang produksi tidak lepas dari faktor produksi yang digunakan. Ketersediaan faktor produksi yang banyak dan mudah didapat akan menarik minat berinvestasi. Misal: Indonesia memiliki penduduk yang besar (merupakan aset tenaga kerja dan pasar bagi produk yang dihasilkan) dan kekayaan alam yang banyak. Kondisi ini akan menarik minat investor baik dari dalam negeri maupun luar negeri. Peluang Pasar Suatu keputusan investasi tidak akan menguntungkan apabila tidak memiliki pasar. Semakin besar pasar bagi hasil produksi maka investasi akan semakin menguntungkan. Iklim Usaha yang Kondusif Kebijakan pemerintah pusat maupun daerah yang mendukung iklim investasi akan menarik minat investor. Misal: pemerintah memberikan kemudahan dalam perizinan usaha, perbaikan infrastruktur, dan sebagainya. Terjaminnya Keamanan dan Stabilitas Politik Suatu daerah atau negara yang sering terjadi konflik atau kerusuhan, akan mengurangi minat investor. Pelaku investasi tidak mau berisiko terhadap keamanan aset usahanya apabila pemerintah maupun masyarakat tidak menjaga keamanan. Terdapat hubungan yang erat antara tingkat keamanan dan stabilitas politik.

3. Jenis-Jenis InvestasiMenurut Senduk (2004:24) bahwa produk-produk investasi yang tersedia di pasaran antara lain: Tabungan di bankDengan menyimpan uang di tabungan, maka akan mendapatkan suku bunga tertentu yang besarnya mengikuti kebijakan bank bersangkutan. Produk tabungan biasanya memperbolehkan kita mengambil uang kapanpun yang kita inginkan. Deposito di bankProduk deposito hampir sama dengan produk tabungan. Bedanya, dalam deposito tidak dapat mengambil uang kapanpun yang diinginkan, kecuali apabila uang tersebut sudah menginap di bank selama jangka waktu tertentu (tersedia pilihan antara satu, tiga, enam, dua belas, sampai dua puluh empat bulan, tetapi ada juga yang harian). Suku bunga deposito biasanya lebih tinggi daripada suku bunga tabungan. Selama deposito kita belum jatuh tempo, uang tersebut tidak akan terpengaruh pada naik turunnya suku bunga di bank.

SahamSaham adalah kepemilikan atas sebuah perusahaan tersebut. Dengan membeli saham, berarti membeli sebagian perusahaan tersebut. Apabila perusahaan tersebut mengalami keuntungan, maka pemegang saham biasanya akan mendapatkan sebagian keuntungan yang disebut deviden. Saham juga bisa dijual kepada pihak lain, baik dengan harga yang lebih tinggi yang selisih harganya disebut capital gain maupun lebih rendah daripada kita membelinya yang selisih harganya disebut capital loss. Jadi, keuntungan yang bisa didapat dari saham ada dua yaitu deviden dan capital gain. PropertiInvestasi dalam properti berarti investasi dalam bentuk tanah atau rumah.

Barang-barang koleksiContoh barang-barang koleksi adalah perangko, lukisan, barang antik, dan lain-lain. Keuntungan yang didapat dari berinvestasi pada barang-barang koleksi adalah dengan menjual koleksi tersebut kepada pihak lain. EmasEmas adalah barang berharga yang paling diterima di seluruh dunia setelah mata uang asing dari negara-negara G-7 (sebutan bagi tujuh negara yang memiliki perekonomian yang kuat, yaitu Amerika, Jepang, Jerman, Inggris, Italia, Kanada, dan Perancis). Harga emas akan mengikuti kenaikan nilai mata uang dari negara-negara G-7. Semakin tinggi kenaikan nilai mata uang asing tersebut, semakin tinggi pula harga emas. Selain itu harga emas biasanya juga berbanding searah dengan inflasi. Semakin tinggi inflasi, biasanya akan semakin tinggi pula kenaikan harga emas. Seringkali kenaikan harga emas melampaui kenaikan inflasi itu sendiri. Mata uang asingSegala macam mata uang asing biasanya dapat dijadikan alat investasi.Investasi dalam mata uang asing lebih beresiko dibandingkan dengan investasi dalam saham, karena nilai mata uang asing di Indonesia menganut sistem mengambang bebas (free float) yaitu benar-benar tergantung pada permintaan dan penawaran di pasaran. Di Indonesia mengambang bebas membuat nilai mata uang rupiah sangat fluktuatif.

ObligasiObligasi atau sertifikat obligasi adalah surat utang yang diterbitkan oleh pemerintah maupun perusahaan, baik untuk menambah modal perusahaan atau membiayai suatu proyek pemerintah. Karena sifatnya yang hampir sama dengan deposito, maka agar lebih menarik investor suku bunga obligasi biasanya sedikit lebih tinggi dibanding suku bunga deposito. Selain itu seperti saham kepemilikan obligasi dapat juga dijual kepada pihak lain baik dengan harga yang lebih tinggi maupun lebih rendah daripada ketika membelinya.

4. Metode Analisa InvestasiSuatu rencana investasi perlu dianalisis secara seksama. Analisis rencana investasi pada dasarnya merupakan penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek (baik besar atau kecil) dapat dilaksanakan dengan berhasil, atau suatu metode penjajakkan dari suatu gagasan usaha/bisnis tentang kemungkinan layak atau tidaknya gagasan usaha/bisnis tersebut dilaksanakan.

Break Event Point ( BEP )Break Even point atau BEP adalah suatu analisis untuk menentukan dan mencari jumlah barang atau jasa yang harus dijual kepada konsumen pada harga tertentu untuk menutupi biaya-biaya yang timbul serta mendapatkan keuntungan / profit.

BEP memerlukan komponen penghitungan dasar seperti: Fixed Cost. Komponen ini merupakan biaya yang tetap atau konstan jika adanya tindakan produksi atau meskipun perusahaan tidak berproduksi. Contoh biaya ini yaitu biaya tenaga kerja, biaya penyusutan mesin, dll. Variabel Cost. Komponen ini merupakan biaya per unit yang sifatnya dinamis tergantung dari tindakan volume produksinya. Jika produksi yang direncanakan meningkat, berarti variabel cost pasti akan meningkat. Contoh biaya ini yaitu biaya bahan baku, biaya listrik, dll. Selling Price. Komponen ini adalah harga jual per unit barang atau jasa yang telah diproduksi.

Rumus yang digunakan untuk analisis BEP ini terdiri dari dua macam sebagai berikut: Dasar UnitBerapa unit jumlah barang/jasa yang harus dihasilkan untuk mendapat titik impas:BEP = FC /(P-VC) Dasar PenjualanBerapa rupiah nilai penjualan yang harus diterima untuk mendapat titik impas:FC/ (1 (VC/P))* Penghitungan (1 (VC/P)) biasa juga disebut dengan istilah Margin Kontribusi Per Unit.

Payback Period ( PP )Payback Period merupakan salah satu metode perhitungan Capital Budgeting yang relatif sederhana. Menurut Arifin dan Fauzi (1999:12) bahwa: "Metode ini merupakan penentuan jangka waktu yang dibutuhkan untuk menutup initial investment dari suatu proyek dengan menggunakan cash inflow yang dihasilkan oleh proyek tersebut". Sedangkan menurut Usnan dan Suwarsono (1994;208) berpendapat bahwa : "Payback Periode metode yang mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali dalam satuan TahunDari kedua pengertian diatas, maka dapatlah disimpulkan bahwa payback period adalah waktu yang diperlukan (dalam Satuan Tahun) untuk mengembalikan investasi yang telah ditanamkan oleh penanam modal berdasarkan cash Inflow yang dihasilkan oleh suatu proyek.

Cara untuk mengambil keputusan dengan metode ini adalah membandingkan payback period investasi yang diusulkan dengan umur ekonomis aktiva, apabila payback period lebih pendek dari pada umur ekonomis aktiva maka rencana investasi dapat diterima, sedangkan apabila payback period lebih panjang dari pada umur ekonomis aktiva maka rencana investasi ditolak.

Contoh Kasus Perhitungan Break Event Point ( BEP ) dan Payback Periode ( PP ) :Ada sebuah usaha nasi goreng dengan rincian sebagai berikut:Harga Jual= Rp 15.000Harga Produksi= Rp 5.000Investasi Dana= Rp 50.000.000Sewa Tempat= Rp 10.000.000 / TahunGaji Pegawai= Rp 1.500.000 /BulanBiaya lain-lain= Rp 500.000 /Bulan

Target minimal penjualan sebanyak 30 Piring setiap harinya, makaBerapa BEP dan PBP?

BEPJumlah Pengeluaran per Hari :Sewa Tempat= Rp 10.000.000 / 366 Hari = Rp 28.000Gaji Pegawai= Rp 1.500.000 / 30 Hari = Rp 50.000Biaya Lain-Lain= Rp 500.000 / 30 Hari = Rp 17.000Total investasi= Rp 50.000.000 / 365 Hari = Rp 137.000Total Pengeluaran= Rp 232.000/Hari

Maka untuk BEP nya :Laba per piring = Harga Jual - Harga Produksi = 15.000 - 5.000 = 10.000Dengan Laba sejumlah tersebut, BEP = Rp 232.000 : Rp 10.000 = 23 PiringJadi, jumlah produk (nasi goreng) yang harus terjual setiap harinya untuk memenuhi penutupan modal adalah sebanyak 23 Piring Nasi Goreng

PBP Dengan soal yang menyatakan bahwa setiap harinya, usaha tersebut memiliki target untuk menjual setidaknya 30 piring setiap harinya, maka laba/bulannya adalah :Rp 10.000 x 30 piring x 30 hari = Rp 9.000.000

Jadi, PBP = Investasi : Laba = Rp 50.000.000 : Rp 9.000.000 = 5,5 Bulan

D. Jelaskan maksud dan tujuan analisa investasi1. Break Event Point (BEP) Tujuan BEPSalah satu tujuan perusahaan adalah mencapai laba atau keuntungan sesuai dengan pertumbuhan perusahaan. Untuk mencapai laba yang semaksimal mungkin dapat dilakukan dengan tiga langkah sebagai berikut, yaitu : Menekan biaya produksi maupun biaya operasional serendah-rendahnya dengan mempertahankan tingkat harga, kualitas dan kunatitas. Menentukan harga dengan sedemikian rupa sesuai dengan laba yang dikehendaki. Meningkatkan volume kegitan semaksimal mungkin. Dari ketiga langkah-langkah tersebut diatas tidak dapat dilakukan secara terpisah-pisah karena tiga faktor tersebut mempunyai hubungan yang erat dan saling berkaitan. Pengaruh salah satu faktor akan membawa akibat terhadap seluruh kegiatan operasi. Oleh karena itu struktur laba dari sebuah perusahaan sering dilukiskan dalambreak even point, sehingga mudah untuk memahami hubungan antara biaya, volume kegiatan dan laba.

Manfaat BEPMenurut Rony (1990, p. 357) analisis titik impas atau analisis Break Even Point sangat bermanfaat bagi manajemen dalam menjelaskan beberapa keputusan operasional yang penting dalam tiga cara berbeda namun tetap berkaitan yaitu: Pertimbangan tentang produk baru dalam menentukan berapa tingkat penjualan yang harus dicapai agar perusahaan memperoleh laba. Sebagai kerangka dasar penelitian pengaruh ekspansi terhadap tingkat operasional. Membantu manajemen dalam menganalisis konsekuensi penggeseran biaya variabel menjadi biaya tetap karena otomisasi mekanisme kerja dengan peralatan yang canggih.

Matz, Usry dan Hammer (1991, p. 224) juga menjelaskan beberapa manfaat analisa break even untuk manajemen, yaitu : Membantu pengendalian melalui anggaran. Meningkatkan dan menyeimbangkan penjualan. Menganalisa dampak perubahan volume. Menganalisa harga jual dan dampak perubahan biaya. Merundingkan upah. Manganalisa bauran produk. Manerima keputusan kapitalisasi dan ekspansi lanjutan. Menganalisa margin of safety.Analisabreak even pointmemberikan penerapan yang luas untuk menguji tindakan-tindakan yang diusulkan dalam mempertimbangkan alternatif-alternatif atau tujuan pengambilan keputusan yang lain. Analisabreak even pointtidak hanya semata-mata untuk mengetahui keadaan perusahaan yangbreak evensaja, akan tetapi analisa break even point mampu memeberikan informasi kepada pimpinan perusahaan mengenai berbagai tingkat volume penjualan, serta hubungan dengan kemungkinan memperoleh laba menurut tingkat penjualan yang bersangkutan.2. Payback Period (PP)

Kelemahan Payback PeriodsKelemahan-kelemahan lain dari payback periods ini, sebagai berikut : Payback periods digunakan untuk mengukur kecapatan kemblinya dana, dan tidak mengukur keuntungan proyek pembangunan yang telah direncanakan. Payback periods mengabaikan benefit yang diperoleh sesudah dana investasi itu kembali.

Manfaat PP alat perencanaan untuk hasilkan laba Memberikan informasi mengenai berbagai tingkat volume penjualan, serta hubungannya dengan kemungkinan memperoleh laba menurut tingkat penjualan yang bersangkutan. Mengevaluasi laba dari perusahaan secara keseluruhan Mengganti system laporan yang tebal dengan grafik yang mudah dibaca dan dimengertiMaka, dapat di simpulkan bahwa perbedaan yang terlihat dari penjelasan di atas adalah pada metode pbp (payback period) melibatkan nilai investasi sedangkan untuk nilai BEP melibatkan total cost yang mencakup investasi, biaya operasi dan pemeliharaan.0