6

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Penelitian Terdahulu

No Pengarang Tahun Judul Alat

Analisis

Hasil

1 Wahyudi,

Nur

2014 Analisis

Faktor-Faktor

Pemilihan

Lokasi Usaha

Terhadap

Kesuksesan

Usaha Jasa

Mikro Di

Kecamatan

Sungai

Kunjang

Regresi

Berganda

Variabel

independen

yakni kedekatan

dengan

infrastruktur,

lingkungan

bisnis dan biaya

lokasi

berpengaruh

signifikan

terhadap

variabel

dependen

kesuksesan

usaha

2 Fu’ad, Eko

Nur

2015 Pengaruh

Pemilihan

Lokasi

Terhadap

Kesuksesan

Usaha

Berskala

Mikro/Kecil di

Komplek

Shopping

Centre Jepara

Regresi

Berganda

Faktor

kedekatan

dengan

infrastruktur,

kondisi

lingkungan

bisnis maupun

biaya lokasi

mempunyai

pengaruh yang

cukup

signifikan

terhadap

kesuksesan

usaha

7

B. Landasan Teori

1. Pengertian Lokasi Usaha

Menurut Tjiptono dalam Wahyudi, dkk (2014) Lokasi Usaha adalah

tempat perusahaan beroperasi atau tempat perusahaan melakukan

kegiatan untuk menghasilkan barang dan jasa yang mementingkan segi

ekonominya.

Menurut Fu’ad (2015) Lokasi usaha merupakan faktor pemicu

munculnya biaya yang signifikan, sehingga hal tersebut dapat digunakan

untuk menyusun strategi bisnis atau sebaliknya menghancurkan sebuah

usaha.

Menurut Heizer dan Render (2015:384) Lokasi adalah pendorong

biaya dan pendapatan, maka lokasi sering kali memiliki kekuasaan untuk

membuat (atau mematahkan) strategi bisnis perusahaan.

Menurut Saiman L (2009:241) Lokasi merupakan salah satu faktor

penting bagi perusahaan karena dapat memengaruhi perkembangan dan

kelangsungan hidup perusahaan.

2. Tujuan Pemilihan Lokasi Usaha

Menurut Heizer dan Render (2015) Keputusan lokasi sering

bergantung pada tipe bisnis. Untuk keputusan lokasi industry, strategi

biasanya adalah meminimalkan biaya, meskipun inovasi dan kreativitas

juga sangat penting. Bagi organisasi ritel dan jasa professional, strategi

dipusatkan dalam memaksimalkan pendapatan. Strategi lokasi gudang,

bahkan didorong oleh kombinasi dari biaya dan kecepatan pengiriman.

8

Tujuan dari strategi lokasi adalah untuk memaksimalkan keuntungan dari

lokasi bagi perusahaan.

Menurut Ma’arif dan Tanjung (2003:188) Terdapat beberapa tujuan

pemilihan lokasi, diantaranya:

1) Efisiensi waktu.

2) Biaya minimum.

3) Citra perusahaan.

4) Keuntungan (profit).

5) Kredibilitas.

3. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Keputusan Lokasi

Menurut Heizer dan Render (2015:393) fokus dalam analisis lokasi

sektor industrial adalah pada meminimalisasi biaya, sedangkan fokus

dalam sektor jasa adalah untuk memaksimalkan pendapatan. Hal ini

disebabkan oleh perusahaan manufaktur menemukan bahwa biaya

pada pokoknya cenderung bervariasi di antara lokasi, sementara untuk

perusahaan jasa menemukan bahwa lokasi sering kali memiliki lebih

banyak dampak pada pendapatan daripada biaya. Oleh karenanya, bagi

perusahaan jasa, lokasi yang spesifik sering kali memengaruhi

pendapatan daripada terhadap biaya.

9

Tabel 2.1

Perbedaan Jasa dan Barang

JASA/RITEL/PROFESIONAL

FOKUS PADA

PENDAPATAN

MEMPRODUKSI BARANG

FOKUS PADA BIAYA

Volume/Pendapatan

Area yang dituju, daya beli

Persaingan,periklanan/penentuan

harga

Kualitas fisik

Parkir/akses,

keamanan/pencahayaan,

penampilan/citra

Faktor penentu biaya

Sewa, caliber manajemen,

kebijakan operasional (jam,

tingkat upah)

Biaya berwujud

Biaya transportasi bahan

mentah, biaya pengiriman

produk jadi, biaya energy dan

utilitas, tenaga kerja, bahan

mentah, pajak, dan lain

sebagainya.

Biaya tak berwujud dan biaya

masa mendatang

Perilaku mengenai serikat,

kualitas kehidupan, pengeluaran

pendidikan oleh negara, kualitas

negara dan pemerintah setempat.

Teknik Teknik

Model regresi untuk menentukan

pentingnya faktor yang

bermacam-macam, metode

pemeringkatan faktor,

penghitungan lalu lintas, analisis

demografi dari area yang dituju,

analisis daya beli di area, metode

sentra gravitasi, system informasi

geografis.

Metode transportasi, metode

pemeringkatan faktor, analisis

biaya-volume lokasi, diagram

garis silang.

Asumsi: Asumsi:

Lokasi adalah faktor penentu

utama pendapatan, permasalahan

kontak konsumen yang tinggi

adalah penting, biaya secara

relatif konstan di area yang

dituju, oleh karenanya fungsi

pendapatan sangat penting.

Lokasi adalah faktor penentu

biaya yang utama, sebagian

besar biaya utama dapat

diidentifikasi secara eksplisit

untuk tiap situs, kontak

konsumen yang rendah

memungkinkan fokus pada biaya

yang dapat diidentifikasi, biaya

tidak berwujud dapat dievaluasi.

Sumber: Heizer dan Render (2015)

Menurut Haksever et al. dalam Ariani (2008), beberapa pertimbangan

dalam pemilihan lokasi meliputi:

10

a) Profil bisnis, yang meliputi ciri dan karakteristik bisnis yang

dijalankan, dengan berbagai ukuran capaian atau keberhasilannya.

Profil bisnis ini digunakan terutama untuk menentukan kriteria

pemilihan lokasi yang sesuai.

b) Faktor-faktor lokasi yang dominan. Pemilihan lokasi untuk

pelayanan tergantung pada beberapa faktor dan merupakan pilihan

(trade-off) di antara manfaat dan biaya. Beberapa faktor yang

dominan antara lain dekat dengan pelanggan (customer based),

biaya lokasi (cost based), dekat dengan pesaing (competitor based),

tersedianya sistem pendukung (support system), faktor lingkungan

atau geografi, iklim bisnis, dan keinginan personal terhadap

pimpinan.

c) Kriteria umum untuk pemilihan lokasi, yang meliputi kriteria

subyektif dan kriteria obyektif.

d) Berbagai kesalahan umum yang dibuat dalam pemilihan lokasi.

Kesalahan pada umumnya terjadi apabila perusahaan atau

organisasi menutupi informasi yang diperlukan atau membatasi

informasi yang masuk.

e) Multiple locations. Lokasi yang dipilih sebaiknya tidak hanya satu.

Hal ini berarti perusahaan atau organisasi harus menentukan

beberapa lokasi yang masuk nominasi berdasarkan kriteria yang

telah ditentukan sebelumnya.

11

Pemilihan lokasi atau tempat untuk memberikan pelayanan

tergantung beberapa faktor yang semuanya mengandung pilihan

antara biaya dan manfaatnya. Ada beberapa faktor yang

mendominasi proses pemilihan dan membatasi banyaknya lokasi

yang dievaluasi. Berikut ini adalah Sembilan faktor yang menurut

Haksver et al. (2000) menentukan dan mempengaruhi pemilihan

lokasi atau tempat memberikan pelayanan kepada pelanggan:

a) Pelanggan. Pelanggan menentukan ke mana mereka akan

mendapatkan pelayanan. Pelayanan lebih baik dibuatkan di

lokasi yang dekat dengan pelanggan.

b) Biaya. Biaya operasi menjadi faktor penentu yang dominan

dalam penilaian.

c) Pesaing. Beberapa bidang usaha justru memilih lokasi dekat

dengan pesaing agar dapat mengobservasi berbagai sumber

daya dan gambaran pelanggan di mata pesaing.

d) Sistem pendukung. Perusahaan juga memilih lokasi yang

tersedia untuk lokasi yang sangat terganggu pada sistem

pendukung.

e) Faktor geografi atau lingkungan. Kedua faktor tersebut dapat

menjadi pendukung dan penghambat dalam pemilihan lokasi.

f) Iklim bisnis. Faktor iklim bisnis merupakan faktor utama dalam

pemilihan lokasi terutama dalam perusahaan asuransi ataupun

institusi pendidikan.

12

g) Komunikasi. Perusahaan jasa khususnya dalam bidang

pelayanan keuangan memerlukan komunikasi yang cepat

dengan perusahaan lain. Oleh karena itu, pelayanan keuangan

seperti perbankan sangat terdukung bila ditempatkan di kota

besar yang jaringan komunikasinya baik. Sistem

telekomunikasi yang baik merupakan pengganti transportasi.

h) Transportasi. Bisnis melalui pos atau surat dan pelayanan

penyampaian secara cepat cenderung membuat keputusan

lokasi berdasarkan jaringan kerja transportasi yang baik.

i) Keinginan pribadi. Beberapa pihak yang terkait dalam

pemilihan lokasi pasti mempunyai berbagai kepentingan yang

bisa saling mendukung, tetapi juga bisa tumpang tindih. Oleh

karena itu, perlu dilakukan pemisahan antara kepentingan

masing-masing individu dan kepentingan organisasi.

Selanjutnya, beberapa kriteria umum yang sering kali digunakan

dalam pemilihan lokasi dapat dibagi ke dalam kriteria subyektif

dan kriteria obyektif. Masing-masing kriteria tersebut meliputi

penilaian kuantitatif dan penilaian kualitatif. Secara keseluruhan,

Haksever et al. (2000) memaparkan dua puluh faktor umum dalam

pemilihan lokasi, yaitu:

a) Ketersediaan dan biaya tenaga kerja.

b) Sejarah dan budaya karyawan.

13

c) Pusat-pusat pendidikan.

d) Pusat-pusat rekreasi dan kebudayaan.

e) Daya listrik.

f) Transportasi dan jalan raya.

g) Sistem kesehatan dan kesejahteraan.

h) Iklim dan cuaca.

i) Pengelolaan geografi dan lingkungan.

j) Iklim bisnis.

k) Pajak.

l) Sistem perawatan kesehatan.

m) Pemasok dan pendukung perusahaan jasa.

n) Populasi dan tren dalam populasi.

o) Sistem komunikasi.

p) Pilihan manajemen.

q) Biaya hidup.

r) Sikap komunikasi.

s) Biaya tanah dan konstruksi (pajak bumi dan bangunan).

t) Kemungkinan mengadakan ekspansi.

Selain berbagai faktor yang menjadi bahan pertimbangan

dalam memilih dan mengevaluasi lokasi, beberapa kesalahan yang

timbul dalam pemilihan lokasi juga dapat diidentifikasi. Beberapa

kesalahan tersebut antara lain:

14

a) Kesalahan meramalkan tren yang akan terjadi di masa

mendatang berdasarkan informasi yang ada saat ini.

b) Kegagalan dalam mengembangkan profil perusahaan yang

seharusnya dapat mencari lokasi untuk membangun daripada

lokasi untuk meningkatkan usaha atau bisnisnya.

c) Membayar biaya yang terlalu mahal untuk pajak bumi dan

bangunan.

d) Kegagalan dalam memahami pergerakan orang.

e) Membayar upah yang terlalu mahal dibandingkan

produktivitasnya.

f) Kegagalan dalam mengkoordinir konstruksi dan perpindahan

operasi bisnis.

Faktor yang tidak kalah pentingnya dalam memilih lokasi

adalah mempertimbangkan posisi atau lokasi perusahaan lain yang

terkait, seperti lokasi pemasok, lokasi pesaing, lokasi pelanggan,

dan sebagainya. Manajer mempertimbangkan berbagai faktor

dalam pemilihan lokasi, seperti kedekatan dengan pelanggan, biaya

tenaga kerja, dan biaya transportasi. Menurut Krajewski et al.

(2007), manajer pada umumnya dapat tidak mempedulikan faktor-

faktor yang menggagalkan tercapainya paling tidak satu dari dua

kondisi berikut:

15

a) Faktor-faktor harus sensitive terhadap lokasi, dalam arti

manajer tidak seharusnya memperhatikan faktor yang tidak

dipengaruhi oleh keputusan lokasi.

b) Faktor-faktor harus mempunyai dampak pada kemampuan

perusahaan memenuhi tujuan atau sasarannya.

Krajewski et al. (2007) juga membedakan berbagai faktor yang

mempengaruhi pemilihan lokasi perusahaan manufaktur dan

perusahaan jasa atau pelayanan. Faktor-faktor yang

dipertimbangkan oleh perusahaan manufaktur antara lain:

a) Iklim kerja yang menyenangkan. Iklim kerja merupakan fungsi

dari tingkat upah, kebutuhan pelatihan, sikap terhadap

pekerjaan, produktivitas karyawan, dan kekuatan atau

kekompakan serikat pekerja.

b) Kedekatan dengan pasar. Kedekatan dengan pasar dapat

meminimalkan biaya transportasi antara perusahaan dengan

pembeli. Hal ini diperlukan bagi perusahaan jasa yang

pelayanannya tidak dapat ditunda, atau perusahaan yang

menghasilkan barang yang mudah rusak atau busuk atau barang

yang sulit dan mahal untuk dibawa.

c) Kualitas kehidupan. Sekolah yang baik, fasilitas rekreasi,

kebudayaan, dan gaya hidup yang atraktif akan memberikan

kontribusi pada kualitas kehidupan kerja karyawan.

16

d) Kedekatan dengan pemasok dan sumber daya. Perusahaan yang

memerlukan bahan baku yang berat atau besar sehingga sulit

dibawa, sebaiknya memilih lokasi yang dekat dengan pemasok.

Hal ini akan menghemat biaya transportasi bahan dan biaya

penanganan bahan.

e) Kedekatan dengan fasilitas perusahaan induk. Perusahaan yang

sangat tergantung pada perusahaan lain akan melakukan

koordinasi secara intensif dengan perusahaan induk agar proses

produksi dapat berjalan dengan baik.

f) Biaya penggunaan, pajak, dan kepemilikan atau hak milik.

Faktor lain yang juga menjadi bahan pertimbangan adalah

berbagai sarana atau fasilitas pendukung seperti telepon, air,

dan energi. Hal ini perlu dipertimbangkan karena berdampak

pada biaya fasilitas.

Sedangkan faktor-faktor yang dipertimbangkan oleh perusahaan

jasa atau pelayanan antara lain:

a) Kedekatan dengan pelanggan. Pelanggan adalah faktor utama

dalam menentukan lokasi perusahaan jasa, karena sifat

pelayanan yang tidak dapat ditunda. Pelanggan akan memilih

pelayanan yang mudah terjangkau karena akan menghemat

biaya dan waktu pelanggan dalam mendapatkan pelayanan

tersebut.

17

b) Biaya transportasi dan kedekatan dengan pasar. Kedekatan

dengan pasar sama dengan kedekatan pelanggan, sehingga

meminimalkan biaya transportasi pelanggan dan waktu yang

digunakan pelanggan dalam mendapatkan pelayanan.

c) Lokasi pesaing. Pemilihan lokasi juga berdampak pada

persaingan. Manajer harus mempertimbangkan lokasi pesaing

bukan hanya pesaing yang ada saat ini tetapi juga pesaing yang

akan muncul di masa mendatang.

d) Faktor-faktor khusus lokasi. Berbagai faktor yang menjadi

pertimbangan perusahaan jasa misalnya kemacetan lalu lintas

jalan raya, tempat parkir yang nyaman, keamanan lokasi, atau

kedekatan dengan sarana dan prasarana angkutan umum.

Sementara itu, Chase et al. (2006) juga mengungkapkan berbagai

isu yang terkait dengan evaluasi dan pemilihan lokasi, yaitu:

a) Kedekatan dengan pelanggan.

b) Iklim usaha.

c) Biaya total (biaya tetap dan biaya variabel).

d) Infrastruktur.

e) Kualitas karyawan.

f) Fasilitas-fasilitas lain.

g) Daerah perdagangan bebas.

h) Risiko political.

18

i) Hambatan yang berasal dari pemerintah.

j) Peraturan atau regulasi.

k) Keunggulan bersaing.

Berbagai macam jasa atau pelayanan tidak terlalu

membutuhkan biaya mahal untuk mendirikan perusahaan

dibandingkan perusahaan manufaktur yang mau membangun

pabrik atau gudang. Pertimbangan yang utama adalah kedekatan

dengan pelanggan. Keputusan pemilihan lokasi berhubungan dan

dekat dengan keputusan pemilihan pasar.

Saat ini, kegiatan industri dan kantor tidak terlalu

mengehendaki tatap muka (face-to-face) dengan pelanggan ataupun

perpindahan material dari satu lokasi ke lokasi lain yang luas. Hal

inilah yang disebut dengan the call center industry. Perusahaan

tradisional yang mensyaratkan tatap muka untuk mengadakan

transaksi tidak relevan lagi. Perusahaan juga dapat menggunakan

sistem informasi geografis untuk mengidentifikasi lokasi yang

berhubungan dengan target pasar berdasarkan karakteristik

demografi.

C. Kerangka Pikir

Berdasarkan tinjauan pustaka diatas, dengan variabel pada penelitian ini

adalah kedekatan dengan pelanggan, biaya lokasi, transportasi, tempat parkir,

19

ketersediaan tenaga kerja dan infrastruktur maka kerangka pikir dalam

penelitian ini adalah sebagai berikut :

Gambar 2.1

Kerangka Pikir

Sumber : Fu'ad (2015), Wahyudi (2014)

Lokasi

1. Kedekatan dengan Pelanggan 2. Biaya Lokasi 3. Transportasi 4. Tempat Parkir 5. Ketersediaan Tenaga Kerja

6. Infrastruktur