5

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Umum

Kegiatan proyek merupakan gabungan dari sumber-sumber daya seperti

manusia, material, peralatan dan modal/biaya yang dihimpun dalam suatu wadah

organisasi sementara untuk mencapai sasaran dan tujuan (Ervianto, 2002). Dalam

proses mencapai hasil akhir kegiatan proyek tersebut telah ditentukan batasan-

batasan yaitu besar biaya (anggaran) yang dialokasikan, jadwal dan mutu yang

harus dipenuhi. Ketiga batasan tersebut dikenal dengan istilah tiga kendala (Triple

Constraint). Jadi proyek harus dikerjakan dengan kurun waktu dan tanggal akhir

yang ditentukan dengan biaya yang tidak melebihi anggaran serta dengan mutu

yang telah disyaratkan. Dari segi teknis, ukuran keberhasilan proyek dikaitkan

dengan sejauh mana ketiga batasan tersebut dapat dipenuhi (Soeharto, 1997).

Kegiatan proyek yang banyak dilakukan misalnya pembangunan condotel.

Condotel (Condominium Hotel) merupakan bangunan yang terdiri dari unit-unit

layaknya apartment sebagai tempat tinggal/hunian, hanya yang membedakan

condotel terhadap apartmen adalah fungsi operasionalnya dari unit tersebut yaitu

dijadikan sebagai hotel. Tiap unit memiliki ruang tidur, ruang duduk, kamar

mandi. Pada beberapa condotel menawarkan tipe yang berbeda-beda serta

memiliki fasiltas layaknya sebagai hotel seperti kolam renang, restaurant, spa,

meeting room, yang disesuaikan dari bintang hotel tersebut, semakin tinggi

tingkatan bintang hotel operasional fasilitaspun akan lebih lengkap ditujukan

untuk kenyamanan pengunjung (Eminence, 2015).

2.2 Kontrak

Dalam proyek konstruksi, kontrak merupakan dokumen yang harus

dipatuhi dan dilaksanakan bersama antara pihak yang telah sepakat untuk saling

terikat. Segala hal terkait hak dan kewajiban antar pihak serta alokasi resiko diatur

dalam kontrak. Pemahaman kontrak mutlak diperlukan dalam menjalankan

6

proyek agar semua masalah dan resiko yang terkandung di dalamnya dapat diatasi

dan sesuai dengan kemampuan masing-masing pihak untuk mengatasinya.

2.2.1 Pengertian Kontrak

Menurut Soeharto (1997), kontrak berarti dokumen yang memuat

persetujuan bersama secara sukarela, yang mempunyai kekuatan hukum, dimana

pihak kesatu berjanji untuk memberi jasa dan menyediakan material untuk

membangun proyek bagi pihak kedua, sedangkan pihak kedua berjanji membayar

sejumlah uang sebagai imbalan untuk jasa dan material yang telah digunakan.

2.2.2 Fungsi Kontrak

Dokumen kontrak dibuat sesuai kesepakatan kedua belah pihak, dimana

dokumen kontrak ini memiliki fungsi:

a. Untuk mengikat kesepakatan dan saling pemahaman antara kedua

belah pihak, baik dari segi hukum atau legalitas maupun segi

operasional.

b. Kontrak menjembatani kepentingan masing-masing pihak dimana hak

dan kewajiban masing-masing disebutkan dan dijamin kekuatan

hukumnya.

c. Kontrak dijadikan sebagai alat kontrol pekerjaan pelaksanaan sehingga

bila diperlukan tindakan terhadap pelaksanaan dapat dilakukan tanpa

khawatir dapat tuntutan balik.

d. Kontrak dibuat oleh pemilik untuk kepentingan pelaksanaan pekerjaan

oleh pelaksana sehingga didapat hasil sesuai spesifikasi pekerjaan.

Pengaruh dari isi kontrak yang tetap tetapi kondisi proyek yang berubah-

ubah membuat suatu kontrak harus sedapat mungkin memenuhi/mengantisipasi

berbagai kemungkinan kondisi yang dapat terjadi. Terutama penyelesaian akan

perselisihan yang dapat berakibat pada keterlambatan.

Pada kontrak yang baik disebutkan hak dan kewajiban masing-masing

pihak sehingga bila pelaksana merasa dirugikan haknya atau pemilik melalaikan

kewajibannya maka pelaksana dapat menggunakan kontrak tersebut sebagai

7

rujukan atau mengajukan tuntutan. Walaupun masalah ini sering terjadi, misal

keterlambatan pembayaran, tetapi jarang hal ini dimasukkan dalam pasal kontrak.

Pihak-pihak yang terlibat dalam kontrak adalah pihak pemberi jasa serta

menyediakan material untuk membangun proyek yang biasanya disebut pihak

kedua dan pihak pertama berjanji membayar sejumlah uang sebagai imbalan

untuk jasa dan material yang telah digunakan.

Kontrak dibuat setelah terjadi kesepakatan antara pemilik dengan

pelaksana mengenai pekerjaan yang akan dilakukan, terutama mengenai harga

kontrak. Setelah melalui proses pemilihan pelaksana, baik melalui tender atau

penunjukkan berarti kedua pihak telah memahami detail pekerjaan yang akan

dilakukan serta kewajiban masing-masing pihak selama pelaksanaan. Sebagai

pengikat kesepakatan dan pemahaman akan hak serta kewajiban masing-masing

maka dibuatlah kontrak. Suatu kontrak dianggap efektif berlaku umumnya sejak

penandatanganan kontrak oleh kedua pihak.

2.2.3 Jenis-jenis Kontrak

Secara umum sebenarnya tidak ada aturan baku mengenai bentuk suatu

kontrak, tetapi karena beberapa alasan maka kontrak harus dibuat sedemikian rupa

sehingga lebih efektif dan memiliki kekuatan hukum. Perkembangan dalam

penggunaannya menghasilkan berbagai bentuk kontrak yang masing-masing

memiliki isi, sifat, dan tujuan pemakaian yang berbeda-beda. Misalkan dulu hanya

digunakan kontrak secara lisan kemudian berkembang dengan adanya kontrak

tertulis, atau jika sebelumnya tidak digunakan materai saat ini haus menggunakan

materai disamping tanda tangan kedua pihak.

Berdasarkan UU RI No. 18 Th. 1999 Tentang Jasa Kosntruksi Pasal 20

Bab III Kontrak Kerja Konstruksi Peraturan Pemerintah (PP) No. 29 Tahun 2002

Tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi, kontrak kerja konstruksi dibedakan

berdasarkan:

a. Bentuk imbalan, terdiri atas:

1. Lumpsum

Merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh perjanjian dalam

jangka waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti dan tetap

8

serta semua resiko yang mungkin terjadi dalam proses

penyelesaian pekerjaan yang sepenuhnya ditanggung oleh penyedia

jasa sepanjang gambar dan spesifikasi tidak berubah.

2. Unit Price/Harga Satuan

Merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam

jangka waktu tertentu berdasarkan harga satuan yang pasti dan

tetap untuk setiap satuan/unsur pekerjaan dengan spesifikasi teknis

tertentu, yang volume pekerjaannya didasarkan pada hasil

pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar telah

dilaksanakan oleh penyedian jasa.

3. Biaya tambahan imbalan jasa

Merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam

jangka waktu tertentu, dimana jenis-jenis pekerjaan dan volumenya

belum diketahui dengan pasti, sedangkan pembayarannya

dilakukan berdasarkan pengeluaran biaya yang meliputi pembelian

bahan, sewa peralatan, upah pekerja dan lain-lain, ditambah

imbalan jasa yang telah disepakati oleh kedua belah pihak.

4. Aliansi

Merupakan kontrak pengadaan jasa dimana suatu harga kontrak

referensi ditetapkan lingkup dan volume pekerjaan yang belum

diketahui ataupun diperinci secara pasti sedangkan pembayarannya

dilakukan secara biaya tambah imbal jasa dengan suatu pembagian

tertentu yang disepakati bersama atas penghematan ataupun biaya

lebih yang timbul dari perbedaan biaya sebenarnya dan harga

kontrak referensi.

b. Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan konstruksi

1. Tahun tunggal

Adalah pekerjaan yang pendanaan dan pelaksanaannya

direncanakan selesai dalam satu tahun.

2. Tahun jamak

Adalah pekerjaan pendanaan dan pelaksanaannya direncanakan

selesai lebih dari satu tahun.

9

c. Cara pembayaran hasil pekerjaan

1. Pembayaran sesuai kemajuan pekerjaan (Progress Payment)

2. Pembayaran secara berkala bulanan (Monthly Payment )

3. Pembayaran setelah pekerjaan selesai (Turn Key Payment).

Untuk selanjutnya sesuai dengan objek studi, penulis hanya membahas

tentang cara pembayaran hasil pekerjaan sesuai kemajuan pekerjaan (Progress

Payment) dan cara pembayaran berkala bulanan (Monthly Payment) yang

merupakan salah satu bagian dari kontrak kerja konstruksi.

2.2.4 Pengertian Cara Pembayaran Progress Payment dan Monthly payment

Dalam dunia konstruksi dikenal dengan berbagai macam cara pembayaran,

tetapi dengan perkembangan industri jasa kontruksi dan penyesuaian dengan

kontrak maka ada beberapa sistem pembayaran yang dapat dikemukakan dan yang

sering digunakan dalam kontrak diantaranya:

a. Pembayaran menurut persentase kemajuan fisik proyek (Progress

Payment)

Dalam sistem atau cara pembayaran termin, pembayaran kepada

penyedia jasa dilakukan atas dasar prestasi/kemajuan pekerjaan fisik

proyek yang telah dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak

awal. Jadi tidak atas dasar prestasi yang dicapai dalam satuan waktu

(bulanan). Biasanya besarnya prestasi dinyatakan dalam persentase.

Sistem pembayaran progress payment umum digunakan dalam proyek

konstruksi. Sebagai contoh dapat dilihat pada tabel 2.1

Tabel 2.1 Besarnya prestasi dinyatakan dalam persentase

No. Nilai Prestasi Pekerjaan Nilai Pembayaran Keterangan

1 20% x nilai kontrak 15% x nilai kontrak

2 40% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak

3 60% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak

4 80% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak

5 100% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak

100% x nilai kontrak 95% x nilai kontrak

Sumber: Sutjipto (1986)

10

Dari tabel diatas terlihat bahwa pada saat prestasi penyedia jasa telah

mencapai 100% (pekerjaan selesai) dan telah diterima baik oleh

pengguna jasa, penyedia jasa menerima 95% dari nilai kontrak.

Sedangkan 5% dari nilai kontrak ditahan oleh pengguna jasa sebagai

masa pemeliharaan atau jaminan (retention money) agar penyedia jasa

mau memperbaiki ketidaksempurnaan pekerjaan sewaktu serah terima

pertama pekerjaan. Setelah serah terima kedua maka jumlah 5% harga

kontrak dibayar kepada penyedia jasa.

Belakangan ini sistem retention money ini diubah dengan cara lain

yaitu pada serah terima pertama (prestasi 100%) jumlah pembayaran

juga 100% dengan ketentuan penyedia jasa menyerahkan suatu jainan

Bank sebesar 5% dari nilai kontrak kepada pengguna jasa yang masa

berlakunya sampai dengan masa tanggung jawab atas masa

pemeliharaan berakhir dan seluruh ketidaksempurnaan pekerjaan telah

diperbaiki. Disamping itu, cara pembayaran seperti tertera dalam tabel

diatas berubah apabila penyedia jasa mendapat uang muka. Biasanya

jumlah uang muka ini dikembalikan berangsur-angsur secara

proposional sesuai angsuran/termin yang dibayar.

b. Pembayaran menurut kemajuan fisik bulanan (Monthly Payment)

Pada kontrak monthly payment prestasi penyedia jasa dihitung setiap

akhir bulan untuk mendapatkan pembayaran. Penyedia jasa wajib

mengajukan suatu tagihan bulanan kepada pengguna jasa yang berupa

sertifikat pembayaran bulanan yang terdiri dari perkiraan nilai

pekerjaan yang telah diselesaikan dikurangi jumlah kumulatif yang

telah disahkan sebelumnya. Artinya, pada tanggal tertentu setiap

bulannya dihitung berapa nilai kemajuan fisik yang telah dikerjakan

oleh kontraktor sesuai dengan kontrak yang telah disepakati.

Selain cara-cara pembayaran tersebut diatas masih banyak cara

pembayaran lainnya seperti: pembayaran dengan uang muka atau tanpa uang

muka, pembayaran menurut tahap konstruksi, pembayaran menurut prosedur fisik

per pos pekerjaan dan lain-lain.

11

2.3 Cash flow

Menurut Soeharto (1997), cash flow atau aliran kas dilukiskan sebagai

suatu taksiran dari pemasukan uang (inflow) maupun pengeluaran (outflow) yang

terjadi pada suatu investasi dalam jangka waktu tertentu. Aliran kas terbentuk dari

perkiraan biaya pertama, modal kerja, dan biaya produksi. Aliran kas terdiri dari:

a. Aliran Kas Permulaan (Initial Cash Flow)

Adalah pengeluaran untuk merealisasikan gagasan sampai menjadi

kenyataan fisik, termasuk didalamnya adalah biaya pembebasan lahan,

penyiapan lahan, pembuatan bangunan sipil dan perlengkapannya,

pembayaran mesin-mesin, dan termasuk penyediaan modal kerja.

b. Aliran Kas Operasional (Operational Cash Flow)

Pada aliran kas operasional, aliran kas yang masuk diperhitungkan dari

penjualan produk, sedangkan aliran kas keluar terdiri dari biaya

produksi, pemeliharaan dan pajak. Untuk mengurangi pendapatan kena

pajak, depresiasi dikurangkan dari angka pedapatan sebelum pajak,

kemudian ditambahkan kembali untuk menghitung jumlah total aliran

kas periode operasi.

c. Aliran Kas Akhir (Terminal Cash Flow)

Aliran kas akhir menunjukkan aliran kas pada akhir umur ekonomi

proyek. Aliran kas ini berasal dari pengembalian modal kerja dan

penjualan aktiva tetap yang sudah habis umur ekonominya. Bila terjadi

penjualan barang sisa, harus pula diperhitungkan pajak penjualannya.

Aliran kas ini akan digabung dengan aliran kas operasional sebagai

aliran kas masuk dalam rangka penentuan kelayakan investasi.

Menurut Blank dan Tarquin (1998), rumus yang dipakai untuk menghitung

cash flow adalah:

NCF (Net Cash Flow) = pemasukan – pengeluaran

= pendapatan – biaya pengeluaran – pinjaman - pajak

Contoh cash flow ditunjukkan pada tabel 2.2 dan gambar 2.1

12

Tabel 2.2 Contoh Cash Flow Sistem Pembayaran Monthly Payment

No. Uraian Bulan

1 2 3

A Kas Awal 150.000.000,00 115.229.802,20 165,638,846.48

B Kas Masuk

Penerimaan Termin 0,00 250.000.000,00 200,000,000.00

TOTAL (A + B) 150.000.00,00 365.229.802,20 365,638,846.48

C Kas Keluar

- Biaya Material 20.083.881,55 120.760.987,72 201.060.922,90

- Biaya Upah 14.686.316,24 78.829.968,02 94.154.671,63

TOTAL C 34.770.197,78 199.590.955,74 295.215.594,52

D Finansial

- Pinjaman 0,00 0,00 0,00

- Pengembalian 0,00 0,00 0,00

- Bunga Pinjaman (11% p.a) 0,00 0,00 0,00

TOTAL D 0,00 0,00 0,00

E Kas Akhir 115.229.802,20 165.638.846,48 70.423.251,96

Gambar 2.1 Grafik Cash Flow Sistem Pembayaran Monthly Payment

Keterangan :

A = Aliran Kas Masuk Penerimaan termin

Q = Aliran Kas Keluar Kas keluar dan biaya operasional

Q1

Q2

Q3

1 2 3

A1

A2

A3

13

2.3.1 Jadwal Penerimaan

Unsur utama dari cash flow adalah penerimaan, karena dari penerimaan

atau rencana penerimaan yang ada maka terjadilah kegiatan pengeluaran. Untuk

proyek konstruksi, realisasi penerimaan sangat ditentukan oleh cara pembayaran

yang telah ditetapkan dalam surat perjanjian atau kontrak konstruksi. Jadwal

penerimaan harus dapat disusun secara tepat dan akurat, artinya jumlah

penerimaannya benar dan waktu cairnya tepat.

Rencana jumlah penerimaan umumnya berkaitan dengan besarnya prestasi

pekerjaan, oleh karena itu prestasi pekerjaan pada waktu tertentu misalnya tiap

akhir bulan harus diperkirakan secara cermat.

Pencairan rencana penerimaan akan melalui suatu proses yang

memerlukan waktu, mulai semua persyaratan fisik dan administratif sudah

dipenuhi sampai dengan masuknya dana ke dalam kas/rekening perusahaan.

Untuk pencairan pembayaran bulanan prestasi pekerjaan (Monthly

Payment ) biasanya memerlukan proses sebagai berikut:

a. Berita acara prestasi pekerjaan ditandatangani/disahkan oleh

petugas-petugas yang berwenang.

b. Pembuatan dan penyampaian surat permohonan pembayaran

prestasi pekerjaan sesuai dengan surat perjanjian

c. Proses penelitian terhadap surat permohonan bila dapat disetujui

maka proses berlanjut.

d. Proses penyelesaian berita acara pembayaran prestasi pekerjaan.

Pada tahap ini sangat tergantung dengan orang-orang yang

terlibat dalam proses.

e. Proses pembayaran.

Sebagai contoh untuk proyek pemerintah yang sumber dananya dari

APBN, maka proses pembayarannya melalui kas negara.

Untuk pencairan pembayaran Progress Payment, biasanya memerlukan

proses sebagai berikut:

a. Berita acara prestasi pekerjaan yang menyatakan pekerjaan telah

mencapai prestasi termin, sesuai dengan surat perjanjian dan

ditandatangani/disahkan oleh petugas-petugas yang berwenang.

14

b. Proses berikutnya sampai dengan masuknya dana ke kas sama

seperti butir-butir tersebut diatas pada proses pencairan

pembayaran prestasi bulanan.

Dari uraian diatas dapat disimpulkan bahwa ada dua hal penting yang

perlu diperhatikan dalam menyusun jadwal penerimaan (cash in) yaitu: perkiraan

prestasi pekerjaan dan perkiraan waktu untuk proses pencairan. Perkiraan prestasi

pekerjaan dapat mengacu pada time schedule proyek, sedangkan perkiraan waktu

untuk proses pencairan diperlukan perkiraan sendiri berdasarkan pengalaman.

Perkiraan waktu untuk proses pencairan berbeda-beda tergantung atau

dipengaruhi oleh hal-hal sebagai berikut:

a. Jenis proyek

b. Kebiasaan orang-orang yang terlibat dalam proses pencairan

c. Lokasi proyek

d. Sistem administrasi yang ada

e. Dan lain-lain

Dengan perkiraan prestasi pekerjaan dan perkiraan waktu untuk proses

pencairan perlu disadari bahwa pengendalian time schedule proyek juga berarti

pengendalian jadwal penerimaan terkait dengan cara pembayaran yang diatur

dalam kontrak. Namun demikian saja belum cukup, sehingga pengendalian waktu

untuk proses pencairan tagihan juga perlu diperhatikan.

Arus dana masuk yang berasal dari pinjaman (bank atau badan keuangan

lain) tidak dimasukkan dalam kelompok penerimaan, begitu juga pembayaran

bunga pinjaman dan pengembalian pinjaman tidak dimasukkan dalam kelompok

pengeluaran, tetapi keduanya masuk dalam kelompok finansial, ini disebabkan

karena sifatnya finansial (sementara) hanya untuk mengatasi defisit akibat belum

diterimanya pembayaran sesuai jadwal.

Prestasi pekerjaan akan ditentukan berdasarkan time schedule yang

menunjukkan hubungan antara waktu pelaksanaan proyek dan bobot pekerjaan

sehingga akan menghasilkan kurve S. Kurve S juga dapat dimanfaatkan untuk

mengungkapkan secara grafis tentang arus kas pembiayaan suatu proyek

konstruksi. Hal tersebut dimungkinkan karena lazimnya pembayaran untuk

kontraktor didasarkan pada prestasi kemajuan pekerjaannya, baik secara berkala

15

bulanan (Monthly Payment) atau persentase prestasi (Progress Payment). Sebagai

contoh akan ditunjukkan pada gambar 2.2 dan 2.3, dimana kurve S menunjukkan

target bobot prestasi kemajuan pekerjaan kontraksi suatu bangunan sesuai dengan

jadwal rencana.

Gambar 2.2 Target Prestasi Berupa Time Schedule

Sumber: Dispohusodo (1996)

Gambar 2.3 Penyususnan Kurva S

Sumber: Dispohusodo (1996)

Macam

Pekerjaan

Waktu 10 bulan

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 Persiapan

10 Pekerjaan Atap

2 Pekerjaan Tanah

3 Fondasi Sumuran

4 Balok ikat

5 Kolom Lantai I

6 Balok & Lantai I

7 Kolom Lantai II

8 Balok & Lantai II

9 Kolom Lantai III

11 Tangga

12 Dinding Partisi

13 Pintu dan Jendela

14 Mekanikal

15 Pekerjaan Finis

0%

50%

100%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

2%

8%

18%

32%

50%

68%

82%

92%

98%100%

16

Dari gambar 2.2 dan 2.3, terlihat bahwa pada saat-saat awal umumnya laju

pekerjaan berlangsung lambat dan tidak dapat segera bergerak cepat. Hal

demikian wajar karena harus melakukan persiapan seperlunya, perlunya

penyesuaian terhadap kondisi lapangan, membangun hubungan kerja dan

sebagainya. Lintasan kurva lebih landai daripada tahap berikutnya dimana laju

pelaksanaan sudah dapat ditingkatkan. Hal sama terjadi pada tahap akhir proyek

dimana volume pekerjaan sudah banyak berkurang, perlu lebih banyak melibatkan

kegiatan sub kontrak, disamping itu sifat pekerjaan finish atau penyelesaian

memang lebih membutuhkan kecermatan daripada kecepatan. Dengan demikian

kurve cenderung membentuk membentuk lintasan lengkung sesuai dengan

pemberian namanya, yaitu seperti huruf S.

2.3.2 Jadwal Pengeluaran

Pedoman dasar dari pengeluaran adalah rencana kegiatan kerja, dimana

berpengaruh langsung. Sebagai contoh, bila kegiatan membesar maka pengeluaran

juga membesar, namun hubungan linear tergantung kebijakan pembiayaannya

(cash atau kredit). Bisa saja kegiatan meningkat tetapi pengeluaranya bertambah

tidak terlalu besar (banyak kredit) atau sebaliknya kegiatan bertambah tidak

terlalu besar, tetapi pengeluarannya bertambah cukup besar (banyak cash).

Sesuai dengan sistem dalam akutansi, maka pengeluaran uang dapat untuk

menunjang berbagai tujuan, yaitu:

a. Biaya langsung yang terdiri dari :

- Biaya upah

- Biaya material

- Biaya alat

- Biaya-biaya langsung lainnya (operasional lapangan, contoh beli

material).

b. Biaya tidak langsung yang terdiri dari :

- Biaya administrasi umum wilayah/cabang (bila mempunyai

cabang)

- Biaya administrasi dan umum pusat

17

c. Pajak-pajak (PPn, PPh)

Untuk perhitungan cash flow proyek, biasanya pengeluaran yang tersebut

dalam butir b dan c tidak termasuk, tetapi hanya pengeluaran untuk biaya

langsung saja.

Pengeluaran untuk pembiayaan proyek pola atau sistemnya tergantung

dengan kebijakan operasional proyek yang diterapkan. Kebijakan operasional

yang berkaitan dengan pengeluaran adalah pembayaran secara tunai (cash) dan

pembayaran dengan jangka waktu tertentu (kredit). Ada dua masalah yang perlu

dipertimbangkan dalam menetapkan kebijakan pembayaran tersebut yaitu:

a. Harga barang/jasa akan relatif lebih murah melalui cara pembayaran

tunai.

b. Harga barang/jasa relatif mahal melalui cara pembayaran berjangka.

Semakin lama jangka waktu pembayarannya maka harga barang/jasa

semakin mahal karena beban bunga.

2.3.3 Kas Awal

Pada umumnya setiap proyek memerlukan kas awal untuk dapat memulai

kegiatannya. Walaupun proyek dengan fasilitas pembayaran uang muka sekalipun

tetap memerlukan kas awal. Hal ini disebabkan karena pencairan uang muka

pekerjaan memerlukan waktu, sehingga tidak mungkin cair sebelum pekerjaan

dimulai. Dari data pengalaman proyek, pencairan uang muka pekerjaan dapat

diketahui waktunya.

Kas awal yang disediakan untuk proyek, biasanya tidak terlalu besar.

Misal untuk pengeluaran pada bulan-bulan pertama (bulan-bulan awal). Bulan-

bulan berikutnya bila terjadi defisit, maka harus ditutup/diatasi dengan modal

pinjaman (dari bank, dari perusahaan induk atau lembaga keuangan lainnya).

Yang dimaksud kas awal adalah sejumlah uang yang harus disediakan

pada awal kegiatan proyek, yang nantinya uang ini harus dikembalikan dari

penerimaan di akhir proyek (Giatman, 2006). Didalam cash flow, kas awal adalah

sejumlah dana yang harus tersedia pada setiap awal bulan. Dengan demikian kas

akhir pada bulan n adalah merupakan kas awal pada bulan n + 1.

18

2.3.4 Finansial

Yang dimaksud finansial adalah keputusan tentang keuangan untuk

mengatasi dan menyesuaikan kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi kas

sesudah kas awal defisit, maka harus diatasi dengan memasukkan dana pinjaman

dan bila kondisi kas sesudah awal kas surplus cukup besar dapat dipergunakan

untuk mengangsur/mengembalikan pinjaman (bila masih ada pinjaman), untuk

tujuan menekan bunga pinjaman (Asiyanto, 2003).

Dengan demikian pada kelompok finansial terdiri dari uang masuk dan

uang keluar, oleh karena itu total finansial dapat positif dan dapat juga negatif,

tergantung perimbangan antara uang masuk dan yang keluar pada kelompok

finansial pada tiap bulannya.

Sesuai dengan penjelasan diatas bahwa finansial ini adalah keputusan

keuangan, maka selalu diupayakan suatu keputusan yang terbaik, dimana tolak

ukurnya adalah jumlah bunga pinjaman yang harus dibayar, keputusan finansial

yang baik tentu akan menghasilkan bunga pinjaman yang lebih kecil. Kebutuhan

finansial dipengaruhi oleh kebijakan operasional dan kebijakan keuangan

(pembiayaan). Kebijakan operasional dan kebijakan pembiayaan menghasilkan

jadwal penerimaan dan pengeluaran. Semakin besar defisit maka kebutuhan dana

finansial menjadi lebih besar.

2.3.5 Kas Akhir

Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana merupakan

penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total finansial. Biasanya jumlah kas

akhir ditetapkan nilai minimalnya, yang dipakai sebagai pedoman dalam

kebijakan finansial.

2.4 Biaya

Biaya (Cost) adalah semua pengorbanan yang dibutuhkan dalam rangka

mencapai suatu tujuan yang diukur dengan nilai uang (Giatman, 2006). Menurut

Soeharto (1997), biaya adalah jumlah segala usaha dan pengeluaran yang

dilakukan dalam mengembangkan, memproduksi dan aplikasi produk. Penghasil

19

produk selalu memikirkan akibat dari adanya biaya terhadap kualitas, rehabilitas

dan maintainability karena ini akan berpengaruh terhadap biaya bagi pemakai.

Sebelum pembangunan proyek selesai dan siap dioperasikan, diperlukan

sejumlah besar biaya atau modal yang dikelompokkan menjadi modal tetap (fixed

capital) dan modal kerja (working capital) atau dengan kata lain biaya proyek =

modal tetap + modal kerja. Pengelompokkan ini berguna pada waktu pengkajian

aspek ekonomi dan pendanaan.

2.4.1 Modal Tetap

Modal tetap adalah bagian dari biaya proyek yang dipakai untuk

membangun instalasi atau menghasilkan produk proyek yang diinginkan.

Selanjutnya modal tetap dibagi menjadi dua yaitu biaya langsung dan biaya tak

langsung.

2.4.1.1 Biaya Langsung (Direct Cost)

Biaya langsung (Direct Cost) adalah biaya yang langsung berhubungan

dengan kostruksi/bangunan. Biaya langsung didapat dengan mengalikan

volume/kuantitas suatu item pekerjaan dengan harga satuan (Unit Cost) pekerjaan.

Harga satuan pekerjaan tersebut terdiri dari harga bahan, upah buruh, dan biaya

peralatannya. Volume atau kuantitas pekerjaan dihitung menurut satuan dari harga

satuan. Hal-hal yang mempengaruhi dan perlu diperhatikan pada perhitungan

biaya langsung antara lain:

a. Material

Yang mempengaruhi biaya langsung mengenai material yaitu:

- Bahan sisa/yang terbuang (waste)

- Harga yang terbaik yang masih memenuhi syarat bestek

- Cara penjualan kepada penjual (supplier)

b. Upah Buruh

- Untuk upah buruh dibedakan menjadi upah harian, borongan per

unit volume, atau borong keseluruhan (borong dol) untuk daerah-

daerah tertentu.

20

- Selain upah perlu diperhatikan faktor-faktor kemampuan dan

kapasitas kerjanya.

- Perlu diketahui apakah buruh atau mandor dapat diperoleh dari

daerah di sekitar lokasi proyek atau tidak. Kalau tidak, berarti

harus didatangkan buruh dari daerah lain. Ini menyangkut ongkos

transport, penginapan, gaji ekstra dan lain sebagainya.

- Undang-undang perburuhan yang berlaku juga perlu diperhatikan.

c. Peralatan

- Untuk peralatan yang disewa perlu diperhatikan ongkos keluar

masuk garasi, ongkos buruh untuk menjalankan alat, bahan baku

dan biaya reparasi kecil.

- Untuk alat yang disewa perlu diperhatikan bunga investasi,

depresiasi, reparasi besar, pemeliharaan dan ongkos mobilisasi.

Biaya langsung dapat kita ukur dengan matematika biasa. Jadi kalau

semua gambar dan bestek sudah lengkap dan jelas maka biaya langsung ini

seharusnya akan sama untuk suatu proyek, terlepas dari kontraktor mana yang

menghitungnya. Biaya tak langsunglah yang akan berbeda dari perhitungan tiap

kontraktor, dari setiap proyek/kontrak.

2.4.1.2 Biaya Tak Langsung (Indirect Cost)

Biaya Tak Langsung (Indirect Cost) adalah biaya yang tidak secara

langsung berhubungan dengan konstruksi, tetapi harus ada dan tidak dapat

dilepaskan dari proyek tersebut (Giatman, 2006). Yang termasuk dalam biaya tak

langsung adalah :

a. Biaya Overhead

Biaya overhead dapat digolongkan menjadi 2 (dua) jenis biaya sebagai

berikut :

1. Overhead Proyek (di lapangan)

Biaya overhead proyek antara lain:

- Biaya personil lapangan

- Fasilitas sementara di proyek : gudang, kantor, penerangan,

pagar, komunikasi, transportasi dan sebagainya.

21

- Bank garansi, bunga bank, ijin bangunan, pajak dan

sebagainya.

- Peralatan kecil-kecil yang umumnya habis/terbuang setelah

proyek selesai.

- Foto dan gambar jadi (As-bilt Drawing).

- Kontrol kualitas (Quality Control), seperti test kubus beton,

baja, sondir dan sebagainya.

- Rapat-rapat lapangan (Site Meeting).

- Biaya-biaya pengukuran.

- Dan lain-lain.

2. Overhead Kantor

Adalah biaya untuk menjalankan suatu usaha. Termasuk di

dalamnya adalah biaya sewa kantor, dan fasilitasnya, honor

pegawai kantor, ijin-ijin usaha, prakualifikasi, referensi bank,

anggota asosiasi-asosiasi, dan sebagainya.

b. Biaya Tak Terduga (Contigencies)

Biaya Tak Terduga (Contigencies) adalah salah satu dari biaya tak

langsung. Contigencies adalah biaya untuk kejadian-kejadian yang

mungkin biasa terjadi, ataupun tidak (Giatman, 2006). Misalnya

naiknya muka tanah, banjir, longsornya tanah dan sebagainya. Pada

umumnya biaya ini diperkirakan antara 0,5 sampai 5% dari biaya total.

Yang termasuk dalam Contigencies adalah :

1. Kesalahan

- Kealpaan pemborong dalam memasukkan beberapa pos

pekerjaan.

- Gambar yang kurang lengkap (misalnya ada bestek, tetapi tidak

tercantum dalam gambar).

2. Ketidakpastian yang Subyektif (Subjective Uncertainties)

- Ketidakpastian yang subyektif timbul karena interprestasi

subyektif terhadap bestek, misalnya tercantum dalam RKS :

“Bahan dengan merk ex A atau lainnya yang disetujui direksi”.

22

Dalam hal ini dapat diartikan boleh menggunakan merk lain

yang kualitasnya sama, dan harganya lebih murah, tetapi belum

tentu dapat disetujui oleh konsultan pengawas.

- Ketidakpastian yang subyektif lainnya adalah fluktuasi harga

material dan upah buruh yang tidak tepat diperkirakan.

3. Ketidakpastian yang Obyektif (Objective Uncertainties)

Ketidakpastian yang Obyektif adalah ketidakpastian tentang perlu

tidaknya suatu pekerjaan dilakukan atau tidak, dimana

ketidakpastian itu ditentukan oleh obyek diluar kemampuan

manusia, misalnya : perlu tidaknya memasang Sheet pile untuk

pembuatan pondasi. Dalam hal ini perlu tidaknya penggunaan

sheet pile ditentukan oleh faktor tinggi rendahnya muka air tanah

pada waktu pondasi dibuat.

4. Variasi Efisiensi (Chance Variation)

Chance Variation adalah variasi efisiensi dari sumber-sumber

daya, yaitu efisiensi dari buruh, peralatan, dan material.

c. Keuntungan

Untuk inilah seseorang mau mengambil resiko menjadi

rekanan/kontraktor. Keuntungan tidak sama dengan gaji. Keuntungan

adalah hasil jerih payah dari keahlian, ditambah hasil dari faktor

resiko.

Semua jenis biaya yang ditunjukkan di atas (tanpa keuntungan) adalah

biaya yang mau tidak mau harus dikeluarkan oleh kontraktor. Jadi

seyogyanya tidak dapat dikurangi (kecuali mengadakan pelanggaran).

Maka satu-satunya biaya yang dapat ditambah atau dikurangi (bila

diperlukan) oleh kontraktor adalah keuntungan.

2.4.2 Modal Kerja

Untuk melaksanakan suatu proyek sampai dengan selesai pasti

memerlukan modal kerja atau modal yang dipinjam dari lembaga keuangan

seperti bank atau lembaga keuangan lainnya. Besar kecilnya modal kerja yang

diperlukan dalam suatu proyek dipengaruhi oleh beberapa hal, antara lain:

23

a. Persyaratan pembayaran yang diatur dalam kontrak (surat perjanjian)

Semakin banyak frekuensi pembayaran maka modal kerja yang

diperlukan semakin kecil, begitu juga sebaliknya bila frekuensi

pembayaran sedikit akan diperlukan modal kerja yang besar. Misalnya,

sistem pembayaran dalam kontrak Turn Key (dibayar hanya sekali

pada saat proyek sudah diserah terima) memerlukan modal sebesar

100% dari total biaya.

b. Kebijakan Operasional (pelaksanaan kegiatan proyek)

Kebijakan operasional yang tidak berorientasi pada penyediaan modal

kerja, cenderung memerlukan modal kerja proyek yang lebih besar.

Kebijakan operasional disini menyangkut dua aspek, yaitu aspek

penerimaan dan pembiayaan yang terjadwal dengan baik (efisien) akan

memerlukan modal kerja proyek yang besar.

Dengan demikian pengendalian modal kerja proyek terjadi pada dua tahap,

yaitu: tahap penyusunan kontrak (a) dan tahap pelaksanaan kontrak (b). Kontrak

(surat perjanjian) yang telah ditanda tangani pada dasarnya sudah tertutup

kemungkinan untuk melakukan pengendalian modal kerja, kecuali bila terbuka

peluang baru untuk melakukan negosiasi dalam memperbaiki cara pembayaran

yang ada.

Pada tahap pelaksanaan proyek, masih terbuka kesempatan untuk

melakukan modal kerja proyek. Oleh karena itu para pelaksana proyek (terutama

kepala proyek) harus memperhatikan ini untuk membantu tercapainya sasaran

proyek khususnya dalam melakukan pengendalian biaya dan waktu.

2.4.3 Bunga Pinjaman

Bunga (Interest) adalah sejumlah uang yang harus dibayarkan akibat

pemakaian uang yang dipinjam sebelumnya. Penarikan bunga pada dasarnya

merupakan kompensasi dari penurunan nilai uang selama waktu peminjam

sehingga besarnya bunga relatif sama besarnya dengan penurunan nilai uang

tersebut.

24

Menurut Giatman (2006), ada dua macam suku bunga yaitu bunga

sederhana (Simple Interest) dan bunga majemuk (Compound Interest).

a. Bunga Sederhana

Sistem bunga sederhana (simple interest), yaitu sistem perhitungan

bunga yang didasarkan atas besarnya pinjaman semula, dan bunga

periode sebelumnya yang belum dibayar tidak termasuk faktor pengali

bunga.

b. Bunga Majemuk

Sistem bunga majemuk (compound interest), yaitu sistem perhitungan

bunga di mana bunga tidak hanya dihitung terhadap pinjaman awal,

tetapi perhitungan didasarkan atas besarnya hutang awal periode yang

bersangkutan, dengan kata lain bunga berbunga.

2.4.4 Unsur-unsur Biaya

Selain komponen-komponen biaya yang telah diuraikan diatas, ada

beberapa usur biaya lain yang tidak boleh dilupakan. Suatu perkiraan biaya akan

lengkap bila mengandung unsur-unsur berikut (Soeharto, 1997):

a. Biaya Pembelian Material dan Peralatan

Menyusun perkiraan biaya pembelian material dan peralatan amat

kompleks, mulai dari membuat spesifikasi, mencari sumber,

mengadakan lelang sampai kepada membayar harganya. Terdapat

berbagai alternatif yang tersedia untuk kegiatan tersebut, sehingga bila

kurang tepat menanganinya mudah sekali membuat biaya proyek

menjadi tidak ekonomis. Material dan peralatan ini terdiri dari material

curah, peralatan utama yang akan terpasang sebagai bagian fisik pabrik

dan lain-lain, yang diperlukan dalam proses pelaksanaan proyek

seperti fasilitas sementara dan lain-lain.

b. Biaya Penyewaan atau Pembelian Peralatan Konstruksi

Disamping peralatan pada butir a, terdapat juga peralatan konstruksi

yang dipergunakan sebagai sarana bantu konstruksi dan tidak akan

menjadi bagian permanen dari pabrik/instalansi. Contoh untuk ini

adalah truk, crane, fork lift, scraper dan lain-lain.

25

c. Upah Tenaga Kerja

Hal ini terdiri dari tenaga kerja kantor pusat yang sebagian besar terdiri

dari tenaga ahli bidang engineering dan tenaga konstruksi plus

penyedia di lapangan. Mengidentifikasi biaya tenaga kerja/jam orang

merupakan penjabaran lebih jauh dari mengkaji lingkup proyek.

Mengingat porsi tenaga dapat mencapai 25-30% dari total biaya

proyek, maka mengkaji masalah ini sedalam-dalamnya amat penting di

dalam menyiapkan perkiraan biaya. Seperti aspek produktivitas, man-

power loading, tingkat gaji serta kompensasi dan lain-lain.

d. Biaya Subkontrak

Pekerjaan subkontrak umumnya merupakan paket kerja yang terdiri

dari jasa dan material yang disediakan oleh subkontraktor, dan belum

termasuk didalam klasifikasi butir a,b maupun c.

e. Biaya Transportasi

Termasuk seluruh biaya transportasi material, peralatan, tenaga kerja

yang berkaitan dengan penyelenggaraan proyek.

f. Overhead dan Administrasi

Komponen ini meliputi pengeluaran operasi perusahaan yang

dibebankan kepada proyek (menyewa kantor, membayar listrik,

telepon, biaya pemasaran) dan pengeluaran untuk pajak, asuransi,

royalti, uang jaminan dan lain-lain.

g. Fee/Laba Kontigensi

Setelah semua komponen biaya terkumpul, kemudian diperhitungkan

jumlah kontigensi dan fee atau laba.

Besarnya distribusi unsur biaya tersebut tentu berbeda antara satu dan lain

proyek. Misalnya untuk proyek E-MK (Engineering-Manufaktur dan Konstruksi)

golongan industri proses dan proyek sipil atau gedung lazimnya tentunya

memiliki distribusi unsur biaya yang berbeda dengan proyek pembangunan sarana

transportasi (misalnya jalan raya).