1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Manusia pada kodratnya adalah suatu makhluk sosial yang

kodratnya saling berhubungan dan berinteraksi satu dengan lain.

Hubungan ini yang kemudian mendasari timbulnya perikatan. Istilah

perikatan sendiri merupakan terjemahan dari istilah verbintennis yang

dapat didefinisikan hal yang mengikat yang menurut kenyataannya dapat

berupa perbuatan menimbulkan hak pada satu pihak dan kewajiban pada

pihak lain.1

Perikatan adalah isi dari perjanjian, yang memiliki sifat

terbuka artinya isinya dapat ditentukan oleh para pihak dengan beberapa

syarat yang disetujui oleh kedua belah pihak yaitu dengan tidak

bertentangan dengan ketertiban umum, kesusilaan, dan undang-undang,

hal ini mengandung makna Buku III KUHP Perdata dapat diikuti oleh para

pihak atau dapat juga para pihak menentukan lain/menyimpanginya

dengan beberapa syarat namun hanya yang bersifat pelengkap saja yang

dapat disimpanginya, karena didalam ketentuan umum ada yang bersifat

pelengkap dan pemaksa (yang bersifat pemaksa, misalnya Pasal 1320

KUHP Perdata).2

Dalam Pasal 1233 Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata diatur dan didefinisikan bahwa “tiap-tiap perikatan dilahirkan

1 Abasslessy, https://abaslessy.wordpress.com/2012/10/26/hukum-perikatan-dan-perjanjian,

diakses tanggal 9 Desember 2015 2 Handri Raharjo, Hukum Perjanjian di Indonesia, (Yogyakarta : Pustaka Yustisia, , 2009),

Halaman 39

2

baik karena persetujuan, baik karena undang - undang”.3 Mengacu pada

Undang - Undang diatas termuat jelas bahwa setiap kewajiban perdata

dapat terjadi karena kehendak para pihak yang sengaja melakukan

perikatan maupun karena diatur oleh peraturan perundang-undangan yang

berlaku.

Adapun sumber – sumber perikatan ada 2 (dua) yaitu :

1. Bersumber dari Undang – Undang

Perikatan yang lahir dari undang-undang yaitu perikatan yang lahir

dari suatu keadaan hukum yang tidak dikehendaki atau direncanakan

oleh para pihak atau dari suatu peristiwa hukum. Dari perbuatan

hukum atau peristiwa hukum tersebut oleh undang-undang ditentukan

lahir suatu perikatan.

2. Bersumber dari Perjanjian

Perikatan yang lahir dari perjanjian yaitu perikatan yang lahir atas

kehendak dan direncanakan para pihak untuk saling mengikatkan diri

dalam suatu perikatan.

Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata memberikan

definisi tentang perjanjian sebagai : “perjanjian adalah suatu perbuatan

dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu

orang lain atau lebih”.4

Dapat disimpulkan bahwa perjanjian

menyebabkan satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap orang

lain.

3 Kitab Undang – Undang Hukum Perdata, pasal 1233 4 Kitab Undang – Undang Hukum Perdata, pasal 1313

3

Menurut R. Subekti pengertian perjanjian adalah suatu peristiwa di mana

seorang berjanji kepada orang lain atau di mana dua orang itu saling

berjanji untuk melaksanakan suatu hal, yang menimbulkan suatu

hubungan hukum yang dinamakan perikatan antara dua orang yang

membuatnya, dan terbentuknya berupa suatu rangkaian perkataan yang

mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau ditulis5.

Kesanggupan yang terkandung dalam pengertian diatas diatur secara lebih

terperinci syarat-syaratnya sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 Kitab

Undang-Undang Hukum Perdata sebagai suatu kualifikasi atas

dilaksanakannya suatu perjanjian yang kemudian menimbulkan perikatan.

Syarat – syarat tersebut adalah sebagai berikut 6:

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;

2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

3. Suatu hal tertentu;

4. Suatu sebab yang halal

Syarat – syarat tersebut diatas terbagi atas 2 (dua) unsur pokok :

1) Syarat yang menyangkut subyek (pihak) yang mengadakan perjanjian

( unsur subyektif).

2) Syarat yang berhubungan langsung dengan obyek perjanjian (unsur

obyektif).

5 Subekti (3), Hukum Perjanjian, Cetakan Keenam, Jakarta : Intermasa, 1979, Halaman 1.

6 Kitab Undang – Undang Hukum Perdata, pasal 1320

4

Unsur subyektif mencakup adanya unsur kesepakatan secara bebas dari

pihak yang berjanji dan kecakapan dari pihak-pihak yang melaksanakan

perjanjian. Sedangkan unsur obyektif meliputi keberadaan dari pokok

persoalan yang merupakan obyek yang diperjanjikan dan kausa dari obyek

yang berupa prestasi yang disepakati untuk dilaksanakan tersebut haruslah

sesuatu yang tidak dilarang atau diperkenankan menurut hukum7

Suatu pelaksanaan perjanjian peralihan hak/ jual beli harus

memperhatikan syarat-syarat yang telah ditentukan oleh undang-undang

sebagaimana tersebut diatas. Kekurangan dalam hal syarat-syarat tersebut

dapat mengakibatkan peralihan hak dimaksud menjadi batal demi hukum

atau dapat dibatalkan. Suatu peralihan hak dapat dikualifikasikan batal

demi hukum jika syarat-syarat objektif dari perjanjian itu tidak terpenuhi.

Sedangkan peralihan hak dapat dibatalkan jika syarat-syarat subjektif dari

perjanjian itu tidak terpenuhi. Apabila perjanjian jual beli sebagai suatu

peralihan hak dinyatakan batal demi hukum, akta itu dianggap tidak

pernah ada atau kembali pada keadaan semula. Untuk suatu Perjanjian/

peralihan hak yang dapat dibatalkan maka sejak semula akta itu dianggap

ada tetapi kemudian disepakati para pihak atau diputus oleh pengadilan

atas permintaan para pihak sehubungan dengan tidak terpenuhinya syarat-

syarat subjektif dari perjanjian itu sehingga peralihan hak tersebut

dibatalkan.

Peralihan hak sendiri adalah suatu perbuatan hukum yang

bertujuan memindahkan atau mengalihkan hak dari satu pihak ke pihak

7 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Perikatan yang Lahir dari Perjanjian, Jakarta : PT. Raja

Grafindo Persada, 2003, Halaman 94.

5

lain. Dengan perbuatan dialihkannya suatu hak menunjukkan adanya suatu

perbuatan hukum yang disengaja dilakukan oleh satu pihak dengan

maksud memindahkan hak miliknya kepada orang lain. Perpindahan hak

milik tersebut disepakati oleh para pihak yang melakukan peralihan hak

tersebut.

Dalam kaitannya dengan suatu peralihan hak atas tanah, perlu

ditelaah kembali bahwa dasar dari suatu peralihan hak atas tanah adalah

kepemilikan atas tanah yang dialihkan melalui suatu perbuatan hukum.

Untuk sebagian orang dilakukan pula pendaftaran hak atas tanah. Tujuan

diadakannya pendaftaran hak atas tanah adalah untuk menjamin kepastian

hukum dan sebagai bentuk perlindungan hukum terhadap pemegang hak.

Di lain hal, sebagian orang yang biasanya memiliki tanah adat melakukan

pendaftaran hak atas tanah hanya untuk menentukan siapa yang wajib

membayar pajak atas tanah.

Untuk lebih mendalami pembahasan peralihan hak atas tanah,

maka perlu ditelaah lebih lanjut mulai dari pengertian tanah itu sendiri.

Sebutan tanah dalam bahasa Indonesia digunakan dalam berbagai tujuan

dan makna. Sehingga dalam penggunaannya diperlukan suatu batasan –

batasan agar dapat digunakan dalam konteks yang tepat.

Menurut Boedi Harsono, tanah adalah permukaan bumi, yang

dalam penggunannya meliputi juga sebagian tubuh bumi yang ada

dibawahnya dan sebagian ruang yang ada diatasnya.8

8 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia (Sejarah Pembentukan Undang – Undang Pokok

Agraria, Isi dan Pelaksanaannya), Jilid 1, Hukum Tanah Nasional, Jakarta: Djambatan, Edisi

Revisi 2007, Halaman 265

6

Sedangkan Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (1994), tanah

adalah9:

1. Permukaan bumi atau lapisan bumi yang diatas sekali

2. Keadaan bumi disuatu tempat

3. Permukaan bumi yang diberi batas

4. Bahan-bahan dari bumi, bumi sebagai bahan sesuatu (pasir, cadas, napal,

dsb).

Mengenai perbuatan hukum yang mendasari peralihan hak atas

tanah salah satunya diperoleh melalui Jual Beli. Ada dua hal penting yang

perlu diperhatikan dalam jual beli tanah, yaitu mengenai subjek dan objek

jual beli tanah. Mengenai subjek jual beli tanah adalah para pihak yang

melakukan jual beli yaitu penjual dan pembeli. Perlu diperhatikan bahwa

penjual harus mempunyai dasar kepemilikan hak atas tanah baik itu milik

perorangan atau keluarga.

Sedangkan mengenai objek jual beli tanah adalah hak kepemilikan

atas tanah yang akan dijual kepada pembeli. Didalam jual beli tanah,

tujuan membeli hak atas tanah adalah supaya dapat secara sah menguasai

dan mempergunakan tanah tidak hanya secara yuridis namun secara

faktual, sehingga secara hukum yang diperjualbelikan adalah hak atas

tanah serta penguasaannya secara fisik.

Sebagaimana dijelaskan sebelumnya, menurut Undang – Undang

ada 4 syarat mengenai sahnya suatu perjanjian dalam konteks ini

mengenai syarat sah jual beli hak atas tanah yaitu:

9 Pusat Pembinaan dan Pengembangan Bahasa, 1994, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai

Pustaka, Jakarta, Halaman 234

7

A. Syarat Sepakat Yang Mengikat Dirinya

Dalam syarat ini berarti kedua pihak sama-sama sepakat untuk saling

mengikatkan diri mengadakan suatu perjanjian jual beli yang akan

dituangkan dalam akta Pejabat khusus yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah

(PPAT).

B. Syarat Cakap

Untuk mengadakan suatu perjanjian perbuatan hukum dalam hal ini

perjanjian jual beli hak atas tanah, maka yang berhak adalah para pihak

yang sudah memenuhi syarat dewasa menurut hukum, sehat pikiran dan

tidak berada dibawah pengampuan, dan bukan orang-orang yang secara

jelas dikualifikasikan tidak cakap hukum sesuai Undang – Undang yang

berlaku.

C. Syarat Hal Tertentu

Landasan dibuatnya suatu perjanjian tentu salah satunya berdasarkan

objek perjanjian. Sehingga adanya objek perjanjian yang riil dan secara

hukum jelas bukti – bukti keberadaan objek sebagaimana dimaksud.

D. Syarat Sebab Yang Halal

Didalam pengadaan suatu perjanjian, isi dan tujuan dalam perjanjian itu

harus jelas dan berdasarkan atas keinginan kedua belah pihak yang

mengadakan perjanjian dengan itikad baik dan tujuan yang tidak

menyalahi Undang- Undang.10

Berangkat dari syarat – syarat tersebut, dalam tahapan proses jual

beli tanah baik dengan bangunan seperti rumah, atau jual beli apartemen

10

https://denyelfaruq.wordpress.com/peralihan-hak-atas-tanah-melalui-jual-beli/

8

ataupun property lainnya sering kita mendengar istilah Perjanjian

Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan Akta Jual Beli (AJB). Seluruh istilah

diatas adalah proses dan tata cara peralihan hak atas tanah dan bangunan.

Perbedaan masing-masing istilah tersebut adalah terletak pada

proses,bentuk perbuatan hukumnya dan bagaimana konsekuensi terhadap

para pihak baik penjual maupun pembeli.

Perjanjian Pengikatan Jual Beli dibuat untuk melakukan

pengikatan sementara sebelum pembuatan Akta Jual Beli resmi di hadapan

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Secara umum isi Perjanjian

Pengikatan Jual Beli adalah kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri

kepada pembeli atas suatu perbuatan jual beli dengan disertai pemberian

tanda jadi atau uang muka berdasarkan kesepakatan. Umumnya Perjanjian

Pengikatan Jual Beli dibuat di bawah tangan karena suatu sebab tertentu

seperti pembayaran harga belum lunas atau belum dibayarkannya pajak -

pajak. Di dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli memuat perjanjian-

perjanjian, seperti besarnya harga, kapan waktu pelunasan dan dibuatnya

Akta Jual Beli.

Perjanjian Pengikatan Jual Beli dapat dibuat apabila harga jual beli

sudah dibayarkan lunas oleh pembeli kepada penjual tetapi belum bisa

dilaksanakan Akta Jual Beli, karena antara lain pajak-pajak jual beli belum

dibayarkan, sertifikat masih dalam pengurusan dan lain-lain. Dalam pasal-

klausul di Perjanjian Pengikatan Jual Beli tersebut dicantumkan kapan

Akta Jual Beli akan dilaksanakan dan apa saja persyaratannya.

9

Sedangkan pengertian Akta Jual Beli adalah akta otentik yang

dibuat oleh PPAT untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan.

Pembuatan Akta Jual Beli sudah diatur sedemikian rupa melalui beberapa

Peraturan yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah, Peraturan Menteri Agraria Nomor 3 tahun 1997

tentang ketentuan pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun

1997 tentang Pendaftaran Tanah, Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun

1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Pembuatan Akta Jual Beli dilakukan setelah seluruh pajak-pajak

yang timbul karena jual beli sudah dibayarkan oleh para pihak sesuai

dengan kewajibannya masing-masing. Kemudian langkah selanjutnya

adalah mengajukan pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan

setempat atau yang lebih dikenal dengan istilah balik nama. Dengan

selesainya balik nama sertifikat maka hak yang melekat pada tanah dan

bangunan sudah berpindah dari penjual kepada pembeli.

Sejak berlakunya Undang – Undang Pokok Agraria Nomor 5

Tahun 1960, peralihan hak atas tanah dapat dilakukan melalui beberapa

perbuatan hukum seperti jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian

dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain yang

dimaksudkan untuk memindahkan hak milik. Menurut Pasal 37 ayat 1

Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, peralihan hak atas tanah dan

hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah,

pemasukan data perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak

lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan

10

jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang

menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.11

Peralihan hak atas tanah sebagaimana dimaksud diatas hanya dapat

dibuktikan dengan akta yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta

Tanah (PPAT) yang akan menjadi dasar pendaftaran perubahan data

pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 95 ayat 1

huruf a Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional

Nomor 3 Tahun 1997.

Perbuatan hukum yang dilakukan dihadapan PPAT akan

menghasilkan suatu akta otentik yang akan dijadikan sebagai alat bukti

bagi para pihak yang melakukan perbuatan hukum tertentu mengenai hak

atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, yang akan dijadikan

sebagai dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang

diakibatkan oleh perbuatan hukum dimaksud.

Selain dibuat dihadapan pejabat umum, untuk dapat memperoleh

otentisitasnya maka akta yang bersangkutan harus dibuat dalam bentuk

yang ditentukan oleh peraturan perundang-undang dan pejabat umum

dihadapan siapa akta itu dibuat harus mempunyai wewenang untuk

membuat akta itu, ditempat dimana akta itu dibuatnya.12

Dalam hal proses jual beli, dasar perolehan hak atas suatu tanah

pada khususnya harus sesuai dengan peraturan perundang – undangan

yang berlaku. Secara spesifik dalam PP Nomor 24 tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah diatur bahwa mengenai penerbitan sertifikat tentu

11

Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997, pasal 37 ayat 1 12

http://myrizal-76.blogspot.co.id/2011/08/peran-ppat-dalam-peralihan-hak-atas.html, diakses

tanggal 10 Januari 2016

11

harus didasarkan pada penyajian data fisik dan data yuridis yang valid dan

lengkap.

Penulis disini akan membahas dan mengkaji mengenai peralihan

hak atas tanah melalui proses Akta Jual Beli yang dilakukan dihadapan

Pejabat Pembuat Akta Tanah berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli

yang sebelumnya telah dibatalkan.

B. PERMASALAHAN

Rumusan Masalah :

1. Apa akibat hukum atas batalnya akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli

(PPJB) yang dilakukan dihadapan Notaris?

2. Bagaimana implikasi dan akibat hukum terhadap Akta Jual Beli yang

dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, berdasarkan Akta

Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang telah dibatalkan?

C. METODE PENELITIAN

Penelitian atas judul: “KEKUATAN HUKUM AKTA

PEMBATALAN ATAS PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI

( PPJB ) TANAH YANG DILAKUKAN DIHADAPAN NOTARIS”

menggunakan metode penelitian hukum normatif, yaitu pendekatan yang

dilakukan dengan mengadakan penelusuran-penelusuran asas-asas hukum

umum untuk kemudian diinterpretasikan dari segi aturan hukum.

Penelitian ini bersifat deskriptif analitis yaitu penelitian yang

dimaksud untuk mempertegas rumusan masalah serta untuk melihat

gambaran mengenai jawaban atas permasalahan yang diajukan.

12

Berdasarkan jenis dan bentuknya, data yang diperlukan dalam

penelitian ini adalah data sekunder.13

Data sekunder tersebut diperoleh

dari studi kepustakaan yaitu dari data- data yang tersedia :

a) Bahan Hukum Primer yaitu bahan–bahan hukum yang mengikat, dan

terdiri dari: Peraturan Perundang-Undangan, seperti UU dan Peraturan

Pemerintah Pengganti Undang-Undang, Keputusan Presiden dan

peraturan yang setaraf, Keputusan Menteri dan peraturan yang setaraf,

Peraturan-Peraturan Daerah, Bahan Hukum yang tidak dikodifikasikan,

Yurisprudensi, Traktat, Bahan hukum dari zaman penjajahan yang

hingga kini masih berlaku.

b) Bahan Hukum sekunder yaitu bahan-bahan hukum yang memberikan

penjelasan mengenai bahan hukum primer. Misalnya rancangan

undang-undang, hasil-hasil penelitian, hasil karya dari kalangan

hukum.

Pengumpulan data dilakukan melalui studi kepustakaan, studi

kepustakaan dilakukan dengan mengacu pada buku-buku, dan peraturan

perundang-undangan dari perpustakaan.

Data hasil penelitian ini dianalisis secara kualitatif, yaitu data

kepustakaan. Keseluruhan data hasil penelitian akan dikemukakan dan

akhirnya yang akan menjawab pokok permasalahan dari penelitian ini.

13Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum ( Jakarta: Universitas Indonesia, 2005 ), hal.

51.

13

D. TUJUAN DAN SISTEMATIKA PENULISAN

Tujuan Penulisan

1. Untuk mengetahui implikasi hukum pembuatan akta Pembatalan oleh

Notaris

2. Untuk menganalisa sejauh mana akibat hukum atas peralihan hak yang

berdasar pada proses peralihan hak yang cacat hukum.

E. Sistematika Penulisan

BAB I

Pendahuluan

Dalam Bab ini diuraikan mengenai latar belakang dari masalah yang

menjadi pokok penulisan dalam tesis ini. Pembahasan dibatasi agar tidak

menyimpang dari pokok pembahasannya. Dalam bab ini juga diuraikan

mengenai latar belakang, pokok permasalahan, metode penelitian dan

sistematika penulisan.

BAB II

Landasan Teori

Uraian Umum dan analisa Tentang “KEKUATAN HUKUM AKTA

PEMBATALAN ATAS PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI

(PPJB) TANAH YANG DILAKUKAN DIHADAPAN NOTARIS

Dalam Bab ini penulis akan membahas tentang tinjauan umum Peralihan

hak atas tanah, Proses peralihan hak dengan jual beli yang benar,

14

ketentuan mengenai syarat – syarat Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan

Akta Jual Beli.

BAB III

Metodologi Penelitian

Dalam Bab ini akan diuraikan mengenai metodologi baik dalam analisis

data dan metodologi dalam hal interpretasi hasil kajian.

BAB IV

Pembahasan

Penulis akan membahas secara mendalam mengenai landasan teori

dikaitkan dengan analisa singkat terhadap permasalahan. Penulis juga akan

memberikan analisa atas semua pokok permasalahan yang ada.

BAB V

Kesimpulan dan Saran

Bab ini merupakan bagian akhir dari seluruh kegiatan penulisan tesis.

Penulis akan memberikan kesimpulan dan saran setelah membahas seluruh

pokok permasalahan yang ada.