1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Salah satu butir tentang Undang-Undang Perumahan dan Permukiman No. 4

tahun 1992 adalah setiap warga negara mempunyai hak untuk menempati, dan/atau

menikmati dan/atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat,

aman, serasi dan teratur, permukiman merupakan salah satu kebutuhan pokok

penduduk setelah pangan dan sandang.

Besarnya jumlah penduduk Indonesia perlu didukung dengan ketersediaan

permukiman sebagai salah satu kebutuhan dasar utama. Kesenjangan antara

kebutuhan dan ketersediaan tempat tinggal (backlog) di Indonesia pada tahun 2014

diperkirakan mencapai sekitar 17,2 juta unit. Angka ini diproyeksikan dari angka

13,6 juta unit pada tahun 2010 dan 4,3 juta unit pada tahun 2000 (berdasarkan

sensus BPS yang diadakan setiap 10 tahun sekali). Kebutuhan ini setiap tahunnya

terus mengalami penambahan. Rata-rata pertumbuhan kebutuhan akan rumah

sebesar 930 unit setiap tahunnya.

Menurut Bintarto (1989 dalam Paruntung, 2004), permukiman menempati

area yang paling luas dalam penataan ruang, mengalami perkembangan yang

selaras dengan perkembangan penduduk dan mempunyai pola-pola tertentu yang

menciptakan bentuk dan struktur suatu kota yang berbeda dengan kota lainnya.

2

Salah satu kendala yang dihadapi dalam pembangunan khususnya di

Mamminasata adalah harga tanah. Banyak hal yang mempengaruhi tingkat harga

tanah di suatu area permukiman, diantaranya adalah lokasi tanah terhadap

keberadaan Apartemen yang saat ini marak dibangun di Mamminasata.

Berbagai kendala yang dihadapi dalam pembangunan permukiman khususnya

ketersediaan lahan dan mahalnya harga lahan menjadikan hunian vertikal yaitu

pembangunan hunian ke atas menjadi solusi yang cocok untuk menghadapi masalah

lahan ini. Diantara hunian vertikal yang biasa terdapat di kota-kota saat ini ada

berbagai macam diantaranya hotel, rumah susun dan apartemen. Penelitian ini

mengkaji hunian apartemen yang menjadi salah satu bentuk hunian vertikal yang

biasanya digunakan oleh kalangan menengah ke atas, begitu juga pengaruhnya

terhadap harga tanah di sekitarnya.

Peraturan Pemerintah No. 47 tahun 1997 tentang RTRWN menetapkan

Kawasan Mamminasata sebagai Kawasan Andalan Wilayah metropolitan

Mamminasata. Perpres No. 5 Tahun 2011 tentang rencana tata ruang kawasan

perkotaan Makassar, Maros, Sungguminasa, dan Takalar (Mamminasata)

menetapkan tujuan dari pengembangan Kawasan Perkotaan Mamminasata adalah

sebagai salah satu pusat pertumbuhan wilayah dan/atau pusat orientasi pelayanan

berskala internasional serta penggerak utama di Kawasan Timur Indonesia. Hal ini

semakin menjadikan kawasan Mamminasata sangat penting untuk diperhatikan

pengelolaan perkotaannya untuk perkembangan wilayah Indonesia Timur.

Keberadaan Apartemen di Mamminasata mulai berkembang akhir-akhir ini.

Hal ini dengan dikenalnya Kota Makassar sebagai pusat perkembangan di

3

Indonesia Timur. Hal ini tentu mempengaruhi harga tanah di sekitar Apartemen

tersebut. Oleh karena itu penelitian ini dilakukan dengan tujuan menganalisis

pengaruh keberadaan Apartemen terhadap harga tanah di Mamminasata.

1.2. Rumusan Masalah

Seperti yang telah diketahui bahwa salah satu masalah yang dihadapi dalam

pembangunan di Indonesia untuk mengimbangi pertumbuhan penduduk yang ada

yaitu harga tanah yang tidak tentu dengan ditambah pasar tanah yang tidak

transparan. Harga tanah dalam suatu kota tidak dapat diidentifikasi dengan mudah

dalam menyediakan lahan untuk pembangunan.

Lokasi pembangunan membutuhkan syarat kompleks dalam penentuan lokasi

berdirinya berbagai bangunan, syarat tersebut berupa kebutuhan manusia,

kenyamanan untuk menetap di dalamnya. Kebutuhan tersebut berupa penyediaan

fasilitas berupa prasarana seperti listrik, air bersih, jaringan jalan yang baik, fasilitas

pendidikan, fasilitas kesehatan dan keamanan, serta keberadaan fasilitas di

sekitarnya. Hal ini akan berpengaruh terhadap harga tanah di kawasan tersebut yang

menjadikannya berbeda-beda berdasarkan kelengkapan dan lokasinya terhadap

fasilitas tersebut.

Adanya perbedaan harga tanah ini mejadi masalah tersendiri bagi penyediaan

lokasi pembangunan bagi pemerintah untuk menyediakan lokasi yang nyaman dan

terjangkau di Mamminasata. Sehingga permasalahan yang akan dikaji dalam

penelitian ini adalah:

1. Bagaimana persebaran apartemen di kawasan perkotaan Mamminasata.

4

2. Sejauh mana kebutuhan Apartemen di kawasan perkotaan Mamminasata.

3. Bagaimana pengaruh apartemen terhadap harga tanah di sekitar

bangunan apartemen dan di kawasan perkotaan Mamminasata.

1.3. Tujuan Penelitian

Penelitian ini memiliki tujuan yaitu:

1. Mengetahui keberadaan Apartemen di Mamminasata.

2. Mengetahui kebutuhan hunian Apartemen di Mamminasata.

3. Mengetahui pengaruh Apartemen terhadap harga tanah di

Mamminasata.

1.4. Pertanyaan Penelitian

Pertanyaan penelitian pada riset ini adalah:

1. Di mana sajakah lokasi Apartemen di Mamminasata?

2. Bagaimana kebutuhan akan hunian vertikal berupa Apartemen di

Mamminasata?

3. Apakah keberadaan hunian apartemen mempengaruhi harga tanah di

sekitarnya?

1.5. Manfaat Penelitian

Manfaat praktis empiris dari penelitian ini diantaranya:

1. Sebagai masukan bagi pemerintah dalam merencanakan pusat-pusat

perkembangan dengan mengetahui pola persebaran kegiatan ekonomi.

5

2. Sebagai masukan bagi pemerintah untuk memaksimalkan fungsi

apartemen sebagai hunian di dalam kota.

3. Sebagai masukan bagi pemerintah agar dapat memberikan penyediaan

fasilitas sarana dan prasarana untuk menyeimbangkan harga tanah di

sekitarnya.

Sedangkan manfaat teoritis akademis dari penelitian ini yaitu:

1. Sebagai bahan untuk penelitian dan pengembangan selanjutnya dalam

kajian yang berkaitan dengan pertanahan.

2. Sebagai bahan untuk penelitian dan pengembangan dalam kajian

permukiman khususnya hunian vertikal/apartemen.

1.6. Keaslian Penelitian

Terdapat beberapa penelitian sebelumnya yang mengkaji mengenai

permukiman dan hunian di Indonesia khususnya yang berkaitan dengan harga

tanah, hal ini dikarenakan harga tanah merupakan faktor yang sangat

berpengaruh terhadap pemilihan areal pembangunan.

Penelitian sebelumnya yang telah dilakukan untuk mengidentifikasi faktor

yang mempengaruhi harga tanah mengidentifikasi bahwa beberapa faktor fisik

memiliki pengaruh besar terhadap variasi harga tanah dan bangunan yaitu

ketersediaan transportasi, jaringan air bersih, jaringan listrik, kondisi jalan, luas

lahan dan bangunan, sarana kebersihan dan persampahan, jarak ke tempat kerja,

sarana pendidikan, jarak ke pusat kota, posisi/letak bangunan (tengah/sudut),

6

lebar jalan, tempat ibadah, topografi, bebas banjir dan sarana kesehatan

(Fahirah, 2010).

Penelitian ini memusatkan kajian pada fasilitas publik berupa apartemen,

yaitu pada pengaruhnya terhadap harga tanah di sekitarnya, juga mengenai pola

persebaran apartemen dan bagaimana kebutuhan daerah akan apartemen

ditinjau dari kebutuhan akan permukiman di dalam kota. Untuk lebih jelas

mengenai tujuan, metode, dan hasil penelitian sebelumnya dapat dilihat pada

tabel 1.1 berikut ini:

7

Tabel 1.1 Matriks Penelitian Sebelumnya.

Penulis Judul Tujuan Metode Penelitian Hasil Penelitian

Masitoh (2003) Pengaruh Keberadaan

Perumahan Terhadap

Perubahan Harga Lahan

di Kecamatan Ciledug

Tujuan :

Mengidentifikasi faktor-faktor

perumahan yang mempengaruhi

perubahan harga lahan dan seberapa

besar perubahan harga lahan bagi

kawasan perumahan dan sekitarnya

akibat faktor tersebut.

Metode Penelitian:

Metode Penilaian dan Analisis Net

Present Value. Ditinjau dari cara dan

taraf pembahasan masalahnya

diungkapkan dalam bentuk deskriptif

yang didukung dengan bentuk

normatif, kajian pustaka dan dalam

bentuk spasial dengan menggunakan

peta.

Adanya perumahan di

Kecamatan Ciledug

berpengaruh terhadap

perubahan harga lahan.

Saran penyediaan Apartemen

untuk pengembangan

perumahan.

Paruntung (2004) Faktor-faktor yang

mempengaruhi perumahan

perumnas IV Padang Bulan,

Kota Jayapura.

Tujuan :

Menganalisis factor-faktor yang

mempengaruhi harga perumahan dan

minta pembelian rumah, termasuk faktor

Apartemen.

Metode Penelitian:

Kuantitatif Survey dengan analisis

kuantitatif serta deskriptif kualitatif.

Hasil analisis faktor-faktor

yang mempengaruhi Perum

Perumnas dalam memilih

lokasi perumahan. Faktor-

faktor yang mempengaruhi

pemerintah daerah dalam

memilih lokasi perumahan

Sushanti (2007) Analisis Assessment Sales

Ratio antara Nilai Jual Objek

Pajak dengan Harga Jual

Tanah dan Bangunan

Tujuan :

Mengetahui tingkat penetapan NJOP

tanah dan bangunan terhadap nilai pasar

pada kawasan perumahan dan

perkampungan sekitarnya

Mengetahui keseragaman penetapan

NJOP tanah dan bangunan di beberapa

lokasi perumahan dan perkampungan

sekitarnya.

Metode Penelitian:

Kuantitatif dengan uji level of

Assesment, pengukuran tendensi

sentral, dan pengukuran variabilitas.

Terjadi under assessment,

karena NJOP di bawah harga

pasar tanah dan bangunan

Tingkat assessment ratio

belum memenuhi standar

IAAO.

Masih belum ada

keseragaman pada kelompok

property perumahan dan

perkampungan

8

Lanjutan Tabel 1.1

Penulis Judul Tujuan Metode Penelitian Hasil Penelitian

Fahirah (2010) Identifikasi factor-faktor yang

mempengaruhi nilai jual lahan

dan bangunan pada perumahan

tipe sederhana

Tujuan :

Penyusunan informasi mengenai

karakteristik nilai jual lahan dan

bangunan pada perumahan,

Metode Penelitian :

Kuantitatif dengan pengolahan data

menggunakan metode statistic

deskriptif dan statistic non parametric,

berupa nilai Relatif Rank Index (RRI)

Hasil analisis faktor-faktor

yang mempengaruhi nilai jual

lahan dan bangunan pada

perumahan tipe sederhana,

Regune, (2013)

Pengaruh Keberadaan Kampus

Terpadu Universitas Bangka

Belitung (ubb) Terhadap

Harga dan Nilai Tanah di Desa

Balunijuk, Kabupaten Bangka

Tujuan:

Menguji harga dan nilai tanah sebelum

dan sesudah ada kampus terpadu UBB

Metode Penelitian:

Deduktif dengan pendekatan

kuantitatif dan kualitatif. Data

diperoleh dari kuisioner, wawancara

dan observasi. Data yang didapat,

diolah dan dianalisa dengan statistik

parametrik menggunakan uji hipotesis

beda dua mean dan diperkuat dengan

petikan wawancara, grafik dan photo

Adanya perbedaan rata-rata

harga tanah dan nilai tanah

sebelum dan sesudah ada

lokasi kampus terpadu UBB.

Perbedaan harga dan nilai

tanah sebelum dan sesudah

ada lokasi kampus terjadi di

semua persil tanah yang ada

di Desa Balunijuk

Manaf (2015) Analisis Pengaruh Keberadaan

Apartemen Terhadap Harga

Tanah di Kawasan Perkotaan

Makassar, Maros,

Sungguminasa dan Takalar

(Mamminasata)

Tujuan:

Mengetahui pengaruh Apartemen

terhadap harga tanah dan kebutuhan

akan Apartemen di Mamminasata.

Metode Penelitian:

Mix Metode kuantitatif dan kualitatif .

Deskriptif Kualitatif dengan

pengolahan data analisis transkrip

hasil wawancara mendalam.

Kuantitatif untuk mengetahui

pengaruh Apartemen terhadap Harga

Tanah

Persebaran Lokasi

Apartemen di Mamminasata,

Kebutuhan akan apartemen

di Mamminasata dan adanya

pengaruh keberadaan

apartemen terhadap harga

tanah di Mamminasata.

9

1.7. Tinjauan Pustaka

1.7.1. Struktur Tata Ruang Kota

Sebuah kota secara umum akan membentuk pola pengelompokan pusat

kegiatan pada setiap bagian kota, hal in disebut dengan struktur ruang kota.

Terdapat banyak teori mengenai struktur ruang kota, yang dikemukakan oleh

para ahli dari zaman ke zaman di antaranya:

1) Teori Konsentris

Teori Konsentris dikemukakan oleh Burgess pada tahun 1925.

Menurut pengamatan Burgess, suatu kota akan terdiri dari zona-zona

yang konsentris dan masing-masing zona ini sekaligus mencerminkan

tipe penggunaan lahan yang berbeda.

Gambar 1.1. Model Zone Konsentris Burgess (1925 dalam Yunus, 1999)

10

Seperti terlihat pada model di atas, daerah perkotaan terdiri dari 5

zona melingkar berlapis-lapis yang terdiri dari : (1) Daerah pusat

kegiatan (Central Bussiness District), (2) Zona peralihan, (3) Zona

permukiman pekerja, (4) Zona permukiman yang lebih baik, (5) Zona

para penglaju.

Daerah Pusat Kegiatan atau Central Business District (CBD)

merupakan pusat kehidupan sosial, ekonomi, budaya dan politik dalam

suatu kota sehingga pada zona ini terdapat bangunan utama untuk

kegiatan sosial ekonomi, budaya dan politik. Rute-rute transport dari

segala penjuru memusat ke zona ini sehingga zona ini merupakan zona

dengan derajat aksessibilitas tertinggi (the most accessible zone within

the urban area) (Yunus, 1999).

2) Teori Sektor

Munculnya ide untuk mempertimbangkan variabel sector pertama

kali dikemukakan oleh Hoyt (1939) mengenai pola-pola sewa rumah

tinggal pada kota-kota di Amerika Serikat. Pola kosentris dikemukakan

oleh Burges ternyata pola sewa tempat tinggal pada kota-kota di

Amerika cenderung berbentuki pola sector. Menurut Hoyt kunci

terhadap perletakan sector ini terlihat pada lokasi daripada “high quality

areas” (daerah-daerah yang berkualitas tinggi untuk tempat tinggal).

Kecenderungan penduduk untuk bertempat tinggal adalah pada daerah-

daerah yang dianggap nyaman dalam arti luas (Yunus, 1999).

11

3) Teori Poros

Pada dasarnya pandangan ini menekankan peranan transportasi dalam

mempengaruhi struktru keruangan kota. Ide ini pertama kali

dikemukakan oleh Babcock pada tahun 1932 sebagai suatu ide

penyempurna teori konsentris. Teorinya dikenal sebagai teori poros.

Dalam teori konsentris, terdapat asumsi bahwa mobilitas fungsi-fungsi

dan penduduk mempunyai intensitas yang sama dalam konfigurasi relief

kota yang seragam. Oleh karena pada kenyataannya terdapat faktor

utama yang mempengaruhi mobilitas ini, maka dalam beberapa hal

mesti akan terjadi distorsi model. Faktor utama yang mempengaruhi

mobilitas adalah poros transportasi yang menghubungkan CBD dengan

daerah bagian luarnya. Keberadaan poros transportasi menurut Bobcock

akan mengakibatkan distorsi pola konsentris, karena sepanjang rute

transportasi tersebut berasosiasi dengan mobilitas yang tinggi. Daerah

yang dilalui transportasi akan mempunyai perkembangan fisik yang

berbeda dengan daerah-daerah di antara jalur-jalur transportasi ini.

Akibat keruangan yang timbul adalah suatu bentuk persebaran

keruangan yang disebut “star-shaped pattern/octopus-like pattern”.

Dalam hal ini, aksesibilitas diartikan dalan perbandingan antara waktu

dan biaya (time-cost term) dalam hubungannya dengan system

transportasi yang ada (Yunus, 1999).

12

Gambar 1.2. Model Teori Poros Babcock (1932 dalam Yunus, 1999)

CBD (Central Bussines District) merupakan inti kota dan pusat kegiatan

kota, sehingga zona ini merupakan zona yang sangat penting. Apartemen yang

dikaji pada penelitian ini yaitu apartemen yang letaknya berada di CBD kota

Makassar. Apartemen tentu tidak selalu harus berada di CBD, hal ini tergantung

pada target pasar dari Apartemen itu sendiri.

1.7.2. Permukiman

Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik

perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan

utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.

Sedangkan permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas

lebih dari satu satuan perumahan yang mempunyai prasarana, sarana, utilitas

umum, serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan

atau kawasan perdesaan.

13

Sudah sangat jelas diketahui bahwa permukiman merupakan kebutuhan

pokok manusia yang sangat urgen setelah pangan dan sandang. Menurut

Budihardjo (1998, dalam Paruntung 2004) menjabarkan tingkat intensitas dan

arti penting dari kebutuhan manusia terhadap rumah berdasarkan hirarki

kebutuhan dari Maslow, dimulai dari yang terbawah sebagai berikut:

a. Rumah memberikan perlindungan dari gangguan alam dan binatang,

berfungsi sebagai tempat istirahat, tidur dan pemenuhan fungsi badani.

b. Rumah harus bisa menciptakan rasa aman, sebagai tempat menjalankan

kegiatan ritual, penyimpanan harta milik yang berharga, menjamin hak

pribadi.

c. Rumah memberikan peluang untuk interaksi dan aktivitas komunikasi

yang akrab dengan lingkungan sekitar: teman, tetangga, keluarga.

d. Rumah memberikan peluang untuk tumbuhnya harga diri yang disebut

Pedro Arrupe sebagai : “Status Conferring Function”, kesuksesan

seseorang tercermin dari rumah dan lingkungan tempat huniannya.

e. Rumah sebagai aktualisasi diri yang “diejawantahkan” dalam bentuk

perwadahan kreativitas dan pemberian makna bagi kehidupan yang

pribadi.

Umumnya jasa pengembang permukiman tumbuh di wilayah-wilayah

pinggiran kota akibat keterbatasan lahan di pusat kota, sedangkan permintaan

akan permukiman semakin tinggi. Berkembangnya aktivitas perdagangan, jasa

dan pemerintahan di pusat kota juga mendorong bergesernya penggunaan lahan

dari non komersial ke komersial (Mashitoh, 2003).

14

1.7.3. Harga Tanah

Tanah arti lahan (site) adalah permukaan daratan dengan kekayaan benda

padat, cair dan gas. Tanah banyak dijadikan sebagai barang investasi yang

menguntungkan dan sekaligus mendorong untuk melakukan spekulasi karena

di satu aspek ketersediaan lahan tersebut, sedangkan di aspek lain permintaan

akan lahan semakin bertambah terus, sehingga mengakibatkan harga tanah

menjadi mahal terutama bila berdekatan dengan pusat-pusat kota (Eckert,

1990).

Berdasarkan Oxford Dictionary, tanah adalah bagian dari permukaan bumi

yang tidak diselimuti oleh air, sebuah area lahan khususnya yang dilihat

bersama kepemilikannya atau penggunaannya.Tanah sebagai salah satu sumber

daya akan mendorong manusia dalam setiap sisi kehidupannya untuk

berpersepsi dan berperilaku secara unik (terhadap tanah/ bidang tanah tersebut).

Keunikan itu menimbulkan variasi nilai dalam setiap persebaran spasial

berdasarkan karakteristik, sifat, dan kemampuan tanah sebagai sumber daya.

Prawoto (2003, dalam Fahirah 2010) mengatakan bahwa setiap persil dari

tanah itu bersifat unik di lokasinya serta komposisinya, tidak bisa dipindahkan

ke lokasi lain yang lebih baik. Latar belakang tersebut berimplikasi terhadap

ketersediaan tanah. Keterbatasan ketersediaan tanah disebabkan perbedaan

pandangan tentang bagaimana seseorang memaknai sebuah bidang tanah (yang

disebut dengan kepentingan). Perbedaan kepentingan terhadap tanah

mengakibatkan terjadinya kelangkaan tanah sebagai akibat dari permintaan

tanah yang meningkat jauh lebih besar dari tanah yang dapat disediakan.

15

Keadaan ini mendorong kenaikan harga tanah yang tidak terkendali. Kenaikan

harga tanah yang tidak terkendali sangat mengganggu kelancaran alokasi

pembangunan terutama yang memerlukan tanah.

1.7.4. Harga lahan dan Pembangunan

Salah satu jenis pembangunan yang sangat dipengaruhi oleh harga tanah

adalah pembangunan areal permukiman untuk tempat tinggal masyarakat

Terkait dengan hubungan antara harga tanah dengan lokasinya pada fasilitas

dan infrastruktur perkotaan, Pearce dan Turner (1990) mengatakan, faktor non-

manusia berkenaan dengan eksternalitas yang diterima oleh tanah tersebut. Jika

eksternalitas bersifat positif, seperti dekat dengan pusat perekonomian, bebas

banjir, kepadatan penduduk, dan adanya sarana jalan, maka tanah akan bernilai

tinggi jika dibandingkan dengan tanah yang tidak menerima eksternalitas,

meskipun luas dan bentuk tanah itu sama. Jika tanah menerima eksternalitas

yang bersifat negatif, seperti dekat dengan sampah, jauh dari pusat

kota/perekonomian, tidak bebas banjir, maka tanah akan bernilai rendah jika

dibandingkan dengan tanah yang tidak menerima eksternalitas yang negative.

Tanah mempunyai kekuatan ekonomis di mana nilai atau harga tanah sangat

tergantung pada penawaran dan permintaan. Dalam jangka pendek penawaran

sangat inelastis, ini berarti harga tanah pada wilayah tertentu akan tergantung

pada faktor permintaan, seperti kepadatan penduduk dan tingkat

pertumbuhannya, tingkat kesempatan kerja dan tingkat pendapatan masyarakat

serta kapasitas sistem transportasi dan tingkat suku bunga (Eckert, 1990).

16

Coffman (1998) mengatakan bahwa peningkatan rata-rata harga lahan

merupakan keuntungan bersih bagi negara dan mungkin terdistribusi merata

pada setiap pemilik lahan. Hal ini diakibatkan karena adanya peningkatan

kegiatan bisnis di sekitar Apartemen.

Sujarto (1986 dalam Paruntung, 2004) menyatakan bahwa harga tanah

adalah penilaian atas nilai tanah yang diukur berdasarkan harga nominal dalam

satuan uang untuk satu satuan luas tertentu pada pasaran lahan.

1.7.5. Faktor yang Mempengaruhi Harga Tanah

Menurut Fahirah (2010), terdapat beberapa faktor yang mempengaruh nilai

jual lahan dan bangunan, diantaranya adalah :

1. Faktor Fisik

1) Kondisi Alam

a. Struktur/Jenis Tanah, Jenis tanah tentunya dapat memberi

pengaruh terhadap nilai jual lahan tersebut. Tanah berpasir akan

memiliki harga yang berbeda dengan tanah berawa atau tanah

bergambut.

b. Temperatur / suhu. Nilai fisik cenderung dapat diartikan sebagai

faktor yang dapat dilihat, diraba dan dirasakan. Temperatur /

suhu merupakan faktor yang dapat menimbulkan perasaan

nyaman pada tempat tinggal. Banyak orang lebih memilih

tempat yang mempunyai suhu atau udara sejuk dibandingkan

daerah yang mempunyai udara panas ataupun sebaliknya

tergantung penggunaan lahan tersebut.

17

c. Kontur / kemiringan tanah. Kondisi tanah yang baik untuk

mendirikan bangunan rumah adalah tanah yang tidak terlalu

miring dan cenderung datar karena untuk memperoleh tingkat

stabilitas tanah yang lebih baik sehingga bangunan yang berdiri

diatas tanah tersebut bisa lebih aman. Untuk tanah yang

memiliki stabilitas rendah biasanya diberi perkuatan tanah dan

bangunan yang berada pada tanah yang miring diberi dinding

penahan.

d. Bebas banjir. Kondisi lahan yang bebas banjir menjadi perhatian

penting dalam menentukan lokasi sebagai tempat tinggal untuk

memenuhi aspek kenyamanan dan keselamatan. Tentunya setiap

lokasi tempat tinggal harus betul-betul berada pada lokasi yang

bebas akan bencana banjir.

2) Luas Tanah dan Bangunan. Semakin luas tanah dan bangunan maka

semakin besar pula nilai jualnya.

3) Posisi tanah (tengah/sudut). Adanya pengaruh posisi/letaktanah

pada lokasi perumahan dikarenakan perbedaan luas lahan pada suatu

blok perumahan

2. Faktor Ekonomi

1) Permintaan. Tanah mempunyai kekuatan ekonomis di mana nilai

atau harga tanah sangat tergantung pada penawaran dan permintaan.

Dalam jangka pendek penawaran sangat inelastis, ini berarti harga

tanah pada wilayah tertentu akan tergantung pada faktor permintaan,

18

seperti 1) daya beli masyarakat, 2) tingkat pendapatan masyarakat

dan 3) tingkat suku bunga (Eckert 1990).

2) Penawaran

a. Jumlah lahan yang tersedia. Jumlah tanah yang relatif tetap

sementara permintaan akan tanah yang semakin meningkat

membuat tanah menjadi benda yang langka. Kelangkaan tanah

ini ditandai oleh semakin sulitnya memperoleh tanah untuk

memenuhi kebutuhan, khususnya di kota besar di tempat lain

yang terus mengalami pertambahan penduduk.

b. Manfaat lahan. Tanah memiliki kegunaan bagi setiap pemiliknya

karena setiap pemilik dapat memanfaatkan tanah untuk

mendirikan rumah tempat berteduh, dan bangunan lain yang

penting bagi kehidupan pemilik dan orang di sekitarnya. Pemilik

tanah juga dapat memanfaatkan tanah sebagai faktor produksi,

simbol status, dan berbagai kegunaan lainnya. Selain tanah maka

bangunan merupakan benda yang sangat berguna bagi manusia

karena berbagai aktivitas manusia dilakukan di dalam bangunan.

3. Faktor Sosial

1) Jumlah penduduk. Jumlah penduduk berdampak terhadap

banyaknya permintaan akan suatu lahan permukiman, hal ini

memberi pengaruh terhadap nilai jual lahan dan bangunan pada

suatu permukiman.

19

2) Kepadatan penduduk. Tingkat kepadatan penduduk yang

berkorelasi dengan jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat

pendapatan dan daya beli, tentunya berpengaruh terhadap

permintaan dan penawaran akan produk barang atau jasa.

3) Tingkat pendidikan. Tingkat pendidikan merupakan salah satu

variable yang dapat menunjukkan karakteristik penduduk yang

kemudian akan membentuk suatu pola penggunaan tanah pada suatu

wilayah. Tingkat pendidikan masyarakat juga berpengaruh terhadap

pola penilaian tanah dan bangunan.

4) Tingkat kejahatan/keamanan. Permukiman yang tingkat

keamanannya tidak terjamin akan mengurangi minat masyarakat

untuk menempati permukiman tersebut. Kurangnya minat terhadap

permukiman tersebut pastinya nilai jualnya akan semakin rendah.

5) Pola hidup masyarakat. Dalam lingkungan masyarakat terjadi

aktifitas sosial yang membentuk suatu pola hidup masyarakat

tersebut. Pola hidup masyarakat ini mencerminkan karakteristik

penduduknya yang meliputi perilaku, tingkat pendidikan, tingkat

ekonomi masyarakat dan kebutuhannya. Pola hidup masyarakat

yang sederhana akan berdampak terhadap pemanfaatan dan

kegunaan lahan dan bangunan.

6) Peraturan pada kawasan tersebut. Setiap kawasan mempunyai ciri

dan karakteristik tersendiri begitupun halnya dengan lingkungan

permukiman. Untuk menciptakan lingkungan yang nyaman dan

20

aman sebagai tempat tinggal tentunya ada beberapa hal penting yang

menjadi aturan dan telah disepakati bersama. Hal ini biasanya

menjadi pertimbangan dalam memilih tempat tinggal.

4. Aksesibilitas

1) Ketersediaan transportasi (angkutan umum). Ketersediaan angkutan

umum akan memberikan kemudahan bagi penghuni perumahan

dalam melakukan pencapaian tehadap tempat-tempat untuk

melakukan aktifitas dan rutinitasnya serta untuk memenuhi

kebutuhannya.

2) Ketersediaan jaringan jalan yang memadai. Adanya infrastruktur

berupa jalan yang memadai dapat meningkatkan aksesibilitas

perumahan sehingga dapat meningkatkan nilai lahan.

3) Jarak ke pusat kota. Menurut von Thunen, kedekatan tanah dengan

daerah pemasaran, seperti halnya kawasan perkotaan yang memiliki

jumlah penduduk yang relatif banyak akan menyebabkan nilai

margin keuntungan penjualan tanah menjadi lebih tinggi

dbandingkan lokasi lain yang jauh dari daerah pemasaran, seperti

kawasan perdesaan. Di lain pihak, ketersediaan infrastruktur di

kawasan perkotaan juga memiliki hubungan yang positif dan efek

“saling ketergantungan” dengan harga tanah. Kawasan perkotaan

yang mempunyai delineasi wilayah tertentu seringkali tanah yang

ada didalamnya menjadi rebutan dan akibatnya dengan tidak

21

seimbangnya jumlah pengguna dan ketersediaannya, maka

menjadikan tanah tersebut menjadi semakin mahal

5. Ketersediaan Fasilitas

1) Jaringan air bersih

2) Jaringan listrik

3) Sarana pendidikan

4) Pelayanan kesehatan

5) Pusat perbelanjaan

6) Tempat bermain anak-anak

7) Sarana olahraga

1.7.6. Hunian Vertikal

Penelitian tentang penyediaan perumahan perkotaan oleh Grey (2012 dalam

Rachmawati, 2014), dalam mengendalikan masalah perumahan di Kota Mutare,

Zimbabwe, merekomendasikan pembangunan perumahan vertikal untuk

mengatasi persoalan berkaitan dengan rendahnya ketersediaan lahan,

pendapatan yang rendah dan ketidakterjangkauan perumahan oleh mayoritas

penduduk berpenghasilan rendah.

Saat ini hampir di seluruh kota di negara berkembang khususnya Indonesia,

pembangunan hunian vertikal berupa rumah susun merupakan solusi yang

digunakan untuk mengatasi masalah permukiman kumuh. Menurut Inpres

Nomor 5 tahun 1990 tentang Peremajaan Permukiman Kumuh di atas Tanah

Negara, peremajaan permukiman kumuh diartikan sebagai pembongkaran

sebagian atau seluruh permukiman kumuh yang sebagian besar atau seluruhnya

22

berada di atas tanah negara dan kemudian di tempat yang sama dibangun

prasarana dan fasilitas lingkungan rumah susun.

Hunian vertikal berupa apartemen sebagai solusi untuk pemenuhan

kebutuhan akan permukiman di perkotaan juga mulai berkembang.

Kemunculan apartemen sebagai hunian vertikal di kota berawal dari fenomena

kembali ke kota. Fenomena tersebut muncul akibat kejenuhan masyarakat sub

urban karena banyaknya kelemahan bermukim di kawasan suburban, sehingga

mereka memilih untuk kembali ke kota. Namun karena lahan di kota tidak lagi

memadai bila dibandingkan dengan pertumbuhan penduduk, sebagai solusinya

dibangunlah apartemen (Permatasari, 2008).

Pemenuhan kebutuhan akan permukiman dengan hunian vertikal tidaklah

mudah, keberadaan hunian vertikal baik berupa rumah susun maupun

apartemen seringkali pada pengelolaannya didapati tidak sesuai dengan tujuan

yang diharapkan sehingga tidak efektif dalam memenuhi kebutuhan akan

permukiman, seperti hunian vertikal di kota Yogyakarta. Keberadaan Rusun

dipandang dapat memenuhi housing need. Namun terkadang dalam

implementasi masih belum dapat mengatasi masalah permukiman kumuh.

Sedangkan apartemen malah menjadi daya tarik masyarakat luar untuk

berinvestasi sehingga menjadikan kepadatan penduduk semakin tinggi dan

masyarakat Kota Jogja sendiri terpinggirkan dalam pemenuhan housing need.

Rusun terkesan dibangun dengan sporadic artinya tidak terintegrasi dengan

program di pemkot Jogja secara keseluruhan. Karena menyangkut perubahan

lifestyle yang mungkin tidak mudah dilakukan oleh masyarakat, perlu peran

23

serta pemerintah untuk melakukan sosialisasi supaya bangunan vertikal itu

menjadi “kebutuhan” bagi masyarakat, tidak ada rasa keterpaksaan.

Kebanyakan masyarakat Yogyakarta masih sangat membutuhkan hunian di

Kota Yogyakarta. Hunian vertikal adalah merupakan jawaban untuk memenuhi

kebutuhan tersebut, mengingat lahan yang tidak memungkinkan di Kota

Yogyakarta (Rachmawati, 2014).

24

1.8. Kerangka Pemikiran

Berdasarkan PP No. 47 tahun 1997 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah

Nasional ditetapkan bahwa Kawasan Perkotaan Makassar, Maros, Sungguminasa

dan Takalar atau Mamminasata sebagai kawasan Andalan. Hal ini menimbang

Mamminasata merupakan pusat kegiatan sosial, politik, budaya dan ekonomi di

Indonesia bagian timur, juga sebagai koridor ekonomi Indonesia bagian timur yang

menjadi pintu gerbang pembangunan di Indonesia Timur.

Seiring pesatnya pembangunan di Kawasan Perkotaan Mamminasata, akhir-

akhir ini mulai bermunculan proyek pembangunan apartemen di Mamminasata.

Pembangunan apartemen ini mulai marak sejak tahun 2013, yang di mana

sebelumnya pembangunan hanya marak di hotel dan Condominium Hotel. Hal ini

dapat berpengaruh terhadap keadaan pembangunan di Kawasan Mamminasata

termasuk harga tanah. Sehingga penelitian ini dilakukan untuk mengetahui

bagaimana pengaruh keberadaan apartemen terhadap harga tanah di Kawasan

Perkotaan Mamminasata dan juga harga tanah di zona sekitar area pembangunan

apartemen.

25

Gambar 1.3. Kerangka Pemikiran

PP No. 47 tahun 1997 tentang RTRWN

menetapkan Kawasan Mamminasata sebagai

kawasan Andalan

Pusat Perkembangan wilayah di

Indonesia Timur

Implikasi Terhadap Pembangunan

Perkotaan

Harga Tanah

Persebaran Lokasi

Apartemen

Kebutuhan akan Apartemen

di Mamminasata

Bangunan

Apartemen

Pengaruh Apartemen

Terhadap Harga

Tanah

Meningkatnya pembangunan, pertumbuhan

penduduk, pertumbuhan ekonomi dll.

Terjadi backlog permukiman

Pembangunan Apartemen,

Perumahan dan Rumah Susun