bab 4 oke1 - thesis.binus.ac.idthesis.binus.ac.id/doc/bab4/2012-1-00647-sp 4.pdf · 90 unit untuk...

42

BAB 4

ANALISA DAN PEMBAHASAN

4.1 Gambaran Umum Lokasi Penelitian

Objek penelitian pada skr ipsi ini adalah Rumah Susun Sewa Rempoa

Jakarta.

Gambar 4.1 Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta

43

4.1.1 Data Penelitian

Nama Bangunan : Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta

Lokasi Bangunan : DKI Jakarta

Pemilik Bangunan : KEMENTRIAN PEKERJAAN UMUM

DIREKTORAT JENDRAL CIPTA KARYA

Konsultan Perencana : PT. INDAH KARYA

4.1.2 Data Teknis Bangunan

Luas lahan pada Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta adalah 5.011,58

m2, luas bangunan lantai dasar Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta adalah

1.037,995 m2, dan luas bangunan total Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta

adalah 12.835,92 m2. Jumlah tower pada Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta

adalah sebanyak 1 tower dimana jumlah lantainya adalah 10 lantai, lantai

dasar digunakan sebagai fasilitas umum dan sosial dan 2-10 sebagai tempat

hunian. Dimana jumlah un it pada Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta adalah

90 unit untuk tipe 24, dan 144 unit untuk tipe 36. Dimana Rumah Susun

Sewa Rempoa Jakarta memiliki umur bangunan selama 50 tahun.

Sistem yang diterapkan dalam analisa gedung ini menggunakan

rangka terbuka dengan material beton bertulang. Sistem strukt ur adalah

sistem open fram e yang terdiri dari balok dan kolom bangunan dengan

struktur rangka penahan momen (SRPM). Bangunan Gedung Rumah Susun

Sewa Rempoa Jakarta ini merupakan bangunan yang beraturan dan persegi

sehingga sangat baik dalam ketahanan terhadap gaya yang ditimbulkan o leh

gempa. Selain komponen balok dan ko lom gedung ini juga dipasang

44

komponen dinding geser yang berfungsi untuk member ikan ketahanan

terhadap gaya gempa.

a. Dimensi Komponen Kolom yang digunakan

- Lt. Dasar s/d Lt. 6 : K 400 x 600 mm

- Lt. 7 s/d Lt. Top : K 400 x 500 mm

b. Dimensi Komponen Balok yang digunakan

- Lt. 2 s/d Lt. Top : B 300 x 450, BA 200 x 400

c. Dimensi Komponen Pelat

- Pelat Lantai : tebal 120 mm

- Pelat Roof Garden : tebal 150 mm

- Pelat Rooftank : tebal 150 mm

Untuk sarana dan utilitas yang disediakan pada Rumah Susun Sewa

Rempoa Jakarta mencakup :

a. Sarana terdiri dar i :

- Tempat parkir kendaraan pengun jung dan tamu, yaitu unt uk kapasitas

160 unit motor dan 38 unit mobil

- Tempat ibadah bagi mayoritas agama penghuni (musholah)

- Ruang serba guna / tempat pertemuan umum

- Kios, minimarket, laundry, dan lain-lain

b. Sarana utilitas terdiri dari :

- Jaringan air bersih

- Jaringan listrik

- Pemadam kebakaran

- Sistem keamanan

45

Untuk pengelo laan Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta memiliki staf

badan pengelola dan tenaga contract service, yaitu :

a. Staf Badan Pengelola

- 14 orang badan pengelola

- 7 orang badan opration

b. Tenaga Contract Service

- 25 orang petugas kebersihan

- 10 orang petugas keamanan

4.2 Perbandingan Pekerjaan Antara Metode Konvensional dan Metode

Pracetak

Hasil biaya konstruksi pada metode konstruksi konvensional dan

metode konstruksi pracetak didapat dari hasil perhitungan Rencana Anggaran

Biaya dengan mengacu pada SNI Analisa Biaya Konstruksi (ABK) Bangunan

Gedung Dan Perumahan dan RSNI Tata Cara Perhit ungan Harga Sat uan

Pekerjaan Beton Pracetak Untuk Konstruksi Bangunan Gedung. Setiap

pekerjaan pada komponen struktur yaitu kolom, balok dan pelat dengan

metode konstruksi konvensional dan metode konstruksi pracetak terdapat

perbedaan. Di bawah ini adalah pekerjaan-peker jaan pada komponen kolom,

balok dan pelat pada kedua metode :

46

Tabel 4.1 Pekerjaan Pada Komponen Kolom, Balok Dan Pelat Pada Metode

Konstruksi Konvensional Dan Metode Konstruksi Pracetak

Konvensional Pracetak1. Beton I. PRODUKSI 2. Baja Tulangan 1. Beton3. Bekisting (u/ 3x pakai) 2. Baja Tulangan

3. Buat Bekisting (u/ 10-12x pakai) 4. Bongkar Pasang Bekisting 5. Pipa GroutingII. ERECTION 1. Langsir Kolom 2. ErectionIII. JOINT 1. Grouting 2. Upah Grouting

1. Beton I. PRODUKSI 2. Baja Tulangan 1. Beton3. Bekisting (u/ 3x pakai) 2. Baja Tulangan

3. Buat Bekisting (u/ 10-12x pakai) 4. Bongkar Pasang BekistingII. ERECTION 1. Langsir Balok 2. ErectionIII. JOINT 1. Grouting 2. Upah Mix Grouting 3. Bekisting Joint 4. Upah Sambungan Joint

1. Beton I. PRODUKSI 2. Baja Tulangan 1. Beton3. Bekisting (u/ 3x pakai) 2. Baja Tulangan

3. Bekisting (u/ 5x pakai) 4. Bongkar Pasang BekistingII. ERECTION 1. Langsir Plat 2. Erection

Jenis Komponen Pekerjaan

Kolom

Balok

Pelat

4.2.1 Estimasi Biaya Konstruksi Metode Konvensional

Biaya konstruksi pada metode konvensional didapat dari Rencana

Anggaran Biaya (RAB) (terlampir) dengan analisa harga satuan kota Jakarta

tahun anggaran 2011 dan mengacu pada SNI Analisa Biaya Konstruksi

47

(ABK) Bangunan Gedung Dan Perumahan, contoh analisa harga satuan

pekerjaan konvensional dapat dilihat pada tabel-tabel di bawah ini :

Tebal 4.2 Analisa Harga Sat uan Beton Siap Pakai (readym ix), Volume 1 m3,

Mutu f ′c = 31,2 Mpa ( ≈ K 350 )

Harga Bahan/ Jumlah Harga Jumlah HargaUpah Bahan Upah

BahanReadymix m³ 1.000 787,405.00Rp 787,405.00Rp UpahPekerja OH 1.000 55,798.00Rp 55,798.00Rp Tukang batu OH 0.117 83,145.00Rp 9,700.25Rp Kepala tukang OH 0.140 95,726.00Rp 13,401.64Rp Mandor OH 0.064 108,296.00Rp 6,967.04Rp Total 787,405.00Rp 85,866.93Rp 873,271.93Rp

TotalMacam Pekerjaan Satuan Koefisien

Tabel 4.3 Analisa Harga Satuan Membuat 1 m2 Bekisting Untuk Kolom

Beton Konvensional (3 kali pakai)


BahanKayu terentang/Meranti (MC) m³ 0.040 2,597,000.00Rp 103,880.00Rp Paku biasa 2" - 5" kg 0.400 13,000.00Rp 5,200.00Rp Minyak bekisting ltr 0.200 8,500.00Rp 1,700.00Rp Balok kayu borneo m³ 0.015 2,455,000.00Rp 36,825.00Rp Plywood tebal 9 mm lbr 0.350 120,750.00Rp 42,262.50Rp Dolken kayu galam Ø 8-10 / 4 m btg 2.000 25,000.00Rp 50,000.00Rp UpahPekerja OH 0.300 55,798.00Rp 16,739.40Rp Tukang kayu OH 0.330 83,145.00Rp 27,437.85Rp Kepala tukang OH 0.033 95,726.00Rp 3,158.96Rp Mandor OH 0.006 108,296.00Rp 649.78Rp Total 59,966.88Rp 47,985.98Rp 107,952.86Rp

Macam P ekerjaan Satuan Koefisien Total

Tebal 4.4 Analisa Harga Sat uan Pembesian 1 kg Dengan Besi Ulir


BahanBesi beton ( polos/ulir ) kg 1.050 8,200.00Rp 8,610.00Rp Kawat beton kg 0.015 12,500.00Rp 187.50Rp UpahPekerja OH 0.007 55,798.00Rp 390 .59Rp Tukang besi OH 0.007 83,145.00Rp 582 .02Rp Kepala tukang OH 0.0007 95,726.00Rp 67 .01Rp Mandor OH 0.0003 108,296.00Rp 32 .49Rp Total 8,797.50Rp 1,072.10Rp 9,869.60Rp

Macam Pekerjaan Satuan Koefisien Total

Dari contoh analisa harga sat uan pekerjaan konvensional di atas,

maka dapat dihit ung Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Susun Sewa

48

Rempoa Jakarta untuk sistem konvensional dengan analisa harga sat uan kota

Jakarta tahun anggaran 2011, dapat dilihat pada tebel berikut :

Tabel 4.5 Perh itungan RAB Metode Konstruksi Konvensional

I. PEKERJAAN PERSIAPAN 1,070,544,905.34R p 1,070,544,905.34Rp II. PEKERJAAN STRUKTUR 13,188,759,092.99R p 13,188,759,092.99Rp

II.1. PEKERJAAN STRUKTUR BAWAH 3,907,027,861.34R p A PEKERJAAN STRUKTUR PONDASI 2,474,140,000.00Rp B PEKERJAAN STRUKTUR PILE CAP 335,096,635.81Rp C PEKERJAAN STRUKTUR TIE BEAM 328,373,741.37Rp D PEKERJAAN STRUKTUR PELAT LT.DASAR 188,101,359.54Rp E PEKERJAAN STRUKTUR PIT LIFT 37,281,016.06Rp F PEKERJAAN TANAH 36,323,682.60Rp G SEWA TOWER CRANE 507,711,425.96Rp

II.2. PEKERJAAN STRUKTUR ATAS (UPPER STRUCTUR E) 9,281,731,231.65R p A. PEKERJAAN STRUKTUR LT.DASAR 514,453,324.23Rp B. PEKERJAAN STRUKTUR LT. 2 932,553,062.23Rp C. PEKERJAAN STRUKTUR LT. 3 932,553,062.23Rp D. PEKERJAAN STRUKTUR LT. 4 912,166,843.41Rp E. PEKERJAAN STRUKTUR LT. 5 912,166,843.41Rp F. PEKERJAAN STRUKTUR LT. 6 912,166,843.41Rp G. PEKERJAAN STRUKTUR LT. 7 852,131,283.26Rp H. PEKERJAAN STRUKTUR LT. 8 852,131,283.26Rp I. PEKERJAAN STRUKTUR LT. 9 852,131,283.26Rp J. PEKERJAAN STRUKTUR LT. 10 852,131,283.26Rp F. PEKERJAAN STRUKTUR LT.DAK 678,583,343.54Rp G. PEKERJAAN STRUKTUR LT.TOP 78,562,776.15Rp

II. 3 PEKERJAAN STRUKTUR GWT 598,431,597.34R p 598,431,597.34Rp A. PEKERJAAN STRUKTUR GWT 598,431,597.34Rp

III. PEKERJAAN ARSITEKTUR 11,747,984,886.96R p 11,747,984,886.96Rp A PEKERJAAN DINDING 2,857,839,478.80Rp B PEKERJAAN FINISHIN G LAN TAI 2,481,094,712.47Rp C PEKERJAAN FINISHIN G TANGGA 472,248,993.75Rp D PEKERJAAN PINTU DAN JENDELA (Termsk Accessories & alat bantu) 2,984,189,921.88Rp E PEKERJAAN PLAFOND 775,843,495.01Rp F PEKERJAAN PENGECETAN 933,977,757.42Rp G PEKERJAAN SANITAIR 523,375,958.80Rp H. PEKERJAAN LAIN-LAIN 719,414,568.83Rp

IV. PEKERJAAN MEKANIKAL ,ELEKTRIKAL DAN PLUMBING 15,752,468,953.17R p 15,752,468,953.17Rp V. PEKERJAAN GR OUNTANK DAN SEPTIKTANK 673,886,523.68R p 673,886,523.68Rp

43,032,075,959.48Rp 86,064,152.00Rp

43,032,076,000.00Rp 4,303,207,600.00Rp 4,303,207,600.00Rp

51,638,491,200.00Rp

asuransi 0.2% dari total sebelum PPN yang dibulatkan :

PPN 10 % dari total dibulatkan :TOTAL + PPN 10% :

NO. URA IAN PEKERJAAN

TOTAL :

DIBULATKAN :

TOTAL HARGA

Jasa 10 % dari total dibulatkan :

4.2.2 Estimasi Biaya Konstruksi Metode Pracetak

Untuk biaya konstruksi pada metode Pracetak didapat dari Rencana

Anggaran Biaya (RAB) (terlampir) dengan analisa harga satuan kota Jakarta

tahun anggaran 2011 dan mengacu pada RSNI Tata Cara Perh itungan Harga

Satuan Pekerjaan Beton Pracetak Untuk Konstruksi Bangunan Gedung

49

(terlampir), contoh analisa harga sat uan pekerjaan pracetak dapat dilihat pada

tabel-tabel berikut ini :

Tebal 4.6 Analisa Harga Sat uan Beton Siap Pakai (readym ix), Volume 1 m3,

Mutu f ′c = 31,2 Mpa ( ≈ K 350 )


BahanReady mix K350 m3 1.000 Rp516,171.62 516,171.62Rp Total 516,171.62Rp 516,171.62Rp

Macam Pekerjaan TotalSatuan Koefisien

Tabel 4.7 Analisa Harga Sat uan Upah Tuang/Tebar Beton 1 bh Komponen

Untuk Kolom Pracetak

Pekerja OH 0.198 Rp55,798.00 11,048.00Rp Tukang batu OH 0.033 Rp83,145.00 2,743.79Rp Kepala tukang OH 0.003 Rp95,726.00 287.18Rp Mandor OH 0.010 Rp108,296.00 1,082.96Rp Total 15,161.93Rp 15,161.93Rp

TotalSatuan Koefisien Macam PekerjaanHarga

Bahan/upah Jumlah Harga

Bahan Jumlah Harga

Upah

Tabel 4.8 Analisa Harga Satuan Membuat 1 m2 Bekisting Untuk Kolom

Beton Pracetak (10 kali s.d. 12 kali)

Harga Bahan/ Jumlah Harga Jumlah Harga Upah Bahan Upah

BahanKaso 5/7 m3 0.004 Rp3,573,800.00 14,295.20Rp Phenol film 12 mm Lbr 0.048 Rp23,000 .00 1,104.00Rp Paku (5 s.d. 7) cm Kg 0.046 Rp10,500 .00 483.00Rp Dynabolt Ø12 (10 s .d. 15) cm Bh 0.693 Rp2,000.00 1,386.00Rp Minyak bekisting L 0.200 Rp8,500.00 1,700.00Rp UpahPekerja OH 0.004 Rp55,798 .00 223.19Rp Tukang kayu OH 0.038 Rp83,145 .00 3,159.51Rp Kepala tukang OH 0.004 Rp95,726 .00 382.90Rp Mandor OH 0.001 Rp108,296.00 108.30Rp Total 18,968.20Rp 3,873.90Rp 22,842.10Rp

Macam Pekerjaan SatuanKoefisien Total

50

Tabel 4.9 Analisa Harga Sat uan Upah Pemasangan+Bongkar Bek isting 1 bh

Komponen Untuk Kolom Pracetak


UpahPekerja OH 0.071 55,798.00Rp 3,961.66Rp Tukang kayu OH 0.024 83,145.00Rp 1,995.48Rp Mandor OH 0.005 108,296.00Rp 541.48Rp Total 6,498.62Rp 6,498.62Rp

Satuan Koefisien TotalMacam Pekerjaan

Tabel 4.10 Analisa Harga Satuan Pembesian 1 kg Dengan Besi Polos Atau

Besi Ulir


BahanBesi beton (polos/ulir) kg 1.050 Rp6,800.00 7,140.00Rp Kawat beton kg 0.015 Rp12,500.00 187.50Rp UpahPekerja OH 0.007 Rp55,798.00 390.59Rp Tukang besi OH 0.007 Rp83,145.00 582.02Rp Kepala tukang OH 0.001 Rp95,726.00 67.01Rp Mandor OH 0.000 Rp108,296.00 43.32Rp Total 7,327.50Rp 1,082.93Rp 8,410.43Rp


Tabel 4.11 Analisa Harga Sat uan Langsir 1 bh Komponen Untuk Kolom

Pracetak (± 20 m)


BahanSewa Crane Unit/hr 0.019 -Rp -Rp Solar L 1.897 -Rp -Rp UpahOperator crane OH 0.019 -Rp -Rp Pembantu operator crane OH 0.019 -Rp -Rp Tukang batu OH 0.038 83,145.00Rp 3,159.51Rp Pekerja OH 0.019 55,798.00Rp 1,060.16Rp Total -Rp 4,219.67Rp 4,219.67Rp


51

Tabel 4.12 Analisa Harga Sat uan Ereksi 1 bh Komponen Untuk Kolom

Pracetak


BahanSewa Crane Unit/hr 0.083 -Rp -Rp Solar L 8.277 -Rp -Rp Sewa pipe support Bh/hr 2.200 378.33Rp 832.33Rp UpahOperator crane pekerja OH 0.083 -Rp -Rp Pembantu operator crane OH 0.083 -Rp -Rp Tukang batu OH 0.038 83,145.00Rp 3,159.51Rp Tukang ereksi OH 0.116 83,145.00Rp 9,644.82Rp Kepala tukang OH 0.083 95,726.00Rp 7,945.26Rp Mandor OH 0.083 108,296.00Rp 8,988.57Rp Pekerja OH 0.019 55,798.00Rp 1,060.16Rp Total 832.33Rp 30,798.32Rp 30,798.32Rp

TotalMacam Pekerjaan SatuanKoefisien

Tabel 4.13 Analisa Harga Sat uan Bahan 1m3 Gruoting


BahanSemen grout kg 1850.000 1,640.00Rp 3,034,000.00Rp Air L 400.000 300.00Rp 120,000.00Rp Total 3,154,000.00Rp 3,154,000.00Rp


Tabel 4.14 Analisa Harga Sat uan Upah 1 titik Pekerjaan Grouting Pada Joint

Beton Pracetak


UpahTukang batu OH 0.367 83,145.00Rp 30,514.22Rp Kepala tukang OH 0.074 95,726.00Rp 7,083.72Rp Mandor OH 0.037 108,296.00Rp 4,006.95Rp Total 37,597.94Rp 37,597.94Rp


Tabel 4.15 Analisa Harga Sat uan Bahan 1 m³ Grout Campuran


BahanSemen grout kg 1200.000 1,640.00Rp 1,968,000.00Rp Screening kg 650.000 190.00Rp 123,500.00Rp Air L 350.000 300.00Rp 105,000.00Rp Total 2,196,500.00Rp 2,196,500.00Rp

TotalMacam Pekerjaan Satuan Koefisien

52

Tabel 4.16 Analisa Harga Satuan Memasang 1 titik Bekisting Joint


BahanKayu kaso 5/7 (lebar 5 cm, tinggi 7 cm) m3 0.012 3,573,800.00Rp 42,885.60Rp Papan cor m3 0.004 2,696,400.00Rp 10,785.60Rp Paku (5 s.d. 7) cm kg 0.264 10,500.00Rp 2,772.00Rp UpahPekerja OH 0.147 55,798.00Rp 33,750.00Rp Tukang kayu OH 0.147 83,145.00Rp 40,950.00Rp Kepa la tukang OH 0.015 95,726.00Rp 47,140.00Rp Mandor OH 0.005 108,296.00Rp 53,330.00Rp Total 56,443.20Rp 175,170.00Rp 231,613.20Rp

SatuanMacam Pekerjaan Koefisien Total

Dari contoh analisa harga satuan pekerjaan pracetak di atas, maka

dapat dihitung Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Susun Sewa Rempoa

Jakarta untuk sistem pracetak dengan analisa harga sat uan kota Jakarta tahun

anggaran 2011, dapat dilihat pada tebel berikut :

Tabel 4.17 Perh itungan RAB Metode Konstruksi Pracetak

I . 1,070,544,905.34Rp 1,0 70,544,905.34Rp II. 11,775,187,483.29Rp 11,7 75,187,483.29Rp

II. 1 PEKERJAAN STRUKTUR B AWAH 3,907,027,861.34Rp A PEKER JAAN STRUKTUR PONDASI 2,474,140,000.00Rp B PEKER JAAN STRUKTUR PILE CAP 335,096,635.81Rp C PEKER JAAN STRUKTUR TIE BEAM 328,373,741.37Rp D PEKER JAAN STRUKTUR PELAT LT.DASAR 188,101,359.54Rp E PEKER JAAN STRUKTUR PIT LIFT 37,281,016.06Rp F PEKER JAAN TANAH 36,323,682.60Rp G SEWA TOWER CR ANE 507,711,425.96Rp II. 2 PEKERJAAN STRUKTUR 7,868,159,621.95Rp A PEKER JAAN STRUKTUR LANTAI DASAR 429,584,517.87Rp B PEKER JAAN STRUKTUR LT. 2 797,357,231.23Rp C PEKER JAAN STRUKTUR LT. 3 790,520,713.04Rp D PEKER JAAN STRUKTUR LT. 4 770,134,494.22Rp E PEKER JAAN STRUKTUR LT. 5 770,134,494.22Rp F PEKER JAAN STRUKTUR LT. 6 757,222,669.25Rp G PEKER JAAN STRUKTUR LT. 7 722,315,844.61Rp H PEKER JAAN STRUKTUR LT. 8 722,315,844.61Rp I PEKER JAAN STRUKTUR LT. 9 722,315,844.61Rp J PEKER JAAN STRUKTUR LT. 10 722,315,844.61Rp K PEKER JAAN STRUKTUR LT. DAK 610,833,326.53Rp L PEKER JAAN STRUKTUR LT. TOP 53,108,797.16Rp II. 3 PEKERJAAN STRUKTUR GWT 598,431,597.34Rp 59 8,431,597.34Rp A. PEKER JAAN STRUKTUR GWT 598,431,597.34Rp

III . PEKERJAAN ARSITEKTUR 11,747,984,886.96Rp 11,7 47,984,886.96Rp A PEKER JAAN DINDING 2,857,839,478.80Rp B PEKER JAAN FINISHING LANTAI 2,481,094,712.47Rp C PEKER JAAN FINISHING TANGGA 472,248,993.75Rp D PEKER JAAN PINTU DAN JENDELA (Termsk Accessories & alat bantu) 2,984,189,921.88Rp E PEKER JAAN PLAFOND 775,843,495.01Rp F PEKER JAAN PENGEC ETAN 933,977,757.42Rp G PEKER JAAN SANITAIR 523,375,958.80Rp H PEKER JAAN LAIN-LAIN 719,414,568.83Rp

IV. PEKERJAAN MEKANIKAL ,ELEKTRIKAL DAN PLUMBING 15,752,468,953.17Rp 15,7 52,468,953.17Rp V. PEKERJAAN GROUNTANK DAN SEPT IKTANK 673,886,523.68Rp 67 3,886,523.68Rp

41,6 18,504,349.78Rp 8 3,237,008.60Rp

41,6 18,504,300.00Rp 4,1 61,850,430.00Rp 4,1 61,850,430.00Rp

49,9 42,205,160.00Rp

T O T A L :

DIBULATKAN :

PPN 10 % dari total dibulatkan :TOT AL + PPN 10 % + Jasa 10 % :

PEKERJAAN ST RUKTUR

NO. URAIAN PEKERJAAN

PEKERJAAN PERSIAPAN

TOTAL HARGA

asuransi 0.2% dari total sebelum PPN ya ng dibulatkan :


53

Tabel 4.18 Perbandingan RAB Metode Konvensional Dan Metode Pracetak

Dengan asumsi hanya strukt ur atas saja yang berbeda

NO.I. PEKERJAAN PERSIAPAN 1,070,544,905.34Rp 1,070,544,905.34Rp 1,070,544,905.34Rp 1,070,544,905.34Rp II. PEKERJAAN STRUKTUR 13,787,190,690.33Rp 12,373,619,080.63Rp

II.1. PEKERJAAN STRUKTUR BAW AH 3,907,027,861.34Rp 3,907,027,861.34Rp A PEKERJAAN STRUKTUR PONDASI 2,474,140,000.00Rp 2,474,140,000.00Rp B PEKERJAAN STRUKTUR PILE CAP 335,096,635.81Rp 335,096,635.81Rp C PEKERJAAN STRUKTUR TIE BEAM 328,373,741.37Rp 328,373,741.37Rp D PEKERJAAN STRUKTUR PELAT LT.DAS AR 188,101,359.54Rp 188,101,359.54Rp E PEKERJAAN STRUKTUR PIT LIFT 37,281,016.06Rp 37,281,016.06Rp F PEKERJAAN TANAH 36,323,682.60Rp 36,323,682.60Rp G SEWA TOWER CRANE 507,711,425.96Rp 507,711,425.96Rp

II.2. PEKERJAAN STRUKTUR ATAS (UP PER STRUCTURE) 9,281,731,231.65Rp 7,868,159,621.95Rp A. PEKERJAAN STRUKTUR LT.DASAR 514,453,324.23Rp 429,584,517.87Rp B. PEKERJAAN STRUKTUR LT. 2 932,553,062.23Rp 797,357,231.23Rp C. PEKERJAAN STRUKTUR LT. 3 932,553,062.23Rp 790,520,713.04Rp D. PEKERJAAN STRUKTUR LT. 4 912,166,843.41Rp 770,134,494.22Rp E . PEKERJAAN STRUKTUR LT. 5 912,166,843.41Rp 770,134,494.22Rp F . PEKERJAAN STRUKTUR LT. 6 912,166,843.41Rp 757,222,669.25Rp G. PEKERJAAN STRUKTUR LT. 7 852,131,283.26Rp 722,315,844.61Rp H. PEKERJAAN STRUKTUR LT. 8 852,131,283.26Rp 722,315,844.61Rp I. PEKERJAAN STRUKTUR LT. 9 852,131,283.26Rp 722,315,844.61Rp J. PEKERJAAN STRUKTUR LT. 10 852,131,283.26Rp 722,315,844.61Rp F . PEKERJAAN STRUKTUR LT.DAK 678,583,343.54Rp 610,833,326.53Rp G. PEKERJAAN STRUKTUR LT.TOP 78,562,776.15Rp 53,108,797.16Rp

II. 3 PEKERJAAN STRUKTUR GWT 598,431,597.34Rp 598,431,597.34Rp A. PEKERJAAN STRUKTUR GWT 598,431,597.34Rp 598,431,597.34Rp

III. PEKERJAAN ARSITEKTUR 11,747,984,886.96Rp 11,747,984,886.96Rp 11,747,984,886.96Rp 11,747,984,886.96Rp IV. PEKERJAAN MEKANIKAL ,ELEKTRIKAL DAN PLUMBING 15,752,468,953.17Rp 15,752,468,953.17Rp 15,752,468,953.17Rp 15,752,468,953.17Rp IV. PEKERJAAN GROUNTANK DAN SEPTI KTANK 673,886,523.68Rp 673,886,523.68Rp 673,886,523.68Rp 673,886,523.68Rp

43,032,075,959.48Rp 41,618,504,349.78Rp 86,064,152.00Rp 83,237,008.60Rp

43,032,076,000.00Rp 41,618,504,300.00Rp 4,303,207,600.00Rp 4,161,850,430.00Rp 4,303,207,600.00Rp 4,161,850,430.00Rp

51,638,491,200.00Rp 49,942,205,160.00Rp TOTAL + PPN 10% + Jasa 10 % :


TOTAL HARGA PRACETAK

asuransi 0.2% dari total s ebelum PP N yang dibulatkan :

TOTAL HARGA KONVENSIONAL

T O T A L :

DIBULATKAN :

PPN 10 % dari total dibulatkan :

URAIAN PEKERJAAN

4.3 Efisiensi Harga Pada Pekerjaan Konstruksi (Investasi Awal) dan

Efisiensi Harga Pada Pekerjaan Sturktur

Dari Tabel 4.5 dan 4.17, yaitu perhit ungan RAB Konstruksi Metode

Konvensional dan Konstruksi Metode Pracetak pada bangunan Rumah Susun

Sewa Rempoa Jakarta, dapat dilihat bahwa biaya konstruksi yang paling kecil

adalah terdapat pada peker jaan struktur yang dikerjakan dengan sistem

pracetak yait u dengan harga Rp. 49.942.205.160,00. Sedangkan untuk biaya

kontruksi yang paling besar adalah pada pekerjaan struktur yang dikerjakan

dengan sistem konvensional Rp. 51.638.491.200,00. Dari kedua perhitungan

tersebut efisiensi yang didapat, adalah :

100%alkonvensionsistemkonstruksiiayabharga

pracetaksistemkonstruksiiayabhargaalkonvension sistemkonstruksi biayaharga×

−=

% 3,28 100%.200,0051.638.491Rp.

00,160.205.942.49Rp.00,200.491.638.51Rp.=×

−=

54

Maka efisiensi harga biaya konstruksi metode pracetak terhadap

metode konvensional adalah sebesar 3.28 %.

Gambar 4.2 Grafik Perbandingan Biaya Kontruksi Dengan Menggunakan

Metode Konvensional Dan Metode Pracetak

Tabel 4.19 Perhitungan RAB Pada Pekerjaan Struktur Pembangunan Rumah

Susun Sewa Rempoa Jakarta

NO.I 3,907,027,861.34Rp 3,907,027,861.34Rp

A 2,474,140,000.00Rp 2,474,140,000.00Rp B 335,096,635.81Rp 335,096,635.81Rp C 328,373,741.37Rp 328,373,741.37Rp D 188,101,359.54Rp 188,101,359.54Rp E 37,281,016.06Rp 37,281,016.06Rp F 36,323,682.60Rp 36,323,682.60Rp G 507,711,425.96Rp 507,711,425.96Rp

II 9,281,731,231.65Rp 7,868,159,621.95Rp A 514,453,324.23Rp 429,584,517.87Rp B 932,553,062.23Rp 797,357,231.23Rp C 932,553,062.23Rp 790,520,713.04Rp D 912,166,843.41Rp 770,134,494.22Rp E 912,166,843.41Rp 770,134,494.22Rp F 912,166,843.41Rp 757,222,669.25Rp G 852,131,283.26Rp 722,315,844.61Rp H 852,131,283.26Rp 722,315,844.61Rp I 852,131,283.26Rp 722,315,844.61Rp J 852,131,283.26Rp 722,315,844.61Rp K 678,583,343.54Rp 610,833,326.53Rp L 78,562,776.15Rp 53,108,797.16Rp

III. 598,431,597.34Rp 598,431,597.34Rp A. 598,431,597.34Rp 598,431,597.34Rp

13,787,190,690.33Rp 12,373,619,080.63Rp 27,574,381.40Rp 24,747,238.20Rp

13,787,190,700.00Rp 12,373,619,100.00Rp 1,378,719,070.00Rp 1,237,361,910.00Rp 1,378,719,070.00Rp 1,237,361,910.00Rp

16,544,628,840.00Rp 14,848,342,920.00Rp

KONVENSIONAL

TOTAL :Asuransi 0.2% dari total sebelum PPN yang dibulat :

Jasa 10% dari total dibu latkan :PPN 10% dari total dibu latkan :TOTAL + PPN 10% +Jasa10% :

PEKERJAAN STRUKTUR LT. 3


PEKERJAAN STRUKTUR GWT

DIBULATKAN :

PEKERJAAN STRUKTUR LT. TOP

PEKERJAAN STRUKTUR LANTAI DASAR

PEKERJAAN STRUKTUR LT. 8PEKERJAAN STRUKTUR LT. 9

PEKERJAAN STRUKTUR PONDASI

PEKERJAAN STRUKTUR PELAT LT.DASAR

PEKERJAAN TANAHSEWA TOWER CRANE


PEKERJAAN STRUKTUR PILE CAPPEKERJAAN STRUKTUR TIE BEAM

PEKERJAAN STRUKTUR PIT LIFT

PRACETAK

PEKERJAAN STRUKTUR GWT

PEKERJAAN STRUKTUR LT. 5PEKERJAAN STRUKTUR LT. 6PEKERJAAN STRUKTUR LT. 7

PEKERJAAN STRUKTUR BAWAH

PEKERJAAN STRUKTUR LT. DAK

PEKERJAAN STRUKTUR

URAIAN PEKERJAAN


55

Dari Tabel diatas, yaitu Perh itungan RAB Peker jaan Struktur

Pembangunan Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta 10 lantai dengan

menggunakan sistem konvensional menunjukkan harga Rp.

15.165.909.759,37 dan dengan menggunakan sistem pracetak menun jukkan

harga Rp. 13.610.980.990,63. Dari kedua perh itungan tersebut efisiesi yang

didapat, adalah :

100%alkonvensionsistemstrukturharga

pracetaksistemstrukturhargaalkonvension sistemstrukturharga×

−=

% 10,25 100%.840,0016.544.628 Rp.

.920,0014.848.342Rp..840,0016.544.628 Rp.=×

−=

Maka efisiensi harga struktur beton pracetak terhadap struktur beton

konvensional adalah sebesar 10,25 %.

Gambar 4.3 Grafik Perbandingan Harga Struktur Dengan Menggunakan

Metode Konvensional Dan Metode Pracetak

56

4.4 Analisa Harga Sewa Berdasarkan Biaya Konstruksi (Ivestasi Awal)

Dari hasil perhitungan RAB metode konvensional dan metode

pracetak (biaya investasi awal) dapat dih itung harga sewa untuk Rumah

Susun Sewa Rempoa Jakarta, dan hasil perhitungan tersebut adalah :

Tabel 4.20 Perh itungan Harga Sewa Dari Biaya Investasi Awal

NO.

I. PEKERJAAN PERSIAPAN 1,070,544,905.34Rp 1,070,544,905.34Rp II. PEKERJAAN STRUKTUR 13,787,190,690.33Rp 12,373,619,080.63Rp III. PEKERJAAN ARSITEKTUR 11,747,984,886.96Rp 11,747,984,886.96Rp IV. PEKERJAAN MEKANIKAL ,ELEKTRIKAL DAN PLUMBING 15,752,468,953.17Rp 15,752,468,953.17Rp IV. PEKERJAAN GROUNTANK DAN SEPTIKTANK 673,886,523.68Rp 673,886,523.68Rp

43,032,075,959.48Rp 41,618,504,349.78Rp 86,064,152.00Rp 83,237,008.60Rp

43,032,076,000.00Rp 41,618,504,300.00Rp 4,303,207,600.00Rp 4,161,850,430.00Rp 4,303,207,600.00Rp 4,161,850,430.00Rp

51,638,491,200.00Rp 49,942,205,160.00Rp Nilai A : 4,042,338,077.13Rp 3,909,550,276.98Rp

Biaya sewa tipe 24 /tahun : 13,210,255.15Rp 12,776,308.09Rp Biaya sewa tipe 24 /bulan : 1,100,854.60Rp 1,064,692.34Rp

Biaya sewa t ipe 36/tahun : 19,815,382.73Rp 19,164,462.14Rp Biaya sewa tipe 36/bulan : 1,651,281.89Rp 1,597,038.51Rp

TOTAL + PPN 10% + Jasa 10 % :


TOTAL HARGA PRACETAK

asuransi 0.2% dari total sebelum PPN yang dibulatkan :

TOTAL HARGA KONVENSIONAL

T O T A L :

DIBULATKAN :

PPN 10 % dari total dibulatkan :

URAIAN PEKERJAAN

Keterangan :

- Menghitung Annual pada biaya konstruksi :

( )( ) 1i1

i1iP An

n

−+

+=

Dimana :

A = Annual

P = Biaya konstruksi

(P = Rp. 51.638.491.200,00 ; P = Rp. 49.942.205.160,00)

i = Nilai inflasi (i = 7,63%)

n = Masa bangunan (n = 50 tahun)

- Menghitunga harga sewa :

Tipe 24 (a) : 90 unit Tipe 36 (b) : 144 unit

a : 24 m² b : 36 m²

57

b3624a ×= a

2436b ×=

Annual (Biaya konstruksi pertahun) b144a90 +=

Annual (Biaya konstruksi pertahun) ⎟⎠⎞

⎜⎝⎛ ×+= a

2436144a90

Annual (Biaya konstruksi pertahun) a360=

a 360

)pertahunkonstruksiBiaya(Annual=

Untuk mencari harga sewa b yaitu tipe 36 adalah dengan cara subsitusi

nilai a (tipe 24) kedalam persamaan a2436b ×= , maka akan didapat nilla b yaitu

harga sewa untuk tipe 36.

Maka harga sewa dari masing-masing tipe unt uk Rumah Susun Sewa

Rempoa Jakarta adalah sebesar :

a. Harga sewa rumah susun per bulan metode konvensional :

- Tipe 24 adalah sebesar Rp. 1.100.854,60


b. Harga sewa rumah susun per bulan metode pracetak :



58

Gambar 4.4 Grafik Harga Sewa Dari Biaya Investasi Awal

4.5 Analisa Harga Sewa Berdasarkan Biaya Pengelolaan

Dalam menetapkan harga sewa rumah susun sewa harus

diperhitungkan untuk dapat menutup biaya operasi dan pemeliharaan rumah

susun sewa. Harga sewa yang didasarkan pada biaya operasional dan

pemeliharaan merupakan harga sewa minimum.

Periode analisa dalam perhitungan biaya operasional dan

pemeliharaan rumah susun sewa adalah untuk 50 tahun. Periode analisa yang

direkomendasikan dalam menganalisa biaya-biaya pergantian yang

diperlukan selama siklus hidup suatu gedung adalah 6 - 50 tahun.

4.6 Estimasi Biaya Operasional dan Pemeliharaan Rum ah Susun Sewa

Rempoa Jakarta

Penentuan harga sewa rumah susun sewa minimum, harus didasarkan

pada harapan terjadinya keseimbangan antara pendapatan sewa dengan biaya

59

operasional dan pemeliharaan rumah susun sewa. Langkah pertama yang

harus dilakukan adalah mengestimasi biaya operasional dan pemeliharaan

Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta.

Besarnya harga sewa Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta tidak

termasuk biaya pemakaian listrik, air, dan biaya lain-lain. Maka dari it u biaya

operasional dan pemeliharaan Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta dapat

dikelompokkan menjadi :

a. Biaya Energi (energy cost), yang termasuk biaya energi melputi biaya

penggunaan energi listrik untuk pengelola dan kepentingan bersama

(fasilitas umum) seperti penggunaan daya listrik untuk lampu ruangan

umum, penerangan luar, pengoprasian pompa air, dan biaya pemakaian

air staf pengelola.

b. Biaya operasional, yang termasuk biaya operasional meliputi biaya untuk

kegiatan administrasi dan ketatausahaan seperti biaya gaji dan upah,

contract service, penggunaan telepon kantor dan pengadaan bahan dan

peralatan unt uk pemeliharaan komponen, ATK dan lainnya, serta

pembayaran pajak dan asuransi.

c. Biaya pemeliharaan dan perbaikkan komponen gedung (Maintenance and

Repair Cost), dimana biaya pemeliharaan dan perbaikkan suatu

komponen gedung memiliki jangka waktu yang berbeda-beda usia

komponen gedung.

d. Biaya pergantian komponen gedung (Replacement Cost) adalah biaya

yang diperlukan untuk penggantian komponen yang sudah habis usianya.

Biaya yang termasuk biaya pemeliharaan dan perbaikkan

(Maintenance and Repair Cost), dibedakan menjadi dua jenis biaya. Yang

60

pertama adalah biaya yang diperlukan untuk pemeliharaan setiap tahun atau

biaya rutin. Yang kedua adalah biaya-biaya yang harus dikeluarkan pada

waktu tertentu untuk dapat melakukan kegiatan pemeliharaan/perawatan

komponen gedung secara berkala atau biaya berkala. Sedangkan biaya-biaya

yang termasuk biaya pergantian komponen gedung (Replacem ent Cost)

merupakan biaya untuk mengganti komponen pada saat komponen tersebut

sudah rusak/habis usianya.

Biaya-biaya yang termasuk biaya energi (Energy Cost) maupun biaya

operasional (Oprational Cost) dihitung sebagai biaya tahunan atau biasa

disebut dengan biaya rutin, karena harus tersedia setiap wakt u. Untuk dapat

menjumlahkan semua biaya yang diperlukan dapat dilakukan pendekatan

Presen t Worth (PW) yaitu pendekatan untuk menjumlahkan semua biaya

yang diperlukan dengan wakt u pengeluaran biaya yang berbeda-beda.

Pendekatan Present Worth (PW) dilakukan, dengan :

a. Periode analisa (n) = 50 tahun, merupakan usia ekonomis gedung Rumah

Susun Sewa Rempoa Jakarta.

b. Present Time (tahun ke-0) adalah tahun 2011, sebagai awal mula masa

operasional Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta.

c. Inflasi umum ( i ) = 7,63 % per tahun, yang akan mempengaruhi kenaikan

harga komponen gedung, bahan atau peralatan untuk pemeliharaan rumah

susun. Nilai infalsi ini diambil dari rata-rata nilai inflasi um um dari tahun

2003 sampai dengan 2011 yang di keluarkan oleh Bank Indonesia

(terlampir).

61

4.6.1 Estimasi Biaya Energi (Energy Cost)

Biaya energi adalah biaya keseluruhan pemakain listrik sesuai dengan

kebut uhan per kwh. Yang termasuk biaya energi adalah :

a. Biaya penggunaan energi listrik unt uk pengoprasian peralatan elektrikal

yaitu lampu pada ruang fasilitas umum, lampu penerangan luar, dan

penggunaan energi listrik untuk pengoprasian pompa air.

b. Biaya pemakaian air untuk keperluan staf pengelola.

Data-data pendukung yang diperlukan untuk menghitung biaya- biaya

tersebut, adalah :

- Data jumlah lampu yang berasal dari RAB Rumah Susun Sewa

Rempoa Jakarta

- Data tarif listrik

- Data tarif air

4.6.1.1 Estimasi Biaya Listrik Untuk Pengoperasian Lampu dan Pompa Air

Menghitung biaya listrik berdasarkan atas pemakaian daya listrik

pengoprasian lampu dan pompa air, data jumlah lampu dan pompa air

masing-masing blok rumah susun dengan asumsi waktu (terlampir) adalah

sebagai berikut :

a. Lampu penerangan pada lantai dasar untuk ruang unit pengelola, lampu

lobby, lampu lobby lift, lampu ruang satpam, lampu toilet, lampu

musholah, lampu ruang ME, lampu jalan dan lampu taman terdiri dari :

- 31 buah lampu taman Mercury 80 w

- 7 buah lampu Mercury 250 w

- 1 buah lampu Mercury 2 x 250 w

- 14 buah lampu TL 1 x 36 w, TL TKO Type

62

- 50 buah lampu TL 1 x 36 w, TL Balk Type

- 3 buah lampu TL 1 x 36 w Wall Mounted With Acrilic Cover c/w

battery charger

- 74 buah lampu Down Light PLC 18 w

- 12 buah lampu Down Light PLC 18 Watt c/w battery charger

- 6 buah lampu baret isi TL Bulat-1 x 18 watt c/w battery charger

- 1 buah lampu exit 10 w c/w battery charger

b. Lampu penerangan pada lantai 2-10 untuk koridor, lobby lift dan ruang

pembuangan sampah.

- 27 buah lampu TL 1 x 36 w Wall Mounted With Acrilic Cover c/w

battery charger

- 8 buah lampu sorot HPI-T 1000 W

- 27 buah lampu exit 10 watt c/w battery charger

c. Lima buah pompa air

Setelah didapatkan data-data jumlah lampu dan pompa air kemudian

dihitung daya listrik yang terpakai dari semua peralatan tersebut dengan

asumsi waktu (terlampir), sehingga dapat diketahui besarnya biaya rekening

listrik yang harus dibayarkan tiap tahunnya. Besarnya daya listrik yang

digunakan dapat dihitung perlantai pada rumah susun, kemudian dari total

daya listrik dikalikan dengan safety factor sebesar (1,5 – 2,0). Safety factor

ini digunakan untuk mengantisipasi apabila sewakt u-waktu ada kenaikan

biaya. Dan pada penelitian ini unt uk menghitung besarnya total daya safty

factor yang digunakan sebesar 2. Perhitungan daya listrik dapat dijelaskan

pada tabel 4.21 dengan asumsi waktu terlampir :

63

Tabel 4.21 Perhitungan Pemakaian Daya Listrik Pada Rumah Susun Sewa

Rempoa Jakarta

Rincian J umlah (Buah)

Daya (Watt)

Jumla h Daya (Wa tt)

Waktu ( jam)

Tota l Daya x Safety Factor ( 2) ( Kwh)

a b c d = b x c e f = (( d x e ) / 1.000 ) x 2

A. PEMAKAIAN PENGELOLA1 . Lampu Ru an gan Lampu Taman Mercury 80 watt, c/w tiang 2.5 m 31 80 2,480 10 49.60 Lampu Taman Mercury 250 watt c/w tiang 9 m 7 250 1,750 10 35.00 Lampu Mercury 2 x 250 W c/w tiang 9 M 1 500 5 00 10 10.00 TL 1 x 36 W, TL TKO Type 14 36 5 04 10 10.08 TL 1 x 36 W, TL Balk Typ e 50 36 1,800 10 36.00 Lampu TL 1 x 36 w Wall Mounted With Acrilic Co ver c/w battrey & ch arg er 30 36 1,080 10 21.60 Lampu Do wn Lig ht PLC 1 8 Watt 73 18 1,314 10 26.28 Lampu Do wn Lig ht PLC 1 8 Watt c/w Battery Ch ar ger 12 18 2 16 10 4 .32 Lampu baret isi TL Bulat-1 x 1 8 watt c/w battery charger 6 18 1 08 10 2 .16 Lampu Exit 10 watt c/w b attery charger 28 10 2 80 10 5 .60 Lampu So rot HPI-T 100 0 watt 80 1,000 8 0,0 00 10 1,600.00 Lift 1 2,500 2,500 10 50.00 Komputer 4 450 1,800 10 36.002 . Pomp a Air 0 .00 Pomp a kap. 3 00 liter/meter, 2.5 kw 2 2,500 5,000 5.6 56.00 Pomp a kap. 5 00 liter/meter, 4.5 kw 2 4,500 9,000 4.2 75.60 Pomp a kap. 1 50 liter/meter, 1.5 kw 1 1,500 1,500 3.4 10.20

2,028.4460 ,85 3.2 0730,238.40

Total Jumlah Daya / HariTotal Jumlah Daya / BulanTotal Pemakaian Daya Listr ik per tah un

Total daya pemakaian listrik perhari : 2.028,44 kwh

Total daya pemakaian listrik perbulan : 60.853,20 kwh

Keterangan :

1 kilowatt : 1000 watt

1 bulan : 30 hari

- Jumlah penggunaan daya listrik perhari :

21000

)e(pakaiwaktu)c(lampudaya)b(lampujumlah×

××=

Dari perhitungan, total pemakaian daya listrik perbulannya untuk

Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta berjumlah 60.853,20 kwh/bulan. Setelah

diketahui jumlah daya listrik yang digunakan perbulannya dapat dihitung

berapa besarnya biaya rekening listrik yang harus dibayarkan setiap

64

bulannya. Diketahui Tarif Dasar Listrik (TDL) (terlampir) menggunakan I3

sebesar Rp. 839,- unt uk 1 kwh.

- Biaya listrik yang harus dibayar perbulannya :

kwh1aarghaperbulannydigunakanyanglistrikdayaTotal ×=

−×= ,839.Rpkwh20,853.60

08,834.055.51.Rp=

Dari perhitungan di atas total biaya pemakain listrik per bulannya

untuk Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta sebesar Rp. 51.055.834,08 dan

pertahunnya sebesar Rp. 612,670,017.60.

4.6.1.2 Estimasi Biaya Penggunaan Air

Perhitungan yang meliputi biaya penggunaan air adalah biaya

pemakaian air unt uk keperluan staf pengelola. Berdasarkan pada estimasi

pemakaian air rata-rata per orang setiap harinya (terlampir) besarnya volume

air yang diperlukan bagi staf pengelola setiap harinya adalah sebesar 90

liter/hari. Dikarenakan kebutuhan air hanya untuk staf saja maka kebutuhan

air yang digunakan adalah 90 liter/hari dengan jenis fungsi bangunan adalah

kantor.

Berdasarkan data pemakai air perhari yang dibuat oleh Juwana (2005)

(terlampir), dapat dihitung total volume pemakain air oleh staf pengelola

rumah susun dan tenaga kontrak serfis setiap bulannya, kemudian dari total

pemakain air dikalikan dengan safety factor sebesar (1,5 – 2,0). Safety factor

ini digunakan untuk mengantisipasi apabila sewaktu-waktu ada kenaikkan

biaya. Dan pada penelitian ini unt uk menghitung besarnya total daya safty

65

factor yang digunakan sebesar 2. Perhit ungan total pemakain air dapat

dijelaskan pada tabel 4.22.

Adapun staf pengelola rumah susun dan tenaga kontrak serfis Rumah

Susun Sewa Rempoa Jakarta berjumlah 56 orang, terdir i dari :

a. Staf Badan Pengelola :

- 14 orang badan pengelola

- 7 orang badan opration

b. Tenaga Contract Service

- 25 orang petugas kebersihan

- 10 orang petugas keamanan

Tabel 4.22 Perhitungan Pemakain Air Perbulan

Uraian Volume Pemakaian Pemakaian Per hari Pemakaian x safety factor (2) perbulanPemakain ai r untuk :

= 90 liter x 56 orang = 5.040 liter x 25 hari x 2= 252.000 liter= 252 m3

= 5.040 liter/hari- Staf Pengelola 56 orang 90 liter / orang

Keterangan :

1 m3 : 1000 lit er

1 bulan : 25 hari kerja

- Jumlah pemakain ai r perbulan

factorsafety ××= erjakhari25perhariPemakaian

Dari perhit ungan, total pemakaian air per bulannya untuk Rumah

Susun Sewa Rempoa Jakarta berjumlah 252 liter/bulan. Setelah diketahui

jumlah pemakaian air yang digunaka perbulannya dapat dihitung berapa

besarnya biaya rekening air yang harus dibayarkan setiap bulannya.

Diketahui harga air per m3 Rp. 12.250,-.

66

- Biaya air yang harus dibayar perbulannya

3m/airaarghaperbulannydigunakanyangairpemakainTotal ×=

−×= ,250.12.Rpm252 3

−= ,700.308.Rp

Dari perhit ungan di atas total biaya pemakain air perbulannya untuk

Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta sebesar Rp. 308.700,- dan pertahunnya

sebesar Rp. 3.704.400,-.

4.6.2 Estimasi Biaya O perasional

Yang termasuk dalam biaya operasional rumah susun meliputi biaya

gaji karyawan, penggunaan telepon kantor, biaya kontrak serfis dan biaya

pengadaan peralatan/bahan pemeliharaan, ATK dan lain-lain. Di bawah ini

adalah perhitungan biaya operasional :

Tabel 4.23 Estimasi Biaya Operasional Pengelolaan Rumah Susun Sewa

Rempoa Jakarta Pertahun

NO URAIAN BIAYA PER BULAN BIAYA PERTAHUN

1 Biaya penggunaan telepon kantor 1,200,000.00Rp 14,400,000.00Rp 2 Upah/Gaji Karyawan

14 orang badan pengelola @ Rp. 2.500.000,- 35,000,000.00Rp 420,000,000.00Rp 7 orang badan operation x @ Rp. 2.000.000,- 14,000,000.00Rp 168,000,000.00Rp

3 Kontrak Service25 orang petugas kebersihan @ Rp. 1.200.000,- 30,000,000.00Rp 360,000,000.00Rp 10 orang petugas keamanan @ Rp. 2.000.000,- 20,000,000.00Rp 240,000,000.00Rp

4 Pengadaan alat/bahan pemeliharaan, ATK, sampah, dll 1,000,000.00Rp 12,000,000.00Rp TOTAL 101,200,000.00Rp 1,214,400,000.00Rp

67

4.6.3 Estimasi Biaya Pem eliharaan dan Perbaikkan (Maintenance and Repair

Cost)

Kegiatan penjagaan bangunan agar kondisi fungsi dan penampilannya

tetap terjaga maka peemeliharaan dan perbaikkan komponen

bangunan/gedung sangat diperlukan. Oleh karena itu, sebelum melakukan

perhitungan estimasi biaya pemeliharaan dan perbaikkan komponen gedung,

harus terlebih dahulu mengetahui komponen-komponen apa saja dari gedung

Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta yang memerlukan pemeliharaan dan

perbaikkan. Data komponen gedung didasarkan pada RAB Rumah Susun

Sewa Rempoa Jakarta.

Sedangkan untuk mengetahui gambaran umum tentang pemeliharaan

dan perbaikkan komponen gedung serta usia masing masing komponen

digunakan data perkiraan pemeliharaan dan penggantian komponen gedung

yang dibuat oleh Krik (1995) (terlampir). Komponen gedung merupakan

pemeliharaan dan perbaikkan yang sifatnya berkala.

Tabel 4.24 berikut ini merupakan gambaran pemeliharaan dan

penggantian setiap komponen gedung rumah susun sewa dengan berpedoman

pada data perkiraan dan pemeliharaan komponen gedung yang dibuat oleh

Kirk (1995).

68

Tabel 4.24 Jenis komponen, Gambaran Pemeliharaan Dan Usia Pergantian

Usia PresentasiPergantian Penggantian

(Thn) (%)c d

a. Lantai 50 100 Keramik 25 100

N/A N/A Di cat Di keramik 25 100c. Atap Rangka baja & komp. atap lain 50 100 Penutup atap zincalume 30 100d. Pintu

Perbaikan pintu, rangka, & komponenyaPengecatan t iap 6 tahun

25 10025 100

f. TanggaMinim perbaikan 50 100Pengecatan t iap 6 tahun 30 100

g. Jendela Kosen alumunium, kaca polos Perbaikkan kaca, rangka dan

komponennya

Pipa PVC 35 3015 50

Pipa pvc 35 3040 100

Pipa PVC 35 3040 100

35 100 Showers 20 100 kran air 20 100Elektrical

a. kabel Life N/A20 100

30 100

Pemeriksaan umum, minim perbaikkan

Kusen aluminium daun pintu Triplek rangka kayu

20

Prasarana Luara. Halaman Pemeliharaan dan perbaikan

Pemeliharaan dan perbaikan

Perbaikan dan pergant ian komponenb. Peralatan lampu interior

100

Multipleks

Rangka beton Railing besi

Kloset jongkok Pemeliharaan dan perbaikan

Pemeliharaan dan perbaikan yang rusak

40 100

Perbaikan peralatan

c. Pemipaan air kotor dan sanitary

Pemeliharaan dan perbaikan yang rusak Floo r drains Pemeliharaan dan perbaikan yang rusakd. Peralatan Plumbing

Pemeriksaan umum, minim perbaikkan

a. Sistem penyediaan air

b. Dinding

Pemeliharaan dan perbaikan

Service dan distribusi daya listrik

Roo f drain Pencegahan kerusakan dan perbaikan

e. Plafond

Pemeliharaan dan perbaikan yang rusak Pompa air Pencegahan kerusakan dan perbaikan b. Sistem drainase air

Minim perbaikan Pengecatan t iap 6 tahun

Mekanikal plumbing

minim perbaikan

Jenis Komponen Gambaran Pemeliharaan

a bStruktur dan ArsitekturBangunan Atas

Pemeriksaan umum, minim perbaikan Minim perbaikan Area tidak sering digunakan dicat 7 thn

Gambaran umum tentang pemeliharaan dan perbaikkan komponen

gedung yang telah dijelaskan pada tabel di atas, dapat dirinci sesuai dengan

komponen gedung yang membut uhkan pemeliharaan dan perbaikkan. Rincian

pemeliharaan dan perbaikkan komponen gedung dibedakan dalam dua jenis

pemeliharaan, yaitu pemeliharaan secara rutin dan pemeliharaan secara

berkala.

69

Biaya rutin merupakan biaya yang harus tersedia setiap tahun dimana

biaya-biaya tersebut diperlukan untuk kegiatan pemeliharaan yang dilakukan

secara rutin. Sedangkan biaya berkala merupakan biaya yang harus

dikeluarkan n tahun dimana biaya-biaya tersebut diperlukan unt uk kegiatan

pemeliharaan yang dilakukan secara berkala.

Kegiatan pemeliharaan dan perbaikkan komponen gedung, harus

diberlakukan asumsi terhadap tingkat kerusakannya. Apabila perbaikkan

yang dilakukan merupakan perawatan ringan asumsi kerusakannya adalah

<30 % pertimbangan dari asumsi tersebut adalah apabila rumah susun ini

dipelihara dengan baik, sehingga diharapkan tidak memerlukan perawatan

yang lebih berat yaitu dengan kerusakkan >30 %.

Estimasi biaya masing-masing kegiatan pemeliharaan dan pergantian

bersumber dari RAB Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta. Rincian biaya

pemeliharaan dan pergantian komponen dapat dilihat pada tabel 4.25.

70

Tabel 4.25 Uraian Pemeliharaan Dan Perbaikkan Komponen Gedung Rumah


Uraian Pemeliharaan dan perbaikan Pelaksanaan Tenaga kerja Estimasi BiayaA. Pemeliharaan Rutin Tahunan Tiap hari Petugas CS a. Pembersihan Tiap hari Petugas CS 1. Pembersihan lantai dan ruangan Tiap hari Petugas CS 2. Pembersihan kaca bagian luar dan bangunan bagian luar Tiap hari Petugas CS 3. Pembersihan langit-langit interior Tiap hari Petugas CS 4. Pembersihan ventilasi dan saluran tata udara Tiap hari Petugas CS 5. Pembersihan halaman dan salurankeliling bangunan Tiap hari Petugas CS 6. Pembersihan peralatan plumbing (kloset, keran, dll) Tiap minggu Petugas CS 7. Pembersihan tangki air bawah dan atas Tiap 6 bulan Petugas CS b. Pemeliharaan peralatan 1. Pelumasan pada sistem motor peralatan mekanikal Min. tiap 6 bulan Petugas teknisi Termasuk biaya gaji teknisi 2. Pengecekan, pengencangan sekrup pada peralatan mekanikal Min. tiap 6 bulan Petugas teknisi Termasuk biaya gaji teknisi 3. Pengecekan sistem hubungan pada peralatan meanikal Min. tiap 6 bulan Petugas teknisi Termasuk biaya gaji teknisi 4. Pengecekan sistem perpipaan air bersih dan air kotor/sanitair Min. tiap 6 bulan Petugas teknisi Termasuk biaya gaji teknisi 5. Pembrsihan perpipaan sistem air bersih Min. tiap 6 bulan Petugas teknisi Termasuk biaya gaji teknisi 6. Pembersihan tangki air bawah dan atas Min. tiap 6 bulan Petugas teknisi Termasuk biaya gaji teknisi 7. Pemeriksaan tangki septic tank Min. tiap 6 bulan Petugas teknisi Termasuk biaya gaji teknisi 8. Penyedotan sept ic tank Min. tiap 6 bulan Pihak ket iga 1 bh x Rp. 2000.000,00 c. Pemeliharaan taman 1. Penyiraman tanaman, pemangkasan, pemupukan, dll Tiap hari Petugas CSB. Pemeliharaan Berkala a. Pengecatan interior dan eksterior Pengecatan dinding Tiap 7 tahun Pihak ket iga 23,600.00Rp Pengecatan plafond Tiap 6 tahun Pihak ket iga 27,599.10Rp Pengecatan railing tangga Tiap 6 tahun Pihak ket iga 30,861.50Rp b. Penggantian komponen mekanikal (plumbing) (kerusakkan 10%) Tiap 25 tahun Petugas teknisi 4,622,849,140.00Rp c. Penggant ian Keramik Lantai dasar 30 x 30 25 Tahun Pihak ket iga 77,330.50Rp d. Elekt ikal service & distribusi daya listrik (kerusakkan 10%) 20 Tahun Petugas teknisi 635,121,980.05Rp e. Pemolesan/Plesteran/aci (kerusakkan 10%) Tiap 5 tahun Pihak ket iga 622,550,279.79Rp f. Penggant ian pintu Tiap 20 tahun Pihak ket iga 50,719,342.81Rp g. Penggantian jendela Tiap 40 tahun Pihak ket iga 40,544,987.55Rp

Tabel 4.26 Uraian Besarnya Biaya Satu Kali Pemeliharaan Dan Perbaikkan

Komponen Berkala Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta

Uraian Kegiata n Wa ktu Sat Volume % kerusakan Harga satuan Rp. T otal Biaya Rp.Pemeliharaan Berkala a. Pengecatan interior d an eks terior Pengecatan d inding Tiap 7 tahun m2 11,712.11 100 19,226.60Rp 225,183 ,914.07Rp Pengecatan p lafond Tiap 6 tahun m2 5,167.58 100 27,599.10Rp 142,620 ,667.57Rp Pengecatan railing tangga Tiap 6 tahun m2 67.26 100 30,861.50Rp 2,075 ,744.49Rp b. Penggantian komponen mekanikal (palumbing) (kerusakan 10%) Tiap 25 tahun 10 4,622,849,140.00Rp 462,284 ,914.00Rp c. Penggantian Keramik Lantai dasar 30 x 30 25 Tahun m2 5,168 100 77,330.50Rp 399,611 ,854.51Rp d. Elektikal service & dis tribus i daya listrik (kerusakkan 10%) 20 Tahun 10 635,121,980.05Rp 63,51 2,198.01Rp e. Pemolesan/Plesteran/aci (kerusakkan 10%) Tiap 5 tahun m2 10 622,550,279.79Rp 62,25 5,027.98Rp f. Pemeliharaan pintu Tiap 20 tahun 100 50,719,342.81Rp 50,71 9,342.81Rp g. Pemeliharaan jendela Tiap 40 tahun 100 40,544,987.55Rp 40,54 4,987.55Rp

71

4.6.4 Estimasi Biaya Pergantian Kom ponen Gedung (Replacement Cost)

Komponen-komponen gedung yang memerlukan penggantian, dapat

diketahui dengan mengunakan data perkiraan pemeliharaan dan pergantian

komponen gedung yang dibuat oleh Kirk, 1995 (Tabel 4.24). Dengan melihat

kolom usia penggantian, persentase penggantian. Item komponen yang

terpilih adalah komponen yang memiliki usia kurang dari 40 tahun, yaitu :

- Komponen pintu (memiliki usia 20 tahun)

- Pemolesan/Plesteran/aci (kerusakkan 10%) (memiliki usia 5 tahun)

- Elektikal serfis & distribusi daya listrik (kerusakkan 10%) (memiliki usia

20 tahun)

- Penggantian Keramik

Lantai dasar 30 x 30 (memiliki usia 25 tahun)

- Penggantian komponen mekanikal (palumbing) (kerusakan 10%)

(memiliki usia 25 tahun)

- Pengecatan interior dan eksterior

Pengecatan dinding (memiliki usia 7 tahun)

Pengecatan plafond (memiliki usia 6 tahun)

Pengecatan railing tangga (memiliki usia 6 tahun)

Pada tabel 4.27 berikut, menunjukan perhitungan besarnya biaya

penggantian komponen gedung Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta yang

akan dioperasionalkan. Jumlah volume komponen-komponen gedung serta

harga satuan masing-masing komponen bersumber dari RAB Rumah Susun

Sewa Rempoa Jakarta.

Untuk menghit ung estimasi biaya penggantian komponen

menggunakan tingkat inflasi rata-rata pertahun (i) sebesar 7,63 %. Present

72

Worth yang termasuk biaya-biaya pemeliharaan dan perbaikkan komponen

gedung yang dilakukan secara berkala setiap n tahun. Perhitungannya adalah

sebagai berikut :

Tabel 4.27 Rincian Perhitungan Estimasi Biaya Pemeliharaan Berkala

Biay a tahun ke-0 (P/F,r,n) Biaya tahun ke-n (A/P,r,n) Biaya Annua l(Rp) r = 7,63 % (Rp) r = 7,63%, n = 50 thn (Rp)

1 Pemeliharaan setiap 7 ta huna. Pengecatan Dind ing 225,183,914.07Rp Biaya tahun ke - 7 0.598 134 ,587,269.3 2Rp 0.07 8 10,535,692.09Rp Biaya tahun ke - 14 0.357 80 ,439,729.1 8Rp 0.07 8 6,296,941.92Rp Biaya tahun ke - 21 0.128 28 ,734,512.6 6Rp 0.07 8 2,249,380.49Rp Biaya tahun ke - 28 0.076 17 ,173,960.2 7Rp 0.07 8 1,344,403.21Rp Biaya tahun ke - 35 0.046 10 ,264,482.8 2Rp 0.07 8 803,519.02Rp Biaya tahun ke - 42 0.046 10 ,264,482.8 2Rp 0.07 8 803,519.02Rp

281 ,464,437.0 7Rp 0.07 8 22,033,455.76Rp 2 Pemeliharaan setiap 6 ta hun

a. Pengecatan Plafond 142,620,667.57Rp Biaya tahun ke - 6 0.643 91 ,745,003.8 6Rp 0.07 8 7,181,935.68Rp Biaya tahun ke - 12 0.414 59 ,017,713.7 5Rp 0.07 8 4,619,994.62Rp Biaya tahun ke - 18 0.266 37 ,964,906.9 7Rp 0.07 8 2,971,949.52Rp Biaya tahun ke - 24 0.171 24 ,422,060.2 5Rp 0.07 8 1,911,795.29Rp Biaya tahun ke - 30 0.110 15 ,710,219.6 3Rp 0.07 8 1,229,819.41Rp Biaya tahun ke - 36 0.071 10 ,106,067.9 7Rp 0.07 8 791,118.07Rp Biaya tahun ke - 42 0.046 6 ,501,030.0 5Rp 0.07 8 508,910.32Rp

238 ,965,972.4 4Rp 0.07 8 19,215,522.91Rp b. Pengecatan Railing Tangga 2,075,744.49Rp Biaya tahun ke - 6 0.643 1 ,335,284.6 4Rp 0.07 8 104,528.07Rp Biaya tahun ke - 12 0.414 858,961.72Rp 0.07 8 67,240.80Rp Biaya tahun ke - 18 0.266 552,552.78Rp 0.07 8 43,254.66Rp Biaya tahun ke - 24 0.171 355,446.08Rp 0.07 8 27,824.85Rp Biaya tahun ke - 30 0.110 228,651.31Rp 0.07 8 17,899.17Rp Biaya tahun ke - 36 0.071 147,086.78Rp 0.07 8 11,514.17Rp Biaya tahun ke - 42 0.046 94,617.96Rp 0.07 8 7,406.84Rp

3 ,572,601.2 7Rp 0.07 8 279,668.55Rp 3 Pemeliharaan setiap 5 ta hun

a. Pemolesan /Plesteran/aci 62,255,027.98Rp Biaya tahun ke - 5 0.692 43 ,103,023.1 1Rp 0.07 8 3,374,168.91Rp Biaya tahun ke - 10 0.479 29 ,842,900.4 3Rp 0.07 8 2,336,146.74Rp Biaya tahun ke - 15 0.332 20 ,662,093.7 9Rp 0.07 8 1,617,459.51Rp Biaya tahun ke - 20 0.230 14 ,305,651.0 4Rp 0.07 8 1,119,867.69Rp Biaya tahun ke - 25 0.159 9 ,904,690.8 7Rp 0.07 8 775,353.97Rp Biaya tahun ke - 30 0.110 6 ,857,632.7 6Rp 0.07 8 536,825.72Rp Biaya tahun ke - 35 0.076 4 ,747,965.1 5Rp 0.07 8 371,677.79Rp Biaya tahun ke - 40 0.053 3 ,287,311.2 2Rp 0.07 8 257,335.62Rp Biaya tahun ke - 45 0.037 2 ,276,009.7 6Rp 0.07 8 178,169.44Rp

134 ,987,278.1 4Rp 0.07 8 10,567,005.38Rp 4 Pemeliharaan setiap 20 tahun

a. Elektikal service & dis tribusi daya lis trik 63,512,198.01Rp Biaya tahun ke - 20 0.230 14 ,594,537.5 2Rp 0.07 8 1,142,482.16Rp Biaya tahun ke - 40 0.053 3 ,353,694.7 6Rp 0.07 8 262,532.23Rp

17 ,948,232.2 8Rp 0.07 8 1,405,014.38Rp b. Pemeliharaan pintu 50,719,342.81Rp Biaya tahun ke - 20 0.230 11 ,654,853.3 2Rp 0.07 8 912,359.29Rp Biaya tahun ke - 40 0.053 2 ,678,181.5 1Rp 0.07 8 209,652.04Rp

14 ,333,034.8 2Rp 0.07 8 1,122,011.33Rp 5 Pemeliharaan setiap 25 tahun

a. Penggantian komponen mek anikal (palu mbing) 462,284,914.00Rp Biaya tahun ke - 25 0.025 11 ,701,531.5 3Rp 0.07 8 916,013.33Rp

11 ,701,531.5 3Rp 0.07 8 916,013.33Rp b. Lantai dasar 30 x 30 399,611,854.51Rp Biaya tahun ke - 25 0.025 10 ,115,127.2 2Rp 0.07 8 791,827.24Rp

10 ,115,127.2 2Rp 0.07 8 791,827.24Rp 6 Pemeliharaan setiap 40 tahun 40,544,987.55Rp

a. Pemeliharaan jendela 0.053 2 ,140,935.3 9Rp 0.07 8 167,595.61Rp 2 ,140,935.3 9Rp 167,595.61Rp

TOTAL 56,498,114.51Rp

NO Rincia n Pekerjaan

73

4.7 Rekapitulasi Biaya Operasional dan Pem eliharaan Rutin Rumah Susun

Sewa Rem poa Jakarta

Rekapitulasi atau total biaya operasional dan pemeliharaan rutin

Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta yaitu meliputi biaya pemakain listrik,

pemakain air dan biaya gaji dan kebutuhan pengelola kantor Rumah Susun

Sewa Rempoa Jakarta dapat dilihat pada tabel berikut ini :

Tabel 4.28 Rekapitulasi Biaya Operasional dan Pemeliharaan Rutin Rumah


NO. Uraian Biaya Biaya Pertahun1 Biaya Pemakaian Liatrik Untuk Pengelolaan 612,670,017.60Rp 2 Biaya Pemakaian Air Untuk Pengelolaan 3,704,400.00Rp 3 Biaya Oprasional Pengelola Rumah Susun Sewa 1,214,400,000.00Rp

Total 1,830,774,417.60Rp

4.8 Rekapitulasi Biaya Pemeliharaan dan Perbaikkan Berkala Rum ah

Susun Sewa Rem poa Jakarta

Rekapitulasi atau total biaya pemeliharaan dan perbaikkan berkala

Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta yaitu meliputi pemeliharaan dan

perbaikkan dinding, pintu, jendela, elektrikal, keramik dan komponen

mekanikal dapat dilihat pada tabel berikut ini :

74

Tabel 4.29 Rekapitulasi Biaya Pemeliharaan dan Perbaikkan Berkala Rumah


Uraian KegiatanPemeliharaan Berkala

1 a. Pengecatan interior dan eksterior Pengecatan dinding Tiap 7 tahun 225,183,914.07Rp 22,033,455.76Rp Pengecatan plafond Tiap 6 tahun 142,620,667.57Rp 19,215,522.91Rp Pengecatan railing tangga Tiap 6 tahun 2,075,744.49Rp 279,668.55Rp

2 Penggantian komponen mekanikal (palumbing)(tingkat kerusakan 10%)

3 Penggantian Keramik Lantai dasar 30 x 30 25 Tahun 399,611,854.51Rp 791,827.24Rp

4 Elektikal service & distribusi daya listrik (kerusakkan 10%) 20 Tahun 63,512,198.01Rp 1,405,014.38Rp 5 Pemolesan/Plesteran/aci (kerusakkan 10%) Tiap 5 tahun 62,255,027.98Rp 10,567,005.38Rp 6 Pemeli haraan pintu Tiap 20 tahun 50,719,342.81Rp 1,122,011.33Rp 7 Pemeli haraan jendel a Tiap 40 tahun 40,544,987.55Rp 167,595.61Rp

1,448,808,650.99Rp 56,498,114.51Rp TOTAL

Tiap 25 tahun

NO. Wak tu Bi aya Tota l P ergantian Biaya Annual (Rp.)

462,284,914.00Rp 916,013.33Rp

4.9 Menghitung Biaya Sewa Berdasarkan Biaya Pengelolaan

Hasil perhitungan total biaya pengelolaan (biaya operasional dan

pemeliharaan rutin Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta dan biaya

pemeliharaan dan perbaikkan berkala Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta)

diatas dapat dijelaskan pada tabel berikut :

Tabel 4.30 Rekapit ulasi Total Biaya Pengelolaan

No. Jenis Kegiatan Biaya Annual I Biaya Operasional Dan Pemeliharaan Rutin 1,830,774,418Rp II Biaya Pemeliharaan Dan Perbaikkan Berkala 56,498,115Rp

Total 1,887,272,532Rp Nilai A 1,887,272,532.11Rp

Biaya sewa tipe 24 /tahun 6,167,557.29Rp Biaya sewa tipe 24 /bulan 513,963.11Rp Biaya sewa tipe 36/tahun 9,251,335.94Rp Biaya sewa tipe 36/bulan 770,944.66Rp

Keterangan :

Dimana : A = Annual

- Menghitung harga sewa :

Tipe 24 (a) : 90 unit Tipe 36 (b) : 144 unit

a : 24 m² b : 36 m²

75

b3624a ×= a

2436b ×=

Annual (Biaya konstruksi pertahun) b144a90 +=

Annual (Biaya konstruksi pertahun) ⎟⎠⎞

⎜⎝⎛ ×+= a

2436144a90

Annual (Biaya konstruksi pertahun) a360=

a 360

)pertahunkonstruksiBiaya(Annual=

Untuk mencari harga sewa berdasarkan biaya operasional yaitu

menghitung nilai b ( tipe 36) adalah dengan cara subsitusi nilai a (tipe 24)

kedalam persamaan a2436b ×= , maka akan didapat nilla b yaitu harga sewa untuk

tipe 36.

Gambar 4.5 Grafik Harga Sewa Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta

Berdasarkan Biaya Pengelolaan

4.10 Perhitungan Harga Sewa

Perhitungan harga sewa dilakukan dengan mempertimbangkan

terjadinya keseimbangan antara pendapatan dengan pengeluaran. Selain itu

76

perlu diperhatikan tingkat kekosongan gedung. Menurut Purbo (1998),

besarnya faktor kekosongan gedung setidaknya sebesar 5 %. Sehingga dalam

perhitungan harga sewa Rumah Susun Sewa Rempoa tidak akan mengalami

kekosongan gedung sampai >5 %. Karena diharapkan pendapatan sama

dengan pengeluaran maka total pendapatan dari sewa rumah susun pertahun

harus dapat menutupi biaya OP pertahun.

Perbandingan harga sewa minimum antara biaya konstruksi metode

konvensional dengan biaya konstruksi metode pracetak ditambah dengan

biaya pengelolaan tanpa memperhitungkan faktor kekosongan adalah sebagai

berikut :

Tabel 4.31 Perhitungan Harga Sewa Minimum Rumah Susun Sewa Rempoa

Jakarta

Konve T 24 Konve T 36 Pracetak T 24 Pracetak T 361 Biaya investasi awa l 1,100,854.60Rp 1,651,281.89Rp 1,064,692.34Rp 1,597,038.51Rp 2 Biaya pengelolaan 513,963.11Rp 770,944.66Rp 513,963.11Rp 770,944.66Rp

TOTAL 1,614,817.70R p 2,422,226.56Rp 1,578,655.45Rp 2,367,983.17Rp

Konvensional PracetakHarga SewaNo

Dari tabel perhit ungan harga sewa Rumah Susun Sewa Rempoa

Jakarta di atas menunjukkan bahwa metode konstruksi pracetak adalah harga

sewa yang paling minimum yaitu sebesar Rp. 1.578.655,45 unt uk tipe 24 dan

Rp. 2.367.983,17 untuk tipe 36.

77

Gambar 4.6 Harga Sewa Minimum Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta

4.11 Penetapan Harga Sewa

Besarnya harga sewa ditetapkan untuk rumah susun sewa, baik yang

berada di pusat maupun di daerah baik yang dikelola oleh pemerintah

maupun pihak lainnya, sebagai dasar penetapannya telah diatur o leh Mentri

Perumahan Dan Permukiman Rakyat adalah :

a. Besarnya harga sewa rumah susun diperhitungkan unt uk menutupi biaya

operasional dan pemeliharaan rumah susun.

b. Besarnya harga sewa tidak boleh melebihi sepertiga dari pendapatan

penghuni.

Klasif ikasi untuk kriteria-kriteria kelompok masyarakat yang

tergolong menengah ke atas atau masyarakat menengah ke bawah menurut

studi yang dilakukan Bank Dunia yaitu dengan cara mengklasifikasikan kelas

menengah berdasarkan pengeluaran perkapita yang diambil dari survei sosial

ekonomi nasional/Susenas yang dilakukan Badan Pusat Statistik (BP S) yaitu

78

dengan membedakan pengeluaran individu perhari antara kelompok miskin

dan kelas menengah.

Yang dimaksud kelompok miskin adalah jika pengeluaran individu

perbulan kurang dari Rp. 600.000,-. Sedangkan kelompok kelas menengah ke

bawah yaitu jika pengeluaran perbulannya sebesar Rp. 1.000.000,- s.d. Rp.

1.500.000,-. Untuk kelompok kelas menengah tengah yaitu jika pengeluaran

perbulannya sebesar Rp. 2.600.000,- s.d. Rp. 5.200.000,-. Dan untuk

kelompok berkecukupan yait u jika pengeluaran perbulannya adalah sebesar

Rp. 5.200.000,- s.d. Rp. 6.000.000,-.

bab 4 oke1 - thesis.binus.ac.idthesis.binus.ac.id/doc/bab4/2012-1-00647-sp 4.pdf · 90 unit untuk...

Documents