19

BAB 2

JASA

2.1 Pengertian Jasa

Sejumlah ahli pada bidang jasa telah melakukan berbagai upaya dalam tujuan

untuk dapat merumuskan definisi jasa, namun demikian hingga saat ini belum ada

satu definisi yang dapat diterima secara bulat. Keanekaragaman definisi tentang jasa

tersebut dapat dilihat dari pendapat beberapa ahli ekonomi sebagai berikut :

Definisi jasa menurut Kotler (2007).

“Setiap tindakan atau kegiatan yang dapat ditawarkan oleh satu pihak kepada

pihak lain, yang pada dasarnya tidak berwujud dan tidak mengakibatkan kepemilikan

apapun. Produksinya dapat dikaitkan atau tidak dapat dikaitkan dengan suatu produk

fisik”.

Tjiptono (2008) mendefinisikan

“Jasa sebagai tindakan atau perbuatan yang dapat ditawarkan oleh suatu pihak

kepada pihak lain yang pada dasarnya bersifat intangible (tidak berwujud fisik) dan

tidak memiliki kepemilikan sesuatu”,

Berdasarkan definisi diatas, pada dasarnya jasa tidak berwujud, tidak

menghasilkan kepemilikan, dapat memberikan kepuasan serta untuk menghasilkan

tersebut mungkin perlu atau tidak perlu juga memerlukan penggunaan benda nyata.

2.2 Karakteristik Jasa

Jasa memiliki karakteristik yang sangat mempengaruhi perencanaan program

pemasarannya tersendiri. Tjiptono (2008) menyatakan lima karakteristik pokok pada

jasa yang membedakannya dengan barang. Kelima karakteristik iti antara lain :

1. Intangibility (tidak berwujud)

Jasa berbeda dengan barang. Bila barang merupakan suatu objek, alat,

atau benda, maka jasa adalah suatu perbuatan, tindakan, pengalaman, proses,

kinerja (performance), atau usaha. Oleh sebab itu, jasa tidak dapat dilihat,

dirasa, dicium, ddidengar, atau diraba sebelum dibeli dan dikonsumsi.

20

2. Insperability (tidak dapat dipisahkan)

Barang biasanya diproduksi, kemudian dijual, lalu dikonsumsi.

Sedangkan jasa pada umumnya dijual terlebih dahulu, baru kemudian

diproduksi dan dikonsumsi pada waktu dan tempat yang sama.

3. Variability (berubah-ubah)

Jasa bersifat sangat variabel karena merupakan non-standardized

output, artinya banyak variasi bentuk, kualitas, dan jenis, tergantung kepada

siapa, kapan, dan dimana jasa tersebut diproduksi.

4. Perishability (kurangnya daya tahan)

Perishability berarti jasa tidak tahan lama dan tidak dapat disimpan.

Bila permintaan bersifat konstan, kondisi ini tidak menjadi masalah, karena

staf dan penyedia jasa bias direncanakan untuk memenuhi permintaan.

5. Lack of ownership

Lack of ownership merupakan perbedaan dasar antara jasa dan barang.

Pada pembelian barang, konsumen memiliki hak penuh atas penggunaan dan

manfaat produk yang dibelinya. Mereka bias mengkonsumsi, menyimpan

atau menjualnya. Di lain pihak, pada pembelian jasa, pelanggan mungkin

hanya memiliki akses personal atas suatu jasa untuk jangka waktu yang

terbatas (misalnya kamar hotel, bioskop, jasa penerbangan, dan pendidikan)

2.3 Spesifikasi Jasa

Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya pada bab 1, bahwa bisnis ini

bergerak pada jasa konstruksi. Jasa konstruksi dapat didefinisikan sebagai layanan

jasa konsultasi perencanaan pekerjaan konstruksi, layanan jasa pelaksanaan

pekerjaan konstruksi, dan layanan jasa konsultasi pengawasan pekerjaan konstruksi.

Sedangkan pekerjaan konstruksi adalah keseluruhan atau sebagian rangkaian

kegiatan perencanaan dan/atau pelaksanaan beserta pengawasan yang mencakup

pekerjaan arsitektural, sipil, mekanikal, elektrikal, dan tata lingkungan masing-

masing beserta kelengkapannya untuk mewujudkan suatu bangunan atau bentuk fisik

lain (Bab1, pasal 1 Undang-undang no.18 Tahun 1999, Tentang Jasa Konstruksi).

2.3.1 Usaha Jasa Konstruksi

Produk usaha jasa konstruksi berupa prasarana fisik merupakan produk paling

hilir yang dibutuhkan oleh industri-industri lain. Produk usaha jasa konstruksi

21

merupakan pendorong pertumbuhan industri lain. Usaha jasa konstruksi memberikan

kontribusi pada upaya peningkatan kesempatan kerja dan peningkatan kesempatan

berusaha, baik secara langsung maupun tidak langsung.

Produk usaha jasa konstruksi berupa prasarana fisik mempunyai karakteristik

antara lain :

1. Produk dijual sebelum proses produksi dimulai, jadi semua perencanaan dan

penawaran harga dilakukan sebelum adanya kesepakatan dan proses

produksi.

2. Produk bersifat custom made,yaitu bersifat dapat disesuaikan dengan

permintaan konsumen sehingga dari 1 produk dengan produk yang lain

berbeda kebutuhannya.

3. Lokasi pembangunannya berpindah-pindah, lokasi yang diinginkan oleh

konsumen tentu berbeda-beda karena sesuai dengan permintaan.

4. Proses produksi melibatkan berbagai pihak yang berasal dari berbagai

organisasi/instansi yang berlainan, tidak hanya konsumen dan produsen saja

yang terlibat contoh lainnya adalah: pemerintah, dan supplier. Karena

sebelum proses produksi dilakukan harus di setujui oleh pemerintah dan

proses produksi tidak akan berjalan dengan baik apabila tidak adanya

keterlibatan dari supplier.

5. Proses produksi berlangsung di alam terbuka, lokasi proses produksi

konstruksi adalah tanah terbuka yang sudah diberikan izin untuk adanya

pembangunan.

6. Penjualan produk melalui prosedur pelelangan yang bersifat kompetitif oleh

karena itu sumber daya manusia dan kinerja perusahaan sangat penting agar

mendapatkan kepercayaan untuk bertanggung jawab membuat suatu

pekerjaan.

7. Usaha jasa konstruksi melibatkan berbagai organisasi /instansi karena

pembangunan adalah kunci keberhasilan suatu negara, oleh karena itu

pemerintah memegang penuh dan mendukung adanya pembangunan.

8. Proses produksi membutuhkan berbagai jenis, tipe, dan kapasitas peralatan,

melibatkan berbagai klasifikasi dan kualifikasi tenaga kerja, serta

mengaplikasikan berbagai tingkat teknologi.

22

9. Perhitungan-perhitungan dalam segi logistik memerlukan ketelitian dan

kecermatan karena sangat mempengaruhi dalam aspek harga agar tidak salah

memberikan penawaran.

10. Penawaran suatu pekerjaan konstruksi umumnya berdasarkan pengalaman

melaksanakan pekerjaan sejenis

11. Pelaksanaan pekerjaan konstruksi berisiko mengalami untung atau rugi

sangat divergen yang baru dapat diketahui pada saat proyek selesai

dilaksanakan secara tuntas.

Perusahaan kontraktor memiliki kegiatan utama yang terdiri dari tiga bagian

yaitu :

1. Pemasaran proses kegiatan untuk medapatkan kontrak pelaksanaan pekerjaan

konstruksi (proyek) dari pengguna jasa.

2. Pelaksanaan proyek, proses operasional lapangan sampai menjadi suatu

bangunan yang siap untuk digunakan.

3. Penyerahan proyek, proses penyerahan hasil pekerjaan kontruksi yang telah

diselesaikan sesuai kontrak kepada pengguna jasa.

Sedangkan kegiatan penunjang meliputi :

1. Manajemen Sumber Daya Manusia (SDM), Mengingat sangat

berpengaruhnya sumberdaya, terutama sumberdaya manusia dalam

pelaksanaan suatu proyek maka diperlukan pengelolaan proyek yang baik,

yang dapat menciptakan strategi yang tepat, yaitu menentukan bagaimana

caranya agar setiap sumber daya manusia dalam organisasi proyek memberi

kontribusi secara optimal terhadap pencapaian tujuan proyek

2. Manajemen Keuangan, Sistem akuntansi proyek merupakan bagian dari

sistem akuntansi perusahaan. Proses akuntansi proyek harus terintegrasi

dengan proses akuntansi perusahaan agar manajemen keuangan dapat

berjalan dengan baik.

3. Manajamen Mutu, Adapun ketiga proses mutu tersebut adalah perencanaan

mutu (Quality Planning), pengendalian mutu (Quality Control) dan

penjaminan mutu (Quality Assurance)

PT. Exsano Internasional merupakan perusahaan yang menyediakan jasa

konstruksi yaitu didefinisikan sebagai jasa untuk penyusunan (model, tata letak)

suatu bangunan (jembatan, rumah, dan lain sebagainya) Walaupun kegiatan

konstruksi dikenal sebagai satu pekerjaan, tetapi dalam kenyataannya konstruksi

23

merupakan satuan kegiatan yang terdiri dari beberapa pekerjaan lain yang berbeda

(Asiyanto, 2009). Seperti yang sudah dijelaskan pada bab sebelumnya, bahwa PT.

Exsano Internasional memiliki beberapa produk unggulan diantaranya adalahjasa

yang meliputi pembangunan sebagai berikut :

• Konstruksi

Konstruksi merupakan suatu kegiatan membangun sarana maupun

prasarana. Dalam sebuah bidang arsitektur atau teknik sipil, sebuah

konstruksi juga dikenal sebagai bangunan atau satuan

infrastrukturpadasebuah area atau pada beberapa area. Secara ringkas

konstruksi didefinisikan sebagai objek keseluruhan bangunan yang terdiri

dari bagian-bagian struktur. Misal, Konstruksi Struktur Bangunan adalah

bentuk/bangun secara keseluruhan dari struktur bangunan. contoh lain:

Konstruksi Jalan Raya, Konstruksi Jembatan, Konstruksi Kapal, dan lain-lain.

Konstruksi dapat juga didefinisikan sebagai susunan (model, tata letak) suatu

bangunan (jembatan, rumah, dan lain sebagainya). Walaupun kegiatan

konstruksi dikenal sebagai satu pekerjaan, tetapi dalam kenyataannya

konstruksi merupakan satuan kegiatan yang terdiri dari beberapa pekerjaan

lain yang berbeda.

Pada umumnya kegiatan konstruksi diawasi oleh manajer proyek,

insinyur disain, atau arsitek proyek. Orang-orang ini bekerja di dalam kantor,

sedangkan pengawasan lapangan biasanya diserahkan kepada mandor proyek

yang mengawasi buruh bangunan, tukang kayu, dan ahli bangunan lainnya

untuk menyelesaikan fisik sebuah konstruksi.

Untuk keberhasilan pelaksanaan proyek konstruksi, perencanaan yang

efektif sangatlah penting. Hal ini terkait dengan rancang-bangun (desain dan

pelaksanaan) infrastruktur yang mempertimbangkan mengenai dampak pada

lingkungan / AMDAL, metode penentukan besarnya biaya yang diperlukan

/ anggaran, disertai dengan jadwal perencanaan yang baik,keselamatan

lingkungan kerja, ketersediaan material bangunan, logistik, ketidaknyamanan

public terkait dengan yang disebabkan oleh keterlambatan persiapan tender

dan penawaran. Produk konstruksi kami mencakup rumah, hotel, kantor, dan

lain-lain.

24

• Rumah

Rumah adalah salah satu bangunan yang dijadikan tempat tinggal

selama jangka waktu tertentu. Sebagai bangunan, rumah berbentuk ruangan

yang dibatasi oleh dinding dan atap. Rumah memiliki jalan masuk

berupa pintu dengan tambahan berjendela. Lantai rumah biasanya

berupa tanah, ubin, babut, keramik, atau bahan material lainnya.

Gambar 2.1 Contoh Rumah Bergaya Minimalis

Sumber : Dennisa Windina Marsya, 2014 (berdasarkan data yang diolah)

Rumah memiliki berbagai model dan tipe desain yang beragam, selain

model rumah minimalis, terdapatjugabeberapa model rumah lain seperti

model rumah kontemporer, rumah tradisional dan model rumah modern.

Selain memiliki beragam model rumah saat ini juga memiliki ukuran baku,

sepertirumah type 36, rumah type 45, rumah type 54.

Yang harus dilakukan ketika membangun rumah yang pertama adalah

Survey, dimaksudkan untuk dapat mengetahui dengan lebih jelas dan detil

kondisi lokasi yang akan dibangun atau direnovasi. Hasil pengukuran dan

analisa pada saat survey.

25

Gambar 2.2Contoh Desain Denah Rumah

Sumber : Dennisa Windina Marsya, 2014 (berdasarkan data yang diolah)

Desain denah rumah adalah kegiatan kedua setelah survey pada perencanaan

arsitektur tempat tinggal idaman menyesuaikan kondisi tanah yang tersedia dan

jumlah spesifikasi ruangan yang diharapkan.

Desain adalah sebuah visualisasi yang menggambarkan bagaimana bentuk

rumah jadi yang akan dibangun nantinya. Biasanya desain dibuat dalam visualisasi 3

dimensi (3D) yang menggambarkan bentuk muka rumah (fasade) dan tampilan

lainnya yang dperlukan.

Sedangkan gambar kerja atau gambar rencana adalah visualisasi detil teknis

rencana rumah yang akan dibangun yang berfungsi sebagai panduan pelaksanaan

pekerjaan bangun rumah sehingga kontraktor atau pemborong yang mengerjakannya

dapat bekerja dengan mudah, cepat dan terencana. Baik gambar kerja maupun desain

dapat diperoleh dari arsitek.

Yang ketiga adalah tahap produksi atau proses pembangunan rumah dimulai

dari pembuatan pondasi sampai pemasangan genteng yang bisa dilihat pada gambar

berikut.

26

Gambar 2.3Contoh Proses Pembuatan Rumah

Sumber: Dennisa Windina Marsya, 2014 (berdasarkan data yang diolah)

• Hotelberasal dari kata hostel, konon diambil dari bahasa Perancis kuno.

Bangunan publik ini sudah disebut-sebut sejak akhir abad ke-17. Maknanya

kira-kira, adalah tempat penampungan buat pendatang atau bisa juga adalah

bangunan penyedia pondokan dan makanan untuk umum. Jadi, pada

mulanya hotel memang diciptakan untuk meladeni masyarakat.

Gambar 2.4 Hotel Holiday Inn Kemayoran

Sumber: Dennisa Windina Marsya, 2014 (berdasarkan data yang diolah)

27

Ide membangun hotel harus dimulai dengan adanya lokasi tanah yang

nantinya akan di bangun hotel di lokasi tersebut. Luas tanah bias bervariasi

tergantung jenis hotelnya.Untuk hotel kelas non bintang atau budget hotel,

luas tanah mulai 500 m2 pun bisa dibangun hotel. Namun dengan luas tanah

yang kecil tersebut, tentu hanya sekitar 60-70 % yang dapat dibangun karena

adanya aturan pemerintah tentang Koefisien Dasar Bangunan atau KDB.

Banyaknya jumlah kamar atau lantai bangunan akan ditentukan berdasarkan

Koefisien Luas Bangunan atau KLB di lokasi tersebut.

Setelah calon pemilik hotel memperoleh informasi KDB maupun

KLB serta boleh tidaknya di lokasi tersebut dibangun hotel, maka langkah

selanjutnya adalah dengan mengajukan izin prinsip kepada Kepala Daerah

setempat melalui Dinas Perizinan Terpadu.

Berbekal izin prinsip serta perkiraan KLB, maka langkah selanjutnya

adalah dengan meminta bantuan Konsultan Perencana untuk membuat

rencana gambar denah dan arsitektur hotel sampai dengan keluarnya Rencana

Anggaran & Biaya ( RAB ) pembangunan hotel. Pada saat yang bersamaan,

pemilik hotel biassambilmengurusizin UKL/UPL ,IzinGangguan, serta

Analisa Dampak Lalulintas. Izin-izin serta gambar arsitektur hotel dibutuhkan

untuk pengajuan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) hotel di lokasi tersebut.

Gambar 2.5 Proses Pembangunan Hotel Holiday Inn

Sumber: Dennisa Windina Marsya, 2014 (berdasarkan data yang diolah)

28

• Kantor adalah sebutan untuk tempat yang digunakan untuk perniagaan

atau perusahaan yang dijalankan secara rutin. Kantor bisahanya berupa

suatu kamar atau ruangan kecil maupun bangunan bertingkat tinggi.

Gambar 2.6 Contoh Kantor Melia Sehat

Sumber: Dennisa Windina Marsya, 2014 (berdasarkan data yang diolah)

Proses pembangunan kantor maupun hotel, hampir sama dengan

proses pembangunan rumah namun desain dan model saja yang berbeda.

Gambar 2.7 Proses Pembangunan Kantor

Sumber: Dennisa Windina Marsya, 2014 (berdasarkan data yang diolah)

29

2.4 Kekuatan danKelemahan

Perbedaan perusahaan yang ditawarkan oleh PT. Exsano Internasional dengan

perusahaan yang lainnya terletak di keunggulan:

• Team Work dan Kualitas SDM yang baik merupakan aset yang dimiliki oleh

PT. Exsano Internasional

• Peralatan yang dimiliki oleh kami dalam mengerjakan pekerjaannya supaya

dapat mengerjakan sesuai dengan kontrak dan tidak mengalami kesulitan dan

keterlambatan.

• Sudah terjalin hubungan dengan distibutor material yang baik sehingga dapat

memudahkan PT. Exsano Internasional untuk dapat mengerjakan pekerjaan

dengan lancar.

Weakness merupakan kondisi yang terdapat dalam organisasi,proyek, atau

konsep bisnis yang ada. Kelemahan tersebut dianalisis dari dalam organisasi, proyek

atau konsep bisnis itu sendiri. Kelemahan dari PT. Exsano Internasional adalah

sebagai berikut:

• Kurangnya pengalaman dan reputasi yang dimiliki kontraktor golongan non

Besar membuat perkembangan kontraktor untuk sulit.

• Metode konstruksi pekerjaan yang sering tidak efektif dan efisien membuat

pekerjaan sering terlambat dan kurang sesuai dengan kesepakatan.

• Rendahnya loyalitas karyawan.

• Kurangnya tenaga marketing.

• Kurangnya sumber pendanaan.

30