BAB 1   PENDAHULUAN 

 

1.1. Latar Belakang 

 

Pusat perbelanjaan sebagai salah satu bentuk aktifitas keseharian telah berkembang 

dan mengalami evolusi secara dinamis dan pesat dalam jangka waktu yang singkat. 

Dari  sebagai pusat basis konsumsi,  sebagai  sarana pertukaran kebutuhan manusia 

menjadi  sarana pemenuhan  kebutuhan  aspirasi dan  gaya hidup para pembelanja. 

Bergerak  dari  pusat  perbelanjaan  tradisional menjadi  sebuah  pusat  perbelanjaan 

modern dengan perencanaan strategis, membina kemitraan dengan para penyewa, 

mengakomodir kebutuhan pelanggan dan perubahan lingkungan, serta menerapkan 

beberapa  gagasan  inovatif dan  kreatif untuk menciptakan  suatu  fasilitas  kegiatan 

berbelanja, bersosialisasi, pembelajaran, hiburan, dan sebagainya. 

 

Di Bandung dan sekitarnya, perkembangan pusat perbelanjaan  ini  juga mengalami 

metamorfosis  yang  cukup  drastis. Dalam  kurun waktu  lima  tahun  terakhir,  telah 

banyak bermunculan beberapa pusat perbelanjaan baru yang memberikan  tekanan 

yang besar bagi tiap pusat perbelanjaan untuk menonjolkan keunggulannya masing‐

masing dalam meraih sukses.  

 

Dengan  melebarnya  volume  ruang  pusat  perbelanjaan  di  Bandung,  diperlukan 

strategi yang handal dalam melakukan pengelolaan manajemen pusat perbelanjaan 

agar pelanggan bersedia datang dan kembali  lagi.   Untuk  itu perlu  latar belakang 

pemikiran,  strategi, pertimbangan dan penyesuaian untuk menghasilkan  langkah‐

langkah tepat dalam menunjang keberhasilan sebuah pusat perbelanjaan. 

 

1

Salah satu pusat perbelanjaan yang akan dikaji adalah IITC Kopo Mall yang terletak 

di  selatan  kota  Bandung  dalam  pemilihan  strategi  operasi  yang  tepat  untuk 

mengembangkan dan mengelola pusat perbelanjaan yang sukses. 

 

1.2. Sejarah Perusahaan 

 

1.2.1. PT Milan Jaya Pratama 

 

PT  Milan  Jaya  Pratama  merupakan  perusahaan  yang  bergerak  di  bidang 

pengembangan  properti  (developer)  dan  pengelolaan  (property  management)  yang 

mengembangkan  Mal  Indonesia  International  Trade  Center  –  Kopo  yang  lebih 

dikenal dengan sebutan IITC KOPO MALL. 

 

PT Milan Jaya Pratama berdiri sejak tahun 2005 dengan memulai perencanaan untuk 

pembangunan sebuah pusat perbelanjaan keluarga di daerah Kopo. Pembangunan 

ini berjalan kurang lebih selama 1 tahun sampai selesai pada 15 Oktober 2006, tepat 

pada mulai beroperasinya IITC Kopo Mall sebagai shopping center keluarga dengan 

keunikan fasilitas dunia fantasi indoor terbesar di Bandung. 

 

IITC Kopo Mall merupakan sebuah pusat perbelanjaan dengan sistem kepemilikan 

strata title, yang merupakan hak milik bagi pembeli unit kios di dalamnya. Beberapa 

unit masih menjadi  status milik  developer  dan  dapat  disewakan  kepada  penyewa 

dalam jangka waktu yang terbatas. 

 

Untuk melakukan pengelolaan sebuah mal, PT Milan Jaya Pratama dibentuk sebagai 

perusahaan pengelola IITC Kopo Mall.  Kepemilikan PT Milan Jaya Pratama sebagai 

perusahaan  swasta  dipegang  oleh  pemilik  tunggal  yang  juga  mengembangkan 

2

beberapa  proyek  properti  rumah  tinggal  lainnya,  antara  lain  Perumahan  dan 

Perkantoran Kopo Mas, Perumahan Kopo Sari, dan lain sebagainya. 

 

Sebagai  pusat  perbelanjaan  yang masih  berusia  dini,  beberapa  peristiwa  penting 

dalam perkembangan IITC Kopo Mall adalah sebagai berikut. 

 

Tabel 1.1  Sejarah IITC Kopo Mall 

BULAN/TAHUN  PERISTIWA 

2005  Rencana  pembangunan  IITC  Kopo Mall,  dengan  melakukan  pembebasan tanah  di  Jl.  Kopo  No  599  Bandung.  Pembangunan  tiang  pancang  mulai dilakukan,  dengan  kontraktor  utama  oleh  PT  Pembangunan  Perumahan (persero) 

Juni 2006  Pekerjaan Struktur IITC Kopo Mall selesai dilakukan Juli 2006  Pekerjaan  Finishing  mulai  dilakukan,  meliputi  pekerjaan  sipil,  instalasi 

utilitas,  material  pendukung  seperti  Escalator,  Lift,  Air  Conditioner,  Fire Fighting  System,  Lighting,  CCTV,  Hydrant,  Exhaust,  Plumbing  dan sebagainya 

15 Oktober 2006  IITC  Kopo Mall  resmi  dibuka  dengan  konsep  “Trial  Opening”  dengan  3 lantai pertama yang mulai beroperasional 

01 Desember 2006  IITC  Kopo  Mall  melangsungkan  “Grand  Opening”  dengan  mengadakan ceremony  dan  hiburan  selama  1  minggu,  mengundang  artis‐artis Extravaganza, Denada, Trio Macan, dan sebagainya 

Desember 2006  Penarikan biaya operasional pertama kali dimulai, meliputi biaya listrik, air bersih, service charge 

15 Januari 2007  Mulai  diberlakukan  tarif  progresif  untuk  parkir  yang  sebelumnya  masih gratis 

Februari 2007  Dengan  pertimbangan  masih  sepinya  pengunjung,  kembali  tarif  parkir menjadi gratis 

Maret 2007  Dilakukan penurunan Tarif Service Charge untuk tenant  

 

1.2.2. Demografi Daerah Kopo dan Industri Pesaing 

 

Secara geografis, IITC Kopo Mall terletak di jalan kopo no.599 yang teletak di selatan 

kota Bandung. Sebagai pemain baru pada industri properti pusat perbelanjaan, IITC 

Kopo Mall berorientasi untuk menjadi pusat perbelanjaan keluarga dengan konsep 

“one stop shopping”. Dengan lokasi di selatan kota Bandung, dikelilingi oleh puluhan 

kompleks  perumahan  besar  seperti  Taman  Kopo  Indah,  Taman  Holis  Indah, 

3

Perumahan Kopo Elok, Perumahan Kopo Mas, Perumahan Kopo Sari, Perumahan 

Margahayu  Permai,  dan  lainnya,  menjadikan  IITC  Kopo  Mall  menjadi  pusat 

perbelanjaan yang strategis sebagai hiburan untuk keluarga.  

 

Penduduk  yang  tersebar  di  daerah  Kopo  merupakan  menengah  ke  bawah. 

Walaupun  beberapa  keluarga  mempunyai  tingkat  ekonomi  menengah  ke  atas, 

namun  hanya  sebagian  kecil  saja.  Dengan  kondisi  banyaknya  keluarga  dengan 

tingkat  ekonomi menengah ke bawah, disimpulkan untuk konsumen  lokal  sekitar 

daerah Kopo merupakan segmen menengah ke bawah. 

 

Walaupun  demikian,  IITC Kopo  juga  tidak menutup  pangsa  pasar menengah  ke 

atas, karena  lokasi didukung  juga dengan akses Tol Kopo yang berjarak 200 meter 

dari IITC Kopo Mall dan puluhan rute trayek angkutan kota yang menuju Soreang. 

Dengan  kemudahan  akses  tersebut,  bukan  tidak  mungkin  para  konsumen  kota 

Bandung juga datang ke IITC Kopo Mall. 

 

Industri pesaing di  sekitar  IITC Kopo Mall  terdapat beberapa  sarana perbelanjaan 

lain,  seperti  Yogya  Supermarket,  yang  berapa  tepat  diseberang  lokasi  IITC Kopo 

Mall. Hal  ini merupakan  ancaman  terbesar  bagi  tenant  sejenis  yang  terdapat  di 

dalam  IITC  Kopo  Mall,  yaitu  Supermarket  Superindo.  Untuk  menghadapi  hal 

tersebut,  Supermarket  Superindo melakukan  “price war” dengan  sistem penjualan 

head‐to‐head  terhadap  Yogya  Supermarket.  Beberapa  kegiatan  seperti  menggelar 

bazaar  di  depan  jalan  dilakukan  untuk  menarik  konsumen  agar  lebih  memilih 

membeli di Supermarket Superindo. 

 

Selain itu terdapat Kopo Square, yang merupakan pusat makanan dan jajanan yang 

berjarak  sekitar  200 meter  dari  IITC  Kopo Mall. Namun  dari  lokasi  dan  tingkat 

ketertarikan konsumen, Kopo Square kurang terlalu menarik perhatian masyarakat 

sehingga IITC Kopo Mall dengan Food Courtnya masih tetap menjadi pilihan. 

4

1.2.3. Visi dan Misi 

 

IITC Kopo Mall masih belum mengeluarkan visi dan misinya secara resmi, namun 

secara kontekstual visinya adalah “menjadi pusat perbelanjaan dan hiburan terbaik 

senyaman mall di Bandung Selatan”. 

 

Dari visi di atas, didapatkan misi dengan : 

1. Menciptakan pusat perbelanjaan terbaik dengan memberikan sarana hiburan 

bermain dunia fantasi indoor terbesar di Bandung 

2. Memberikan  layanan  kualitas pusat perbelanjaan  yang memadai  senyaman 

mall 

3. Menyediakan pusat perbelanjaan dengan konsep “One Stop Shopping Center” 

 

1.2.4. Profil Building Management IITC Kopo Mall 

 

Building Management atau Center Management IITC Kopo Mall merupakan salah satu 

unit bisnis utama berada dibawah PT Milan  Jaya Pratama yang merupakan bagian 

pengelolaan  untuk  beroperasinya mal  tersebut.  Struktur  organisasi  pada  Building 

Management  atau  Center  Management  dijelaskan  pada  gambar  1.1.  Building 

Management dipimpin oleh seorang Center Manager yang bertanggung jawab kepada 

General Manager. 

 

Struktur organisasi  ini dibentuk berdasarkan prinsip Lean Strategy, dengan  jumlah 

karyawan yang sedikit dan dengan level tingkatan yang tidak terlalu banyak. 

 

 

5

 

 

Gambar 1.1  Struktur Organisasi PT. Milan Jaya Pratama 

 

  

1.3. Lingkup Bidang Usaha 

 

1.3.1. Gambaran Singkat Tentang Pusat Perbelanjaan 

 

Menurut  International Council of Shopping Centre  (ICSC), definisi pusat perbelanjaan 

adalah  sekelompok  lokasi  usaha  ritel  dan  usaha  komersial  lainnya  yang 

direncanakan, dikembangkan, dimiliki, dan dikelola sebagai satu properti tunggal. 

 

Pusat perbelanjaan dihasilkan dari  investasi  jangka menengah dan panjang untuk 

merubah sebidang lahan menjadi properti yang mendatangkan keuntungan dengan 

cara menyewakan  dan/atau menjual  lahan  tersebut  dalam  bentuk  bangunan  jadi 

kepada peritel/penyewa/pemilik dengan harga yang  tinggi,  sementara para peritel 

mencari  lokasi  usaha  yang  dapat  memberikan  tingkat  penjualan  tertinggi.  Oleh 

6

karena itu, pemilik properti dan penyewa mempunyai ikatan saling ketergantungan 

satu dengan lainnya (Hines, 1983) 

 

Dua  jenis  konfigurasi  pusat  perbelanjaan  yang  dikenal  adalah  :  mal  tertutup 

(enclosed mall) dan plaza terbuka (strip centre). Mal tertutup biasanya terdiri dari unit 

jual pada beberapa lantai dalam gedung tertutup seperti beberapa mal perbelanjaan 

di  kota  besar  di  Amerika  Serikat,  sedangkan  plaza  terbuka  adalah  pusat 

perbelanjaan dengan tempat parkir langsung di depan toko‐toko. 

 

Di  wilayah  Asia,  istilah  “mal”  biasanya merupakan  pusat  perbelanjaan  tertutup 

yang dipandang sebagai properti komersial yang memiliki multilantai untuk usaha 

ritel  dan  fasilitas  pendukungnya;  seperti  rekreasi,  restoran,  hotel,  layanan medis, 

kantor dan tempat tinggal (Sim, 1992) 

 

1.3.2. Jenis Pusat Perbelanjaan 

 

Pusat perbelanjaan dapat dibagi berdasarkan beberapa kategori, yaitu : 

 

• Berdasarkan Jenis Usaha 

o Pusat perbelanjaan berorientasi keluarga  yang menyediakan  semua 

hal di bawah satu atap (all‐under‐one‐roof family‐oriented shopping centre) 

seperti beberapa mal di Bandung yaitu  : Istana Plaza, Bandung Indah 

Plaza, dan sebagainya. 

o Pusat  perbelanjaan  spesialis  (specialist  shopping  centre)  yang  hanya 

menyediakan satu atau beberapa produk yang  terspesifikasi, seperti  : 

Bandung Electronic Center, Bandung Electronic Mall,  Istana Building 

Comodity Center, dan sebagainya. 

o Pusat  perbelanjaan  gaya  hidup  (lifestyle  shopping  centre)  yang 

merupakan  gabungan  dari  kedua  jenis  pusat  perbelanjaan  di  atas. 

7

Faktor  terpenting dari pusat perbelanjaan gaya hidup adalah suasana 

keseluruhan,  lingkungan  belanja,  dan  kemudahan  akses,  seperti 

beberapa mal di Jakarta yaitu : Cihampelas Walk, EX‐Plaza Indonesia, 

Cilandak Town Square, La Piazza, dan sebagainya. 

 

• Berdasarkan Kepemilikan 

o Pusat perbelanjaan dengan hak milik bersusun  (strata  title  lot) yang 

merupakan  pusat  perbelanjaan  dengan  unit‐unit  toko  yang  dimiliki 

oleh banyak  individu, seperti  : Bandung Electronic Center, IITC Kopo 

Mall, dan sebagainya. 

o Pusat  perbelanjaan  dengan manajemen  kepemilikan  tunggal  yang 

merupakan pusat perbelanjaan dimana  satu  tim profesional dibidang 

pusat  perbelanjaan  melakukan  pengelolaan  untuk  memaksimalkan 

keuntungan  investasi  dengan  sistem  sewa,  seperti  :  Istana  Plaza, 

Bandung Supermall, dan sebagainya. 

 

• Berdasarkan Skala Luas 

o Megamall,  pusat  perbelanjaan  dengan  luas  lebih  dari  2,6  juta  kaki 

persegi. 

o Hypermart, pusat perbelanjaan dengan  luas  antara  150.000  –  250.000 

kaki persegi. 

o Pusat  Ritel  (Power  Centre),  pusat  perbelanjaan  dengan  luas  antara 

250.000 – 700.000 kaki persegi. 

 

1.3.3. IITC Kopo Mall 

 

Berdasarkan  jenis  yang  ada,  IITC Kopo Mall merupakan  jenis pusat perbelanjaan 

tertutup  strata  title  dengan  konsep  pusat  perbelanjaan  keluarga  dengan  sarana 

hiburan dunia  fantasi  indoor menawarkan beberapa penyewa besar  (anchor  tenant) 

8

seperti  gerai  supermarket  Super  Indo,  arena  bermain  Fun World,  beberapa  gerai 

makanan  seperti Kentucky  Fried Chicken, Hoka Hoka Bento,  factory  outlet Ware 

House, Food Court Gallery, dan unit toko atau kios yang menjual busana, asesoris, 

sepatu, elektronik, telepon genggam, makanan ringan dan lain sebagainya. 

 

Untuk tahap pertama, IITC Kopo Mall dibuka dengan 3 lantai yang beroperasional 

dari keseluruhan  5  lantai yang dapat digunakan. Tahap  selanjutnya direncanakan 

untuk  pengadaan Dunia  Fantasi  Indoor  terbesar  di  Bandung  pada  lantai  4  dan  5 

dengan total luas + 9000 m2 tiap lantainya. 

 

Pengelolaan  mal  dilakukan  oleh  team  Building  Management  yang  menangani 

kegiatan operasional sebuah mal sehari‐hari seperti : 

- pemeliharaan unit teknis gedung, 

- penanganan layanan keluhan penyewa/pemilik,  

- pengembangan  bisnis  seperti  sewa  lahan  untuk  pameran,  acara,  iklan,  dan 

sebagainya, 

- proses tagihan dan pembayaran biaya operasional, 

- operasional  gedung  ;  layanan  keamanan,  kebersihan,  parkir,  toilet,  sampah, 

pengendalian hama, dan sebagainya, 

- Pengembangan event dan promosi mal, 

- dan sebagainya. 

 

Dalam  menjalankan  operasional  sebagai  sebuah  pusat  perbelanjaan  yang  baru 

berdiri,  IITC  Kopo Mall  bekerjasama  dengan  beberapa   mitra  untuk menunjang 

kegiatan promosinya untuk mendatangkan pengunjung. Antara lain beberapa Event 

Organiser, Radio, Media Cetak, Televisi Swasta, dan promo  lain yang mendukung 

publikasi IITC Kopo Mall. 

 

9

Beberapa  program  yang  pernah  dijalankan  adalah  Bandung  Idol  yang  diadakan 

Desember  2006, Cheerleaders  contest  yang  diikuti  beberapa  sekolah  di  Bandung, 

Lomba Model,  dan  lain  sebagainya.    Event  yang  dilaksanakan  bertujuan  sebagai 

media promosi  IITC Kopo Mall untuk menempatkan posisi  sebagai new  entrance 

dalam  industri  pusat  perbelanjaan,  dan  mendapatkan  posisi  yang  baik  dalam 

segmen pusat perbelanjaan di Bandung. 

 

 

1.4. Unit Analisis 

 

Dalam  Building  Management  terdapat  3  divisi  besar,  yaitu  Departemen  Retail, 

Departemen Engineering, dan Departemen Operasional. Ketiga departemen tersebut 

membantu dalam operasional sehari‐hari (day‐to‐day operation). 

 

Struktur organisasi Building Management dapat dilihat pada gambar 1.2 berikut ini. 

 

Gambar 1.2  Struktur Organisasi Building Management IITC Kopo Mall 

10

Departemen Retail merupakan bagian yang berhubungan dengan penyewa (tenant), 

mempunyai  tiga  divisi  pendukung  yaitu  :  Fit  Out  &  Development  (FO),  Tenant 

Relation (TR), dan Event & Promotion (E&P).  

 

Fit  Out  &  Development  yang  merupakan  divisi  yang  menjadi  gerbang  pertama 

masuknya  tenant ke dalam mal, mengatur peruntukan  sebuah unit  toko/kios baik 

dari perletakan dan desain yang sesuai dengan ketentuan desain pusat perbelanjaan. 

Setelah unit toko beroperasi, segala keluhan atau hubungan dengan pihak pengelola 

mal  diterima  oleh  Tenant  Relation.  Sedangkan  Event  &  Promotion  membantu 

menghidupkan  suasana mal melalui  iklan, promosi, acara pameran dan  exhibition, 

dan kegiatan lainnya. 

 

Departemen  Engineering  bertanggung  jawab  menangani  segala  masalah  teknis 

gedung,  termasuk peralatan yang ada di dalamnya, seperti  :  listrik gedung, sistem 

kebutuhan air bersih dan kotor, limbah pembuangan, tata udara, eskalator, elevator, 

sistem keamanan CCTV, sistem pemadam kebakaran, dan sebagainya. 

 

Departemen  Operasional  membantu  memantau  kegiatan  operasional  mal  secara 

keseluruhan  melalui  perusahaan  outsourcing  yang  bekerjasama  dalam  bidang 

cleaning  service,  security, petugas parkir, pengendalian hama,  sampah,  toilet, dan 

taman.  Departemen  operasional  dibantu  oleh  Head  masinng‐masing  divisi  dari 

departemen Security, House keeping, Parking dan Building Inspector. 

 

Building Management juga mempunyai hubungan langsung pada departemen Billing 

& Collection dalam melakukan penagihan biaya operasional kepada penyewa mal. 

Komponen biaya operasional terdiri dari : tagihan listrik, tagihan air bersih, tagihan 

biaya  pelayanan  (service  charge),  yang  ditagihkan  secara  bulanan  berdasarkan 

pemakaian dalam 1 bulan. 

 

11

1.5. Sumber Daya 

 

1.5.1. Sumber Daya Manusia 

 

Sumber  daya manusia  bagi  IITC  Kopo Mall merupakan  komponen  yang  sangat 

penting  untuk  menjadi  kunci  penentu  maju  tidaknya  perusahaan.  Dengan 

mengandalkan  pada  layanan  jasa,  kualitas  SDM merupakan  tolok  ukur  berhasil 

tidaknya operasional perusahaan. Sumber daya  IITC Kopo Mall  sampai akhir Mei 

2007  ini  terdiri dari 42 Karyawan Pengelola yaitu PT. Milan  Jaya Pratama dan 122 

karyawan kontrak yang di  outsource ke beberapa perusahaan  jasa  lain,  terdiri dari 

Security, Cleaning Service/House Keeping, Parking, Toilet, dan Food Court. 

 

Komposisi  karyawan  dan  tingkat  pendidikannya  beragam mulai  dari  SMU/SMK, 

D1, D3, S1, dan S2. Pada  level manajemen  tingkat pendidikan karyawan  rata‐rata 

adalah  S1  dan  D3,  sedangkan  pada  level  staff  tingkat  pendidikan  karyawan 

umumnya adalah D3, D1 dan SMU. 

 

Sumber  daya  manusia  dikelompokkan  berdasarkan  jenis  kelamin  dan  tingkat 

pendidikan dijelaskan pada  tabel 1.2 dan sumber daya manusia  ini didistribusikan 

ke seluruh unit perusahaan pada tabel 1.3. 

 

Tabel 1.2   Komposisi Sumber Daya Manusia berdasarkan Tingkat pendidikan dan 

Jenis Kelamin 

Jenis kelamin Tingkat Pendidikan L  P  Total L + P 

S2  2  1  3 

S1  9  12  21 

D3 / D1  11  7  18 

SMU / SMK  121  9  130 

Total Karyawan  143  29  172 

12

Tabel 1.3  Distribusi Sumber Daya Manusia 

Tingkat Pendidikan 

Building Management 

Security  Parking  House Keeping 

Toilet  Food Court 

S2  3  0  0  0  0  0 

S1  20  1  0  0  0  0 

D3 / D1  13  0  1  2  1  1 

SMU/SMK  7  41  26  33  6  17 

TOTAL  43  42  27  35  7  18 

 

 

Perlakuan dan fasilitas karyawan dibedakan atas karyawan building management dan 

outsourcing.  Komposisi  berdasarkan  tingkat  pendidikan  merupakan  dasar  untuk 

pengambilan  keputusan.  Beberapa  perusahaan  outsource  memakai  lebih  banyak 

tenaga kerja  laki‐laki, seperti untuk security, petugas parkir dan cleaning service, agar 

lebih sesuai dengan job description masing‐masing. 

 

1.5.2. Sumber Daya Teknologi 

 

Sistem  informasi  yang  diterapkan  di  IITC Kopo Mall masih mengandalkan  pada 

sistem  manajemen  mal  pada  umumnya.  Belum  terlihat  sistem  informasi  yang 

canggih untuk koordinasi antar departemen. Komunikasi dilakukan melalui handy 

talky  (HT)  dan  interkom,  terutama  untuk  bagian  operasional  lapangan  seperti 

security, cleaning service, operational department, Center Manager dan General Manager. 

Sistem administrasi masih menggunakan berkas surat untuk memo, work order dan 

lain sebagainya. 

Dalam administrasi personalia,  IITC Kopo Mall memakai absensi  sidik  jari  (Finger 

Print)  yang  dihubungkan  dengan  komputer  untuk  dapat  melakukan  pencatatan 

kehadiran  setiap  harinya.  Proses  ini  cukup membantu  proses  administrasi  untuk 

mengetahui data absensi seluruh karyawan.  

 

13

1.5.3. Sumber Daya Finansial 

 

Status  kepemilikan  IITC  Kopo  Mall  oleh  PT.  Milan  Jaya  Pratama  merupakan 

kepemilikan tunggal oleh swasta. Sumber pendapatan utama IITC Kopo Mall adalah 

dari  hasil  penjualan  atau  penyewaan  unit  kios  di  dalam  mal.  Sedangkan  dari 

operasional,  pendapatan  didapat  dari  pembayaran  biaya  operasional,  yaitu  biaya 

listrik, air, dan service charge. 

 

 

 

1.6. Isu Bisnis 

 

Isu  bisnis  yang  dibahas  difokuskan  pada  masalah  operasional  IITC  Kopo Mall. 

Masalah  yang  terjadi  adalah  tingginya  biaya  operasional  yang  dikeluarkan  oleh 

pemilik properti yang tidak sebanding dengan pendapatan yang diterima dari biaya 

operasional oleh penyewa.   

Biaya operasional yang menjadi tanggungan pemilik properti adalah antara lain : 

• Biaya pemakaian listrik gedung 

• Biaya pembayaran  jasa perusahaan outsource (Security, Cleaning Service, Toilet 

Service, Parking, Food Court) 

• Gaji karyawan 

• Biaya operasional kantor (ATK, air minum, telepon, dan sebagainya) 

• Pemeliharaan unit peralatan dan  instalasi gedung (perawatan AC, Generator, 

Escalator, Elevator, Exhaust, dan lain sebagainya) 

• Biaya iklan, promosi dan event IITC Kopo Mall 

• dan sebagainya 

 

Biaya operasional yang ditagihkan pada penyewa umumnya  terbagi atas 2 bagian, 

yaitu biaya pemakaian listrik/air, dan biaya service charge. Biaya pemakaian listrik/air 

14

dihitung  melalui  pemakaian  sesuai  meteran  listrik/air  pada  unit  toko  masing‐

masing.  Untuk  perhitungan  listrik,  pengelola  mal  menanggung  persentase 

pembayaran  terbesar pada sebuah mal dari pemakaian  listrik yang ada.  Ini  terjadi 

akibat  besarnya  pemakaian  listrik  yang  dikonsumsi  oleh  peralatan  untuk  sarana 

umum  gedung,  yaitu  :  Air  Conditioner,  Escalator,  Elevator,  Lampu  penerangan 

koridor, dan kebutuhan untuk sarana umum lainnya. 

Dalam perhitungan bisnis untuk operasional  sebuah mal, biaya  listrik  akan dapat 

ditutup oleh pembayaran komulatif dari listrik penyewa apabila tingkat pemenuhan 

penyewa (occupancy rate) dari mal tersebut di atas 80%, dalam arti bahwa unit toko 

pada mal tersebut telah 80% buka atau beroperasional. 

 

Kondisi IITC Kopo Mall sekarang ini masih sangat kurang dari tingkat pemenuhan 

penyewa  yang  diharapkan. Ditambah  dengan  permasalahan  sepinya  pengunjung 

akibat  banyaknya  unit  toko  yang  masih  belum  buka  karena  belum  terjual  atau 

tersewa,  mengakibatkan  adanya  sejumlah  penyewa  yang  masih  menunggak 

pembayaran biaya operasional tersebut. 

 

Hal ini tentunya berpengaruh terhadap perkembangan perusahaan pada masa yang 

akan datang, dimana pembangunan tahap II untuk lantai 3 dan 4 yang akan segera 

dilakukan.  Dengan  biaya  operasional  yang  cukup  tinggi  sementara  pendapatan 

yang masih minim, akan membuat semakin beratnya menjalankan roda operasional 

sehari‐hari di IITC Kopo Mall. 

 

Dampak  negatif  yang mungkin  saja  terjadi  adalah  penyewa  yang mengharapkan 

membeli  unit  toko/kios  di  IITC  Kopo  Mall  untuk  mendapatkan  lokasi  yang 

memberikan  tingkat  penjualan  tertinggi  tidak  akan  tercapai,  karena  kondisi mal 

yang sepi dan masih sedikit unit toko yang buka. Hal ini dapat menyebabkan para 

penyewa  yang  sudah  buka  akan  tidak meneruskan masa  sewanya,  atau  pembeli 

toko akan menutup tokonya. 

15

Kondisi ini selanjutnya tentu saja berpengaruh terhadap harga  jual dan harga sewa 

properti,  sehingga  dapat  dibayangkan  apabila  hal  ini  terjadi  berlarut‐larut  tanpa 

penanganan  dan  strategi  yang  tepat  dalam  mengatasinya  akan  membuat 

perusahaan tidak mampu membiayai operasionalnya. 

 

 

 

 

 

 

16