Analisa Luasan Area Parkir

Manajemen Pengelolaan

Kehadiran dan keberadaan manajemen properti

diperlukan baik oleh sektor privat maupun sektor publik

yang memiliki dan/atau menggunakan properti, baik

dalam hal kuantitas maupun nilai uangnya.

Untuk pengelolaan proyek Apartemen Ciputra World

ini, owner membentuk sebuah management building

sebagai pengelola apartemen.

Analisa Finansial

Dalam pembangunan proyek Apartemen Ciputra World

diperlukan biaya investasi sebesar

Rp.709,940,749,000.00, yang dikeluarkan pada awal dan

hanya terjadi sekali selama masa konstruksi. Modal

investasi pembangunan apartemen ini diperoleh dari

modal sendiri dan modal pinjaman dari bank.

Untuk modal pinjaman sebesar 2/3 dari biaya investasi

atau sebesar Rp.473,293,832,700.00.

Pengembalian pinjaman ini akan diangsur selama 10

tahun dengan i = 9 %, sehingga besar angsuran sebesar

Rp.73,739,179,150.00 per tahun.

Analisa Finansial

Pendapatan PenjualanUnit Apartemen Apartment Ciputra World (The Via & The Vue) memiliki

408 unit yang tersebar di dua tower masing-masing 29

lantai dengan empat tipe berdasar luas lantai, terdiri dari

26 lantai tipikal dan 3 lantai penthouse.

Harga apartemen sudah termasuk izin mendirikan

bangunan (IMB), listrik dan instalasi (telepon, antenna

tv, AC, water heater), PDAM, Akta

pemisahan, Pemecahan Sertifikat Hak Milik atas Satuan

Rumah Susun atas nama PT. Win-Win Reality Center.

Pendapatan PenjualanUnit Apartemen Penjualan unit apartemen ditetapkan dilakukan dengan cara

angsuran selama tiga tahun dengan bunga 8%, dengan target tahun ketiga atau tahun 2011 unit sudah laku semua. Dengansistem pembayaran tersebut, maka angsuran terjadi hingga tahun2013.

Dari data yang diperoleh dari pihak Ciputra, tahun ke-1 unit apartemen telah terjual 55% maka diasumsikan pada tahun ke-2 occupancy rate mencapai 82.7% dan pada tahun ke-3 occupancy rate telah mencapai 100% atau unit terjual semua.

Dari hasil perhitungan diperoleh nilai pendapatan dari penjualanapartemen pada tahun ke-1 senilai Rp.112,849,800,000.00, tahunke-2 sebesar Rp.175,492,400,000.00, tahun ke-3 senilaiRp.253,480,400,000.00, tahun ke-4 sebesarRp.140,630,600,000.00, dan terakhir tahun ke-5 sebesarRp.77,988,000,000.00.

Service Charge Ada biaya rutin yang harus dikeluarkan oleh pemilik apartemen

di luar listrik, air dan telepon yaitu Service Charge. Service Charge adalah biaya yang harus dikeluarkan pemilik apartemenuntuk perawatan gedung, fasilitas umum, taman, kebersihan dankeamanan yang dihitung per meter persegi apartemen penghuni.

Pada Apartemen Ciputra World dikenakan service charge sebesar Rp.18,000.00/m2. Contohnya unit apartemen tipe 1 bedroom dengan luas 75 m2 maka biaya service charge yang harus dikeluarkan per bulan adalah 75 x Rp.18,000.00 = Rp.1,350,000.00.

Dana ini dikelola oleh manajemen apartemen. Pendapatan dariservice charge ini diperoleh saat apartemen mulai dioperasikan. Dengan asumsi bahwa tingkat hunian apartemen mencapai 100% di tahun 2011, maka nilai service charge akan dikalikan 100%.

Rekapitulasi Pendapatan

Pengeluaran

Pengeluaran untuk Apartemen Ciputra World

terdiri atas :

Biaya Operasional

Biaya Pemeliharaan

Biaya Replacement

Biaya Operasional

Rekapitulasi Biaya OperasionalApartemen

Biaya Pemeliharaan

Biaya pemeliharaan untuk gedung Apartemen Ciputra

World digunakan untuk aktivitas perbaikan

peralatan, pemeliharaan elevator, pengecatan ulang, dan

lain sebagainya yang dilakukan setiap setahun sekali.

Besarnya biaya pemeliharaan per tahun dialokasikan

sebesar 30% dari service charge apartemen atau

sebesar Rp.242,991,306.00.

Biaya Replacement Apartemen

Biaya replacement dalam Apartemen Ciputra World

meliputi penggantian mesin, seperti pompa

air, AC, generator atau genset, lift, dll yang dialokasikan

sebesar 30% (Poerbo, 1995) dari service charge yaitu

sebesar Rp.242,991,306.00.

Biaya Penyusutan

Biaya penyusutan adalah nilai suatu aset yang

berkurang dikarenakan waktu/pemakaian maupun

keusangan, dalam hal ini yang mengalami penyusutan

adalah nilai bangunannya.

Penyusutan bangunan Apartemen Ciputra World

menggunakan metode garis lurus (Straight Line)

dengan asumsi umur bangunan 20 tahun (UU No.17

Tahun 2000) dan nilai penyusutan tiap tahun adalah

5% dari Rp.709,940,749,000.00 (biaya proyek

Apartemen Ciputra World) atau sebesar

Rp.35,497,037,450.00.

Analisa Aliran Kas

Dalam pembangunan Apartemen Ciputra World

menghabiskan dana investasi sebesar

Rp.709,940,749,000.00, dengan masa investasi 25 tahun.

Dengan mengurangkan biaya pengeluaran

(investasi, operasional, pajak, depresiasi) terhadap pemasukan

(penjualan unit apartemen), investasi ini dapat menghasilkan

NPV sebesar -Rp.13,755,648,147.19 atau IRR 9%.

Analisa Sensitivitas Analisa Sensitivitas dilakukan dengan mengubah tingkat hunian

(Occupancy Rate) apartemen dengan presentase yang sama, selanjutnyadilihat bagaimana pengaruhnya terhadap indikator NPV dan IRR-nya. Dalam perhitungan sensitivitas, karena asumsi awal tingkat okupansi80% menunjukkan hasil NPV negatif, maka dilakukan asumsipenambahan tingkat okupansi 10% menjadi 90% sehingga menghasilkanNPV sebesar Rp.44,311,376,102.58. Saat dilakukan penambahanokupansi sebesar 10% lagi menjadi 100%, NPV yang dihasilkan sebesarRp.102,378,400,352.35.

Tampak di sini bahwa ketika tingkat okupansi 80%, proyek ApartemenCiputra World tidak layak dalam hal finansial. Maka agar proyek ini layakdan tidak mengalami kerugian, tingkat okupansi harus mencapai 90%.

Karena dilihat dari aspek finansial proyek ini mengalami kerugian, makasebaiknya pihak owner menaikkan harga jual unit apartemen atau biayaservice charge kepada penghuni, dengan harapan pengembalianinvestasi dengan umur 25 tahun dapat terpenuhi.

Analisa Sensitivitas

Analisa SensitivitasTerhadap NPV

Analisa SensitivitasTerhadap Discount Rate (i)

Grafik SensitivitasOkupansi Terhadap NPV

0

20

40

60

80

100

120

-13.755.648.147,19 44.311.376.102,58 102.378.400.352,35

Sensitivitas

Sensitivitas

NPV

Grafik SensitivitasMARR Terhadap NPV

0

2

4

6

8

10

12

14

16

-13.755.648.147,19 20.348.529.724,54 83.607.912.398,42

Sensitivitas

Sensitivitas

NPV

KESIMPULAN DAN SARAN

KesimpulanSetelah dilakukan analisa aspek teknis dan aspek finansial yang

telah diuraikan pada Bab IV, maka dapat ditarik kesimpulan

sebagai berikut :

Dari segi teknis, perencanaan pembangunan Apartemen CiputraWorld telah sesuai dengan standar zoning yang ditetapkan olehPemerintah Kota Surabaya.

Dari segi finansial, dengan nilai investasi sebesarRp.709,940,749,000.00 dihasilkan NPV sebesar -Rp.13,755,648,147.19 dengan tingkat okupansi 80%. Karena NPV yang dihasilkan negatif, berarti proyek ini tidak layak bila ditinjaudari segi finansial yang berarti kerugian.

Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwainvestasi proyek Apartemen Ciputra World akan menjadi layak jikatingkat okupansi mencapai 90%.

Saran

Saran yang dapat diambil dari Tugas Akhir ini

berkaitan dengan pembahasan analisa investasi pada

proyek Apartemen Ciputra World adalah :

Dikarenakan keterbatasan data yang diperoleh, besarnyabiaya replacement/penggantian hanya menghitungpenggantian utilitas lift, perlu penelitian lanjutan yang menghitung kebutuhan biaya penggantian pada utilitasdengan lebih lengkap.

Untuk penelitian selanjutnya dapat dilakukan analisasensitivitas pada beberapa variabel lain yang mempengaruhi arus kas investasi, termasuk sumber-sumber pembiayaan.

TERIMA KASIH