pengaruh biaya komponen infrastruktur terhadap nilai jual rumah

134

PENGARUH BIAYA KOMPONEN INFRASTRUKTUR TERHADAP NILAI JUAL RUMAH TYPE 45/112

(STUDI KASUS DI YOGYAKARTA)

Oleh : Murdini

Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Siliwangi Tasikmalaya

ABSTRAK Maraknya bisnis perumahan mendorong para pengembang untuk berlomba-lomba menawarkan produk perumahan mereka. Setiap pengembang mempunyai strategi penjualan yang berbeda-beda untuk menarik konsumen, salah satunya dengan menyediakan fasilitas atau infrastruktur yang memadai dan berkualitas. Penyediaan infrastruktur akan sangat berpengaruh terhadap nilai jual, sehingga pengembang harus merencanakan infrastruktur dengan baik, agar supaya diperoleh bangunan infrastruktur yang layak, tetapi bengan biaya yang efisien. Penelitian ini menganalisis biaya infrastruktur agar dari padanya diketahui sejauhmana hubungan dan pengaruhnya terhadap nilai jual rumah type 45/112. Sampel penelitian adalah 20 proyek pembangunan perumahan yang ada di Yogyakarta. Hasil penelitian ini secara deskriptif adalah bahwa perbandingan biaya infrastruktur dengan harga jual rumah sebesar 15,733%, terdiri dari infrastruktur pagar 1,619%, jalan 2,672%, drainase 0,521%, taman dan lingkungan 1,782% dan tanah infrastruktur 9,120%. Sedangkan dari uji statistik, tingkat hubungan masing-masing komponen infrastruktur terhadap harga jual rumah type 45/112, secara berturutan yakni komponen infrastruktur pagar 0,256, jalan 0,480, drainase 0,313, taman dan lingkungan 0,341 serta infrastruktur tanah 0,576. Secara gabungan biaya infrastruktur mempunyai pengaruh yang signifikan dan hubungan yang cukup kuat yakni sebesar 0,489 terhadap nilai jual. Katakunci: rumah type 45/112, infrastruktur, regresi, korelasi

ABSTRACT

The arise of housing businesses makes developers compete to offer their housing product to the costomers. Each of the deve;opers has different sales strategicto attract the costomers, for instance, they offer a certain quality of infrastructure. The provision of the infrastructure will affect to the selling point of housing product, thus the developers have to arrange the infrastructure in order to reach the certain quality of infrastructure with the efficient cost. The research is conducted to analyze the infrastructure cost in order to know the effect of infrastructure cost toward the selling price of house of type 45/112. The sample of the research are 20 housing development project in Yogyakarta. The result of the research at glance are the comparation of the infrastructure cost with the selling price is 15.733%, consists of the fence infrastructure , the result is 1.619%, the result of road infrastructure is 2.672%, drainage is 0.521%, garden and the environment is 1.782%, and finally the ground infrastructure is 9,120%. The statistical test shows that the relationship of each infrastructure component toward the selling price of house of type 45/112 are: fence infrastructure is 0.256, the road is 0.480, drainage 0.313, garden and the invironment is 0.341 and the ground infrastructure is 0.589. The combination of infrastructure cost has the significant effect and the strong relationship, the value is 0.489 toward the selling point. Key word : house of type 45/112, infrastucture, regression, correlation.

Jurnal Sitrotika,Volume 7, Nomor 2, Juli 2011 ISSN : 1693-9670, halaman 134 s.d 139

135

I. PENDAHULUAN Latar Belakang Perkembangan bisnis perumahan saat ini mengalami kemajuan pesat, sehingga banyak pengembang yang berlomba-lomba menawarkan produk mereka dengan harga bersaing. Setiap pengembang memiliki strategi penjualam perhatian konsumen, salah satunya adalah dengan menyediakan fasilitas infrastruktur yang layak dan memadai. Dengan demikian penyediaan infrastruktur sangat berperan dalam penentuan harga jual rumah. Oleh karena itu pengembang harus melakukan perencanaan yang matang dalam penyediaan infrastruktur, agar dapat mewujudkan bangunan infrastruktur yang layak tetapi dengan biaya yang efisien.

Tujuan Penelitian Secara deskriptif menentukan berapa besar biaya yang diperlukan developer untuk membangun infrastruktur bagi rumah type 45/112. Kemudian secara uji statistik menggunakan software SPSS 11.5 akan dicari bagaimana persamaan regresinya untuk masing-masing komponen infrastruktur, serta bagaimana pengaruh biaya pembangunan komponen infrastruktur rumah type 45/112 terhadap nilai jualnya. II. TINJAUAN PUSTAKA Perumahan

Perumahan adalah sekelompok tempat kediaman yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan , utilitas umum dan fasilitassosial (Keputusan Menteri Pekerjaan Umum, 1986) Infrastruktur (Prasarana dan Sarana)

Infrastruktur adalah bangunan dasar, peralatan-peralatan dan instalansi-instalansi yang dibangun dan dibutuhkan untuk mendukung berfungsinya suatu sistem tatanan kehidupan sosial-ekonomi masyarakat (Suripin, 2004).

Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Jual Rumah

Menurut Menteri Negara Perumahan Rakyat (1992), faktor-faktor yang mempengaruhi harga jual rumah adalah biaya pengadaan rumah dan tanah, overhead perusahaan, keuntungan developer dan suatu mekanisme dalam bentuk subsidi silang. Untuk memungkinkan subsidi silang, developer harus membangun rumah dan fasilitas komersial yang dapat dijual dengan keuntungan maksimal. Analisis Statistik Statistik adalah pengetahuan yang

berhubungan dengan cara-cara

pengumpulan fakta, pengolahan serta

penganalisaannya, penarikan kesimpulan

serta pembuatan keputusan yang cukup

beralasan berdasarkan fakta dan

penganalisaan yang dilakukan (Sudjana,

1981).

III. METODE PENELITIAN

Subyek dan Obyek Penelitian

Subyek dari penelitian ini adalah

harga jual rumah type 45/112 pada 20

kompleks perumahan di Yogyakarta,

sedangkan obyeknya adalah komponen

biaya infrastruktur perumahan yang

berpengaruh terhadap harga jual rumah

type 45/112, yang meliputi biaya-biaya

pekerjaan pagar, pekerjaan jalan, pekerjaan

drainase, pekerjaan taman dan

lingkungan serta biaya tanah infrastrutur.

Teknik Pengumpulan Data a. Mengambil Data Sekunder b. Obsevasi Lapangan c. Wawancara Analisis Data Metode analisis data yang digunakan adalah analisis deskriptif dan Statistik Model Regresi meliputi: 1. Regresi Tunggal terdiri dari; a. Regresi Linier (Y= b0+b1X)

136

b. Regresi Non Linier; 1. Kuadratik (Y= b0+b 1X+b2X

2) 2. Eksponensial (Y= b0 (e

b1

x)) 3. Logaritmik (Y= b0 +b1 Ln(X) 2. Regresi Linier Berganda Bentuk persamaan Regresi Linier Berganda Y = b0 +b1X1 + b2 X2 +b3X3 + b4X5 +b5X5 Perangkat yang Digunakan Seperangkat Komputer dengan Soft Ware SPSS Versi 11.5 Bagan Alir Penelitian

Gambar 3.1 Bagan Alir Penelitian

IV. HASIL DAN PEMBAHASAN Hasil Data mentah hasil pengumpulan data yang berupa data harga jual, biaya infrastruktur pagar, biaya infrastruktur jalan, biaya infrastruktur drainase, biaya infrastruktur taman dan lingkungan serta biaya tanah infrastruktur diolah dalam tabel, berikut dihitung prosentase untuk masing-masing infrastruktur terhadap harga jual, dan terakhir dihitung pula prosentase total biaya infrastruktur terhadap harga jual. Hasil pengolahan ini disajikan pada Tabel 4.7. 1. Analisis Regresi Tunggal Untuk mengetahui pengaruh masing-masing infrastruktur yang mempengaruhi harga jual, maka dilakukan analisis regresi tunggal a. Infrastruktur Pagar (X1)

Dari hasil pengolahan data menggunakan SPSS 11.5, dengan menggunakan model persamaan linier, logaritmik, eksponensial, geometrik dan kuadratik didapat hasil analisis regresi tunggal untuk infrastruktur pagar (X1)

Tabel 4.1 Hasil Analisis Infrastruktur Pagar (X1)

Model Konstanta B R

Linier 94.017.112 31,728 0,234 Logaritmik -734.379.770 60.004.430 0,256

Eksponensial 98.825.412 1,586E-07 0,250 Kuadratik -45.989.631 129,20 0,191

Dari tabel diatas diperoleh nilai R terbesar yaitu 0,256. Maka untuk infrastruktur pagar (X1) persamaannya menggunakan model non linier logaritmik: Y = -734.379.770 + 60.004.430 ln (X) b. Infrastruktur Jalan (X2)

Hasil pengolahan data dengan SPSS 11.5 dengan menggunakan model persamaan linier, logaritmik, eksponensial, geometrik dan kuadratik didaperoleh hasil analisis regresi tunggal untuk jalan (X2) sebagai berikut: Tabel 4.2 Hasil Analisis Infrastruktur Jalan

(X2) Model Konstanta B R

Linier 85.081.412 15,3742 0,479 Logaritmik -778.615.259 60.936.842 0,480 Eksponensial 94.626.030 1,064462 0,470 Kuadratik 22.695.771 47.4358 0,456

Mulai

Survai Pendahuluan dan

Pemilihan Lokasi

Pengumpulan Data

X1 = Pagar : X2= Jalan

X3=Drainase : X4= Taman & Lingkungan; X5= Tanah Infrastruktur

Y = Harga Jual

Analisis Regresi Tunggal

Pers Y = a+ bX dapat digunakan

Ya Tidak

kKk

Persamaan Regresi Linier

Y = a+bX

Persamaan Non Linier: 1. Kuadratik 2. Eksponensisl

3. Logaritmik 4. Geometrik

R terbesar

Pembahasan

Kesimpulan

Selesai

137

Dari tabel diatas diperoleh nilai R terbesar yaitu 0,480. Maka untuk infrastruktur jalan (X2) persamaannya menggunakan model non linier logaritmik: Y = -778.615.259 + 60.936.842 ln (X) c. Infrastruktur Drainase (X3)

Hasil pengolahan data dengan SPSS 11.5 dengan menggunakan model persamaan linier, logaritmik, eksponensial, geometrik dan kuadratik didaperoleh hasil analisis regresi tunggal untuk infrastruktur drainase (X3) sebagai berikut:

Tabel 4.3 Hasil Analisis Infrastruktur Drainase (X3)

Model Konstanta B R

Linier 116.010.136 36,2185 0,313 Logaritmik -295.376.840 32.496.935 0,301 Eksponensial 119.118.784 2,295E-07 0,268 Kuadratik 121.571.120 23,70797 0,235

Dari tabel diatas diperoleh nilai R terbesar yaitu 0,313. Maka untuk infrastruktur drainase (X3) persamaannya menggunakan model linier: Y = 116.010.136 + 36,2185 X d. Infrastruktur Taman dan Lingkungan (X4)

Hasil pengolahan data SPSS 11.5 dengan menggunakan model persamaan linier, logaritmik, eksponensial, geometrik dan kuadratik diperoleh hasil analisis regresi tunggal untuk taman dan lingkungan (X4) sebagai berikut:

Tabel 4.4 Hasil Analisis Infrastruktur Taman dan Lingkungan (X4)

Model Konstanta B R Linier 115.318.550 11,3904 0,341 Logaritmik -202.025.287 235,52280 0,292 Eksponensial 117.234.540 7,668E-08 0,321 Kuadratik 149.410.701 -17,975 0,337

Dari tabel diatas diperoleh nilai R terbesar yaitu 0,341. Maka untuk infrastruktur taman dan lingkungan (X4) persamaannya menggunakan model linier :

Y = 115.318,550 + 11,3904X e. Tanah infrastruktur (X5)

Hasil pengolahan data dengan SPSS 11.5 dengan menggunakan model persamaan linier, logaritmik, eksponensial, geometrik dan kuadratik diperoleh hasil analisis regresi tunggal untuk tanah infrastruktur (X5) sebagai berikut:

Tabel 4.5 Hasil Analisis Tanah Infrastruktur (X5)

Model Konstanta B R Linier 100;234.340 3,4139 0,544 Logaritmik -483.959.666 38.483.151 0,558 Eksponensial 103.402.166 2,492E-08 0,567 Kuadratik 79.788.976 7,3158 0,524

Dari tabel diatas diperoleh nilai R terbesar yaitu 0,567. Maka untuk tanah infrastrutur (X5) persamaannya menggunakan model non linier eksponensial :

Y = 103.402.166 (e 2,492E-08.X )

2. Analisis Regresi Linier Berganda Analisis regresi linier berganda ini dimaksudkan untuk mengetahui seberapa besar pengaruh infrastruktur secara keseluruhan (pagar, jalan, drainase, taman dan lingkungan serta tanah infrastruktur) terhadap harga jual rumah. Dengan menggunakan SPSS 11.5 didapat hasil analisisnya sebagai berikut:

Tabel 4.6 Hasil Analisis Regresi Linier Berganda

Infrastruktur Konst Koef.Regres Infrstrkr X

(B)

Koef.Korelasi (R)

Pagar

46.951.546

10,005

0,576

Jalan 8,139 Drainase 2,745

Taman dan Lingkungan

2,599

Tanah Infrstrktr

2,421

Dari tabel diatas maka persamaan regresi linier bergandanya adalah: Y=46.931.546+10,005X1+9,139X2+2,745X3+2,599X4+2,421X5

Pembahasan 1.Analisis Deskriptif Dengan melihat pada Tabel 4.7 dapat diketahui bahwa dari 20 perumahan yang digunakan sebagai sampel dalam penelitian ini, perbandingan biaya rerata antara masing-masing komponen infrastrukturnya yakni infrastruktur pagar (X1), infrastruktur jalan (X2), infrastruktur drainase (X3), infrastruktur taman dan lingkungan (X4) serta tanah infrastruktur (X5), terhadap nilai jual Rumah Type 45/112 yang terbesar adalah

138

Tabel 4.7 Harga Jual Rumah Dengan Komponen Biaya Infrastruktur Untuk Rumah Type 45/112

No Nama Perumahan

Harga Jual

(Y)

Biaya Infrastruktur Pagar (X1)

Biaya Infrastrutur Jalan (X2)

Biaya Infrastruktur Drainase

(X3)

Biaya Infrastruktur Taman&Lingk

(X4)

Biaya Tanah Infrastruktur

(X5)

Total Biaya Infrastruktur

Rp Rp % Rp % Rp % Rp % Rp % Rp % 1 Angga JPernai 177.200.000 2.152.250 1,215 4.202.902 2,372 681.042 0,003 2.352.291 1,327 18.207.799 10,275 27.755.588 15,574

2 Graha Satya Ka 139.700.000 2.197.138 1,573 3.150.018 2,255 690.017 0,494 2.346.329 1,680 14.915.749 10,677 21.299.222 15,678

3 Chateu Florence 131.100.000 2.408.777 1,837 3.961.481 3,021 723.009 0,551 2.346.296 1,790 16.769.947 12,792 26.209.511 19,992 4 Fortuna Permai 127.000.000 2.292.031 1,804 3.602.976 2,837 617.857 0,487 1.966.579 1,548 13.110.477 10,323 21.589.922 17.000

5 Griya Banyurad 169.853.000 2.050.452 1,207 3.633.245 2,139 742.244 0,437 1.867.695 1,100 15.048.558 8,860 23.342.286 13.743

6 Pondok Pinang 107.305.000 2.225.325 2,074 2.883.405 2,687 742.244 0,692 2.195.527 2,046 9.496.214 8,850 17.515.713 16,349

7 Denggung Asri 101.100.000 1.954.379 1,933 2.760.892 2,731 845.519 0,836 2.475.507 2,449 4.902.373 4,849 12.938.672 12,798

8 Ring Road Aden 151.000.000 2.383.834 1,579 3.938.756 2,608 1.437.886 0,952 3.295.336 2,182 19.319.793 12,795 30.375.606 20,116

9 Balemas Permai 126.900.000 2.041.328 1,609 5.124.411 4,038 624.279 0,492 2.611.265 2,058 8.316.140 6,553 18.717.927 14,750

10 Plumbon Asri 135.000.000 2.189.766 1,622 3.431.450 2,542 589.788. 0,437 2.966.839 2,198 13.606.377 10,079 22.783.314 16,877 11 Villa Kemuning 138.800.000 2.132.886 1,526 3.895.225 2,786 708.775 0,507 2.327.993 1,665 12.983.914 9,287 22.053.799 15,771

12 Taman Soka 179.950.000 2.323.871 1,291 4.605.588 2,559 858.347 0,478 2.579.510 1,433 12.284.719 6,827 22.652.039 12,588

13 Ayodya Citra 137.550.000 2.286.889 1,663 3.224.083 2,345 701.828 0,510 1.350.448. 0,982 13.634.921 9,916 21.198.169 15,417

14 Griya Duta 147.500.000 2.225.532 1,509 3.781.283 2,564 612.954 0,416 2.985.676 2,041 13.149.768 8,915 22.755.213 15,427

15 Bumi Mulia CC 185.500.000 2.243.907 1,210 5.387.941 2,905 1.437.886 0,775 3.786.741 2,04 16.033.787 8,642 28.890.263 15,574

16 Taman Arum 164.415.000 3.559.204 2,165 3.895.738 2,369 657.210 0,400 3.179.227 1,933 9.433.3334 5,738 30.724.717 12,605

17 Pesona Anggrek 153.750.000 2.690.598. 1,750 5,377.610 3,498 603.462 0,392 1.564.939 1,018 13.569.972 8,826 23.806.582 15,484

18 Mini Country 145.200.000 2.371.899 1,634 3.301.615 2,274 628.149 0,433 2.749.142 1,893 16.672.062 11,452 25.672.668 17,715

19 Beran Asri 150.400.000 2.002.025 1,331 2.926.727 1,946 681.042 0,453 2.418.103 1,608 10.342.089 6,876 18.370.170 12,214

20 Tmn Bougenvill 128.000.000 2.378.677 1,858 3.800.743 2,969 858.347 0,671 3.404.958 2,660 12.591.285 9,837 23.034.012 17,995

Jumlah 2.898.173.000 46.110.768 32,39 76.886.089 53.44 15.441.885 10,42 50.770.401 35,63 264.389.388 182,40 453.598.531 314,67

Rerata 144.908.650 2.305.538 1,619 3.844.304 2,672 722.094 0,521 2.538.520 1,782 13.219.469 9,120 22.679.927 15,733

139

biaya tanah infrastruktur (X5) mencapai 9,120%, sedangkan yang terkecil adalah biaya infrastruktur drainase (X3) yakni 0,521%. Secara keseluruhan perbandingan antara harga infrastruktur terhadap nilai jual adalah 15,733%. 2. Analisis Statistik Dari hasil pengolahan menggunakan SPSS, diperoleh harga konstanta regresi (b0), koefisien regresi (b1), koefisien korelasi (R) dan koefisien determinasi (R2). Pada penelitian ini persamaan regresi yang digunakan adalah persamaan regresi linier dan persamaan non linier, serta persamaan linier berganda. Untuk menentukan persamaan regresi mana yang sesuai untuk masing-masing komponen infrastruktur dipilih R yang terbesar dari R untuk masing-masing persamaan yang ada. Hasil dari analisis statistik per komponen menunjukkan bahwa untuk variabel (X1) dan (X2) persamaan regresinya adalah model persamaan non linier logaritmik, variabel (X3) dan (X4)persamaan linier, dan variabel (X5) persamaan non linier eksponensial. Dari kelima model persamaan regresi tersebut yang nilai koefisien korelasinya (R) terbesar adalah variabel (X5) yaitu tanah infrastruktur mencapai 0,576. Ini berarti bahwa variabel atau komponen infrastruktur (X5) berkorelasi secara signifikan dan pengaruhnya cukup kuat terhadap nilai jual rumah type 45/112. Hasil dari analisis statistik secara keseluruhan, karena ada lima variabel maka persamaan regresinya adalah persamaan regresi berganda, dengan harga koefisien korelasi (R) sebesar 0,576, hal ini menunjukkan bahwa secara keseluruhan biaya komponen infrastruktur mempunyai hubungan yang signifikan dan berpengaruh cukup kuat terhadap nilai jual rumah type 45/112. V. KESIMPULAN Kesimpulan 1.Secara deskriptif besarnya biaya infrastruktur total sebesar 15,733% atau

Rp 22.679.927,-. 2.Prosentase komponen biaya infrastruktur terdiri dari infrastruktur pagar, jalan, drainase, taman dan lingkungan serta tanah infrastruktur masing-masing sebesar 1,619%, 2,672%, 0,520%, 1,782% dan 9,120%. 3.Terdapat pengaruh dan hubungan yang cukup kuat antara biaya komponen infrastruktur dengan harga jual rumah type 45/112. Biaya tanah infrastruktur mempunyai korelasi paling tinggi .yaitu sebesar 0,589, sedangkan korelasi paling kecil adalah biaya pagar sebesar 0,273. 4. Secara keseluruhan total biaya infrastruktur mempunyai pengaruh yang signifikan dan korelasi yang cukup kuat yaitu sebesar 0,576 terhadap nilai jual rumah type 45/112. DAFTAR PUSTAKA

1. Alhusein Syahri, 2000, Aplikasi Statistik Praktis dengan SPSS.9, Elex Media Komputindo, Jakarta

2. Arikunto Suharsini, 1998, Prosedur Penelitian (Suatu pendekatan Praktek), Rineka Cipta, Jakarta

3. Dayan Anto,1984, Pengantar Metode Statistik II, LP3ES Jakarta

4. Hamzah Andi, 2003, Dasar-Dasar Hukum Perumahan, Rineka Cipta Jakarta

5. Murtia Rita, 2003, Analisis Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Terhadap Kelayakan Proyek Perumahan, Tugas Akhir,Teknik Sipil Universitas Jana Badra, Yogyakarta

6. Harsiti, 2003, perilaku Masyarakat dalam Melestarikan Fungsi Lingkungan Permukiman, Jurnal Kajian Teknologi, Vol 5 No 2,Nopember 2003,Universitas Tarumanagara, Jakarta.

7. Santosa, Singgih, 2005,Menggunakan SPSS dan Excel untuk Mengukur Sikap dan Kepuasan Konsumen, Elex Media Komputindo, Jakarta.

140