md 1 - rahasia “iq keuangan properti” memilih dna lokasi investasi properti yang optimal (pak...

Oleh :Ir. Anton Sitorus

RAHASIA “IQ KEUANGAN PROPERTI” MEMILIH JENIS DNA LOKASI INVESTASI

PROPERTI YANG OPTIMAL

MODUL 1

(1 Sesi)

MENGAPA HARUS LOKASI,

LOKASI DAN LOKASI ?

Semua investor properti memahami tiga aturan paling penting dalam investasi properti yaitu: Lokasi, Lokasi, dan Lokasi.

1

Mengapa banyak orang yang ingin menjadi kaya melalui investasi properti? Karena nilai properti mereka bertambah terus menerus tanpa mereka harus bekerja.

2

Artinya, tanpa harus bekerja mereka dapat menikmati pertumbuhan nilai properti mereka yang bertambah dari waktu ke waktu sepanjang hidup mereka.

3

Pada kenyataannya di Indonesia, nilai dari hampir 80% dari keseluruhan lokasi properti selalu meningkat dari waktu ke waktu.

4

Salah satu bagian paling penting dalam pemilihan lokasi investasi properti, adalah mengukur keuntungan yang diharapkan dari pertumbuhan nilai properti itu.

5

Sejumlah lokasi mempunyai tingkat sensitifitas tertentu atas perkembangan tren naiknya siklus pasar properti.

6

Kenaikan nilai properti yang signifikan seringkali ditemukan pada lokasi properti tertentu yang sedang berkembang pesat.

7

Sebaliknya, adapula lokasi-lokasi tertentu yang nilainya tidak mengalami kenaikan berarti.

8

Faktor yang menentukan tingkat kenaikan nilai suatu lokasi adalah ”DNA basis ekonomi lokasi” yang melekat permanen dalam lokasi itu.

9

Tinggi rendahnya kenaikan nilai atau tren capital gain sangat tergantung dari DNA basis ekonomi lokasi properti itu.

10

Semakin berkembang DNA basis ekonomi di suatu lokasi tertentu, maka semakin tinggi tren Capital Gain –nya.

11

Ada lokasi didalam suatu kawasan properti yang capital gain -nya rata-rata hanya 1%, 3%, 5%, 7% dan 9% /th.

12

Tetapi ada juga lokasi dalam kawasan properti yang capital gain-nya rata-rata mencapai 10%, 12%, 14%, 16% bahkan 20% /th.

13

Banyak investor properti yang beranggapan bahwa lokasi yang termahal adalah lokasi yang terbaik. Atau sebaliknya lokasi yang termurah adalah lokasi yang terburuk.

14

Lokasi yang termahal memang biasanya menjadi pilihan dari investor segmen pasar kelas atas.

15

Tetapi pada kenyataannya di lapangan, lokasi yang termahal tidak selalu menjadi investasi properti yang optimal

16

Sebaliknya, lokasi yang termurah bukan selalu merupakan lokasi investasi yang tidak optimal.

17

Anda perlu mempelajari suatu lokasi investasi properti yang tidak hanya diminati, tetapi yang lebih penting tren Capital Gain-nya minimal 10% /th untuk 5 tahun yang akan datang ?

18

APA ISTILAH-ISTILAH

POPULER TENTANG LOKASI

PROPERTI ?

1. Lokasi strategisLokasi dengan aksesibilitas yang tinggiLokasi dengan utilitas kota yang lengkapLokasi dengan pengembangannyaLokasi yang siklusnya berkembang atau stabil

Lokasi strategis umumnya cocok untuk Investasi :

Ruko,Rukan, Kios, Apartemen

dan Ruang Kantor

2. Lokasi TerkenalLokasi dengan aksesibilitas yang sedangLokasi yang terkenal karena sesuatu yang khasLokasi dengan utilitas kota yang lengkapLokasi yang siklusnya stabil

Lokasi Terkenal umumnya cocok untuk Investasi:

Ruko, Rukan, Kios, Apartemen

dan Ruang Kantor

3. Lokasi Lingkungan

Lokasi dengan aksesibilitas sedang

Lokasi dengan utilitas lengkapLokasi dengan udara yang lebih bersih

Lokasi stabil

Lokasi Lingkungan

umumnya cocok untuk Investasi :

Townhouse, Perumahan dan

Villa

4. Lokasi Primer

Lokasi primer adalah istilah untuk suatu ”kawasan utama” yang berbasis pada kualitas lingkungan dan nilai properti tertinggi.

Kualitas ”kawasan utama” umumnya dicerminkan oleh :

kualitas infrastruktur, fasilitas dan utilitas

perkotaan, keteraturan tata ruang dan

perawatan bangunan dengan kualitas yang

terbaik

Contoh Lokasi Primer untuk Perkantoran dan Mal : Segitiga Emas JakartaContoh Lokasi Primer untuk Perumahan elit : Pondok Indah, Permata Hijau, Senayan, Kelapa Gading, Pantai Indah Kapuk dll

5. Lokasi Sekunder

Lokasi sekunder adalah istilah untuk suatu ”kawasan sekunder” yang berbasis pada kualitas lingkungan dan nilai properti kelas dua.

Kualitas ”kawasan sekunder” dicerminkan

oleh kualitas infrastruktur, fasilitas dan utilitas perkotaan, keteraturan tata ruang

dan perawatan bangunan yang cukup baik tetapi kualitas dan

nilainya dibawah kawasan primer.

Contoh Lokasi Sekunder untuk Perkantoran : TB. Simatupang, Bintaro dan MentengContoh Lokasi Sekunder perumahan menengah : Bintaro, Depok, Cibubur, BSD dll

6. Sunrise Area atau Kawasan Yang BerkembangSunrise Area adalah istilah untuk suatu lokasi properti yang siklus kawasannya sedang ”tumbuh dan sedang berkembang”.

Properti-properti di kawasan ini disebut

sebagai Sunrise Property. Properti ini umumnya memiliki tren potensi Capital

Gain dengan tingkat rata-rata 10-15%/th, pada 5 th yang akan

datang.

7. Sunset Area atau Kawasan Yang Menurun“Sunset Area” adalah istilah untuk suatu lokasi properti yang siklus kawasannya sedang ”menua dan sedang menurun”.

Properti-properti di kawasan ini disebut

Sunset Property. Properti ini umumnya memiliki tren potensi Capital Gain dengan

tingkat rata-rata < 10% /th pada 5 th yang akan

datang

Market base adalah basis pasar. Basis pasar yang kuat, artinya jumlah penyewa tertentu dengan ukuran tertentu, mendominasi pasar di lokasi tersebut.

8. Lokasi dengan Market Base yang Kuat

Misalkan di apartemen tertentu, unit 2 kamar

paling banyak di apartemen itu, sedangkan di lokasi itu lebih banyak yang berminat menyewa

unit 2 kamar, maka gedung apartemen itu

memiliki basis pasar yang kuat. Artinya tingkat

okupansi apartemen itu tinggi.

Market Turn over adalah tingkat transaksi sewa, jual dan beli atas unit-unit apartemen di lokasi tertentu

9. Lokasi dengan Turn over yang tinggi

Semakin tinggi tingkat transaksi jual beli dan

sewa menyewa di lokasi apartemen tertentu, maka

semakin tinggi tingkat market turn over dari pasar apartemen di

lokasi tersebut.

10. Lokasi Growth CentreGrowth Centre adalah suatu kawasan yang sedang berkembang pesat dilihat dari pertumbuhan permintaan properti di kawasan itu.

Growth Centre adalah suatu pusat

pengembangan kawasan yang

memiliki prospek pertumbuhan

permintaan properti bersifat sustainable

dalam jangka panjang.

Growth Centre adalah suatu kawasan

investasi properti yang memiliki tren

potensi Capital Gain dengan tingkat rata-rata diatas 10% /th,

untuk 5 th yang akan datang.

Ciri-ciri suatu growth centre diantaranya: dekat dengan pintu masuk dan keluar

jalan tol, trade center, shopping mall, letaknya dekat

persimpangan jalan-jalan utama, terminal

MRT, dll.

Di Jakarta, Growth center terdapat di kawasan Mangga Dua, Kuningan, Tanah Abang,

Sudirman, Thamrin, Bunderan HI, Gatot Subroto, Senayan, dan Casablanca.

Di Bogor, growth center

terdapat di Depok,

Cibinong, Sawangan,

Cileungsi, dan Cibubur.

Di Tangerang, growth center

terdapat di Cipondoh, Serpong,

Karawaci, dan Bintaro.

Di Bekasi, pertumbuhan

pesat dari growth centre, terlihat di Kranji, Pekayon, Pondok Gede,

Tambun, Cibitung, dan Cikarang.

APA ITU DNA BASIS

EKONOMI SUATU

KAWASAN ?

DNA basis ekonomi suatu kawasan adalah karakter keekonomian dari suatu kawasan.

1

Kombinasi dari karakter properti yang bersifat statis dengan karakter ekonomi yang bersifat dinamis di kawasan itu mencerminkan kekuatan DNA basis ekonomi kawasan itu.

2

Semakin dinamis perkembangan ekonomi pada suatu kawasan maka semakin kuat DNA basis ekonomi dari kawasan itu.

3

DNA basis ekonomi dari suatu kawasan adalah demand generator di kawasan itu.

4

Perkembangan ekonomi masa depan suatu kawasan ditentukan oleh kekuatan DNA basis ekonomi kawasan itu saat ini.

5

DNA basis ekonomi kawasan properti saat ini menentukan pertumbuhan nilai properti di kawasan itu di masa mendatang.

6

DNA basis ekonomi suatu kawasan saat ini “menyimpan” potensi permintaan dan penawaran properti masa depan di kawasan itu.

7

Bila potensi DNA basis ekonomi suatu kawasan meningkat maka permintaan properti di kawasan itu akan meningkat.

8

Maka, semakin kuat potensi pertumbuhan DNA basis ekonomi kawasan, semakin besar magnet kawasan itu menarik arus manusia, pekerjaan, perdagangan, barang dan jasa.

9

DNA BASIS EKONOMI SUATU

KAWASAN, LINGKUNGAN DAN LOKASI

DNA Tapak sebagai Lokasi (cell)

A

DNA Lokasi dalam sebuah Lingkungan (organ)

B

DNA Lingkungan dalam sebuah Kawasan (organism)

C

DNA Basis Ekonomi Suatu Kawasan

DNA Lokasi (Cell)

DNA Lingkungan (Organ)

DNA Kawasan Menentukan Prospek Lokasi

DNA Kawasan (Organism)

BAGAIMANA PENGARUH DNA BASIS EKONOMI

KAWASAN TERHADAP

LINGKUNGAN DAN LOKASI ?

DNA basis ekonomi suatu kawasan mempengaruhi DNA basis ekonomi lingkungan properti dalam kawasan itu.

1

DNA basis ekonomi suatu lingkungan mempengaruhi DNA basis ekonomi lokasi properti dalam lingkungan itu.

2

DNA basis ekonomi suatu lokasi properti sangat dipengaruhi oleh DNA basis ekonomi kawasan dimana lokasi properti itu berada.

3

CONTOH : DNA BASIS

EKONOMI KAWASAN KELAPA GADING

DNA basis ekonomi kawasan Kelapa Gading saat ini adalah perdagangan, jasa dan bisnis ritel.

1

Kawasan Kelapa Gading terbagi dalam beberapa sifat DNA basis ekonomi lingkungan.

2

Bandingkan DNA basis ekonomi antara Ruko ”di lingkungan jalan masuk”, Ruko di lingkungan “penjualan mobil” dengan Ruko di ”lingkungan Mall” Kelapa Gading.

3

DNA basis ekonomi lingkungan Ruko yang mana yang paling kuat saat ini dan potensinya di masa mendatang ?

4

MENGAPA DNA BASIS

EKONOMI SUATU

KAWASAN BISA BERUBAH ?

APA FAKTOR-FAKTOR YANG

DAPAT MERUBAH DNA BASIS

EKONOMI SUATU KAWASAN ?

Perpindahan basis ekonomi dari satu kawasan ke kawasan yang baru

2

Evolusi dan Revolusi perubahan tata ruang di suatu kawasan

1

Pembangunan sebuah lokasi baru di kawasan tertentu

3

Pembangunan superblok di suatu kawasan

4

Perpindahan lapangan udara 20 th yang lalu

dari kawasan Kemayoran ke kawasan

Cengkareng adalah karena evolusi

perubahan tata ruang kota Jakarta

Contoh Evolusi perubahan Tata Ruang

1

Sejak perpindahan itu, DNA basis ekonomi

kawasan Kemayoran berubah dari “lapangan udara dengan industri jasa dan perdagangan yang terkait dengan

penerbangan” menjadi lahan kosong seluas

450 Ha.

Kemudian setelah kawasan Kemayoran

dibangun 20 th kemudian, DNA basis

ekonominya berubah lagi dari Airport menjadi

kawasan : jasa perumahan, jasa

pendidikan, jasa sosial kemasyarakatan dan

jasa pameran.

Sebaliknya, setelah kawasan Cengkareng

dibangun menjadi Airport International, DNA basis ekonomi

kawasan Cengkareng pun berubah secara

revolusioner.

Dari suatu DNA basis ekonomi pertanian menjadi DNA basis

ekonomi “perkotaan penerbangan” dengan

basis : industri penerbangan, jasa pergudangan dan perdagangan yang

terkait dengan penerbangan.

Contoh : Perpindahan basis ekonomi

2

Ratusan tahun lalu, kawasan Beos dan

kawasan Pasar Pagi di Kota Tua Jakarta Barat

yang berdekatan dengan pelabuhan menjadi

suatu kawasan bisnis dengan basis ekonomi

yang kuat

Kawasan itu pernah menjadi CBD yang

pertama Kota Jakarta, sebelum

berpindah ke Segitiga Emas,

Thamrin-Sudirman-Gatsu-Kuningan

DNA basis ekonomi kawasan

kota tua itu dulunya adalah

“FIRES” atau finance,

insurance, real estate dan services.

Bank-bank besar, perusahaan asing dan perusahaan nasional

dulu berkantor pusat di kawasan kota tua ituPusat perdagangan

ritel terbesar juga berpusat di sekitar

kawasan kota tua itu

Saat itu seluruh kawasan-kawasan yang berlokasi di dekat pelabuhan, memiliki DNA basis ekonomi yang lebih kuat daripada DNA kawasan di Jakarta yang bukan berada di dekat pelabuhan

Beos dan Pasar Pagi yang berlokasi di dekat pelabuhan saat itu termasuk kawasan sunrise area.

Di sisi lain, Kawasan Segitiga Emas di Jakarta Selatan saat itu, merupakan suatu kawasan yang tidur dan termasuk sunset area.DNA basis ekonomi kawasan Segitiga Emas saat itu adalah jasa perumahan

Sejak kepindahan CBD dari Kota Tua ke Segitiga Emas, maka DNA basis ekonomi Kawasan Segitiga Emas berubah dari

kawasan sunset area menjadi kawasan

sunrise area.

DNA basis ekonomi kawasan Segitiga

Emas berubah dari DNA basis ekonomi

jasa perumahan menjadi DNA basis ekonomi “FIRES”

atau Finance, Insurance, Real Estate

and Services.

Kawasan Segitiga Emas saat ini menjadi kawasan pusat bisnis utama di Jakarta atau CBD Jakarta.

DNA basis ekonomi Kawasan Segitiga Emas saat ini adalah : perbankan, keuangan, perdagangan, perhotelan, bisnis dan jasa

Kawasan Segitiga Emas adalah kawasan bisnis yang terbaik di Jakarta.

Merupakan kawasan yang pertama

membangun Superblok, karena aksesibilitas

lokasinya yang sangat tinggi dan posisinya

yang sangat strategis.

DNA basis ekonomi Kawasan Segitiga

Emas memiliki kekuatan yang sangat tinggi untuk menarik arus manusia, arus

pekerjaan, arus perdagangan, arus bisnis dan jasa ke

lingkungan sekitarnya.

Kawasan Segitiga Emas sangat diuntungkan karena lokasinya berdekatan dengan pusat perdagangan Blok M dan Tanah Abang. Kemudian lokasinya juga berdekatan dengan kawasan dan permukiman elit Kebayoran Baru dan Menteng.

Kawasan Kota Tua Jakarta yang semula menjadi kawasan sunrise area sekarang

berubah menjadi kawasan sunset

area.

Kawasan Kelapa Gading ketika pada th 70an merupakan suatu kawasan rawa-rawa atau disebut “tempat jin buang anak”.

Contoh : Pembangunan Kawasan Baru

3

Kini DNA basis ekonomi Kelapa

Gading telah berubah dari sebuah “kawasan

kosong” yang tidak teratur, berkembang selama 30 th terakhir menjadi sebuah pusat

pertumbuhan yang baru atau Growth

Center.

DNA basis ekonomi Kelapa Gading saat ini

adalah perdagangan, jasa dan bisnis

ritel.

Ada dua belas Superblok di tengah kota Jakarta sedang dibangun.

Contoh : Pembangunan Superblok di suatu kawasan

4

No Nama Project Group Pengembang Lokasi JadwalL. Lahan

(m2)L. Bang

(m2)Potensi Nilai Kapitalisasi

(Rp.)

1 CBD Pluit Agung Sedayu Group Pluit 2006-2010 100,000 520,000 Rp 6,820,000,000,000.00

2 Gandaria City Pakuwon Group Gandaria 2006-2010 84,000 460,000 Rp 7,160,000,000,000.00

3 Regatta The Icon Intiland Dev.Pantai Mutiara

2006-2012 110,000 550,000 Rp 8,550,000,000,000.00

4 Podomoro City Agung Podomoro Group Jl. S. Parman 2006-2011 210,000 1,050,000 Rp 15,975,000,000,000.00

5 Rasuna Epicentrum Bakrieland Development Rasuna Said 2006-2012 125,000 600,000 Rp 11,050,000,000,000.00

6 Season City Agung Podomoro GroupTanjung Duren

2007-2011 51,288 260,000 Rp 5,314,500,000,000.00

Sumber : Panangian School of Property, Maret 2010

KAPITALISASI BISNIS PROYEK MIXED USE (SUPERBLOK BARU) DI JABODETABEK TAHUN

2006-2013

No Nama Project Group Pengembang Lokasi JadwalL. Lahan

(m2)L. Bang

(m2)Potensi Nilai Kapitalisasi

(Rp.)

7 Kemang Vilage Lippo Group Kemang 2007-2012 100,000 600,000 Rp 10,950,000,000,000.00

8 St. Morits Lippo Group Kebun Jeruk 2007-2012 125,000 625,000 Rp 11,675,000,000,000.00

9 Ciputra World Jakarta Ciputra Group Dr. Satrio 2008-2013 55,000 325,000 Rp 8,022,000,000,000.00

10 Tangerang City Trivo Group Jl. Sudirman 2008-2013 100,000 400,000 Rp 4,431,000,000,000.00

11 Kota Casablanca Pakuwon GroupJl. Casablanca

2008-2012 96,000 580,000 Rp 8,950,000,000,000.00

12 Kuningan City Agung Podomoro Group Dr. Satrio 2008-2012 29,000 160,000 Rp 4,500,000,000,000.00

Total Nilai Kapitalisasi Project Mixed Use 1,185,288.00 6,130,000.00 Rp 103,397,500,000,000.00

Sumber : Panangian School of Property, Maret 2010

KAPITALISASI BISNIS PROYEK MIXED USE (SUPERBLOK BARU) DI JABODETABEK TAHUN

2006-2013

BAGAIMANA MEMBEDAKAN JENIS-

JENIS DNA BASIS EKONOMI SUATU KAWASAN DALAM STRUKTUR KOTA JABODETABEK ?

CBD atau Central Business District adalah pusat bisnis utama di jantung kota berbatasan dengan City Center atau pusat kota

1. Kawasan CBD atau Jantung Kota

DNA basis ekonomi CBD : kawasan

berbasis Finance and Banking,

Insurance dan Real Estate (FIRE) dan ”SERVICES” atau

”FIRES”

DNA Basis ekonomi

kawasan CBD adalah : jasa finansial, jasa

perhotelan, jasa perusahaan dsb.

Di Jakarta, dikenal sebagai Segitiga

Emas : MT. Haryono – Gatot Subroto –

Senayan – S.Parman – Rasuna Said –

Menteng - Monas - MH. Thamrin – Bunderan HI –

Sudirman.

City center adalah pusat kota di luar CBD, berbatasan dengan down town atau tengah kota. Kegiatan di City center umumnya terikat dengan CBD atau Central Business District.

2. Kawasan City Center atau Pusat Kota

Contoh kawasan : Menteng, Kebon Jeruk, Manggarai,

Blok S, Kebayoran, Blok M, Tanah Abang, Pejompongan, Slipi, Harmoni, Mampang Prapatan dan Tebet

DNA basis ekonomi city center

adalah : bisnis (business),

perdagangan (trade), gaya hidup

(lifestyle) dan jasa-jasa (services)

Down town adalah kawasan tengah kota yang berbatasan dengan inner city atau kawasan lingkar dalam.

3. Kawasan Down Town atau Tengah

Kota

Sebagain besar properti di downtown

adalah campuran bisnis

retail dan permukiman (residential).

DNA Bisnis ekonomi downtown adalah : bisnis (business), perdagangan (trade) pendidikan (educational) dan hiburan (entertainment).

Contoh : kawasan Mangga Besar, Mangga Dua, Grogol, Kemang dan Matraman

Inner city adalah suatu kawasan lingkar dalam di luar down town, dan berbatasan sub urban

4. Kawasan Inner City atau lingkar

dalam

Sebagian besar properti di inner city adalah campuran bisnis retail dan permukiman (residential ).

Inner city kawasan yang dibatasi oleh jalan-jalan yang melingkari satu lingkungan dengan lingkungan lain dalam kota atau dibatasi oleh inner ring road.

DNA Basis ekonomi inner city : bisnis (business), perdagang (trade), pendidikan (educational) dan hiburan (entertainment).

Contoh kawasan : Ancol, Kapuk, Koja, Tanjung Priok, Cilincing, Kemayoran, Pluit, Kebon Jeruk, Pasar Minggu, Pulo Gebang

Outer city atau kawasan lingkar luar atau sub urban properti di kawasan ini umumnya adalah permukiman (residential)

5. Kawasan Outer City (lingkar luar)

Outer city adalah kawasan yang

dibatasi oleh jalan-jalan yang

melingkari satu kawasan dengan kawasan lainnya dalam kota, atau

dibatasi oleh outer ring road.

DNA Bisnis ekonomi outer city : gaya hidup (lifestyle), perdagangan (trade), jasa-jasa (services), dan hiburan (entertainment).

Contoh kawasan : Ciputat, Depok, Bogor, Serpong, Tangerang, Cikupa, Parung, Cibinong, Bekasi, Tambun, Cibubur, Cileungsi dan Jonggol.

Hinterland adalah kawasan yang berada di luar kawasan lingkar luarKawasan ini berada di luar kota atau outer city.

6. Kawasan Hinterland atau Luar

Kota

DNA basis ekonomi hinterland adalah : pertanian, perindustrian, perumahan dllContoh kawasan : Serang, Cilegon, Cikarang dan Cikampek

APA JENIS SIKLUS DNA

BASIS EKONOMI SUATU

KAWASAN ?

Sesuai prinsip integrasi, stabilitas dan disintegritasi pada Modul 1, nilai setiap properti di kawasan manapun akan mengalami suatu siklus kenaikan, stabilitas dan penurunan.

1

Semakin tua suatu kawasan, semakin menurun DNA basis ekonomi dan semakin cepat DNA Kawasan itu mencapai siklus stabilitas dan kemudian siklus penurunan kawasan itu.

2

DNA Kawasan “Baru dan Sedang Berkembang”

1

Contoh : Serpong, Bintaro, Cibubur, Kelapa Gading, Depok dan Pondok Gede

Jenis-jenis Siklus DNA Kawasan

DNA Kawasan “Baru dan Stabil”

2

Contoh : Simprug, Mampang, Permata Hijau, Cilincing, Palmerah, dan Kembangan

DNA Kawasan “Modern dan Baru Diperbaiki”

3

Contoh : Tebet, Kebayoran Baru, Pancoran dan Cempaka Putih

DNA Kawasan “Modern dan Menurun”

4

Contoh : Senen, Jatinegara dan Cawang

DNA Kawasan “Tua dan Baru Diperbaiki”

5

Contoh : Setiabudi, Tanah Abang dan Mangga Besar

DNA Kawasan “Tua dan Stabil”

6

Contoh : Menteng, Bendungan Hilir dan Tebet

DNA Kawasan “Tua dan Menurun”

7

Contoh : Cikini, Pademangan, Koja dan Grogol

DNA Kawasan “Tua dan Jelek”

8

Contoh : Beos, Kota Tua dan Jembatan Besi

BAGAIMANA ”IQ KEUANGAN”

MEMILIH SUNRISE PROPERTY DALAM SIKLUS DNA BASIS

EKONOMI KAWASAN ?

“Sunrise Property” adalah properti di

kawasan DNA ”Sunrise Area”

untuk 5 th kedepan memiliki tren

potensi Capital Gain rata-rata 10-

15%/th.

Tahun 0 1 2 3 4 5Kenaikan

Harga Sewa (%)

0 12 12 13 14 15

Harga Sewa (Rp)

100 jt

112 jt

132 jt

151 jt

173 jt

198 jt

Cap Rate (%)

10% 10% 10% 10% 10% 10%

Harga Jual (Rp)

1 M1,12

M1,32

M1,51

M1,73

M1,98

M

Contoh Sunrise Property 5 th pertama

”Sunrise property”, berlokasi di kawasan DNA Sunrise Area yaitu :

DNA “Modern dan Baru Diperbaiki”.

3

DNA “Baru dan Berkembang”

1

DNA “Baru dan Stabil”2

DNA “Tua dan Stabil”4

“DNA Kawasan Baru dan Berkembang”

1

DNA Kawasan pengembangan properti yang baru dan terus bertumbuh. Contohnya: Serpong, Kelapa Gading, Kebayoran Baru, Tebet dan Depok

Serpong telah dikembangkan 20 th yang lalu, setelah tol Jakarta-Merak dibuka Kawasan ini sangat disukai oleh para pedagang, para profesional, eksekutif dan pejabat pemerintah

DNA Kawasan Serpong adalah ”magnet” yang terus menerus menarik arus penduduk-

penduduk dari tengah kota

Jakarta.

Di kawasan Serpong banyak pengembangan

skala besar seperti Lippo Karawaci 200 Ha, BSD 6.000 Ha, Modern Land

500 Ha, Alam Sutera 500 Ha, Summarecon Serpong 1.000 Ha,

Paramount Serpong 400 Ha dll

Wilayah pengembangan kawasan Serpong sangat luas mencapai +10.000 Ha

DNA Kawasan Serpong akan terus berkembang paling tidak hingga th 2050

Kawasan Tebet yang dibangun sekitar 50 th lalu juga masih terus berkembang.

DNA Kawasan Kelapa Gading yang dibangun sekitar 30 th yang lalu dan masih terus berkembang hingga saat ini.

DNA Kawasan Tebet berkembang menjadi koridor bisnis baru setelah dibukanya Jalan Casablanca-Lapangan Ros th 1990. DNA Kawasan Depok juga berkembang pesat setelah dibukanya Jalan Margonda Raya sekitar awal th 1990an.

Disusul oleh berdirinya beberapa kampus besar seperti : Universitas Indonesia, Universitas Gunadarma, Universitas Pancasila dllDi sepanjang Jl. Margonda Raya dibangun mal-mal kelas menengah: Plaza Depok, Depok Town Square, dan Margo City.

2 “DNA Kawasan Baru dan Stabil”

DNA Kawasan “Baru dan Stabil”, adalah Cibubur, Cimanggis, Bintaro yang dibangun pada tahun 1976. DNA Kawasan-kawasan ini termasuk pusat-pusat pertumbuhan baru (growth center).

Duta Pertiwi dengan Marubeni (Jepang), LG (Korea Selatan), dan

Land and House (Thailand) pada th 1996 membangun Kota Wisata

seluas 800Ha.Sejak pengembangan Kota Wisata,

pembangunan di kawasan Cibubur pun

menjamur.

Kota Wisata, Legenda Wisata, Puri Sriwedari,

Raffles Hills, Taman Laguna, CitraGran,

Taman Kenari Nusantara, dan

Mahogany Residence dan Central Park

adalah proyek-proyek yang dibangun pada

tahun 1990-an.

Perkembangan Cibubur tidak terlepas dari rencana PT Bukit

Jonggol Asri yang pada 1990-an ingin mengembangkan

lahan 30rb Ha, menjadi kota mandiri

sebagai kota baru pengganti ibukota

Jakarta.

“DNA Kawasan Modern dan Baru Diperbaiki”

3

Permata Hijau, Simprug, Tanjung Duren, Kebon Kacang.Permata Hijau kembali menjadi lokasi pilihan setelah dibangunnya Jalan Panjang, yang menghubungkan Kebon Jeruk dengan Kebayoran.

DNA Kawasan Simprug kembali bergairah setelah

dibangunnya Hotel Mulia, Plaza Senayan dan Senayan City

DNA Tanjung Duren terus berkembang

setelah dibangunnya

Taman Anggrek dan terutama

Podomoro City.

DNA Kebon Kacang jadi berubah dari kawasan kumuh menjadi kawasan

bisnis retail terkemuka setelah

dibangun Grand Indonesia dan Thamrin City.

Banyak terjadi perubahan peruntukkan dari rumah-rumah tinggal menjadi Ruko, Apartemen dan Perkantoran Low Rise.

Contoh : Kebayoran Baru, Menteng dan Tebet.

“DNA Kawasan Tua dan Stabil”

4

DNA Kawasan Tebet dapat disamakan dengan Kemang, sebagai tempat hang out. Kemang pasar ekspatriat dan eksekutif, Tebet pasar kawula muda dan remaja.

Di Jl. Tebet Raya dan Jl. Tebet Utara rumah-rumah beralih fungsi menjadi Ruko, Restoran, hingga factory outlet.

BAGAIMANA ”IQ KEUANGAN”

MENGHINDARI SUNSET PROPERTY DALAM SIKLUS DNA

BASIS EKONOMI KAWASAN ?

Sunset Property adalah properti di

kawasan DNA Sunset Area untuk

5th yang akan datang memiliki

tren potensi Capital Gain rata-rata <

10% /th

Tahun 5 6 7 8 9 10

Kenaikan Nilai (%)

0 8 8 7 6 5

Cap Rate10% /th

10% /th

10% /th

10% /th

10% /th

10% /th

Harga Sewa (Rp)

198 jt

213 jt

231 jt

248 jt

260 jt

275 jt

Harga Jual (Rp)

1,98 M

2,13 M

2,31 M

2,48 M

2,6 M

2,75 M

Berubah menjadi Sunset Property 5 th berikutnya

Sunset Property berlokasi di kawasan DNA Sunset Area “DNA Tua dan

Menurun”1

“DNA Tua dan Baru Diperbaiki”

2

“DNA Tua dan Jelek”3

“DNA Kawasan Tua dan Menurun”

1

DNA Kawasan “Tua dan Menurun” adalah sebuah kawasan yang sudah cukup tua dan menurun tingkat permintaannya. Umumnya kawasan ini telah berusia lebih dari 100 th.

DNA basis ekonomi kawasan berubah dari kawasan pusat bisnis menjadi kawasan perumahan yang kumuhMisalnya, Jl. Lada, di kawasan Kota Tua Jakarta. Kondisi properti di lokasi itu semakin hari semakin memburuk

Sejalan dengan kondisi

lingkungannya yang memburuk, banyak pelaku

bisnis yang dulu berusaha di sana, pindah ke lokasi lain yang lebih

baik.

Misalnya, Kantor Pusat Bank BNI 46 yang pada th 1950-an berada di Jalan Lada, dekat Stasiun Kota. Th 1992, kantor pusat BNI pindah ke Jalan Sudirman.

DNA kawasan jalan lada pun akhirnya

berubah, dari kawasan yang berbasis

ekonomi keuangan menjadi ekonomi yang berbasis pedagangan

ritel bagi kelas menengah ke bawah.

Properti yang berada di kawasan “DNA Tua Baru Diperbaiki”, adalah properti atau bangunan berusia tua yang direnovasi.

“DNA Kawasan Tua Baru Diperbaiki”

2

Tetapi renovasi umumnya tidak

cukup untuk meningkatkan

permintaan properti di lokasi

tersebut

Kawasan ini termasuk wilayah Senen, Jatinegara, Salemba, Lapangan Banteng dll.

Umumnya karena lokasi itu tidak lagi strategis dilihat dari struktur kota.

Ada pula properti yang berada dikawasan tergolong “DNA Tua dan Jelek”. Bangunan-bangunan di kawasan seperti ini umumnya berusia tua yang makin lama kondisinya semakin memburuk

“DNA Kawasan Tua dan Jelek”

3

Contohnya, properti-properti di kawasan Kota Tua Jakarta yang semula dijadikan sebagai gudang Di satu sisi, bentuk fisik bangunan tersebut tidak boleh diubah. Karena Pemerintah Daerah Propinsi DKI Jakarta, menganggap properti itu termasuk benda cagar budaya

Tetapi di sisi lain, pihak pemerintah daerah pun tidak

turun tangan untuk

memperbaiki bangunan tersebut.

Selain itu, kawasan yang masuk dalam kategori “DNA Tua dan Jelek” adalah

kawasan yang berada atau dekat dengan kawasan kumuh, seperti Jelambar, dll.

BAGAIMANA ”IQ KEUANGAN” MEMILIH DNA BASIS EKONOMI

LOKASI INVESTASI PROPERTI YANG

OPTIMAL ?

Kawasan Trade Area prospektif untuk investasi

DNA Basis ekonomi Trade Area adalah : Perdagangan, Jasa dan Bisnis Ritel

Rumah kos3

Kios 1

Ruko2

Kawasan Business Area prospektif untuk Investasi

Rumah Kos3Ruko2Rukan1

DNA Basis Ekonomi Business Area adalah Jasa perkantoran, Jasa perhotelan dan Bisnis Ritel

Kawasan Services Area prospektif untuk investasi

Ruko1Rukan2Kondominium3

DNA Basis ekonomi services area : Jasa pelayanan, Jasa profesional dan Bisnis Ritel

Kawasan Lifestyle Area prospektif untuk investasi

Kondominium1Rumah Kos2

DNA Basis ekonomi Lifestyle Area adalah Jasa kuliner dan Perdagangan dan Bisnis Ritel

Kios3

Kawasan Expatriate Area prospektif untuk investasi

Rumah1Townhouse 2Apartemen3

DNA Basis ekonomi Expatriate Area adalah Jasa campuran, Perdagangan dan Bisnis Ritel

Kawasan Chinesse Area prospektif untuk investasi

Rumah Kos1Kondominium2

DNA Basis ekonomi Chinesse Area adalah Jasa campuran, Perdagangan dan Ritel

Ruko3

Kawasan Entertainment Area prospektif untuk investasi

Rumah Kos3

Ruko1

Apartemen2

DNA Basis ekonomi Entertainment Area adalah Jasa kuliner, Perdagangan dan Bisnis Ritel.

TERIMA KASIHTERIMA KASIHIr. Anton Sitorus