bab ii landasan teori 2.1 pemasaran -...
Post on 08-Mar-2019
221 Views
Preview:
TRANSCRIPT
5
BAB II
LANDASAN TEORI
2.1 Pemasaran
Kotler (1990) mendefinisikan pemasaran adalah salah satu proses sosial
antara individu maupun kelompok untuk mendapatkan apa yang mereka butuhkan
dan inginkan dengan menciptakan dan mempertukarkan produk dan nilai dengan
pihak lain. Definisi tersebut bertumpu pada konsep pokok berupa kebutuhan,
keingginan, permintaan, nilai, kepuasan, transaksi serta pemasar.
Jr Perreallult, Cannon, & McCarthy (2008) menyatakan pemasaran adalah
fungsi organisasi dan serangakaian proses menciptakan, mengkomunikasikan dan
menyampaikan nilai bagi para pelanggan, serta mengelola relasi pelanggan
sedemikian rupa sehinggga memberikan manfaat bagi organisasi dan para
stekeholder-nya.
Pemasaran berhubungan langsung dengan proses mengidentifikasi serta
memenuhi apa yang dibutuhkan oleh pelanggan maupun masyarakat luas. Dalam
prakteknya, pemasaran merupakan salah satu “the key factor” untuk perusahaan
agar terus berkembang dan bersaing, karena pemasaran merupakan media
pengenalan produk maupun jasa yang ditawarkan perusahaan langsung kepada
konsumen.
2.2 Produk
Salah satu bauran pemasaran yang terpenting adalah produk. Keberadaan
produk merupakan penentu bagi program bauran pemasaran yang lain, misalnya
penentu harga, program promosi, maupun kegiatan pendistribusiannya. Selain itu
produk adalah sesuatu yang esensial yang mampu untuk memenuhi kebutuhan
pasar. Produk ditentukan atau dirancang oleh produsen tetapi sebenarnya
diproduksi untuk kepentingan pasar juga. Oleh karna itu pengertian produk harus
mempertimbangkan pandangan produsen maupun pandang pasar.
6
Produk adalah segala sesuatu(meliputi objek, fisik, jasa, tempat, organisasi,
gagasan, ataupun pribadi) yang dapat atau mampu ditawarkan produsen untuk
diminta,dicari, dibeli, digunakan atau di konsumsi pasar sebagai pemenuhan
kebutuhan dan keinginannya.
Menurut Kotler (1990) produk (product) adalah apapun yang dapat
ditawarkan ke pasar untuk memenuhi kebutuhan dan keinginan, termasuk barang,
fisik, layanan, pengalaman, peristiwa, seseorang, tempat properti, organisasi,
informasi dan ide.
Produk seringkali diartikan sebagai suatu benda fisik yang digunakan untuk
memenuhi kebutuhan bila kita telah memahami lebih jauh ternyata makna produk
lebih dari sekedar benda fisik.
Rancangan produk adalah pemahaman produsen sebagai usaha untuk
memenuhi kebutuhan konsumen. Produsen menjabarkan kebutuhan, persepsi dan
preferensi konsumen melalui rancangan produknya. Rancangan produk ini
meliputi lima tingkatan. Masing-masing tingkatan produk pada hakekatnya
mencerminkan tingkatan kebutuhan konsumen, antara lain:
a. Produk Utama (Core Benefit)
Manfaat yang sebenarnya dibutuhkan dan akan dikonsumsi oleh konsumen
dari setiap produk.
b. Produk Generik (Generik Product)
Produk yang berdasarkan yang mampu memenuhi fungsi produk yang paling
dasar (rancangan produk minimal agar dapat berfungsi)
c. Produk Harapan (Expected Product)
Produk format yang ditawarkan dengan berbagai atribut dan kondisinya secara
normal (layak) diharapkan dan disepakati untuk dibeli.
d. Produk Pelengkap (Augmented Product)
Berbagai atribut produk yang dilengkapi atau ditambahi berbagai manfaat dan
layanan, sehingga dapat memberikan tambahan kepuasan dan bisa dibedakan
dengan produk pesaing.
7
e. Produk Potensial (Potential Product)
Kondisi produk yang mempunyai peluang dan persiapkan untuk
dikembangkan dimasa depan.
2.2.1 Klasifikasi Produk
Menurut Tjiptono & Affandi (2006) klasifikasi produk bisa dilakukan atas
berbagai macam sudut pandang. Berdasarkan berwujud tidaknya, produk dapat
diklasifikasikan kedalam dua kelompok utama yaitu barang dan jasa. Ditinjau dari
aspek daya tahannya, terdapat dua macam barang, yaitu :
a. Barang
Barang merupakan produk yang berwujud fisik, sehingga bisa dilihat, diraba
atau disentuh, dirasa, dipegang, disimpan, dipindahkan dan perlakuan fisik
lainnya. Dilihat dari aspek daya tahannya terdapat dua macam barang, yaitu :
a. Barang tahan lama (durable goods)
Barang tahan lama merupakan barang berwujud yang biasanya bisa
bertahan lama dan dengan banyak pemakaian (umur ekonomisnya untuk
pemakaian normal adalah satu tahun lebih)
b. Barang tidak tahan lama
Barang tidak tahan lama adalah barang berwujud yang biasanya habis
dikonsumsi dalam stu atau beberapa pemakaian dengan kata lain
umumnya ekonomis. Kondisi pemakaian normal kurang dari satu tahun.
b. Jasa (service)
Produk – produk yang tidak berwujud tidak terpisahkan dan mudah habis,
produk ini biasanya membutuhkan pengendalian mutu, kredibilitas pemasok,
dan kemampuan penyesuaian yang lebih tinggi. Sebagai contoh: salon
kecantikan, hotel, bengkel, dan lain-lain.
Selain berdasarkan daya tahannya, produk pada umumnya juga
diklasifikasikan berdasarkan siapa konsumennya dan untuk apa produk tersebut
dikonsumsi. Berdasarkan kriteria ini, produk dapat dibedakan menjadi barang
konsumen (customer’s goods) dan barang industri (industrial’s goods). Barang
konsumen adalah barang yang dikonsumsi untuk kepentingan konsumen akhir
8
sendiri (individu dan rumah tangga), bukan untuk tujuan bisnis. Umumnya barang
konsumen dapat diklasiifikasikan menjadi empat jenis yaitu:
1. Convinience goods
Convinience goods merupakan barang yang pada umumnya memiliki frekuensi
pembelian tinggi (sering beli), dibutuhkan dalam waktu segera, dan hanya
memerlukan usaha yang minimum (sangat kecil) dalam pembandingan dan
pembeliannya. Contohnya sabun, pasta gigi, baterai, makanan, minuman, majalah,
surat kabar, payung, dan jas hujan.
2. Shopping goods
Shopping goods adalah barang-barang dalam proses pemilihan dan pembeliannya
dibandingkan oleh konsumen diantara berbagai alternatif yang tersedia. Kriteria
perbandingan tersebut meliputi harga, kualitas dan model masing-masing barang.
Contohnya alat-alat rumah tangga (TV, mesin cuci, tape recorder), furniture
(mebel), pakaian.
3. Specially Goods
Specially goods adalah barang-barang yang memiliki karakteristik dan identifikasi
merek yang unik dimana sekelompok konsumen bersedia melakukan usaha
khusus untuk membelinya,. Contohnya adalah barang-barang mewah dengan
merek dan mobil spesifik.
4. Unsought Goods
Unsougth goods merupakan barang-barang yang diketahui konsumen atau
kalaupun sudah diketahui tetapi pada umumnya belum terpikirkan untuk
membelinya. Contohnya asuransi jiwa, batu nisan, tanah kuburan.
2.2.2 Atribut Produk
Guiltinan, Paul, & Madden (1997) mendefinisikan atribut, yaitu “atributes
represent the spesific features or physical characteristic that are designed into
goods or service”. Atribut produk merupakan unsur yang dipandang penting oleh
konsumen dan dijadikan dasar pengembalian keptusuan pembelian. Atribut
produk terdiri dari merek, kemasan, jaminan (garansi) pelayanan, dan sebagainya.
Untuk lebih jelasnya adalah sebagai berikut :
9
A Merek
Merek merupakan nama, istilah tanda, simbol/lambang atau kombinasi atribut-
atribut lainnya yang diharapkan dapat memberikan identitas dan differensiasi
terhadap produk pesaing. Agar suatu merek dapat mencerminkan makna yang
disampaikan, maka ada beberapa persyaratan, yaitu:
1. Merek harus khas dan unik.
2. Merek harus dapat menggambarkan manfaat dan kualitas produk.
B Kemasan
Pengemasan (packaging) adalah suatu proses yang berkaitan dengan perancangan
dan pembuatan wadah atau pembungkus untuk suatu produk.
C Pelayanan
Pada saat ini suatu produk tidak lepas dari unsur jasa sebagai pelengkap.
D Jaminan (Garansi)
Jaminan adalah janji yang merupakan kewajiban produsen atas produknya kepada
konsumen, dimana konsumen diberi ganti rugi bila produknya ternyata tidak
berfungsi sebagaimana mestinya. Untuk atribut produk sepeda motor yang
ditawarkan pada konsumen.
2.3 Strategi Pemasaran
Menurut Sholihin, (2012) strategi merupakan cara yang digunakan untuk
mencapai tujuan, namun sejalan dengan berkembangnya manajemen strategik,
strategi juga merupakan penetapan tujuan yang diinginkan oleh perusahaaan itu
sendiri.
Fokus utama dari manajemen strategi pemasaran adalah untuk
mengalokasikan dan menkoordinasikan sumber daya pemasaran dengan kegiatan
dalam pencapaian tujuan dan melakuakan upaya untuk mendapatkan keuntungan
bersaiang dari kompetitor. Pada dasarnya suatu perencanaan strategi merupakan
cara yang dipertimbangkan untuk menghadapi peningkatan ketidakpastian
perilaku pasar. Perencanaan harus dilakukan dengan menyeluruh dari pihak
internal maupun eksternal sehingga dapat diterapkan dalam jangka panjang.
10
Strategi yang akan digunakan sebaiknya mempertimbangkan 4 komponen
dibawah ini.
a. Tujuan dan sasaran, strategi harus dirinci dalam menjalankan kegiatan dalam
pencapaiannya.
b. Pengalokasian sumber daya, setiap strategi harus mempertimbangkan
ketersediaan sumber daya yang dimiliki sehingga dapat telaksana dengan
maksimal.
c. Pengidentifikasian keunggulan bersaing yang berkelanjutan, perusahaan perlu
merumuskan atau mengembangkan suatu keunggulan bersaing yang dapat
menjadi pembeda antara perusahaan dan kompetitor sehingga kinerja
perusahaan dapat melebihi kompetitornya.
d. Tahapan rencana, penggambaran berupa penetapan waktu dan kegiatan yang
akan dilakukan untuk tercapaianya suatu tujuan seperti uji coba pada target
pasar.
2.4 Persepsi Konsumen
Setiap individu merupakan satu kesatuan yang dibentuk oleh kebudayaan,
keinginan, nilai-nilai dan pengalaman pribadinya masing-masing oleh karenanya
setiap individu mempunyai pandangan yang berbeda - beda atas suatu kejadian
yang sama.
Persepsi mempunyai aplikasi strategi untuk para pemasar karena konsumen
membuat keputusan berdasarkan dari kenyataan obyektif. Jadi bagi para pemasar,
adalah penting memahami bagaimana pengetahuan mereka tentang kenyataan-
kenyataan yang objektif tentang suatu produk.
Studi tentang persepsi mengajarkan kita bahwa kita harus dilihat pada lensa
yang kita gunakan untuk melihat dunia dan juga pada dunia yang kita lihat dan
lensa itu sendiri membentuk cara kita menafsirkan dunia.
Perception isthe process by which an individual selects, organizes, and
interprets stimuli into a meaningful and coherent picture of the world. Jika dua
orang men-dapatkan stimuli dengan kondisi yang sama, maka cara setiap orang
mengenal, menyeleksi, meng-organisir dan mengintepretasikan stimuli tersebut
11
sangat bergantung pada kebutuhan, nilai dan ekspek-tasi masing-masing orang
tersebut (Schiffman & Kanuk, 2010).
Menurut Schiffman & Kanuk (2010), persepsi pada hakekatnya merupakan
proses psikologis yang kompleks serta melibatkan aspek fisiologis. Proses
psikologis dimulai dari adanya aktivitas memilih, mengorganisasikan dan
menginterpretasikan sehingga konsumen mampu memberikan makna atas suatu
obyek. Proses persepsi diawali dengan adanya stimuli yang mengenai panca indra
dan disebut sebagai sensasi. Asal stimuli sangat beragam, ada yang berasal dari
luar individu atau dari dalam diri individu. Faktor stimuli yang berasal dari luar
dapat mem-pengaruhi pilihan konsumen, seperti kekontrasan atau perbedaan yang
mencolok, kebaruan, intensitas, besarnya ukuran obyek, gerakan dan
pengulangan. Faktor stimuli tersebut akan menarik perhatian konsumen sehingga
secara perlahan masuk dalam benak atau pikiran konsumen. Faktor stimuli yang
berasal dari dalam adalah pengharapan dan motivasi. Akibatnya akan timbul
empat faktor penting dalam persepsi konsumen, yaitu :
a. Selective Exposure
Konsumen cenderung akan memilih tayangan atau apa saja yang dilihat dan
dirasakannya secara selektif. Berbagai informasi yang diingatnya akan
mempengaruhi pilihannya.
b. Selective Attention
Konsumen cenderung selektif dengan memberi-kan perhatian yang tinggi pada
kebutuhan yang sesuai dengan konsumen dan memberikan per-hatian yang
rendah pada kebutuhan yang tidak atau belum diperlukan.
c. Perceptual Defense
Konsumen secara tidak sadar akan melindungi diri dari stimuli yang dianggap
membahayakan diri-nya, serta melindungi diri dari hal-hal yang tidak sesuai
dengan kebutuhan, keyakinan dan nilai-nilainya.
d. Perceptual Blocking
Konsumen akan menahan berbagai stimuli sesuai dengan kesadarannya.
12
Persepsi konsumen merupakan proses yang dilakukan oleh seseorang
(individu) untuk memyeleksi, mengatur, dan menginterprestsikan stimuli menjadi
sesuatu yang berarti dan gambaran yang logis Schiffman & Kanuk (2010).
Menurut Schiffman persepsi mempunyai 3 aspek yaitu :
1. Perceptual Selective
Alam bawah sadar konsumen sering kali menyeleksi apa saja dari lingkungan atau
stimuli sekitar yang bisa diterima. Seseorang mungkin menerima sesuatu,
mengabaikan yang lain bahkan menolak yang lain. Secara keseluruhan individu
menerima atau merasakan sedikit stimuli dari yang mereka lihat. Stimuli dipilih
berdasarkan 2 faktor utama dari stimuli itu sendiri, yaitu :
a. Pengalaman konsumen sebelumnya sebagai dampak dari ekspektasi, dan
b. Motif konsumen pada saat itu (kebutuhan, rangsangan, ketertarikan,
dan lain-lain).
Masing-masing faktor tersebut mempunyai potensi untuk meningkatkan dan
mengurangi kemungkinan dari stimuli yang akan diterima, dan masing-masing
akan berdampak pada selektifitas penerimaan konsumen dan selektifitas
kesadaran konsumen terhadap stimuli itu sendiri. Sedangkan ekspektasi sendiri
mempunyai pengertian tanggapan seseorang terhadap apa yang mereka harapkan
berdasarkan pada kebiasaan dan pengalaman sebelumnya, atau pre conditioned
set. Sedangkan motif adalah kecenderungan seseorang mempersepsikan sesuatu
yang mereka inginkan atau butuhkan. Ada bermacam-macam bentuk ekspektasi
dan motif konsumen yang berhubungan dengan stimuli itu sendiri antara lain :
a. Selective exposure
Konsumen secara aktif mencari pesan yang sesuai dengan kesenangan,
kesimpatikan terhadap produk yang mereka inginkan dan menghindari sesuatu
yang menyakitkan atau yang menjadi ancaman.
b. Selective attention
Konsumen memiliki kesadaran yang tinggi terhadap suatu stimuli yang dapat
memenuhi kebutuh atau ketertarikannya dan sebuah kesadaran rendah terhadap
stimuli yang tingkat kerelevannya rendah terhadap kebutuhannya. Kemudian
13
mereka mengingat produk-produk yang dianggap dapat memenuhi kebutuhan
mereka.
2. Perceptual Organization
Orang tidak akan mengingat berbagai macam stimuli namun mereka menyeleksi
stimuli yang ada pada lingkungan sekitarnya secara terpisah dan dalam bentuk
sensasi yang berlainan. Kemudian cenderung mengelompokkannya menjadi grup-
grup dan merasakan sebagai satu kesatuan. Ada 3 dasar prinsip yang berkaitan
dengan perseptual organization yaitu :
a. Figure dan Ground
Stimuli harus kontras dengan lingkungannya dan nyata. Artinya harus ada
kombinasi-kombinasi yang tepat terhadap proses penciptaan stimuli sehingga
konsumen dapat memberikan perhatian yang lebih terhadapnya. Misal
kombinasi warna yang baik atau penonjolan figure yang dominan suatu iklan
dengan background yang seimbang atau musical background yang sesuai
dengan jingle yang ingin dibuat.
b. Grouping
Secara otomatis konsumen cenderung melakukan pengelompokkan stimuli
dan membentuk sebuah gambaran atau kesan. Persepsi dari stimuli lebih
berupa grup-grup informasi daripada informasi berlainan. Grup-grup tersebut
tertanam dalam memori serta dapat diingat kembali. Grouping dapat
digunakan secara cerdas oleh pemasar untuk memberikan dampak makna yang
berarti serta berhubungan dengan produk yang akan dipasarkan.
c. Closure
Konsumen mengekspresikan kebutuhannya dengan mengorganisir persepsi
mereka dan membentuk gambaran yang lengkap. Mereka cenderung
merasakan sebagai stimuli yang lengkap. Secara sengaja atau tidak mereka
mengisi bagian-bagian yang kososng dengan sendirinya.
3. Perceptual Interpretation
Persepsi merupakan sebuah fenomena pribadi seseorang konsumen. Konsumen
secara selektif memilih stimuli mana yang akan diterima dan menjadikan stimuli
tersebut sebuah dasar psikologi utama. Penginteprestasikan stimuli juga
14
merupakan sebuah sesuatu yang unik yang terjadi pada masing-masing individu.
Proses tersebut terjadi sejak konsumen menangkap stimuli tersebut pertama kali.
Sehingga pengalaman sebelumnya berperan sebagai dasar acuan pertimbangan.
Pada umumnya semua konsumen adalah sama, sebab mereka memiliki
keperluan, keinginan dan kebutuhan dengan berlandaskan latar belakang,
pendidikan dan pengalaman. Cara bagaimana individu menanggapi suatu situasi
tertentu adalah didasarkan atas sifat atau ciri-ciri yang dimiliki termasuk
keputusan pembelian produk atau jasa. Terdapat sembilan kategori pembagian
karakteristik konsumen berdasarkan segmentasi pasar, yaitu: demografi,
geodemografi, personality traits, gaya hidup (life style), nilai dan kepercayaan
sosial budaya (Schiffman & Kanuk, 2010).
a. Segmentasi demografi: usia, jenis kelamin/gender, status pernikahan, siklus
hidup keluarga, pen-dapatan, pendidikan dan pekerjaan.
b. Segmentasi geodemografi: segmentasi yang di-sesuaikan dengan keberadaan
konsumen dikelom-pokkan memiliki kesamaan keuangan, selera, gaya hidup
dan pola konsumsi.
c. Segmentasi personal traits: risk averse, open minded, reserved information
seekers
d. Segmentasi gaya hidup
e. Segmentasi sosial budaya: budaya, cross-cultural atau global marketing.
2.5 Pemetaan Persepsi
Persepsi konsumen dalam melihat suatu produk dengan merek tertentu
menjadikan sebuah alasan konsumen memilih produk tersebut, selalu
memakaianya dan tidak dengan mudah untuk pindah ke merek lain. Hal inilah
yang perusahaan ketahui tentang bagaimana konsumen melihat produk yang
dikeluarkan perusahaan, apakah konsumen tetap setia dengan produk dari satu
merek saja. Untuk itu perusahaan perlu memeta – metakan persepsi konsumen
tersebut, sehingga dapat diketahui bahwa terjadinya pemetaan persepsi terhadap
sebuah merek dikerabkan karena adanya pandangan konsumen terhadap suatu
produk dari merek yang satu dengan merek yang lain. Peta persepsi merupakan
15
suatu kuantitatif yang membantu pemasar untuk memposisikan produk- produk
agar memperoleh kepercayaan dari konsumen terhadap merek dari produk
tersebut. Dalam hal ini dapat disimpulkan bahwa peta persepsi dapat terjadi
karena adanya pandangan konsumen dalam menilai suatu merek sehingga
kemudian mempercayai merek tersebut.
Untuk mengetahui lebih jelas tentang pemetaan persepsi, berikut dijelaskan
pengertiannya dari beberapa ahli manajemen:
Teknik tersebut membantu bagaimana seorang pemasar membedakan produk
dan jasa yang dilihat konsumen dalam persaingan merek pada satu atau beberapa
karakteristik yang relevan (Schiffman & Kanuk, 2010).
Teknik ini juga berguna untuk memilih sasaran dan memutuskan bagaimana
menentukan sasaran yang terpilih (Cravens & Nigel, 2006).
Menurut Ratnawati (2002)“ pemetaan persepsi (perception mapping)
menunjukkan tempat dimana konsumen lebih suka menempatkan produk sesuai
dengan yang mereka rasakan “. Dengan peta persepsi, tiap-tiap merek atau produk
menempati (titik) khusus. Produk atau merek yang memiliki kesamaan akan
saling berdekatan, sedangkan yang memiliki banyak perbedaan akan berjauhan.
2.6 Perumahan
Menurut(Anastasia, 2013), perumahan adalah tempat hunian dari sekelompok
keluarga yang hidup bersama dalam satu wilayah. Definisi lain menyatakan
perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana
lingkungan. Saat ini pengembang dalam membangun perumahan selalu
menyediakan prasarana dan sarana lingkungan untuk menarik minat pembeli,
bahkan mereka saling bersaing dalam menawarkan fasilitas tersebut.
Oleh karena itu konsumen sebelum mengambil keputusan dalam pembelian
rumah sebaiknya mem-pertimbangkan beberapa faktor yang disampaikan, yaitu:
1. Lingkungan
Lingkungan adalah segala sesuatu yang ada di sekitarnya, baik berupa benda
hidup, benda mati, benda nyata ataupun abstrak, termasuk manusia lainnya, serta
16
suasana yang terbentuk karena terjadinya interaksi di antara elemen-elemen di
alam tersebut (Damanhuri, 2006). Lingkungan pemukiman merupakan kawasan
perumahan dengan luas wilayah dan jumlah penduduk tertentu, yang dilengkapi
dengan sistem prasarana, sarana lingkungan, tempat kerja terbatas dengan
penataan ruang yang terencana serta teratur sehingga memungkinkan pelayanan
dan penge-lolaan yang optimal. Undang-undang menyatakan perumahan dan
pemukiman merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan. Perumahan,
lingkungan pemukiman, serta prasarana dan sarana pendukungnya diperlukan
dalam kawasan pemukiman untuk memenuhi fungsinya sebagai kebutuhan dasar
manusia, pengembangan kelu-arga dan mendorong kegiatan ekonomi. Penghuni
perumahan tidak hanya mengharapkan rumah yang baik, tetapi juga lingkungan
yang aman, nyaman, menyenangkan, lengkap dengan ber-bagai fasilitasnya
karena terkait dengan kesan eksklusif sehingga mempengaruhi pandangan
konsumen dalam pemilihan produk properti (Wurtzebach & Miles, 1994).
Menurut Undang-Undang No. 4 tahun 1992 Pasal 1 Ayat 6, sarana lingkungan
adalah fasilitas penunjang yang lengkap meliputi fasilitas umum dan fasilitas
sosial, yang berfungsi sebagai penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan
ekonomi, sosial dan budaya. Fasilitas berfungsi untuk memenuhi kebutuhan
pembeli. Fasilitas umum (fasum) meliputi jalan, saluran air, listrik, pengelolaan
sampah, lapangan olahraga, ruang terbuka hijau, sedangkan fasilitas sosial (fasos)
meliputi sekolah, tempat ibadah, pasar, makam, poliklinik dan kantor
pemerintahan (Anastasia, 2013).
2. Lokasi
Lokasi adalah tempat rumah tinggal itu berada. Menurut(Anastasia, 2013),
beberapa faktor yang biasanya dipertimbangkan oleh konsumen dalam memilih
lokasi rumah tinggal meliputi:
a. Aksesbilitas dan kedekatan: jarak ke tempat kerja dan jasa (-) dan sistem
transportasi umum (+).
b. Faktor sosial pada lingkungan: status sosial ekonomi (+) dan faktor
eksternalitas yang disebabkan gangguan sosial (-) (contoh: perampokan).
17
c. Infrastruktur pelayanan di dalam lingkungan: ketersediaan layanan publik dan
swasta (+).
d. Lingkungan yang keras/berwujud yaitu tinggi (-) atau rendahnya (+) tingkat
kepadatan bangunan tinggi maupun lingkungan yang lembut/tidak berwujud
yaitu gaya hidup, pen-citraan positif (+), kebisingan, polusi (-).
e. Perkotaan: citrakota dankebijakan pemerintah Faktor lokasi sangatlah
kompleks sebab terkait dengan skala makro perkotaan dan kebijakan tata ruang
yang berhubungan pula dengan aspek ekonomi dan sosial budaya dalam
pembentukan citra sebuah lokasi. Bila lokasi dipandang sebagai tapak maka
terkait secara detil dengan keberadaan kualitas sebuah lahan di suatu wilayah,
kondisi jalan, aksesbilitas ke lahan, kondisi lahan dan faktor lainnya.
3. Atribut Fisik Rumah
Menurut(Anastasia, 2013), atribut produk didefinisikan sebagai represent the
specific features or physical characteristic that are designed into goods or
service. atribut fisik merupakan unsur yang dipandang penting oleh konsumen
untuk dasar pengambilan keputusan pembelian, sebagai contoh: bahan bangunan,
desain interior, luas tanah, luas bangunan, kemegahan rumah dan lain sebagainya.
Atribut fisik meliputi:
a. Kualitas Fisik
Kualitas rumah tinggal secara umum adalah mutu bahan yang digunakan saat
membangun rumah hunian, misalnya batu bata, lantai keramik, kusen kayu
meranti pada pintu dan jendela. Kualitas fisik khusus membutuhkan biaya yang
relatif mahal karena mutu bahan yang khusus, seperti kusen kayu jati pada pintu
dan jendela.
b. Desain Fisik
Pengaruh ekspresi eksterior bangunan adalah bentuk bangunan yang beraneka
ragam di lingkungan sekitarnya. Jadi komposisi dan bentuk eksterior terhadap
lingkungannya akan menimbulkan lingkungan baik atau buruk bahkan merusak
lingkungan sekitarnya ter-gantung pada ukuran-ukuran, proporsi, ke-serasian
bentuk yang dibuat dan faktor-faktor lainnya.
18
Tiga faktor penting yang harus dipenuhi di dalam bangunan adalah kekuatan,
kegunaan dan ke-indahan. Untuk mewujudkan bentuk bangunan yang baik, ada
empat faktor yang harus dipenuhi, yaitu estetika, struktur, kulit dan perlengkapan
bangunan. Bentuk dan desain bangunan akan mempengaruhi harga jual rumah.
Semakin sulit dan membutuhkan keterampilan yang tinggi serta desain bangunan
yang mengikuti trend seperti model mediterania, model minimalis, atau model
tropical akan menciptakan harga jual yang tinggi. Akan tetapi, properti dikatakan
menarik apabila bentuk dan tampak luarnya sesuai dengan permintaan pasar.
4. Harga
Harga adalah jumlah uang yang ditukarkan untuk memperoleh suatu produk
(Ferrinadewa & Darmawan, 2004). Masing-masing konsumen me-miliki
sensitivitas yang berbeda pada harga yang ditawarkan.Kualitas barang atau jasa
turut me-nentukan tinggi atau rendahnya harga yang ditawarkan (Cummins,
1991). Dalam metode pemasaran, penetapan harga suatu produk atau jasa
didasarkan atas posisi yang diinginkan dalam pasar, mencerminkan citra dan
manfaatnya, nilai yang dirasakan, bagian pasar, volume penjualan dan keuntungan
yang diinginkan serta tanggapan pembelian maupun pesaing terhadap harga
tersebut. Terkait dengan penentuan harga rumah yang ditawarkan, maka akan
menjadi pertim-bangan tersendiri bagi konsumen dalam mem-bandingkan antara
harga rumah yang satu dengan harga rumah lainnya. Pembelian yang terjadi
merupakan keputusan terbaik yang dibuat oleh konsumen di antara berbagai harga
yang di-tawarkan oleh pengembang. Konsumen dapat memilih cara pembayaran
dengan beberapa metode sebagai berikut:
a. Tunai adalah konsumen membayar harga rumah sesuai harga jual rumah
seluruhnya, sehingga di kemudian hari konsumen tidak lagi memiliki
tanggungan terhadap biaya kepemilikan rumah yang dibeli dari pihak
pengembang.
b. Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Setiap pengembang menawarkan jenis KPR
yang berbeda-beda sebagai cara pembayarannya, antara lain: KPR-BTN,
KPR-Bank Swasta, KPR-Pengembang (In-House).
19
2.7 Multi dimensianal scalling (MDS)
2.7.1 Definisi Multi dimensianal scalling (MDS)
Menurut Supranto (2010) Analisis Multi dimensianal scalling merupakan
suatu kelas prosedur untuk menyajikan persepsi dan preferensi pelanggan secara
spesial dengan menggunakan visual display. sumbu dari peta spesial diasumsikan
menunjukkan dasar psikologis atau dimensi yang mendasari dan digunakan
pelanggan untuk membentu presepsi untuk stimulus. Metode ini dapat membantu
peneliti dalam mengidentifikasi dimensi pokok (atribut penting) yang mendasari
konsumen dalam mengevaluasi obyek tertentu untuk menggambarkan posisi
sebuah obyek dengan obyek lain berdasarkan kemiripan peubah obyek tersebut.
output yang dihasilkan dalam penggunaan metode ini adalah peta presepsi
konsumen terhadap perusahaan dari peta presepsi tersebut maka perusahaan dapat
mengetahui peluang yang ada serta atribut-atribut penting untuk merancang
sebuah strategi pemasaran berdasarkan harapan konsumen, analisis pesaing dan
bauran pemasaran yang dimilik perusahaan. Analisis MDS ini dipergunakan
didalam pemasaran untuk mengidentifikasi hal-hal berikut :
a. Banyaknya dimensi yang dipergunakan untuk mempresepsikan merek yang
berbeda dipasar.
b. Penempatan merek (positioning) yang diteliti dalam dimensi ini.
c. Penempatan merek yang ideal dari pelanggan.
2.7.2 Istilah pada Penskalaaan Multi dimensianal scalling (MDS)
1. Pertimbangan kemiripan (similarity judgement) merupakan penilaian (ratings)
pada semua kemungkinan pasangan dari kemiripan merek – merek yang ada.
skala yang digunakan biasanya adalah penilaian skala likert
2. Peringkat preferensi (preference rankings) ialah urutan peringkat dari merek
dari paling disenangi sampai paling tidak disenangi. Data diperoleh dari
responden.
3. Stres merupakan ukuran ketidakcocokan, makin kecil tingkat stres yang ada
makin cocok antar merek tersebut.
20
4. Peta spasial merupakan hubungan antara merek yang dipresepsikan.
Dinyatakan dalam titik-titik pada kuadran multidimensional koordinat.
5. Unfolding merupakan representasi merek dan responden secara bersama-sama
sebagai ruang yang sama.
Sumber: Schiffman. S. S.. Reynolds, M. L., and Young. F. W. (1981). Introduction to Multidimensional Scaling. Academic Press, New York
Gambar 2.1 Multidimensional Scaling
Keterangan :
1. Pada kuadran dimensi 1 (variabel x adalah persamaan)
2. Dimensi 2 (variabel y adalah perbedaan)
Dari ilustrasi diatas terdapat 7 objek, multidimensional scaling berfungsi
mengelompokkan objek berdasarkan pada kesamaan dan ketidaksamaan. Objek A
dan B terletak terletak pada kuadran I dan letaknya berdekatan. Hal ini
menunjukkan bahwa objek A memiliki banyak kesamaan dengan objek B.
Demikian juga objek D, E, F yang terletak pada kuadran 2 berada pada kuadran 2
berada pada satu kelompok, berarti objek ini memiliki banyak kesamaan.
Sebaliknya objek G dan C saling berjauhan, berarti kedua objek ini memiliki
banyak perbedaan.
top related