_*.8

It-

-7--4{oo o

\--

,,,m,^mahamirffiiirrin

e@{q

fF-

,I

I

a

1I *.1,.,

,l,I i:ii: i:'i

i..1 ji_!i:;l j:.Elt,ttii ji:,

a\ra

qeunu un6uPquaul|efiay {Prtuo}l !luPqeuary

/--

Dipersembahkan kepada:lstri tercinta : Eva LusianeAnak tersayang : Erwin WilliamOrang tua terkasih : Bapak lr. Suhandi Jusuf & lbu HerlinaKakak terkasih : lr. Rudy Jusuf, M.T.

lr. Diana Jusuf, M.T.lr. Henky Jusuf

Hak cipta dilindungi oleh undang-undang.Dilarang mengutip atau memperbanyak sebagian atau seluruh isi buku ini tanpa izin tertulis daripenerbit.

lsi di luar tanggung jawab percetakan.

Ketentran pidana pasal 72 UU No. l9tahun 2002

1. Barang siapa dengan sengaja dan tanpa hak melakukan perbuatan sebagaimana dimaksud dalam pasal 2 ayat(1) atau pas. I 49 ayat (1) dan ayat (2) dipidana dengan pidana penjara paling singkat 'l (satu) bulan dan/ataudendapalin-gsedikitRp1.000.000,00(satujuta rupiah) ataupidanapenjara palinglamaT(tujuh) tahundan/atau denda paling banyak Rp 5.006. J0.000,00 (lima miliar rupiah).

2. Barang siap .qan sengaja me. yiarkan, memamerkan, mengedarkan, atau menjual kepada umum suatuCiptaan atau.oaung ha',1 pelanggaran Hak Cipta atau HakTerkait sebagaimana dimaksud pada ayat (1),dipr-na dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun dan/atau denda paling banyak Rp 500.000.000,00(limaiatus juta rupiah).

lSeeJv ' e{ilB

rleMeturH euJl

JnsnI Iuol

rlPunu un6uPquaul|e[a]l {Pltuo)l ! luetl Pua

fMEMAHAMI KONTRAK KERJA MEMBANGUN RUMAH

Penyusun:Tony JusufErna Himawati

Foto sampul:Anggoro W.

Foto ilustrasi:Anggoro W., Farry Paimin

Lokasi pemotretan:Bumi Mutiara,Vila Nusa lndah

llustrator:Tony .lusuf, J. Sugito

Penerbit:Penebar SwadayaWisma Hijau, Jl. Raya Bogor Km. 30 Mekarsari, Cimanggis, Depok 16952Tel p. (02 i ) 87 29060, 87 2906 1 Fax. (02 1 ) 877 1 1 277Http : //wwwgaleribuku.comE-mail : ps@trubus-online.comPemasaran : Niaga Swadaya, Jl. Gunung Sahari lll/7, Jakarta i 061 0Telp. (02 1 ) 4204402, 4255354; Fax. (02 1 ) 421 4821

Cetakan:l. Jakarta, Januari 2007

lsBN 979-26-3626-9

SH BOO6

.3as) iAMILIK

Badan PerPuttak'anProPinri Jawa Timrrr

lspaDl P(u6 * ilsunu ilfln$Pqual1 sfua)i )ipllus)1 ilLirqPffa|^J * lsl IPUP0

Oi 'uee()a>lad rad ueouorog 'O5g '(qedn 6uorog) rseurquio) ')

g 'aa! sryd lso) 'B99 'ue6uo.rog 'y

9g 'vruly )vulNox stNlf ', qe8,t 't$lnllsuoy 1a(or6 uelep )Pqld-IeL{ld efuay ue6unqng 'B

gz 'rqnrlsuo) eser uelep rsaJord 'v,e 'tsynursNo)t vsvr lslloud]vNlgNlw ' qP8

61 'e!ay >lerluo) rPseC-JPSPC 'gg, 'rs)nJlsuoy efuay lerluoy uelep un)nH ladsy 'V

t, 'vfuly yvurNo) uvsvo-uvsvo NVo wnynH Ildsv 'z qe8zL 'ulPl rsrpuo) I

g1 'ueefra1ad opo]a6 'l11 'na[o17y auol 'C

0, 'ueresalar(ua6 n11e11 ')6 'ueefiala6 dn16ut1 6ueng uep nlnW 'B

g 'e(etg 'VI

,)ltv8 9NV VrUDI )lVUrNO)l nluld VdVDNIW 'I qe8g'vlvyvud

rsr rPuPo

Bab 5. MENYUSUN KONTRAK KERJA KONSTRUKSI DANKELENGKAPANNYA, 4'A. Penyusunan Kontrak Kerja Konstruksi, 42B. Kelengkapan Kontrak Kerja Konstruksi, 48

Bab 6. TAHAPAN PEMBANGUNAN DALAM JASA KONSTRUKSI, 61A. Tahap Prakonstruksi, 62B. Tahap Konstruksi, 64C. Tahap Pascakonstruksi, 66

Bab 7. PELAKSANAAN PEMBANGUNAN RUMAH, 68A. Pekerjaan Persiapan, 69B. Pekerjaan Galian, 71C. Pekerjaan Pondasi, 71D. Pekerjaan Dinding, 72E. Pekerjaan Lantai Beton, 75F. Pekerjaan Kusen, Pintu, dan Jendela, 76G. Pekerjaan Atap dan Penutup Atap, 77H. Pekerjaan Plafon, 78l. Pekerjaan Pemasangan Lantai, 79J. Pekerjaan Pasangan Pintu dan Jendela, 81K. Pekerjaan lnstalasi Listrik, 8IL. Pekerjaan lnstalasi Air, 82M. Pekerjaan Sanitair, 82

Bab 8. MELAKUKAN KONTRAK KERJA KONSTRUKSI DENGAN BAIK, 83A. Mengapa Diperlukan Kontrak Konstruksi, 84B. Hal-hal yang Perlu Dilakukan dalam Kontrak Kerja, 85

Bab 9. MENJAGA HUBUNGAN BAIK PEMILIK DAN PEMBORONG, 92A. Mencegah Timbulnya Permasalahan atau Komplain, 93B. Beberapa Permasalahan dalam Proyek Pembangunan Rumah, 95C. Penyelesaian Permasalahan, 98D. Aneka Tips Pengecekan Kualitas, 99

DAFTAR PUSTAKA, '07LAMPIRAN,

'08

tL2 griya kreasi {. i,,trmilhanli lt*trtrnk l{*rja h4eruhunqiln fiunr*fl * Daftar lsi

rsPaJI pi(uO * qElilN]U uiih{jrjquJ;lAJ rfi,l)j }isiii.tfi){ lrit0rlutii;Li{ * plelpJd

'uee6np renltp 6ue( qequetueefialad e(u1e(ueq euarel (labpnq nrc) pme ueerr>1rad lLltqalau eueg (t

'uresap nelp lequeb ue6uep srsradeLUes Ieprl 6ue( ueun6ueq ltseq nete tensas 1epr1 6ue( 6urpurp Ie) eulprvrtyadas 'qeurn; lrpuuad uedereq ueOuap tensas 1eprl ueun6ueq eltlalsa teltN (g

'(1e11ll1apa )tuelau) lW uep iwqlury undneur lnl)nlls ltseqIreq 'upllrseqrp 6ue{ qeunl ueunbueq ue)e )tltuad uesendleprlal e{uepy (S

'e(ure6eqas uep'6uoroqtuaduerelela) 'qeunr 1r;ruad uep uele(equad uelequellala>1 'tnafow DtoJ lulrelerelue leq leIueq qalo uellpqrlerp 6ue( ]equellal ueefualad ueresa;a{ua6 (y

'6uern1 ueefualad nele qequlel ueefialad ln)unu e66urqas 6uns6ue;laqueunbuequad qe;alas qpqnlaq ueun6ueq utesap ]eqlle ueqeqnrad e(uepy (t

'ueefia>1ad ue6unsbuelal eped ]eqtletaq uep stlsejp )teu leualeue6req uelleqrlebuau 6ue( ute; uelefrqe>1 nele WBB e6leq ue>1reua1 e(uepy (Z

'srula] rselr;rsads uep efue1 leque6 lliadas e(uuedel6ualal uepefua>1 lerluo>1 ueunsn(uad e(use;af 6ueln1 qalo uplleqrlerp e{uesetq tut leH'6uoroquad uelefialrp 6ue( ele(u ;rseq ue6uap ueun6ueq se]!len) depeqralqeunJ 11;ruad uedereq elelue uere;rued nele uelslel ueepaqlad e(uepy (t

']n)Uaq re6eqas ;eq edelaqaq qalo uelqeqastp ledeplnqasral ;eg '6uoroquad leqrd ue6uap qeunl lr;rruad leqtd erelue ueqrsr;asradnple ueqeleseu:ad e(uepe lpefia] buepellet 'telnl]suo) esef erunp epe

PIP{Prd

Dari hal-hal tersebut di atas dapat dilihat betapa pentingnya penyusunankontrak kerja konstruksi dalam suatu proyek pembangunan rumah yang nantinyaakan berdampak pada kepuasan masing-masing pihak, baik pihak konsumen(pemilik rumah) maupun pihak pemberijasa konstruksi (pemborong)'

pemilik rumah tentunya tidak ingin kualitas bangunan rumahnya dicurangioleh pemborong, misalnya adanya penurunan mutu atau kualitas materialmaupun penurunan kualitas pekerjaan. Pemilik rumah juga tidak ingin bila waktupenyelesaian proyek pembangunannya mengalami kemunduran atau tidak sesuai

dengan perjanjian dalam kontrak kerjanya'pemborong juga tentu tidak ingin dituntut pemilik rumah untuk menaikkan

kualitas material dan pekerjaan meskipun sebenarnya kualitas material dan hasilpekerjaannya telah sesuai dengan yang diucapkan pemborong kepada pemilikrumah. pemborong juga tidak ingin bila terjadi keterlambatan pembayaran termynatau angsuran borongan proyek pembangunan oleh pemilik rumah.

Atas dasar pemikiran tersebut maka buku ini disusun sebagai salah satu contoh

acuan sarana yang menjembatani keinginan pihak pemilik rumah dengan pihakpemborong.Tujuan lain adalah memberikan masukan kepada pihak pemilik rumahdan pihak pemborong agar lebih jelas dan detail dalam menyusun sebuah kontrakkerja konstruksi. Adanya kontrak kerja tersebut dapat mencegah dan mengurangihal-halyang dapat mengakibatkan perbedaan pendapat dari masing-masing pihak

dalam batasan-batasan yang umum atau wajar.Sebuah harapan besar dari seorang pemborong adalah memberikan kepuasan

bagi konsumennya. Hal itu dilakukan karena kebanyakan pemborong telahmenyadari bahwa promosi dari mulut ke mulut karena kepuasan seseorang lebihbermanfaat dibanding melalui media promosi lain.

Hadirnya buku ini tak lepas dari kekurangan. Untuk itu, penulis membukakesempatan kepada khalayak pembaca untuk memberikan saran atau kritikmembangun agar di masa mendatang buku ini menjadi lebih baik.

Jakarta, November 2006Penulis

griya kreasi * M*rnlh;rrti H,lntrak i{*rit h,4nmh;rnqun ,tiirltah * Prakata

lspaDl p,(UO { q!runil ilr}fjrifl{lr"ilal,^\l El.lr}l )i[,itufi] rrir0rlprrdhl {< lleB 6up( p[a)l lprlu0) nUad pdp6ua!\l

'LleunJ upun6uequrad upeup$lelad upinle tpefuey11 (S'ueefia>ladueresala(uaduelqepnuayl (V

'6uoroqtuadueOuap qeunJ qr;rruad erelue rlsJel qples uelrepurq6ua6l (E

.6uoloquadue6uap qeunr 4tgtruad prelup ueqrsrlasrad uelrepurq6uayll (Z

'L{euni ueun6uequladuedeqel deltas ueEuepued nplp'apolaur'dasuol ueler.ueXuayl (t

zlenq!p efial ler]uol ede6ua61

{leg 6ue/( PfiaX l;e$uo)lnFad pdebuat,u

.I.VN.IXYH OOI VN

-v'l:s HYwnr Nvxlt/- 31:S

'nA}ln lVaYdaS

I qvg

emakin maju dan berkembangnya dunia teknologi saat ini berdampak besarpada peningkatan taraf hidup masyarakat. Semua orang berlomba-lomba

mendapatkan sesuatu yang layak bagi hidupnya. Salah satu hal yang menjadikebutuhan pokok selain pangan dan sandang adalah tempat tinggal. Memilikitempat tinggal atau rumah sendiri menjadi suatu impian setiap orang, terutamasebuah keluarga. Oleh karena sebagai kebutuhan pokok, tempat tinggal mutlakharus dipenuhi walaupun bukan milik sendiri. Bila kebutuhan tempat tinggal tidakterpenuhi, kelangsungan hidup manusia dapat terganggu.

Rumah merupakan tempat tinggal manusia beserta keluarganya untuk ber-teduh dari terik matahari dan terpaan derasnya hujan serta tempat beristirahatmelepas lelah. Selain itu, rumah juga dapat menaikkan derajat seseorang ditinjaudari segi sosial. Seseorang tidak lagi merasa malu atau minder dengan lingkungansekitar bila memiliki rumah.

Banyak cara yang dilakukan seseorang untuk mendapatkan rumah atau tempattinggal, salah satunya dengan membangun atau mendirikannya. Membangunsebuah tempat tinggal perlu memperhatikan beberapa hal mempersiapkannyadengan sebaik-baiknya. Dalam buku ini akan dibahas mengenai pembangunanrumah sederhana yang terkait dengan dokumen-dokumen yang perlu dipersiapkansebelum sebuah pembangunan dilaksanakan.

Setiap orang pasti ingin mendapatkan suatu rumah atau tempat tingga(yangsesuai dengan harapannya, antara lain desain dan tata ruang tepat, konstruksi kuatdan kokoh, lingkungan alam asri dan aman, serta memenuhi standar kesehatan.Agar semua keinginan tersebut dapat terpenuhi, tentunya diperlukan suatuperencanaan yang sangat matang oleh setiap pemilik bangunan rumah.

Untuk mewujudkan berdirinya suatu bangunan rumah, pemilik umumnya akanmenyerahkan pelaksanaan pembangunannya kepada pihak pemborong. Dalam

griya kreasi * l'ollm;li;tiiii iirrl:,ii ririi i','[itriir;lr]rtijii firirii,lli {< Mengapa Perlu Kontrak Kerja yang Baik

I

,r.._t-- rsparl pl(u6 * * Iteg 6udr( etuayg6fltlupnpa6ede6iiffi I

{ i:lrC ':: :,c{r,i!!;?. !1t,' t r'. ..

ueqrfema) uep leLl rnlpbuau euale) qeurnr ueunOueqtued ueefualad ueeuesle;eduelep uernle rebeqas eun6raq ]nqasra] efual lerluoy 'buoroqluad >1eqrd qa;oue)nlelrp 6uepelrei 6ueI ue6uern)a)-ue6uern)a) e(urpefiel rsedrsrlue6uau ledepuele rur efua>1 lerluol qelepe 1o1od nele eueln 6ur;ed 6ue( uelqeg '6uoroqueduep qeurnr 1r;ruad erelue ueL.leleseuuad nele ueqtst;astad e(u1nqr.u11 rEuern6uauuele rslnrlsuol efua1 )erluol uelenqr.uad 'nlr urelas '1req ue6uap er(uqeuuntueunbuequuad ueleue:uarau ledep und qeunr llllLuad 'ueefialad ueresa;a(uadueLlepnLua) rpefial uele ueldereqrp leqrd qelaq enpa) qolo rnfnlasrp uep ]enqlpqe;a1 6uer( rqnrlsuo) efia11er1uo1 e(uepe ue6ua6'e(uenpal erelue lp ueleledasa)rpefiat e66urqas 6uoroqruad >1eqrd qalo rnfnlasrp In]un qeunr lrqruuad leqrd qa;ouelrenlalrp uep ]enqlp srlnua] uerfuefiad nele efua1)erluo) ']enqrp n;rad 1e>1r6uer.uuep 'se;af '1req 6ue( rs)nrtsuo) efua1 lerluol nlens qelnlr LleleseLu euarp) Llalo

'reuaq qrqa; e,(uledepued de66ueouaur uepuelL{elesrp neLU lepr}Ieqrd 6urseur-6urse61'ueun6uequad ueeLalad ue6unsOue;a1uplep ueqeleseurad ue>1;nquuruer.u ledep e(urlueu rur rlradas uerfuefrad leqeped'Ouoroquuad leqrd uebuop qeurnJ 1r;ruuad leqrd erelue uesrl uede:n e(ueq nelesrlnua] )epll uel[uefiad redrunfrp e6nI r;e1 6uuas 'srlnua] uerfuefued utelas

'1e(urebeqas uep'o)nl'qeunr) ueun6ueqruadueefialed nlens uelep ]le4a] 6ur;es 6ue( qtqal nele (buoroquad uep qeLunr>1r;rued) leqrd qelaq enpal erelue sllnUal uerfuefuad uelednreur rslnrlsuol e[ra1lerluo) Zlenqrp snreq lellnur rqnrlsuo) efial 1et1uo) qpnqas edebuayl 'rqnrlsuolefua1 lerluol rebeqas ]nqasrp 6uuas e{utunun 6ue{ buoroquad leqrd ue6uapqeurnr 1r;ruad leqrd erelue uerfuefuad lerluo) nlens e(uepe ueln;tadrp lpbups'relnLUrp ;e66u11 ledual nele qeurnr ueun6uequad ueeuesle;ad Lunlaqas

ue)eueqelrp uele 6ue( ueun6uequrad uedeqel dellas uplppueOuepued nele dasuo) ueeuesal elras lreq 6ue( eues efua1 nlens )nluaqla]uep epe snreq Ouoroquuad leqrd uep qeurnr lrpurad leqrd erelue 'n1 puaJe)qa16'e(uue)elallp uele 6ue{ ede uep uebunlunal ne}e eqel ue1}edepuaur uelpueldereqbuau buoroquad leqrd uel6uepas'e(uuedereq nele ueur6urel rpefuauund ede uelpnfnnnatu redep buoroqu.rad rebe t>lepuaq6uau qpLUnJ lrlruad 1eqr6'eures efia>1 uetre1r nlens )nluaqral nple lpela] uele rlsed efue1 euuauad n1e;asbuoroquad yeqrd uep efua1 uaqruad n1e;as qeurnJ 1r;rued leqrd erelue rur lell

masing-masing pihak, baik pihak pemilik rumah maupun pihak pemborong. Selainhak dan kewajiban, tercantum juga spesifikasi dan syarat-syarat pelaksanaanproyek pembangunan.

Di dalam suatu kontrak kerja konstruksi terdapat faktor-faktor yang mendukungisi dari perjanjian tersebut. Ada enam faktor yang menjadi dasar utama perjanjian,yaitu biaya, mutu pekerjaan, waktu penyelesaian, force majeur, metode pekerjaan,dan kondisi lain. Keenam faktor tersebut biasa disingkat BMW-FMK.

A. BiayaBiaya atau dana berperan sangat penting dalam suatu proyek pembangunan

rumah. Umumnya pihak pemilik rumah menghendaki biaya yang dikeluarkannyasangat ekonomis atau hemat, tetapi diperoleh hasil berupa rumah yang berkualitasdan memuaskan. Pihak pemilik bangunan rumah harus dapat mengatur keuanganyang ada. Jangan sampai terjadi proyek pembangunan rumahnya berhenti ditengah jalan karena pemilik rumah tidak dapat mengatur keuangan yang ada.Untuk itu, seorang pemilik rumah harus dapat menyesuaikan dana yang ada agartidak kurang dari RAB (rencana anggaran bangunan). Sebaiknya rencana anggaranbiaya yang akan digunakan dalam pembangunan rumah (RAB) hanya sebesar75o/o dari dana yang disiapkan. Hal ini perlu dilakukan untuk mengantisipasi bilaterjadi pekerjaan tambah. Pekerjaan tambah ini memang sering terjadi pada setiappelaksanaan pembangunan rumah.

Dalam pelaksanaan pembangunan nantinya, pemilik rumah tentu tidak ingindirugikan atau dicurangi oleh pihak pemborong. Untuk itu, sebelum pembangunandimulai, pemilik rumah dapat meminta RAB rumahnya kepada pihak pemborong.Untuk pekerjaan borongan, kesepakatan antara pihak pemilik rumah denganpemborong mengenai biaya atau dana dan anggaran yang harus dikeluarkan akanmempermudah kedua belah pihak dalam bekerja. Biaya ini biasanya dikeluarkanoleh pemilik secara bertahap (per termyn) sesuai bobot prestasi yang dikerjakanoleh pemborong. Jumlah tahap pembayaran ditulis jelas dalam kontrak kerja, baikberupa waktu pembayaran, jumlah biaya, serta bobot prestasi. Ada yang membagipembayaran tersebut hingga enam atau tujuh tahap, ada pula yang kurang ataulebih, sesuai perjanjian kedua belah pihak.

Mlt, lKBrdao PerPustellra

griya kreasi * Mrmai:;iriri K+rir",;lk (uj,.: fi,4ei:rhantul fr*m,tlr *

lSealI PIil6 * ilfiiillli rJrll1rrr".r';," fl.j,rii rilr.ii',i,.i); itl:irj.itiiii;'irir,l * IlPg 6Ue( efua) lPlluO)l nFad edp6UeI\i

-rurad ueouequrlrad 'nlr urelas 'uelerJa)rp nele rueouelrp L{euJad 6ue( qer-unrueun6ueqr.ued )a(ord rsualaJaJ-rsuaJaJar rnlelau nlr ruadas lreq 6ue( 6uoloquaduelnuauaLu ledep qeunr )lllLuad 'e(uueef;alad eped qemel 6un66ue]raq uepr66url rselrpapraq 6ue( 6uoroquuad L{elq!lld 'uelrleqradrp n;red e6nf qer.untueun6uequad ueeuesle;ad ruelep uele(e:radtp ue)e e(ullueu 6ue( 6uoroqruadue>lnfunuad ue6uequryad 'qeurnr 1r;rr-uad leqrd uep lreq 6ueI ueeue:uarednlens ue)nlradrp 'nlt Inlun 'lnqasla] qeulnr ueunbueq rleduauaul ueue(uese;aru ue)e Irlruad e66urqas upqeputa) nele el!]alsa r6as undneu tqnllsuolr6as rrep lreq 'r66ur1 seltlenl nele nlnLU ue6uap ueun6ueq nlens uelledepuar.uut6ut llsed qpunr 1r;ru.rad 'qeunr ueun6uequad >1a(ord nlens ueleC

ueefiala6 dn46u!l 6uenu uep ntn6 .g

ei{ubuoroquad sp}tlpnl qal0 upln}uatlp 1e6ues e,{uueqeputol uep sp}llen)l .1e66ur1 qeurng

lihan atau penggunaan bahan-bahan dan alat-alat berkualitas baik akan sangatmenentukan mutu suatu bangunan rumah.

Agar suatu proyek pembangunan rumah berjalan seperti yang diharapkanmaka sebelum dimulainya pekerjaan pembangunan tersebut terlebih dahulupemilik rumah harus memberikan informasi sejelas-jelasnya mengenai tahapan-tahapan dan ruang lingkup pekerjaan yang harus dikerjakan oleh pemborong. Adabaiknya penjelasan tersebut disertai gambar-gambar atau desain yang dilengkapidengan detail ukuran sehingga nantinya tidak ada kerancuan dalam pelaksanaanatau tidak ada kesalahpahaman mengenai konsepnya.

C. Waktu PenyelesaianWaktu merupakan salah satu batasan bagi seseorang dalam melakukan

aktivitas, termasuk juga suatu proyek pembangunan rumah. Didalam kontrak kerjakonstruksi harus ditentukan dengan jelas mengenaijangka waktu yang diperlukanuntuk pelaksanaan pembangunan berikut masa retensi atau pemeliharaannya.Waktu atau tanggal dimulainya hingga berakhirnya suatu proyek pembangunanrumah harus tertera dalam kontrak kerja. Penentuan waktu penyelesaian harusjelas sehingga tidak terjadi salah tafsir di antara pemilik dan pemborong. Sebagaicontoh, tertera di dalam kontrak kerja konstruksi bahwa waktu penyelesaian proyekpembangunan rumah selama 300 hari. Waktu tersebut masih kurang jelas karenadapat berarti 300 hari kalender atau 300 hari kerja. Hal yang sama pun perludilakukan pada masa retensinya.

Bila pemilik rumah sudah menentukan jangka waktu penyelesaian pem-bangunan dan pemborong menyetujuinya atau sanggup melaksanakannya makapihak pemilik rumah dapat segera mengeluarkan SPK (Surat Perintah Kerja) dan SPL(Surat Penyerahan Lapangan). Dengan adanya SPK dan SPL tersebut maka pihakpemborong dapat segera memulai pelaksanaan pekerjaan pembangunannyasesuai waktu yang sudah ditentukan. Tentunya sebelum memulai pemba-ngunan, pemborong sudah harus mengurus IMB (lzin Mendirikan Bangunan)dan melaporkannya kepada aparat setempat (RT, RW) serta kepada tetangga disekeliling rumah.

griya kreasi * Mrnrahami i{ontrak lier.ia Membangun ftumah * Mengapa Perlu Kontrak Kerja yang Baik10

t t lspeq e/Ub * rlsurnu un6uequa!! plal leiiuo)l rmequu0iAJ * llpg 6up/( e[a)| lp]]uo)l nuad edp6ua!!

6ue{ qeunl ueun6ueq lrseq qaloJadrp ue>1e lreq 6ue( ueeuef uelad uebuap qpuJnrunbuequa6l 'ueefialed ueresa;e(uad nqe^ uep lrseq eped qnreOuadraq ]e6uesuele ueefialad apotau'LlpuJnJ ueun6ueqtuad 1a(ord nlens ueleO'ueefia>1ad nlensue1;esa;a(uau urelep 6ueroesas ueleun6rp 6ue( erer Llelepe ueefua>1ad apoleW

ueefraled epolaw 'f'uee[ra1ad

ue6uap ]rEIJal 6urseur-6urseuu 6ue( uelpluoJaquad 'ereq nrnq '6ue:ad I'qegu;raurad Uep urPl uele[;qa1 r

Jaleuout ststJl I6199 e6req uelteuel r

'uere>1eqay I'(rrfueq 'ros6uol qeupl'lurnq edura6) uele eup)uoq r

nlre('esleuau ueepeal urelep ueluo6ale>1lp 6ue( emllspadederaqaq epv 'lrqLuelp uelp 6ue( ueteledasa>1 nele qelEuel-qel6uel ue>1se;afrpr$lnrlsuol e[ra1 lerluol nlens uplep rp e(ulreqas eleul ]nqasJe] e$letrJatuueepeal ueOuap uepualJaq ueqelpseutad e(u;nqrull lsedlslluebuau lnlun

'L.les r])nq-rqnq lpuaslp 6ue( uesr; nple srlnlJalerp)as qputnr 1;1guad qeqld epedal ue)nqeluaqruau snreq 6uoroqruad 1eq;d rugleLl ueleo 'e,(uueresa;a,(uad nqervr e16ue[ eped qnteouadraq e66urqas tpqweL]Jaluple qpunr ueun6uequuad uepupslelad eleur rpefial tut p$leuaul upepealnlens ellg '6uoroqr.uad >1eq;d undneu qerunJ 1r;rr-r.rad lepuaqal Jpnl tp nqean-nllpMas !pp[a] ledep upp eqeueuu 6ue( ueeppol n]ens qplepe nafow auoT

ne[ow e)rc! 'c!'(UDtproq)

tselsard ]oqoq uerodel laqe] uep (ailnpaaqs aul/J) uee[a>1ad labtet tpnqtp e(u1reqepv'ue)nlp;rp e.re6as snreq und ueleun6radtp uele 6ue( uelelelad uep lpualeunele upqeq-upLleq uedersre6 ';rduuetat upp 'rlqe 'dn>1n> 6ue( qelunl'uelep efialebeual uelder,(uer.u n;rad 6uo.roquad >1eqrd e(ulreqes eleul efial lerluol Luelepuelnlua]lp 6ueI nt>lenn tqrqelau-l lpplt qeLunr ueunbuequuad ntlervr rebv

-kuat dan mudah untuk dibentuk. Dalam hal ini diperlukan adanya gambar arsitek,gambar sipil, dan gambar instalasi listrik atau ME.

Dalam suatu proyekpembangunan rumah,antara pemilikrumah dan pemborongperlu adanya kesepakatan mengenai metode pekerjaan yang akan digunakannantinya, apakah pemilik menginginkan metode manual atau menggunakan alat-alat berat. Perlu dipahami bahwa betapa lamanya penyelesaian suatu pekerjaanbila semua pekerjaan dikerjakan secara manual.

Dari hal-hal tersebut dapat disimpulkan bahwa metode pekerjaan yangdipergunakan akan sangat berpengaruh pada biaya, waktu, dan mutu suatupekerjaan. Sebagai contoh, pengadukan campuran semen dan pasir memangdapat dilakukan secara biasa (manual) ataupun dengan alat berat (adukanmolen). Namun, suatu pondasi bangunan rumah akan menjadi lebih kuat bilapengadukannya dilakukan dengan alat berat (adukan molen) dibandingkan denganadukan biasa. Dengan menggunakan alat berat akan diperoleh campuran adukanyang "matang".

Setiap tahapan pembangunan rumah harus dijelaskan spesifikasi kerja danpersyaratan pekerjaannya. Dengan metode pekerjaan yang benar serta sesuaiketentuan dan kesepakatan antara pemilik rumah dan pemborong maka diha-rapkan nantinya akan diperoleh suatu hasil bangunan yang sesuai harapan pemilikrumah.

F. Kondisi LainDimaksud dengan kondisi lain adalah segala sesuatu yang belum diatur

dalam kontrak kerja konstruksi ataupun perubahan-perubahan yang dipandangperlu oleh kedua belah pihak, baik perubahan pekerjaan tambah atau pekerjaankurang maupun perubahan spesifikasi penggantian bahan bangunan. Semua halmengenai kondisi lain tersebut diatur lebih lanjut dalam surat perjanjian tambahan.Surat perjanjian tambahan merupakan bagian yang tak terpisahkan dari kontrakkerja konstruksi yang dibuat sejak awal.

12 griya kreasi *,< Menrahami l(untrak l(rrj,r Mrmh,rrurturr lluulnh * Mengapa Perlu Kontrak Kerla yang Baik

Y{

E t lseaq e(u6 * r1purnil un6i:rquayq efuay qe:1uoy rurqeruslAj x efiay letluoy rPseg-rese6 uep unqng ladsy

'n>leliaq 6ue( uernlerad upp unlnLl ueEuep ue6uelualJaq lepll b ..'efia4 lertuol uelenqued resep 1pefuatl 6ue( >1a[qo epy (E

'!uptlor leqas snreq leledasteq 6ue( 1eq1d-1eq;6 k'leledesraq

6uer( 1eq1d->1eq1d depeqle] ueuelel nele ueeqed epe >1epr1 ( t

efral {enuo{ uetererkrad

e[a) l;u}uo)l IPseg-IPsP6uep un{nH {adsv

z qvg

ada dasarnya manusia merupakan makhluk sosial. Artinya, manusia tidak dapathidup tanpa bantuan orang lain. Sebagai makhluk sosial, manusia berhubungan

satu sama lain, saling bekerja sama, bantu-membantu dalam memenuhi kebutuhanhidupnya. Masing-masing mempunyai kebutuhan hidup sendiri-sendiri yangterkadang sama ataupun berbeda satu dengan lainnya. Bila keperluan, kepentingan,atau kebutuhan seseorang searah atau sama dengan orang lain maka dengansaling bekerja sama tujuan manusia untuk memenuhinya seakan lebih mudah dancepat tercapai. Sebaliknya bila kepentingan atau kebutuhan tersebut berbeda ataubahkan adakalanya bertentangan maka hal itu dapat menimbulkan pertikaian yangnantinya akan mengganggu keserasian hidup bersama. Adanya ketidakseimbangantersebut dapat menimbulkan perselisihan atau permasalahan.

Menyikapi hal-hal tersebut dibuatlah peraturan-peraturan atau norma-normauntuk mengatur hubungan antarmanusia. Peraturan-peraturan tersebut nantinyaakan dijadikan pedoman sehingga dapat diketahui perbuatan mana yang bolehataupun tidak boleh dilakukan. Norma hukum diciptakan oleh pemerintah yangditujukan kepada masyarakat. Dengan norma hukum tersebut maka hal-hal yangdapat menimbulkan kekacauan, ketidakseimbangan, pertentangan, maupunkerugian bagi orang lain dapat dicegah dan diatasi. Agar setiap orang maumematuhinya, norma hukum tersebut mempunyai sanksi yang bersifat tegas dannyata bagi setiap orang yang melanggarnya.

Hal yang sama terjadi dalam dunia jasa konstruksi karena memiliki beberapapihak yang saling terkait untuk satu tujuan yang sama. Adanya beberapa pihakyang saling berhubungan untuk mewujudkan berdirinya suatu rumah maka sangatdiperlukan adanya norma hukum. Norma hukum ini nantinya menjadi landasanatau dasar dalam suatu pembuatan kontrak kerja konstruksi. Pembuatan suatukontrak kerja harus berdasarkan pada hukum, bukan pada kekuasaan belaka. Halini berarti kekuasaan pemilik rumah maupun pemborong dibatasi oleh hukum.

14 griya kreasi * Memahami Kontrak Kerla Membangun fiumah * Aspek Hukum dan Dasar-Dasar Kontrak Kerja

7-

SLFeeJI e(UO { qrunu unnrsqural/\] efu3y IH}il0)l tulflilEtuaFl * e[a) lP]]uox lPsPo-lesPo uPp unlnH ladsv

uelep rnlelp rur uer[uefiad unynq 'etsauopul un)nq ua]sts uelp6 'uetfuefuadunlnq Luelep Inseural 6ueI uele>ledasal Inluaq ue>lednlau lerluo)

eleprad un{nq 6uepun-6uepun qel!)l 't

'leLlld qelaq enpal qalo ue)qemef6un66ueuadrpledep uelp ]enqlp eIul]ueu 6ue( rqntlsuo>1 efial )Plluol le6e qelet e(uuenfnl'e[ra1 eurrraued n>1e1as buoloquad uep efial tlaquad n)elas qeunl ltltuadr6eq burluad le6ues rqnrlsuol efial letluo) uelep ulnlnq ladse 1eua6uay1

'reqldEursetu-burseu ueqrfeMal upp Ieq eJe]uP 6uequras 6ue( efua1 )el]uol ]enqlp'urel plel ue6ua6 'uelt6nttp 6ur;es uele Ieptl ]nqasra] efial >1et1uo>1 uelenquaduelep ueradtaq 6ue{ leqrd-1eqrd re6e uelpnqeulp lul leH '}nqasra} efia>| lelluolupsepuel rpefuar.u undneuu telgOuaur uele e(utlueu 6ue( unlnq ladse ueleuabuade(uepe ue4nlradrp rqnrlsuol e[aI Ier]uol n]ens ueunsn(uad LueleC

!$lnrlsuoy efray {er}uoy uletep unlnH {adsv 'v'ueqrfeanal undneu 1eq ednraq lreq

'er(u11eeuau uele e(uuelpp !p lpqllJat 6ue( leqtd 6utser.u-6utseu ueldeteL{lp e)eulrslnrlsuol efia>1 lerluol ntens uelenquad lesep tpefuau e(uttueu 6uer( Lun)nL1ladse ;euaOuaur ue6ue6 'rqnJlsuol efial leltuol resep-lesep uep tqnllsuo)efial lerluol nlens uplep un)nq ladse leuabuau sPqeqlp uele tut lnltlaB

'ue1de1a1rp qepns6ue( ueleledasal uebuep rensas ueltraqrp qe;ar 6ue( esef se]e buotoquad leqtdepedal uelequr ueluaquau nlte( 'e(uueqtfenna1 tqnuauat! snteq und qeunr1rlrr.uad >1eq 16'e(u1eL{ }n}unuaur unlaqas e(uueq tfenna) uel nlnqepuaLu e(u1 reqasbuoroquad 1eqr6 'e(uueqrfeanal ue)pueqelau snJeq e6nf rdelal 'elelu-eleuasIeq ]nlunuau leprl lrella] leqrd-1eqrd e66urqas nlepaq 6ue( uelnletad epeda>1Inpunl snreLl enuras 'llelra] >1eqrd-1eqrd elelue ue6uequtasal e(uepe ueldereqrp)e6ues lul lpq urple6 'leqld nles Lleles uelt6nrau 6up{ Oueuaan-bueuaanas ueleput}ueurl6unual-ueurl6unual uep e6efial ne]e utr.uefual ledep leqtd 6urseu-6u1seuuep )tpq-IeLl nele ue6urluadal re6e uenfnllaq lur urnlnq qalo ueselequad 'tpe6

-\

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan Hukum Dagang. Hukum perdata adalahhukum yang mengatur hubungan hukum antara orang yang satu dengan yanglain dengan menitikberatkan pada kepentingan perseorangan. Sementara hukumdagang adalah hukum yang mengatur hubungan hukum antara manusia danbadan-badan hukum yang satu dengan lainnya dalam dunia perdagangan.

Suatu perjanjian adalah suatu peristiwa bahwa seseorang berjanji kepada oranglain ataupun dua orang berjanji akan sesuatu yang mengakibatkan timbulnya suatuperikatan. Sementara suatu perikatan adalah suatu hubungan hukum antara duaorang atau pihak. Dengan perikatan tersebut pihak yang satu berhak menuntutsesuatu hal dari pihak lain dan pihak lain berkewajiban memenuhi tuntutantersebut.

Hubungan hukum berarti hak dijamin oleh hukum atau undang-undangyang bila tidak dipenuhi dapat dituntut di muka hakim atau pengadilan. Dalamperwujudannya, perjanjian dapat menyangkut hal tertulis dan tidak tertulis.Perjanjian atau persetujuan tertulis disebut kontrak kerja.

2. Sistem dan azas perjanjianPerjanjian di lndonesia berdasarkan KUHPdt/BW (Kitab Undang-Undang

Hukum Perdata/BurgerlijkWedboek)yang menganut sistem terbuka sehingga pasal-pasal yang termuat di dalamnya merupakan hukum pilihan. Hal ini berarti bahwapihak-pihak yang membuat perjanjian akan bebas untuk mengabaikan ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam KUHPdI/BW asalkan syarat-syarat sahnya suatuperjanjian terpenuhi.

Dalam hukum perjanjian, berlaku suatu azas konsensualisme yang berartipada dasarnya perjanjian dan perikatan sudah dilahirkan sejak pada detik pertamadicapainya suatu kesepakatan. Dengan perkataan lain, perjanjian tersebut sudahsah bila semua pihak yang terlibat dalam perjanjian tersebut sudah bersepakatterhadap hal-hal pokok perjanjian tanpa diperlukan lagi suatu formalitas.

3. Syarat-syarat sah suatu perjanjianSuatu perjanjian dikatakan sah bila sudah memenuhi beberapa persyaratan

seperti berikut ini.

griya kreasi * Mem;ihami ltontr"ek l{erja M*mbangun ftumah {. Aspek Hukum dan Dasar-Dasar Kontrak Kerja16

LI?qru;lI * P[a)l {Prtuo)l Jpspo-rpsp0 upp urnlnH ladsv

n]teI'tselsarduean ue)nlelau 6ue( 6uo.roquad r6eq unlnq t$lues eleluouas

'ueIn)eltp qaloq lept] uerfuefied ]nlnuau 6ue( leq-;eq ue)n)elatu r']pquelral rdela]'ue>1r[uefrp 6ueX ;eq-;eq ue)n)elau r

'ue1r[uefrp 6ue( r]radas lep!] rde]a]'uelrfuefrp 6ue{ 1eq-;eq uelnlelau] I'uplnlelrp ueye rdn66uestp qepns 6ue( 1eq-peq ueln)elau lept] r

ednraq ledep Euoloquad 6ueloasrselsard uell'ueed;ea1 nele uetel elal !Uelaq 6ue( rselsarduenn ue>1n1elau ]nqasla]leqrd eleu uelrfuelrp Hela] 6ue( ede uelnlelau lept] leqrd nles qeles eltg

gselserduell 'n

'stlnual lenqlp snleq uerfuefiade(uurze; e)eu ueltpe6uad rp uerllnquuad )nlun euos o)tsuaq uep buefued e16uefuerfuef.rad lntun e(u>lrUeld eped 'unueN ']enqlp uele 6ueI uerfuefiad n]ens )n]unsrlnual uerfuefuad e(uepe uelsnleq6uau leptl 6uepun-6uepun e(udrsuud epe6

'n)elraq 6uepas6uer( unlnq uebuap uebueluelraq Iepll upp unlnL{ eped ue>lsepuellaq snrpq]enqip 6ue( uerfuefua6 'uunlnq ue6uap uebuelualraq lepl] uerfuefiad nlens

'lnqaslal efue>1 1er1uo) nele uerfuefiad lerns uelenquad teseptpefuau ue>1e 6ue( ue1detalrp nele uelnlualtp qepns nluaua] uerfuefied la^qo

'lnqasra] uelfu efiad ]enqulaulnlun selued buepuedrp 6ue{ ;nun selrsedel re{unduetu uep tueLlol }eqassnreq leqrd enuJos 'urel elel ue6ua6 'emrf uen66ue6 rrue;ebueu 6uepas 1epr1lnqasral uerfuefiad uelep uelnl6ueslaq 6ue( leqrd-1eq16 'efua1 1er1uo) nelpuer[uefuad ]enquau )n]un sellsedel re(unduau ]eledasraq 6ue( >leqrd-1eq16

')eLlld 6urseu-6urseu upp ueelarp)nsal nelp ueJppesa)eped up)sepuelraq lnqaslai uerfuefiad Luelep ]tellal 6ue( leqrd-)eqlddepeqral ueuela] nele uees)ed e(uepe )eptf 'elar e)ns/uep$led epe leprg

III

membayar ganti rugiyang diderita pemilik rumah,membatal kan perjanjian,mengalihkan risiko.

a. Ganti rugiPengertian ganti rugi mencakup tiga hal, yaitu 1) rugi biaya adalah segala

pengeluaran yang sudah dikeluarkan oleh pemilik rumah; 2) rugi adalah kerugiankarena kerusakan barang-barang kepunyaan pemilik rumah yang diakibatkan olehkelalaian pemborong; 3) bunga adalah kerugian berupa kehilangan keuntunganyang sudah dibayangkan atau diperhitungkan oleh pemilik rumah.

b. Pembatalan perjanjianPembatalan perjanjian merupakan sanksi hukum bagi pemborong yang

melakukan wanprestasi. Pembatalan perjanjian bertujuan untuk membawa keduabelah pihak kembali pada keadaan sebelum perjanjian diadakan. Bila suatu pihaksudah menerima sesuatu dari pihak yang lain, baik berupa uang maupun barangmaka hal itu harus dikembalikan.

c. Pengalihan risikoPeralihan risiko merupakan sanksi hukum bagi pemborong yang melakukan

wanprestasi. Dalam hal adanya perikatan untuk memberikan suatu kebendaantertentu sejak perikatan atau perjanjian dibuat atau dilahirkan maka sejak terjadinyakelalaian yang berupa keterlambatan penyelesaian bangunan tersebut maupunkondisi bangunan yang tidak sesuai dengan rencana kerja akan menjadi tanggungjawab pihak pemborong.

Dalam hal pemborong diwajibkan memberikan bahannya dan pekerjaannyadengan cara bagaimana pun akan musnah sebelum pekerjaan diserahkan makasegala kerugian menjadi tanggungan pemborong, kecuali bila pemborong telahlalai untuk menerima pekerjaan tersebut. Bila pemborong diwajibkan melakukanpekerjaannya saja dan pekerjaannya musnah maka pemborong tersebut harusbertanggung jawab untuk kesalahannya. Bila dalam hal ini musnahnya pekerjaan

:

griya kreasi {. Memahami Kontrak Kerja Membangun Rumah * Aspek Hukum dan Dasar-Dasar Kontrak Kerja18

5lrs,air p,(u6 {< qpurnu un,ueq{xJ,u pfia} {pj}u*)r l.ileqpuail * prr,) {prru,) rpsp,-Jpsp, upp unrnH

ladsv

reqtr e u er6nral (r u ep,erial 1er1uo1 ue re66uered (z,elaii:ilil::l ffiff:::i: urpr erelue teq re6eqraq dnleruar.u ]nqasral efua>f >f erluorl

ieraoua,, uenqele.uad Jpsep-Jeseo 'rqn,lsuor efia>r >rerluor nlens Jesep-iesep 6uelual nrnqpp qrqar,al

lrueleplp e;rq eEreqraq le6ues upp Itpq qtqal uele ,tqnrlsuol efie) )erluo) nlens rsr undneur

)nluaq reua'ueur tnfuel qrqar spqeqrp unroqas ,unurpN .eupsJaq!n[n]as!p upp ]enqlp gelal 6ue( e[.ra1 letluol nele uerfuefiad

lL{n}eueLu uep uPreues)erau rnlun ueJppeser rnquB ue>;e >;eqrd qeraq enpar erelue rp ueldereqrp eleu efial

)pJluo) nlpns uerpp Jesep rpefueu 6ue( cun>1nq ladse ,r;a6 'ue>;dernrp lees eped leqrd .rro q"10 flffi:: 6ue( leq enuas ue)urnlup)rp n;rad uertuefuad

nlens urerep e),euI rJepur,rp tedep 6uo.loqu.rad >1eqrd ue6uap qpunr y,1,*rd leqrd elelue

ue1fuefiad eped ue.rrsleuad ueepaqlad e(uepe euaJel plol6uas nele ueqrsrJas.red e{urpefial re6y

uerfuefred;segardralul .9

.]nqasral leq enpa) eped lnrnq ie)lrl ppe lpprl r ,buoloquled epedal

uelqennef6un66ueuadrp ledep lepl] 6ue,( ntensos r

'OpoqpaAy 4[1patung1lselsalduenn elrq r6n.r

'e6npral Iepll 6ue( leq nlensas r

Ms bbz L ;esed "ue;e6,#[r:::;:#?#":,,;"T""i; !lue6 re{equau ueqrfemal rrpp uelseqoqlp 6uoloqtua6

P$lPuaul ueepeey .s

uelqeqosrp rnqasra) 6ue.req eruqeusnu ,,,0 ,,;1:;

,ffi il:I,e,;ffiffi; :l: Ieqraq Ieplt 6uoroqurad eleu e(uueef.ralad !nfnla,(uau ,.i.r1,r.rouJ In]un telpl geret ue>'6uoroquau 6ue'(

leqrd uel'uepas ''uoroqrrad uererera) renr rp 1pefrat

1. Pembentukan kontrak kerjaSuatu kontrak kerja dapat terbentuk bila ada dua pihak atau lebih yang saling

menyetujui mengadakan suatu transaksi. Namun demikian, suatu persetujuanhanya dapat dilanjutkan dalam bentuk kontrak kerja bila persetujuan tersebut palingtidak memenuhi dua aspek utama, yaitu saling menyetujui serta ada penawarandan penerimaan.

a. Saling menyetujuiSuatu transaksi yang dibuat harus disetujui bersama oleh kedua belah pihak

(mutualconsent)dan harus berlaku terhadap semua aspekprinsipilyang menyangkutpersetujuan tersebut. Sebagai contoh, bila pemilik rumah membuat persetujuandengan pihak pemborong untuk pembangunan rumah sederhana, tetapi gagarmenyebutkan suatu jumlah harga yang disepakati maka dapat dikatakan bahwakontrak kerja tersebut belum terbentuk. Namun, bila selanjutnya mereka sudahsepakat dengan suatu harga borongan yang nilai nominalnya sudah ditentukanmaka kesepakatan tersebut dapat dituangkan ke dalam suatu dokumen (kontrak)tertulis. Hal yang sama juga berlaku untuk suatu persetujuan yang menyebutkanwaktu penyelesaian pekerjaan.

Secara umum persetujuan yang disepakati bersama harus bebas dari semuaterminologi yang berarti ganda, karena dapat menimbulkan keragu-raguan danbahkan berpotensi menimbulkan pertentangan. Akibatnya, masing-masing pihakakan mencoba menafsirkan arti dan maksud terminologi tersebut sendiri-sendiri.oleh karena itu, sangat penting bagi kedua belah pihak untuk saling mengerti danmemahami hal-halyang diharapkan dan yang akan diberikan oleh masing-masingpihak.

b. Ada penawaran dan penerimaanAgar suatu transaksi dapat mencapai keadaan bahwa kedua pihak yang terlibat

saling menyetujui maka salah satu pihak perlu menawarkan sesuatu dan pihak lainmemberikan jawaban terhadap penawaran tersebut. Jawaban ini dapat berupapenerimaan penawaran, penolakan penawaran, atau penerimaan bersyarat melaluiproses negosiasi. Dalam jasa konstruksi, penerimaan penawaran terjadi bila pihakpemilik rumah menawarkan pekerjaan pembangunan dan pihak pemborong

griya kreasi * Mumaltami l{nrrtrak Kerja Menrho:nrtirn ltrumah {< Aspek Hukum dan Dasar-Dasar Kontrak Kerja20

1Ztseaq plu6 * i{lli"iuli r.!{1[ilrqLu+1,6d iifu*it r'ifl,llri*F ,r{1i]ilr{irftl,4i * P[a) IP.l]uo) lPse0-lPsP0 uep unInH ladsv

depeqral uere66ue;ad nlens e(u1r1eqa5 'uenfnlastad nlens lrep ;e1rn ladse-1adse1n16ue(uar.u elrq lerlalpur uete66uelad re6eqas ue)eleltp ueie66ue;ad n1en5

'rlelas eues epe leptl nele efes ;etsueur; r6nt tgueb edntaqer(ueq url6unr-u leualeLuul uele66ue;ad eualel te66ue;ed qa;o 6un66ue1rp 6uer(]eqlIe eJeluauas 'Ierluol nele efua1 uebunqnq uesnlnuad er(urpefial ]eql)elaqledep leualeu le4sraq 6ue( uere66ue;a6 're66ue;eu 6ue( leqrd qalo ue1n1e1tp'qaloq lepr] uep qoloq 6ue( efes ede uelnluauer,u ledep ]nqasra] leH 'Ulns ]e6ueseluuenluauad uep ueepaquuad undt>1sau 6urluad rpefuaul lellaleuLul uepleualpu uele66uelad dasuoy 'efue1 lertuol ulelep Ounpueltal 6ue( uelele(sradqrqal nele ntes depeqra] uere66uelad qe;epe efua1 )erluol uete66ue;a6

leualeurur uete66ue;ad uep letlaleu uele66ue;a6 'e

'efua1 1erluo) nlensuesnlnuad (Z euas leualeuLut uere66ue;ad uep lelraleu uele66ue;ad ([ ntte('rur efua>1 )erluol uerb66ue;ad ruelep spqeqrp uele 6ue( 6urluad leLl enp epV

e[ra>1>1er1uo>1 uere66ue;a6'Z

'e(e:radrp 6ue( buotoquad 6uns6ue; eJe)as lnfunuauue)e qpunr lr;ruad >1eqrd rur ue)euas >1a(ord )ntun e{uunun Pped'uelen;a6uade(erq qeqLueuau ue)e tnqasra] lpll. pualel ue6ue;a;ad uelenneuad ue)nlelaunpad 1epr1 qpunr 1r;ru.rad 'eueqlapas Lleurnr ueunDuequad 1a(ord lnlun

'PLUel

6ue( ueienneuad e6teq ueleun66uau )nlun buoloqr.uad uele$leuau lelllaqIepl] L{eLunr 1r;rruad }nqasra} apouad qela}as 'e(u1r;eqa5 'er(uuelenneuad e6:eqqeqnbuaru nele lueuaLu qaloq lepll (6uotoquad lul leq uelep) u?uelar ]nqasla]aporrad eluelas'Ueq 09 e(uesetq 'ueteaneuad e6req e(un>1epaq n])ean uPlulnluef lpe(uuntun ueremeuad detlas LUeleC 'uelemeuad e(un1e;raq nI)eM qelepeueI!]eqladlp nllad 6uer( leq nles L{eles 'ue16ue1a1rp 6ue( efua>1 ler}uo) ln}un

'nlnqep qrqapa] ue6ue;a;ed 'lapua]'tsetsoOau sasotd tnlPlaur snleque)uaqtp 6ue( uereaneuad rserso6au saso.rd rnlelau ueln)eltp lere(slaq ueeuuauadeJeluauas '6uoroqtuad ueltbntau nele rensas lep!] uPlesertp qeunl ltltuuadueluaqrp 6uer( ueremeuad e;rq rpefiar up]elouad ']nqasJa] ueleMe] eutJouaLu

kontrakdikatakan pelanggaran immaterialbila menyangkutaspek-aspekyang kurangatau tidak penting dari suatu persetujuan. Misalnya, seorang pemborong yang tidakmuncul di lapangan sebulan setelah kontrak ditandatangani dikategorikan sebagaipelanggaran material, sedangkan keterlambatan pembayaran yang dilakukan olehpemilik bangunan dikategorikan sebagai pelanggaran immaterial.

b. Pemutusan kontrak kerjaSebagai usaha untuk menegakkan isi dan tujuan dari suatu pesetujuan, pada

umumnya kontrak harus memiliki klausa-klausa mengenai pemutusan kontrak kerja.Pemutusan kontrak dapat terjadi dengan sendirinya atau karena pertimbanganlain. Selesainya suatu pekerjaan dengan semua pemenuhan persyaratannyamengakibatkan kontrak selesai. Demikian pula terhadap kegagalan material yangdilakukan pemborong yang oleh pemilik rumah dapat dinilai membahayakankelangsungan dan penyelesaian pekerjaan maka kontrak tersebut dapat diputuskandengan pemberitahuan singkat atau bahkan tanpa ada pemberitahuan terlebihdahulu kepada pemborong.

Untuk pelanggaran yang bersifat immaterial dengan berbagai pertimbangan,pemilik rumah dapat memilih untuk menghentikan kontrak kerja. Tentu saja haltersebut harus disertaidengan ganti rugi memadai kepada pihak pemborong. Secaraumum, pihak yang tidak melanggar kontrak mempunyai tiga pilihan terhadap suatupelanggaran kontrak kerja. Pihak tersebut dapat menentukan untuk membebaskanatau mengabaikan pelanggaran, memilih untuk memutuskan kontrak dengansendirinya, ataupun mengajukan tuntutan ganti rugi yang memadai kepada pihakpemborong.

3. Kerugian akibat pelanggaran kontral kerjaTerhadap pelanggaran kontrak kerja, pihak-pihak yang dirugikan berhak

memperoleh penggantian kerugian (compensation). Bila satu pihak melakukanpelanggaran kontrak kerja maka pihak lainnya berhak mengajukan penggantiankerugian yang perhitungannya dapat didasarkan pada metode dasar.

22 griya kreasi * lrlr'riiiii';i;ti l{.ilirtritt. i!rr"i.r l',ltirib,rlrlliri: ii*rntir {. Aspek Hukum dan Dasar-Dasar Kontrak Kerla

EZlsPall Pi(u6 * qvru*U ilr'iirr"i0qu".idil, [i.,;)i rtr.,]i:r'.}i iluiiiiplrini,r,j * pla) Ipl]uo) lese0-lpspo uep unlnH ladsv

'e(uu er e>16uoquad e(erq qeq ruell p llue6lp 6u e^uolaq ueefualad re;ru ue6uap r1ue66uad ro: ueefia>1ad re;ru r6uernEuau ue6uapbunlrqrp uerlue66uad eXerq er(uuunun 'nluaua] uelenla) rede>uau lepll 6ue{ueuolaqurad ueefialad rlreqraduaui Inlun'Lloluo) re6eqa5'tlequla>l ue6ueseuadurelas uerlue66uad uep uelelbuoqr.uad e(erq-e(erq epe uelp euaJel 1eda1 dnln:)eplt eles ueresa;e(uad uer]ue66uad er(erq lu! leq )n]un 'tpsalas Iep!] eualel ue)nq';e6e6 nele qeles ueefualad qalo ue)qeqasrp 6ue(IpJluo) uere66ue;ad uelednreurtnqasra] ueepea) 'uelnlelrp tedep lep!] Euepelral sele lp ueliue66uad e(erqapolau ueEuap ue6unlrqred 's1a1druo1 qlqal 6ue{ ueepeal ederaqaq )n}un

relru Llrsrlas 'q

'e(uueepaqlad le(equrauu ueqrfennalraq efua1 Iel]uol re66ue;au 6ue(buoroquad e)etu Jesaq L{rqal ue4enla)lp 6ue( e(erq eltB 'eueuad 6uoloquadepedal uele(equad ests uep llqLuelp )nqas;a] ueresala{uad 1n1un ueryenlaltp6ue{ e(erq enuas '}nqasla} ueef:a1ad ueyresala(uau] In]un urel buoloqruad>1n[unuar,u es>1edra1 qeunr 1r;ruad eleru uelde]a]lp gela] 6ue{ lereXs-1ere(srpnsos ueefualad ue>lresalaXuau ;e6e6 euare) ue)tluaqraqrp Ouoroquad elrg

ueresalaluad e(erg 'e

&ab 3Mengenal Profesi JasaKonstruksi

Agar hemat biaya

t) Melakukan sendiritugas pengawasan pembangunan rumah.2) Menjadi perencana proyek rumah sendiri.3) Menghindarkan keterlibatan pihak lain selain pemilik rumah dan

pemborong dalam kontrak kerja.

grlya kreasi * l.,4rlr;i:ir,rirri l,mrir;rE ii.lll;l irlrril:,iiitlurr iiuu;h lr Mengenal Profesi Jasa Kontruksi

sztsparl e(u6 * qfl"irilii tjnItrfq[L]ird ri.l;,r11 lii.l;16'1 [i"ifiJullri]lt x< !$lni]uo) PsPrlsaJold leua6uali\l

uep ueunOueq lrlruad nue^ 'efual lerluol nele uelfuefiad ]eJns luebuelepueuau6ue( qeqrd-1eqrd erelue epe e^ueq lenllelluo) ue6unqnq leuloJ eleras undllsap'e(uure; ue6uap nles ue6unqnq re(unduau 6uns6uel lepll undneu 6uns6uellenllerluol ere)as 6ue( >1eqrd re6eqlaq uelleqllau lslnJlsuol 1a(old nlens

'qeulnr 1r;rued uep Puepe(uepe eduel tJtplaq uele lept] Lleulnr ueun6ueq nlens qelepe 6utluedtal 6ue('nltsep renl !C 'Iailsre ue]lnsuo) undnele';tdts ue11nsuol 'ueunbueq llnl nele efuelade(uepe eduel ueun6uequed qalold uellesa;a(uau tedep >1epr1 Euoroquad leqtdereluaulas '6uotoquuad leqrd e(uepe eduel e(uuedeleq ue>lpnfnr'nauu ledeplepr] qeurnr ltlruad 'qeLunt ueunbuequad 1a(ord nlens ue6uap und nlrbag

'leqld6urseu-6urseu uep uplppesal e(uepe nllad tuts 16'elnd lreq ue6uap e(uueqtfeana1uep leq ueleueqelauu tedep uele tlsed leqllla] 6ue( leqrd dellas '1teq 6ue(er.ues efua1 ue$unqnq euesens uple6 '1req 6ue( eues e[ta1 nlens pnfnmta] re6ere6req6uar.u 6u;;es eser ueleldrtrp n;tad eues efiel ue6unqnq nlens uelep 'nlleuarel qalo 'eLues 6ue( ueqrlemal uep '>1eq ']e[elap te(unduau uPqnl InlqlPture6eqas ersnueu uplqpqastp tu1 'ueltbnlrp 6ur1es Iepli lnqasral ue6unqnq LUelep]re)ra1 leqrd-1eqrd e;rq uelOunlun6uau 6ur;es ue)ele)lp ueOunqnq nlens

'ue>16un1un6uaut

6ur;es 6ue( ueOunqnq nlens ut;efuar.u elsnueu e(udnprq uPlep 'tpel 'qa;otadtpledep uele dnprq ueL{n}nqa) uep ItPq ue6uap uellesalasJal ledep ueefialad nlenseleLu lnqasra] pures efiel 6ur;es uebunqnq e{uepe ue6ua6 'efua1aq uep e(udnprqueqnlnqa) rqnuauau Inlun eures efial uelqnlnquaLU elsnuPtu 'e(utyy 'ute;ersnupLU rJpp uenlueq ue)qnlnqulaul elsnueut 'nptntpur te6eqa5 'e(.es up 116ueroas dnptq ledep )ept] etsnueu 'e[udnplq ueqn]nqal lL,1nuauaLu uele\l

t

pemborong, namun dalam suatu kontrak perjanjian kerap kali disebutkan adanyaketerlibatan dan peran pihak-pihak lain. Aturan mengenai hak dan kewajiban sertahubungan pihak-pihak lain tersebut juga diatur dalam kontrak kerja atau suratperianjian tersebut

.Adanya surat perjanjian atau kontrak kerja tersebut masing-masing pihak harus menjaga keseimbangan hak dan kewajibannya.

A. Profesi dalam Jasa KonstruksiPerusahaan jasa (servis) merupakan perusahaan yang kegiatan usahanya

bergerak di bidang pemberian pelayanan kepada konsumen dengan tujuanmemperoleh pendapatan berupa imbalan jasa, demikian juga halnya dengan jasakonstruksi. Adanya sumber daya manusia dalam suatu proyek kegiatan dengantujuan yang telah ditetapkan akan menjadi unsur utama karena merupakansubyek yang nantinya menentukan keberhasilan proyek, dalam hal ini proyek'pembangunan rumah tinggal.

Di dalam dunia jasa konstruksi terdapat beberapa profesi jasa konstruksiatau pihak-pihak yang berliaitan dalam menyelesaikan suatu proyek pemba-ngunan rumah tinggal. Adanya kerja sama yang baik antara pihak-pihak tersebutdiharapkan akan mempercepat dan niemperlancar terselesaikannya suatu proyekpembangunan rumah sehingga hasil yang didapat akan maksimal. Berikut ini akandibahas beberapa pihak yang terkait dalam suatu proyek pembangunan rumahtinggal.

1. Pemilik rumah (ownerlPemilik rulnah merupakan pihak paling menentukan dalam suatu proyek

pembangunan rumah. Tanpa pemilik rumah suatu proyek pembangunan tidakakan ada. Dana proyek pembangunan berasal dari pemilik rumah itu sendiri.Adapun tugas dan kewajiban serta hak dari pemilik rumah sebagai berikut.

Tugas dan kewajiban pemilik rumahPemilik rumah wajib memberikan keterangan yang jelas mengenaijenis, luas,dan batas penugasan serta program dan persyaratan kerja.

a.

I

26 griya kreasi {< }fl*niai:;rmi ltorfrak iirrj* lvknrhanrluri trimah * Mengenal Profesi Jasa Kontruksi

LZ tspaq p/(tj6 {< iir"rir.iit:j itil{liie{Lrj;!! rfufrltr lsliri{}"I 1ilrP|lili.r+lij * lqnrlu0)l Pse[ lsaJo{ lPua6uaw

e^uunLun 6uo.roqua6 'qeuinl 1;lgruad qalo ueltlaqrp 6ue( qeunJ ueunbuequodse6n] eLuuauaul 6ue( leqld ueledntauu JoUelluol nele 6uotoquua6

(rot{erluol) 6uoroqua6'Z

'e(uue>lrbnraude66uerp 6ue( leq-;eq epe e;rq 6uoroqutad nele ueun6uequad eueqe;adIeqld ue6uap elal ue6unqnq uelsn]nulaLu )eLpaq qeunr )lllLuad t

'lle)edasrp qepns 6ue( efial teqr.ue6 nele ulesap ue6uap lensas lepl16uer( ueefielad epe e;rq ueefualad euesle;ad tn6auau Ieqraq qeurnl llllLuad I

'e)araLu ueqelesa) qalo ue)qeqastp eleul-eletuas 6ue(ueefu alad ueresalar(uad ueleq ue;ta1a1 rpefu a1 e; rq 6uo.roquad epedal u ndnetueue:uarad nele laltsre epedal t6nl tlue6 ]nlunuaLu )eqraq qeunr llllulad r

'efial lerluol ue6uap rensasselrlenlraq nelp nlnurraq ueeLalad ltseq eutlauaul Ieqraq qeunJ Illluad I

'ueqeqr.uet esefuelequr edue] rlel enp leurqeul tplnLutp ueefialad ueeueole;ad deqel unlaqasrleledasrp r{ppns 6ue( ue6ue:uer qeqn6uau In}un la}tsle re6eqas del6uelau6ue( 6uoroqruad leqrd undnple laltsre elutuaul Ieqlaq qeunl l!lluad I

LleunJ lrlrruad 1eg 'q

'efua1 ue6unqnq upsnlnuad epe eltq ue)eueqellp qepns 6uer( uel'ra1ad]oqoq rensas buotoquuad epeda>1 e(erq le(eqr.uau qlfean qeunr )!llLUad r

'ue)nlelrp snreq 6ue( qeqLuel ueefialadepp plrq 6uo.roquuad epedal ueqeqLue] e(erq re{equuau qtfean Lleunl llllLuad r

'efia1 lertuol uatunlop tuPlepuelnluallp qe;ar 6ue( uete(equad ele) uep 'n11ean 'e6req ue6uap lBnsasueefuelad uelreqtad uep 'uetesala(uad 'ueeues)elad sele seane6uad undnele')alrsre r;qe';rdts tlqe'6uoroquad epedal e(erq le(equaut qrfean qer.unr IlllLuad t

'!le)edasrp qepns 6uer( n11enn unlnl uelep se6n1 ue>11nfue;au )nlunlalrsre epedal uelnfngrp 6uer( uesnlndal uelrtaquaru q1[em qeuunr llllLuad I

'qeu nr ueun6u rzquad lar(ord ueeueslelad .uelep ueln ;radr p 6ue(urel-urel uep 'BWl 'qeuel elad lreq 'elpp ue)etpa(uau qtfean qeunl ltltLuad r

memiliki SIBP (Surat lzin Bekerja Perencana) dan SIUJK (Surat lzin Usaha JasaKonstruksi) walaupun tidak semua memilikinya. Memang untuk pembangunanrumah sederhana, pemborong tidak perlu harus memiliki surat izin tersebut.Namun, pemborong untuk proyek-proyek besar seperti pembangunan jalan tol,pembangunan jalan raya, atau pembangunan gedung perkantoran harus memilikisurat izin tersebut. Adapun tugas dan kewajiban serta hak dari pemborongbangunan sebagai berikut.

a. Tugas dan kewajiban pemborongr Pemborong bertindak sebagai pelaksana dari pekerjaan pembangunan secara

fisik berdasarkan gambar desain dan spesifikasi teknis yang sudah disepakatidengan pemilik rumah.

r Pemborong memberikan pelayanan jasa konstruksi yang sebaik-baiknyakepada pemilik rumah.

! Selama melaksanakan pekerjaannya, pemborong bertanggung jawab terhadapkeselamatan hasil pekerjaan, material, alat kerja bantu, tenaga kerja, dan segalahal yang berhubungan dengan pekerjaannya.

t Pemborong harus menyelesaikan pekerjaannya sesuaijangka waktu yang telahditentukan.

I Pemborong bertanggung jawab penuh kepada pemilik rumah selaku pemberikerja.

r Pemborong wajib mengikuti instruksi dari pengawas atau pemilik rumah yangberkaitan dengan pekerjaannya.

I Pemborong wajib melakukan perbaikan bangunan selama masa pemeliharaanbangunan bila pada bangunan yang telah dibangun terdapat kerusakan karenakasalahan pekerjaan.

b. Hak pemborongr Pemborong berhak mendapatkan imbalan atas jasa pekerjaan yang telah

dilakukan.! Pemborong berhak memutuskan kontrak kerja bila pemilik rumah tidak

membayar angsuran (termyn) yang telah disepakati.

28 griya kreasi * tu'irr*.rirar*i i{orrtral.; l(erja Meiri:*nqun ilum.th * Mengenal Profesi Jasa Kontruksi

6Zrseaq p,{uO * qfilinH *ftiiur]qixal4i rljo] 4rjiiln)i lr"r.rrillulfi]l,I X< lslnJluo) espl lsaJo.ld lpua6ua[!

'BWl uelerer(srad ueqnuauadue6uep ue6unqnqas qeue] IeJns-]erns rlrlauau n;rad >1at1sle eup)ualad

\aUeD ouotuand uoqioua4 uop sobnl

IalrsrP Puefuarad

'e(uueln>1el!p qelal6uer( ueefualad sele esef rebeqas ueleqLur eurlauau Ieqtaq ;rdrs eue:uara6

ltdts ouoruatad >1o11 E

'ueun6ueq

lrlruad nlre( 'efua1 rrequad epedal qennef 6un66ue]raq lldls eup)uarad'ueun6ueq 1r;rr.ued uep

se6n] lerns r).plruaur qrfem lrdrs eue:ualad 'e(uueefra1ad ue1n1e;au uele6 t'nlelraq 6uer( rsesr;eulou nele

rsesrpJepuels ueleun6buaur ueOuap ue)nlelrp qelel 6ue( qeuel uelrpr;a(uadlrseq ueyesepraq rsepuod ueEunlrqlad uelepebuatu n;rad ;rdrs eue)ualad

'rsepuod lnlun :sa1 iurpool ue)ep-e6uau euas rsepuod ueun6ueqtuad ueeuesle;ad ere: uep Lleuel uelrpr;er(uade(uueleues)elrp Lunlaqas urel upnlualal uep ueunbueq uelnlerad ue6uapueun6ueq uprensasal 6uelual leLl-leq rlrlouaur se6nyaq ;rdrs eue:uala6

lrdts ouotuatad uoqrfoua4 uop sobnl

;rdrs eue:uara6

)alrsJe eue:uarad uep ;rdrs eue:ualadnlre( '6uoloquad urelas ]eqrlra] ]nIl e6n[ 6ue( eue:uarad ue]lnsuol pnp epee(uunun 'L{pr.r.lnr ueun6uequad 1a(ord n}ens ueleC '6uoroqrrad leqrd uebuapqeunr 1r;rruad leqrd eretue 6unqnq6uad uelednJaLu eue)uarad ue1;nsuoy

eue>uarad uellnsuoy '

'efua11er1uol renl tp Llequetueefualad ppe elrq ueqeqLUel uere(eq ue1]edepuaLu leqJaq buotoquua6

I(t'q

I(t'e

Perencana arsitek harus memperhatikan hal-hal mengenai persentasemaksimum luas lantai dasar bangunan, letak bangunan, jarak batas bangunan,letak septic tank, dan sebagainya.Perencana arsitek wajib membuat gambar arsitek sesuai keinginan dari pemilikrumah. Gambar arsitek tersebut harus standar, di antaranya berukuran dasarkertas folio (gambar lipat) serta berskala 1 : i00 untuk denah yang lebih kecildari 20 m x 20 m dan berskala 1 : 200 untuk yang lebih luas. +Perencana arsitek bertanggung jawab penuh kepada pemilik rumah.

2) Hak perencana arsitekPerencana arsitek berhak menerima imbalan sebagai jasa atas pekerjaan yang

telah dilakukannya.

4. PengawasPengawas merupakan orang yang ditugaskan pemilik rumah untuk melakukan

pengawasan terhadap pekerjaan yang dilakukan pemborong. Namun, umumnyauntuk pembangunan rumah sederhana, pengawas sangat jarang dipakai karenapemilik rumah diupayakan langsung sebagai pengawasnya. Menyewa pengawasberarti pemilik rumah harus mengeluarkan biaya ekstra. Memang dengan adanyapengawas, kualitas hasil pembangunan yang diharapkan dapat terwujud. Walaupundemikian, pemilik rumah pun dapat bertindak sebagai pengawas dengan terlebihdahulu harus memiliki pengetahuan teknis dan nonteknis mengenai pembangunanrumah. Pengetahuan ini dapat diperoleh melalui buku-buku bacaan yang sudahbanyak tersedia di pasaran. Adapun tugas dan kewajiban serta hak dari pengawassebagai berikut.

Tugas dan kewajiban pengawasPengawas bertugas untuk mengawasi atau mengoreksi setiap tahapanpekerjaan yang meliputi biaya, waktu pelaksanaan, dan mutu bangunan agarsesuai dengan kontrak kerja yang telah disepakti.

a.

I

30 griya kreasi * Meirrahami l{orrtrak l{erj;t it{en:b*i:qLirr Hilrn,rfu * Mengenal Profesi iasa Kontruksi

trspall e^u6 * upurnii unl;ilpilr.udpJ eljaii 1pr1il0)i rurrrir)rr-iafi * !qnrtuox pspf rsal0ld lpuaOuaW

ueIpfualrp ]edep 6ue( ueefualad epe e;rg'ueunOuequad 1a(old nlpns uelep ltellal6ueI leqri1-Ipqld uelrsuarsua6uau esrq snteq qpuJnr 1r;rruad e(uresep epe6

'ueleue$lelrp uele 6ue( ueun6uequad>a(oid uprn)n uep srua( eped 6unlue6ra] lnqasral efia>1 ue6unqnq tnlebuau0ue( 1e:1uoy 'e(uuelefualrp snreq 6ue{ se6n}-se6n1 rueqeuaul ne}e rnqelabuaurleqrd 6urseuu-6urseuu re6e uelnlellp lul ;eg 'segaf ere)as ue>lteqefrp uep Jn]etpn;rad lreyrer 1eq1d->1eqrd ue6uap qeunr 1r;ruad erelue eures efua1 uebunqng

'Lleunr >1r1rued lllllLulp 6ue( euep uperpasrala) 6untue6ral'seanebuad uep pue)uarad uetrlnsuo1 esef ueleun66uau 6ue( eueqlapas qeutnlueunbuequad >1a(ord e6nf epe 6uepelral Oueuayl 'pueln buotoqr-uad uepqeunr lrlruad uep urpial e(ueq lrelral 6ue( leqrd-)eqld er(ueserq eueqlapasLleunr ueun6uequad 1a(ord lnlun 'e(urebeqas uep '(ueun6ueq e1e1 seurprotuel) role1n6er e6equel ederaqaq upp'rsuernse e6eqrua; 'senne6uad '6ue>ue;aduelfnsuo) 'ntpdns 'rol)eJluolqns 'eLueJn 6uoroqued nelp Jol4pJluo>1 '1a{o.rd>1r;ruuad nlrp('6uns6uel lepr] undneu 6uns6ue1 etp)as ue6unqnq.raq 6ur;es nele]reya] 6ur;es 6ue( leqrd ederaqaq ledepra] rqnrlsuo) 1a(old nlens Luelep tO

!$lnrtsuoy lar(ord tuelep {eq!d-{eq!d pfray ue6unqnH 'g'e[:a1 lerluol Lxelep ueleledasa>1 ue6uap

rensas leplt 6ue( ueelra1ad epe plrq Ouoroquad rn6auau leqlaq senne6ua6'eIuue>1n>1e1rp

qela1 6ue( ueefra1ad se]e esef re6eqas ueleqLur euiuauau] leqJaq seane6ua6seane6uad leg

'lua6uautp nele rueqedrp 6uern16ue( ueefu aled ueeues>1e;ad ueOuap ue6unqnqas 6uo.roquad ue>lredr.uesrp6ue{ uee(ueyed depeqral ueqemef ne]e ueqere ue)uaqurau redep semeOua6

'ueefielad ;eanpefueOuap rensas qeurnr >1r;ruad epedal uerode; ue)uaquau qrfean senne6ua6

'Lleunr ueun6uequrade(u6uns6uelraq euelas 1a(ord rselol rp eperaq n;e;as qrfean seanebua6

I'q

sendiri maka pemilik rumah tidak perlu menyerahkannya kepada pihak lain. Hal inidilakukan semata-mata hanya untuk mengurangi biaya pengeluaran. Misalnyauntuk pembangunan rumah sederhana, bila pemilik rumah mengerti akan duniakonstruksi dan masih dapat mengawasi sendiri proyek pembangunan tersebutmaka pemilik tidak perlu memakai konsultan pengawas

Berikut ini akan dijelaskan beberapa hubungan kerja yang terjadi dalamproyek pembangunan rumah, yaitu antara pemilik rumah dengan beberapa pihakyang terkait. Bagan hubungan kerja tersebut harus dimengerti dengan jelas olehmasing-masing pihak sehingga dapat diperoleh pelaksanaan proyek yang efektifdan ekonomis. Hubungan kerja tersebut sebagai berikut.

1. Hubungan kerja pemilik rumah dan pemborongHubungan kerja pemilik dan pemborong merupakan hubungan kerja secara

langsung. Dalam hubungan kerja ini umumnya pihak pemilik rumah secaralangsung melakukan penunjukan pemborong yang akan melaksanakan proyekpembangunan. Pemilik rumah kemudian menyerahkan semua tahapan proyekpembangunan rumah kepada pihak pemborong, mulai dari tahap perencanaangambar arsitek, gambar konstruksi, serta gambar instalasi listrik dan ME (mekanikal-elektrikal) hingga tahap pelaksanaan proyek pembangunan. Di sini pemilik bertugasmemberikan keterangan yang sejelas-jelasnya mengenai jenis, luas dan bataspenugasan, serta program dan persyaratan kerja kepada pihak pemborong. Hal inibertujuan agar nantinya pihak pemborong tidak mengalami kesulitan melaksanakankonsep pembangunan rumah yang diinginkan pemilik rumah. Untuk hubungankerja ini, pekerjaan pengawasan dilakukan sendiri oleh pemilik rumah, sedangkanpemborong bertanggung jawab penuh kepada pemilik.

Untuk proyek pembangunan rumah sederhana, hubungan kerja sepertiini sering digunakan dan menjadi pilihan bagi pemilik rumah. lni disebabkanhubungan kerja inilah yang paling menghemat biaya dan paling simple sehinggasangat cocok untuk proyek pembangunan rumah sederhana. Semakin sedikit pihakyang terkait di dalam suatu proyek pembangunan maka akan semakin berkurangbiaya pengeluarannya.

32 griya kreasi * M*mailaml l{ofttrik lirri.t tu4enlhrnqirn ftum;h *. Mengenal Profesi Jasa Kontruksi

EE lseall Pi(u6 * ,.I{itiiit}i trfili#flilr.iiJHd [f],rlri iJ$ri{i.})l filflriri|j]dif{ {< !qnJ}uo) pspftsaloJd leuabual/\l

']nIuaq re6pqas qelepe Ouoroqutad uep'eue)uarad ue]lnsuo) 'L{eLunl lrlrruad ele}ue efial uebunqnq ue6eq undepy

'le1r6uau 6urles 6ue( qeanef 6un66uel !ltltuau)ep!] buoroquad uep eue)ualed ue1;nsuol'n]! euale) qalO'qeu:nr 1r;tu.rad tnlelaLusnreq euorel 6uns6ue; Ieptl ele)as efial ue6unqnq ledepral buoroquad ue6uapeue:uarad ue1nsuo) erelue ereluauas 'qeulnl 1r1rr.r.rad yeqrd epedal 6uns6ue;qeanef 6un66ueuaq uele buoroqruad 'uetltuap ue6ue6 'qeurnl 1r;rruad leqrd uepueqere uep epe 6ueI uresap reqr.ue6 uellesepraq qeunr ueun6ueq )nluaq Luelep>1r;rued uedereq uelpnfnanar.u uele buoroquad leqrd e(ulnfue;a5'ueun6ueqr.uedya(ord euesle;ad n)elas 6uoroquad leqrd epeda) ue)qeiastp r{punr lrlruadqalo lnqasra] uresap ;rseg 'efia1 rraquad nlelas qeunt 1r;ruad epedal 6uns6ue;qennef 6un66ueuaq eue)ualad ue1;nsuo1 luls lO 'reqr.ue6 utesap ]n]uaq ulelep>1r;ruad ueur6ural nele uedeleq uelpnfnanau uele eue:ualad ue]lnsuo)'un6ueqrpuele 6ue( LleurnJ uresapuaul )nlun eue:ualed uellnsuol leqrd epedal esefelururaLu 6ue( Oueroasas uelednlau )tltruad rur ef;a1 ue6unqnq uele6

'Ouoroquad uebuap L{eulnr lr;rr-uad euas eueluatad ue1;nsuo>1 ueOuap qeulnJ1r;ruuad erelue 6uns6ue;raq er(ueq e(uefiel ueOunqn;1 'qesrdral 6ue( ue6unqnqre(unduau Inqasral >1eqrd eOrlal 'unuleN '6uoroquad upp 'eue)uorad ue1;nsuo1'qpunr lrlruad nlre('1reryal 6ue[ >1eqld e6r1]edepla] rur ef.la1 uebunqnq ln]un

Euoroqurad uep'eue>uarad'qeunr 4;;;uad efra>1 ue6unqnH .Z

-n1.'---:l --,-=

? l _

't:i,, r .. '-:rtI, ttEl+rn$ li$*la{,- -r

'ln)uaq reOeqasqelepe buoroqurad uep qerun; >1r;rruad erelue ef.ra>1 ue6unqnq ue6eq undepy

r.? !,*;1,-'* : *l\/t,' Pereflcana ',\/

\-ar,ii 'i',. :t\.-:)2

3. Hubungan kerja pemilik rumah, perencana-pengawas, serta pemborongDalam hubungan kerja ini pemilik rumah selaku pemberi kerja mempercayakan

perencanaan gambar arsitek kepada konsultan perencana yang sekaligus bertindaksebagai pengawas pelaksanaan pekerjaan. Selanjutnya pihak konsultan perencanaakan menyerahkan gambar denah atau desain rumah kepada pihak pemborongyang sudah ditunjuk oleh pemilik rumah. Dalam hubungan kerja ini bila ada hal-halyang kurang jelas mengenai gambar atau desain atau pekerjaan yang lain makapemborong dapat menyampaikannya langsung kepada konsultan perencana. Disini konsultan perencana juga bertindak sebagai pengawas pekerjaan. Bila adapekerjaan yang tidak sesuai dengan kontrak kerja maka konsultan perencanaberhak menegur pemborong. Oleh karena itu, selain bertanggung jawab kepadapemilik rumah, pemborong juga bertanggung jawab kepada konsultan perencanayang bertindak sebagai pengawas di lapangan.

Adapun bagan hubungan kerja antara pemilik rumah, konsultan perencana-pengawas, dan pemborong adalah sebagai berikut.

',c**

griya kreasi * Mernah;mi Krntrak 1{rr ja Meilh*r;fiun 1lumah *c Mengenal Profesi Jasa Kontruksi34

SErspaq p(u6 * q*ririH ir,]8ilfl*ulsi! pfJ;)i 1?ltusli lilrptlpifielu x plra) Iertuo) sruat

'epeqraq uEerralad ]!un !esenoueu6ursptu-6urseu; 6u?I Euoroquradqns edpteqaq epedal qeulnJ

ueunbueqtuad se6nl uelqera{uaur 1r;rtlad lueefialad red uebuolog (?'e,(uueef;a1ad esef sete qedn uelledepuau

ue6uap ueunEuequad ueefia>1ad ue>1n>1e;eur 6uoroquad ue46uepas'ueun6ueq upqeq uplelpa^uatu qeun; lrlrruad:qedn Euorog (E

'lenDlP elefasuelrsprurlsalp rllns ueunbuequad er{erq elrq uelnleyp:aal sryd trso3 (Z'6uo"roq r-uad epedal u el q erasr p q eu nJ ueu n6ueqr.uad ueeueslelad

e66urq uedersrad re;nu ueeftalad sruaf enuas luebuorog (t

e[re1{ertuo{ s!uaf

eflay {uluoy sluath qeg

'')ld r^daB i.Hvlk9NV00 Hvdn w4vdNfl^

5NYA YJ.YSYllfivtaslvt/.I

alam usaha mewujudkan suatu proyek pembangunan rumah tinggal, seorangpemilik bangunan rumah yang akan dibangun benar-benar harus dapat

merencanakan proyek pembangunan tersebut secara matang. Umumnya pemilikrumah sederhana adalah perorangan yang awam tentang teknik konstruksi. Olehkarena itu, mereka akan menyerahkan proyek pembangunan rumah tersebutkepada pihak pelaksana proyek, yaitu pemborong.

Dalam dunia jasa konstruksi dikenal ada berbagai jenis kontrak kerja atauperjanjian kerja. Masing-masing jenis kontrak kerja tersebut mempunyai ciri khusussendiri-sendiri. Oleh karena ada beberapa jenis kontrak kerja, seorang pemilik rumahyang akan membangun rumahnya perlu memastikan terlebih dahulu jenis kontrakkerja yang akan digunakan yang nantinya akan disetujui oleh pihak pemborong.Pemilik bangunan perlu mempertimbangkan jenis kontrak yang cocok dan sesuai.lni disebabkan di dalam perjanjian kerja harus dijelaskan jenis kontrak yang akandipilih dan harga pekerjaan tersebut. Berikut ini akan dijelaskan mengenai empatjenis kontrak kerja antara lain 1) borongan, 2) cost plusfee,3) kombinasi (borongupah), dan 4) borongan per pekerjaan.

A. BoronganPada umumnya kontrak kerja jenis borongan ini digunakan pada proyek-

proyek pembangunan rumah sederhana atau pada pemilik bangunan yangdananya terbatas. lni disebabkan kontrak borongan ini merupakan satu-satunyajenis kontrak yang memberikan kepastian terhadap biaya yang akan dikeluarkan.Seorang pemilik bangunan akan menyerahkan semua proyek pekerjaannya kepadapihak pemborong mulai dari perencanaan gambar, perencanaan desain, sampaipelaksanaan pembangunannya.

36 griya kreasi * idr:rr;ll,irur i{rrrir;ih i{e rjii fu1*iri:'rtqLln llum;h * Jenis Kontrak Kerja

TErspajl ?(u6 {< Llru"inH ililfi{JcLltil,}}t Plla}i IBllu0X iult}t{8m;illl * P[a) lefluo)l sluaf

snleq ]nqasra+ Irlruad e)eu ueun6ueq ueLleq-ueqeq llue66uau ul6ulqeunr )rlrurad ele^ural 6uns6ue;taq ueunbuequad 1a(otd euelas PllB I

:uo16ntay

'qeunr lr;rtuad qennef6un66uel gpefuatu uelnq Ouoloquad uellenlallp 6ue( gyg lenl rp e(etqenuos e66ugqas gyg ue6uap tensas ueldetallp qepns ue6uo:oq ebteq qe;un6 r

'semeOuad rebeqas er(ueq tdelal'ueun6uequad uedeqel derlas uelep ueltodarlp nltad 1eptl qeunJ llllLuad r

'6uoroquad qennef 6un66uet rpefuau uep ueletpastpe(unlensas e;e6as uep 'efia>1ad qedn 'ueunbueq lettaleul nele ueqeq enuas I

:uoEunlunay

'rse1r;rsads upp ueeuefuarad ueqe;esa1uelqeqa(uau tedep eualel ntnq-nlnqral 6ue( 1a(ord ueeuesle;ad rpefua1 lept1re6e e(uuenfnl'6uoloqruad uep ueun6ueq lrlrruad elelue tuotdtuol e(uepe nllad'nlrlnlun'erlqa e(erq 1n:unu, uele PualP) leleJ ]eqllelaq uele ueeue)ualad ue;epueL{elesa) 'telnle eJpfas se}t}uenI tseLut}sa ue)n)elaLU ledep 6uoroqtuad e66utqasresalas qepns reuaq-reuaq ueeue)ua;ad elrf ueldelalrp ledep tut Ielluoy 'ue;efuaqbuepas ueunOuequad 1a(ord tees treq uetpnulal lp ueuieqedqelesal lpefia)1epr1 re6e >1eqrd qelaq enpa) eletue ueltsetso6autp reuaq-leuaq snrPq 6uetn>1ueefra1ad ne]e ueqequel ueefualad 1nlun ueqeque] er(erg '1nqasta1 ueefialadlnlun 6uoroquad epedal upluoqlp uele 6ue( uerer(equad ueldelauau ]nqasla)rserso6ap 'ue)nleltp snleq buotoquad uebuep LleunJ 1r;rulad erelue tselsoOaue>1eru (6uern1 ueefualad nele qpqLuei ueefua>1ad) ueefualad ueqeqntad e(uepeleqtle lerluol LUelep tp ueqeqnrad ue>1n1e1rp elrg 'e(uueefialad 1P)6uls dn16ut;uep leulLuou qe;unf ue1]nqa(uau ueOuap delal 6uer( qe;unf nlens teOeqasuenfnlasrad uaurnlop uelep uelele(u;p uele ue6uoloq lelluol e6leq eteluaua5'leqld qplaq enpal qa;o rleledastp qela] 6ue( (ueun6ueg uete66uy eue:uau) gVUrensos 6uoroquad leqrd qalo ueletpaslp e(uenuuas 'ue1n;tadtp 6ue( 1e;e-1e;euep ueLleq-ueqeq uebuap e6nf uetlttuaq 'euPln buotoqruad nele 6uotoquadbueroas qalo 6ue6adrp ueunbuequad >1a(old 'uebuoloq efua1 1et1uo) tr.ielec

IT

mendiskusikannya dengan pemborong dan memperhatikan RAB yang sudahditetapkan.Terkadang untuk proyek borongan, seorang pemborong akan bekerja asal-asalan. Untuk itu, pihak pemilik rumah harus selalu mengawasi pelaksanaanproyek tersebut.

Sering pemborong menaikkan harga bahan-bahan atau material bangunan.Proses pelaksanaan pekerjaan akan tertunda karena harus menungguterselesaika nnya perencanaan.

Kesalahan perencanaan akan berakibat fatal karena akan menghasilkanbiaya ekstra. Untuk itu, perlu adanya kompromi antara pemilik rumah danpemborong agar tidak akan terjadi pelaksanaan pekerjaan terburu-buru yangdapat menyebabkan kesalahan dalam perencanaan dan spesifikasi.

B. Cost Plus FeeAda dua tipe yang berlaku untuk jenis kontrak kerja cost plus fee, yaitu biaya

ditambah persentase biaya dan biaya ditambah jasa tertentu. Pada tipe kontrak kerjadengan biaya plus persentase biaya, pihak pemborong akan menerima pembayaranatas pengeluarannya ditambah dengan persentase biaya, umumnya sebesar 10olo.Persentase biaya ini umumnya untuk overhead dan keuntungan pemborong.Biasanya untuk tipe ini berlaku jaminan maksimum yang meyakinkan pemilikbahwa biaya total proyek tidak melebihi suatu jumlah tertentu. Sementara padatipe kontrak kerja biaya plus jasa tertentu, pihak pemborong tidak mendapatkankesempatan menambah keuntungan dan overhead.

Kontrak kerja dengan biaya plus ini umumnya digunakan bila biaya aktual dariproyek atau bagian proyek pembangunan tersebut sulit diestimasi secara akurat. Halini dapat terjadi bila perencanaan belum selesai; proyek tidak dapat digambarkandengan akurat; atau proyek harus diselesaikan dalam waktu singkat, sedangkanrencana dan spesifikasi proyek tidak dapat diselesaikan sebelum proses konstruksidimulai. Pada kontrak kerja ini pun pemilik rumah perlu menempatkan staf atauseseorang untuk memonitoring atau mengontrol kemajuan pekerjaan agar dapatdiketahui biaya-biaya yang benar-benar dikeluarkan oleh pihak pemborong.

griya kreasi * Memahan')i ltorrtr,rk l{e{a fu1*mh;lnqun Surnalt {. Jenis Kontrak Kerja38

6E rsparl pIUb * rirJ{rnlj rrnfiilil{[ur]lq rir0t lflitil{]X ,i.ur?r{r1i.rr;}i,! * ela) lpjluo) stua['ueun6ueq

uelJaleul nPle ueqeq-ueqeq ueelpa^uad ue6uap uellodaJrp uele qpunl l!llLUad I:uD!6ruay

'ueunOueq upqeq-ueqeq p6leq ueuteuaubuepelret 6ue( 6uotoqtuad leqtd qalo r6uernrrp uelp lepr] qeunl lllluad r

'(e6req'euleltn'Ialaul)rluebrp ur6ur 6ue( ueun6ueq ueqeq-ueLleq ppe nllem-n])eruras egrq und n1r6aq'e(uera;as rensas ueun6ueq ueqeq-ueqeq qrlruau seqaq ledep qeunl IlllLuad r

:uoOunlunay

'relnutp ueun6uequad ueeuesle;adLunlaqas up)nlelrp qe;a1 ueefialad lrun dnllar e6req uerelruad unueu '!esalasueefualad Llplalas uere(equed undne1ery1 'resalas qepns 6ue( 1a(old uerbeq nelelar(ord se6n] nele ueluaqrp qe1a1 6ue( esef rrep uere(eq nele qedn ue1]edepuauuele 6uoroquuad 1eq16 'ue6uede; rp euesle;ad re6eqes e(ueq 6uoroqued leqrdse6n1 'qeurnr 1r;ruuad leqrd qe;o ueldersradrp ]nqasra] qpunr ueunbuequadlnlun uelnlradrp 6ue( ueun6ueq ueqeq enuras 'ueefialad ue)eueqelaul )nlunOuoroquad >1eqrd lnfunuau uele qeunl 1r;rrrad leqrd tur sruaf lerluol In]un'qeurnr lr;ruad ered qalo qllldlp 6uuas e6nf (qedn 6uoroq; rseutquol sruef 1er1uo1'ue6uoroq srual 1er1uo) urelas 'eueqJapas qeunr ueunEuequad >1a(ord epe6

(qedn 6uorog) lseulquroy ')buoroquad ue6uap nlnqep Lltqalral

ue)ere)rq rp n;rad lnqas.ral ueur6u ra1 'ueqeq-ueq pQ llup66uaur urOurl rlrr.ued elrg r'ueun6ueq ueqeq-ueqeq e6req ue6uap ]telJal

6uoroquad qalo uelnlelrp 6ue( ue6ueln:a1-ue6ueln:a1 ledepral 6uepe1ra1 r: uoldntay

'6uoroqured 6un66ue1rp ueunbueq ueLleq uerlaquad 'eleluaLuas Inlun I'ueunbueq leualeu nele

ueqeq-ueqeq ueerpar(uad uesnrn uebuap r6e; ueltodarrp n;rad )eptl )tltuad I: uo6unlunay

r Pemilik rumah harus selalu mengawasi kinerja pemborong. Oleh karena merasatidak membeli bahan-bahan bangunan, terkadang pemborong menggunakanbahan-bahan bangunan tersebut sesuka hatinya.

r Bila pemilik rumah lalai atau terlambat menyediakan bahan-bahan bangunanyang diperlukan maka hal ini akan memperlambat proyek pembangunanrumah tersebut.

I Berkenaan dengan penyediaan bahan-bahan bangunan tersebut maka pemilikrumah akan mengeluarkan biaya tambahan sebagai upah angkut bahantersebut.

D. Borongan Per PekerjaanPada jenis kontrak kerja dengan metode borongan per pekerjaan, pihak pemilik

rumah akan menyerahkan pelaksanaan proyek pembangunan rumahnya kepadabeberapa subpemborong. Masing-masing subpemborong akan melaksanakanproyek pembangunan sesuai unit pekerjaan yang dipercayakan. Hal yang utamadari kontrak ini adalah penentuan harga setiap unit pekerjaan sudah dilakukansebelum pekerjaan dimulai.

Keuntungan:r Pemilik akan mendapatkan hasil bangunan rumah yang berkualitas baik atau

memuaskan.r Ada banyak masukan positif dari masing-masing subpemborong.

Kerugian:r Waktu yang diperlukan untuk penyelesaian proyek pembangunan rumah akan

lebih lama.I Biaya pengeluaran untuk penyelesaian proyek akan lebih besar.r Sering terjadi pembongkaran untuk pekerjaan yang sudah selesai. lni

terjadi umumnya disebabkan masing-masing subpemborong ingin cepatmenyelesaikan pekerjaan.

40 griya kreasi *< ltlkmai:ami Kuntrak Kerja Mrnrlianqun ilurnair * Jenis Kontrak Kerja

t!

'usleun6lp 6ue{Ietraleu lsdulsap uJnluE)lal e6n1'efi a>1 sell IPn-I u ep'uolaq selllElI'lEpaleu ss}llenl uelnluauau Inlun ueuopad leoeqas lrse4grsadS

'I eqld 6urser.u-6u1seur qemel6u n66uel uep'u eq t ferrnal leq 6uelual tstraq lu eefra>1ad uele.re,{s.ra6

'selllenl uenluaued lesep1pefueru ]pdep upp Ilsu In]uaq ueuoped rpefuar'u:euPlua] lequl?g

'ueeueqe;ed

b

(

(z

nlle/v\'ueler(equtad eler'>1a(otd e6teq 6uelual lsllaq uep ieledastaq6ue( >1eqrd enuas qa;o rue6uelepueUp:eulesraq uenfnlastad ]etnS(t

e[ra4 {ertuo{ uaun{o6

e(uuede46uapx uepls}|m}suox efiax {El}uo}l unsnfiual,l|

jj ltd lv)vdto ysrg >t/99N INl vlvg nM alfNYH Vrv Nvlrd UYdN?1 fl)v

) 'H=('"LVn nhlvx i llgNYs \ )3'laryNtu H rNrvrv,t[Ys

9 qeg

erlu diperhatikan bahwa suatu bangunan rumah yang akan didirikan harusdirencanakan dengan baik dan benar agar dalam pelaksanaan nantinya akan

berjalan seperti yang diharapkan. Pemilik rumah adalah pihak yang memintadiperjanjikannya sesuatu hal dan pemborong adalah pihak yang mengikatkandirinya untuk hal tersebut. Agar suatu kerja sama yang dilandasi dengan salingpercaya tersebut berjalan seperti yang diharapkan, antara kedua belah pihakperlu mengikatkan diri. Perikatan tersebut dituangkan dalam suatu bentukkontrak kerja. Berikut ini akan dibahas mengenai penyusunan kontrak kerja dankelengkapannya.

A. Penyusunan Kontrak Kerja KonstruksiDalam penyusunan kontrak kerja, dokumen kontrak memegang peranan yang

sangat penting bagi pengembangan proyek konstruksi. Dokumen kontrak tersebutmerupakan jembatan penghubung antara citra konseptual pemilik bangunandengan kegiatan konstruksi fisik suatu bangunan seperti yang diharapkan pemilikrumah. Pada setiap proyek pembangunan rumah, penghubung yang vital inidiselenggarakan oleh berbagai pihak. Umumnya pembangunan rumah sederhanadiselenggarakan oleh pemilik bangunan rumah dengan pemborong. Adapunbeberapa dokumen kontrak terdiri dari dokumen persetujuan atau perjanjian,gambar-ga m bar rencana, persyaratan pekerjaan, dan spesifikasi.

1. Dokumen persetujuan/perjanjianDokumen persetujuan atau perjanjian (the agreement) merupakan dokumen

yang berisi penentuan harga, cara pembayaran, waktu pelaksanaan kerja, dokumenlain yang terkait, dan tanda tangan masing-masing pihak.

42 griya kreasi * fu1*n:,rhn*i i{.nrr1rak Kelia fu1*ml-r,l*quri ltum*fu v,. Menyusun Kontrak Kerja Konstruksi dan Kelengkapannya

EV tspall e(ll6 * !Eil.illu unliuil{itLJa]/li riiJ]i ]iu.llrj0ii ru]ptigiuirl,lj * P(uuedeloualal uPp tqnl]suo)l P[a) Iel]uo)l unsn(uaw

'ueun6uequrad

la^ord e^uresalas uep relnrrl le66uel nelp 'efia) uPq qelunf 'lapuale) Ueq LlPluInIue6uap ue1e1e(urp ledep 'se1a[ ueOuap ue1e1e(urp snreq ueefialad uetesa;a(uadnlleM e16uef 'e[ra1 lerluol Luelep 16 'ueefua1ad ueeueslelad nUenn uetn]ebuadqelepe efia>1 lerluo>l delras Llrelpp rp Lunlue)la] snteq 6ue( e6r1b1 Ourluad ;eg

ueun6uequad ueeueslelad nqe11 ')

'!u! ]ees ueleunOtpe(uunun 6ue{ uerns6ue ueter(equad uelrfe(uou }n)tlaq ;aqe1'ue6uede; tp o1o1-oloJ uep qelunl ueunbuequrad >1a(ord n]ens uenfeural ne]e tse]sard tpltuaul ln]unrelru uaqrp 6ue{ ueterbal uerbeq ne}e ase} re6eqreq un}ue)la} }nqasia} relru ;ennpefepe4'@ryoa p alnpaqts) re;ru ;eanpef uelelrastp ebnf 6uepelra] ]nqasla] 1eq ue6uapuelrpIJaB'rselsard loqoq rpnsas ut(wtal nele uernsbue e(utesaq teuabuauu ueteled-asal epe snreq Ouoroqruad uep qeunl 1r;ruad Pleluv 'tselsald 1oqoq ueOuaprensas uernsOue pJe)os uelnlpltp uete{equad r;e1 6urta5 'ueefialad uenfeua1rselsard uebuap uelllellp uerer(equad eJe) ele] ue>llnfunuaru 6ue( uenfnlasladnele uer[uefiad uaun>1op LUelep uele]e^u!p uere(eqruad ele) ne]e apo]a6

uere(equad ere;r 'q

' (aa1 sryd yor) !]e)edaslp

qela1 6ue( e6.req qepunf qeqLuellp uep uerlue66uad ue>lrtaq!p uele 6uotoquadqalo uelren;a>1rp 6ue( (6uns6ue1 lep!] undneu 6uns6ue1) e(etq enuras emqequeltnqa(uau qelepe urel ereJ '1and 4un) nluaual qe;unI uen]ps ue6uap upl]lel!p6ue( e6req nlens reOeqas uelege(u;p elnd ledec 'e{uueefualad ielburs dn16ut1uep eueu e6nf uellnqastp elJas (a>ud pax$ delal 6ue( qe;unf nlens teOeqasuenfn]asrad uaun)op Luelep ue1e1e(urp efua>1 >letluo) n]ens e6leg '!]e>ledastp6ue( uegfuefrad sruaf eped 6un1ue6la] ]nqasla] ela) ler]uol lellu ne]e e6reg 'se1a[6ue( ueteledasal rpefial 6uotoqr.uad uep Lleunr lr;rr.uad eleluP tebe efial lPlluo)nlens uep e6req ueldeia]lp uep uPlnlualtp snreLl 'efia1 1et1uo) nlens uPlec

efua1 1er1uo1 re;ru7e6.reg 'e

DP (uang muka) 1025 15

40 15

55 15

70 15

85 15

100 7,5

Masa pemeliharaan bangunan/retensiselama 3-6 bulan 2,s

TABEL 1. PEMBAYARAN ANGSURAN PROYEK PEMBANGUNAN RUMAH

d. Dokumen lain yang terkaitKontrak kerja merupakan suatu dokumen yang tidak terlepas dari dokumen-

dokumen lain walaupun dokumen lain tersebut terpisah dari dokumen kontrakkerja. Dokumen lain yang dimaksud dapat berupa peraturan-peraturan teknispelaksanaan yang berlaku, seperti PBI (Peraturan Beton lndonesia), PBBI (PeraturanBangunan Baja lndonesia), PKKI (Peraturan Konstruksi Kayu lndonesia), dansebagainya. Peraturan-peraturan teknis tersebut sangat mengikat suatu proyekpembangunan rumah.

e. Tanda tanganElemen terakhir dan terpenting dari suatu kontrak kerja adalah bagian tanda

tangan. Tanda tangan harus dilakukan oleh kedua pihak yang bersepakat. Denganadanya tanda tangan maka dokumen kontrak kerja tersebut sudah mengikatkedua belah pihak secara sah untuk melaksanakan kewajiban dan menerimahaknya masing-masing. Di lndonesia kontrak kerja memiliki kekuatan hukum biladitandatangani di atas meterai.

44 griya kreasi v,< l4cflah;imi i{ortruk iiqria l',4tmi:;trluil iluin,lh {. Menyusun Kontrak Kerya Konstruksi dan Kelengkapannya

(l srlj

''",; ?. !:,,-,')i,,

lspall p(i;6 *'qrir-rnfi r:rfuuli, .l,;,;u ,1,,tr01 Iil.iirin:t rulrlrluLu+g * e(uuedel6uala) uep t$lnllsuo) efuay lenuoy unsn,(uay1-; l't | ''!

nlens Jrlellluenl uelesaq uelnluauau Luelep ')oiaNns (illuonb uep loleuJllsae^usnsnq) 'teque6 e)equad nluequau le^ueq ue)e elels P^uepv '6uns6ue1ele)as ueqeqLUe] tseruJolut qaloradulaLu lnlun uelele)slp ]edPp qepnu ue6uap6ue( r;et6ollo tqa^old Inluaq Luelep uPllfeslp e^uunLun eue)uar JeqrueD

'e[eq np]e n(e1 uep.e(uuelepaqLualuInlun uenfnllaq uolaq ueLleq ueOuap lnUnlls uouala lselou uellaquad'erulestW 'tJeputqtp )edep ue)lfeslp 6ue( reque6 nlens depeqtal lsellllluapl ueqel-esal tpefia] ueutl6unual re6e uelpnqeulp lul leH 'lequP6 lselou uesllnuaduep uerequre66uad etp) uell}eqladtp nlrad 'snsnq) leLl ederaqaq lnlun

'tnqela)lp ]eda) uep qepnu ueouap ]Pdep )a^olduelet6al lebeqraq ueqnlnqa) uenluauad uep lselUlluapl eleur ]nqasral uelfe^uadlnluaq ueOuaC 'de16ua; uep Ileq ue6uap uelledueslp ledep Jeuaq-Jeuaq ]nqasralrpque6 teuabuaLu tseuJoJu! uellluap uebuac 'elnd epaq-epaqlaq 6ue( e1e1sue6uap lletap reqLue$ uep 'ue$uolod lequeb ',)edule] leque6 luadas 'epaqraq6ue( 1n1uaq le$eqlaq Lgelep ueltfeslp snleq e6n[ ]nqasra] leque$ loduolal6urseu-6utsptu 'nlt ulelas 'e{usnta}as uep 'ZW '1y1 lotuou Uaqlp lelluelau leqLUeo-leqLUeO uel6uepas 'e(usntalas uep 'ZV 'lV lotuou llaqlp Iallsle requeb-reqlueo,qoluo) tebeqas 'e(uueeun66uad eue:uar ]nrnuau ue)Inlnlp 6ue( tttpuasralJeque6 apo) ue6uap ue)tfeslp reque6 6ulseu-6utsew 'IPIU])ala uPefialad uep'leltue)au ueefialad '1a1tste ueetlolad 'lelnUnlls ueefia)ad 'qeue] ueefialad uepuedetslad ueefialad 'tunLun lseullolul llep lllpla] qeunr ueun6uequad 1a(otdnlens eue)ual leque6 e^uulnlun eped 'uebuedel lp llsu ueeueqelad uelnln-uelnrn rensas uefeladrp uep rlnlrp qepnLu ue6uap ledep e66u1qes uet[uefJad n]ensLuelep unsnslp eue)ual leqlue$-lequie6 'eflal lerluo) uaulnlop nlens uele6

'ue6uedel

tp ue)euesleltp uele 6ue( efral lerluol apolaul uep e^ep raquns qelLgnfue)eue)uoltp iedep e66urqas uelnlellp ledep ueun6ueq sellllseJ nlens euefualdepeqlal seltluen) uelsJeuad 'Pue)ual reqLUeO lnlelaw 'Ia^old nlens llep lensl1uelequeO uep 'seltluenl 'I!s!,Inluaq lnqela6uau uelep euleln lseulJoJul Jaqulnstpe[uau] ]nqasla] eue)uar lequeO uelqeqaslp lul 'lslnr]suoI elal lPl]uo) uauln)opnlpns uep 6ultuad uauodtuo) ue)ednlau (lwtd aryq 'suDld) eue)ual requleD

eue)uarreqtUe6-reql,ueD'z

elemen bangunan rumah. Namun demikian, perlu diperhatikan pengaruhpenggunaan skala, terutama untuk gambar-gambar yang mengalami perbesaranatau perkecilan. Gambar-gambar yang mengalami perubahan tersebut sebaiknyajangan menggunakan besaran skala numeris untuk menghitung atau menentukankuantitas suatu elemen bangunan, kecuali bila menggunakan skala grafis.

Setiap set gambar umumnya dimulai dengan daftar sim6ol-simbol standardan singkatan yang digunakan. Setiap halaman umumnya dilengkapi denganinformasi skala dan tanggal persetujuan gambar. Bagian arsitektural terdiri darigambar-gambar yang memperlihatkan komponen pada tahap finishing. Notasistandar umumnya digunakan untuk memperhatikan detail-detail, bagian din-ding, dan rencana lantai. Gambar struktural memperlihatkan detail struktural.Semua komponen struktur utama diperlihatkan berikut sambungan-sambunganutamanya. Gambar-gambar mekanikal memperlihatkan berbagai lokasi instalasipipa dan detail sambungannya. Sementara gambar-gambar elektrikal menyajikaninformasi mengenai instalasi komponen elektrikal.

3. Persyaratan pekerjaanAda dua persyaratan yang harus diperhatikan dalam pelaksanaan pekerjaan,

yaitu persyaratan umum dan persyaratan khusus.

a. Persyaratan umumPersyaratan umum menyatakan hak, wewenang, dan tanggung jawab dari

pihak-pihak yang terlibat dalam kontrak kerja proyek pembangunan rumah. Untukpembangunan rumah sederhana, pihak yang terlibat adalah pemilik rumah danpemborong. Adapun persyaratan umum tersebut terdiri darir biaya yang berkaitan dengan sistem atau cara pembayaran yang telah dise-

pakati,r kondisi umum yang mendefinisikan kontrak kerja, lingkup pekerjaan,

kepemilikan dokumen, dan hal-hal umum lainnya,r pemilik yang mendefinisikan informasi detail tentang proyek yang akan

dilaksanakan oleh pemborong dan pelayanan yang diminta pemilik serta hak

griya kreasi * [ien:,ihnr.*i l(*ttr;:k l{n j.r folflr]ihfin{iiiir Rum;h l. Menyusun Kontrak Kerja Konstruksi dan Kelengkapannya46

LNtspeq p(u0 {< qeuinp u*llilr]qri",]iij sira)J ]r.riut])l irrrrqsri;li'\r * p(uupdelbuala) upp lqnJ]suo) e[tay 1e4uoy unsni(uay1

'ueun6uequued 1a(ord upuetupa) reua6uau uelere^srad I'ueefra1ad relnuau 1e66uel r

'qeLunJ ueun6uequad 1ar(otd rse>1o; uerfn6uad r'efua1 1e:1uol aseJ-ase1 teua6uau uelere(stad t

'rsuernse uelerer(srad uqep ueqeqnlad I'ueun6ueq leualeu ue11ue66uad teuabuau 1r;rsads lseulolul r

'ueun6ueq ueLleq ueetpar(uad ]eqlle ueqrstlestad rpefuat uele lPpt] e66urqas1a(o.rd 6uoroquad undneu 1;;tuad ue)ptpastp uele 6ue( ueunOueq lPlraleu I

urel ereluesnsnql uelerer(srad uelep Inseural 6ue( leq-1eq undepy 'epe qelal 6ue( tununuelerer(srad qequeuau uep lenltadueu ts6unllaq lul uer6eg 'stuafas 6ue( ure;ueun6ueq uel6urpueq!p Inqasral ueun6ueq uesnsnqlal uellnfunuaul uep Lleunlueun6uequad >1a(ord eped epe 6ue( snsnql leLl-leq lspaq snsnLll uelete(sla6

snsnLlluelerer(sra6'q

'efial lerluo) ueepunuad ue6uap uelteyaq 6ue( leq-;eqeuas 'ueur[uef uep rsuernse

'6uereq uep efua>1ad depeqral ue6unpur;tad'ueehalad

ueresa;a(uad ue6uap uelreUaq 6ue( leL{-leq uep uete(equad ula}stsr pef;et u116u nr.u 6uer( ueleqLUelralal

uep ueefialad ueresa;a(uad uen[eua1 ue6uap ue]telraq 6ue( n])eM r'6uer n1-qequuel ueefu alad euelnlel u eefialad

ueqeqnrad 6uelual leq-leLl uelse;afuau 6uer( ueefielad uuelep ueqeqnrad r'6uoroquad ederaqaq nele buoroquuad nles

qalo ue>lnlellp ue)e ueefialad nlens ]n)6ue(uau 6ue( ueefualad ueeueqelad'ueqrsr;asrad uep LUrell ue6uap uelteryaq 6ue( peq-1eq el;as t$lnJlsuol

ase; eped lalrsJe qennef 6un66uet uelse;afuau 6ue( efial leJluol tseJlslultupP'eIu6ueuannaM uep 'qeanef 6un66uel 'leq uP)selafuaru 6ue( buotoquad

'leqld enpal erelue ;p uerueqedqelesa) nele tseulroJut qeles epelepr1 e66urqas ueefialad ue>1lnfuelau] ne]e uel!]uaqiaquau In]un ltltulad

IrI

II

I'

I

t

I persyaratan mengenai fasilitas-fasilitas sementara,r prosedur khusus dalam penyerahan gambar hasil pelaksanaan,r persyaratan mengenai pelaporan biaya,r persyaratan mengenaijadwal pekerjaan,r persyaratan khusus mengenai pekerjaan pembersihan, sertar jumlah salinan dokumen kontrak yang harus diterima pemborong.

4. SpesifikasiSpesifikasi merupakan petunjuk dan peraturan yang berkaitan dengan tata

cara penanganan pelaksanaan pekerjaan. Untuk proyek pembangunan rumahsederhana, spesifikasi ini meliputi persyaratan umum dan persyaratan khusus.

Spesifikasi teknis adalah deskripsi tertulis mengenai aspek kualitatif berbagaihal pada proyek konstruksi, sedangkan aspek kuantitatifnya tercermin dari gambar-gambar rencana yang melengkapi spesifikasiteknis. Spesifikasi teknis ini digunakanuntuk memodifikasi atau menjelaskan hal-hal yang diperlihatkan dalam gambarrencana. lnformasi yang perlu diketengahkan dalam spesifikasi teknis antara lainr kualitas beton,I kualitas agregat,I kualitas cara kerja (pengadukan, penempatan, perawatan),I kualitas material yang digunakan untuk tes kelembapan,r deskripsi material untuk pipa pembuangan,r persiapan pondasi tanah,I tipe alat berat, sertaI persyaratanpemadatan.

B. Kelengkapan Kontrak Kerja KonstruksiMengetahui kontrak kerja dan kelengkapannya akan lebih baik dan mengun-

tungkan bagi pemilik rumah dalam perencanaan pembangunan nantinya. Adanyakontrak kerja konstruksi akan memudahkan pemilik rumah (pemberi kerja) maupunpemborong (penerima kerja) melaksanakan setiap tahapan pembangunan. Kontrakkerja konstruksidan kelengkapannya merupakan dasar pijakan bagi pemilik rumah

48 griya kreasi {< l,,lemalr.rnii i+,m{rah i{erja ir1*nih;lnEr.ln lluiri:h * Menyusun Kontrak Kerja Konstruksi dan Kelengkapannya

6t

epv rnllalrsre rlqP qalo uelefualrp latrsrP reqrueD 'senl qrqal qeuap )nlun 002 : Iele)s uep Ln 0Z x tu 0Z upp lr)a) qrqal L{euap In}un 00[ : I elels ue6uap (tedrlrpreqLueO) orloJ seual resep ueJnlnraq e(u;esru'repuels snreL{ requeg'(CZ) rsuaurpenp Inluaq uelpp efta1 ueeue>uarad reque6 ue>lednrau lausre reqi.upg

lallsre reqLueD 'P

'uresap nele rnllnrls reque6 uep Iallsrprequeb urel erelue qeunr ueunbuequad 1a(otd nlens uplep ueln;radrp 6ue{requeb selraq-se4aq undepy'ueefua1ad ueeueslelad ueuopad ttep uelqestdtal)pl 6ue^ uer6eq uelednratu uelelraslnlrrp 6ue( lequeb-lequueg 'ueun6uequadueefualad ueeuesle;ad upnlualol ueruopad tebeqas nlelraq requeb se)raq-selraq 'e(uure; ueun6ueq uep qeunr ubun6uequ.rad >1a(ord nlens urelep rC

reque6se{raq-se{reg'Z

'leq!d enpalruebuelepuelrp snreq und e(uuede16uala>1 euasaq e[te1 1erluo>1 uaurnlop epedueueleq derlas uelqeg 'reralau sele rp leqtd qeleq enpal qa;o tuebuelepuplrpsnreq lnqasral e[a) Ier]uol ]prnS 'srtuouo>1a 6ue{ e{erq uep 'eue)uar rensasueun6ueq ueqpq se]!lenl 'uplnluaup qe;a16ue( ue6uap rensas ueresala(uad nqean'ueun6uequrad ueeuesle;ad rrep e(u1req-lreqas lrspq qaloraduau lnlun qeunr1;lgruad uedereq-uedereq ]enLUau lnqasJal efua1 lerluol nple uerfuef.rad rsr undepy'(e[a) eurraued) buoroqr.uad ue6uap (efiay uaquad) qeunt 1t;tuuad etelue e[ta1uple)r nlens lesep uen)e ue>lpefrp 6ue( lerns uelednratu e{uure1 eueL{rapas ue-unbueq uep 1e66ur1qpunr ueun6uequad e[a1Ier]uo) qenqas e(uresep epe6

e[ra1 4erluoy 't

.B]SS (8euas'lds (/')dS (9'ueefialad uelere(srad (9'(1ads e6nf inqasrp) ueqeq upp srulalrseyrlsads (t'BVU (g'reque6 seryaq (Z'utpuas n1r efial lpJluol (1 nlte('t$lnJlsuoIefial lertuo) nlens 6unlnpuaur uelpp ueln;.radtp 6ue( uedel6ua;a1-uede16ua1a1seqeqrp up)e rur qeq LUelpO'ueun6ueq nlens uelpnfnanau urelep Ouoroqruad uep

beberapa gambar arsitektur yang perlu dipersiapkan, antara lain denah lantai,tampak (depan dan samping), potongan, dan atap.

b. Gambar struktur atau desainDesain diartikan sebagai gambaran atau rancangan suatu'obyek atau benda

yang dibuat berdasarkan susunan garis, bentuk, warna, dan tekstur. Pada duniakonstruksi, gambar desain digunakan untuk pengerjaan proyek pembangunanrumah secara fisik. Gambar desain dibuat oleh seorang ahli teknik sipil atau STMbangunan. Dalam gambar struktur tersebut ada beberapa gambar rencana yangperlu dipersiapkan, antara lain sebagai berikut.

Denah lantai l

griya kreasi * lvlemahami Kunfrak l{e r;i Membangun ftumah

Denah lantai 2

*. Menyusun Kontrak Kerya Konstruksi dan Kelengkapannya50

tslseaJl p(u6 ,r q?iltnu iln0irpqilai,id efial lellu(i)l rrurrlpual4J * p(uuedelbuala)l uPp rqnJ$uo) P[a) IPr]uo)l unsn(uaf!

'qeu.lnr

ueun6uequad 1a,(ord ueeuesle;ad nluequau le6ues uele euale) ueydersrp )nlun6urluad ]e6ues e6nf qetrnr rnllnrls uresap teque6 'tsepuod utesap urplas

qDwil )nDlilts uDsap )Dqwo) c'e(uueefu a6uad uelqepnuaLu uele e(utlueu

lul lpH 'ueleunbrp uele rsepuod uresap ueleue)ualrp n1.rad 'Lleunl ueunbuequad

relnuaLu Lunlaqas eleu rsepuod stuaf ederaqaq epe euarel qal6 'uolaq lede;alrsepuod uep 'nleq rrep rsepuod '6o11ot rsepuod 'ledualas rsepuod nlte( 'ueleun6tpledep 6ue( rsepuod srua[ edetaqeq epy 'e{uqeue} rn}Inl}s undneu Istpuo)Ounluebra] 'epaq-epaqraq 6ue( tsepuod ualsts ue)nllauau ueunbueq det1a5'rleduratlp Inlun ueup leprl e66urqas urpraq ]enl uep qolo) uele leprl ;e66ut1qerunJ nele ueunbupq nlens tsepuod eduel'ueunbueq dellas eped epe snteq tutrsepuod 'le66url qeunr nele ueunbueq nlpns llep resep ue>ledntau tsepuod

tsopuod uosap ouz)uil JoqwDg (t

uedap ledtuel

i) Gambar desain struktur atapAtap sangat diperlukan untuk melindungi diri dari panas dan hujan sehingga

penghuni rumah akan nyaman tinggal di dalamnya. Konstruksi rangka atap terdiridari beberapa bagian, mulai dari kuda-kuda yang menjadi tumpuan utama semuabeban atap, nok, gording, dan balok tembok yang berada di atas kuda-kuda. Kuda-kuda merupakan tumpuan untuk gording dan balok tembok, sedangkan gordingdan balok tembok merupakan tumpuan untuk usuk (kaso). Kaso berfungsi sebagaipenumpu reng.

4) Gambar instalosi air/ME