Mata Kuliah: Aspek Hukum Tahap Pelaksanaan Pembangunan

Pengenalan:

Aspek hukum dan aspek kontraktual dalam kontrak berikut kedudukannya dalam tata hukum dan perundangan Indonesia maupun diluar Indonesia

ALFA TARAS BULBA, ST, M.Sc

Privat

Publik

Hukum

Bersifat hukum privatPerencana (Arsitek), perjanjian pemborong, jaminan dalam perjanjian pemborong bangunan, Aspek perkreditan.

Bersifat hukum publikUU perumahan, IMB

Pengertian Perjanjian Pemborongan(F.X. Djumialdji, 1995) Suatu Persetujuan yang mana pihak yang satu, si

Pemborong , mengikatkan diri untuk menyelenggarakan suatu pekerjaan, sedangkan pihak yang lain yang memborong mengikatkan diri untuk membayar suatu harga yang ditentukan.

Pasal 1601 h KUH perdata Persetujuan dengan mana pihak yang satu pemborong mengikatkan diri untuk menyelesaikan suatu pekerjaan bagi pihak yang lain,pihak yang memborongkan dengan menerima suatu harga yang ditentukan.

Keppres No. 80 tahun 2007 Perikatan antara pejabat pembuat komitmen dengan penyedia barang/jasa dalam pelayanan pengadaan barang dan jasa.

David G. Carmichael (2000) Suatu pihak membayar untuk pekerjaan, jasa, material, dsb untuk pihak lain dan pembayarannya dapat dilakukan dengan tipe pembayaran yang tertuang di perjanjian.

Alan Turner (1990), Ashworth(1990) Perjanjian antara 2 (dua) belah pihak antara pemilik dan penyedia jasa dengan pertimbangan terjadi pembayaran ke penyedia jasa dari hasil kerja dari penyedia jasa.

Maka, Elemen Perjanjian Pemborongan Pihak (owner, Penyedia Jasa )

Hak Kewajiban

Perjanjian pemborongan diatur Bab 7A Buku III KUH Perdata pasal 1601 h

Bab 7A Buku III KUH Perdata pasal 1604

Bab 7A Buku III KUH Perdata pasal 1616

bersambung

1.Perjanjian Kerja2.Perjanjian Pemborongan3.Perjanjian menunaikan jasa

Terdapat unsur subordinari

1.koordinasi2.mewujudkan karya tertentu 1.Koordinasi

2.Melaksanakan tugas tertentu yang ditentukan sebelumnya

Bagaimana dengan perjanjian jual beli dan MoU ?

Perjanjian Pemborongan Pembuatan suatu karya

Perjanjian Jual Beli Penyerahan dari suatu barang sekalipun pada waktu perjanjian dibuat barangnya masihharus diproduksi,maka itu adalah perjanjian jual beli.

MoU - Catatan untuk masa yang akan datang

- Salah satu komunikasi bisnis dan tidak formal.

- Semua elemen tercatat sesuai kesepakatan

Memorandum

- Kesadaran dan dimengerti oleh semua pihak Understanding

Definisi Catatan kesepakatan semua elemen sesuai dengan transaksi yang dibuat2 (dua) belah pihak/lebih.

Kesepakatan tertulis (memo) dimana denga jelas dipahami dan disadarioleh pihak yang terlibat dan menandatangani surat perjanjian tertulis (MoU).

Posisi MoU Negosiasi

MoU

Perjanjian

MoU dimata hukum - tidak ada kekutan hukum

- Hanya kesepakatan untuk disetujui

Maksud dan tujuan dari MoU maka harus tertulis

- Untuk bahan pegangan / pangingat antara Satu dan yang lain dikarenakan kekuatan daya ingat manusia

- Cara berkomunikasi (bisnis, politik)

- Berpengaruh dari gaya dan artikulasi bahasa.

Kelemahan - Kondisi berubah

- Memorandum terlalu mendasar

- Susah untuk mencapai hasil yang saling menguntungkan.

- Kelalaian dari pihak yang menyusun MoU.

Kesimpulan - MoU diimplementasikan didalam bisnis kebanyakan karena MoU adalah kesempatan

- MoU bukan kontrak.

Sifat perjanjian pemborongan

Sifat - Konsesuil Yaitu perjanjian pemborongan itu ada atau lahir sejak adanya kata sepakat antara 2 (dua) belah pihak mengenai pembuatan suatu karya dan harga borongan kontrak.

- Mengikat antara 2 (dua) belah pihak.

Bentuk - Bebas

1. Lisan untuk paket kecil2. Tertulis untuk paket menengah atau besar dengan akta Dibawah tangan atau akta autentik (notaris)

Darurat - Bencana sepertiTsunami, dll

Macam dan isi Perjanjian Pemborongan

KUH perdata ada 2 macam perjanjian pemborongan yaitu

1.pemborongan melakukan pekerjaan saja2.Pemborongan melakukan pekerjaan dan maksud

- resiko jika terjadi overmach/keadaan memaksa.

Isi sesuai Keppres 16 tahun 1994

1. Akta dibawah tangan isinya terserah kepada yang memborongkan (tidak diatur dalam Keppres 16 tahun 1994)2. SPK (22 ayat 1 Keppres 16 tahun 1994) hal 103. Surat perjanjian pemborongan (pasal 22 ayat 2 Keppres 16 tahun 1994 hal 10

SPK dan surat perjanjian pemboronganPersamaan : kedudukan samaPerbedaan : SPK memuat ketentuan garis besar

Kontrak ketentuan lebih rinci, lengkap dan ada lampiran.

Uang Muka

- Jaminan uang muka Pasal 22 Keppres 16 tahun 1994 (lemah) 30 % (non lemah) 20 %

- Keppres 80 20 %- NGO Sesuai dokumen lelang- Jaminan Bank- Jaminan asuransi * Harus lunas termin 100 % * Ekspor – Import L/C letter of credit

HARGA BORONGAN

Fx. Djumaldy, SH, 1995 - Fixed Price- Lumpsum- Unit Plus- Costiplos Fee

Carmichael (2000), Alan Turner (1990), Ashworth (1990)* Fixed Price Contract - Lumpsum Contract - Schedule of Rates Contracts - Bill of Quantity Contracts - Guaranted Maximum Price (GMP) Contract

* Prime Cost Contract - Cost Reinbursement Contract - Cost Plus Percentage Fee - Cost Plus Fixed Fee - Cost Plus flutuacting Fee - Target Cost Reinbursement - Unit Price

Penambahan Pengurangan Pekerjaan

Tambahan Pengurangan CCO Ada persetujuan tertulis

Addendum - 10 % dari nilai kontrak- Ada Justifikasi Teknis- Hitungan disetujui bersama

Wan Prestasi

Definisi jika ada salah satu pihak dalam perjanjian tidak memenuhi prestasi karena kesalahannya (sengaja atau tidak)

Bentuk wan prestasi - tidak memenuhi prestasi sama sekali- memenuhi prestasi secara tidak baik- terlambat memenuhi prestasi

Solusi - Show Cause meeting - 3 kali- denda 1 hari/mil

Effect - Pemenuhan prestasi- Pemenuhan prestasi dengan ganti rugi- Ganti Rugi- Pembatalan Perjanjian- Pembatalan Perjanjian dengan ganti rugi

Definisi Sesuatu diluar kekuasaan manusia mengakibatkan salah satu pihak dalam perjanjian tidak memenuhi prestasinya.

Tidak ada kesalahan dari pihak yang tidak memenuhi prestasinya.

Efek resiko? Siapa yang tanggung? Contoh : - Bencana Alam - Kebakaran

- Perang dsb.Jika terjadi Pemborong memberi berita secara tertulis untuk disetujui/tolak atas ganti rugi.

Fluktuasi harga bukan overmacht, seperti ekskalasi pada kontrak multy years dan diperiksa oleh BPKP.

Tanggung Jawab

Pemborong - melawan hukum atas tindakan sendiri- melawan hukum atas pekerjaan yang ditugaskan- Melawan hukum atas tenaga yang dipakai

Yang memborong - melawan hukum dari pihak pemborong Sehingga pihak ketiga rugi.

Perselisihan dalam Perjanjian 1. Perselisihan bidang teknis2. Perselisihan bidang yuridis / hukum

Cara: - Arbitrase- Mediasi- Pengadilan

Berakhir Masa Perjanjian Pemborongan

1. Pekerjaan selesai PHO FHO2. Pembatalan Kontrak - Ganti Rugi

- Jika ada surat didokumen tidak bisa diganyi rugi3. Kematian Pemborong4. Pailit 5. Pemutusan Kontrak6. Persetujuan kedua belah pihak

Inteprestasi PerjanjianTujuan adalah memberikan keyakinan dan penegakan (kepastian) maksud (interest) dari pihak – pihak yang berjanji pada saat perikatan.

Pemahaman /Pengertian dilandaskan pada arti logis yang layak di bahasa perjanjian.

Kontrak Konstruksi

- Kedudukan para pelaku perjanjian (pihak yang mengikat) adalah sama.- Kontrak konstruksi lebih rumit.- Perlu pemahaman terhadap konsep, fungsi, dan makna kontrak konstruksi.

Kedudukan Hukum Kontrak Konstruksi

- Adalah merupakan produk hukum- Merupakan satu elemen (bagian) yang tidak dapat dipisahkan / kesatuan yang mengikat.- Maka seluruh elemen kontrak mempunyai kedudukan dan konsekuensi hukum yang sama terhadap masing – masing pihak yang mengikat diri dalam kontrak.

Referensi:

Ashworth, Alan 1990, The selection of contractual procurement systems.

Turner, A, 1990, Building Procurement, London: Macmilan ceducation Ltd.

Carmichael, David G, 2000, Contracts and International Project Management.

Djumialdji, FX, 1995, Hukum Bangunan: Dasar – Dasar Hukum dalam Proyek dan Sumber Daya Manusia.

Peraturan Presiden nomor 85 tentang Perubahan ke-6 atas keputusan Presiden nomor 80 Tahun 2003 tentang pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang dan Jasa Pemerintah Tahun 2007

HPJI, 2008, Hand Out modul B/ II syarat – syarat umum kontrak, undang – undang jasa konstruksi dan etika profesi.