APERNAS

ASOSIASI PENGEMBANG RUMAH SEDERHANA SEHAT NASIONAL

DEWAN PENGURUS PUSAT

Gedung Pembina Graha Lt.II, Ruang 207, Jl.DI Panjaitan No.45 Jakarta Timur

Ph: 021- 91799000, 08128926311 / fax: 021- 85911402

APERNAS

ASOSIASI PENGEMBANG RUMAH SEDERHANA SEHAT NASIONALAPERNAS berdiri pada tanggal 23 Januari 2009 di Jakarta merupakan asosiasi pengembang kecil (PT, CV, Koperasi dan perorangan) yang focus, professional, kredibel dan konsisten membangun rumah sederhana sehat baik rumah sejahtera tapak (horizontal) maupun rumah sejahtera susun (vertikal) untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).APERNAS juga senantiasa siap dalam menghadapi tantangan dan persaingan global serta menjauhkan diri dari praktek monopoli dan persaingan usaha tidak sehat sesama pengembang APERNAS.

Dalam rangka mendukung Program dan Kebijakan Pemerintah untuk membangun rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah itu harus terjangkau dan murah, serta menjauhkan diri dari perbuatan tercela serta praktek suap, kolusi, korupsi dan nepotisme.

Dengan telah terlaksananya MUNAS II APERNAS 2012 di Asrama Haji Pondok Gede Jakarta Timur pada tanggal 25 Mei 2012 yang dibuka secara resmi oleh Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia yang diwakili oleh Deputi Menteri Perumahan Rakyat Bidang Perumahan Formal Bapak P.Marpaung berarti telah diakuinya legalitas dan eksistensi organisasi APERNAS sebagai wadah pengembang kecil professional diseluruh Indonesia yang dibutuhkan dan dinantikan kiprah serta tanggung jawabnya membangun rumah dalam rangka memenuhi kebutuhan Masyarakat Berpenghasilan Rendah yang kini mencapai backlog 13,5 juta rumah dengan menggunakan dukungan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan Kementerian Perumahan Rakyat Republik Indonesia.

Dibawah kepemimpinan Bapak H. M. Aris Suwirya, SE sebagai Ketua Umum dan Bapak Ir.H.Andi Muhammad Yusuf sebagai Sekretaris Jenderal kini APERNAS sudah mulai merealisasikan pembangunan 2 (dua) lokasi perumahan yaitu APERNAS TENJO RESIDENCE di Kecamatan Tenjo Kabupaten Bogor sebanyak 5.600 unit rumah sejahtera tapak type 36/72 M2 diatas area tanah seluas 70 HA dan MENARA APERNAS GAPERI di Bojong Gede Kabupaten Bogor sebanyak 8 Tower 16 Lantai 4.300 unit rumah sejahtera susun type 21 M2 dan type 42 M2 diatas area tanah seluas + 5 HA.

Selain itu masih banyak lagi lahan-lahan yang sedang dipersiapkan untuk dibangun diantaranya di Bekasi, Cibinong Bogor, Serang, Cirebon, Lampung, Jambi, Palembang dan Pekanbaru.

DANA PENGADAAN PERUMAHAN MELALUI KPR SEJAHTERA DENGAN DUKUNGAN FASILITAS LIKUIDITAS PEMBIAYAAN PERUMAHAN (FLPP).

Pemerintah mengalokasikan dana APBN tahun 2012 melalui Kementerian Perumahan Rakyat sebesar Rp. 7 triliun namun sampai dengan bulan Nopember 2012 baru terserap + Rp. 1 triliun sehingga masih tersisa + Rp 6 triliun. Pada tahun 2013 Pemerintah mengalokasikan kembali dana APBN sebesar + Rp. 7 triliun. Ini artinya bahwa Pemerintah sangat besar perhatiannya kepada Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yaitu Karyawan swasta (peserta Jamsostek), TNI, POLRI dan PNS; namun sangat disayangkan pengembang-pengembang yang ada di tanah air ini lebih tertarik membangun perumahan untuk kalangan menengah keatas.

Dalam rangka merangsang pengembang-pengembang agar melirik kepada pengadaan perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah maka pemerintah memberikan kemudahan-kemudahan dengan mengeluarkan Peraturan Pengadaan Perumahan melalui Kredit Pemilikan Rumah Sejahtera dengan dukungan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) yang bekerja sama dengan Bank Pelaksana yaitu bank pemerintah serta bank swasta.

Rekapitulasi Rencana Penerbitan dan Realisasi KPR FLPP Bank Pelaksana 2012 yang sumber dananya dari Dana APBN tahun anggaran 2012 Kementerian Perumahan Rakyat tersedia di Bank Pelaksana dan diperuntukkan bagi pengembang yang telah mendapat sertifikasi dari APERNAS dan berperan aktif dalam pengadaan rumah sejahtera tapak (horizontal) dan rumah sejahtera susun (vertikal) antara lain sebagai berikut:

NONAMA BANKTARGETREALISASI

UNITRPUNITRP

BANK UMUM

1BNI32.0001.000.000.000.000

2BANK MANDIRI30.000 750.000.000.000377.300.000

3BRI47.6191.499.998.500.000

4BTN16.000 505.836.500.0003.38396.022.694.270

5BRI SYARIAH5.000173.250.000.000

Pihak-pihak Yang Berperan Dan Langkah-langkah Yang Harus Dipersiapkan Dalam Pembangunan Rumah Sebagai Berikut :

1. APERNAS

APERNAS merupakan asosiasi atau wadah para pengembang kecil professional dan focus membangun rumah untuk masyarakat berpenghasilan kecil dengan dukungan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan.

Dalam hal ini APERNAS berperanserta menyatukan visi dan misi dengan Investor, Pemilik Tanah, Pengembang atau Kontraktor dalam merealisasikan pembangunan rumah dimaksud.

2. Tersedianya tanah

Tanah untuk pembangunan Rumah Sejahtera Tapak (horizontal) sebagai berikut :

Status tanah diutamakan SHM / S-HGB yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional.

Lokasi dipinggiran kota.

Harga berkisar Rp. 60.000,- per M2

Luas tanah 6 Ha s/d 70 Ha. Tanah untuk pembangunan Rumah Sejahtera Susun (vertikal) sebagai berikut :

Status tanah diutamakan SHM / S-HGB yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional.

Lokasi ditengah kota.

Harga berkisar Rp. 500.000,- per M2

Luas tanah 2 Ha s/d 5 Ha.

3. Adanya Kerjasama Investor dengan Apernas

Investor bersedia menyediakan Dana Talangan untuk pembayaran Tanah, biaya Perijinan dan Operasional yang akan dikembalikan 100% dengan cara bertahap. Pola Kerjasama sebagai berikut:

Adanya kesepakatan antara Investor dengan pihak APERNAS yang diikat secara notariil.

Jaminan Dana Talanagan Investor:

Status tanah di HGB kan atas nama PT. Pengembang (milik Investor) yang akan dilakukan akte perubahan oleh Notaris, dimana pihak Apernas sebagai Komisaris Utama. Rekening bersama atas nama PT. Pengembang (milik Investor) Pengembalian Dana Talanagan yang dikelurkan Investor, akan dikembalikan dengan 3 tahap: Tahap I sebesar 30% dari total Dana Talangan yang dikeluarkan Investor ketika Bank Pelaksana mencairkan Dana Konstruksi (dari dana FLPP). Dana tersebut cair pada saat seluruh perijinan pembangunan rumah telah selesai. Tahap II sebesar 40% dari total Dana Talangan yang dikeluarkan Investor pada saat progress pembangunan rumah mencapai 30-40%. Tahap III sebesar 30% dari total dana talangan yang dikeluarkan Investor pada saat progress pembangunan rumah mencapai 80-90% Investor sebagai pemegang saham sebesar 50% setelah Net Profit.Proyeksi keuntungan Net perusahaan atas rumah sejahtera tapak (horizontal) sebesar -/+ Rp.15.000.000,- per unit.

Dengan demikian maka Investor akan mendapatkan keuntungan sebesar 50% x Rp.10.000.000,- = Rp.7.500.000,- per unit.Proyeksi keuntungan Net perusahaan atas rumah sejahtera susun (vertikal) sebesar -/+ Rp. 20.000.000,- per unit.

Dengan demikian maka Investor akan mendapatkan keuntungan sebesar 50% x Rp.20.000.000 = Rp.10.000.000,- per unit.

Contoh:

Lokasi lahan di Kragilan Serang Banten seluas 15 ha, harga tanah Rp.60.000,- per M2. Jadi nilai tanah sebesar :15 ha x Rp.60.000,- = Rp.9.000.000.000,-.(semilan milyar)Lahan tersebut dapat dibangun sebanyak 1.250 unit rumah sejahtera tapak (horizontal) type 36/72 M2.Proyeksi keuntungan Net perusahaan atas rumah sejahtera tapak (horizontal) sebesar -/+ Rp.15.000.000,- per unit. Dengan demikian maka Pihak Investor akan mendapatkan bagian keuntungan sebesar :

50% x Rp.15.000.000,- = Rp.7.500.000,- per unit.

Jadi besarnya keuntungan sebesar :

1.250 unit x Rp. 7.500.000,- = Rp. 9.375.000.000,- (sembilan milyar tiga ratus tuju puluh lima juta rupiah).

Lokasi lahan di Bojong Gede Bogor seluas 5 ha, harga tanah Rp.500.000,- per M2.Jadi nilai tanah sebesar 5 ha x Rp.500.000,- = Rp.25.000.000.000,-. (dua puluh lima milyar)Lahan tersebut akan dapat dibangun sebanyak 4.300 unit rumah sejahtera susun (vertical) type 21 M2 dan 42 M2.Proyeksi keuntungan Net perusahaan atas rumah sejahtera susun (vertikal) sebesar -/+ Rp.20.000.000,- per unit. Dengan demikian maka Pihak Investor akan mendapat keuntungan sebesar :

50% x Rp.20.000.000,- = Rp.10.000.000,- per unit.

Jadi besarnya keuntungan sebesar :

4.300 unit x Rp. 10.000.000,- = Rp. 43.000.000.000,-(empat puluh tiga milyar rupiah).4. Pilihan lain

A. Adanya Kerjasama Pemilik Tanah Dengan APERNAS

Pemilik tanah bersedia menjual tanah kepada APERNAS dengan pola kerjasama sebagai berikut :

Adanya kesepakatan antara pemilik tanah dengan pihak APERNAS yang diikat secara notariil.

Pemilik tanah diikutsertakan didalam kepengurusan pada perusahaan yang dibentuk APERNAS sebagai Komisaris atau Direktur dengan komposisi pemegang saham sebesar 20%.

Pembayaran kepada Pemilik Tanah dilakukan dengan 3 tahap, sebagai berkut :

Tahap I sebesar 40% dari harga tanah ketika Bank Pelaksana mencairkan Dana Konstruksi (dari dana FLPP). Dana tersebut cair pada saat seluruh perijinan pembangunan rumah telah selesai. Proses tahap I memakan waktu -/+ 4 (empat) bulan.

Tahap II sebesar 40% dari harga tanah ketika Bank Pelaksana mencairkan Dana Konstruksi (dari dana FLPP) berikutnya. Dana tersebut cair pada saat progress pembangunan rumah mencapai 40%.

Tahap III sebesar 20% dari harga tanah ketika Bank Pelaksana mencairkan Dana Konstruksi (dari dana FLPP) berikutnya. Dana tersebut cair pada saat progress pembangunan rumah mencapai 100%.

Pemilik tanah sebagai Komisaris atau Direktur akan mendapat bagian keuntungan sebesar 25% dari keuntungan perusahaan. Proyeksi keuntungan Net perusahaan atas rumah sejahtera tapak (horizontal) sebesar -/+ Rp.15.000.000,- per unit.

Dengan demikian maka pemilik tanah akan mendapatkan bagian keuntungan sebesar 25% x Rp.15.000.000,- = Rp.3.750.000,- per unit.

Sedangkan proyeksi keuntungan Net perusahaan atas rumah sejahtera susun (vertikal) sebesar -/+ Rp. 20.000.000,- per unit.

Dengan demikian maka pemilik tanah akan mendapatkan bagian keuntungan sebesar 25% x Rp.20.000.000 = Rp.5.000.000,- per unit.Contoh: Lokasi lahan di Kragilan Serang Banten seluas 15 ha, harga tanah Rp.60.000,- per M2. Jadi nilai tanah sebesar :15 ha x Rp.60.000,- = Rp.9.000.000.000,-.Lahan tersebut dapat dibangun sebanyak 1.250 unit rumah sejahtera tapak (horizontal) type 36/72 M2.

Maka pengembalian dan kompensasi yang akan diterima Pihak Pemilik Tanah sebagai Komisaris atau Direktur sebanyak 4 (empat) tahap sebagai berikut: Tahap I sebesar 40% x Rp.9.000.000.000,-= Rp.3.600.000.000,- Tahap II sebesar 40% x Rp.9.000.000.000,-= Rp.3.600.000.000,-

Tahap III sebesar 20% x Rp.9.000.000.000,-= Rp.1.800.000.000,-

Tahap IV menerima 25% bagian keuntungan perusahaan. Proyeksi keuntungan Net perusahaan atas rumah sejahtera tapak (horizontal) sebesar -/+ Rp.15.000.000,- per unit. Dengan demikian maka Pihak Pemilik Tanah yang posisinya sebagai Komisaris atau Direktur akan mendapatkan bagian keuntungan sebesar :

25% x Rp.15.000.000,- = Rp.3.750.000,- per unit.Jadi besarnya keuntungan sebesar :

1.250 unit x Rp. 3.750.000,- = Rp. 4.687.500.000,- (empat milyar enam ratus delapan puluh tujuh juta lima ratus ribu rupiah). Lokasi lahan di Bojong Gede Bogor seluas 5 ha, harga tanah Rp.500.000,- per M2.Jadi nilai tanah sebesar 5 ha x Rp.500.000,- = Rp.25.000.000.000,-.Lahan tersebut akan dapat dibangun sebanyak 4.300 unit rumah sejahtera susun (vertical) type 21 M2 dan 42 M2.

Maka pengembalian dan kompensasi yang akan diterima Pihak Pemilik Tanah sebagai komisaris atau direktur sebanyak 4 (empat) tahap sebagai berikut: Tahap I 40% x Rp.25.000.000.000,-= Rp.10.000.000.000,- Tahap II 40% x Rp.25.000.000.000,-= Rp.10.000.000.000,-

Tahap III 20% x Rp.25.000.000.000,-= Rp. 5.000.000.000,-

Tahap IV menerima 25% bagian keuntungan perusahaan. Proyeksi keuntungan Net perusahaan atas rumah sejahtera susun (vertikal) sebesar -/+ Rp.20.000.000,- per unit. Dengan demikian maka Pihak Pemilik Tanah yang posisinya sebagai Komisaris atau Direktur akan mendapatkan bagian keuntungan sebesar :

25% x Rp.20.000.000,- = Rp.5.000.000,- per unit.

Jadi besarnya keuntungan sebesar :

4.300 unit x Rp. 5.000.000,- = Rp. 21.500 .000.000,- (dua puluh satu milyar lima ratus juta rupiah).B. Pengembang / Kontraktor.

APERNAS mengharapkan agar Pengembang dan Kontraktor itu merangkap menjadi satu kesatuan yang tidak terpisahkan sehingga akan memudahkan dalam memuluskan pekerjaan.

Hal-hal yang harus dipenuhi oleh Pengembang / Kontraktor serta fasilitas yang akan didapatkan sebagai berikut :

Bersedia membuat kesepakatan dengan APERNAS yang diikat secara notariil.

Bersedia mengeluarkan dana untuk pengurusan seluruh biaya perijinan pembangunan rumah dengan rincian sebagai berikut :

Biaya perijinan rumah sejahtera tapak (horizontal) sebesar -/+ Rp.1.500.000.000,- (satu milyar lima ratus juta rupiah).

Biaya perijinan rumah sejahtera susun (vertikal) sebesar -/+ Rp.3.000.000.000,- (tiga milyar rupiah).

Dana untuk biaya perijinan tersebut ditransfer oleh Pengembang/Kontraktor ke rekening bersama yang dibuat antara Pengembang/Kontraktor dengan APERNAS.

Biaya perijinan yang telah dikeluarkan oleh Pengembang/Kontraktor akan dikembalikan oleh APERNAS secara bertahap sebagai berikut:

Tahap I sebesar 50% dari biaya perijinan ketika Bank Pelaksana mencairkan dana Konstruksi (dari dana FLPP). Dana tersebut cair pada saat seluruh perijinan pembangunan rumah telah selesai lalu diserahkan oleh APERNAS kepada Bank Pelaksana bersamaan dengan sertipikat tanah. Proses tahap I memakan waktu -/+ 4 (empat) bulan.

Tahap II sebesar 50% dari biaya perijinan dikembalikan pada saat progress pembangunan rumah mencapai 45%.

Pengembang/kontraktor diikutsertakan didalam kepengurusan pada perusahaan yang dibentuk APERNAS sebagai Direktur atau Komisaris dengan komposisi pemegang saham sebesar 25%.

Dengan kata lain bahwa Pengembang/Kontraktor sebagai Direktur atau Komisaris akan mendapat bagian keuntungan sebesar 25% dari keuntungan perusahaan.

Proyeksi keuntungan Net perusahaan atas rumah sejahtera tapak (horizontal) sebesar -/+ Rp.15.000.000,- per unit.

Dengan demikian maka pemilik tanah akan mendapatkan bagian keuntungan sebesar 25% x Rp.15.000.000,- = Rp.3.750.000,- per unit.

Proyeksi keuntungan Net perusahaan atas rumah sejahtera susun (vertikal) sebesar -/+ Rp. 20.000.000,- per unit.

Dengan demikian maka pemilik tanah akan mendapatkan bagian keuntungan sebesar 25% x Rp.20.000.000 = Rp.5.000.000,- per unit.Contoh:

Lokasi lahan di Kragilan Serang Banten seluas 15 ha, lahan tersebut dapat dibangun sebanyak 1.250 unit rumah sejahtera tapak (horizontal) type 36/72 M2. Dana talangan yang dikeluarkan untuk pengurusan perijinan sebesar Rp.1.500.000.000,- (satu milyar lima ratus juta rupiah).

Maka pengembalian dan kompensasi yang akan diterima Pihak Pengembang/Kontraktor sebagai Direktur atau Komisaris sebanyak 3 (tiga) tahap sebagai berikut: Tahap I sebesar 50% x Rp.1.500.000.000,-= Rp.750.000.000,- Tahap II sebesar 50% x Rp.1.500.000.000,-= Rp.750.000.000,-

Tahap III menerima 25% bagian keuntungan perusahaan.Proyeksi keuntungan Net perusahaan atas rumah sejahtera tapak (horizontal) sebesar -/+ Rp.15.000.000,- per unit. Dengan demikian maka Pihak Pengembang/Kontraktor yang posisinya sebagai Direktur atau Komisaris akan mendapatkan bagian keuntungan sebesar :

25% x Rp.15.000.000,- = Rp.3.750.000,- per unit.

Jadi besarnya keuntungan sebesar :

1.250 unit x Rp. 3.750.000,- = Rp. 4.687.500.000,- (empat milyar enam ratus delapan puluh tujuh juta lima ratus ribu rupiah). Lokasi lahan di Bojong Gede Bogor seluas 5 ha, lahan tersebut dapat dibangun sebanyak 4.300 unit rumah sejahtera susun (vertical) type 21 M2 dan 42 M2. Dana talangan yang dikeluarkan untuk pengurusan perijinan sebesar Rp.3.000.000.000,- (tiga milyar rupiah).

Maka pengembalian dan kompensasi yang akan diterima Pihak Pengembang/Kontraktor sebagai Direktur atau Komisaris sebanyak 3 (tiga) tahap sebagai berikut: Tahap I 50% x Rp.3.000.000.000,-= Rp.1.500.000.000,- Tahap II 50% x Rp.3.000.000.000,-= Rp.1.500.000.000,-

Tahap III menerima 25% bagian keuntungan perusahaan.Proyeksi keuntungan Net perusahaan atas rumah sejahtera susun (vertikal) sebesar -/+ Rp.20.000.000,- per unit. Dengan demikian maka Pihak Pemilik Tanah yang posisinya sebagai Komisaris atau Direktur akan mendapatkan bagian keuntungan sebesar :

25% x Rp.20.000.000,- = Rp.5.000.000,- per unit.

Jadi besarnya keuntungan sebesar :

4.300 unit x Rp. 5.000.000,- = Rp. 21.500 .000.000,- (dua puluh satu milyar lima ratus juta rupiah). Pengembang/Kontraktor akan mendapatkan Keuntungan dari selisih antara Rencana Anggaran Biaya (RAB) dengan realisasi biaya pembangunan rumah. Diproyeksikan bahwa keuntungan yang akan diperoleh Pengembang/Kontraktor dari pembangunan rumah tersebut sebesar -/+ 20% dari RAB.

Selain itu Pengembang/kontraktor dalam statusnya sebagai Direktur atau Komisaris akan mendapatkan gaji bulanan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Demikianlah penjelasan singkat mengenai peluang pembangunan rumah sejahtera tapak (horizontal) dan rumah sejahtera susun (vertical) melalui APERNAS yang merupakan kepanjangan tangan dari Kementerian Perumahan Rakyat Republik Indonesia, dengan harapan semoga kita dapat memanfaatkan peluang yang baik ini untuk kesejahteraan keluarga dan masyarakat, amin..

Jakarta, Januari 2013

Dewan Pengurus Pusat

ASOSIASI PENGEMBANGRUMAH SEDERHANA SEHAT NASIONAL

TTD

Ir. H. Andi Muhammad Yusuf

Sekretaris Jenderal

=====AL=====