znaleckÝ posudok · 2017. 1. 11. · znalec: ing. Štefan pastierovič číslo posudku: 80/2016...

Meno, adresa znalca: Ing. Štefan Pastierovič, Majerská cesta 65, 974 01 Banská Bystrica Č.tel.: 0908 773 888, 0903 340 292 E-mail : [email protected] Zadávateľ: Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 84, 920 01 Hlohovec, IČO 36253073 Číslo spisu /objednávky/: Objednávka sp.zn. DDr. 158/2016 zo dňa 15.06.2016

ZNALECKÝ POSUDOK

číslo 80/2016 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.súp. 588 na parc.č. 532 v k.ú. Ilava, obec Ilava, okres Ilava, včítane príslušenstva, vonkajších úprav a pozemkov parc.č. 531/1, 532 a 533. Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. Počet strán posudku /z toho príloh/: 37 /z toho 14 strán príloh/ Počet odovzdaných vyhotovení: 3 V Banskej Bystrici dňa 09.09.2016

Znalec: Ing. Štefan Pastierovič číslo posudku: 80/2016

Strana 2

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1 Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.súp. 588 na parc.č. 532 v k.ú. Ilava, obec Ilava, okres Ilava, včítane príslušenstva, vonkajších úprav a pozemkov parc.č. 531/1, 532 a 533. 1.2 Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. 1.3 Dátum vyžiadania posudku: 15.06.2016 1.4 Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 12.07.2016 1.5 Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 09.09.2016 1.6 Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.6.1 Dodané zadávateľom :

Objednávka sp.zn. DDr.158/2016 na znalecký posudok zo dňa 15.06.2016. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1966, k.ú. Ilava - kópia z katastrálneho portálu zo

dňa 03.07.2016. Informatívna kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Ilava - kópia z katastrálneho portálu zo dňa 03.07.2016. Znalecký posudok č.146/2012 vypracovaný znalkyňou Ing.Šárkou Kurucovou zo dňa 03.07.2012 - kópia.

1.6.2 Obstarané znalcom :

Obhliadka skutkového stavu nehnuteľnosti. Indexy cenového rastu vydané ŠÚ SR. Fotodokumentácia nehnuteľnosti. Programové vybavenie HYPO, verzia 14.50 od firmy Kros s.r.o. Žilina. Informácie z internetových portálov, inzercia predajov nehnuteľností.

1.7 Použitý právny predpis:

Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších zmien a doplnkov.

1.8 Ďalšie použité právne predpisy a literatúra:

Zákon NR SR č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.

Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov.

Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita 2001. STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Zákon č. 527/2002 o dobrovoľných dražbách v znení neskorších zmien a doplnkov. Cenové správy pre stavebníctvo vydávané spoločnosťou ODIS s.r.o. Žilina.

1.9 Osobitné požiadavky zadávateľa: Nie sú žiadne.


Strana 3

II. POSUDOK

1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a/ Výber použitej metódy: Príloha č.3 Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že táto metóda je v danom prípade najobjektívnejšia. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike ÚSI Žilina, r. 2001 a prepočítaných na menu EURO. Technická hodnota je upravená o vplyvy, pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v mieste a čase. Použitie kombinovanej metódy nebolo možné vzhľadom k tomu, že ide o nehnuteľnosť bez schopnosti dosahovať primeraný výnos formou prenájmu. Pre použitie porovnávacej metódy nebol v danej lokalite dostatok vstupných údajov o porovnateľných prevodoch. b/ Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č. 1966, k.ú. Ilava A: Majetková podstata: Pozemky parc.č. 531/1, záhrady o výmere 176 m2 parc.č. 532, zastavané plochy a nádvoria o výmere 308 m2 parc.č. 533, záhrady o výmere 316 m2 Stavby rodinný dom č.súp. 588 na parc.č. 532 B. Vlastníci:

Tatiana Balajová rod. Dvončová, Centrum II. 95/63, Dubnica nad Váhom, PSČ 018 41, SR, dát.nar. 29.05.1975, v spoluvlastníckom podiele 1/1

C. Ťarchy: Záložné právo v prospech Prima banka Slovensko, a.s. a exekučné záložné právo v prospech Sociálnej poisťovne sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva. c/ Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a fotodokumentácia domu boli vykonané dňa 12.07.2016. Znalcovi nebola umožnená vnútorná obhliadka a kontrolné zameranie stavby, vzhľadom k uvedenému je tento posudok vypracovaný v zmysle zákona o dobrovoľných dražbách z dostupných podkladov, vonkajšej obhliadky domu a zistení pri miestnom šetrení. Dostupnými podkladmi boli list vlastníctva, kópia z katastrálnej mapy, Znalecký posudok č.146/2012 znalkyne Ing.Šárky Kurucovej zo dňa 03.07.2012 a informácie dostupné na internetových portáloch. d/ Technická dokumentácia : Schematická technická dokumentácia rodinného domu v rozsahu pôdorysov jednotlivých podlaží domu a doklad o veku domu boli prevzaté z predchádzajúcich znaleckých dokazovaní a neboli porovnané so skutkovým stavom, pretože znalcovi nebol dom sprístupnený. e/ Údaje katastra nehnuteľností : Právna dokumentácia bola pri miestnom šetrení porovnaná so zisteným skutkovým stavom a je s ním v súlade. Hodnotený rodinný dom a pozemky sú evidované v katastri nehnuteľností tak popisne na liste vlastníctva č. 1966 vedenom Katastrálnym odborom Okresného úradu Ilava pre k.ú. Ilava, ako aj geometricky v katastrálnej mape. Podľa katastrálnej mapy je medzi pozemkami patriacimi k vlastníctvu domu a verejnou uličnou komunikáciou pás pozemkov (v registri KN-C parc.č. 531/2 identifikovaná v registri KN-E ako parc.č. 1163/2), ktorý je vo vlastníctve iných súkromných osôb, konkrétnymi vlastníkmi sú Ján Hajas a Zuzana Kubánová /podľa LV č.2990/, na tomto pozemku je umiestnený vstup do hodnoteného rodinného domu, to znamená, že dom pri terajšom vlastníckom usporiadaní nie je priamo prístupný z verejnej komunikácie.


Strana 4

f/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Pozemky

parc.č. 531/1, záhrady o výmere 176 m2 parc.č. 532, zastavané plochy a nádvoria o výmere 308 m2 parc.č. 533, záhrady o výmere 316 m2

Stavby

rodinný dom č.súp. 588 na parc.č. 532 plot uličný na parc.č. 531/1 plot deliaci na parc.č. 531/1 prípojka vody na parc.č. 531/1 vodomerná šachta na parc.č. 531/1 žumpa na parc.č. 531/1 elektrická NN prípojka na parc.č. 531/1 spevnené plochy betónové na parc.č. 532 spevnené plochy zo zámkovej dlažby na parc.č. 531/1, 532 vonkajšie schody do domu na parc.č. 532 vonkajšie schody na terasu na parc.č. 532

g/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú žiadne.

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY

2.1 RODINNÉ DOMY

2.1.1 Rodinný dom č.súp. 588

POPIS STAVBY Hodnotená nehnuteľnosť je samostatne stojaci murovaný rodinný dom, JKSO 803 6, ktorý má jedno čiastočné podzemné, jedno nadzemné a jedno čiastočné podkrovné podlažie, nie je podpivničený. Podľa predložených podkladov bol dom postavený v roku 1971, podľa predchádzajúcich znaleckých dokazovaní bol dom v rokoch 2005 - 2008 zrekonštruovaný, išlo najmä o stavebné úpravy interiérov, výmenu okien a strešnej krytiny, teda prvkov krátkodobej životnosti. Vzhľadom k tomu, že rekonštrukcia sa nevzťahovala na prvky dlhodobej životnosti, tak opotrebenie nehnuteľnosti v tomto posudku je stanovené lineárnou metódou s vekom stavby od roku 1971 a životnosťou 100 rokov. Znalcovi nebola umožnená vnútorná obhliadka a kontrolné zameranie stavby, vzhľadom k uvedenému je tento posudok vypracovaný v zmysle zákona o dobrovoľných dražbách z dostupných podkladov, vonkajšej obhliadky domu a zistení pri miestnom šetrení. Dostupnými podkladmi boli list vlastníctva, kópia z katastrálnej mapy, Znalecký posudok č.146/2012 znalkyne Ing.Šárky Kurucovej zo dňa 03.07.2012 a informácie dostupné na internetových portáloch. Dispozičné riešenie: Dispozične sa v podzemnom podlaží, ktoré je pod časťou domu nachádzajú garáž so schodiskom, práčovňa a kotolňa. V prízemí domu sú vstupná chodba, WC, chodba so schodiskom, kuchyňa s jedálňou, kúpeľňa a dve izby. V čiastočnom podkroví sú schodisko, chodba a dve izby, časť podkrovia tvorí povalový priestor. Stavebno - technický popis: Konštrukčne ide o murovanú stavbu, podzemné podlažie je osadené v priemernej hĺbke 1-2 m so zvislou izoláciou, základy domu sú betónové pásové s vodorovnou izoláciou, zvislé obvodové konštrukcie sú v suteréne železobetónové monolitické, v nadzemných podlažiach murované tehlové v priemernej hrúbke 40 - 50 cm, deliace priečky sú murované, stropy nad suterénom a prízemím železobetónové monolitické, nad podkrovím drevené trámové s rovnými podhľadmi, strecha je sedlová, krytina z plechových šablón typu ROVA, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu. Okná aj vstupné dvere sú plastové, vnútorné dvere drevené plné hladké alebo zasklené, vonkajšie omietky sú brizolitové, vnútorné omietky vápenné štukové hladké, podlahy v obytných miestnostiach sú plávajúce, z veľkoplošných parkiet, v ostatných miestnostiach prevládajú keramické dlažby,


Strana 5

v suteréne cementový poter. Dom je napojený na prípojky elektrickej energie, vody aj zemného plynu z verejných sietí, kanalizácia je zaústená do vlastnej žumpy pri dome. Vykurovanie je ústredné teplovodné, zdrojom je plynový kotol umiestnený v kotolni v suteréne, na ohrev TÚV slúži zásobníkový ohrievač prepojený s kotlom ÚK. V suterénnom podlaží sa nachádzajú v práčovni smaltovaná vaňa s obyčajnou batériou, v kotolni plynový kotol a zásobníkový ohrievač TÚV. V kuchyni prízemia je linka na báze dreva dĺžky 3,00 m s nerezovým drezom, pákovou nerezovou batériou, kombinovaným plynovým sporákom s elektrickou rúrou, v kúpeľni je vaňa s keramickým obkladom a umývadlo, batérie sú nerezové pákové, steny sú s keramickými obkladmi, samostatné WC je s umývadlom a s keramickými obkladmi stien. V podkrovnom podlaží sa vnútorné rozvody vody a kanalizácia nenachádzajú.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy

MERNÉ JEDNOTKY

Podlažie Začiatok užívania

Výpočet zastavanej plochy ZP [m2] kZP

1. PP 1971 1,2*(3,04*6,65+2,35*4,30+1,64*3,80+2,42*3,80)

54,9 120/54,9=2,186

1. NP 1971 9,79*9,91+3,55*2,35 105,36 120/105,36=1,139

1. Podkrovie 1971 1,2*(4,40*3,37+2,21*1,30+3,46*2,51+2,09*2,32+1,10*4,90)

43,94 120/43,94=2,731

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu.

1. PODZEMNÉ PODLAŽIE

Bod Položka Hodnota

1 Osadenie do terénu

1.2.a v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m so zvislou izoláciou 750

4 Murivo

4.3 z monolitického betónu 1250

5 Deliace konštrukcie

5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160

6 Vnútorné omietky

6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400

7 Stropy

7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040

13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)

13.2 z pozinkovaného plechu 20

15. Obklady fasád

15.1.d umelý kameň nad 2/3 105

15.3.d umelý kameň nad 1/3 do 1/2 100

16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice

16.6 cementový poter 180

17 Dvere


Strana 6

17.3 hladké plné alebo zasklené 135

18 Okná

18.7 jednoduché drevené alebo oceľové 150

23 Dlažby a podlahy ost. miestností

23.6 cementový poter, tehlová dlažba 50

25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)

25.1 svetelná, motorická 280

30 Rozvod vody

30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35

31 Inštalácia plynu

31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35

Spolu 4690

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:

32 Vráta garážové

32.1 z tvrdého dreva (1 ks) 85

33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika

33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10

34 Zdroj teplej vody

34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks)

65

35 Zdroj vykurovania

35.1.c kotol ústredného vykurovania značkové kotly, vrátane typov turbo (Junkers, Vaillant, Leblanc…) (1 ks)

335

37 Vnútorné vybavenie

37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30

38 Vodovodné batérie

38.4 ostatné (1 ks) 15

40 Vnútorné obklady

40.3 prevažnej časti práčovne min. do 1,35 m výšky (1 ks) 60

40.4 vane (1 ks) 15

Spolu 615

1. NADZEMNÉ PODLAŽIE


2 Základy

2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou 520

3 Podmurovka

3.5.c podpivničené do 1/2 ZP - priem. výška 50-100 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic 200

4 Murivo

4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm

1290





7 Stropy


Strana 7

7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040

8 Krovy

8.3 väznicové sedlové, manzardové 575

10 Krytiny strechy na krove

10.1.c plechové pozinkované 570

12 Klampiarske konštrukcie strechy

12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače)

65



14. Fasádne omietky

14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 195

16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice

16.3 tvrdé drevo, červený smrek 200

17 Dvere

17.1 plné alebo zasklené z tvrdého dreva 530

18 Okná

18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530

19 Okenné žalúzie

19.2 plastové 75

22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)

22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 355


23.2 keramické dlažby 150

24 Ústredné vykurovanie

24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480


25.2 svetelná 155

30 Rozvod vody

30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35

31 Inštalácia plynu

31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35

Spolu 7580


33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika

33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) 20

36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne

36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks)

60

36.7 odsávač pár (1 ks) 30

36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30

36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3 bm) 165

37 Vnútorné vybavenie

37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks) 65

37.5 umývadlo (1 ks) 10

38 Vodovodné batérie

38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35


Strana 8

38.3 pákové nerezové (3 ks) 60

39 Záchod

39.2 splachovací s umývadlom (1 ks) 35

40 Vnútorné obklady

40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80

40.4 vane (1 ks) 15

40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30

40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15

45 Elektrický rozvádzač

45.1 s automatickým istením (1 ks) 240

Spolu 890

1. PODKROVIE


4 Murivo

4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm

1290





7 Stropy

7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 760



14. Fasádne omietky

14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 65

17 Dvere

17.1 plné alebo zasklené z tvrdého dreva 530

18 Okná

18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530

19 Okenné žalúzie

19.2 plastové 75

22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)

22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 355


23.3 xylolit, palubovky, dosky 150

24 Ústredné vykurovanie

24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480


25.2 svetelná 155

Spolu 4970


Spolu 0


Strana 9

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00

Podlažie Výpočet RU na m2 ZP Hodnota RU [€/m2]

1. PP (4690 + 615 * 2,186)/30,1260 200,31

1. NP (7580 + 890 * 1,139)/30,1260 285,26

1. Podkrovie (4970 + 0 * 2,731)/30,1260 164,97

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom

Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]

1. PP 1971 45 55 100 45,00 55,00

1. NP 1971 45 55 100 45,00 55,00

1. Podkrovie 1971 45 55 100 45,00 55,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA

Názov Výpočet Hodnota [€]

1. PP z roku 1971

Východisková hodnota 200,31 €/m2*54,90 m2*2,313*1,00 25 436,10

Technická hodnota 55,00% z 25 436,10 13 989,86

1. NP z roku 1971



1. Podkrovie z roku 1971



VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

Podlažie Východisková hodnota [€] Technická hodnota [€]

1. podzemné podlažie 25 436,10 13 989,86

1. nadzemné podlažie 69 517,20 38 234,46

1. podkrovné podlažie 16 766,43 9 221,54

Spolu 111 719,73 61 445,86

2.2 PRÍSLUŠENSTVO

2.2.1 Plot uličný na p.č. 531/1

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2ex Inžinierske stavby


Strana 10

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ

Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ

1. Základy vrátane zemných prác:

z kameňa a betónu 10,00m 700 23,24 €/m

2. Podmurovka:

betónová monolitická alebo prefabrikovaná 10,00m 926 30,74 €/m

Spolu: 53,98 €/m

3. Výplň plotu:

z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 11,00m2 435 14,44 €/m

4. Plotové vráta:

b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov

1 ks 7505 249,12 €/ks

5. Plotové vrátka:

b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov

1 ks 3890 129,12 €/ks

Dĺžka plotu: 10,00 m Pohľadová plocha výplne: 10,00*1,10 = 11,00 m2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00


Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]

Plot uličný na p.č. 531/1 1971 45 15 60 75,00 25,00



Východisková hodnota (10,00m * 53,98 €/m + 11,00m2 * 14,44 €/m2 + 1ks * 249,12 €/ks + 1ks * 129,12 €/ks) * 2,313 * 1,00

2 490,82

Technická hodnota 25,00 % z 2 490,82 € 622,71

2.2.2 Plot bočný na p.č. 531/1

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2ex Inžinierske stavby

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ

Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ

1. Základy vrátane zemných prác:

z kameňa a betónu 33,20m 700 23,24 €/m

2. Podmurovka:

betónová monolitická alebo prefabrikovaná 33,20m 926 30,74 €/m

Spolu: 53,98 €/m

3. Výplň plotu:


Strana 11

z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 39,84m2 435 14,44 €/m

Dĺžka plotu: 33,20 m Pohľadová plocha výplne: 33,20*1,20 = 39,84 m2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00



Plot bočný na p.č. 531/1 2011 5 45 50 10,00 90,00



Východisková hodnota (33,20m * 53,98 €/m + 39,84m2 * 14,44 €/m2) * 2,313 * 1,00 5 475,86

Technická hodnota 90,00 % z 5 475,86 € 4 928,27

2.2.3 Vodovodná prípojka na p.č. 531/1

ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 827 1 Vodovod Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 €/bm Počet merných jednotiek: 27,00 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00



Vodovodná prípojka na p.č. 531/1

1971 45 15 60 75,00 25,00



Východisková hodnota 27 bm * 59,09 €/bm * 2,313 * 1,00 3 690,23



Strana 12

2.2.4 Vodomerná šachta na p.č. 531/1

ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 827 1 Vodovod Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 €/m3 OP Počet merných jednotiek: 1.20*1.00*1.50 = 1,8 m3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00



Vodomerná šachta na p.č. 531/1

1971 45 15 60 75,00 25,00



Východisková hodnota 1,8 m3 OP * 254,27 €/m3 OP * 2,313 * 1,00 1 058,63


2.2.5 Žumpa na p.č. 531/1

ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 827 2 Kanalizácia Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11) Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 €/m3 OP Počet merných jednotiek: 10,00 m3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00



Žumpa na p.č. 531/1 1994 22 28 50 44,00 56,00


Strana 13



Východisková hodnota 10 m3 OP * 107,88 €/m3 OP * 2,313 * 1,00 2 495,26


2.2.6 Elektrická NN prípojka na p.č. 531/1

ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 828 7 Elektrické rozvody Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.k) káblová prípojka zemná Al 4*25 mm*mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 480/30,1260 = 15,93 €/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 9,56 €/bm Počet merných jednotiek: 29,00 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00



Elektrická NN prípojka na p.č. 531/1

2007 9 41 50 18,00 82,00



Východisková hodnota 29 bm * (15,93 €/bm + 0 * 9,56 €/bm) * 2,313 * 1,00 1 068,54


2.2.7 Spevnené plochy betónové na parc.č. 532

ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 822 2,5 Spevnené plochy Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm


Strana 14

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 €/m2 ZP Počet merných jednotiek: 8,90*3,30 = 29,37 m2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00



Spevnené plochy betónové na parc.č. 532

1971 45 15 60 75,00 25,00



Východisková hodnota 29,37 m2 ZP * 8,63 €/m2 ZP * 2,313 * 1,00 586,26

Technická hodnota 25,00 % z 586,26 € 146,57

2.2.8 Spevnené plochy dláždené na parc.č. 531/1, 532

ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 822 2,5 Spevnené plochy Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.f) Zámková betónová dlažba - kladené do piesku Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 440/30,1260 = 14,61 €/m2 ZP Počet merných jednotiek: 4,20*3,50+4,40*4,65+0,80*24,20 = 54,52 m2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00



Spevnené plochy dláždené na parc.č. 531/1, 532

2007 9 31 40 22,50 77,50



Východisková hodnota 54,52 m2 ZP * 14,61 €/m2 ZP * 2,313 * 1,00 1 842,39



Strana 15

2.2.9 Vonkajšie schody do domu na parc.č. 532

ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 822 2 Vonkajšie a predložené schody Kód KS: 2112 Miestne komunikácie

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: 10.4. Betónové na terén s povrchom z keramickej dlažby Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 385/30,1260 = 12,78 €/bm stupňa Počet merných jednotiek: 7*1,50 = 10,5 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00



Vonkajšie schody do domu na parc.č. 532

1971 45 15 60 75,00 25,00



Východisková hodnota 10,5 bm stupňa * 12,78 €/bm stupňa * 2,313 * 1,00 310,38


2.2.10 Vonkajšie schody na terasu na parc.č. 532

ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 822 2 Vonkajšie a predložené schody Kód KS: 2112 Miestne komunikácie

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: 10.4. Betónové na terén s povrchom z keramickej dlažby Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 385/30,1260 = 12,78 €/bm stupňa Počet merných jednotiek: 2*7*0,70 = 9,8 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00



Vonkajšie schody na terasu na parc.č. 532

2007 9 41 50 18,00 82,00


Strana 16



Východisková hodnota 9,8 bm stupňa * 12,78 €/bm stupňa * 2,313 * 1,00 289,69


2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

Názov Východisková hodnota [€] Technická hodnota [€]

Rodinný dom č.súp. 588 111 719,73 61 445,86

Ploty

Plot uličný na p.č. 531/1 2 490,82 622,71

Plot bočný na p.č. 531/1 5 475,86 4 928,27

Vonkajšie úpravy

Vodovodná prípojka na p.č. 531/1 3 690,23 922,56

Vodomerná šachta na p.č. 531/1 1 058,63 264,66

Žumpa na p.č. 531/1 2 495,26 1 397,35

Elektrická NN prípojka na p.č. 531/1 1 068,54 876,20

Spevnené plochy betónové na parc.č. 532 586,26 146,57

Spevnené plochy dláždené na parc.č. 531/1, 532 1 842,39 1 427,85

Vonkajšie schody do domu na parc.č. 532 310,38 77,60

Vonkajšie schody na terasu na parc.č. 532 289,69 237,55

Celkom: 131 027,79 72 347,18

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a/ Analýza polohy nehnuteľností:

Hodnotený rodinný dom sa nachádza v okrajovej obytnej zóne okresného mesta Ilava, konkrétne na ulici Skala č.7, t.j. v juhovýchodnej časti mesta. Okresné mesto Ilava má 5474 obyvateľov /údaj k 31.12.2015/, leží v regióne Stredné Považie, asi 27 km od krajského mesta Trenčín. Hodnotený dom je prístupný z uličnej cestnej komunikácie /samotný vstup k domu je cez cudzí súkromný pozemok/, je napojený na elektroinštaláciu, vodu a zemný plyn z verejných sietí, kanalizácia je zaústená do vlastnej žumpy. V okolí stavby je životné prostredie bez zjavného poškodenia, s bežnou prašnosťou a hlučnosťou od uličnej cestnej premávky. Na trhu s nehnuteľnosťami v danom mieste je dopyt a ponuka v rovnováhe, najmä s prihliadnutím na polohu v okresnom meste a reálnu kúpnu silu obyvateľstva. Možnosti zamestnanosti sú primerané polohe, t.j. v súčasnom období s nezamestnanosťou do 10%. Vzhľadom na uvedené polohové charakteristiky a pomer všeobecnej hodnoty k hodnote technickej dosahovaný pri predajoch obdobných nehnuteľností v danom mieste a čase stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie vo výške 0,50.

b/ Analýza využitia nehnuteľností:

Hodnotená nehnuteľnosť je stavba rodinného domu určená na individuálne bývanie, podľa ústnych informácií od susedov získaných pri miestnom šetrení rodinný dom v súčasnom období nie je trvale obývaný. c/ Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností:

Záložné právo v prospech Prima banka Slovensko, a.s. a exekučné záložné právo v prospech Sociálna poisťovňa, a.s. sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva. Podľa katastrálnej mapy je medzi pozemkami patriacimi k vlastníctvu domu a verejnou uličnou komunikáciou pás pozemkov (v registri KN-C parc.č. 531/2 identifikovaná v registri KN-E ako parc.č. 1163/2), ktorý je vo vlastníctve iných súkromných osôb, konkrétnymi vlastníkmi sú Ján Hajas a Zuzana Kubánová /podľa LV č.2990/, na tomto pozemku je umiestnený vstup do hodnoteného rodinného domu, to znamená, že dom pri terajšom vlastníckom usporiadaní nie je priamo prístupný z verejnej komunikácie.


Strana 17

3.1 STAVBY

3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:

Trieda Výpočet Hodnota

I. trieda III. trieda + 200 % = (0,500 + 1,000) 1,500

II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,000

III. trieda Priemerný koeficient 0,500

IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,275

V. trieda III. trieda - 90 % = (0,500 - 0,450) 0,050

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:

Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda kPDI Váha

vI Výsledok

kPDI*vI

1 Trh s nehnuteľnosťami

dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,500 13 6,50

2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce

časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,500 30 15,00

3 Súčasný technický stav nehnuteľností

nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1,000 8 8,00

4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti

objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,500 7 10,50

5 Príslušenstvo nehnuteľnosti

bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,500 6 3,00

6 Typ nehnuteľnosti

priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením.

II. 1,000 10 10,00

7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti

dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 %

II. 1,000 9 9,00

8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby

priemerná hustota obyvateľstva II. 1,000 6 6,00

9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám

orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 1,000 5 5,00

10 Konfigurácia terénu

rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1,500 6 9,00

11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby

elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy

III. 0,500 7 3,50

12 Doprava v okolí nehnuteľnosti

železnica, autobus a miestna doprava II. 1,000 7 7,00

13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra)

okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby

II. 1,000 10 10,00


Strana 18

14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby

les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0,275 8 2,20

15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby

bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,000 9 9,00

16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut.

bez zmeny III. 0,500 8 4,00

17 Možnosti ďalšieho rozšírenia

žiadna možnosť rozšírenia V. 0,050 7 0,35

18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností

nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,050 4 0,20

19 Názor znalca

priemerná nehnuteľnosť III. 0,500 20 10,00

Spolu 180 128,25

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 128,25/ 180 0,713

Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kPD = 72 347,18 € * 0,713 51 583,54 €

3.2 POZEMKY

3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU

3.2.1.1.1 Pozemky

Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu

výmera [m2] Podiel Výmera [m2]

531/1 záhrada 176 176,00 1/1 176,00

532 zastavané plochy a nádvoria 308 308,00 1/1 308,00

533 záhrada 316 316,00 1/1 316,00

Spolu výmera 800,00

Obec: Ilava Východisková hodnota: VHMJ = 9,96 €/m2

Označenie a názov koeficientu

Hodnotenie Hodnota

koeficientu kS

koeficient všeobecnej situácie

4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov

1,00

kV koeficient intenzity využitia

3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením

1,00

kD koeficient dopravných

vzťahov

4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta

1,00

kP koeficient obchodnej a priemyselnej polohy

3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20


Strana 19

kI koeficient technickej

infraštruktúry pozemku 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,40

kZ koeficient povyšujúcich

faktorov

5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote

2,00

kR koeficient redukujúcich

faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,40 * 2,00 * 1,00 3,3600

Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 9,96 €/m2 * 3,3600 33,47 €/m2

Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 800,00 m2 * 33,47 €/m2 26 776,00 €

VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH

Názov Všeobecná hodnota

pozemku v celosti [€]

parcela č. 531/1 5 890,72

parcela č. 532 10 308,76

parcela č. 533 10 576,52

Spolu 26 776,00


Strana 20

III. ZÁVER

1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.súp. 588 na parc.č. 532 v k.ú. Ilava, obec Ilava, okres Ilava, včítane príslušenstva, vonkajších úprav a pozemkov parc.č. 531/1, 532 a 533. Znalecký posudok je vypracovaný podľa Prílohy č.3 Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že táto metóda je v danom prípade najobjektívnejšia. Použitie kombinovanej metódy nebolo možné vzhľadom k tomu, že ide o nehnuteľnosť bez schopnosti dosahovať primeraný výnos formou prenájmu. Pre použitie porovnávacej metódy nebol v danej lokalite dostatok vstupných údajov o porovnateľných prevodoch. Stanovená hodnota nehnuteľností zodpovedá reálnym cenám dosahovaným na trhu v danom mieste a čase, pre názornosť je v prílohovej časti posudku priložený inzerát predaja rodinného domu v rovnakej lokalite /podstatne väčšieho a novšieho ako je hodnotená nehnuteľnosť/ a aj inzerát predaja stavebného pozemku v meste Ilava. Hlavné stavby:

Názov JKSO ZP (m2) Počet podlaží

Rodinný dom č.súp. 588 803 6 105,36 1+1+1

Pozemky:

Druh pozemku Číslo parcely Výmera (m2)

Pozemky 531/1 176,00

Pozemky 532 308,00

Pozemky 533 316,00

2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 51 583,54 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 26 776,00 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY

Názov Všeobecná hodnota [€]

Stavby

Rodinný dom č.súp. 588 43 810,90

Ploty

Plot uličný na p.č. 531/1 443,99

Plot bočný na p.č. 531/1 3 513,86

Vonkajšie úpravy


Strana 21

Vodovodná prípojka na p.č. 531/1 657,79

Vodomerná šachta na p.č. 531/1 188,70

Žumpa na p.č. 531/1 996,31

Elektrická NN prípojka na p.č. 531/1 624,73

Spevnené plochy betónové na parc.č. 532 104,50

Spevnené plochy dláždené na parc.č. 531/1, 532 1 018,06

Vonkajšie schody do domu na parc.č. 532 55,33

Vonkajšie schody na terasu na parc.č. 532 169,37

Spolu stavby 51 583,54

Pozemky

Pozemky - parc. č. 531/1 (176 m2) 5 890,72

Pozemky - parc. č. 532 (308 m2) 10 308,76

Pozemky - parc. č. 533 (316 m2) 10 576,52

Spolu pozemky (800,00 m2) 26 776,00

Spolu VŠH 78 359,54

Zaokrúhlená VŠH spolu 78 400,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 78 400,00 € Slovom: Sedemdesiatosemtisícštyristo Eur V Banskej Bystrici dňa 9.9.2016 Ing. Štefan Pastierovič


Strana 22

IV. PRÍLOHY 4.1 Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku 4.2 List vlastníctva 4.3 Kópia z katastrálnej mapy 4.4 Situácia širších vzťahov 4.5 Potvrdenie o veku domu 4.6 Pôdorysy domu 4.7 Fotodokumentácia 4.8 Inzercie predaja nehnuteľností - 2x

znaleckÝ posudok · 2017. 1. 11. · znalec: ing. Štefan pastierovič číslo posudku: 80/2016...

Documents