tinjauan kota surabaya kondisi fisik kota surabaya ... · tabel ii.2. persentase pertumbuhan...
TRANSCRIPT
2. TINJAUAN UMUM
TINJAUAN KOTA SURABAYA
1.1. Kondisi Fisik Kota Surabaya
Surabaya merupakan Pintu Gerbang Indonesia Wilayah
Timur dan merupakan kota terbesar kedua di Indonesia.
Selain itu letaknya yang strategis ditunjang keberadaan
pelabuhan laut "Tanjung Perak" dan Bandar Udara "Juanda".
Letak geografis kota Surabaya ialah :
07.12' - 07.21' Lintang Selatan
112.36' - 112.54' Bujur Timur
Ketinggiannya merupakan dataran rendah dengan
ketinggian 3-6 meter di atas permukaan laut dengan suhu
udara tertinggi 29 °C yang terjadi pada bulan Oktober dan
suhu udara terrendah 26,7°C yang terjadi pada bulan
Agustus (Sumber : Data Stasiun Meteorologi Perak I tahun
1991). Curah hujan di Surabaya rata-rata 1.411 mm/tahun.
Curah hujan tertinggi terjadi pada bulan Agustus. Pada
musim kemarau angin bertiup dari arah tenggara dengan
kecepatan rata-rata 10 knots, sedangkan pada musim hujan
angin bertiup dari arah Barat Daya dengan kecepatan rata-
rata 12 knot. Secara keseluruhan luas wilayahnya 290,44
km2
Faktor-faktor alam, meliputi : geologi, topografi,
curah hujan dan angin menurut Master Plan Surabaya 2000
merupakan potensi yang mendukung pembangunan Surabaya.
7
Potensi Kota Surabaya
Seperti yang telah dijelaskan s>ecara umum pada
latar belakng permasa1ahan, bahwa Pemerintah Dati II
Surabaya berkeinginan membangun dan mengembangkan kota
Surabay sebagai kota INDAMARDI (Industri, Dagang, Maritim
dan Pendidikan), maka peranan keempat sektor ini merupa-
kan hal yang penting bagi pertumbuhan dan perkembangan
kota .
Dari sektor industri, mulai dari industri ringan
sampai industri alat-alat berat telah berkembang sangat
pesat, yang (nana hal ini disebabkan oleh :
- Adanya penyempurnaan dalam prosedur perijinan pendirian
perusahaan-perusahaan dalam negeri dan asing (Undang-
undang PMDN dan PMA).
- Adanya penyempurnaan fasilitas yang menunjang sektor
industri.
- Adanya perbaikan fasilitas Perbankan serta kemudahan-
kemudahan mendapatkan fasilitas kredit bank.
Untuk sektor perdagangan, Surabaya mempunyai
pengaruh ke wilayah Indonesia Timur. Pusat kota merupakan
pusat daerah perdagangan yang berpengaruh tidak saja
dalam propinsi Jawa Timur, tetapi sampai di luarnya..
Perdagangan berskala besar berpusat di daerah Utara Kota,
sedang yang berskala kecil tersebar di seluruh kota.
Surabaya yang letaknya sangat strategis ditunjang
oleh arus lalu lintas perdagangan lewat laut yang padat
dan sibuk. Selain itu mengakibatkan pencapaian yang mudah
8
terhadap k.ota ini. Hal tersebut ditunjang keberadaan
Pelabuhan Laut Tanjung Perak.
Dari sektor pendidikan, maka Surabaya merupakan
tempat kegiatan be 1ajar/pendidikan yang berkembang pesat.
Hal ini mengakibatkan berkembangnya tempat-tempat pendid
ikan baik pendidikan dasar maupun pendidikan tinggi.
Sehingga Surabaya merupakan tempat yang cukup sibuk untuk
kegiatan pendidikan.
Hal-hal tersebut merupakan sektor-sektor yang di
dalam perkembangannya merupakan potensi Kota Surabaya.
Keadaan Ekonomi di Surabaya
Tingkat pertumbuhan ekonomi Surabaya dari tahun ke
tahun rata-rata menunjukkan angka yang lebih besar jika
dibandingkan dengan pertumbuhan ekonomi Jawa Timur maupun
Indonesia.
Tingkat pertumbuhan ekonomi Surabaya masih lebih
besar jika dibandingkan dengan tingkat perkembangan
penduduk, dimana selama tahun 1985-1990, pertumbuhan riil
ekonomi Surabaya rata-rata sebesar 5,317,/tahun. Pertumbu
han ekonomi Surabaya tahun 1986-1990 tersebut ditinjau-
dari perkembangan masing-masing sektor.
9
T a b e l I I . 1 .
R a t a r a t a P e r t u m b u h a n D i s t r i b u s i P r o d u k D o m e s t i k R e g i o n a l
K o t a m a d y a S u r a b a y a M e n u r u t L a p a n g a n Usaha A t a s D a s a r
H a r g a K o n s t a n , 19B5 - 1 9 9 0 .
No.
i .
2.
3.
4.
5.
6.
7.
a.
9.
10.
11 .
• i
Lapangan Usaha Rata-rata Pertumbuhan
Pertan ian
Bangunan
Pengangkutan dan komunikasi
Perdagangan, Hotel dan
Restaurant
Industri dan Pengolahan
Pertambangan dan Penggalian
Sewa Rumah
Jasa-j asa
Bank dan Lembaga Keuangan
lain.
Listrik, Gas dan Air Minum
Pemerintahan dan Pertahanan
(1985-1990) (7. / tahun)
1,23
7,86
15,52
23,09
21,29
0,21
4,68
7,11
. 9,96
2,52
7,34
SuiBber : Pendapatan Regional Katamadya Dati I ! Surabaya
10
Tabel II.2.
Persentase Pertumbuhan Ekonomi Surabaya, Jawa Timur,
tahun 1986 - 1990
RINCIAN
- SURABAYA
- JAWA TIMUR
- INDONESIA
1986
8,24
6,05
6,74
1987
6, 10
5,43
2,47
1988
3,31
6,34
5,95
1989
8,75
4,68
4,76
1990
12,98
6,82
5,72
SusiSer : Fendapatan Regional Kotaadya Tingfcat i l Surabaya
Tabel I I . 3 .
P e r s e n t a s e Pertumbuhan R i i l Ekonomi Surabaya,
tahun 1986 - 1990
TAHUN
1986
1987
1988
1989
1990
PERTUMBUHAN EKONOMI
8,24
6, 10
3,31
8,75
12,98
PERKEMBANGAN PENDUDUK
2,65
2,61
2,87
2,53
2,49
PERTUMBUHAN RIIL
5,59
3,49
0,74
6,20
.10,49
Suznber : Fendapatan Regional Kotaiadya Tingkat I I SuraL-va,
1 1
Surabaya merupakan pusat pengembangan utama re
gional yang didukung oleh pengembangan sekunder yang lain
di wilayah Gresik, Jombang, Mojokerto, Sidoarjo dan
Lamongan. Sebagai kota terbesar kedua, Surabaya juga
cukup berperan dalam hubungan dengan dunia internasional,
yang secara tidak langsung memegang peranan dalam mempen-
garuhi laju perkembangan di Indonesia. Jangkauan penga-
ruhnya sampai di seluruh kawasan Nusantara, sehingga
perkembangannya menjadi tolok ukur perkembangan kota-kota
lainnya.
Kota Surabaya hingga saat ini masih merupakan
daerah sasaran yang cukup potensial bagi penanaman modal.
Hal ini berarti kota Surabaya masih memiliki daya tarik
industri yang cukup tinggi dalam berbagai sektor kegiatTan"
perekonomian.
Kebijaksanaan Pemerintah
Kebijaksanaan-kebijaksanaan yang dikeluarkan oleh
Pemerintah yang bertujuan untuk mengembangkan dunia
bisnis/perekonomian di Indonesia adalah sebagai berukut :
- SK. Ketua BKPM No. 15, tanggal 1 Oktober 1985
Tentang penyederhanaan persyaratan berinvestasi dari 36
persyaratan menjadi 23 persyaratan.
- Paket Kebijaksanaan 6 Mei 1987
Pada dasarnya merupakan upaya untuk mendorong ekspor
komoditi non-migas dan mendorong penanaman modal na-
sional maupun modal asing. Upaya tersebut dilaksanakan
12
melalui pngaturan tata niaga, bea masuk, dan pengaturan
mengenai penanaman modal.
Paket Kebijaksanaan 24 Desember 1987
Merupakan tindakj lanjut dari paket-paket kebij aksanaan
sebelumnya dan bertujuan untuk membuka peluang yang
lebih besar untulk kegiatan-kegiatan ekspor komoditi non
migas dan memtieri peluang penanaman modal nasional
maupun modal asing. Upaya tersebut dilaksanakan melalui
pengaturan tat n
nai penanaman mo
iaga, bea masuk, dan pengaturan menge-
dal.
2. TINJAUAN TENAGA KERJA ASING DI SURABAYA
2.1. Masalah Tenaga Kerja Asing di Surabaya dan sekitarnya.
Pada data yang didapat dari Kanwil Depnaker Dati I
Jawa Timur dan BKPMD Datil Jawa Timur terlihat adanya
peningkatan jumlah tenaga kerja asing. Peningkatan ini
disebabkan oleh :
- Masih dibutuhkanhya Tenaga Kerja Asing untuk menangani
pekerjaan-pekerjaan/keahlian tertentu yang belum mampu
dikerjakan oleh tenaga bangsa Indonesia sendiri.
- Peraturan Kebijaksanaan yang mengijinkan/memberi kemu-
dahan kepada pendirian Penanaman Modal Asing (PMA)
serta Perusahaan Asing di Indonesia. (Lihat Bab II,
Sub-bab 1.14)
2.2. Kebutuhan Hunian Tenaga Kerja Asing di Surabaya
Tenaga Kerja Asing pendatang pada umumnya datah'g'
di Surabaya, karena ada tujuan maslah bisnin (69%),
13
selain itu mereka datang karena ada urusan lain selain
urusan bisnis. Tenaga Kerja Asing Pendatang pada umumnya
datang di Surabaya dalam waktu yang cukup lama, sesuai
kontrak yang disetujui. Oleh karena itu tentunya mereka
butuh sarana dan prasarana yang memadai sesuai dengan
sosial budaya mereka untuk memenuhi kebutuhan pokok
mereka dalam melakukan segala aktivitasnya, yaitu adanya
sarana hunian.
Berdasarkan pengamatan di lapangan, pada umumnya
mereka tinggal di :
1. HOTEL
Keuntungan :
- Tersedia fasilitas rekreasi dan servis yang lengkap
- Jangka waktu sewa yang tidak terbatas
- Keamanan terjamin
Kerugian :
- Kurang privacy
- Biaya mahal
- Tidak mempunyai ruang keluarga dan dapur
2. RUMAH KONTRAKAN
Keuntungan :
- Privacy tinggi
- Mempunyai fasilitas yang sesuai dengan cara hidup
mereka, misalnya : terdap'at dapur, halaman, ruang
kerja.
- Mempunyai kebebasan dalam mengatur rumah.
14
Kerugian :
- Keamanan ticl
- Tidak tersed
- Biaya relat:.
Tidak bisa menyewa kurang dari 2 tahun
- Perlu pengiji
tangga, dan
3. RUM AH DINAS
Hampir sama
ak terjamin
ia fasilitas servis dan rekreasi
f m a h a 1
rusan segala perlengkapan rumah, rumah
lain-lain.
dengan rumah pribadi, hanya pada rumah
dinas ini tel^h dilengkapi dengan sarana dan fasilitas
yang disesuaityan dengan kebutuhan mereka.
4. APARTEMEN
Keuntungan
Keamanan terjamin
Fasilitas-fcisilitas yang disediakan cukup lengkap
Biaya menyewa dalam waktu 3 - 1 2 bulan
Praktis, dimana segala urusan rumah tangga, kerusa-
kan dan sebagainya diurus oleh pengelola
Biaya lebih murah dibandingkan dengan hotel yang
mempunyai f|asilitas dan sarana yang hampir sama
dengan hotel-hotel Internasional.
Tabel II.4. Tiljuan Kunjungan/Purpose of Visit Warga
Negara Asing Pendatang tahun 1992
Maksud Tujuan
- Bussiness
- Government
- Airline
- Pleasure
Prosentase
69 %
2 ,54%
2 6 , 6 0 %
1,42%
15
Tabel II.5. La1 ma Kunjungan Tahun 1992
PELAKU
Businessmen
Pleasure
Domestik
Foreign 70% 30%
Domestik
Foreign
LAMA (HARD.
2,1
7 Di atas 1 bulan
5,7
7
Sarana hunian khususnya bagi orang-orang asing
yang ada di Surabaya sampai saat ini berupa :
- HOTEL
Dimana tamu-tamu yang menginap berstatus "Long Staying
Guest". Prosentase terbesar kunjungan orang-orang asing
tersebut adalah untuk bisnis (lihat Tabel 3LA)
- RUMAH DINAS
Adalah rumah yang dikontrakkan oleh perusahaan dimana
dia bekerja. Kebanyakan terletak di daerah perumahan
"High Class" dan biasanya jumlahnya cukup banyak.
- GRAND RESIDENCE"
Merupakan suatu apartemen type Town House yang terdiri
dari 24 unit apartemen. Dalam hal ini Grand Residence
akan menambah unit apartemen dengan pertimbangan bahwa
orang-orang asing ternyata sangat suka menyewa aparte
men dengan pertimbangan kenyamanan dan terdapat fasili-
tas-fasilitas penunjangnya.
Melihat banyaknya permintaan akan sarana hunian
yang memadai, apalagi di Surabaya, dimana jumlah aparte-
16
men masih sangat sedikit, dengan demikian kehadiran
apartemen di Surabaya ini memberikan prospek yang baik.
Kebutuhan Apartemen di Surabaya
Berdasarkan perhitungan proyeksi Tenaga Kerja
Asing Pendatang yang tinggal di Surabaya, Sidoarjo,
Gresik dan Mojokerto sesuai dengan proyeksi pada Tabel
11.10 adalah sebesar 4.447 orang (tidak termasuk jumlah
keluarganya). Dengan melihat apartemen-apartemen yang
berada di Surabaya dan Jakarta, kebanyakan mereka yang
tinggal apartemen adalah Tenaga Kerja Asing yang berjaba-
tan Direktur dan Manager (hasil survey pada apartemen di
Jakarta).
Jumlah Tenaga Kerja Asing Pendatang di Surabaya,
Gresik, Sidoarjo dan Mojokerto yang berjabatan Direktur
dan Manager ± 20,4% dari keseluruhan jumlah TKA Penda
tang, baik yang terdaftar di BKPMD maupun Depnaker I
Jatim (lihat Tabel 11.11.). Sedangkan jumlah TKA Diplomat
yang berada di Surabaya yang berjumlah 21 orang (13
kepala keluarga) tidak diperhitungkan karena berdasrkan
studi perbandingan di Jakarta, mereka yang tinggal di
Apartemen kurang dari 1% jumlah seluruh Diplomat yang
berada di Jakarta (lihat Tabel II.6.).
17
Tabel II.6. JumlAh TKA Diplomatik di Surabaya Tahun 1991
Saber : Departasen Luar Negeri J
Tabel II.7. Juml
TAHUN
1988
1989
1990
1991
1992
DEPNAKER
1 . 3 5
1 .55
1 . 7 7
1 . 9 3
3 . 0 0
Surober : BKP«D & Depnaker T i t , I . M i s
No.
1 .
2.
3.
4 .
5.
6.
7.
8.
NEGARA
BELGIA
USA
SAUDI ARABIA
PERANCIS
JEPANG
BELANDA
INGGRIS
RUSIA
JUMLAH
JUMLAH
2 orang
4 orang
2 orang
2 orang
6 orang
2 orang
1 orang
2 orang
21 orang
(1
(4
(1
(1
(3
(1
(1
(1
(13
KK)
KK)
KK)
KK)
KK)
KK)
KK)
KK)
KK)
aksrta
h TKA Pendatang di Jawa Timur
Tahun 1988 - 1992
Instans:. Yang Menerbitkan
BKPMD
734
850
890
1.050
1. 150
JUMLAH
2.084
2.400
2.664
2.982
3.156
18
Tabel II.8. Jumlah PMDN dan PMA di Surabaya
dan Sekitarnya Tahun 1988 1991
TAHUN
1988 1989 1990 1991
PROYEK
PMDN
98 102 115 90
PMA
11 23 32 34
Saisbar : BKPHD Tkl. Jat im
Tabel II. 9. Jumlah TKA Pendatang Di Kabupaten/Kotamadya
Surabaya - G'resik - Sidoarjo - Mojokerto
Tahun 1988 - 1992
KOTA
SURABAYA
GRESIK
SIDOARJO
MOJOKERTO
JUMLAH
TAHUN
1988
1. 185
180
354
60
1.779
1989
1.550
219
394
69
2.232
1990
1.660
263
494
121
2.538
1991
1.709
290
520
140
2.659
1992
1.760
309
581
152
2.802
Sjiiiber : Dspnaksr DAT! I JATIH
;Jumlah baik t e r d a f t a r di BKPHD k DEPWAKER)
Tabel 11 .10. Jumlah Proyeksi TKA - Pendatang
Di Surabaya - S idoar jo - Gresik - Mojoketo
Tahun 1993 - 1996
TAHUN
1993
1994
1995
1996
PROYEKSI JUMLAH TKA
3. 145
3.530
3.962
4.447
19
Tabel 11.11. Jumlah TKA Pendatang Berdasarkan Jabatan
Di Surabaya - Sidoarjo - Gresik - Mojokerto
TAHUN
1988
1989
1990
1991
1992
JABATAN
DIREKTUR 4 MANAGER
427
692
381
401
440
TENAGA TEKNISI
1 . 3 5 2
1 . 3 4 0
2 . 157
2 . 2 5 8
2 . 3 6 2
JUMLAH
1 . 7 7 9
2 . 2 3 2
2 . 5 3 8
2 . 6 5 9
2 . 8 0 2
X YANG BERJABATAN
DIREKTUR t MANAGER
24%
31%
15%
16%
16%
SUHBER : mm & DEPNAKEF I JATIK
Rata-rata yang berjabatan Direktur dan Manager :
102% - 20,4%
Jadi jumlah TKA yang berjabatan Direktur dan
Manager di Surabaya, Gresik, Sidoarjo dan Mojokerto pada
tahun 1996 :
20,4% x 4.447 = 907 orang (tidak termasuk keluarga)
Saat ini di Surabaya sudah tersedia apartemen yang mem-
punyai jumlah 24 unit, yaitu di Grand Residence. Rencana
penambahan apartemen mewah di Surabaya tahun 1992 - 1995
adalah sebesar 317 unit. (Lihat Tabel 11.12.)
Jadi sampai tahun 1996 dibutuhkan :
907 - (24 + 317) = 566 unit apartemen
Untuk mencari kapasitas unit hunian yang direnca-
nakan, selain melihat peluang yang ada dan permintaan
dari pemilik proyek, maka dapat dilakukan studi perbarr-
dingan pada apartemen yang sejenis di Jakarta untuk
20
mengetahui rata-rata unit hunian dalam suatu apartemen.
(Lihat Tabel 11.13.)
Rata-rata jumlah uni t hunian pada apartemen di
Jakar ta adalah :
851 = 77 unit hunian
11
Kalau rata-rata jumlah unit hunian di Jakarta
adalah 77 unit hunian, maka jumlah rata-rata kebutuhan
unit hunian suatu apartemen di Surabaya diasumsikan <77
unit. Hal ini dengan pertimbangan bahwa standar kebutuhan
rata-rata apartemen di Jakarta lebih tinggi daripada
Surabaya mengingat Jakarta merupakan kota metropolitan
dan Ibukota negara.
Tabel 11.12. Jumlah Unit Apartemen Yang Akan
Dibangun di Surabaya
" • ' "
NAMA APARTEMEN
SAH1D APARTMENT
HYATT APARTMENT
MIRAMA APARTMENT
PLAZA PURIMAS
GARDEN TOWER
GRAND RESIDENCE THP II
GRAND RESIDENCE THP III
GRAND RESIDENCE THP IV
JUMLAH UNIT
100
50
10
32
48
9
18
50
Suaibe- : Jawa Post 21 September 1992, 22 Csiesber 1992,
21
Tabel 11.13. Jumlah Unit Hunian Pada Apartemen
di Jakarta
NAMA APARTEMEN
PATRA JASA APARTMENT
CHIC'S MAISONETTE
SENAYAN APARTMENT
ANCOL BARAT APARTMENT
RATU PLAZA APARTMENT
WISMA CALINDRA
HILTON RESIDENCE I
PARK ROYALE
HILTON RESIDENCE II
PALM COURT
SUMMERVILLE APARTMENT
JUMLAH TOTAL
JUMLAH UNIT
32
36
34
32
54
46
132
190
122
131
42
851
Daya Saing Apartment
Hingga saat ini sarana hunian bagi para TKA yang
datang di Surabaya masih beragam dengan kondisi pelayanan
yang beragam pula, antara lain : rumah kontrakan, rumah
dinas, hotel dan Town-House.
Meskipun demikian antara tahun 1993-1995 akan
dioperasikan dan dibangun apartemen-apartemen dengan
berbagai macam kapasitas hunian. Apartemen memiliki daya
saing yang lebih tinggi jika dibandingkan dengan jenis
sarana hunian lainnya. Hal ini dikarenakan ada berbagai
faktor yang menguntungkan bagi penghuni yang tidak dipe-
roleh pada bentuk sarana hunian yang lain, yaitu :
22
- Harga sewa relatif lebih murah dari hotel berbintang
dengan fasilitas yang hampir sama.
- Jangka waktu sew lebih sesuai dengan masa kerja TKA,
dibandingkan rumah kontrakan.
- Lebih leluasa dan praktis, sesuai dengan sosial budaya
TKA.
- Keamanan lebih terjamin.
23