teori studio 14lbr

TEORI STUDIO & PERANCANGAN ARSITEKTUR

KANTOR SEWA MAKASSAR

ASTARI KARINA

D511 11 257

JURUSAN ARSITEKTUR

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS HASANUDDIN

KANTOR SEWA di MAKASSAR

A. PENDAHULUAN

A.1) latar belakang

Makassar, dengan wilayah seluas 175,77 km² dan penduduk sebesar kurang lebih

1,4 juta jiwa, tergolong sebagai salah satu kota terbesar di Indonesia dari aspek

pembangunannya dan secara demografis dengan berbagai suku bangsa yang

menetap di kota ini. Dilihat dari laju pertumbuhan ekonomi Kota Makassar berada di

peringkat paling tinggi di Indonesia. Dalam lima tahun terakhir, rata-rata

pertumbuhan ekonomi Kota Makassar di atas 9 persen. Bahkan, pada 2008 lalu,

pertumbuhan ekonomi Kota Makassar mencapai angka 10,83 persen. Pesatnya

pertumbuhan ekonomi saat itu, bersamaan dengan gencarnya pembangunan

infrastruktur yang mendorong perputaran ekonomi, seperti pembangunan Bandara

Internasional Sultan Hasanuddin, jalan tol dan sarana bermain kelas dunia Trans

Studio di Kawasan Kota Mandiri Tanjung Bunga. Sejak memulai perubahan Kota

Makassar pada tahun 2004, yang paling pertama dilakukannya adalah mengubah

posisi Kota Makassar menjadi ruang keluarga Kawasan Timur Indonesia (KTI) dari

yang sebelumnya di kenal sebagai pintu gerbang Indonesia Timur. Ibarat ruang

keluarga di sebuah rumah, maka Kota Makassar menjadi titik simpul Kawasan Timur

Indonesia sehingga menjadi pusat pelayanan dan pengembangan distribusi jasa dan

perdagangan. Dengan menjadi ruang keluarga, maka seluruh aktivitas sosial

maupun ekonomi akan bertumpu di Kota Makassar. Bandingkan jika hanya sebagai

pintu gerbang, para pelaku ekonomi hanya menjadikan Makassar sebagai tempat

transit atau daerah perlintasan saja.

Meningkatnya sektor perekonomian di bidang bisnis, perdagangan, dan jasa di Kota

Makassar tidak diimbangi dengan pertumbuhan fasilitas bagi para pelaku bisnis.

Semakin banyaknya permintaan terhadap lahan pada kawasan strategis membuat

nilai lahan semakin tinggi sehingga banyak para pelaku bisnis yang menjadikan

rumah tinggal sebagai kantor atau wadah untuk menjalankan aktivitasnya. Dengan

adanya kantor sewa yang sesuai dengan kebutuhan serta kondisi perekonomian di

Kota Makassar, diharapkan dapat menjadi wadah bagi para pelaku bisnis di

Makassar guna menjalankan kegiatannya.

ASTARI KARINA D51111257


Kantor merupakan wadah bagi para pelaku bisnis untuk menjalankan kegiatannya.

Kantor merupakan pendukung utama pada kegiatan bagi pelaku bisnis, karena

selain wadah untuk kegiatannya, kantor juga dapat menjadi citra atau kelas bagi

bisnis karena bisnis adalah kegiatan yang bersi-fat komersial sehingga untuk

menunjuk-kan citra yang menjual para pelaku bisnis membutuhkan kantor yang

mendukung dari citra bangunan yang baik maupun fasilitas yang tersedia. Namun,

tingginya permintaan terhadap ruang tidak dapat diimbangi dengan keterbatasan

persediaan lahan. Hal ini memicu peningkatan nilai lahan, terutama di lokasi-lokasi

startegis seperti pusat-pusat kota atau di area-area dengan aksesibilitas tinggi.

Kantor sewa dapat menjadi solusi yang tepat bagi para pelaku bisnis karena dengan

kantor sewa, para pelaku bisnis mendapatkan kantor dengan fasilitas yang memadai

serta citra bangunan yang tepat sesuai dengan fungsi bangunan tersebut. Dengan

kantor sewa, akan banyak para pelaku bisnis yang terwadahi dalam satu bangunan

sehingga memudahkan mereka untuk berinteraksi menjalankan kegiatannya.

A.2) rumusan masalah

Permasalahan dalam pembahasan kantor sewa di makassar ini adalah bagaimana

merencanakan dan merancang wadah yang dapat menampung kegiatan-kegiatan

kantor sewa untuk memenuhi persyaratan fungsional juga mampu memberikan

kondisi aman, nyaman dan menarik bagi penggunanya, sehingga aktivitas yang

berlangsung didalam bisa berjalan sesuai fungsi dan tujuannya.



B. STUDI PUSTAKA

Definisi Kantor Sewa

Kantor sewa

Kantor sewa terdiri dari 2 suku kata, yaitu:

a. Kantor : “Kantor adalah bangunan yang dipakai untuk bekerja yang berkenaan

dengan urusan administrasi” (Santoso, 2002:297).

b. Sewa : “Pemakaian, peminjaman sesuatu dengan membayar uang, yang boleh

dipakai” (Santoso, 2002:526).

Pengertian Kantor

Kantor, berasal dari bahasa Belanda kantoor , adalah sebutan untuk tempat

yangdigunakan untuk perniagaan atau perusahaan yang dijalankan secara rutin.

Kantor bisa hanyaberupa suatu kamar atau ruangan kecil maupun bangunan

bertingkat tinggi.

Menurut Hunt, W.D. dalam Marlina 2008, kantor sewa adalah suatu bangunan yang

mewadahi transaksi bisnis dan pelayanan secara profesional. Lebih lanjut Marlina

(2008:116) memaparkan bahwa kantor sewa merupakan suatu fasilitas perkantoran

yang berkelompok dalam satu bangunan sebagai respon terhadap pesatnya

pertumbuhan ekonomi khususnya di kota-kota besar (perkembangan industri,

bangunan/konstruksi, perdagangan, perbankan, dan lain-lain).

Adanya bangunan kantor sewa merupakan respon dari fakta akan tingginya

kebutuhan ruang di area-area dengan nilai lahan yang tinggi. Hal ini juga

dipengaruhi beberapa faktor:

1. Tingginya kegiatan ekonomi di wilayah tersebut

2. Tingginya harga lahan



3. Persebaran pembangunan yang kurang merata dalam suatu wilayah

Prinsip dan Pertimbangan Perancangan Kantor Sewa–Faktor Konstruksi

Kantor sewa merupakan bangunan komersial, yang oleh sebab itu aspek utama

yang harus diperhatikan dan dipenuhi adalah EFISIENSI. Pada perencanaan

maupun perancangan harus dipertimbangkan pengaturan/layout-nya agar

mendatangkan keuntungan bagi pemilik bangunan tersebut.

Faktor pertimbangan dalam perencanaan bangunan kantor sewa dapat

diklasifikaskan menjadi tiga kelompok yakni, faktor ekonomi, faktor konstruksi, dan

faktor lingkungan ekologi. Pada kesempatan ini, akan dipaparkan tentang faktor

pertimbangan dari sisi KONSTRUKSI.

Sebagai bangunan komersial, dalam perencanaan maupun perancangan kantor

sewa harus memperhatikan aspek efisiensi dan efektivitas. Pentingnya kedua aspek

ini akan berdampak pada beberapa hal :

a. Perancangan yang efisien dari sisi pembiayaan

b. Penataan ruang yang efisien, memaksimalkan ruang sewa sehingga dapat

menghasilkan keuntungan, minimal 60% dari luas total bangunan harus dapat

disewakan

c. Efektif dalam arti bangunan yang dirancang harus sesuai dengan fungsi yang

diwadahi sehingga meminimalkan ruang non-fungsional

d. Penataan ruang, jalur sirkulasi, dan fasilitas layanan harus merata agar dapat

memenuhi tuntutan semua penyewa/tenant.

Dua hal penting yang harus diperhatikan dari sisi konstruksi pada bangunan kantor

sewa adalah Teknologi dan Modul Ruang Sewa.

1. Teknologi Bangunan Kantor Sewa

Bangunan kantor sewa memerlukan rancangan yang dapat mengakomodasi

perkembangan teknologi, karena selain merupakan bangunan komersial, bangunan



kantor sewa juga identik dengan kemudahan dan kenyamanan layanan. Teknologi

yang dimaksud meliputi teknologi pembangunan itu sendiri (material maupun sistem

struktur), teknologi infrastruktur bangunan (utilitas bangunan), serta teknologi

pengelolaan bangunan (teknologi komunikasi, pengamanan, pemeliharaan, serta

layanannya).

2. Modul Ruang Sewa

Dalam perancangan gedung kantor sewa, modul ruang menjadi penting karena

berpengaruh pada seberapa banyak ruang yang bisa disewakan dan menghasilkan

keuntungan bagi pemilik bangunan. Adapun klasifikasi modul ruang sewa dibagi

menjadi tiga yakni, small space, medium space dan large space. Pertimbangan yang

mendasari pembagian/klasifikasi modul tersebut diantaranya:

a. Efisiensi dan efektifitas penataan ruang. Ruang dalam kantor sewa perlu

penataan yang efisien namun juga efektif dalam mewadahi aktivitas di dalamnya,

b. Tipe lantai yang disewakan dapat dipilih menggunakan sistem rentable floor

area, Gross Are System, atau semi Gross System,

c. Jenis kegiatan yang ada akan mempengaruhi kebutuhan ruang yang meliputi

dimensi, da karakter ruang serta fasilitas yang perlu direncanakan,

d. Faktor kebutuhan ekonomi. Faktor ini didasarkan pada analisa keburuhan dan

ekonomi konsumen yang menjadi sasaran penyewa.

Selain dari empat hal yang mendasari pertimbangan dari faktor konstruksi di atas,

modul ruang sewa juga sangat erat hubungannya dengan perencanaan struktur

bangunan. Perencanaan ini diawali dengan penentuan sistem truktur yang akan

digunakan. Biasanya pada gedung kantor sewa, sistem struktur yang lazim

digunakan adalah sistem struktur rangka dan kombinasi sistem struktur lain (sistem

struktur bidang, sistem struktur plat, dan sistem struktur tali). Pada perancangan

bangunan dengan menggunakan sistem struktur rangka, grid kolom menjadi salah

satu pertimbangan pengaturan modul ruang sebuah kantor sewa. Untuk

mendapatkan ruang yang efisien, salah satunya dengan pengaturan dimensi modul



ruang yang sesuai, sehingga pemasangan pembatas ruang (dinding partisi) bisa

dipasang tepat pada titik-titik kolom.

George Terry membuat batasan bahwa yang dimaksud dengan tata ruang kantor

adalah penentuan mengenai kebutuhan-kebutuhan ruang dan pengunaan secara

terperinci dari ruang tersebut untuk menyiapkan suatu susunan yang praktis dan

faktor- faktor fisik yang dianggap perlu bagi pelaksanaan pekerjaan kantor dengan

biaya yang layak.

Tujuan umum dari kegiatan penataan ruang kantor adalah :

1) Pekerjaan kantor dapat menempuh jarak sependek mungkin

2) Rangkaian kegiatan pekerjaan kantor mengalir secara efektif dan efisien

3) Penggunaan ruangan kantor efektif dan efisien:

4) Kenyamanan kerja terjamin dan terpelihara:

5) Menimbulkan kesan baik

6) Mudah dilakukan perubahan letak jika diperlukan

7) Mudah dilakukan pengawasan.

Richard Muther merumuskan ada 5 asas pokok bagi tata ruang kantor yang baik

yaitu:

1) Asas Jarak Pendek.

Tata ruang yang baik harus dilakukan sedemikian rupa sehingga jarak tempuh

dalam proses penyelesaian pekerjaan menempuh jarak yang paling pendek.

2) Asas Rangkaian Kerja, asas ini memberikan pedoman bahwa setiap langkah

untuk menyelesai kan pekerjaan merupakan rangkaian yang sejalan dengan urutan-

urutan penyelesaian pekerjaan. Asas ini juga memberikan pedoman bahwa suatu



pekerjaan harus senantiasa bergerak maju dari mulai pekerjaan itu dikerjakan

sampai pada penyelesaian pekerjaan tersebut.

3) Asas Penggunaan Setiap Bidang Ruangan.

Suatu tata ruang yang baik senantiasa mempergunakan semua bidang ruangan

yang ada. Jadi sejauh mungkin diusahakan agar jangan sampai ada bidang ruangan

yang tidak dipakai.

4) Asas Perubahan Fleksibilitas, suatu tata ruang yang memenuhi syarat harus

memperhatikan adanya kemungkinan perubahan baik dalam jangka pendek maupun

dalam jangka panjang. Dengan demikian susunan tempat kerja harus dibuat

sedemikian rupa sehingga mudah dilakukan perubahan apabila di perlukan, dengan

biaya yang tidak besar.

5) Asas Terintegrasi

Tata ruang kantor harus dapat memberikan suasana baik di dalam maupun diantara

bagian menjadi saling berkaitan / terintegasi secara harmonis.

Macam-Macam Tata Ruang Kantor.

Tata ruang kantor pada dasarnya dapat dibedakan menjadi dua macam yaitu:

· Tata ruang terpisah (bersel), biasa juga disebut tata ruang tertutup, yaitu

apabila unit kerja yang satu tetapkan secara terpisah dari unit kerja lainya.

Pemisahan ini dapat berupa kamar-kamar terdiri terdiri atau dibuat kamar-kamar

dengan penyekat pembuatan misalnya kayu (teak wood, teak block, kaca, atau

kombinasi diantara ketiganya).

· Tata ruang terbuka, yaitu ruangan untuk bekerja tidak dipisah pisahkan

tetapi semua aktifitas dilaksanakan pada satu ruangan besar.

Kedua jenis tata ruang ini mempunyai beberapa kebaikan dan kelemahan.



· Kebaikan Tata Ruang Terpisah:

- Keamanan dan kerahasiaan pekerjaan lebih terjamin, misalnya pekerjaan

penanganan uang tunai, dan pekerjaan-pekerjaan rahasia.

- Suasana kerja lebih tenang karena tidak terganggu oleh pegawai unit lain,

demikian juga kebisingan dapat dikurangi karena terhalang oleh sekat-sekat.

- Apabila berjangkit penyakit yang menular atau timbul rasa ketidak senangan/

ketidakpuasan para pegawai tidak begitu cepat meluas.

- Dapat menimbulkan rasa memiliki, karena pegawai yang ada dalam satu ruangan

merasa bertanggung jawab atas peralatan kantor yanga ada diruanganya.

- Bagi para pegawai senior/pimpinan tidak merasa kehilangan status, karena ia

menempati tempat terpisah dari tempat bawahannya.

· Kelemahan Tata Ruang Terpisah:

- Perlu biaya besar untuk keperluan membuat sekat-sekat, lampu-lampu, alat

pengatur suhu, pelayanan dan pemeliharaan umum lainya.

- Ruangan tidak dapat dimanfaatkan secara maksimal.

- Pengawasan pegawai sulit dilaksanakan.

- Komunikasi antar pegawai, demikian komonikasi antara atasan

- dan bawahan tidak mudah dilaksanakan.

- Fleksibilitas tata ruang rendah ( tidak mudah di adakanperubahan ).

· Kebaikan tata ruang terbuka:

- Biaya lebih rendah karena tidak diperlukan biaya pembuatan penyekat, juga

terhindar dari tambahan biaya perawatannya.

- Bidang-bidang ruangan dapat dimanfaatkan secara maksimal.



- Ada flesibilitas bagi pegawai, bagian/seksi dapat berpindah dengan mudah

disesuaikan dengan berkembang organisasi

- Pengawas pegawai mudah dilaksanakan

- Komunikasi mudah dilaksanakan

- Penggunaan mesin kantor dapat bergantian

- Tata ruang mudah diubah

- Kerjasama antara atasan dengan bawahan lebih erat.

· kelemahan tata ruang terbuka:

- Keamanan dan kerahasiaan pekerjaan kurang terjamin misalnya bagi pekerjaan

yang berhubungan dengan uang dan pekerjaan yang bersifat rahasia

- Kebisingan dan gangguan tempat kerja, karena suara dari bagian ruangan lainya,

disamping itu lalu lintas pegawai dan orang luar dapat mengganggu pegawai yang

sedang melakukan pekerjaan.

- Letak meja-meja kerja yang selalu tetap, menimbulkan rasa bosan, hal ini dapat

menurunkan semangat kerja. Disamping itu mengakibatkan rasa kurang

bertanggung jawab atas peralatan kantor karena dipakai bersama-sama.

- Bagi staf senior dan pimpinan dapat mengakibatkan rasa statusnya kurang,

karena ia sehari-hari bersatu dengan bawahannya.

Dalam praktek, dengan memperhatikan kelemahan-kelemahan yang ada, penataan

ruang terbuka diadakan berkembang yaitu yang dinamakan landscaping (taman

kantor). Menurut penelitian, tataruang terpisah hanya dapat memanfaatkan bidang

ruangan 58-67% sedangkan taman kantor dapat memanfaatkan 72-83%.

Teknik tata ruang kantor.

Teknik tata ruang mendapat perhatian para ahli, menurut John R. Immer, teknik tata

ruang dapat dilaksanakan sebagai berikut :



· Pada tata ruang terbuka, susunanan meja-meja kerja dapat terdiri dari

beberapa baris.

· Diantara beberapa baris disediakan (lorong ) untuk lalu lintas pegawai

yang lebarnya 80 cm. Bila ruangan itu cukup luas, disediakan lorong utama yang

lebarnya 120 cm.

· Jarak antara meja dimuka dengan meja dibelakangnya disediakan jarak

80 cm.

· Menempatkan meja pimpinan didepan para pegawai adalah cara yang

selama ini dipakai di Indonesia, agar pimpinan dapat mengawasi staf dengan baik.

Atau sebaliknya, dengan maksud agar pegawai tidak tertekan karena merasa

diawasi.

· Pada tata ruang terbuka dimana ditempatkan beberapa unit kerja, kepada

masing-masing unit harus berdekatan dengan kelompok pegawainya.

· Bagi pimpinan yang sifatnya kerjaannya, sering membahas

pekerjaanpekerjaan yang sifatnya rahasia, sering menerima tamu, perlu dibuatkan

ruangan tersendiri dilengkapi dengan meja pertemuan dan ruangan tamu. Ruangan

ini disebut kantor pribadi. Ukuran kantor peribadi disesuikan dengan kebutuhan,

tetapi paling kecil berukuran 2,5 m x 3,5 m, tidak termasuk ruangan tamu.

· Pegawai yang mengerjakan pekerjaan lembut, misalnya mencatat angka-

angka, menggambar, dan harus disediakan ruangan dengan penerangan yang

cukup.

· Pegawai yang melakukan pekerjaan yang mempunyai resiko tinggi,

misalnya kasir, harus ditempatkan diruangan yang aman.

· Pegawai yang tugasnya mengadakan hubungan dengan pihak luar, harus

ditempatkan dibidang ruangan dekat pintu.



· Pegawai yang tugasnya berhubungan dengan lemari, rak-rak atau filling

tempat surat, harus ditempatkan berdekatan dengan peralatan tersebut, contoh

petugas arsip/arsiparis ditempatkan tidak jauh dari tempat bekerja.

· Alat-alat yang menimbulkan suara, sebaiknya, ditempatkan diruangan

tersendiri. Bila hal ini tidak memungkinkan, alat-alat tersebut ditempatkan didekat

jendela agar sebagian suaranya terbuang keluar.

· Lemari yang berat atau lemari besi, sebaiknya ditempatkan menempel

ketembok atau tiang agar dapat menyangga.

· Meja-meja kerja disusun menurut garis lurus dan menghadap kejurusan

yang sama.

Macam-MacamPenyusunan Meja Kerja.

Prinsipnya meja kerja harus disusun secara garis lurus (straight line layout) dan

menghadapi kejurusan yang sama. Akan tetapi didalam praktek, memperhatikan

arus penyelesaian pekerjaan. Beberapa variasi penyusunan meja kerja sebagai

berikut:

· Garis Lurus Bergandengan, yaitu penyusunan dimana dua meja

digandengkan secara berdekatan. Digunakan apabila ingin menghemat ruangan.

· Susunan Bank. Susunan bank masih tetap mengunakan perinsip garis

lurus, akan tetapi susunan mejanya dibuat berkelompok yang terdiri dari masing-

masing empat meja dan pegawainya duduk secara berpasangan.

· Susunan Kelompok. Cara ini hampir sama dengan susunan bank, tetapi

tempat duduk pegawai sedikit berbeda. Pada susunan ini pegawai tidak saling

berhadapan tetapi saling menyamping. Susunan bank dan kelompok biasanya

digunakan atas dasar pertimbangan-pertimbangan sebagai berikut:

- pekerjaan yang ada harus dilakukan oleh kelompok pegawai secara bersama-

sama agar pekerjaan itu selesai berbarengan.



- Ingin menghemat ruangan secara maksimal mungkin. Apabila dasar

pertimbangan hanya menghemat ruangan padahal jenis pekerjaannya tidak

memerlukan pekerjaan kelompok, sebaiknya bukan menggunakan sistem kelompok

tapi menggunakan garis lurus bergandengan saja, agar gejala-gejala dan akibat

tidak baik dapat dihindarkan.



C. PENUTUP

Perancangan kantor sewa ini mengguna-kan pendekatan arsitektur modern.

Pemi-lihan tema modern pada kantor sewa ini didasari pada fungsi bangunan

sebagai kantor sewa yang lebih mengutamakan fungsional ruang sebagai

bangunan yang disewakan serta aktivitas di dalam ba-ngunan yang bersifat

formal. Pada arsi-tektur modern, bentuk yang simetris serta kesederhanaan

bentuk dapat memberikan kesaan formal serta menunjukkan citra bisnis yang

praktis.

Bentuk dasar bangunan berupa kubus yang memberikan kesan simetris dan

formal sebagai bentuk modern dan menegaskan kesan perkantoran yang formal

dan prak-tis. Bentuk kubus ini menjadi bangunan utama sehingga mudah dalam

pengaturan ruang di dalamnya sehingga dapat dimaksimalkan.

Dari hasil kajian literatur dan faktual serta hasil analisis maka dapat disimpulkan

beberapa hal tentang perancangan kantor sewa di Makassar, yaitu:

a) Dalam mendesain kantor sewa, pen-dekatan arsitektur modern menjadi

pendekatan yang baik karena fungsi-onal ruang lebih diutamakan pada ba-

ngunan kantor sewa sebagai bangun-an komersial. Kesan formal yang

ditampilkan dari arsitektur modern menegaskan fungsi bangunan sebagai

perkantoran.

b) Kebutuhan pasar menjadi dasar dalam penentuan kebutuhan kantor sewa

yang akan dirancang. Tren perkan-toran yang ada saat ini di Makassar menjadi

acuan dalam merancang kan-tor sewa ini karena tren tersebut memperlihatkan

kebutuhan perkan-toran yang ada saat ini di Makassar.

c) Fungsi serta klasifikasi menjadi menjadi dasar dalam perancangan sebuah

kantor sewa yang baik guna memenuhi kebutuhan pasar.


teori studio 14lbr

Documents