STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN GEDUNG OLAHRAGA

KABUPATEN BOLAANG MONGONDOW UTARA

DRAFT

KATA PENGANTAR

Studi Kelayakan Pembangunan Gedung Olahraga Kabupaten Bolaang Mongondow

Utara ini disusun sebagai masukan dan bahan pertimbangan bagi pemerintah daerah

Kabupaten Bolaang Mongondow Utara yang akan melaksanakan proyek

pembangunan Gedung Olahraga.

Studi Kelayakan ini mencakup;

Studi kelayakan ditinjau dari aspek teknis

Studi kelayakan ditinjau dari aspek lingkungan

Studi kelayakan ditinjau dari aspek sosial

Studi kelayakan ditinjau dari aspek budaya

Studi kelayakan ditinjau dari aspek ekonomi

Diucapkan terima kasih Kepada Konsultan Pelaksana “CV.........” yang telah

bekerjasama dengan baik dalam perencanaan dan penyusunan Dokumen ini.

Demikian Dokumen ini disusun, semoga dapat menjadi acuan bagi pihak terkait.

KEPALA BAPPEDA KABUPATEN BOLAANG MONGONDOW UTARA

LEMBAR PENGESAHAN

STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN GEDUNG OLAHRAGA

KABUPATEN

KABUPATEN BOLAANG MONGONDOW UTARA

PROPINSI SULAWESI UTARA

Boroko, April 2012

Disahkan Oleh Disusun Oleh

Bupati Bolaang Mongondow Utara BAPPEDA Kab. Bolaang Mongondow Utara

Drs Hamdan Datunsolang MM

KEPALA BADAN

...................................... Nip. ..............................

DAFTAS ISI

DAFTAR TABEL

DAFTAR GAMBAR

DAFTAR GAMBAR

I. PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Keberadaan Gedung Olahraga (GOR) berawal dari didirikannya stadion (colloseum)

untuk memenuhi kebutuhan fasilitas keagamaan dan social pada jaman Yunani.

Pada masa itu, stadion biasanya berbentuk segi empat dan tidak beratap atau

hanya beratap sebagian yaitu di atas tempat duduk penonton.

Pada jaman Romawi dikenal adanya “Amphitheater” yang dapat dikatakan sebagai

pengembangan bangunan stadion dan merupakan penggabungan antara teater dan

fasilitas pertandingan. Berarti telah ada pemikiran penggunaan gedung olah raga

untuk keiatan olah raga dan hiburan.

Seiring dengan kemajuan teknologi, sekitar abad 20 dapat dibuat gedung besar

yang seluruhnya beratap yaitu Astrodome, Houston, Texas. Pemanfaatan gedung

olah raga juga berkembang menjadi bangunan serba guna, dengan menyediakan

berbagai macam fasilitas penunjang. Gedung olah raga dimasa mendatang

terutama yang berada di pusat kota mempunyai kecenderungan untuk berperan

sebagai wadah kegiatan multi fungsi mengingat pertimbangan pengoptimalan

penggunaan lahan dan ruang yang terbatas.

Sementara itu, dalam hal berolahraga merupakan salah satu kebutuhan dalam

kehidupan manusia untuk memelihara kesehatan dan kebugaran tubuh. Setiap

orang melakukan kegiatan olahraga tidak hanya karena alasan kesehatan. Alasan lain

yang mendorong sesorang untuk berolahraga yaitu karena olahraga merupakan

kegiatan yang menghibur dan menyenangkan di tengah kesibukannya. Prestasi

melalui kegiatan olahraga pun menjadi suatu alasan sesorang menekuni olahraga.

Pemerintah bahkan menjadikan olahraga sebagai pendukung terwujudnya

manusia Indonesia yang sehat dengan menempatkan olahraga sebagai salah satu

arah kebijakan pembangunan yang dituangkan dalam Tap MPR No.IV/MPR/1999

(GBHN) yaitu menumbuhkan budaya

olahraga guna meningkatkan kualitas manusia Indonesia sehingga memiliki

tingkat kesehatan dan kebugaran yang cukup.

Kabupaten Bolaang Mongondow Utara adalah salah satu kabupaten di Sulawesi

Utara yang memiliki potensi yang cukup baik dalam bidang olahraga. Dalam

perkembangannya, minat masyarakat di Kabupaten Bolaang Mongondow

Utara terhadap perkembangan dunia keolahragaan cenderung meningkat.

Melalui prestasi yang diraih dalam bidang olahraga, sebuah kota memiliki

kebanggaan tersendiri. Dukungan dari pemerintah akan sangat mempengaruhi

prestasi yang akan dicapai oleh atletnya. Tersedianya sarana dan prasarana

olahraga yang baik tentunya akan meningkatkan prestasi para atlet daerah.

Peningkatan minat masyarakat terhadap olahraga ini sendiri tidak diimbangi dengan

peningkatan kualitas maupun kuantitas fasilitas olahraga di Kabupaten Bolaang

Mongondow Utara. Bahkan terjadi kecenderungan menurunnya kualitas fasilitas

olahraga karena kurangnya perawatan. Minimnya fasilitas olahraga menjadikan

kelompok-kelompok olahraga tidak tertampung kegiatannya. Mereka berlatih atau

berolahraga dengan fasilitas yang seadanya atau berlatih di tempat-tempat yang

kurang representatif. Hal tersebut tentunya akan sangat menghambat

perkembangan olahraga di Kabupaten Bolaang Mongondow Utara, baik dari segi

kualitas maupun kuantitasnya.

Para atlet, klub maupun penggemar olahraga pasti memerlukan wadah atau

tempat yang representatif dimana mereka dapat melakukan aktivitas-aktivitas

berolahraga seperti berlatih untuk meningkatkan prestasi, meningkatkan

kebugaran fisik sekaligus berekreasi. Karenanya muncul sebuah ide untuk

menyediakan sebuah fasilitas yang mampu mewadahi kegiatan-kegiatan

tersebut dalam satu lokasi yang terpadu dalam bentuk sebuah kompleks gedung

olahraga.

Dari uraian di atas, Kabupaten Bolaang Mongondow Utara memerlukan sebuah

wadah baru untuk menampung kegiatan-kegiatan olahraga masyarakatnya.

Dengan adanya pembangunan gedung olahraga baru yang lebih terpadu

dan memenuhi standar nasional, masyarakat Kabupaten Bolaang Mongondow

Utara diharapkan akan meningkatkan prestasi, meningkatkan kebugaran fisik

sekaligus berekreasi serta sebagai upaya pemberdayaan kawasan Kabupaten

Bolaang Mongondow Utara.

1.2. Perumusan Masalah

Sebagai sarana public, GOR mewadahi kegiatan masyarakat dalam

melakukan kegiatan olah raga maupun kegiatan hiburan sekalipun karena

tidak jarang gedung-gedung olah raga di jadikan sarana hiburan baik itu

konser musik, pameran, resepsi pernikahan, try out tes, ataupun kegiatan

lainnya yang sama sekali tidak berhubungan dengan kebutuhan olahraga.

Berdasarkan kondisi tersebut maka permasalahan pokok dalam studi ini

adalah: “Apakah pendirian Gedung Olahraga (GOR) tersebut layak untuk

dilaksanakan dengan mempertimbangkan kelayakan finansial, teknis dan

manajemen serta lingkungan?”

1.3. Maksud dan Tujuan

Maksud dari studi ini adalah untuk memperoleh data dan informasi akurat

dalam rangka merencanakan pendirian GOR di Boroko Kabupaten

Kabupaten Bolaang Mongondow Utara, Propinsi Sulawesi Utara. Sedangkan

tujuan kegiatan adalah menyusun studi kelayakan pendirian GOR tersebut.

1.4. Sasaran dan Manfaat Kegiatan

Tersusunnya suatu gambaran komprehensif tentang kelayakan pendirian

Gedung Olahraga (GOR) di Boroko, Kabupaten Bolaang Mongondow Utara.

Hasil studi ini merupakan dokumen yang diharapkan dapat bermanfaat bagi

Pemerintah Daerah Kabupaten Kabupaten Bolaang Mongondow Utara, dalam

mengambil kebijakan pembangunan GOR. Kajian ini diharapkan

menghasilkan suatu naskah komprehensif mengenai rencana pendirian

GOR yang dapat dij adikan sebagai bahan pertimbangan Pemerintah

Kabupaten Kabupaten Bolaang Mongondow Utara dalam menyusun

strategi dalam bidang olahraga khususnya pada pemgembangan bakat

dan peningkatan prestasi atlet

1.5. Ruang Lingkup Kegiatan

Secara substansial kegiatan ini menganalisis mengenai kelayakan

pendirian GOR ditinjau dari aspek ekonomi. finansial, teknis dan

lingkungan. Lokasi studi ini adalah wilayah Kota Boroko, Kabupaten

Bolaang Mongondow Utara, Propinsi Sulawesi Utara, sebagai salah

satu lokasi alternatif pendirian GOR. Penyusunan studi kelayakan ini

dilaksanakan dalam waku tiga bulan, sedangkan periode pengamatan

khususnya untuk aspek pasar/ekonomi diupayakan sedapat mungkin

minimal lima tahun terakhir.

II. METODE KAJIAN

2.1. Kerangka Pikir

Kajian ini menggunakan metode survei guna menjaring data dan informasi

langsung dari masyarakat, di samping metode desk research. Adapun

pendekatan yang digunakan adalah pendekatan ekonomi, lingkungan, dan

pendekatan sosial. Pendekatan ekonomi digunakan untuk menilai kelayakan

pendirian GOR ditinjau dari aspek finansial, pasar serta manajemen. Adapun

pendekatan lingkungan dimanfaatkan untuk menganalisis sejauh mana

keberadaan GOR akan berdampak pada lingkungan sekitarnya dan bagaimana

cara mengantisipasi atau meminimalkan kondisi negatif yang akan muncul.

Sedangkan pendekatan sosial digunakan untuk mencermati sejauhmana

kehidupan sosial kemasyarakatan terpengaruh oleh adanya GOR tersebut.

Dalam studi ini unit analisisnya adalah GOR itu sendiri. Adapun alur pikir

kegiatan yang menjadi landasan prosedur kegiatan ini disajikan dalam diagram

alir sebagaimana terlihat pada gambar 1.

Gambar. 1 Alur Pikir Kegiatan

Identifikasi Lokasi GOR :

Kondisi Fisik dan Lingkungan

Kondisi Fisik Prasarana pendukung

Analis Kelayakan :

Analisis Kelayakan Teknis

Analisis Kelayakan Finansial

Analisis Kelayakan Lingkungan

LAYAK / TIDAK

LAYAK

Latar Belakang

Pendirian GOR

Tujuan

Pendirian GOR

5

2.2. Variabel dan Indikator

Variabel dan indikator yang digunakan dalam studi ini dikelompokkan berdasarkan

jenis analisis kelayakan yang digunakan, yaitu :

1. Analisis kelayakan teknis, yang meliputi variabel lokasi (topografi dan

geografis), teknologi yang digunakan, bahan baku, kapasitas/daya

tampung penonton dan atlit, kebutuhan tenaga kerja, fasilitas air, fasilitas

listrik, transportasi, dan lain-lain.

2. Analisis kelayakan finansial, dengan variabel jumlah/kebutuhan investasi

untuk tanah dan bangunan, mesin, peralatan dan biaya pemasangannya,

perawatan serta biaya-biaya lainnya, biaya tetap, biaya tidak tetap, dan

sumber pembiayaan.

3. Analisis kelayakan lingkungan meliputi aspek-aspek kedekatan dengan

pemukiman penduduk, jalur transportasi, dan tempat pembuangan limbah.

2.3. Kebutuhan Dan Sumber Data

Data yang dibutuhkan terdiri dari data primer dan data sekunder. Data

primer diperoleh langsung dari nara sumber yang antara terdiri dari atas :

1. Pejabat Pemerintah terkait (Bupati, BAPPEDA, Institusi pemerintah dan

swasta yang membidangi olahraga dan kepemudaan, dll), untuk

mengetahui kebijakan yang diambil dalam pendirian GOR.

2. Tokoh Masyarakat dan pemangku kepentingan, untuk mengetahui respons

dan feedback masyarakat, sehubungan dengan adanya rencana pendirian

GOR tersebut.

3. Pengusaha / Distributor Peralatan olahraga, untuk mendapatkan informasi

mengenai harga peralatan yang akan digunakan GOR.

4. Sedangkan data sekunder diperoleh melalui bahan publikasi yang

diterbitkan oleh instansi terkait dan berhubungan langsung dengan studi

ini.

2.4. Teknik Pengumpulan dan Pengolahan Data

Studi ini dibagi dalam dua tahap pengumpulan data. Tahap pertama di fokuskan

kepada aktivitas desk research yang meliputi telaah pustaka dan pencarian data

sekunder. Tahap kedua akan memfokuskan pada pencirian data primer melalui

wawancara mendalam (indepth interview) dengan nara sumber terpilih baik dari

kalangan pejabat pemerintahan, maupun masyarakat dengan metode random

sampling. Adapun teknik pengolahan data didasarkan kepada aspek-aspek analisis

kelayakan yang antara lain meliputi :

1. Aspek Kelayakan Teknis, melalui teknik analisis deskriptif terhadap

variabel-variabel yang telah ditentukan.

2. Aspek Kelayakan Finansial, melalui Net Present Value (NPV), Internal

Rate of Returns (IRR) dan Net Benefit Cost Ratio.

3. Aspek Kelayakan Lingkungan diterapkan secara deskriptif untuk

mengetahui dan mengukur kemanfaatan dan kerugian yang diprediksi akan

muncul dengan adanya fasilitas GOR.

2.5. Teknik Analisis Data

Teknik analisis yang digunakan dalam studi ini adalah :

1). Teknik Analisis Deskriptif yang meliputi,

(1). Kecenderungan (trend) / animo masyarakat;

(2). Perkembangan penduduk;

(3). Dampak lingkungan.

2). Teknik Analisis Kelayakan Teknis, yang mencakup :

(1). Analisis bahan baku;

(2). Analisis sumber daya manusia;

(3). Analisis infrastruktur jalan, listrik, telepon, dll.

3). Teknik Analisis Kelayakan Finansial

(1). Teknik Analisis NPV

Teknik analisis NPV sangat bermanfaat untuk menilai kelayakan suatu

proyek dengan menghitung nilai penerimaan sekarang dan yang akan

6

datang. Penilaian proyek dilakukan dengan mengukur prospek

penerimaan sekarang atas sejumlah dana dengan mempertimbangkan

penerimaan di masa yang akan datang. Apabila dari hasil perhitungan,

NPV bernilai positif maka rencana proyek layak untuk dilanjutkan,

demikian pula sebaliknya.

Rumus yang digunakan untuk penilaian NPV adalah :

(2). Teknik Analisis Internal Rate of Returns (IRR)

Tingkat hasil pengembalian internal didefinisikan sebagai suku bunga yang

menyamakan nilai sekarang dari arus kas yang diharapkan atau penerimaan

kas, dengan pengeluaran investasi awal. Analisis IRR adalah proses

penghitungan suatu tingkat discount rate yang menghasilkan NPV sama

dengan 0 (nol).

Formula persamaan untuk menghitung nilai IRR adalah :

Jika IRR lebih besar daripada CoC (Cost of Capital) maka proyek tersebut

layak untuk diteruskan, sedangkan apabila IRR lebih kecil atau sama dengan

CoC maka proyek tersebut sebaiknya dihentikan.

7

(3). Teknik Analisis Net Benefit Cost Ratio

Teknik analisis Net B-C Ratio merupakan nilai manfaat yang bisa didapatkan dari

proyek atau usaha setiap kita mengeluarkan biaya sebesar satu rupiah untuk

proyek atau usaha tersebut..

Net B/C merupakan perbandingan antara NPV positif dengan NPV negatif. Nilai

Net B/C memiliki arti sebagai berikut:

Rumus yang digunakan untuk menghitung Net B/C adalah:

Jika nilai Net B/C lebih besar dari 1 (satu) maka proyek tersebut layak untuk

dikerjakan sebaliknya jika Net B/C kurang dari 1 (satu) berarti proyek tersebut tidak

layak untuk diteruskan.

III. PROFIL KABUPATEN BOLMOUT

IV. ANALISIS KELAYAKAN PEMBANGUNAN GEDUNG

OLAHRAGA (GOR) KABUPATEN BOLAANG

MONGONDOW UTARA

1. Analisis Fisik dan Lingkungan Lokasi GOR

Lokasi proyek GOR berada di ............. Lokasi ini merupakan kawasan yang nantinya

akan di jadikan wilayah pengembangan kota ke arah ...., salah satu yang di rencanakan

dalam master Plan adalah perencanaan kawasan olah raga bertaraf nasional dengan

berbagai sarana pendukungnya.

Dalam pemilihan peruntukan lokasi di dasarkan pada peraturan-peraturan pemerintah

yang telah ada, pokok- pokok peraturan tersebut terangkum dalam perundangan dan

peraturan yang terangkum dalam Pengembangan Tata Ruang Wilayah Kabupaten,

adapun acuan kebijakan Pemerintah tersebut adalah;

.

Sesuai hasil pengamatan, lokasi GOR direncanakan berada di Kecamatan ...... yang

berada di ketinggian antara .... sampai dengan ....... dpl, dengan kemiringan lereng

bervariasi mulai............................. Pada lereng yang datar sampai berombak, proses

pengolahan tanah relatif mudah jika dibandingkan dengan pengolahan tanah pada lereng

yang terjal atau berbukit.

Dalam mengukur kemampuan lahan berkenaan dengan rencana pembangunan sarana

GOR, unsur topografi adalah faktor penting, sebab kondisinya menunjukkan kestabilan

lereng, bentuk morfologi daratan, menentukan arah drainase dan sebagai indikator

daerah rawan erosi.

Lahan di Kecamatan ........................ memiliki struktur geologis berupa ....................

Jenis batuan ini memiliki daya dukung yang cukup baik untuk mendukung

bangunan-bangunan permanen secara horizontal. Jenis tanah yang ada di

sebagian besar wilayah Kabupaten Bolaang Mongondow Utara termasuk di

Kecamatan ..................adalah alluvial. Ditinjau dari segi daya dukung tanah

terhadap bangunan, jenis tanah ini cukup baik dipakai untuk wilayah terbangun,

karena tidak memerlukan pondasi yang khusus. Berdasarkan hal tersebut, maka

lahan yang di Kecamatan.................. bila ditinjau dari aspek geologi dan jenis

tanahnya memenuhi persyaratan dan mendukung kegiatan pembangunan fisik GOR..

Kondisi hidrologi lokasi GOR di Kecamatan ........... dapat dibagi menjadi dua macam,

yaitu air permukaan dan air tanah. Untuk air tanah, analisis hidrologi dilakukan untuk

mengetahui besarnya kandungan air tanah yang ada dan kekuatan tanah yang akan

digunakan sebagai dasar pendirian berbagai jenis bangunan. Permukaan debit air

tanah di lokasi GOR sebaiknya adalah 1 hingga 3 liter/detik dengan kedalaman kurang

dari 50 meter dan memiliki kualitas cukup baik (tidak terasa dan tidak berbau).

Berdasarkan hal tersebut, maka dari ketersediaan air tanah untuk keperluan

operasional GOR tidak terdapat hambatan yang berarti.

Kondisi iklim di wilayah Kabupaten Bolaang Mongondow Utara dapat dikategorikan

..............., ini disebabkan karena curah hujan rata-rata di Kabupaten Bolmout masuk

dalam kategori ........ yaitu dalam setahun antara ....... mm sampai ............. mm,

temparatur rata-rata per tahun antara xx - xx°C dengan kelembaban udara relatif ......

Kondisi seperti ini mengharuskan komposisi bangunan pada landasan ketinggian yang

cukup agar terdapat sirkulasi udara yang baik untuk kenyamanan tempat berolahraga.

Status tanah di wilayah Kecamatan ................................ adalah tanah adat/ulayat dan

milik masyarakat,. Agar dikemudian hari masalah status tanah tidak menjadi

hambatan bagi perkembangan GOR maka perlu adanya kejelasan masalah status

tanah tersebut. Di samping itu pula Pemerintah Kabupaten Kabupaten Bolaang

Mongondow Utara perlu mencermati secara jelas peruntukan tanah tersebut.

Kebutuhan air bersih untuk keperluan operasional GOR maupun untuk

kepentingan lainnya pada saat ini belum dapat dilayani melalui jaringan pipa

PDAM. Untuk jangka waktu kedepan, pemerintah daerah perlu mencari sumber

air alternatif untuk menggulangi ketergantungan kepada pasokan air PDAM.

Kapasitas terpasang tenaga listrik milik PLN di Kabupaten Bolmout saat ini

hanya bisa memproduksi listrik sekitar ................... kwh dan hanya cukup untuk

memenuhi kebutuhan konsumen. Untuk mengantisipasi kondisi ini maka

pemerintah daerah perlu memmpersiapkan sumber enerji baru untuk

operasional GOR. Jaringan telepon di wilayah Kabupaten Kabupaten

Bolaang Mongondow Utara sudah cukup luas, sehingga ketersediaan jaringan

telepon tidak menjadi masalah, termasuk di Kecamatan ........................ Akses

jalan menuju lokasi pembangunan GOR relatif dalam kondisi baik, tetapi harus

ada perbaikan karena kondisi jalan saat ini sudah mulai rusak dan berlubang.

Aspek lingkungan hidup sangat diperlukan pula untuk dianalisis

kelayakannya, dalam hal ini mengacu pada analisis AMDAL (Analisis

Mengenai Dampak Lingkungan). AMDAL perlu dilakukan berdasarkan UU Nomor

23 Tahun 1997 tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup.

Berdasarkan ketentuan hukum tersebut dan tipe GOR yang akan

dikembangkan, maka pendirian GOR wajib memenuhi AMDAL. Hal ini

bertujuan agar para pemilik proyek memperhatikan kualitas lingkungan dan

tidak hanya mengkalkulasi keuntungan ekonomis proyek saja tetapi

mengabaikan dampak samping yang ditimbulkan kepada semua sumber daya.

Lokasi GOR yang idealnya harus berjarak minimal 1,5 km dari jalan utama......

2. Analisis Teknik Operasional

1). Persyaratan Teknis Lokasi GOR

Sesuai dengan rencana dari Pemerintah Daerah Kabupaten Kabupaten Bolaang

Mongondow Utara untuk membangun GOR dengan segala fasilitasnya maka GOR

yang akan dibangun tergolong dalam GOR tipe B. Adapun persyaratan-

persyaratan yang harus dipenuhi adalah sebagai berikut :

(1). Jaraknya kurang lebih 2 – 3 km dari pemukiman penduduk

(2). Mudah dicapai kendaraan

(3). Tersedia sumber/pasokan air segar yang memadai dengan tekanan cukup

tinggi, air harus dapat diminum (potable) dan memenuhi standar baku internasional

untuk air minum WHO 1977 (untuk air berkaporit tidak mengandung bakteri coliform

atau E-coli dalam 100 ml).

(4). Tersedia fasilitas pengolahan/penimbunan/pembuangan limbah padat

seperti isi perut, kulit, tulang dan darah serta limbah cair.

(5). Tersedia fasilitas

(6). Lokasi GOR harus tidak mengganggu aktifitas masyarakat, tidak

mengganggu ketenangan atau menumbuhkan kebisingan lokal.

(7). Pagar atau dinding tembok keliling harus kuat, dan dapat meredam suara

4). Persyaratan Bangunan GOR

1. Klasifikasi gedung olahraga

Klasifikasi gedung olahraga direncanakan berdasarkan ketentuan-ketentuan

sebagai berikut:

Klasifikasi Gedung Olah Raga

Klasifikasi dan penggunaan bangunan gedung olah raga

Type A

Menyediakan minimal :

1 lapangan bola basket

1 lapangan bola voli

5 lapangan buku tangkis

1 lapangan tennis

Ukuran minimal hall : 50 x 30 dengan tinggi 12,5 m

Kapasitas penonton : diatas 3.000 orang

Type B

Menyediakan minimal :

1 lapangan bola basket

1 lapangan bola voli

3 lapangan buku tangkis

Ukuran minimal hall : 32 x 22 dengan tinggi 12,5 m

Kapasitas penonton : 1000 - 3.000 orang

Type C

Menyediakan minimal :

1 lapangan bola basket

1 lapangan bola voli

Ukuran minimal hall : 24 x 16 dengan tinggi 9 m

Kapasitas penonton : 1000 orang.

Berdasarkan skala pelayanannya, gedung olah raga dibagi atas :

1. Skala Nasional

Fasilitas olah raga ini menampung atau melayani kegiatan-kegiatan di

antaranya kpmpetisi utama, pertandingan, latihan dan mengajar dengan

standar internasional seperti PON, Sea Games, dan sejenisnya.

2. Skala Regional

Fasilitas olah raga yang melayani satu atau beberapa daerah denga

populasi sebesar 200.000 sampai dengan 350.000 penduduk dan

merupakan fasilitas pelengkap di suatu daerah atau wilayah.

3. Skala Lingkungan

Fasilitas olah raga yang melayani satu lingkungan, dalam hal ini

lingkungan pemukiman dngan populasi 2.000 sampai dengan 10.000

orang, dan biasannya disediakan dalam suatu kompleks perumahan

sebagai satu pelengkap sarana.

4. Skala Sekolahan

Fasilitas olah raga ini melayani olah raga di suatu sekolahan, biasanya

berbentuk aula, serbaguna dan dapat berbentuk lapangan terbuka serta

digunakan hanaya untuk latihan olah raga standar saja.

5. Skala Khusus

Fasilitas olah raga yang menangani olah raga jenis tertentu yang sifatnya

komersial atau yang diperuntukkan khusus bagi penyandang cacat,

biasanya dibentuk oleh pihak swasta.

2. Fasilitas Penunjang

Fasilitas penunjang harus memenuhi ketentuan, sebagai berikut:

1. Ruang ganti atlit direncanakan untuk tipe A dan B minimal dua unit dan

tipe C minimal 1 unit, dengan ketentuan sebagai berikut :

1) Lokasi ruang ganti harus dapat langsung menuju lapangan melalui

koridor yang berada dibawah tempat duduk penonton.

2) Kelengkapan fasilitas tipa-tiap unit antara lain :

a) Toilet pria harus dilengkapi minimal 2 buah bak cuci tangan,

4 buah peturasan dan 2 buah kakus;

b) Ruang bilas pria dilengkapi minimal 9 buah shower;

c) Ruang ganti pakaian pria dilengkapi tempat simpan benda-

benda dan pakaian atlit minimal 20 box dan dilengkapi

bangku panjang minimal 20 tempat duduk;

d) Toilet wanita harus dilengkapi minimal 4 buah kakus dan 4

buah bak cuci tangan yang dilengkapi cermin;

e) Ruang bilas wanita harus dibuat tertutup dengan jumlah

minimal 20 buah;

f) Ruang ganti pakaian wanita dilengkapi tempat simpan

benda-benda dan pakaian atlit minimal 20 box dan dilengkapi

bangku panjang minimal 20 tempat duduk.

2. Ruang ganti pelatih dan wasit direncanakan untuk tipe A dan B minimal

1 unit untuk wasit dan 2 unit untuk pelatih dengan ketentuan, sebagai

berikut :

1) Loksai ruang ganti harus dapat langsung menuju lapangan melalui

koridor yang berada dibawah tempat duduk penonton;

2) Kelengkapan fasilitas untuk pria dan wanita, tiap unit minimal:

a) 1 buah bak cuci tangan;

b) 1 buah kakus;

c) 1 buah ruang bilas tertutup;

d) 1 buah ruang simpan yang dilengkapi 2 buah tempat simpan

dan bangku panjang

e) 2 tempat duduk;

3. Ruang pijat direncanakan untuk tipe A, B dan C minimal 12 m2 dan tipe

C diperbolehkan tanpa ruang pijat. Kelengkapannya minimal 1 buah

tempat tidur, 1 buah cuci tangan dan 1 buah kakus;

4. Lokasi ruang P3K harus berada dekat dengan ruang ganti atau

ruang bilas dan direncanakan untuk tipe A, B dan C minimal1 unit

yang dapat melayani 20.000 penonton dengan luas minimal 15 m2.

Kelengkapannya minimal 1 buah tempat tidur untuk pemeriksaan, 1

buah tempat tidur untuk perawatan dan 1 buah kakus yang mempunyai

luas lantai dapat menampung 2 orang untuk kegiatan pemeriksaan

dopping;

5. Ruang pemanasan direncanakanuntuk tipe A minimal 300 m2, tipe B

minimla 81 m2 dan maximal 196m2, sedangkan tipe C minimal 81 m2 ;

6. Ruang latihan beban direncanakan mempunyai luas yang disesuaikan

dengan alat latihan yang digunakan minimal 150 m2 untuk tipe A, 80 m2

untuk tipe B dan tipe C diperbolehkan tanpa ruang latihan beban;

7. Toilet penonton direncanakan untuk tipe A, B dan C dengan

perbandingan penonton wanita dan pria adala 1:4 yang

penempatannya dipisahkan. Fasilitas yang dibutuhkan minimal

dilengkapi dengan:

1) Jumlah akus jongkok untuk pria dibutuhkan 1 bush kakus untuk

200 penonton pria dan untuk wanita 1 buah kakus jonkok

untuk 100 penonton wanita;

2) Jumlah bak cuci tangan yang dilengkapi cermin, dibutuhkan

minimal 1 buah untuk 200 penonton pria dan 1 buah untuk 100

penonton wanita.

3) Jumlah peturasan yang dibutuhkan minimal 1 buah untuk 100

penonton pria. 8) Kantor pengelolaan lapangan tipe A dan B

direncanakan sebagai berikut :

a) Dapat menampung minimal 10 orang, maximal 15 orang

dan tipe C minima l 5 orang dengan luas yang dibutuhkan

minimal 5 m2 untuk setiap orang.

b) Tipe A dan B harus dilengkapi ruang untuk petugas

keamanan, petugas kebakaran dan polisi yang masing-

masing membutuhkan luas minimal 15 m2. Untuk tipe C

diperbolehkan tanpa ruang tersebut;

8. Gudang direncanakan untuk menyimpan alat kebersihan dan alat

olahraga dengan luas yang disesuaikan dengan alat kebersihan atau

alat olahraga yang digunakan, antara lain:

1) Tipe A, gudang alat olahraga yang dibutuhkan minimal 120 m2

dan 20 m2 untuk gudang alat kebersihan;

2) Tipe B, gudang alat olahraga yang dibutuhkan minimal 50 m2 dan

20 m2 untuk gudang alat kebersihan;

3) Tipe C, gudang alat olahraga yang dibutuhkan 20m2 dan 9 m2

untuk gudang dan alat kebersihan;

9. Ruang panel direncanakan untuk tipe A, B dan C harus diletakan

dengan ruang staf teknik;

10. Ruang mesin direncanakan untuk tipe A, B dan C dengan luas ruang

yang sesuai kapasitas mesin yang dibutuhkan dan lokasi mesin tidak

menimbulkan bunyi bising yang mengganggu ruang arena dan

penonton;

11. Ruang kantin direncanakan untuk tipe A, untuk tipe B dan C

diperbolehkan tanpa ruang kantin;

12. Ruang pos keamanan direncanakan untuk tipe A dan B, untuk tipe C

diperbolehkan tanpa ruang pos keamanan;

13. Tiket box direncanakan untuk untuk tipe A dan B sesuai kapasitas

penonton;

14. Ruang pers direncanakan untuk tipe A, B dan C sebagai berikut:

1) Harus disediakan kabin untuk awak TV dan Film;

2) Tipe A dan B harus disediakan ruang telepon dan telex,

sedangkan untuk tipe C boleh tidak disediakan ruang telepon

dan telex;

3) Toilet khusus untuk pria dan wanita masing-masing minimal 1 unit

terdiri dari 1 kakus jongkok dan 1 bak cuci tangan;

15. Ruang VIP direncanakan untuk tipe A dan B yang digunakan untuk

tempat wawancara khusus atau menerima tamu khusus;

16. Tempat parkir direncanakan untuk tipe A dan B, sebagai berikut :

1) Jarak maksimal dari tempat parkir, pool atau tempat

pemberhentian kendaraan umum menuju pintu masuk gedung

olahraga 1500m;

2) 1 ruang parkir mobil dibutuhkan minimal untuk 4 orang

pengunjung pada saat jam sibuk;

17. Toilet penyandang cacat direncanakan untuk tipe A dan B sedangkan

untuk tipe C diperbolehkan tanpa toilet penyandang cacat. Fasilitas yang

dibutuhkan minimal, sebagai berikut :

1) 1 unit yang terdiri dari 1 buah kakus, 1 buah peturasan, 1 buah

bak cuci untuk pria dan 1 buah kakus duduk serta 1 buah bak

cuci tangan untuk wanita;

2) Toilet untuk pria harus dipisahkan dari toilet untuk wanita;

3) Toilet harus dilengkapi dengan pegangan untuk melakukan

perpindahan dari kursi roda ke kakus duduk yang diletakan di

depan dan di samping kakus duduk setinggi 80 cm;

18. Jalur sirkulasi untuk penyandang cacat harus memenuhi ketentuan,

sebagai berikut :

1) Tanjakan harus mempunyai kemiringan 8%, panjangnya

maksimal 10m

2) Permukaan lantai selasar tidak boleh licin, harus terbuat dari

bahan-bahan yang keras dan tidak boleh ada genangan air;

3) Pada ujung tanjakan harus disediakan bagian datar minimal 180

cm;

4) Selasar harus cukup lebar untuk kursi roda melakukan putaran

1800.

3. Kompartemenisasi penonton

Kompartemenisasi penonton harus memenuhi ketentuan sebagai berikut:

1) Daerah penonton harus dibagi dalam kompartemen yang masing-

masing menampung penonton minimal 2000 orang atau maximal 3000

orang;

2) Antar dua kompartemen yang bersebelahan harus dipisahkan dengan

pagar permanen transparan minimal setinggi 1,2 m, maksimal 2,0 m.

4. Sirkulasi Penunjang

Sirkulasi gedung olahraga yang terdiri dari penonton pemain dan pengelola

masing-masing harus disediakan pintu untuk masuk ke dalam gedung.

Sirkulasi bagi masing-masing kelompok agar diatur sesuai dengan

bagan,seperti Gambar 1.

3. Analisis Sosial Ekonomi

5. Analisis Finansial

Cakupan studi pada aspek finansial dimaksudkan untuk mengetahui perkiraan

kebutuhan dana dan aliran kas sehingga dapat diketahui tingkat kelayakan

pendirian dan pengembangan GOR. Dalam hal ini, yang perlu dipersiapkan

adalah kebutuhan dana serta sumber pendanaannya, penentuan kebijakan aliran

kas serta biaya modal.

Analisis ini akan menentukan prosepek investasi melalui perhitungan biaya dan

manfaat yang diharapkan, dengan membandingkan antara pengeluaran pendapatan,

seperti ketersediaan dana, biaya modal, kemampuan proyek untuk membiayai

kembali dana tersebut dalam kurun waktu yang telah ditentukan sehingga proyek

tersebut relevan untuk dilaksanakan.

Untuk merealisasi rencana pendirian GOR dibutuhkan sejumlah dana tertentu

untuk investasi yang meliputi keperluan dana untuk pembelian aktiva tetap

berwujud (tangible asset), seperti tanah, bangunan, pabrik dan mesinmesin serta

aktiva tak berwujud (intangible asset) berupa hak paten, lisensi, biaya-biaya

pendahuluan dan biaya-biaya sebelum operasional (sunk cost). Di samping untuk

aktiva, dana juga dibutuhkan untuk modal kerja berupa semua investasi untuk

membiayai aktiva lancar (current asset). Seluruh dana yang dibutuhkan itu harus

dalam bentuk pendanaan dengan biaya paling rendah dan tidak menimbulkan

masalah bagi GOR dan lembaga yang mensponsorinya.

Berdasarkan hasil perhitungan Rencana Anggaran Biaya (RAB), jumlah dana

investasi yang dibutuhkan untuk pendirian GOR tipe B sebesar Rp.

19.207.100.000,- Biaya investasi tersebut telah termasuk biaya untuk aktiva

tetap berupa pembebasan tanah, biaya bangunan dan peralatan GOR.

Sumber dan rencana pembangunan GOR tipe B ini dapat berasal dari anggaran

APBD Kabupaten Kabupaten Bolaang Mongondow Utara, tanpa menutup peluang

pihak swasta untuk berpartisipasi. Komponen biaya operasional dan

pemeliharaan terdiri dari biaya upah/gaji, listrik, telepon, air dan biaya

pemeliharaan terhadap asset-aset yang dimiliki. Beban biaya dalam pendirian GOR

bertaraf internasional ini terdiri dari biaya investasi dan biaya operasional.

Biaya operasional meliputi biaya upah/gaji, biaya pemeliharaan dan biaya rutin seperti

biaya telepon, listrik dan air. Total biaya operasional dan pemeliharaan per tahun

diperkirakan sekitar Rp.193.250.000.000,- dengan asumsi tingkat inflasi sebesar 10

persen per tahun. Di samping itu juga dikeluarkan biaya-biaya lainnya seperti biaya

investasi (Rp. 19.207.100.000,-), dan biaya angsuran pinjaman (Rp. 828.306.188,-

dengan tingkat bunga pinjaman 15 persen per tahun. Perkiraan penerimaan dari

operasionalisasi GOR dibagi menjadi dua sumber : (1) penerimaan GOR yang hanya

berasal dari jasa/sewa gedung sebagai sarana olahraga; dan (2) penerimaan GOR

berasal dari jasa/sewa gedung sebagai gedung serbaguna. Berdasarkan hasil

perhitungan penerimaan dari jasa pertama diperkirakan sebesar Rp. 175.000.000,- per

tahun, pada tingkat inflasi 10 persen (asumsi) per tahunnya. Penerimaan dari sumber

kedua diperkirakan sebesar Rp.198.767.000.000,- per tahun, pada tingkat inflasi

sebesar 10 persen per tahun.

1). Kriteria Kelayakan Finansial Pembangunan GOR

Berdasarkan hasil analisis finansial, ditemukan NPV sebesar Rp. 10.059.894.898,-

yang berarti bahwa proyek pembangunan GOR tersebut memberikan keuntungan

sebesar yang sama selama 20 tahun menurut nilai sekarang. Sedangkan dari

perhitungan IRR dari pembangunan GOR ini didapatkan hasil sebesar 25 persen. Hal

ini berarti bahwa nilai IRR tersebut lebih besar dari social opportunity cost of capital

(SOCC) dan ini menguntungkan. Sedangkan dari hasil perhitungan diperoleh nilai Net

B/C sebesar 1,33 yang menunjukkan bahwa proyek ini menguntungkan.

Tabel ... Hasil Perhitungan Analisis Finansial Pembangunan GOR

Analisis Finansial Nilai Keterangan NPV Rp. 10.059.894.898,- Layak IRR 25 persen Layak Net B/C 1,33 Layak

Berdasarkan analisis finansial dengan menggunakan NPV, IRR dan Net B/C

menunjukkan bahwa rencana pendirian GOR tersebut LAYAK untuk diteruskan.

V. KESIMPULAN DAN REKOMENDASI

5.1. Kesimpulan

Berdasarkan hasil perhitungan dan penilaian terhadap seluruh aspek yang diukur

diperoleh hasil akhir bahwa pendirian GOR ini dapat dikategorikan LAYAK.

Alternatif lokasi GOR berada di wilayah Kecamatan ........ dan jarak dari pusat

Kota Boroko relatif dekat, lahan tersedia cukup luas dan kedua kecamatan

tersebut masuk dalam zona pengembangan kawasan perkotaan di Kabupaten

Kabupaten Bolaang Mongondow Utara.

5.2. Rekomendasi

Sehubungan dengan hal tersebut terdapat beberapa hal yang perlu segera

diantisipasi untuk ditindak lanjuti yaitu :

1. Penyusunan AMDAL (RKL dan RPL)

2. Penguasaan lahan/pembebasan lahan di lokasi GOR

3. Penetapan status dan peruntukan lahan GOR

4. Penyusunan site plan dan rencana pembangunan GOR

5. Pembuatan Detail Engineering Design/DED (Estimasi Pembangunan Fisik)

6. Koordinasi lintas sektoral untuk implementasi rencana pendirian GOR

7. Pembentukan manajemen pengelolaan GOR

8. Penetapan sumber dan model investasi pendirian GOR

Pendirian GOR ini akan melibatkan banyak pihak dengan berbagai permasalahan yang

ada, maka sebaiknya terlebih dahulu dilakukan koordinasi lintas sektoral, sehingga

tidak terjadi tumpang tindih program yang mengakibatkan tidak efisiennya kegiatan.

Selain itu diperlukan juga keterlibatan pihak-pihak profesional agar tujuan

pembangunan GOR ini dapat berhasil dan pelaksanaannya menjadi lebih optimal dan

efisien.

Sesuai dengan rencana pentahapan kegiatan pembangunan GOR, maka secara

bersamaan juga perlu dilakukan pembentukan manajemen pengelola GOR.

Pembentukan ini selain memilih pihak-pihak yang mampu mengelola proyek, juga

harus mampu mengembangkan serta menata manajemen sehingga menjadi lebih baik

dalam susunan organisasi yang solid. Para pihak sepantasnya memahami dan

mengerti sepenuhnya mengenai rencana dan strategi yang telah ditetapkan bersama

mengenai pendirian GOR baik dari segi manejemen, pengembangan, dan

pemeliharaan. Sebaiknya susunan organisasi ini mengikutsertakan berbagai pihak

sebagai pemangku kepentingan (stake holders), baik dari pihak pemerintah maupun

swasta (termasuk komunitas/club olahraga). Pihak pemerintah berperan sebagai

penunjang dari segi fasilitas, regulasi dan birokrasi. Sedangkan pihak swasta berperan

dalam hal pengelolaan manajemen, penggalangan dana dan peningkatan prestasi.

DAFTAR PUSTAKA

Badan Pusat Statistik, BAPPEDA, (2011). Kabupaten Bolaang Mongondow

Utara Dalam Angka Tahun 20116,

Badan Perencanaan Pembangunan, (20.....). Rencana Pembangunan Jangka

Menengah (RPJM) Kabupaten Kabupaten Bolaang Mongondow Utara

Dayan, Anto, (1989). Pengantar Metode Statistik. LP3ES. Jakarta

Djamin, Zulkarnain, (1984). Perencanaan dan Analisis Proyek. Lembaga

Penerbit Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia. Jakarta

Gittinger, J.Price. Adler, Hans A., (1990). Evaluasi Proyek, Terjemahan Soemarsono

SR. Rineka Cipta. Jakarta

Husnan, Suad, (1984). Studi Kelayakan Proyek. BPFE. Yogyakarta

Ibrahim, Yacob H.M. Drs. M.M., (2003). Studi Kelayakan Bisnis, Edisi Revisi,

Cetakan Kedua, Jakarta, Rineka Cipta.

22

Manurung, Adler Haymans, (1990). Teknik Peramalan Bisnis dan Ekonomi.

Rineka Cipta. Jakarta

Sigel, Sidney, (1986). Statistik Nonparametrik untuk Ilmu-Ilmu Sosial. PT.

Gramedia. Jakarta

Sutojo, Siswanto, (1995). Studi Kelayakan Proyek: Teori dan Praktek, Jakarta,

Lembaga PPM dan PT. Pustaka Binaman Presindo.

Wonnacott, Thomas H. and Ronald J. Wonnacott, (1976). Introduction Statistics

for Business and Economics, Ontario Canada 2nd edition.