studi kelayakan ekonomi dan finansial kipi … filelingkungan serta memberikan kemudahan dan daya...

EXECUTIVE SUMMARY

STUDI KELAYAKAN EKONOMI DAN FINANSIAL KIPI

MANGKUPADI – TANAH KUNING

EXECUTIVE SUMMARY

Pekerjaan :

STUDI KELAYAKAN EKONOMI DAN

FINANSIAL KIPI MANGKUPADI – TANAH

KUNING

Tahun Anggaran 2017

No. Kontrak : 650/020/SP/PU-TR/VI/2017

Tanggal: 13 Juni 2017

Executive Summay Studi Kelayakan Ekonomi Dan Finansial KIPI Mangkupadi – Tanah Kuning

PT WISWAKHARMAN ii

KATA PENGANTAR

Dalam rangka pelaksanaan Pasal 14 Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2014 tentang Perindustrian, Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah mendorong percepatan penyebaran dan pemerataan pembangunan Industri ke seluruh wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia melalui pembangunan Kawasan Industri. Pembangunan Kawasan Industri merupakan upaya untuk mengembangkan Industri yang berwawasan lingkungan serta memberikan kemudahan dan daya tarik bagi investasi dengan pendekatan konsep efisiensi, tata ruang, dan lingkungan hidup, sehingga dapat mendorong peningkatan pertumbuhan ekonomi yang tinggi dan berdaya saing, menyebar dan merata ke seluruh wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia, serta berkesinambungan.

Di samping itu, Pembangunan Kawasan Industri memberikan kepastian lokasi sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), mensinergikan perencanaan dan pembangunan infrastruktur industri, infrastruktur dasar, infrastruktur penunjang dan sarana penunjang untuk Kawasan Industri.

Dengan ditetapkannya KIPI Mangkupadi - Tanah Kuning sebagai salah satu Proyek Strategis Nasional melalui Peraturan Presiden Nomor 58 Tahun 2017 tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 3 Tahun 2016 tentang.Percepatan Pelaksanaan Proyek Strategis Nasional, maka perlu disiapkan konsep dan skenario studi kelayakan ekonomi dan finansial untuk implementasi pembangunannya.

Semarang, November 2017 PT. WISWAKHARMAN

Penyusun

Executive Summary Studi Kelayakan Ekonomi Dan Finansial KIPI Mangkupadi – Tanah Kuning

PT WISWAKHARMAN iii

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ............................................................................................................................................ ii

DAFTAR ISI ....................................................................................................................................................... iii

DAFTAR TABEL ................................................................................................................................................. iv

DAFTAR GAMBAR .............................................................................................................................................. v

1 PENDAHULUAN ........................................................................................................................................... 1

2 KONSEP STUDI KELAYAKAN ...................................................................................................................... 2

3 RENCANA UMUM PEMBUATAN STUDI KELAYAKAN ..................................................................................... 4

4 DESAIN PERANCANGAN STUDI KELAYAKAN ............................................................................................... 10

5 INDIKASI PROGRAM ................................................................................................................................... 22

6 PENGENDALIAN DAN PEMBIAYAAN ............................................................................................................. 23


PT WISWAKHARMAN iv

DAFTAR TABEL

Tabel 4-1 Status Lahan di Kawasan KIPI Mangkupadi-Tanah Kuning ............................................................ 12

Tabel 4-2 Estimasi Invesatsi yang sudah dilakukan oleh Perusahaan Perkebunan Besar ............................. 14

Tabel 4-3 Perkiraan Kebutuhan Investasi Infrastruktur dan Pentahapan Pembangunan KIPI Mangkupadi – Tanah Kuning .................................................................................................................................. 16

Tabel 4-4 Analisa APBD Provinsi Kalimantan Utara TA 2013-2017................................................................ 17

Tabel 4-5 Perbandingan Investasi antara Perkebunan Sawit dan Kawasan Industri ...................................... 19

Tabel 4-6 Perhitungan Pokok Sewa Barang Milik Daerah .............................................................................. 19

Tabel 5-1 Indikasi Program Pembangunan KIPI Mangkupadi – Tanah Kuning .............................................. 22

Tabel 6-1 Tipikal Pembiayaan Pembangunan Infrastruktur ............................................................................ 24


PT WISWAKHARMAN v

DAFTAR GAMBAR

Gambar 3-1 Tahapan Pembangunan Kawasan Industri ....................................................................................... 6

Gambar 4-1 KIPI Mangkupadi-Tanah Kuning terhadap RTRW Provinsi Kalimantan Utara dan Kabupaten Bulungan ......................................................................................................................................... 11

Gambar 4-2 Perkembangan Belanja Daerah Prov. Kalimantan Utara 2013-2017 .............................................. 17


PT WISWAKHARMAN 1

1 PENDAHULUAN

Mempersiapkan kawasan Kalimantan Utara sebagai ruang investasi khususnya kawasan KIPI Mangkupadi - Tanah Kuning, diperlukannya pemilihan konsep yang tepat yang didukung oleh perangkat peraturan perundangan yang ada, dan sesuai dengan potensi yang dimiliki dan dapat memberikan manfaat yang sebesar-besarnya bagi kepentingan penduduk, pemerintah dan investor. Adanya komitmen pemerintah daerah, dan lokasi strategis Kawasan KIPI Mangkupadi-Tanah Kuning sebagai simpul kegiatan nasional baik konsentrasi dan distribusi. Selain itu diharapkan dengan adanya kegiatan tersebut dapat ditentukan rencana yang terarah dan berkesinambungan dalam mewujudkan kawasan yang berkeutuhan dan menegakkan kedaulatan serta memiliki kemandirian ekonomi yang bersinergi dan berfungsi lindung pada keanekaragaman hayati.

MAKSUD PEKERJAAN

Maksud pekerjaan ini adalah menyiapkan perencanaan dalam skala kawasan dari segi ekonomi dan finansial sebagai upaya meningkatkan kemampuan daerah dalam menyelenggarakan perencanaan tata ruang kawasan di Kalimantan utara.

TUJUAN PEKERJAAN

Tujuan dari pekerjaan ini adalah untuk mewujudkan amanat dari kebijakan penataan ruang yang diprioritaskan karena mempunyai pengaruh sangat penting secara nasional terhadap kedaulatan Negara, pertahanan dan keamanan Negara, ekonomi, sosial, budaya dan/atau lingkungan.

TARGET / SASARAN

Sasaran kegiatan ini adalah :

1. Tersedianya data dan informasi dalam mendukung perumusan kebijakan perencanaan pembangunan daerah khususnya yang berhubungan erat dengan kebijakan konservasi, kawasan ekonomi khusus, rehabilitasi dan pengendalian eskplotasi kekayaan sumber daya hayati.

2. Adanya peningkatan kegiatan perekonomian, pembangunan, peningkatan ketahanan sosial budaya daerah di kawasan ekonomi khusus yang akan dibangun.

LINGKUP LOKASI DAN KEGIATAN

Kegiatan ini dilaksanakan di Kecamatan Tanjung Palas Timur, Kabupaten Bulungan, Provinsi Kalimantan Utara.

Penyusunan Studi Kelayakan Ekonomi Dan Finansial Kipi Mangkupadi - Tanah Kuning ini meliputi lingkup studi literatue dan pengumpulan data-data atau informasi dari pengamatan langsung ke lapangan (data primer) maupun kajian sumber data sekunder lainnya.


PT WISWAKHARMAN 2

2 KONSEP STUDI KELAYAKAN

Berikut ini adalah poin penting yang perlu diperhatikan ketika mengembangkan kawasan industri:

1. Jaminan Kemudahan Akses

Kemudahan akses merupakan aspek yang penting karena akan berhubungan langsung dengan tranportasi dan logistik. Akses yang perlu diperhatikan adalah ketersediaan jalan tol atau jalan-jalan yang layak sehingga proses perniagaan bisa lebih cepat terjadi dan tidak menambah biaya karena kondisi yang terjadi di jalan raya. Salah satu contoh dari kemudahan akses adalah Kawasan Industri Modern Cikande memiliki akses yang baik karena terhubung dengan tol ciujung dan balaraja barta serta terdapat rencana dari pemerintah akan dibangun tol Cikande yang akan mempermudah akses perniagaan.

2. Jaminan Ketersediaan Energi

Turunnya daya atau matinya listrik akan mengganggu proses produksi dan akan berdampak langsung pada biaya yang harus ditanggung oleh perusahaan. Hal ini membuat perusahaan harus mendapat jaminan ketersediaan energi stabil. Salah satu jaminan energi yang stabil dapat diperoleh apabila pasokan energi yang ada disediakan oleh pemerintah. Kawasan Industri Modern Cikande merupakan salah satu kawasan industri yang mendapatkan pasokan jaminan energi dari pemerintah dengan jumlah pasokan energi >300 MVA.

3. Lahan Pengembangan yang Luas

Dengan adanya rencana pengembangan lahan kawasan yang luas dari developer mempermudah investor yang memiliki visi jangka panjang dalam mengembangkan usahanya. Investor tidak perlu lagi repot dalam mencari lahan baru untuk dan melakukan survey yang memakan waktu dan biaya. Ditambah lagi jika pengembangan usaha yang dimaksud oleh investor memiliki tujuan efisiensi biaya maka lokasi yang berdekatan tiap pos produksi akan menjadi sebuah pertimbangan utama.

4. Dekat dengan Sumber Daya

Fokus pada sumber daya yang dimiliki oleh tiap perusahaan berbeda-beda tergantung dari sumber daya yang menyumbang cost terbesar dan menjadi prioritas dalam proses produksi. Hal ini membuat, pilihan lokasi yang dekat dengan sumber daya yang diprioritaskan menjadi sebuah pilihan bagi para investor. Salah satu sumber daya yang sangat berpengaruh adalah sumber daya manusia. Sumber daya manusia bagi perusahaan manufaktur akan mempengaruhi total cost tersendiri sehingga investor harus bijak dalam memilih lokasi yang tepat untuk menyerap sumber daya. Kawasan Modern Cikande memiliki Upah Minimum Rakyat (UMR) yang relatif lebih rendah di bandingkan dengan kawasan Industri lainnya di Jawa Barat dan sekitarnya.

5. Developer/Pengelola yang Peduli dengan Tenant

Peduli dengan tenant berarti pengembang responsive dalam mengakomadasi kebutuhan tenant. Kondisi yang terjadi di sekitar kawasan industri tentu saja akan sangat mempengaruhi proses produksi yang berjalan di pabrik atau perusahaan. Diperlukan developer yang memberikan solusi dan bergerak cepat sehingga tidak muncul gangguan-gangguan yang tidak berarti, diluar cakupan perusahaan.

6. Lahan yang terus bertambah nilainya.

Nilai investasi yang terus bertambah nilainya harus diperhatikan oleh para investor karena terkadang kita tidak tahu apa yang terjadi dengan kondisi perekonomian secara makro akan memberikan dampak pada perusahaan kita. Nilai lahan yang terus bertambah di masa depan dapat menjadi acuan para investor dalam memilih kawasan industri. Nilai lahan dari kawasan industri sangat dipengaruhi oleh posisi strategis dan fasilitas pendukung kegiatan usaha tenant.


PT WISWAKHARMAN 3

KELAYAKAN EKONOMI

Studi kelayakan ekonomi memberikan informasi tentang analisis biaya dan manfaat dengan dan tanpa adanya pengembangan. Ada tiga konsep yang sering dijumpai dalam kelayakan ekonomi, yaitu: kriteria yang terlihat dan yang tidak terlihat, dapat atau tidak dapat diukur secara moneter, dan langsung atau tak langsung diukur dengan analisis biaya-keuntunga (cost benefit analysis).

Secara umum, biaya dan keuntungan yang terlihat (tangible) adalah yang bisa dihitung dengan jelas. Biaya dan keuntungan yang dapat diukur secara moneter (moneterizable) bahkan lebih jauh lagi, yaitu dapat dinyatakan dalam ukuran satuan uang (misal: Rupiah); hal ini dimungkinkan karena kita dapt mengukurnya di pasaran. Dalam hal langsung atau tidak langsung, tergantung pada tujuan utama proyek. Keuntungan yang menjadi tujuan utama merupakan pengaruh langsung. Contoh, pembangunan bendungan dengan pembangkit tenaga listrik mempunyai pengaruh langsung (direct) yaitu bertambahnya tenaga listrik (yang dapat diukur secara moneter), disamping itu, mempunyai pengaruh tak langsung (indirect) yaitu menigkatnya kegiatan rekreasi dan perikanan (yang juga dapat diukur secara moneter). Pengaruh negatif tak langsung juga dapat muncul, misal dalam contoh bendungan di atas, yaitu tenggelamnya lahan pertanian menjadi bendungan. Di samping itu, dikenal juga biaya peluang (opportunity cost), yaitu selisih nilai yang didapat bila tidak ada proyek dengan nilai yang didapat setelah terkena proyek. Misal, nilai lahan sebelum ada proyek sebesar Rp. 5 juta, sedangkan setelah terkena proyek menjadi Rp. 2 juta, maka biaya peluangnya adalah Rp. 3 juta.

Kelayakan Ekonomi, terutama kajian pengaruh proyek terhadap;

1. pertumbuhan ekonomi atau pendapatan negara/daerah; 2. penambahan dan pemerataan kesempatan kerja; 3. menumbuhkan industri lain terkait.

KELAYAKAN FINANSIAL

Sedangkan studi kelayakan finansial/keuangan memberikan informasi tentang analisis kebutuhan biaya pengembangan, pendapatan dari pengembangan, dan profitabilitas usaha. Asumsi dalam perhitungan kebutuhan biaya meliputi:

1. Biaya Pra Investasi; 2. Biaya pembebasan tanah; 3. Biaya penyiapan lahan, pembangunan prasarana dan fasilitas umum; 4. Biaya pembelian peralatan. 5. Biaya pembangunan bangunan fisik (untuk disewakan); 6. Biaya operasi (operating expenditure/opex) meliputi:

a. Biaya pengembalian pinjaman (principal dan bunga); b. Biaya tenaga kerja; c. Biaya promosi; d. Biaya pengoperasian serta pemeliharaan; dan e. Biaya menyangkut pelayanan (listrik, air, keamanan, sampah, limbah, dan sebagainya).

Hal-hal lain yang perlu diperhatikan:

1. Analisis pasar

Gambaran potensi pasar domestik dan internasional untuk menyerap produk yang akan dihasilkan, gambaran pesaing di masa yang akan datang, dan analisis segmentasi pasar, serta positioning usaha yang akan dikembangkan.


PT WISWAKHARMAN 4

2. Skema Pemasaran Lahan

Mencakup berbagai opsi, seperti: sewa lahan jangka panjang, sewa lahan jangka pendek, penyewaan bangunan pabrik, penyewaan bangunan kantor

3. Pendapatan

Asumsi besarnya tarif sewa dengan rencana kenaikan secara berkala yang merupakan pendapatan bagi pengembang.

4. Rencana Pentahapan

Rencana pentahapan pengembangan dengan masing-masing luas lahan di setiap tahapan.

5. Struktur Kerjasama Pemerintah Swasta.

Analisis kelayakan disimulasikan dengan base case, optimis, dan pesimis, dengan metode analisis kelayakan keuangan:

a. Financial Internal Rate of Return (FIRR); b. Financial Net Present Value (FNPV); c. Payback Period; dan d. Analisa Sensitivitas (Sensitivity Analysis).

6. Analisis risiko (eksternal dan internal) dan pengelolaan resiko. Analisis kepekaan terhadap potensial risiko. 7. Rencana alokasi pembiayaan untuk pembangunan dan pengoperasian berdasarkan tahap pembangunan. 8. Sumber pembiayaan mengenai pembiayaan internal (APBN, APBD, dll) dan eksternal (loan, obligasi, PPP, dll).

3 RENCANA UMUM PEMBUATAN STUDI KELAYAKAN

Kawasan Industri memegang peranan yang sangat strategis sebagai perwujudan amanat Pasal 106 Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2014 tentang Perindustrian yang mewajibkan industri baru berlokasi di dalam Kawasan Industri.

Untuk itu, Pemerintah menerbitkan Peraturan Pemerintah Nomor 142 Tahun 2015 tentang Kawasan Industri dan Peraturan Menteri Perindustrian Nomor 40/M-IND/PER/7/2016 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Kawasan Industri yang bertujuan untuk:1

1. Mempercepat penyebaran dan pemerataan pembangunan industri 2. Meningkatkan upaya pembangunan industri yang berwawasan lingkungan 3. Meningkatkan daya saing investasi dan daya saing industri 4. Memberikan kepastian lokasi sesuai tata ruang

Pembangunan kawasan industri secara umum dilakukan dengan tahapan sebagai berikut;

1. Kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang Wilayah 2. Pembangunan Infrastruktur Penunjang ke Kawasan Industri 3. Pengadaan/Pembebasan Lahan 4. Pembentukan Badan Pengelola/Perusahaan Kawasan Industri

a. Perijinan Pengembangan Kawasan Industri b. Penyusunan AMDAL & ANDALALIN c. Penyusunan Tata Tertib Kawasan Industri

1 Pasal 2 ayat (2) PP Nomor 142 Tahun 2015.


PT WISWAKHARMAN 5

d. Pematangan Lahan e. Perancangan Penggunaan Lahan/Modulasi Kaveling f. Perancangan dan Pembangunan Infrastruktur dan Sarana Penunjang di dalam Kawasan Industri g. Pengelolaan dan Pemasaran

KESESUAIAN TATA RUANG

Membangun suatu kawasan industri di Indonesia tidak terlepas dari lokasi kawasan industri yang akan dibangun. Sebab lokasi merupakan kegiatan awal yang dapat dilakukan oleh badan usaha dengan tujuan untuk mengumpulkan berbagai macam data dan informasi atas lokasi yang akan dikembangkan, untuk melihat kesesuaian pemanfaat lokasi dengan RTRW setempat. Hal ini sangat penting untuk dilakukan agar pembangunan kawasan industri dapat terarah dan sesuai dengan peruntukannya. Menurut Pasal 2 ayat (3) PP Nomor 142 Tahun 2015 menyatakan bahwa pembangunan kawasan industri dilaksanakan di Kawasan Peruntukan Industri (selanjutnya disebut KPI), sesuai dengan RTRW.2

PERIZINAN

Untuk membangun suatu kawasan industri, mulai dari perencanaan, pembangunan fisik dan operasionalnya, melibatkan beberapa instansi baik tingkat daerah maupun tingkat nasional sehingga diperlukan adanya harmonisasi peraturan yang mengatur kawasan industri, agar terjadi suatu persamaan persepsi untuk mendukung perkembangan kawasan industri, sebagaimana yang diamanatkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 142 Tahun 2015 tentang Kawasan Industri. Adapun beberapa perizinan yang berkaitan dengan pembangunan kawasan industri ialah meliputi:

1. Izin prinsip

Izin prinsip merupakan prasyarat IUKI dalam melakukan penyediaan lahan, pembangunan infrastruktur kawasan industri serta pemasangan/instalasi peralatan dan kesiapan lain yang diperlukan dalam rangka memulai pembangunan kawasan industri.3 Permohonan izin prinsip diajukan kepada menteri perindustrian, gubernur dan bupati/walikota sesuai dengan kewenangannya masing-masing melalui pelayanan terpadu satu pintu (PTSP).4 Izin Persetujuan Prinsip kepada Sekjen Deperindag bagi perusahaan kawasan industri yang berstatus Non PMA/PMDN dan kepada Ketua Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) bagi kawasan industri yang berstatus PMA/PMDN. Persetujuan prinsip berlaku selama jangka waktu 4 tahun, dan dapat diperpanjang 2 kali masing-masing selama 2 tahun.

2. Izin lokasi

Izin lokasi adalah izin untuk memperoleh dan menggunakan tanah.5 Permohonan izin lokasi diberikan dalam bentuk surat keputusan yang ditanda tangani oleh bupati/walikota setelah diadakan rapat koordinasi antara instansi terkait. Jangka waktu izin lokasi adalah selama 3 (tiga) tahun untuk luas lokasi lebih dari 50 Ha. Izin lokasi kepada Kepala Kantor Pertanahan, dengan ditembuskan kepada :

a. Kepala Kantor Wilayah BPN; b. Badan Penanaman Modal Daerah untuk non PMA/PMDN, instansi vertikal departemen teknis di daerah

untuk PMA/PMDN;

2 Pasal 2 ayat (3) PP Nomor 142 Tahun 2015. 3 Pasal 1 angka 6 PP Nomor 142 Tahun 2015. 4 Pasal 19 ayat (3) PP Nomor 142 Tahun 2015. 5 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2015 tentang Izin Lokasi, Pasal 1,angka 1.


PT WISWAKHARMAN 6

c. Badan Perencanaan Pembangunan propinsi.

3. Izin mendirikan bangunan

Izin mendirikan bangunan (selanjutnya disebut IMB) adalah perizinan yang diberikan oleh pemerintah daerah kepada pemohon untuk membangun baru, rehabilitasi/renovasi dan/atau memugar dalam rangka melestarikan bangunan sesuai dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang berlaku.6 Permohonan izin IMB diajukan kepada pemerintah daerah yaitu bupati/walikota. Namun, bupati/walikota dapat melimpahkan sebagian kewenangan penerbitan izin IMB kepada camat.7

4. Dokumen analisis dampak lalu lintas (ANDALALIN)

Analisis dampak lalu lintas (selanjutnya disebut ANDALALIN) wajib agar gangguan keamanan, keselamatan, ketertiban dan kelancaran lalu lintas serta angkutan jalan disekitar pembangunan yang mungkin akan terjadi dapat diatasi dan dievaluasi oleh:8

a. Menteri, untuk jalan nasional. b. Gubernur, untuk jalan provinsi. c. Bupati, untuk jalan kabupaten dan/atau jalan desa. d. Walikota, untuk jalan kota.

5. Izin usaha kawasan industri (IUKI)

IUKI sesuai dengan ketentuan Pasal 12 PP Nomor 142 Tahun 2015, yang menyatakan bahwa setiap kegiatan usaha kawasan industri wajib memiliki IUKI.9 IUKI hanya akan diberikan seluas lahan yang telah siap digunakan dan dikuasai yang dibuktikan dengan surat pelepasan hak (selanjutnya disebut SPH) atau sertifikat. Jangka waktu IUKI berlaku sepanjang perusahaan kawasan industri masih menyelenggarakan kegiatan pengembangan dan pengelolaan Kawasan Industri. 10 Menurut Pasal 31 ayat (1) menyatakan bahwa perusahaan kawasan industri yang telah memperoleh IUKI dapat diberikan hak guna bangunan (selanjutnya disebut HGB) atas tanah yang akan diusahakan dan dikembangkan.11

Izin usaha kawasan industri ditujukan kepada Menteri untuk perusahaan kawasan industri yang berstatus Non PMA/PMDN, sedangkan yang berstatus PMA/PMDN ditujukan kepada Ketua Badan Koordinasi Penanaman Modal atas nama Menteri dan berlaku untuk 30 (tiga Puluh) tahun sepanjang masih memenuhi ketentuan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Gambar 3-1 Tahapan Pembangunan Kawasan Industri

6 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 32 Tahun 2010 tentang Pedoman Pemberian Izin Membangun Bangunan, Pasal 1 angka 5. 7 Permen Nomor 32 Tahun 2010, Pasal 5 ayat (2). 8 Permen Nomor 75 Tahun 2015, Pasal 2 ayat (1). 9 Pasal 12 ayat (1) PP Nomor 142 Tahun 2015. 10 Pasal 13 ayat (3) PP Nomor 142 Tahun 2015. 11 Pasal 31 ayat (1) PP Nomor 142 Tahun 2015.


PT WISWAKHARMAN 7

LAHAN

Salah satu kebutuhan penting yang harus tersedia untuk berinvestasi langsung adalah lahan tempat usaha. Dengan tujuan untuk memberikan kemudahan bagi investor, maka lahan-lahan di dalam Kawasan Industri telah disiapkan secara fisik dalam bentuk kapling-kapling industri yang telah siap bangun dengan dilengkapi infrastruktur/sarana dan prasarana yang memadai. Di samping itu jaminan legalitas dari status tanah di dalam Kawasan Industri dalam arti bebas dari sengketa, serta untuk mendapatkan status hak atas tanahnya dapat diperoleh dengan mudah. Sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 142 Tahun 2015, luas lahan Kawasan Industri minimal 50 ha atau minimal 5 ha untuk Kawasan Industri khusus industri kecil dan menengah.

Ketersediaan lahan harus memasukkan pertimbangan kebutuhan lahan di luar kegiatan sektor industri sebagai efek bergandanya, seperti kebutuhan lahan perumahan dan kegiatan permukiman dan perkotaan lainnya. Sebagai ilustrasi, bila per hektar kebutuhan lahan Kawasan Industri menyerap 100 tenaga kerja, berarti dibutuhkan lahan perumahan dan kegiatan pendukungnya seluas 1-1,5 ha untuk tempat tinggal para pekerja dan berbagai fasilitas penunjang. Hal ini berarti, apabila hendak dikembangkan 100 ha Kawasan Industri di suatu daerah maka di sekitar lokasi harus tersedia lahan untuk fasilitas seluas 100-150 ha, sehingga total area dibutuhkan 200-250 ha.

Pengadaan Tanah

Pengadaan bagi pembangunan kawasan industri dapat ditempuh melalui pelepasan atau penyerahan hak atas tanah engan cara memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Perusahaan kawasan industri yang merupakan BUMN atau BUMD maka dapat diberikan HGB di atas hak pengelolaan. Untuk komponen pembangunan kawasan industri yang menyangkut kepentingan umum, mengikuti Peraturan Presiden Nomor 30 tahun 2015.

Sedangkan dalam hal pendanaan, pemerintah telah mengantisipasi melalui dua (2) regulasi, yaitu Peraturan Presiden Nomor 102 Tahun 2016 tentang Pendanaan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum dalam rangka Pelaksanaan Proyek Strategis Nasional dan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 21/PMK.06/2017 tentang Tata Cara Pendanaan Pengadaan Tanah bagi Proyek Strategis Nasional dan Pengelolaan Aset Hasil Pengadaan Tanah oleh Lembaga Manajemen Aset Negara.

Pematangan Tanah

Setelah pengadaan tanah selesai dilakukan maka langkah selanjutnya ialah melakukan pematangan tanah. Untuk melakukan pematangan tanah terlebih dahulu badan usaha harus memperoleh izin pematangan tanah yang diajukan kepada menteri, gubernur dan bupati/walikota sesuai dengan tugas dan kewenangannya masing-masing. Pematangan tanah ini bermula dari proses perataan tanah, pembentukan kavling, pembuatan jalan, saluran air dan listrik. Tujuan pematangan tanah adalah agar tanah siap untuk dibangun menjadi kaveling industri.

INFRASTRUKTUR

Terkait dengan penyediaan lahan bagi Investor untuk mendirikan pabriknya, maka hal yang tidak dapat dipisahkan dari lahan tersebut agar dapat dijadikan sebagai lokasi industri yang dapat memenuhi kebutuhan Investor adalah adanya kelengkapan sarana dan prasarana (infrastruktur fisik).


PT WISWAKHARMAN 8

Infrastruktur industri ini disediakan oleh pemerintah dan/atau pemerintah daerah sesuai dengan kewenangannya masing-masing.12 Infrastruktur dasar menurut Pasal 11 ayat (1) PP Nomor 142 Tahun 2015 paling sedikit meliputi:13

1. instalasi pengolahan air baku; 2. instalasi pengolahan air limbah; 3. saluran drainase; 4. instalasi penerangan jalan; dan 5. Jaringan jalan.

Infrastruktur dasar ini wajib disediakan bagi perusahaan kawasan industri.14

SARANA PENUNJANG

Sedangkan menurut Pasal 10 ayat (3) PP Nomor 142 Tahun 2015 menyatakan bahwa sarana penunjang paling sedikit meliputi:15

1. perumahan; 2. pendidikan dan pelatihan; 3. penelitian dan pengembangan; 4. kesehatan; 5. pemadam kebakaran; dan 6. tempat pembuangan sampah.

Sarana penunjang ini disediakan oleh pemerintah dan/atau pemerintah daerah sesuai dengan kewenangannya masing-masing dan perusahaan kawasan industri juga dapat menyediakan sarana penunjang di dalam kawasan industri.

PENGELOLA KAWASAN INDUSTRI

Menurut Pasal 33 ayat (1) PP Nomor 142 Tahun 2015 menyatakan bahwa pengelolaan kawasan industri dilakukan oleh perusahaan kawasan industri.76 76Pasal 33 ayat (1) PP Nomor 142 Tahun 2015. pada ayat (2) menyatakan bahwa perusahaan kawasan industri dapat menunjuk pihak lain untuk melakukan pengelolaan kawasan industri disertai dengan perjanjian yang dibuat antara perusahaan kawasan industri dengan perusahaan lain dimana perusahaan lain tersebut akan mendapatkan imbalan atas jasa pengelolaan kawasan industri yang dilakukannya. Jangka waktu berlakunya perjanjian tersebut ialah sesuai dengan kesepakatan yang diperjanjikan.

Penunjukan pengelolaan kawasan industri kepada perusahaan lain harus diberitahukan kepada pemberi IUKI yaitu menteri perindustrian, gubernur dan/atau bupati/walikota sesuai dengan lokasi kawasan industri tersebut. Tujuannya ialah agar perusahaan lain yang ditunjuk dapat melakukan pengelolaan di dalam kawasan industri sesuai dengan peraturan yang berlaku.

Pengalihan pengelolaan kawasan industri dilaksanakan apabila perusahaan kawasan industri telah memiliki IUKI, telah membuat perjanjian pengalihan pengelolaan antara perusahaan kawasan industri dengan perusahaan lain serta kaveling kawasan industri yang akan dialihkan pengelolaannya telah memperoleh HGB. Penunjukan pengelolaan kawasan industri kepada perusahaan lain tersebut mengakibatkan sebagian atau seluruh hak dan

12 Pasal 10 ayat (1) PP Nomor 142 Tahun 2015. 13 Pasal 11 ayat (1) PP Nomor 142 Tahun 2015. 14 Ibid., 15 Pasal 10 ayat (3) PP Nomor 142 Tahun 2015.


PT WISWAKHARMAN 9

kewajiban pengelolaan kawasan industri yang dimiliki oleh perusahaan kawasan industri beralih kepada perusahaan lain. Namun, hal itu bukan berarti perusahaan kawasan industri dapat bebas dari tanggung jawabnya melainkan perusahaan kawasan industri tetap bertanggungjawab atas pengelolaan kawasan industri. Hal ini dikarenakan perusahaan lain tersebut hanya sebatas pihak yang akan membantu perusahaan kawasan industri dalam hal mengelola kawasan industri sesuai dengan yang diperjanjikan sebelumnya.

TATA TERTIB KAWASAN INDUSTRI

Susunan tata tertib kawasan industri harus mencakup hal-hal sebagai berikut:

1. Pendahuluan, berisi penjelasan tentang kawasan industri, perusahaan kawasan industri dan perusahaan pengelola kawasan industri.

2. Maksud dan Tujuan, berisi penjelasan tentang maksud dan tujuan tata tertib kawasan yang mengikat perusahaan kawasan industri, perusahaan pengelola kawasan industri dan perusahaan industri yang berlokasi di dalam kawasan industri sesuai hak dan kewajibannya.

3. Pengertian, berisi penjelasan tentang istilah yang digunakan di dalam tata tertib kawasan industri seperti hak atas tanah, perizinan-perizinan yang diperlukan, peraturan bangunan, kegiatan pengendalian dampak dan lain-lain.

4. Jenis Industri yang dapat ditampung di dalam kawasan industri, berisi penjelasan tentang jenis industri yang dapat ditampung dalam kawasan industri, terutama yang terkait dengan daya dukung lingkungan kawasan industri yang bersangkutan. Dalam bab ini juga dijelaskan mengenai persyaratan yang harus dipenuhi oleh masing-masing perusahaan industri, sesuai jenis industrinya agar pengalokasian dan pemanfaatan sumber daya yang tersedia serta program pengendalian dampak di dalam kawasan industri dapat terlaksana sesuai dengan rencana dan ketentuan yang ada.

5. Prasarana Dan Sarana Penunjang Kawasan Industri, berisi penjelasan tentang prasarana dan sarana penunjang yang sudah/akan disediakan oleh perusahaan kawasan industri termasuk ketentuan tentang kapasitas, jadual pembangunan/penyediaan, pemanfaatan, pemeliharaan dan pola pembiayaannya.

6. Lingkup Pelayanan Kawasan Industri, berisi penjelasan tentang pelayanan perusahaan kawasan industri atau perusahaan engelola kawasan industri yang ditawarkan kepada perusahaan industri sesuai dengan rencana perusahaan kawasan industri.

7. Hak dan kewajiban perusahaan industri atau perusahaan pengelola kawasan industri, berisi penjelasan tentang hak dan kewajiban perusahaan industri atau perusahaan pengelola kawasan industri.

8. Hak dan Kewajiban Perusahaan Industri, berisi penjelasan tentang hak serta kewajiban perusahaan industri. 9. Peraturan Bangunan, berisi penjelasan tentang ketentuan bangunan industri di dalam kawasan industri sebagai

tindak lanjut dari Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 66/PRT/1993 tentang Bangunan Industri. 10. Pengendalian Dampak Lingkungan, berisi penjelasan yang berkaitan dengan program pengendalian dampak

sebagi tindak lanjut dari AMDAL kawasan industri.

ANALISA MENGENAI DAMPAK LINGKUNGAN (AMDAL)

Izin lingkungan adalah izin yang diberikan kepada setiap orang yang melakukan usaha dan/atau kegiatan yang wajib AMDAL atau upaya pengelolaan lingkungan dan upaya pemantauan lingkungan (selanjutnya disebut UKL-UPL) dalam rangka perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup sebagai persyaratan memperoleh izin usaha dan/atau kegiatan.16

16 Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan, Pasal 1 angka 1.


PT WISWAKHARMAN 10

1. Penyusunan dokumen AMDAL, dilakukan oleh badan usaha dan harus melibatkan masyarakat. Badan usaha dapat meminta bantuan pihak lain dalam menyusun dokumen AMDAL. Dalam penyusunan dokumen AMDAL, badan usaha wajib memiliki sertifikat kompetensi penyusunan AMDAL.17

2. Penilaian dokumen AMDAL dinilai oleh komisi penilai AMDAL yang dibentuk oleh menteri perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup, gubernur atau bupati/walikota sesuai kewenangannya18 dan diterbitkan oleh lembaga sertifikasi kompetensi penyusunan AMDAL.

3. Permohonan dan penerbitan izin lingkungan diajukan secara tertulis oleh badan usaha kepada menteri di bidang perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup, gubernur atau bupati/walikota sesuai dengan kewenangan masing-masing.19

4 DESAIN PERANCANGAN STUDI KELAYAKAN

Investasi Kawasan Industri membutuhkan dukungan kebijakan dan peraturan serta infrastruktur industri seperti aksesibilitas terhadap pelabuhan, bandara, pasokan listrik/energi, pasokan air, dan layanan komunikasi. Perencanaan investasi perlu dilakukan dalam upaya untuk mendapatkan gambaran mengenai tingkat kelayakan finansial dari pelaksanaan pembangunan Kawasan Industri.

Analisis kelayakan investasi secara finansial (misalnya dengan menghitung Net Present Value (NPV) dan Financial Internal Rate of Return (FIRR) dilakukan terhadap beberapa alternatif skenario pengembangan sehingga didapatkan pilihan pengembangan yang paling optimal. Alternatif skenario pengembangan yang dianalisis diturunkan dari dokumen master plan dan rencana tapak serta penyusunannya dilakukan dalam bentuk pentahapan pembangunan.

Selain kelayakan finansial, juga dilakukan analisis kelayakan ekonomi dengan menghitung Economic Internal Rate of Return (EIRR) atau dengan metode Cost and Benefit Ratio (CBR) yang juga memperhitungkan manfaat dan dampak yang ditimbulkan oleh adanya kegiatan Kawasan Industri terhadap perekonomian di wilayah yang bersangkutan.

HARMONISASI TATA RUANG

Dokumen RTRW yang perlu diharmonisasi dalam pembangunan KIPI Mangkupadi-Tanah Kuning adalah RTRW Provinsi Kalimantan Utara dan RTRW Kabupaten Bulungan, dimana penggunaan ruang menurut RTRW Provinsi berada pada arahan fungsi Perkebunan, Peruntukan Industri, dan Peruntukan Permukiman dan RTRW Kabupaten berada pada arahan fungsi Perkebunan, Pertambangan Mineral Batubara, Permukiman Perkotaan dan Pedesaan, Pelabuhan Khusus dan Terpadu, dan LP2B. Berdasarkan Peraturan Pemerintah tentang Kawasan Industri dengan jelas disebutkan bahwa peruntukannya harus sesuai dengan RTRW daerah setempat (lihat gambar).

17 Pasal 28 ayat (1) UUPPLH. 18 Pasal 29 ayat (1) UUPPLH. 19 Pasal 42 ayat (1) PP Nomor 27 Tahun 2012.


PT WISWAKHARMAN 11

Gambar 4-1 KIPI Mangkupadi-Tanah Kuning terhadap RTRW Provinsi Kalimantan Utara dan Kabupaten Bulungan

RTRW Prov. Kalimantan Utara

RTRW Kab. Bulungan


PT WISWAKHARMAN 12

KEBUTUHAN INVESTASI

Biaya investasi merupakan pengeluaran sejumlah besar dana yang dibutuhkan mulai dari pra studi sampai proyek dioperasikan. biaya ini terdiri atas Biaya Pra Konstruksi (Pre-Construction Cost), Biaya Konstruksi (Construction Cost-CAPEX), serta Biaya Operasi dan Pemeliharaan (Operational & Maintenance Cost-OPEX).

Biaya Pra-Konstruksi (Pre-Construction Cost)

Biaya Pra-Konstruksi terdiri dari;

1. Perijinan dan AMDAL 2. Pengadaan/Pembebasan Lahan

Saat ini kepemilikan lahan masih ada kendala yaitu adanya usaha perkebunan yang masih berlaku yaitu;

Tabel 4-1 Status Lahan di Kawasan KIPI Mangkupadi-Tanah Kuning

PEMILIK/PEMEGANG HAK STATUS LEGAL LUAS

HGU (Ha) LUAS IUP (Ha)

LUAS TANAM (Ha)

LUAS SISA (Ha)

PT. BULUNGAN CITRA AGRO PERSADA HGU 38/HGU/BPN/RI/2011 521/07/DISTAN-III/VI/2005

13.039,19 20.000,00 5.449,61 7.589,58

PT. AGRO SAWIT MAS LESTARI IUP 1/07/EK/IL-III/2012 03/K-I/520/2010

3.302,70 1.348,10 1.954,60

PT. SAWIT BERKAT SEJAHTERA

IUP 522.1/15/EK/IL-IV/2011 521/24/IUP/DISTAN-III/VIII/2007

3.839,17 1.054,47 2.784,71

PT. KAYAN PLANTATION HGU 522.1/06/EK.IL-V/2015 521/18/DISTAN-III/I/2007

7,94 7,94

TOTAL 20.189,01 7.852,18 12.336,83

DELINIASI KIPI 25.349,60 SISA 5.160,59 Ket: HGU = Hak Guna Usaha IUP = Ijin Usaha Perkebunan Sumber: Pemerintah Provinsi Kalimantan Utara


PT WISWAKHARMAN 13

Dasar Asumsi Perkiraan Investasi yang telah dilakukan oleh Perusahaan Perkebunan Besar di KIPI Mangkupadi – Tanah Kuning adalah sebagai berikut;

a. Perijinan20

URAIAN OUTPUT BIAYA Biaya / Ha

Pengurusan AMDAL dan Izin Lingkungan

SK. Bupati dan Izin Lingkungan 486.557.500

Penerbitan Izin Usaha Perkebunan (IUP)

SK. Gubernur 634.700.000 181.875

Pembebasan Lahan (Beli Putus)

Penguasaan Lahan dan Akta Tanah

14.514.500.000

Penerbitan Izin Land Clearing (LC)

SK. Kepala Dinas 227.700.000

Penerbitan IPK SK. Menteri Kehutanan 4.655.200.000 3.146.375

Penerbitan Sertipikat HGU Sertipikat HGU 2.393.930.000 Total Biaya 22.912.587.500 3.716.559

Luas Lahan (Ha) 6.165

Berdasarkan informasi di atas, untuk pembangunan KIPI diasumsikan;

- lahan yang berstatus HGU = Rp. 3.750.000 per hektar - lahan IUP sampai sebelum HGU = Rp. 3.150.000 per hektar

b. Biaya pengusahaan perkebunan sawit sampai dengan panen

Dalam penanaman kelapa sawit maka ada beberapa jenis pekerjaan yang akan di lakukan yaitu mulai dari pembukaan lahan, penanaman, pembuatan jalan dan parit serta pemeliharaan menjelang panen. saat ini biaya untuk investasi pembuatan kebun kelapa sawit adalah sekitar Rp. 40.000.000/Ha.21

c. Biaya pengusahaan perkebunan sawit masa panen

Biaya operasional perkebunan sawit pada tahun 2009 yang terdiri dari pembelian pupuk, insektisida, upah buruh pemupukan, upah buruh pemanenan dan pengolahan hasil antara 1,5 s/d 9 milyar per tahun.22 Untuk biaya ini diasumsikan sebesar 10 milyar per tahun.

PEMILIK/PEMEGANG HAK PERKIRAAN JANGKA WAKTU

PENGUSAHAAN (Tahun)

PERKIRAAN RATA-RATA PANEN (TBS-Ton)

PT. BULUNGAN CITRA AGRO PERSADA 12,00 17,98 PT. AGRO SAWIT MAS LESTARI 7,00 11,19 PT. SAWIT BERKAT SEJAHTERA 10,00 15,98 PT. KAYAN PLANTATION 10,00 -

20 Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya Pengurusan Izin Dan Perolehan Lahan Perkebunan Kelapa Sawit PT. Arta Putra Benua, Desa Muara Tuboq Kecamatan Tabang Kabupaten Kutai Kartanegara

21 Kementerian Pertanian, Dirjen Perkebunan 22 Jurnal Sains dan Teknologi Indonesia Vol. 11 No. 3, BPPT, Desember 2009 Hlm.199-204


PT WISWAKHARMAN 14

Jadi, berdasarkan asumsi-asumsi tersebut, maka untuk pendekatan biaya investasi yang telah ditanamkan oleh perusahaan sawit sebesar Rp. 683.078.925.825,-. Bila dijabarkan secara rinci, perkiraan investasi oleh masing-masing perusahaan adalah sebagai berikut;

Tabel 4-2 Estimasi Invesatsi yang sudah dilakukan oleh Perusahaan Perkebunan Besar

PEMILIK/PEMEGANG HAK

PERKIRAAN INVESTASI YG SUDAH DITANAMKAM

PERIJINAN+LAHAN BIAYA S/D PANEN BIAYA PANEN TOTAL

Harga (Rp/Ha)

Total (Rp)

Harga (Rp/Ha)

Total (Rp)

Biaya per tahun

Total (Rp)

Biaya (Rp) Biaya (Rp/Ha)

PT. BULUNGAN CITRA AGRO PERSADA

3.750.000 48.896.979.375 40.000.000 217.984.388.000 10.000.000.000 120.000.000.000 386.881.367.375 29.670.649,32

PT. AGRO SAWIT MAS LESTARI

3.150.000 14.650.045.200 40.000.000 53.924.188.000 10.000.000.000 70.000.000.000 138.574.233.200 41.957.820,79

PT. SAWIT BERKAT SEJAHTERA

3.150.000 15.414.950.250 40.000.000 42.178.600.000 10.000.000.000 100.000.000.000 157.593.550.250 41.048.859,58

PT. KAYAN PLANTATION

3.750.000 29.775.000 - - - - 29.775.000 3.750.000,00

TOTAL 78.991.749.825 314.087.176.000 290.000.000.000 683.078.925.825 33.834.199,91

Bila diasumsikan biaya pembebasan lahan perkebunan yang ada sebesar Rp. 100.000,- per m2, maka total harga pembebasan lahan adalah Rp. 20.189.007.800.000,-.

Jadi biaya total biaya pengadaan lahan dari perkebunan yang ada diperkirakan sebesar Rp. 20.872.086.725.825,-


PT WISWAKHARMAN 15

Biaya Konstruksi (Construction Cost - CAPEX)

Biaya investasi konstruksi menyangkut:

1. Pematangan lahan untuk lahan (kaveling) industri dan infrastruktur 2. Pembangunan Infrastruktur di Luar Kawasan Industri merupakan tanggung jawab Pemerintah 3. Pembangunan Infrastruktur di Dalam Kawasan Industri merupakan tanggung jawab Badan Pengelola

Estimasi kebutuhan investasi dari masterplan atau rencana pengembangan tahap awal dengan luas area KIPI sebesar 10 ribu hektar sebesar Rp. 21.002.281.249.700 (sekitar 2,1 milyar per hektar), dengan rincian sebagai berikut; a. Distrik 1 Rp. 6.836.395.191.860 b. Distrik 2 Rp. 6.143.393.888.240 c. Distrik 3 Rp. 3.363.016.948.500 d. Distrik 4 Rp. 2.218.909.284.400 e. Distrik 5 Rp. 2.440.565.936.700

4. Sarana Penunjang di dalam kawasan industri merupakan tanggung jawab Badan Pengelola

Biaya Operasi Pemeliharaan (Post Construction Cost - OPEX)

Biaya operasi dan pemeliharaan merupakan biaya yang dikeluarkan pada saat proyek telah beroperasi. Biaya tahunan merupakan biaya yang masih diperlukan sepanjang umur proyek. Biaya tahunan terdiri dari tiga yaitu :

1. Biaya operasi dan pemeliharaan

Biaya ini diperlukan agar dapat memenuhi umur ekonomis proyek sesuai dengan yang direncanakan pada perencanaan desain. Besarnya biaya operasi dan pemeliharaan ini dapat diperoleh berdasarkan persentase dari biaya investasi atau dihitung secara detail.

2. Pokok Pinjaman dan Bunga (bila dibiayai melalui hutang)

Faktor bunga ini menyebabkan terjadinya perubahan pada biaya investasi selama umur ekonomis proyek. Bunga ini merupakan komponen terbesar yang diperhitungkan terhadap biaya investasi.


PT WISWAKHARMAN 16

Tabel 4-3 Perkiraan Kebutuhan Investasi Infrastruktur dan Pentahapan Pembangunan KIPI Mangkupadi – Tanah Kuning

NO INFRASTRUKTUR

BIAYA (milyar Rp.)

DISTRIK 1 DISTRIK 2 DISTRIK 3 DISTRIK 4

Total P S Total P S Total P S Total P S

1 JALAN & TRANSPORTASI 5,594.50 2,947.96 2,646.54 4,447.28 3,778.66 668.63 2,152.18 1,852.23 299.95 1,303.82 1,186.07 117.75

2 DRAINASE 1,010.11 1,010.11 - 1,456.91 1,456.91 - 874.69 874.69 - 746.85 746.85 -

3 ENERGI LISTRIK 146.12 146.12 - 33.91 33.91 - 135.75 135.75 - 46.76 46.76 -

4 AIR BERSIH 0.49 0.49 - 0.49 0.49 - 0.49 0.49 - 0.49 0.49 -

5 AIR LIMBAH 50.90 25.00 25.90 175.90 150.00 25.90 175.90 150.00 25.90 100.90 75.00 25.90

6 SAMPAH 2.10 2.10 - 1.56 1.56 - 1.08 1.08 - 1.45 1.45 -

7 TELEKOMUNIKASI 9.54 6.54 3.00 9.26 6.26 3.00 9.38 6.38 3.00 9.19 6.19 3.00

8 FIRE HYDRANT 22.06 22.06 - 17.60 17.60 - 12.81 12.81 - 9.04 9.04 -

9 CCTV 0.58 0.58 - 0.49 0.49 - 0.74 0.74 - 0.42 0.42 -

TOTAL 6,836.40 4,160.96 2,675.44 6,143.39 5,445.87 697.53 3,363.02 3,034.17 328.85 2,218.91 2,072.26 146.65

NO INFRASTRUKTUR

BIAYA (milyar Rp.) TOTAL BIAYA KOMPOSISI BIAYA

DISTRIK 5

Total P S Total P S P S

1 JALAN & TRANSPORTASI 836.04 808.06 27.98 14,333.83 10,572.99 3,760.84 73.8% 26.2%

2 DRAINASE 1,353.24 1,353.24 - 5,441.80 5,441.80 - 100.0%

3 ENERGI LISTRIK 96.03 96.03 - 458.57 458.57 - 100.0%

4 AIR BERSIH 0.49 0.49 - 2.43 2.43 - 100.0%

5 AIR LIMBAH 125.90 100.00 25.90 629.50 500.00 129.50 79.4% 20.6%

6 SAMPAH 0.54 0.54 - 6.73 6.73 - 100.0%

7 TELEKOMUNIKASI 9.15 6.15 3.00 46.51 31.51 15.00 67.8% 32.2%

8 FIRE HYDRANT 18.77 18.77 - 80.28 80.28 - 100.0%

9 CCTV 0.42 0.42 - 2.63 2.63 - 100.0%

TOTAL 2,440.57 2,383.69 56.88 21,002.28 17,096.94 3,905.34 81.4% 18.6%

Keterangan: P = Pemerintah, S = Swasta


PT WISWAKHARMAN 17

POTENSI SUMBER PEMBIAYAAN (ANALISA APBD)

Selama periode tahun 2013 hingga 2017, belanja daerah Provinsi Kaltara memiliki kecenderungan meningkat, baik belanja tidak langsung maupun belanja langsung. Pada tahun 2014, realisasi belanja langsung meningkat tajam dari tahun sebelumnya, yakni dari 6,3 milyar rupiah menjadi 141 milyar rupiah. Hal ini disebabkan adanya belanja tidak langsung dalam bentuk hibah dan kenaikan signifikan pada realisasi belanja pegawai, serta belanja langsung pada semua pos (pegawai, barang & jasa, dan modal).

Gambar 4-2 Perkembangan Belanja Daerah Prov. Kalimantan Utara 2013-2017

Dengan melihat trend APBD dari tahun 2013 sampai dengan 2017, dapat dikatakan bahwa kemampuan daerah adalah sebagai berikut;

1. Terjadi defisit APBD hanya tahun awal Provinsi Kalimantan Utara menjadi provinsi baru pada tahun 2013 dan 2014.

2. Derajat Desentralisasi

Derajat Desentralisasi = ��

�� 100%

Kontribusi PAD semakin baik, kondisi optimal terjadi pada tahun 2015.

3. Rasio Ketergantungan

Rasio Ketergantungan Keuangan Daerah = ��

�� 100%

Ketergantungan terhadap pemerintah pusat cukup besar.

4. Rasio Kemandirian

Rasio Kemandirian Daerah = ��

�� 100%

Kemandirian keuangan daerah masih relatif kecil, tetapi pernah terjadi tingkat kemandirian yang cukup tinggi pada tahun 2015

Tabel 4-4 Analisa APBD Provinsi Kalimantan Utara TA 2013-2017

TAHUN ANGGARAN 2013 2014 2015 2016 2017

SURPLUS/DEFISIT (Milyar) -313,46 -870,99 532,70 750,00 647,18 Derajat Desentralisasi 0,35% 0,78% 25,63% 16,18% 17,98%

Rasio Ketergantungan 0,00% 81,19% 63,03% 83,57% 77,11%

Rasio Kemandirian 0,96% 40,66% 19,36% 23,32%


PT WISWAKHARMAN 18

POTENSI PENDAPATAN

Potensi pendapatan dari pengusahaan kawasan industri biasanya terdiri dari;

1. Bidang Usaha Utama: a. Lahan dalam bentuk Tanah Kaveling Industri (TKI) siap bangun untuk kegiatan usaha umumnya dan Industri

Manufakturing khususnya. - menjual kavling siap bangun (KSB) untuk pabrik berikut prasarananya. - menyewakan kavling siap bangun.

Harga rata-rata lahan industri di Bekasi dan Karawang masing-masing US$ 222,1 per m2 dan US$ 188,8 per

m2 atau Rp 2,91 juta dan Rp 2,48 juta. Kawasan industri Jababeka Cikarang, Bekasi Rp 3 juta per meter persegi.

Kawasan Industri Kendal US$ 70 sampai US$ 80 per meter persegi atau kurang lebih sebesar Rp 875 ribu - Rp

1 juta per meter persegi (kurs Rp 12.500 per dolar AS). Harga lahan industri di Surabaya berkisar Rp 1,5 juta –

Rp 2,5 juta per m2. Pada 2012, harga lahan di kawasan industri Bogor dan Serang kisaran USS120 per meter

persegi (m2) meitingkat dibandingkan tahun 2006 kisaran USD 35-USD 55 per m2. Bahkan, harga lahan tertinggi

di kawasan industri Karawang mencapai US$200 per m2 (Collier International Indonesia, 2012). Harga tanah di

kawasan industri di Jakarta masuk kategori tinggi dengan harga US$ 191 per m2 di atas harga lahan di Kuala

Lumpur kisaran US$ 25 per m2 dan di Guangzhou US$ 95 per m2 (Jetro,2012). Harga lahan di Jakarta hanya

di bawah negara yang dikenal sebagai basis industri antara lain, Seoul US$ 267 per m2, Hongkong US$299 per

me, Taipe US$1.350 per m2, dan Singapura US$ 651 per m2.

b. Kawasan Berikat (Export Processing Zone/EPZ) untuk perusahaan-perusahaan industri yang berorientasi ekspor.

c. Bangunan Pabrik Siap Pakai (BPSP), Sarana Usaha Industri Kecil (SUIK), dan Sarana Pergudangan atau Stock-yard. - menyewakan bangunan untuk usaha industri. - menjual bangunan untuk usaha industri. - menyewakan lahan untuk persediaan material bahan baku pabrik dan barang produksi jadi (stock-yard).

2. Bidang Usaha Penunjang: a. ruang perkantoran, restoran/kafetaria, business centre dan show room. b. fasilitas asrama/rumah susun bagi karyawan dan umum (real estate), serta perhotelan/kondominium. c. fasilitas olah raga dan fasilitas rekreasi. d. fasilitas Balai Latihan Kerja (BLK) dan unit poliklinik. e. fasilitas freight forwarding, terminal peti kemas dan dry port. f. fasilitas Stasiun Pompa Bensin Umum (SPBU).

3. Bidang Usaha Jasa: a. pelayanan informasi kegiatan industri manufacturing kepada penanam modal dalam rangka pendirian dan

pengelolaan usahanya. b. pelayanan memperoleh segala fasilitas yang dibutuhkan dalam hubungannya dengan pendirian sebuah

pabrik/usaha industri. c. pelayanan perencanaan tanah dan/atau bangunan, harga sewa/beli serta syarat-syarat pembayaran. d. pengusahaan (operations) serta perawatan (maintenance). e. konstruksi. f. transportasi. g. penyediaan jaringan informasi dan telekomunikasi.

4. Biaya Pemeliharaan/Maintenance Fee adalah sumbangan yang dipungut dari Investor Kawasan Industri, untuk kemudian digunakan bagi pemeliharaan lingkungan.

Tarif Maintenance Fee/tahun yang diberlakukan biasanya diberlakukan dengan formula : Tarif x Luas Tanah Kapling Industri (m2) x 12 bulan.


PT WISWAKHARMAN 19

ASUMSI KELAYAKAN

Asumsi Kelayakan pada umumnya berisi tentang hal-hal yang menyangkut:

1. Biaya satuan pengembangan baik investasi/konstruksi maupun operasional pemeliharaan 2. Umur ekonomis pengembangan sebagai dasar depresiasi 3. Komposisi permodalan dan model pembiayaan 4. Tingkat suku bunga

KELAYAKAN FINANSIAL

Bila diperbandingkan nilai investasi per hektar lahan perkebunan sawit dengan kawasan industri, maka dapat dikatakan bahwa secara fiinansial nilai pengusahaan lahan untuk kawasan industri lebih menguntungkan dibandingkan dengan perkebunan sawit.

Tabel 4-5 Perbandingan Investasi antara Perkebunan Sawit dan Kawasan Industri

INVESTASI LUAS (Ha) PERKIRAAN (Milyar)

Rasio Investasi (Milyar/ha)

PT. BULUNGAN CITRA AGRO PERSADA 13.039,19 386,88 0,03 PT. AGRO SAWIT MAS LESTARI 3.302,70 138,57 0,04 PT. SAWIT BERKAT SEJAHTERA 3.839,17 157,59 0,04 PT. KAYAN PLANTATION 7,94 0,03 0,00 TOTAL 20.189,01 683,08 0,03

KIPI Mangkupadi-Tanah Kuning (hanya infrastruktur)

10.000,00 21.002,28 2,10

Bila Pemerintah Provinsi Kalimantan Utara yang membebaskan lahan dan menyewakan kepada Perusahaan Kawasan Industri dengan asumsi nilai perolehan lahan dari perkiraaan pendekatan biaya untuk penggatian perkebunan sawit sebesar Rp. 683.078.925.825 (lihat sub bab 4.2.1) dan nilai wajar tanah dibukukan sebesar Rp. 1 trilyun, maka perolehan sewa lahan pertahun sebesar Rp. 19,98 milyar.

Apabila dikonversi dalam bentuk saham sebagai penyertaan modal pemerintah daerah, maka perolehan pemerintah provinsi Kalimantan Utara tergantung dari pembagian deviden yang proporsional dari laba perusahaan yang dibagikan sesuai dengan RUPS (Rapat Umum Pemegang Saham).

Tabel 4-6 Perhitungan Pokok Sewa Barang Milik Daerah


PT WISWAKHARMAN 20

KELAYAKAN EKONOMI

Keberadaan kawasan industri di daerah dapat berperan sebagai penggerak ekonomi daerah. Dengan berdirinya pabrik-pabrik di dalam kawasan industri akan memberikan efek multiplier yang sangat besar dan dapat mendukung peningkatan ekonomi daerah.

Dengan adanya rencana pengembangan KIPI Tanah Kuning di Kabupaten Bulungan Provinsi Kalimantan Utara akan memberikan dampak yang secara langsung akan mengakibatkan meningkatnya kegiatan perekonomian dan pembangunan daerah termasuk masyarakat di dalamnya, sehingga akan menyebabkan:

1. Meningkatnya perekonomian daerah

Pendapatan asli daerah akan meningkat seiring semakin tumbuhnya industri yang berada di kawasan industri. Pendapatan dapat berasal dari pajak dan retribusi perizinan industri dan berbagai usaha yang tumbuh seiring


PT WISWAKHARMAN 21

berkembangnya kawasan industri tersebut. Selain itu juga dengan adanya penambahan penduduk maka ada penambahan penerimaan pajak yaitu pajak penghasilan dari para pekerja.

Sampai dengan tahun 2016 terdapat 232 kawasan industri dengan luas lahan mencapai 78.976 ha. Dari jumlah

tersebut, 161 di antaranya berlokasi di Pulau Jawa (110 di antaranya ada di Jawa Barat dan Banten). 74 kawasan

industri besar telah menghasilkan nilai ekspor sebesar Rp 520 triliun. Jumlah penanaman modal di dalam kawasan

industri mencapai hampir Rp 100 triliun (Rp 70 triliun berasal dari modal luar negeri).23 Sebagai contoh, jumlah

dana yang diinvestasikan di lahan Kawasan Berikat Nusantara (KBN) mencapai Rp 150 triliun dari 350 perusahaan

yang telah menanamkan modalnya.24 Nilai investasi pembangunan Kawasan Industri Kendal (KIK) pada tahap

pertama diperkirakan mencapai Rp 7 triliun dengan total lahan seluas 860 hektare dan akan selesai dalam lima

tahun ke depan. sudah ada 20 investor yang menanamkan modalnya di KIK dengan total nilai investasi sebesar

Rp 4,3 triliun dan akan menyerap tenaga kerja sebanyak 4.000 orang. PT. Tat Wai Industries membangun pabrik

di atas lahan KIK seluas 10 ribu meter persegi dengan nilai investasi sebesar Rp 65 miliar yang memproduksi

produk furniture dan tenaga kerja yang telah diserap mencapai 75 orang. Pembangunan Kawasan Industri Kendal

(KIK) seluas 2.200 hektare merupakan kerjasama dari PT Jababeka dengan Sembawang Corporation

Development Indonesia Pte.Ltd dari Singapura mencapai Rp2,7 triliun. Dari segi potensi pajak penghasilan, bila

Upah Minimum Kota (UMK) Kendal berada pada angka Rp 1,383 juta, sedangkan Bekasi sudah mencapai Rp 3,3

juta. Sebagai ilustrasi, bila estimasi dalam satu pabrik memiliki 10.000 karyawan, maka perusahaan mengeluarkan

Rp. 33 miliar per bulan untuk gaji. Sedangkan di Kendal, dalam sebulan perusahaan mengalokasikan Rp 13,83

miliar per bulan.

2. Terjadi keterkaitan dari kegiatan ekonomi: backward linkage (pengaruh keterkaitan ke belakang) maupun forward lingkage (pengaruh keterkaitan ke depan).

3. Bertambahnya lapangan pekerjaan dan peningkatan pendapatan masyarakat.

Beberapa peluang usaha yang akan tumbuh diantaranya, yaitu jasa perbankan, jasa perdagangan, perumahan, makanan, dan lain-lain. Penyerapan buruh/tenaga kerja baru akan bertambah seiring dengan kebutuhan perusahaan untuk mengisi kuota tenaga kerjanya guna memenuhi kebutuhan operasional perusahaan untuk menghasilkan produk dan juga jasa sesuai dengan lini industri yang ditekuni oleh

23 Media Industri, No 3, Tahun 2013, hal 22, diterbitkan oleh Kementerian Perindustrian, Republik Indonesia. 24 http://majalahsedane.org/kawasan-industri-dan-gerak-modal/

PEMBANGUNAN

KAWASAN

INDUSTRI

Pengolahan Pertanian

Pengolahan Perkebunan

Pengolahan Perikanan

Tambang & Mineral

Mesin

Permesinan/Otomotif

Elektronika

MENDUKUNG

PERKEMBANGAN

SEKTOR LAINNYA

Pertanian

Listrik, Gas, dan Air Bersih

Konstruksi

Perdagangan, Hotel dan Restoran

Pengangkutan dan Komunikasi

Properti/Real Estate dan Jasa Keuangan

Jasa-Jasa

PENINGKATAN

KESEMPATAN

KERJA DAN

KUALITAS SDM

Tenaga Kerja

Backward &

Forward Linkages

Pelatihan

R & D

PENINGKATAN

PENDAPATAN

DAN DAYA BELI

Pendapatan Asli Daerah (PAD):

Retribusi & Pajak

PDRB

Pendapatan Masyarakat


PT WISWAKHARMAN 22

perusahaan tersebut. Sebagai contoh adalah sektor dagang. Warga yang tinggal di sekitar kawasan industri dapat membuka warung atau rumah makan untuk menyediakan makanan atau kebutuhan harian bagi para karyawan yang bekerja di sekitar kawasan industri.

4. Peningkatan kualitas sumber daya manusia

Balai latihan kerja dibangun dan disediakan sesuai dengan standar kompetensi kerja seperti kompetensi teknis dan kompetensi manajerial.

5. Peningkatan Nilai Lahan. 6. Meningkatkan Arus Urbanisasi dan Pemerataan Penduduk

5 INDIKASI PROGRAM

Mengacu pada tahapan pembangunan suatu kawasan industri, maka indikasi program yang perlu dikembangkan dalam pembangunan KIPI Mangkupadi-Tanah Kuning adalah sebagai berikut;

1. Appraisal Lahan merupakan langkah awal yang sangat penting dan sebaiknya dilakukan oleh lembaga independen yang kompeten dan bersertifikat sehingga hasilnya optimal.

2. Kelayakan untuk Kerjasama Pembangunan Kawasan Industri (Final Business Case).

3. AMDAL Kawasan Industri.

4. Pembentukan Badan Pengelola/Perusahaan Kawasan Industri (estate management) yang perlu ditindak-lanjuti dengan pembangunan kantor pengelola kawasan industri, dan penyusunan tata tertib kawasan industri.

5. Pengadaan Lahan. Ada beberapa program yang perlu dilakukan, yaitu;

a. Perijinan

b. Pembebasan Lahan

c. Pembersihan Lahan

6. Pematangan Lahan

7. Pembangunan Prasarana dan Sarana

Tabel 5-1 Indikasi Program Pembangunan KIPI Mangkupadi – Tanah Kuning

No. PROGRAM PEMBANGUNAN PELAKU TAHAP (tahun)

Komponen Pembangunan Kuantitas P BP I/S 0-5 5-20 >20

1. APPRAISAL LAHAN 1 paket √ √

2. KELAYAKAN UNTUK KERJASAMA PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI (FINAL BUSINESS CASE)

1 paket √ √

3. AMDAL KAWASAN INDUSTRI 1 paket √ √

4. BADAN PENGELOLA (Estate Management) a) Pembentukan/Penunjukan Badan Pengelola b) Pembangunan Kantor Pengelola c) Penyusunan tata tertib kawasan industri

1

1

Paket m2 Paket

√

√ √

√ √ √

5. PENGADAAN LAHAN a) Perijinan (ijin prinsip, hak tanah/sertifikat induk,IUKI, dll) b) Pembebasan Tanah c) Pembersihan Lahan

1

1

paket ha paket

√ √

√ √

√ √ √


PT WISWAKHARMAN 23

No. PROGRAM PEMBANGUNAN PELAKU TAHAP (tahun)

Komponen Pembangunan Kuantitas P BP I/S 0-5 5-20 >20

6. PEMATANGAN LAHAN a) Infrastruktur Utama di dalam KI b) Infrastruktur Dasar di dalam KI c) Sarana KI d) Kaveling Industri

ha ha ha ha

√

√ √ √ √

√ √ √ √

√ √

7. INFRASTRUKTUR DAN SARANA PENUNJANG a) Infrastruktur dan Sarana Penunjang di luar KI b) Infrastruktur dan Sarana Penunjang Utama di dalam KI c) Infrastruktur dan Sarana Penunjang Dasar di dalam KI

ha ha ha

√

√ √

√ √

Keterangan: P = Pemerintah BP = Badan Pengelola / Perusahaan Kawasan Industri I/S = Investor / Swasta

6 PENGENDALIAN DAN PEMBIAYAAN

PENGENDALIAN

Berdasarkan Pasal 117 Undang-Undang No. 3 tahun 2014 Tentang Perindustrian, Pemerintah (Pusat), Pemerintah Daerah Provinsi, dan Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota secara bersama-sama atau sesuai dengan kewenangan masing-masing melaksanakan pengawasan dan pengendalian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dalam hal pemenuhan dan kepatuhan terhadap peraturan yang dilaksanakan oleh Perusahaan Industri dan Perusahaan Kawasan Industri yang secara teknis meliputi:

1. Pemanfaatan sumber daya manusia; a. Perusahaan Industri dan/atau Perusahaan Kawasan Industri yang tidak menggunakan tenaga kerja

industri dikenai sanksi administratif b. Menteri dapat melakukan pelarangan penggunaan tenaga kerja asing dalam rangka pengamanan

kepentingan strategis Industri nasional tertentu 2. Pemanfaatan sumber daya alam;

a. Pemerintah dapat melarang atau membatasi ekspor sumber daya alam, dalam rangka peningkatan nilai tambah Industri guna pendalaman dan penguatan struktur Industri dalam negeri.

b. Perusahaan Industri tertentu dan Perusahaan Kawasan Industri yang memanfaatkan sumber daya alam sebagai energi wajib melakukan manajemen energi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan

c. Perusahaan Industri tertentu dan Perusahaan Kawasan Industri yang memanfaatkan air baku wajib melakukan manajemen air sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan

Pemanfaatan SDA wajib dilakukan oleh:

a. Perusahaan Industri pada tahap perancangan produk, perancangan proses produksi, tahap produksi, optimalisasi sisa produk, dan pengelolaan limbah; dan

b. Perusahaan Kawasan Industri pada tahap perancangan, pembangunan, dan pengelolaan Kawasan Industri, termasuk pengelolaan limbah.

3. SNI, spesifikasi teknis, dan/atau pedoman tata cara; 4. Standar Industri Hijau; 5. Standar Kawasan Industri; 6. Perizinan Perusahaan Kawasan Industri (IUKI) dan Perusahaan Industri.


PT WISWAKHARMAN 24

Sedangkan Pengendalian Pemanfaatan Ruang dilakukan melalui instrumen;

1. Perijinan kegiatan/lisensi (SIUP, TDP, dll). 2. Perijinan pemanfaatan ruang dan bangunan (ijin lokasi, ijin peruntukan penggunaan tanah/IPPT, ijin

penggunaan bangunan/IPB). 3. Perijinan kontruksi (ijin mendirikan bangunan/IMB). 4. Perijinan lingkungan (AMDAL yang terdiri dari Analisis Dampak Lingkungan dan UKL/UPL, Rencana

Pemantauan Lingkungan, dan Rencana Pengelolan Lingkungan, Ijin Gangguan/HO). 5. Perijinan khusus (pemanfaatan air permukaan, air bawah tanah, udara, ruang bawah tanah, dll).

PEMBIAYAAN

Rancangan pembiayaan pembangunan yang akan dilakukan oleh Pemerintah Provinsi Kalimantan Utara dalam investasi aset daerah (lahan) dengan tujuan memperoleh manfaat ekonomi, sosial, dan/atau manfaat lainnya harus mengacu pada;

1. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 19 Tahun 2016 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah, makna dari Penyertaan Modal Daerah adalah pengalihan kepemilikan barang milik daerah yang semula kekayaan yang tidak dipisahkan menjadi kekayaan yang dipisahkan untuk diperhitungkan sebagai modal atau saham daerah pada BUMN, BUMD atau badan hukum lainnya yang dimiliki negara.

2. Peraturan Pemerintah Nomor 72 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 2005 tentang Tata Cara Penyertaan dan Penatausahaan Modal Negara Pada Badan Usaha Milik Negara Dan Perseroan Terbatas, Penyertaan Modal adalah pemisahaan kekayaan negara dari APBN atau penetapan cadangan perusahaan atau sumber lain untuk dijadikan sebagai modal BUMN dan / atau perseroan terbatas lainnya, dan dikelola secara korporasi.

3. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 52 Tahun 2012 Tentang Pedoman Pengelolaan Investasi Pemerintah Daerah. Penyertaan modal pemerintah daerah atas barang milik daerah adalah pengalihan kepemilikan barang milik daerah yang semula merupakan kekayaan yang tidak dipisahkan menjadi kekayaan yang dipisahkan untuk diperhitungkan sebagai modal/saham daerah pada badan usaha milik negara, badan usaha milik daerah, atau badan hukum lainnya yang dimiliki negara. Investasi pemerintah daerah dapat dilaksanakan apabila Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) diperkirakan surplus

Tabel 6-1 Tipikal Pembiayaan Pembangunan Infrastruktur

No Sektor/

Sub Sektor Infrastruktur

Jenis Infrastruktur, Alternatif Sumber Pembiayaan, dan Kriteria/Persyaratan Berdasarkan Ketentuan Dalam Peraturan

Jenis Alternatif Sumber

Pembiayaan Kriteria/Persyaratan

I. PEKERJAAN UMUM 1. Bina Marga Jalan Tol dan

Jembatan Tol. BADAN USAHA SWASTA

1. Layak secara Ekonomi: Manfaat sosial ekonomi > Biaya

2. Layak secara Finansial: - Net Present Value (NPV) positif - IRR > Suku Bunga Acuan BI

3. Insentif Pemerintah yang diperlukan - Insentif Fiskal: Keringanan PPN dan PPh - Insentif Non Fiskal: Keringanan biaya perizinan

pengadaan tanah KPBU 1. Badan Usaha Swasta tidak tertarik dengan pola

pembiayaan murni korporasi 2. Layak secara Ekonomi: Manfaat sosial ekonomi >

Biaya 3. Insentif Pemerintah yang diperlukan


PT WISWAKHARMAN 25

No Sektor/





- Insentif Fiskal: Keringanan PPN dan PPh - Insentif Non Fiskal:

* Keringanan biaya perizinan pengadaan tanah * Sebagian atau seluruh biaya pengadaan tanah

dibebankan kepada Pemerintah agar proyek layak secara finansial

BUMN 1. Badan Usaha Swasta tidak tertarik baik dengan pola pembiayaan murni korporasi maupun dengan pola KPBU


3. Insentif Pemerintah yang diperlukan - Insentif Fiskal: Keringanan PPN dan PPh - Insentif Non Fiskal:



* Memperoleh prioritas penyertaan modal dari Pemerintah agar kinerja ekuitas (modal sendiri) BUMN tersebut membaik

Bina Marga Jalan dan Jembatan Bukan Tol.

APBN Badan Usaha Swasta ataupun BUMN tidak tertarik dengan baik pola pembiayaan murni korporasi maupun pola KPBU

2. Sumber Daya Air (SDA)

Bangunan Air dan Saluran pembawa air baku.

KPBU 1. Badan Usaha Swasta tidak tertarik dengan pola pembiayaan murni korporasi





BUMN 1. Badan Usaha Swasta tidak tertarik baik dengan polapembiayaan murni korporasi maupun dengan pola KPBU





* Memperoleh prioritas penyertaan modal dariPemerintah agar kinerja ekuitas (modal sendiri) BUMN tersebut membaik.

APBN Badan Usaha Swasta ataupun BUMN tidak tertarik dengan baik pola pembiayaan murni korporasi maupun pola KPBU


PT WISWAKHARMAN 26

No Sektor/





3. Cipta Karya: Air Minum.

Bangunan pengambilan air baku, Jaringan transmisi air minum, Jaringan distribusi air minum, dan Instalasi pengolahan air minum.





dibebankan kepada Pemerintah agar proyek layak secara finansial.






* Memperoleh prioritas penyertaan modal dari Pemerintah agar kinerja ekuitas (modal sendiri) BUMN tersebut membaik.

APBN Badan Usaha Swasta ataupun BUMN tidak tertarik dengan baik pola pembiayaan murni korporasi maupun pola KPBU.

Cipta Karya: Air Limbah

Instalasi pengolah air limbah, Jaringan pengumpul air limbah, dan Jaringan utama air limbah.



3. Insentif Pemerintah yang diperlukan: - Insentif Fiskal: Keringanan PPN dan PPh - Insentif Non Fiskal:



BUMN 1. Badan Usaha Swasta tidak tertarik baik dengan polapembiayaan murni korporasi maupun dengan pola KPS







PT WISWAKHARMAN 27

No Sektor/






Cipta Karya: Persampahan

Sarana dan Prasarana persampahan (Pengangkut dan Tempat Penampungan / Pemrosesan).



3. Insentif Pemerintah yang diperlukan: - Insentif Fiskal: Keringanan PPN dan PPh - Insentif Non Fiskal:



BUMN 1. Badan Usaha Swasta tidak tertarik baik dengan polapembiayaan murni korporasi maupun dengan pola KPS







Cipta Karya: Drainase


II. PERHUBUNGAN/ TRANSPORTASI 1. Kebandar-

udaraan Pelayanan jasa kebandar-udaraan

BADAN USAHA SWASTA








* Keringanan biaya perizinan pengadaan tanah


PT WISWAKHARMAN 28

No Sektor/





* Sebagian atau seluruh biaya pengadaan tanah dibebankan kepada Pemerintah agar proyek layak secara finansial







2. Kepelabuhanan Penyediaan dan/atau pelayanan jasa kepelabuhanan.

BADAN USAHA SWASTA

















PT WISWAKHARMAN 29

No Sektor/





3.

Perkeretaapian .

Sarana dan prasarana perkeretaapian






BUMN Badan Usaha Swasta tidak tertarik dengan baik pola pembiayaan murni korporasi maupun pola KPBU.

4. ASDP APBN Badan Usaha Swasta ataupun BUMN tidak tertarik dengan baik pola pembiayaan murni korporasi maupun pola KPBU.

III. ESDM 1. Ketenaga-

listrikan Pembangkit listrik, Pengembangan tenaga listrik yang berasal dari panas bumi, dan Transmisi/ Distribusi tenaga listrik.












* 2. Minyak dan Gas

Bumi Transmisi dan distribusi minyak dan gas bumi.

BADAN USAHA SWASTA





pembiayaan murni korporasi


PT WISWAKHARMAN 30

No Sektor/















IV. KOMINFO 1. Tekomunikasi Jaringan

Telekomunikasi BADAN USAHA SWASTA













* Keringanan biaya perizinan pengadaan tanah


PT WISWAKHARMAN 31

No Sektor/





* Sebagian atau seluruh biaya pengadaan tanah dibebankan kepada Pemerintah agar proyek layak secara finansial


Sumber: Pedoman Umum Ringkas Penyusunan Prioritas Alternatif Sumber Pembiayaan Infrastruktur, KSN Danau Toba 2013

studi kelayakan ekonomi dan finansial kipi … filelingkungan serta memberikan kemudahan dan daya...

Documents