106

BAB V

KONSEP

Merancang sebuah kostel di Jakarta kususnya di daerah Universitas Bina Nusantara

dimana kebutuhan akan tempat tinggal sangat diperlukan untuk para mahasiswa yang

sedang menempuh pendidikannya dan para alumni yang sudah lulus dan membutuhkan

tempat tinggal, serta kebutuhan tempat tinggal dimana para orang tua mahasiswa sedang

berkunjung menjenguk anaknya. Kostel yang mengangkat tema mengefisiensikan energi

dalam perancangan sebuah kostel dalam suatu arsitektur berkelanjutan harus lah

memikirkan hal-hal yang dapat menunjang suatu kebutuhan kostel ini dengan menerapkan

hal-hal yang dapat menghemat energi.

V. 1. Konsep Perancangan Aspek Lingkungan

V. 1.1. Kondisi Tapak

A. Keberadaan Tapak

Berada pada daerah padat lalu-lintas.

Luas tapak : ± 8000 m².

Kondisi tapak tidak berkontur, dimana keadaan tapak relatif rata.

B. Batasan Tapak

Utara tapak : Pemukiman warga

Timur tapak : Pemukiman warga dengan batasan pepohonan

Selatan tapak : Pemukiman warga dengan batasan jalan raya

Barat tapak : Pemukiman warga dan lapangan dengan batasan jalan raya

107

C. Peraturan yang berlaku pada daerah tapak

KDB 80%

KLB 3.5

GSB 10m terhadap jalan Rawa Belong pada sebelah Barat tapak, dan GSB 6

m terhadap jalan Kebon Jeruk pada sebelah Selatan Tapak.

Batas Ketinggian Bangunan = 6 Lantai

D. Peta lokasi Tapak

Peta V. 1. Lokasi Tapak

108

V. 1.2. Main Entrance

Penentuan pintu masuk pada suatu tapak direncanakan diletakan pada sisi

jalan rawabelong, karena pada perletakan ini tidak akan mengakibatkan kemacetan,

juga letaknya yang dinilai strategis (mudah diketahui orang). Dan akses untuk jalur

masuk-keluar kendaraan service diletakan pada sisi jalan kebon jeruk agar tidak

mudah terlihat oleh pihak penghuni kostel ini. Sedangkan akses jalur untuk manusia

diletakan dibagian sudut suatu tapak dan pada bagian tengah depan tapak, dengan

tujuan untuk mempermudah atu lebih dekat dengan jika berjalan dari arah kampus,

serta agar terciptanya suatu lingkungan terbuka.

Gambar V. 1. Perletakan akses masuk-keluar kendaraan dan manusia

109

Masuk Kendaraan Pribadi

Keluar Kendaraan Pribadi

Akses Manusia

Masuk – Keluar Kendaraan Service

Arus Lalu Lintas

V. 1.3. Bentuk Berdasarkan Analisa Matahari

Bentuk massa seperti ini cocok untuk diterapkan pada bangunan-bangunan

yang berada pada daerah tropis dimana sinar matahari yang sangat terik bersinar.

Dengan perletakan massa seperti ini pada sebuah tapak maka secara tidak langsung

dapat menghemat biaya operasional pada bangunan tersebut, sehingga dapat

menghemat pengeluaran energi.

Gambar V. 2. Sisi memendek menghadap matahari

Dengan ini dapat disimpulkan bentuk dan orientasi bangunan yang cocok

untuk diterapkan didalam tapak yaitu dengan bentuk memanjang dengan sisi pendek

110

mengarah ke timur dan barat sedangkan sisi yang memanjang menghadap ke utara

dan selatan. [gambar V. 2]

V. 1.4. Zoning Tapak

Dari faktor-faktor yang harus diperhatikan dalam menentukan perletakan

zoning maka didapatkan perletakan seperti pada gambar diatas. Dimana pada

bagian selatan site merupakan daerah umum maupun service. Hal ini dikarenakan

pada bagian selatan site merupakan area yang memiliki tingkat kebisingan yang

sangat tinggi. Sedangkan pada bagian depan site merupakan area semi publik dan

pada bagian belakang merupakan area yang bersifat private. Hal ini dikarenakan

pada area ini memilki tingkat privasi yang lebih tinggi.

Gambar V. 3. Zoning dalam Tapak

Publik Private Perkir Service

111

V. 1.5. Ruang Luar Tapak

Maksud dan tujuan dari penataan ruang luar ini adalah untuk dapat

menciptakan dan mengolah sebuah lingkungan luar pada sebuah bangunan dimana

kegiatan dan elemen-elemen yang berada didalamnya mendukung keberadaan

bangunan yang berada didalamnya khususnya disini adalah sebuah Kostel.

Hal-hal yang harus dipertimbangkan dalam perencanaan tata ruang luar pada

sebuah Kostel ini adalah:

Sebagaimana dari ketetapan pemerintah dan juga konsep bangunan yang

diambil yaitu bangunan yang bersifat arsitektur berkelanjutan hemat energy

maka pengolahan tata ruang luar haruslah memberikan penghijauan dan

memberikan kesegaran baik untuk bangunan itu sendiri maupun untuk

lingkungan sekitarnya.

Pengolahan tata ruang luar haruslah dapat menyokong atau mensuport kegiatan

yang berada pada bangunan didalamnya.

Pengolahan ruang luar yang jelas dimana digunakan sebagai sirkulasi kendaraan

ataupun tempat untuk kegiatan penghuni.

Berdasarkan analisis terhadap ruang luar, ruang luar terdiri dari elemen lunak, yaitu

penghijauan dan elemen keras yaitu perkerasan.

a. Elemen lunak, untuk penutup tanah digunakan rumput sedangkan untuk

peneduh digunakan pohon-pohon peneduh seperti beringin, ketapang,

flamboyan, dll. [gambar V. 4]

112

Gambar V. 4. Elemen Pedestrian

b. Elemen keras, untuk jalan kendaraan digunakan conblock dan untuk pendestrian

menggunakan brick atau juga bisa mengunakan grassblock yang dapat berfungsi

sebagai penyerapan.

Kesimpulan :

Lingkungan yang akan di desain pada sebuah Kostel yang mengangkat tema

penerapan hemat energi pada sebuah bangunan kostel yang berkelanjutan ini

adalah lingkungan yang harus memiliki penghijauan yang cukup sehingga dapat

meningkatkan produksi oksigen yang mendukung kehidupan sehat bagi manusia,

mengurangi pencemaran udara, mengurangi polusi suara, dan meningkatkan

kualitas iklim mikro, dengan adanya hal tersebut maka secara tidak langsung suhu

didalam bangunan akan terasa lebih sejuk dan dapat mengurangi pengunaan

peralatan elektronik sebagai alat bantu penyejuk udara.

113

V. 1.6. Sirkulasi Tapak

Sirkulasi pada sebuah tapak bangunan kostel ini dibedakan menjadi 2, yaitu:

a. Sirkulasi Kendaraan

Sirkulasi kendaraan bermotor didalam tapak ini haruslah dapat terorganisir

dengan benar, sehingga tidak menyebabkan cossing dengan para pejalan kaki.

Disamping itu juga pemberian tanda-tanda atau informasi arah yang jelas akan

lebih membantu dalam pengaturan arah sirkulasi kendaraan.

b. Sirkulasi Manusia

Dengan menciptakan suatu pedestrian yang dipisah oleh beberapa elemen

penunjang seperti pohon, lampu jalan, dll, diharapkan dapat memberikan

kenyamanan tersendiri bagi pejalan kaki. Serta untuk meningkatkan suatu

pencapaian kedalam sebuah bangunan, agar pejalan kaki tidak merasa bosan

maka akan diciptakan suatu perjalanan arsitektur (architecture promenade).

[gambar V. 5]

Gambar V. 5. Architecture Promenade

114

V. 2. Konsep Perancangan Aspek Manusia

V. 2.1. Tipe Penghuni

Pada proyek kostel ini lebih menekankan pangsa pasar untuk mahasiswa

Universitas Bina Nusantara dan juga komunitas karyawan alumni Universitas Bina

Nusantara., serta para orang tua mahasiswa. Hal ini dikarenakan pada daerah

lokasi yang akan dibangun sebuah proyek kostel ini berada pada kawasan

Universitas Bina Nusantara yang mayoritas adalah para mahasiswa yang berasal

dari luar kotayang tinggal sementara selama menempuh jalur pendidikan, serta para

alumni Bina Nusantara yang sudah bekerja dan juga berdekatan dengan Universitas

Bina Nusantara. Karena itu keberadaan kostel ini lebih cocok untuk dimanfaatkan

sebagai tempat tinggal alternatif untuk para mahasiswa dan karyawan sebagai

tempat tinggal yang memberikan fasilitas-fasilitas yang lengkap.

Yang termasuk pengguna kostel adalah:

Mahasiswa yang sedang menempuh pendidikan

Alumni Universitas Bina Nusantara / karyawan

Para orang tua mahasiswa

Dibawah ini merupakan ciri-ciri dari para penghuni kostel dan juga tamu

kostel.

Tabel V. 1. Perbandingan sifat penghuni kostel

Mahasiswa Alumni/karyawan Orang tua mahasiswa (sementara)

Cenderung berkelompok dan

berkumpul dengan sesama

Mampu beradaptasi dengan

kondisi lingkungan

Berkumpul dengan

anaknya

115

temannya

Membutuhkan keleluasaan

pribadi terutama untuk

tempat tinggal

Dinamis, dan mampu

mengatasi ketidaknyamanan

Memiliki rasa ingin bebas

Mudah merasa bosan

urbanized

Bersifat individualistis

Pekerjaan dan kedudukan

bervariasi

Berlatar bel akang

pendidikan yang cukup dan

tinggi

Dinamis, terus berusaha

untuk mencapai taraf hidup

yang lebih baik

Bersifat individualistis

(satu keluarga)

Pekerjaan dan kedudukan

bervariasi

V. 2.2. Tuntutan Penghuni

Tuntutan dari penghuni kostel adalah mendapatkan sebuah tempat tinggal

yang nyaman sehingga pada saat selesai dengan kegiatan rutinnya, penghuni dapat

beristirahat dengan tenang. Selain itu penyediaan fasilitas-fasilitas yang lengkap dan

juga faktor dari keamanan sangatlah menjadi prioritas utama dari tuntutan penghuni

kostel.

Pada penyewaan kamar yang ditawarkan oleh kos-kosan di daerah sekitar

memberikan bermacam-macam fasilitas tergantung oleh pihak pengelola masing-

masing, namun untuk masalah keamanan masih sangat kurang. Selain itu harga dari

kamar tergolong tinggi.

116

V. 2.3. Daya Tampung Kostel

Berdasarkan data yang diperoleh dari Universitas Bina Nusantara didapat

jumlah mahasiswa dari tahun 2004 sampai dengan tahun 2007, seperti pda diagram

dibawah :

Diagram V. 1. Persentase Penghuni

Pada bangunan kostel ini akan direncanakan dapat menempung 500 orang, dan

berdasarkan angket maka didapat kebutuhan sebagai berikut:

60% adalah mahasiswa sebagai penghuni

30% adalah alumni sebagai penghuni

10% adalah penginap

Berdasarkan hasil dari pengumpulan angket maka didapat jumlah kebutuhan kamar

seperti berikut :

Tipe A 50% x 500 = 250 orang = 250 kamar

Tipe B 35% x 500 = 175 orang = 87 kamar (2 orang/kamar)

Tipe C 10% x 500 = 50 orang = 12 kamar (4 orang/kamar)

Tipe D 5% x 500 = 25 orang = 5 kamar (6 orang/kamar)

Mahasiswa Binus, 60%

Alumni Binus, 30%

Penginap, 10%

117

Luasan Kebutuhan Ruang :

Hunian

Tipe A 250 kamar x 21,75m2 5437,5 m2

Tipe B 87 kamar x 36,425m2 3169 m2

Tipe C 12 kamar x 46,895m2 562,74 m2

Tipe D 5 kamar x 65,15m2 325,75 m2

Sirkulasi 10% x 949,5 m2

Kantor Pengelola 184,8 m2

Fasilitas Umum

Restaurant 419 m2

Toserba/Minimarket 221 m2

Faslitas Olah Raga 1416 m2

Umum lain-lain 261,2 m2

Service Area 244,75 m2

Jadi Total Luasan Bangunan 13191,24 m2

V. 2.4. Kebutuhan Luas Parkir

Kebutuhan parkir menurut SK Menparpostel, mengenai kriteriahotel bintang 3

adalah 1 buah parkir mobil per 6 kamar, sedangkan jumlah total kamar yang ada

adalah 354 kamar maka kebutuhan parkiran mobil sejumlah 354 / 6 = 59 buah

parkiran untuk umum.

1 mobil = 2,5 x 5 m = 12,5m2 x 59 = 737,5m2

118

Sedangkan kebutuhan parkir motor diasumsikan 60% jumlah dari penghuni, hal ini

didasari dari hasil surfey di beberapa kos-kosan di daerah sekitar Universitas Bina

Nusantara, jadi perkiraan jumlah adalah 60% x 350 penghuni = 210 unit parkir

motor.

1 motor = 1 x 2 m = 2m2 x 210 = 420m2

V. 3. Konsep Bangunan

V. 3.1. Skema Organisasi Ruang Makro

Gambar V. 6. Skema Organisasi ruang Makro

masuk

Restoran Service

Lobby Utama

Fasilitas Olah Raga

Hunian Fasilitas Umum

parkir

119

V. 3.2. Skema Organisasi Ruang Mikro

A. Hunian

Gambar V. 7. Skema Organisasi ruang Hunian

B. Kantor Pengelola

Gambar V. 8. Skema Organisasi ruang Pengelola

R. Tunggu

R. Pemasaran R. Sekretaris

R. Oprasional

R. Pimpinan R. Rapat R. Administrasi

Toilet

Hall Utama

Hunian A Hunian B Hunian D Hunian C

R. Komunal

Dapur Umum

120

C. Restaurant

Gambar V. 9. Skema Organisasi ruang Restaurant

Masuk

Meja Saji Kasir/Pengawas

Tempat Duduk

R. Pengelola Dapur R. Persiapan

Gudang R. Pendingin

Toilet

Toilet

121

D. Minimarket

Gambar V. 10. Skema Organisasi ruang Minimarket

V. 3.3. Konsep Analisa Bentuk

Dari hasil analisa didapatkan massa yang tepat diaplikasikan di dalam tapak

yang berbentuk kotak adalah massa bangunan dengan bentuk kotak pula hal ini

dikarenakan akan mempermudah dalam hal pembentukan ruang dan juga arah

orientasi massa bangunan.

Disamping penentuan berdasarkan bentuk-bentuk dasar, menentukan bentuk

gubahan massa bangunan diperlukan beberapa hal yang harus dipertimbangkan:

Pengaruh lingkungan (arah matahari, arah angin, kebisingan, ketinggian

bangunan sekitar).

Masuk

R. Penitipan Barang Kasir/Pengawas

R. Pamer

R. Rapat

R. Staff R. Pengepakan

Gudang Penerimaan Barang

Toilet R. Administrasi

R. Pimpinan

122

Orientasi bangunan terhadap view.

Sirkulasi kendaraan baik diluar tapak maupun didalam tapak.

Kebutuhan akan ruang untuk melakukan kegiatan.

Perletakan penzonaan kegunaan ruang.

Penampilan bangunan yang akan ditampilkan agar dapat menghasilkan

perencanaan bangunan yang menggambarkan kesan arsitektur.

Gambar V. 11. Bentuk dasar bangunan kotak

V. 3.4. Konsep Analisa Jenis Massa

Pemilihan jenis bentuk masa sangat berpengaruh pda sebuah bangunan

kostel yang mengangkat tema hemat energi pada sebuah bangunan kostel yang

berkelanjutan. Berikut ini beberapa ciri jenis masa majemuk yang akan digunakan

pada sebuah bangunan kostel.

Jenis masa majemuk ini biasanya digunakan pada sebuah bangunan yang

memiliki beberapa aktivitas yang berbeda sifatnya.

123

Pencapaian harus berpindah bangunan

Sirkulasi pada tapak dapat tercipta lebih dinamis, karena adanya beberapa masa.

Luas lahan tidak dapat dioptimalkan

Dimensi ruang yang tercipta akan lebih kecil sehingga sirkulasi udara dan

pencahayaan alami dapat masuk kesetiap ruangan.

Gambar V. 12. Masa Majemuk

V. 3.5. Konsep Penerapan Energy Efficiency pada Bangunan Kostel

V. 3.5.1. Sistem Penerangan

Dalam perancangan kostel yang hemat energi ini akan memanfaatkan

cahaya matahari secara maksimal sebagai penerangan alami pada waktu pagi hingga

sore hari, sehingga pada waktu tersebut tidak perlu menggunakan lampu untuk

124

penerangan. Kususnya pada daerah-daerah hunian yang digunakan sebagai tempat

tinggal. Untuk dapat menjangkau kesebagian bersar ruangan maka akan digunakan

suatu kaca/reflector yang dapat mementulkan cahaya hingga sampai masuk

kesebagian besar ruangan. [gambar V. 13]

Gambar V. 13. Reflector sebaagai alat bantu masuknya cahaya

Sedangkan penerangan buatan akan diusahakan seminimal mungkin dalam

mengunakan energi listrik yang tersedia dengan memakai lampu yang hemat energi.

V. 3.5.2. Sistem Penghawaan

Pemanfaatan udara sekitar sebagai penghawaan didalam ruangan dengan

menggunakan sistem cross ventilation. Dengan memanfaatkan penghawaan alami

pada bangunan maka dapat mengurangi biaya listrik yang terbuang.

Penempatan ruang terbuka dan masa bangunan secara berselang-seling

dalam gagasan ini ditujukan untuk mengoptimalkan daya guna ruang terbuka

sehingga tidak hanya berperan sebagai penyedia pencahayaan dan penghawaan

alami rumah dan juga sebagai lahan hijau. Lebih dari itu ruang terbuka yang terjadi

diharapkan juga bisa berperan untuk menampung aktivitas sehingga juga bernilai

125

sosial dan juga sebagai ruang-ruang transisi baik secara fisik maupun visual guna

menciptakan kenyamanan psikologis. [gambar V. 14]

Gambar V. 14. Pemberian jarak pada antar bangunan

Disamping memberikan jarak pada setiap bangunan, solusi lain untuk

penghawaaan dengan merancang sebuah ventilasi silang agar udara dapat

mengalit dengan leluasa, serta memberikan bukaan-bukaan yang banyak agar

udara tetap dapat masuk. [gambar V. 15]

Model-model bukaan dengan kemampuan alir udaranya masing-masing

antara lain sebagai berikut:

Gambar V. 15. Jenis-jenis Jendela sebagai masuknya udara

126

Sedangkan penghawaan buatan agar suhu dapat tetap terjaga akan

menggunakan AC (Air Conditioner), tetapi juga dengan memperhitungkan

penempatan-penempatan jenis-jenis AC yang diletakkan pada tempat yang cocok.

Agar dapat menghemat energi sebaiknya AC dipasang pada ruangan yang

membutuhkan suatu ketenangan yang tinggi, dan ruangantersebut dapat

diminimalkan bukaan udara agar suhu didalamnya lebih cepat tercapai, sehingga

kompresor tidak terus menerus bekerja.

V. 3.6. Sistem Pengairan

A. Sistem Air Bersih

Sistem air bersih pada bangunan kostel ini berasal dari PAM yang kemudian

disalurkan ke reservoir bawah dan kemudian dipompa ke resevoir atas setalah itu

baru disalurkan ke seluruh bangunan. [gambar V. 16]

Gambar V. 16. Skema alur air bersih

PAM Reservoir Bawah Pompa

Reservoir Atas

Unit

Unit

Fasilitas

Toilet

127

B. Sistem Air Kotor

Sistem air kotor dibagi menjadi 2 yaitu:

Air Kotor Padat

Air kotor padat dibuang melalui pipa-pipa yang melewati Shaft, kemudian

ditampung didalam tangki-tangki. Setelah mengalami proses penyaringan dan

pengendapan air kotor akan disalurkan ke tangki resapan.

Air Kotor Cair

Air kotor; kamar mandi, cuci piring, cucian dialirkan ke shaft melalui pipa-

pipa, kemudian dialirkan ke tangki resapan dan setelah itu dialirkan ke riol kota.

V. 3.7. Sistem Penanggulangan Keadaan Darurat

Heat Detector untuk mendeteksi panas

Smoke Detector untuk mendeteksi asap

Flame Detector untuk mendeteksi lidah api

Titik Panggil Manual (TPM)

TPM yang digunakan adalah tombol yang ditekan secara manual jika terjadi

kebakaran.

Lampu Darurat

Lampu yang akan menyala begitu alarm aktif.

Sistem Komunikasi Darurat

Sistem ini akan mematikan sarana yang ada secara otomatis jika terjadi

kebakaran. Contohnya lift akan tidak berfungsi jika sistem mendeteksi

terjadinya kebakaran.

128

Petunjuk Arah Keluar

Dipasang di sepanjang jalur sirkulasi, koridor pintu darurat, dan pintu keluar.

Sprinkler

Memadamkan api dengan cara menyemprotkan air atau bahan pemadam

lainnya seperti gas tertentu. Radius yang dapat dijangkau adalah 25 m2/unit

Hidran kebakaran

Radius pelayanan adalah 30 m2/unit

Pemadam Ringan

Merupakan pemadam berisi bahan kimia yang dapat digunakan dengan cara

dibawa.

V. 3.8. Sistem Komunikasi

Telepone

Internet

Interkom

Fasilitas faks

V. 3.9. Sistem Keamanan

Pada bangunan apartemen ini sistem keamanan yang digunakan yaitu

dengan adanya penjaga-penjaga yang selalu siap membantu dan selalu siap siaga

selain itu terdapat pula sistem kamera keamanan atau CCTV.

V. 3.10.S istem Pembuangan Sampah

Sampah-sampah dari setiap unit dikumpulkan pada satu tempat dimana

disediakan sebuah kontainer sampah sebelum diambil oleh truk sampah. Pada

129

manajemen apartemen mewajibkan penghuninya untuk memisahkan antara sampah

organik dengan sampah anorganik. Sehingga memudahkan proses pembuangan

sampah dan juga mempermudah proses pendauran ulang limbah buangan.

Dengan penerapan sistem ini maka secara tidak langsung dapat membantu

kelestarian lingkungan hidup.