rumah susun tzu chi cengkareng jakarta barat

8/9/2019 Rumah Susun Tzu Chi Cengkareng Jakarta Barat

1/16

1

EFEKTIVITAS PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN SKALA BESARCINTA KASIH TZU CHI CENGKARENG JAKARTA BARAT

Oleh

Nurul Puspita1)

Ir. Fitri Yusman, MSP2)

1) Mahasiswa Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota,2) Pengajar Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota

Abstract: Tzu Chi Great Love Village in Cengkareng - West Jakarta is established by Budha Tzu Chi IndonesiaFoundation carries some foundations vision and mission, and other mision which related to local government programme. Thetype of this development is a large scale walk-up flat, therefore Tzu Chi Great Love Village in Cengkareng also carries somegoals of those type of development. The aim of this study to explain comprehensively and objectively the development efectiveness ofTzu Chi Great Love Village in Cengkareng.The results of this study are: this development is effective in vision-mission implementation because all of the vision-mission hasbeen reached, while based on comprehensive and objective assessment as a large scale walk-up flat, effectivity of this development is

just enough because theres some of the goals has not been reached, which are: targets of inhabitants, land efficiency and optimize,and benefit impact to the surrounding area.Interrelated to some of the urban management sector, Tzu Chi Great Love Village in Cengkareng has a contribution to thatbecause it ables to handle: the housing sector, especially in providing the cheap housing for the poor; the environmental sector,especially in reducing the slums area; and social services sector, especially in creating inhabitants high total quality of life.

Keywords: effectivity, large scale walk-up flat

PENDAHULUAN

Rumah susun skala besar pada dasarnyasama dengan rumah susun pada umumnya, hanya

saja memberlakukan beberapa syarat tambahanyang menjadikannya termasuk sebagai rumah susunskala besar, seperti mempunyai luas kawasan 5Ha, mempunyai unit hunian sebanyak 1.000 unit,serta mempunyai kelengkapan fasilitas untukmendukung aktivitas penghuni yang sekaligus jugamemungkinkan masyarakat sekitarnya bisamengakses beberapa fasilitas yang ada dilingkungan rumah susun skala besar tersebut.

Pengembangan rumah susun dalam bentukskala besar termasuk masih jarang di Indonesia(sepengetahuan penulis, hanya terdapat di DKIJakarta saja dengan jumlah yang tidak banyak pula

yaitu hanya 6 lokasi saja), maka bentuk rumahsusun skala besar ini belum dapat diterima ataudilaksanakan begitu saja tanpa ada pembuktiantentang keberhasilan pembangunan rumah susunskala besar yang ditinjau dari berbagai segi.

Umumnya pada operasional pengelolaan/pengembangan rumah susun selama ini, seringkaliterdapat masalah-masalah yang dapat menyebabkantidak berdaya gunanya rumah susun mencapaibeberapa tujuan pembangunan rumah susun itusendiri, seperti: seringkali penghunian tidak tepat

sasaran, terjadi penurunan kualitas hidup penghuni,hanya dapat berperan sedikit saja atau bahkan tidaksama sekali dalam mengurangi permukimankumuh, dan bahkan rumah susun seringkali

terisolir dari wilayah sekitarnya sehingga tidak dapatmenghasilkan dampak kemanfaatan bagi wilayahsekitarnya.

Oleh karena itu perlu ada penilaian yangkomprehensif dan objektif dalam menilai rumahsusun skala besar terkait dengan manajemenperkotaan yaitu dengan melihat kemampuannyadalam memenuhi tuntutan dari sektor: perumahan(ketepatan sasaran program, keterjangkauan hargasewa), lingkungan (optimasi lahan, efisiensi lahan,dan penurunan permukiman kumuh), danpelayanan sosial (peningkatan kualitas hidup bagitarget group penghuni rumah susun, dan

menghasilkan dampak kemanfaatan bagimasyarakat di wilayah sekitarnya). Selain dari sektormanajemen perkotaan, peninjauan terhadapketercapaian visi-misi program juga dilakukan agarbenar-benar dapat mengetahui gambaran yangmenyeluruh tentang performance dari rumah susunskala besar yang diteliti, yaitu Rumah Susun SkalaBesar Cinta Kasih Tzu Chi Cengkareng. Outputyang akan dihasilkan dari penelitian ini adalah dapatdiketahui performa rumah susun skala besarmelalui tingkat pencapaian tujuan pembangunan


2/16

2

rumah susun skala besar. Diketahuinya performarumah susun skala besar dalam mencapai tujuanyang telah ditetapkan (menurut Robbins; Pritchard,et al. performa yang dinilai atau diukur daripencapaian tujuan disebut efektivitas), diharapkan

juga akan dapat membantu menggambarkanbentuk kontribusi dari Rumah Susun Skala BesarCinta Kasih Tzu Chi Cengkareng pada tataransektor manajemen perkotaan, sekaligus agar dapatmemberikan arahan strategi yang lebih sesuai untukmeningkatkan tingkat efektivitas pembangunanrumah susun skala besar ini.

Tujuan penelitian ini adalah untuk menilaitingkat efektivitas pembangunan rumah susun skalabesar sekaligus dapat memberikan suatu alternativecara mengevaluasi pembangunan rumah susunskala besar yang lebih komprehensif dan objektif.Penelitian ini dapat dicapai melalui sasaran sebagai

berikut:1. Identifikasi variabel dan indikator, serta standarpengukuran dari tujuan pembangunan rumahsusun skala besar

2. Identifikasi kondisi lingkungan Rumah SusunCinta Kasih Tzu Chi Cengkareng dan wilayahsekitarnya

3. Analisis kesesuaian Rumah Susun Cinta KasihTzu Chi Cengkareng sebagai kawasanpermukiman vertikal berskala besar

4. Analisis hasil implementasi visi-misi programpembangunan Rumah Susun Skala Besar CintaKasih Tzu Chi Cengkareng

5. Analisis efektivitas pembangunan RumahSusun Skala Besar Cinta Kasih Tzu ChiCengkareng dari variabel dalam sektormanajemen perkotaan

6. Analisis strategi meningkatkan keefektifanpembangunan Rumah Susun Skala Besar CintaKasih Tzu Chi Cengkareng, dari hasilimplementasi visi-misi dan hasil tingkatefektivitas pembangunan rumah susun skalabesar

TINJAUAN PUSTAKADefinisi Efektivitas

Efektivitas dipakai sebagai salah satu caramengevaluasi suatu kebijakan publik (Dunn, 1999dan Sawicky, 1986). Efektivitas oleh Sawickidiartikan sebagai suatu criteria evaluasi yang dapatdiukur bilamana suatu kebijakan atau programdapat mencapai hasil (efek) yang diinginkan(Sawicki, 1986: 157-161). Dunn (1999: 429)menyatakan bahwa efektivitas berkenaan denganapakah suatu alternatif mencapai hasil/ akibat yangdiharapkan atau mencapai tujuan dari diadakannyatindakan. Gibson, et.al. (dalam Hasan, 2006)

menyatakan bahwa pengukuran suatu efektivitasmenggunakan pendekatan tujuan.

Tingkat keefektifan suatu program sudahseharusnya dapat diukur dengan tolak ukurkeberhasilan pelaksanaan program tersebut (Bryant

and White dalam Hasan,2006). Efektivitas menurutZulkaidi dalam Astrie, 2006 dapat dilihat dari duahal, yaitu: Kemampuan pemecah masalah

Keefektifan tindakan dapat diukur darikemampuannya dalam memecahkan persoalan,dan hal ini dapat dilihat dari berbagaipermasalahan yang dihadapi sebelum dansesudah tindakan tersebut dilaksanakan danseberapa besar kemampuannya dalammengatasi masalah tersebut.

Pencapaian tujuanEfektivitas suatu tindakan dapat diukur dari

tercapainya suatu tujuan dan hal ini dapatdilihat dari hasil yang terlihat secara nyata.

Penelitian efektivitas memang harusmemfokuskan pada tujuan, maka diperlukan suatucara analisis penelitian yang berprinsip padapencapaian tujuan yaitu dengan metode pencapaiantujuan (Goals-Achievement Method), yangdimaksudkan untuk menentukan alternatif-alternatif rencana yang mencapai tujuan (Lichfield,et.al., 1975: 52).

Lichfield, et.al., menjabarkan 4 (empat)karakteristik dasar dari metode pencapaian tujuanini, antara lain:

1. Tujuan atau sasaran selalu diformulasikansebelum dilakukan rancangan alternatif rencana

2. Tujuan seharusnya bersifat multi dimensi3. Metode pencapaian tujuan dibuat untuk

menilai serangkaian tujuan yang ingin dicapaidari satu rencana eksklusif

4. Tujuan yang digunakan untuk evaluasi harusdilakukan pembobotan atau perankinganterlebih dahulu untuk memperkirakan tingkatkepentingannya (Lichfield, et.al., 1975: 52).

Ada dua metode pencapaian tujuan yangumum dipakai, yaitu (Lichfield, et.al., 1975: 53):1. Perankingan sederhana pada tujuan-tujuan

yang ingin dicapai dari suatu rencana2. Pengukuran kinerja untuk mengukur rencana-rencana yang tercapai tujuannya.

Metode untuk penelitian ini adalah metodeperankingan karena tampil tingkat kepentinganrelatif dari pencapaian tujuan (Kreditor dalamLichfield, et.al., 1975: 53). Prinsip metode iniadalah meranking tujuan berdasarkan urutan dapatmenampilkan tingkat kepentingan dari pencapaiantujuan (Schlager dan Holmes, dalam Lichfield,et.al,1975: 53).


3/16

3

Terminologi Rumah Susun

Pembangunan rumah susun perlu memenuhipersyaratan yang umum dipertimbangkan dalampembangunan perumahan dan permukiman

(horisontal) seperti yang dikemukakan oleh Justin,et.al. (dalam Hutapea, 2001: 23) yaitu :1.Segi Lokasi, meliputi:

a)Berada di kawasan permukiman yang sesuaidengan tata ruang kota yang ditentukan,sehingga memperoleh jaminan keamanan dariperaturan zoning yang berlaku;

b)Dekat dengan tempat kerja, peribadatan,sekolah, dan pusat perbelanjaan;

c)Dekat dengan transportasi yang murah denganfrekuensi yang banyak;

d)Jauh dari jalan kereta api, lapangan terbang,terminal dan industri;

e)Terbebas dari polusi suara, debu, udara, danlalu lintas berat;f)Rumah bertingkat memperhatikan ketersediaan

udara, sinar matahari, dan pemandangan.2.Tipe dan penampilan sebuah rumah tergantung

pada besar dan umur anggota keluarga.Bianpoen dan Madrim, 1986 (dalam Damajanti,1996: 59) menemukan besaran rumah tinggalpenduduk Jakarta berpenghasilan rendahumumya mempunyai luas < 7 m per jiwa.

3.Kenyamanan dan kesehatan rumah, meliputi:a)Pengaturan ruang yang harus menjamin

terjadinya privasi dan territorialitas;

Pengaturan ruang, dengan mengacu pada Frick,2005: 109, maka organisasi ruang pada rumahsederhana dibagi menjadi tiga bagian, yaitu:-Bagian untuk beristirahat (kamar tidur)-Bagian untuk bersama, antara keluarga dan

dengan tamu berupa kamar tamu/ duduk/makan yang dapat dijadikan satu kamar saja

-Bagian ekonomi, tergantung pada luasnyarumah yang direncanakan, dimana cukupterdiri dari dapur dan ruang jemur.

b)Kecukupan akan ruang, cahaya, ventilasi untuksirkulasi udara dan air bersih.

Undang-undang RI Nomor 16 Tahun 1985

tentang Rumah Susun mendefinisikan:

Rumah Susun adalah bangunan gedungbertingkat yang dibangun dalam suatu lingkunganyang terbagi dalam bagian-bagian yangdistrukturkan secara fungsional dalam arahhorisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dandigunakan secara terpisah, terutama tempathunian, yang dilengkapi dengan bagian-bagianbersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Tipologi rumah susun hanya dikenakan bagirumah susun sederhana yang dihuni oleh golonganmasyarakat berpenghasilan rendah, yangmempunyai pendapatan Rp. 1.500.000,- perbulan (Peraturan Kementerian Negara Perumahan

Rakyat No. 01/PERMEN/M/2005) dan untukrumah susun bagi masyarakat golongan menengahke atas lebih dikenal dengan sebutan apartemen(Sandi A. Siregar dalam Jo Santoso, et.al, 2004: 46).Hal didasarkan penekanan pernyataan UU RI No.16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, Pasal 3 (1).a:... terutama untuk golongan masyarakatberpenghasilan rendah ....

Rumah Susun Skala BesarMenurut Dinas Tata Kota DKI Jakarta,

pembangunan skala besar adalah pembangunanpermukiman dan non-permukiman dengan

menggunakan minimal luas lahan 5.000 m2

baikyang dilakukan pemerintah, swasta, maupunmasyarakat.

Pembangunan perumahan dikategorikansebagai skala besar (Simanungkalit, 2004) jikakawasan perumahan itu bisa diarahkan menjadisebuah kota baru yang mandiri dimana harusmemiliki luas lahan perencanaan minimal 200 Hauntuk perumahan horisontal (setara dengan 2,4 Hauntuk rumah susun). Ditinjau dari segipembangunan maka proyek skala besar mempunyainilai outstanding kredit antara 20 Milyar sampai 5

Trilyun rupiah, dan jangka waktu pembiayaan

pembangunan adalah jangka panjang dengan waktupelaksanaan pembangunan 5 tahun.Turner, 1980: 236 membuat batasan ukuran

atau besaran proyek perumahan yang dapat dibagimenjadi 2 (dua) tipe yaitu proyek skala besar danskala kecil yang didasarkan pada batasan wilayahproyek. Dimana proyek perumahan skala keciltidak menyediakan fasilitas-fasilitas sosial dalamkawasan pembangunannya sehingga harusmemanfaatkan fasilitas-fasilitas sosial dari luarkawasan perumahan. Sebaliknya pada proyekperumahan skala besar, untuk fasilitas-fasilitassosial sudah terakomodasi dalam satu kawasan

perumahan yang dibangun.

Gambar 1Besaran Skala Proyek Perumahan

Sumber: Turner, 1980: 236


4/16

4

Undang-undang No. 24 Tahun 1992 padabagian penjelasan Pasal 7 ayat (3) menyuratkankalau pembangunan skala besar suatu kawasanadalah pembangunan suatu fungsi kawasan yangselalu dilengkapi dengan pembangunan sarana dan

prasarana pendukung di dalamnya.Permukiman skala besar ideal dapat

diwujudkan jika telah menerapkan lima acuan dasardalam pengembangan lingkungan perumahan, yaitu(Arifin dalam Soegijoko, et.al, 2005):1. Wisma : Pembentukan populasi2. Marga : Penyediaan infrastruktur

(transportasi, telekomunikasi,listrik, dll.)

3. Suka : Penyediaan fasilitas untukkehidupan perkotaan berkualitas

4. Karya : Penyediaan lapangan kerja5. Penyempurna : Sarana penunjang kesadaran

lingkungan dan sosial

Dinas Perumahan DKI Jakarta membatasiluas lahan untuk kawasan rumah susun skala besaradalah seluas 5 Ha sehingga dapat dibangun unit-unit rumah susun sederhana sewa lengkap denganfasilitasnya di atas area itu.

Rumah susun skala besar adalah kawasanperumahan vertikal dengan luas lahan minimal 5Ha (sesuai aturan dari Dinas Perumahan ProvinsiDKI Jakarta), dan terdapat minimal 1.000 unithunian, yang mana dalam satu kawasan tersebutharus dilengkapi pula dengan fasilitas-fasilitasdasar permukiman yang menunjang kebutuhan dariminimal 2.000 jiwa penghuni kawasan tersebut.

TABEL IBESARAN SKALA PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN SEDERHANA

Besaran Pembangunan Rusuna Jumlah Unit Daya Tampung

Skala Kecil 1 - 100 unit 2 - 400 jiwaSkala Menengah Kecil 100 - 500 unit 200 - 2.000 jiwaSkala Menengah - Besar 500 - 1.000 unit 1.000 4.000 jiwaSkala Besar 1.000 - 3.000 unit 2.000 - 12.000 jiwaSkala Sangat Besar > 3.000 unit Minimal 6.000 jiwa

Sumber: Dinas Perumahan Provinsi DKI Jakarta, 2006

Definisi Konsep Efektivitas PembangunanRumah Susun Skala Besar

Rumah susun skala besar dikatakan efektif,

jika bisa menangani beberapa sektor perkotaandalam manajemen perkotaan (Edward Leman,1993 dalam Nurmandi, 2006: 126), khususnya : Sektor perumahan, terutama dalam penyediaan

rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah diperkotaan (ketepatan sasaran program,keterjangkauan harga sewa)

Sektor lingkungan, terutama dalam penggunaansumberdaya tanah perkotaan secaraberkesinambungan (optimasi lahan, efisiensilahan, dan mengurangi permukiman kumuh)

Sektor pelayanan sosial, terutama dalam halpenciptaan kualitas hidup yang tinggi bagi target

group penghuni rumah susun, dan memberidampak kemanfaatan bagi masyarakat sekitarnyaTerminologi dari variabel tingkat efektivitas

rumah susun skala besar pada penelitian ini, yaitu:1.Kawasan Permukiman Kumuh (K)

Permukiman kumuh bisa berlokasi di daerahdengan peruntukan tata ruang perumahan atauwisma maupun pada daerah dengan peruntukantata ruang non hunian dan sarana kota (bantarankali, sekitar rel kereta api, kolong jembatan, ruangterbuka hijau).

Penanganan terpadu perumahan danpermukiman kumuh adalah upaya untukmenterpadukan kegiatan dan usaha dari berbagai

program pembangunan, sektoral, programpembangunan daerah, dan peran serta badanusaha milik negara, badan usaha milik daerah,koperasi, yayasan, organisasi sosial, badan usahaswasta dan masyarakat luas secara bersama-samamenangani perumahan dan permukiman kumuhdi suatu tempat, baik berupa perbaikan,peremajaan, maupun relokasi (Surat EdaranMenpera No 04/SE/M /1/93 ).Pada penelitian ini keefektifan program akanmenilai apakah program rumah susun skala besarmampu mengurangi jumlah atau luasan kawasankumuh di wilayah asal warga relokasi.

2.Tingkat efisiensi lahan (E)Tingkat efisiensi lahan pada suatu kawasanpermukiman dapat diciptakan jika dilaksanakanbentuk pembangunan rumah bertingkat. Hamamenjelaskan kalau tingkat efisiensi penggunaanlahan dapat diukur melalui nilai KLB yangdihasilkan (Hama,1989: 4). Perhitungan efisiensilahan didasarkan pada perhitungan KLB

3.Tingkat optimasi lahan (O)Tingkat optimasi lahan lebih diartikan untukmengoptimalkan penggunaan lahan di kawasan


5/16

5

berpedoman pada pembangunan berwawasanlingkungan.Desain tapak suatu kawasan permukiman dapatmenunjukkan beragam fungsi kegiatan yangditampung di dalamnya beserta proporsi

luasannya, serta mengindikasikan penggunaanruang terbuka untuk fungsi sosial dan ekologissehingga akan menggambarkan hubungan antaraunsur lahan terbangun dengan lingkungannya(M.dan D.Kennedy (ed.),1997: 36)Keefektifan lahan dinilai dari seberapa KDByang diterapkan dalam kawasan rumah susunskala besar ini untuk mewujudkan lingkunganpermukiman yang berwawasan lingkungan.

4.Ketepatan sasaran program (T)Rumah susun sebagai salah satu bentuk upayaperemajaan kota selalu mengharapkan agarsemua penduduk lama (sebagai target group)

dapat ditampung kembali dalam rumah baru yangdibangun di lokasi yang sama atau berbeda(Yudhohusodo, 1991: 332).Sesuai dengan penekananan pernyataan UU RINo. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, Pasal3 (1).a: ... terutama untuk golongan masyarakatberpenghasilan rendah .... menegaskan sasarandari program rumah susun adalah kelompokmasyarakat berpenghasilan rendah.Ketepatan sasaran program akan dinilai dariseberapa besar rasio masyarakat berpenghasilanredah yang menjadi target group rumah susunskala besar tinggal di kawasan tersebut.

5.Keterjangkauan harga sewa rumah (H)Harga sewa rumah adalah harga yang ditetapkanuntuk menyewa suatu unit rumah yang lengkapatau berupa kamar saja (Yudhohusodo, 1991:369). Bratt (1989: 6) menilai keterjangkauanharga sewa rumah dari rasio pengeluaranpendapatan dari masyarakat berpenghasilanrendah untuk menyewa rumah atau unit hunianterhadap total pendapatannya. Bratt menemukanfakta bahwa masyarakat berpenghasilan rendah diAmerika sebagian besar mengeluarkan antara25% - 30% dari pendapatannya untuk biaya sewarumah dan akan memberatkan mereka jika harga

sewa melewati level 30% dari pendapatannya.Pada penelitian ini keterjangkauan harga sewaakan dinilai dari rata-rata rasio pengeluaran daripenghuni rumah susun untuk menyewa unithunian terhadap penghasilan keluarganya.

6.Tingkat kualitas hidup penghuni rumah susunskala besar (P)Budihardjo menyatakan bahwa ukuran suksesdari suatu program perumahan rakyat harus jugadiukur dari kualitas lingkungan kehidupan yangdiciptakannya (Budihardjo, 2004: 202).

Mempertimbangkan pendapat Cummins yangmenegaskan kalau penilaian tentang kualitashidup tidak bisa berlaku umum pada semuapopulasi (Cummnis, 1997:6). Pengukuran kualitashidup pada penelitian ini tidak menggunakan

semua variabel yang dikemukakan oleh Cumminsdan Sarriffudin, tetapi dipilih beberapa yangsesuai untuk populasi penghuni rumah susun.Unsur-unsur penilaian kualitas hidup yangdigunakan untuk penelitian ini adalah: Dimensi kesejahteraan materi, yang dilihat dari

tingkat pendapatan dan bentuk akomodasi(Cummins,1997: 22) serta intensitas menabung.

Dimensi kesehatan, yang dilihat dari intensitaskunjungan berobat ke fasilitas kesehatan dankondisi kesehatan fisik (Cummins, 1997:23-24).

Dimensi kenyamanan lingkungan tempattinggal, dilihat dari kebersihan, kebisingan, dan

keamanan lingkungan (Sariffudin, 2006) Dimensi hubungan sosial, dilihat dari intensitas

mengikuti kegiatan sosial kemasyarakatan,tingkat kepedulian (Cummins, 1997: 25) danintensitas pertengkaran antar warga penghuni.

Dimensi unit hunian, dilihat dari ukuran luashunian dan pembagian ruangan dari unithunian (Gold,1980 dalam Damajanti,1996: 21).

Dimensi layanan sarana prasarana kawasanrumah susun skala besar, dilihat dari intensitasakses ke fasilitas: niaga, rekreasi dan olahraga,serta kondisi layanan infrastruktur kawasan,seperti: air bersih, listrik dan persampahan

(Gold, 1980 dalam Damajanti, 1996: 21).7.Dampak rumah susun skala besar terhadapwilayah sekitar (D)Pada dasarnya penduduk sekitar kawasanpermukiman skala besar secara langsung maupuntidak langsung menerima dampak manfaatmaupun ketidak manfaatan dari kawasan itu, baikberupa dampak ekonomis, sosial, dan lingkunganfisik (Sujarto, 1993: 134 318).Dampak manfaat atau ketidakmanfaatan yangdihasilkan oleh rumah susun skala besar terhadapkawasan sekitarnya dibatasi pada:Aspek ekonomi: pengaruh terhadap kondisi

pendapatan masyarakat, dan produktivitaskawasan sekitar (Sujarto, 1993: 134-136).Aspek sosial: perkembangan aktivitas sosial,

perkembangan kondisi hubungan sosialkemasyarakatan, dan peluang akses ke fasilitassosial (Sujarto, 1993: 134-136) dari kawasanrumah susun skala besar.

Aspek lingkungan: perubahan penggunaanlahan, kemacetan, kondisi layanan infrastrukturkota, dan perkembangan wilayah tergenang/banjir (Sujarto, 1993: 134-136).


6/16

6

Pengukuran Efektivitas Pembangunan Rumah Susun Skala Besar

TABEL IIDEFINISI OPERASIONAL DAN PENGUKURAN

EFEKTIVITAS PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN SKALA BESAR

Konsep Variabel Indikator Kriteria Pengukuran

Permukimankumuh (K)

Pertumbuhan jumlah atauluasan permukiman kumuh di

wilayah agregat

Nilai 1: bertambah Nilai 2: tidak ada perubahan Nilai 3: berkurang

Efisiensi lahan (E) Persentase KLB kawasandibanding standar KLB di

wilayah agregat **)

Nilai 1: 0 0,8 Nilai 2: 0,9 1,7 Nilai 3: 1,8 2,5

Optimasi lahan(O)

Persentase KDB kawasandibanding standar KDB di

wilayah agregat *)

Nilai 1: 0 15% Nilai 2: 16% - 30% Nilai 3: 31% - 45%

Ketepatan sasaranprogram (T)

Rasio ketepatan sasaran nettoterhadap jumlah unit hunian

Nilai 1: Ketepatan sasaran netto 50% Nilai 2: Ketepatan sasaran netto 51% - 75% Nilai 3: Ketepatan sasaran netto 76% -100%

Keterjangkauanharga sewa (H)

Rasio pengeluaran untuk sewarumah terhadap totalpendapatan penghuni rumah

susun skala besar

Nilai 1: rata-rata penghuni berpenghasilan rendahmempunyai pengeluaran untuk sewa rumah>30% dari total pendapatan

Nilai 2: rata-rata penghuni berpenghasilan rendahmempunyai pengeluaran sewa rumah = 25% -30% dari total pendapatan

Nilai 3: rata-rata penghuni berpenghasilan rendahmempunyai pengeluaran untuk sewa rumah


7/16


8/16

8

bekal memasuki dunia kerja. Mengupayakanterwujudnya harapan tersebut, maka di dalamKawasan Rumah Susun Cinta Kasih Tzu ChiCengkareng berdiri fasilitas pendidikan dariTK sampai dengan SMK. Pemberlakuan biaya

sekolah termasuk murah (disubsidi yayasan)sehingga terjangkau bagi penghuni rumahsusun ini yang berpenghasilan rendah.

94%

6%

Sekolah Cinta Kasih Sekolah Luar Kawasan

Gambar 5Persentase Pemanfaatan Fasilitas Pendidikan

oleh Penghuni Rumah Susun

Pendidikan InformalPendidikan informal diberikan bagi penghuniyang telah melewati usia sekolah (yang tidaksempat menikmati pendidikan formal dengansemestinya).Bentuk pendidikan informal yang diberikanoleh pengelola Rumah Susun Cinta Kasih TzuChi Cengkareng adalah dengan programPKBM untuk meningkatkan keterampilanmelalui pemberian pelatihan keterampilan:menjahit, salon, terapi, komputer, tata boga,keaksaraan, dan pemandian jenazah. ProgramPKBM ini telah berhasil meluluskan 40 wargapenghuni yang menjadi peserta pada tahap Idan pada tahap II sekarang 30 warga penghunisedang menjadi peserta program PKBM ini.

Bidang KesehatanKondisi dari suatu lingkungan permukimanakan dapat mempengaruhi kondisi kesehatanmasyarakat yang mendiami lingkunganpermukiman tersebut (Astuti, 2006).Kebersihan lingkungan dalam kawasanpermukiman ini yang sangat baik merupakanfaktor yang paling menentukan tingkatkesehatan para penghuni rumah susun ini.

39%

61%

kadang sakit ringan yang cukup mengganggu aktivitas sehat terus

Gambar 6Persentase Intensitas Sakit Penghuni Rumah

Susun Selama Setahun Terakhir

5.Mengubah Pola dan Cara Hidup Penghuni Mengubah Kebiasaan Pembuangan Sampah

Penghuni bantaran Kali Angke selalumelakukan kebiasaan rural dalam membuangsampah yang dilakukan secara sembarangan di

tempat-tempat yang terdekat dengan tempattinggal mereka, yaitu di Kali Angke. Sedangkanpada kondisi sekarang di Kawasan RumahSusun Cinta Kasih Tzu Chi Cengkareng hal itutidak memungkinkan lagi karena ada aturanyang ketat untuk menjaga kebersihanlingkungan, didukung dengan aksi penyediaantempat-tempat sampah di dekat blok-blokhunian tempat tinggal penghuni.

Gambar 7Perubahan Kebiasaan Pembuangan Sampah

Kebiasaan Pembuangan Limbah ManusiaPembuangan limbah manusia pada budayarural juga dilakukan di sembarang tempat tapilebih dipilih dilokasi yang paling cepatmenggelontorkannya dan lokasi yang seringdipilih adalah sungai. Penghuni bantaran Kali

Angke juga terbiasa membuang limbahmanusia di Kali Angke, dan kondisi itu tidakbisa berlaku di Rusun Tzu Chi Cengkareng.

Pembuangan limbah manusiadi bantaran Kali Angke

Gambar 8Perubahan Kebiasaan Pembuangan Limbah Manusia

Penanaman Budaya DisiplinPada kehidupan lingkungan rumah susunberlaku seperangkat aturan tata tertib yangmengatur: penggunaan tanah bersama, bagianbersama, dan benda bersama yang harus ditaatipenghuni. Penghuni Rumah Susun Cinta KasihTzu Chi Cengkareng tampaknya telah mampumenyesuaikan dengan budaya ini, terbukti dariadanya kesadaran dan toleransi antar penghunidalam penggunaan tanah bersama, bagian

Sumber: Widyawati, 2007

Sumber: Hasil Analisis, 2007

Kebiasaan pembuangan sampah dibantaran Kali Angke

Kebiasaan pembuangan sampahdi Rusun Tzu Chi

Sumber: Hasil Observasi dan dok.Pengelola Tzu Chi 1, 2007

Pembuangan limbah manusiadi Rusun Tzu Chi

Sumber: Hasil Observasi dan dok.Pengelola Tzu Chi 1, 2007


9/16

9

bersama, dan benda bersama di lingkunganrumah susun, yang bisa terindikasi dari tingkatintensitas terjadi konflik/ pertengkaran antarwarga penghuni rumah susun yang rendah.

2%

27%

71%

sering jarang/kadang-kadang tidak pernah

Gambar 9Persentase Intensitas Konflik Antar Penghuni

Rumah Susun Selama Setahun Terakhir

Penanaman Budaya AktifAlternatif tindakan yang dibuat pengelolarumah susun untuk menggantikan kegiatanyang kurang produktif (ngrumpi) dengankegiatan yang lebih produktif, adalah melalui:

kegiatan kerja bakti, program PKBM, baktisosial, bazar, pembinaan kelompok: kesenian,agama, dan olah raga (sepak bola dan voli),kegiatan PKK, dan kegiatan keagamaan(pengajian).

10%8%

82%

jarang/ kadang-kadang sering selalu/ rutin

Gambar 10Persentase Intensitas Pengadaan Kegiatan Sosial

TABEL IIIRINGKASAN ANALISIS HASIL IMPLEMENTASI VISI-MISI PROGRAM

PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN CINTA KASIH TZU CHI CENGKARENG

Variabel Analisis Keterangan

Mendukung Program Kali Bersih(Prokasih)

Kali Angke kembali berfungsi sebagai pendukungsistem drainase kota (lebar sungai telah normal,tidak terjadi penyempitan) sehingga dapatmembantu mengurangi masalah banjir tahunan diKota Jakarta

Mencapai secara maksimal visi-misi program Yayasan Budha

Tzu Chi Indonesia

Tempat Relokasi Warga PenghuniBantaran Kali Angke

Terdapat gejala penurunan tingkat hunian, denganrata-rata laju laju penurunan sebesar 5% pertahun, mengindikasikan rumah susun ini belumdimanfaatkan sepenuhnya oleh eks penghunibantaran Kali Angke, yang menjadi korbanpenggusuran program normalisasi sungai Kali

Angke, sebagai pilihan tempat tinggal mereka

Belum mampu mencapai secaramaksimal (pencapaian sedang)visi-misi program YayasanBudha Tzu Chi Indonesia

Penyediaan Rumah Layak Huni

Unit-unit hunian Rusun Tzu Chi Cengakrengmemang telah patut untuk disebut sebagai unithunian (rumah) yang layak huni karena telahmemenuhi empat aspek (fisiologis, psikologis,kesehatan, dan administrasi) yang disyaratkan darisebuah rumah layak huni


Tzu Chi Indonesia

Penciptaan Sumber Daya ManusiaBerkualitas

Peningkatan kualitas pendidikan dan kesehatantelah mampu bertindak sebagai katalisator untukmenciptakan sumberdaya manusia yang berkualitasdi rumah susun ini sehingga mampu mendukungproduktivitas SDM dalam dunia kerja


Tzu Chi Indonesia

Mengubah Pola dan Cara HidupPenghuni

Cara hidup tradisional dari penghuni berhasildiubah menyesuaikan dengan cara hidup modern(dalam hal pembuangan sampah dan limbahmanusia). Cara hidup modern yang berhasilditanamkan pada penghuni adalah dalam hal budayadisiplin (menaati peraturan yang berlaku) danbudaya aktif (banyak berpartisipasi pada kegiatansosial)


Tzu Chi Indonesia

KlasifikasiEfektif

(semua visi-misi tercapai)





10/16

10

78,41

15,16

0

20

40

60

80

tahun 2001 tahun 2004

Analisis Efektivitas Pembangunan RumahSusun Skala Besar Tzu Chi Cengkareng1.Optimasi Lahan

Tingkat KDB yang diterapkan di KawasanRumah Susun Cinta Kasih Tzu Chi Cengkareng

adalah sebesar 30%, yang berarti bahwa kawasanini tidak melanggar batas maksimum tingkatKDB dari wilayah sekitar Jl. Kapuk Cengkareng,Kelurahan Cengkareng Timur dengan fungsisebagai wisma susun yang ditetapkan sebesar45% (Peta Rencana Kota Jakarta Barat 2005).

15.276,25; 30%

35.723,75; 70%

Ruang terbangun Ruang terbuka

Gambar 11Proporsi Lahan di Kawasan Rumah Susun

Cinta Kasih Tzu Chi Cengkareng

Rasio KDB sebesar itu mengindikasikan bahwapada rumah susun ini mempunyai komitmenterhadap upaya pembangunan berwawasanlingkungan (sosial maupun ekologis).

2.Efisiensi LahanDari perbandingan antara total luas lantaibangunan dengan luas lahan kawsan rumahsusun ini, didapatkan nilai KLB sebesar 1,2 yangberarti bahwa pada kawasan ini tidak melanggar

batas maksimum tingkat KLB dari wilayahagregatnya (sekitar Jl. Kapuk Cengkareng, Kel.Cengkareng Timur dengan fungsi sebagai wismasusun) yang ditetapkan adalah sebesar 2,5 (PetaRencana Kota Jakarta Barat 2005). Nilai KLBkawasan rumah susun ini yang hanya sekitarsetengah saja dari standar KLB wilayah agregat,menyiratkan kalau rata-rata ketinggian bangunandi kawasan rumah susun ini masih rendah, dancukup jauh dari batas maksimal ketinggianbangunan yang diijinkan pada kawasanagregatnya yang ketinggian bangunannya dibatasisampai dengan 8 lantai.

Tingkat efisiensi lahan kawasan rumah susunsecara keseluruhan dilihat melalui nilai akhir dari1/ KLByang akan menunjukkan pada penggunaanlahan per m2 dalam kawasan (Hama, 1989: 4),sehingga didapati penggunaan lahan per m2 didalam Kawasan Rumah Susun Cinta Kasih TzuChi Cengkareng adalah sebesar 0,83 m2, daripenggunaan maksimum lahan per m2 yangberlaku sebesar 0,4 m2 (KLB max = 2,5) berartibahwa pada kawasan rumah susun ini terciptapenghematan lahan hampir sebesar 50%.

3.Pertumbuhan Permukiman KumuhLuasan kawasan kumuh di bantaran Kali Angkeberkurang dari yang seluas 78,41 Ha pada tahun2001 menjadi hanya seluas 15,16 Ha pada tahun2004, menunjukkan bahwa pada rentang waktu

itu telah terjadi penurunan kawasan kumuhsekitar 81%, dengan kata lain rata-rata penurunanluasan kawasan kumuh yang terjadi adalahsebesar 7,91 Ha.Bila melihat hasil itu, proporsi penurunan luasankawasan kumuh yang terjadi adalah sangat besar,maka intervensi berupa program pembangunanrumah susun skala besar dengan tujuanmengurangi luas permukiman kumuh dalamwaktu relatif singkat adalah cukup tepat karenanilai penurunan luasan kawasan kumuh yangdihasilkan termasuk sangat tinggi.

Gambar 12Pertumbuhan Permukiman Kumuh

di Bantaran Kali Angke

4.Ketepatan Sasaran Program

667; 64% 35; 3%

0; 0%

61; 6%

285; 27%

warga relokasi, MBRwarga relokasi, non-MBRwarga non-relokasi, MBRwarga non-relokasi, non-MBR (staf Tzu Chi)unit hun ian kosong

Gambar 12Tingkat Ketepatan Sasaran Program Rumah

Susun Cinta Kasih Tzu Chi Cengkareng

Ketepatan sasaran program di Rumah SusunCinta Kasih Tzu Chi Cengkareng pada tahun2007 ini masih terjadi karena mempunyai tingkatketepatan sasaran program sebesar 64% yangmenunjukkan bahwa penghuni rumah susun inimasih didominasi (meski belum maksimal) olehwarga penghuni berpenghasilan rendah yangberstatus sebagai eks warga bantaran Kali Angke.




11/16

11

5.Keterjangkauan Harga Sewa Unit Hunian

TABEL IVRASIO PENGELUARAN PER BULAN UNTUK KEBUTUHAN PERUMAHAN DARI

PENGHUNI RUMAH SUSUN CINTA KASIH TZU CHI CENGKARENG

KelompokVariabel

MasyarakatBerpenghasilan

Rendah

MasyarakatBerpenghasilan

Menengah ke atas

Rata-rata Pendapatan Rp. 684.700,- Rp. 3.340.000,-Harga sewa Rp. 90.000,- Rp. 90.000,-Biaya Air bersih dan Listrik Rp. 85.400,- Rp. 138.000,-Rasio harga sewa rumah thd pendapatan 16,70% 2,92%Rasio biaya air bersih&listrik thd pendapatan 13,98% 4,34%Rasio kebutuhan rumah (sewa rumah+biaya air bersih&listrik) thd pendapatan 30,68% 7,26%


Rata-rata pengeluaran penghuni Rumah SusunCinta Kasih Tzu Chi Cengkareng pada kelompokmasyarakat berpenghasilan rendah untuk sewa

rumah per bulan adalah sebesar 16,70% daripendapatannya, sedangkan untuk kelompokberpenghasilan menengah ke atas rasionyasangat kecil yaitu hanya sebesar 2,92% saja daripendapatannya. Rasio-rasio tersebut, jika bertolakpada pendapat Bratt (1989: 6) yang menjelaskanbahwa masyarakat berpenghasilan rendah di

Amerika tidak merasa berat jika pengeluaranuntuk biaya sewa rumah masih berada padakisaran antara 25%-30% dari pendapatannya dan

terasa telah memberatkan mereka jika harga sewamelewati level 30% dari pendapatannya, makaharga sewa rumah bagi kedua kelompokpendapatan penghuni Rumah Susun Cinta KasihTzu Chi Cengkareng tampak masih sangat ringankarena masih berada di bawah rasio 25% daripendapatannya.

6.Kualitas Hidup PenghuniTABEL V

TINGKAT KUALITAS HIDUP PENGHUNI RUMAH SUSUN TZU CHI CENGKARENG

Tingkat KualitasKriteria

Skor TingkatanAnalisis

Kesejahteraan Materi 2,12 Rendah

Kualitas rendah disebabkan karena tingkat pendapatanpenghuni yang rendah (termasuk golongan informal) sehinggajuga tidak memungkinkan mereka untuk menyisakanpendapatannya untuk menabung, bentuk rumah yang bukanlanded housedan hanya berstatus sewa membuat adanyaketidakpastian penghunian jangka panjang

Kesehatan 4,21 Sangat tinggi

Kondisi kesehatan penghuni sangat baik karena sebagian besarpenghuni sehat selalu sepanjang setahun terakhir sehinggahanya sebagian kecil saja yang kadang-kadang berobat kefasilitas kesehatan

Hubungan Sosial 4,45 Sangat tinggi

Penghuni rumah susun sebagian besar aktif berpartisipasi padasetiap kegiatan social, dan di antara penghuni juga jarang sekaliterjadi konflik yang dapat mengganggu keharmonisan hubunganmereka, dan tingkat kepedulian antar penghuni juga tinggi

Unit Hunian 3,33 SedangUnit hunian oleh sebagian besar penghuni dianggap cukup

luasannya, dan pembagian ruangannya juga dianggap cukup baik

Kenyamanan Lingkungan 3,75 Tinggi

Kondisi lingkungan permukiman di kawasan rumah susun inipada segi kebersihan, kebisingan, dan keamanan dianggap sudahbaik bagi penghuni sehingga dapat membuat mereka nyamanuntuk bertempat tinggal

Layanan Sarana dan Prasarana 3,45 Tinggi

Rata-rata penghuni sudah mempunyai akses ke berbagai fasilitaskawasan rumah susun dengan intensitas yang berbeda-beda,kondisi prasarana kawasan juga telah memberi pelayanan yangbaik bagi penghuni terlihat dari sebagian besar penghuni menilaicukup baik layanan prasarana yang diterimanya

Total Kualitas Hidup Penghuni 3,58 TinggiRumah Susun Cinta Kasih Tzu Chi Cengkareng mampumenciptakan tingkat kualitas hidup total penghuni yang tinggi



12/16


13/16

13

Analisis Strategi Meningkatkan EfektivitasPembangunan Rumah Susun Skala BesarCinta Kasih Tzu Chi Cengkareng

Variabel yang perlu ditingkatkan, karena

tidak dapat mencapai tujuan pembangunan rumahsusun skala besar dan visi-misi programpembangunan Rumah Susun Cinta Kasih Tzu ChiCengkareng secara maksimal, adalah:o Ketepatan sasaran programo Optimasi lahan perkotaano Efisiensi lahan perkotaano Dampak terhadap wilayah sekiktarnyao Tempat relokasi warga penghuni bantaran Kali

AngkeIntervensi yang bisa dilakukan pada variabel

tersebut untuk mendukung tercapainya keefektifanpembangunan Rumah Susun Cinta Kasih Tzu Chi

Cengkareng, antara lain:1.Ketepatan sasaran programUntuk mencegah penghunian kosong dan dapatmeningkatkan tingkat ketepatan sasaran programnetto, maka bisa ditempuh dengan cara: Mempertahankan segmenting target group

penghunian tetap seperti sekarang, untuk:warga eks bantaran Kali Angke (908 unit), stafTzu Chi (80 unit), dan fasilitas akomodasipasien luar daerah yang mengikuti kegiatansosial pengobatan (60 unit).Untuk meningkatkan kembali penghunian padatarget group utama akan membutuhkan usaha

yang cukup keras dan mendasar, yang manaharus dapat membuat mereka tertarik untuktinggal di rumah susun sendiri.

Menambah variasi dalam segmenting targetgroup penghunian, dengan mengacu pada UUNo. 16 tahun 1985, maka target group baruharuslah golongan masyarakat berpenghasilanrendah, sedangkan untuk tempat asalnya bisadifokuskan pada wilayah sekitar rumah susunini berada, yaitu Kelurahan Cengkareng Timur,Kecamatan Cengkareng, Jakarta Barat sehinggarumah susun ini bisa berkontribusi pulamengurangi luas permukiman kumuh di

wilayah tersebut yang memang mempunyaipermukiman kumuh terbanyak di DKI Jakarta.2.Optimasi lahan perkotaan

Ruang terbuka dalam kawasan Rumah SusunSkala Besar Cinta Kasih Tzu Cengkareng sangatbesar (70%) melebihi standar yang berlaku (ruangterbuka 55%), meski secara ekologis maupunsosial baik namun hal itu dapat mengurangiruang produktif yang bisa dimanfaatkan untukmenampung lebih banyak lagi kegiatan penghuni.

Tingkat optimasi lahan pada kawasan rumahsusun ini berada pada batas maksimum daritingkat optimasi sedang (tepat dari KDBmaksimum, atau tepat 30% dari 45%) sehinggadengan penambahan minimal tingkat KDB

sebesar 1% saja (atau sekitar 510 m2) sudahcukup meningkatkan tingkat optimasi lahanmenjadi optimal.

3.Efisiensi lahan perkotaanRata-rata ketinggian bangunan di kawasan rumahsusun ini masih rendah (KLB kawasan rumahsusun ini hanya sekitar dari standar KLBsekitar Jl. Kapuk Cengkareng, KelurahanCengkareng Timur), menyiratkan masih jauh daribatas maksimal ketinggian bangunan padakawasan agregatnya setinggi 8 lantai.Ketinggian bangunan hunian di Kawasan RumahSusun Cinta Kasih Tzu Chi, yang mempunyai

tingkat ketinggian 5 lantai (bangunan tertinggiuntuk kawasan rumah susun ini) tidak perludilakukan penambahan jumlah ketinggian lantai.Sedangkan untuk bangunan lain yang masihrendah ketinggiannya (


14/16

14

TABEL VIIISTRATEGI TERPILIH UNTUK MENINGKATKAN EFEKTIVITAS PEMBANGUNAN

RUMAH SUSUN SKALA BESAR CINTA KASIH TZU CHI CENGKARENG

Variabel Segi penilaian Strategi

Ketepatan sasaran program

Efektivitas pembangunan

rumah susun skala besar

Menambah variasi dalam segmenting target group

penghunianPrioritasI Tempat Relokasi Warga

Penghuni Bantaran Kali AngkeVisi-misi

Membuat rumah susun menarik dari segiperekonomian bagi eks-warga bantaran Kali Angke

Optimasi lahanEfektivitas pembangunanrumah susun skala besar

Cukup membangun ruang terbangun baru seluas510 m2dalam kawasan rumah susun

Efisiensi lahanEfektivitas pembangunanrumah susun skala besar

Lebih baik tidak dilakukan upaya peningkatanketinggian bangunan yang sudah ada, kecuali untukbangunan yang bisa memberikan nilai ekonomisPrioritas

II Dampak terhadap wilayahsekitar

Efektivitas pembangunanrumah susun skala besar

Mengembangkan kegiatan sosial dan peningkatanlayanan fasilitas sosial


PENUTUPKesimpulan

Pembangunan Rumah Susun Cinta KasihTzu Chi Cengkareng oleh Yayasan Budha Tzu ChiIndonesia, yang mempunyai visi-misi: mendukungprogram kali bersih (Prokasih), tempat relokasi ekswarga penghuni bantaran Kali Angke, menyediakanrumah layak huni, menciptakan sumberdayamanusia yang berkualitas, dan mengubah pola/cara hidup penghuni rumah susun dari tradisionalmenjadi modern, pada implementasinya memangsemua visi-misi itu sudah berhasil dicapai olehrumah susun ini, sehingga tingkat keefektifanpembangunan rumah susun ini yang dinilai darisegi hasil implementasi visi-misi program dapatdigolongkan pada tingkatan efektif.

Efektivitas pembangunan Rumah SusunSkala Besar Cinta Kasih Tzu Chi Cengkarengsecara komprehensif dan objektif ternyata beradapada tingkatan cukup efektif saja karena adanyaketidaktercapaian pada beberapa tujuanpembangunannya, yaitu pada: penciptaan ketepatansasaran program, penciptaan optimasi dan efisiensilahan, serta penciptaan dampak kemanfaatan bagiwilayah sekitarnya.

Terkait dengan beberapa sektor dalammanajemen perkotaan, maka Rumah Susun SkalaBesar Cinta Kasih Tzu Chi Cengkareng sudahdapat berkontribusi menangani secara maksimalbeberapa sektor dalam manajemen perkotaan itu,yaitu pada: sektor perumahan, terutama dalam halkemampuannya menyediakan rumah yangterjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah;sektor lingkungan, terutama dalam halkemampuannya mengurangi (luas) permukimankumuh di perkotaan; dan sektor pelayanan sosial,terutama dalam hal kemampuannya menciptakantingkat kualitas hidup yang tinggi bagi masyarakatberpenghasilan rendah (penghuni rumah susun).

Temuan StudiTemuan studi yang diperoleh, antara lain:

1.Terdapat gejala penurunan tingkat hunian,dengan rata-rata laju laju penurunan sebesar 5%per tahun, mengindikasikan rumah susun inibelum dimanfaatkan sepenuhnya oleh warga ekspenghuni bantaran Kali Angke, yang menjadikorban penggusuran program normalisasi sungaiKali Angke, sebagai pilihan tempat tinggalmereka.

2.Penyebab kurang dipilihnya Rumah Susun CintaKasih Tzu Chi Cengkareng sebagai tempattinggal bagi warga relokasi dari bantaran KaliAngke karena rumah susun ini dianggap kurangmenarik dari segi perekonomian, terindikasi darirendahnya tingkat kualitas kesejahteraan materipenghuni rumah susun ini, dikarenakan: Lokasi rumah susun yang Cinta Kasih Tzu

Chi Cengkareng menjauhkan dari lokasitempat kerja mereka, terlihat denganbertambahnya waktu tempuh mereka ketempat kerjanya sehingga bisa menambahbeban biaya transportasi (bagi yangmenggunakan motor atau angkutan umumsebagai sarana transportasinya) dan sekaligusmenambah pengeluaran energi yang lebihbesar yang dapat berpengaruh padamenurunnya produktivitas mereka di tempatkerja.

Berkurangnya peluang ekonomi subsisten,karena pola dalam rumah susun dan lokasirumah susun ini kurang sesuai dengankarakteristik kegiatan perekonomiankeluarga, yang berorientasi pada sektorinformal dan bisa melibatkan semua anggotakeluarga.

Bertambahnya beban pengeluaran bulanankeluarga, yaitu untuk biaya sewa rumah danbiaya rekening air bersih.


15/16

15

3.Berbeda dari pendapat Hama, 1989 yangmenyatakan bahwa salah satu faktor yangmembuat masyarakat berpenghasilan rendahbersedia tinggal di rumah susun adalah faktorharga, dimana harga sewa rumah susun harus

lebih murah dibandingkan dengan harga sewarumah horisontal. Meski harga sewa rumah diRumah Susun Cinta Kasih Tzu Chi Cengkarengsangat lebih murah yaitu berada pada kisaran - dari harga kontrak rumah di sebagian besarwilayah DKI Jakarta (dengan kondisi rumah yangsama atau lebih buruk). Maka, faktor hargarumah bukanlah faktor penentu bagi wargarelokasi untuk tinggal di rumah susun ini

4.Faktor dalam Rumah Susun Skala Besar CintaKasih Tzu Chi Cengkareng yang bisa menarikdan membuat penghuni betah untuk tetap tinggaldi kawasan rumah susun ini adalah faktor

ketersediaan layanan sarana dan prasarana yanglengkap di kawasan ini, dimana itu merupakansuatu kondisi yang dulu ketika masih tinggal dibantaran Kali Angke tidak bisa mereka temui.

DAFTAR PUSTAKA

Arifin, Fitria P.A. dan Harya S.S. Dillon. 2005.Pengalaman Membangun Kota Baru: BumiSerpong Damai. Dalam B.TjahjatyS.Soegijoko,et.al(ed).Bunga Rampai PembangunanKota Indonesia dalam Abad 21. Jakarta: URDIdan Yayasan Sugijanto Soegijoko, hal. 254-271.

Astrie, Herlinsta. 2006. Efektivitas JembatanPenyeberangan di Kota Semarang. TugasAkhir tidak diterbitkan, Jurusan PerencanaanWilayah dan Kota, Fakultas Teknik UniversitasDiponegoro, Semarang.

Bratt, Rachel G. 1989. Rebuilding a Low IncomeHousing Policy. Philadelphia: Temple UniversityPress.

Budihardjo, Eko. (ed.). 2004. Sejumlah MasalahPemukiman Kota. Bandung: Alumni.

Cummins, Robert A. 1997. Comprehensive Quality ofLive ScaleSchool Version. Melbourne: School ofPsychology Deakin University.

Damajanti, Henny. 1996. Upaya PemenuhanKebutuhan Perumahan bagi GolonganMasyarakat Berpenghasilan Rendah diPerkotaan dalam Perspektif KetahananNasional (Studi Kasus: di dua lokasi rumahsusun sewa di DKI Jakarta). Tesis tidakditerbitkan, Program Magister PengkajianKetahanan Nasional, Program Pasca Sarjana,Universitas Indonesia, Jakarta.

Dunn, William N. 2000. Pengantar Analisis KebijakanPublik. Yogyakarta: Penerbit Gadjah Mada.

Evaluasi RW Kumuh di DKI Jakarta. 2001 dan 2004.BPS DKI Jakarta.

Frick, Heinz. 2005. Rumah Sederhana: KebijaksanaanPerencanaan dan Konstruksi. Yogyakarta: PenerbitKanisius dan Soegijapranata University Press.

Hama, Keisuke. 1989. Chance for ApartmentHouse In Indonesia: A Realistic Approach.Makalah pada Seminar Strategi PerumahanPerkotaan,Bandung,28 Februari1 Maret 1989.

Hasan, M. Fauzi Ibrahim. 2006. Efektivitas KreditKetahanan Pangan (KKP) dalam UpayaPeningkatan Ketahanan Pangan di KecamatanKupang Timur, Kabupaten Kupang. TugasAkhir tidak diterbitkan, Jurusan PerencanaanWilayah dan Kota, Fakultas Teknik UniversitasDiponegoro, Semarang.

Hutapea, Bindu. 2001. Pengaruh Rumah SusunSederhana terhadap Peningkatan KehidupanSosial dan Ekonomi Penghuninya. Tesis tidakditerbitkan, Program Pasca Sarjana, FakultasIlmu Sosial dan Ilmu Politik, UniversitasIndonesia, Jakarta.

Kennedy, Margrit dan Declan Kennedy (ed.). 1997.Designing Ecological Settlements: Ecological Planningand Building: Experiences in new housing and in therenewal of existing housing quarters in Europeancountries. Berlin: European Academy of theUrban Environment dan ko-Zentrum NRW.

Laporan Studi Pembangunan Rusun Skala Besar.2006.Dinas Perumahan Propinsi DKI Jakarta.

Lichfield, Nathaniel et.al. 1975. Evaluation in thePlanning Process. Oxford: Pergamon Press.

Nurmandi, Achmad. 2006. Manajemen Perkotaan:Aktor, Organisasi, Pengelolaan Daerah Perkotaan.Yogyakarta: Sinergi Publishing.

Peraturan Kementerian Negara Perumahan RakyatNo. 01/PERMEN/M/2005 tentangPengadaan Perumahan dan Permukimandengan Dukungan Fasilitas Subsidi Perumahanmelalui KPR, KPRS Bersubsidi

Prasetyo, Bambang dan Lina M. Jannah. 2005.Metode Penelitian Kuantitatif: Teori dan Aplikasi.Jakarta: RajaGrafindo Persada.

Rencana Rinci Tata Ruang Wilayah KecamatanCengkareng Wilayah Kotamadya Jakarta BaratTahun 2005. Dinas Tata Kota DKI Jakarta.

Sariffudin. 2006. Pengaruh Kondisi LingkunganPermukiman terhadap Kualitas HidupPenduduk (Studi Kasus: Permukiman di ZonaIndustri Genuk). Tugas Akhir tidakditerbitkan, Jurusan Perencanaan Wilayah danKota, Fakultas Teknik UniversitasDiponegoro, Semarang.


16/16

16

Sekilas Pandang Perumahan Tzu Chi Cengkareng, DivisiSocial Empowering, 2006

Sawicky, David S. dan Carl V. Patton. 1986. BasicMethods of Policy Analysis and Planning. London:The Mac Millan Press.

Simanungkalit, Panangian, 2004. Bisnis PropertiMenuju Crash Lagi?. Jakarta: Pusat StudiProperti Indonesia (PSPI).

Siregar, Sandi. 2004. Perkembangan DesainLingkungan Perumahan dan Tipe Rumah diIndonesia. Dalam Jo Santoso dan Ivan Hadar(eds). Sistem Perumahan Sosial: Belajar dariPengalaman Jerman. Jakarta: Centropolis Untar-IAP, hal. 35-49.

Sujarto, Djoko. 1993. Kinerja dan Dampak TataRuang Dalam Pembangunan Kota Baru StudiKasus Kota Terpadu Bumi Bekasi Baru.Disertasi tidak diterbitkan, Program Doktor,Ilmu Pengetahuan Teknik Bidang PerencanaanWilayah dan Kota ITB, Bandung.

Surat Edaran Menteri Perumahan Rakyat No.04/SE/M/1/93 tentang Pedoman UmumPenanganan Perumahan dan PermukimanKumuh

Turner, Alan (ed.). 1980. The Cities of The Poor:Settlement Planning in Development Countries.London: Croom Helm.

Undang-undang Republik Indonesia Nomor 16Tahun 1985 tentang Rumah Susun.

Undang-undang Republik Indonesia Nomor 4

Tahun 1992 tentang Perumahan danPermukiman.

Undang-undang Republik Indonesia Nomor 24Tahun 1992 tentang Penataan Ruang.

Widyawati, Laili Fuji. 2007. Peningkatan KualitasHidup Pasca Huni Penghuni Rumah SusunCinta Kasih Tzu Chi Cengkareng - JakartaBarat. Tugas Akhir tidak diterbitkan, JurusanPerencanaan Wilayah dan Kota, FakultasTeknik Universitas Diponegoro, Semarang.

www.kompas.comdiakses 23 Februari 2007.

www.kemenpera.go.iddiakses 1 Agustus 2007.

www.liputan6.comdiakses pada 18 Juni 2007.www.tempointeraktif.comdiakses 11 April 2007.

www.tzuchi.org.tw/tzquart/2003wi/qw4.htmdiakses pada 5 Januari 2007.

Yudhohusodo, Siswono, 1991. Rumah untuk SeluruhRakyat. Jakarta: Yayasan Padamu Negeri.

rumah susun tzu chi cengkareng jakarta barat

Documents