pt.era bangun jaya
DESCRIPTION
WORKSHOP Pre SITAC & SITAC 1 dan 2 Noveber 2013 Jl.Raya Mtraman No.148,Perkantoran mitra matraman Blok.D1 Jakarta Timur. PT.ERA BANGUN JAYA. [email protected]. Agenda. Latar Belakang. Sharing masalah di lokasi site. Sharing masalah perijinan dengan Pemda. Diskusi Bebas. - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
WORKSHOP Pre SITAC & SITAC
1 dan 2 Noveber 2013Jl.Raya Mtraman No.148,Perkantoran mitra matraman Blok.D1 Jakarta Timur.
2
Agenda
AGENDA
Latar Belakang
Business Process Pre-SITAC (Pencarian Lahan) & Pre SITAC Standart Document
Business Process SITAC (Pembebasan Lahan) & SITAC Standart Document
Sharing masalah di lokasi site
Sharing masalah perijinan dengan Pemda
Diskusi Bebas
Pencarian Lahan (Pre SITAC)
4
Menerima SARF
(I day)
Pencarian Lahan & Surfey Kelayakan Teknis(FS) 1 site
untuk 3 Candidat (2 day )
Evaluasi Lahan (2 day)
Seleksi Lahan(1 day)
Proses SITAC
Verifikasi Awal Dok. Kepemilikan
( 2 day)
Identifikasi Awal potensi Dukungan dan Ancaman terhadap proses akuisisi
RESPONSIBILITY :
SITAC SITAC SITAC
SITAC & Operator
SARF
5
Menerima SARF
SARF (Site Acquisition Request Form) setidaknya terdiri dari :1.Nama Site2.Region3.Area lahan pencarian4.Koordinat Bujur dan Lintang5.Radius lahan pencarian6.Tinggi Antenna yang akan dipasang (di atas permukaan tanah/Gedung) & Orientasi Antena7.Cakupan sasaran lahan atau coverage area
Feasibility Survey
6
Kandidat lahan yang dianggap ideal adalah lahan yang :1.Memenuhi kebutuhan objectif cakupan area yang ditetapkan oleh team Netwok Planning vendor Operator (biasanya dapat langsung dari RAE)2.Memenuhi kebutuhan bebas halangan dari Tim Transmisi3.Memenuhi kriteria konstruksi (lahan dapat dibangun)4.Harga lahan yang akan diakuisisi sesuai dengan budget dari EBJ5.Semua ijin-ijin yang diperlukan dapat didapatkan sesuai dengan durasi waktu yang ditetapkan (Ijin-ijin dapat diperoleh)
Pencarian Lahan & Surfey Kelayakan
Teknis(FS)
“Ingat ! Constructable,Leasable,Permittable
Feasibility Survey
7
SARAN-SARAN :Agar setiap team sejak awal membangun hubungan yang baik :1.Mengetahui status sosial dari pemilik lahan yang akan kita sewa/beli (contoh : pengusaha, karyawan, petani, dll)2.Mencari tahu bagaimana kehidupan bertetangga/bersosialisasi dari pemilik lahan kepada tetangga sekitar (apakah pemilik lahan sangat dihormati, tidak suka bersosialisasi,dll)3.Ramah dan murah senyum4.Bertingkah laku yang baik dan sopan5.Di prioritaskan dalam pencarian lahan Private / Perorangan untuk memudahkan koordinasi dan pengurusan lahan
Pencarian Lahan & Surfey Kelayakan
Teknis(FS)
Evaluasi Lahan
8
Setelah team EBJ menerima Laporan Akuisisi Lahan berupa FSR dan SSR, team EBJ akan mendiskusikannya dengan pihak Operator, jika ditolak oleh Operator maka team EBJ akan meminta kembali kepada SITAC EBJ untuk melakukan Rehunting sesuai arahan dari pihak Operator
Evaluasi Lahan
Seleksi Lahan
9
EBJ akan menyeleksi seluruh SSR yang diberikan mitra EBJ untuk semua SARF yang dialokasikan. Laporan SSR akan diranking bersama operator sesuai dengan kriteria terbaik dan disetujui oleh semua team investigasi.
SITAC EBJ diharuskan melakukan pencarian kandidat lahan kembali jika laporan SSR tidak memenuhi kriteria yang disyaratkan oleh EBJ.
“Semua pekerjaan tambahan yang tidak teridentifikasi dan dilaporkan di dalam SSR akan menjadi tanggung jawab SITAC”
Seleksi Lahan
Akuisisi Lahan (SITAC)
10
Negosiasi Harga
( 3 day)
BAK(1 day)
Ijin Warga(5 day)
Soil Test / hammer test
( 2 day)RFC
SubmitPerijinan
(1 day)
PKS( 1 day)
Resi IMB(7 day)
IMB (7 day)
BAST SITAC
Verifikasi Dok. Kepemilikan
( 1 day)
RESPONSIBILITY :
EBJ SITAC SITAC
MITRA
SITAC SITAC SITAC EBJ EBJ
Negosiasi Harga
11
Negosiasi Harga
1.DATANG TEPAT WAKTU2.SANTUN3.JANGAN PERNAH SETUJU DENGAN HARGA AWAL YANG DITAWARKAN OLEH PEMILIK LAHAN
Negosiasi Harga
12
Negosiasi Harga
Ketika kesepakatan harga telah dicapai, negosiator dan pemilik lahan harus mengisi dan menandatangani formulir Berita Acara Negosiasi (BAN), kemudian negosiator memberikan fotokopi Perjanjian Kerja Sama (PKS) serta menjelaskan kepada pemilik lahan isi dari PKS tersebut dan meyakinkan pemilik lahan untuk tidak merubah isi dari PKS tersebut.
SITAC harus memberikan BAN yang telah ditandatangani kepada PIMPINAN di EBJ, kemudian diproses untuk mendapatkan persetujuan dari Direksi EBJ. Jika terjadi penolakan, maka harus dilakukan renegosiasi atau melakukan negosiasi pada kandidat berikutnya.
1. Negosiasi Harga
13
Negosiasi Harga
Penyebab harga sewa/beli MAHAL :1.Area Perdagangan dan bisnis2.Area yang banyak tower3.Area perumahan elit4.Dekat dengan jalan protokol5.Dalam Kota
Penyebab harga sewa / beli MURAH :1.Area yang penduduknya jarang2.Jarang ada tower3.Bukan perumahan elit 4.Bukan jalan protokol5.Pedesaan
2.BAK
14
BAK
Tim Akuisisi lahan harus dapat meyakinkan pemilik lahan untuk menyetujui seluruh pasal-pasal dan syarat-syarat (isi) yang tertera pada BAK dan sedapat mungkin meghindari adanya perubahan isi dari BAK tersebut.
SITAC EBJ harus menjelaskankan seluruh isi dari BAK kepada pemilik lahan sampai pemilik lahan benar-benar mengerti. Setelah pemilik lahan menandatangani BAK, SITAC EBJ harus segera mengumpulkan dokumen kepemilikan dari lahan yang akan diakuisisi dan membuat patok pada batas-batas lahan tersebut.
2.BAK
15
BAK DOKUMEN KEPEMILIKAN
A. Pemilik Lahan Perseorangan 1. Sertifikat tanah 2. SPPT PBB/STTS 3. Surat Riwayat Tanah 4. Surat Pernyataan Penguasaan Fisik Tanah 5. Surat Pernyataan Tidak Dijaminkan 6. Surat Persetujuan Pihak Terkait 7. KTP Pemilik Lahan, KTP Suami/Istri 8. Surat Nikah 9. Kartu Keluarga 10. Surat Pernyataan dari BPN yang menyatakan bahwa pemilik lahan adalah pemilik yang sah dari lahan yang akan diakuisisi.
2.BAK
16
BAKDOKUMEN KEPEMILIKAN
B. Pemilik Lahan Badan Usaha 1. Akte Pendirian Perusahaan 2. AD(Anggaran Dasar)/ART(Anggaran Rumah Tangga) 3. SIUP (Surat Ijin Usaha Perdagangan) 4. SK (Surat Keputusan) Direksi/Perusahaan 5. KTP Direksi/Pejabat 6. Surat Kuasa (bila diperlukan)
2.BAK
17
BAKDOKUMEN KEPEMILIKAN
C. Pemilik Lahan Telah Wafat 1. Fatwa Waris dan Surat Keterangan Kematian 2. Surat Kuasa Ahli Waris 3. Surat Persetujuan Ahli Waris 4. KTP Para Ahli Waris
2.BAK
18
BAK VERIFIKASI DOKUMEN KEPEMILIKAN
Merupakan suatu keharusan untuk mengecek, memverifikasi dan juga mendapatkan dokumen kepemilikan yang diperlukan secara lengkap sebagai dasar yang kuat, aman dan efektif di dalam meneruskan proses site akuisisi berikutnya
CEK ULANG !!! “ Nama Pemegang hak di BAK,KTP,KK dan SPPT “
(Jika ada pebedan, buat surat keterangan lurah bahwa dua nama tersebut adalah orang yang sama)
“ Surat Ukur dan Gambar Situasi dengan Luas Lahan”(Jika ada pebedan, buat surat keterangan lurah bahwa luas lahan yang sebenarnya adalah luas lahan
yang tercantum dalam sertifikat)
3. IJIN WARGA
19
Ijin Warga
Keberhasilan dari proses akuisisi lahan sangat tergantung pada kemampuan tim akuisisi lahan untuk mendapatkan dukungan penuh dari warga di sekitar lahan yang diakuisisi.
“SITAC EBJ DILARANG KERAS
menyerahkan proses sosialisasi warga kepada pemilik lahan”
SOSIALISASI
3. IJIN WARGA
20
Ijin WargaSOSIALISASI
Selama proses sosialisasi,SITAC EBJ harus menjelaskan hal-hal sebagai berikut :☻ Keuntungan bagi warga sekitar dengan hadirnya BTS (cakupan sinyal bagus, mendorong pertumbuhan ekonomi, dll).☻ Struktur bangunan yang aman dan tidak akan memberi pengaruh yang negatif kepada warga (tidak ada bahaya radiasi, struktur fondasi yang kuat)
Sosialisasi bisa dilakukan dengan metode Sosialisasi Terbuka, Sosialisasi dari rumah ke rumah, ataupun kombinasi keduanya. Pemilihan metode yang digunakan didasarkan pada pertimbangan terbaik dari SITAC EBJ sendiri dengan melihat kondisi di lapangan
“Dalam Proses Sosialisasi disarankan untuk melakukannya bersama dengan pemilik lahan”
3. IJIN WARGA
21
Ijin WargaTANDA TANGAN FORM IJIN WARGA
Setelah Warga yang termasuk dalam radius menadatangani form Ijin Warga, SITAC EBJ kemudian harus mendapatkan tandatangan dari RT, RW, Lurah, dan Camat.
Setiap Warga yang menadatangani form Ijin Warga diwajibkan melampirkan Fotocopy KTP yang masih berlaku.
4. SOIL/HAMMER TEST
22
Soil/hammer Test
Soil/Hammer Test dilakukan sebagai langkah untuk menjamin bahwa lahan yang nantinya akan dibangun tower sesuai dengan sifat tanah atau bangunan yang mempunyai kekuatan maksimal dan aman untuk ditempatkan BTS.
5. PERIJINAN
23
Perijinan
Sebelum memulai konstruksi, ada sejumlah perijinan yang dibutuhkan dan harus didapatkan sesuai dengan yang disyaratkan dari pemerintah pusat dan pemerintah daerah.
Perijinan yang dibutuhkan dapat berbeda dari daerah satu dengan daerah lain. Sangat penting bagi SITAC EBJ untuk dapat mengidentifikasi seluruh perijinan yang dibutuhkan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku..
6. RFC
24
RFC
RFC bukanlah akhir dari pekerjaan SITAC, Di tahapan ini team SITAC masih harus mengamankan berjalannya proses pembangunan tower hingga RFI, memastikan IMB Granted, hingga BAST SITAC
MOTIFASI
"" KITA SATU TUJUAN, MENGAPA TIDAK SATU SUARA ""