PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN

DALAM PERJANJIAN PENDAHULUAN JUAL BELI (PPJB)

ATAS SATUAN RUMAH SUSUN

TRIYANTO

NIM : 12216045

PROGRAM STUDI KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS NAROTAMA

SURABAYA

2018

DAFTAR ISI

Halaman Judul ............................................................................................... i

Lembar Pengesahan Pembimbing dan Kaprodi ......................................... ii

Lembar Pengesahan Panitia Penguji ........................................................... iii

Surat Pernyataan ........................................................................................... iv

Ringkasan........................................................................................................ v

Abstrak ............................................................................................................ vi

Kata Pengantar............................................................................................... vii

DAFTAR ISI ................................................................................................... viii

BAB I PENDAHULUAN ............................................................................... 1

1.1. Latar Belakang .................................................................................. 1

1.2. Rumusan Masalah ............................................................................. 10

1.3. Tujuan Penelitian dan Manfaat Penelitian ........................................ 11

1.4. Orisinalitas Penelitian ....................................................................... 12

1.5. Tinjauan Pustaka ............................................................................... 21

1.6. Metode Penelitian .............................................................................. 31

1.7. Sistematika Penulisan ........................................................................ 35

BAB II KARAKTERISTIK PPJB YANG DIPASARKAN DENGAN

SISTEM PRE PROJECT SELLING YANG BELUM 20%

2. 1. Karakteristik PPJB ditinjau dari Hukum Perjanjian ......................... 36

2. 2. Hubungan Hukum antara Konsumen dan Developer ...................... 39

2. 3. Perjanjian Pendahuluan dengan Sistem Pre Project Selling.............. 51

2. 4. Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan Sistem Pre Project Selling 56

BAB III UPAYA HUKUM DALAM RANGKA PERLINDUNGAN

KONSUMEN DALAM PERJANJIAN PENDAHULUAN

JUAL BELI SUDAH SESUAI DENGAN UNDANG-

UNDANG RUMAH SUSUN.

3.1. Perlindungan Hukum Apabila Terjadi Wanprestasi .......................... 69

3.2. Tanggung Gugat adanya Wanprestasi ................................................ 77

3.3. Perlindungan Hukum Konsumen Berdasarkan Hukum Perlindungan

Konsumen ......................................................................................... 79

BAB IV PENUTUP

4.1. Kesimpulan ........................................................................................ 90

4.2. Saran .................................................................................................. 91

DAFTAR PUSTAKA ..................................................................................... 93

90

BAB IV

PENUTUP

4.1. Kesimpulan

4.1.1 Dalam Karakteristik Perjanjian Pengikatan Jual Beli menimbulkan

adanya:

a. Hubungan hukum antara konsumen dan developer baik secara

langsung maupun tidak langsung,yang menyangkut hak dan kewajiban

pengembang maupun pembeli dalam melakukan suatu perjanjian

kontrak jual beli atas satuan rumah susun.

b. PPJB tersebut harus diawali dengan tahap awal, berupa tahap perikatan

pendahuluan dalam bentuk konfirmasi pemesanan rumah susun,

sebelum PPJB dilakukan, dikarenakan dalam Undang-Undang Rumah

Susun bahwa PPJB baru bisa dilakukan apabila ketersediaan bangunan

sudah mencapai 20% dari volume total bangunan, sebagaimana yang

tercantum dalam Pasal 43 ayat 2 Undang-Undang Nomor 20 tahun

2011 tentang Undang-Undang Rumah Susun,apabila syarat dalam

keterbangunan dalam pembuatan dalam PPJB tersebut tidak memenuhi

prosentase dari 20% , maka pengembang dapat dikenai sanksi pidana

dan sanksi perdata berupa batal demi Hukum yang memiliki akibat

tidak adanya hak dan kewajiban yang timbul dari para pihak yang

membuat perjanjian tersebut.

4.1.2 Upaya hukum dalam perlindungan konsumen dilakukan apabila pihak

developer atau pengembang melakukan wanprestasiterhadap

konsumen yang merasa dirugikan, maka upaya hukum dilakukan

berdasarkan pada Pasal 105 Undang-Undang Rumah Susun antara lain:

a. Penyelesaian sengketa dibidang rumah susun diupayakan musyawarah

untuk mufakat.

b. Apabila musyawarah untuk mufakat tidak tercapai, pihak yang

dirugikan dapat menggugat melalui pengadilan yang berada di

lingkungan umum atau diluar pengadilan berdasarkan kesepakatan

para pihak yang bersengketa.

c. Penyelesaian sengketa diluar pengadilan, sebagaimana diatur dalam

Pasal 105 ayat 2 dilakukan melalui konsultasi, negosiasi, mediasi,

sesuai dengan ketentuan perundang-undangan.

4.2. Saran

4.2.1 PPJB apartemen atau rumah susun diwajibkan dibuat dalam bentuk

tertulis secara notariil dengan harus mencantumkan secara jelas dan

lengkap mengenai bentuk apartemen atau rumah susun yang diterima

konsumen baik secara fisik, luasan, legalitas kepemilikan hak atas

satuan rumah susun tersebut. Menjelaskan dengan detail kewajiban dan

hak pengembang, dan hak dan kewajiban konsumen sehingga dapat

memberikan kepastian hukum terutama dalam pembuktian apabila

terjadi sengketa dikemudian hari dan perlu adanya lembaga

independen dalam mengawasi dan menilai volume total kontruksi

keterbangunan sebesar 20% (dua puluh persen) dari volume total

kontruksi bangunan.

4.2.2 Penyelesaian atau jalan keluarnya adalah meningkatkan kesadaran

hukum bagi para pihak dengan adanya memberikan penyuluhan dan

pengawasan dari lembaga-lembaga yang terkait dan pemerintah. Perlu

adanya sosialisasi Undang-Undang Perlindungan Konsumen Nomor 8

Tahun 1999 dan Undang-Undang Rumah Susun Nomor 20 Tahun

2011 terutama memberikan pengetahuan yang cukup kepada

masyarakat sehingga masyarakat mengetahui hak dan kewajiban

sebagai konsumen. Dengan mengetahui hak dan kewajibannya

konsumen dapat melakukan pilihan yang tepat terutama apabila terjadi

perselisihan atau sengketa antara konsumen dengan pelaku usaha.

Konsumen dapat menentukan sikapnya sesuai dengan apa yang

dikehendaki atau yang menjadi tujuan dari Undang-Undang

Perlindungan Konsumen, sehingga perlu adamya penyempurnaan

Undang-Undang Perlindungan Konsumen Nomor 8 Tahum 1999.

93

DAFTAR PUSTAKA

A. Buku-Buku

Achmad, Ali, Hukum Agaria(Pertanahan)Indonesia Jilid I,Prestasi

Pustakaraya, Jakarta, 2003.

Abdul Kadir Muhammad, Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti,

Bandung, 1990.

_____________________, Hukum Perikatan, Bandung, Alumni, 1982.

Adrian Sutedi, Tanggung Jawab Produk Dalam Perlindungan

Konsumen, Bogor: Ghalia Indonesia, 2008.

Agus Yudha Hernoko, Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas Dalam

Kontrak Komersial, Laksbang Mediatama, Yogyakarta, 2008.

Ahmadi Miru dan Sutarman Yodo, Hukum Perlindungan Konsumen,

Jakarta: Rajawali Pers, 2010.

Astuti, Sri, Penyalahgunaan Keadaan oleh Developer Pada Perjanjian

Pengikatan Jual Beli Rumah Melalui Sistem Pre project selling,

Universitas Airlangga, Surabaya, 2013.

Az, Nasution, Konsumen dan Hukum Tinjauan Sosial, Ekonomi dan

Hukum Pada Perlindungan Konsumen Indonesia, Jakarta: Pustaka

Sinar Harapan, 1985.

Badruzaman, Mariam D, Perjanjian Baku, Perkembanganya di Indonesia,

Bina Cipta, Jakarta, 2014.

Chadidjah Dalimunthe, Politik Hukum Agraria Nasional Terhadap Hak-

Hak Atas Tanah, Yayasan Pencerahan Mandailing, Medan, 2008.

Djatmiati, Tatiek Sri, Prinsip Izin Usaha Industri Di Indonesia,

Disertasi, Program Pascasarjana Universitas Airlangga, Surabaya,

2004.

Eman Ramelan, Andya Hartanto dan Agus Sekarmaji, Problematika

Hukum HakMilik Atas Satuan Ruma Susun, Laksbag Grafika &

Andy Institue Surabaya,2013

Erwin Kallo, Panduan Hukum untuk Pemilik/Penghuni Rumah

Susun(Kondominium, Apartemen, dan Rusunami, Minerva

Athena), Pressindo,Jakarta, 2009.

Estelle Phillips dalam Terry Hutchinson, Researching and writing in a

law Lawbook, Sydney, 2002.

Gunawan Wudjaja dan Ahmad Yani, Hukum tentang Perlindungan

Konsumen, PT. Gramedia Pustaka Utama , Jakarta, 2011

Hadjon, Philipus, Argumentasi Hukum, Cet.7, Gajah Mada University

Press, Jogjakarta, 2016.

Happy, Susanto, Hak-hak Konsumen Jika Dirugikan, Visimedia,

Jakarta,2008.

Hernoko, Agus Yudha, Hukum Perjanjian : Asas Proporsionalitas dalam

Kontrak Komersial, Kencana, Jakarta.

H. Salim, “Perkembangan Hukum Kontrak diluar KUH Perdata “, PT.

Raja Grafindo Persara, Jakarta, 2006.

J. Andy Hartanto, Hukum Pertanahan (Karatristik Jual Beli yang

BelumTerdaftar Hak Atas tanahnya), Lasbang Justitia,

Surabaya,2014.

J. Satrio, Hukum Perjanjian, Bandung, PT. Citra Aditya Bakti, 1992.

Johanes Gunawan, Hukum Perlindungan Konsumen, Universitas Katolik

Parahyangan, Bandung, 1999.

M.AliMansur, Penegakan Hukum Tentang Tanggung Gugat Produsen

dalam Perwujudan Perlindungan Konsumen, Gentrapress,

Yogjakarta,2002.

Marzuki, Peter Mahmud, Pengantar Ilmu Hukum , Kencana Prenada

Media Group, 2009.

____________________, Penelitian Hukum, Kencana Prenada Media

Group, Jakarta 2005.

Ramlan, Eman, Probematika Hukum Hak Milik Atasa Tanah Satuan

Rumah Susun Dalam Pembebanan dan Peralihan Hak Atas

Tanah, Laksbang Grafika,Yogjakarta, 2013.

___________, Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Pembeli Satuan

Rumah Susun/ Strata Title/ Apartemen, Laksbang Mediatama,

Yogjakarta, 2014.

___________, Problematika Hukum Hak Milik Atas Tanah Satuan Rumah

Susun Dalam Pembebanan dan Peralihan Hak Atas Tanah,

Aswaja Press Indo, Yogjakarta, 2015.

R. Subekti, dan R. Tjitrosudibjo, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,

Pradya Pramita, Jakarta, 2013

Salim, Penerapan Teori Pada Penelitian Disertasi dan Tesis, Buku kedua,

Cet. 2, RajaGrafindo Persada, Jakarta, 2015

Santoso Urip, Hukum Perumahan, Kencana, Jakarta 2014.

Sesung, Rusdianto, Hukum Otonomi Daerah, Refika Aditama, Bandung,

2013.

Yuda, Agus, Hukum Perjanjian, Cet.4 , Prenadamedia Group, Jakarta

2014.

B. Peraturan Perundang – Undangan

Undang – Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945;

Undang – Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris;

Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1999 tentang

Perlindungan Hukum Konsumen;

Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 tentang

Rumah Susun;

Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 tentang

Perumahan dan Kawasan Pemukiman;

Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria;

Keputusan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 11 / KTPS / 1994 tentang

Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun;

Keputusan Menteri Agraria Perumahan Rakyat Nomor 09 / KTPS / M /

1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah Bab IX

mengenai Ketentuan Pembatalan Pengikatan

C. Jurnal Tesis dan Karya Ilmiah

Vivi Evasari Tjokro, “Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Dalam

Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (Apartemen Satuan Rumah

Susun)”, Tesis, Magister Kenotariatan, Universitas Narotama,

Surabaya, 2016

I Gusti Ayu Agung Winda Utami Dewi “Perlindungan Hukum Terhadap

Konsumen dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Apartemen

Pemesanan” Tesis, Magister Kenotariatan, Universitas Udayana,

Denpasar, 2012.

Rakhma Yulia Astusi, “Bentuk Perlindungan Hukum Konsumen Dalam

Jual Beli Rumah Susun Komersial Yang Belum di Bangun”, Tesis,

Magister Kenotariatan, Universitas Brawijaya, Malang, 2015