PERANCANGAN MANAJEMEN PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN PADA BANGUNAN APARTEMEN THE

GREEN KOSAMBI

DESIGN OF MAINTENANCE AND REPAIR MANAGEMENT AT THE GREEN

KOSAMBI BUILDING APARTMENT

Laporan ini disusun untuk memenuhi salah satu syarat menyelesaikan pendidikan

DIPLOMA IV PROGRAM STUDI TEKNIK PERAWATAN DAN PERBAIKAN GEDUNG

Di Jurusan Teknik Sipil

Oleh

Selly Setiawati

131144020

POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

2017

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ABSTRAK

Gedung Apartemen The Green Kosambi yang terletak di Kota Bandung

merupakan hunian yang terintegrasi trade mall. Gedung dengan struktur beton

bertulang ini sedang dalam tahap finishing dan belum tersedianya acuan pemeliharaan

dan perawatan. Pemeliharaan dan perawatan sangat penting untuk menjaga fungsi

bangunan agar terhindar dari kerusakan dan tetap laik fungsi saat gedung mulai

operasional. Sehingga penulisan tugas akhir ini bertujuan untuk merancang manajemen

pemeliharaan dan perawatan pada apartemen tersebut.

Metode yang dilakukan dalam penulisan tugas akhir ini yaitu dengan

mengidentifikasi komponen yang terdapat pada gedung tersebut mulai dari komponen

struktur, arsitektur (lantai, dinding, plafond, pintu, dan jendela), mekanikal dan

elektrikal (AC, lift, eskalator, genset, APAR, hydrant, sistem air bersih dan sistem air

kotor). Selanjutnya membuat langkah pemeliharaan dan perawatan sesuai spesifikasi

dan standar yang berlaku beserta jadwal dan rancangan biaya pemeliharaan dan

perawatan yang diperlukan. Jadwal diperlukan untuk mengetahui waktu dalam

melakukan kegiatan pemeliharaan dan perawatan. Rancangan biaya pemeliharaan dan

perawatan berguna sebagai acuan dalam mengeluarkan uang untuk kegiatan

pemeliharaan dan perawatan. Perhitungan biaya terdiri dari biaya pemeliharaan selama

1 tahun dan biaya pembaharuan perawatan selama usia rencana bangunan yaitu 50

tahun.

Berdasarkan hasil perhitungan RAB, untuk kegiatan pemeliharaan selama 1

tahun dibutuhkan biaya sebesar Rp 1.263.900.433,48 atau 0,72% dari total biaya

pembangunan. Sedangkan biaya pembaharuan perawatan selama umur bangunan yang

dihitung pada tahun 2017 yaitu sebesar Rp 205.910.205.599,48 atau Rp

2.095.942.934.825,93 jika dihitung pada tahun 2067

Kata kunci: Manajemen Pemeliharaan dan Perawatan

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ABSTRACT

The Green Kosambi Building Apartment is an residence integrated with trade

mall in Bandung City. The building with reinforced concrete structures is in finishing

stage and the unavailability of standard for maintenance and repair of building.

Maintenance and repair is important to maintain the functional when the building

starts to operate. So this thesis aims to design of maintenance and repair management

at this Apartment.

The method is used consists of identification the components in the building

starting from structural, architecture (floor, wall, ceiling, door, and window),

mechanical and electrical (Air conditioner, lift, escalator, emergency power supply,

APAR, hydrant, clean water installation, and waste water installation) components.

Then, make the procedure of maintenance and repair based on applicable specification

and standard, schedules of maintenance and repair, and cost. Schedule is useful to

know the time to doing maintenance and repair activities. Then, the RAB is useful as a

reference for owner to spending money on maintenance and repair avtivities. RAB

calculations are consist of maintenance cost for 1 year and renewal cycle cost over the

life of the building plan for 50 years.

Based on the calculation of RAB, for maintenance cost accounted for Rp

1.263.900.433,48 or 0,72 % of the total cost of building construction and renewal cycle

cost in year 2017 accounted for Rp 205.910.205.599,48 or Rp 2.095.942.934.825,93 if

calculation in year 2067

Keywords: Maintenance and Repair Management

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KATA PENGANTAR

Puji serta syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT, atas rahmat dan

karunia-Nya penulis mampu menyelesaikan laporan tugas akhir ini tepat pada

waktunya. Tidak lupa shalawat serta salam tercurah limpahkan kepada junjungan kita

Nabi Besar Muhammad SAW.

Laporan tugas akhir ini berjudul “Perancangan Manajemen Pemeliharaan dan

Perawatan pada Bangunan Apartemen The Green Kosambi”. Adapun maksud dan

tujuan penulisan laporan tugas akhir ini untuk memenuhi salah satu mata kuliah pada

semester 8.

Dalam menyelesaikan laporan ini, penulis tidak lepas dari bantuan berbagai pihak

baik dari segi informasi maupun masukan yang membangun. Pada kesempatan ini,

penulis ingin mengucapkan terimakasih yang sebesar-besarnya kepada:

1. Kedua orang tua, kakak, dan adik yang senantiasa selalu memberikan dukungan

baik materil maupun moril;

2. Bapak Hendri, Dipl. Ing. HTL., MT. selaku Ketua Jurusan Teknik Sipil Politeknik

Negeri Bandung;

3. Bapak Ahmad Solieh., ST. selaku Ketua Program Studi Teknik Perawatan dan

Perbaikan Gedung Politeknik Negeri Bandung;

4. Bapak Antonius Siswanto, Drs., S.ST., MT selaku pembimbing yang telah

memberikan bimbingan dan arahan dalam penulisan dan penyusunan laporan tugas

akhir;

5. Ibu RR. Elisabeth Marlailana, Ir., MT dan Bapak Rakhmad Subiyono., It. SP1

selaku penguji yang telah memberikan masukan dalam penyusunan laporan tugas

akhir;

6. Seluruh staff Apartemen The Green Kosambi yang senantiasa memberikan data

yang dibutuhkan pada penyusunan laporan tugas akhir ini dan penjelasan mengenai

pemeliharaan dan perawatan;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. Teman teman seperjuangan kelas 4-TPPG dan teman-teman angkatan 2013 yang

saling memotivasi dan memberikan masukan saat penyusunan laporan;

8. Semua pihak yang telah mendukung dan membantu yang tidak mungkin penulis

sebutkan satu persatu;

Penulis menyadari bahwa laporan ini masih jauh dari sempurna. Segala kritik dan

saran yang membangun agar laporan ini lebih baik akan penulis terima dengan tangan

terbuka. Semoga laporan tugas akhir ini dapat bermanfaat bagi penulis khususnya dan

bagi semua pihak yang membaca pada umumnya. Terimakasih.

Bandung, Juli 2017

Penulis,

Selly Setiawati

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DAFTAR ISI

ABSTRAK i

ABSTRACT ii

KATA PENGANTAR iii

DAFTAR ISI v

DAFTAR TABEL viii

DAFTAR GAMBAR xi

BAB I PENDAHULUAN 1

1.1 Latar Belakang 1

1.2 Tujuan Penelitian 2

1.3 Ruang Lingkup Pembahasan 2

1.4 Sistematika Penulisan 2

BAB II TINJAUAN PUSTAKA 4

2.1 Bangunan Gedung 4

2.2 Definisi Pemeliharaan dan Perawatan Gedung 5

2.3 Tujuan Pemeliharaan Gedung 5

2.4 Program Kegiatan Pemeliharaan dan Perawatan 6

2.4.1 Pengujian 6

2.4.2 Pengkajian dan Penelitian 6

2.4.3 Pemeliharaan 6

2.4.4 Perbaikan 7

2.4.5 Perkuatan 8

2.5 Strategi Pemeliharaan Gedung 8

2.4.1 Planned Maintenance 9

2.4.2 Unplanned Maintenance 10

2.6 Lingkup Pemeliharaan 10

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.5.1 Bidang Arsitektural 10

2.5.2 Bidang Struktural 10

2.5.3 Bidang Mekanikal 12

2.5.4 Bidang Elektrikal 18

2.7 Manajemen Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan 18

2.8 Tahap Pelaksanaan Pemeliharaan 20

2.9 Jadwal Pelaksanaan Pemeliharaan 22

2.9.1 Jenis Jadwal Pemeliharaan 22

2.9.3 Teknik Penjadwalan 24

2.10 Profile Maintenance 26

2.11 Biaya Operasional dan Pemeliharaan/Perawatan 29

BAB III METODOLOGI 32

BAB IV PEMBAHASAN 35

4.1 Gambaran Umum Proyek 35

4.2 Komponen Gedung Apartemen The Green Kosambi 39

4.2.1 Komponen Struktur 39

4.2.2 Komponen Arsitektur 39

4.2.3 Komponen Mekanikal dan Elektrikal 45

4.3 Rencana Pengorganisasian Pemeliharaan dan Perawatan 55

4.4 Rencana Pelaksanaan Pemeliharaan dan Perawatan 63

4.4.1 Tahapan Pemeliharaan dan Perawatan 63

4.4.2 Pemeliharaan dan Perawatan Komponen Struktur 66

4.4.3 Pemeliharaan dan Perawatan Komponen Arsitektur 68

4.4.4 Pemeliharaan dan Perawatan Komponen Mekanikal dan

Elektrikal 82

4.5 Rencana Pengendalian Pemeliharaan dan Perawatan 94

4.5.1 Dokumen Pemeliharaan dan Perawatan 94

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.5.2 Schedule/Jadwal Pemeliharaan dan Perawatan 99

4.5.3 Profile Maintenance/Renewal Cycle 102

4.5.4 Perhitungan Biaya Pemeliharaan dan Perawatan 107

BAB V SIMPULAN 122

5.1 Kesimpulan 122

5.2 Saran 123

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Siklus Pembaharuan Perawatan 27

Tabel 2.2 Cash Flow 28

Tabel 4.1 Fungsi Setiap Lantai pada Apartemen The Green Kosambi 39

Tabel 4.2 Mutu beton dan nilai slump 40

Tabel 4.3 Lokasi dan Luas Lantai Homogeneuos Tile 41

Tabel 4.4 Lokasi dan Luas Lantai Keramik 41

Tabel 4.5 Lokasi dan Luas Plint Granit Tile Unpolish 42

Tabel 4.6 Lokasi dan Luas Plint Keramik 43

Tabel 4.7 Lokasi dan Luas Cat Water Base Interior Catylac 44

Tabel 4.8 Tugas dan Kopetensi Tiap Posisi Dalam Struktur Organisasi 58

Tabel 4.9 Tahapan Pemeliharaan Apartemen The Green Kosambi 64

Tabel 4.10 Tahapan Perawatan Apartemen The Green Kosambi 65

Tabel 4.11 Pemeliharaan Shower 89

Tabel 4.12 Jadwal Pemeliharaan dan Perawatan Komponen Arsitektur 100

Tabel 4.13 Jadwal Pemeliharaan dan Perawatan Komponen Mekanikal dan

Elektrikal 101

Tabel 4.14 Umur Layan Komponen Arsitektur, Mekanikal, dan Elektrikal 102

Tabel 4.15 Prosentase Anggaran Pembangunan 103

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Tabel 4.16 Siklus Pembaharuan Perawatan (Renewal Cycle) 104

Tabel 4.17 Prosentase Total biaya Pembaharuan Perawatan 105

Tabel 4.18 Future Value Biaya Pembaharuan Perawatan 107

Tabel 4.19 Perhitungan Volume Pemeliharaan dan Perawatan Selama 1 Tahun 108

Tabel 4.20 Rekapitulasi Volume Pemeliharaan untuk 1 Tahun 111

Tabel 4.21 Daftar Harga Satuan Upah Kerja 112

Tabel 4.22 Daftar Harga Satuan Alat dan Bahan 112

Tabel 4.23 AHS 1 m2 Pekerjaan Pembersihan Dak beton 115

Tabel 4.24 AHS 1 m2 Pekerjaan Pembersihan Lantai 115

Tabel 4.25 AHS 1 m2 Pekerjaan Pembersihan Dinding Keramik 115

Tabel 4.26 AHS 1 m2 Pekerjaan Pembersihan Cat Dinding 116

Tabel 4.27 AHS 1 m2 Pekerjaan Pembersihan Plafond 116

Tabel 4.28 AHS 1 Set Pekerjaan Pemeliharaan Pintu dan Jendela 116

Tabel 4.29 AHS 1 Buah Pekerjaan Pembersihan Alat Saniter 117

Tabel 4.30 AHS 1 Unit Pekerjaan Pemeliharaan Pompa Kebakaran 117

Tabel 4.31 AHS 1 Buah Pekerjaan Pemeliharaan APAR 117

Tabel 4.32 AHS 1 Buah Pekerjaan Pemeliharaan Hydrant 118

Tabel 4.33 AHS 1 Buah Pekerjaan Pemeliharaan Genset 118

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Tabel 4.34 AHS 1 Buah Pekerjaan Penggantian Filter Solar Genset 118

Tabel 4.35 AHS 1 Buah Pekerjaan Penggantian Filter Oli Genset 118

Tabel 4.36 AHS 1 Buah Pekerjaan Penggantian Filter Udara Genset 119

Tabel 4.37 AHS 1 Liter Pekerjaan Pengisian Solar 119

Tabel 4.38 AHS 1 Liter Pekerjaan Pengisian Oli Genset 119

Tabel 4.39 AHS 1 Unit Pekerjaan Pemeliharaan AC 119

Tabel 4.40 AHS 1 Unit Pekerjaan Pembersihan Lift 120

Tabel 4.41 AHS 1 Unit Pekerjaan Pembersihan Eskalator 120

Tabel 4.42 Rencana Anggaran Biaya 121

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Daftar Gambar

Gambar 2.1 Daur Hidup Bangunan 4

Gambar 2.2 Strategi Pemeliharaan 9

Gambar 2.3 Komponen Lift 14

Gambar 2.4 Komponen Eskalator 16

Gambar 2.5 Contoh Bar Chart 25

Gambar 2.6 Contoh Gantt Chart 25

Gambar 2.7 Contoh Millestone Chart 26

Gambar 2.8 Tahap Penyusunan Rencana Anggaran Biaya (RAB) 30

Gambar 3.1 Tahap Penyusunan Tugas Akhir 32

Gambar 4.1 Apartemen The Green Kosambi 35

Gambar 4.2 Potongan B-B Apartemen The Green Kosambi 36

Gambar 4.3 Denah Lantai 1 Apartemen The Green Kosambi 37

Gambar 4.4 Denah Lantai 6 Apartemen The Green Kosambi 38

Gambar 4.5 Komponen AC Central 46

Gambar 4.6 Diagram instalasi air bersih pada Apartemen The Green Kosambi 48

Gambar 4.7 Skema instalasi air bersih pada Apartemen The Green Kosambi 49

Gambar 4.8 Denah lokasi lift pada Apartemen The Green Kosambi 51

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Gambar 4.9 Denah dan potongan skematik shaft lift 52

Gambar 4.10 Denah lokasi eskalator pada Apartemen The Green Kosambi 53

Gambar 4.11 Komponen genset 54

Gambar 4.12 Perencanaan Struktur Organisasi Pemeliharaan dan Perawatan pada

Apartemen The Green Kosambi 57

Gambar 4.13 Daftar Simak Pemeriksaan Penutup Lantai Keramik 95

Gambar 4.14 Form Laporan Pelaksanaan Pemeliharaan/Perawatan 96

Gambar 4.15 Form Laporan Penggantian Komponen 97

Gambar 4.16 Form Permintaan Perbaikan 98

Gambar 4.17 Profile Siklus Pembaharuan Perawatan 106

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DAFTAR PUSTAKA

Amri, Sjafei. 2006. “Teknologi Audit Forensik, Repair dan Retrofit untuk Rumah &

Bangunan Gedung”. Jakarta: Yayasan John Hi-Tech Idetama

Deejee, Ary. 2010. “Sistem Eskalator”

https://arydj.wordpress.com/2010/07/12/sistem-eskalator/ [diakses 06 juli

2017 pukul 02:21]

Djanaik, Iqbal Masril dan Muhammad Ikhsan Zamzami. Tanpa Tahun. Manajemen

Perawatan Bangunan Gedung dan Fasilitas” [ppt]

Direktorat pembinaan sekolah menengah atas direktorat jenderal pendidikan menengah

kementrian pendidikan dan kebudayaan tahun 2011: Panduan teknis

perawatan bangunan sekolah

Eviranto, Wulfram. 2007. Studi Pemeliharaan Bangunan Gedung. Yogyakarta: Jurusan

Teknik Sipil. Universitas Atma Jaya

Ervianto, Wulfram I.2005. Manajemen Proyek Konstruksi. Yogyakarta: CV. Andi

Offset

Cyntia, Cyndi. 2016. “Cara Mengatasi Lantai Kayu yang Tergores atau Kusam”.

https://forum.rumah123.com/article-2733-cara-mengatasi-lantai-kayu-yang-

tergores-dan-kusam (diakses 11 juni 2017 pukul 21.50)

Hadhi, Krish Madyono. 2010. Pengelola Gedung: Tata Udara. [ppt]

Isdwiyanudi, Sugeng, dan Maridjo. Tanpa Tahun. Maintenance Concept. [ppt]

Joyowiyono, F.X Marsudi. 1995. “Prospek & Prinsip Pengelolaan Perawatan

Bangunan Gedung di Indonesia, dengan menerapkan Prinsip-prinsip Ekonomi

Teknik pada Manajemen Finansial”. Universitas Indonesia (UI Press)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Juwana, Jimmy S. 2005. “Panduan Sistem Bangunan Tinggi untuk Arsitek dan Praktisi

Bangunan”. Jakarta: Erlangga

Krisologus, Yulianto P. 2015. Metode Pemasangan “penutup lantai” keramik, granit,

kayu. [ppt]

Kusjuliadi, Danang. 2007. “Mengatasi Kerusakan Rumah tanpa Tukang”. Jakarta:

Griya Kreasi

Mahmudi, Ali. 2012. Buku Bahan Ajar Pompa dan Kompresor. Jurusan Teknik Mesin.

Politeknik Negeri Bandung

Marlailana, RR. Elisabeth. Tanpa Tahun. Project Planning Technique. [ppt]

Muchtar. Tanpa Tahun. “Alat Transportasi Vertical dalam Bangunan Gedung

Bertingkat” [ppt]

Mulyandari, Hestin, dan Rully Adi Saputra. 2011. “Pemeliharaan Bangunan: Basic

Skill Facility Management”. Yogyakarta: CV. Andi Offset

Paint, Gramar. 2016. Cat Meiji High Gloss Synthetic Enamel.

http://gramarpaint.com/product/meiji-synthetic-high-gloss-enamel/ (diakses

11 juni 2017 pukul 11:30)

Permen PU No. 24 tahun 2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan

Bangunan Gedung

Permen PU No.16 tahun 2010 tentang Pedoman Teknis Pemeriksaan Berkala

Bangunan Gedung

Permenaker dan transmigrasi No. 04 tahun1980 tentang Syarat-Syarat Pemasangan dan

Pemeliharaan Alat Pemadam Api Ringan

Raharjo, Udi. 2009. Perencanaan dan Perbaikan Bangunan. Tidak Diterbitkan

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Sumeru. Tanpa Tahun “Pengkondisian Udara (AC)”. [ppt]

Tanpa Nama. 2016. “Perencanaan dan Penjadwalan Pekerjaan Perawatan”. [ppt]

Tranding Economics. 2017. “Indonesia Interest Rate”.

https://tradingeconomics.com/indonesia/interest-rate [diakses 06 juli 2017

pukul 08.23]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

CURRICULUM VITAE DATA PRIBADI

Nama lengkap : Selly Setiawati Usia : 21 tahun TTL : Bandung, 1 September 1995 Jenis Kelamin : Perempuan Agama : Islam Alamat : Jl. Permai 4 No. 8 RT/RW 01/07 Margahayu Permai, Bandung. Telepon/HP : 085659981730 Email : ai.sellysetiawati@yahoo.co.id

PENDIDIKAN FORMAL

Tempat Jurusan Tahun

TK Aditya - 2000 – 2001

SDN Taman Kopo Indah II - 2001 – 2007

SMPN 3 Margahyu - 2007 – 2010

SMAN 1 Margahayu IPA 2010 – 2013

Politeknik Negeri Bandung Teknik Sipil – D4 Teknik Perawatan

dan Perbaikan Gedung

2013 – 2017

PENDIDIKAN INFORMAL

Tempat Tahun

Bimbingan belajar PRIMAGAMA 2006-2007

Bimbingan belajar Ganesha Operation (GO) 2009-2010

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PELATIHAN

Pelatihan Tahun

Pelatihan Bela Negara dan Kedisiplinan 2013

Pelatihan ESQ (Emotional Spriritual Quostient) 2013

PENGALAMAN ORGANISASI

Tahun Organisasi Jabatan

2007-2008 KIR SMPN 3 Margahayu Anggota

2008-2010 Pramuka SMPN 3 Margahayu Bendahara

2008-2010 Futsal SMAN 3 Margahayu Manajer

2010-2013 RIMBU SMAN 1 Margahayu Anggota

2013-2017 Himpunan Mahasiswa Jurusan Teknik

Sipil

Anggota

departemen

INFOKOM

PENGALAMAN KEGIATAN

Tahun Jenis Kegiatan Posisi

2014 Himas Creating Movies Koordinator Naskah

2014 Liga Multimedia HIMAS Sekertaris

2014 Try Out POLBAN Anggota Divisi Acara

2014 Pelatihan Dasar Organisasi Himpunan Tahap II

Mentor

2014 Pelatihan Dasar Organisasi Himpunan Tahap IV

Anggota Divisi Publikasi dan Dokumentasi

2015 Pelatihan Dasar Organisasi Himpunan Tahap II

Mentor

2015 Pelatihan Dasar Organisasi Himpunan Tahap IV

Anggota Divisi Logistik

2015 HIMAS BANGUN DESA (HIBADES) Anggota Divisi Acara

2016 Pelatihan Dasar Organisasi Himpunan Tahap II

Anggota Divisi Logistik

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

SEMINAR DAN WORKSHOP

Tahun Deskripsi Tempat

2014 Seminar dan Pelatihan Djarum Foundation: Speak with Confidence

Sabuga, Bandung

2014 Seminar Indocement: Dedikasi untuk Bangusnya Indonesia

POLBAN

2016 Seminar Indocement: Konstruksi & Arsitektural Rumah Tinggal untuk Indonesia Kokoh

UPI

2016 Simposium Bidang Infrastruktur: Green Road Construction

POLBAN

2016 Seminar Nasional dan Talkshow: Creativepreneur

POLBAN

2017 Seminar Nasional Pembangunan: Optimalisasi peran Engineers dalam Menghadapi Pembangunan Nasional dan Daerah

UNISBA