peran pembiayaan perumahan dalam … fileperan pembiayaan perumahan dalam ... s2 – fakultas...
TRANSCRIPT
PERAN PEMBIAYAAN PERUMAHAN DALAM PENYELENGGARAAN PENYEDIAAN PERUMAHAN
Diklat Penyelenggaraan Penyediaan Perumahan (Dasar I)
Disampaikan Oleh:
Sri Hartoyo & Kreshnariza Harahap
Semarang, 3 September 2018
PERKENALAN
Nama : Ir. Sri Hartoyo, Dipl. SE, ME
Tempat/ Tgl Lahir : Solo, 31 Mei 1958
Jabatan : Widyaiswara Utama, Kementerian PUPR
Alamat Rumah : Jalan Dr. Susilo III/1B, Grogol
Jakarta Barat
HP/Email : 0811 167 079
Pendidikan: 1. S1 – ITB Jurusan Sipil, Tahun 1984 2. SP1 – IHE Delft, Belanda, Jurusan Sanitary Engineering,
Tahun 1988, 3. S2 – Fakultas Ekonomi UI, Tahun 2006
Pengalaman UIKerja:
1. Deputi Bidang Pembiayaan, Kementerian Perumahan Rakyat, Tahun 2008-2014
2. Plt Kepala BPPSPAM Kementerian PUPR, Tahun 2015 – September 2016
3. Direktur Jenderal Cipta Karya, Kementerian PUPR, September 2016 - Juli 2018
4. Widyaiswara Utama Kementerian PUPR, Juli 2018 - Sekarang
Kompetensi Dasar :
Pada akhir pembelajaran, peserta pelatihan diharapkan
Memahami mengenai arti penting, paradigma dan pengenalan
beberapa produk pembiayaan perumahan melalui pemaparan,
tanya jawab dan diskusi
Indikator Keberhasilan :
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta mampu:
1) Menjelaskan arti penting pembiayaan perumahan.
2) Menjelaskan paradigma pembiayaan perumahan.
3) Menjelaskan pengenalan beberapa produk
pembiayaan perumahan.
Kompetensi Dasar dan Indikator Pelatihan
Arti Penting Pembiayaan Perumahan
Paradigma Pembiayaan Perumahan
Pengenalan Beberapa Produk
Pembiayaan Perumahan
1
2
3
1. Peran Pembiayaan Perumahan
2. Bantuan dan Kemudahan Pembiayaan
Perumahan
1. Keterjangkauan (Affordability)
2. Aksesibilitas (Accessibility)
3. Keberlanjutan (Sustainability)
1. Produk Pembiayaan Perumahan sisi
Pasokan
2. Produk Pembiayaan Perumahan sisi
Permintaan
OUTLINE
Pendahuluan 1. Latar Belakang
Ketimpangan antara pasokan (supply) dan permintaan (demand) pada sektor perumahan, keterbatasan kapasitas pengembang (developer), rendahnya keterjangkauan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR)
Permukiman kumuh diperkotaan, serta permasalahan-permasalahan lainnya dalam penyelenggaraan perumahan
Dibutuhkan peran
pembiayaan perumahan
dalam penyelenggaraan
penyediaan perumahan
Latar Belakang
1.1 Peran Pembiayaan Perumahan
•Roda produksi dan konsumsi rumah dapat berputar
lebih cepat dengan adanya pembiayaan
perumahan
•Berputarnya roda ekonomi di bidang perumahan
dapat memberikan dampak posistif bergeraknya
industri lain. Itulah sebabnya sektor perumahan ini
mempunyai multiplier effect yang tinggi atas sektor
lainnya
1. Pembiayaan
perumahan
dapat
meningkatkan
pertumbuhan
ekonomi
• Rumah merupakan aset yang tidak murah harganya.
• ketika sebuah keluarga telah memiliki rumah, maka pintu
perbankan akan terbukan lebar bagi keluarga tersebut.
Berbagai produk perbankan dapat dengan mudah
diakses bagi keluarga dalam upayanya meningkatkan
kesejahteraan
2. Pembiayaan
perumahan dapat
meningkatkan
kesejahteraan
keluarga
•Instrumen KPR dianggap sebagai aset yang cukup baik jika digunakan sebagai aset dasar (underlying asset)
•Perkembangan industri KPR dapat meningkatkan pasar asuransi/penjaminan, pasar perbankan, bahkan pasar modal
3. Pembiayaan
perumahan dapat memperluas produk
keuangan lainnya
Diperlukan
PEMBIAYAAN
dalam
PENYEDIAAN PERUMAHAN
• Kebutuhan akan
rumah tidak selalu
diikuti dengan
kemampuan
masyarakat untuk
memiliki rumah
• Pemerintah belum
sanggup
memenuhi semua
kebutuhan
perumahan
warga negara
nya
1.2 Bantuan dan Kemudahan Pembiayaan Perumahan
• Skema keterjangkauan uang muka KPR: subsidi uang muka,
dll.
• Skema keterjangkauan cicilan KPR: tenor diperpanjang,
bunga subsidi, dll.
1. Skema
Pembiayaan
• Asuransi/penjaminan dapat meningkatkan confidence
level perbankan dalam memasuki bisnis pembiayaan
perumahan.
• Adanya asuransi/penjaminan ini juga dapat
menaikkan akesesibilitas masyarakat dalam
pembiayaan perumahan
2. Asuransi atau
Penjaminan
• Program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).
• Program Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera)
3. Dana Murah Jangka
Panjang
Menurut UU
No 1 Tahun
2011 tentang
Perumahan
dan
Kawasan
Permukiman
Pusat
Pengelolaan Dana
Pembiayaan
Perumahan
Bank
Pelaksana
Akad KPR-FLPP
• Mengangsur KPR FLPP 5%
• Tenor 20 Tahun
Kementerian PUPR
Dana FLPP
Kemenkeu
Pengembalian FLPP
Penyaluran
FLPP
Pencairan KPR FLPP untuk Pembayaran
Rumah
MBR
Menerima Rumah
Keterangan:
* BA 999.03 = BA Bendahara Umum Negara (BUN) Pengelolaan Investasi Pemerintah
FLPP = Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan
Alokasi dari
BA. 999.03*
Pengajuan FLPP
Membeli Rumah
Pengembang
Menyerahkan Rumah
Pengembang
Membangun dan
Menjual Rumah
Pengembang
D I T J E N. P E M B I A Y A A N P E R U M A H A N – KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
Skema KPR-FLPP
D I T J E N. P E M B I A Y A A N P E R U M A H A N – KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
Skema KPR SSB dan KPR SBUM
D I T J E N. P E M B I A Y A A N P E R U M A H A N – KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
Skema Pengelolaan TAPERA
CADANGAN BANK KUSTODIAN
PEMUPUKAN
KIK KIK Efek
Bank/Perusahaan Pembiayaan
Rp
Manajer Investasi
Bank Kustodian
KIK Produk Keuangan Konvensional dan
Syariah
Rp
KIK KIK Efek
Bank/Emiten
KIK KIK UP
Rp
pembiayaan perumahan
PEMANFAATAN
BP TAPERA
Pemilikan
Pembangunan Baru
Perbaikan
Rp
Unit investasi
Rp
Unit investasi
Rp
Unit investasi
Rp
Unit investasi
Rp
Unit investasi
PENGERAHAN
Rp
Deposito/instrumen Pasar Uang
Paradigma Pembiayaan Perumahan
Dengan berdirinya Perusahaan
Pembiayaan Sekunder Perumahan
atau dikenal sebagai PT Sarana
Multigriya Finansial (PT SMF), paradigma
rumah terjangkau (affordable housing)
telah berubah menjadi KPR terjangkau
(affordable mortgage). Hal ini disebabkan
semakin sulitnya upaya untuk
menurunkan harga jual rumah akibat
tidak terkendalinya kenaikan harga tanah.
3 Pradigma Prinsip
1. Keterjangkauan
(Affordability)
2. Aksesibilitas (Accesibility)
3. Keberlanjutan (Sustainability)
2.1 AFFORDABILITY (KETERJANGKAUAN)
Keterjangkauan dalam
pembiayaan kepemilikan rumah
Keterjangkauan Uang
Muka (Down Payment)
Keterjangkauan
Angsuran
Suku bunga terjangkau
dan tetap
Memanjangkan jangka
waktu/tenor kredit
2.2 ACCESSIBILITY (AKSESIBILITAS)
Aksesibilitas erat kaitannya tentang kemampuan
masyarakat dalam mengakses sektor perbankan dalam
pemenuhan kebutuhan akan perumahan. Namun pada kenyataannya tidak semua
masyarakat dapat mengakses perbankan untuk kemperoleh kredit pemilikan rumah (KPR).
Terdapat resiko kepada masyarakat berpenghasilan tidak tetap : 1. Jadwal penghasilan yang
tidak sesuai dengan jadwal cicilan
2. Tidak ada legalitas usaha 3. Minimnya nilai aset yang
dapat digunakan sebagai jaminan pinjaman
2.3 SUSTAINABILITY (KEBERLANJUTAN)
Akibatnya terjadi ketidaksesuaian pendanaan antara sumber dan penggunaan dana
(mismatch funding)
Perlu dicari sumber dana jangka panjang yang berasal dari dana-dana pasar modal untuk
disalurkan ke pasar pembiayaan primer perumahan
Terbatasnya kemampuan perbankan untuk menyalurkan KPR jangka panjang
disebabkan perbankan masih mengandalkan sumber dana jangka pendek, seperti: giro,
tabungan, deposito.
Melakukan Sekuritisasi, atau disebut juga penyelenggaraan kegiatan penyaluran dana jangka menengah dan/atau panjang kepada Kredit Asal dengan melakukan pembelian Kumpulan
Piutang Kreditur Asal; dan menjualnya melalui Penerbitan EBA-SP; atau pembelian Kumpulan
Piutang Kreditur Asal dari hasil penerbitan EBA-SP.
3. PRODUK PEMBIAYAAN PERUMAHAN
Produk Pembiayaan
Perumahan Sisi Pasokan
Kredit Kepemilikan Lahan
Kredit Konstruksi
Produk Pembiayaan
Perumahan Sisi Permintaan
Kredit Kepemilikan Rumah
Kredit Mikro Perumahan
3.1 KREDIT PEMILIKAN LAHAN
Definisi
Luas Lahan
Kondisi Lahan
Penetapan Biaya
Persyaratan Pemohon
“KPL” adalah fasilitas kredit untuk membeli lahan yang selanjutnya akan dipergunakan untuk
dibangun Rumah Sederhana Sehat (RSh) yang pembangunan konstruksinya menggunakan
fasilitas Kredit Konstruksi Perumahan
• Penetapan luas lahan berpedoman pada luas lahan yang tertera dalam Sertifikat HGB atau SKHGB, dikurangi dengan Luas lahan yang telah terjual, baik melalui KPR maupun tunai serta luas lahan yang dipergunakan untuk pembangunan rumah komersil.
• Luas lahan yang dapat dibiayai maksimum seluas 20 Ha.
Lahan dalam kondisi tanah matang dalam arti berdasarkan penilaian Bank lahan sudah dalam kondisi siap bangun dalam satu hamparan dan tidak terpisahkan oleh lahan milik pihak lain yang secara material dapat memberikan dampak negatif terhadap proses pembangunan dan pemasaran proyek perumahan
• Biaya pembelian lahan maksimal sebesar nilai pasar wajar berdasarkan penilaian appraisal independent
atau penilai intern Bank yang tanggal penilaiannya belum melampaui 12 bulan.
• Nilai pasar yang dimaksud adalah taksiran dan pendapat atas nilai ekonomis dari agunan berdasarkan
analisa terhadap fakta-fakta objektif dan relevan menurut metode dan prinsip-prinsip yang berlaku umum
yang ditetapkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
• Pemohon adalah pengembang perumahan yang berbentuk badan usaha berbadan hukum, badan usaha,
atau koperasi.
• Pemohon telah memiliki pengalaman sebagai pengembang perumahan sekurang-kurangnya selama 1
(satu) tahun atau sebagian pengurus pernah menjadi pengurus direksi atau komisaris) pada perusahaan
pengembang sekurang-kurangnya selama 2 (dua) tahun dengan performance baik
3.2 KREDIT KONSTRUKSI
Peruntukan
Modal kerja pembangunan landed house, aparetemen,
rumah susun, hotel
Jangka waktu
Maksimal s.d 48 bulan
Maksimal Kredit
Sampai dengan 80% dari RAB
Agunan
Proyek yang dibiayai dan
agunan lainnya
Keunggulan
Dapat diberikan fasilitas PRK,
Revolving.
3.3 KREDIT PEMILIKAN RUMAH
Definisi
KPR atau Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu
fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan
kepada para nasabah perorangan yang akan
membeli atau memperbaiki rumah (Bank Indonesia)
Jenis KPR Sesuai
Peruntukannya
• KPR Subsidi
• KPR Komersial
Analisa Perhitungan
Kredit (Prinsip 5C)
• Character: apakah calon debitur bisa dipeercaya dalam menjalani kerjasama dengan bank
• Capacity: menilai kemampuan finansial nasabah dalam membayar kredit ke bank
• Capital: Terkait kondisi aset dan kekayaan yang dimiliki calon debitur
• Collateral: Jaminan yang dapat disita apabila debitur
melakukan wanprestasi/kredit macet • Condition: Kondisi Makro ekonomi dan Mikro ekonomi di suatu
negara/daerah
3.4 Kredit Mikro Perumahan
Definisi
Pemanfaatan
Fitur
salah satu produk dari lembaga jasa keuangan yang mengintegrasikan simpan, pinjam, dan asuransi/penjaminan dalam skala mikro yang dapat dimanfaatkan masyarakat untuk kepentingan rumahnya secara bertahap
Untuk membeli kavling, sertifikasi, pemagaran, membangun rumah, perluasan, merenovasi rumah, dan lainnya sepanjang untuk urusan rumah.
• Maksimum tenor : 5 Tahun • Maksimum Plafon : Rp 50.000.000,- • Didiorong untuk mengakses secara berkelompok
Penyalur
•Bank Rakyat Indonesia (BRI)
•Bank Kesejahteraan Ekonomi (BKE)
•Pegadaian
Rangkuman
Peran pembiayaan dalam
penyediaan perumahan cukup
penting karena keterbatasan
kemampuan keuangan
pemerintah. Pembiayaan
perumahan dapat berperan
untuk menaikkan
pertumbuhan ekonomi,
peningkatan kesejahteraan
keluarga, dan perluasan
produk keuangan.
Berikut adalah
paradigma
pembiayaan
perumahan:
1. Keterjangkauan
(Affordability)
2. Aksesibilitas
(Accesibility)
3. Keberlanjutan
(Sustainability)
1 2
LATIHAN SOAL
Diskusikan,jelaskan paradigma
pembiayaan perumahan:
1. Akses;
2. Keterjangkauan;
3. Keberlanjutan;
dapat menjadi titik awal yang
efektif bagi berkembanganya
sistem pembiayaan
perumahan?
Coba bedakan antara KPR Subsidi
Uang Muka dengan KPL FLPP dan
menurut Saudara jenis KPR yang
mana yang menguntungkan bagi
MBR?
1
2