PENERAPAN PERJANJIAN SEWA BELI DI INDONESIA DAN

TERJADINYA WANPRESTASI SEBAGAI AKIBAT HUKUM

(STUDI PUTUSAN MA NOMOR 44/PDT.G/2014/PN.JKT.SEL)

TESIS

ALDINO HERYANTO

1520922092

UNIVERSITAS PEMBANGUNAN NASIONAL “VETERAN” JAKARTA

FAKULTAS HUKUM

PROGRAM STUDI MAGISTER ILMU HUKUM

2018

PENERAPAN PERJANJIAN SEWA BELI DI INDONESIA DAN

TERJADINYA WANPRESTASI SEBAGAI AKIBAT HUKUM

(STUDI PUTUSAN MA NOMOR 44/PDT.G/2014/PN.JKT.SEL)

TESIS

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar

Magister Hukum

ALDINO HERYANTO

1520922092

UNIVERSITAS PEMBANGUNAN NASIONAL “VETERAN” JAKARTA

FAKULTAS HUKUM

PROGRAM STUDI MAGISTER ILMU HUKUM

2018

ii

iii

iv

v

v

PENERAPAN PERJANJIAN SEWA BELI DI INDONESIA DAN

TERJADINYA WANPRESTASI SEBAGAI AKIBAT HUKUM

(STUDI PUTUSAN MA NOMOR 44/PDT.G/2014/PN.JKT.SEL)

ALDINO HERYANTO

ABSTRAK

Penelitian ini dilakukan untuk mengetahui dan menjelaskan tentang pengaturan

hukum berkaitan dengan perjanjian sewa beli dalam Putusan MA Nomor

44/Pdt.G/2014/PN.JKT.SEL. serta menjelaskan tentang dasar pertimbangan hakim

dalam memutuskan perkara perjanjian sewa beli. Teori yang digunakan adalah teori

kehendak, teori pengiriman, teori pengetahuan dan teori kepercayaan yang menjadi

dasar dari suatu perjanjian. Metode penelitian yang digunakan adalah metode penelitian

hukum yuridis normatif, dengan pendekatan hukum normatif akan dianalisa norma-

norma hukum yang berlaku, yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan dan

juga dalam berbagai putusan pengadilan yang berisi putusan Perbuatan melawan hukum

yang berasal dari perjanjian sewa beli. Hasil penelitian ini dirumuskan bahwa

pengaturan hukum yang berkaitan dengan Perjanjian Sewa Beli/Jual Beli atas

tanah/rumah dalam perkara Putusan Nomor 44/Pdt.G/2014/PN.JKT.SEL. yang

menunjukkan bahwa Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dilakukan pihak Penjual dan

Pembeli di hadapan Notaris dapat berdampak terjadinya perbuatan melawan hukum dan

wanprestasi dimana salah satu pihak yang memiliki niat jahat dapat melakukan

perbuatan melawan hukum agar dapat menguasai tanah/rumah tanpa seijn pemilik yang

sah sebagai pemilik Sertifikat Hak Milik yang dilakukan dengan cara tidak menepati

Perjanjian Pengikatan Jual Beli seperti tidak membayar notaris, pembayaran angsuran,

dan tidak membayar Pajak Bumi dan Bangunan sehingga menimbulkan kerugian bagi

pihak Pemilik tanah/rumah yang sah berdasarkan Sertifikat Hak Milik. Dasar

pertimbangan Hakim dalam memberikan putusan atas perkara Putusan Nomor

44/Pdt.G/2014/PN.JKT.SEL gugatan yang pada pokoknya berdasarkan pada Pasal 123

HIR serta pasal 1792 sampai dengan Pasal 1795 KUHPerdata serta Surat Edaran

Mahkamah Agung RI Nomor 6 Tahun 1994 sehingga Majelis Hakim memutuskan

mengabulkan gugatan Penggugat sebagian dan menyatakan Tergugat telah melakukan

wanprestasi terhadap Akta Perjanjian Pengikatan untuk melakukan Jual Beli Nomor 38

tanggal 30 Mei 2011 yang dibuat dihadapan Hadijah, S.H., Notaris di Jakarta, dan

Tergugat telah melakukan Perbuatan Melawan Hukum sejak tanggal 16 Desember 2011

karena telah menempati tanah/rumah Penggugat secara tidak sah dan tanpa alas hukum,

tidak membayar apapun, merubah bentuk rumah, menyandera Sertifikat Asli

tanah/rumah, menghalang-halangi calon pembeli untuk melihat/membeli rumah

Penggugat sehingga menghukum Tergugat untuk membayar ganti rugi.

Kata kunci : Perjanjian sewa beli

vi

vi

APPLICATION OF BUY HIRE AGREEMENTS IN INDONESIA AND

THE CONSTRUCTION OF LEGAL AS A RESULT OF THE LAW

(STUDY OF DECISION OF MA NUMBER 44 / PDT.G / 2014 /

PN.JKT.SEL)

ALDINO HERYANTO

ABSTRACT

This research is conducted to know and explain about legal arrangement

relating to lease agreement in Supreme Court Decision Number 44 / Pdt.G / 2014 /

PN.JKT.SEL. as well as explaining the basis of judges' consideration in deciding cases

of lease purchase agreement. The theory used is the theory of will, the theory of

delivery, theory of knowledge and the theory of trust that became the basis of a treaty.

The research method used is law juridical normative research method, with normative

legal approach will be analyzed applicable legal norms, contained in the legislation

and also in various court decisions that contains decisions Unlawful acts derived from

the lease agreement. The results of this study formulated that the legal arrangements

relating to the Rental / Sale Purchase Agreement on land / house in the case of

Decision Number 44 / Pdt.G / 2014 / PN.JKT.SEL. indicating that the Sale and

Purchase Agreement entered into by the Seller and the Purchaser in the presence of a

Notary may affect the occurrence of unlawful acts and breaches in which any of the

malicious parties may commit unlawful acts in order to control the land without the

owner's legal owner The Certificate of Property is done by failing to keep the Sale and

Sale Bond Agreement, such as not paying the notary, installment payment, and not

paying the Land and Building Tax, causing harm to the Legal Landowner based on the

Certificate of Property. Judge consideration in giving decision on the case of Decision

Number 44 / Pdt.G / 2014 / PN.JKT.SEL lawsuit which basically based on Article 123

HIR and article 1792 up to Article 1795 Civil Code and Circular Letter of Supreme

Court Number 6 Year 1994 so that the Panel of Judges has decided to grant the

Plaintiff's claim in part and claim the Defendant has made a breach of the Deed of

Binding Agreement to conduct Sale and Purchase Number 38 dated May 30, 2011

made before Hadijah, SH, Notary in Jakarta, and Defendant has committed a Counter-

Terror Act since December 16 2011 for having illegally occupied the land / house of

the Plaintiff and without legal basis, paying nothing, changing the house form, holding

the Original Land / Household Certificate, preventing the prospective buyer from

seeing / buying the Plaintiff's house so as to punish the Defendant to pay compensation

vii

KATA PENGANTAR

Dengan berkat Tuhan Yang Maha Esa, akhirnya penulis berhasil

menyelesaikan tesis dalam bentuk laporan hasil penelitian sebagai salah satu syarat

memperoleh gelar magister di bidang ilmu hukum.

Penulis berkeyakinan bahwa tesis yang berjudul “Penerapan Perjanjian

Sewa Beli Di Indonesia dan Terjadinya Wanprestasi Sebagai Akibat Hukum (Studi

Putusan MA No. 44/Pdt.G/2014/PN.Jkt.Sel)” ini tidak akan selesai dengan baik

tanpa adanya dorongan dan bantuan dari pihak lain. Karena itu penulis

menghaturkan terima kasih dan penghargaan yang setingg-tingginya kepada para

pihak yang telah membantu dalam penyusunan tesis ini. Khususnya pada

kesempatan ini, izinkan penulis menyampaikan terima kasih kepada yang

terhormat :

1. Yth. Rektor UPN Veteran Jakarta, Prof. Dr. IR. Eddy Siradj, M.Sc, Eng.

2. Yth. Wakil Rektor I, Prof. Dr. Moeljadi, SE.,SU.,M.Sc

3. Yth. Wakil Rektor II, Dr. Erna Hernawati, Ak, CPMA, CA

4. Yth. Wakil Rektor III, Dr. Ir. Halim Mahfud, M.Sc

5. Yth. Dekan Fakultas Hukum, Ibu Dwi Desi Yayi Tarina, SH.,MH

6. Yth. Ketua Program Magister Hukum, Ibu Dr. Erni Agustina, SH.,Sp.N

7. Yth. Bapak Dr. Arisman, SH.,MH, selaku Pembimbing I.

8. Yth. Dr. Dra. Hj. Laily Washliaty, SH.,M.Hum, selaku Pembimbing II

Akhirnya penulis berharap semoga tesis ini dapat memberikan manfaat bagi

yang membacanya, dan apabila terdapat kesalahan atau kekeliruan dalam

pengetikan dan kurangnya materi kajian, penulis membuka pintu bagi kritik dan

saran yang dapat membangun keilmuan penulis.

Jakarta, 18 Januari 2018

Penulis,

Aldino Heryanto

viii

DAFTAR ISI

HALAMAN SAMPUL ----------------------------------------------------------------------- i

PERNYATAAN ORISINALITAS --------------------------------------------------------- ii

PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI --------------------------------------- iii

LEMBAR PENGESAHAN ------------------------------------------------------------------ iv

ABSTRAK -------------------------------------------------------------------------------------- v

ABSTRACT ------------------------------------------------------------------------------------ vi

KATA PENGANTAR ------------------------------------------------------------------------ vii

DAFTAR ISI ----------------------------------------------------------------------------------- viii

BAB I : PENDAHULUAN ---------------------------------------------------------- 1

I.1. Latar Belakang Masalah -------------------------------------------------------------- 1

I.2. Rumusan Masalah --------------------------------------------------------------------- 7

I.3. Tujuan Penelitian ---------------------------------------------------------------------- 7

I.4. Manfaat Penelitian --------------------------------------------------------------------- 7

I.5. Kerangka Teoritis ---------------------------------------------------------------------- 8

I.6. Kerangka Konseptual ------------------------------------------------------------------ 23

1.7 Metode Penelitian ---------------------------------------------------------------------- 24

1.7 Sistematika Penulisan ----------------------------------------------------------------- 25

BAB II : TINJAUAN PUSTAKA -------------------------------------------------- 27

II.1 Tinjauan Umum Tentang Perjanjian Sewa Menyewa ---------------------------- 27

II.2 Tinjauan Mengenai Perbuatan Melawan Hukum---------------------------------- 48

II.3 Subjek Perbuatan Melawan Hukum ------------------------------------------------- 57

II.4 Unsur-Unsur Gugatan Perbuatan Melawan Hukum ------------------------------ 59

II.5 Perbedaan Antara Wanprestasi dengan Perbuatan Melawan Hukum ---------- 61

II.6 Tinjauan Tentang Jual Beli ----------------------------------------------------------- 63

II.7 Tinjauan Tentang Akta ---------------------------------------------------------------- 67

BAB III : METODE PENELITIAN ------------------------------------------------ 70

III.1 Jenis Penelitian ------------------------------------------------------------------------- 70

III.2 Pendekatan Masalah ------------------------------------------------------------------- 70

III.3 Spesifikasi Penelitian ----------------------------------------------------------------- 71

III.4 Sumber Data --------------------------------------------------------------------------- 71

III.5 Metode Pengumpulan dan Penyajian Data ----------------------------------------- 72

III.6 Metode Analisa Data ------------------------------------------------------------------ 72

BAB IV : HASIL ANALISIS DAN PEMBAHASAN --------------------------- 73

IV.1 Kasus Posisi ---------------------------------------------------------------------------- 73

IV.2 Pembahasan ---------------------------------------------------------------------------- 107

ix

BAB V : PENUTUP ------------------------------------------------------------------- 111

V.1 Kesimpulan ---------------------------------------------------------------------------- 111

V.2 Saran ---------------------------------------------------------------------------- 112

DAFTAR PUSTAKA

RIWAYAT HIDUP