1

PELAKSANAAN EKSEKUSI OBJEK JAMINAN HAK TANGGUNGAN

MELALUI PENJUALAN DI BAWAH TANGAN

(Studi pada PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk

Kantor Cabang Tanjung Karang)

(Skripsi)

Oleh

APRILIA PARADITA

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS LAMPUNG

BANDAR LAMPUNG

2018

ABSTRAK

PELAKSANAAN EKSEKUSI OBJEK JAMINAN HAK TANGGUNGAN

MELALUI PENJUALAN DI BAWAH TANGAN

( Studi pada PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk

Kantor Cabang Tanjung Karang)

Oleh :

Aprilia Paradita

Menurut Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan, kredit

adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu,

berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan

pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah

jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga. Dalam membuat perjanjian

kredit, bank pada umumnya tidak akan memberikan kredit begitu saja tanpa

memperhatikan jaminan yang diberikan oleh debitur. Dalam praktek yang terjadi,

jaminan yang paling sering digunakan adalah jaminan kebendaan yang salah

satunya adalah Hak Tanggungan. Penjualan obyek hak tanggungan dapat

dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh

harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Permasalahan dalam penelitian

ini adalah bagaimana prosedur eksekusi objek jaminan hak tanggungan melalui

penjualan di bawah tangan pada PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor

Cabang Tanjung Karang serta apa saja permasalahan hukum yang dihadapi dalam

prosedur eksekusi objek jaminan hak tanggungan melalui penjualan di bawah

tangan pada PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Tanjung

Karang.

Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah penelitian empiris,

dengan tipe penelitian deskriptif. Pendekatan masalah yang digunakan yaitu

pendekatan yuridis empiris. Sumber dan jenis data yang digunakan adalah jenis

data primer, data sekunder, serta bahan hukum tersier yang bersumber dari hasil

wawancara dan peraturan terkait serta bahan hukum terkait lainnya.

Hasil penelitian ini yaitu, prosedur eksekusi melalui penjualan di bawah tangan

pada Bank BRI Kantor Cabang Tanjung Karang, diawali dengan pemberitahuan

keterlambatan pembayaran terhadap debitur yang bersangkutan, dilanjutkan

dengan pemberian Surat Peringatan (SP) pertama, kedua, lalu ketiga secara

berturut-turut dan apabila debitur masih belum menunjukan itikad baik setelah

adanya pemberitahuan mengenai keterlambatan pembayaran, maka selanjutnya

Aprilia Paradita

dilaksanakan eksekusi terhadap objek jaminan hak tanggungan melalui penjualan

di bawah tangan dengan syarat terdapat kesepakatan antara debitur dan pihak

Bank BRI Kantor Cabang Tanjung Karang serta dilaksanakan dalam rangka

memperoleh harga tertinggi sehingga menguntungkan semua pihak. Permasalahan

hukum yang dihadapi adalah permasalahan harga jual beli, debitur yang tidak

beritikad baik mencari pembeli, pengumuman yang tidak terpublikasi dengan baik

serta, perihal pengosongan.

Kata Kunci : Jaminan, Hak Tanggungan, Eksekusi

PELAKSANAAN EKSEKUSI OBJEK JAMINAN HAK TANGGUNGAN

MELALUI PENJUALAN DI BAWAH TANGAN

( Studi pada PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk

Kantor Cabang Tanjung Karang)

Oleh:

Aprilia Paradita

Skripsi

Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Mencapai Gelar

SARJANA HUKUM

pada

Bagian Hukum Keperdataan

Fakultas Hukum Universitas Lampung

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS LAMPUNG

BANDAR LAMPUNG

2018

RIWAYAT HIDUP

Aprilia Paradita dilahirkan di Bengkulu, pada 22 April

1996, yang merupakan anak tunggal dari pasangan Ibu

Rahmawati Yunan dan Bapak Faisal.

Penulis menyelesaikan pendidikan Taman Kanak-Kanak di TK Bhayangkari Kota

Bengkulu pada tahun 2002, Sekolah Dasar di SD Negeri 8 Kota Bengkulu pada

tahun 2008, Sekolah Menengah Pertama di SMP Negeri 2 Kota Bengkulu pada

tahun 2011, dan Sekolah Menengah Atas di SMA Negeri 5 Kota Bengkulu pada

tahun 2014.

Penulis terdaftar sebagai mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Lampung pada

tahun 2014. Kemudian pada tahun 2017 periode Januari penulis melaksanakan

Praktek Kuliah Kerja Nyata selama 40 hari kerja di Desa Surabaya Baru,

Kecamatan Bandar Surabaya, Kabupaten Lampung Tengah. Selama menjadi

mahasiswa penulis aktif pada beberapa organisasi kemahasiswaan, seperti pernah

menjadi anggota bagian Dana Usaha di HIMA PERDATA (Himpunan Mahasiswa

Hukum Perdata).

MOTO

Dan jika kamu menghitung-hitung nikmat Allah, niscaya kamu tak dapat

menentukan jumlahnya. Sesungguhnya Allah benar-benar Maha Pengampung

Lagi Maha Penyayang.

- QS. An-Nahl Ayat 18

Life is like riding a bicycle. to keep your balance, you must keep moving.

- Albert Einstein

PERSEMBAHAN

Dengan segala puji syukur atas kehadirat Allah SWT atas rahmat

Hidayah-Nya dan dengan segala kerendahan hati,

Kupersembahkan Karya Kecilku ini kepada :

Kedua Orang Tua Tercinta,

Ibu Rahmawati Yunan dan Bapak Faisal,

Yang senantiasa berdoa, berkorban, dan mendukung apapun yang

aku jalani, terima kasih untuk semua kasih sayang dan cinta luar

biasa sehingga aku bisa menjadi seseorang yang kuat dan konsisten

kepada masa depan.

Almamater tercinta Universitas Lampung

Fakultas Hukum, khususnya bagian Hukum Perdata

SANWACANA

Alhamdulillahirabbil’alamiin. Segala puji syukur hanyalah untuk Allah SWT,

Tuhan seluruh alam yang telah memberikan rahmat, taufik dan hidayah-Nya

sehingga Penulis dapat menyelesaikan skripsi ini yang berjudul:

“PELAKSANAAN EKSEKUSI OBJEK JAMINAN HAK TANGGUNGAN

MELALUI PENJUALAN DI BAWAH TANGAN ( Studi pada PT Bank

Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Tanjung Karang)”, sebagai

salah satu syarat guna memperoleh gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum

Universitas Lampung.

Dalam penyelesaian skripsi ini tidak terlepas dari partisipasi, bantuan, dan

bimbingan dari berbagai pihak, baik secara langsung maupun tidak langsung.

Maka dalam kesempatan ini penulis ingin menyampaikan ucapan terima kasih

yang sedalam-dalamnya kepada:

1. Bapak Alm. Armen Yasir, S.H., M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Lampung.

2. Bapak Dr. Sunaryo, S.H., M.Hum., selaku Ketua Bagian Hukum Perdata

Fakultas Hukum Universitas Lampung.

3. Bapak Dwi Pujo Prayitno, S.H., M.H., selaku Pembimbing I yang selalu

meluangkan waktu, memberi masukan, kritik, dan saran yang membantu

penulis hingga terselesaikannya skripsi ini.

4. Bapak Depri Liber Sonata, S.H., M.H., selaku pembimbing II yang telah

mencurahkan segenap pemikirannya, memberikan bimbingan baik kritik

maupun saran dan meluangkan waktunya sehingga proses penyelesaian

skripsi ini dapat berjalan dengan baik.

5. Bapak Dr. Muhammad Fakih, S.H., M.S., selaku Pembahas I yang telah

banyak memberikan kritik, koreksi, dan masukan yang membangun dalam

penyelesaian skripsi ini.

6. Ibu Yulia Kusuma Wardani, S.H., L.LM., selaku Pembahas II yang telah

memberikan masukan-masukan yang bermanfaat, saran serta pengarahan

dalam penulisan skripsi ini.

7. Bapak Dr. Eddy Rifai, S.H., M.H., selaku Pembimbing Akademik Penulis.

8. Seluruh Dosen Fakultas Hukum Universitas Lampung yang telah

memberikan ilmu dan pengetahuan kepada penulis yang kelak akan sangat

berguna bagi penulis, serta seluruh staff dan karyawan Fakultas Hukum

Universitas Lampung.

9. Kedua orang tuaku, Bapak Faisal dan Ibu Rahmawati Yunan yang sangat

kucintai, kusayangi dan kuhormati, terima kasih atas doa, dukungan, motivasi

serta perjuangan luar biasa yang selama ini diberikan demi kesuksesan dan

keberhasilan anaknya. Semoga kelak aku akan terus membanggakan kalian.

10. Keluarga besar Hj. M. Yunan yang selalu mendoakan dan mendukung

penulis.

11. Sahabat-sahabat terbaik yang telah banyak membantu, Chantika Dyah Putri

Wulandari, Adelina Indica Ramadhani, Andry Satria Putra, Ema Wara

Mardhatila, Bintan Lauda, Tri Citra Aprilianti, Vetty Marcelina, Teti Putri,

Peggy Merdeka Putri.

12. Sahabat-sahabat seperjuangan, Annisa Adelia Yusufin, Vania Berlinda, Tyas

Kurnia Apsari, Devara Denita, Hanifah Pury Larasati, Audra Ananda Fairina,

Audy Aminda, Deria Yanita, Aulia Martha Dinanda, Fildzah Addina Silmi,

Melista Aulia N, Sintha Utami F, Andrea Ayu Strelya.

13. Muhammad Andrian Patria Shaleh Rizal S.H., yang senantiasa selalu

memberikan bantuan, memberikan motivasi, serta nasihat yang membangun

kepada penulis dalam menyelesaikan skripsi ini.

14. Teman-teman KKN selama 40 hari di Kampung Surabaya Baru, Beringin

Jaya, dan Sidodadi terima kasih atas cerita yang tidak bisa dilupakan.

15. Almamater tercinta, Fakultas Hukum Universitas Lampung.

16. Serta semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang telah

memberikan bantuan, doa serta dorongan dalam penyusunan skripsi ini.

Semoga Allah SWT senantiasa memberikan kemuliaan dan Barokah, dunia dan

akhirat khususnya bagi sumber mata air ilmuku, serta dilipat gandakan atas segala

kebaikannya yang telah diberikan kepada penulis dan semoga skripsi ini

bermanfaat bagi yang membacanya, khususnya bagi penulis dalam

mengembangkan dan mengamalkan ilmu pengetahuan.

Bandar Lampung, Agustus 2018

Penulis

Aprilia Paradita

DAFTAR ISI

Halaman

ABSTRAK ........................................................................................................ i

JUDUL DALAM ............................................................................................. ii

HALAMAN PERSETUJUAN ...................................................................... iii

HALAMAN PENGESAHAN ....................................................................... iv

RIWAYAT HIDUP ........................................................................................ v

PERSEMBAHAN .......................................................................................... vi

MOTO .......................................................................................................... vii

SANWACANA ............................................................................................. viii

DAFTAR ISI ................................................................................................... ix

I. PENDAHULUAN

A. Latar Belakang ................................................................................... 1

B. Rumusan Masalah .............................................................................. 6

C. Ruang Lingkup Penelitian.................................................................. 7

D. Tujuan Penelitian ............................................................................... 7

E. Kegunaan Penelitian .......................................................................... 7

II. TINJAUAN PUSTAKA

A. TinjauanUmum tentangKredit dan Perjanjian Kredit ........................ 9

1. Dasar hukum dan PengertianKredit ............................................ 9

2. Fungsi Kredit .............................................................................. 10

3. Jenis-jenis Kredit ........................................................................ 10

4. Golongan Kualitas Kredit ........................................................... 13

5. Pengertian Perjanjian Kredit ....................................................... 15

6. Dasar Pengaturan Perjanjian Kredit ............................................ 17

7. Jenis Perjanjian Kredit ................................................................ 17

8. Isi Perjanjian Kredit .................................................................... 19

9. Perjanjian Kredit Bank ................................................................ 20

B. Tinjauan Umum tentang Hukum Jaminan ......................................... 21

1. Pengertian Hukum jaminan .......................................................... 21

2. Sumber Pengaturan Hukum Jaminan ........................................... 23

C. Tinjauan Umum tentang Jaminan Kredit ........................................... 24

1. Pengertian Jaminan ...................................................................... 24

2. Syarat dan Kegunaan Jaminan ..................................................... 25

3. Jenis-jenis Jaminan ...................................................................... 26

4. Sifat Perjanjian Jaminan .............................................................. 27

D. Tinjauan Umum tentang Hak Tanggungan ........................................ 28

1. Dasar Hukum dan Pengertian Hak Tanggungan ......................... 28

2. Ciri-ciri Hak Tanggungan ........................................................... 30

3. Objek Hak Tanggungan .............................................................. 34

4. Subjek Hak Tanggungan ............................................................. 35

5. Eksekusi Hak Tanggungan ......................................................... 36

6. Dasar Hukum Eksekusi Hak Tanggungan .................................. 38

E. KerangkaPemikiran............................................................................ 39

III. METODE PENELITIAN

A. Jenis Penelitian................................................................................... 42

B. Tipe Penelitian ................................................................................... 42

C. Pendekatan Masalah........................................................................... 42

D. Data dan Sumber Data ....................................................................... 43

E. Metode Pengumpulan Data dan Pengolahan Data ............................. 44

F. Analisis Data ...................................................................................... 45

IV. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Prosedur dan Syarat Eksekusi Objek Jaminan Hak Tanggungan

melalui Penjualan di Bawah Tangan pada PT Bank Rakyat Indonesia

(Persero) Tbk Kantor Cabang Tanjung Karang ................................. 46

B. Permasalahan yang dihadapi dalam pelaksanaan prosedur eksekusi objek

jaminan hak tanggungan melalui penjualan di bawah tangan pada PT

Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor

Cabang Tanjung Karang .................................................................... 65

V. PENUTUP

A. Kesimpulan ........................................................................................ 74

DAFTAR PUSTAKA

1

I. PENDAHULUAN

A.Latar Belakang

Seiring berkembangnya zaman kebutuhan hidup manusia semakin meningkat,

sehingga terjadi pula peningkatan terhadap besaran dana yang diperlukan untuk

memenuhi kebutuhan-kebutuhan tersebut. Berdasarkan hal tersebut, kebutuhan

masyarakat akan kredit pun semakin meningkat dikarenakan kredit merupakan

salah satu sumber pendanaan yang efisien bagi masyarakat.

Bank dalam kegiatan usahanya menghimpun dana masyarakat dan kemudian

menyalurkan dana-dana tersebut dalam bentuk kredit. Seperti yang tercantum

dalam Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan

Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan disebutkan bahwa :

“Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk

simpanan, dan menyalurkan kepada masyarakat dalam ragka meningkatkan taraf

hidup rakyat banyak”.

PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Tanjung Karang sebagai

salah satu Bank Umum Pemerintah terbesar di Indonesia, salah satu kegiatannya

adalah menghimpun dana dari masyarakat yang kemudian disalurkan kembali

kepada masyarakat dalam bentuk kredit. PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk

Kantor Cabang Tanjung Karang bertempat di Jalan Raden Intan No. 51 Tanjung

Karang Kota Bandar Lampung.

2

Menurut Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan, kredit

adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu,

berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan

pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah

jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.

Dengan demikian, hubungan hukum antara pihak-pihak yang terlibat dalam

kegiatan pinjam meminjam uang dimulai pada saat terjadinya kesepakatan antara

para pihak yang kemudian dituangkan ke dalam suatu perjanjian kredit dan

ditanda tangani oleh para pihak yang dalam hal ini yaitu bank selaku kreditur dan

nasabah selaku debitur. Suatu perjanjian kredit terdiri dari perjanjian pokok, yaitu

perjanjian utang piutang dan perjanjian tambahan yang berupa perjanjian

pemberian jaminan oleh pihak debitur.

Dibentuknya suatu perjanjian tambahan berupa perjanjian pemberian jaminan oleh

pihak debitur dikarenakan kredit yang diberikan oleh pihak kreditur kepada pihak

debitur tentunya tidak serta merta hanya berlandaskan pada kepercayaan saja.

Seringkali pihak bank selaku kreditur mengalami kendala dalam memperoleh

kembali pelunasan utangnya yang diakibatkan oleh kredit yang bermasalah atau

kredit macet yang dialami oleh pihak nasabah selaku debitur yang mengakibatkan

terjadinya wanprestasi. Bank selaku kreditur perlu mengkaji lebih lanjut terhadap

permohonan kredit yang diajukan oleh nasabah, salah satunya dengan

menggunakan prinsip 5C, yaitu :

a. Character (Kepribadian)

b. Capacity (Kemampuan)

c. Capital (Modal)

3

d. Collateral (Agunan)

e. Condition of Economy (Kondisi Ekonomi)1

Di antara kelima prinsip yang telah disebutkan di atas, salah satu prinsip yang

paling penting untuk diperhatikan yaitu collateral. Collateral (Agunan) adalah

berupa barang-barang yang diserahkan oleh pihak debitur kepada bank selaku

kreditur sebagai jaminan terhadap pembayaran atas kredit yang diterimanya

dikarenakan dalam membuat perjanjian kredit, bank pada umumnya tidak akan

memberikan kredit begitu saja tanpa memperhatikan jaminan yang diberikan oleh

debitur.2 Collateral termasuk ke dalam jaminan kebendaan. Jaminan kebendaan

itu sendiri dapat digolongkan menjadi beberapa macam, yaitu diantaranya :3

1) Gadai, yang diatur di dalam Bab 20 Buku II KUH Perdata;

2) Hak Tanggungan, sebagaimana yang diatur di dalam UU Nomor 4 Tahun

1996;

3) Jaminan Fidusia, sebagaimana yang diatur dalam UU Nomor 42 Tahun

1999.

Dalam praktek yang terjadi, jaminan kebendaan yang paling sering digunakan

adalah Hak Tanggungan. Hak tanggungan lebih diminati untuk dijadikan sebagai

objek jaminan dalam pemberian fasilitas kredit dikarenakan pada umumnya hak

tanggungan mudah untuk dijual serta harganya terus meningkat apabila suatu hari

terjadi wanprestasi oleh pihak debitur yang mengharuskan objek jaminan hak

tanggungan tersebut harus dilakukan eksekusi. Pada dasarnya, hak tanggungan

1Munir Fuady, Hukum Perkreditan Kontemporer Cetakan Ke-2 Edisi Revisi, (Bandung :

Citra Aditya Bakti, 2002), hlm. 21-22.

2Ibid, hlm. 43

3H. Salim, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, (Jakarta : PT. Raja Grafindo

Persada, 2004), hlm. 24-25.

4

dibebankan atas tanah, namun dalam kenyataannya di atas tanah yang

bersangkutan seringkali terdapat benda berupa bangunan, tanaman maupun hasil

karya lain yang secara tetap merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut.

Benda-benda tersebut dalam praktek juga diterima sebagai jaminan kredit

bersama-sama dengan tanah yang bersangkutan sebagaimana yang telah

dinyatakan dalam Pasal 4 ayat (4) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang

Hak Tanggungan :

”Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan,

tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu

kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas

tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian

Hak Tanggungan yang bersangkutan”.

Dalam hal debitur cidera janji (wanprestasi), tanah (hak atas tanah) yang dibebani

hak tanggungan ini berhak dijual oleh pemegang hak tanggungan tanpa

persetujuan dari pemberi hak tanggungan dan pemberi hak tanggungan tidak dapat

menyatakan keberatan atas penjualan tersebut sebagaimana yang telah dinyatakan

dalam Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan, apabila debitur cidera janji,

pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak

Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil

pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.4

Dijelaskan pula bahwa dengan adanya kesepakatan antara pemberi dan pemegang

Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah

tangan, jika dengan cara tersebut dapat diperoleh harga tertinggi yang

menguntungkan semua pihak, demikian ditentukan oleh Pasal 20 Ayat (2) UUHT

4Ibid

5

yang berbunyi, atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan,

penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika

dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan

semua pihak.5

Berdasarkan penjelasan Pasal 20 ayat (2) UUHT tersebut, dapat diketahui bahwa

bank tidak mungkin melakukan penjualan di bawah tangan terhadap objek Hak

Tanggungan atau agunan kredit apabila debitur tidak menyetujuinya. Apabila

kredit sudah tergolong ke dalam kredit macet, dan agar bank tidak mengalami

kesulitan di kemudian hari setelah kredit diberikan, bank mensyaratkan agar di

dalam perjanjian kredit diperjanjikan bahwa bank diberi kewenangan untuk dapat

menjual sendiri agunan tersebut secara di bawah tangan atau meminta kepada

debitor untuk memberikan surat kuasa khusus yang memberikan kekuasaan

kepada bank untuk dapat menjual sendiri agunan tersebut secara di bawah

tangan.6

Dalam perihal penyelesaian kredit bermasalah atau kredit macet pada PT Bank

Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Cabang Tanjung Karang atas objek jaminan hak

tanggungannya, sebagian besar menggunakan eksekusi di bawah tangan. Hal

tersebut akan lebih memudahkan pihak kreditur dan debitur karena apabila

dilaksanakan melalui pelelangan umum atau melalui gugatan ke pengadilan akan

memakan biaya yang jauh lebih besar dan waktu yang lebih lama, serta potensi

5Ibid

6Remy Sjahdeini, Hak Tanggungan : Asas-asas, Ketentuan-ketentuan Pokok dan Masalah

yangdihadapi Oleh Perbankan suatu Kajian Mengenai UUHT, (Bandung : Alumni, 1999),

hlm. 166.

6

untuk mendapatkan harga jual yang tinggi sangat sedikit karena penjualan tersebut

dilakukan secara sepihak oleh pihak bank selaku kreditur.

Ketentuan dalam Pasal 20 ayat (2) UUHT yang memberikan kemungkinan untuk

menyimpang dari prinsip eksekusi objek Hak Tanggungan melalui pelelangan

umum, dimana pelaksanaannya dapat dilakukan melalui penjualan secara di

bawah tangan menjadi alasan ketertarikan penulis. Penulis melakukan penelitian

ini pada PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Tanjung

Karang Kota Bandar Lampung karena cara penyelesaian kredit bermasalah atau

kredit macet yang digunakan sebagian besar menggunakan penjualan di bawah

tangan.

Berdasarkan uraian tersebut di atas, maka penulis ingin meneliti lebih lanjut

mengenai pelaksanaan eksekusi objek jaminan Hak Tanggungan melalui

penjualan di bawah tangan yang selanjutnya dituangkan dalam bentuk skripsi

yang berjudul “Pelaksanaan Eksekusi Objek Jaminan Hak Tanggungan

melalui Penjualan di Bawah Tangan (studi pada PT Bank Rakyat Indonesia

(Persero) Tbk Kantor Cabang Tanjung Karang)”.

B. Rumusan Masalah

1. Bagaimana prosedur eksekusi objek jaminan hak tanggungan melalui

penjualan di bawah tangan pada PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk

Kantor Cabang Tanjung Karang?

7

2. Apa saja permasalahan hukum yang dihadapi dalam prosedur eksekusi objek

jaminan hak tanggungan melalui penjualan di bawah tangan pada PT Bank

Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Tanjung Karang?

C. Ruang Lingkup Penelitian

Penelitian ini termasuk dalam ruang lingkup bidang ilmu hukum perdata ekonomi,

khususnya bidang hukum jaminan. Lingkup materi dalam penelitian ini adalah

sebagai berikut:

1. Prosedur eksekusi objek jaminan hak tanggungan melalui penjualan di bawah

tangan;

2. permasalahan hukum yang dihadapi dari eksekusi objek jaminan hak

tanggungan melalui penjualan di bawah tangan.

D. Tujuan Penelitian

Berkaitan dengan perumusan masalah yang telah dikemukakan di atas, maka

tujuan yang ingin dicapai dalam penelitian skripsi ini adalah untuk menganalisis:

1. mengetahui dan memahami prosedur eksekusi objek jaminan hak tanggungan

melalui penjualan di bawah tangan pada PT Bank Rakyat Indonesia (Persero)

Tbk Kantor Cabang Tanjung Karang;

2. mengetahui permasalahan hukum yang dihadapi dalam prosedur eksekusi

objek jaminan hak tanggungan melalui penjualan di bawah tangan pada PT

Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor Cabang Tanjung Karang.

E. Kegunaan Penelitian

Adapun kegunaan yang diharapkan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:

8

1. Kegunaan Teoritis

Secara teoritis, penelitian ini diharapkan dapat memberikan masukan bagi ilmu

pengetahuan, khususnya dalam hukum jaminan yang berfokus pada aspek

eksekusi aset jaminan Hak Tanggungan melalui penjualan di bawah tangan, yang

meliputi bagaimana proses eksekusi secara di bawah tangan dengan berbagai

syarat-syarat dan ketentuannya.

2. Kegunaan Praktis

Secara praktis, penelitian ini ditujukan kepada :

a. bagi pihak Bank, diharapkan dapat dijadikan masukan dalam upaya

mengatasi hambatan-hambatan yang terjadi dalam penyelesaian kredit

antara pihak bank dan nasabah dengan tujuan untuk tidak merugikan pihak

manapun;

b. bagi Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) dapat

memberikan sumbangan pemikiran dalam upaya perlindungan hokum

terhadap hak-hak pembeli (konsumen) dalam pelaksanaan eksekusi baik

melalui lelang maupun secara di bawah tangan atas eksekusi asset jaminan

Hak Tanggungan.

9

II. TINJAUAN PUSTAKA

A. Tinjauan Umum tentang Kredit dan Perjanjian Kredit

1. Dasar hukum dan pengertian kredit

Secara etimologis kata kredit berasal dari bahasa latin “credere” yang berarti

kepercayaan. Jadi, yang menjadi dasar dari pemberian kredit adalah kepercayaan.

Pengertian kredit menurut Pasal (1) Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998

tentang Perubahan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan :

“Kredit adalah penyediaan uang/tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu,

berdasarkan persetujuan kesepakatan pinjam meminjam antara bank dengan pihak

yang lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah

jangka waktu tertentu dengan jumlah bunga, imbalan pembagian hasil

keuntungan”

Berdasarkan pada pengertian di atas, unsur-unsur kredit adalah sebagai berikut :

a. kepercayaan, keyakinan pemberi kredit bahwa kredit yang diberikannya akan

diterima kembali dalam jangka waktu tertentu di kemudian hari;

b. adanya waktu antara pemberian kredit dengan pengembalian kredit tersebut;

c. adanya prestasi tertentu, dalam hal ini adalah uang;

d. adanya risiko yang mungkin timbul dalam jangka waktu tertentu;

e. adanya suatu jaminan untuk menutup kemungkinan terjadinya wanprestasi.

10

2. Fungsi Kredit

Kredit dapat dikatakan telah mencapai fungsinya apabila secara sosial ekonomis

baik bagi debitor, kreditor maupun masyarakat membawa pengaruh yang lebih

baik, seperti peningkatan kesejahteraan masyarakat, kenaikan jumlah pajak negara

dan peningkatan ekonomi negara yang bersifat mikro maupun makro.

Dari manfaat nyata dan manfaat yang diharapkan, maka saat ini dalam kehidupan

perekonomian dan perdagangan, kredit mempunyai fungsi sebagai berikut :

a. meningkatkan daya guna uang;

b. meningkatkan peredaran dan lalu lintas uang;

c. meningkatkan daya guna dan peredaran;

d. salah satu alat stabilitas ekonomi;

e. meningkatkan pemertaan pendapatan;

f. meningkatkan hubungan internasional.

3. Jenis-Jenis Kredit

H. Budi Untung membagi jenis kredit menjadi beberapa kriteria, yaitu :

1) Berdasarkan lembaga pemberi-penerima kredit :

a) Kredit perbankan, yaitu kredit yang diberikan oleh bank

pemerintah atau bank swasta kepada dunia usaha guna membiayai

sebagian kebutuhan permodalan, dan atau kredit dari bank kepada

individu untuk membiayai pembelian kebutuhan berupa barang

maupun jasa;

b) Kredit likuiditas, yaitu kredit yang diberikan oleh Bank Sentral

kepada bank-bank yang beroperasi di Indonesia, yang selanjutnya

digunakan sebagai dana untuk membiayai kegiatan perkreditannya.

11

Kredit ini dilaksanakan oleh Bank Indonesia dalam rangka

melaksanakan tugasnya yaitu memajukan urusan perkreditan dan

sekaligus bertindak sebagai pengawas atas urusan kredit tersebut.

Dengan demikian Bank Indonesia mempunyai wewenang untuk

menetapkan batas-batas kuantitatif dan kualitatif di bidang

perkreditan bagi perbankan yang ada;

c) Kredit langsung, yaitu kredit yang diberikan oleh Bank Indonesia

kepada lembaga pemerintah, atau semi pemerintah. Misalnya

Bank Indonesia memberikan kredit langsung kepada bulog dalam

rangka program pelaksanaan pangan, atau pemberian kredit

langsung kepada Pertamina, atau pihak ketiga lainnya.8

2) Berdasarkan tujuan penggunaannya :

a) Kredit konsumtif, yaitu kredit yang diberikan oleh bank

pemerintah atau bank swasta kepada perseorangan untuk

membiayai keperluan konsumsi sehari-hari;

b) Kredit produktif, baik kredit investasi maupun kredit eksploitasi.

Kredit investasi adalah kredit yang ditujukan untuk pembiayaan

modal tetap, yaitu peralatan produksi, gedung, dan mesin-mesin,

atau untuk membiayai rehabilitasi dan ekspansi serta memiliki

jangka waktu mulai 5 (lima) tahun atau lebih;

c) Perpaduan antara kredit konsumtif dan kredit produktif (semi

konsumtif dan produktif)

8H. Budi Untung, Kredit Perbankan di Indonesia, (Yogyakarta : Penerbit Andi, 2000),

hlm. 4.

12

3) Berdasarkan kelengkapan dokumen perdagangan :

a) Kredit ekspor, yaitu semua bentuk kredit sebagai sumber

pembiayaan bagi usaha ekspor. Bisa dalam bentuk kredit langsung

maupun tidak langsung, seperti pembiayaan kredit modal kerja

jangka pendek maupun kredit investasi untuk jenis industri yang

berorientasi ekspor;

b) Kredit impor

4) Berdasarkan besar-kecilnya aktivitas perputaran usaha :

a) Kredit kecil, yaitu kredit yang diberikan kepada pengusaha yang

digolongkan sebagai pengusaha kecil;

b) Kredit menengah, yaitu kredit yang diberikan kepada pengusaha

yang asetnya lebih besar daripada pengusaha kecil;

c) Kredit besar.

5) Berdasarkan jangka waktu :

a) Kredit jangka pendek (Short Term Loan), yaitu kredit yang

berjangka waktu maksimum 1 (satu) tahun. Bentuknya dapat

berupa kredit rekening koran, kredit penjualan, kredit pembeli, dan

kredit wesel;

b) Kredit jangka menengah (medium term loan), yaitu kredit

berjangka waktu antara 1 (satu) tahun sampai 3 (tiga) tahun;

c) Kredit jangka panjang, yaitu kredit yang berjangka waktu lebih

dari 3 (tiga) tahun. Kredit jangka panjang ini pada umumnya

adalah kredit investasi yang bertujuan untuk menambah modal

13

perusahaan dalam rangka rehabilitasi, ekspansi (perluasan), dan

pendirian proyek baru.

6) Berdasarkan jaminan

a) Kredit tanpa jaminan, atau kredit blangko (unsecured loan);

b) Kredit dengan jaminan (secured loan), dimana untuk kredit yang

diberikan pihak kreditur mendapat jaminan bahwa debitur dapat

melunasi hutangnya. Di dalam memberikan kredit, bank

menanggung resiko sehingga dalam pelaksanaannya bank harus

memperhatikan asas-asas perkreditan yang sehat. Untuk

mengurangi resiko tersebut diperlukan suatu jaminan. Adapun

bentuk jaminannya dapat berupa jaminan kebendaan maupun

jaminan perorangan.9

4. Golongan Kualitas Kredit

Kredit dalam kegiatan perbankan merupakan kegiatan usaha yang paling utama,

karena penghasilan terbesar dari suatu usaha bank berasal dari pendapatan usaha

kredit, yaitu berupa bunga dan provisi. Namun, di sisi lain penyaluran dana dalam

bentuk kredit kepada nasabah terdapat resiko tidak kembalinya dana atau kredit

yang disalurkan tersebut. Berdasarkan ketentuan PBI No. 7/2/PBI/2005 berserta

perubahannya tersebut dapat diketahui adanya lima golongan kualitas kredit yang

berlaku bagi kredit yang diberikan oleh Bank Umum, yaitu :10

9Ibid, hlm. 8

10

M. Bahsan, Hukum Jaminan dan Jaminan Kredit Perbankan Indonesia, (Jakarta : PT.

Rajagrafindo Persada, 2010), hlm.1.

14

1. Lancar;

a. kredit tidak terdapat tunggakan;

b. setiap tanggal jatuh tempo angsuran, debitur dapat membayar

pinjaman pokok dan bunga; dan

c. memiliki mutasi rekening yang aktif.

2. Dalam Perhatian Khusus;

a. terdapat tunggakan angsuran pokok dan/atau bunga yang belum

melampaui 90 hari; atau

b. mutasi rekening relatif rendah; atau

c. jarang terjadi pelanggaran terhadap kontrak yang diperjanjikan.

3. Kurang Lancar;

a. terdapat tunggakan angsuran pokok dan/atau bunga yang telah

melampaui 90 hari hingga 180 hari; atau

b. frekuensi mutasi rekening relatif rendah; atau

c. terjadi pelanggaran terhadap kontrak yang diperjanjikan lebih dari

90 hari; atau

d. terdapat indikasi masalah keuangan yang dihadapi debitur; atau

dokumen yang lemah.

4. Diragukan; atau

a. terdapat tunggakan angsuran pokok dan/atau bunga yang telah

melampaui 180 hari hingga 270 hari; atau

b. terjadi kapitalisasi bunga; atau

c. dokumentasi hukum yang lemah, baik untuk perjanjian kredit

maupun pengikatan jaminan.

15

5. Macet.

a. terdapat tunggakan angsuran pokok dan/atau bunga yang telah

melampaui 270 hari; atau

b. kerugian operasional ditutup dengan pinjaman baru; atau dari segi

hukum maupun kondisi pasar, jaminan tidak dapat dicairkan pada

nilai wajar.

5. Pengertian perjanjian kredit

Setiap kredit yang telah disetujui dan disepakati antara pihak kreditur dan debitur

maka wajib dituangkan dalam perjanjian kredit (akad kredit) secara tertulis.

Dalam praktek perbankan bentuk dan format dari perjanjian kredit diserahkan

sepenuhnya kepada bank yang bersangkutan namun demikian ada hal-hal yang

tetap harus dipedomani yaitu bahwa perjanjian tersebut rumusannya tidak boleh

kabur atau tidak jelas, selain itu juga perjanjian tersebut sekurang-kurangnya

harus memperhatikan keabsahan dan persyaratan secara hukum, sekaligus juga

harus memuat secara jelas mengenai jumlah besarnya kredit, jangka waktu, tata

cara pembayaran kembali kredit serta persyaratan lainnya yang lazim dalam

perjanjian kredit. Hal-hal yang menjadi perhatian tersebut perlu guna mencegah

adanya kebatalan dari perjanjian yang dibuat (invalidity), sehingga dengan

demikian pada saat dilakukannya perbuatan hukum (perjanjian) tersebut jangan

sampai melanggar suatu ketentuan peraturan perundang-undangan. Sehingga

dengan demikian pejabat bank harus dapat memastikan bahwa seluruh aspek

16

yuridis yang berkaitan dengan perjanjian kredit telah diselesaikan dan telah

memberikan perlindungan yang memadai bagi bank.11

Perjanjian kredit adalah perjanjian pokok (prinsipil) yang bersifat riil. Sebagai

perjanjian prinsipil, maka perjanjian jaminan adalah assesor-nya. Ada dan

berakhirnya perjanjian jaminan bergantung pada perjanjian pokok. Arti riil ialah

bahwa terjadinya perjanjian kredit ditentukan oleh penyerahan uang oleh bank

kepada nasabah debitor.12

Menurut Ch. Gatot Wardoyo dalam tulisannya berjudul “Sekitar Klausula-

klausula Perjanjian Kredit Bank”, bahwa perjanjian kredit mempunyai beberapa

fungsi, diantaranya :

a) perjanjian kredit berfungsi sebagai perjanjian pokok, artinya perjanjian

kredit merupakan sesuatu yang menentukan batal atau tidak batalnya

perjanjian lain yang mengikutinya, misalnya perjanjian pengikatan

jaminan;

b) perjanjian kredit berfungsi sebagai alat bukti mengenai batasan-batasan

hak dan kewajiban di antara debitor dan kreditor;

perjanjian kredit berfungsi sebagai alat untuk melakukan monitoring

kredit.13

11 Muhammad Djumhana, Hukum Perbankan di Indonesia, (Bandung : PT. Citra Aditya

Bakti, 2003), hlm. 385.

12

Hermansyah, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, (Jakarta : Kencana, 2011),

hlm. 71.

13

Rachmadi Usman, Aspek-aspek Hukum Perbankan di Indonesia, (Jakarta : PT.

Gramedia Pustaka Utama, 2001), hlm. 264-265.

17

6. Dasar Hukum Peraturan Perjanjian Kredit

Ruang lingkup pengaturan tentang perjanjian kredit ialah sebagai berikut :

1) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Bab XIII, mengenai perjanjian

pinjam-meminjam uang;

2) Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-

Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, meliputi :

a) Pasal 1 angka 11 tentang Pengertian Kredit;

b) Perjanjian anjak-piutang, yaitu perjanjian pembiayaan dalam

bentuk pembelian dan atau pengalihan serta pengurusan piutang

atau tagihan-tagihan jangka pendek suatu perusahaan dari transaksi

perdagangan dalam atau luar negeri;

c) Perjanjian kartu kredit, yaitu perjanjian dagang dengan

mempergunakan kartu kredit yang kemudian diperhitungkan untuk

melakukan pembayaran melalui penerbit kartu kredit;

d) Perjanjian sewa guna usaha, yaitu perjanjian sewa menyewa

barang yang berakhir dengan opsi untuk meneruskan perjanjian itu

atau melakukan jual beli;

e) Perjanjian sewa beli, yaitu perjanjian yang pembayarannya

dilakukan secara angsuran dan hak milik atas barang itu beralih

kepada pembeli setelah angsurannya lunas dibayar.

7. Jenis Perjanjian Kredit

Menurut H. Budi Untung, secara yuridis terdapat 2 (dua) jenis perjanjian atau

pengikatan kredit yang digunakan oleh bank dalam memberikan kreditnya, yaitu :

18

1) Perjanjian kredit di bawah tangan atau akta di bawah tangan, yaitu

perjanjian pemberian kredit oleh bank kepada nasabahnya yang dibuat

hanya di antara mereka (kreditur dan debitur) tanpa notaris. Lazimnya

dalam penandatanganan akta perjanjian kredit, saksi turut serta

membubuhkan tandatangannya karena saksi merupakan salah satu alat

pembuktian dalam perkara perdata;

2) Perjanjian kredit notariil (autentik), yaitu perjanjian pemberian kredit oleh

bank kepada nasabahnya yang hanya dibuat oleh atau dihadapan notaris.

Dari pengertian perjanjian kredit notariil tersebut, dapat ditemukan

beberapa hal, antara lain :

a) Yang berwenang membuat akta otentik adalah notaris, terkecuali

wewenang tersebut diserahkan kepada pejabat lain atau orang lain;

b) Akta otentik dibedakan dalam yang dibuat “oleh” dan yang dibuat

“di hadapan” pejabat umum;

c) Isi dari akta otentik adalah :

a. semua “perbuatan: yang oleh undang-undang diwajibkan

dibuat dalam akta otentik;

b. semua “perjanjian” dan “penguasaan” yang dikehendaki

oleh mereka yang berkepentingan.

d) Akta otentik memberikan kepastian mengenai penanggalan

daripada aktanya yang berarti bahwa ia berkewajiban menyebut

dalam akta yang bersangkutan, tahun, bulan, dan tanggal pada

waktu akta tersebut dibuat.

19

Mengenai akta perjanjian kredit notariil atau autentik ini, terdapat

beberapa hal yang perlu diketahui, yaitu :

1) Kekuatan Pembuktian, terdapat 3 (tiga) macam, yaitu :

a) Pertama, membuktikan antara para pihak bahwa mereka

sudah menerangkan apa yang tertulis di dalam akta;

b) Kedua, membuktikan antara para pihak bahwa peristiwa

yang disebutkan dalam akta sungguh-sungguh terjadi;

c) Ketiga, membuktikan tidak hanya antara para pihak tetapi

pihak ketiga juga telah menghadap di muka pegawai umum

(notaris) dan menerangkan apa yang ditulis dalam akta

tersebut.14

8. Isi Perjanjian Kredit

Pada dasarnya suatu perjanjian kredit atau pengakuan hutang harus berisikan :

a) Pasal yang mengatur tentang jumlah kredit;

b) Pasal yang mengatur tentang jangka waktu kredit;

c) Pasal yang mengatur bunga kredit, denda, dan biaya-biaya lainnya yang

timbul dari pemberian kredit;

d) Pasal yang mengatur tentang syarat-syarat penarikan atau pencairan kredit;

e) Pasal yang mengatur penggunaan kredit;

f) Pasal yang mengatur cara pengembalian kredit;

g) Pasal yang mengatur tentang jaminan kredit;

h) Pasal yang mengatur kelalaian debitur atau wanprestasi

i) Pasal yang mengatur hal-hal yang harus dilakukan debitur;

14

H. Budi Untung, Op.Cit, hlm. 33.

20

j) Pasal yang mengatur pembatasan terhadap tindakan;

k) Pasal yang mengatur tentang asuransi barang jaminan;

l) Pasal yang mengatur pernyataan dari jaminan;

m) Pasal yang mengatur perselisihan dan penyelesaian sengketa;

n) Pasal yang mengatur keadaan memaksa;

o) Pasal yang mengatur pemberitahuan dan komunikasi;

p) Pasal yang mengatur perubahan dan pengalihan.15

9. Perjanjian Kredit Bank

Dilihat dari bentuknya, perjanjian kredit perbankan pada umumnya menggunakan

bentuk perjanjian baku (standard contract). Berkaitan dengan itu, memang dalam

praktiknya bentuk perjanjiannya telah disediakan oleh pihak bank sebagai kreditor

sedangkan debitor hanya mempelajari dan memahaminya dengan baik. Pihak

debitor hanya dalam posisi menerima atau menolak tanpa ada kemungkinan untuk

melakukan negosiasi atau tawar-menawar.16

Susunan sebuah perjanjian kredit

bank pada umumnya meliputi :17

a) Judul

Dalam dunia perbankan masih belum terdapat kesepakatan tentang judul

atau penamaan perjanjian kredit bank ini. Ada yang menamakan dengan

perjanjian kredit, surat pengakuan utang, persetujuan pinjam uang, dan

lain-lain.

15

Harun Badriyah, Penyelesaian Sengketa Kredit Bermasalah, ( Yogyakarta : Pustaka

Yustisia, 2010), hlm. 50-51.

16

Ibid, hlm. 72.

17

Ibid, hlm. 267-268.

21

b) Komparisi

Sebelum memasuki substantif perjanjian kredit bank, terlebih dahulu

diawali dengan kalimat komparisi yang berisikan identitas, dasar hukum,

dan kedudukan para pihak yang akan mengadakan perjanjian kredit bank.

c) Substantif

Sebuah perjanjian kredit bank berisikan klausula-klausula yang merupakan

ketentuan dan syarat-syarat pemberian kredit, minimal harus memuat

maksimum kredit, bunga dan denda, jangka waktu kredit, cara pembayaran

kembali kredit, agunan kredit, dan pilihan hukum.

B. Tinjauan Umum tentang Hukum Jaminan

1. Pengertian Hukum Jaminan

Istilah hukum jaminan merupakan terjemahan dari istilah security of law,

zekerheidsstelling, atau zekerheidscrechten. Menurut J. Satrio, hukum jaminan

diartikan sebagai peraturan hukum yang mengatur tentang jaminan-jaminan

piutang seorang kreditur terhadap seorang debitur.18

Salim HS dalam bukunya juga mengartikan hukum jaminan sebagai keseluruhan

kaidah-kaidah hukum yang mengatur hubungan hukum antara pemberi dan

penerima jaminan dalam kaitannya dengan pembebanan jaminan untuk

mendapatkan fasilitas kredit.19

Berdasarkan kedua definisi mengenai hukum jaminan tersebut, maka unsur-unsur

yang terkandung dalam pengertian hukum jaminan adalah :

18

J. Satrio. Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan Cetakan ke-5, (Bandung : PT.

Citra Aditya Bakti, 2007), hlm. 3. 19

H. Salim HS, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, (Jakarta : PT. Raja

Grafindo Persada, 2005), hlm. 6.

22

1) Adanya kaidah hukum;

Kaidah hukum dalam bidang jaminan dapat dibedakan menjadi 2 (dua)

macam yaitu, kaidah hukum jaminan tertulis berupa peraturan perundang-

undangan, traktat, dan yurisprudensi serta kaidah hukum jaminan tidak

tertulis berupa kaidah hukum yang tumbuh, hidup, dan berkembang dalam

masyarakat.

2) Adanya pemberi dan penerima jaminan;

Pemberi jaminan adalah orang-orang atau badan hukum yang

menyerahkan barang jaminan kepada penerima jaminan. Yang bertindak

sebagai pemberi jaminan adalah orang atau badan hukum yang

membutuhkan fasilitas kredit dan lazim disebut sebagai debitur.

Sedangkan penerima jaminan adalah orang atau badan hukum yang

menerima barang jaminan dari pemberi jaminan dan yang bertindak

sebagai penerima jaminan ini adalah orang atau badan hukum atau

biasanya disebut sebagai kreditur.

3) Adanya jaminan;

Pada dasarnya, jaminan yang diserahkan kepada kreditur adalah jaminan

materiil dan imateriil. Jaminan materiil merupakan jaminan yang berupa

hak-hak kebendaan, seperti jaminan atas benda bergerak dan benda tidak

bergerak. Jaminan imateriil merupakan jaminan perorangan.

4) Adanya fasilitas kredit;

Pembebanan jaminan yang dilakukan oleh pemberi jaminan bertujuan

untuk mendapatkan fasilitas kredit dari bank atau lembaga keuangan non

bank. Pemberian kredit merupakan pemberian uang berdasarkan

23

kepercayaan, dalam arti bank atau lembaga keuangan non bank percaya

bahwa debitur sanggup untuk mengembalikan pokok pinjaman dan

bunganya.20

2. Sumber Pengaturan Hukum Jaminan

1) Di dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata)

a) Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tentang Kebendaan

1. Bab XIX tentang Piutang-Piutang yang Diistimewakan (Pasal 1131

sampai Pasal 1149)

2. Bab XX tentang Gadai (Pasal 1150 sampai dengan Pasal 1160);

3. Bab XXI tentang Hipotik (Pasal 1162 sampai dengan Pasal 1232).

b) Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tentang Perikatan

1. Perikatan Tanggung-Menanggung (Tanggung-Renteng) dalam

Pasal 1278 sampai dengan Pasal 1295 Kitab Undang-Undang

Hukum Perdata;

2. Perjanjian Garansi sebagaimana diatur dalam Pasal 1316 Kitab

Undang-Undang Hukum Perdata.

2) Di luar Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata)

a) Kitab Undang-Undang Hukum Dagang (KUHD)

Ketentuan dalam pasal-pasal Kitab Undang-Undang Hukum Dagang yang

berkaitan dengan hukum jaminan, dalam hal pembebanan hipotek atas

kapal laut;

20

Rachmadi Usman, Hukum Jaminan Keperdataan, (Jakarta : Sinar Grafika, 2008),

hlm. 2.

24

b) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas

Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah;

c) Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia;

d) Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2011 tentang Perubahan Atas Undang-

Undang Nomor 9 Tahun 2006 tentang Sistem Resi Gudang.21

C. Tinjauan Umum Tentang Jaminan Kredit

1. Pengertian Jaminan

Istilah jaminan merupakan terjemahan dari istilah zekerheid atau cautie yaitu

kemampuan debitur untuk memenuhi atau melunasi perutangannya kepada

kreditur, yang dilakukan dengan cara menahan benda tertentu yang bernilai

ekonomis sebagai tanggungan atas pinjaman atau utang yang diterima debitur

terhadap krediturnya.22

Menurut Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas

Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, disebutkan dalam

Pasal 1 angka 23 bahwa agunan adalah jaminan tambahan yang diserahkan

nasabah debitur kepada bank dalam rangka pemberian fasilitas kredit atau

pembiayaan berdasarkan prinsip syariah. Senada dengan hal tersebut, Mariam

Darus Badrulzaman merumuskan pengertian jaminan sebagai suatu tanggungan

yang diberikan oleh seorang debitur dan/atau pihak ketiga kepada kreditur untuk

menjamin kewajibannya dalam suatu perikatan.23

21

H. Salim HS, Op.Cit, hlm. 8. 22

Rachmadi Usman, Op.Cit, hlm. 66. 23

Ibid, hlm. 69.

25

2. Syarat dan Kegunaan Jaminan

A. Syarat-syarat benda jaminan

Pada prinsipnya tidak semua benda jaminan dapat dijaminkan pada

lembaga perbankan atau lembaga keuangan non bank, namun benda yang

dijaminkan adalah benda-benda yang memenuhi syarat-syarat tertentu.

Menurut Rachmadi Usman, syarat-syarat benda jaminan yang baik

adalah :

1) Dapat secara mudah membantu perolehan kredit itu oleh pihak

yang memerlukannya;

2) Tidak melemahkan potensi (kekuatan) debitur untuk melakukan

atau meneruskan usahanya;

3) Memberikan kepastian kepada kreditur, dalam arti bahwa barang

jaminan setiap waktu tersedia untuk dieksekusi, bila perlu dapat

mudah diuangkan untuk melunasi hutang debitur.24

B. Kegunaan benda jaminan

1) Memberikan hak dan kekuasaan kepada kreditur untuk mendapat

pelunasan dari agunan apabila debitur melakukan cidera janji, yaitu

untuk membayar kembali utangnya pada waktu yang telah

ditetapkan dalam perjanjian;

2) Menjamin agar debitur berperan serta dalam transaksi untuk

membiayai usahanya, sehingga kemungkinan untuk meninggalkan

usaha atau proyeknya dengan merugikan diri sendiri atau

24

Ibid, hlm. 70.

26

perusahaannya dapat dicegah atau sekurang-kurangnya

kemungkinan untuk berbuat demikian dapat diperkecil;

3) Memberikan dorongan kepada debitur untuk memenuhi janjinya,

khususnya mengenai pembayaran kembali sesuai dengan syarat-

syarat yang telah disetujui agar pihak debitur dan/atau pihak ketiga

yang ikut menjamin tidak kehilangan kekayaan yang telah

dijaminkan.25

3. Jenis-Jenis Jaminan

Jaminan dapat dibedakan menjadi 2 (dua) macam, yaitu :

1) Hak jaminan yang bersifat kebendaan (materiil)

Jaminan kebendaan memberikan hak mendahulu di atas benda-benda tertentu

dan mempunyai sifat melekat dan mengikuti benda-benda yang bersangkutan.

Hak jaminan kebendaan adalah hak yang memberikan kepada seorang kreditur

kedudukan yang lebih baik, karena :

a. Kreditur didahulukan dan dimudahkan dalam mengambil pelunasan

atas tagihannya, atas hasil penjualan benda tertentu atau sekelompok

benda tertentu milik debitur;

b. Ada benda tertentu milik debitur yang dipegang oleh kreditur atau

terikat kepada hak kreditur, yang berharga bagi debitur dan dapat

memberikan suatu tekanan psikologis terhadap debitur untuk

memenuhi kewajibannya dengan baik terhadap kreditur. Dalam hal

ini, tekanan psikologis kepada debitur diharapkan dapat memberikan

25

Ibid, hlm. 71.

27

dorongan bagi debitur untuk melunasi utang-utangnya karena benda

yang digunakan sebagai jaminan merupakan barang yang berharga.

Jaminan kebendaan dapat berupa jaminan kebendaan bergerak dan jaminan

kebendaan tidak bergerak. Untuk benda bergerak, dapat dibebankan dengan

lembaga hak jaminan gadai dan fidusia sebagai jaminan utang, sementara

untuk benda tidak bergerak dapat dibebankan dengan hipotek dan hak

tanggungan sebagai jaminan utang.

2) Hak Jaminan Perorangan

Jaminan imateriil atau perorangan adalah hak yang memberikan kepada

kreditur suatu kedudukan yang lebih baik, karena adanya lebih dari seorang

debitur yang dapat ditagih. Adanya lebih dari seorang debitur bisa terjadi

karena adanya tanggung menanggung atau karena adanya pihak ketiga.26

Adapun jaminan perseorangan ini dapat berupa penjaminan utang (personal

guarantee), jaminan perusahaan (corporate guarantee), perikatan tanggung

menanggung, dan garansi bank (bank guarantee).

4. Sifat Perjanjian Jaminan

Menurut H. Salim HS, bahwa pada dasarnya perjanjian kebendaan dapat

dibedakan menjadi 2 (dua) macam, yaitu :

1) Perjanjian pokok, yaitu perjanjian untuk mendapatkan fasilitas kredit dari

lembaga perbankan atau lembaga keuangan non bank. Contoh perjanjian

pokok ialah perjanjian kredit bank;

26

J. Satrio, Op.Cit, hlm. 13.

28

2) Perjanjian Accesoir (Tambahan), yaitu perjanjian yang bersifat tambahan

dan dikaitkan dengan perjanjian pokok. Contohnya adalah perjanjian

gadai, hak tanggungan, dan fidusia.27

Menurut Rachmadi Usman, sifat accesoir dari hak jaminan tersebut

menimbulkan beberapa akibat hukum tertentu yaitu :

a. Ada dan hapusnya perjanjian jaminan itu tergantung dan

ditentukan oleh perjanjian pendahuluannya;

b. Bila perjanjian pendahuluannya batal, maka dengan sendirinya

perjanjian jaminan sebagai perjanjian tambahannya juga batal;

c. Bila perjanjian pendahuluannya beralih atau dialihkan, maka

perjanjian jaminannya juga dialihkan atau beralih;

d. Bila perjanjian pendahuluannya berakhir atau hapus, maka

perjanjian jaminannya juga hapus atau berakhir dengan

sendirinya.28

D. Tinjauan Umum mengenai Hak Tanggungan

1. Dasar Hukum dan Pengertian Hak Tanggungan

Istilah Hak Tanggungan diambil dari istilah lembaga jaminan di dalam hukum

adat. Di dalam hukum Adat, istilah Hak Tanggungan dikenal di daerah Jawa

Barat, juga di beberapa daerah di Jawa Tengah atau Jawa Timur dan dikenal juga

dengan istilah jonggolan atau ajeran yang merupakan lembaga jaminan dalam

hukum adat yang obyeknya biasanya tanah atau rumah.29

27

H. Salim HS, Op.Cit, hlm. 29. 28

Rachmadi Usman, Op.Cit, hlm. 86.

29

Ibid, hlm. 329.

29

Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia, tanggungan diartikan sebagai barang yang

dijadikan jaminan. Sedangkan jaminan itu sendiri artinya tanggungan atas

pinjaman yang diterima. Menurut Prof. Budi Harsono, mengartikan hak

tanggungan adalah penguasaan hak atas tanah, berisi kewenangan bagi kreditur

untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dijadikan agunan. Tetapi bukan untuk

dikuasai secara fisik dan digunakan, melainkan untuk menjualnya jika debitur

cidera janji dan mengambil dari hasilnya seluruhnya atau sebagian sebagai

pembayaran lunas hutang debitur kepadanya.30

Secara yuridis ketentuan dalam Pasal 1 angka (1) UUHT memberikan perumusan

pengertian Hak Tanggungan sebagai berikut:

“Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah,

yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan

pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5

Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak

berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk

pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada

kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain”.

Kemudian Angka (4) Penjelasan Umum atas UUHT antara lain menyebutkan

bahwa:

“Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu,

yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap

kreditor lain. Dalam arti, bahwa jika debitor cidera janji, kreditor pemegang Hak

Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan

jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan

dengan hak mendahului daripada kreditor-kreditor lain.”

Unsur-unsur yang tercantum dalam pengertian hak tanggungan disajikan berikut

ini :31

30Salim HS, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, (Jakarta : Rajawali Pers,

2012), hlm. 97.

31

Ibid, hlm. 96.

30

1) hak jaminan yang dibebankan hak atas tanah;

2) hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan

satu kesatuan dengan tanah itu;

3) untuk pelunasan hutang tertentu;

4) memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu

terhadap kreditur-kreditur lainnya.

Dengan lahirnya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan

diharapkan akan memberikan suatu kepastian hukum tentang perikatan jaminan

dengan tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut sebagai

jaminan yang pengaturannya selama ini menggunakan ketentuan-ketentuan

Hipotek dalam KUH Perdata.

2. Ciri-ciri Hak Tanggungan

Hak tanggungan mempunyai empat macam ciri seperti yang dikehendaki oleh

Undang-Undang. Keempat ciri tersebut adalah :32

1) Memberi kedudukan yang diutamakan kepada pemegangnya;

Mengenai ciri yang pertama ini, yaitu hak tanggungan memberi

kedudukan yang diutamakan kepada pemegangnya, merupakan ciri yang

tidak berbeda dengan jaminan-jaminan tanah sebelumnya yaitu hipotek/

credietverband. Pemegang hak tanggungan mempunyai kedudukan yang

lebih tinggi dari kreditur-kreditur lainnya (kreditur konkurent). Sebagai

kreditur preferent pemegang hak tanggungan berhak untuk didahulukan

32Gatot Supramono, Perbankan dan Masalah Kredit : Suatu Tinjauan di Bidang Yuridis.

(Jakarta: Rhineka Cipta, 2009), hlm. 116.

31

pembayaran piutangnya dari hasil penjualan barang yang dibebani hak

tanggungan.

Walaupun sebagai kreditor preferent, akan tetapi sebelum kreditor ini

menerima pembayaran, maka hasil pelelangan objek hak tanggungan

terlebih dahulu dipergunakan untuk membayar utang piutang yang

diistimewakan seperti biaya lelang, pajak, dan uang miskin yang

merupakan sebuah kewajiban (Pasal 1139 KUH Perdata).

Apabila dari hasil pembayaran utang debitur tersebut masih ada sisanya

maka sisa tersebut merupakan hak dari kreditur-kreditur lain yang tidak

sebagai pemegang hak tanggungan. Pembayarannya kepada masing-

masing kreditur dengan asas keseimbangan atau sesuai perbandingan

besar kecilnya piutang.

2) Bersifat zakelijk recht;

Ciri yang kedua ini menunjukkan bahwa hak tanggungan mempunyai

sifat zakelijk recht. Dengan hak tanggungan pemegangnya dapat

mempertahankan hak tersebut terhadap tanah yang telah dibebaninya.

Meskipun tanah yang dibebani hak tanggungan dipindahtangankan oleh

pemiliknya kepada orang lain, namun pemindahan hak milik atas tanah

tidak menghapuskan hak tanggungan. Tanah tersebut tetap dibebani hak

tanggungan. Pemegang hak tanggungan tetap dapat menuntut haknya

untuk melelang objek hak tanggungan yang telah berpindah tangan

kepada orang lain apabila debitur wanprestasi.

32

3) Memenuhi asas spesialitas dan publisitas;

Hak tanggungan memenuhi asas spesialitas dan publisitas. Mengenai asas

spesialitas ialah tanah yang menjadi objek hak tanggungan khusus

dipergunakan untuk kepentingan pelunasan utang debitur apabila tidak

memenuhi janjinya.

Sedangkan asas publisitas hak tanggungan, bahwa dalam proses

pembebanan hak tanggungan dengan cara mendaftarkan ke kantor

pertanahan karena dengan pendaftaran itu baru melahirkan hak

tanggungan. Pembebanan hak tanggungan dicatat di dalam buku tanah

dan pemegang hak tanggungan diberi sertifikat hak tanggungan.

Masyarakat atau umum dapat mengetahui adanya hak tanggungan dengan

cara menghubungi kantor pertanahan atau melihat buku tanah di dalam

sertifikat tanah yang bersangkutan.

Adanya hak tanggungan ini dapat mengikat pihak ketiga, jika debitur

pemberi hak tanggungan sebelum membayar lunas utangnya menjual

tanah yang dibebani hak tanggungan kepada pihak ketiga. Pengikatan

tanah dengan hak tanggungan akan memberikan kepastian hukum kepada

pihak-pihak yang berkepentingan.

Siapakah yang dimaksud dengan pihak yang berkepentingan? Mereka

adalah kreditur pemegang hak tanggungan kedua, ketiga atau kreditur

lainnya. Para kreditur ini juga mempunyai kepentingan dari objek hak

tanggungan tersebut. Para pihak yang berkepentingan itu memperoleh

kepastian hukum akan pembayaran utangnya sesuai dengan tingkat

kedudukan masing-masing.

33

4) Mudah dan pasti eksekusinya.

Ciri hak tanggungan keempat adalah mudah dan pasti pelaksanaan

esksekusinya. Berhubung menyangkut pelaksanaan eksekusi, berarti

pihak debitur telah melakukan wanprestasi atas utangnya. Pelaksanaan

eksekusi hak tanggungan dikatakan mudah, dikarenakan dalan UUHT

memberi kemungkinan eksekusinya dapat dilaksanakan di bawah tangan.

Hal ini ditegaskan di dalam Pasal 20 Ayat (2) UUHT yang menyebutkan,

bahwa:

“Atas kesepakatan pemberi dan pemegang hak tanggungan, penjualan

objek hak tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan, jika yang

demikian itu akan diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua

pihak.”

Ketentuan tersebut telah memberi kesempatan kepada para pihak untuk

melaksanakan eksekusi sendiri terhadap objek hak tanggungan tanpa

melalui pelelangan. Sedangkan kepastian pelaksanaan eksekusi hak

tanggungan tercermin pada ketentuan Pasal 20 Ayat (3) UUHT bahwa

eksekusi hanya dapat dilakukan lewat satu bulan pemberitahuan dan

pengumuman melalui surat kabar kepada pihak-pihak yang

berkepentingan.

3. Objek Hak Tanggungan

Di dalam KUH Perdata dan ketentuan mengenai Credietverband dalam Staatsblad

1908-542 sebagaimana telah diubah dengan Staatsblad 1937-190, telah diatur

tentang objek hipotek dan credietverband. Objek hipotek dan credietverband

meliputi :33

33Salim HS, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia. Op.Cit., hlm. 105-106.

34

1) Hak Milik

Hak milik adalah hak untuk menikmati kegunaan sesuatu kebendaan

dengan leluasa, dan untuk berbuat bebas terhadap kebendaan itu dengan

kedaulatan sepenuhnya, asal tidak bertentangan dengan undang-undang,

ketertiban umum, dan tidak menganggu hak orang lain (Pasal 570 KUH

Perdata). Lain halnya dengan rumusan yang tercantum dalam Pasal 20

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok

Agraria, dimana di dalam rumusannya itu hanya mengenai benda tidak

bergerak, khususnya atas tanah. Pasal 20 Undang-Undang Nomor 5

Tahun 1960 berbunyi :34

”Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat

dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan yang tercantum

dalam Pasal 6 UUPA”

2) Hak Guna Usaha

Pengertian hak guna usaha dapat kita baca dalam Pasal 720 KUH Perdata

dan Pasal 18 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960. Pasal 720 KUH

Perdata berbunyi:

“Hak guna usaha adalah suatu hak kebendaan untuk menikmati

sepenuhnya akan kegunaan suatu barang tak bergerak milik orang lain,

dengan kewajiban untuk membayar upeti tahunan kepada si pemilik

sebagai pengakuan akan kepemilikannya, baik berupa uang, baik berupa

hasil atau pendapatan.” 35

Dalam Pasal 18 UU Nomor 5 Tahun 1960 disebutkan pengertian hak guna

usaha. Hak guna usaha adalah:

34Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960.

35

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

35

“Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara,

dalam jangka waktu tersebut dalam Pasal 29, guna perusahaan pertanian,

perikanan atau peternakan.”

3) Hak Guna Bangunan

Pengertian hak guna bangunan diatur dalam Pasal 19 UUPA. Hak Guna

Bangunan merupakan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-

bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu

paling lama 30 tahun.

4. Subjek hak tanggungan

Dalam perjanjian pemberian hak tanggungan, ada perjanjian antara 2 pihak :36

1) Pemberi Hak Tanggungan

Yang dimaksud dengan pemberi hak tanggungan adalah pemilik hak atas

tanah yang dijaminkan, yang dengan sepakatnya dibebani dengan hak

tanggungan sampai sejumlah uang tertentu untuk menjamin suatu

perikatan atau hutang.

2) Pemegang Hak Tanggungan

Dalam Pasal 9 UUHT disebutkan bahwa yang dapat bertindak sebagai

pemegang hak tanggungan adalah orang-perseorangan dan/atau badan

hukum yang berkedudukan sebagai kreditur.

5. Eksekusi Hak Tanggungan

Adapun yang disebut dengan eksekusi hak tanggungan adalah jika debitor cidera

janji maka obyek hak tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata

36J. Satrio, Hukum Jaminan, Hak Jaminan, Kebendaan, Hak Tanggungan, (Bandung :

PT. Citra Aditya Bakti, 2002), hlm. 245.

36

cara yang ditentukan dalam peraturan perundang‐undangan yang berlaku dan

pemegang hak tanggungan berhak mengambil seluruh atau sebagian dari hasilnya

untuk pelunasan piutangnya, dengan hak mendahului daripada kreditor‐kreditor

yang lain.37

Menurut Undang-Undang Hak Tanggungan, dalam Pasal 20 ayat (1) huruf a dan b

UUHT, pelaksanaan eksekusi terhadap benda jaminan hak tanggungan dapat

dilakukan dengan 3 (tiga) cara, yaitu :38

1. Tittle Eksekutorial

Bahwa pembentuk undang-undang hak tanggungan juga menciptakan

pengecualian penyelesaian hutang tidak semata-mata melalui gugatan

tetapi dapat memanfaatkan sertifikat Hak Tanggungan sebagai dasar

hukum untuk melakukan eksekusi. Hal ini ditentukan dalam Pasal 14

UUHT bahwa:

“Setifikat Hak Tanggungan yang memuat irah-irah dengan kata-kata,

Demi keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa mempunyai

kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan Pengadilan yang telah

mempunyai kekuatan hukum yang tetap dan berlaku sebagai pengganti

grosse akta hipotik sepanjang mengenai hak atas tanah”.

Herowaty Poesoko mengatakan bahwa untuk eksekusi dengan

menggunakan tittle eksekutorial didasarkan atas grosse acte sertifikat hak

tanggungan dan grosse acte pengakuan hutang. Kedua grosse acte ini

memang mempunyai hak eksekutorial, maka dalam hal ini pelaksanaan

penjualan jaminan debitur tunduk pada hukum acara perdata, sebagaimana

37Purwahid Patrik & Kashadi, Hukum Jaminan Edisi Revisi dengan UUHT, (Semarang :

Fakultas Hukum Universitas Diponegoro, 2008), hlm. 83.

38

Ginati Ayuningtyas. Tinjauan Yuridis Eksekusi Hak

Tanggungan Melalui Penjualan di Bawah Tangan Sebagai Alternatif Penyelesaian Kredit Macet

di PD. BPR Bank Klaten, (Surakarta : Jurnal Repertorium Universitas Sebelas Maret. 2017) Vol.

IV. hlm. 31-32.

37

diatur dalam Pasal 224 HIR atau Pasal 258 RBg prosedur pelaksanaannya

39atau eksekusinya tunduk dan patuh sebagaimana suatu putusan

pengadilan, yang harus dilaksanakan atas perintah Ketua Pengadilan

Negeri.

2. Parate Eksekusi

Mariam Darus Badrulzaman, dalam Sutarno mengatakan bahwa, Parate

Eksekusi merupakan eksekusi terhadap objek hak tanggungan yang tidak

memerlukan fiat eksekusi dari Ketua Pengadilan, tetapi dapat dilakukan

langsung oleh Kantor Lelang Negara karena parate eksekusi artinya

menjalankan sendiri atau mengambil sendiri apa yang menjadi haknya

tanpa perantara Hakim.

3. Penjualan di Bawah Tangan

Menurut penjelasan Pasal 20 ayat (2) dan (3) UUHT, bahwa pada

prinsipnya adalah adanya kesepakatan antara pemberi dan pemegang hak

tanggungan bahwa penjualan di bawah tangan objek hak tanggungan akan

memperoleh harga tertinggi yang akan menguntungkan semua pihak.

Penjualan di bawah tangan hanya dapat dilakukan setelah lewat 1 (satu)

bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemegang hak tanggungan

kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-

sedikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar pada daerah yang

bersangkutan serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.

39Herowati Poesoko dalam Ginati Ayuningtyas. Tinjauan Yuridis Eksekusi Hak

Tanggungan Melalui Penjualan di Bawah Tangan Sebagai Alternatif Penyelesaian Kredit Macet

di PD. BPR Bank Klaten, (Surakarta : Jurnal Repertorium Universitas Sebelas Maret. 2017) Vol.

IV. hlm. 31

38

Berdasarkan penjelasan diatas, dengan adanya kesepakatan antara pemberi dan

pemegang hak tanggungan, penjualan objek hak tanggungan dapat dilaksanakan

di bawah tangan, jika dengan cara itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang

menguntungkan semua pihak. Demikian ditentukan oleh Pasal 20 ayat (2)

UUHT. Karena penjualan dibawah tangan dari objek hak tanggungan hanya dapat

dilaksanakan bila ada kesepakatan antara pemberi dan pemegang hak tanggungan,

bank tidak mungkin melakukan penjualan dibawah tangan terhadap objek hak

tanggungan atau agunan kredit itu apabila debitur tidak menyetujuinya.40

6. Dasar Hukum Eksekusi Hak Tanggungan

Dalam pasal 20 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan

telah diatur bahwa jika debitur wanprestasi, maka :41

1) Berdasarkan hak yang ada pada pemegang hak tanggungan pertama yaitu

menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan

umum atau atas kesepakatan pemberi dan pemegang hak tanggungan dapat

dijual di bawah tangan.

2) Berdasarkan irah-irah yang terdapat dalam sertifikat, hak tanggungan

mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan keputusan hakim

yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap (Pasal 14 ayat (2)).

Eksekusi hak tanggungan menurut ketentuan pertama memberikan kebebasan

kepada para pihak (kreditur dan debitur) untuk menentukan sendiri cara yang

paling mudah serta menguntungkan (parate eksekusi atau penjualan di bawah

tangan). Sedangkan eksekusi hak tanggungan menurut ketentuan kedua dikenal

40Remy Sjahdeini, Op Cit., hlm. 165.

41

Nurmadiah, Nurdin. Eksekusi Hak Tanggungan Terhadap Kredit Macet di Kota Pare-

Pare, Tesis, (Makassar : Magister Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Hasanuddin, 2007),

hlm.34.

39

dengan istilah fiat eksekusi yang landasan hukumnya berdasarkan pasal 224

HIR/Pasal 258 Rbg.

E. Kerangka Pemikiran

Keterangan :

Perjanjian kredit yang dilaksanakan berdasarkan kesepakatan antara 2 (dua) pihak

yaitu, pihak bank selaku kreditur dan pihak nasabah selaku debitur, tidak semata-

mata membuat bank begitu saja memberikan dana pinjaman kepada nasabah.

Dalam perjanjian pokok yang dibuat antara pihak bank nasabah seringkali disertai

dengan perjanjian tambahan, yang mana disini perjanjian tambahan yang

dimaksud ialah perjanjian jaminan. Terdapat 2 (dua) bentuk jaminan yaitu

jaminan perorangan dan jaminan kebendaan, dan salah satu bentuk jaminan

kebendaan ialah jaminan hak tanggungan. Hak tanggungan banyak diminati

untuk dijadikan sebagai objek jaminan kredit dikarenakan nilainya yang tinggi,

sehingga dana pinjaman yang akan didapatkan pun lebih besar. Namun, semakin

besar dana pinjaman yang didapatkan, maka semakin sulit pula bagi pihak

nasabah untuk mengembalikan dana yang telah dipinjam tersebut yang berakibat

pada dinyatakannya seorang debitur telah melakukan wanprestasi (cidera janji).

Akibat yang harus diterima oleh nasabah yang melakukan wanprestasi (cidera

Debitur Cidera Janji

Bank (Kreditur)

Nasabah (Debitur)

Terjadinya Perjanjian Kredit dengan Jaminan (Hak Tanggungan)

Eksekusi melalui Penjualan di Bawah Tangan

40

janji) ialah dilaksanakannya eksekusi oleh pihak bank terhadap objek jaminan hak

tanggungan yang telah diperjanjikan. Eksekusi terhadap objek jaminan hak

tanggungan dapat dilakukan dengan cara dijual melalui pelelangan umum

menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk

pelunasan hutang debitur atau apabila terdapat kesepakatan antara pihak kreditur

dan debitur, maka penjualan objek hak tanggungan dapat dilaksanakan dibawah

tangan jika dengan demikian dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan

semua pihak.

III. METODE PENELITIAN

Metode penelitian terhadap permasalahan yang akan dibahas, memerlukan metode

yang terstruktur untuk memberikan informasi yang sesuai terhadap aspek

keilmuan yang kemudian mudah dipahami publik secara umum. Metodologi

berasal dari kata dasar metode dan logi. Metode artinya cara melakukan sesuatu

dengan teratur (sistematis), sedangkan logi artinya ilmu yang berdasarkan logika

berpikir. metode penelitian artinya ilmu tentang cara melakukan penelitian dengan

teratur (sistematis). Metode penelitian hukum artinya ilmu tentang cara

melakukan penelitian hukum dengan teratur (sistematis).43

Metodologi penelitian sebagai ilmu selalu berdasarkan fakta empiris yang ada

didalam masyarakat. Fakta empiris tersebut dikerjakan secara metodis,disusun

secara sistematis, dan diuraikan secara logis dan analitis. Fokus penelitian selalu

diarahkan pada penemuan hal-hal baru atau pengembangan ilmu yang sudah ada.

Secara garis besar metodologi penelitian meliputi rangkaian metode kegiatan:

a. Rencana penelitian (research design) dan penulisan proposal

b. Melakukan penelitian sesuai dengan rencana/proposal penelitian

c. Menulis laporan penelitian.

43

Abdulkadir Muhammad, Hukum Dan Penelitian Hukum, Bandar Lampung, 2004,

hlm 57

42

A. Jenis Penelitian

Jenis penelitian ini adalah penelitian yuridis empiris, yaitu suatu penelitian hukum

yang dalam proses penganalisisan permasalahannya, dilakukan dengan cara

memadukan bahan-bahan hukum (yang merupakan data sekunder) dengan data

primer yang diperoleh di lapangan.

B. Tipe Penelitian

Tipe penelitian pada penelitian ini adalah deskriptif. Penelitian hukum deskriptif

bersifat pemaparan dan bertujuan untuk memperoleh gambaran (deskripsi)

lengkap tentang keadaan hukum yang berlaku di tempat tertentu dan pada saat

tertentu, atau mengenai gejala yuridis yang ada, atau peristiwa hukum tertentu

yang terjadi dalam masyarakat.44

Penelitian ini akan menganalisis mengenai

segala sesuatu yang berkaitan dengan aspek hukum pelaksanaan eksekusi melalui

penjualan di bawah tangan atas aset jaminan hak tanggungan.

C. Pendekatan Masalah

Pendekatan masalah merupakan proses pemecahan atau penyelesaian masalah

melalui tahap-tahap yang telah ditentukan, sehingga mencapai tujuan penelitian.

Pendekatan masalah yang digunakan dalam penelitian ini adalah yuridis empiris

dengan cara meneliti dan menelaah fakta yang ada sejalan dengan pengamatan di

lapangan kemudian dikaji berdasarkan peraturan perundang-undangan yang

terkait dengan acuan untuk memecahkan masalah.

44

Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta: UI-Press, 1986), hlm. 50.

43

D. Data dan Sumber Data

Pengumpulan data, merupakan hal yang sangat erat hubungannya dengan sumber

data, karena melalui pengumpulan data ini akan diperoleh data yang diperlukan

untuk selanjutnya dianalisis sesuai dengan permasalahan yang ada.

Bahan hukum dapat diklasifikasikan menjadi tiga golongan, yaitu:

1) Data Primer (primary data), yaitu data yang mempunyai kekuatan mengikat

secara umum atau mempunyai kekuatan mengikat bagi pihak-pihak

berkepentingan. Data primer dalam penelitian ini meliputi:

a) Hasil wawancara dengan bapak Faiq Rahmad Fajar selaku Staff Bisnis

Ritel dan Menengah pada PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk Kantor

Cabang Tanjung Karang.

b) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

c) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1998 tentang

Perbankan.

d) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak

Tanggungan atas Tanah serta Benda-benda yang berkaitan dengan Tanah.

2) Data Sekunder (secondary data), yaitu data tambahan yang memberi

penjelasan terhadap bahan hukum primer (buku ilmu hukum, jurnal hukum,

laporan hukum, media cetak atau elektronik).

3) Bahan hukum tersier (tertiary law material), yaitu bahan hukum yang

memberi penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder

dalam hal ini adalah Kamus Hukum, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Artikel,

dan Koran.

44

E. Metode Pengumpulan Data dan Pengolahan Data

a) Metode Pengumpulan Data

Dalam penelitian ini, pengumpulan data dilakukan dengan studi lapangan dan

studi dokumen.

1) Studi lapangan (Field Research), yaitu pengumpulan data secara langsung

ke lapangan dengan mempergunakan teknik pengumpulan data seperti

observasi, wawancara, dan dokumentasi yang berhubungan dengan objek

penelitian yang sedang diteliti.

2) Studi dokumen (Document Study), yaitu dengan cara membaca dan

menelaah dokumen yang ada kaitannya dengan pokok bahasan.

b) Metode Pengolahan Data

Setelah data sekunder terkumpul, selanjutnya diolah dengan menggunakan

tahap-tahapan sebagai berikut:

1) Pemeriksaan data, yaitu mengoreksi apakah data yang terkumpul sudah

cukup lengkap, sudah benar dan sudah sesuai/relevan dengan masalah.

2) Rekonstruksi data, yaitu menyusun ulang data secara teratur, berurutan,

logis sehingga mudah dipahami dan diinterprestasikan .

3) Sistematisasi data, yaitu menempatkan data menurut kerangka sistematika

bahasan berdasarkan urutan masalah.

F. Analisis Data

Penelitian ini menggunakan analisis kualitatif dengan mendeskripsikan data yang

dihasilkan dari penelitian secara yuridis empiris ke dalam bentuk penjelasan

secara sistematis. Berdasarkan analisis tersebut dilanjutkan dengan menarik

45

kesimpulan secara deduktif, yaitu suatu cara berfikir yang berdasarkan fakta-fakta

yang bersifat umum, kemudian dilanjutkan dengan mengambil kesimpulan

bersifat khusus.

74

V. PENUTUP

A. Kesimpulan

Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan yang telah diuraikan pada bab

sebelumnya, maka penulis dalam penelitian ini menarik kesimpulan sebagai

berikut :

1. Eksekusi terhadap objek jaminan hak tanggungan dilaksanakan apabila

terjadi wanprestasi dan sebelumnya telah dilakukan upaya-upaya

penyelematan kredit terlebih dahulu oleh pihak Bank BRI Kantor Cabang

Tanjung Karang seperti Reschedulling, Reconditioning, dan

Restructuring. Prosedur-prosedur serta syarat-syarat dalam pelaksanaan

eksekusi jaminan hak tanggungan melalui penjualan di bawah tangan

yaitu memberitahukan terlebih dahulu mengenai keterlambatan

pembayaran terhadap debitur yang bersangkutan, kemudian dilanjutkan

dengan pemberian Surat Peringatan (SP) 1, 2, 3 secara berturut-turut dan

apabila debitur masih belum menunjukan itikad baik setelah adanya

pemberitahuan mengenai keterlambatan pembayaran tersebut barulah

dilaksanakan eksekusi terhadap objek jaminan hak tanggungan melalui

penjualan di bawah tangan dengan syarat terdapat kesepakatan antara

75

debitur dan pihak kreditur dalam rangka memperoleh harga tertinggi

sehingga menguntungkan semua pihak.

2. Dalam proses eksekusi objek jaminan hak tanggungan di bawah tangan

ditemukan beberapa permasalahan-permasalahan yang dihadapi oleh

pihak Bank BRI Kantor Cabang Tanjung Karang seperti permasalahan

mengenai harga jual beli objek jaminan hak tanggungan, permasalahan

mengenai debitur yang tidak beritikad baik mencari pembeli atas objek

jaminan tersebut sehingga objek jaminan tidak segera dijual,

permasalahan mengenai pengumuman yang tidak terpublikasi dengan

baik, serta permasalahan mengenai pengosongan objek jaminan hak

tanggungan tersebut.

DAFTAR PUSTAKA

Badrulzaman, Mariam Daruset. Al. 2001.KompilasiHukumPerikatan. Bandung.

Citra AdityaBakti.

Badriyah, Harun.2010. Penyelesaian Sengketa Kredit Bermasalah. Yogyakarta :

Pustaka Yustisia.

Bahsan, M. 2010. HukumJaminandanJaminanKreditPerbankan Indonesia.Jakarta :

PT.RajagrafindoPersada.

Djumhana, Muhammad. 2003. Hukum Perbankan di Indonesia. Bandung.

PT. Citra Aditya Bakti.

Hermansyah. 2011. Hukum Perbankan Nasional Indonesia. Jakarta. Kencana.

HS,Salim. 2012. Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia. Jakarta.

Rajawali Pers.

Muhammad, Abdulkadir. 2004. HukumdanPenelitianHukum. Bandung.

Citra Aditya Bakti

Muhammad,Abdulkadir. 1990. Hukum Perdata Indonesia, (Bandung : PT. Citra

Aditya Bakti.

Patrik, Purwahid&Kashadi.2008. HukumJaminanEdisiRevisidengan UUHT.

Semarang. FakultasHukumUniversitasDiponegoro.

Satrio, J. 2002. Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan.

Bandung. Citra Aditya Bakti.

_______. 2007. Hukum Jaminan, Hak Jaminan KebendaanCetakan ke-5, (Bandung : PT.

Citra Aditya Bakti.

Sjahdeini, Remmy. 1999. Hak Tanggungan : Asas-asas, Ketentuan-ketentuan

Pokok dan Masalah yangdihadapi Oleh Perbankan suatu Kajian Mengenai

UUHT. Bandung. Alumni.

SoerjonoSoekanto. 1986. PengantarPenelitianHukum. Jakarta. UI-Press.

Supramono Gatot. 2009. Perbankan dan Masalah Kredit : Suatu Tinjauan di

Bidang Yuridis. Jakarta. Rhineka Cipta.

Untung, H. Budi.2000. Kredit Perbankan di Indonesia. Yogyakarta : Penerbit

Andi.

Usman, Rachmadi. 2001. Aspek-aspek Hukum Perbankan di Indonesia. Jakarta.

PT. Gramedia Pustaka Utama.

_______________. 2008. HukumJaminanKeperdataan.Jakarta. SinarGrafika.

B. Peraturan Perundang-Undangan

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Undang-undang Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1998tentang Perbankan.

Undang-undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak

Tanggungan atas Tanah serta Benda-benda yang berkaitan dengan Tanah.

C. Artikel dan Jurnal

Ayuningtyas, Ginati. 2017. Tinjauan Yuridis Eksekusi Hak Tanggungan Melalui

Penjualan di Bawah Tangan Sebagai Alternatif Penyelesaian Kredit Macet di PD.

BPR Bank Klaten. Surakarta : Jurnal Repertorium Universitas Sebelas Maret. Vol.

IV. Diakses dari : https://media.neliti.com/media/publications/213265-tinjauan-

yuridis-eksekusi-hak-tanggungan.pdf. (7 Januari 2018 pukul 11.58 WIB)

Rizal Rustam, Muhammad. 2012. Eksekusi Hak Tanggungan Melalui Jual Beli di

Bawah Tangan. Diakses dari :

https://muhammadrizalrustam.wordpress.com/2012/10/30/eksekusi-hak-

tanggungan-melalui-jual-beli-di-bawah-tangan/. (28 Desember 2017 pukul 10.18

WIB)

https://id.wikipedia.org/wiki/Bank_Rakyat_Indonesia

http://britama.com/index.php/2012/10/sejarah-dan-profil-singkat-bbri/

D. Skripsi

Junaidi, H. 2010. Eksekusi Hak Tanggungan Secara di Bawah Tangan Dengan

Obyek Hak Atas Tanah Milik Pihak Ketiga Pada PT. Bank Tabungan Negara

(Persero) Cabang Tangerang. Tesis. Semarang. Pascasarjana Universitas

Diponegoro. Diakses dari :

eprints.undip.ac.id/23893/1/Heny_Junaidi.pdf. (10 desember 2017 pukul 09.30

WIB).

Nurmadiah, Nurdin. Eksekusi Hak Tanggungan Terhadap Kredit Macet di Kota Pare-

Pare, Tesis, (Makassar : Magister Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Hasanuddin,

2007)