p u t u s a n demi keadilan berdasarkan ketuhanan … filejual beli rumah tersebut dengan harga rp....

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN

Halaman 1 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN

P U T U S A N

Nomor 311/PDT/2017/PT MDN

DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

Pengadilan Tinggi Medan, yang memeriksa dan mengadili perkara-

perkara perdata dalam peradilan tingkat banding, telah menjatuhkan putusan

sebagai berikut dalam perkara antara : 1. Drs. GERMANICUS SINAGA, Umur 64 tahun, pekerjaan PNS, alamat di

Jln. Perkutut, Gg. Murni No.341, Kel. Helvetia Tengah, Kec. Medan Helvetia, Kota Medan, dan ;

2. ROSPITA Br. SARAGIH, Umur 61 tahun, pekerjaan PNS, alamat Jln. Perkutut Gg. Murni No. 341, Kel. Helvetia Tengah, Kec. Medan Helvetia, Kota Medan ;

dalam hal ini memberi kuasa kepada 1. CHRISTINA

NURMAYA DEWI, SH. dan 2.DAVID

PANGGABEAN,SH., Advokat-Penasehat Hukum

pada Law Office Dr. Januari Siregar, SH, MHum &

Associates, berkedudukan dan berkantor di Medan,

Jalan Perintis Kemerdekaan No.32, berdasarkan

Surat Kuasa Khusus tertanggal 02 Maret 2015,

selanjutnya disebut sebagai Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II;

l a w a n :

POLTAK PURBA, Umur 51 tahun, pekerjaan Karyawan Suasta, alamat Jln. Cempaka III No. 9, Kel. Helvetia Tengah, Kec. Medan Helvetia, Kota Medan, dalam hal ini diwakili oleh Kuasanya, Managam Purba, SH, Irwansyah Tanjung, SH dan Suharto Butar-Butar, SH, Advokat dan Penasihat Hukum pada Lembaga Bantuan Hukum Bekend, beralamat di Jln. Veteran No. 38, Kel. Gang Buntu, Kec. Medan Timur, Kota Medan, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 27 Maret 2014, selanjutnya disebut sebagai Terbanding semula Penggugat ;

d a n

AIDA VERAWATI WAHAB, SH, Notaris Pengganti Sementara Notaris Soeparno, SH, alamat di Jln. Katamso No. 39-L, Kel. Aur, Kec. Medan Maimun, Kota Medan, selanjutnya disebut sebagai Turut Terbanding semula Turut Tergugat ;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


Pengadilan Tinggi tersebut;

Setelah membaca :

1. Surat Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Medan tanggal 02 Oktober 2017

Nomor 311/PDT/2017/PT MDN. tentang penunjukan Hakim Majelis untuk

memeriksa dan mengadili perkara ini dalam tingkat banding;

2. Surat Penunjukan Panitera Pengganti Nomor 311/PDT/2017/PT MDN

tanggal 02 Oktober 2017 oleh Wakil Panitera Pengadilan Tinggi Medan

untuk membantu Majelis Hakim memeriksa dan mengadili perkara tersebut;

3. Berkas perkara dan surat-surat yang berhubungan dengan perkara ini;

TENTANG DUDUK PERKARA

Menimbang, bahwa Terbanding semula Penggugat dengan surat

gugatannya tertanggal 4 April 2014 telah mengajukan gugatan sebagai berikut :

1. Bahwa berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11 tertanggal 13

Juli 1998 yang dibuat dihadapan Turut Tergugat antara Penggugat dan

Tergugat I yang setelah mendapatkan persetujuan Tergugat II selaku istri

Tergugat I telah sepakat untuk melakukan pengikatan jual beli atas persil

rumah tempat tinggal Type 50 yang dilengkapi dengan fasilitas saluran-

saluran air leiding dan listrik sebesar 900 (Sembilan ratus) watt yang

sedang dibangun oleh Tergugat I sebagaimana yang dimaksudkan pada

gambar situasi yang telah ditandatangai oleh Penggugat dan Tergugat I

yang didirikan diatas sebidang tanah seluas 135 M2 berdasarkan

Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta yang diterbitkan Kantor

Pertanahan Kotamadya Medan tertanggal 4 Oktober 1996 yang terletak

dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta,

Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan

Perumahan Cempaka Indah dengan batas-batas sebagai berikut :

- Sebelah Barat berbatasan dengan rumah faisal Aziz seluas 17,85 Meter ;

- Sebelah Timur berbatasan dengan rumah effendi Napitupulu seluas 18 M ;

- Sebelah Utara berbatasan dengan Soliahman Manurung seluas 7,5 Meter

- Sebelah Selatan berbatasan dengan jalan Cempaka III seluas 7,5 Meter ;

2. Bahwa antara Penggugat dan Tergugat I telah sepakat mengenai harga

jual beli rumah tersebut dengan harga Rp. 45.000.000,- (empat puluh

lima juta rupiah) dengan pembayaran secara bertahap sebagaimana

yang dimaksudkan didalam pasal 1 (satu) Akta Pengikatan Jual Beli No.

11 tanggal 13 Juli 1998 yang terdiri dari :

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


a. Sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) telah dibayar

sebelum ditandatangani akta ini ;

b. Pada bulan September 1998 akan dibayar sebesar Rp. 12.500.000,-

(dua belas juta lima ratus ribu rupiah) ;

c. Pada saat bangunan rumah selesai dan siap ditempati yaitu akhir

bulan September 1998 Pihak Kedua (Penggugat) harus telah

membayar Down Payment (DP) atas uang muka minimal sebesar

Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) ;

d. Sisanya sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu

rupiah) akan dibayar secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melalui

Bank dalam jangka waktu maksimal 10 (sepuluh) tahun ;

3. Bahwa Tergugat I wajib menyelesaikan pembangunan rumah yang akan

dibeli oleh Penggugat dalam jangka waktu selama 30 (tiga puluh) hari

kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta Pengikatan Jual beli No. 11

tertanggal 13 Juli 1998 sesuai pasal 2 (dua) yang diperkirakan harus

selesai pada tanggal 18 Agustus 1998 atau selambat-lambatnya akhir

bulan September 1998 ;

4. Bahwa oleh karena Penggugat mempunyai kewajiban harus membayar

down payment (DP) kedua pada bulan September 1998 maka pada

tanggal 28 September 1998 Penggugat telah membayar kepada

Tergugat I sebesar 12.500.000,- (dua belas juta lima ratus ribu rupiah)

yang dibayarkan melalui Tergugat II sehingga Penggugat telah

memenuhi kewajiban Penggugat untuk menyelesaikan pembayaran

Down Payment (DP) sebagaimana yang ditentukan didalam pasal 1 sub

b dan c Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 sehingga

Penggugat telah membayar lunas DP sebesar 22.500.000,- (dua puluh

dua juta lima ratus ribu rupiah) kepada Tergugat I ;

5. Bahwa setelah Penggugat membayar Down Payment (DP) kedua kepada

Tergugat I maka Penggugat berhak untuk menempati rumah yang telah

dibangun oleh Tergugat I sesuai dengan Akta Pengikatan Jual Beli No.

11 tanggal 13 Juli 1998 yang dibuat dihadapan Turut Tergugat ;

6. Bahwa sesuai dengan ketentuan pasal 1 huruf “d” Akta Pengikatan Jual

beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 maka sisa pembelian rumah sebesar Rp.

22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) akan dibayarkan

secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melalui Bank dalam jangka waktu

maksimal 10 (sepuluh) tahun ;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


7. Bahwa Penggugat menunggu kabar dari Tergugat I untuk menanda-

tangani Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari Bank oleh karena Tergugat I

yang akan mencarikan Bank yang akan memberikan Kredit Pemilikan

Rumah pada Penggugat oleh karena Sertifikat Asli terhadap rumah yang

dibeli Penggugat ada pada Tergugat I ; 8. Bahwa pada bulan Nopember 1998 Penggugat menjumpai Tergugat I

untuk menanyakan kapan Penggugat mendapatkan Kredit Pemilikan

Rumah dari Bank dan Tergugat menyatakan karena debitur (Bank)

bermasalah dan dollar naik ;

9. Bahwa kemudian Tergugat I menyatakan angsur aja bulanannya dengan

cara disetorkan kerekening Tergugat I yang ada di Bank BNI dengan

nomor 780307439 dan sebagai angsuran pertama Penggugat telah

menyerahkan kepada Tergugat II uang sebesar Rp. 500.000,- (lima ratus

ribu rupiah) sesuai dengan kwitansi tertanggal 11 Nopember 1998 ;

10. Bahwa selanjutnya Penggugat telah menyetorkan angsuran pembelian

rumah kerekening Tergugat I pada Bank BNI dengan nomor 780307439

yang terdiri dari :

1. Tanggal 07 Januari 1999 dikirimkan sebesar ……. Rp. 1.060.000,-

2. Tanggal 10 Februari 1999 dikirimkan sebesar …… Rp. 530.000,-

3. Tanggal 8 Maret 1999 dikirimkan sebesar ………… Rp. 530.000,-

4. Tanggal 13 April 1999 dikirimkan sebesar ………... Rp. 530.000,-

5. Tanggal 21 May 1999 dikirimkan sebesar ………… Rp. 530.000,-

6. Tanggal 18 Juni 1999 dikirimkan sebesar ………… Rp. 530.000,-

7. Tanggal 21 Juli 1999 dikirimkan sebesar …………. Rp. 530.000,-

8. Tanggal 23 Agustus 1999 dikirimkan sebesar ……. Rp. 530.000,-

9. Tanggal 30 September 1999 dikirimkan sebesar … Rp. 530.000,-

10. Tanggal Oktober 1999 dikirimkan sebesar …....... Rp. 530.000,-

11. Tanggal 22 Desember 1999 dikirimkan sebesar …. Rp. 530.000,-

12. Tanggal 27 Januari 2000 dikirimkan sebesar …….. Rp. 530.000,-

13. Tanggal 23 Februari 2000 dikirimkan sebesar …… Rp. 530.000,-

14. Tanggal 21 Maret 2000 dikirimkan sebesar …….… Rp. 530.000,-

15. Tanggal 04 Mei 2000 dikirimkan sebesar ………… Rp. 530.000,-

16. Tanggal 29 Mei 2000 dikirimkan sebesar ……..….. Rp. 530.000,-

17. Tanggal 30 Juni 2000 dikirimkan sebesar ………… Rp. 530.000,-

18. Tanggal 03Agustus 2000 dikirimkan sebesar ……. Rp. 530.000,-

19. Tanggal 31 Agustus 2000 dikirimkan sebesar …… Rp. 530.000,-

20. Tanggal 04 Oktober 2000 dikirimkan sebesar ….… Rp. 530.000,-

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


21. Tanggal 06 Nopember 2000 dikirimkan sebesar …. Rp. 530.000,-

22. Tanggal 20 Desember 2000 dikirimkan sebesar …. Rp. 530.000,-

23. Tanggal 29 Januari 2001 dikirimkan sebesar ……. Rp. 530.000,-

24. Tanggal 19 Maret 2001 dikirimkan sebesar …….... Rp. 530.000,-

25. Tanggal 2 Mei 2001 dikirimkan sebesar …………… Rp. 530.000,-

26. Tanggal 14 Juni 2001 dikirimkan sebesar ……..…. Rp. 530.000,-

27. Tanggal 16 Juli 2001 dikirimkan sebesar ……….… Rp. 530.000,-

28. Tanggal 07 Maret 2002 dikirimkan sebesar ………. Rp. 530.000,-

29. Tanggal 18 Juli 2002 dikirimkan sebesar …………. Rp. 530.000,-

--------------------------- (+)

Total Rp. 15.900.000,-

(lima belas juta sembilan ratus ribu rupiah)

11. Bahwa sehingga dengan demikian Penggugat telah membayar kepada

Tergugat I sebagai uang pembelian rumah sesuai dengan Akta Peng-

ikatan Jual Beli No.11 tanggal 13 Juli 1998 sebesar Rp. 10.000.000 +

12.500.000 + Rp. 500.000 + 15.900.000 = Rp. 38.900.000,- (tiga puluh

delapan juta Sembilan ratus ribu rupiah) ; 12. Bahwa Penggugat merasa pembayaran atas pembelian rumah tinggal

bersisa sebesar Rp. 45.000.000 – 38.900.000 = Rp 6.100.000,- (enam

juta seratus ribu rupiah) maka sekitar bulan Juli 2002 Penggugat

menjumpai Tergugat I agar dapat melunaskan sisa pembayaran

pembelian sekaligus meminta asli sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung-

Gusta untuk dapat diserahkan kepada Penggugat agar dapat

dibaliknamakan keatas nama Penggugat, ternyata Tergugat I sulit ditemui

dan hanya selalu bertemu dengan Tergugat II serta sewaktu Penggugat

mengutarakan maksud untuk membayar lunas atas pembelian rumah

tersebut diatas akan tetapi Tergugat II menyatakan Nantilah itu,

Gampanglah itu ;

13. Bahwa sejak bulan Juli 2002 Penggugat tidak lagi membayar angsuran

rumah yang disetorkan kerekening Tergugat I oleh karena Penggugat

ingin melunasinya sekaligus meminta asli sertifikat Hak Milik No. 303/

Tanjung Gusta untuk dapat dibalik namakan keatas nama Penggugat ;

14. Bahwa Penggugat telah berulang kali berusaha untuk menjumpai

Tergugat I dirumahnya dan dikantornya akan tetapi tidak pernah bertemu

dan selalu bertemu dengan Tergugat II, setiap Penggugat mengutarakan

maksud untuk melunasi pembayaran angsuran rumah kepada Tergugat II

dimana Tergugat II selalu mengatakan Nantilah itu, Gampanglah itu ;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


15. Bahwa oleh karena Tergugat II selalu mengatakan nantilah itu, gampang-

lah itu maka Penggugat menunggu kabar dari Tergugat I untuk dapat

melunasi angsuran rumah dan sekaligus meminta asli sertifikat Hak Milik

No. 303/Tanjung Gusta untuk dibalik namakan keatas nama Penggugat ;

16. Bahwa pada bulan September 2002 istri Penggugat datang kekantor

Tergugat I dijalan Kapten Muslim untuk melunasi sisa pembayaran

pembelian rumah dengan membawa seluruh foto copy kwitansi

pembayaran yang telah dibayarkan dan sewaktu Tergugat I menerima

foto copy pembayaran tersebut Tergugat I tidak menangapi pembayaran-

pembayaran yang telah dilakukan oleh Penggugat dan Tergugat I

mengatakan Rp. 40.000.000, (empat puluh juta rupiah) lagi yang harus

dibayarkan sambil meninggalkan istri Penggugat ;

17. Bahwa seminggu kemudian istri Penggugat datang kembali kekantor

Tergugat I untuk membicarakan tentang pelunasan akan tetapi Tergugat I

tidak berada ditempat ;

18. Bahwa bulan Maret 2003 Penggugat bersama istri datang kekantor

Tergugat I namun Tergugat I tidak dapat dijumpai dan Penggugat hanya

bertemu dengan karyawan Tergugat I yang bernama Maruli dan iparnya

bermarga saragih, kemudian pada bulan Agustus 2003 Penggugat

bersama istri kembali datang kekantor Tergugat I untuk bertemu dengan

Tergugat I akan tetapi Tergugat I tidak dapat ditemui dan hanya bertemu

dengan anak Tergugat I yang bernama Purnama ;

19. ahwa pada bulan Mei 2004 istri Penggugat kembali datang kekantor

Tergugat I dijalan Kapten Muslim dari pagi hingga siang hari akan tetapi-

Tergugat I tidak ditemui dan hanya bertemu dengan ipar Tergugat I yang

bernama Jhon Saragih, hingga akhirnya Jhon Saragih menawarkan

makan siang kepada istri Penggugat karena terlalu lama menunggu

Tergugat I dikantornya ;

20. Bahwa kemudian sekitar bulan Januari 2011 Penggugat mengutus istri

Penggugat untuk menjumpai Tergugat I dikantornya dijalan Kapten

Muslim untuk melunasi sisa angsuran akan tetapi Tergugat I menyatakan

semua uang yang telah dibayarkan menjadi hangus dan harga rumah

ditetapkan oleh Tergugat I sebesar Rp. 200.000.000,- (dua ratus juta

rupiah) dengan memaksa dan menteror istri Penggugat agar membayar

uang sewa rumah ;

21. Bahwa Tergugat I mengancam istri Penggugat apabila tidak memberikan

uang Rp. 5.000.000 (lima juta rupiah) sebagai panjar maka rumah harus

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


dikosongkan karena rumah sudah dijual dan istri Penggugat telah

menjelaskan selama ini telah menyetorkan uang kerekening Tergugat I

akan tetapi Tergugat I tidak mau mengakuinya ;

22. Bahwa oleh karena istri Penggugat tidak mengerti hukum dan takut diusir

dari rumah yang ditempati oleh karena Penggugat sedang bekerja diluar

kota maka dengan terpaksa istri Penggugat membayar kepada Tergugat

I pada tanggal 5 Januari 2011 sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah)

dibuat seolah-olah Penggugat selaku penyewa dan dipaksa menanda-

tangani agar menjadi penyewa rumah sesuai surat Perjanjian Sewa

Menyewa tertanggal 5 Januari 2011 dan Tergugat II mengatakan “tidak

apa-apa, itu hanya tulisan saja” ;

23. Bahwa Tergugat I menyatakan Surat Perjanjian Sewa Menyewa tersebut

hanya sebagai tanda terima sementara dan nantinya akan diperhitungkan

sebagai pembayaran cicilan rumah, sehingga sudah sewajarnya Surat

Perjanjian Sewa Menyewa tertanggal 11 Januari 2011 batal demi hukum

oleh karena Penggugat menempati rumah yang terletak dijalan Cempaka

III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan

Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah

yang didirikan diatas sebidang tanah seluas 135 M2 berdasarkan

Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta yang diterbitkan Kantor

Pertanahan Kotamadya Medan tertanggal 4 Oktober 1996 adalah

berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11 tertanggal 13 Juli

1998 yang dibuat dihadapan Turut Tergugat dan telah membayar Down

Payment (DP) sebesar 50 % (lima puluh persen) dari harga rumah yang

telah ditetapkan antara Penggugat dan Tergugat I ;

24. Bahwa 5 (lima) bulan kemudian istri Penggugat dipanggil oleh Tergugat I

untuk menanyakan tentang pembayaran cicilan, oleh karena istri

Penggugat ketakutan maka istri Penggugat pada bulan September 2011

menyerahkan kembali uang sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah)

tanpa diberikan kwitansi pembayaran dan kemudian tanggal 17 Juni 2013

kembali diserahkan sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) sehingga

Tergugat I telah menerima uang dari istri Penggugat sebesar Rp.

15.000.000,- (lima belas juta rupiah) ;

25. Bahwa Penggugat tidak habis pikir jalan pikiran Tergugat I yang

menyatakan uang yang telah diserahkan dan dikirimkan kerekening

Tergugat I menjadi hangus padahal antara Penggugat dengan Tergugat I

telah terikat perjanjian berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli No. 11

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


tanggal 13 Juli 1998 yang tidak mungkin dapat dibatalkan secara hukum

oleh karena Penggugat telah membayar panjar sebesar 50 % (lima puluh

persen) dari harga rumah dan sisanya telah dianggap lunas dengan

perincian sebagai berikut :

1. Panjar I dibayarkan sebesar ………………………. Rp. 10.000.000,-

2. Panjar II dibayarkan sebesar ……………………… Rp. 12.500.000,-

3. Pembayaran angsuran I sebesar …………………. Rp. 500.000,-

4. Yang disetorkan kerekening Tergugat I sebesar ... Rp. 15.900.000,-

5. Yang diserahkan istri Penggugat sebesar ………. Rp. 15.000.000,-

----------------------------------

Total Rp. 53.900.000,-

(lima puluh tiga juta sembilan ratus ribu rupiah)

26. Bahwa sesuai dengan ketentuan pasal 1464 Kitab Undang-undang

Hukum Perdata menyebutkan :

“ Jika pembelian dibuat dengan memberi panjar tak dapatlah salah satu

pihak meniadakan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau

mengembalikan uang panjarnya” ;

27. Bahwa oleh karena Penggugat telah membayar lunas seluruh harga

pembelian atas rumah yang saat ini telah ditempati oleh Penggugat maka

kewajiban Tergugat I untuk menyerahkan Sertifikat Hak Milik No. 303 /

Tanjung Gusta kepada Penggugat sebagaimana yang ditentukan pasal

1482 KUHPerdata yang menyebutkan “ Kewajiban menyerahkan suatu

barang meliputi segala sesuatu yang menjadi perlengkapannya serta

dimaksudkan bagi pemakaiannya yang tetap, beserta surat-surat bukti

milik, jika ada” ;

28. Bahwa pada tanggal 13 Januari 2014 dan 21 Januari 2014 Penggugat

berusaha untuk dapat menyelesaikan permasalahan pembelian rumah-

yang ditempati Penggugat dengan mendatangi Tergugat I dikantornya

akan tetapi Tergugat I tidak dapat ditemui walaupun Penggugat telah

menitipkan pesan kepada pegawai Tergugat I ingin menemui Tergugat I

akan tetapi Penggugat tidak pernah dapat bertemu dengan Tergugat I ;

29. Bahwa oleh karena Tergugat I sulit ditemui maka Penggugat melalui

kuasa hukum telah menyurati Tergugat I untuk dapat menyelesaikan

masalah pembelian rumah yang telah ditempati oleh Penggugat akan

tetapi surat dari kuasa hukum Penggugat tertanggal 25 Januari 2014 dan

tanggal 06 Februari 2014 serta tanggal 10 Februari 2014 tidak ditanggapi

oleh Tergugat I ;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


30. Bahwa alangkah terkejutnya Penggugat setelah mendapatkan surat dari

Tergugat I tertanggal 25 Pebruari 2014 yang meminta Penggugat dan

keluarga agar mengosongkan rumah yang ditempati dengan alasan

Tergugat I tidak memperpanjang sewa menyewa padahal Penggugat

tidak terikat sewa menyewa terhadap Tergugat I akan tetapi telah

melakukan jual beli berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli No. 11

tanggal 13 Juli 1998 yang dibuat dihadapan Turut Tergugat (ic Nyonya

Aida Verawati Wahab, SH) sebagai Pengganti Sementara dari Soeparno,

SH Notaris di Medan ;

31. Bahwa Tergugat I berusaha untuk tidak mengakui Akta Pengikatan Jual

Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 yang dibuat dihadapan Nyonya Aida

Verawati Wahab, SH sebagai Pengganti Sementara dari Soeparno, SH

Notaris di Medan padahal Akta tersebut dibuat dihadapan pejabat yang

berwenang dan Penggugat telah melaksanakan seluruh ketentuan yang

terkandung didalam Akta Pengikatan Jual Beli tersebut sehingga

Tergugat I telah terbukti ingkar janji atau wanprestasi terhadap perjanjian

yang telah ditandatanganinya ;

32. Bahwa sejak awal Tergugat I telah kelihatan gelagatnya untuk ingkar janji

oleh karena Tergugat I tidak dapat memperlihatkan asli Sertifikat Hak

Milik No. 303/Tanjung Gusta dihadapan Turut Tergugat dan hanya

memperlihat-kan foto copy dengan alasan sertifikat dalam proses

pemecahan padahal pemecahannya telah terlaksana dengan sempurna ;

33. Bahwa oleh karena Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998

yang dibuat dihadapan Turut Tergugat terhadap rumah type 50 yang

didirikan diatas tanah seluas 135 M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik No.

303/Tanjung Gusta yang terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan

III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan

atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah ditandatangani oleh

Penggugat dan Tergugat I setelah mendapat persetujuan Tergugat II

selaku istri Tergugat I maka secara hukum Akta Pengikatan Jual Beli No.

11 tanggal 13 Juli 1998 adalah sah :

34. Bahwa antara Penggugat dan Tergugat I telah sepakat terhadap harga

rumah yang akan dibeli oleh Penggugat senilai Rp. 45.000.000,- (empat

puluh lima juta rupiah) dan telah dibayarkan oleh Penggugat melebihi dari

harga yang ditetapkan sehingga dengan demikian Penggugat telah

membayar lunas seluruh harga rumah type 50 yang didirikan diatas tanah

seluas 135 M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


yang terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan

Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal

dengan Perumahan Cempaka Indah, sehingga sudah sewajarnya dapat

dinyatakan Penggugat selaku Pemilik yang sah atas rumah type 50 yang

didirikan diatas tanah seluas 135 M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik



atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah ;

35. Bahwa oleh karena Tergugat I tidak mau menyerahkan sertifikat Hak

Milik No. 303/Tanjung Gusta secara sukarela padahal Penggugat telah

membayar lunas seluruh harga pembelian rumah maka sudah

sewajarnya Tergugat I dan II atau siapa saja yang menguasai sertifikat

Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta dihukum untuk menyerahkan Sertifikat

Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta atas bidang tanah seluas 135M2 yang

terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung

Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan

Perumahan Cempaka Indah untuk menyerahkannya kepada Penggugat ;

36. Bahwa apabila Tergugat I tidak juga dapat menyerahkan Sertifikat Hak

Milik No. 303/Kel Tanjung Gusta, maka sudah sewajarnya putusan

dalam perkara ini berlaku sebagai pengganti Sertifikat Hak Milik No.

303/Kel Tanjung Gusta agar Penggugat dapat melakukan balik nama

keatas nama Penggugat ;

37. Bahwa sudah sewajarnya Penggugat diberikan hak kuasa berdasarkan

putusan dalam perkara ini untuk dapat melaksanakan/melakukan suatu

tindakan hukum yang sah dihadapan penjabat yang berwenang dalam

upaya proses peralihan/baliknama atas sertifikat Hak Milik No.

303/Tanjung Gusta menjadi atas nama Penggugat apabila Tergugat I

tidak bersedia menyerahkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta

kepada Penggugat;

38. Bahwa oleh karena gugatan yang diajukan oleh Penggugat didasari

bukti-bukti yang sah sehingga sudah sewajarnya Majelis Hakim yang

memeriksa dan mengadili perkara aquo agar dapat memberikan putusan

yang dapat dijalankan terlebih dahulu meskipun Tergugat-tergugat

menyatakan Banding atau Kasasi ( uit voerbaar bij voorraad) ;

39. Bahwa sudah sepantasnya Tergugat I dan II dihukum untuk membayar

uang dwanggson sebesar Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) setiap

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


harinya apabila tidak melaksanakan putusan perkara ini setelah putusan

terhadap perkara aquo memperoleh kekuatan hukum tetap ;

40. Bahwa untuk menjamin gugatan Penggugat ini tidak sia-sia, maka

sebelum perkara ini diputuskan, Penggugat mohon kiranya terlebih

dahulu diletakkan sita jaminan atas bidang tanah seluas 135 M2

berdasarkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta yang terletak

dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta,


Perumahan Cempaka Indah sebagaimana yang dimaksudkan Sertifikat

Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta ;

Berdasarkan hal-hal yang telah diuraikan tersebut diatas dengan hormat

Penggugat mohon kehadapan Bapak Ketua Pengadilan Negeri Medan agar sudi

kiranya memanggil kedua belah pihak, untuk menghadap dimuka persidangan

guna memeriksa dan mengadili perkara ini dan selanjutnya mengambil suatu

keputusan yang amarnya berbunyi sebagai berikut :

PRIMAIR ;

1. Mengabulkan gugatan Penggugat seluruhnya ;

2. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan yang telah dijalankan ;

3. Menyatakan demi hukum Tergugat I telah wanprestasi (ingkar janji);

4. Menyatakan sah demi hukum akta Pengikatan Jual Beli No. 11 Ter-

tanggal 13 Juli 1998 yang dibuat dihadapan Nyonya Aida Verawati

Wahab, SH sebagai Pengganti Sementara dari Soeparno, SH Notaris di

Medan ;

5. Menyatakan demi hukum Penggugat telah membayar lunas harga rumah

type 50 yang didirikan diatas tanah seluas 135 M2 berdasarkan Sertifikat

Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta yang terletak dijalan Cempaka III No.

09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan

Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah ;

6. Menyatakan demi hukum Penggugat adalah selaku Pemilik yang sah

atas rumah type 50 yang didirikan diatas tanah seluas 135 M2

berdasarkan Sertifikat Hak Milik 303/Tanjung Gusta yang terletak dijalan

Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta,


Perumahan Cempaka Indah ;

7. Menghukum Tergugat I dan II berikut siapa saja yang menguasai

sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta untuk menyerahkan Sertifikat

Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta atas bidang tanah seluas 135M2 yang

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung

Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan

Perumahan Cempaka Indah kepada Penggugat ;

8. Menyatakan demi hukum putusan dalam perkara ini berlaku sebagai

pengganti Sertifikat Hak Milik No. 303/Kel Tanjung Gusta apabila

Tergugat I dan Tergugat II tidak bersedia menyerahkan sertifikat hak milik

No. 303/Tanjung Gusta kepada Penggugat ;

9. Memberikan hak kuasa berdasarkan putusan dalam perkara ini kepada

Penggugat untuk dapat melaksanakan/melakukan suatu tindakan hukum

yang sah dihadapan penjabat yang berwenang dalam upaya proses

peralihan/baliknama atas sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta

menjadi atas nama Penggugat ;

10. Menyatakan batal demi hukum Surat Pernjanjian Sewa Menyewa

tertanggal 5 Januari 2011 ;

11. Menghukum Tergugat I dan II untuk membayar uang paksa (dwangsom)

sebesar Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) untuk setiap hari keterlambat-

an melaksanakan putusan ini ;

12. Menghukum Tergugat I dan II untuk tunduk dan patuh terhadap putusan

ini ;

13. Menyatakan keputusan dalam perkara ini dapat dijalankan dengan serta

merta meskipun Tergugat-tergugat menyatakan banding atau kasasi (uit

voerbaar bij voorraad) ;

14. Menghukum Tergugat-tergugat secara tanggung menanggung untuk

membayar ongkos yang timbul dalam perkara ini ;

Atau :

Apabila Pengadilan berpendapat lain mohon putusan yang seadil-adilnya;

Menimbang, bahwa atas gugatan dari Terbanding semula Penggugat

tersebut, Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II telah menanggapinya

dengan mengajukan Jawaban tertanggal 10 Juni 2014, yang pada pokoknya

sebagai berikut :

DALAM KONPENSI

Tentang Eksepsi

Exceptio Non Adimpleti Contractus

---------bahwa apabila dibaca dan diperhatikan dengan seksama, substansi

gugatan penggugat adalah berkenaan dengan jual beli rumah yang terletak di

Medan Jl. Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta,

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


Kecamatan Medan Helvetia berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11,

tertanggal 13 Juli 1998 yang di buat dihadapan turut tergugat ;

---------bahwa dalam ketentuan Pasal 1 huruf d Akta Pengikatan Jual Beli Nomor

11, tertanggal 13 Juli 1998, secaranya tegas dinyatakan bahwa pelunasan jual

beli rumah sebesar Rp.22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah)

tersebut dilakukan secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melalui Bank dalam

jangka waktu maksimal 10 (sepuluh) tahun ;

---------bahwa hingga berakhirnya jangka waktu 10 (sepuluh) tahun, penggugat

tidak pernah memenuhi kewajibannya untuk melakukan pelunasan sisa

pembayaran jual beli rumah secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah), sehingga

sesuai dengan ketentuan Pasal 3 Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11,

tertanggal 13 Juli 1998, pengikatan jual beli tersebut batal dan tidak berlaku lagi;

---------bahwa oleh karena penggugat telah tidak memenuhi prestasi

sebagaimana yang seharusnya sesuai dengan yang telah diperjanjukan dan

disepakati, maka jelas pula adanya sesuai dengan ketentuan hukum yang

berlaku, penggugat tidak memiliki alas hak dan kewenangan untuk mengajukan

prestasi dari tergugat I, II, karena tergugat I,II tidaklah memiliki kewajiban

setelah batalnya Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11, tertanggal 13 Juli 1998 ;

---------bahwa berdasarkan uraian tersebut diatas, sesuai dengan ketentuan

hukum yang berlaku pada peradilan kita, maka patut dan beralasan kiranya

apabila “gugatan penggugat dinyatakan tidak dapat diterima (niet onvankelijke

verklaard) ;

Tentang Pokok Perkara

---------bahwa tergugat I dan II, menyangkal dan menolak dengan tegas

seluruh dalil-dalil yang diajukan oleh penggugat didalam dalil gugatannya,

terkecuali yang diakui secara tegas dibawah ini ;

-------- bahwa tergugat I dan II, juga menghunjuk dengan tegas seluruh

uraian-uraian yang telah dikemukakan didalam eksepsi diatas dan mohon

dianggap sebagai telah diulangi serta mohon dianggap sebagai satu kesatuan

yang tidak terpisahkan dengan uraian dibawah ini ;

---------bahwa benar antara tergugat I dan II serta penggugat pernah membuat

Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11, tertanggal 13 Juli 1998 yang di buat

dihadapan turut tergugat untuk melakukan pengikatan jual beli atas persil rumah

tempat tinggal type 50 yang didirikan diatas sebidang tanah seluas 135 (seratus

tiga puluh lima) M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik N0. 303/Tanjung Gusta,

tertanggal 4 Oktober 1996 ;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


---------bahwa benar antara penggugat dan tergugat I telah sepakat mengenai

harga jual beli rumah tersebut sebesar Rp. 45.000.000,- (empat puluh lima juta

rupiah) dengan pembayaran secara bertahap sebagaimana termaktub dalam

pasal 1 Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998;-----------------------

-------- bahwa benar penggugat telah membayar uang muka atau Down

Payment (DP) harga jual beli rumah tersebut sebesar Rp. 22.500.000,- (dua

puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) pada saat bangunan rumah tersebut siap

di tempati, yaitu pada bulan September 1998, dan sisanya sebesar Rp.

22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) akan dibayarkan oleh

Penggugat secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melalui Bank dalam jangka

waktu maksimal 10 (sepuluh) tahun ;

---------bahwa tidak dapat diterima dan harus ditolak serta dikesampingkan

adanya, karena tidak mengandung kebenaran adanya dalil gugatan penggugat

pada halaman 3 (tiga) angka 7 (tujuh), yang menyatakan “bahwa penggugat

menunggu kabar dari tergugat I untuk menandatangani Kredit Pemilikan Rumah

(KPR) dari Bank oleh karena tergugat I yang akan mencarikan Bank yang akan

memberikan Kredit Pemilikan Rumah pada Penggugat . . .” ;

---------bahwa dalil gugatan penggugat tersebut merupakan dalil yang mengada-

ada, karena apabila dicermati Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli

1998 yang dibuat dihadapan turut tergugat, tidak ada kewajiban tergugat I

selaku penjual untuk mencarikan Bank yang akan mengabulkan permohonan

pengajuan Kredit Pemilikan Rumah” ;

---------bahwa penggugat berupaya mengajukan permohonan Kredit Pemilikan

Rumah kepada beberapa bank, tetapi selalu di tolak oleh pihak Bank karena

pekerjaan penggugat sebagai seorang pelaut yang mengharuskan penggugat

untuk berpergian dari satu kota ke kota lainnya dalam jangka waktu yang sangat

lama sehingga jarang menetap di satu tempat ;

-------- bahwa tidak dapat diterima dan harus ditolak serta dikesampingkan


pada halaman 4 (empat) angka 11 (sebelas) sampai dengan angka 12 (dua

belas), yang pada pokoknya menyatakan bahwa penggugat telah membayar

kepada tergugat I sebagai uang pembelian rumah sebesar Rp. 38.900.000,-

(tiga puluh delapan juta sembilan ratus ribu rupiah) sehingga penggugat merasa

pembayaran atas rumah tersebut tinggal bersisa sebesar Rp. 45.000.000 - Rp.

38.900.000, = Rp. 6.100.000,- (enam juta seratus ribu rupiah) lagi ;

---------bahwa dalil tersebut telah menunjukkan penggugat tidak memahami isi

dari Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998 yang dibuat oleh

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


penggugat dan tergugat I serta terguat II di hadapan turut tergugat, karena di

dalam pasal 1 huruf (d) dinyatakan bahwa sisa pembayaran pelunasan

pembelian rumah tersebut akan dibayarkan secara KPR (Kredit Pemilikan

Rumah) oleh penggugat dalam jangka waktu 10 (sepuluh) tahun, dan antara

penggugat selaku pembeli serta tergugat I,II selaku penjual tidak pernah

memiliki perjanjian mengenai pelunasan jual beli rumah tersebut dengan cara

mencicil ke rekening milik tergugat I ;

---------bahwa sesuai dengan pengakuan dan juga tabel pembayaran yang di

buat oleh penggugat di dalam gugatannya pada halaman 3 (tiga) angka 9

(Sembilan) dan angka 10 (sepuluh), dapat dilihat penggugat melakukan

pembayaran angsuran rumah pertama kali pada bulan Nopember tahun 1998

dan sering sekali terlambat bahkan lalai dalam melakukan pembayaran yang

pada akhirnya pembayaran terakhir kali dilakukan pada tanggal 18 Juli tahun

2002 ;

---------bahwa hingga terakhir melakukan penyetoran pada tanggal 18 Juli 2002,

penggugat hanya melakukan penyetoran untuk pembayaran sebanyak 31 (tiga

puluh satu) bulan yang artinya penggugat hanya melakukan penyetoran selama

2 (dua) tahun 7 (bulan) terhitung sejak bulan November 1998 dari total waktu

selama 120 (seratus dua puluh bulan) atau 10 (sepuluh) tahun sebagaimana

yang diperjanjikan di dalam Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli

1998 ;

-------- bahwa tidak dapat diterima dan harus ditolak serta dikesampingkan


pada halaman 4 (empat) angka 12 (dua belas) sampai dengan halaman 5 (lima)

angka 17 (tujuh belas), yang pada pokoknya menyatakan bahwa penggugat

ingin melunasi angsuran rumah yang diperjanjikan anatar penggugat dan

tergugat I, namun akan tetapi tergugat I sulit untuk di temui ;

---------bahwa tergugat I dan tergugat II sangat bersedia apabila penggugat

hendak melakukan pelunasan terhadap sisa pembayaran angsuran pembelian

rumah tersebut, namun akan tetapi penggugat tidak pernah benar-benar

melakukan pelunasan terhadap sisa angsuran pembelian rumah tesebut, karena

tenyata penggugat hanya bersedia untuk melakukan pembayaran sebanyak Rp.

6.100.000,- (enam juta seratus ribu rupiah), yang tentu saja tidak dapat

melunasi sisa angsuran rumah penggugat dan tidak sesuai dengan apa yang

telah disepakati bersama antara penggugat dengan tergugat I dan tergugat II di

dalam Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998 ;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


---------bahwa sesuai dengan isi pasal 3 (tiga) point 4 (empat) Akta Pengikatan

Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998, disebutkan apabila setelah 1 (satu) bulan

masa keterlambatan dalam melakukan angsuran bulanan penggugat tetap tidak

dapat memenuhi kewajibannya dalam membayar sisa harga jual beli tersebut

kepada tergugat I, maka uang pembayaran yang telah diberikan kepada

tergugat I hangus dan menjadi milik tergugat I, sedangkan Pengikatan Jual Beli

No 11 tanggal 13 Juli 1998 batal dan tidak berlaku lagi ;



pada halaman 5 (lima) angka 21 (dua puluh satu) sampai dengan halaman 6

(enam) angka 24 (dua puluh empat), yang pada pokoknya menyatakan bahwa

tergugat I mengancam istri penggugat apabila tidak memberikan uang Rp.

5.000.000,- (lima juta rupiah) maka rumah harus di kosongkan, lalu dengan

terpaksa istri penggugat membayar kepada tergugat I uang sejumlah Rp.

5.000.000,- (lima juta rupiah) yang dibuat seolah-olah penggugat sebagai

penyewa ;

---------bahwa sejak bulan Juli 2002, penggugat tidak melanjutkan pembayaran

angsuran rumah, hingga batas waktu 10 (sepuluh) tahun jangka waktu

pelunasan sebagaimana termaktub dalam Pasal 1 huruf d Akta Pengikatan Jual

Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998, penggugat tidak melakukan kewajibannya;-------

---------bahwa sikap dan perbuatan penggugat tersebut secara jelas telah

menunjukkan itikad tidak baik dari penggugat, dimana dengan sikap dan

perbuatan tergugat dr/penggugat dk secara nyata-nyata telah melakukan

wanprestasi ;

---------bahwa dalam ketentuan Pasal 3 Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal

13 Juli 1998, secara tegas dinyatakan :

“Masa denda ini juga berlaku untuk jangka waktu 1 (satu) bulan, dan jika

ternyata setelah 1 (satu) bulan pihak kedua belum/tidak membayar sisa harga

jual beli tersebut diatas kepada pihak pertama, maka uang pembayaran yang

telah diberikan kepada pihak pertama tersebut diatas hangus dan menjadi hak

milik pihak pertama, sedangkan pengikatan jual beli ini batal dan tidak berlaku

lagi”;

---------bahwa oleh karena penggugat yang tidak membayar angsuran maksimal

10 (sepuluh) tahun sebagaimana termaktub dalam ketentuan Pasal 1 huruf d jo.

Pasal 3 Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998, maka patut dan

beralasan pula kiranya menurut hukum apabila “Akta Pengikatan Jual Beli No

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


11 tanggal 13 Juli 1998 dinyatakan batal dan tidak mempunyai kekuatan

hukum”;

---------bahwa pada hari Sabtu tanggal 22 Januari 2010, istri penggugat

mendatangi tergugat I, untuk menyampaikan keinginan membeli kembali rumah

tergugat I,II tersebut dengan harga Rp.245.000.000,- (dua ratus empat puluh

lima juta rupiah) sebagaimana termaktub dalam Surat Kesepakatan Pembelian

Rumah tertanggal 22 Januari 2010 ;

---------bahwa hingga tanggal 10 Pebruari 2011, penggugat tidak juga

menyerahkan pembayaran booking fee sebagaimana telah disepakati dalam

Surat Kesepakatan Pembelian Rumah tertanggal 22 Januari 2010, sehingga jual

beli rumah tersebut kembali batal ;

---------bahwa pada tanggal 5 Januari 2011, istri penggugat kembali mendatangi

tergugat I untuk menjelaskan alasan pembatalan Surat Kesepakatan Pembelian

Rumah tertanggal 22 Januari 2010, dan menyampaikan keinginan untuk

menyewa rumah tergugat I, II ;

---------bahwa keinginan penggugat untuk menyewa rumah milik tergugat I, II

yang terletak di Jl. Cempaka III No. 9, Medan tersebut disetujui oleh tergugat I,

sehingga kedua belah pihak membuat Perjanjian Sewa Menyewa tertanggal 5

Januari 2011, untuk masa sewa selama 5 Januari 2011 sampai dengan 5

Agustus 2011 ;

---------bahwa sejak tahun 2011 hingga tahun 2013, penggugat membayar biaya

sewa rumah milik tergugat I, II yang terletak di Jl. Cempaka III No. 9, Medan

sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) per tahun ;

---------bahwa masa sewa rumah tersebut telah berakhir pada bulan Nopember

2013, dan tidak diperpanjang lagi oleh penggugat, namun hingga saat ini,

penggugat dan istrinya tidak bersedia mengosongkan rumah milik tergugat I,II ;

---------bahwa penggugat telah melakukan penyewaan terhadap rumah tersebut

terhitung mulai tanggal 5 Januari 2011 sampai dengan November 2013, yang

berarti penggugat telah menempati rumah tersebut dengan cara menyewa

selama lebih kurang 2 tahun 10 bulan ;



pada halaman 6 (enam) angka 25 (dua puluh lima) sampai dengan halaman 7

(tujuh) angka 27 (dua puluh tujuh), yang pada pokoknya menyatakan bahwa

akta pengikatan jual beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 tidak- mungkin dapat

dibatalkan karena penggugat telah membayar panjar sebesar 50 % (lima puluh

persen) dari harga rumah, dan juga sisanya telah di lunasi oleh penggugat

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


sehingga tergugat I harus menyerahkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung

Gusta kepada Penggugat ;

---------bahwa Akta pengikatan Jual Beli No. 11 tertanggal 13 Juli 1998 tersebut

di buat oleh penggugat serta tergugat I dan Tergugat II di hadapan turut

tergugat, dimana dalam pasal 5 (lima) point 4 (empat) Akta Pengikatan Jual Beli

No 11 tanggal 13 Juli 1998 tersebut, penggugat telah sepakat dan berjanji

apabila penggugat lalai selama lebih dari 1 (satu) bulan dalam membayar sisa

harga jual beli rumah tersebut maka uang pembayaran yang telah diberikan

kepada tergugat I hangus dan menjadi milik tergugat I, sedangkan Pengikatan

Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998 yang di buat di hadapan turut tergugat batal

dan tidak berlaku lagi ;

---------bahwa berdasarkan uraian-uraian tersebut diatas, secara jelas dapat

dilihat bahwa gugatan yang diajukan oleh penggugat tidak beralasan dan

berdasar adanya serta tidak dapat dibuktikan kebenarannya, sehingga harus

”ditolak” atau setidak-tidaknya ”dinyatakan tidak dapat diterima (niet

onvankelijke verklaard)”;

---------bahwa oleh karena gugatan yang diajukan Penggugat tidak berdasar dan

tidak terbukti adanya, maka permohonan sita jaminan (conservatoir beslag)

yang diajukan oleh Penggugat tidaklah memenuhi ketentuan pasal 261 Rbg/227

HIR, sehingga harus ditolak adanya ;

---------bahwa demikian juga “putusan serta merta (uit voerbaar bij voorraad)”

yang dimohonkan dalam perkara ini tidak dapat diterima dan harus ditolak serta

dikesampingkan adanya karena tidak ada alasan-alasan yang urgent serta tidak

memenuhi ketentuan yang diatur dalam Pasal 191 ayat (1) Rbg, Pasal 180 ayat

(1) HIR, Pasal 332 Rv dan SEMA Nomor 03 Tahun 2000 ;

---------Terima kasih ;

DALAM REKONPENSI

---------bahwa penggugat I dan II, dr/tergugat I dan II, dk, dengan hormat dengan

segala kerendahan hati, menghunjuk kembali seluruh uraian-uraian yang telah

dikemukakan dalam konpensi diatas dan mohon dianggap sebagai telah

diulangi serta mohon diterima sebagai satu kesatuan yang tidak terpisahkan

dengan uraian-uraian dalam rekonpensi ini ;

---------bahwa penggugat I, II dr/ tergugat I,II dk dan tergugat dr/penggugat dk

pernah membuat Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11, tertanggal 13 Juli 1998

yang di buat dihadapan turut tergugat dr/turut tergugat dk, atas persil rumah-

tempat tinggal type 50 yang didirikan diatas sebidang tanah seluas 135 (seratus

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


tiga puluh lima) M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik N0. 303/Tanjung Gusta,

tertanggal 4 Oktober 1996, terdaftar atas nama penggugat I dr/tergugat I dk ;

---------bahwa penggugat I, II dr/ tergugat I,II dk dan tergugat dr/penggugat dk

telah sepakat mengenai harga jual beli rumah tersebut sebesar Rp.

45.000.000,- (empat puluh lima juta rupiah) dengan pembayaran secara

bertahap sebagaimana termaktub dalam pasal 1 Akta Pengikatan Jual Beli No.

11 tanggal 13 Juli 1998 ;

---------bahwa tergugat dr/penggugat dk telah membayar uang muka atau Down





Penggugat secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melalui Bank dalam jangka

waktu maksimal 10 (sepuluh) tahun ;

---------bahwa hingga bulan Nopember 1999, penggugat tidak dapat melakukan

KPR (Kredit Pemilikan Rumah) karena permohonan KPR penggugat ditolak dan

tidak dapat dikabulkan oleh Bank yang disebabkan oleh pekerjaan penggugat

sebagai seorang pelaut yang mengharuskan penggugat untuk berpergian dari

satu kota ke kota lainnya dalam jangka waktu yang sangat lama sehingga

jarang menetap di satu tempat ;

---------bahwa sejak bulan Juli 2002, tergugat dr/penggugat dk tidak melanjutkan

pembayaran angsuran rumah, hingga batas waktu 10 (sepuluh) tahun jangka

waktu pelunasan sebagaimana termaktub dalam Pasal 1 huruf d Akta

Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998, tergugat dr/penggugat dk tidak

melakukan kewajibannya ;

---------bahwa sikap dan perbuatan tergugat dr/penggugat dk tersebut secara

jelas telah menunjukkan itikad tidak baik dari tergugat dr/penggugat dk, dimana

dengan sikap dan perbuatan tergugat dr/penggugat dk secara nyata-nyata telah

melakukan wanprestasi ;

---------Bahwa oleh karena tergugat dr/penggugat dk secara nyata-nyata telah

melakukan perbuatan wanprestasi, “maka patut dan beralasan pula kiranya

menurut hukum apabila tergugat dr/penggugat dk dinyatakan telah melakukan

perbuatan wanprestasi” ;

---------bahwa dalam ketentuan Pasal 3 Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal

13 Juli 1998, secara tegas dinyatakan :

“Masa denda ini juga berlaku untuk jangka waktu 1 (satu) bulan, dan jika

ternyata setelah 1 (satu) bulan pihak kedua belum/tidak membayar sisa harga

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


jual beli tersebut diatas kepada pihak pertama, maka uang- pembayaran yang

telah diberikan kepada pihak pertama tersebut diatas hangus dan menjadi hak

milik pihak pertama, sedangkan pengikatan jual beli ini batal dan tidak berlaku

lagi” ;

---------bahwa oleh karena tergugat dr/penggugat dk yang tidak membayar

angsuran maksimal 10 (sepuluh) tahun sebagaimana termaktub dalam

ketentuan Pasal 1 huruf d jo. Pasal 3 Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal

13 Juli 1998, maka patut dan beralasan pula kiranya menurut hukum apabila

“Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998 dinyatakan batal dan

tidak mempunyai kekuatan hukum” ;

---------bahwa pada hari Sabtu tanggal 22 Januari 2010, istri tergugat

dr/penggugat dk mendatangi penggugat dr/tergugat I dk, untuk menyampaikan

keinginan membeli kembali rumah penggugat I,II dr/tergugat I,II dk tersebut

dengan harga Rp.245.000.000,- (dua ratus empat puluh lima juta rupiah)

sebagaimana termaktub dalam Surat Kesepakatan Pembelian Rumah

tertanggal 22 Januari 2010 ;

---------bahwa hingga tanggal 10 Pebruari 2011, tergugat dr/penggugat dk tidak

juga menyerahkan pembayaran booking fee sebagaimana telah disepakati

dalam Surat Kesepakatan Pembelian Rumah tertanggal 22 Januari 2010,

sehingga jual beli rumah tersebut kembali batal ;

---------bahwa pada tanggal 5 Januari 2011, isteri tergugat dr/penggugat dk

kembali mendatangi penggugat I dr/tergugat I dk untuk menjelaskan alasan

pembatalan Surat Kesepakatan Pembelian Rumah tertanggal 22 Januari 2010,

dan menyampaikan keinginan untuk menyewa rumah penggugat I,II dr/tergugat

I, II dk ;

---------bahwa keinginan tergugat dr/penggugat dk untuk menyewa rumah

penggugat I,II dr/tergugat I, II dk yang terletak di Jl. Cempaka III No. 9, Medan

tersebut disetujui oleh Penggugat I dr/tergugat I dk, sehingga kedua belah pihak

membuat Perjanjian Sewa Menyewa tertanggal 5 Januari 2011, untuk masa

sewa selama 5 Januari 2011 sampai dengan 5 Agustus 2011 ;

---------bahwa sejak tahun 2011 hingga tahun 2013, tergugat dr/penggugat dk

membayar biaya sewa rumah penggugat I,II dr/tergugat I, II dk yang terletak di

Jl. Cempaka III No. 9, Medan sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) per

tahun ;

---------bahwa masa sewa rumah tersebut telah berakhir pada bulan Nopember

2013, dan tidak diperpanjang lagi oleh tergugat dr/penggugat dk, namun hingga

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


saat ini, tergugat dr/penggugat dk dan istrinya tidak bersedia mengosongkan

rumah milik penggugat I,II dr/tergugat I,II dk ;

---------bahwa sikap dan perbuatan tergugat dr/penggugat dk, secara nyata-

nyata telah pula menimbulkan kerugian materil kepada penggugat dimana-

pengugat tidak dapat menyewakan rumah milik penggugat I,II dr/tergugat I,II dk

tersebut sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) per tahun, sehingga

pengugat telah kehilangan atas keuntungan yang diharapkan (wints dervings) ;

---------bahwa oleh karena penggugat I,II dr/tergugat I,II dk telah kehilangan atas

keuntungan yang diharapkan (wints dervings), maka patut dan beralasan pula

kirannya menurut hukum apabila “tergugat dr/penggugat dk dihukum untuk

membayar kepada penggugat I,II dr/tergugat I,II dk, seketika dan sekaligus,

ganti rugi atas keuntungan yang diharapkan (wints dervings) sebesar Rp.

5.000.000,- (lima juta rupiah) per tahun, terhitung terhitung sejak bulan

Nopember 2013 hingga dibayar lunas” ;

---------bahwa oleh karena Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998

telah dinyatakan batal dan tidak mempunyai kekuatan hukum, serta masa sewa

rumah milik penggugat I,II dr/tergugat I,II dk juga telah berakhir, maka patut dan

beralasan pula kiranya menurut hukum apabila “tergugat dr/penggugat dk atau

pihak ketiga yang memperoleh hak dari tergugat dr/penggugat dk, dihukum

untuk mengosongkan dan menyerahkan rumah dalam perkara aquo secara

sukarela dan seketika kepada penggugat I,II dr/tergugat I,II dk;

---------bahwa oleh karena selama ini tergugat dr/penggugat dk tidak mempunyai

itukad baik untuk mengosongkan dan menyerahkan rumah dalam perkara aquo

secara sukarela dan seketika kepada penggugat I,II dr/tergugat I,II dk, maka

maka patut dan beralasan pula kiranya menurut hukum apabila “tergugat

dr/penggugat dk dihukum untuk membayar uang dwangsom (uang paksa)

sebesar Rp.1.000.000,- (satu juta rupiah) tiap harinya atas keterlambatan

tergugat dr/penggugat dk dalam mentaati putusan perkara aquo yang telah

berkekuatan hukum tetap” ;

---------bahwa akibat perbuatan wanprestasi yang dilakukan oleh penggugat I,II

dr/tergugat I,II dk, secara nyata juga telah menimbulkan kerugian materiil

kepada penggugat I,II dr/tergugat I,II dk, dimana guna menghadapi gugatan

konpensi yang diajukan oleh tergugat dr/penggugat dk tersebut, penggugat I,II

dr/tergugat I,II dk, telah mengeluarkan biaya untuk membayar jasa pengacara

sebesar Rp. 100.000.000,- (seratus juta rupiah) sehingga patut dan beralasan

kiranya menurut hukum apabila “tergugat dr/tergugat dk dihukum untuk

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


membayar kepada penggugat I,II dr/tergugat I,II dk, seketika dan sekaligus,

biaya pengacara sebesar Rp. 100.000.000.- (seratus juta rupiah)” ;

---------bahwa untuk menjamin agar gugatan penggugat I,II dr/tergugat I, II dk

tidak hampa adanya, dimohonkan kehadapan yang terhormat, majelis hakim

yang memeriksa dan mengadili perkara ini, agar kiranya berkenan untuk

meletakkan “sita jaminan (conservatoir beslag)”, atas harta benda tergugat

dr/tergugat dk, baik harta bergerak maupun harta tidak bergerak yang akan

ditetapkan kemudian ;

---------bahwa gugatan rekonpensi penggugat I,II dr/tergugat I, II dk telah

diajukan dengan didasarkan atas bukti-bukti yang cukup eksepsionil adanya,

sehingga patut dan beralasan kiranya menurut hukum apabila “putusan di dalam

perkara ini dinyatakan dapat dilaksanakan lebih dahulu walaupun ada verzet,

banding, maupun kasasi (uit voerbaar bij voorraad)” ;

---------Berdasarkan uraian-uraian dan fakta-fakta tersebut di atas, dimohonkan

ke hadapan yang terhormat, majelis yang memeriksa dan mengadili perkara ini

agar kiranya berkenan mengambil dan menjatuhkan putusan yang amarnya

berbunyi sebagai berikut :

1. “Menerima gugatan rekonpensi dari penggugat I,II dr/tergugat I, II dk dk

untuk seluruhnya” ;

2. “Menyatakan sah dan berharga sita jaminan (conservatoir beslag) yang

telah dijalankan dalam perkara ini” ;

3. “Menyatakan tergugat dr/penggugat dk telah melakukan perbuatan

wanprestasi” ;

4. “Menyatakan Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998, yang

dibuat dihadapan turut tergugat dr/turut tergugat dk, batal dan tidak

berkekuatan hukum adanya” ;

5. “Menghukum tergugat dr/penggugat dk atau pihak ketiga yang meperoleh

hak dari tergugat dr/penggugat dk untuk mengosongkan dan menyerahkan

rumah dalam perkara aquo secara sukarela dan seketika kepada penggugat

I,II dr/tergugat I,II dk “ ;

6. “Menghukum tergugat dr/tergugat dk untuk membayar kepada penggugat

I,II dr/tergugat I,II dk, seketika dan sekaligus, biaya pengacara sebesar Rp.

100.000.000.- (seratus juta rupiah)” ;

7. “Menghukum tergugat dr/penggugat dk untuk membayar uang dwangsom

(uang paksa) sebesar Rp.1.000.000,- (satu juta rupiah) tiap harinya atas

keterlambatan tergugat dr/penggugat dk dalam mentaati putusan perkara

aquo yang telah berkekuatan hukum tetap” ;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


8. “Menyatakan putusan di dalam perkara ini, dapat dilaksanakan lebih dahulu

walaupun ada verzet, banding, maupun kasasi (uit voerbaar bij voorraad)” ;

9. “Menghukum tergugat dr/tergugat dk, untuk membayar biaya-biaya yang

timbul dalam pemeriksaan perkara ini” ;

---------Atau jika Pengadilan berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-

adilnya (Ex Aqua Et Bono) ;

Menimbang, bahwa terhadap gugatan dari Terbanding semula

Penggugat tersebut, Pengadilan Negeri Medan telah menjatuhkan putusan

Nomor 164/Pdt.G/2014/PN.Mdn tanggal 15 Oktober 2014, yang amarnya


DALAM KONPENSI

Dalam Eksepsi

- Menolak eksepsi Tergugat I dan Tergugat II ;

Dalam Pokok Perkara

- Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian ;

- Menyatakan Tergugat I telah melakukan Wanprestasi ;

- Menyatakan sah demi hukum Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal

13 Juli 1998 yang dibuat dihadapan Nyonya Aida Verawati Wahab, SH.

sebagai Pengganti Sementara dari Soeparno, SH. Notaris di Medan ;

- Menyatakan demi hukum Penggugat telah membayar lunas harga rumah

type 50 yang didirikan di atas tanah seluas 135 M2 (seratus tiga puluh

lima meter persegi) berdasarkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung

Gusta yang terletak di Jalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III,

Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau

dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah ;

- Menyatakan demi hukum Penggugat adalah pemilik yang sah atas rumah

type 50 yang didirikan di atas tanah seluas 135 M2 (seratus tiga puluh

lima meter persegi) berdasarkan Sertifikat Hak Milik No. 09, Lingkungan



- Menghukum Tergugat I dan Tergugat II berikut siapa saja yang

menguasai Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta atas bidang tanah

seluas 135 M2 (seratus tiga puluh lima meter persegi) yang terletak di

Jalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta,


Perumahan Cempaka Indah kepada Penggugat ;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


- Menyatakan demi hukum putusan dalam perkara ini berlaku sebagai

pengganti Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta apabila Tergugat I

dan Tergugat II tidak bersedia menyerahkan Sertifikat Hak Milik No.

303/Tanjung Gusta kepada Penggugat ;

- Memberikan hak kuasa berdasarkan putusan dalam perkara ini kepada

Penggugat untuk dapat melaksanakan/melakukan suatu tindakan yang

sah dihadapan pejabat yang berwenang dalam upaya proses

peralihan/balik nama atas Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta


- Menyatakan batal demi hukum Surat Perjanjian Sewa-Menyewa tanggal

5 Januari 2011 ;

- Menghukum Tergugat I dan Tergugat II untuk membayar uang paksa

(dwangsom) sebesar Rp. 500.000,00 (lima ratus ribu rupiah) untuk setiap

hari keterlambatan melaksanakan putusan ini terhitung sejak putusan ini

berkekuatan hukum tetap ;

- Menghukum Turut Tergugat untuk tunduk dan patuh atas putusan ini;

- Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya ;

DALAM REKONPENSI

- Menolak gugatan Penggugat I dan Penggugat II Rekonpensi/Tergugat I

dan Tergugat II Konpensi untuk seluruhnya ;

DALAM KONPENSI DAN REKONPENSI

- Menghukum para Tergugat Konpensi/para Penggugat Rekonpensi

secara tanggung-menanggung untuk membayar biaya perkara sebanyak

Rp. 1.201.000,- (satu juta dua ratus satu ribu rupiah) ;

Membaca Akta Banding yang dibuat oleh Wakil Panitera Pengadilan

Negeri Medan, yang menerangkan bahwa Kuasa Hukum Pembanding-I dan II

semula Tergugat-I dan II pada tanggal 11 Maret 2015, telah mengajukan

permohonan banding terhadap putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor

164/Pdt.G/2014/PN.Mdn tanggal 15 Oktober 2014, permohonan banding mana

telah diberitahukan kepada Kuasa Terbanding semula Penggugat pada tanggal

19 Oktober 2015 dan kepada Turut Terbanding semula Turut Tergugat pada

tanggal 25 Juli 2017;

Membaca memori banding yang diajukan oleh Kuasa Hukum

Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II tertanggal 8 April 2015, yang

diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Medan tanggal 8 April 2015, dan

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


memori banding tersebut telah diserahkan kepada Kuasa Hukum Terbanding

semula Penggugat pada tanggal 19 Oktober 2015 dan kepada Turut Terbanding

semula Turut Tergugat pada tanggal 25 Juli 2017;

Membaca kontra memori banding yang diajukan oleh Kuasa Hukum

Terbanding semula Penggugat tertanggal 28 Juni 2016, yang diterima di

Kepaniteraan Pengadilan Negeri Medan pada tanggal 29 Juni 2016, dan kontra

memori banding tersebut telah diserahkan kepada Kuasa Hukum Pembanding-I

dan II semula Tergugat-I dan II serta kepada Turut Terbanding semula Turut

Tergugat masing-masing pada tanggal 25 Juli 2017;

Membaca Relas Pemberitahuan Mempelajari Berkas Nomor

164/Pdt.G/2014/PN.Mdn, yang disampaikan kepada Kuasa Hukum

Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II pada tanggal 7 Desember 2015,

kepada Terbanding semula Penggugat pada tanggal 19 Oktober 2015, dan

kepada Turut Terbanding semula Turut Tergugat pada tanggal 25 Juli 2017,

yang menerangkan bahwa dalam tenggang waktu 14 (empat belas) hari setelah

tanggal pemberitahuan tersebut kepada kedua belah pihak berperkara telah

diberi kesempatan untuk memeriksa dan mempelajari berkas perkara tersebut

sebelum dikirim ke Pengadilan Tinggi;

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUMNYA;

Menimbang, bahwa permohonan banding yang diajukan oleh Kuasa

Hukum Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II telah diajukan dalam

tenggang waktu dan menurut tata cara serta memenuhi syarat-syarat yang

ditentukan Undang-Undang, oleh karenanya permohonan banding tersebut

secara formal dapat diterima;

Menimbang, bahwa memori banding yang diajukan oleh Kuasa Hukum

Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II pada pokoknya mengemukakan

hal-hal sebagai berikut :

A. Dalam Eksepsi

-------bahwa tidak dapat diterima dan harus ditolak dan dikesampingkan adanya,

karena tidak mengandung kebenaran serta tidak sesuai dengan ketentuan

hukum yang berlaku, kesimpulan pendapat dalam pertimbangan hukum judex

factie pada halaman 29 (dua puluh sembilan) alinea 3 (tiga) yang pada

pokoknya berpendapat bahwa “eksepsi Tergugat I,II telah memasuki materi

pokok perkara, oleh karena itu eksepsi tersebut harus ditolak”;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


-------bahwa apabila dibaca dan diperhatikan dengan seksama, substansi

gugatan Penggugat adalah berkenaan dengan jual beli rumah yang terletak di

Medan Jl. Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta,

Kecamatan Medan Helvetia berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11,

tertanggal 13 Juli 1998 yang di buat dihadapan turut Tergugat;

-------bahwa dalam ketentuan Pasal 1 huruf d Akta Pengikatan Jual Beli Nomor

11, tertanggal 13 Juli 1998, secara tegas dinyatakan bahwa pelunasan jual beli

rumah sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah)

tersebut dilakukan secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melalui Bank dalam

jangka waktu maksimal 10 (sepuluh) tahun;

-------bahwa hingga berakhirnya jangka waktu 10 (sepuluh) tahun, Terbanding

tidak pernah memenuhi kewajibannya untuk melakukan pelunasan sisa

pembayaran jual beli rumah secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah), sehingga

sesuai dengan ketentuan Pasal 3 Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11,

tertanggal 13 Juli 1998, pengikatan jual beli tersebut batal dan tidak berlaku lagi;

-------bahwa oleh karena Terbanding telah tidak memenuhi prestasi

sebagaimana yang seharusnya sesuai dengan yang telah diperjanjukan dan

disepakati, maka jelas pula adanya sesuai dengan ketentuan hukum yang

berlaku, Terbanding tidak memiliki alas hak dan kewenangan untuk mengajukan

prestasi dari Pembanding I,II karena Pembanding I,II tidaklah memiliki

kewajiban setelah batalnya Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11, tertanggal 13

Juli 1998;

-------bahwa berdasarkan uraian tersebut diatas, sesuai dengan ketentuan

hukum yang berlaku pada peradilan kita, maka patut dan beralasan kiranya

apabila gugatan Penggugat/Terbanding dinyatakan tidak dapat diterima (niet

onvankelijke verklaard);

B. Dalam Pokok Perkara

1. Putusan Merupakan Putusan Yang Bersifat Onvoeldoende Gemotiverd

-------bahwa sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam Pasal 50 ayat (1)

Undang-Undang No. 48 Tahun 2009, secara tegas disebutkan Segala putusan

pengadilan selain harus memuat alasan dan dasar putusan tersebut, memuat

pula pasal tertentu dari peraturan perundang-undangan yang bersangkutan atau

sumber hukum tak tertulis yang dijadikan dasar untuk mengadili;

-------bahwa bahkan menurut Pasal 189 ayat (1) Rbg/178 ayat (1) HIR, hakim

karena jabatannya atau secara ex officio, wajib mencukupkan segala alasan

hukum yang tidak dikemukakan oleh para pihak yang berperkara;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


-------bahwa sesuai dengan ketentuan tersebut diatas, suatu putusan haruslah

memuat secara jelas dan cukup, pertimbangan-pertimbangan hukum yang rinci

dan cermat, tentang segala fakta-fakta yang timbul selama proses pemeriksaan

perkara, baik yang terungkap dari dalil-dalil pihak-pihak berperkara maupun

yang terungkap dari bukti-bukti yang diajukan pihak pihak berperkara, selama

proses pemeriksaan perkara berlangsung, disertai dengan alasan dan dasar

hukum bagi kesimpulan pendapat yang akan diambil dalam putusan tersebut;

-------bahwa oleh karenanya apabila suatu putusan tidak memuat pertimbangan

hukum yang cukup dan cermat (onvoeldoende gemotiveerd) tentang fakta-fakta

dan bukti-bukti yang akan dijadikan sebagai alasan dan dasar dari kesimpulan

pendapat dalam putusan tersebut, baik terhadap penolakan maupun terhadap

penerimaan dalil-dalil yang dikemukakan oleh pihak pihak yang berperkara,

adalah merupakan masalah yuridis dan dapat dijadikan alasan untuk

membatalkan putusan yang bersangkutan;

-------bahwa ketentuan tersebut di atas telah pula diterapkan didalam peradilan

kita sebagaimana dapat dilihat dari Putusan Mahkamah Agung RI., No.

689K/Sip/1969 tertanggal 18 Desember 1970, yang pertimbangan hukumnya


“Tiap-tiap penolakan maupun penerimaan suatu petitum haruslah didasari

dengan pertimbangan hukum mengapa ditolak atau diterima.”;

-------bahwa akan halnya dengan putusan judex factie dalam perkara a quo yang

dimohonkan banding ini, dapat dilihat dengan jelas tidak memuat dasar dan

alasan pertimbangan hukum yang cukup dan cermat (onvoeldoende

gemotiveerd), baik berkenaan dengan fakta-fakta yang terungkap dari dalil-dalil

pihak berperkara maupun dari bukti-bukti yang diajukan dalam proses

pemeriksaan perkara di depan persidangan;

-------bahwa sebagaimana dapat dilihat dari Putusan judex factie Pengadilan

Negeri Medan Nomor 164/Pdt.G/2014/PN.Mdn, tertanggal 15 Oktober 2014

secara jelas tidaklah ada memuat pertimbangan hukum yang cermat, tentang

penolakan dan penerimaan terhadap suatu dalil maupun suatu bukti yang dapat

dijadikan sebagai dasar dari putusan tersebut;

-------bahwa dengan perkataan lain, Judex factie Pengadilan Negeri kelas I-A

Medan di Medan tidaklah ada memberikan pertimbangan hukum yang cermat

dan seksama terhadap fakta-fakta yang terungkap dalam persidangan dan dari

dalil-dalil maupun dari bukti-bukti yang diajukan oleh para pihak, akan tetapi

bahkan sebaliknya judex factie Pengadilan Negeri Kelas I-A Medan di dalam

memeriksa, mengadili dan memutuskan perkara ini sama sekali tidak sesuai

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


dengan ketentuan hukum yang berlaku serta telah tidak memberikan analisa

dan pertimbangan terhadap dalil-dalil argumentasi hukum dan bukti-bukti yang

diajukan oleh Pembanding;

-------bahwa sesuai dengan ketentuan hukum acara perdata yang berlaku pada

peradilan kita, sebagaimana telah dikemukakan diatas, putusan yang tidak

memuat pertimbangan hukum yang cermat, tentang penolakan dan penerimaan

terhadap suatu dalil maupun suatu bukti yang dapat dijadikan sebagai dasar

dari putusan tersebut merupakan salah satu alasan yuridis yang dapat

dipergunakan untuk membatalkan putusan, sehingga Putusan Pengadilan

Negeri Medan tertanggal 15 Oktober 2014 No. 164/Pdt.G/2014/PN-Mdn, harus

dibatalkan adanya;

2. Putusan Judex factie Pangadilan Negeri Medan Memuat Pertimbangan

Hukum Yang Saling Bertentangan

-------bahwa sesuai dengan ketentuan hukum acara perdata yang berlaku,

secara tegas disyaratkan, suatu putusan haruslah memuat pertimbangan

hukum-pertimbangan hukum yang cukup dengan memuat alasan dan dasar

serta ketentuan yang merupakan dasar untuk mengadili yang disusun secara

sistematis dan saling mendukung antara pertimbangan yang satu dengan yang

lainnya;

-------bahwa oleh karenanya sesuai dengan ketentuan hukum acara perdata

tersebut diatas, suatu putusan yang memuat pertimbangan hukum-

pertimbangan hukum yang tidak sistematis serta mengandung kontradiksi atau

pertentangan antara pertimbangan hukum yang mendahului dengan

pertimbangan hukum selanjutnya, dianggap tidak memenuhi syarat sebuah

putusan sehingga merupakan masalah yuridis yang dapat dijadikan sebagai

alasan dan dasar untuk membatalkan putusan karena telah melanggar asas

yang digariskan dalam Pasal 189 ayat (1) Rbg/Pasal 178 ayat (1) HIR dan Pasal

18 UU No. 14 Tahun 1970 sekarang Pasal 19 UU No. 4 Tahun 2004 (M. Yahya

Harahap, HUKUM ACARA PERDATA, Gugatan, Persidangan, Penyitaan,

Pembuktian, dan Putusan Pengadilan, Penerbit Sinar Grafika, cetakan XII,

tahun 2012, hlm.799);

-------bahwa ketentuan tersebut secara tegas diterapkan dalam Putusan

Mahkamah Agung RI tertanggal 3 Pebruari 1986 No. 3538 K/Pdt/1983, yang

pertimbangan hukumnya antara lain berbunyi sebagai berikut :

“Pertimbangan hukum yang mengandung kontradiktif, tidak memenuhi syarat

sebagai putusan yang jelas dan rinci, sehingga telah melanggar asas yang

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


digariskan dalam Pasal 178 ayat (1) HIR/189 ayat (1) Rbg dan Pasal 19 UU No.

4 Tahun 2004, sehingga harus dibatalkan adanya”;

-------bahwa akan halnya dengan putusan judex factie Pengadilan Negeri Medan

tertanggal 15 Oktober 2014 No. 164/Pdt.G/2014/PN-Mdn, secara jelas dan

nyata dapat dilihat telah memuat dan mengandung pertimbangan hukum-

pertimbangan hukum yang bertentangan atau kontradiktif adanya antara

pertimbangan hukum sebelumnya dengan pertimbangan hukum selanjutnya;

-------bahwa pertimbangan hukum judex factie Pengadilan Negeri Medan dalam

putusannya tertanggal 15 Oktober 2014 No. 164/Pdt.G/2014/PN-Mdn, pada

halaman 34 (tiga puluh empat) alinea pertama, secara jelas dan tegas

menyatakan “ bahwa kehendak Penggugat untuk melunasi harga pembayaran

rumah kepada Tergugat I sejumlah Rp. 6.100.000 (enam juta seratus ribu

rupiah) telah dibenarkan oleh saksi Siti Nondang Simanungkalit yang pernah

menemani istri Penggugat mendatangi Tergugat I dengan maksud akan

melunasi harga rumah yang dibeli Penggugat dari Tergugat I namun tidak

pernah bertemu dengan Tergugat I.....”;

-------bahwa akan tetapi pada pertimbangan hukum selanjutnya, sebagaimana

termaktub dalam pertimbangan hukum judex factie Pengadilan Negeri Medan

dalam putusannya tertanggal 15 Oktober 2014 No. 164/Pdt.G/2014/PN-Mdn,

pada halaman 36 (tiga puluh enam) alinea terakhir, judex factie telah mengambil

kesimpulan bahwa “Surat Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah tanggal 5 Januari

2011 tertulis nama Julitha Panjaitan sebagai salah pihak dan bukan nama

Penggugat, kemudian yang menjadi objek sewa menyewa adalah rumah di jalan

Cempaka III No. 9 Medan yang telah menjadi objek jual beli antara Penggugat

dengan Tergugat I sehingga perjanjian sewa menyewa rumah tersebut tidak sah

dan batal demi hukum, oleh karena itu harus dikesampingkan, sedangkan surat-

surat bukti T.I.II-5, T.I.II-6 dan T.I.II-7 berupa bukti penyerahan uang masing-

masing sejumlah Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) haruslah diperhitungkan

sebagai bagian pelunasan terhadap kekurangan angsuran yang harus

dibayarkan oleh Penggugat kepada Tergugat I.”;

-------bahwa dalam pertimbangan putusannya pada halaman 34 (tiga puluh

empat) alinea pertama, judex factie jelas menyatakan bahwa

Penggugat/Terbanding berkehendak melunasi sisa angsuran pembayaran

rumah Penggugat/Terbanding yang diwakili oleh istrinya yaitu Julitha Panjaitan

yang temani oleh saksi Siti Matondang, yang dengan kata lain judex factie

menyatakan istri Penggugat (ic. Julitha Panjaitan) berhak untuk mewakili

Penggugat/Terbanding dalam melakukan pelunasan pembayaran sisa cicilan

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


rumah tersebut dan kemudian juga berhak menerima sertifikat rumah tersebut

dari Pembanding;

-------bahwa akan tetapi disatu sisi judex factie dalam pertimbangan hukumnya

dalam putusan tertanggal 15 Oktober 2014 No. 164/Pdt.G/2014/PN-Mdn, pada

halaman 36 (tiga puluh enam) alinea terakhir menyatakan oleh karena di dalam

perjanjian sewa menyewa tertanggal 05 Januari 2011 tersebut yang

menandatangani adalah Julitha Panjaitan sebagai salah satu pihak, dan bukan

nama Penggugat, maka perjanjian sewa menyewa tersebut dianggap tidah sah

dan batal demi hukum;

-------bahwa kedua pertimbangan dari judex factie tersebut merupakan

pertimbangan yang saling bertentangan adanya, karena disatu sisi judex factie

mengesahkan tindakan Julitha Panjaitan dalam mewakili suaminya (ic.

Terbanding) dalam melakukan tindakan hukum berupa melakukan pembayaran

dan pelunasan terhadap objek perikatan sebagaimana termaktub dalam Akta

Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 yang dibuat di hadapan Turut

Terbanding, akan tetapi dalam pertimbangan lain judex factie menyatakan

Julitha Panjaitan tidak berhak mewakili suaminya melakukan tindakan hukum

berupa tindakan melakukan perjajian sewa menyewa rumah terhadap objek

perkara tersebut setelah batalnya perjanjian jual beli atas objek perkara

tersebut;

-------bahwa adanya kontradiksi atau pertentangan-pertentangan hukum antara

pertimbangan-pertimbangan judex factie di dalam putusannya, juga semakin

diperjelas dalam pertimbangan hukum judex factie tersebut dalam putusannya

tertanggal 15 Oktober 2014 No. 164/Pdt.G/2014/PN-Mdn, pada halaman 36

(tiga puluh enam) alinea terakhir tersebut diatas;

-------bahwa dalam pertimbangan hukum judex factie tersebut, disatu sisi judex

factie Pengadilan Negeri Medan menyatakan perjanjian sewa-menyewa

tertanggal 5 Januari 2011 antara Pembanding I dan Istri Terbanding tidak sah

dan batal demi hukum karena perjanjian tersebut bukan dilakukan oleh

Terbanding sendiri tetapi dilakukan oleh istri Terbanding, akan tetapi di satu sisi

judex factie menyatakan uang yang telah disepakati dan dibayarkan oleh istri

Terbanding sebagaimana termaktub dalam isi perjanjian sewa menyewa

tersebut harus diperhitungkan sebagai bagian dari pelunasan kekurangan

angsuran yang harus dibayarkan oleh Terbanding kepada Pembanding I;


peradilan kita, sebagaimana telah dikemukakan diatas, pertimbangan hukum

yang memuat kontradiksi merupakan salah satu alasan yuridis yang dapat

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


dipergunakan untuk membatalkan putusan, sehingga Putusan Pengadilan

Negeri Medan tertanggal 15 Oktober 2014 No. 164/Pdt.G/2014/PN-Mdn, harus

dibatalkan adanya;

3. Judex factie Pengadilan Negeri Medan Salah Menafsirkan Dan Menerapkan

Hukum Tentang Perjanjian Dan Pembuktian Adanya Wanprestasi




factie pada halaman 37 (tiga puluh tujuh) alinea 4 (empat) yang pada pokoknya

berpendapat bahwa “terhadap Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli

1998 yang menjadi dasar kesepakatan adanya jual beli rumah di Jl. Cempaka III

No. 9 Medan antara Penggugat dengan Tergugat I dan Tergugat II yang dibuat

dihadapan Turut Tergugat sebagai pejabat umum yang berwenang dan isinya

tidak pernah dilanggar oleh Penggugat maka haruslah dianggap sah menurut

hukum…..,;

-------bahwa kesimpulan pendapat tersebut diatas, didasarkan atas pendapat

yang termaktub dalam pertimbangan hukum pada halaman 37 (tiga puluh tujuh)

alinea 2 (dua) yang pada pokoknya menyatakan bahwa “berdasarkan bukti-bukti

yang diajukan oleh Tergugat I dan Tergugat II tidak mampu membuktikan

bahwa Penggugat telah terlambat membayar angsuran rumah kepada Tergugat

I dan Tergugat II sehingga Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli

1998 menjadi batal dan berkekuatan hukum dan juga tidak dapat melemahkan

atau mematahkan bukti-bukti Penggugat bahwa Penggugat telah melunasi uang

angsuran harga pembelian rumah di Jl. Cempaka III No. 9 Medan yang telah

dibeli oleh Penggugat dari Tergugat”;

-------bahwa antara Pembanding I dan II serta Terbanding pernah membuat Akta

Pengikatan Jual Beli Nomor 11, tertanggal 13 Juli 1998 yang di buat dihadapan

turut Terbanding untuk melakukan pengikatan jual beli atas persil rumah tempat

tinggal type 50 yang didirikan diatas sebidang tanah seluas 135 (seratus tiga

puluh lima) M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik N0. 303/Tanjung Gusta,

tertanggal 4 Oktober 1996, yang terdaftar atas nama Pembanding I;

-------bahwa Pembanding I,II serta Terbanding telah sepakat mengenai harga

jual beli atas rumah tersebut adalah sebesar Rp. 45.000.000,- (empat puluh lima

juta rupiah) dengan pembayaran secara bertahap sebagaimana termaktub

dalam pasal 1 Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


-------bahwa kemudian Terbanding telah membayar uang muka atau Down





Terbanding secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melalui Bank dalam jangka

waktu maksimal 10 (sepuluh) tahun;

-------bahwa sisa pembayaran sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta

lima ratus ribu rupiah) adalah sisa yang disepakati oleh Pembanding I apabila

Pembanding I memperoleh pembayaran tersebut secara tunai dari Terbanding

yang berencana melakukan pinjaman kepada Bank dengan sistem KPR dengan

jangka waktu pelunasan selama 10 (sepuluh) tahun;

-------bahwa hingga bulan Nopember 1999, ternyata Penggugat tidak dapat

melakukan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) karena permohonan KPR Penggugat

ditolak dan tidak dapat dikabulkan oleh Bank yang disebabkan oleh pekerjaan

Penggugat sebagai seorang pelaut yang mengharuskan Penggugat untuk

berpergian dari satu kota ke kota lainnya dalam jangka waktu yang sangat lama

sehingga jarang menetap di satu tempat;

-------bahwa andaikata -quad noun- benar Pembanding I ada menawarkan untuk

mengangsur pembayaran kredit rumah tersebut ke dalam rekening milik

Pembanding I tersebut, tentu saja Terbanding tidak dapat menganggap sisa

pembayaran pembelian rumah dari Terbanding kepada Penggugat adalah tetap

sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah), tanpa

memperhitungkan bunga wajar yang berhak diperoleh oleh Pembanding atas

cicilan hutang yang dilakukan oleh Terbanding tersebut;

-------bahwa tentu saja ketentuan pembayaran sisa pelunasan terhadap

Pembanding tersebut telah melalui prosedur penghitungan, antara jumlah

hutang, jangka waktu pelunasan dan juga bunga wajar yang telah

diperhitungkan setiap bulannya (sebagaimana layaknya proses Pinjam

meminjam uang di Bank), sehingga jumlah uang yang harus disetorkan oleh

Terbanding kedalam rekening Pembanding I yang telah disepakati adalah

sebesar Rp. 530.000,- (lima ratus tiga puluh ribu rupiah) setiap bulannya selama

10 (sepuluh) tahun, sejak bulan Nopember 1998;

-------bahwa sesuai dengan pengakuan dan juga tabel pembayaran yang di buat

oleh Terbanding di dalam gugatannya pada halaman 3 (tiga) angka 9 (sembilan)

dan angka 10 (sepuluh), dapat dilihat Terbanding melakukan pembayaran

angsuran rumah pertama kali pada bulan Nopember tahun 1998 dan sering

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


sekali terlambat bahkan lalai dalam melakukan kewajibannya dalam melakukan

pembayaran;

-------bahwa bahkan Terbanding pernah mangkir dan lalai dalam melakukan

kewajiban pembayaran angsuran rumah terhadap Pembanding I,II selama 7

(tujuh) bulan, yakni kelalaian untuk pembayaran pada bulan Agustus 2001

sampai dengan Februari 2002, sebagaimana telah diakui oleh Terbanding

dalam gugatannya pada halaman 3 (tiga) angka 10 (sepuluh) Nomor 27 (dua

puluh tujuh) dan 28 (dua puluh delapan) dan kemudian Terbanding pada

akhirnya melakukan pembayaran terakhir kali pada tanggal 18 Juli tahun 2002;

--------bahwa dari tabel pembayaran yang telah di buat oleh Terbanding didalam

gugatannya tersebut, telah menunjukkan Terbanding dapat dikategorikan

sebagai pembeli yang tidak beritikad baik, karena tidak dapat menjaga tertibnya

kewajiban pembayaran angsuran rumah tersebut kepada Pembanding I,II;

-------bahwa andaikata –quad noun- benar jumlah hutang dari Terbanding

terhadap Pembanding I dan II adalah sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua

juta lima ratus ribu rupiah) maka sesuai dengan pengakuan tegas dari

Terbanding di dalam gugatannya pada halaman 4 (empat) angka 12 (dua belas)

telah memuat pengakuan tegas dari Terbanding bahwa Terbanding masih

memiliki sisa kewajiban pembayaran pembelian rumah Pembanding I,II tersebut

sebesar Rp. 6.100.000,- (enam juta seratus ribu rupiah);


peradilan kita, “pengakuan tegas“ yang diberikan oleh salah satu pihak didepan

persidangan adalah mengikat dan merupakan “bukti yang sempurna (volledigje

bewijskracht)” serta merupakan “bukti memaksa (dwingende bewijskracht)” dan

merupakan “bukti yang berkekuatan menentukan (beslissende bewijskracht)”

(vide pasal 311 RBg dan pasal 1925 KUH Perdata);

-------bahwa ketentuan tersebut, secara tegas diikuti dan diterapkan oleh

Mahkamah Agung RI sebagaimana ternyata dari beberapa putusan, antara lain

sebagai berikut ;

1. Putusan Mahkamah Agung RI tertanggal 27 Oktober 1971 Nomor 858

K/SIP/1971, yang pertimbangan hukum nya antara lain berbunyi sebagai

berikut“dengan adanya pengakuan tegas Tergugat, maka Penggugat

tidak perlu lagi membuktikan dalilnya”;

2. Putusan Mahkamah Agung RI tertanggal 01 September 1971 Nomor 497

K/SIP/1971, yang pertimbangan hukum nya antara lain berbunyi sebagai

berikut“adanya pengakuan Tergugat dianggap gugatan telah terbukti”;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN





factie pada halaman 34 (tiga puluh empat) alinea pertama yang pada pokoknya

berpendapat bahwa “kehendak Penggugat untuk melunasi harga pembayaran

rumah kepada Tergugat I sejumlah Rp. 6.100.000,- (enam juta seratus ribu

rupiah) tersebut telah dibenarkan oleh saksi Siti Nondang Simanungkalit yang

pernah menemani istri Penggugat mendatangi Tergugat I dengan maksud akan

melunasi harga rumah yang dibeli Penggugat dari Tergugat I namun tidak

pernah bertemu dengan Tergugat I……….”;

-------bahwa didalam gugatannya Terbanding mendalilkan telah sejak bulan Juli

2002 tidak lagi membayar uang angsuran ke rekening Pembanding I karena

ingin melunasinya, namun akan tetapi Terbanding selama persidangan perkara

ini berlangsung tidak pernah mampu membuktikan kebenaran Terbanding

datang menemui Pembanding I pada bulan Juli 2002, baik dari bukti-bukti

tertulis maupun dari saksi-saksi yang dihadirkan oleh Terbanding sendiri dalam

pemeriksaan perkara ini;

-------bahwa keterangan saksi Siti Matondang Simanungkalit yang dihadirkan

oleh Terbanding dalam pemeriksaan perkara ini, hanya menerangkan saksi

pernah diajak oleh istri Terbanding datang ke rumah Pembanding I dengan

maksud melunasi sisa harga rumah yang ditempatinya, itu pun sekitar tahun

2007 atau 2008, sehingga keterangan saksi tersebut telah saling bertentangan

dengan dalil dari Terbanding yang menyatakan menjumpai Pembanding I pada

bulan Juli tahun 2002;

-------bahwa keterangan saksi yang bertolak belakang dengan dalil dari

Terbanding tersebut tentu saja harus ditolak dan dinyatakan tidak dapat

menguatkan dalil Terbanding yang menyatakan berniat untuk melunasi

pembayaran sewa rumah tersebut sejak bulan Juli tahun 2002 dengan

mendatangi Pembanding I, akan tetapi tidak dapat menjumpainya;

-------bahwa ketentuan tersebut di atas telah pula diterapkan didalam peradilan

kita sebagaimana dapat dilihat dari Yurisprudensi MA No. 370K/PDT/1984

Tahun 1984 tertanggal 31 Juli 1985, yang pertimbangan hukumnya berbunyi

sebagai berikut :

“Pengadilan Tinggi salah menerapkan hukum tentang pembuktian, karena

keterangan saksi tidak saling menguatkan dan tidak bersesuaian”;

-------bahwa andaikata -quad non- benar Terbanding memang memiliki niat

untuk melunasi sisa pembayaran pembelian rumah tersebut sejak bulan Juli

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


tahun 2002, mengapa Terbanding tidak menyetorkan sisa pembayaran

pembelian rumah tersebut ke rekening milik Pembanding I, kemudian

mendatangi Pembanding I dan meminta Pembanding I menyerahkan sertifikat

tanah tersebut, padahal di tabel pembayaran Terbanding di dalam gugatannya,

Terbanding masih menyetorkan angsuran pembayaran pembelian rumah

tersebut kepada Pembanding I pada tanggal 18 Juli 2002;

-------bahwa dari pengakuan tegas-pengakuan tegas dari Terbanding tersebut

telah menunjukkan Pembanding telah lalai dalam menjalankan isi Akta

Pengikatan Jual Beli Nomor 11, tertanggal 13 Juli 1998, sehingga Pembanding

dapat dikategorikan telah melakukan perbuatan Wanprestasi terhadap

Pembanding karena belum melakukan pelunasan terhadap harga rumah milik

Pembanding sebagaimana telah disepakati oleh Pembanding I,II dan

Terbanding di hadapan Turut Terbanding;

-------bahwa sesuai dengan isi pasal 3 (tiga) point 4 (empat) Akta Pengikatan

Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998, disebutkan apabila setelah 1 (satu) bulan

masa keterlambatan dalam melakukan angsuran bulanan Terbanding tetap

tidak dapat memenuhi kewajibannya dalam membayar sisa harga jual beli

tersebut kepada Pembanding I, maka uang pembayaran yang telah diberikan

kepada Pembanding I hangus dan menjadi milik Pembanding I, sedangkan

Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 batal dan tidak berlaku lagi;

-------bahwa ketentuan tersebut juga telah dilaksanakan oleh Mahkamah Agung

RI secara konsekwen sebagaimana termaktub dalam Putusan Mahkamah

Agung RI tertanggal 21 Mei 1973 No. 70 K/Sip/1972, yang pertimbangan

hukumnya antara lain berbunyi sebagai berikut :

“Apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi karena tidak melaksanakan

pembayaran barang yang dibeli, pihak yang dirugikan dapat menuntut

pembatalan jual beli”;




factie pada halaman 36 (tiga puluh enam) alinea 4 (empat) yang pada pokoknya

berpendapat bahwa “Surat Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah tanggal 5 Januari

2011 tertulis nama Julitha Panjaitan sebagai salah pihak dan bukan nama

Penggugat, kemudian yang menjadi objek sewa menyewa adalah rumah di jalan

Cempaka III No. 9 Medan yang telah menjadi objek jual beli antara Penggugat

dengan Tergugat I sehingga perjanjian sewa menyewa rumah tersebut tidak sah

dan batal demi hukum, oleh karena itu harus dikesampingkan, sedangkan surat-

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


surat bukti T.I.II-5, T.I.II-6 dan T.I.II-7 berupa bukti penyerahan uang masing-

masing sejumlah Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) haruslah diperhitungkan

sebagai bagian pelunasan terhadap kekurangan angsuran yang harus

dibayarkan oleh Penggugat kepada Tergugat I” ;

-------bahwa pertimbangan hukum judex factie tersebut merupakan

pertimbangan hukum yang saling bertentangan, karena disatu sisi judex factie

Pengadilan Negeri Medan menyatakan perjanjian sewa-menyewa tertanggal 5

Januari 2011 antara Pembanding I dan Istri Terbanding tidak sah dan batal demi

hukum karena perjanjian tersebut bukan dilakukan oleh Terbanding sendiri

tetapi dilakukan oleh istri Terbanding, akan tetapi di satu sisi judex factie juga

menyatakan uang yang telah disepakati dari isi perjanjian sewa menyewa

tersebut harus diperhitungkan sebagai bagian dari pelunasan kekurangan

angsuran yang harus dibayarkan oleh Terbanding kepada Pembanding I;

-------bahwa sewa menyewa tersebut terjadi oleh karena Terbanding telah

melakukan perbuatan Wanprestasi yang mengakibatkan Pengikatan Jual Beli

No. 11 tanggal 13 Juli 1998 batal dan tidak berlaku lagi, sehingga pada hari

Sabtu tanggal 22 Januari 2010, istri Terbanding mendatangi Pembanding I,

untuk menyampaikan keinginan membeli kembali rumah Pembanding I,II

tersebut dengan harga Rp.245.000.000,- (dua ratus empat puluh lima juta

rupiah) sebagaimana termaktub dalam Surat Kesepakatan Pembelian Rumah

tertanggal 22 Januari 2010 (vide bukti T.I,II-3);

-------bahwa akan tetapi hingga tanggal 10 Pebruari 2010 Terbanding tidak juga

menyerahkan pembayaran booking fee sebagaimana telah disepakati dalam

Surat Kesepakatan Pembelian Rumah tertanggal 22 Januari 2010, sehingga jual

beli rumah tersebut kembali batal, namun pada tanggal 5 Januari 2011, istri

Terbanding kembali mendatangi Pembanding I untuk menjelaskan alasan

pembatalan Surat Kesepakatan Pembelian Rumah tersebut, dan

menyampaikan keinginan untuk menyewa rumah tersebut;

-------bahwa setelah dibuatnya pengikatan jual beli antara Pembanding I,II

dengan Terbanding, segala hal mengenai jual beli rumah tersebut ditangani oleh

istri Terbanding sendiri, termasuk melakukan pembayaran angsuran kepada

Pembanding, sehingga dapat dikatakan istri Terbanding menjadi wakil yang sah

dari Terbanding untuk melakukan hubungan hukum mengenai rumah yang

menjadi objek dalam perkara ini, sehingga segala perjanjian-perjanjian yang

telah dibuat oleh Pembanding dan juga istri Terbanding mengenai rumah yang

menjadi objek dalam perkara ini harus dianggap sah adanya;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


-------bahwa keinginan Terbanding untuk menyewa rumah milik Tergugat I,II

yang terletak di Jl. Cempaka III No. 9, Medan tersebut disetujui oleh

Pembanding I, sehingga kedua belah pihak sepakat membuat Perjanjian Sewa

Menyewa tertanggal 5 Januari 2011 (vide bukti T. I,II-4), untuk masa sewa

selama 5 Januari 2011 sampai dengan 5 Agustus 2011;

-------bahwa oleh karena Pembanding I,II memiliki itikad baik untuk menyewakan

rumah tersebut kepada Terbanding dan kemudian membuat surat perjanjian

sewa menyewa antara Pembanding I dan juga Terbanding yang diwakili oleh

istrinya yang sah, maka perjanjian sewa menyewa antara Pembanding I dan

juga istri dari Terbanding yang mewakili Terbanding tersebut harus di anggap

sah dan berkekuatan hukum adanya;

-------bahwa setelah dibuatnya pengikatan jual beli antara Pembanding I,II

dengan Terbanding, segala hal mengenai jual beli rumah tersebut ditangani oleh

istri Terbanding sendiri, termasuk melakukan pembayaran angsuran kepada

Pembanding, sehingga dapat dikatakan istri Terbanding telah mendapat izin

untuk menjadi wakil yang sah dari Terbanding untuk melakukan hubungan

hukum mengenai rumah yang menjadi objek dalam perkara ini, sehingga segala

perjanjian-perjanjian yang telah dibuat oleh Pembanding dan juga istri

Terbanding mengenai rumah yang menjadi objek dalam perkara ini harus

dianggap sah adanya;

-------bahwa perjanjian sewa-menyewa tertanggal 5 Januari 2011 dibuat atas

dasar keinginan dari Terbanding untuk menyewa rumah milik Pembanding I,

karena Pengikatan jual beli antara Pembanding I dan Terbanding telah batal

akibat perbuatan ingkar janji (Wanprestasi) atas pembayaran angsuran rumah

milik Pembanding I yang dilakukan oleh Terbanding tersebut, dimana

Terbanding yang diwakili oleh istrinya telah sepakat untuk menyewa rumah

tersebut sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) dalam setahun;

-------bahwa sewa menyewa terhadap rumah milik Pembanding I,II tersebut

telah dilakukan dari tanggal 05 Januari 2011 sampai dengan Nopember 2013,

yang artinya Terbanding telah mengontrak rumah milik Pembanding selama

lebih kurang 2 (dua) tahun 10 (sepuluh) bulan, akan tetapi setelah itu

Terbanding kembali tidak melakukan kewajibannya dalam memberikan uang

sewa kepada Pembanding dan tetap menguasai rumah milik Pembanding

tersebut sampai saat ini;

-------bahwa andaikata –quad non- benar judex factie menyatakan uang yang

telah diserahkan oleh istri Terbanding yang masing-masing sebesar Rp.

5.000.000,- (lima juta rupiah) harus diperhitungkan sebagai bagian pelunasan

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


kekurangan angsuran pembelian rumah Pembanding I, maka harus dilihat,

penyerahan uang tersebut masing-masing dilakukan pada tanggal 8 Pebruari

2011 (vide Bukti T I,II-5), tanggal 31 Mei 2012 (vide Bukti T I,II-6), dan pada

tanggal 17 Juni 2013 (vide Bukti T I,II-7);

-------bahwa dalam pasal 1 huruf (d) Akta Pengikatan Jual Beli tertanggal 13 Juli

1998 yang dibuat dihadapan Turut Terbanding, Pembanding dan Terbanding

telah sepakat untuk melakukan pelunasan terhadap angsuran rumah tersebut

dalam jangka waktu maksimal 10 (sepuluh) tahun, dimana kemudian

Terbanding melakukan penyetoran pertama kali pada tanggal 11 Nopember

1998, sehingga batas waktu tersebut berakhir pada tanggal 10 Nopember 2008;

-------bahwa apabila judex factie menyatakan bahwa uang tersebut harus

dianggap sebagai pelunasan angsuran milik Pembanding, maka dari tanggal

penyerahan uang tersebut yang oleh judex factie dianggap sebagai bagian

pelunasan dapat dilihat, Terbanding tetap melakukan perbuatan ingkar janji

(wanprestasi) karena penyerahan uang yang oleh judex factie dianggap sebagai

bagian pelunasan tersebut dilakukan pada tahun 2011 sehingga telah melebihi

batas waktu 10 (sepuluh) tahun maksimal pelunasan yang harus dipenuhi oleh

Terbanding;

-------bahwa di dalam pasal 5 (lima) point 4 (empat) Akta pengikatan Jual Beli

No. 11 tertanggal 13 Juli 1998 Terbanding telah sepakat dan berjanji apabila

Terbanding lalai selama lebih dari 1 (satu) bulan dalam membayar sisa harga

jual beli rumah tersebut maka uang pembayaran yang telah diberikan kepada

Tergugat I hangus dan menjadi milik Tergugat I, sedangkan Pengikatan Jual

Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 yang di buat di hadapan turut Terbanding batal

dan tidak berlaku lagi;

-------bahwa berdasarkan uraian-uraian tersebut diatas, secara jelas dapat

dilihat Terbanding tidak dapat membuktikan dalilnya telah melakukan pelunasan

terhadap angsuran rumah yang dibelinya dari Pembanding I,II, sehingga

gugatan yang diajukan oleh Terbanding tersebut tidak beralasan dan berdasar

adanya serta tidak dapat dibuktikan kebenarannya, sehingga harus ”ditolak”

atau setidak-tidaknya ”dinyatakan tidak dapat diterima (niet onvankelijke

verklaard)”;

-------bahwa oleh karenanya, maka patut dan beralasan kiranya menurut

hukum apabila Putusan Pengadilan Negeri Medan tertanggal 15 Oktober 2014

No. 164/Pdt.G/2014/PN-Mdn, harus dibatalkan adanya;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


C. Dalam Rekonpensi

-------bahwa Pembanding I/Tergugat I dk/Penggugat I dr dan Pembanding

II/Tergugat II dk/Penggugat II dr menghunjuk kembali seluruh uraian-uraian

yang telah dikemukakan dalam konpensi diatas dan mohon dianggap sebagai

telah diulangi serta mohon diterima sebagai satu kesatuan yang tidak

terpisahkan dengan uraian-uraian dalam rekonpensi ini;

-------bahwa Pembanding I/Tergugat I dk/Penggugat I dr dan Pembanding

II/Tergugat II dk/Penggugat II dr adalah tetap atas dalil gugatan rekonpensi

serta segala sesuatu yang telah diajukan dalam perkara ini, tetap membantah

dan menolak dengan tegas seluruh dalil gugatan yang diajukan

Terbanding/Penggugat dk/Tergugat dr dalam perkara ini, terkecuali diakui

secara tegas tentang kebenaran dalam memori banding ini;




factie pada halaman 41 (empat puluh satu) alinea 3 (tiga) yang pada pokoknya

berpendapat bahwa “tidak ada keterlambatan pembayaran angsuran sampai

batas waktu sebagaimana yang disepakati dalam Akta Pengikatan Jual Beli No.

11 tanggal 13 Juli 1998, sehingga Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi

tidak terbukti melakukan wanprestasi, oleh karena itu petitum angka 3 gugatan

Penggugat I dan Penggugat II Rekonpensi/Tergugat I dan Tergugat II konpensi

yang memohon agar Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi dinyatakan

telah melakukan Wanprestasi adalah tidak beralasan dan harus ditolak;

-------bahwa Terbanding memiliki kewajiban sisa pembayaran pembelian rumah

milik Pembanding I sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu

rupiah), dimana sisa sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus

ribu rupiah) adalah sisa yang disepakati oleh Pembanding I apabila Pembanding

I memperoleh pembayaran tersebut secara tunai dari Terbanding yang

berencana melakukan pinjaman kepada Bank dengan sistem KPR dengan

jangka waktu pelunasan selama 10 (sepuluh) tahun;

-------bahwa hingga bulan Nopember 1999, ternyata Penggugat tidak dapat

melakukan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) karena permohonan KPR Penggugat

ditolak dan tidak dapat dikabulkan oleh Bank yang disebabkan oleh pekerjaan

Penggugat sebagai seorang pelaut yang mengharuskan Penggugat untuk

berpergian dari satu kota ke kota lainnya dalam jangka waktu yang sangat lama

sehingga jarang menetap di satu tempat;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


-------bahwa andaikata -quad noun- benar Pembanding I ada menawarkan untuk

mengangsur pembayaran kredit rumah tersebut ke dalam rekening milik

Pembanding I tersebut, tentu saja Terbanding tidak dapat menganggap sisa

pembayaran pembelian rumah dari Terbanding kepada Penggugat adalah tetap

sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah), tanpa

memperhitungkan bunga wajar yang berhak diperoleh oleh Pembanding atas

hutang tersebut;

-------bahwa tentu saja ketentuan pembayaran sisa pelunasan terhadap

Pembanding tersebut telah melalui prosedur penghitungan, antara jumlah

hutang, jangka waktu pelunasan dan juga bunga wajar yang telah

diperhitungkan setiap bulannya (sebagaimana layaknya proses pinjam

meminjam uang di Bank), sehingga jumlah uang yang harus disetorkan oleh

Terbanding kedalam rekening Pembanding I yang telah disepakati adalah

sebesar Rp. 530.000,- (lima ratus tiga puluh ribu rupiah) setiap bulannya selama

10 (sepuluh) tahun, sejak bulan Nopember 1998;

-------bahwa sesuai dengan pengakuan dan juga tabel pembayaran yang di buat

oleh Terbanding di dalam gugatannya pada halaman 3 (tiga) angka 9 (sembilan)

dan angka 10 (sepuluh), dapat dilihat Terbanding melakukan pembayaran

angsuran rumah pertama kali pada bulan Nopember tahun 1998 dan sering

sekali terlambat bahkan lalai dalam melakukan kewajibannya dalam melakukan

pembayaran;

-------bahwa bahkan Terbanding pernah mangkir dan lalai dalam melakukan

kewajiban pembayaran angsuran rumah terhadap Pembanding I,II selama 7

(tujuh) bulan, yakni kelalaian untuk pembayaran pada bulan Agustus 2001

sampai dengan Februari 2002, sebagaimana telah diakui oleh Pembanding

dalam gugatannya pada halaman 3 (tiga) angka 10 (sepuluh) Nomor 27 (dua

puluh tujuh) dan 28 (dua puluh delapan) dan kemudian Terbanding pada

akhirnya melakukan pembayaran terakhir kali pada tanggal 18 Juli tahun 2002;

-------bahwa dari tabel pembayaran yang telah di buat oleh Terbanding didalam

gugatannya tersebut, telah menunjukkan Terbanding dapat dikategorikan

sebagai pembeli yang tidak beritikad baik, karena tidak dapat menjaga tertibnya

kewajiban pembayaran angsuran rumah tersebut kepada Pembanding I,II;

-------bahwa andaikata –quad noun- benar jumlah hutang dari Terbanding

terhadap Pembanding I, dan II adalah sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua

juta lima ratus ribu rupiah) maka sesuai dengan pengakuan tegas dari

Terbanding di dalam gugatannya pada halaman 4 (empat) angka 12 (dua belas)

telah memuat pengakuan tegas dari Terbanding bahwa Pembanding masih

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


memiliki sisa kewajiban pembayaran pembelian rumah Pembanding I,II tersebut

sebesar Rp. 6.100.000,- (enam juta seratus ribu rupiah);

-------bahwa didalam gugatannya Terbanding mendalilkan telah sejak bulan Juli

2002 tidak lagi membayar uang angsuran ke rekening Pembanding I karena

ingin melunasinya, namun akan tetapi Terbanding selama persidangan perkara

ini berlangsung tidak pernah mampu membuktikan kebenaran Terbanding

datang menemui Pembanding I pada bulan Juli 2002, baik dari bukti bukti

tertulis maupun dari saksi-saksi yang dihadirkan oleh Terbanding sendiri dalam

pemeriksaan perkara ini;

-------bahwa keterangan saksi Siti Matondang Simanungkalit yang dihadirkan

oleh Terbanding dalam pemeriksaan perkara ini, hanya menerangkan saksi

pernah diajak oleh istri Terbanding datang ke rumah Pembanding I dengan

maksud melunasi sisa harga rumah yang ditempatinya sekitar tahun 2007 atau

2008, sehingga keterangan saksi tersebut telah bertentangan dengan dalil dari

Terbanding yang menyatakan menjumpai Pembanding I pada bulan Juli tahun

2002, sehingga harus ditolak adanya;

-------bahwa keterangan saksi yang bertolak belakang dengan dalil dari

Terbanding tersebut tentu saja tidak dapat menguatkan dalil Terbanding yang

menyatakan berniat untuk melunasi pembayaran sewa rumah tersebut sejak

bulan Juli tahun 2002 dengan mendatangi Pembanding I, akan tetapi tidak

dapat menjumpainya;

-------bahwa andaikata -quad non- benar Terbanding memang memiliki niat

untuk melunasi sisa pembayaran pembelian rumah tersebut sejak bulan Juli

tahun 2002, mengapa Terbanding tidak menyetorkan sisa pembayaran

pembelian rumah tersebut ke rekening milik Pembanding I, kemudian

mendatangi Pembanding I dan meminta Pembanding I menyerahkan sertifikat

tanah tersebut, padahal di tabel pembayaran Terbanding di dalam gugatannya,

Terbanding masih menyetorkan angsuran pembayaran pembelian rumah

tersebut kepada Pembanding I pada tanggal 18 Juli 2002;

-------bahwa andaikata –quad non- benar judex factie menyatakan uang yang

telah diserahkan oleh istri Terbanding yang masing-masing sebesar Rp.

5.000.000,- (lima juta rupiah) harus diperhitungkan sebagai bagian pelunasan

kekurangan angsuran pembelian rumah Pembanding I, maka harus dilihat,

bahwa penyerahan uang tersebut masing-masing dilakukan pada tanggal 8

Pebruari 2011 (vide Bukti T I,II-5), tanggal 31 Mei 2012 (vide Bukti T I,II-6), dan

pada tanggal 17 Juni 2013 (vide Bukti T I,II-7);

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


-------bahwa dalam pasal 1 huruf (d) Akta Pengikatan Jual Beli tertanggal 13 Juli

1998 yang dibuat dihadapan Turut Terbanding, Pembanding dan Terbanding

telah sepakat untuk melakukan pelunasan terhadap angsuran rumah tersebut

dalam jangka waktu maksimal 10 (sepuluh) tahun, dimana kemudian

Terbanding melakukan penyetoran pertama kali pada tanggal 11 Nopember

1998, sehingga batas waktu tersebut berakhir pada tanggal 10 Nopember 2008;

-------bahwa apabila judex factie menyatakan bahwa uang tersebut harus

dianggap sebagai pelunasan angsuran milik Pembanding, maka dari tanggal

penyerahan uang tersebut yang oleh judex factie dianggap sebagai bagian

pelunasan dapat dilihat Terbanding tetap melakukan perbuatan ingkar janji

(wanprestasi) karena penyerahan uang yang oleh judex factie dianggap sebagai

bagian pelunasan tersebut dilakukan pada tahun 2011 sehingga telah melebihi

batas waktu 10 (sepuluh) tahun maksimal pelunasan yang harus dipenuhi oleh

Terbanding;

-------bahwa uraian-urain tersebut dan dari pengakuan tegas-pengakuan tegas

dari Terbanding tersebut telah menunjukkan Pembanding telah melangar

kesepakatan-kesepakatan sebagaimana tertuang dalam Akta Pengikatan Jual

Beli Nomor 11, tertanggal 13 Juli 1998, sehingga Pembanding dapat

dikategorikan telah melakukan perbuatan Wanprestasi terhadap Pembanding

dan dianggap belum melakukan pelunasan terhadap cicilan sisa pembelian

rumah milik Pembanding sebagaimana telah disepakati oleh Pembanding I,II

dan Terbanding di hadapan Turut Terbanding;

-------bahwa sesuai dengan isi pasal 3 (tiga) point 4 (empat) Akta Pengikatan

Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998, disebutkan apabila setelah 1 (satu) bulan

masa keterlambatan dalam melakukan angsuran bulanan Terbanding tetap

tidak dapat memenuhi kewajibannya dalam membayar sisa harga jual beli

tersebut kepada Pembanding I, maka uang pembayaran yang telah diberikan

kepada Pembanding I hangus dan menjadi milik Pembanding I, sedangkan

Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 batal dan tidak berlaku lagi;

-------bahwa sikap dan perbuatan Terbanding yang tidak melaksanakan isi Akta

Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 tersebut secara jelas telah

menunjukkan Terbanding telah melakukan perbuatan ingkar janji (Wanprestasi)

terhadap Pembanding I,II;

-------bahwa oleh karena itu, berdasarkan uraian-uraian tersebut diatas,

dimohonkan kehadapan Majelis Hakim Tinggi yang memeriksa dan mengadili

perkara ini, berkenan untuk mengambil dan menjatuhkan putusan yang

amarnya berbunyi sebagai berikut :

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


M E N G A D I L I :

1. “Menerima Permohonan Banding dari Pembanding I,II”;

2. “Membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Kelas I-A Medan di Medan Nomor

164/Pdt.G/2014/PN.Mdn, tertanggal 15 Oktober 2014”;

DAN MENGADILI SENDIRI :

Dalam Konpensi :

Dalam Eksepsi

- “Mengabulkan eksepsi Pembanding I,II/Penggugat I,II dr/Tergugat I,II dk”

Dalam Pokok Perkara :

- “Menolak atau setidak-tidaknya menyatakan gugatan yang diajukan oleh

Penggugat/Terbanding tidak dapat diterima”;

Dalam Rekonpensi :

1. “Mengabulkan gugatan Penggugat I,II dr/Tergugat I,II dk/Pembanding I,II

untuk seluruhnya”;

2. “Menyatakan sah dan berharga sita jaminan (conservatoir beslag) yang

telah dijalankan dalam perkara ini”;

3. “Menyatakan Tergugat dr/Terbanding telah melakukan perbuatan

wanprestasi”;

4. “Menyatakan Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998, yang

dibuat dihadapan Turut Tergugat dk/Turut Terbanding, batal dan tidak

berkekuatan hukum adanya”;

5. “Menghukum Tergugat dr/Terbanding atau pihak ketiga yang memperoleh

hak dari Tergugat dr/Terbanding untuk mengosongkan dan menyerahkan

rumah dalam perkara aquo secara sukarela dan seketika kepada

Penggugat I,II dr/Pembanding I,II“;

6. “Menghukum Tergugat dr/Terbanding untuk membayar kepada Penggugat

I,II dr/Pembanding I,II, seketika dan sekaligus, biaya pengacara sebesar

Rp. 100.000.000.- (seratus juta rupiah)”;

7. “Menghukum Tergugat dr/Terbanding untuk membayar uang dwangsom

(uang paksa) sebesar Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) tiap harinya atas

keterlambatan Penggugat/Terbanding dalam mentaati putusan perkara

aquo yang telah berkekuatan hukum tetap”;

8. "Menyatakan putusan di dalam perkara ini dinyatakan dapat dijalankan

terlebih dahulu walaupun ada verzet, banding maupun kasasi (uit voerbaar

bij voorraad)";

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


9. “Menghukum Tergugat dr/Terbanding untuk membayar biaya-biaya yang

timbul dalam pemeriksaan perkara ini";

Atau jika Pengadilan berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (ex

aequo et bono);

Menimbang, bahwa terhadap memori banding dari Kuasa Hukum

Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II tersebut, Kuasa Hukum

Terbanding semula Penggugat telah mengajukan kontra memori banding yang

pada pokoknya menerangkan hal-hal sebagai berikut :

A. Bahwa Terbanding/Penggugat membantah keras Memori Banding dari

Para Pembanding tertanggal 8 April 2015 ;

Bahwa Terbanding sangat sependapat terhadap Putusan Pengadilan

Negeri Medan tertanggal 15 Oktober 2014 Nomor.

164/Pdt.G/2014/PN-Mdn oleh karena Putusan tersebut sangat adil dan

telah menjalankan peradilan sesuai dengan peraturan perundang-

perundangan yang berlaku serta putusan tersebut telah menerapkan

hukum sebagaimana mestinya ;

Bahwa Terbanding menerima Memori Banding dari Para Pembanding

pada tanggal 19 Oktober 2015 serta Kontra Memori Banding ini diajukan

pada tanggal juni 2016, sehingga masih dalam tenggang waktu yang

ditentukan oleh perundang-undangan yang berlaku ;

Bahwa oleh karena Kontra Memori Banding ini diajukan dan dilakukan

menurut cara-cara dengan memperhatikan tenggang waktu yang

ditentukan oleh Undang-undang, maka secara formal Kontra Memori

Banding dari Terbanding seyogyanya harus dapat diterima ;

B. Bahwa Putusan Pengadilan Negeri Medan tertanggal 15 Oktober 2014

No. 164/Pdt.G/2014/PN-Mdn amarnya berbunyi sebagai berikut :

M E N G A D I L I

DALAM KONVENSI :

1. Dalam Eksepsi ;

- Menolak Eksepsi dari Tergugat I dan Tergugat II ;

2. DALAM POKOK PERKARA ;

- Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian ;

- Menyatakan Tergugat I telah melakukan wanprestasi ;

- Menyatakan sah demi hukum akta Pengikatan Jual Beli No. 11

tanggal 13 Juli 1998 yang dibuat dihadapan Nyonya Aida Verawati

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


Wahab, SH sebagai Pengganti Sementara dari Soeparno, SH

Notaris di Medan ;

- Menyatakan demi hukum Penggugat telah membayar lunas harga

rumah type 50 yang didirikan diatas tanah seluas 135 M2 (seratus

tiga puluh lima meter persegi) berdasarkan Sertifikat Hak Milik No.

303/Tanjung Gusta yang terletak dijalan Cempaka III No. 09,

Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan

Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan Perumahan Cempaka

Indah:

- Menyatakan demi hukum Penggugat adalah selaku Pemilik yang

sah atas rumah type 50 yang didirikan diatas tanah seluas 135 M2

(seratus tiga puluh lima meter persegi) berdasarkan Sertifikat Hak

Milik 303/Tanjung Gusta yang terletak dijalan Cempaka III No. 09,

Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan

Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan Perumahan Cempaka

Indah ;

- Menghukum Tergugat I dan II berikut siapa saja yang menguasai

sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta atas bidang tanah

seluas seluas 135 M2 (seratus tiga puluh lima meter persegi) yang

terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan

Tanjung Kusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau

dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah kepada Penggugat ;

- Menyatakan demi hukum putusan dalam perkara ini berlaku

sebagai pengganti Sertifikat Hak Milik No. 303/Kel Tanjung Gusta

apabila Tergugat I dan Tergugat II tidak bersedia menyerahkan

sertifikat hak milik No. 303/Tanjung Gusta kepada Penggugat ;

- Memberikan hak kuasa berdasarkan putusan dalam perkara ini

kepada Penggugat untuk dapat melaksanakan/melakukan suatu

tindakan hukum yang sah dihadapan pejabat yang berwenang

dalam upaya proses peralihan/baliknama atas sertifikat Hak Milik

No. 303/Tanjung Gusta menjadi atas nama Penggugat ;

- Menyatakan batal demi hukum Surat Perjanjian Sewa Menyewa

tanggal 5 Januari 2011 ;

- Menghukum Tergugat I dan II untuk membayar uang paksa

(dwangsom) sebesar Rp. 500.000,- (lima ratus ribu rupiah) untuk

setiap hari keterlambatan melaksanakan putusan ini terhitung sejak

putusan ini berkekuatan hukum tetap ;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


- Menghukum Turut Tergugat untuk tunduk dan patuh atas putusan

ini ;

- Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya ;

DALAM REKONPENSI

- Menolak gugatan Penggugat I dan Penggugat II

Rekonpensi/Tergugat I dan Tergugat II Konpensi untuk seluruhnya;


- Menghukum Para Tergugat Konpensi/Para Penggugat

Rekonpensi secara tanggung menanggung untuk membayar biaya

perkara sebanyak Rp. 1.201.000,- (satu juta dua ratus satu ribu

rupiah) ;

C. Pengadilan Negeri Medan telah lalai dan tidak menjalankan perkara aquo

sebagaimana mestinya ;

Bahwa Putusan perkara aquo diucapkan dalam sidang terbuka

untuk umum pada tanggal 15 Oktober 2014 yang dihadiri oleh

Kuasa Penggugat dan tanpa dihadiri oleh Tergugat I, Tergugat II

dan Turut Tergugat akan tetapi putusan tersebut diberitahukan

kepada kuasa Tergugat I dan Tergugat II pada tanggal … Pebruari

2015 ;

Bahwa Tergugat I dan Tergugat II telah mengajukan permohonan

banding pada tanggal 11 Maret 2015 berdasarkan Akta Banding

No. 26/2015 tertanggal 11 Maret 2015 dan Memori Banding

diterima oleh Pengadilan Negeri Medan pada tanggal 8 April

2015 ;

Bahwa Terbanding mengetahui Tergugat I dan Tergugat II

mengajukan permohonan banding berdasarkan Relaas

Pemberitahuan Pernyataan Banding No. 164/Pdt.G/2014/PN.Mdn

yang diterima pada tanggal 19 Oktober 2015 bersamaan dengan

Relaas Penyerahan Memori Banding serta Relaas Pemberitahuan

Mempelajari Berkas yang ditandatangani oleh kuasa hukum

Terbanding ;

Bahwa terlihat Pengadilan Negeri Medan telah lalai dan tidak

menjalankan perkara aquo sebagaimana mestinya oleh karena

putusan diucapkan pada tanggal 15 Oktober 2014 akan tetapi

putusan diberitahukan kepada Tergugat I dan Tergugat II pada

Pebruari 2015 ;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


Bahwa Tergugat I dan Tergugat II telah menyatakan banding pada

tanggal 11 Maret 2015 dan menyerahkan Memori Banding pada

tanggal 8 April 2015 akan tetapi Terbanding mengetahui Tergugat

I dan Tergugat II mengajukan permohonan banding serta

mendapatkan Memori Banding Para Pembanding berdasarkan

Relaas Pemberitahuan Pernyataan Banding No.

164/Pdt.G/2014/PN.Mdn yang diterima pada tanggal 19 Oktober

2015 bersamaan dengan Relaas Penyerahan Memori Banding

serta Relaas Pemberitahuan Mempelajari Berkas sehingga terlihat

Pengadilan Negeri Medan telah menahan selama 6 (enam) bulan

berkas perkara banding aquo ;

Bahwa untuk itu Terbanding/Penggugat mohon kehadapan Bapak

Ketua Pengadilan Tinggi Medan selaku pengawas Pengadilan

Negeri Medan agar dapat melakukan tindakan hukum terhadap

oknum-oknum petugas Pengadilan Negeri Medan yang dengan

sengaja tidak menjalankan perkara aquo sebagaimana mestinya

sehingga peradilan cepat dan seherhana sebagaimana yang

diharapkan oleh pencari keadilan dapat terwujud sesuai dengan

harapan ;

D. Bahwa adapun alasan-alasan dan bantahan-bantahan dari Terbanding

atas Memori Banding dari Para Pembanding adalah seperti diuraikan

dibawah ini :

a. DALAM EKSEPSI ;

Bahwa Terbanding membantah dengan keras dalil-dalil Para

Pembanding keseluruhannya kecuali yang diakui dengan tegas

oleh Terbanding didalam Kontra Memori Banding ini ;

Bahwa Judex Factie dalam memeriksa, mengadili dan memutus

perkara aquo telah memenuhi syarat-syarat yang ditentukan oleh

perundang-undangan yang berlaku sehingga sudah sewajarnya

putusan judex factie tersebut untuk dipertahankan ;

Bahwa Judex Factie telah menjalankan fungsinya dengan baik

untuk memeriksa, mengadili dan memutuskan perkara aquo,

sehingga proses peradilan tersebut telah sesuai dengan yang

diharapkan oleh perundang-undangan yang berlaku ;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


Bahwa pertimbangan hukum Majelis Hakim Pengadilan Negeri

Medan pada halaman 29 (dua puluh Sembilan) alinea 3 (tiga)

telah sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang

berlaku, oleh karena eksepsi Para Pembanding tidak menyangkut

kewenangan mengadili maka eksepsi Para Pembanding telah

menyangkut pokok perkara yang membutuhkan pembuktian ;

Bahwa Para Pembanding/Tergugat I dan II telah mengajukan

eksepsi dengan menyatakan Terbanding/Penggugat tidak

memenuhi prestasi sebagaimana yang telah diperjanjikan dan

disepakati (Exceptio Non Adimpleti contractus) sehingga

Terbanding/Penggugat tidak memiliki alas hak dan kewenangan

untuk mengajukan prestasi ;

Bahwa sesuai dengan ketentuan pasal 1 huruf d Akta Pengikatan

Jual beli Nomor 11 tertanggal 13 Juli 1998 yang menyatakan

pelunasan jual beli rumah sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh

dua juta lima ratus ribu rupiah) akan dibayar secara KPR (Kredit

Pemilikan Rumah) melalui Bank dalam jangka waktu 10 (sepuluh)

tahun dengan sendirinya demi hukum menjadi gugur oleh karena

antara Pembanding I dengan Terbanding telah sepakat secara

lisan terhadap sisa pembayaran pembelian rumah disetorkan

melalui rekening Pembanding I pada Bank BNI nomor 780307439

setiap bulannya sebesar Rp. 530.000,- (lima ratus tiga puluh ribu

rupiah) ;

Bahwa Terbanding telah melaksanakan kesepakatan lisan antara

Pembanding I dengan Terbanding tersebut dengan menyerahkan

uang sebesar Rp. 500.000,- kepada Pembanding II pada tanggal

11 Nopember 1998 berdasarkan bukti P – 5 sebagai setoran

pertama ;

Bahwa selanjutnya Terbanding berdasarkan bukti P – 6 telah

menyetorkan kerekening Pembanding I sebesar 1.060.000,-

kemudian berdasarkan P-7 s/d P - 34 Terbanding telah

menyetorkan secara rutin kerekening Pembanding I pada Bank

BNI nomor 780307439 setiap bulannya sebesar Rp. 530.000,-

(lima ratus tiga puluh ribu rupiah) sehingga Terbanding telah

melakukan pembayaran secara cicilan berdasarkan bukti P – 5 s/d

P – 34 adalah sebesar Rp. 16.400.000,- (enam belas juta empat

ratus ribu rupiah), sehingga sisa pembayaran pembelian rumah

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


yang harus dilunasi oleh Terbanding adalah sebesar Rp.

22.500.000 – Rp. 16.400.000 = Rp. 6.100.000,- (enam juta seratus

ribu rupiah) ;

Bahwa berdasarkan bukti P – 34 yaitu slip setoran kerekening

Pembanding I tertanggal 18 Juli 2002, untuk membuktikan

Terbanding terakhir kali membayar secara cicilan melalui rekening

Pembanding I pada Bank BNI, oleh karena sisa pembelian rumah

hanya bersisa sebesar Rp. 6.100.000,- kemudian Terbanding

berniat melunasinya kepada Pembanding I akan tetapi

Pembanding I sengaja mengulur waktu dengan menyatakan

nantilah itu, gampanglah itu ;

Bahwa dengan terlaksananya pembayaran cicilan yang telah

dilakukan oleh Terbanding kepada Para Pembanding berdasarkan

bukti P-5 s/d P-34 sehingga dengan sendirinya ketentuan pasal

pasal 1 huruf d Akta Pengikatan Jual beli Nomor 11 tertanggal 13

Juli 1998 menjadi batal demi hukum oleh karena dalam waktu

kurang dari 10 (sepuluh) tahun Terbanding telah membayar

sebesar Rp. 16.400.000 (enam belas juta empat ratus ribu rupiah)

dari sisa pembayaran pembelian rumah sebesar Rp. 22.500.000,-

(dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah);

Bahwa Terbanding telah membayar lunas seluruh pembelian

rumah berdasarkan Akta Pengikatan Jual beli Nomor 11

tertanggal 13 Juli 1998 sesuai dengan bukti P-3 s/d P – 36

sehingga Terbanding berhak untuk mengajukan gugatan dalam

perkara aquo untuk menuntut prestasi dari Para Pembanding agar

dapat menyerahkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta

kepada Terbanding ;

b. DALAM POKOK PERKARA ;

Bahwa Terbanding membantah dengan keras dalil-dalil Para

Pembanding secara keseluruhannya kecuali yang diakui dengan

tegas oleh Terbanding didalam Kontra Memori Banding ini ;

Bahwa Judex Factie dalam memeriksa, mengadili dan memutus

perkara aquo telah memenuhi syarat-syarat yang ditentukan oleh

perundang-undangan yang berlaku sehingga sudah sewajarnya

putusan judex factie tersebut untuk dipertahankan ;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


Bahwa Judex Factie telah menjalankan fungsinya dengan baik

untuk memeriksa, mengadili dan memutuskan perkara aquo,

sehingga proses peradilan tersebut telah sesuai dengan yang

diharapkan oleh perundang-undangan yang berlaku ;

Bahwa Majelis Hakim Pengadilan Negeri Medan yang memeriksa

dan memutus perkara aquo telah menjalankan peradilan sesuai

dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku dengan

mempertimbangkan secara cermat bukti-bukti yang diajukan para

pihak dipersidangan serta telah memutus perkara dengan

memberikan analisa hukum dan pertimbangan terhadap dalil-dalil

argumentasi hukum sesuai dengan bukti-bukti yang diajukan oleh

Para Pembanding maupun Terbanding ;

Bahwa Judex Factie didalam pertimbangan-pertimbangan

hukumnya dari halaman 28 hingga halaman 42 telah secara jelas,

rinci dan cermat secara lengkap mempertimbangkan segala fakta-

fakta yang timbul selama proses persidangan baik dalil-dalil yang

dikemukakan oleh Terbanding/Penggugat maupun Para

Pembanding/Para Tergugat serta bukti-bukti yang telah diajukan

para pihak dipersidangan disertai dengan alasan dan dasar hukum

yang jelas untuk mengabulkan gugatan Penggugat sebagian ;

Bahwa Para Pembanding tidak membaca dengan cermat putusan

perkara aquo sehingga dengan tergesa-gesa menyatakan

pertimbangan hukum Judex Factie tidak memuat pertimbangan

hukum yang cukup dan cermat (onvoeldoende gemotiveerd)

padahal Judex Factie telah mempertimbangkan seluruh bukti-bukti

baik yang diajukan oleh Terbanding/Penggugat maupun Para

Pembanding disertai dengan dasar hukum yang jelas telah

dikemukan oleh Judex factie didalam putusan perkara aquo ;

Bahwa Terbanding/Penggugat telah dapat membuktikan

gugatannya baik melalui bukti-bukti tertulis serta saksi-saksi yang

telah didengar keterangannya dipersidangan sedangkan bukti-

bukti dan saksi-saksi yang diajukan oleh Para Pembanding

dipersidangan tidak dapat membuktikan bantahannya terhadap

gugatan Terbanding/Penggugat ;

Bahwa Judex Factie yang didalam putusan akhirnya telah

mengabulkan gugatan Terbanding/Penggugat sebagian dengan

mengemukakan dasar hukum didalam pertimbangan hukumnya

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


yaitu ketentuan pasal 1234 KUHPdt, pasal 383 R.Bg, Undang-

undang Nomor : 48 Tahun 2009 Tentang Kekuasaan Kehakiman

serta peraturan perundang-undangan lainnya sehingga Putusan

Mahkamah Agung RI No. 689 K/Sip/1989 tertanggal 18 Desember

1970 tidak dapat diterapkan dalam perkara aquo ;

Bahwa pertimbangan hukum Judex Factie pada halaman 34 (tiga

puluh empat) alinea pertama tidak bertentangan atau kontradiktif

dengan pertimbangan hukum Judex Factie pada halaman 36 (tiga

puluh enam) alinea terakhir oleh karena bagaimana mungkin objek

rumah yang terletak dijalan Cempaka III No. 9 Medan yang telah

menjadi objek jual beli berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli No.

11 tertanggal 13 Juli 1998 (bukti P-1 = T I, II -2) dijadikan objek

sewa menyewa yang dilakukan oleh Julitha Panjaitan dengan

Pembanding I/Tergugat I tanpa persetujuan Terbanding/

Penggugat ;

Bahwa surat perjanjian sewa menyewa yang dibuat oleh

Pembanding I/Tergugat I dengan Julitha Panjaitan adalah sebagai

akal-akalan Pembanding I/Tergugat I yang ingin membatalkan

secara sepihak Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tertanggal 13 Juli

1998 (bukti P-1 = T I, II -2) padahal Terbanding/Penggugat telah

membayar sebesar Rp. 38.900.000,- (tiga puluh delapan juta

sembilan ratus ribu rupiah) dari nilai jual rumah objek sengketa

yang telah disepakati antara Terbanding dan Para Pembanding

sebesar Rp. 45.000.000,- (empat puluh lima juta rupiah) sehingga

sisa yang harus dibayar oleh Terbanding/Penggugat adalah

sebesar Rp. 6.100.000,- (enam juta seratus ribu rupiah) ;

Bahwa Para Pembanding tidak dapat membatalkan secara

sepihak jual beli yang telah disepakati antara Para Pembanding

dengan Terbanding oleh karena Terbanding telah membayar

panjar berdasarkan bukti P – 3 dan P - 4 serta membayar

sebagian sisa pembayaran harga rumah objek sengketa

berdasarkan bukti P – 5 s/d P – 34 ;

Bahwa sesuai dengan ketentuan pasal 1464 KUHPerdata

menyebutkan Jika pembelian dibuat dengan memberi uang panjar

tak dapatlah salah satu pihak meniadakan pembelian itu dengan

menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya ;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


Bahwa antara Pembanding I dengan Terbanding telah sepakat

secara lisan terhadap sisa pembayaran pembelian rumah

disetorkan melalui rekening Pembanding I pada Bank BNI nomor

780307439 setiap bulannya sebesar Rp. 530.000,- (lima ratus tiga

puluh ribu rupiah) sehingga ketentuan pasal 1 huruf d Akta

Pengikatan Jual beli Nomor 11 tertanggal 13 Juli 1998 yang

menyatakan pelunasan jual beli rumah sebesar Rp. 22.500.000,-

(dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) akan dibayar secara

KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melalui Bank dalam jangka waktu

10 (sepuluh) tahun dengan sendirinya demi hukum menjadi gugur

oleh karena Terbanding telah melaksanakan kesepakatan lisan

antara Pembanding I dengan Terbanding tersebut dengan

menyerahkan uang sebesar Rp. 500.000,- kepada Pembanding II

pada tanggal 11 Nopember 1998 berdasarkan bukti P – 5 sebagai

setoran pertama serta telah menyetorkan rekening Pembanding I

pada Bank BNI nomor 780307439 berdasarkan bukti P – 6 s/d P –

34 ;

Bahwa disamping itu berdasarkan bukti P – 35 dan P - 36 istri

Terbanding/Penggugat telah membayar sebesar Rp. 10.000.000,-

(sepuluh juta rupiah) kepada Para Pembanding/Para Tergugat

sehingga jumlah pembayaran yang telah dibayarkan oleh

Terbanding/Penggugat kepada Para Pembanding telah melebihi

dari harga jual rumah yang telah disepakati sebesar Rp.

45.000.000,- (empat puluh lima juta rupiah) dengan perincian

sebagai berikut :

1. Panjar I (bukti P – 3) sebesar ......................... Rp. 10.000.000

2. Panjar II (bukti P – 4) sebesar ........................ Rp. 12.500.000

3. Diterima Pembanding II (bukti P – 5) sebesar Rp. 500.000

4. Setor kerekening Pembanding I

(bukti P–6 s/d 34), .......................................... Rp. 15.900.000

5. Diserahkan istri Terbanding (bukti P – 35,36) Rp. 10.000.000

Jumlah keseluruhan Rp. 48.900.000

(empat puluh delapan juta Sembilan ratus ribu rupiah)

Bahwa sudah sewajarnya perjanjian sewa menyewa tertanggal 5

Januari 2011 antara Pembanding I dan Istri Terbanding tidak sah

dan batal demi hukum oleh karena objek rumah sebagaimana

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


yang terdapat didalam perjanjian sewa menyewa tertanggal 5

Januari 2011 yang terletak dijalan Cempaka III No. 9 Medan telah

menjadi objek jual beli berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli No.

11 tertanggal 13 Juli 1998 (bukti P-1 = T I, II -2) yang secara

hukum belum dibatalkan dan masih sah secara sehingga tidak

dapat diterima secara hukum dijadikan objek sewa menyewa ;

Bahwa dengan demikian pertimbangan Judex Factie yang telah

membatalkan perjanjian sewa menyewa tertanggal 5 Januari 2011

antara Pembanding I dan Istri Terbanding/Penggugat tidak

bertentangan/kontradiktif dengan pertimbangan hukum satu

dengan lainnya sehingga Putusan Mahkamah Agung RI ter 1986

No. 3538 K/Pdt/1983 tidak dapat diterapkan dalam perkara aquo ;

Bahwa Judex Factie tidak salah menafsirkan dan tidak salah

menerapkan hukum terhadap pertimbangan hukum pada halaman

37 (tiga puluh) alinea 4 (empat) yang telah menyatakan sah demi

hukum Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tertanggal 13 Juli 1998

(bukti P-1 = T I, II -2) oleh karena Terbanding/Penggugat tidak

pernah melanggar isi akta pengikatan jual beli dan telah

melaksanakannya sepenuhnya isi pengikatan jual beli tersebut ;

Bahwa Para Pembanding telah membenarkan antara Para

Pembanding dengan Terbanding/Penggugat telah

menandatangani Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tertanggal 13

Juli 1998 (bukti P-1 = T I, II -2) dan Terbanding/Penggugat telah

membayar panjar sebesar 50 % (lima puluh persen) atau Rp.

22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) dari harga

nilai jual rumah sebesar Rp. 45.000.000,- (empat puluh lima juta

rupiah) ;

Bahwa ketentuan pasal 1 huruf d Akta Pengikatan Jual beli Nomor

11 tertanggal 13 Juli 1998 yang menyatakan pelunasan jual beli

rumah sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus

ribu rupiah) akan dibayar secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah)

melalui Bank dalam jangka waktu 10 (sepuluh) tahun dengan

sendirinya demi hukum menjadi gugur oleh karena antara

Pembanding I dengan Terbanding telah sepakat secara lisan

terhadap sisa pembayaran pembelian rumah disetorkan melalui

rekening Pembanding I pada Bank BNI nomor 780307439 setiap

bulannya sebesar Rp. 530.000,- (lima ratus tiga puluh ribu rupiah);

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


Bahwa sebagai realisasi kesepakatan lisan antara Terbanding dan

Pembanding I maka Terbanding berdasarkan bukti P – 5 telah


pada tanggal 11 Nopember 1998 sebagai setoran pertama serta

selanjutnya telah menyetorkan rekening Pembanding I pada Bank

BNI nomor 780307439 berdasarkan bukti P – 6 s/d P – 34 ;

Bahwa berdasarkan P-7 s/d P - 34 Terbanding telah menyetorkan

secara rutin kerekening Pembanding I pada Bank BNI nomor


puluh ribu rupiah) sehingga Terbanding telah melakukan

pembayaran secara cicilan berdasarkan bukti P – 5 s/d P – 34

adalah sebesar Rp. 16.400.000,- (enam belas juta empat ratus

ribu rupiah), sehingga sisa pembayaran pembelian rumah yang

harus dilunasi oleh Terbanding adalah sebesar Rp. 22.500.000 –

Rp. 16.400.000 = Rp. 6.100.000,- (enam juta seratus ribu rupiah) ;









Bahwa Para Pembanding tidak dapat menyangkal pembayaran

uang cicilan harga pembelian rumah berdasarkan bukti P – 7 s/d P

- 34 yang telah disetorkan oleh Terbanding melalui rekening

Pembanding I pada Bank BNI nomor 780307439 ;

Bahwa tidak mungkin Terbanding begitu saja menyetorkan sisa

pembayaran pembelian rumah kerekening Pembanding I tanpa

adanya perintah dari Pembanding I dan diantara Pembanding I

dengan Terbanding tidak ada pembicaraan perhitungan bunga

terhadap sisa pembayaran pembelian rumah yang harus

disetorkan kerekening Pembanding I ;

Bahwa Para Pembanding keliru menilai sisa pembayaran sebesar

Rp. 6.100.000,- (enam juta seratus ribu rupiah) yang diuraikan

oleh Terbanding didalam gugatan pada halaman 4 (empat) angka

12 (dua belas) adalah sebagai hutang Terbanding kepada Para

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


Pembanding akan tetapi adalah merupakan sisa pembayaran

pembelian rumah berdasarkan bukti bukti P-1 = T I, II -2 yang

akan dibayarkan secara lunas oleh Terbanding kepada Para

Pembanding akan tetapi Para Terbanding selalu mengelak ;

Bahwa ternyata Para Pembanding telah berniat dengan sengaja

untuk mengulur-ulur waktu agar Terbanding tidak melunaskan sisa

pembayaran pembelian rumah objek sengketa agar Para

Pembanding dapat menekan Terbanding dengan alasan telah

lewat waktu untuk melunasi sisa pembayaran objek sengketa ;

Bahwa hal ini terbukti itikad tidak baik Pembanding I terlihat

berdasarkan bukti T.I, II – 1 yaitu Sertifikat Hak Milik No. 303

terlihat didalam catatan peralihan ternyata Pembanding I telah

mengadaikan Sertifikat Hak Milik No. 303 tersebut kepada Bank

Rama berdasarkan Hak Tanggungan tanggal 3 Desember 1996

yang diroya pada tanggal 31 Agustus 1999, kemudian digadaikan

kembali pada Bank Tabungan Negara berdasarkan Hak

Tanggungan tanggal 15 September 2000 yang diroya tanggal 21

Juni 2005 dan Sertifikat Hak Milik No. 303 kembali digadaikan

pada Bank Tabungan Negara berdasarkan Hak Tanggungan

tertanggal 28 Juni 2005 yang hingga saat ini terlihat tidak adanya

cacatan roya sehingga besar kemungkinan Pembanding I tidak

akan meroyanya karena Pembanding I berharap istri Terbanding

membayar kembali rumah tersebut sebesar Rp. 245.000.000,-

(dua ratus empat puluh lima juta rupiah) yang kemudian barulah

Pembanding I membayar hutangnya pada Bank Tabungan

Negara;

Bahwa oleh karena sisa pembayaran pembelian rumah objek

sengketa yang bersisa sebesar Rp. 6.100.000,- (enam juta seratus

ribu rupiah) bukan merupakan hutang sehingga Putusan

Mahkamah Agung RI tertanggal 27 Oktober 1971 Nomor 858

K/Sip/1971 dan Putusan Mahkamah Agung RI tertanggal 01

September 1971 Nomor 497 K/Sip/1971 tidak dapat diterapkan

dalam perkara aquo ;

Bahwa Terbanding tidak dapat membuktikan Terbanding pada

bulan Juli 2002 pernah datang menemui Pembanding I oleh

karena Terbanding datang bersama istri sehingga secara hukum

tidak dapat dijadikan saksi dipersidangan ;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


Bahwa keterangan saksi Siti Matondang Simanungkalit yang

menerangkan pada tahun 2007 atau 2008 pernah pergi bersama

istri Terbanding untuk menemui Pembanding I akan tetapi tidak

bertemu dengan Pembanding I, hal ini untuk membuktikan

Terbanding tidak hanya pada bulan Juli 2002 saja untuk berusaha

untuk menemui Pembanding I akan tetapi terus menerus berusaha

untuk menemui Pembanding I bahkan mengutus istri Terbanding

untuk berusaha menemui Pembanding I akan tetapi ternyata istri

Terbanding telah diintimidasi dan dibujuk rayu oleh Pembanding I

sehingga merasa ketakutan akan diusir dari rumah objek sengketa

dan tidak mengerti hukum sehingga menandatangani surat sewa

menyewa sebagai tanda terima pembayaran uang angsuran

pembelian rumah objek sengketa ;

Bahwa keterangan saksi-saksi Terbanding yang telah memberikan

keterangan dipersidangan dimana keterangan saksi-saksi tersebut

telah dapat membuktikan gugatan Terbanding serta tidak bertolak

belakang dengan gugatan Terbanding sehingga Yurisprudensi

Mahkamah Agung RI No. 370 K/PDT/1984 tahun 1984 tertanggal

31 Juli 1985 tidak dapat diterapkan dalam perkara aquo ;

Bahwa ketentuan pasal 3 (tiga) point 4 (empat) Akta Pengikatan

Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 secara hukum menjadi gugur

demi hukum dan tidak berlaku lagi oleh karena antara Terbanding

dan Pembanding I telah tercapai kesepakatan terhadap sisa

pembayaran pembelian rumah disetorkan kerekening Pembanding

I dan tidak jadi mengunakan KPR (Kredit Kepemilikan Rumah) dari

Bank sesuai dengan ketentuan pasal 1 huruf “d” Akta Pengikatan

Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 ;







Bahwa sesuai dengan bukti P – 35 dan P - 36 istri Terbanding/

Penggugat telah membayar sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh

juta rupiah) kepada Para Pembanding/Para Tergugat sehingga

jumlah pembayaran yang telah dibayarkan oleh

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


Terbanding/Penggugat kepada Para Pembanding telah melebihi

dari harga jual rumah yang telah disepakati sebesar Rp.

45.000.000,- (empat puluh lima juta rupiah) dengan perincian

sebagai berikut :

- Panjar I (bukti P – 3) sebesar ………................. Rp. 10.000.000

- Panjar II (bukti P – 4) sebesar ........................... Rp. 12.500.000

- Diterima Pembanding II (bukti P – 5) sebesar ... Rp. 500.000

- Setor kerekening Pembanding I

(bukti P – 6 s/d 34), .......................................... Rp. 15.900.000

- Diserahkan istri Terbanding (bukti P – 35,36) .. Rp. 10.000.000

Jumlah keseluruhan Rp. 48.900.000

Bahwa dengan demikian sudah sewajarnya Putusan Pengadilan

Negeri Medan tertanggal 15 Oktober 2014 No.

164/Pdt.G/2014/PN.Mdn untuk dipertahankan oleh karena Judex

Factie telah menjalankan peradilan sesuai dengan ketentuan

hukum dan telah menerapkan hukum untuk mengabulkan gugatan

Terbanding sebagian ;

c. DALAM REKONPENSI ;

Bahwa Terbanding tetap menolak Memori Banding Para

Pembanding dan segala sesuatu yang telah diuraikan dalam

eksepsi dan pokok perkara diatas dianggap telah diulangi didalam

rekopensi ini ;

Bahwa pada prinsipnya keberatan Para Pembanding

sebagaimana yang diuraikan dalam Memori Banding adalah

merupakan pengulangan atas keberatan Para Pembanding yang

telah dipertimbangan dengan sempurna oleh Judex Factie ;

Bahwa pertimbangan hukum Judex Factie pada halaman 41

(empat puluh satu) alinea 3 (tiga) telah tepat dan sesuai dengan

fakta-fakta yang terungkap dipersidangan oleh karena tidak ada

perbuatan wanprestasi yang dilakukan oleh Terbanding didalam

memenuhi kewajiban sisa pembayaran pembelian rumah objek

sengketa ;

Bahwa bagaimana mungkin Terbanding mendapatkan pinjaman

dari Bank pada saat tahun 1998 banyak Bank yang mengalami

kesulitan karena krisis global sehingga tidak ada Bank yang mau

memberikan kredit karena kesulitan keuangan dan bunga tinggi ;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


Bahwa disamping itu bagaimana mungkin Terbanding dapat

mencari Bank yang mau memberikan KPR kepada Terbanding

oleh karena Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta

dijaminkan/digadaikan oleh Pembanding I/Tergugat I kepada Bank

Rama berdasarkan Hak Tanggungan tanggal 3 Desember 1996

yang diroya pada tanggal 31 Agustus 1999, kemudian digadaikan

kembali pada Bank Tabungan Negara berdasarkan Hak

Tanggungan tanggal 15 September 2000 yang diroya tanggal 21

Juni 2005 dan Sertifikat Hak Milik No. 303 kembali digadaikan

pada Bank Tabungan Negara berdasarkan Hak Tanggungan

tertanggal 28 Juni 2005 sehingga jelas kelihatan Pembanding

I/Tergugat I sejak awal telah beritikad tidak baik kepada

Terbanding ;

Bahwa sejak awal Pembanding I/Tergugat I telah kelihatan

mempunyai itikad tidak baik dengan Terbanding/Penggugat oleh

karena sewaktu penandatanganan Akta Pengikatan Jual Beli No.

11 tanggal 13 Juli 1998 dihadapan Notaris Aida Verawati,SH

Pembanding I tidak dapat memperlihatkan asli Sertifikat Hak Milik

No. 303/Tamjung Gusta dengan menyatakan sedang dalam

proses pemecahan di Kantor Pertanahan Kota Medan, akan tetapi

berdasarkan bukti T I, II – 1 ternyata asli Sertifikat Hak Milik No.

303/Tanjung Gusta digadaikan oleh Pembanding I pada Bank

Rama ;

Bahwa Pembanding I berusaha untuk mencari-cari kesalahan

Terbanding dengan menyatakan Terbanding tidak melunasi sisa

pembayaran pembelian rumah objek sengketa telah melebihi

batas waktu 10 (sepuluh) tahun sesuai dengan ketentuan pasal 1

huruf (d) Akta Pengikatan Jual Beli tertanggal 13 Juli 1998 ;

Bahwa ketentuan pasal 1 huruf d Akta Pengikatan Jual beli Nomor

11 tertanggal 13 Juli 1998 yang menyatakan pelunasan jual beli

rumah sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus

ribu rupiah) akan dibayar secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah)

melalui Bank dalam jangka waktu 10 (sepuluh) tahun dengan

sendirinya demi hukum menjadi gugur oleh karena antara

Pembanding I dengan Terbanding telah sepakat secara lisan

terhadap sisa pembayaran pembelian rumah disetorkan melalui

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


rekening Pembanding I pada Bank BNI nomor 780307439 setiap

bulannya sebesar Rp. 530.000,- (lima ratus tiga puluh ribu rupiah);







Bahwa berdasarkan P-7 s/d P - 34 Terbanding telah menyetorkan

secara rutin kerekening Pembanding I pada Bank BNI nomor


puluh ribu rupiah) sehingga Terbanding telah melakukan

pembayaran secara cicilan berdasarkan bukti P – 5 s/d P – 34

adalah sebesar Rp. 16.400.000,- (enam belas juta empat ratus

ribu rupiah), sehingga sisa pembayaran pembelian rumah yang

harus dilunasi oleh Terbanding adalah sebesar Rp. 22.500.000 –

Rp. 16.400.000 = Rp. 6.100.000,- (enam juta seratus ribu rupiah) ;









Bahwa Para Pembanding tidak dapat menyangkal pembayaran

uang cicilan harga pembelian rumah berdasarkan bukti P – 7 s/d P

- 34 yang telah disetorkan oleh Terbanding melalui rekening

Pembanding I pada Bank BNI nomor 780307439 ;

Bahwa demikian juga ketentuan pasal 3 (tiga) point 4 (empat) Akta

Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 secara hukum

menjadi gugur demi hukum dan tidak berlaku lagi oleh karena

antara Terbanding dan Pembanding I telah tercapai kesepakatan

terhadap sisa pembayaran pembelian rumah disetorkan

kerekening Pembanding I dan tidak jadi mengunakan KPR (Kredit

Kepemilikan Rumah) dari Bank sesuai dengan ketentuan pasal 1

huruf “d” Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 ;

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


Berdasarkan hal-hal yang telah diuraikan tersebut diatas, bersama ini

dengan hormat Terbanding mohon kehadapan Bapak Ketua Pengadilan Tinggi

Medan agar sudi kiranya menolak Permohonan Banding dari Para Pembanding

dan selanjutnya memperbaiki Putusan Pengadilan Negeri Medan No.

164/Pdt.G/2014/PN-Mdn, tanggal 15 Oktober 2014 yang amarnya berbunyi

sebagai berikut :

M E N G A D I L I

- Menolak permohonan banding dari Para Pembanding semula Tergugat I dan

Tergugat II ;

- Memperbaiki amar putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor :

164/Pdt.G/2014/PN.Mdn tanggal 15 Oktober 2014 yang dimohon Banding

tersebut sepanjang mengenai point 6 (keenam) sehingga selengkapnya


DALAM KONPENSI

Dalam Eksepsi

- Menolak Eksepsi Tergugat I dan Tergugat II ;

Dalam Pokok Perkara.

1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian ;

2. Menyatakan Tergugat I telah melakukan wanprestasi ;

3. Menyatakan sah demi hukum akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal

13 Juli 1998 yang dibuat dihadapan Nyonya Aida Verawati Wahab, SH

sebagai Pengganti Sementara dari Soeparno, SH Notaris di Medan ;

4. Menyatakan demi hukum Penggugat telah membayar lunas harga rumah

type 50 yang didirikan diatas tanah seluas 135 M2 (seratus tiga puluh

lima meter persegi) berdasarkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung

Gusta yang terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III,

Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau

dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah:

5. Menyatakan demi hukum Penggugat adalah selaku Pemilik yang sah

atas rumah type 50 yang didirikan diatas tanah seluas 135 M2 (seratus

tiga puluh lima meter persegi) berdasarkan Sertifikat Hak Milik




6. Menghukum Tergugat I dan II berikut siapa saja yang menguasai

sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta atas bidang tanah seluas

seluas 135 M2 (seratus tiga puluh lima meter persegi) yang terletak

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Kusta,


Perumahan Cempaka Indah untuk menyerahkannya kepada Penggugat ;

7. Menyatakan demi hukum putusan dalam perkara ini berlaku sebagai

pengganti Sertifikat Hak Milik No. 303/Kel Tanjung Gusta apabila

Tergugat I dan Tergugat II tidak bersedia menyerahkan sertifikat hak milik

No. 303/Tanjung Gusta kepada Penggugat ;

8. Memberikan hak kuasa berdasarkan putusan dalam perkara ini kepada

Penggugat untuk dapat melaksanakan/melakukan suatu tindakan hukum

yang sah dihadapan pejabat yang berwenang dalam upaya proses

peralihan/baliknama atas sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta


9. Menyatakan batal demi hukum Surat Perjanjian Sewa Menyewa tanggal

5 Januari 2011 ;

10. Menghukum Tergugat I dan II untuk membayar uang paksa (dwangsom)

sebesar Rp. 500.000,- (lima ratus ribu rupiah) untuk setiap hari

keterlambatan melaksanakan putusan ini terhitung sejak putusan ini

berkekuatan hukum tetap ;

11. Menghukum Turut Tergugat untuk tunduk dan patuh atas putusan ini ;

12. Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya ;

DALAM REKONPENSI

- Menolak gugatan Penggugat I dan Penggugat II Rekonpensi/Tergugat I dan

Tergugat II Konpensi untuk seluruhnya ;


Menghukum Para Tergugat Konpensi/Para Penggugat Rekonpensi

secara tanggung menanggung untuk membayar biaya perkara dalam kedua

tingkat Peradilan ;

Menimbang, bahwa Majelis Hakim Tingkat Banding setelah mempelajari

memori banding yang diajukan oleh Kuasa Hukum Pembanding-I dan II semula

Tergugat-I dan II tersebut, ternyata tidak ditemukan adanya hal-hal yang dapat

melemahkan atau membatalkan putusan Pengadilan tingkat pertama, melainkan

hanya pengulangan yang telah disampaikan di persidangan dan ternyata telah

dipertimbangkan dengan tepat dan benar oleh Majelis Hakim Tingkat Pertama,

sedangkan kontra memori banding yang diajukan oleh Kuasa Hukum

Terbanding semula Penggugat tersebut pada prinsipnya mendukung putusan

Pengadilan Tingkat Pertama, oleh karenanya baik memori banding maupun

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


kontra memori banding dari masing-masing pihak tersebut, tidak

dipertimbangkan lebih lanjut oleh Majelis Hakim Tingkat Banding;

Menimbang, bahwa setelah Majelis Hakim Tingkat Banding membaca,

meneliti dan mempelajari dengan seksama berkas perkara dan surat-surat yang

berhubungan dengan perkara ini, turunan resmi putusan Pengadilan Negeri

Medan Nomor 164/Pdt.G/2014/PN.Mdn tanggal 15 Oktober 2014, memori

banding dari Kuasa Hukum Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II serta

kontra memori banding dari Kuasa Hukum Terbanding semula Penggugat,

berpendapat alasan dan pertimbangan hukum yang telah diambil oleh Majelis

Hakim Tingkat Pertama dalam putusannya telah tepat dan benar, sehingga

alasan-alasan dan pertimbangan Majelis Hakim Tingkat Pertama tersebut

diambil alih dan dijadikan dasar pertimbangan Majelis Hakim Tingkat Banding

sendiri dalam mengadili perkara ini ditingkat banding;

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas, maka

Putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor 164/Pdt.G/2014/PN.Mdn tanggal 15

Oktober 2014, yang dimohonkan banding tersebut dapat dipertahankan dan

harus dikuatkan;

Menimbang, bahwa oleh karena Pembanding-I dan II semula Tergugat-I

dan II tetap dipihak yang kalah, baik dalam peradilan tingkat pertama maupun

dalam peradilan tingkat banding, maka semua biaya perkara dalam kedua

tingkat peradilan tersebut dibebankan kepadanya;

Memperhatikan KUHPerdata dan R.B.g, serta peraturan-peraturan

hukum lainnya yang bersangkutan dalam perkara ini;

M E N G A D I L I :

- Menerima permohonan banding dari Kuasa Hukum Pembanding-I dan II

semula Tergugat-I dan II tersebut;

- Menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor

164/Pdt.G/2014/PN.Mdn tanggal 15 Oktober 2014, yang dimohonkan

banding tersebut;

- Menghukum Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II untuk membayar

biaya perkara dalam kedua tingkat peradilan, yang dalam tingkat banding

ditetapkan sebesar Rp.150.000,- (seratus lima puluh ribu rupiah);

PENG

ADIL

AN T

INGGI M

EDAN


Demikian diputuskan dalam rapat permusyawaratan Majelis Hakim

Pengadilan Tinggi Medan, pada hari Selasa, tanggal 5 Desember 2017 oleh

kami: SABAR TARIGAN SIBERO, S.H., M.H., sebagai Ketua Majelis,

AGUSTINUS SILALAHI, S.H., M.H. dan H. AGUSIN, S.H., M.H., masing-masing

sebagai Hakim Anggota untuk memeriksa dan mengadili perkara ini dalam

tingkat banding, putusan tersebut pada hari Selasa, tanggal 12 Desember 2017

diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum oleh Hakim Ketua Majelis tersebut

dengan dihadiri Hakim-Hakim Anggota, serta dibantu H.T.BOYKE HP. HUSNY,

S.H., M.H., Panitera Pengganti pada Pengadilan Tinggi tersebut, tanpa dihadiri

para pihak yang berperkara.

Hakim-Hakim Anggota, Hakim Ketua,

ttd. ttd.

AGUSTINUS SILALAHI, S.H., M.H. SABAR TARIGAN SIBERO, S.H., M.H.

ttd.

H. AGUSIN, S.H., M.H.

Panitera Pengganti,

ttd.

H.T.BOYKE HP. HUSNY, S.H., M.H.

Perincian Biaya :

1. Meterai Rp. 6.000,- 2. Redaksi Rp. 5.000,- 3. Pemberkasan Rp 139.000,-

Jumlah Rp. 150.000,-

p u t u s a n demi keadilan berdasarkan ketuhanan … filejual beli rumah tersebut dengan harga rp....

Documents