P ti H k MilikP ti H k MilikPengertian Hak MilikPengertian Hak Milik

•• HakHak MilikMilik adalahadalah hakhak atasatas tanahtanah yangyang turunturuntemuruntemurun,, terkuatterkuat dandan terpenuhterpenuh.. KataKata ““terkuatterkuat””dandan ““terpenuhterpenuh”” tidaktidak berartiberarti bahwabahwa hakhak milikmilik ituitudandan terpenuhterpenuh tidaktidak berartiberarti bahwabahwa hakhak milikmilik ituitumerupakanmerupakan hakhak yangyang mutlakmutlak,, tidaktidak dapatdapatdiganggudiganggu gugatgugat dandan tidaktidak terbatasterbatas sepertiseperti HakHakEi dEi d kk t t it t i k tk t t k tt k t dd t ht hEigendomEigendom,, akanakan tetapitetapi katakata terkuatterkuat dandan terpenuhterpenuhituitu dimaksudkandimaksudkan untukuntuk membedakanmembedakan dengandengan hakhak‐‐hakhak lainnyalainnya,, yaituyaitu untukuntuk menunjukkanmenunjukkan bahwabahwadd h kh k h kh k hh kk kk l kl kdiantaradiantara hakhak‐‐hakhak atasatas tanahtanah makamaka HakHak MilikMilik yangyangterkuatterkuat dandan terpenuhterpenuh..

Sif t H k MilikSif t H k MilikSifat Hak MilikSifat Hak Milik

((11)) merupakanmerupakan hakhak yangyang ttekuatekuat,, artinyaartinya HakHak MilikMilik tidaktidak mudahmudahhapushapus dandan musnahmusnah sertaserta mudahmudah dipertahankandipertahankan terhadapterhadap hakhakpihakpihak lain,lain, oleholeh karenakarena ituitu harusharus didaftarkandidaftarkan menurutmenurut PPPP NoNo..pp2424//19971997..

((22)) terpenuhterpenuh,, iniini menandakanmenandakan kewenangankewenangan pemegangpemegang hakhak milikmilikituitu palingpaling penuhpenuh dengandengan

dibatasidibatasi ketentuanketentuan pasalpasal 66 UUPAUUPA tentungtentung fungsifungsi sosialsosial tanahtanahdibatasidibatasi ketentuanketentuan pasalpasal 66 UUPAUUPA tentungtentung fungsifungsi sosialsosial tanahtanah..((33)) turunturun temuruntemurun,, berartiberarti jangkajangka waktunyawaktunya tidaktidak terbatas,terbatas, dapatdapat

beralihberalih karenakarena perbuatanperbuatan hukumhukum dandan peristiwaperistiwa hukumhukum..

HakHak MilikMilik adalahadalah hakhak atasatas tanah,tanah, karenakarena ituitu tidaktidak meliputimeliputipemilikanpemilikan kekayaankekayaan alamalam yangyang terkandungterkandung dalamdalam tubuhtubuh bumibumidandan yangyang adaada didi bawah/dibawah/di dalamnyadalamnya..

SubyekSubyek Yang Yang MenjadiMenjadiPemegangPemegang HakHak MilikMilik

((11)) MM kk dd b ib i ii((11)) MenganutMenganut asasasas kewarganegaraankewarganegaraan dandan asasasas persamarataanpersamarataan bagibagi priapriadandan wanitawanita ((pasalpasal 99 UUPA)UUPA);;

((22)) AsasAsas umumumum:: PeroranganPerorangan ((pasalpasal 2020 ayatayat 11 UUPA)UUPA);;((33)) WarganegaraWarganegara IndonesiaIndonesia merupakanmerupakan pelaksanapelaksana asasasas kebangsaaankebangsaaan

sebagaisebagai salahsalah satusatu dasardasar UUPAUUPA ((pasalpasal 2121 ayatayat 11 UUPA)UUPA);;((44)) WNIWNI TunggalTunggal ((asasasas khususkhusus)).. UUPAUUPA memandangmemandang seorangseorang yangyang

mempunyaimempunyai 22 kewarganegaraankewarganegaraan ((dwikewarganegaraandwikewarganegaraan//bipatridebipatride))sebagaisebagai orangorang asingasing ((pasalpasal 2121 ayatayat 44 UUPA),UUPA), karenakarena padapada saatsaatl hil hi UUPAUUPA ihih dik ldik l d id i kklahirnyalahirnya UUPAUUPA masihmasih dikenaldikenal dwidwi--kewarganegaraankewarganegaraan..

((55)) BadanBadan--badanbadan HukumHukum tertentutertentu ((pasalpasal 2121 ayatayat 22 UUPA)UUPA) yangyangberdasarkanberdasarkan PPPP 3838//19631963 dapatdapat mempunyaimempunyai HakHak MilikMilik,, yaituyaitu::aa.. BankBank--bankbank PemerintahPemerintah;;bb.. BadanBadan--badanbadan KoperasiKoperasi PertanianPertanian;;cc.. BadanBadan--badanbadan SosialSosial;;dd.. BadanBadan--badanbadan KeagamaanKeagamaan..

PermasalahanPermasalahan HukumHukum Tanah HMTanah HM 11PermasalahanPermasalahan HukumHukum Tanah HMTanah HM--11PERALIHANPERALIHAN HMHM –– keke WNAWNAMELALUIMELALUI PERISTIWAPERISTIWA HUKUMHUKUM

PeristiwaPeristiwa hukumhukum yangyang menyebabkanmenyebabkan berakhirnyaberakhirnya HakHak MilikMilik kepadakepadaWNAWNA adalahadalah::1.1. PercampuranPercampuran hartaharta karenakarena perkawinanperkawinan campurancampuran;;2.2. PewarisanPewarisan tanpatanpa wasiatwasiat ((pewarisanpewarisan abab intestatointestato));;3.3. WNIWNI kehilangankehilangan statusstatus kewarganegaraankewarganegaraan IndonesianyaIndonesianya

((peralihanperalihan daridari WNIWNI menjadimenjadi WNA)WNA)((peralihanperalihan daridari WNIWNI menjadimenjadi WNA)WNA)..

PeristiwaPeristiwa hukumhukum yangyang menyebabkanmenyebabkan beralihnyaberalihnya HakHak MilikMilik kepadakepadapihakpihak‐‐pihakpihak yangyang tidaktidak berwenangberwenang sebagaisebagai pemegangpemegang HakHak MilikMilik

ii ii ihih di k idi k i//di b l hkdi b l hk l hl hsepertiseperti wargawarga negaranegara asingasing,, masihmasih diakuidiakui//diperbolehkandiperbolehkan oleholehUUPAUUPA dengandengan syaratsyarat orangorang asingasing tersebuttersebut tidaktidak bolehbolehmemegangmemegang HakHak MilikMilik ituitu lebihlebih daridari 11 tahuntahun dandan harusharusmengalihkanmengalihkan kepadakepada pihakpihak yangyang memenuhimemenuhi syaratsyarat..

PermasalahanPermasalahan HukumHukum Tanah HMTanah HM --22PermasalahanPermasalahan HukumHukum Tanah HM Tanah HM --22

PERALIHANPERALIHAN HMHM MELALUIMELALUI PERBUATANPERBUATAN HUKUMHUKUMLaranganLarangan pemindahanpemindahan HakHak MilikMilik kepadakepada wargawarga negaranegara asingasing,,badanbadan hukumhukum IndonesiaIndonesia ((kecualikecuali yangyang ditetapkanditetapkan dalamdalam PPPP NoNo..3838//19631963)) dandan badanbadan hukumhukum asingasing ((pasalpasal 2626 ayatayat 22 UUPA)UUPA)

SANKSISANKSI::

a.a. PeralihanPeralihan hakhak batalbatal

b.b. TanahTanah menjadimenjadi TanahTanah NegaraNegara

cc UangUang ygyg sudahsudah dibayarkandibayarkan tdktdk dapatdapat dimintadiminta kembalikembalic.c. UangUang ygyg sudahsudah dibayarkandibayarkan tdktdk dapatdapat dimintadiminta kembalikembali

d.d. BebanBeban‐‐bebanbeban didi atasatas tanahtanah tsbtsb.. TetapTetap berlangusngberlangusng hinggahingga berakhirberakhirhaknyahaknya

•• HakHak untukuntuk mengusahakanmengusahakan tanahtanah yangyangdikuasaidikuasai langsunglangsung oleholeh NegaraNegara selamaselamajangkajangka waktuwaktu tertentutertentu gunaguna usahausahapertanian,pertanian, perikanan,perikanan, perkebunanperkebunan dandanpeternakanpeternakan

J k kt HGUJ k kt HGUJangka waktu HGUJangka waktu HGU

(1) Tanaman keras: 35 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun lagi;(1) Tanaman keras: 35 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun lagi;(2) Tanaman muda: 25 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun lagi.(2) Tanaman muda: 25 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun lagi.

Sesudah jangka waktu dan perpanjangan tersebut berakhir Sesudah jangka waktu dan perpanjangan tersebut berakhir Sesudah jangka waktu dan perpanjangan tersebut berakhir, Sesudah jangka waktu dan perpanjangan tersebut berakhir, pemegang hak dapat mengajukan pembaharuan HGU di atas tanah pemegang hak dapat mengajukan pembaharuan HGU di atas tanah yang sama.yang sama.

Syarat permohonan perpanjangan dan pembaharuan HGUSyarat permohonan perpanjangan dan pembaharuan HGU::(1) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan (1) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan (1) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, (1) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan,

sifat dan tujuan pemsifat dan tujuan pem--berian hak tersebut;berian hak tersebut;

(2) syarat(2) syarat--syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan baik syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;oleh pemegang hak;

(3) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang HGU;(3) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang HGU;(3) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang HGU;(3) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang HGU;(4) diajukan selambat(4) diajukan selambat--lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya

jangka waktu HGU jangka waktu HGU tersebut.tersebut.

S b k HGS b k HGUUSubyek HGSubyek HGUU

((11)) WarganegaraWarganegara IndonesiaIndonesia;;((22)) BadanBadan HukumHukum IndonesiaIndonesia;;((33)Untuk)Untuk meningkatkanmeningkatkan penanamanpenanaman modalmodal

asingasing dalamdalam sektorsektor perkebunanperkebunan ditetapkanditetapkan//berdasarkanberdasarkan KeppresKeppres NoNo.. 2323//19801980,, bahwabahwa

HakHak GunaGuna UsahaUsaha dapatdapat langsunglangsung diberikandiberikankepadakepada perusahaanperusahaan PMAPMA yangyang berbentukberbentukkepadakepada perusahaanperusahaan PMAPMA yangyang berbentukberbentukPerusahaanPerusahaan PatunganPatungan yangyang didirikandidirikanmenurutmenurut hukumhukum IndonesiaIndonesia dandan berkedudukanberkedudukanmenurutmenurut hukumhukum IndonesiaIndonesia dandan berkedudukanberkedudukandidi IndonesiaIndonesia..

Kewajiban dan Hak Pemegang Kewajiban dan Hak Pemegang HGUHGUHGUHGU

Pemegang HGU berkewajiban untuk :(1) Membayar uang pemasukan kepada Negara;(2) Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan/atau peternakan

sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya;

(3) Mengusahakan sendiri tanah HGU dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis;

(4) Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal HGU;g g ;

(5) Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku;

(6) Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan HGU;(7) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGU kepada Negara ( ) y y g g p g

sesudah HGU tersebut hapus;(8) Menyerahkan sertipikat HGU yang telah hapus kepada Kepala Kantor

Pertanahan.

Pemegang HGU berhak untuk :g g(1) Menguasai dan mempergunakan tanahnya untuk melaksanakan usaha di

bidang pertanian, perikanan dan atau peternakan;(2) Penguasaan dan penggunaan sumber air dan sumber daya alam lainnya di

atas tanah HGU untuk mendukung pelaksanaan usaha pada nomor (1).

L T h L T h HGUHGULuas Tanah Luas Tanah HGUHGU

(1)(1) Minimum 5 hektar (pasal 28 UUPA jo. Pasal Minimum 5 hektar (pasal 28 UUPA jo. Pasal 5 PP 40/1996)5 PP 40/1996)

(2) Maksimum :(2) Maksimum :-- untuk perorangan: 25 hektar;untuk perorangan: 25 hektar;-- untuk badan hukum: ditetapkan oleh untuk badan hukum: ditetapkan oleh Menteri Menteri Agraria dengan pertimbangan Agraria dengan pertimbangan dari pejabat dari pejabat yang berwenang dan luas yang berwenang dan luas tanah yangtanah yang diperlukan untuk usahadiperlukan untuk usahatanah yang tanah yang diperlukan untuk usaha diperlukan untuk usaha tersebut.tersebut.

Peralihan Hak Guna UsahaPeralihan Hak Guna Usaha(1) j l b li(1) j l b li(1) jual beli;(1) jual beli;(2) tukar menukar;(2) tukar menukar;(3) penyertaan dalam modal;(3) penyertaan dalam modal;(4) hibah;(4) hibah;(5) i(5) i(5) pewarisan.(5) pewarisan.

PeralihanPeralihan tersebuttersebut harusharus didaftarkandidaftarkan padapada KantorKantor PertanahanPertanahan..PeralihanPeralihan karenakarena jualjual belibeli kecualikecuali melaluimelalui lelang,lelang, tukartukar menukar,menukar,penyertaanpenyertaan dalamdalam modalmodal dandan hibahhibah dilakukandilakukan dengandengan aktaakta PPATPPAT..penyertaanpenyertaan dalamdalam modalmodal dandan hibahhibah dilakukandilakukan dengandengan aktaakta PPATPPAT..(PPAT(PPAT HGUHGU ADALAHADALAH DIREKTURDIREKTUR PENDAFTARANPENDAFTARAN TANAHTANAH--BPNBPNPUSAT,PUSAT,…….... BUKANBUKAN PPATPPAT BIASA)BIASA)

SedangkanSedangkan jualjual belibeli melaluimelalui lelanglelang dibuktikandibuktikan dengandengan BeritaBeritagg jj gg ggAcaraAcara Lelang,Lelang, dandan peralihanperalihan karenakarena pewarisanpewarisan dibuktikandibuktikandengandengan suratsurat wasiatwasiat atauatau suratsurat keteranganketerangan wariswaris yangyang dibuatdibuatoleholeh instansiinstansi yangyang berwenangberwenang

HakHak GunaGuna BangunanBangunan (HGB)(HGB) adalahadalah hakhak untukuntuk mendirikanmendirikan dandanmempunyaimempunyai bangunanbangunan didi atasatas tanahtanah yangyang bukanbukan miliknyamiliknyasendirisendiri dalamdalam jangkajangka waktuwaktu tertentutertentu (pasal(pasal 3535 ayatayat 11 UUPA)UUPA)..

PengertianPengertian bukanbukan miliknyamiliknya sendiri,sendiri, berartiberarti HGBHGB dapatdapat lahirlahir daridari::

1.1. pemberian/permohonanpemberian/permohonan hakhak (HGB(HGB--HATHAT PRIMER)PRIMER)2.2. PerjanjianPerjanjian pembebananpembebanan HGBHGB didi atasatas tanahtanah HakHak MilikMilike ja j ae ja j a pe beba ape beba a GG dd atasatas ta ata a aa

kepunyaankepunyaan orangorang lainlain (HGB(HGB--HATHAT SKUNDER)SKUNDER)

Luas Tanah HGB:Luas Tanah HGB:TidakTidak adaada pembatasan,pembatasan, tetapitetapi disesuaikandisesuaikan dengandengan kebutuhankebutuhanhh dd k t tk t t b hb h bilbil tt k lk l t l ht l hhanyahanya adaada ketentuanketentuan bahwabahwa apabilaapabila satusatu keluargakeluarga telahtelahmempunyaimempunyai 55 (lima)(lima) sertipikatsertipikat tanahtanah makamaka untukuntuk setiapsetiapperubahannyaperubahannya harusharus mendapatmendapat izinizin daridari BPNBPN..

JANGKA WAKTU HGBJANGKA WAKTU HGBJANGKA WAKTU HGBJANGKA WAKTU HGBU t kU t k HGBHGB didi tt T hT h NN tt t ht h H kH k P l lP l l k ik i 3030 t ht h-- UntukUntuk HGBHGB didi atasatas TanahTanah NegaraNegara atauatau tanahtanah HakHak Pengelolaan,Pengelolaan, maksimummaksimum 3030 tahuntahundandan dapatdapat diperpanjangdiperpanjang 2020 tahuntahun lagilagi (pasal(pasal 3535 ayatayat 11 UUPAUUPA jojo.. PasalPasal 2525 PPPP 4040//19961996));;

-- SedangkanSedangkan untukuntuk HGBHGB didi atasatas tanahtanah HakHak Milik,Milik, palingpaling lamalama 3030 tahuntahun (pasal(pasal 2929 ayatayat 11 PPPP4040//19961996))..

AtasAtas kesepakatankesepakatan pemegangpemegang HakHak MilikMilik dandan pemegangpemegang HGB,HGB, makamaka HGBHGB atasatas tanahtanah HakHak MilikMilik dapatdapatdiperbaharuidiperbaharui dengandengan aktaakta PPATPPAT dandan didaftardidaftar didi KantorKantor pertanahanpertanahan..pp gg ppSesudahSesudah jangkajangka waktuwaktu dandan perpanjanganperpanjangan tersebuttersebut berakhir,berakhir, pemegangpemegang HGBHGB didi atasatas tanahtanah NegaraNegara dapatdapatmengajukanmengajukan pembaharuanpembaharuan hakhak..

AdapunAdapun syaratsyarat permohonanpermohonan perpanjanganperpanjangan dandan pembaharuanpembaharuan HGBHGB::((11)) tanahnyatanahnya masihmasih diusahakandiusahakan dengandengan baikbaik sesuaisesuai dengandengan keadaan,keadaan, sifatsifat dandan tujuantujuan pempem--

berianberian hakhak tersebuttersebut;;((22)) syaratsyarat syaratsyarat pemberianpemberian hakhak tersebuttersebut masihmasih dipenuhidipenuhi dengandengan baikbaik oleholeh pemegangpemegang hakhak;;((22)) syaratsyarat--syaratsyarat pemberianpemberian hakhak tersebuttersebut masihmasih dipenuhidipenuhi dengandengan baikbaik oleholeh pemegangpemegang hakhak;;((33)) pemegangpemegang hakhak masihmasih memenuhimemenuhi syaratsyarat sebagaisebagai pemegangpemegang HGBHGB;;((44)) tanahtanah tersebuttersebut masihmasih sesuaisesuai dengandengan RencanaRencana TataTata RuangRuang WilayahWilayah yangyang bersangkutanbersangkutan;;((55)) permohonanpermohonan diajukandiajukan selambatselambat--lambatnyalambatnya duadua tahuntahun sebelumsebelum berakhirnyaberakhirnya jangkajangka waktuwaktu

HGBHGB tersebuttersebut..

UntukUntuk perpanjanganperpanjangan atauatau pembaharuanpembaharuan HGBHGB atasatas tanahtanah HakHak Pengelolaan,Pengelolaan, selainselain dengandengan syaratsyarat tersebuttersebutp p j gp p j g pp g ,g , gg yydidi atas,atas, harusharus dengandengan persetujuanpersetujuan daridari pemegangpemegang HakHak PengelolaanPengelolaan..

Kewajiban dan Hak Kewajiban dan Hak Kewajiban dan Hak Kewajiban dan Hak Pemegang HGBPemegang HGB

K jibK jibKewajiban:Kewajiban:(1) Membayar uang pemasukan kepada Negara;(1) Membayar uang pemasukan kepada Negara;(2) Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkan;(2) Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkan;(3) Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta (3) Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta

menjaga kelestarian hidup;menjaga kelestarian hidup;(4) Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi (4) Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi (4) Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi (4) Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi

pekarangan atau bidang tanah yang terkurung karena Keadaan geografis pekarangan atau bidang tanah yang terkurung karena Keadaan geografis atau sebab lain;atau sebab lain;

(5) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGB kepada Negara, (5) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGB kepada Negara, pemegang pemegang

Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah HGB tersebut hapus;Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah HGB tersebut hapus;(6) Menyerahkan sertipikat HGB yang telah hapus kepada Kepala Kantor (6) Menyerahkan sertipikat HGB yang telah hapus kepada Kepala Kantor (6) Menyerahkan sertipikat HGB yang telah hapus kepada Kepala Kantor (6) Menyerahkan sertipikat HGB yang telah hapus kepada Kepala Kantor

Pertanahan.Pertanahan.

Pemegang HGB berhak untuk :Pemegang HGB berhak untuk :(1) Menguasai dan mempergunakan tanahnya selama waktu tertentu untuk (1) Menguasai dan mempergunakan tanahnya selama waktu tertentu untuk

mendirikan dan mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya; sertamempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya; sertamempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya; sertamempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya; serta

(2) Mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya.(2) Mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya.

H H HGBHGBHapusnya Hapusnya HGBHGB1.1. Jangka waktunya berakhir;Jangka waktunya berakhir;2.2. Dibatalkan karena syarat tidak terpenuhi;Dibatalkan karena syarat tidak terpenuhi;33 Dilepaskan secara suka rela oleh Dilepaskan secara suka rela oleh 3.3. Dilepaskan secara suka rela oleh Dilepaskan secara suka rela oleh

pemegang haknya sebelum jangka waktu pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;berakhir;

44 Dicabut untuk kepentingan umum (UU No Dicabut untuk kepentingan umum (UU No 4.4. Dicabut untuk kepentingan umum (UU No. Dicabut untuk kepentingan umum (UU No. 20/1961);20/1961);

5.5. Tanahnya ditelantarkan;Tanahnya ditelantarkan;6.6. Tanahnya musnah;Tanahnya musnah;7.7. Pemegang hak tidak memenuhi syarat Pemegang hak tidak memenuhi syarat

sebagai pemegang HGB sebagai pemegang HGB sebagai pemegang HGB sebagai pemegang HGB

HakHak PakaiPakai (pasal(pasal 4141 UUPA)UUPA) adalahadalah hakhak untukuntuk menggunakanmenggunakandan/ataudan/atau memungutmemungut hasilhasil daridari tanahtanah yangyang langsunglangsung dikuasaidikuasai oleholehnegaranegara atauatau tanahtanah milikmilik orangorang lain,lain, yangyang memberimemberi wewenangwewenanggg gg ,, y gy g ggdandan kewajibankewajiban yangyang ditentukanditentukan dalamdalam suratsurat keputusankeputusanpemberianpemberian haknyahaknya (tanah(tanah negara)negara) atauatau dalamdalam perjanjianperjanjian dengandenganpemilikpemilik tanahnyatanahnya yangyang bukanbukan perjanjianperjanjian sewasewa menyewamenyewa atauatauperjanjianperjanjian pengolahanpengolahan tanahtanah (tanah(tanah milikmilik orangorang lain)lain)

Dari rumusan di atas dapat disimpulkan bahwa Hak Pakai adalah Dari rumusan di atas dapat disimpulkan bahwa Hak Pakai adalah hak atas tanah yang dapat dipergunakan untuk non pertanian hak atas tanah yang dapat dipergunakan untuk non pertanian dan pertanian, yaitu:dan pertanian, yaitu:

Kata “menggunakan”, menunjukkan bahwa tanah itu dapat Kata “menggunakan”, menunjukkan bahwa tanah itu dapat digunakan untuk bangunan (sebagai wadah);digunakan untuk bangunan (sebagai wadah);digunakan untuk bangunan (sebagai wadah);digunakan untuk bangunan (sebagai wadah);

kata “memungut hasil” menunjukkan bahwa tanah dapat kata “memungut hasil” menunjukkan bahwa tanah dapat digunakan untuk usaha pertanian (sebagai faktor produksi).digunakan untuk usaha pertanian (sebagai faktor produksi).

Peraturan (dasar hukumnya)Peraturan (dasar hukumnya)Peraturan (dasar hukumnya)Peraturan (dasar hukumnya)HAK PAKAIHAK PAKAI

(1) UUPA: (1) UUPA: pasal 41 s/d 43, pasal 49 ayat 1, pasal 50 ayat 2 jo. Pasal 52;pasal 41 s/d 43, pasal 49 ayat 1, pasal 50 ayat 2 jo. Pasal 52;

(2) Luar UUPA:(2) Luar UUPA:( )( )UU No. 1/1967 tentang Penanaman Modal Asing;UU No. 1/1967 tentang Penanaman Modal Asing;UU No. 4/1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta BendaUU No. 4/1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda--benda benda Yang Berkaitan Dengan Tanah;Yang Berkaitan Dengan Tanah;PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah Negara;Hak Pakai atas Tanah Negara;g ;g ;PP No. 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau PP No. 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia;Hunian oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia;Pasal 1 PMA No. 9/1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak atas Tanah Pasal 1 PMA No. 9/1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak atas Tanah dan Ketentuan dan Ketentuan --ketentuan tentang Kebijaksanaan selanjutnya;ketentuan tentang Kebijaksanaan selanjutnya;PMA No. 1/1966 tentang Pendaftaran Hak Pakai dan Hak Pengelolaan;PMA No. 1/1966 tentang Pendaftaran Hak Pakai dan Hak Pengelolaan;o / 966 te ta g e da ta a a a a da a e ge o aa ;o / 966 te ta g e da ta a a a a da a e ge o aa ;Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan No. 9 Tahun Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan No. 9 Tahun 1999, tentang Tata cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah 1999, tentang Tata cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak PengelolaanNegara dan Hak Pengelolaan

J k ktJ k kt HAK PAKAIHAK PAKAIJangka waktuJangka waktu HAK PAKAIHAK PAKAI

(1) U t k (i di id l)(1) U t k (i di id l)(1) Untuk penggunaan umum (individual):(1) Untuk penggunaan umum (individual):-- atas tanah Negara adalah 25 tahun, dapat atas tanah Negara adalah 25 tahun, dapat

diperpanjang 20 tahun dan dapat diperbaharui;diperpanjang 20 tahun dan dapat diperbaharui;atas tanah Hak Milik adalah 25 tahun dan tidak atas tanah Hak Milik adalah 25 tahun dan tidak -- atas tanah Hak Milik adalah 25 tahun dan tidak atas tanah Hak Milik adalah 25 tahun dan tidak

dapat dapat diperpanjang; dan dapat diperbaharui dengan diperpanjang; dan dapat diperbaharui dengan pemberian Hak Pakai baru dengan akta PPAT dan pemberian Hak Pakai baru dengan akta PPAT dan p gp gdidaftarkan di Kantor Pertanahandidaftarkan di Kantor Pertanahan

((22)Hak)Hak PakaiPakai khususkhusus jangkajangka waktuwaktu haknyahaknya adalahadalahdib ikdib ik ll di kdi k t kt k k lk ldiberikandiberikan selamaselama dipergunakandipergunakan untukuntuk keperluankeperluankhusus,khusus, yaituyaitu kepentingankepentingan instansiinstansi pemerintah,pemerintah,keagamaan,keagamaan, sosialsosial sertaserta perwakilanperwakilan negaranegara asingasingdandan badanbadan internasionalinternasional..

SUBYEK PEMEGANG HAK PAKAISUBYEK PEMEGANG HAK PAKAISUBYEK PEMEGANG HAK PAKAISUBYEK PEMEGANG HAK PAKAI

(1) Warganegara Indonesia;(1) Warganegara Indonesia;(2) Badan Hukum Indonesia;(2) Badan Hukum Indonesia;(3) Departemen Lembaga Pemerintah Non(3) Departemen Lembaga Pemerintah Non(3) Departemen, Lembaga Pemerintah Non(3) Departemen, Lembaga Pemerintah Non

Departemen, dan Pemerintah Daerah;Departemen, dan Pemerintah Daerah;(4) Badan(4) Badan--badan keagamaan dan sosial;badan keagamaan dan sosial;(5) Warganegara asing yang berkedudukan di(5) Warganegara asing yang berkedudukan di(5) Warganegara asing yang berkedudukan di(5) Warganegara asing yang berkedudukan di

Indonesia;Indonesia;(6) Badan hukum asing yang mempunyai(6) Badan hukum asing yang mempunyai

perwakilan di Indonesia;perwakilan di Indonesia;p ;p ;(7) Perwakilan negara asing dan perwakilan(7) Perwakilan negara asing dan perwakilan

badan internasional badan internasional

Kewajiban dan Hak Pemegang Hak PakaiKewajiban dan Hak Pemegang Hak Pakai

P H k P k i b k jib t k P H k P k i b k jib t k Pemegang Hak Pakai berkewajiban untuk :Pemegang Hak Pakai berkewajiban untuk :(1) Membayar uang pemasukan kepada Negara;(1) Membayar uang pemasukan kepada Negara;(2) Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkan dan persyaratan;(2) Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkan dan persyaratan;(3) Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta (3) Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta

menjaga kelestarian hidup;menjaga kelestarian hidup;(4) Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi (4) Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi

pekarangan atau bidang tanah yang terkurung karena keadaan geografis pekarangan atau bidang tanah yang terkurung karena keadaan geografis atau sebab lain;atau sebab lain;

(5) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Pakai kepada (5) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Pakai kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Pakai tersebut hapus;Hak Pakai tersebut hapus;Hak Pakai tersebut hapus;Hak Pakai tersebut hapus;

(6) Menyerahkan sertipikat Hak Pakai yang telah hapus kepada Kepala (6) Menyerahkan sertipikat Hak Pakai yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.Kantor Pertanahan.

Pemegang Hak Pakai berhak untuk :Pemegang Hak Pakai berhak untuk :(1)(1)(1) Menguasai dan mempergunakan tanahnya selama waktu tertentu untuk (1) Menguasai dan mempergunakan tanahnya selama waktu tertentu untuk

mendirikan dan mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya; sertamempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya; serta

(2) Mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya.(2) Mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya.

LUAS TANAH DAN TERJADINYALUAS TANAH DAN TERJADINYALUAS TANAH DAN TERJADINYALUAS TANAH DAN TERJADINYA

L T hL T hLuas TanahLuas Tanah(1) Untuk tanah bangunan : tidak terbatas(1) Untuk tanah bangunan : tidak terbatas(2) Untuk tanah pertanian : dibatasi dengan UU No. (2) Untuk tanah pertanian : dibatasi dengan UU No.

56/Prp/1960.56/Prp/1960.

Terjadinya (pasal 41 ayat 1)Terjadinya (pasal 41 ayat 1)-- Jika asal tanah adalah Tanah Negara, maka terjadinya Jika asal tanah adalah Tanah Negara, maka terjadinya

adalah melalui permohonan hak dengan Surat Keputusan adalah melalui permohonan hak dengan Surat Keputusan adalah melalui permohonan hak dengan Surat Keputusan adalah melalui permohonan hak dengan Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH);Pemberian Hak (SKPH);

-- Jika berasal dari tanah yang telah dikuasai dengan Jika berasal dari tanah yang telah dikuasai dengan hak tertentu (Hak Milik dan Hak Pengelolaan) maka hak tertentu (Hak Milik dan Hak Pengelolaan) maka terjadinya melalui perjanjian antara pemilik tanah terjadinya melalui perjanjian antara pemilik tanah j y p j j pj y p j j ptersebut dengan pihak yang akan memperoleh Hak Pakai;tersebut dengan pihak yang akan memperoleh Hak Pakai;

-- Berasal dari konversi hakBerasal dari konversi hak--hak lama pada tanggap 24 hak lama pada tanggap 24 September 1960 September 1960

PengertianPengertian dandan IsiIsi kewenangankewenangan(Baca(Baca :: PasalPasal 33 PMDNPMDN NoNo.. 55//19741974))

HakHak PengelolaanPengelolaan adalahadalah hakhak atasatas tanahtanah yangyang memberikanmemberikanwewenangwewenang kepadakepada pemegangnyapemegangnya untukuntuk ::

1.1. MerencanakanMerencanakan peruntukkanperuntukkan dandan penggunaanpenggunaan tanahnyatanahnya;;2.2. MenggunakanMenggunakan tanahtanah untukuntuk keperluankeperluan sendirisendiri;;3.3. MenyerahkanMenyerahkan bagianbagian daridari tanahnyatanahnya kepadakepada pihakpihak ketigaketiga

menurutmenurut persyaratanpersyaratan yangyang telahtelah ditentukanditentukan bagibagipemegangpemegang hakhak tersebuttersebut yangyang meliputimeliputi segisegi peruntukkan,peruntukkan,segisegi penggunaan,penggunaan, segisegi jangkajangka waktuwaktu dandan segisegikeuangannyakeuangannya..g yg y

S j h HPLS j h HPLSejarah HPLSejarah HPL

•• Hak Pengelolaan ini berasal dari Hak Pengelolaan ini berasal dari “Hak Beheer“Hak Beheer”, ”, yaitu hak penguasaan atas tanah negara yang yaitu hak penguasaan atas tanah negara yang dengan PMA No.9/1965 dengan PMA No.9/1965 dikonversidikonversi menjadi hak atas menjadi hak atas t h t h k t h i l t h t h k t h i l tanah menurut hukum tanah nasional :tanah menurut hukum tanah nasional :

1.1. Jika tanah Jika tanah Hak BeheerHak Beheer tsb. digunakan oleh instansi tsb. digunakan oleh instansi pemerintah untuk keperluan sendiri, maka pemerintah untuk keperluan sendiri, maka dikonversi menjadi dikonversi menjadi Hak PakaiHak Pakai; ; jj

2.2. Jika tanah Jika tanah Hak BeheerHak Beheer tsb. tidak hanya digunakan tsb. tidak hanya digunakan sendiri tetapi akan diserahkan kepada pihak sendiri tetapi akan diserahkan kepada pihak ketiga bagianketiga bagian--bagian dari tanah lainnya yang bagian dari tanah lainnya yang meliputi segi peruntukkan, penggunaan dan jangka meliputi segi peruntukkan, penggunaan dan jangka meliputi segi peruntukkan, penggunaan dan jangka meliputi segi peruntukkan, penggunaan dan jangka waktu dan keuangan, maka waktu dan keuangan, maka Hak BeheerHak Beheer dikonversi dikonversi menjadi Hak Pengelolaan.menjadi Hak Pengelolaan.

Peraturan (Dasar Peraturan (Dasar e atu a ( asae atu a ( asaHukumnya)Hukumnya)(1) Di dalam UUPA: (1) Di dalam UUPA:

UUPA tidak secara tegas mengatur dan memuat definisi HPL, tetapi hanya tersirat UUPA tidak secara tegas mengatur dan memuat definisi HPL, tetapi hanya tersirat dalam Penjelasan Umum bagian A. II. (2).dalam Penjelasan Umum bagian A. II. (2).

(2) Di luar UUPA:(2) Di luar UUPA:a. PP No. 8/1953 tentang Penguasaan Tanaha. PP No. 8/1953 tentang Penguasaan Tanah--Tanah NegaraTanah Negarab. PMA Nomor 9/1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak atas Tanah dan b. PMA Nomor 9/1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak atas Tanah dan

KetentuanKetentuan--ketentuan tentang Kebijaksanaan selanjutnyaketentuan tentang Kebijaksanaan selanjutnyac. PMDN No. 5/1974 tentang Ketentuanc. PMDN No. 5/1974 tentang Ketentuan--ketentuan mengenai penyediaan dan ketentuan mengenai penyediaan dan

pemberian tanah untuk keperluan perusahaanpemberian tanah untuk keperluan perusahaanpemberian tanah untuk keperluan perusahaanpemberian tanah untuk keperluan perusahaand. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan No. 9 Tahun d. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan No. 9 Tahun

1999, tentang Tata cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara 1999, tentang Tata cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan menggantikan PMDN 1/19777dan Hak Pengelolaan menggantikan PMDN 1/19777

e. PMA No. 1/1966 tentang Pendaftaran Hak Pakai dan Hak Pengelolaane. PMA No. 1/1966 tentang Pendaftaran Hak Pakai dan Hak Pengelolaanf. PMDN No. 3/1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak atas Tanah untuk f. PMDN No. 3/1987 tentang Penyediaan dan Pemberian Hak atas Tanah untuk o 3/ 98 te ta g e yed aa da e be a a atas a a u tuo 3/ 98 te ta g e yed aa da e be a a atas a a u tu

keperluan Pembangunan Perumahankeperluan Pembangunan Perumahan

SetelahSetelah jangkajangka waktuwaktu hakhak atasatastanahtanah yangyang diberikandiberikan kepadakepadapihakpihak ketigaketiga ituitu berakhirberakhir makamakatanahtanah tersebuttersebut kembalikembali lagilagi kekedalamdalam penguasaanpenguasaan sepenuhnyasepenuhnyapemegangpemegang HakHak PengelolaanPengelolaandalamdalam keadaankeadaan bebasbebas daridari hakhak--hakhak yangyang membebaninyamembebaninya..

Sif t d Ci iSif t d Ci i i i HPLi i HPLSifat dan CiriSifat dan Ciri--ciri HPLciri HPL•• Tergolong hak yang wajib didaftarkan Tergolong hak yang wajib didaftarkan

menurut ketentuan Peraturan Pemerintah menurut ketentuan Peraturan Pemerintah No. 24/1997 tentang Pendaftaran TanahNo. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah

•• Tidak dapat dipindahtangankanTidak dapat dipindahtangankan•• Tidak dapat dijadikan jaminan hutangTidak dapat dijadikan jaminan hutang•• Berisi kewenangan perdata dan Berisi kewenangan perdata dan •• Berisi kewenangan perdata dan Berisi kewenangan perdata dan

kewenangan publikkewenangan publik•• Jangka waktu HPL adalah selama tanah Jangka waktu HPL adalah selama tanah

tersebut dipergunakan sesuai ketentuan tersebut dipergunakan sesuai ketentuan dalam pemberian HPL tsb.dalam pemberian HPL tsb.

Siapa saja yang dapat Siapa saja yang dapat p j y g pp j y g pmenjadi Subyek HPL ???menjadi Subyek HPL ???•• BadanBadan HukumHukum yangyang didirikandidirikan menurutmenurut

hukumhukum IndonesiaIndonesia dandan berkedudukanberkedudukan didiIndonesiaIndonesia yangyang seluruhseluruh modalnyamodalnya dimilikidimilikiIndonesiaIndonesia yangyang seluruhseluruh modalnyamodalnya dimilikidimilikioleholeh PemerintahPemerintah dan/ataudan/atau PemerintahPemerintahDaerahDaerah yangyang bergerakbergerak dalamdalam kegiatankegiatanusahausaha sejenissejenis dengandengan industriindustri dandanusahausaha sejenissejenis dengandengan industriindustri dandanpelabuhanpelabuhan (BUMN(BUMN dandan BUMD)BUMD)

•• LembagaLembaga dandan instansiinstansi pemerintahpemerintah pusatpusatdandan pemdapemda

M Ab t HPLM Ab t HPLMore About HPLMore About HPL

B i L hi HPL ???B i L hi HPL ???•• Bagaimana Lahirnya HPL ???Bagaimana Lahirnya HPL ???•• Melalui Penetapan Pemerintah (PEMBERIAN HAK) Melalui Penetapan Pemerintah (PEMBERIAN HAK)

karenanya HPL dapat digolongkan Jenis HAK ATAS karenanya HPL dapat digolongkan Jenis HAK ATAS TANAH PRIMER/ORIGINERTANAH PRIMER/ORIGINERTANAH PRIMER/ORIGINER.TANAH PRIMER/ORIGINER.

•• Luas Tanah HPL: Luas Tanah HPL: Tidak dibatasi tetapi disesuaikan Tidak dibatasi tetapi disesuaikan dengan kebutuhan peruntukan dan penggunaan dengan kebutuhan peruntukan dan penggunaan tanahn atanahn atanahnyatanahnya

•• Apa saja yang menjadi sebab hapusnya HPL ???Apa saja yang menjadi sebab hapusnya HPL ???(1) Dilepaskan oleh pemegang haknya (Pelepasan Hak)(1) Dilepaskan oleh pemegang haknya (Pelepasan Hak)(2) Dicabut untuk kepentingan umum (Pencabutan Hak)(2) Dicabut untuk kepentingan umum (Pencabutan Hak)(3) Diterlantarkan(3) Diterlantarkan(4) Tanahnya musnah(4) Tanahnya musnah(4) Tanahnya musnah(4) Tanahnya musnah